MAJANDUSAASTA ARUANNE JA

MAJANDUSAASTA ARUANNE JA

SÕLTUMATU VANDEAUDIITORI ARUANNE

31. DETSEMBER 2017

Majandusaasta algus 1. jaanuar

Majandusaasta xxxx 31. detsember

Fondivalitseja Northern Horizon Capital AS

Ärinimi Baltic Horizon Fund

Fondi liik Avalik kinnine lepinguline kinnisvarafond

Investeerimisstrateegia Core / Core plus1

Turusegmendid Kaubandus / Büroo / Vaba aeg Tähtaeg/Investeerimisetapp Tähtajatu

Fondi asukoht Tornimäe 2 Tallinn 10145 Eesti

Telefon x000 0 000 000

Fondijuht Tarmo Karotam

Fondi nõukogu Xxxxx Xxxx (esimees) Xxxxxx Xxxxxxxx

Per Moller

Xxxxx Xxxxxxxxxx

Fondi nõukogu 48 000 eurot aastas tasu

Fondivalitseja Xxxxx Xxxxxxx (esimees)

xxxxxxx Xxxxx Xxxxxxxxxxxxx

Xxxxxxxx Xxxxxxxxxxx

Fondivalitseja Xxxxxxx Xxxxxxxx (esimees)

nõukogu Xxxxx Garbuzienė

Xxxxx Xxxxxxxxxxxxxx Depositoorium (xxxxxx hoidja) Swedbank AS

1 Core – xxxxxx finantsvõimendusega, xxxxxx xxxxx/xxxxxx spekulatiivsuse ning kasumipotentsiaaliga kuid stabiilsete, ennustatavate rahavoogudega strateegia. Core plus – mõõduka riski/mõõduka spekulatiivsuse ning kasumipotentsiaaliga strateegia. Fond investeerib enamasti stabiilsesse, täielikult väljarenditud, mitme rentnikuga kinnisvarasse mitmekesistes, atraktiivsetes suurlinnapiirkondades.

1

SISUKORD

	Lehekülg
Põhimõistete ja lühendite seletused	3
Tegevusaruanne	4
Sõltumatu vandeaudiitori aruanne	20
Konsolideeritud kasumi- ja muu koondkasumi aruanne	25
Konsolideeritud finantsseisundi aruanne	26
Konsolideeritud omakapitali muutuste aruanne	27
Konsolideeritud rahavoogude aruanne	28
Konsolideeritud raamatupidamise aruande lisad	29

PÕHIMÕISTETE JA LÜHENDITE SELETUSED

Dividend	Rahalised väljamaksed, mida tehakse vastavalt Fondi reeglitele Fondi rahavoogudest.
EPRA puhasväärtus	Näitaja, mis mõõdab netovara õiglast väärtust eeldusel, et on tavapärase kinnisvarainvesteeringuid hoidva majandusüksuse ärimudel. Seega eeldatakse, et kinnisvarainvesteeringuid hoitakse ja hallatakse pikaajaliselt. Näitaja on välja pakkunud Euroopa kinnisvarasektori ettevõtjate liit EPRA (European Public Real Estate Association), kuhu kuuluvad Euroopa kinnisvarafondid.
Esmane puhastootlus	Puhas äritulu jagatud kinnisvarainvesteeringu turuväärtusega
Fond	Baltic Horizon Fund
Fondivalitseja	Northern Horizon Capital AS, registrikood 11025345, registreeritud aadress Xxxxxxxx 0, Xxxxxxx 00000, Xxxxx
IFRS	Rahvusvahelised finantsaruandluse standardid (International Financial Reporting Standards)
Kinnisvarainvesteeringu otsene tootlus	Puhas äritulu jagatud kinnisvarainvesteeringu soetusmaksumuse ja hilisemate kapitalikuludega
Laenu tagatuse suhtarv	Laenu tagatuse suhtarv ehk laenu ja tagatisvara väärtuse suhe (Loan to Value ehk LTV) on näitaja, mille leidmiseks jagatakse xxxxxxx ees olevate laenukohustuste jääk kinnisvarainvesteeringute raamatupidamisväärtusega
Osaku puhasväärtus	Fondi vara puhasväärtus jagatud fondiosakute arvuga väärtuse määramise hetkel
Puhas äritulu	Fondi puhas renditulu
Triple Net-rendileping	Rendileping, mille kohaselt rentnik peab lisaks rendilepingu kohase rendihinna tasumisele katma xx xxxx renditava varaga seotud kulud.
Vara brutoväärtus	Fondi vara brutoväärtus (Gross Asset Value ehk GAV)
Vara puhasväärtus	Fondi vara puhasväärtus (Net Asset Value ehk NAV)
Äritegevusest tulenevad täpsustatud vabad vahendid	Fondi kinnisvarainvesteeringutelt teenitud puhas äritulu, millest on maha arvatud Fondi halduskulud, välised intressikulud xx xxxx jooksvad kapitalikulud, sh kulutused, mis on tehtud, et kohandada Fondi kinnisvara rentnikele sobivaks. Uusi investeeringuid ja omandamisi, samuti kinnisvara jätkuinvesteeringuid jooksvateks kapitalikuludeks ei loeta.

XXXXXX INFORMATSIOON FONDI KOHTA

Baltic Horizon Fund (edaspidi „Fond“ või „Kontsern“) on reguleeritud kinnine lepinguline investeerimisfond, mis registreeriti Eestis 23. mail 2016. Fondivalitsejaks on Northern Horizon Capital AS, kes omab alternatiivfondide fondivalitseja litsentsi. Nii Xxxxx xxx ka Fondivalitseja üle teostab järelevalvet Eesti Finantsinspektsioon.

Fond on tähtajatu avalik fond. Fondi osakuid pakutakse avalikkusele Fondi tingimustes ja kehtivates õigusaktides sätestatud korras. Fond on noteeritud nii Nasdaq Tallinna börsil kaubeldavate fondide nimekirjas kui ka Nasdaq Stockholmi alternatiivsete investeerimisfondide turul.

Baltic Horizon Fund ühines 30. juunil 2016 Baltic Opportunity Fundiga (edaspidi „BOF“). Ühendavaks ettevõtteks oli Baltic Horizon Fund, kes võttis üle BOF-i 5 kinnisvaraobjekti ja tema investorid.

Baltic Horizon Fundi põhieesmärgiks on teha otseinvesteeringuid Eestis, Xxxxx xx Leedus, eelkõige pealinnades Tallinnas, Riias ja Vilniuses paiknevasse ärikinnisvarasse.

Fond eelistab investeerimisel väljaarendatud, kindla rahavooga kaubandus-, büroo- ja logistikapindu, millel on strateegiline asukoht, tugevad rentnikud või kvaliteetne rentnike struktuur ja pikaajalised rendilepingud ning kus aktiivne varahaldus võimaldab lisaväärtust luua. Kuni 20% Fondi varadest võib investeerida nn core plus/forward funding põhimõtetel teostatavatesse arendusprojektidesse, mille puhul arendusse investeeritakse enne ehituse algust või selle ajal.

Fondi strateegiaks on xxxxx pikaajaline finantsvõimendus 50% tasemel. Ühelgi ajahetkel ei tohi Fondi finantsvõimendus ületada 65% xxxxxx väärtusest.

Fondi eesmärgiks on kasvada, tehes investorite jaoks atraktiivseid investeeringuid, ja hajutada xxx xxxxx erinevate geograafiliste piirkondade, kinnisvarasegmentide, rentnike ja laenuandjate vahel.

Struktuur ja valitsemine

Fond on maksude seisukohast läbipaistev ja kulutõhus investeeringuteks moodustatud vara kogum. Valitsemistasu on seotud kaubeldavate osakute turukapitalisatsiooniga. Lisaks näevad Fondi tingimused ette, et kui Xxxxx xxxxx kasvavad, siis langeb valitsemistasu 1,5%-lt kuni 0,5%-le turukapitalisatsioonist.

Fond lähtub oma tegevuses rahvusvaheliselt tuntud REIT-tüüpi kinnisvarafondide (REIT - real estate investment trust) kontseptsioonist, mille kohaselt suurem osa Fondi rahalisest puhastulust makstakse välja ja ainult 20% võib uuesti investeerida.

Fondi valitseb Fondivalitseja, kelleks on Northern Horizon Capital AS. Vahetu juhtrühm koosneb Fondivalitseja juhatusest ja nõukogust. Fondil on ka oma nõukogu, mis koosneb neljast sõltumatust liikmest.

Northern Horizon Capital AS on kogenud kinnisvarainvesteeringute valitseja. Northern Horizon Capital kontsern on tõestanud, et on üks juhtivaid kinnisvarainvestoreid Balti riikides xx xxxxx ning tunneb põhjalikult neid turge, kus tegutseb. Oma tegevuse vältel on Northern Horizon Capital kontsern suutnud üles ehitada tugeva, sidusa ja mitmekesise taustaga meeskonna, kes on kinnisvara soetamisel ja valitsemisel konservatiivne ja põhjalik, ent xxxxx xx aktiivne ja uuendusmeelne.

Investorite, koostööpartnerite ja rentnikega pikaajaliste ärisuhete loomisel järgib Fondivalitseja järjekindlalt hea ühingujuhtimise tava põhimõtteid. Fondivalitseja eelistab kõigis suhetes professionaalset, avatud ja vastastikusel usaldusel põhinevat dialoogi ja püüab ära teenida äripartnerite usalduse suure pühendumuse ning läbipaistva ja õiglase äritegevusega. Fondivalitseja arvestab alati investorite parimate huvidega, et tagada kõigi investorite õiglane kohtlemine.

Xxxxxxx teeb kõik endast oleneva, et seotud osapoolte vahelisi huvide konflikte ei tekiks või need oleksid nii väikesed kui võimalik. Äriüksused peavad kehtestama ja dokumenteerima huvide konflikti tuvastamiseks, ennetamiseks ja juhtimiseks vajalikud protseduurid, neid järjepidevalt rakendama ja vajadusel kehtestatud poliitikaid, reegleid ja eeskirju täiendavate juhistega täiendama.

Fondil on oma nõukogu, mille liikmetel on vajalik kvalifikatsioon ja haridus, Eesti, Xxxx xx Leedu kinnisvaraturul tunnustatud kogemused ja laitmatu maine.

Fondile osutas halduslepingu alusel haldusteenuseid Swedbank AS (registreeritud Eesti Äriregistris registrikoodiga 10060701). Alates 1. jaanuarist 2018 osutab haldusteenuseid Fondivalitseja. Raamatupidamis- xx xxxxxx hoidmise teenuseid osutab endiselt Swedbank AS.

Fondi kinnisvara hindamise põhimõtted on fikseeritud Fondi tingimustes ja need on kooskõlas tavapärase turupraktikaga. Fondile kuuluva kinnisvara väärtust võib hinnata üksnes atesteeritud sõltumatu kinnisvara hindaja, kellel on hea maine ja piisav kogemus sarnase vara hindamisel ning kes tegutseb vastava vara asukohariigis.

Kõik potentsiaalsed investeeringud läbivad enne soetamist ulatusliku ärilise, õigusliku, tehnilise, finants- ja maksuanalüüsi, mille teostab Fondivalitseja koostöös mainekate kohalike ja rahvusvaheliste nõustajatega. Fondi audiitor on KPMG Baltics OÜ, kes on Eesti Audiitorkogu liige.

Fondi tegevuse üle teostavad regulaarset järelevalvet Eesti Finantsinspektsioon xx Xxxxx nõukogu.

FONDI TEGEVUSE ÜLEVAADE

22. märtsil 2017 tegi Xxxx kinnisvara ostutehingu, millega soetas Vilniuses (Leedu) asuva Duetto büroohoone, mille ostuhind oli 14,6 miljonit eurot ja eeldatav tootlus omandamise hetkel 7,22%. Hoone müüja andis algsele puhtale äritulule kaheaastase garantii. Lisaks sai Xxxx ostuoptsiooni läheduses asuva Duetto II büroohoone omandamiseks, kui see tulevikus ehitatakse.

2017. xxxxx XX kvartalis viis Fond edukalt lõpuni Fondi osakute järjekordse avaliku pakkumise. Kokku märgiti ligikaudu 7,4 miljonit osakut ja kaasati ligikaudu 9,8 miljonit eurot kapitali (brutosumma). Selle tulemusena tõusis Fondi osakute arv 64 655 870 osakuni.

III kvartalis refinantseeris Fond edukalt Europa ostukeskuse jaoks võetud laenu, makstes olemasolevast pangalaenust tagasi 2,1 miljonit eurot. Pärast laenu refinantseerimist paranesid oluliselt Europa ostukeskuse finantseerimistingimused. See võimaldab Fondil teha osakuomanikele paremaid rahalisi väljamakseid.

1. novembril 2017 teatas Xxxx kavatsusest korraldada täiendava kapitali kaasamiseks järjekordne osakute avalik pakkumine. Kokku märgiti pakkumisel ligikaudu 12,8 miljonit uut osakut. Täiendava avaliku pakkumise tulemusena kasvas Fondi osakute arv 77 440 638 osakuni.

12. detsembril 2017 viis Fond lõpule Läti pealinnas Riias asuva Vainodes I büroohoone xx xxxxx xxxxxx paikneva Telts 1 krundi ostutehingu. Kinnisvarainvesteeringu ostuhinnaks kujunes 21,3 miljonit eurot, mis teeb eeldatavaks tootluseks omandamise hetkel ligikaudu 7%.

27. detsembril 2017 allkirjastas Fond ostu-müügilepingu Postimaja ostukeskuse (asukoht: Xxxxx xxx 0, Xxxxxxx, Xxxxx) omandamiseks. Tehing viidi lõpule 13. veebruaril 2018. Tehingu lõpetamisel tasutud ostuhinna kogusumma oli ligikaudu 34,4 miljonit eurot, millest 30,8 miljonit eurot tasuti Postimaja ostukeskuse praeguse rahavoo eest ja 3,6 miljonit eurot keskuse võimalikust laiendamisest tekkiva potentsiaalse täiendava rahavoo eest. Rahavoogu tootva kinnisvara eeldatav tootlus omandamise hetkel oli ligikaudu 6%. Kogu investeeringu eeldatav tootlus omandamise hetkel oli ligikaudu 5,4%. Postimaja keskuse praegune renditav pind on 9 141 ruutmeetrit. Ankurrentnikud on Rimi, H&M, New Yorker, Eesti Post ja MyFitness.

