TEMA 1

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TEMA 1

INTRODUCCIÓN AL ESTUDIO DE LOS CONTRATOS.

1. ¿Qué es el Contrato?

2. Importancia de los Contratos.

3. Breve Evolución Histórica.

4. Principio de la Autonomía de la Voluntad de las Partes.

5. Clasificación General de los Contratos.

TEMA 1

INTRODUCCIÓN AL ESTUDIO DE LOS CONTRATOS.

 Un simple acuerdo no es suficiente para generar un contrato, ya que el acuerdo puede tener muchas finalidades, lo que caracteriza a un contrato es que del acuerdo surgen obligaciones para las partes, pero esas obligaciones trascienden el ámbito de la cortesía, son realmente obligaciones jurídicas.

 Lo primero que se debe ver es ¿Cuál ha sido la motivación de las partes? y que realmente las partes con ese acuerdo adquieran consecuencias jurídicas, es decir, constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

 Lo segundo en un contrato, es que el contrato siempre tiene un impacto o siempre tiene una traducción económica, el contrato de alguna manera influye en el patrimonio de los contratantes porque no es contrato. Hay muchas figuras donde hay acuerdo entre las partes pero a diferencia de las relaciones de cortesía, ese acuerdo de las partes si tiene consecuencias jurídicas y sin embargo no es un contrato. Por Ejemplo la Novación que es la Extinción de una Obligación Mediante la Creación de Otra Nueva Destinada a Reemplazarla puede ser novación subjetiva o novación objetiva y sin embargo no es un contrato. Las relaciones contractuales son patrimoniales.

 Lo primero que tenemos que tener presente, es no confundir, el contrato con la prueba del contrato (documento escrito) porque perfectamente nosotros tenemos contrato sin tener documento Por Ejemplo: En los Contratos de Arrendamiento con la nueva legislación en esta materia se protege más al arrendatario con un contrato verbal que al que tiene documento; la gran mayoría de los contratos no necesitan documento salvo las garantías (la fianza y la hipoteca), la misma prenda necesita una forma especial.

 La gran mayoría de los contratos se perfeccionan en el momento del consentimiento, en ese momento ocurre la perfección del contrato, lo que pase con posterioridad es una consecuencia del contrato que se formó ya.

 En todos los contratos hay elementos que son esenciales consentimiento, objeto y causa, y además los elementos de validez capacidad para contratar y ausencia de vicios del consentimiento. Cuando hay un elemento esencial o más allá de un elemento una obligación esencial en un contrato eso significa que tiene que estar en ese contrato, cuando es un elemento de esencia o una obligación esencial es porque si no esta no es ese contrato, mientras que hable de obligaciones o elementos naturales o de la naturaleza del contrato significan que pueden estar o no presentes y sin embargo eso no altera la estructura del contrato. Por Ejemplo en la compra venta un elemento de esencia es el precio, pero hay contratos como el mandato que por naturaleza civil es gratuito pero se puede marcar una remuneración, el ser gratuito no es de la esencia del contrato sino de la naturaleza.

 El principio de la relatividad de los contratos, los contratos solo surten efectos frente a las partes y los causahabientes de las partes Por Ejemplo: la Venta de la cosa ajena, como su nombre lo indica una persona vende algo que no le pertenece, no tiene ningún poder, ni autorización del dueño ¿cuáles son las acciones que puede intentar el dueño? Acción de Reivindicación.

 Los contratos son lo que son, y no lo que las partes dicen que son, por las fallas de redacción no se entiende la naturaleza del contrato. Por Ejemplo: Confundir una Compra – Venta con un Permuta o trueque, pero en definitiva quien califica el contrato va a ser el juez. Hay elementos de esencia que no se pueden tocar. Los contratos tienen su naturaleza.

1. Definición de Contrato.

 Definición Legal.

Artículo 1.133° CCV.

El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

 Estamos constantemente realizando contratos, los contratos que están allí son tipos, porque solo se regula los contratos más comunes. Como el de venta no solo tiene la normativa del CCV y una serie de normativas especiales. Ya de contratos menos frecuentes no hay una normativa especial, tenemos la autonomía de la voluntad de las partes y las normas del CCV como supletorias.

 El contrato es una convención entre dos o más personas. Una persona no puede contratar con sí misma, en el contrato unilateral sólo una de las partes se obliga pero la convención se celebró entre dos o más personas. Una persona si puede generar obligaciones para sí misma, pero contractualmente no.

 El contrato además de Originar obligaciones las Extingue, es posible Por Ejemplo: donde las partes tenían ya una relación no contractual y a través del contrato le ponen fin a esa obligación pero cuando creando una nueva obligación. La transacción como figura procesal que es un acuerdo para evitar o ponerle fin a un litigio, las mismas partes deciden ponerle fin a ese pleito, extinguir la relación anterior (fuese o no contractual) y con efecto constitutivo de nuevas obligaciones, nuestro legislador considera la transacción un contrato y establece una normativa del contrato de transacción.

Esta definición viene exactamente igual de Código de 1873, que fue un código que se copió del Código Civil Italiano 1865 y prácticamente todavía tenemos este código ha tenido muy pocas variaciones, ya que el Código de 1982 solo se reformo y parcialmente otras instituciones diferentes a las obligaciones.

 Definiciones Doctrinarias.

 Xxxxxx Xxxxxxxx.

Explica el artículo del CCV y dice que con el contrato siempre se busca crear una obligación, modificarla o extinguirla. No hay diferencia como si lo establecían los romanos entre los pactos y los contratos, ambos tienen fuerza obligatoria. El propósito del contrato no es solamente crear una obligación sino crear reglas, ya que el contrato realmente nos obliga.

 Xxxxxxx Xxxxxx.

El contrato es un negocio jurídico bilateral, capaz de crear, modificar, transmitir, extinguir una relación jurídica de cualquier naturaleza.

El contrato afecta no solo los derechos de crédito o las relaciones personales entre las partes, sino también afecta los derechos reales porque a través de algunos contratos, por ejemplo: compra – venta, permuta, donación, se adquiere y se trasmiten derechos reales.

 Xxxxxx Xxxxxx.

- Desde el Punto de Vista Amplio.

El contrato es todo acuerdo orientado a crear relaciones jurídicas obligatorias, modificar, extinguir o constituir relaciones de derechos reales o de familia.

- Desde el Punto de Vista Estricto o Restringido.

Hace diferencia entre convención y contrato.

Convención: todo lo que tenga que ver con los negocios jurídicos familiares.

 Doctrina Española. Código Civil Español.

El contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse respecto de otra persona o dar una cosa o prestar un servicio.

 Díez – Xxxxxx.

El contrato es un supra concepto porque abraca tanto el derecho público como el derecho privado.

 Kelsen.

Distingue al contrato como acto y al contrato como norma.

2. Importancia de los Contratos.

Los contratos son la fuente fundamental y principal de las obligaciones, aunque el legislador no lo establece expresamente.

Artículo 1.133° CCV.

El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

 No hay un artículo en el Código Civil que enumere las fuentes de las obligaciones, como si sucede en otros códigos civiles, pero nuestro CCV se clasifica así Título III. De las Obligaciones Capítulo I. De las Fuentes de las Obligaciones Sección I. De los Contratos. Parágrafo primero. Disposiciones Preliminares, el legislador no lo establece expresamente que el contrato es fuente de las obligaciones pero se deduce de esta clasificación.

3. Breve Evolución Histórica.

 Derecho Romano: Discusión entre los efectos que producen los pactos y los contratos, las pactos carecen de fuerza obligatoria. Los romanos conocieron 4 tipos de contratos: Contratus Verbis, Contractus Litteris, Contractus Re, Contratos Consesu (aparecen posteriormente y cuando se hace más fluido el intercambio comercial). Además de un estricto y excesivo formalismo.

 Edad Media: Régimen un poco más cerrado, retorno a las formalidades conocieron también los Contratos Innominados, pero luego después del Renacimiento tenemos la influencia del Derecho Canónico, no le dan

importancia a lo jurídico sino a lo ético, le dan importancia a la manifestación de la voluntad a la palabra, quitan los formalismos a excepción de dos: darse la mano y el juramento, para que no hubiese duda que las personas querían obligarse las personas llegaban al acuerdo y se apretaban la mano, la concepción religiosa, moral fue permeando los ordenamientos jurídicos y fue el principio de la autonomía de la voluntad, además de los aportes del cristianismo tuvo mucho que ver el fin de la Revolución Francesa 1789 con todas las ideas post – revolucionarias del Código Civil Napoleónico por el predominio del individualismo, la posibilidad de que los particulares pudiesen reglamentar sus intereses, la intervención del estado se reduce al mínimo Laissez Faire, Laissez Passer, dejar hacer, dejar pasar (Liberalismo Económico). Posteriormente se pasa a la protección del débil jurídico, el Estado pasa a intervenir porque no hay equilibrio.

Hay Principio de la Autonomía de la Voluntad pero también intervención del Estado en una serie de normas imperativas para proteger al débil jurídico.

4. Principio de la Autonomía de la Voluntad de las Partes.

PRINCIPIO BASICO EN MATERIA CONTRACTUALPRINCIPIO DE AUTONOMIA DE LA VOLUNTAD.

En el Derecho Romano la voluntad de los contrayentes no era suficiente para generar obligación, lo que generaba obligación para los contratantes era el cumplimiento de formalidades, era un sistema muy rígido y solo cuando no había duda que la persona querían obligarse podían vincularse entre ellas a través del contrato, esto es usual cuando las sociedades son primitivas pero una vez que comienza la dinámica comercial debe ir alejándose las formalidades , se le debe dar más importancia a la intención de las partes de obligarse aunque todavía en forma no haya materializado esa intención.

Nota: Hoy en día vemos eso perfectamente en las operaciones por internet cuando las sociedades han evolucionado comercialmente y la autonomía de la voluntad es un ejemplo de eso.

De acuerdo al sistema económico incluso también a una ideología política vamos a tener al principio de la autonomía de la voluntad como se tenía en el código napoleónico o como que casi no hay autonomía de la voluntad porque no es necesario si no hay contratación o si el modelo del contrato se le impone allí la autonomía de la voluntad no tiene nada que hacer.

LA AUTONOMIA DE LA VOLUNTAD; es la potestad que se le da a los contratantes para que ellos mismo regulen su actividad, es decir, es una potestad de autorregulación de sus intereses, el elemento fundamental en la autonomía de la voluntad es el consentimiento de las partes de las partes, esa manifestación debe ser libre exenta de vicios.

Esa manifestación voluntad queda convertida en ley para el emisor de esa de esa manifestación, por lo tanto esa persona que ya se ha comprometido y no cumple lo que ha pactado eso tiene consecuencias jurídicas por esa transgresión, su consagración, es un principio teórico, que nosotros no lo tenemos definido en un artículo del código civil, pero se encuentra el articulo

Articulo 1.159° CCV.

“Los contratos tienen fuerza xx xxx entre las partes, no se pueden revocar sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas en la ley

Viene siendo la expresión aquella que comentábamos que en materia de derecho privado lo que no está jurídicamente prohibido está permitido.

Hay una decisión que hablan de la autonomía de la voluntad; Es de la Sala de Casación Civil del 10 - 12dic - 0000 Xx 00000: “Este principio si bien no está consagrado explícitamente en nuestro código civil surge de dos disposiciones legales a saber, la primera la del articulo 1.159° CCV y la segunda la del 1.264° CCV.”

“…Es principio general y universal del derecho contractual la autonomía de la voluntad de las partes, entendiéndose como tal que éstas son libres para crear modificar, reglamentar o extinguir sus relaciones jurídicas de carácte contractual. (Xxxxx Xxxxxxx, Xxxxxxxxx: “La nulidad de los contratos en l Legislación civil de Xxxxxxxxx”, Xxxxxxx 0000, p. 13).

Este principio, si bien no está consagrado explícitamente en nuestro Código Civil, surge de dos disposiciones legales a saber: la primera, del artículo 1.15 del Código Civil que establece “ los contratos t ienen fuerza xx xxx entre la partes...”; la segunda, del artículo 1.262 eiusdem que dispone que la obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas; por tanto de conformidad con las referidas disposiciones la ley permite la liberta contractual.

No obstante, esa libertad contractual no es ilimitada y, en consecuencia, la partes o un tercero pueden solicitar ante el órgano jurisdiccional su nulidad s contraviene las leyes de la República, el orden público o las buenas costumbres y es la intensidad de la sanción de nulidad junto con la intención de la norma sustantiva imperativa o prohibitiva violada la que distingue entre la nulida absoluta y la nulidad relativa del contrato, pues mientras unas está dirigidas a la protección del orden público o a la salvaguarda de las buenas costumbres, otras están destinadas a amparar a uno de los contratantes o un particular que por hallarse en situación especial, la ley mira con particular simpatía . (Ob. cit. p. 18).

De esta manera, al ser violada una norma del primer tipo, todos los interesados en el contrato, además de las partes contratantes, pueden prevalerse de ella y solicitar del juez la declaración de nulidad absoluta correspondiente ; en cambio, si se viola en un contrato una norma destinada

proteger exclusivamente a un particular por no encontrarse en juego interese superiores, sólo el interesado tiene la titularidad de la acción de nulidad (relativa) y está única y exclusivamente en sus manos determinar si el contrat ha de ser anulado por el tribunal o si ha de continuar existiendo en el mundo de derecho.

Articulo 1.264° CCV.

“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como fueron contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios en caso de contravención.

Por lo tanto permite la libertad contractual de conformidad con la sala de casación civil del TSJ.

CONSECUENCIAS DEL PRINCIPIO DE LA AUTONOMIA DE LA VOLUNTAD.

Para Xxxx Xxxxxxxx las consecuencias de la autonomía de la voluntad:

1. Las partes pueden hacer todas las convenciones que ellas quieran.

2. Las partes pueden derogar las reglas o normas generales del contrato y de las obligaciones.

3. Las partes pueden modificar la estructura del contrato.

1. Las Partes Pueden Hacer Todas Las Convenciones Que Ellas Quieran. Esto es lógico Porque el código habla y consagra los contratos atípicos o innominados lo encontramos en el 1.140, porque al lado de los contratos nominados tenemos la posibilidad de hacer cualquier contrato de cualquier denominación o que no tenga un régimen especial

2. Las Partes Pueden Derogar En Los Contratos Normas Generales Del Contrato Y De Las Obligaciones. Ejemplo en la compra venta la obligación saneamiento, hay obligación de garantizar la posesión pacifica de la cosa, sin embargo las partes pueden eliminar. Como también se puede dejar un principio de la obligaciones como el lugar del pago, respecto de los intereses

3. Las Partes Pueden Modificar La Estructura Del Contrato. Las partes pueden crear una formalidad que no es necesaria, por la autonomía de la voluntad y convertir un contrato que es eminentemente consensual en un contrato formal.

Ejemplo ,El consentimiento es suficiente para oponer el contrato entre partes y frente a terceros, supongamos que el objeto del contrato es un BlackBerry, no hay cumplir ninguna formalidad,

simplemente tengo que llegar con la otra parte a un acuerdo sobre el objeto y así se perfecciona, pero resulta que yo soy muy desconfiada y le digo al comprador que no le voy a transferir la propiedad hasta que me pague el precio y hasta que en la notaría no se firme el documento, Como también un compra venta de un contrato conmutativo a uno aleatorio, ventas de cosa futura

Para Xxxxxx Xxxxxx las consecuencias de estos principios son:

1. Todos tenemos la libertad de obligarnos o de no obligarnos, es incluso un principio constitucional como al dedicarnos al arte, oficio o preferencia pero pueden a ver razones de orden público donde a usted lo obliguen hacer el contrato, como es el contrato de adhesión de acuerdo con la ley del INDEPABIS.

2. La Solemnidades son Excepcionales.

3. Las partes pueden determinar los efectos de la obligaciones, como el caso de la cláusula penales las partes determina con antelación las consecuencias del incumplimiento.

LIMITACIONESORDEN PÚBLICO Y BUENAS COSTUMBRES.

Artículo 6° CCV.

“No pueden renunciarse ni relajarse por convenios particulares las leyes en cuya observancia están interesados el orden público o las buenas costumbres”.

Interpretado al contrario, que cuando las normas no hay un motivo de orden público o de buenas costumbres los contratantes pueden dejar a un lado. En el derecho privado salvo derecho familia y sucesiones las normas tienen un doble carácter son normas supletorias y son normas dispositivas.

Orden Público: siguiendo x xxxxxxxx ha sido entendido como la prohibición de realizar cierto acto, el orden público cuando se limita la contratación es porque existe una contraposición entre el interés colectivo y el interés individual.

De hecho las decisiones nuestras van en ese sentido, en la Sala de Casación Civil del 15-nov-2004 Recurso Casación N° 0342: “La libertad contractual no es

ilimitada y en consecuencias las partes pueden solicitar ante el órgano jurisdiccional la nulidad si contravienen las leyes de la república, el orden público o las buenas costumbres.

Buenas costumbres: según Xxxxxxxxxx Xxxxxx de la doctrina chilena son los comportamientos habituales y comunes de los miembros de una sociedad que se ajustan a la moral imperante, en una sociedad y época determinada; De acuerdo a la doctrina alemana para que un acto sea contrario a las buenas costumbres la inmoralidad debe estar dentro del acto mismo y tocar sus principales manifestaciones y no en quienes realizan el negocio jurídico.

4. Clasificación General de los Contratos.

I. CLASIFICACIÓN LEGAL O DEL CÓDIGO.

1. Contratos Bilaterales y Contratos Unilaterales.

2. Contratos Gratuitos y Contratos Onerosos.

3. Contratos Aleatorios y Contratos Conmutativos.

1. Contratos Bilaterales y Contratos Unilaterales

.Artículo 1.134° CCV.

El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga, El contrato es bilateral, cuando las partes se obligan recíprocamente.

Que significa RECIPROCIDAD de acuerdo a nuestro código civil, tiene que ver con el momento nacimiento de la prestación lo que hace catalogar un contrato como bilateral es que las prestaciones surgen para ambas contratantes en el momento de celebración del contrato. Porque existe una categoría intermedia que son: Sinalagmáticos Perfectos E Imperfectos.

 Contratos Unilaterales: surgen obligaciones para una de las partes y luego surgen obligaciones para la otra parte pero OJO

como esa obligaciones no nacieron al momento de contratar el contrato no pasa de unilateral a bilateral, es la categoría de sinalagma imperfecto; Por Ejemplo el enriquecimiento sin causa , como es caso del Mandato que es gratuito en la que se le encarga a una persona que realice una actividad que repercute en la esfera jurídica, una obligación que no estaba presente en el momento del contrato puede pasar a ser un enriquecimiento sin causa ( Ejemplo de la universidad entre xxxxxxx y xxxxxx de pasar a un mandato gratuito a un enriquecimiento sin causa).

¿Cuál es la Importancia de clasificar un contrato unilateral o bilateral, incluso como sinalagmático imperfecto?:

1. La acción de resolución por incumplimiento, la acción de cumplimiento y la excepción de contrato no cumplido solo se dan en contratos bilaterales.

Artículo 1.167° CCV.

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

Artículo 1.168° CCV.

En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que hayan fijados fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.

El primer artículo trae la acción resolutoria y de cumplimiento, el segundo que es la excepción de contrato no cumplido solo se dan en los contratos bilaterales y unilaterales no hay resolución ni excepción solo hay cumplimiento del contrato.

De acuerdo con la doctrina francesa de los hermanos Xxxxxxx señalan que los Sinalagmas Imperfectos si puede haber una excepción de contrato no

cumplido, por ejemplo en el caso del mandato (si tiene papeles, documentos tiene derecho de retención hasta que le paguen lo que utilizo).

