Efectos sobre los ingresos por alquiler del aumento de la duración del contrato de arrendamiento de viviendas.
Efectos sobre los ingresos por alquiler del aumento de la duración del contrato de arrendamiento de viviendas.
El Real Decreto Ley 7/2019 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler alarga el periodo obligatorio de alquiler para el arrendador de 3 años a 5 años para los arrendadores personas físicas y a 7 años para los arrendadores personas jurídicas. Puesto que el inquilino puede rescindir el contrato a partir de los seis primeros meses, y los costes de mudanza a otra vivienda son relativamente pequeños, el alargamiento de los plazos obligatorios tiene un efecto económico favorable a los inquilinos en un mercado de alquiler al alza.
No está claro, sin embargo, el efecto de estas medidas en mercados a la baja o con alternancia de subidas y bajadas como son los mercados reales.
Para estimar estos efectos hemos preparado dos modelos sencillos que hemos construido siguiendo las siguientes premisas:
o Modelo 1: El inquilino es muy proactivo y tiene información sobre la evolución xxx xxxxxxx de alquileres. Cuando el mercado baja se plantea mudarse si el arrendador no le baja el alquiler. El coste de la mudanza lo hemos estimado en 864 euros lo que repartido en un año de alquiler para un piso de 80 m2 supondría 0,9 euros/m2 mes. En nuestro modelo, cuando el precio de contrato actualizado con el IPC supera en más de 0,9 euros/m2 al precio xx xxxxxxx, el inquilino se muda u obtiene una rebaja que le supone pagar el alquiler xx xxxxxxx más 0,9 euros/m2. Cuando el precio de contrato actualizado con el IPC no supera en más de 0,9 euros/m2 al precio xx xxxxxxx, el inquilino continúa con la renta contractual.
o Modelo 2: El inquilino no se informa sobre la evolución xxx xxxxxxx salvo en los momentos en los que el contrato termina (3, 5 o 7 años según el caso). Durante la duración del contrato las rentas son las contractuales. Cada vez que termina el plazo del contrato las rentas se igualan a las xxx xxxxxxx correspondiente a la fecha de terminación
Estos dos modelos los hemos puesto a prueba en tres escenarios diferentes:
o Escenario 1: La evolución de los precios xx xxxxxxx de alquiler según FOTOCASA en España entre 2006 y 2018 y del IPC en el mismo periodo según el INE.
o Escenario 2: La evolución de los precios xx xxxxxxx de alquiler según FOTOCASA en Madrid capital entre 2006 y 2018 y del IPC en el mismo periodo según el INE
o Escenario 3: un mercado constantemente al alza que crece en alquileres un 3,5% anual y con un IPC constante del 1,5% anual
En cada combinación de Modelos y escenarios hemos probado los resultados en el pago de los alquileres de la existencia de contratos de 3, 5 y 7 años obligatorios para el arrendador.
1. Escenarios utilizados.
Escenario 1: El siguiente gráfico muestra la evolución de los precios medios de oferta de alquiler en España.
Alquiler España FOTOCASA
12,00
10,00
8,00
6,00
4,00
2,00
0,00
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Series2
Desde la publicación de la serie a finales de 2006, las ofertas de alquileres de viviendas bajan constantemente hasta finales de 2014 y, desde entonces, empieza a subir con moderación.
Escenario2: La evolución del alquiler en Madrid es la siguiente:
Alquiler Madrid capital FOTOCASA
16,00
14,00
12,00
10,00
8,00
6,00
4,00
2,00
0,00
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Series2
La recuperación de las ofertas de alquiler es muy rápida desde mediados de 2014.
Escenario 3: Xxxxxx xx xxxxxxx creciendo al 3,5% anual e IPC del 1,5% anual constante
2. Resultados
Para cada escenario los resultados medidos en porcentaje de aumento o disminución de gastos sobre los que se producirían con un contrato que ajustara las rentas automáticamente a las xx xxxxxxx son:
Escenario 1: España 2006-2018
3 años | 5 años | 7 años | |
Proactivo | 2,23% | 5,24% | 1,74% |
No proactivo | 2,69% | 8,39% | 10,16% |
En este escenario tanto los inquilinos proactivos como no proactivos pagan más de lo que pagarían si sus rentas se ajustaran automáticamente a las xx xxxxxxx.
El resultado final para los inquilinos proactivos dependerá del momento en que se renegocien las rentas, pero, claramente, un contrato de mayor duración no asegura una ventaja sustancial sobre el de 3 años y podría ser menos ventajoso.
El resultado para los inquilinos no proactivos es que una mayor duración les perjudica considerablemente.
Escenario 2: Madrid capital 2006-2018
3 años | 5 años | 7 años | |
Proactivo | -1,87% | -5,49% | -5,49% |
No proactivo | -0,36% | -1,81% | 2,19% |
En este escenario los inquilinos proactivos tienen un potencial claro de pagar algo menos de alquiler (alrededor de un 4% menos) si se alarga la duración del contrato desde 3 hasta 5 o 7 años. Los inquilinos no proactivos no tendrían una mejora sustancial y hasta podrían llegar a pagar más con contratos de mayor duración.
Escenario 3: Mercado al xxxx xxxxxxxxx.
0 años | 5 años | 7 años | |
Proactivo | -2,03% | -4,05% | -5,71% |
No proactivo | -2,03% | -4,05% | -5,71% |
En este escenario no hay diferencia entre inquilinos proactivos o no proactivos porque siempre es menor el resultado de incrementar la renta con el IPC que ajustarse a la xxxxx xx xxxxxxx. Aquí, claramente, la mayor duración abarata las rentas, pero la diferencia no llega al 4% en el mejor de los casos en relación con el contrato a 3 años.
3. Conclusiones.
El alargamiento de los plazos de obligado cumplimiento para los arrendadores sólo es beneficioso para los inquilinos en mercados constantemente al alza y, en estos casos, suponen un ahorro relativamente moderado, aunque este ahorro tiende a crecer cuanto mayor diferencial haya entre la evolución de las rentas y el IPC.
En mercados a la baja el alargamiento de los plazos exige del inquilino una actitud muy proactiva para no pagar más cuando se alargan los plazos de los contratos, pero, en general, el alargamiento de los plazos tiende a perjudicar a los inquilinos y especialmente si no son proactivos
En mercados alternantes entre subidas y bajadas del alquiler el resultado es incierto y depende de las fechas en que toque renovar y el grado de proactividad del inquilino.
8 xx xxxxx de 2.019 Xxxxxx Xxxxx Xxxxxx
UVE VALORACIONES, S.A.