BALTI RIIKIDE MAKROMAJANDUSLIKUD TEGURID

2018. aasta jaanuaris avalikustatud Swedbanki majandusprognoosi kohaselt on maailmamajanduse kasv jõudnud tugevemale alusele. Euroala majanduskasv hoogustub. Maailmamajanduse tõusutsükkel soodustab Põhjamaade ja Balti riikide majanduskasvu. Nii sektorite kui ka riikide majanduskasv on muutunud laiaulatuslikumaks ning euroala nelja suurima majanduse kasv on hoolimata nende äritsüklite erinevusest kiirenenud. Ettevõtted teevad investeeringuid ja ekspordimahud on kasvanud. Euro on tugevnenud ja eeldatavasti tugevneb veelgi. Naftahinnad ei peaks praegustelt tasemetelt enam märkimisväärselt kerkima. 2013. aastast kuni 2016. aasta lõpuni püsis Balti riikide aastane inflatsioon 0% lähedal, ent 2017. aastal tõusis see Eestis ja Leedus üle 4% xx Xxxxx üle 3% taseme. Eeldatakse, et Euroopa Keskpank jätkab xxxxxx ostmist 2018. aasta lõpuni ehkki järk-järgult vähenevates kogustes, et vältida liiga järsku euro tugevnemist ja valitsuse võlakirjade tootluse tõusu.

Majandustõus jätkub ka Põhjamaades, kus Norra majandus on tulnud välja naftasektori surutisest ja Taani majandust toetab majapidamiste nõudlus ja tugevam tööturg. Soome majandus kasvab samuti xx xxxxx kasvutempo on viimaks eelnevate aastatega võrreldes märgatavalt hoogustunud. Soome praegune majanduskasv on juba 3%. Pärast muljetavaldavat tõusu on Rootsi aastane majanduskasv hakanud aeglustuma, kuid jääb siiski ligikaudu 2% juurde.

Eesti majanduskasv kiirenes 2017. aastal 4,9%-ni, mis on parim kasvutempo 2011. aastast saadik. Prognooside kohaselt jätkub Eesti SKP jõuline kasv ka 2018. aastal, reaalkasv peaks tõusma ligikaudu 4%-ni. Läti majandus kasvas 2017. aastal hoogsalt ja kiire kasv on jätkunud ka 2018. aasta alguses. SKP reaalkasv ulatus 2017. aastal 5,8%-ni. Nii kaupade kui ka teenuste ekspordi kasvumäärad olid jätkuvalt kahekohalised, kusjuures kasv hõlmas paljusid erinevaid kauba- ja teenusegruppe ning riike. Läti majanduskasvu toetasid tugev välisnõudlus, väga madalalt tasemelt taastunud investeeringud ja majapidamiste tarbimist suurendanud tarbijate kindlustunde taastumine. Prognooside kohaselt kasvab Läti majandus aastatel 2018- 2019 2,5-3%. Sarnastel põhjustel kasvas Leedu SKP 2017. aastal ligikaudu 4%. Eksport on teinud kiire xxxxx xx xxxxx aega madalal tasemel püsinud investeeringud on samuti taastunud. Balti riikide inflatsioon peaks aastatel 2018-2019 kõrgemate toormehindade, aktsiisimaksude ja tööjõukulude toel kiirenema. Eestis xx Xxxxx aastatel 2018-2019 toimuvate valimiste tõttu jääb nende eelarvepoliitika ilmselt ekspansiivseks.

Põhja-Euroopa majanduspiirkonna osana on Balti riigid jätkuvalt kinnisvarainvestoritele atraktiivsed, sest selles piirkonnas paiknevate kinnisvarainvesteeringute tootlused on kõrgemad kui Lääne-Euroopa või Skandinaavia riikides. 2017. xxxxx XX kvartalis oli parima kvaliteediga kaubandus- ja büroopindade keskmine tootlus Balti riikide pealinnades ligikaudu 6,5%, kusjuures kõige atraktiivsemaid pindasid soetati tootlusega, mis oli kuni 50 baaspunkti keskmisest xxxxxxx. Hea kvaliteediga pindade tootlus oli ligikaudu 7,50%. Kõige aktiivsemad on jätkuvalt kohalikud Balti, Põhjamaade ja Xxx-Euroopa investorid. Ärihoonete ruutmeetri hinnad on endiselt 3-4 korda madalamad kui Põhjamaades. Kõige atraktiivsemateks segmentideks Eestis olid büroo, kaubandus ja logistika. Lätis oli tugevaimaks segmendiks kaubandus, millele järgnes büroo, ja Leedus olid atraktiivseimateks segmentideks logistika ja kaubandus.

Ehitatakse uusi büroohooneid, kuna paljud välismaised suurettevõtted, nagu näiteks Danske Bank Global Services, Swedbank ja Telia, laiendavad oma Balti riikidesse toodud allüksusi. Prognooside kohaselt ehitatakse Vilniuses kahe järgmise aasta jooksul 140 000 ruutmeetrit uut büroopinda. Keskmine vakantsuse määr on tõusnud ligikaudu 5%-ni ja eeldatavasti tõuseb see uute rendipindade valmimise tõttu xxxxx veelgi. Büroopindade keskmised rendihinnad on Vilniuses tõusnud ja jäävad peamises äripiirkonnas vahemikku 14- 17 eurot ruutmeetri xxxxx xx teistes äripiirkondades 11-14 eurot ruutmeetri kohta. Pärast mitme aasta möödumist on ka Riiga kerkinud uusi äärmiselt efektiivseid ja kvaliteetseid büroohooneid ning lisandumas on veel 100 000 ruutmeetrit büroopinda. Riia A-klassi segmendi vakantsuse määrad jäävad 3% xxxxx xx rentnikel puuduvad xxxx head alternatiivid. See on ka põhjus, miks mõningate kvaliteetsete hoonete rendihinnad on tõusnud tasemele 14-15 eurot ruutmeetri kohta. Prognooside kohaselt jäävad kõrgeimad rendihinnad Tallinnas endiselt vahemikku 15-17,5 eurot ruutmeetri kohta.

Et aga turule on lisandunud märkimisväärne kogus (ligikaudu 120 000 ruutmeetrit) uut büroopinda, siis on tekkinud xx xxxxx rendihindade alandamiseks, seda eelkõige B-klassi büroohoonetes, kus rendihinnad jäävad eeldatavasti vahemikku 8-13 eurot ruutmeetri kohta (kõrgemaid hindu küsitakse uutes hoonetes). A- klassi segmendis vakantsust hetkel veel praktiliselt ei eksisteeri, kuid uute büroohoonete lisandumise tõttu hakkab see näitaja ilmselt tõusma, sest kulub mitu aastat enne, kui nõudlus katab uue pakkumise.

Tallinnas on kaubanduspindade rendihinnad ja vakantsuse määrad olnud aastaid stabiilsed. Ankurrentnike rendihinnad jäävad vahemikku 8-13 eurot ruutmeetri kohta, xxxxx xxx väiksemate rentnike rendihinnad hinnatuimates asukohtades võivad ulatuda kuni 50 euroni ruutmeetri kohta. Tallinnas on kaubanduspinna näitaja elaniku kohta üle Euroopa Liidu keskmise (ligikaudu 1,1 ruutmeetrit elaniku kohta). Selle peamiseks põhjuseks on aastaringselt Soomest Tallinnasse saabuvate ostlejate suur arv. Kui T1 xx Xxxxx Xxxxxx projektid 2018. aastal valmivad, siis lisandub Tallinna 90 000 ruutmeetrit uut kaubanduspinda (renditav brutopind). Selline suur kasv mõjutab madalaid vakantsuse määrasid ning survestab eelkõige nõrgemate ja väiksemate ostukeskuste rendihindasid. Kokkuvõttes on uute ostukeskuste ja ostukeskuste laienduste eesmärgiks xxxxx juurde kliente, pakkudes paremat kontseptsiooni, atraktiivsemaid meelelahutus- ja toitlustusvõimalusi ning erinevaid tegevusi.

Pärast enam kui viit aastat hakatakse Riias jälle uut kaubanduspinda arendama. Akropolis Group on teatanud 60 000 ruutmeetri suuruse ostukeskuse ehitamisest. Lisaks plaanib Linstow Alfa ja Origo laiendamist. Kui Akropolis valmib, siis avaldab see tõenäoliselt ainuüksi oma suuruse tõttu mõju seni stabiilsena püsinud Riia kaubandusmaastikule, sest kergitab vakantsuse määrasid, mis siiani on püsinud 0% ringis. Vilniuses, kus kaubanduspinda on elaniku kohta sama xxxx xxx Riias (ligikaudu 0,7 ruutmeetrit elaniku kohta), on investorid uuendanud oma ambitsioonikaid plaane alustada Central Mall ostukeskuse (60 000 ruutmeetrit) xx xxxxx Akropolise ostukeskuse (kuni 70 000 ruutmeetrit) arendamist, kuid xxxx xx tehta enne 2018-2019. aastat. Ootuste kohaselt püsib jaekaubanduse turg seni stabiilne, vakantsuse määrad püsivad madalad ja rendihinnad jäävad võrreldavateks Tallinna omadega.

Mis puudutab kolme pealinna uusi suuri rentnikke, siis taas Leedu ja Eesti turule sisenenud Lidl ehitab elurajoonidesse uusi supermarketeid. IKEA, kes 2013. aastal avas kaupluse Vilniuses, on alustanud oma esinduskaupluse ehitamist Riias. See peaks uksed avama 2018. aastal. Kuna uued pakkumised suurendavad konkurentsi, on pikaajaliste lepingutega rentnikud ja hea kontseptsiooniga büroo- ja kaubanduspinnad muutunud parimat tootlust otsivate kinnisvarainvestorite jaoks üha olulisemaks.

Nii Eesti kui xx Xxxx on teinud oma maksuseadustesse muudatusi, kuid need ei tohiks avaldada otsest ega märkimisväärset mõju Fondi tulemustele.

MAJANDUSTULEMUSTE ÜLEVAADE

Fondi finantsseisund ja -tulemused

Fondi vara brutoväärtus 2017. xxxxx xxxxx kasvas 2016. xxxxx xxxxxx võrreldes 154,9 miljonilt eurolt 215,8 miljoni euroni. Vara brutoväärtus kasvas peamiselt tänu aasta jooksul omandatud uutele kinnisvarainvesteeringutele ja novembris toimunud järjekordse osakute avaliku pakkumise tulemusena kasvanud rahalistele vahenditele. Fond viis 13. veebruaril 2018 lõpule Postimaja ostukeskuse omandamise ja on seega investeerinud suurema osa täiendavast kapitalist, mis 2017. aasta novembris kaasati.

2017. aastal kasvas Fondi vara puhasväärtus 2016. xxxxx xxxxxx võrreldes 76,8 miljonilt eurolt 107 miljoni euroni. Kasv tulenes uuest kaasatud kapitalist ja Kontserni 2017. aasta tegevustulemustest. Fond kaasas juunis ja novembris toimunud avalikul pakkumisel 25,6 miljonit eurot netokapitali ja teenis 9,4 miljonit eurot puhaskasumit. Fond tegi ka rahalise väljamakse summas 5,1 miljonit eurot.

2017. aastal kasvas Kontserni puhaskasum 2016. aastaga võrreldes 5,8 miljonilt eurolt 9,4 miljoni euroni. Aasta vältel kajastas Kontsern õiglase väärtuse muutustest teenitud kasumi summas 3,7 miljonit eurot (2016: 2,7 miljonit eurot).

2017. aastal kajastas Kontsern puhast renditulu summas 10,8 miljonit eurot (2016: 7,2 miljonit eurot). Puhas renditulu suurenes tänu uutele kinnisvarainvesteeringutele, mis omandati pärast täiendava kapitali kaasamist 2016. aasta xxxxx xx 2017. aastal.

Tabel 1: Aasta peamised näitajad

Tuhandetes eurodes	2017	2016	Xxxxxx (%)
Renditulu	11 839	7 874	50,4%
Teenustasutulu	3 692	2 594	42,3%
Renditegevuse kulud	-4 763	-3 315	43,7%
Puhas renditulu	10 768	7 153	50,5%
Avalike pakkumistega seotud kulud	-637	-938	-32,1%
Halduskulud	-2 137	-1 252	70,7%
Muud äritulud xx -xxxxx	14	97	-85,6%
Kinnisvarainvesteeringute ümberhindluse kasumid ja kahjumid	3 676	2 737	34,3%
Ärikasum	11 684	7 797	49,9%
Finantstulud	47	14	235,7%
Finantskulud	-1 528	-1 253	21,9%
Finantstulud xx -xxxxx kokku	-1 481	-1 239	19,5%
Maksueelne kasum	10 203	6 558	55,6%
Tulumaksukulu	-759	-798	-4,9%
Perioodi kasum	9 444	5 760	64,0%

Ringluses olevate osakute kaalutud keskmine arv	62 270 694	47 350 881	31,5%
Kasum osaku kohta (eurodes)	0,15	0,12	25,0%

Tuhandetes eurodes	31.12.2017	31.12.2016	Muutus (%)
Kasutuses olevad kinnisvarainvesteeringud	189 317	141 740	33,6%
Vara brutoväärtus	215 785	154 938	39,3%
Intressikandvad laenud	98 087	69 172	41,8%
Kohustused kokku	108 809	78 129	39,3%
Vara puhasväärtus	106 976	76 809	39,3%

Ringluses olevate osakute arv	77 440 638	57 264 743	35,2%
Vara puhasväärtus osaku kohta (eurodes)	1,3814	1,3413	3,0%
Laenu tagatuse suhtarv	51,8%	48,8%
Keskmine sisemine intressimäär	1,7%	1,8%

Fond arvutab ka EPRA puhasväärtust, mis seisuga 31. detsember 2017 moodustas 113,8 miljonit eurot. EPRA puhasväärtuse arvutamisel kasutatakse 2014. aasta detsembris avaldatud Euroopa kinnisvarasektori ettevõtjate liidu EPRA parima praktika juhiseid. EPRA puhasväärtuse arvutamiseks korrigeeritakse IFRS-i reeglite kohaselt arvutatud puhasväärtust nagu on näidatud järgnevas tabelis:

Tabel 2: Puhasväärtuse korrigeerimine EPRA puhasväärtuseks

Tuhandetes eurodes	31.12.2017
IFRS-i reeglite kohaselt arvutatud puhasväärtus seisuga 31.12.2017	106 976
Kinnisvarainvesteeringutelt tekkinud edasilükkunud tulumaksukohustuse välja arvamine	6 763
Finantsinstrumentide õiglase väärtuse välja arvamine	14
Finantsinstrumentide õiglaselt väärtuselt tekkinud edasilükkunud tulumaksu välja                                   arvamine	2
EPRA puhasväärtus*	113 755
Osakute arv	77 440 638
EPRA puhasväärtus osaku kohta	1,4689

* EPRA puhasväärtust mõõdetakse selleks, et näidata xxxxxxxxx netovara pikaajalist õiglast väärtust. Selleks jäetakse xxxxx xxxxx ja kohustused, mis tavaoludes eeldatavalt ei realiseeru, nagu näiteks tuletisinstrumentide õiglane väärtus ja kinnisvarainvesteeringute ümberhindluse kasumilt tekkinud edasilükkunud tulumaks.