2. En la Cesión: cuando el contrato en unilateral no hay mayor problema, mientras que cuando el contrato es bilateral la misma partes son acreedoras y deudoras, la cesión de derechos de esos contratos tienen el inconveniente que solo se puede transmitir el derecho pero no la obligación (el ejemplo de un arrendamiento que es un contrato bilateral, donde arrendador cede sus derechos de canon de arrendamiento pero está en la obligación de reparar los daños en el bien)

3. En los Riesgos: tiene que ver los contratos bilaterales son oneroso, mientras que los contratos gratuitos son unilaterales (el ejemplo de la donación que es gratuito y si no se ha entregado la cosa y perece el riesgo es del donatario, mientras si se tratara de una compra venta la obligación de custodiar hasta la entrega)

2. Contratos Gratuitos y Contratos Onerosos: Artículo 1.135° CCV.

El contrato es a título oneroso cuando cada una de las partes trata de procurarse una ventaja mediante un equivalente; es a título gratuito o de beneficencia cuando una de las partes trata de procurar una ventaja a la otra sin equivalente.

En los contratos onerosos cada una de las contratantes tiene una ventaja a cambio de una contraprestación al otro contratante; Mientras que en el contrato gratuito va a tener una ventaja sin una contraprestación (La clave de este artículo está en lo equivalente).

La EQUIVALENCIA; en contrato oneroso (compra venta) cuando la persona que entrega el bien , tiene una valoración económica y recibe una

contraprestación efectiva de su patrimonio, eso es lo que se piensa en términos de equivalencia , lo que se paga de la cosa es lo que realmente la cosa vale sin embargo nosotros no tenemos que ver la equivalencia en esos términos objetivos sino en términos subjetivos el hecho de que un bien se pague una cantidad muy alta para el valor del bien o por el contrario se pague muy poco del valor material eso no afecta el contrato de compra venta , Por ejemplo es que sea exageradamente alto el precio en términos de mercados si es correcto pero a lo mejor en términos afectivos no; como las personas que tiene un hobby de coleccionar algo por ello la persona pagaría por ese objeto, como también las reliquias, las cosas que pertenecen a los famosos o en el caso de los inmuebles que la persona no quiera vivir en esa casa . Porque la importancia de esto por lo que produce consecuencias jurídicas nosotros no tenemos rescisión por lesión en materia de compra venta que es oneroso.

La equivalencia , desde un punto de vista subjetiva porque no pudiera atacarse la validez del contrato si el precio es desproporcionado ya sea alto o bajo si esa fue la intención de la partes, obviamente lo que se está enunciando es un principio general y no necesariamente se tiene que aplicar así en todas las aplicaciones de compra venta ya que nosotros tenemos una ley de “costos y precios justos”; en el caso de los Inmuebles que hoy en día ya tienen su precio regulado eso lo fija la superintendencia , ya que no se puede vender el inmueble en un precio mayor Esto en el caso de los onerosos.

En el caso de los gratuitos; No hay equivalencia porque realmente una sola de las partes es la que lleva el peso del sacrificio las prestaciones no son equivalente mientras que la otra parte es quien recibe el beneficio, no hay una correspondencia entre lo que se da y lo que se recibe. En los contratos gratuitos no hay contraprestación para la otra parte pero tampoco esa parte sufre disminuciones patrimoniales (el caso del mandato gratuito, del comodato)

La onerosidad y la bilateralidad casi siempre están unidas, hay una sola excepción que es el Mutuo con intereses que es un contrato unilateral pero es oneroso.

Mutuo: El mutuo es un contrato xx xxxxxxxx de dinero que suele ser remunerado mediante el pago de intereses en función del tiempo.

Comodato: es un contrato por el cual una parte entrega a la otra gratuitamente una especie, mueble o bien raíz, para que haga uso de ella, con cargo de restituir la misma especie después de terminado el uso.

En el caso de los contratos gratuitos hay algunos que si afectan los patrimonios y hay otros que no afectan ; porque es a importancia de esta distinción ya que permite determinar si el contrato es de naturaleza Civil o Mercantil , ya que los contratos mercantiles siempre son ONEROSOS, mientras que en el campo civil pueden ser gratuitos y onerosos porque en materia comercial está completamente destruida la Gratuidad.

Hay una mayor responsabilidad cuando los contratos son a título oneroso que los que son de tipo gratuito, en la compra venta el vendedor tiene una obligación de saneamiento , es decir, que el vendedor debe garantizar la posesión pacífica y la posesión útil de que la cosa no tenga vicios, esa obligación de saneamiento es natural en la venta ; en materia de Donación no hay obligación de saneamiento porque se entiende que la persona se le ha regalado un bien ( si el bien tiene algún defecto o no sirve) a menos que el donatario lo haya expresado. En el caso del mandato que es gratuito el mandatario tiene una responsabilidad pero si es un mandato oneroso esa responsabilidad se eleva, es decir, va responder incluso por la culpa leve. El ejemplo más claro está en el régimen de propiedad horizontal en el caso de administrador, es una vecina que no tiene ganancia y cuando el administrador es una persona natural o jurídica que está cobrando por administrar.

Es importante en los contratos gratuitos el elemento personal , es decir, la mayoría de los contratos gratuitos son Intuito persona Intuito Personae, también en materia impositiva hay diferencia entre los contratos gratuitos y onerosos , los onerosos no son tan formales y los gratuitos si son más formales porque si persona quiso hacer ese contrato sobre todo una liberalidad, por ejemplo las donaciones tiene que hacerse con un documento autentico y se

debe pagar una cantidad de tributos para realizar, otro ejemplo es la fianza debe ser de manera expresa sin ambigüedad.

IMPORTANCIA DE LA CLASIFICACIÓN:

1. Los contratos gratuitos solo se dan en materia civil.

2. La protección de quien adquiere a título gratuito es menos que la de quien adquiere a título oneroso.

3. En lo referente a la responsabilidad es más importante en el oneroso que en el gratuito.

4. Los gratuitos son personalísimos y nunca se presumen

5. En materia tributaria o fiscal cuando los derechos se adquieren a título gratuito los impuestos son mucho más elevados.

3. Contratos Conmutativos y Contratos Aleatorios Artículo 1.136° CCV.

“El contrato es aleatorio, cuando para ambos contratantes o para uno de ellos, la ventaja depende de un hecho casual”.

Contratos Aleatorios: no se tiene certeza si se van a dar las prestaciones y quien la va a dar, el ejemplo es contrato de lotería.

Contratos Conmutativos: La ventaja u obligación no depende de un hecho casual sino que ya están determinadas en el momento de la celebración del contrato, nada que surja con posterioridad modificara el contrato

En el contrato aleatorio interviene el factor riesgo, la equivalencia no está presente aquí la prestación y la contraprestación puede ser inequivalente, es mas en el momento de celebración del contratos las partes no pueden estimar algunos de la prestaciones del contrato, en el momento del que el contrato se perfecciona no nacen al menos a una de las partes sus obligaciones puede ser que esas obligaciones nunca nazcan o puede ser que por el factor suerte la obligación si nazca.

Xxxxxx Xxxxxx hace una distinción entre el contrato de apuesta y el contrato de juego. El contrato de juego es aquel en que las partes se prometen que una de ellas obtendrá una ganancia que depende de mayor o menor medida de la destreza o agilidad de los jugadores, esto es un contrato aleatorio pero aumenta las probabilidades de acuerdo con la destreza de los jugadores.

Xxxxxx sobre la apuesta, si depende de un hecho fortuito ajena a las partes y que es la apuesta, una parte afirma un hecho y la otra lo niega y gana cuando se da el acontecimiento quien tenía razón.

II. CLASIFICACIÓN DE LA DOCTRINA.

1. Contratos De Ejecución Instantánea y Contratos De Tracto Sucesivo.

Contratos De Ejecución Instantánea: Es llamado también contrato de ejecución única, las partes cumplen sus prestaciones en un solo momento, en una sola unidad de tiempo. La ejecución de las prestaciones no requieren períodos de tiempo más o menos largos, sino que pueden ejecutarse instantáneamente. La gran mayoría de los contratos son de tracto instantáneo.

Contratos De Tracto Sucesivo. .Largo tiempo para cumplirse. Es decir, está caracterizados por qué la prestación de una de las partes, no se realiza en una unidad de tiempo, sino en períodos más o menos largos.

Ejemplo: El arrendamiento, El contrato de suministro de energía eléctrica, el contrato de depósito, con el xx xxxxx vitalicia, el de cuenta corriente en materia mercantil.

2. Contratos Paritarios y Contratos De Adhesión.

Contratos de Adhesión: uno de los elemento del contratos es el consentimiento que se forma de la voluntad de las partes, incluso se puede hacer una discusión preliminar del contrato para fijar un acuerdo, sin embargo todos podemos entender que por la masificación de los servicios y el intercambio comercial esto es imposible. Por ejemplo el contrato Cable, teléfono, de la universidad.

No hay oportunidad de fijar estipulaciones, están dirigidos a una masa general de consumo, no se puede modificar las cláusulas están establecidas e impuestas por una sola de las partes, quedando sólo a la otra la posibilidad de aceptar lo tal como se le propone o de rechazarlo en todo su conjunto.

En los contratos de adhesión se puede ver una parte poderosa, donde hay una superioridad jurídica y económica por ello esto tiene una regulación especial en la LEY PARA LA DEFENSA DE LAS PERSONAS EN EL ACCESO A LOS BIENES Y SERVICIOS GACETA OFICIAL 39358 01-FEB- 2010

Concepto de contrato de adhesión:

Artículo 70° Ley para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios.

Se entenderá como contrato de adhesión, a los efectos de esta Ley, los contratos tipos o aquellos cuyas cláusulas han sido aprobadas por la autoridad competente por la materia o establecidas unilateralmente por la proveedora o el proveedor de bienes y servicios, sin que las personas puedan discutir o modificar substancialmente su contenido al momento de contratar.

Una sola de las partes no puede modificar estos contratos, pero puede tener el derecho de:

Retractarse En Los Contratos De Adhesión

Artículo 73° Ley para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios.

Las personas tendrán derecho a retractarse del contrato de adhesión por justa causa, dentro de un plazo de 7 días contados a partir de la firma del mismo o desde la recepción del producto o servicio.

Nulidad de las cláusulas en los contratos de adhesión.

Artículo 74° Ley para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios.

La nulidad de la cláusula no afecta la validez del contrato.

En el capítulo VIII Artículos 144° y 150° : hay obligación de redactar ese contrato en términos sencillos, en formato de fácil lectura, y en principio general que el contrato se interprete a favor del consumidor, esto es principio general del contrato de proteger al débil.; hay prohibición de modificar las condición del contrato, la posibilidad de anular ante una autoridad administrativa las cláusulas que ponen en desventajas a los consumidores, Hay una posibilidad de retractarse a los 7 días al consumidor ; además esta ley contempla responsabilidades civiles y penales como en el caso de la usura genérica. “Esta ley es de Orden Público”

Contratos Paritarios: hay una igualdad, Es decir, son contratos producto de una libre discusión de las partes, en el sentido de la discusión de la modalidad y alcance del contrato.

Características xx xxxxxxxx con respecto de los Contratos De Adhesión:

a) No hay discusiones preliminares sobre el contenido de la relación contractual: eso se entiende por la simplificación en la formación del consentimiento.

b) No es imprescindible la superioridad una ventaja económica o de monopolio de hecho o de derecho de uno de los contratantes

c) Los contratos pueden no estar impresos en módulos o formularios

d) aceptación de las cláusulas por uno de los contratantes

3. Contratos Nominados o Típicos y Contratos Innominados o Atípicos

No hay ningún artículo del código que nos digan que hay estos contratos típicos o atípicos sin embargo en el Artículo 1.140° CCV se puede inferir la existencia de contratos innominados

Artículo 1.140° CCV.

Todos los contratos, tengan o no denominación especial, están sometidos a las reglas generales establecidas en este Título, sin perjuicio de las que se establezcan especialmente en los Títulos respectivos para algunos de ellos en particular, en el Código de Comercio sobre las transacciones mercantiles y en las demás leyes especiales.

Hay contratos que tienen un nombre específico y hay otros contratos que no lo tienen, realmente no es que no tengan nombre como dice Xxxxxxxxx Xxxxxxxx en la teoría general del contrato, lo que caracteriza al contrato atípico no es la falta de nombre porque realmente lo tienen, lo que hacen que un contrato sea nominado o atípico es que no tiene una Disciplina Jurídica.

Los Contratos Típicos tienen normas supletorias, leyes especiales.

Pero en los Contratos Innominados no hay nada aunque tengan nombre, porque el nombre lo tendrán y es más hay contratos que se realizan con muchísima frecuencia y sin embrago no tienen ese esquema normativo, no están reglamentados, esos son los contratos atípicos o puede ser simplemente que la ley sólo los menciones y después no diga absolutamente nada o a lo sumo pueda remitir a alguna disciplina que se le parezca al contrato.

Importancia Práctica de considerar un Contrato como Nominado o Innominado.

 ¿Dónde vamos a encontrar la disciplina jurídica que los regula?

En los Contratos Atípicos o Innominados, las acciones judiciales que tienen son exactamente las mismas de los Contratos Típicos.

Por Ejemplo: Si en el Contrato es Atípico porque es un contrato de servicio de subministro de cable suponiendo que tenga alguna regulación especial, como sabemos la contratación es ilimitada y podemos tener cualquier tipo contractual, de manera que las acciones son las mismas, el que se un contrato bilateral tiene la acción de resolución, la acción de incumplimiento, la excepción de contrato no cumplido, el problema es determinar ¿Cuáles son las obligaciones realmente de las partes? Muchas veces las partes no son claras al momento de redactar el contrato y muchos contratos son verbales, es decir, no

hay un documento, o la redacción del documento se presta a confusión, esto es muy común en los contratos preliminares, en las opciones de compra, los contratos de promesa unilateral de venta, los contratos de promesa unilateral de venta se hacen muy regularmente y estos contratos no tienen un esquema normativo, efectivamente se nombran en la ley de estafas inmobiliarias, pero la ley no dice más nada, entonces allí el problema no son las acciones, el problema está en averiguar ¿Cuál es la intención de las partes? Y ¿Cuáles fueron los límites que ellas establecieron al contratar? ¿Qué va a obligar a esas partes?, allí hay que acudir a la teoría general del contrato, hay unos principios fundamentales en materia contractual que el intérprete del contrato debe conocer y debe aplicar, además los principios en materia de obligaciones.

4. Contratos de Derecho Privado y Contratos de Derecho Público.

La contratación administrativa o los contratos de derecho administrativo siempre tienen una gran discusión en el Derecho Público, sin embargo, el los contratos de derecho público en los contratos de derecho administrativo se rigen por la normativa de los contratos en general, por supuesto en la contratación administrativa hay peculiaridades la presencia de las llamadas cláusulas exorbitantes o de derecho público o de interés general.

Cuando hay un contrato de derecho privado hay una serie de principios generales como el principio de buena fe, principio de equidad (equilibrio entre los contratantes, estar en una situación donde no haya ventajas o sacrificios desproporcionados, equilibrio en las prestaciones y en las contraprestaciones).

En la contratación pública esto no es así, la administración pública cuando esta revestida de ese poder xx xxxxxxx se da por hecho en los contratos las cláusulas exorbitantes. Por Ejemplo. La potestad unilateral de la administración pública de rescindir el contrato así la otra parte este cumpliendo efectivamente sus obligaciones. La potestad que tiene la administración pública cuando median situaciones de interés general de reducir los plazos para el cumplimiento de las obligaciones de la otra parte.

Si nosotros este tipo de cláusulas las tenemos en un contrato privado rompería esos principios de equidad, y sin embargo no es que se incluyan en

los contratos de derecho administrativo es que se asumen dentro del contratos así no estén expresamente establecidas, esto es cuando la administración pública está actuando a ese nivel, con Poder xx Xxxxxxx, porque también dentro de la administración pública ellos celebran muchos contratos de derecho privado. Por Ejemplo: No es lo mismo celebrar un contrato de obra pública donde están incluidas clausulas exorbitantes, que un instituto autónomo quiera realizar un contrato de alquiler para su sede, no es un contrato de derecho público, no es un contrato de derecho privado.

Un mismo contrato dependiendo de las partes puede ser un Contrato de Derecho Privado o un Contrato de Derecho Público. Ejemplo Contrato de Obras de Ejecución encontramos una normativa en el CCV que se aplica cuando es un Contrato de Derecho Privado, pero si se trata de una obra pública (gobernación, alcaldía, instituto autónomo) tenemos una ley especial Ley de las Contrataciones públicas y su reglamento, y también existen leyes regionales que se refieren a la contratación de obras, se observa claramente la diferencia que un Contrato de Derecho Público porque contiene una serie de obligaciones en la fase contratista, incluso en la fase pre- contractual de cómo se han de seguir los procedimientos, todas las obligaciones que tiene durante la ejecución de la obra y todas las responsabilidades y obligaciones que tiene una vez que la obra ha finalizado.

Sentencia del 14 xx Xxxx de 2012 Sala Xxxxxxxxxxxxxx. Xx 000. xxxx://xxx.xxx.xxx.xx/xxxxxxxxxx/xxxx/xxxx/000-00000-0000-00-0000.XXXX :

Contratos Administrativos y Contratos de Derecho Privado… “ En materia contractual la doctrina y la jurisprudencia han delimitado que la administración puede celebrar dos tipos de modalidad contractual: Los Contratos Administrativos sometidos a un régimen especial preponderante de Derecho Público que no excluye la aplicabilidad de ciertos elementos de Derecho Privado siempre que se permita, y los Contratos de la Administración Pública de Derecho Privado que como su nombre lo indica están regulados por normas de Derecho Civil o Derecho Mercantil, donde la administración actúa en plano de igualdad con los particulares. En este plano de Igualdad Por Ejemplo: Si la administración alquila un local no se atiende a la aplicación de criterios o

las clausulas exorbitantes, de servicio público o de interés general como delimitadores especiales que si pertenecen al ámbito de los contratos administrativos, toda vez que este ámbito de igualdad con los particulares la administración actúa con una finalidad que no le es incita, es decir, cuando la administración actúa con acciones de interés público en juego y puede cuando las disposiciones legales le permitan asistirse del Derecho Privado para el cumplimiento de fines que no guarda relación con el interés general o cuando los servicios contratados no sean de ejecución directa de un servicio u obra pública pero si empleado como mecanismo de colaboración para su acometimiento…”

Cuando actúa como un particular la interpretación que se le da a ese contrato es como si celebrase entre dos personas y ninguna esta revestida de ese poder xx xxxxxxx.

TEMA 2 CONTRATOS DE COMPRA-VENTA.

1. ¿Qué son los Contratos de Compra-Venta?

2. Origen Histórico.

3. Concepto.

4. Naturaleza Jurídica.

5. Enunciar las Obligaciones de las Partes.

6. Comparar la Compra-Venta con otras Figuras.

TEMA 2 CONTRATOS DE COMPRA-VENTA.

1. ¿Qué son los Contratos de Compra-Venta?

La compra venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho al comprador, el cual se obliga a pagar el precio en dinero.

2. Origen Histórico.

El origen histórico lo encontramos en una operación que se llama Trueque o la Permuta que es el cambio de un objeto por otro objeto, estos intercambios de cosa por cosa suelen ser comunes en sociedades primitivas, donde hay pocas cosas que cambiar y pocas necesidades por satisfacer, sin embargo, cuando ya la economía va avanzando y aparece una medida que tiene un mismo valor para todas las personas el DINERO, las permutas dejan de celebrarse nosotros comenzamos a realizar operaciones de compra venta. Con la permuta las dos personas están interesadas al mismo tiempo por dos objetos, por una parte esos objetos deben tener valores equivalentes para ambas personas, lo que supone enormes dificultades prácticas a una economía basada en un intercambio solamente. Con el avance de la economía vienen medios de intercambio más especializados como el dinero que es un módulo de aceptación universal.