KINNISVARATURU ÜLEVAADE

Baltic Horizon Fundi kinnisvaraportfell, millesse kuulub 10 Balti riikide pealinnades asuvat kinnisvarainvesteeringut, on jätkuvalt peaaegu täielikult välja renditud ja toodab väga atraktiivset rahavoogu. Kõrget täitumust toetavad hinnangud, mille kohaselt veavad Balti majanduskasvu peamiselt sisetarbimine ja paranenud ekspordiväljavaated. Fond usub, et on kujundanud tugeva investeeringute portfelli, kuhu kuuluvad kvaliteetsed kaubandus- ja büroohooned, millel on tuntud pikaajalised rentnikud, sh kohaliku kaubandusturu liidrid, valitsusasutused ja juhtivate rahvusvaheliste ettevõtete Balti peakorterid või tugiteenuste keskused. Lisaks on kolme portfelli lisandunud kinnisvarainvesteeringu (Upmalas Biroji, Pirita keskuse ja Duetto I büroohoone) müüjad andnud Fondile kaheaastase puhta äritulu garantii.

12. detsembril 2017 viis Fond lõpule Riias (Läti) asuva Vainodes I büroohoone omandamistehingu. Lepingu kohaselt oli kinnisvara ostuhinnaks ligikaudu 21,3 miljonit eurot, mis teeb eeldatavaks tootluseks omandamise hetkel ligikaudu 7%. Vainodes I büroohoone asub Daugava xxx vasakul kaldal Riia ühe peamise magistraali Karla Ulmana puiestee kõrval. Büroohoone on täielikult välja renditud ja 10-minutilise autosõidu kaugusel Riia kesklinnast. Hoonekompleks koosneb uuest, 2014. aastal valminud büroohoonest, mis on ühendatud väiksema, rekonstrueeritud hoonega. Hoone väljarenditava pinna suurus on 8 052 ruutmeetrit. Ankurrentnikuks on Läti Riigimetsad (ligikaudu 90% renditavast brutopinnast). Teisteks rentnikeks on farmaatsiaettevõte Abbvie ja üks kohvik. Kinnistutele on kehtiva detailplaneeringu kohaselt võimalik ehitada täiendavat büroopinda ja parkimismaja. Lätis alates 1. jaanuarist 2018 jõustunud maksumuudatuste tõttu teostati põhjalik tehingueelne analüüs, et xxxx xxxxxx investeeringu tulevases maksuefektiivsuses.

2017. aastal jäid Xxxxx kaubandussegmendis väikeste pindade rendihinnad vahemikku 23-55 eurot ruutmeetri kohta kuus. Balti pealinnades paiknevate 150-350 ruutmeetriste kaubanduspindade keskmised rendihinnad olid 15-35 eurot ruutmeetri kohta, xxxxx xxx ankurrentnikud maksid valdavalt 4-11 eurot ruutmeetri kohta. Prognooside kohaselt jäävad keskmiste ja suurte kaubanduspindade rendihinnad võrdlemisi stabiilseks. Fondi portfellis olevate kaubanduspindade keskmine rendihinna vahemik oli 9,4-14,8 eurot ruutmeetri kohta kuus, mis vastab turu keskmisele tasemele.

Pealinna A-klassi büroopinna rendihinnad püsisid 2017. aastal vahemikus 13-19 eurot ruutmeetri kohta xxxx xx kaasaegse B-klassi büroopinna rendihinnad olid vahemikus 8,0-13,0 eurot ruutmeetri kohta kuus. Xxxxxxx xx Duetto I keskmine rendihinna tase oli umbes 10,6 eurot ruutmeetri xxxxx xx Upmalas Biroji oma 12,5 eurot ruutmeetri kohta. Tasemed vastavad turu keskmisele. Kokkuvõttes sõltub rendihinna tase suuresti hoone asukohast, plaanist ja lisatasude suurusest. Kolmest Balti pealinnast on suurim konkurents Tallinnas, kuid Riias, kus uusi büroohooneid on xxxx lisandunud, on rendileandjate positsioon läbirääkimistel kõige tugevam.

Balti büroo- ja kaubanduspindade tootlused jätkasid langemist ja uued tehingud viiakse nüüd lõpule ligikaudu 6% või veelgi väiksema tootlusega. Tootlused sõltuvad hoone asukohast, vanusest, rendihinna tasemest ja ajaloost. Xxxxx xxxx on Balti riikide tootlused endiselt 200-300 baaspunkti võrra kõrgemad kui Lääne-Euroopas või Põhjamaades ja 100-150 baaspunkti võrra kõrgemad xxx Xxxxxx, sest kinnisvarainvesteeringute tootlused on kõikjal langustrendis.

Joonis 1: Xxxxx xxxxxx jaotus segmentide ja riikide vahel

30%

43%

27%

Eesti Läti Leedu

Kaubandus Büroo Vaba aeg

7%

39%

54%

Kinnisvarainvesteeringud

Fondi juhtkond esitab tegevusaruandes kahte erineval viisil arvestatud tootlust. Kinnisvarainvesteeringu otsese tootluse leidmiseks jagatakse puhas äritulu kinnisvarainvesteeringu soetusmaksumusega millele on lisatud hilisemad kapitalikulud. Esmase puhastootluse leidmiseks jagatakse aga puhas äritulu kinnisvarainvesteeringu turuväärtusega.

2017. aastal oli Fondi kinnisvarainvesteeringute portfelli rendipindade tegelik keskmine täitumus 96,6% (2016: 97,1%). Kõiki rendigarantiisid arvesse võttes oli sisemine täitumuse määr 97,8% (2016: 97,1%).

Kinnisvarainvesteeringute keskmine otsene tootlus oli 2017. aastal 7,2% (2016: 7,2%). Kinnisvarainvesteeringute portfelli esmane puhastootlus oli xxxxx perioodil 6,8% (2016: 6,8%).

Tabel 3: Ülevaade Fondi kinnisvarainvesteeringutest

Kinnisvara- investeering	Xxxx	Xxxx	Turuväärtus1 tuhandetes eurodes	Renditav netopind	2017. aasta otsene tootlus	2017. xxxxx xxxxxx puhastootlus	2017. aasta täitumuse määr
Duetto I	Vilnius	Leedu	16 210	8 327	6,5%	6,4%	100,0%2
Pirita ostukeskus	Tallinn	Eesti	11 630	5 436	7,5%	7,6%	100,0%2
Upmalas Biroji bürookompleks	Riia	Läti	24 269	10 419	7,2%	6,7%	99,8%
G4S-i peahoone	Tallinn	Eesti	16 570	8 363	7,4%	7,0%	100,0%
Europa ostukeskus	Vilnius	Leedu	39 600	16 856	6,5%	6,5%	95,5%
Domus Pro ostukeskus	Vilnius	Leedu	17 280	11 247	7,8%	6,9%	98,0%
Domus Pro ärikeskus	Vilnius	Leedu	7 150	4 759	3,9%3	2,8%	73,4%
CC Plaza	Tallinn	Eesti	13 240	8 664	8,2%	7,5%	100,0%
SKY supermarket	Riia	Läti	5 448	3 263	8,6%	7,5%	99,3%
Lincona	Tallinn	Eesti	16 050	10 859	7,7%	7,4%	94,1%
Vainodes I	Riia	Läti	21 870	8 052	4,3%4	4,2%	100,0%
Portfell kokku			189 317	96 245	7,2%	6,8%	97,2%

1. Põhineb viimasel, seisuga 31. detsember 2017 teostatud hindamisel.

2. Sisemine täitumuse määr on rendigarantii tõttu 100%.

3. Domus Pro III järk avati oktoobris, kuid see ei olnud 2017. xxxxx XX kvartalis täielikult välja renditud. Ootuste kohaselt õnnestub see täielikult välja rentida 2018. aasta I kvartali lõpuks. Arenduse eeldatav tootlus ja kinnisvarainvesteeringu otsene tootlus (aastapõhine) on 7,9%.

4. Vainodes I omandamine viidi lõpule 12. detsembril 2017. Kinnisvara otsene tootlus (aastapõhine) on 7,0%.

Fondil on mitmekesine rentnike xxxx. Fondi tütarettevõtete renditulu kontsentratsioon 10 suurima rentniku lõikes on esitatud joonisel 2. Osatähtsuselt kõige suuremaks rentnikuks on G4S, kellelt saadav renditulu moodustab 9,1% Fondi aastasest renditulust. Nagu on täpsemalt kirjeldatud riskijuhtimise peatükis, maandatakse krediidiriski olemasoleva rentnike baasi kõrge kvaliteedi abil.

Joonis 2: Fondi tütarettevõtete renditulu kontsentratsioon 10 suurima rentniku lõikes

G4S Eesti AS

9,1%

8,7%

48,2%

7,3%

6,6%

6,1%

5,0%

3,0%

1,8%

2,0%

2,2%

Latvijas Valsts Meži

Forum Cinemas AS

SEB RIMI

Intrum Global Business Services UAB

Cabot Latvia, SIA

Swedbank AS

Riigi Infosüsteemi Amet

SKAI BALTIJA SIA

Muud

2017. aastal tootis Fondi portfell ligikaudu 10,8 miljonit eurot puhast äritulu (2016. aasta: ligikaudu 7,2 miljonit eurot). Domus Pro puhas äritulu on tänu 2017. aasta oktoobris avatud III järgule kasvanud. Domus Pro täielik tulupotentsiaal peaks selguma 2018. aastal. Järgnevas tabelis on esitatud puhta äritulu jaotus kõigi aastate jooksul stabiilset renditulu tootnud kinnisvarainvesteeringute lõikes.

Tabel 4: Puhta äritulu jaotus

Kinnisvarainvesteering Tuhandetes eurodes	Soetamise kuupäev	2014	2015	2016	2017
Lincona	01.07.2011	898	1 143	1 202	1 172
CC Plaza	08.03.2013	953	962	972	985
Sky supermarket	07.12.2013	404	415	425	410
Domus Pro ostukeskus	01.05.2014	445	857	1 103	1 220
Europa ostukeskus	02.03.2015	-	1 962	2 360	2 365
G4S-i peahoone	12.07.2016	-	-	546	1 149
Upmalas Biroji bürookompleks	30.08.2016	-	-	515	1 693
Pirita ostukeskus	16.12.2016	-	-	30	900
Duetto I	22.03.2017	-	-	-	799
Vainodes I	12.12.2017	-	-	-	75
Portfell kokku		2 700	5 339	7 153	10 768

Lincona bürookompleks, Tallinn (Eesti)

Lincona bürookompleksi keskmine täitumus oli 2017. aastal 95,0% (2016: 94,0%). Keskmine otsene tootlus langes pisut – 2016. aastaga võrreldes 7,9%-lt 7,7%-ni. 2017. xxxxx xxxxxx puhastootlus oli 7,4% (2016: 7,7%). Nii otsese tootluse kui ka esmase puhastootluse xxxxxx tulenes aruandeperioodil rendipindade parendamisega seoses tekkinud kapitalikuludest. Kinnisvarainvesteeringu õiglane väärtus on kasvanud: seisuga 31. detsember 2017 oli see 16 050 tuhat eurot, 2016. aastal mõõdeti väärtuseks 15 700 tuhat eurot.

Domus Pro, Vilnius (Leedu)

Ostukeskuse keskmine täitumuse määr oli 2017. aastal 98,5% (2016: 98,6%). III järk on xxxxxx xx paljud rentnikud on juba sisse kolinud. Büroohoone alustas oma tegevust 2017. xxxxx XX kvartalis. Ärikeskuse keskmine täitumus oli IV kvartalis 73,4% (detsembri lõpuks tõusis täitumus 90,8%-ni). Turul on suur huvi ärikeskuse järelejäänud vabade pindade rentimise vastu. 2017. aastal oli ostukeskuse keskmine otsene tootlus 7,8% (2016: 7,3%) xx xxxxxx puhastootlus 6,9% (2016: 6,6%). Ostukeskuse õiglane väärtus on

kasvanud: seisuga 31. detsember 2017 oli see 17 280 tuhat eurot, 2016. aastal mõõdeti väärtuseks 17 080 tuhat eurot. Ärikeskuse arenduse eeldatav tootlus on 7,9%. Ärikeskuse õiglane väärtus on kasvanud: seisuga

31. detsember 2017 oli see 7 150 tuhat eurot, 2016. aastal mõõdeti väärtuseks 1 580 tuhat eurot.

SKY supermarket, Riia (Läti)

2017. aastal alustas juhtkond koostöös põhirentniku SKY-ga arhitektuurse projekti elluviimist, mille eesmärgiks on hoone fassaadi renoveerimine. Supermarketi peasissepääs renoveeriti xx xxxxx detsembri alguses. 2017. aastal oli hoone keskmine otsene tootlus 8,6% (2016: 9,2%) xx xxxxxx puhastootlus 7,5%

(2016: 8,1%). Kinnisvara õiglane väärtus on xxxxx tõusnud: seisuga 31. detsember 2017 oli see 5 448 tuhat

eurot, 2016. aastal mõõdeti väärtuseks 5 430 tuhat eurot.

Coca-Cola Plaza, Tallinn (Eesti)

Coca-Cola Plaza põhirentnik Forum Cinemas, kellega on sõlmitud pikaajaline rendileping, jätkab hoone edukat opereerimist ja rentnikuga seotud risk on väga madal. Kinnisvarainvesteeringu keskmine otsene tootlus oli 2017. aastal 8,2%, jäädes varasema aastaga sarnasele tasemele (2016: 8,1%). Esmane

puhastootlus oli 2017. aastal 7,5% (2016: 7,6%). Kinnisvarainvesteeringu õiglane väärtus on kasvanud:

seisuga 31. detsember 2017 oli see 13 240 tuhat eurot, 2016. aastal mõõdeti väärtuseks 13 000 tuhat eurot.

27. detsembril 2017 teatas Baltic Horizon Fundi Fondivalitseja, et osaühinguga Letona Properties on sõlmitud leping kõrvalasuva Postimaja ostukeskuse omandamiseks. Fondi peamiseks strateegiliseks kaalutluseks selle tehingu sõlmimisel on sünergia, mis peaks tekkima juba varem Fondi portfelli kuulunud Coca-Cola Plaza, selle kõrval asuva Postimaja kinnisvarainvesteeringu ja Tallinna peatänava projekti vahel. Selle sünergia saavutamiseks on Fond valinud arhitektuurilahenduse väljatöötajaks HG Arhitektuur OÜ, kes esitas töö „Rotermann Passage“. Projekti eesmärgiks on projekteerida uus väliskujundus, suurendada väljarenditavat xxxxx xx parandada kahe hoone ning Rotermanni kvartali vahelise ala funktsionaalsust.

Europa ostukeskus, Vilnius (Leedu)

Vilniuse peamises südalinna äripiirkonnas, Konstitucijos Prospektas piirkonnas paiknev ostukeskus jätkas heade tulemustega, saavutades 12 kuuga prognoositust 110 tuhande euro võrra parema puhta äritulu. Puhas äritulu kujunes kõrgemaks, kuna võtmerentnike käibepõhised renditasud osutusid oodatust suuremaks ning ka uuendatud ja täielikult kasutusele võetud elektroonilise parkimissüsteemi tulud kasvasid. Kaasaegne parkimissüsteem, mida opereerib ADC, on nii Europa ostukeskuse kui ka bürookompleksi külastajatele pakutava parkimisteenuse kvaliteeti märkimisväärselt tõstnud. Kinnisvarainvesteeringu keskmine otsene tootlus oli 2017. aastal 6,5% (2016: 6,5%) xx xxxxxx puhastootlus 6,1% (2016: 6,3%). Tootluste tõus tuleneb rentnike vahetumisest tekkinud täiendavast renditulust. Ostukeskuse keskmine täitumus oli 2017. aastal 94,7% (2016: 95,1%). 2017. xxxxx XX kvartalis taasavati restoran Fortase uue kujunduse saanud ruumid ning ka mitmed väikesed rentnikud alustasid teenuste pakkumist. Ostukeskuse haldaja peab läbirääkimisi mitme rentnikuga, kes soovivad xxx xxxxx laiendada. Kinnisvarainvesteeringu õiglane väärtus on kasvanud: seisuga 31. detsember 2017 oli see 39 600 tuhat eurot, 2016. aastal mõõdeti väärtuseks 38 000 tuhat eurot.

G4S-i peahoone, Tallinn (Eesti)

Hoone ehitati 2013. aastal rahvusvahelise turvafirma G4S piirkondlikuks peahooneks. Hoone maa-alusel korrusel asub xx Xxxxx-Eesti sularahatöötluskeskus. Hoone on linna tuiksooneks olevalt Paldiski maanteelt hästi nähtav ja ligipääsetav. Krundile on võimalik rajada täiendav kuni 13 000 ruutmeetrise väljarenditava brutopinnaga büroohoone. II kvartalis alustas juhtkond koostöös Salto arhitektide ja Tallinna linnaga täiendava hoone arendusprojekti.

G4S peahoone brutopind on 8 363 ruutmeetrit. Hoonel on üks põhirentnik – G4S, kes on võtnud pikaajalisele rendile kogu hoone. Hoone kaks korrust on allrenditud Eesti juhtivale tarkvarafirmale Pipedrive. Sõlmitud on lepinguid ka teiste, väiksemate rentnikega. Kinnisvarainvesteeringu keskmine otsene tootlus oli 2017. aastal 7,4% (2016: 7,1%) xx xxxxxx puhastootlus 7,0% (2016: 6,7%). Kinnisvarainvesteeringu õiglane väärtus

on vähenenud: seisuga 31. detsember 2017 oli see 16 570 tuhat eurot, 2016. aastal mõõdeti väärtuseks 16 800 tuhat eurot. Õiglane väärtus on xxxxx vähenenud, sest kinnisvarainvesteeringu juurde kuuluv täiendav hoonestusõigus hinnati ümber.

Upmalas Biroji, Riia (Läti)

Upmalas Biroji on 2008. aastal ehitatud A-klassi bürookompleks, mille väljarenditav netopind moodustab 10 419 ruutmeetrit. Hoonel on praegu 13 kvaliteetset rentnikku, kellest 8 võib pidada esmaklassilisteks rahvusvahelisteks rentnikeks (77% kogu väljarenditavast netopinnast). Upmalas Biroji positsioneerib end tugiteenuste keskustele sobiva büroohoonena xx xxxxx praegusteks rentnikeks on SEB Global Services (SEB GS), CABOT, Johnson&Johnson jt.

Hoone ehitas xxxxx kinnisvaraarendaja Bauplan Nord xx xxxxx kvaliteeti on hästi hoitud tänu tõhusale kinnisvara hooldusele. Upmalas Biroji valiti 2013. aastal Läti kõige energiatõhusamaks hooneks ja on oma 2 000 ruutmeetriste korrusepindadega üks eelistatumaid büroohooneid Riias. 2017. aastal oli bürookompleksi keskmine otsene tootlus 7,2% (2016: 6,6%) xx xxxxxx puhastootlus 7,1% (2016: 6,6%). Kinnisvarainvesteeringu õiglane väärtus on kasvanud: seisuga 31. detsember 2017 oli see 24 269 tuhat eurot, 2016. aastal mõõdeti väärtuseks 23 530 tuhat eurot.

Pirita ostukeskus, Tallinn (Eesti)

Pirita ostukeskus Eesti pealinnas Tallinnas on atraktiivne ja kompaktne kaubanduskeskus, mis asub ajaloolises Pirita linnaosas Merivälja ja Kloostrimetsa tänava nurgal. Keskuse lähedal on populaarne Pirita rand, mida külastab suvekuudel iga päev kümneid tuhandeid inimesi. Pirita ostukeskus rekonstrueeriti xx xxxxx 2016. aasta detsembris.

Kinnisvarainvesteeringu ankurrentnikud on Rimi ja MyFitness. Pirita ostukeskuse väljarenditav netopind on ligikaudu 5 500 ruutmeetrit. Läbirääkimiste tulemusena sai juhtkond ostukeskuse müüjalt kaheaastase puhta äritulu garantii. Soetamise hetkest kehtima hakanud garantii tagab stabiilse rahavoo keskuse avamisjärgsel sissetöötamise perioodil. Alates ostukeskuse avamisest 2016. aasta detsembris on juhtkond koos esialgse arendajaga töötanud selle nimel, et muuta ostukeskus peamiseks kogukonna keskuseks ja kujundada sellele peamiselt Pirita elanike teenindamiseks sobiv rentnike struktuur. Pärast II kvartalis Pirita linnaosas läbi viidud küsitlust lõpetati III kvartalis mõnede väiksemate rentnike lepingud xx XX kvartalis sõlmiti uued rendilepingud. Kinnisvara müüja on garanteerinud kinnisvarainvesteeringu 7,4% otsese tootluse kuni 2018. aasta lõpuni. Esmane puhastootlus oli 2017. aastal 7,5%. Kinnisvarainvesteeringu õiglane väärtus on kahanenud: seisuga 31. detsember 2017 oli see 11 630 tuhat eurot, 2016. aastal mõõdeti väärtuseks 12 200 tuhat eurot.

Duetto I büroohoone, Vilnius (Leedu)

Duetto I on uus kümnekorruseline maa-aluse parklaga büroohoone, mis asub Vilniuse lääneosas, hiljuti valminud Vilniuse läänepoolse ringtee ääres. Hoone on A-klassi energiamärgisega ja saab ka BREEAM-i keskkonnasäästliku ehitise sertifikaadi. Duetto I arendajaks oli börsil noteeritud Soome kinnisvara- ja ehituskontserni YIT Leedu tütarettevõte. Hoone ankurrentnikuks on Lindorff. Aruandeperioodil oli Duetto I sisemine vakantsuse määr null, sest müüja, YIT Kausta, andis kaheaastase garantii, mis tagab hoone täielikule täitumusele vastava puhta renditulu (alates omandamise kuupäevast). Kui tegelik renditulu osutub väiksemaks kui garanteeritud summa, maksab YIT Kausta Fondile kord kuus hüvitist, mis katab tegeliku ja garanteeritud renditulu erinevuse. Septembris xxxxx hoonesse Vilniuse munitsipaalne vee-ettevõte Vilnius vandenys ja tänu sellele vähenes tegelik vakantsuse määr 3,5%-ni. Fondil on ka ostuoptsioon, mis võimaldab soetada läheduses asuva Duetto II büroohoone, mille jaoks on juba alustatud ankurrentnike otsimist. 2017. aastal oli Duetto I otsene tootlus 7,1% xx xxxxxx puhastootlus 7,0%. Kinnisvarainvesteeringu õiglane väärtus seisuga 31. detsember 2017 oli 16 210 tuhat eurot.

Vainodes I büroohoone, Riia (Läti)

Kompleks koosneb uuest, 2014. aastal ehitatud büroohoonest, mis on ühendatud väiksema, ümberehitatud hoonega. Hoone väljerenditav pind on 8 052 ruutmeetrit. Hoone ankurrentnikuks on Läti riigimetsi haldav ettevõte AS Latvijas valsts meži (ligikaudu 90% renditavast brutopinnast). Teiste rentnike seas on farmaatsiaettevõte Abbvie ja kohvik. Hoones pole vaba pinda. Seisuga 31. detsember 2017 oli kinnisvarainvesteeringu õiglane väärtus 21 870 tuhat eurot.

FINANTSEERIMINE

Fondi eesmärk on xxxxx pikaajaline finantsvõimendus 50% tasemel. Ühelgi ajahetkel ei tohi Fondi finantsvõimendus ületada 65% xxxxxx väärtusest. Võime laenata atraktiivsetel tingimustel mängib suurt xxxxx investeerimisstrateegias ja väljamaksete tegemisel osakuomanikele. 30. juunil 2016 toimunud Baltic Horizon Fundi eduka esmase kapitali kaasamise järel keskendus juhtkond muuhulgas Xxxxx xxxxxx finantseerimistingimuste parandamisele. Suurimat tähelepanu pöörati laenude keskmiste intressimäärade vähendamisele ja sellise finantseerimise leidmisele, mille korral oleks igakuine laenuamortisatsioon võimalikult väike. Kaalutud keskmine intressimäär on endiselt madal, 2017. xxxxx xxxxx oli see 1,7%. Laenude põhiosa igakuine amortisatsioon on tõusnud 1,2%-lt 1,6%-ni seoses Vainodes I omandamiseks võetud uue laenu ja Domus Pro jaoks kasutusse võetud laenudega. Fondi juhtkonna eesmärk on xxxxx xxx keskmine intressimäär kui ka graafikujärgne põhiosa amortisatsioonimäär võimalikult madalal.

        Tabel 5: Võlgade finantseerimise tingimused (Xxxxx xxxxx)                 

III kv 2016		IV kv 2016	I kv 2017	II kv 2017	III kv 2017	IV kv 2017
Laenuamortisatsioon kvartalis, tuhandetes eurodes	490	489	489	523	222	243
Laenujääkidest tulenev aastane laenuamortisatsiooni määr, %	2,8%	2,8%	2,7%	2,7%	1,2%	1,6%
Keskmine intressimäär, %	1,8%	1,8%	1,7%	1,7%	1,7%	1,7%
Laenu tagatuse suhtarv, %	53,9%	48,8%	53,3%	47,6%	46,0%	51,8%

Järgmine tabel annab üksikasjalise ülevaate Fondi konsolideeritud finantsvõla struktuurist seisuga

31. detsember 2017. Intressikandev võlg koosnes täielikult pangalaenudest, mille raamatupidamisväärtus oli 98,3 miljonit eurot. Kõik pangalaenud väljastati eurodes ja need anti tütarettevõtetele, kes hoiavad Fondi kinnisvarainvesteeringuid, mis on laenude tagatiseks panditud. Emaettevõttel (Fondil endal) ei olnud aruandekuupäeval finantsvõlga.

Tabel 6: Fondi finantsvõla struktuur, 31. detsember 2017

Kinnisvarainvesteering	Tagasimakse tähtaeg	Valuuta	Raamatupidamis- väärtus tuhandetes eurodes	Osatähtsus	Fikseeritud määraga osa
Lincona	31.12.2022	EUR	8 243	8,4%	-%
CC Plaza	8.03.2019	EUR	6 812	6,9%	-%
Sky supermarket	1.08.2021	EUR	2 493	2,5%	-%
Europa ostukeskus	5.07.2022	EUR	20 900	21,3%	87%
G4S-i peahoone	16.08.2021	EUR	7 750	7,9%	100%
Upmalas Biroji bürookompleks	31.08.2023	EUR	11 750	11,9%	90%
Pirita ostukeskus	20.02.2022	EUR	6 588	6,7%	95%
Duetto I1	20.03.2022	EUR	7 950	8,1%	100%
Domus Pro	31.05.2022	EUR	12 900	13,1%	58%
Vainodes I	31.10.2024	EUR	12 914	13,2%	-%
Pangalaenud kokku			98 300	100%	60%
Miinus: kapitaliseeritud lepingutasud2			-213
Finantsseisundi aruandes kajastatud pangalaenud kokku			98 087

1. Duetto laenu intressimäära muutuvale osale on seatud 1% ülemmäär (CAP).

2. Amortiseeritakse igal kuul laenu tähtaja jooksul.

2017. xxxxx XX kvartalis Kontsern refinantseeris edukalt Lincona kinnisvarainvesteeringu jaoks võetud laenu. Laenu tagasimaksetähtaega pikendati 31. detsembrini 2022. Fondi juhtkond loodab laenu intressimäära fikseerida 2018. aasta I kvartalis.

2017. aasta novembris ja detsembris võttis Xxxx Domus Pro kinnisvarainvesteeringu jaoks kasutusse uued laenud kogusummas 12,9 miljonit eurot. Lepingu kohaselt on laenude tagasimaksetähtaeg 31. mai 2022.

Fond võttis novembri xxxxx Vainodes I kinnisvarainvesteeringu omandamiseks laenu summas 12,9 miljonit eurot. Laenu tagasimaksetähtaeg on 31. oktoober 2022. Juhtkond on alustanud tööd, et intressimäär 2018. aasta I kvartalis fikseerida.

Kaalutud keskmine aeg tähtaja saabumiseni pikenes 2,7 aastalt 2016. xxxxx xxxxx 4,6 aastani 31. detsembril 2017.

Seisuga 31. detsember 2017 olid 60%-l kõikidest pangalaenudest fikseeritud intressimäärad ning ülejäänud 40%-l pangalaenudest olid ujuvad intressimäärad. Kontsern sõlmis 2017. xxxxx XX kvartalis Duetto kinnisvarainvesteeringu jaoks võetud pangalaenule intressi ülemmäära (CAP) lepingu ja osaliselt fikseeris Domus Pro kinnisvarainvesteeringuga seotud panglaenu intressimäära. Juhtkond jätkab xxxx xxxxx nimel, et ülejäänud ujuvad intressimäärad samuti fikseerida.

DIVIDENDIDE MAKSMISE VÕIME

Seisuga 23. mai 2016 avaldatud Fondi tingimuste kohaselt toimub väljamaksete tegemine investoritele juhul, xxx xxxx järgnevad tingimused on täidetud:

1. Fondil on olemas Fondi tegevuse nõuetekohaseks korraldamiseks vajalikud reservid;

2. Väljamaksete tegemine ei sea ohtu Fondi likviidsust;

3. Fond on teinud vajalikud jätkuinvesteeringud olemasolevasse kinnisvarasse, st. investeeringud Fondile kuuluva olemasoleva kinnisvara arendamiseks ja uute investeeringute tegemiseks. Niisuguste investeeringute tegemiseks Fondi iga-aastasest puhastulust reserveeritav summa võib moodustada 20% Fondi iga-aastasest puhastulust.

Varem oli Fondivalitseja eesmärk maksta osakuomanikele välja vähemalt 80% äritegevusest tulenevatest täpsustatud vabadest vahenditest, mis saadakse, kui kinnisvarainvesteeringute puhtast renditulust arvestatakse xxxx Xxxxx halduskulud, välised intressikulud ja kapitalikulud (välja arvatud kinnisvarainvesteeringute omandamised ja investeeringud arendustesse). Selleks, et pakkuda Fondi osakuomanikele stabiilsemaid ja ettearvatavamaid rahalisi väljamakseid, on juhtkond otsustanud muuta väljamaksete tegemise poliitikat. Uue poliitika kohaselt on Fondi eesmärgiks teha osakuomanikele väljamakseid ulatuses, mis ei ole väiksem kui 80% Fondi genereeritud neto rahavoost ja mis ei ole suurem kui realiseerimata kasumite ja kahjumitega korrigeeritud puhaskasum. Väljamaksete aluseks on Fondi tulemuste lühi- ja pikaajalised prognoosid. Xxx Xxxxx likviidsus on ohus, on juhtkonnal õigus otsustada, et Fond teeb väljamakseid, mis on 80%-st genereeritud neto rahavoost väiksemad.