Aunque la compra venta nace prácticamente de la permuta, al tener mayor vigencia en la practica la compra venta, las normas de la compra venta se multiplicaron y la permuta quedo con pocas normas en CCV, pero aun el legislador la considera un contrato y tiene una normativa propia distinta a la de la venta. Salvo algunos aspectos puntuales, señala el legislador que se aplica la normativa relativa a permuta, pero el marco legal de la permuta lo va a dar el contrato de compra venta.

En el caso de los romanos ellos consideraron separadas las dos operaciones. Por eso roma se conoció como la emptio venditio, el que adquiría el objeto celebraba una emptio y el que lo trasmitía había hecho una venditio, él

que recibía el objeto debía cancelar un precio y él que transmitía el objeto debía garantizar la posesión de ese objeto.

En estos primeros tiempos realmente no había una trasmisión del derecho de propiedad en el contrato de compra venta, los romanos no conocieron al menos primitivamente la trasferencia de esos objetos, se daba la posesión material del bien y el comprador adquiría el derecho de propiedad por la usucapión. En derecho romano las obligaciones de las partes son iguales a las obligaciones que nosotros tenemos hoy en día.

3. Concepto.

Nuestro legislador denomina a este Contrato: Venta, pero se puede utilizar, compra, venta o compra venta como expresiones equivalentes.

 Definición Legal.

Artículo 1.474° CCV.

La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.

Xxxxxx Xxxxxxxxx dice que esta definición legal es una definición inexacta e incompleta.

Es Inexacta el sentido que no define lo que es una venta, parece más bien la definición del contrato de promesa de venta que además son contratos muy frecuentes, que se realizan con cotidianidad y no se encuentran tipificados en el CCV.

Aun asumiendo que sea una definición de venta, es una definición Incompleta porque solamente considera un efecto de la compra venta que es el efecto personal o efecto obligatorio pero no el efecto real.

Según la redacción del legislador parece una venta de antiguo derecho romano en el que no se transmitía y adquiría la propiedad, si no que la persona se obligaba y la otra se obliga a pagar, pero no dice que con solo efecto del conocimiento la propiedad se adquiere y se transfiere, parece solo una definición romana de venta con efectos obligatorios.

Las ventas tienen dos tipos de efectos.

Ventas con Efectos Obligatorios. Que es la que aparece en el CCV, en la cual la propiedad no se transmite cuando se produce el consentimiento de los contratantes y

Ventas Con Efectos Reales. En la que la propiedad se transmite con el solo consentimiento

Artículo 1.161° CCV.

En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se trasmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del adquirente, aunque la tradición no se haya verificado.

Si bien en el CCV en el artículo 1.474° cuando define la venta, lo hace desde el punto de vista de las ventas obligatorias o efectos obligatorios de la venta; Artículo 1.161° nos completa esa definición cuando nos da los efectos reales del contrato de compra venta. Cuando se hace una operación de compra venta en la mayoría de los casos la propiedad se transmite y se adquiere solo con el consentimiento, la transferencia del derecho del patrimonio del vendedor al patrimonio del comprador ocurre automáticamente cuando las partes llegan al acuerdo, ¿que no han entregado todavía o no han pagado el precio? Esas son obligaciones que surgen de un contrato que ya nació y ya los efectos reales se dieron. Esto es lo que normalmente ocurre en una operación de compra venta. (Efectos Reales).

Hay ventas donde esto no es así y la trasferencia de la propiedad ocurre posterior al consentimiento que precisamente se llaman ventas obligatorias (Efectos Obligatorios).

En esta venta de Efectos OBLIGATORIOS no se ha realizado la transferencia de la propiedad, más no implica que sea obligatorio vender, ya que si es obligatorio vender algo, realmente no es un venta. Por Ejemplo: la Venta en Pública Subasta, realmente no es una venta, ya que no tiene un elemento de esencia del contrato que es el consentimiento.

Por Ejemplo de Ventas Con Efectos Obligatorios. Las Ventas con Reserva de Dominio, porque hasta que no se pague completamente el precio no se va a trasferir la propiedad. La transferencia de la propiedad no depende del consentimiento sino del pago del precio. O una Expropiación Forzosa.

Hay otras situaciones de ventas con efectos obligatorios donde la voluntad es imprescindible pero hay que desarrollar otra conducta adicional. Por Ejemplo la especificación del objeto de la compra venta, en las compra venta de cosas genéricas (tuercas, tornillos, granos; cosas que se tengan que pesar, medir o cortar…), mientras esto no se haga no se transfiere el derecho. Hay ventas donde se tiene que probar la mercancía mientras esto no ocurra no se da la transferencia, Por ejemplo Ventas Sujetas a Ensayo, una impresora que imprime 1000 hojas por minuto, hasta que no se constate que esto es realmente así, y no se da la aceptación no se da la transferencia

Normalmente nosotros hacemos ventas con efectos reales ¿Por qué? Cuando hay acuerdo, automáticamente se transmite la propiedad como establece el Artículo 1.161°, la transferencia de la propiedad se da inmediatamente tan es así que ni siquiera el CCV la menciona como una obligación.

En Compra Venta ocurren dos Cosas distintas Transferencia y Tradición. No se puede ver la transferencia de un derecho de un patrimonio a otro patrimonio porque eso ocurre en un plano intangible, es ideal ni el CCV lo menciona la transferencia ocurre con el solo consentimiento. Pero siempre debe ocurrir incluso en la ventas con efectos obligatorios tiene que transferirse el derecho porque de no ocurrir no sería venta. Por Ejemplo. La Venta con Reserva de Dominio, aunque se compró el carro a crédito, no se adquiere la propiedad hasta que no se pague la última cuota del mismo, pero esto no ocurre en la ventas a crédito solo en la ventas con reserva de dominio, es una venta obligatorio porque tiene acuerdo sobre la cosa y sobre el precio y se le transmiten los riesgos (como comprador responde aunque aún no se propietario) y hasta que no se pague no se adquiere la propiedad, aun así se hiciera la tradición.

La tradición a diferencia de la transferencia, la tradición es la entrega efectiva de la cosa, entrega material de lo que ya es mío porque ya se es propietario y poseedor legítimo y con la tradición se convierte en poseedor total además del animus se adquiere el corpus

 Definiciones Doctrinarias.

 Doctrina Francesa.

Xxxxxxxx Xxxxxxx definen la compra venta como un contrato por el cual una persona el vendedor transmite un derecho a otra persona el comprador que le paga. Ellos tomaron la definición del Código Civil Francés solo ve los efectos reales de la venta

 Doctrina Alemana.

Cuando el Código Civil Alemán define el contrato de compra venta en su Artículo 438° “Por el contrato de venta se obliga el vendedor de una cosa a entregar esta al comprador y transmitirle la propiedad, el vendedor de un derecho se obliga a transmitir este al comprador, y cuando el derecho implique posesión entregarle la cosa, el comprador estará obligado a pagarle al vendedor el precio convenido y admitir la entrega de la cosa”

 Doctrina Italiana.

Xxxxxxx xx Xxxxxxxx. Explica las ventas reales y las ventas obligatorias.

Barbero. Comenta el concepto de Código Civil Italiano, Artículo 1.470° “es un contrato que tiene por objeto transferencia de propiedad o de otro derecho sobre una cosa, por el contrario la reciprocidad de un precio.”

4. Naturaleza Jurídica.

 Es un Contrato, tipificado dentro de los contratos:

 Consensuales, la consensualidad del contrato no se va a modificar por el hecho que se deba cumplir formalidades de ese contrato ya realizado

para la oponibilidad de terceros, las ventas son consensuales según lo que dice el :

Artículo 1.161° CCV.

En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se trasmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del adquirente, aunque la tradición no se haya verificado.

Además de cumplir tramites en un registro especial, requiere un Documento Autentico, pero no influye en el carácter consensual

 Sinalagma Perfecto. Las obligaciones surgen en el momento de la celebración del contrato, siendo a si es se le pueden aplicar las acciones de resolución o cumplimiento y excepción de contrato no cumplido.

 Título Oneroso. Indispensable en la Compra Venta, la fijación de un precio y cada contratante recibe ventajas económicas y requiere un sacrificio de la misma naturaleza además cada una de las ventajas de los contratos onerosos y Bilaterales estas dos características van unidas.

 Conmutativo. Además de que las obligaciones nacen en el momento celebrar el contrato como sucede en los sinalagma perfectos, el ser conmutativo indica que ningún hecho posterior puede cambiar esas obligaciones. A diferencia de los aleatorios, en la venta no es así, no hay un elemento aleatorio por principio general.

Sin embargo, hay contratos de compra venta aleatorios, como los contratos de venta de cosa futura es posible que exista ese alea en el contrato.

 Traslativo de Derechos. El derecho que más se transmite es el derecho real de propiedad, pero es perfectamente posible transmitir otra naturaleza de derechos Por Ejemplo Cesión de Créditos, Transmisión de Derechos Litigiosos, La Autoría Intelectual es perfectamente trasmisible la parte patrimonial (derechos económicos).

5. Enunciar las Obligaciones de las Partes.

 Obligaciones Esenciales del Vendedor.

o Obligación de Transferir Artículo 1.474° CCV.

La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.

o Obligación de Hacer Tradición

Artículo 1.265° CCV.

Si el deudor ha incurrido en xxxx, la cosa queda a su riesgo y peligro, aunque antes de la xxxx hubiere estado a riesgo y peligro del acreedor. La obligación de dar lleva consigo la de entregar la cosa y conservarla hasta la entrega. Si el plazo vence después de la muerte del deudor, el heredero no quedará constituido en xxxx, sino por un requerimiento u otro acto equivalente; y, únicamente ocho días después del requerimiento.

o Obligación de Saneamiento. Obligación de Garantizar lo que se Transfiere. Que tiene dos aspectos. 1° La Evicción Propiamente Dicha y 2° Vicios Redimitorios es una obligación doble.

 Obligaciones del Comprador.

o Obligación De Pagar el Precio.

Artículo 1.474° CCV.

La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.

o Obligación de Xxxxxxx lo que se está Entregando. Se pude incluso ejercer una acción de cumplimiento si el vendedor quiere entregar, y el comprador no quiere recibir, o no se puede encontrar al comprador, mecanismo como la oferta real

y el consiguiente deposito, donde el vendedor ante la actitud renuente del comprador pueda cumplir su obligación.

o Obligación de Pagar Ciertos Gastos. Gastos de Escrituras, Gastos de Notarias, Gastos de Registro.

6. Comparar la Compra-Venta con otras Figuras.

Casos de Tipificación Dudosa.

No existen uniones de contratos, y los contratos no pueden características de un contrato y características de otro contrato, para eso existen los Contratos Innominados, pero los Contratos Típicos o Nominados tienen que encuadrarse en su categoría.

 Permuta / Compra Venta. Evidentemente cuando hay el cambio de un objeto por otro objeto no se tiene duda que es un Contrato de Permuta. Y cuando hay el cambio de un objeto por un precio efectivamente es un contrato de Compra Venta. El problema se presenta cuando ambas instituciones se mezclan, lo cual es muy común. Por Ejemplo. El Objeto del Contrato es una casa, se va a dar a cambio una camioneta y una suma de dinero.

Hay una serie de criterios de identificación, uno de ellos es verificar cual de la prestaciones es más onerosa, el dinero o el objeto la operación dependiendo de esto será una permuta o una compra venta. Este criterio ya ha sido superado

Hay que determinar en el momento de celebrar el contrato, cual ha sido la intención de las partes.

Para que exista una permuta debe haber un interés reciproco en los objetos, independientemente de que se ponga un diferencial en dinero ya que es muy difícil de que se pueda tazar dos objetos de la misma manera.

Si ambas personas querían intercambiar un objeto por otro, no cabe duda que querían realizar una permuta, incluso si una de ellas deba pagar un diferencial porque alguno de los objetos tiene mayor valor.

En la mayoría de esas operaciones al menos a una de las partes realmente no le interesa el objeto, le interesa el objeto porque lo puede traducir en dinero, y aunque la operación consista en el intercambio de objetos más un diferencial económico, la verdadera intención de los contratantes es una compra venta.

 Contrato De Obra / Contrato de Venta de Cosa Futura. Por Ejemplo. Una empresa tiene un proyecto de uno edificios departamentales, y nosotros estamos interesados en un apartamento ¿es un Contrato de Obra de Obra de Construcción o Un Contrato de Venta de Cosa Futura? Y ambas figuras tienen una normativa distinta.

Aquí también hay varios criterios para la distinción entre una y otra figura

Si la intención de las partes es el producto final, sin importarle mayormente quien realizó ese producto final, el Contrato es de Venta.

Si la intención de las partes es también la actividad de una de ellas, el contrato sería un contrato de obra.

No hay criterios absolutos.

Los contratos de obras, no siempre son de obras inmobiliarias.

 Dación en Pago. El acreedor está recibiendo algo que originalmente no era lo prometido

Artículo 1.264° CCV.

Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.

En la dación en pago por un acuerdo posterior al nacimiento de la obligación entre el Acreedor y el Deudor, el Acreedor consiente en recibir una prestación diferente a la que originalmente estaba establecida y es una forma de extinción de la obligación

Tiene los mismos elementos y los mismos efectos que el Contrato de Compra Venta hay transferencia del derecho, hay una suma de dinero que

representa la contrapartida o contraprestación y sin embargo no se puede considerar una venta.

La Dación en Pago implica la preexistencia de una obligación entre las partes, y la dación en pago no es un contrato.

TEMA 3

ELEMENTOS DEL CONTRATO DE COMPRA VENTA.

1. El Consentimiento de los Contratantes.

2. La Capacidad de los Contratantes.

3. Formación del Consentimiento.

4. Pre-Contratos en Materia de Compra Venta.

5. Ventas Obligatorias.

TEMA 3

ELEMENTOS DEL CONTRATO DE COMPRA VENTA.

1. El Consentimiento de los Contratantes.

Artículo 1.141° CCV.

Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son: 1°. Consentimiento de las partes;

2°. Objeto que pueda ser materia de contrato; y 3°. Causa lícita.

Son Elementos Esenciales a todos los contratos.

Artículo 1.142° CCV.

El contrato puede ser anulado:

1°. Por incapacidad legal de las partes o de una de ellas; y 2°. Por vicios del consentimiento.

A los Elementos Esenciales se le suman los Elementos de Validez

¿Qué es el Consentimiento?

Etimología: Sentire Cum: Sentir Juntos. Manifestación de voluntades que representen intereses opuestos, libremente emitidas y declaradas entre las partes, que se integran y complementan de manera recíproca.

 Visión Subjetiva: la toma interna de la decisión con plena conciencia de los requisitos y consecuencias jurídicas del acto que se va a llevar a cabo

 Visión Objetiva: el momento en que las dos declaraciones de voluntad, plenas en el ámbito subjetivo, concurren y se encuentran en el plano del derecho.

Cada una de las partes en un contrato tiene un proceso interior, en el momento de formar su voluntad, pero no es suficiente solo la voluntad sino que además tiene que manifestarlo, pero tampoco es suficiente la manifestación, tiene que haber una congruencia entre la Voluntad Real y la Voluntad Declarada y ese mismo proceso se da en la otra parte.

Requisitos del Consentimiento

 La presencia de una pluralidad de partes o sujetos con intereses contrapuestos

 La capacidad para prestar el consentimiento libremente emitido y declarado

 La voluntad de celebrar un contrato, libre y consciente, fruto de la conjunción de las dos o más voluntades singulares que concurren y se integran en el contrato celebrado

 La declaración de dicho consentimiento, ya sea de forma expresa o tácita

 La concordancia entre la voluntad interna y la voluntad declarada.

La Declaración de Voluntad:

 Tipos de Voluntad:

 Voluntad Real o Negocial: lo que realmente se quiere y pretende por el sujeto y, sin la cual, no existe consentimiento

 Voluntad Declarada:

• ¿Qué es?: la manifestada o comunicada por el sujeto a la otra parte

• Formas:

- Manifestación Expresa.

 Lenguaje escrito, hablado, mímico o gestual

 Medios Técnicos o Tecnológicos

- Manifestación Tácita

 Conducta o Comportamiento

 Divergencias Entre la Voluntad Real y la Voluntad Declarada:

 Noción: es posible que suceda que la voluntad declarada no exprese con fidelidad el verdadero querer interno del sujeto, o

simplemente que la voluntad declarada no cuente con una voluntad interna debidamente formada

 Origen:

• Causas Inconscientes:

 Error

 Dolo

• Causas Conscientes:

 Juego o Broma

 Reserva Mental

 Simulación

 Violencia

Nota: No se debe confundir voluntad con Consentimiento, hasta nuestro CCV incurre en este error.

El consentimiento puede formarse de una sola vez, pero el consentimiento también admite una formación por etapas o una formación progresiva

La compra venta que se forma de una sola vez, muchas veces llegar a la conclusión del contrato definitivo es un proceso: toma de conocimiento, iniciativa de una de las partes, oferta, cuando surge una promesa de parte y parte eso equivale en términos jurídicos a una promesa bilateral de compra venta.

Existen los Contratos Preliminares o Pre Contratos

 Charlas Preliminares:

 Las partes delimitan el contenido de sus respectivas prestaciones. es una toma de conocimiento

 Las partes delimitan el tipo de contrato que quieren celebrar

 Se manifiesta verbalmente, por escrito o por medios telemáticos

 No crean ni quieren crear una vinculación jurídica. no hay compromiso

 No constituyen por sí solos un acto jurídico, pues de ellos no se derivan efectos jurídicos de manera inmediata

 Se Pueden Distinguir dos Grados de Voluntad:

o El Simple Ánimo de Entenderse sin Crear Vínculo Jurídico Alguno

o La Verdadera Intención de Contratar

¿Esas Charlas Preliminares tienen alguna Consecuencia Jurídica?

En el CCV no hay nada sobre contratación preliminar, ya que las charlas preliminares no tienen una especial importancia.

La doctrina tiene diversas posiciones, hay quienes señalan que incluso en esa fase se debe actuar bajo el principio de buena fe, si ya las charlas han llegado a un punto que haga presumir a las partes que se va a contratar y una de las partes hace incurrir en gastos a la otra parte, hay responsabilidad.

Xxxxxxx dice que las charlas carecen de valor en el sentido que el riesgo, puede que se dé el contrato o no

 La distinción entre los grados de voluntad puede afectar al plano de responsabilidad en caso de ruptura de las conversaciones, según cuándo ésta se produzca, ya en la fase del simple ánimo de tratar, o bien estemos en la de la intención de contratar, que es cuando se generaría responsabilidad precontractual o extracontractual.

 El hecho de que no constituyan un contrato, ni siquiera un precontrato, no quiere decir que sean absolutamente irrelevantes, desde un plano jurídico, pues adquieren una consideración muy significativa como elemento auxiliar de interpretación del contrato que originaron, para indagar la verdadera intención de las partes, y su ruptura puede generar una determinada responsabilidad

 Surgen en esta fase unos mínimos deberes para los eventuales contratantes derivados del principio genérico de la buena fe contractual, no sólo vigente en el desenvolvimiento de las relaciones

contractuales ya constituidas, sino también en la fase previa a la constitución de las mismas

o Deber De Veracidad, Deber De Lealtad, Deber De No Mantener Relaciones Paralelas, Deber De Protección

 La diligencia que se ha de observar durante este período de negociaciones es la de un buen padre de familia, con sujeción a las reglas de la buena fe, de manera que toda ruptura intempestiva e injustificada de las mismas generará a cargo de su infractor responsabilidad por los daños y perjuicios causados

 Si las conversaciones preliminares fracasan y el contrato no llega a concluirse, habrá que fijar cuál de las partes responde por los daños y perjuicios producidos a alguno de los contratantes o a un tercero.

Las charlas preliminares las absorbe el contrato puede ser un elemento importante si ese contrato en el futuro tiene un problema y se necesita determinar el alcance de las obligaciones de las partes e interpretar ese contrato, puede ser que los que las partes realizaron en esas fases iniciales sirven de guía para conocer la intención de la partes. Cuando las charlas se realizan y las absorbe el contrato, sirven de elemento probatorio

 La Oferta.