Tabel 7: Genereeritud neto rahavoo arvutamise valem

Kirje	Kommentaar
(+) Puhas renditulu
(-) Fondi halduskulud
(-) Välised intressikulud	Pangalaenude intressikulud
(-) Kapitalikulud	Kinnisvarainvesteeringute parendamiseks tehtud kulutused; arvutus sisaldab kapitaliinvesteeringute iga- aastastel kavadel põhinevaid kapitalikulusid
(+) Tagasi lisatud noteerimisega seotud kulud
(+) Tagasi lisatud omandamisega seotud kulud	Sisaldab nende investeeringute tehingukulusid, mis jäid                                    tegemata
Genereeritud       neto      rahavoog

Fondi juhtkond soovib jätkuvalt tagada investoritele investeeritud omakapitalist 7-9% suurust dividenditootlust aastas. Investeeritud omakapitali all mõistetakse alates Fondi börsil noteerimisest (30. juuni 2016) sissemakstud kapitali. Järgmine tabel annab ülevaate ajaloolistest arvutustest.

Tabel 8: Väljamakse tegemise võime arvutamise valem

Tuhandetes eurodes	III kv 2016	IV kv 2016	I kv 2017	II kv 2017	III kv 2017	IV kv 2017
(+) Puhas renditulu	1 928	2 310	2 526	2 682	2 638	2 922
(-) Fondi halduskulud	-482	-728	-730	-670	-535	-839
(-) Välised intressikulud	-302	-408	-327	-438	-340	-405
(-) Kapitalikulud1	-211	-233	-129	-197	-547	-290
(+) Tagasi lisatud noteerimisega seotud kulud	125	313	202	170	61	203
(+) Tagasi lisatud omandamisega seotud kulud	-	-	32	65	-	97
Genereeritud neto rahavoog	1 058	1 254	1 574	1 612	1 277	1 689
Kvartali ringluses olevate osakute kaalutud keskmine arv	41 979 150	47 186 330	57 262 887	57 998 546	64 655 870	69 011 121
Sissemakstud kapital alates börsil noteerimisest	53 698	73 286	73 278	82 659	82 659	98 910
Kvartali keskmine sissemakstud kapital	53 698	63 492	73 282	77 969	82 659	90 785
Genereeritud neto rahavoog kaalutud osaku kohta	0,025	0,027	0,027	0,028	0,020	0,024
Aastane genereeritud neto rahavoog keskmisest kvartaalsest sissemakstud kapitalist	7,9%	7,9%	8,6%	8,3%	6,2%	7,4%
Väljakuulutatud dividendid	1 091	1 374	1 317	1 164	1 293	1 781
Väljakuulutatud dividendid kaalutud osaku kohta	0,026	0,029	0,023	0,020	0,020	0,026
Aastane dividenditootlus keskmisest kvartaalsest sissemakstud kapitalist	8,1%	8,7%	7,2%	6,0%	6,3%	7,8%

1. Tabelis on esitatud tegelik kapitalikulu kvartalis. Osakuomanikele tulevikus tehtavate väljamaksete aluseks on eelarvestatud aastane kapitalikulu, mis on kvartalite vahel võrdselt ära jaotatud. See vähendab osakuomanikele tehtavate rahaliste väljamaksete kvartaalset volatiilsust.

RISKIJUHTIMINE

Fondi ostab riskijuhtimise teenust Fondivalitseja sõsarettevõttelt Northern Horizon Capital AIFM Oy, kes on Soomes litsentseeritud alternatiivfondide fondivalitseja. Fondi tururiskide tuvastamine, tururiskide piirmäärade kohta ettepanekute tegemine, piirmääradest kinnipidamise jälgimine ja tururiskide üldise riskianalüüsi koostamine on Fondi riskijuhi ülesanne. Riskijuht jälgib, et Fondil oleksid kõik vajalikud, parimale rahvusvahelisele praktikale vastavad riskijuhtimise eeskirjad ja vajaduse korral algatab nende muutmise ja täiendamise. Riskijuht annab regulaarselt aru Fondi juhtkonnale. Riskijuhi aruandeperioodi lõpul antud hinnangu kohaselt on Fondi tegevus valitud riskijuhtimise raamistikuga kooskõlas.

Fondi peamised riskid

Tururisk

Fond on avatud Tallinna ja Riia büroopindade ning Tallinna, Riia ja Vilniuse kaubanduspindade turu riskidele, kuna Fondil on kaudsed, läbi tütarettevõtete tehtud investeeringud xxxx turgudel paiknevasse kinnisvarasse.

Balti riikides on praegu märgata parima kvaliteediga büroo- ja kaubanduspindade tootluse langust, sest konkurents kinnisvarainvestorite vahel suureneb järjepidevalt. Balti riikide büroo- ja kaubandussegmentidesse tehtud investeeringute tootlused jäävad keskmiselt vahemikku 7,0-7,5%, kuid parima kvaliteediga büroopindade tootlused on langenud ligikaudu 6,5% tasemele.

Intressimäära risk

Kontserni intressimäära risk on seotud intressikandvate kohustustega. Fondi riskimaandamise poliitika kohaselt peab pikaajalistel laenudel kogu laenuperioodi vältel olema fikseeritud intressimäär. Selleks tuleb ujuva intressimääraga kohustused muuta fikseeritud intressimääraga kohustusteks. Selle saavutamiseks Fond kas võtab fikseeritud intressimääraga laene või kasutab ujuva ja fikseeritud intressimäära vahetamiseks tuletisinstrumente. Kuna Fond soovib saada rahastust parimatel võimalikel tingimustel ja praeguses turusituatsioonis on fikseeritud intressimääraga laenud sageli kallimad, kasutab Fond intressimäära riski maandamiseks tuletisinstrumente, nagu näiteks intressimäära vahetuslepinguid, forward’xxx xx optsioone. Fond xx xxxxx tütarettevõtted soetavad vahetuslepinguid ainult rahavooriski maandamiseks, mitte kauplemiseks.

Krediidirisk

Fondi eesmärgiks on investeeringute portfelli mitmekesistada; seejuures eelistab Fond xxxxxx krediidiriskiga partnereid. Suurte omandamistehingute ja projektide rahastamise krediidiriskide minimeerimiseks jagatakse xxxxx xxxxxxx xx kindlustusandjatega. Selleks et maandada krediidiriske, mis tulenevad likviidsete vahendite paigutamisest ja finantsinstrumentidega kauplemisest (vastaspoole krediidiriske), sõlmib Fond lepinguid xxxx kõige mainekamate kohalike ja rahvusvaheliste xxxxxxx xx muude finantseerimisasutustega.

Likviidsusrisk

Likviidsusrisk on võimalus, et Fond kannab olulist kahju, sest ei suuda avatud positsiooni likvideerida, vara õigeaegselt õiglase hinnaga realiseerida või laenukohustusi refinantseerida.

Xxxxxxxxxx investeeringutel on madal likviidsus ja ei saa xxxx xxxxxx, et Xxxxxx õnnestub neist investeeringutest õigeaegselt väljuda. Kinnisvarainvesteeringud ja osalused teistes, mitteavalikes majandusüksustes on olemuselt sellised, et neid mõjutavad majandusharu tsüklilisus, nõudluse xxxxxx, turutõrked ja potentsiaalsete ostjate kapitalinappus, mistõttu nende võõrandamine on sageli keerukas või aeganõudev.

Fondivalitseja teeb kõik endast oleneva, et tulemusliku rahavoo juhtimise, likviidsuspuhvri hoidmise ning pikaajalise ja mitmekesise finantseerimise korraldamise abil tagada kinnisvara investeeringutele piisav likviidsus.

Tegevusrisk

Tegevusrisk on oht saada kahju, mille põhjuseks on ebapiisavad või mittetoimivad sisemised protsessid või süsteemid, inimestega seotud tegurid või välised sündmused, xxxxx arvatud tavapärase äritegevuse või süsteemi toimimise katkemine. Fond on avatud mitmesugustele tegevusriskidele ja püüab neid maandada sisekontrollisüsteemi abil, mis koosneb protseduuridest ja protsessidest, mille eesmärgiks on xxxxx risk sobival tasemel. Tegevusriske aitab tuvastada ja maandada ka personali koolitus ja arendus ning aktiivne dialoog investoritega.

VÄLJAVAADE 2018. AASTAKS

2017. xxxxx xxxxx kuulus Baltic Horizon Fundi portfelli 10 Balti riikide pealinnades asuvat rahavooga kinnisvarainvesteeringut, mille brutoväärtus kokku ületas 189 miljonit eurot. Fondi eesmärk on kasvatada xxx xxxxxx portfelli, omandades selleks hoolikalt valitud kinnisvarainvesteeringuid, mis sobivad hästi Fondi pikaajalise strateegiaga. Pikaajaliste rentnikega kinnisvarainvesteeringute omandamisest tulenev kasv võimaldab Fondil muutuda efektiivsemaks xx xxxxx segmentide, rentnike ja geograafiliste asukohtade vahel veelgi enam hajutada.

Tõenäoliselt jätkub euroalas veel mitmeid aastaid korralik majanduskasv. Euroopa Keskpank jätkab xxxxxx ostmist ka 2018. aastal, kuid varasemast väiksemas mahus. See sillutab xxxx Rootsi Keskpanga esimesele intressitõusule, mis toimub tõenäoliselt 2018. aastal. Põhjamaade majandused saavad üldiselt euroala majandustõusust xxxx xx positiivsed muutused avaldavad soodsat mõju ka Balti riikidele. Siiski kardetakse, et kinnisvaraturu stabiliseerumine võib vallandada tugevama korrektsiooni, seda eelkõige Rootsis, kus esimesi jahtumise märke on juba märgatud. Koduomanikele kehtestatud piirangud, nt kohustuste xx xxxxxx suhte ülemmäär, intresside maha arvamise piirangud ja rangemad amortisatsioonireeglid, mõjutavad märgatavalt Rootsi eluaseme turgu. Jälgime tähelepanelikult, kas xx xxx oluliselt mõjutab see Balti turge ja finantseerimise kättesaadavust eelseisvates kvartalites.

Tõenäoliselt kujuneb kõigi kolme Balti riigi majanduskasv 2018. aastal tugevaks. Kasvav välisnõudlus suurendab eksporti ja investeeringuid. SKP peaks kasvama oodatust rohkem ka 2018. aastal. Balti riikide majandused jäävad võrdlemisi stabiilseks ja on hästi valmis välisteks šokkideks, sest nende kaubanduse puudujääk on väike, äriühingute ja majapidamiste finantsvõimendus on mõõdukas ja reservid piisavad ning riigi rahandus on jätkuvalt stabiilne.

JUHATUSE KINNITUS

Fondivalitseja juhatuse liikmed Xxxxx Xxxxxxx, Xxxxxxxx Xxxxxxxxxxx xx Xxxxx Xxxxxxxxxxxxx kinnitavad, et nende parima teadmise kohaselt annab 2017. aasta konsolideeritud majandusaasta aruanne, mis on koostatud kooskõlas rahvusvaheliste finantsaruandluse standarditega, nagu Euroopa Liit need on vastu võtnud, õige ja õiglase ülevaate Xxxxx xx kontserni kuuluvate ettevõtete kui terviku varadest, kohustustest, omakapitalist, finantsseisundist, majandustulemusest ja rahavoogudest ning tegevusaruanne annab õige ja õiglase ülevaate Xxxxx xx kontserni kuuluvate ettevõtete kui terviku arengust, majandustegevusest ja finantsseisundist, samuti peamistest riskidest ja olulistest sündmustest, mis leidsid aset 2017. aasta jooksul, ja nende mõjust konsolideeritud majandusaasta aruandele.

Sõltumatu vandeaudiitori aruanne

Baltic Horizon Fundi osakuomanikele

Aruanne konsolideeritud raamatupidamise aastaaruande auditi kohta

Arvamus

Meie arvates kajastab kaasatud konsolideeritud raamatupidamise aastaaruanne kõigis olulistes osades õiglaselt Baltic Horizon Fundi konsolideeritud finantsseisundit seisuga 31. detsember 2017 ning sellel kuupäeval lõppenud majandusaasta konsolideeritud finantstulemust ja konsolideeritud rahavoogusid kooskõlas rahvusvaheliste finantsaruandluse standarditega, nagu need on vastu võetud Euroopa Liidu poolt.

Mida me auditeerisime

Oleme auditeerinud lehekülgedel 25 kuni 70 esitatud Baltic Horizon Fundi (Fond või Kontsern) konsolideeritud raamatupidamise aastaaruannet, mis sisaldab:

▪ konsolideeritud finantsseisundi aruannet seisuga 31. detsember 2017;

▪ konsolideeritud kasumi- ja muu koondkasumi aruannet eeltoodud kuupäeval lõppenud majandus- aasta kohta;

▪ konsolideeritud omakapitali muutuste aruannet eeltoodud kuupäeval lõppenud majandusaasta kohta;

▪ konsolideeritud rahavoogude aruannet eeltoodud kuupäeval lõppenud majandusaasta kohta; ja

▪ konsolideeritud raamatupidamise aastaaruande lisasid, mis sisaldavad oluliste arvestuspõhimõtete kokkuvõtet ning muud selgitavat informatsiooni.

Arvamuse alus

Teostasime oma auditi kooskõlas rahvusvaheliste auditeerimise standarditega (Eesti). Meile nende standarditega pandud kohustusi on täiendavalt kirjeldatud käesoleva aruande alalõigus „Vandeaudiitori kohustused seoses konsolideeritud raamatupidamise aastaaruande auditiga”. Usume, et auditi tõendusmaterjal, mille oleme hankinud, on piisav ja asjakohane, et olla aluseks meie arvamusele.

Sõltumatus

Oleme Xxxxxxx sõltumatud kooskõlas Eesti Vabariigi audiitortegevuse seaduse xx xxxx seadusega kehtestatud kutseliste arvestusekspertide eetikakoodeksi kohaselt auditile kohalduvate eetikanõuetega ning oleme täitnud oma muud eetikaalased kohustused vastavalt neile nõuetele.

Auditi ulatus

▪ Kuna oleme ainuvastutavad oma auditiarvamuse eest, siis oleme vastutavad ka kontserni auditi juhtimise, järelevalve ja teostamise eest. Seoses sellega määratlesime kontserni üksustes (komponentides) läbiviidud töö liigi lähtuvalt kontserni üksuste suurusest ja/või riskiprofiilist.

▪ Kontserni audiitoritena teostasime täismahus auditid viies kontserni üksuses, sealhulgas Fondi eraldiseisev finantsiaruandlus.

▪ Xxxxx xx Leedus asuvates Kontserni üksustes teostasid täismahus auditid vastavalt KPMG Xxxx xx Leedu auditi meeskonnad (komponendi audiitorid). Komponendi audiitoritega arutasime muuhulgas komponentide äritegevusi, mis on kontserni jaoks märkimisväärsed ning pettusest või veast tuleneva olulise väärkajastamise xxxxx xx informatsiooni, mida komponendi audiitorid peavad meile edastama. Suhtlesime komponendi audiitoritega regulaarselt ja vaatasime üle nende auditi dokumentatsiooni, kui pidasime seda vajalikuks.

▪ Kokkuvõttes katsid KPMG Kontserni audiitorite ja komponendi audiitorite poolt Fondi konsolideeritud majandusaastaaruande kohta arvamuse avaldamiseks teostatud protseduurid 100% Fondi konsolideeritud varadest ja müügitulust.

Peamised auditi asjaolud

Peamised auditi asjaolud on asjaolud, mis olid meie kutsealase otsustuse kohaselt käesoleva perioodi konsolideeritud raamatupidamise aastaaruande auditi seisukohast kõige märkimisväärsemad. Neid asjaolusid käsitlesime konsolideeritud raamatupidamise aastaaruande kui terviku auditi kontekstis xx xxxxx kohta arvamuse kujundamisel ning me ei esita nende asjaolude kohta eraldi arvamust.

Kinnisvarainvesteeringute õiglane väärtus
Kinnisvarainvesteeringute väärtus konsolideeritud raamatupidamise aastaaruandes seisuga 31. detsember 2017 oli 189 317 tuhat eurot; aruandeperioodi kasumis kajastatud ümberhindluse kasum 2017 oli 3 686 tuhat eurot. Viitame järgmistele konsolideeritud raamatupidamise aastaaruande lisadele: Xxxx 2d (arvestuspõhimõte), Lisad 12 ja 13 (finantsteave).
Peamine auditi asjaolu	Kuidas me seda asjaolu auditis käsitlesime
Fondi peamine tegevus on ärikinnisvarasse investeerimine. Sellest tulenevalt moodustavad kinnisvarainvesteeringud seisuga 31. detsember 2017 suurima osa Fondi varadest. Kinnisvarainvesteeringuid mõõdetakse õiglases väärtuses, mida Fond hindab väliste hindamisekspertide kaasabil diskonteeritud rahavoogude meetodil. Määratlesime selle valdkonna peamiseks auditi asjaoluks, kuna hindamismetoodika ja -eelduste valikul ja rakendamisel tuleb langetada olulisi otsuseid. Kinnisvarainvesteeringute väärtused on peamiste, sh kapitalisatsiooni määra ja hinnangulise netotuluga seotud eelduste suhtes väga tundlikud ning eelduste muutused võivad hindamistulemust märkimisväärselt mõjutada.	Meie auditiprotseduurid hõlmasid selle asjaolu puhul muuhulgas järgmist: • hindasime protsessi, mille põhjal juhatus valib, kontrollib ja hindab Fondi poolt palgatud väliseid hindamiseksperte ja nende tööd; • hindasime väliste hindamisekspertide objektiivsust ja kompetentsust ning selgitasime nendega kokkulepitud töövõtu tingimused, et tuvastada, kas esines asjaolusid, mis võisid mõjutada väliste hindamisekspertide sõltumatust või seada piiranguid nende tööle; • koostöös meie enda hindamisspetsialistidega: - hindasime Fondi väliste hindamis- ekspertide poolt kasutatud hindamis- metoodika sobivust, võrreldes seda asjakohaste finantsaruandluse standardite nõuetega ja teiste hindamisekspertide poolt sarnaste objektide hindamisel kasutatud metoodikatega;

- kontrollisime Fondi poolt kinnisvara- investeeringute õiglase väärtuse hindamisel kasutatud peamiste eelduste ja sisendite (sh turupõhiste rendihindade ning projektist väljumise kapitalisatsiooni-, inflatsiooni- ja vakantsuse määrade) põhjendatust, võrreldes neid näitajatega, mille tuletasime sõltumatult, lähtudes kogemustest, mis meil on Fondi majandussektoris, ja välistest allikatest (nt juhtivate kinnisvarahindamisega tegelevate äriühingute avaldatud teabest);

- võrdlesime prognoositud rahavooge kehtivate rendilepingute tingimustega;

- tegime saadaoleva turuinfo põhjal alternatiivsed diskontomäära (kaalutud keskmise kapitali hinna WACC) arvutused ja võrdlesime seda määraga, mida oli kasutatud Fondi arvutustes.

• hindasime, kas konsolideeritud raamatupidamise aastaaruandes avalikustatud informatsioon (sealhulgas teave, mis käsitleb hindamistulemuste tundlikkust peamiste eelduste suhtes) on piisav ja asjakohane.

Muu informatsioon

Xxxxxxx vastutab muu informatsiooni eest. Muu informatsioon sisaldab tegevusaruannet, kuid ei sisalda konsolideeritud raamatupidamise aastaaruannet ega meie vandeaudiitori aruannet.

Meie arvamus konsolideeritud raamatupidamise aastaaruande kohta xx xxxxx muud informatsiooni ja me ei xxxxx xxxxx kohta mitte xxxxxx vormis kindlustandvat järeldust.

Seoses konsolideeritud raamatupidamise aastaaruande auditiga on meil kohustus lugeda muud informatsiooni ja kaaluda seejuures, kas see lahkneb oluliselt konsolideeritud raamatupidamise aastaaruandest või teadmistest, mille auditi käigus omandasime, või kas see näib olevat muul viisil oluliselt väärkajastatud. Kui me teeme oma töö alusel järelduse, et muu informatsioon on oluliselt väärkajastatud, siis oleme kohustatud sellest asjaolust teavitama. Xxxx xx ole sellega seoses millestki teavitada.

Xxxxxxxx ja nende, xxxxx ülesandeks on valitsemine, kohustused seoses konsolideeritud raamatupidamise aastaaruandega

Xxxxxxx vastutab konsolideeritud raamatupidamise aastaaruande koostamise ja õiglase esitamise eest kooskõlas rahvusvaheliste finantsaruandluse standarditega, nagu need on vastu võetud Euroopa Liidu xxxxx, xx sellise sisekontrolli eest, mida juhatus peab vajalikuks, et oleks võimalik koostada pettusest või veast tuleneva olulise väärkajastamiseta konsolideeritud raamatupidamise aastaaruanne.

Konsolideeritud raamatupidamise aastaaruande koostamisel on juhatus kohustatud hindama, kas Fond suudab oma tegevust jätkata, esitama infot tegevuse jätkuvusega seotud asjaolude kohta, kui see on

asjakohane, ja kasutama arvestuses tegevuse jätkuvuse alusprintsiipi, välja arvatud juhul, kui juhatus kavatseb Fondi likvideerida või selle tegevuse lõpetada või kui tal puudub sellele realistlik alternatiiv.

Need, xxxxx ülesandeks on valitsemine, vastutavad Fondi finantsaruandlusprotsessi järelevalve eest.

Vandeaudiitori kohustused seoses konsolideeritud raamatupidamise aastaaruande auditiga

Meie eesmärk on saada põhjendatud kindlus selle kohta, kas konsolideeritud raamatupidamise aastaaruanne tervikuna on pettusest või veast tuleneva olulise väärkajastamiseta xx xxxx välja vandeaudiitori aruanne, mis sisaldab meie arvamust. Põhjendatud kindlus on kõrgetasemeline kindlus, kuid see ei taga, et olulise väärkajastamise esinemisel see kooskõlas rahvusvaheliste auditeerimise standarditega (Eesti) teostatud auditi käigus alati avastatakse. Väärkajastamised võivad tuleneda pettusest või veast xx xxxx peetakse oluliseks siis, kui võib põhjendatult eeldada, et need võivad üksikult või koos mõjutada majanduslikke otsuseid, mida kasutajad konsolideeritud raamatupidamise aastaaruande alusel teevad.

Rahvusvaheliste auditeerimise standardite (Eesti) kohase auditi käigus kasutame kutsealast otsustust ja säilitame kutsealase skeptitsismi kogu auditi vältel. Lisaks:

• teeme kindlaks konsolideeritud raamatupidamise aastaaruande pettusest või veast tuleneva olulise väärkajastamise riskid ja hindame neid, kavandame riskidele vastavad auditiprotseduurid ja teostame neid ning hangime piisava ja asjakohase auditi tõendusmaterjali, mis on aluseks meie arvamusele. Pettusest tuleneva olulise väärkajastamise mitteavastamise risk on suurem kui veast tuleneva väärkajastamise puhul, sest xxxxxx võib tähendada salakokkulepet, võltsimist, informatsiooni tahtlikku esitamata jätmist või vääresitust või sisekontrolli eiramist;

• omandame arusaamise auditi jaoks asjakohasest sisekontrollist, et kavandada antud tingimustes asjakohaseid auditiprotseduure, kuid mitte selleks, et avaldada arvamust Fondi sisekontrolli tulemuslikkuse kohta;

• hindame kasutatud arvestuspõhimõtete asjakohasust ning juhatuse raamatupidamishinnangute ja nende kohta avalikustatud informatsiooni põhjendatust;

• teeme järelduse selle kohta, kas arvestuses tegevuse jätkuvuse alusprintsiibi kasutamine juhatuse poolt on asjakohane ja kas hangitud auditi tõendusmaterjali põhjal esineb sündmustest või tingimustest tulenevat olulist ebakindlust, mis võib tekitada märkimisväärset kahtlust Fondi jätkuva tegutsemise suhtes. Kui järeldame, et eksisteerib oluline ebakindlus, siis oleme kohustatud juhtima vandeaudiitori aruandes tähelepanu konsolideeritud raamatupidamise aastaaruandes selle kohta avalikustatud informatsioonile või kui avalikustatud informatsioon on ebapiisav, siis modifitseerima oma arvamust. Meie järeldused põhinevad kuni vandeaudiitori aruande kuupäevani hangitud auditi tõendusmaterjalil. Tulevased sündmused või tingimused võivad põhjustada seda, et Fond ei jätka oma tegevust;

• hindame konsolideeritud raamatupidamise aastaaruande üldist esitusviisi, struktuuri ja sisu, sealhulgas avalikustatud informatsiooni, ning seda, kas konsolideeritud raamatupidamise aastaaruanne esitab selle aluseks olevaid tehinguid ja sündmusi õiglasel viisil;

• hangime Fondi majandusüksuste või äritegevuse finantsinformatsiooni kohta piisavalt asjakohast tõendusmaterjali, et avaldada arvamust Fondi konsolideeritud raamatupidamise aastaaruande kohta. Vastutame Fondi auditi juhtimise, järelevalve ja teostamise eest. Oleme ainuvastutavad oma auditiarvamuse eest.

Vahetame informatsiooni nendega, xxxxx ülesandeks on valitsemine, muuhulgas auditi planeeritud ulatuse ja ajastuse ning märkimisväärsete auditi tähelepanekute, xxxxx arvatud auditi käigus tuvastatud märkimisväärsete sisekontrolli puuduste kohta.

Esitame xxxxx, xxxxx ülesandeks on valitsemine, avalduse, milles kinnitame, et oleme järginud sõltumatust puudutavaid eetikanõudeid, ning edastame neile informatsiooni kõikide suhete ja muude asjaolude kohta, mille puhul võib põhjendatult arvata, et need kahjustavad meie sõltumatust ja, juhul kui see on asjakohane, informatsiooni vastavate kaitsemehhanismide kohta.

Xxxxx, xxxxx ülesandeks on valitsemine, esitatud asjaolude seast määratleme need, mis olid käesoleva perioodi konsolideeritud raamatupidamise aastaaruande auditi seisukohast kõige märkimisväärsemad ja on seega peamised auditi asjaolud. Kirjeldame neid asjaolusid vandeaudiitori aruandes, välja arvatud juhul, kui seaduse või regulatsiooni kohaselt on keelatud mõne asjaolu kohta informatsiooni avalikustada või kui me äärmiselt erandlikel juhtudel otsustame, et mõne asjaolu kohta ei tohiks meie aruandes informatsiooni avaldada, sest võib põhjendatult eeldada, et avaldamise kahjulikud tagajärjed kaaluvad üles avalikes huvides avaldamisest tõusva kasu.

Aruanne muude seadusest tulenevate ja regulatiivsete nõuete kohta

Need, xxxxx ülesandeks on valitsemine, määrasid meid auditeerima Baltic Horizon Fundi 31. detsember 2017 lõppenud raamatupidamise aastaaruannet. Audiitorteenust osutame katkematult kokku 3 aastat ja see hõlmab perioode, mis lõppesid 31. detsember 2015 – 31. detsember 2017.

Me kinnitame, et:

• meie auditiarvamus on kooskõlas kontserni auditikomiteele esitatud täiendava aruandega;

• me ei ole osutanud kontsernile keelatud auditiväliseid teenuseid, millele on viidatud määruse (EL) nr 537/2014 artikli 5 lõikes 1. Me olime auditi tegemisel auditeeritavast üksusest sõltumatud.

Perioodil, millega meie kohustuslik audit on seotud, ei ole me lisaks auditile ja auditiga seotud teenustele osutanud kontsernile xx xxxxx kontrollitavatele üksustele muid teenuseid.

Tallinn, 16. märts 2018

Xxxx Xxxx

Vandeaudiitori number 459

KPMG Baltics OÜ

Audiitorettevõtja tegevusluba nr 17

KPMG Baltics OÜ

Xxxxx xxx 0

Tallinn 10117 Estonia

Tel x000 000 0000

Fax 000 000 0000

xxx.xxxx.xx

KPMG Baltics OÜ, an Estonian limited liability Group and a member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. Reg no 10096082.

Tuhandetes eurodes	Xxxx	01.01.2017- 31.12.2017	01.01.2016- 31.12.2016
Renditulu		11 839	7 874
Teenustasutulu Renditegevuse kulud	7	3 692 -4 763	2 594 -3 315

Puhas renditulu	6	10 768	7 153
Halduskulud	8	-2 774	-2 190
Muud äritulud xx -xxxxx		14	97
Kinnisvarainvesteeringute ümberhindluse kasumid ja kahjumid		3 676	2 737
Ärikasum		11 684	7 797
Finantstulud		47	14
Finantskulud	9	-1 528	-1 253
Finantstulud xx -xxxxx kokku		-1 481	-1 239
Maksueelne kasum		10 203	6 558
Tulumaksukulu	6, 11	-759	-798
Perioodi kasum	6	9 444	5 760
Tulevikus kasumisse või kahjumisse ümberliigitatav muu koondkasum/-kahjum
Rahavoogude riskimaandamise puhaskasum/-kahjum	16b	273	-113
Kasumisse või kahjumisse ümberliigitatava intressimäära vahetuslepingu lõpetamine	22	57	-
Intressi ülemmäära (CAP) seadmise kulu	16b	-43	-
Rahavoogude riskimaandamise puhaskasumi/-kahjumiga seotud	-49 18
tulumaks	16b, 11
Tulevikus kasumisse või kahjumisse ümberliigitatav
tulumaksujärgne muu koondkasum/-kahjum		238	-95

Perioodi tulumaksujärgne koondkasum kokku 9 682 5 665

Xxxx- xx lahustatud kasum osaku kohta (eurodes) 10 0,15 0,12

Juuresolevad lisad moodustavad konsolideeritud raamatupidamise aruande lahutamatu osa.