“Entendemos por oferta la manifestación unilateral de voluntad emitida por uno de los contratantes –oferente- a un sujeto determinado –destinatario- o al público en general con la finalidad de celebrar un contrato, es decir, proponiendo el establecimiento de una relación contractual” (Xxxxxx Xxxxxx)

La oferta la puede realizar el eventual comprador o el eventual vendedor, no tiene ninguna relevancia quien la realice, los efectos serán exactamente los mismos

 La oferta por sí sola no origina la obligación de contratar, pues requiere la aceptación de su destinatario y la puesta en conocimiento de esta aceptación por su destinatario al oferente

 La oferta difiere de la promesa de contratar, en la que el promitente resulta ya obligado

 La oferta difiere del precontrato, en el que ambas partes han convenido en celebrar un futuro contrato

 De la única oferta que se puede desprender un contrato es la Oferta Perfecta, que es la que contiene todos los elementos del futuro contrato, y es una oferta a una persona determinada.

Hay muchos tipos de ofertas la única que regula nuestro CCV, es la oferta pública de recompensa, pero hay una oferta que es al público Por Ejemplo Un partido de futbol, un concierto, la empresa hace una oferta al público ¿hasta qué punto los compromete esa oferta? En ese tipo de oferta como va dirigida a un público en general, se entiende que hay un límite implícito en esa oferta, si es un sitio publico el límite es el Fórum del sitio.

Otro tipo de oferta, son las ofertas de Trabajo Por Ejemplo: si llega una determinada persona ¿se está obligado a emplearla? Aunque la persona reúna todos los requisitos mencionados en la oferta, el oferente será decidirá si la emplea o no, y no está obligado a contratarla.

Para que surja un contrato definitivo a través de una oferta la persona manifestó su voluntad, ya en esa manifestación de voluntad están todos los elementos del futuro contrato, ya tenemos el objeto, ya tenemos el precio determinado, y está dirigida a una persona determinada

Artículo 1.137° CCV. (Régimen De Las Ofertas).

El contrato se forma tan pronto como el autor de la oferta tiene conocimiento de la aceptación de la otra parte.

La aceptación debe ser recibida por el autor de la oferta en el plazo fijado por ésta o en el plazo normal exigido por la naturaleza del negocio.

El autor de la oferta puede tener por válida la aceptación tardía y considerar el contrato como perfecto siempre que el lo haga saber inmediatamente a la otra parte.

El autor de la oferta puede revocarla mientras la aceptación no haya llegado a su conocimiento. La aceptación puede ser revocada entre tanto que ella no haya llegado a conocimiento del autor de la oferta.

Si el autor de la oferta se ha obligado a mantenerla durante cierto plazo, o si esta obligación resulta de la naturaleza del negocio, la revocación antes de la expiración del plazo. no es obstáculo para la formación del contrato.

La oferta, la aceptación o la revocación por una cualquiera de las partes, se presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos que éste pruebe haberse hallado, sin su culpa en la imposibilidad de conocerla.

Una aceptación que modifica la oferta, tendrá únicamente el valor de una nueva oferta.

La oferta aquella que es perfecta, es decir, que tiene los elementos del contrato como dice el 1.137° CCV basta de la aceptación de la otra parte para la formación del contrato, la oferta es una manifestación unilateral y no es un contrato ya que no hay dos partes solo hay una sola persona que hace la propuesta y una vez que la propuesta llegue al oferente ahí se perfecciona el contrato definitivo de compra venta.

Evidentemente el que hace una oferta, como el que hace una opción, una promesa unilateral o bilateral de compra venta; se obliga contractualmente otros si y no, en el caso de la oferta es también fuente de obligaciones evidentemente la persona no debe disponer del bien, pero también lo que sucede en estos preliminares propiamente en la oferta si la persona dispone del bien , el beneficiario de esta oferta (igualmente en la caso de la opción o de la promesa bilateral) no tiene un derecho de persecución sobre el bien en el sentido que no va tener la titularidad de la cosa, por supuesto que el otro contratante va a responder por equivalente por daños y perjuicios.

 La Opción Compra: es un contrato que se da de manera muy práctica (en el caso de los bancos para solicitar un crédito para una casa, apartamento ya que lo primero que va a pedir el banco para tramitar el crédito es la opción)

Es un derecho que se le concede a la persona donde se deja la libertad para que escoja si va a celebrar el contrato definitivo o no

La Diferencia de la Opción y de la Oferta, es que en la Oferta solo hay una manifestación de voluntad y es una fase precontractual mientras que en la Opción hay dos manifestaciones de voluntad pero solo se obliga una parte que es el eventual vendedor. Se obliga el dueño a tener la cosa a disposición cuando la persona decida comprarla o no.

 Elementos del Contrato de Opción: tiene los elementos propios de todos los contratos , es decir, el consentimiento , objeto, la causa, la capacidad, libre de vicios, pero a diferencia de la Venta la persona no debe tener a disposición el bien ya que es una venta se da a futuro. Además todas las opciones deben contener en si el precio y las condiciones y plazo al igual que la oferta.

(OJO diferencias y semejanzas entre la opción y la oferta, buscar promesa unilateral de venta y opción de compra asimilar)

La opción de comprar puede estar ligada a otros contratos como es el contrato de arrendamiento en que se le da la opción al arrendatario (OJO Diferenciar entre el Derecho de Preferencia y Opción de Compra) derecho de preferencia es convencional y legal como en el caso de sociedades mercantiles y sus acciones entre los socios.

a) El Plazo: debe estar presente en cualquier contrato, es esencial en el contrato de opción de compra-venta y debe estar determinado o debe ser determinable por las partes. Si el plazo no existe o no ha sido determinado no se puede hablar de contrato de opción porque carece de un elemento.

b) El Precio de la Cosa: también es indispensable porque aunque el contrato de opción no va a ser la venta, debe contener elementos esenciales del contrato de compra-venta, el precio debe estar presente.

c) La Prima: puede estar o no presente, la prima es una contraprestación que tiene a su cargo el optante para poder ejercer el derecho de opción.

OJO No es lo mismo una prima que unas arras.

Las arras se dan cuando ya hay un compromiso bilateral, pueden ser confirmatorias, también pueden tener una función de retractación reciprocas.

 Características del Contrato de Opción.

o Es un Contrato Intermedio entre lo que pudiera ser una oferta y el contrato definitivo.

OJO es importante saber que el contrato de opción de compra- venta está ubicado dentro de los contratos preliminares.

o Puede ser Principal pero también puede ser Accesorio. Por ejemplo: el arrendamiento con opción a compra-venta. Si es accesorio, la opción va a seguir la suerte del principal.

o Es un Contrato Consensual, se puede realizar por Escrito para probar que se realizó el contrato de opción. Pero no se registran ya que no le van a colocar una nota marginal

o Es un Contrato normalmente Gratuito pero puede ser Oneroso

cuando se fija la prima

o En principio es un Contrato Unilateral, solamente surgen obligaciones a cargo del propietario. Puede obligarse el beneficiario única y exclusivamente al pago de la prima a nada más. Donde el beneficiario asuma cualquier otra obligación (comprar, arras, etc.) no se habla de opción.

 Acerca de la Transmisibilidad del Contrato de Opción.

Para algunos autores es un contrato Personalísimo, al ser personalísimo no admitirá la cesión de derechos, al menos la cesión inter vivos. El contrato de opción es personal y esa misma característica la tiene el derecho del beneficiario de la opción (lo que llama Xxxxxxxx un derecho de configuración) y ese derecho solo lo puede ejercer el titular y los causahabientes de ese titular.

Otra posición de la doctrina no se opone a la transmisibilidad del derecho de opción; para ellos es un derecho como cualquier otro de naturaleza patrimonial y puede ser objeto de un contrato de cesión de créditos o derechos.

 Efectos del Contrato de Opción:

1. El más importante es que no hay transferencia de la propiedad, porque aún no hay contrato de compra venta, todavía hace falta la manifestación de voluntad de la otra parte.

2. Como no hay contrato de compra venta los “Riesgos” están en cabeza del propietario. Si el contrato de opción es unilateral si no hay una Prima (Suma de dinero) no se le aplicarían los artículos 1.167° y 1.168° CCV

 Extinción de la opción:

La opción se extingue por los medios de extinción común a todos los contratos, pero además de eso tiene algunos supuestos propios:

a) Por Perfeccionamiento del Contrato Prometido. Cuando se celebra el contrato definitivo, ya el de opción carece de eficacia.

b) Por la Caducidad del Término: el juez no puede fijar u término al contrato de opción, pero las partes se pueden poner de acuerdo y prorrogar el termino, eso es posible pero deben prorrogar antes de que se venza el término, porque si no la caducidad del término extingue el contrato y eso es un efecto jurídico que no pueden desvirtuar las partes.

c) Por Renuncia del Optante: puede ser expresa o táctica.

d) Por Disenso de las Partes: es decir, el consentimiento de las partes que se dirija entre ellas a extinguir el contrato de opción, aunque no haya finalizado el término o plazo.

 Promesa Unilateral de Compra.

Es cuando la persona se obliga a comprar sin que la otra persona se obligue a vender.

 Promesa Bilateral de Compra Venta.

La persona del vendedor se obliga a vender y la persona del comprador se obliga a comprar, es más complicado porque de acuerdo con el:

Artículo 1.161° CCV

En los contratos que tiene por objeto la trasmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad y derecho se tramiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del adquiriente, aunque la tradición no se haya verificado.

Según el Código Civil cuando ya hay consentimiento entre las partes sobre la cosa y sobre el precio ese contrato vale venta al igual que la promesa bilateral de compra venta ya hay cosa, precio y consentimiento la pregunta esta (Es una compra venta o no es una Compra venta) el Código Civil Francés señala la promesa de venta vale venta, en el caso de la legislación nuestra está en silencio y los criterios en la jurisprudencia encontramos dos hay decisiones que dicen que por la autonomía de la voluntad de las partes si ellas quisieron comprometerse a futuro no se aplica el articulo 1.161° CCV tienen que nuevamente manifestar la voluntad porque ellos tienen un contrato preliminar y para que se de los efectos reales tienen que manifestar el consentimiento, pero no lo manifiestan que es la consecuencia práctica responde por equivalente pero no transfiere la propiedad (Este es un criterio) el otro que es el que más si inclina los jueces nuestros es que ya se comprometieron ya que hay una madurez en los contratantes y esa promesa bilateral de venta vale venta

Modalidades de Venta.

(Ventas Obligatorias, Ventas Obligacionales o Ventas con Obligación)

a) Venta al Gusto “Ad Gustum”.

Articulo 1.477° CCV. Venta al Gusto o Ventas de Mercancías que se Prueban.

En cuanto a las mercancías que se acostumbra a gustar y probar antes de comprarla. No queda perfecta la venta hasta que el comprador no haya hecho conocer su aceptación en el plazo fijado por la convención o uso.

Hay autores que señalan 1.477 ° CCV no es propiamente una Venta si no es una Promesa Unilateral de Venta la persona se da probar y manifiesta si le gusta o no, sin embargo, el legislador nuestro señala que no queda perfecta la venta hasta que la otra persona diga si le gusta o no es una condición potestativa depende de la voluntad del comprador.

No se refiere a todas las cosas sino a las mercancías como era el vino, granos, aceite xx xxxxx y esto no responde a una razón histórica sino a una copia del código francés; este artículo también hacer referencia a la costumbre.

Dicen los hermanos Xxxxxxx dicen que no es condición meramente potestativa porque si no se anularían el contrato

b) Venta Sujeta a Ensayo Previo.

Articulo 1.478° CCV. . Venta a Ensayo Previo.

La venta sujeta a ensayo previo se juzga hecha siempre bajo condición suspensiva

El ensayo es algo objetivo no depende del comprador, el objeto es que tiene reunir las condiciones

c) Venta con Sujeción

Artículo 1.475° CCV. Venta con Sujeción al Peso, Cuenta o Medida

Cuando se trata de mercancías vendidas con sujeción al peso, cuenta o medida, la venta no es perfecta en el sentido de que las cosas vendidas quedan a riesgo y peligro del vendedor, hasta que sean pesadas, contadas o medidas.

d) Ventas en Alzada.

Artículo 1.476° CCV. Ventas en Alzada o en Globo

Si, al contrario, las mercancías se han vendido alzadamente o en globo. La venta queda perfecta inmediatamente.

Se juzga que la venta se ha hecho alzadamente o en globo, si las cosas se han vendido por un solo precio, sin consideración al peso al número o la medida, o cuando, aunque se haya hecho mérito de esto ha sido únicamente para determinar el monto del precio

Aquí vemos dos operaciones una es la Venta Con Sujeción y otra es la Venta Alzada o en Globo, realmente las ventas en alzadas no son ventas con efectos de obligatorios si no de ventas de efectos reales. Hay que especificar (sacar el objeto de todo el género que tiene para poder individualizar la compra venta) como decían los franceses en el caso de la de sujeción un Ejemplo son los alimentos perecederos teniendo los riesgos gran importancia, si se han vendido como un todo de efectos reales los riesgos lo tiene el comprador, si la operación se hace pesando, contando y midiendo hasta que esto no ocurra los riesgos lo tiene el vendedor hay que individualizar para la transferencia de los riesgos.

TEMA 4

CAPACIDAD Y PODER, OBJETO, LEGITIMACIÓN DE LOS CONTRATOS DE COMPRA VENTA

1. CAPACIDAD

2. INCAPACIDADES PARA VENDER Y COMPRAR

3. INCAPACIDADES PARA COMPRAR

4. INCAPACIDADES PARA VENDER

5. OBJETO.

6. EL PRECIO.

7. LEGITIMACIÓN.

TEMA 4

CAPACIDAD Y PODER, OBJETO, LEGITIMACIÓN DE LOS CONTRATOS DE COMPRA VENTA

1. CAPACIDAD

El consentimiento que se da en el contrato de compra-venta tiene que provenir de personas capaces.

La capacidad es un requisito de validez de los contratos.

La Capacidad en el derecho común es el poder de disposición de las personas naturales y las personas jurídicas. Nos vamos a referir a la incapacidad específica para realizar un contrato de compra venta.

Además de las normas sobre capacidad y poder aplicables a todos los contratos, existen normas que consagran una serie de Incapacidades Especiales en materia de la venta.

Amplios sectores de la doctrina niegan que sean verdaderas incapacidades y prefieren calificarlas de "incompatibilidades" o de "inhabilidades" con el doble alegato de que las mismas no se fundan en la falta de discernimiento ni en defecto intelectual de los contratantes y de que muchas veces tampoco tienden a proteger a la persona impedida.

Pero, aunque dichos argumentos demuestran que no se trata de incapacidades negocíales y en especial de incapacidades de protección, no excluyen que sean incapacidades de goce, unas para vender y comprar, otras sólo para comprar y otras sólo para vender.

2. INCAPACIDADES PARA VENDER Y COMPRAR

Artículo 1.481° CCV.

Entre marido y mujer no puede haber venta de bienes.

El único supuesto de incapacidad para vender y comprar deriva de la norma de que entre marido y mujer no puede haber venta de bienes, precepto cuyos antecedentes se encuentran en el antiguo Derecho francés.

La incapacidad dicha se ha establecido para:

 Evitar el abuso de influencia de un cónyuge sobre el otro, que podría moverlo a consentir en venderle o comprarle bienes en condiciones muy desfavorables.

Este supuesto, que fue el que inicialmente dio origen a esta prohibición, en la época antigua el hombre le administraba los bienes a la mujer, hoy día se puede desvirtuar esto, porque a mujer tiene la libre administración de sus bienes y a su vez administrar los bienes de la comunidad de gananciales.

 Evitar donaciones irrevocables encubiertas que harían ineficaz la norma de que las donaciones entre cónyuges son siempre revocables.

Artículo 1.451° CCV.

Las donaciones entre cónyuges son siempre revocables por la sola voluntad del donante, manifestada expresamente en la misma forma en que hayan sido realizadas aquéllas. La revocatoria deberá ser notificada por el donante al donatario o a sus herederos.

 Evitar fraudes a los derechos de los acreedores realizados mediante ventas simuladas del cónyuge deudor al otro cónyuge.

Esto hoy día es refutable ya que no es garantía de que los deudores no burlen a los acreedores.

 Evitar donaciones por más de la cuota disponible simuladas bajo la forma de ventas, en perjuicio de los eventuales herederos, con lo que se burlaría lo dispuesto en los artículos 1.467 y siguientes del CCV.

Así pues, la incapacidad de referencias está establecida en interés de los propios cónyuges, de sus eventuales herederos y de sus acreedores.

Supuestos de la Incapacidad son:

 Que exista matrimonio válido entre las partes (materiales) del contrato; y

¿Qué pasa con las Uniones Estables de Hecho son Equiparables en este Supuesto?

Por Principio General la materia de prohibiciones tiene carácter restrictivo, en materia de uniones estables de hecho no hay ningún supuesto normativo que no aclare este aspecto.

Sala Constitucional, 15 de Julio de 205 N° 1.682. Xxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxx.

xxxx://xxx.xxx.xxx.xx/xxxxxxxxxx/xxxx/xxxxx/0000-000000-00-0000.XXX

“…Debido a los efectos y alcances señalados, la sentencia que declare la unión, surtirá los efectos de las sentencias a que se refiere el ordinal 2° del artículo 507 del Código Civil, el cual se aplicará en toda su extensión, menos en lo referente a la necesidad de registro de la sentencia, lo cual no está previsto –y por lo tanto carece de procedimiento- en la Ley.

Esta ausencia de registro y, por tanto, de publicidad, que puede mantener al concubinato oculto respecto a los terceros, plantea la pregunta de si es nula la venta entre los concubinos, tal como lo establece el artículo 1.481° CCV con respecto a los cónyuges.

A juicio de esta Sala, dados los efectos que se reconocen a la “unión estable”, sería una fuente de fraude para los acreedores de cualquiera de los concubinos, aceptar que uno vendiera al otro los bienes comunes documentados a su nombre o poseídos por él y, en consecuencia, quien demuestre que la venta ha ocurrido entre ellos, puede invocar la existencia de la unión y tratarlos como bienes comunes o, según los casos, pedir la nulidad del negocio…”

Se considera nula la compra - venta hecha de la comunidad de bienes, alegando la existencia de una unión estable de hecho.

 Que la operación sea una venta en sentido estricto. Así la incapacidad de referencia no impide que se adjudiquen a un cónyuge derechos del otro en el caso de partición de bienes en los cuales ambos cónyuges tenían derechos, ni impide tampoco que un cónyuge adquiera bienes del otro en remate judicial. No se puede realizar tampoco una permuta ya que a esta se aplican las normas de la compra venta.

Sanción de la Incapacidad

Los autores discuten acerca de si la venta entre cónyuges está afectada de Nulidad Absoluta o Relativa y dentro de esta última tesis discuten a su vez si la anulabilidad sólo favorece al cónyuge vendedor, sus herederos y acreedores o si, por lo contrario, favorece a ambos cónyuges, sus herederos y acreedores.

El criterio de que la venta entre marido y mujer está viciada de Nulidad Absoluta ha sido defendido brillantemente por Xxxxx Xxxxxxx pero la tesis de la nulidad relativa, es la única que explica el hecho de que la venta entre cónyuges sea confirmable una vez que desaparezca la causa de la incapacidad Por Ejemplo por divorcio.

Los Hermanos Xxxxxx sostienen que la venta está viciada de nulidad relativa porque una vez disuelta la unión matrimonial dicha venta produce sus efectos.

OJO Esta Prohibición de Compra-Venta entre Cónyuges se da no solo cuando se hace directamente entre ellos, sino también se da cuando se hace por interpuesta persona.

3. INCAPACIDADES PARA COMPRAR

 Incapacidades Xxxxxxxxx xx xxx #0, #0, #0, #0, #0 xxx xxxxxxxx 1.482.

Artículo 1.482° CCV.

No pueden comprar, ni aun en subasta pública, ni directamente, ni por intermedio de otras personas:

1°. El padre y la madre los bienes de sus hijos sometidos a su potestad.