Tuhandetes eurodes	Xxxx	31.12.2017	31.12.2016
Põhivara
Kinnisvarainvesteeringud	6, 12	189 317	141 740
Lõpetamata kinnisvarainvesteeringud	13	-	1 580
Tuletisinstrumendid	22	89	-
Muu põhivara		146	288
Põhivara kokku		189 552	143 608
Käibevara
Nõuded ostjate vastu ja muud nõuded	14	1 568	1 269
Ettemaksed		108	178
Raha ja raha ekvivalendid	15	24 557	9 883
Käibevara kokku		26 233	11 330
Xxxxx kokku	6	215 785	154 938
Omakapital
Sissemakstud kapital	16a	91 848	66 224
Omaosakud	16a	-	-8
Rahavoogude riskimaandamise reserv	16b	-56	-294
Jaotamata kasum		15 184	10 887
Omakapital kokku		106 976	76 809
Pikaajalised kohustused
Intressikandvad laenukohustused	17	96 497	58 981
Edasilükkunud tulumaksukohustused	11	5 206	4 383
Tuletisinstrumendid	22	88	345
Muud pikaajalised kohustused		859	935
Pikaajalised kohustused kokku		102 650	64 644
Lühiajalised kohustused
Intressikandvad laenukohustused	17	1 590	10 191
Võlad tarnijatele ja muud võlad	18	4 202	2 876
Tulumaksukohustus		14	46
Tuletisinstrumendid	22	15	-
Muud lühiajalised kohustused		338	372
Lühiajalised kohustused kokku		6 159	13 485
Kohustused kokku	6	108 809	78 129
Omakapital ja kohustused kokku		215 785	154 938

Juuresolevad lisad moodustavad konsolideeritud raamatupidamise aruande lahutamatu osa.

Tuhandetes eurodes	Xxxxx	Xxxxx- makstud kapital	Oma- osakud	Rahavoogude riskimaanda- mise reserv	Jaotamata kasum	Omakapital kokku
Seisuga 01.01.2016		25 674	-	-199	6 218	31 693
Perioodi puhaskasum		-	-	-	5 760	5 760
Muu koondkahjum		-	-	-95	-	-95
Koondkasum kokku		-	-	-95	5 760	5 665
Emiteeritud/tagasiostetud osakud		40 550	-	-	-	40 550
Osakute tagasiost		-	-8	-	-	-8
Osakuomanikele jaotatud kasum		-	-	-	-1 091	-1 091
Seisuga 31.12.2016		66 224	-8	-294	10 887	76 809
Seisuga 01.01.2017		66 224	-8	-294	10 887	76 809
Perioodi puhaskasum		-	-	-	9 444	9 444
Intressimäära vahetuslepingu lõpetamine	16b	-	-	57	-	57
Muu koondkasum		-	-	181	-	181
Koondkasum kokku		-	-	238	9 444	9 682
Sissemakstud kapital – emiteeritud osakud	16a	25 632	-	-	-	25 632
Omaosakute tühistamine	16a	-8	8	-	-	-
Osakuomanikele jaotatud kasum	16c	-	-	-	-5 147	-5 147
Seisuga 31.12.2017		91 848	-	-56	15 184	106 976

Juuresolevad lisad moodustavad konsolideeritud raamatupidamise aruande lahutamatu osa.

	Xxxx	01.01.2017-	01.01.2016-
Tuhandetes eurodes		31.12.2017	31.12.2016
Äritegevuse rahavood
Maksueelne kasum		10 203	6 558
Mitterahaliste kirjete korrigeerimine:
Kinnisvarainvesteeringute väärtuse korrigeerimine	12	-3 676	-2 562
Lõpetamata kinnisvarainvesteeringute väärtuse korrigeerimine	13	-	-175
Nõuete allahindlus		45	17
Finantstulud		-47	-14
Finantskulud	9	1 528	1 253
Käibekapitali muutused:
Nõuete suurenemine		-241	-204
Muu käibevara suurenemine		-39	-106
Muude pikaajaliste kohustuste vähenemine/suurenemine		-150	69
Võlgade vähenemine		-100	-398
Muude lühiajaliste kohustuste vähenemine		-6	-50
Tasutud tulumaks		-42	-103
Rahavood äritegevusest kokku		7 475	4 285
Rahavood investeerimistegevusest
Laekunud intressid		8	14
Tütarettevõtete soetamine, millest on maha arvatud saadud raha		-8 614	-20 098
Kinnisvarainvesteeringute soetamine		-14 362	-15 454
Ettemakse kinnisvarainvesteeringu eest		-	-200
Kinnisvarainvesteeringute arendusväljaminekud		-3 996	-1 660
Kinnisvarainvesteeringute kapitalikulud		-1 163	-380
Rahavood investeerimistegevusest kokku		-28 127	-37 778
Rahavood finantseerimistegevusest
Saadud pangalaenud		40 566	8 211
Saadud pangalaenude tagasimaksed		-24 112	-4 722
Laekumised osakute emiteerimisest	16a	25 632	40 550
Osakute tagasiost		-	-8
Osakuomanikele jaotatud kasum	16c	-5 147	-1 091
Laenukohustustega seotud tehingukulud		-223	-127
Makstud intressid		-1 390	-1 114
Rahavood finantseerimistegevusest kokku		35 326	41 699
Raha ja raha ekvivalentide muutus		14 674	8 206
Raha ja raha ekvivalendid perioodi alguses		9 883	1 677
Raha ja raha ekvivalendid perioodi xxxxx		24 557	9 883

Juuresolevad lisad moodustavad konsolideeritud raamatupidamise aruande lahutamatu osa.

1. Informatsioon aruandva üksuse kohta

Baltic Horizon Fund on reguleeritud kinnine lepinguline investeerimisfond, mis registreeriti Eestis 23. mail 2016. Fondivalitsejaks on Northern Horizon Capital AS. Nii Xxxxx xxx ka Fondivalitseja üle teostab järelevalvet Eesti Finantsinspektsioon. Fondi depositoorium ehk xxxxxx hoidja on Swedbank AS. Fond on lõplikku kontrolli omav emaettevõte kontsernis, mis koosneb Fondist xx xxxxx tütarettevõtetest (koos nimetatud

„Kontsern“ või „Fond“).

Fond on fikseerimata tähtajaga (tähtajatu) avalik fond. Fondi osakuid pakutakse avalikkusele Fondi tingimustes ja kehtivates seadustes sätestatud korras. Fond on noteeritud nii NASDAQ Stockholmi kui ka NASDAQ Tallinna börsil.

Fondi registreeritud aadress on Xxxxxxxx 0, Xxxxxxx, Xxxxx.

Fondi eesmärk on pakkuda nii atraktiivset tulumäära kui ka keskpikka ja pikaajalist väärtuse kasvu eeskätt ärikinnisvarasse, kinnisvarainvesteeringute portfellidesse ja/või kinnisvaraettevõtetesse investeeringute tegemise xx xxxxx investeeringutest väljumise xxxx. Kontserni eesmärgiks on pakkuda investoritele pidevat ja keskmisest kõrgemat riskiga korrigeeritud tootlust. Eesmärgi täitmiseks soetab Fond kõrge kvaliteediga rahavoogu tootvate ärikinnisvaraobjektide portfelli ja tegeleb selle haldamisega. See võimaldab pakkuda stabiilset jooksvat kõrge kasumlikkusega tulu ning tagada kasumi investeeringust väljumisel. Ehkki Fondi eesmärgiks on pakkuda investoritele positiivset tootlust ei xxx Xxxxx tegevuse kasumlikkus garanteeritud.

Fondivalitseja juhatus kiitis Baltic Horizon Fundi konsolideeritud raamatupidamise aruande avalikustamise heaks 16. märtsil 2018.

Aruandekuupäeval oli Fondil 100% osalus järgmistes tütarettevõtetes:

Nimi	31.12.2017	31.12.2016
XX Xxxxxxx OÜ1	100%	100%
BOF SKY SIA	100%	100%
BH CC Plaza OÜ2	100%	100%
BH Domus Pro UAB3	100%	100%
BH Europa UAB4	100%	100%
BH P80 OÜ	100%	100%
Kontor SIA	100%	100%
BH MT24 OÜ5	0%	100%
Pirita Center OÜ	100%	100%
BH Duetto UAB	100%	-
ZM Development	100%	-
Vainodes Krasti SIA	100%	-

1 varasem nimi BOF Lincona OÜ.

2 varasem nimi BOF CC Plaza OÜ.

3 varasem nimi BOF Domus Pro UAB.

4 varasem nimi BOF Europa UAB.

5 BH MT 24 OÜ ühines 6. aprillil 2017 ettevõttega Pirita Center OÜ.

Baltic Horizon Fundi ühinemine Baltic Opportunity Fundiga

30. juunil 2016 ühines Baltic Horizon Fund Baltic Opportunity Fundiga; selleks emiteeriti iga Baltic Opportunity Fundi osaku eest 100 Baltic Horizon Fundi osakut (suhtega 1:100). Avaliku pakkumise käigus noteeriti NASDAQ Tallinna börsil 41 979 150 osakut, pakkumishinnaks oli 1,3086 eurot osaku kohta, emissiooni tulu kokku moodustas 29,7 miljonit eurot. Fondi kapitali suurendati 21 miljoni euro võrra.

Ülejäänud 8,7 miljonit eurot kasutati selleks, et Fondist väljuda soovivate osakuomanike osakud tagasi osta (7,5 miljonit eurot) ja tasuda märkimistasud (1,2 miljonit eurot).

Ühinemist käsitleti kui ühise kontrolli all olevate majandusüksuste ümberkorraldamist. Baltic Horizon Fundi ja Baltic Opportunity Fundi ühinemisel kajastati xxxxx xx kohustused nende raamatupidamisväärtustes ehk summades, milles need olid kajastatud Baltic Opportunity Fundi raamatupidamisaruandes. Firmaväärtust ei tekkinud. Ühinemise ajal Fondil enda varasid ja kohustusi ei olnud. Seega on Baltic Opportunity Fundi ajaloolised ühinemiseelsed finants- ja tegevustulemused otseselt võrreldavad Fondi ühinemisjärgsete tulemustega. Käesolevas konsolideeritud aruandes on Baltic Opportunity Fundi ühinemiseelsed finantstulemused esitatud Fondi tulemustena.

Kolmel täiendaval avalikul pakkumisel, mis toimusid 2016. aasta novembris, 2017. aasta juunis ja 2017. aasta novembris kaasas Fond täiendavalt 47 miljonit eurot kapitali (brutosumma). Uute avalike pakkumiste tulemusena on Fondi osakute koguarv 77 440 638 ja osakud on noteeritud nii NASDAQ Stockholmi kui ka NASDAQ Tallinna börsil.

Aruande koostamise alused

Kontserni 31. detsembril 2017 lõppenud majandusaasta konsolideeritud raamatupidamise aruanne on koostatud kooskõlas rahvusvaheliste finantsaruandluse standarditega (IFRS), nagu Euroopa Liit need on vastu võtnud.

Hinnang tegevuse jätkuvusele

Fondi juhtkond on hinnanud Fondi tulevast konsolideeritud finantsseisundit ja tulevasi konsolideeritud finantstulemusi ja rahavoogusid ning on jõudnud järeldusele, et tegevuse jätkuvuse eelduse rakendamine on asjakohane.

Uued finantsaruandluse standardid, standardite muudatused ja tõlgendused

Järgnevad uued standardid, tõlgendused ja muudatused ei kohaldu veel 31. detsembril 2017 lõppenud aruandeperioodile ning xxxx xx ole käesoleva konsolideeritud raamatupidamise aruande koostamisel rakendatud. Kontsern kavatseb need standardid, tõlgendused ja muudatused vastu xxxxx siis, kui see muutub kohustuslikuks.

IFRS 9 „Finantsinstrumendid“ (2014)

(Kohaldatakse aruandeperioodidele, mis algavad 1. jaanuaril 2018 või hiljem. Rakendatakse tagasiulatuvalt, kuid mõne erandiga. Eelnevaid perioode korrigeerida ei ole xxxx xx korrigeerimine on lubatud xxxx siis, kui on olemas informatsioon, mida ei ole mõjutanud hiljem ilmsiks tulnud asjaolud. Lubatud on varasem rakendamine.)

Standardiga IFRS 9 asendatakse standard IAS 39 „Finantsinstrumendid: Kajastamine ja mõõtmine”, v.a see, et standardi IAS 39 erand, mis puudutab finantsvarade või -kohustuste portfelli intressimäärariskile avatud positsiooni õiglase väärtuse riskimaandamist, jääb kehtima ning ettevõtted võivad valida, millist arvestusmeetodit kasutada – kas rakendada standardi IFRS 9 riskimaandamisarvestuse nõudeid või jätkata praegu kehtivate standardi IAS 39 nõuete rakendamist kõigi instrumentide riskimaandamise arvestusel.

Kuigi finantsvarade mõõtmisel lubatud mõõtmisalused – korrigeeritud soetusmaksumus, õiglane väärtus läbi muu koondkasumi ja õiglane väärtus läbi kasumi või kahjumi – sarnanevad standardi IAS 39 mõõtmisalustele, on kriteeriumid, mille alusel finantsvarasid õigesse mõõtmiskategooriasse liigitatakse, oluliselt erinevad.

Finantsvara mõõdetakse korrigeeritud soetusmaksumuses, kui on täidetud järgmised kaks tingimust:

• vara hoitakse ärimudelis, mille eesmärk on xxxxx varasid, et xxxxx xxxxx tulenevaid lepingulisi rahavoogusid;

• kindlaksmääratud kuupäevadel tulenevad lepingulistest tingimustest rahavood, mis sisaldavad ainult põhiosamakseid ja intressimakseid tasumata põhiosalt.

Lisaks sellele võib ettevõte teha selliste omakapitaliinstrumentide puhul, mida ei hoita kauplemiseesmärgil, tagasivõtmatu otsuse kajastada hilisemaid õiglase väärtuse muutusi (sh kursikasumeid ja -kahjumeid) muu koondkasumi hulgas. Neid muutusi ei liigitata mingil juhul ümber kasumisse või kahjumisse.

Õiglases väärtuses läbi muu koondkasumi mõõdetavate võlainstrumentide puhul kajastatakse intressitulu, oodatav krediidikahjum ning kursikasumid ja -kahjumid kasumis või kahjumis sama moodi kui korrigeeritud soetusmaksumuses kajastatavate xxxxxx puhul. Muud kasumid ja kahjumid kajastatakse xxxx koondkasumis või -kahjumis ning liigitatakse ümber kasumisse või kahjumisse kajastamise lõpetamisel.