2°. Los tutores, protutores y curadores, los bienes de las personas sometidas a su tutela, protutela o curatela.

3°. Los mandatarios, administradores o gerentes, los bienes que estén encargados de vender o hacer vender.

4°. Los empleados públicos, los bienes de la Nación, de los Estados o sus Secciones, o de los establecimientos públicos de cuya administración estuvieren encargados, ni los bienes que se venden bajo su autoridad o por su ministerio.

5°. Los Magistrados, Jueces, Fiscales, Secretarios de Tribunales y Juzgados y Ofíciales de Justicia, los derechos o acciones litigiosos de la competencia del Tribunal de que forman parte.

Se exceptúa de las disposiciones que preceden el caso en que se trate de acciones hereditarias entre coherederos, o de cesión en pago de créditos, o de garantía de los bienes que ellos poseen.

Los abogados y los procuradores no pueden, ni por sí mismos, ni por medio de personas interpuestas, celebrar con sus clientes ningún pacto ni contrato de venta, donación, permuta u otros semejantes sobre las cosas comprendidas en las causas a que prestan su ministerio.

A. El padre y la madre los bienes de sus hijos sometidos a su potestad.

Se establece la Prohibición de que los padres no le pueden comprar a los hijos, para resguardar los intereses de los menores no emancipados, y como la interpretación es restrictiva la prohibición no se extiende a vender, por lo tanto los padres no le pueden comprar a sus hijos no emancipados, pero si les pueden vender.

Supuesto para esta Prohibición: es necesario que el hijo sea menor de edad, este sometido a su patria potestad, ya que pueden haber menores emancipados (allí no hay prohibición), si son hijos pero no están sometidos a la patria potestad allí la prohibición no se aplica porque como ya se dijo su fundamento está en la oposición de intereses ya que el padre y la madre en ejercicio de la patria potestad no solamente son los administradores de sus bienes sino también los representantes legales.

B. Los tutores, protutores y curadores, los bienes de las personas sometidas a su tutela, protutela o curatela.

Cuando se modifica el CCV en 1982 estos artículos no se modificaron y en el año 1942 hasta el 1982 se tenía una institución de curatela “Permanente” que era el caso del menor entre 18 y 21 años que el padre emancipaba de forma voluntaria. Ese menor emancipado estaba sometido a una curatela permanente en lo que normalmente el curador era el mismo padre que actuaba

ya no como representante legal sino como asistente. Este tipo de curatela no existe hoy en día. Sin embargo la norma es muy clara y para el tipo de curatela que tenemos hoy en día la prohibición corre para ellos. También se habla de oposición de intereses. Los tutores o protutores mientras ejerzan su cargo no pueden adquirir de terceras personas los bienes del pupilo que hubieran enajenado (Artículo 370° CCV aparte único.), prohibición dictada expresamente para la tutela de menores que se aplica también a la tutela de entredichos. (Artículos 393° y 408° CCV).

C. Los mandatarios, administradores o gerentes, los bienes que estén encargados de vender o hacer vender.

Mandatario, gerente o administrador: por supuesto siempre y cuando exista oposición de intereses. Si se habla de un gerente o de un mandatario, que tiene un poder especial para vender y para fijar el precio, ese mandatario no puede comprar ese bien para el mismo, porque en ese mismo negocio jurídico él estaría emitiendo las dos manifestaciones de voluntad, la del que vende y la del que compra.

Pero si aparte de eso la lógica nos indica que si una persona va vender un bien, y le han dado el poder para fijar el precio, y lo va comprar esa misma persona es obvio que ese precio va estar ajustado a sus propios intereses y no a los interese del mandante.

Puede ser que al gerente, administrador o mandatario le hayan fijado ya un precio para la venta del bien por ejemplo 30.000bs y él compra ese bien en ese precio, pues aquí no hay oposición de intereses porque el precio ya fue estipulado por el mandante y además está pagando el precio que pagaría cualquier otra persona.

D. Los empleados públicos, los bienes de la Nación, de los Estados o sus Secciones, o de los establecimientos públicos de cuya administración estuvieren encargados, ni los bienes que se venden bajo su autoridad o por su ministerio.

De los bienes cuya administración estuviere a su cargo. La prohibición se circunscribe a este tipo de bienes, de los que ellos tienen una administración directa, supervisan o están encargados de hacer vender

E. Los Magistrados, Jueces, Fiscales, Secretarios de Tribunales y Juzgados y Ofíciales de Justicia, los derechos o acciones litigiosos de la competencia del Tribunal de que forman parte

El fundamento de este numeral, es el deseo de asegurar la imparcialidad de la justicia. Al final de este ordinal se señala “del tribunal del que forma parte” de otro tribunal si pueden comprar cualquier derecho o acción litigiosa. Así por ejemplo: un juez de un tribunal “X” no puede comprar los derechos litigiosos de alguien que tenga una causa en ese tribunal “X”, ya que se pone en riesgo la justicia por lo tanto no puede ser cesionario de derechos litigiosos de la competencia de ese tribunal

El Fundamento de las cuatro primeras incapacidades expresadas es la oposición de intereses y de la última el deseo de asegurar la imparcialidad de la justicia.

La consecuencia de tales incapacidades es la prohibición de que las personas afectadas compren dichos bienes ni aun en subasta pública ni directamente ni por intermedio de otras personas, salvo en tres casos. 1° Cuando se trata de acciones hereditarias entre coherederos; 2° de cesión de pago de créditos; o 3° de garantía de los bienes que ellas posean.

Sanción. De acuerdo con la doctrina dominante, la compra realizada por los incapaces de que tratamos está viciada de nulidad relativa que puede invocar, respectivamente, el hijo, el menor, el entredicho o el inhabilitado; el propietario; la Nación, Estado, sección de ellos o establecimiento público; o el titular del derecho o acción.

No falta sin embargo quienes sostengan que la incapacidad prevista en el ordinal 5o y aun la prevista en el 4° del art. 1.482 del CCV. Están sancionadas con nulidad absoluta.

 Incapacidades Derivadas del Pacto de Cuota-Litis

Los abogados y los procuradores no pueden, ni por sí mismos, ni por medio de personas interpuestas, celebrar con sus clientes ningún pacto ni contrato de venta, donación, permuta u otros semejantes sobre las cosas comprendidas en las causas a que prestan su ministerio.

Fundamento de la norma es la consideración de que el contrato o pacto que prohíbe es contrario a la ética profesional y favorable a la explotación del cliente por su abogado o procurador.

No hay pacto de Cuota Litis por el solo hecho de tomar en cuenta el valor de la cosa litigiosa para fijar el monto de los honorarios. La incapacidad indicada cesa por lo demás cuando finaliza definitivamente el juicio de que se trate. Tampoco existiría la prohibición si al momento de pagar los honorarios, el cliente no puede pagar y se le da ese bien o uno de los bienes en litigio como dación en pago.

Supuesto de la Incapacidad y por ende de la Existencia del Pacto Cuota Litis son:

1° que una de las partes sea un abogado o procurador que actúe por sí o por interpuesta persona;

2° que la otra parte sea su cliente,

3° que el contrato o pacto verse sobre cosas comprendidas en las causas en que el abogado o procurador preste su ministerio, lo que implica que en relación a la cosa exista un litigio; y

4° que el contrato o pacto sea de venta, donación, permuta u otro de los contratos o pactos traslativos de la propiedad u otro derecho.

Sanción de esa incapacidad, es la nulidad relativa del contrato, establecida en favor del cliente; pero existen sentencias que declaran la nulidad absoluta del pacto que podría invocar el propio abogado o procurador es la consideración de que el contrato o pacto que prohíbe es contrario a la ética profesional y favorable a la explotación del cliente por su abogado o procurador

 Incapacidades Derivadas de la Nacionalidad del Comprador.

Las naciones extranjeras como personas jurídicas no pueden adquirir inmuebles en el territorio nacional con la sola excepción de los edificios de sus Embajadas y Legaciones, previo permiso en cada caso del Presidente de la República, otorgado a través del Ministerio de Relaciones Exteriores (Artículo 54 Ley de Extranjeros).

En cambio, en 1959 se derogaron sin sacrificar el interés nacional en juego, las antiguas normas que impedían adquirir a las personas naturales o jurídicas extranjeras, sin permiso del Ejecutivo, terrenos o construcciones a menos de 25 kms. de nuestras fronteras, costas de mar y riberas xx xxxx navegables (Decretos Nos. 184 y 185 de la junta de Gobierno, de 25 xx xxxxx de 1959).

Posteriormente, ante nuevas circunstancias, la Ley Orgánica de Seguridad y Defensa estableció que ningún extranjero podrá adquirir, poseer u ostentar por sí o por interpuestas personas sin autorización escrita del Ejecutivo Nacional, por órgano del Ministerio de la Defensa, la propiedad y otros derechos sobre bienes inmuebles en la Zona de Seguridad Fronteriza ni en las zonas que circundan instalaciones militares e industrias básicas (Ley de Extranjeros Artículo 16).

 Incapacidades de los Institutos de Manos Muertas.

Artículo 1.144° CCV

Son incapaces para contratar en los casos expresados por la Ley: los menores, los entredichos, los inhabilitados y cualquiera otra persona a quien la Ley le niegue la facultad de celebrar determinados contratos.

No tienen capacidad para adquirir bienes inmuebles los institutos llamados de manos muertas, o sea los que por las leyes o reglamentos de su constitución no pueden enajenarlos.

Como los institutos de manos muertas no pueden adquirir inmuebles por ningún título, es obvio que no pueden comprarlos

Esa incapacidad de goce, basada en el interés social de evitar una eventual paralización del comercio inmobiliario, está sancionada con nulidad absoluta

4. INCAPACIDADES PARA VENDER

No se trata de verdaderas incapacidades sino de simples limitaciones del poder de disposición del titular del derecho establecidas en los siguientes casos:

 Cuando pesa Prohibición de Enajenar y Gravar el inmueble de que se trata

 Cuando se ha Embargado el bien en cuestión

 Cuando se ha declarado la Quiebra o atraso del Titular

Puede haber situaciones donde no se puede hacer el contrato de compra-venta, pero esas son limitaciones temporales, como medidas de prohibición de enajenar y gravar, hipoteca entre otras.

Muchas personas piensan que aquellos inmuebles que son hipotecados están fuera del comercio y esto no es así.

Artículo 1.267° CCV.

No se permite ni es válida la estipulación según la cual una persona se comprometa a no enajenar ni gravar inmuebles determinados, por virtud de una negociación xx xxxxxxxx con hipoteca

De acuerdo a este articulo un inmueble hipotecado si se puede vender, pero en muchos contratos de hipoteca dice, que en caso de vender el bien (que si se puede) el plazo pendiente se considerara un plazo vencido y esto también se puede hacer. Si bien el prestamista hipotecario no puede prohibir la disposición del bien del deudor, si puede una vez vendido exigir la totalidad de la deuda ya que el plazo pendiente se considera vencido. Ahora bien cuando se realiza el contrato de compra-venta, el vendedor puede establecer una cláusula de prohibición de vender para el comprador, pero esa prohibición tiene que estar limitado en el tiempo.

5. OBJETO.

Artículo 1.474° CCV.

La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio

Cuando el legislador define la venta, señala que el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa. Entonces ¿a qué se refiere el legislador con la cosa? El legislador cuando se refiere de la cosa nos da a entender que el objeto de la compraventa es un derecho que puede ser real (propiedad), de crédito o intelectual (derecho de autor) la palabra cosa no tiene un sentido estrictamente material sino también se refiere a los bienes inmateriales.

También la venta puede tener por objeto una universidad de bienes o de cosas o puede recaer sobre uno o más objetos determinados Por Ejemplo la dación de los derechos sucesorios.

Las ventas universales o la venta de un patrimonio realmente entre nosotros no es posible, es decir, no se puede hacer un contrato de compra- venta donde se va a vender la totalidad de los bienes de una persona como un todo. En el contrato de compra-venta se deben especificar los bienes y los precios de cada uno de esos bienes, aunque se venda todo.

También puede ser objeto de compra-venta las cosas indivisas, aquellas sometidas a comunidad ya que cada comunero puede venderle a otra persona su porcentaje dentro del bien.

 El Objeto Vendido

En esta materia, en principio, se aplica el Derecho común según el cual el objeto debe ser posible, lícito y determinado o determinable (Artículo 1.155° CCV).

 Posibilidad. En torno a este requisito vale la pena considerar dos hipótesis:

1° La Venta de Cosas que han Perecido Antes de la Celebración del Contrato y 2° La Venta de Cosas Futuras.

1° La Venta de Cosas que han Perecido Antes de la Celebración del Contrato es necesario distinguir dos casos:

a. "Si en el momento de la venta la cosa vendida ha perecido en su totalidad, la venta es inexistente" (Artículo 1.485° CCV. encab.) El deterioro que priva a la cosa de toda su utilidad, aunque la deje subsistir físicamente, debe equipararse al perecimiento total. Es discutible el alcance de la ley cuando dice que esa venta es "inexistente"; en este caso la venta no llega a perfeccionarse.

Es discutible el alcance de la ley cuando dice que la venta es Inexistente.

Xxxxx Xxxxxxx solo encuentra que la venta en este caso no ha llega a perfeccionarse.

Los Hermanos Xxxxxxx sostienen que la venta está viciada de ser inexistente, cuando hay dolo del vendedor y recurre en mentira para vender la cosa.

b. "Si sólo ha perecido parte de la cosa, el comprador puede elegir entre desistir del contrato o pedir la parte existente determinándose su precio por expertos (Artículo 1.155° CCV ap. único).

c. Si se trata de varias cosas vendidas, es necesario hacer una nueva distinción:

 Si las cosas han sido vendidas como un todo se estimara que hay un solo contrato de venta con objeto múltiple y se aplican las reglas anteriores, equiparando a la totalidad de la cosa, el conjunto de las cosas vendidas.

 Si las cosas no han sido vendidas como un todo, se considera que hay unión de tantos contratos de venta como cosas vendidas y se aplica a cada uno por separado lo arriba expuesto, y además las reglas de la clase de unión de contratos de que se trate

2° La Venta de Cosas Futuras.

La venta de cosas futuras es válida, salvo en los casos previstos en los artículos 1.156° y 1.484° del Código Civil donde la prohibición nace no de la imposibilidad, sino de la ilicitud del objeto. La razón de la prohibición de la venta de los derechos sucesorales de una persona viva, radica en que no se puede hacer un pacto basado en la muerte de una persona, ya que esto pudiera incitar a ciertas personas a buscar que las otras se murieran más rápido.

Las principales formas de venta de cosas futuras son:

Depende del Contrato si es Conmutativo o Aleatorio.

a. La Venta Rei Speratae o La Venta de la Cosa Esperada consistirá en la compraventa de una cosa futura y actualmente inexistente, de manera que hasta que no exista, el vendedor no habrá de cumplir su obligación de entrega, así como el comprador no habrá de pagar el precio, cual las partes subordinan la operación a que la cosa llegue a existir. Esta es conmutativa.

b. La Venta "Spei" o La Venta de la Mera Esperanza en la cual las partes no subordinan el contrato a que la cosa llegue a existir, caso en el cual lo vendido es en realidad una simple posibilidad. Una persona

(comprador) paga un precio a otra (vendedor) a cambio de una cosa que puede que se produzca en el futuro y puede que no, asumiendo el riesgo de pagar el precio a pesar de que la cosa no llegue a producirse.

 Determinación o Determinabilidad. En esta materia rige el Derecho común de modo que puede venderse una cosa individualizada o no; pero en este último caso la transferencia de la propiedad o derecho no ocurre hasta que no se realice la individualización, sea por contaje, peso o medida, rotulación, elección o cualquiera otro procedimiento que corresponda.

. Por ejemplo en la venta de las cosas inmuebles como terrenos deben estar debidamente especificados con sus linderos etc.

 Licitud. En principio es lícita la venta de toda clase de bienes y derechos, muebles o inmuebles, corporales o incorporales, singulares o universales; pero por excepción no pueden venderse:

 Los bienes No Susceptibles De Tráfico, sea por su naturaleza (cosas inapropiables como, por ejemplo, las cosas comunes), sea por su destino (los bienes de uso público, y de uso privado, y los bienes inseparables de la persona como los derechos de uso y habitación);

 Los Bienes Del Tráfico Prohibido (por ejemplo, los derechos sobre una sucesión no abierta), ni

 Los Bienes Del Tráfico Restringido en la medida en que no lo permitan las restricciones (por ejemplo Xxx xx Xxxxx y Explosivos).

6. EL PRECIO. Elemento de Esencia de la Compra Venta.

 Sus Caracteres

 La Obligación de pagar el Precio en la venta debe tener por objeto el pago de una suma de dinero. Frecuentemente el precio consiste en un capital pagadero en forma pura y simple ("al contado") o a término ("a crédito": simple pago diferido o pago por cuotas); pero asimismo puede consistir en una

Poco importa la moneda en que exprese el precio, salvo que por excepción exista una prohibición derivada de la legislación monetaria o en la legislación especial

 Se dice que el Precio Debe ser Real o serio, en el sentido de que el vendedor debe tener la intención de exigirlo. En realidad, la seriedad del precio no es requisito distinto de su existencia. En efecto, si el precio no es serio, lo que hay es simulación de precio y el contrato consistirá en una donación simulada, cuya validez presupone que se llenen los requisitos de fondo y forma pertinentes. Para que exista en donación las partes

deben haberlo pactado desde un principio, y solo porque no exista un precio, no se convierte un contrato de compra venta en una donación.

 Se dice que el Precio No debe ser Vil ni Xxxxxxxxx; pero así expresado el principio es inexacto, ya que cualquiera que sea el monto del precio, si constituye la contrapartida de una prestación de transferir la propiedad u otro derecho, hay venta.

La desproporción entre el valor del objeto vendido y el precio no afecta la validez y eficacia del contrato, aunque puede ser un indicio objetivo de que se simula una donación en forma de compra venta, si es que el precio es tan pequeño que su pago puede considerarse como una simple prestación subordinada.

 El Precio Debe Ser Determinado o Determinable

 En principio, el precio de la venta debe determinarse y especificarse por las partes (Artículo 1.479° CCV, encab.).

No es necesario que éstas fijen una cantidad exacta de dinero; basta que la misma pueda ser determinada en relación directa a elementos objetivos independientes de la voluntad de las partes o de la apreciación más o menos discrecional de ellas.

Así puede determinarse el precio por unidad, unidad de peso o unidad de medida (Artículo 1.476° CCV ap. único); en el precio corriente en un mercado y día determinados (Artículo 1.479° CCV últ. aparte) o con referencia a él, en el precio de costo o con referencia a él, etc.

En cambio, se considera indeterminado el precio, cuando se vende algo "a su precio", "por su valor" o "a juicio del vendedor”.

 Las partes de común acuerdo pueden encomendar la fijación del precio a un tercero.

La designación de éste puede hacerse en el acto mismo de la venta o después, siempre que en el contrato se determine la manera de designar al

tercero en caso de desacuerdo entre las partes. Nada se opone a que en vez de un tercero se prevean varios.

Respecto de la naturaleza jurídica de la actividad xxx xxxxxxx al determinar el precio, existen tres teorías principales

1° Algunos consideran que el tercero practica un Arbitraje; pero se objeta que en el caso considerado no existe litigio alguno ni se sigue el procedimiento de arbitramento

2° Otros autores consideran que la actividad xxx xxxxxxx constituye una Experticia, pero lo cierto es que a diferencia de la experticia, la determinación xxx xxxxxxx es vinculante y se realiza fuera de juicio.

3° Para otros, en cambio, el tercero actúa como Mandatario. Quienes critican esta última opinión alegan que el tercero no actúa como representante; pero debe observarse que el mandato no siempre implica representación y que el caso puede considerarse comprendido dentro de la excepción prevista en el propio artículo 1.171° CCV.

Artículo 1.171° CCV.

Ninguna persona puede, salvo disposición contraria de la Ley, contratar consigo mismo en nombre de su representado, ni por cuenta propia, ni por cuenta de otro, sin la autorización del representado. En todo caso, éste puede ratificar el contrato.

Se discute acerca de si el contrato se perfecciona en el momento en que se designa el tercero que debe fijar el precio o cuando el tercero cumple su cometido.

El precio fijado por el tercero obliga a ambas partes, que sólo puede impugnarlo por dolo o error manifiesto xxx xxxxxxx o por haberse excedido de los límites de su cometido.

Si el tercero, por cualquier causa, no determina el precio, el contrato en Derecho Civil a diferencia de lo que ocurre en materia mercantil es nulo. Se acepta unánimemente que a falta de estipulación expresa, no puede pedirse al Tribunal que nombre al tercero que deba fijar el precio.

7. LEGITIMACIÓN.

 Introducción

Para vender válidamente se requiere que el vendedor tenga el poder de disposición sobre la propiedad o derecho que enajena. Normalmente, ese poder corresponde al titular del derecho de que se trate.

 Venta de la Cosa Ajena

En el Derecho Romano, en el antiguo Derecho francés y en los Derechos alemán e italiano vigentes, la venta de la cosa ajena es válida y si el vendedor no cumple con su obligación de transmitir la propiedad o derecho vendido, se le acciona por las vías de Derecho Común, o por saneamiento.

Al redactarse el Código Napoleónico dominaba la idea de que la transmisión inmediata de la propiedad o derecho era esencial a la venta, salvo en los casos excepcionales determinados por la Ley (venta sujeta al peso, cuenta o medida; venta "ad gustum"; venta sujeta a ensayo previo, etc.).

Ahora bien, como la venta de la cosa ajena no puede producir dicha transmisión, se la consideró viciada de Nulidad Absoluta. Sin embargo, la jurisprudencia francesa se ha apartado de esa interpretación que conducía al resultado injusto de permitir al vendedor invocar la nulidad del contrato.

Artículo 1.483° CCV.

La venta de la cosa ajena es anulable y puede dar lugar al resarcimiento de daños y perjuicios si ignoraba el comprador que la cosa era de otra persona.

La nulidad establecida por este artículo no podrá alegarse nunca por el vendedor.

Anulable hace referencia a que es Nulidad Relativa. Y sólo puede ser solicitada por el comprador.

¿Qué acciones puede intentar el Propietario de la cosa?

Como es una nulidad relativa, solo es oponible por las partes intervinientes en contrato, por lo que efectivamente el propietario no puede alegar la propiedad, podría intentar una Acción Reivindicatoria.

 Sanción de la Venta de la Cosa Ajena

La venta de la cosa ajena es anulable y además puede originar la obligación de indemnizar daños y perjuicios.

 Anulabilidad del Contrato

Nuestro legislador optó por sancionar la venta de la cosa ajena con una acción de nulidad relativa.

La anulabilidad de la venta de la cosa ajena no obedece al criterio de que el contrato esté viciado de error (ni sobre una cualidad esencial de la cosa ni sobre una cualidad esencial de la persona del vendedor ni en la causa), ya que esa anulabilidad procede aun cuando el comprador sepa que la cosa era ajena.

Realmente, la anulabilidad de la venta de cosa ajena, como lo señala la jurisprudencia francesa, acogida por nuestros jueces, no constituye sino una anticipación de la garantía o saneamiento por causa de evicción, o sea, una acción que se confiere al comprador para que éste pueda actuar frente al vendedor sin tener que esperar hasta que el "Propietario" lo desposea

De esta explicación se desprenden las siguientes consecuencias:

a) La acción sólo corresponde al comprador (aunque hubiere sabido que la cosa era ajena) y nunca al vendedor (que no tiene derecho a saneamiento sino obligación de sanear), ni al "Propietario" (que tampoco tiene derecho a saneamiento en virtud del contrato, ya que no es parte del mismo)

b) La acción está sujeta a la prescripción de 5 años y no la de 10 años como sucedería si se tratara de una acción resolutoria

c) La venta de la cosa ajena es confirmable conforme al Derecho común y también por cualquier hecho posterior que eliminen el riesgo de la evicción, siempre que el comprador no haya pedido ya la nulidad de contrato. Entre tales

hechos pueden mencionarse: el hecho de que el comprador haya adquirido ya por usucapión; el hecho de que el vendedor haya adquirido la propiedad o derecho del titular; y el hecho de que el "Propietario " haya ratificado la venta. En esta última hipótesis se plantean dudas respecto de la suerte de los derechos reales que el "Propietario" haya constituido sobre la cosa vendida antes de ratificar el contrato. La doctrina sostiene que como la ratificación no tiene efecto retroactivo, tales derechos reales subsisten, pero que en tal caso el comprador conserva el derecho de pedir la nulidad del contrato.

Fundamento de esta Nulidad:

 Hay quienes señalan que es anulable porque hay un vicio en el consentimiento, y está viciado por un doble error:

 Error En La Sustancia.

 Error En La Persona.

Sin embargo, esto no es del todo cierto, ya que esa anulabilidad procede aun y cuando el comprador tenga el conocimiento que la cosa era ajena. (Comprador de mala fe).

 Otros consideran que la venta de la cosa ajena no debe estar viciada de nulidad, sino que debe pedir la Resolución del Contrato, pero esto es técnicamente imposible e inaceptable, porque la acción resolutoria solo puede pedirse en contratos válidos y este es un contrato viciado.

 Otros señalan que el fundamento está en la Falta de Causa, porque al ser un contrato bilateral la obligación del comprador es pagar el precio y la del vendedor es transferir la propiedad y al no poder transferir la propiedad pues no existiría la causa del pagar el precio. Pero si tomamos esta teoría esta no sería una nulidad relativa sino una nulidad absoluta.

Desde el punto de vista civil no hay ninguna acción entre el verdadero propietario y el vendedor. En todo caso sería una responsabilidad

extracontractual, pero entre ellos dos no existe responsabilidad porque entre ellos no existe un contrato. (Artículo 1.185° CCV).

 Indemnización de Daños Y Perjuicios.

Además de la nulidad, el comprador, siempre que en el momento de la venta ignorara que la cosa era ajena, puede exigir daños y perjuicios, aun cuando su ignorancia fuera culpable. Para establecer la cuantía de la correspondiente indemnización se aplican las normas dictadas para el saneamiento en caso de evicción.

De acuerdo con la doctrina dominante, el vendedor debe daños y perjuicios aun cuando ignorara sin su culpa que la cosa era ajena. Sin embargo, un fallo de la Casación francesa sostiene que el vendedor de buena fe y cuyo error no sea culpable no debe daños y perjuicios.

TEMA 5 OBLIGACIONES DEL VENDEDOR.

Artículo 1.486° CCV.

Las principales obligaciones del vendedor son la tradición y el saneamiento de la cosa vendida.

1. Obligación de Transferir la Propiedad.

2. Obligación de Hacer Tradición.

3. Obligación de Saneamiento.

Aunque el Artículo establece solo dos obligaciones, esto se debe porque a que el legislador asumió que la obligación de transferencia de la propiedad ocurre con el solo consentimiento.

Mientras que la obligación de la tradición si se ve en un plano más físico, y se va a obtener la posesión aunque no la posesión legitima la cual se obtiene con la transferencia de la propiedad sino la posesión material.

1. OBLIGACIÓN DE TRANSFERIR.

Es una obligación de dar, esa es su naturaleza jurídica, (consistente en que el derecho pasa del patrimonio del vendedor al patrimonio del comprador), esta es una obligación que se cumple la mayoría de las veces sin que las partes estén conscientes de esto, es una obligación que se cumple en un plano intangible, es decir, la transferencia de un derecho de un patrimonio a otro, no se puede traducir físicamente.

Xxxxxxxxxx sostiene que:

1° La transferencia a que se obliga el vendedor opera, en principio por solo el consentimiento (Artículo 1.161° CCV) y ocurre, por ende, en el mismo momento en que se perfecciona dicho contrato.

Sin embargo excepcionalmente la venta llega a perfeccionarse sin que se opere en el mismo momento la transferencia de la propiedad o derecho vendido, caso en el cual se dice que se trata de una venta obligatoria.

2° La consensualidad de la transferencia que constituye el principio en materia de venta, no implica que la transferencia operada entre las partes por el solo consentimiento, sea oponible incondicionalmente a todos los terceros o a determinadas categorías de terceros.

 Ventas Obligatorias.

El carácter esencial de las ventas obligatorias es que la misma solo confiere al comprador un derecho de crédito frente al vendedor en orden a que este ulteriormente le transmita la propiedad o derecho vendido.

Se habla o se usa la palabra “obligatoria” en estas ventas porque las mismas solo producen de inmediato efectos en el plano del derecho de las obligaciones y no en el plano de los derechos reales. Lo quien distingue la venta obligatoria de los contratos preliminares, es que cuando se ha perfeccionado la venta obligatoria no es necesario un nuevo negocio jurídico para que se opere ulteriormente, la transferencia debida.

 Las Principales Ventas Obligatorias Son:

a. La venta alternativa y al venta facultativa, las cuales la transferencia presupone la concentración de la obligación.

b. La venta de cosas in genere en al cual no hay transferencia antes de la individualización de las cosas vendidas ya que nadie puede tener derechos reales sobre los géneros.

c. La venta de la cosa ajena donde el vendedor no puede transferir la propiedad o derecho vendido mientras no sea titular, puesto que nadie puede transferir más derecho del que tiene.

d. La venta de las cosas futuras, donde la transferencia presupone que las mismas lleguen a existir.

e. La venta bajo condición suspensiva, donde la transferencia presupone el cumplimiento de la condición.

f. La venta en la que se haya fijado un término para la transferencia de la propiedad, donde; esta no se opera sino al vencimiento del plazo fiado.

g. La venta con reserva de dominio.

 Oponibilidad de la Transferencia a los Terceros.

En principio la transferencia de la propiedad o derecho del vendedor al comprador es sin más oponible a los terceros.

Sin embargo existen importantes excepciones a dicho principio, resultantes, entre otras, de las siguientes normas:

a. Los actos entre vivos traslativos de propiedad de inmuebles o de otros bienes o derechos susceptibles de hipoteca (entre los cuales se encuentra la venta), no tienen efecto contra los terceros que, por cualquier título hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble, si no han sido registrados en la oficina subalterna de

registro correspondiente a la situación de inmueble. (Artículos 1.920° Ord. 1,1.924° y 1.915° CCV)

b. Igual ocurre con los actos entre vivos, (entre los cuales también se encuentra la venta) que constituyen o modifican servidumbre prediales, derechos de uso o de habitación o que transfieren el derecho de usufructo. (Artículos 1.920° Ord. 2,1.924° y 1.915° CCV).

c. Igual ocurre con las cesiones de alquileres x xx xxxxxx aun no vencidas por un término que excedan de un año (Artículos 1.920° Ord. 7,1.024° y 1.915°).

d. En la cesión de créditos, la regla general es que en el cesionario no tiene derechos contra terceros, sonó después de que la cesión se haya notificado al deudos, o que este la haya aceptado (Artículo 1.550° CCV).

e. La cesión que hiciere alguno de los litigantes de los derechos que ventile a quien no es parte de la causa, después del acto de la contestación al fondo de la demanda y mientras no sea directa sentencia definitivamente firme, no surte efecto sino entre cedente y cesionario, salvo que se haga constar en los autos que la parte contraria acepta la cesión, caso en el cual surtirá efectos inmediatos contra aquella (Artículo 1.557° CCV).

f. Respecto de los bienes muebles por su naturaleza y títulos al portador la posesión produce a favor de los terceros de buena fe el mismo efecto que el título, siempre que no se trate de universalidades de muebles, y salvo las conocidas excepciones relativas a bienes extraviados y sustraídos. (Artículos 794° y 795° CCV).

g. La cesión de los derechos industriales solo produce efectos frente a terceros desde su anotación en los registros de la propiedad industrial. (Artículo 4° Ley de Propiedad Industrial).

2. OBLIGACIÓN DE HACER LA TRADICIÓN

Nuestro CCV dice que la “tradición se verifica poniendo la cosa vendida en posesión del comprador” Artículo 1.487° CCV, con lo cual quedan

diferenciados los campos de la obligación de transferir y la obligación de hacer tradición.

Sin embargo, Xxxxxxx y Xxxxxx acertadamente, critican la afirmación de que hacer la tradición consista en poner en posesión al comprador. El vendedor, debe hacer todo lo que este de su parte para poner al comprador en situación de obtener de la cosa los beneficios que normalmente puede retirarle su propietario y ello, según los casos, puede ser más o menos que darle la posesión.

El Artículo 1.487° CCV trae un principio general que es para todo tipo de bienes , La Tradición De Se Verifica Poniendo La Cosa Vendida En Posesión Del Comprador (estamos hablando de la posesión material, la transferencia de la propiedad y de la posesión legitima por parte del comprador se da con el solo consentimiento) y a través de la tradición el objeto de derecho que le corresponde al comprador ya también va ser de Hecho, es decir , el corpore , es la posesión fáctica la que ocurre con esa tradición.

Lógicamente la transferencia de la propiedad con el solo consentimiento presenta problemas en el caso de los bienes inmuebles igualmente en su tradición

En todo caso la obligación de hacer la tradición es una obligación derivada de la obligación de transferir:

Artículo 1.265° CCV.

“… la obligación de dar lleva consigo la entrega de la cosa y conservarla hasta la entrega.”

 Modos de Hacer la Tradición:

 Tradición De Inmuebles.

De acuerdo a nuestro CCV “el vendedor cumple con la obligación de hacer tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad” Artículo 1.488°.

El Código Napoleónico exige la entrega de los títulos anteriores o, si se trata de una construcción, la entrega de las llaves.

En realidad todas esas ordenaciones son criticables:

a. En cuanto al Artículo 1.488°., resulta evidente que conforme a otras normas del código, el vendedor además de otorgar en instrumento de propiedad, normalmente está obligado a mucho más para dejar cumplida su obligación de hacer tradición. (Ejemplo a entregar las llaves, y títulos anteriores, a retirar mobiliario, etc.).

b. En cuanto al Código Napoleónico es obvio que la obligación de entregar la llaves puede existir aunque no se trate de una construcción, por ejemplo, si se vende un lote de terreno que está cercado y cuya cerca posee una puerta con cerradura, también la obligación de entregar títulos pude ser acumulativa con la obligación de entregar llaves y que el vendedor puede estar obligado a algo más que entregar títulos y llaves

En todo caso el vendedor debe entregar una escritura susceptible de ser registrada por el comprador, si es que no otorga directamente el documento público registrado.

Artículo 1.495° CCV

La obligación de entregar la cosa comprende la de entregar sus accesorios y todo cuanto este destinado a perpetuidad para su uso.

Está obligado igualmente a entregar los títulos y documentos concernientes a la propiedad y uso de la cosa vendida.

. Si el vendedor no otorga la escritura la omisión puede suplirse con el registro de la sentencia que declare la existencia del contrato de venta.

Para los bienes inmuebles tenemos los Artículos 1.488° y 1.495° de CCV, el título es la protocolización o firma del documento en el registro inmobiliario, sin embargo también es cierto que la venta de inmuebles se hace por documento notariado, ahora bien, la pregunta es ¿si solo tenemos un documento notariado se hizo efectivo el cumplimiento de la tradición? Algunos dicen que no y que solo se cumple la obligación de tradición cuando el

documento es registrado. Ahora hay otros que dicen q si el vendedor y el comprador firmaron en la notaria y que en ese momento no existía obstáculo jurídico y el comprador es muy negligente y deja pasar años y no registra el documento, aquí no se le puede imputar responsabilidad al vendedor.

 Tradición de Bienes Muebles Corporales: conforme a la ley “la tradición de los bienes muebles, se hace por la entrega real de ellos, por la entrega de las llaves de los edificios que los contienen, o por el solo consentimiento de las partes, si la entrega real no puede efectuarse en el momento de la venta, o si el comprador los tenía ya en su poder por cualquier otro título” Artículo 1.489° CCV

.Prevé pues la ley tres modos de hacer esa tradición:

a. La Entrega Real,

b. La Entrega de las llaves de los edificios que las contengan (Traditio Xxxxx Xxxx),

c. La Entrega Consensual, que señala que puede ser aplicable en dos casos:

I. Cuando la Entrega Real No Puede Efectuarse en el Momento de la Venta.

II. Cuando el Comprador tenía ya la cosa por cualquier otro título, por ejemplo, como arrendatario (Traditio Brevi Manu).

Pero es obvio que también procede la tradición consensual cuando conforme a la intención de las partes el vendedor debe continuar detentando la cosa, Por Ejemplo, a título de arrendatario (Constitutum Posessorium).

También debe advertirse que hay otras formas de hacer la tradición de bienes muebles corporales, entre las cuales puede citarse la fijación de sellos o marcas y la tradición documental, o sea la entrega de documentos que permiten obtener la posesión de dichos bienes (certificados de depósito, cartas de porte, etc.)

 Tradición de las Cosas Incorporales: también se dice que si los bienes muebles son incorporales se realiza la entrega de los titulo, o por el uso que de ellas hace el comprador con el consentimiento del vendedor, Artículo 1.490° CCV (como lo son los derechos de autor, derechos de explotación comercial, las acciones de las compañías ya que son intangibles), norma que no coincide exactamente con la relativa a la manera de hacer la tradición de créditos o derechos, la cual se hace con la entrega del título que justifica el crédito o derecho vendido Artículo 1.549° CCV. La importancia de la observación estriba en que esa diferencia es un argumento para sostener que nuestro derecho no admite el criterio romano de que los derechos subjetivos distintos de la propiedad son cosas incorporales.

 Lugar de la Tradición

La Tradición debe efectuarse en el lugar convenido por las partes y caso contrario (cuando las partes no dicen nada) “en el lugar donde la cosa se encontraba en el acto de la venta”, Artículo 1.492° CCV. Norma que solo puede aplicarse a la venta de cosas que constituyan cuerpos ciertos y determinados o de derechos reales sobre las mismas.

En los demás casos, por aplicación del derecho común, el lugar de la tradición es el Domicilio Del Vendedor, que es el deudor de la obligación de que se trata, Artículo 1.295° CCV.

Tiene importancia al momento de determinar los gastos del transporte

¿Qué pasa si no sabemos dónde se encuentra la cosa para el momento de la venta? ¿Dónde se debe hacer la tradición?, se hace en el domicilio del vendedor, que es el deudor de la obligación.

 Momento de la Tradición.

Conforme al derecho común, la tradición debe efectuarse en el momento convenido por el contrato, y en silencio de este, de inmediato. Pero debe tenerse en cuenta que:

1. “El Vendedor que no ha acordado plazo para el pago, no está obligado a entregar la cosa si el comprador no paga el precio” Artículo 1.493° CCV.

¿Cuál es la razón lógica de esto, es decir por qué el vendedor no está obligado a entregar la cosa si el comprador no ha pagado? Porque el vendedor tiene 3 obligaciones 1° Transferir, 2° Tradición y 3° Saneamiento.

Entonces la obligación de transferir la propiedad ya la realizo o ya la cumplió el vendedor en el momento de dar su consentimiento, al ya haber cumplido esta obligación el vendedor, falta entonces que el comprador cumpla con su parte de la obligación y si no lo hace le opone la Excepción Non Adimpleti Contracto. Artículo 1.493° CCV.

2. El vendedor tampoco está obligado a hacer la entrega “aun cuando haya acordado plazo para el pago del precio, si después de la venta el comprador se hace insolvente o cae en estado de quiebra, de suerte que el vendedor se encuentre en peligro inminente de perder el precio a menos que se de caución de pagar en el plazo convenido” Artículo 1.493° Único Ap. CCV.

3. El vendedor pierde el beneficio del término que se haya concedido para efectuar la tradición en los casos de caducidad del plazo previsto en el derecho común. Artículo 1.215° CCV.

4. Por lo demás el vendedor tampoco está obligado a hacer entrega cuando habiendo acordado plazo para el pago del precio, este ha vencido sin que el comprador haya cumplido su obligación, siempre que se reúnan las condiciones exigidas por el derecho común para oponer la excepción “No Adimpleti Contracto”

 Gastos de la Tradición:

Si las partes nada han acordado al respecto, “los gastos de la tradición son de cuenta del Vendedor, salvo los de escritura y demás accesorios de la venta que son de cargo del Comprador”. También son de cargo de este los gastos de transporte, si no hay convención en contrario, Artículo 1.491° CCV.

Deben distinguirse cuidadosamente los gastos de transporte que forman parte de los gastos de la tradición, son de cuenta del vendedor y los gastos de transporte que la ley pone a cargo del comprador.

Aquellos son los necesarios para poder cumplir con la obligación de hacer tradición, Por Ejemplo: si el vendedor tiene la cosa en Xxxxxxxxx y se ha obligado a hacer la tradición en Caracas, los gastos de ese transporte corren por cuenta del vendedor. Ahora si la tradición se debe hacer en Caracas pero el comprador quiere usar la cosa en el Táchira entonces los gastos del traslado de la cosa desde el lugar de la tradición que en este caso es Caracas hasta el Táchira que es donde el comprador quiere usar la cosa corren por cuenta del comprador.

 Objeto de la Tradición:

En principio, el vendedor de una cosa debe entregarla tal como se encontraba en el momento del contrato, con sus frutos, accesorios, cuanto este destinado a la perpetuidad para su uso, así como los títulos y documentos concernientes a la propiedad y uso de la misma. Artículo 1.495° CCV.

1. La Entrega de la Cosa Vendida: si se trata de un cuerpo cierto y determinado o de una cosa in genere.

 Si La Cosa Vendida Es Un Cuerpo Cierto Y Determinado: el vendedor está obligado a entregar: a) la misma cosa y no se libera entregando otra distinta aunque su valor sea igual o superior (Artículo 1.290° CCV). b) en la cantidad expresada en el contrato. c) en el estado que se encontraba para el momento de la venta, (Artículo 1.494°, Encab CCV).

Esta última regla deriva de la obligación que tiene el vendedor de conservar la cosa hasta la entrega, (Artículo 1.265° CCV). En consecuencia el vendedor se libera de su obligación si la cosa perece o se pierde en el momento de la venta y el momento de la tradición sin su culpa y antes de que haya incurrido en xxxx, (Artículo 1.344°, Encab CCV). Igualmente se libera aun cuando haya incurrido en xxxx (siempre que no haya asumido contractualmente el riesgo de los casos fortuitos), si la cosa hubiera perecido igualmente en poder del comprador, caso de que la hubiera entregado. (Artículo 1.344° Aparte 1 CCV), de igual modo el vendedor se libera conforme a las reglas señaladas si entrega la cosa tal como se encuentra en el momento de la tradición cuando ha sufrido deterioros sin su culpa.

 Si La Cosa Vendida Solo Está Determinada In Genere, el vendedor debe entregarla: a) en la cantidad expresada en el contrato, b) de la calidad expresada en el contrato o que deba presumirse, a falta de esta determinación expresa o tácita, el vendedor para liberarse no está obligado a dar la cosa de la mejor calidad ni puede darla de la peor. (Artículo 1.294° CCV), lo que se interpreta en que debe dar la cosa en Calidad Media.

2. Entrega de los Frutos: sin distinguir entre frutos naturales o civiles, “desde el día de la venta todos los frutos perteneces al comprador” (Artículo 1.494° CCV).

En Francia esta regla se aplica solo cuando en la venta no ha estipulado plazo alguno para el pago ya que se considera que en caso contrario existe compensación entre los intereses del precio y de los frutos.

En caso de que la venta se realice bajo condición suspensiva, la doctrina francesa dominante sostiene que se presume la existencia del pacto de compensación de intereses y frutos, en donde el comprador no tiene derecho a los frutos y el vendedor tampoco tiene derecho a los intereses del precio.

3. Entrega de los Accesorios de la Cosa y de Todo cuanto este Destinado a Perpetuidad a Su Uso: la obligación de hacer tradición de la cosa vendida “comprende la de entregar accesorios y todo cuanto este destinado a perpetuidad para su uso” (Artículo 1.465° Encab. CCV) determinar cuáles son esas cosas Por Ejemplo: el vendedor de inmuebles por su naturaleza debe entregar también los correspondientes inmuebles por su destinación y el derecho de paso si se trata de un fundo enclavado, el vendedor de un automóvil debe hacer entrega de los documentos necesarios para su circulación; el vendedor de un animal de raza debe entregar los documentos comprobatorios de su origen, etc.

4. Entrega de los Títulos y Documentos Relativos a la Propiedad y Uso: el vendedor está obligado igualmente a entregar los títulos y documentos concernientes a la propiedad y uso de la cosa vendida (Artículo 1.495° Único Ap. CCV)

 Sanción de la Obligación de Hacer Tradición:

1. Sanciones Legales: en principio en caso de incumplimiento de la obligación de hacer tradición, el comprador puede optar por pedir el cumplimiento o la resolución del contrato, más los daños y perjuicios si los hubiere. Pudiendo alegar la excepción de contrato no cumplido en su caso, todo conforme al derecho común.

2. Sanciones Convencionales: en relación con la sanción de la obligación de hacer tradición son frecuentes dos clausulas: a) la que prevé la resolución de pleno derecho de la venta en caso de incumplimiento o retardo en la tradición; b) la que prevé la exoneración de la responsabilidad del vendedor por daños y perjuicios derivados de la xxxx en entregar, cláusula que de acuerdo con los principios generales no produce efecto en caso de dolo o culpa grave del vendedor.

3. El derecho del comprador de intentar acciones contra el vendedor por incumplimiento parcial o retardo en el cumplimiento de la obligación de hacer tradición cesa por la aceptación de la tradición, la cual puede ser incluso tacita.

 Garantía de la Cabida.

El vendedor debe entregar la cosa en la cantidad expresada en el contrato de venta, pero en el caso de venta de bienes inmuebles, existen normas especiales para regular la situación surgida cuando en la cabida prometida difiere de la cabida entregada. Esta materia que algunos denominan “Garantía de la Cabida” en realidad es un aspecto de la reglamentación de la tradición esta norma se refieren a dos casos

1. En las Ventas de Inmuebles con la expresión de la Cabida, a razón de tanto por Medida, el Artículo 1.496° CCV regula a su vez dos hipótesis:

a. Si la cabida entregada fuere menor que la prometida, el comprador puede exigir la cantidad expresada en el contrato o una disminución proporcional en el precio. Si opta por la primera alternativa y resulta

imposible entregarle la cantidad expresada en el contrato, el vendedor habrá de soportar entonces la disminución proporcional del precio. Hay que realizar una simple operación matemática si faltan 10 hectáreas y son mil bolívares las hectáreas son diez mil bolívares menos.

b. Si la cabida del inmueble fuere superior a la expresada en el contrato, el comprador deberá pagar la diferencia del precio; pero puede desistir del contrato si el excedente del precio pasa de la veinteava parte de la cantidad declarada, es decir, del 5% sobre el precio. hay que señalar que este es un imperativo.

En los dos casos no hay posibilidad de la resolución del contrato ni siquiera otro tipo de acciones como solicitar la nulidad del contrato. Pero es importante señalar que si el comprador prueba que esa área del inmueble era fundamental para él puede pedir la nulidad del contrato por error en el objeto.

2. En las demás ventas de inmuebles que sean Cuerpos Determinados y Limitados, o de Fundos Distintos y Separados, sea que el contrato comience por la medida, sea que comience por la indicación del cuerpo vendido seguido de la medida.

La regla es que la expresión de la medida no da lugar a ningún aumento de precio a favor del vendedor por el exceso de la misma, ni a ninguna disminución de precio a favor del comprador por menos medida, sino cuando la diferencia entre la medida real y la expresada en el contrato sea de una venteaba parte en más o menos, habida consideración al valor de la totalidad de los objetos vendidos, si no hubiere estipulación en contrario; pero con la expresa advertencia que cuando haya lugar a aumento de precio por exceso de la medida, el comprador puede optar por desistir del contrato o pagar dicho aumento del precio con sus intereses, si retiene el inmueble (Artículos 1.497° y 1.498° CCV).

La diferencia con la anterior era que el otro caso respondía a la razón por la medida (si es en superior o menor) apenas en este caso encontramos una venta en globo, es decir, en su totalidad.

En el Artículo 1.498° CCV en el caso de que, según el artículo precedente, haya lugar a aumento de precio por exceso de la medida, el comprador puede optar por desistir del contrato o pagar dicho aumento del precio con sus intereses, si retiene el inmueble.

Porque el comprador debe pagar los intereses, por razón de equidad con el vendedor y como se calculan estos intereses (3 % anual con respecto del interés legal y del interés convencional 1 % mensual salvo en caso de la hipoteca, el interés régimen mercantil es del 5 %, los intereses de la banca los cuales son publicados por el banco central)

En todos los casos de la garantía de la cabida deben tenerse en cuenta las siguientes reglas:

a. Artículo 1.500° CCV.

Plazos para Intentar las Acciones Correspondientes

Las acciones por aumento del precio que se conceden al vendedor y las que correspondan al comprador para la disminución del precio o para la resolución del contrato, deben intentarse dentro de un año contando a partir del día de celebración de la venta “so pena de la perdida de los respectivos derechos.

¿Qué tipo plazo es caducidad o de prescripción? Existe un criterio para determinar, cómo se encuentra en una norma sustantiva indica un plazo para ejercer una acción judicial salvo que califique el lapso como prescripción, se puede entender como caducidad como principio general.

b. Artículo 1.501° CCV.

Si se han vendido dos fundos en un mismo contrato y por un solo precio, con designación de la medida de cada uno, y se encuentra que la cabida es menos en uno y mayor en otro, se hace compensación hasta la debida concurrencia y la acción tanto por aumento como por disminución de precio, no procede sino de conformidad con las reglas que quedan establecidas.

No necesariamente deben ser fundos continuos, para la aplicación de este artículo un contrato compra venta con múltiple objeto, un Ejemplo claro es

sobre son los terrenos y los lotes que se encuentran en san Xxxxxxxxx de la Universidad Católica.

c. Artículo 1.499° CCV.

En todos los casos en que el comprador ejerza su derecho de desistir del contrato el vendedor estará obligado a reembolsarle, además del precio recibido los gastos del contrato.

d. Las normas establecidas sobre la cabida son supletorias, y las partes pueden desistir de ellas o descartar su aplicación, lo que no les impide impugnar el contrato por error o dolo relativo a la cabida conforme al derecho común en materia de consentimiento.

OJO las normas indicadas sobre “Garantía de la Cabida” no son aplicables cuando se pruebe que la venta a tenido por objeto un cuerpo cierto, sin consideración de una medida determinada, habiendo apreciado el comprador aunque sea solo de “Visu” (de vista), y hallado convenientes las dimensiones o cabida antes de la redacción del documento de venta.

Es decir, que si una persona fue a un terreno y lo vio y no se habló de una medida específica y al ver el terreno le gusto y le pareció bien la medida entonces al momento de la redacción del documento no va a tener la garantía de la cabida,

Artículo 1.502° CCV

No se aplicarán las disposiciones del artículo 1.497 cuando se pruebe que la venta ha tenido por objeto un cuerpo cierto sin consideración a una medida determinada, habiendo apreciado el comprador, aunque solo de visu, y hallado convenientes las dimensiones o cabida, antes de la redacción del instrumento de venta. La prueba de estas circunstancias puede hacerse por testigos, y aun por presunciones, y no la desvirtúa el solo hecho de que en la escritura se haya expresado la medida de la cosa materia del contrato.

Sin embargo para aplicar este artículo hay que probar cuatro extremos: 1° Que el Comprador Estuvo en el Inmueble

2° Que Aprecio la Medida del Inmueble aunque sea solo de ojo. 3° Que Acepto la Medida del Inmueble.

4° Y que todo esto ocurrió antes de la Redacción del Contrato.

Aquí se habla de una presunción Onminis, es decir, aquellas que no son legales.

Sostiene Xxxxxxxxxx que la prueba de estas circunstancias se puede hacerse por testigos y aun por presunciones y no la desvirtúa el solo hecho que en la escritura se haya expresado la medida de la cosa materia del contrato.

Existen casos en los cuales el vendedor no tiene que dar esa garantía de la cabida y estos esos son:

1° Que las partes lo pacten, es decir, que las partes acuerden que el vendedor no está obligado a garantizar la cabida.

2° Otro caso es cuando uno va a comprar un inmueble y en el contrato dice que tiene un área “aproximada” ya esta palabra nos dice que la medida del inmueble no es tan importante y entonces aquí no habrá la garantía de la cabida.

3. OBLIGACIÓN DE SANEAMIENTO.

SANEAR: viene del verbo reparar

El comprador debe tener asegurado el disfrute del bien, es decir, que no le perturben, que no venga un tercero a pretender que tiene derecho sobre la cosa.

Xxxx Xxxxxx “es la obligación de procurar a una persona la posesión pacifica, de los derechos que se le han cedido, o de indemnización si esto no es posible, comprende también la obligación de responder por los vicios ocultos de la cosa en que versa la obligación”

Xxxxxx Xxxxxx “es la obligación que tiene el vendedor de asegurar al comprador la posesión pacifica de la cosa con respecto de todo hecho anterior al contrato, así como de los defectos o vicios ocultos anteriores también a la venta”

OJO La Evicción y LOS VICIOS tienen que surgir anteriores al contrato, para que se impute al vendedor, pero si se presenta posterior a la celebración del contrato entonces no le es imputable al vendedor.

Artículo 1.503° CCV

Por el saneamiento que debe el vendedor al comprador, responde aquél 1º. De la posesión pacífica de la cosa vendida.

2º. De los vicios o defectos ocultos de la misma. Parágrafo Primero, Del saneamiento en caso de evicción

El Saneamiento es Indivisible si hay varios compradores de una misma cosa cada uno de ellos tiene la acción completa frente al vendedor y viceversa

Así no se establezca en el contrato el vendedor está obligado, se responde por la privación de la cosa vendida y por las cargas con que se pretenda gravarlas.

Si en el contrato se establece que no se responde por saneamiento no se podrá alegar

El saneamiento comprende Dos Obligaciones:

 Garantizar la Posesión Pacífica. Saneamiento Garantía en caso de Evicción o Contradicción.

 Garantizar la Posesión Útil. Saneamiento Garantía por Defecto o Vicios Ocultos.

La obligación de saneamiento no es una obligación que solo existe en la venta, se da en otros contratos que transmiten propiedad incluso que no transmiten propiedad hay Obligación de Saneamiento en el Contrato de Arrendamiento, en la Permuta.

La obligación de Saneamiento se puede pactar en el contrato de donación, también en la cesión de crédito que es una venta o tiene un tratamiento distinto, tiene una obligación de saneamiento dependiendo del derecho

 Características Generales de la Obligación de Saneamiento.

1. Es una Obligación Natural en el Contrato. Existe a si las partes no lo digan, casi todos los documentos de contrato dicen “Quedando el Vendedor Obligado al Saneamiento xx Xxx” casi en todos los contratos existe esa coletilla, pero así no aparezca expresamente en el contrato el saneamiento existe, es del contrato mismo. Como es de la Naturaleza del Contrato y no de la Esencia, allí si hay que especificar y decir expresamente aquellos casos donde el comprador exonera al vendedor de la Obligación de Saneamiento. Por Ejemplo. El Vendedor esta exonerado de la obligación de saneamiento por una evicción, en este caso el CCV es muy preciso y dice que aun cuando se le exonere al vendedor de obligación de sanear él va a responder de todo hecho personal, el origina la evicción aun cuando se le haya librado de la obligación tendrá que responder. Puede suceder que disminuyan la responsabilidad no que la exoneren totalmente pero que de alguna manera limiten esa responsabilidad también es válido.

2. Cuando decimos Saneamiento nos referimos a una Doble Obligación. No una sino dos, es una sola pero son dos independientes.

El Saneamiento por Evicción tiene un Régimen Es Imprescriptible

El Saneamiento por los Vicios Ocultos tiene otro Régimen.

Pero es una sola obligación de manera que se responde por ambas cosas.

Hay maneras de establecer en el contrato que el vendedor no queda obligado al saneamiento Por Ejemplo en el Contrato se puede establecer una cláusula las partes que el vendedor no va a responder por saneamiento.

Otro pudiese ser cuando se contrata conociendo la causa de una posible evicción, el comprador sabe que el bien tiene problemas, o puede tener problemas en el futuro

Otro es Comprando a todo riesgo que puede darse tanto en la evicción como en los vicios la persona compra y declara que cualquier riesgo es a su cargo. De manera que allí está exonerando al vendedor.

Un aspecto es la Evicción y otro aspecto los Vicios Ocultos.

3.1. SANEAMIENTO POR EVICCIÓN.

Obligación del vendedor de asegurar al comprador la posesión pacifica de la propiedad o derechos vendidos.

Es un problema terminológico “Saneamiento por Evicción”, pero hay un problema de interpretación acerca de lo que realmente quiere decir Evicción.

Evicción significa Vencer, es decir, que una persona te vence ¿Por qué te vence? Porque tiene un mejor derecho que él tuyo, la pretensión de esa persona es superior a tu derecho, el problema es saber ¿Cómo venció? Tengo que esperar que exista la desposesión por una decisión judicial, que efectivamente haya una sentencia firme donde se le da o se le reconoce su derecho de propiedad, que no haya duda que la otra persona tiene un mejor derecho que el tuyo, Por Ejemplo Si la persona Compro un Inmueble Hipotecado no basta que el acreedor hipotecario intente una ejecución de la hipoteca, con solo introducir la demanda, se pone el derecho en riesgo.

El concepto de evicción no está claramente establecido. Por otra parte la obligación de sanear comprende:

 Régimen Legal del Saneamiento en caso de Evicción.

1. La Obligación (No Hacer) de Contenido Negativo / Abstenerse No perturbar la posesión del comprador (garantía por hecho propio). Responde de las perturbaciones de Hecho y de las perturbaciones de Derecho. Responde de cualquier Hecho que le sea personal. El solo hecho de violar un obligación de No Hacer genera daños y perjuicios

2. La Obligación (Xx Xxxxx) de Defender en juicio al comprador contra las amenazas de evicción provenientes de terceros (Garantía Incidente)

3. La Obligación (Dar) de Reparar al comprador los daños y perjuicios que se causen al comprador

Artículo 1.504° CCV.

Aunque en el contrato de venta no se haya estipulado el saneamiento, el vendedor responderá al comprador de la evicción que le prive de, todo o parte de la cosa vendida, y de las cargas con que se pretenda gravarla, que no hayan sido declaradas en el contrato.

En este artículo vemos Tres Tipos de Evicción; Total, Parcial, Menor.

 Hay Eviccion por Xxxxx Xxxxxx y Evicción por Xxxxx xx Xxxxxxxx.

 Evicción por Xxxxx Xxxxxx o por Causa del Propio Vendedor.

La diferencia está que el vendedor no puede perturbar al comprador ni de Hecho ni Derecho, y cuando son perturbaciones de terceros los terceros deben tener las perturbaciones en cuanto sean en ejercicio de un derecho

 Interesa al Orden Público, se puede eximir al vendedor menos cuando el hecho no se imputable a él

Artículo 1.506° CCV.

Aunque se haya estipulado que el vendedor no quede obligado al saneamiento, responderá, sin embargo, del que resulte de un hecho que le sea personal. Toda convención contraria es nula

Cuando dicen que hay nulidad, cuando voy en contra de esa norma significa que es una norma de Orden Publico

 Es una Obligación Perpetua en el Tiempo. Evicción y Vicios son diferentes

El saneamiento por evicción no tiene límite en el tiempo, la acción no tiene una limitación, cuando hay vicios o defectos sí y los plazos son muy cortos, pero las perturbaciones, la manera en que empieza a transcurrir la prescripción no es a contar desde el momento de la venta o de la tradición como sucede en los vicios

Artículo 1.965° CCV.

No corre tampoco la prescripción:

5º. Respecto a la acción de saneamiento, mientras no se haya verificado la evicción.

Esto hay que verlo dentro de los principios generales, teóricamente es una obligación que puede durar 40 años, pero indudablemente teniendo un justo título, ya después de 10 años no teniendo justo título y compro por un documento privado y no fue perturbado en 20 años tiene derecho a solicitar la usucapión y no va a haber saneamiento, no empieza a correr el lapso para reclamarlo hasta que no ocurra la evicción

 Es una Obligación Indivisible.

En el sentido que si se muere la persona se transmite en su totalidad a cada uno de los herederos.

 Evicción por Hecho de Terceros. Comprende solo las perturbaciones de derecho, que el Tercero alegue que es propietario del inmueble o que el Tercero ejecute la hipoteca, que alegue cualquier tipo de derecho de tipo real.

Hay situaciones que no generan saneamiento y que son perturbaciones. Por Ejemplo el hecho de que el vendedor le solicite la resolución del contrato por incumplimiento del comprador, es una perturbación para el comprador pero tiene un fundamento que es el incumplimiento del mismo comprador.

Si una persona compro con Xxxxx a Retracto y el vendedor quiere recuperar el bien, indudablemente está molestando al comprador pero está obligado a devolver el bien, pero es algo pactado es un tipo de venta sometida a condición allí no hay un Saneamiento.

Los Sujetos Pasivos de la Obligación. El Vendedor y sus Causahabientes

Los Sujetos Activos de la Obligación. El Comprador y sus Causahabientes

Responsabilidad Ascendente cuando se compra un bien, se adquieren todos los derechos y acciones contra ese bien, incluso los que tenía el Causante.

En materia de Saneamiento la Legitimación Pasiva puede ser el propio vendedor, o según el caso el vendedor del vendedor o el vendedor del vendedor del vendedor y ¿Cómo explicamos que sin ser parte del contrato se pueda ir contra ese primero de la cadena? Por la llamada Responsabilidad Ascendente, se puede accionar directamente contra quien causo la evicción.

 Clasificación de la Evicción

I. Total: cuando el tercero ha logrado reivindicar para sí la totalidad de la cosa, y el comprador no puede defenderse del ataque de la evicción. Es decir, la desposesión es completa, la persona del comprador ha sido despojado del bien

Artículo 1.508° CCV. (Responsabilidad del Vendedor)

Si se ha prometido el saneamiento o si nada se ha estipulado sobre él, el comprador que ha padecido la evicción tiene derecho a exigir del vendedor:

1º. La restitución del precio.

2º. La de los frutos, cuando está obligado a restituirlos al propietario que ha reivindicado la cosa.

3º. Las costas del pleito que haya causado la evicción y las del que hubiese seguido con el vendedor para el saneamiento en lo conducente.

4º. Los daños y perjuicios y los gastos y costas del contrato.

Si la restitución xx xxxxxx se hubiese impuesto al comprador, como poseedor de mala fe, cesará la obligación impuesta al vendedor en el número 2º de este artículo.

Estos son los conceptos que debe cancelarle el vendedor al comprador, cuando hay una Evicción Consumada

1º. La Restitución del Precio. Se pueden dar dos supuestos:

a. Que el Bien haya Aumentado de Valor (Mejoras, Hecho Independientes de las Partes, Entre Otros).

Artículo 1.510° CCV.

Si la cosa vendida ha aumentado en valor para la época de la evicción aun independientemente de hechos del comprador el vendedor está obligado a pagar el exceso además del precio que recibió (plusvalía)

Si la cosa vendida ha aumentado de valor incluso por hechos independientes del comprador, tiene que pagar el precio nominal e indemnizar la plusvalía. El comprador es la victima está sufriendo una desposesión.

También está el tema de las Mejoras y que la cosa haya aumentado de valor por estas, (Es diferente a la plusvalía.

Artículo 1.511° CCV.

El vendedor está obligado a reembolsar al comprador o hacerle reembolsar por quien ha reivindicado el valor de Mejoras Útiles que ha hecho.

Artículo 1.512° CCV. (Gastos Voluntarios).

Si el vendedor vendió de mala fe el fundo ajeno está obligado a reembolsar al comprador de buena fe todos los gastos aun voluntarios que este haya hecho en el fundo.

¿Cómo se cuándo Mejora es Necesaria y cuando una Mejora es Suntuaria?

Para determinarlo hay que ver el valor de la cosa, en la naturaleza del bien Por Ejemplo. Una Piscina es una casa modesta, pero si es una mansión y todas las casas tienen piscina, y pues si la mansión tiene tendrá un mayor valor económico.

En los principios de la posesión, diferenciaban al poseedor de buena fe y al de mala fe, y en momento que la persona estaba poseyendo, se venía el verdadero propietario y reivindicaba, y diferenciaban las mejoras necesarias de las que no eran necesarias.

Si el vendedor vendió de mala no se pueden reclamar esas mejoras suntuarias al propietario

b. Que el Bien haya Disminuido de Valor Artículo 1.509° CCV.

Si al verificarse la evicción, la cosa vendida se halla disminuida en valor, o considerablemente deteriorada, ya sea por negligencia del comprador, ya por fuerza mayor, el vendedor está, sin embargo, obligado a restituir el precio integro.

Si el comprador ha sacado provecho de los deterioros que ha causado, el vendedor tiene derecho a retener una parte del precio equivalente a ese provecho.

Si la cosa se ve deteriorada o disminuida en valor ya sea por negligencia del comprador o por fuerza mayor del vendedor, sin embargo, debe restituir el precio integro

2º. La de los frutos, cuando está obligado a restituirlos al propietario que ha reivindicado la cosa.

“…Si la restitución xx xxxxxx se hubiese impuesto al comprador, como poseedor de mala fe, cesará la obligación impuesta al vendedor en el número 2º de este artículo…”

Por Ejemplo. Un carro y el carro lo tenemos trabajando de taxi o un apartamento y se alquila el apartamento, son frutos civiles que produce la cosa.

Mientras que al comprador no le estén demandando, indudablemente que los frutos son del comprador y no se le deben restituir al propietario, pero una vez que el comprador es demandado y esta que tenga la sentencia que efectivamente diga que la otra persona es la dueña de inmueble, hay unos frutos que se siguen persiguiendo, esos frutos los sigue percibiendo el comprador hasta que no se dé sentencia seguirá percibiendo los frutos civiles, tampoco el comprador puede alegar buena fe, en el sentido que está en el conocimiento que se interpuso una demanda, cuando salga la decisión y sale a favor del propietario, esos frutos que se produjeron durante la demanda, esos frutos si los tengo que devolver al propietario del bien, esos son los frutos que se deben indemnizar al comprador hasta ese momento, el vendedor , son los

frutos que se ocasionaron durante el juicio, ya una vez se tenga la decisión y que el comprador sabe que la cosa no es suya, y sigue percibiendo los frutos. Obviamente debe restituírselos al propietario, y estos no los debe indemnizar el vendedor, porque el comprador actúa de mala fe

3º. Las Costas del Pleito que haya causado la Evicción y las del que hubiese seguido con el vendedor para el Saneamiento en lo conducente.

¿Qué son Xxxxxx? Gastos del Litigio Son dos pleitos

 El que se produce cuando hay una Evicción. Cuando se produce un pleito y el comprador es eviccionado significa que perdió, por lo tanto a él le corresponde el pago de las costas

 El Pleito de Saneamiento por Evicción. Que es cuando el comprador demanda el saneamiento por evicción. Gana el Comprador y paga el Vendedor.

Y por ende hay dos costas.

4º. Los Daños y Perjuicios y los Gastos y Costas del Contrato.

Los Daños y Perjuicios aquí se siguen los principios generales en materia de daños, el comprador debe demostrar en ¿qué consisten eso daños?

¿Cuál es la extensión de esos daños? El juez determinara los criterios de acuerdo a los criterios de la materia

Respecto a los Gastos y Costas del Contrato. En los contratos de compra venta los gastos le corresponden al vendedor (como principio) Los gastos del registro, de la escritura.

El Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. 10 xx Xxxx del 2007.

xxxx://xxxxxxx.xxx.xxx.xx/XXXXXXXXXX/0000/XXXX/0000-00-00000-.XXXX

¿Cuáles son los supuestos procesales para el saneamiento por Evicción? 1° Que el Comprador sea Privado de la Cosa.

2° Que la Causa sea anterior al Contrato.

3° Que la Privación se haya dado mediante una Sentencia Firme (No todos los jueces comparten este criterio)

MOTIVO: SANEAMIENTO POR EVICCIÓN.

Como es sabido, los presupuestos procesales para la procedencia del saneamiento por evicción son los siguientes:

1.-) Que el comprador quede privado total o parcialmente de la cosa adquirida o que se la haya impedido entrar en posesión de la misma.

2.-) Que la causa que la produjo sea anterior al contrato de venta y derive de un tercero que demuestre un mejor derecho sobre lo vendido.

3.-) Que la privación se haya estableado mediante una sentencia firme.

En el caso de autos, de las actas procesales no hay evidencia de la existencia de sentencia definitivamente firme que determine la consumación de la evicción, faltado en consecuencia uno de los presupuestos procesales para considerarla así, sin embargo en el ámbito jurídico existe discusión sobre la obligatoriedad del mencionado requisito para la procedencia del saneamiento por evicción, discusión sobre la que posteriormente daremos nuestro punto de vista.

El tratadista venezolano Xxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx, en su obra Saneamiento y Evicción, hace referencia a la existencia de ésta en los siguientes términos:

“Etimológicamente la palabra evicción deriva del verbo “evincere” que significa vencer. De las diversas acepciones de la palabra evicción, quizás la más genuina es aquella según la cual evicción significa “quitar alguna cosa a alguno en virtud de sentencia”. Por ello se afirma que evicción quiere decir el acto de ser vencido en juicio. Ya los romanos decían: evincere est aliquid vincendo auferre.

La evicción propiamente dicha es la desposesión ordenada por sentencia judicial. En sentido estricto, presupone que el comprador haya sido condenado a la pérdida total o parcial de la propiedad o derecho vendido, por causa de un vicio en el derecho del transmitente y por efecto de una sentencia recaída en un juicio contradictorio.

Supone una sentencia definitivamente firme que condene al comprador a la perdida, desposesión o imposibilidad total o parcial, de ejercer un derecho sobre la cosa (Infra, Cap. VII, Nº III). Si el comprador, en razón de la evicción, debe desprenderse de la cosa o derecho vendido, tal desprendimiento sólo puede ser ordenado por un juez a través de una sentencia; nadie, ni el tercero ni el vendedor, pueden obligar al comprador a dejar la cosa si este decide defenderse. Por consiguiente, la regla es que para que haya evicción, la privación debe ser ordenada por sentencia. Así por ejemplo, cuando una sentencia declara que el comprador no es el propietario de la cosa vendida la cual pertenece a un tercero que la reivindica, o cuando el comprador es desposeído en virtud de la ejecución de una hipoteca que afecte el inmueble vendido.

No obstante la doctrina admite que, excepcionalmente, puede haber casos de evicción sin que exista una sentencia que desposea al comprador. Esta situación se presenta cada vez que la desposesión se realiza en condiciones tales que hagan inútil todo procedimiento ulterior. Así, por ejemplo, cuando el comprador a fin de evitar un juicio abandona voluntariamente la cosa, por ser evidente el derecho del verdadero propietario que la reclama; o cuando el comprador perseguido por el acreedor hipotecario conserva la cosa pagando al acreedor; o cuando el comprador conserva la cosa por un título distinto del contrato de venta como ocurre cuando se ha vendido la cosa ajena y el comprador sucede al verus dominus en el dominio de la cosa vendida, puesto que en tal caso si se retiene la cosa no es como comprador, sino ex alia causa; o cuando el comprador sin haber entrado en posesión de la cosa intenta la acción reivindicatoria contra un tercero poseedor y la acción respectiva es declarada sin lugar.

Desde luego en los casos antes señalados, el comprador para conservar su derecho al saneamiento deberá actuar con suma prudencia y no consentir, sin

la aquiescencia del vendedor en el reclamo xxx xxxxxxx tendiente a la evicción. No hay que olvidar que la primera obligación del comprador en caso de amenaza de evicción, es citar en saneamiento a su vendedor (arg. ex art. 1.517 del Código Civil). Solamente cuando la evicción sea inevitable, ella compromete la responsabilidad del vendedor aun sin que media sentencia judicial, puesto que en tal caso carece de sentido obligar al comprador a sostener un pleito a todas luces inútil. Se considera en todos estos casos, aunque no medie sentencia, que ha habido evicción puesto que el vendedor no ha cumplido con su obligación de transferir el dominio de la cosa, ya sea porque el comprador no conserva dicha cosa, o porque si la conserva, es por un título nuevo o en razón de desembolsos suplementarios a los cuales no estaba originalmente obligado. Por consiguiente, para que exista evicción no es absolutamente necesario que el comprador haya sido desposeído total o parcialmente de la cosa vendida en virtud de sentencia dictada en juicio promovido en su contra.” Pág. 45,46 y 47. (Subrayado del Tribunal).

De la doctrina trascrita se desprende que la regla para la procedencia del saneamiento por evicción, es la necesidad de que exista sentencia previa y firme que determine la ocurrencia de la evicción, sin embargo deja abierta la posibilidad de obviar excepcionalmente dicho requisito en casos muy puntuales; por otra parte y al respecto el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, en fecha 25 de febrero del 2.004, se pronunció como sigue a continuación en ponencia del Magistrado Xxxxxxxx Xxxxxxxx X.

Para decidir, esta Sala observa:

El artículo 1.504 del Código Civil establece que “aunque en el contrato de venta no se haya estipulado el saneamiento, el vendedor responderá al comprador de la evicción que le prive del todo o parte de la cosa vendida, y de las cargas con que se pretenda gravarla, que no hayan sido declaradas en el contrato”.

Conforme a la norma transcrita, el hecho generador de la obligación de saneamiento que corresponde al vendedor es la evicción, es decir, la perturbación de derecho que prive al comprador del todo o parte de la cosa

vendida, en virtud de una causa anterior a la adquisición del bien. No obstante, para que se considere consumada la evicción deben concurrir los siguientes requisitos: a) Que el comprador quede privado total o parcialmente de la cosa adquirida; b) Que la causa que la produjo sea anterior al contrato de venta; y, c) Que la privación se haya establecido mediante una sentencia firme.

La concurrencia de tales requisitos tiene como propósito demostrar, que el vendedor es responsable por la perturbación de derecho causada al comprador, pues la exigencia de una sentencia definitiva que establezca que un tercero tiene un derecho preferente o uno mejor que el que ostenta el adquirente del bien, implica que ya ha ocurrido la privación total o parcial del derecho sobre la cosa vendida, por una causa anterior a la celebración del negocio jurídico.

A tal efecto, se trae x xxxxxxxx el comentario realizado por el autor Xxxx Xxxx Xxxxxxx Xxxxxxxxxx:

“...C) Condiciones para que la evicción haga nacer la responsabilidad:...el comprador tiene que probar: 1) que se ha impedido entrar en posesión o que se le ha privado de ella; 2) que tal efecto derivó del ejercicio de un derecho real por parte de un tercero; 3) que dicho derecho correspondía al tercero; y 4) que ese derecho xxx xxxxxxx lo facultaba para producir aquel efecto. La manera más evidente de comprobar todos esos extremos es producir una sentencia pasada por autoridad de cosa juzgada entre el comprador y el tercero; pero no es la única forma posible...” (Contratos y Garantías, Universidad Católica Xxxxxx Xxxxx, Manuales de Derecho, 7° Edición, Caracas, 1989, pág. 213. Destacado de la Sala).

En criterio de esta Sala, los hechos establecidos en la sentencia impugnada permiten constatar con claridad que en el caso planteado se habían cumplido los presupuestos de la evicción, por lo siguiente:

La privación de la cosa vendida provino de una causa anterior. En efecto, el propio sentenciador expresó que la resolución de los contratos de venta con pacto de retracto de las acciones de Centro Sonido Internacional C.A.,

acarreaban necesariamente la nulidad de las ventas del inmueble realizadas por Centro Sonido Internacional C.A. al Escritorio Técnico-Económico Xxxxxx Xxxxx Asociados, S.A. (ETEMEPE), así como la hecha por esta última a Valores Inmobiliarios B.P C.A, pues el bien vendido en los referidos negocios, era un activo del que no se podía disponer al momento de realizarse dichas ventas, por no haber transcurrido el lapso acordado en los contratos de venta con pacto de retracto mencionados. Dada la tramitación incidental de la cita de saneamiento, el pronunciamiento del juez sobre la procedencia de las pretensiones principales deducidas, no impugnado en casación, es suficiente para considerar cumplido el requisito relativo a la existencia de una sentencia que declare el mejor derecho de los actores sobre el bien vendido al garantido, pues es obvio que tratándose de una pretensión subsidiaria de la principal, la privación de su derecho de propiedad sobre el inmueble no puede provenir sino del mismo fallo.

Por estas razones, es criterio de la Sala que el Juez de la recurrida, al exigir la existencia previa de una sentencia que declarase la privación del bien vendido a los fines de considerar configurada la evicción, obviando la naturaleza incidental de la cita de saneamiento planteada, infringió por errónea interpretación el artículo 1.504 del Código Civil; no así el artículo 370 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil, puesto que tal disposición consagra la intervención xxx xxxxxxx llamado a la causa en razón del saneamiento o garantía, por lo que siendo una norma que consagra una forma procesal, mal pudo ser infringido por falta de aplicación.

II. Parcial: Se da cuando un tercero ha logrado reivindicar una parte divisa o indivisa de la cosa

Artículo 1.513° CCV.

Si ha habido evicción de una parte de la cosa, y esta parte es de tal importancia, relativamente al todo, que el comprador no la hubiera comprado sin aquella parte, puede éste hacer resolver el contrato de venta.

Por Ejemplo Una Compra Venta de una Finca que incluye la maquinaria, aunque esto se incluyó en el contrato de compra venta no era propiedad del vendedor, el propietario demuestra que es dueño de la maquinaria, es solo una parte es Evicción Parcial porque no lo está molestando en el resto de la finca

El comprador tiene que probar que esa parte era esencial, si no logra probarlo no hay resolución del contrato. Si no que se aplica lo establecido en el Artículo 1.514° CCV.

Artículo 1.514° CCV.

Si en el caso de evicción de una parte del fundo vendido no se resolviere la venta, el valor de la parte sobre la cual se ha efectuado la evicción se pagará al comprador por el vendedor, según la estimación que se haga en la época de la evicción, y no en proporción del precio total de la venta, ya haya aumentado, ya haya disminuido el valor total de la cosa vendida.

¿Cómo se calcula la Disminución del Precio? Artículo 1.514° CCV.

,

Por Ejemplo La Compra Venta de la Finca el precio fue de 2.000.000 Bs cuando ocurrió la perturbación dos años después ya la finca vale 20.000.000 Bs El comprador que sufre una desposesión parcial, le hacen un avaluó y se restituye en proporción a lo que ha sido despojado tomando en cuenta ese valor. La realidad económica nos dice que todo pierde su valor con el transcurso del tiempo, llega hasta el punto que no tiene un valor contable real, es preferible sufrir una evicción total ya que puede que no sea la más beneficiosa para el comprador.

III. Menor: Cuando el tercero hace valer derechos de usufructo, uso, habitación o servidumbres pasivas

Artículo 1.515° CCV.

Si el fundo vendido está gravado con servidumbres no aparentes que no se hayan declarado en el contrato, y que sean de tal importancia que se presuma que si el comprador las hubiere conocido no habría comprado el fundo el