Standardi IFRS 9 väärtuse languse mudel asendab standardi IAS 39 „tekkinud kahjumi“ mudeli „eeldatava krediidikahjumi“ mudeliga, mis tähendab seda, et enam ei pea enne väärtuse langusest tuleneva allahindluse kajastamist olema toimunud kahjujuhtum.

Standardis IFRS 9 on sätestatud uus xxxxxx riskimaandamisarvestuse mudel, mis seob riskimaandamisarvestuse tihedamalt riskijuhtimisega. Riskimaandamissuhete liigid – õiglane väärtus, rahavoog ja netoinvesteering välismaises äriüksuses – jäävad samaks, aga nõutakse täiendavaid otsuseid.

Standardis on sätestatud uued nõuded riskimaandamisarvestuse alustamiseks, jätkamiseks ja lõpetamiseks ning riskimaandamise objektiks olevate instrumentidena on lubatud määratleda täiendavaid riskile avatud positsioone.

Kontserni hinnangul ei mõjuta standard IFRS 9 (2014) oluliselt tema raamatupidamise aruannet. Tulenevalt Kontserni äritegevuse olemusest xx xxxxx kuuluvate finantsinstrumentide liikidest Kontserni finantsinstrumentide liigitamine ja mõõtmine standardi IFRS 9 rakendamisel eeldatavasti ei muutu.

IFRS 15 „Tulu kliendilepingutest“

(Kohaldatakse aruandeperioodidele, mis algavad 1. jaanuaril 2018 või hiljem. Lubatud on varasem rakendamine.)

Uues standardis antakse raamistik, mis asendab senised IFRS standardites antud juhised tulu kajastamiseks. Ettevõtted võtavad kasutusele viieastmelise mudeli, et kindlaks määrata, millal ja millises summas tulu kajastada. Uue mudeli kohaselt tuleb tulu kajastada siis (või sel ajal), kui ettevõte annab kliendile üle kontrolli kaupade või teenuste üle, summas, mida ettevõte loodab saada nende kaupade või teenuste eest. Sõltuvalt sellest, kas on täidetud teatud kriteeriumid, kajastatakse tulu:

- aja jooksul, viisil, mis kajastab ettevõtte tulemusi, või

- ajahetkel, kui kontroll kaupade või teenuste üle antakse kliendile üle.

Standardis IFRS 15 kehtestatakse ka põhimõtted, mida ettevõtted peavad järgima kvalitatiivse ja kvantitatiivse informatsiooni avalikustamisel, mis annab raamatupidamise aruande kasutajatele kasulikku teavet klientidega sõlmitud lepingutest tuleneva xxxx xx rahavoogude olemuse, suuruse, ajastuse ja ebakindluse kohta.

Kontsern on määranud vastavalt standardi IFRS 15 esmasele hindamisele kindlaks, et teatud tehingute puhul käitub Kontsern agendina.

Standardi IFRS 15 kohaselt põhineb hindamine sellel, kas Kontsern kontrollib teatud xxxxx enne, kui edastab selle lõppkasutajale, mitte kas ta on avatud olulistele kauba müügiga seotud riskidele ja hüvedele.

Kontsern plaanib rakendada standardit IFRS 15 oma 31. detsembril 2018 lõppeva konsolideeritud aruande koostamisel ja kasutada seejuures tagasiulatuvat lähenemisviisi. Selle tulemusena kohaldab Kontsern igale esitatud võrdlusperioodile kõiki standardis IFRS 15 kirjeldatud nõudeid ja korrigeerib oma konsolideeritud raamatupidamise aruannet.

Kontsern on hinnanud mõju, xxxx xxxxxxxxx IFRS 15 esmakordne rakendamine avaldab konsolideeritud raamatupidamise aruandele. Standardi vastuvõtmise hinnanguline mõju Kontserni võrdlusandmetele võib muutuda, sest Kontsern ei ole mõnede vähemoluliste rendilepingute analüüsimist veel lõpetanud.

Standardi IFRS 15 hinnanguline mõju
Tuhandetes eurodes	Aruandes esitatud seisuga 31.12.2017	Standardi IFRS 15 rakendamisest tingitud                            hinnanguline korrigeerimine	Hinnangulised korrigeeritud saldod seisuga 31.12.2017
Teenustasutulu	3 692	-2 226	1 466
Renditegevuse kulud	-4 763	2 226	-2 537

Kontserni hinnangul ei mõjuta hinnanguline korrigeerimine Kontserni omakapitali. Hinnanguline mõju on seotud standardist IFRS 15 tingitud muutustega raamatupidamise aruande esitusviisis.

IFRS 16 „Rendilepingud“

(Kohaldatakse aruandeperioodidele, mis algavad 1. jaanuaril 2019 või hiljem. Lubatud on varasem rakendamine, kui ettevõte rakendab ka standardit IFRS 15.)

IFRS 16 asendab standardi IAS 17 „Rendilepingud“ ja sellega seotud tõlgendused. Standard likvideerib rentnike jaoks praeguse kaht liiki arvestuse mudeli ja nõuab selle asemel, et ettevõtted kajastaksid enamikku rendilepingutest ühtse mudeli alusel bilansis, likvideerides kasutus- ja kapitalirendi eristamise.

Standardi IFRS 16 alusel on leping rendileping või sisaldab rendilepingut, kui sellega antakse üle õigus xxxxx xxxx kasutamist teatud ajavahemikul tasu eest kontrollida. Selliste lepingute puhul nõuab uus mudel rentnikult kasutusõiguse alusel kasutatava xxxx xx rendikohustuse kajastamist. Kasutusõiguse alusel kasutatavat vara amortiseeritakse ja kohustuse pealt arvestatakse intressi. Selle tulemuseks on enamiku rendilepingute jaoks kulumuster, mille puhul suurem osa kulust kajastatakse lepingu alguses, xx xxxx isegi siis, kui rentnik maksab jätkuvalt igal aastal ühesuguse suurusega renditasusid.

Uus standard kehtestab rentnikele mitmeid piiratud ulatusega erandeid, mille hulka kuuluvad:

• rendilepingud, mille rendiperiood on 12 kuud või lühem ja mis ei sisalda ostuoptsioone ja

• rendilepingud, mille alusvara väärtus on madal (väheolulised rendilepingud).

Rendileandja arvestuspõhimõtted uue standardi rakendamisest suures osas ei muutu ja jätkuvalt tehakse vahet kasutus- ja kapitalirendil.

Kontserni hinnangul ei mõjuta muudatused esmakordsel rakendamisel oluliselt Kontserni raamatupidamise aruannet, kuna Kontsern ei ole rendilevõtjana sõlminud rendilepinguid, mis praegu kehtiva standardi IAS 17 kohaselt klassifitseeruvad kapitali- või kasutusrendi lepinguteks.

Standardi IFRS 2 muudatused: „Aktsiapõhiste maksetehingute liigitamine ja mõõtmine“

(Kohaldatakse aruandeperioodidele, mis algavad 1. jaanuaril 2018 või hiljem; rakendatakse edasiulatuvalt. Lubatud on varasem rakendamine.) Muudatused selgitavad aktsiapõhiste maksete arvestust järgmistes valdkondades:

• üleandmise ja mitteüleandmise tingimuste mõju rahas arveldatavate aktsiapõhiste maksete mõõtmisele;

• kinnipeetavate maksude kohustuse netoarvelduse võimalusega aktsiapõhised maksetehingud;

• aktsiapõhiste maksete tingimuste muudatus, mis liigitab rahas arveldatava tehingu omakapitaliga arveldatavaks tehinguks.

Kontserni hinnangul ei mõjuta muudatused esmakordsel rakendamisel oluliselt tema raamatupidamise aruannet, sest Xxxxxxxx xx xxxxx aktsiapõhiseid maksetehinguid.

Iga-aastased IFRS-i edasiarendused 2014-2016

(Kohaldatakse aruandeperioodidele, mis algavad 1. jaanuaril 2018 või hiljem, välja arvatud standardi IFRS 12 muudatused, mida kohaldatakse aruandeperioodidele, mis algavad 1. jaanuaril 2017 või hiljem)

IFRS-i edasiarendused (2014-2016) sisaldavad standarditesse tehtud kolme muudatust. Peamised muudatused tehti selleks, et:

• kustutada esmakordsetele rakendajatele kehtestatud lühiajalised vabastused (IFRS 1 „Rahvusvaheliste finantsaruandlusstandardite esmakordne kasutuselevõtt“), mis on muu hulgas seotud standardi IFRS 7

„Finantsinstrumendid – avalikustatav teave“ (finantsvarade võrreldav avalikustatav teave ja üleandmine) xx xxxxxxxxx IAS 19 „Hüvitised töötajatele“ üleminekusätetega. Vabastused kustutati, sest need kohaldusid xxxx möödunud aruandeperioodidele;

• selgitada, et standardi IFRS 12 „Muudes (majandus)üksustes olevate osaluste avalikustamine“ (välja arvatud summeeritud finantsinformatsiooni avalikustamine kooskõlas selle standardi paragrahvidega B10-B16) nõuded kohalduvad ettevõtetele, millel on osalusi tütarettevõtetes või ühistes ettevõtmistes või sidusettevõtetes või konsolideerimata struktureeritud (majandus)üksustes, mis liigitatakse müügiks hoitavaks varaks või lõpetatud tegevusvaldkondadeks kooskõlas standardiga IFRS 5 „Müügiks hoitavad põhivarad ja lõpetatud tegevusvaldkonnad“; ja

• selgitada, et otsus standardi IAS 28 „Investeeringud sidusettevõtetesse ja ühisettevõtmistesse“ puhul kapitaliosaluse meetodit mitte kohaldada tuleb teha iga sidusettevõtte või ühisettevõtmise kohta xxxxxx xxxxx sidusettevõtte või ühisettevõtmise esmakordsel kajastamisel.

Kontserni hinnangul ei avalda ükski neist edasiarendustest Kontserni raamatupidamise aruandele olulist mõju, sest Kontsernil ei ole osalust tütarettevõtetes, ühistes ettevõtmistes, sidusettevõtetes või konsolideerimata struktureeritud (majandus)üksustes, mis liigitatakse müügiks hoitavaks varaks või lõpetatud tegevusvaldkondadeks.

Muud muudatused

Ülejäänud uutel või muudetud standarditel või tõlgendustel, mis veel ei kehti, ei ole eeldatavasti olulist mõju Kontserni raamatupidamise aruandele.

2. Kokkuvõte aruande koostamisel rakendatud olulistest arvestuspõhimõtetest

Alljärgnevalt on esitatud kokkuvõte käesoleva konsolideeritud raamatupidamise aruande koostamisel rakendatud olulistest arvestuspõhimõtetest. Kirjeldatud arvestuspõhimõtteid on rakendatud järjepidevalt, kui järgnevas tekstis ei ole vastupidist xxxxxx.

Fondi olulised arvestuspõhimõtted 2a. Esitusvaluuta

Xxxxx xxxxxxxx- xx esitusvaluuta on euro. Käesolev konsolideeritud raamatupidamise aastaaruanne on koostatud tuhandetes eurodes.

2b. Konsolideeritud aruande koostamine

Konsolideeritud raamatupidamise aruanne sisaldab Fondi xx xxxxx tütarettevõtete (koos nimetatud

„Kontsern“) finantsnäitajaid.

Fond omab tütarettevõtte üle kontrolli, kui ta on avatud või tal on õigused tütarettevõttes osalemisest tulenevale muutuvale kasumile ja ta saab kasutada oma mõjuvõimu tütarettevõtte üle, et selle kasumi suurust mõjutada. Tütarettevõtte konsolideerimine algab kuupäevast, mil Fond omandab kontrolli tütarettevõtte xxx xx lõpeb siis, kui Fond kaotab kontrolli tütarettevõtte üle.

Kontsernisisesed xxxxx xx kohustused ja Kontserni üksuste omavaheliste tehingute tulemused, xxxxx arvatud realiseerumata kasumid ja kahjumid, elimineeritakse konsolideeritud aruande koostamisel.

Vara kajastatakse konsolideeritud finantsseisundi aruandes, kui on tõenäoline, et Kontsern saab tulevikus varast majanduslikku xxxx xx xxx xxxx väärtust saab usaldusväärselt mõõta.

Kohustus kajastatakse konsolideeritud finantsseisundi aruandes, kui on tõenäoline, et kohustuse täitmiseks tuleb loovutada ressursse ja kohustuse väärtust saab usaldusväärselt mõõta. Esmalt võetakse xxxxx xx kohustused arvele nende soetusmaksumuses. Xxxxxx xx kohustuste edasine arvestamine toimub nii, nagu allpool kirjeldatud.

2c. Välisvaluutatehingute ümberarvestamine

Iga Kontserni ettevõte määratleb oma arvestusvaluutana valuuta, mis on tema peamise majanduskeskkonna valuuta. Kõik tehingud, mis tehakse valuutas, mis ei ole arvestusvaluuta, on välisvaluutatehingud.

Välisvaluutatehing arvestatakse ümber arvestusvaluutasse, kasutades algse tehingu kuupäeval kehtinud Euroopa Keskpanga ametlikku vahetuskurssi. Igal aruandekuupäeval arvestatakse välisvaluutas fikseeritud rahalised xxxxx xx kohustused ümber, kasutades aruandekuupäeva vahetuskurssi.

Rahalistest tehingutest tulenevate valuutakursi vahede kumulatiivne mõju kajastatakse realiseerunud kasumi või kahjumina raha liikumise perioodi konsolideeritud kasumi- ja muu koondkasumi aruandes.

Kui välismaise äriüksuse arvestusvaluuta erineb emaettevõtte arvestusvaluutast, siis konsolideerimisel arvestatakse selle välismaise äriüksuse xxxxx xx kohustused ümber aruandekuupäeval kehtiva vahetuskursi alusel. Konsolideeritud kasumi- ja muu koondkasumi aruande kirjed arvestatakse ümber tehingupäevadel kehtinud vahetuskurssidega. Ümberarvestamisest tulenevad valuutakursi vahed kajastatakse omakapitalis eraldi komponendina nimetuse all „Valuutakursi vahede reserv“. Välismaise äriüksuse müümisel kajastatakse omakapitalis kajastatud kumulatiivne valuutakursi vahede summa kasumis või kahjumis xxxxx perioodil, mil kajastatakse müümisest saadav kasum või kahjum.

Välismaise äriüksuse omandamisel tekkinud firmaväärtust ja õiglase väärtuse korrigeerimisi käsitletakse omandatud äriüksuse xxxxxx xx kohustustena. Need arvestatakse ümber tehingu kuupäeval kehtinud vahetuskursi alusel.

2d. Kinnisvarainvesteeringud

Kinnisvarainvesteering on kinnisvara (maa või ehitis – või osa ehitisest – või mõlemad), mida hoitakse eelkõige renditulu teenimise, kinnisvara väärtuse kasvu või mõlemal eesmärgil, mitte aga kasutamiseks kaupade tootmisel, teenuste osutamisel või halduslikel eesmärkidel või müügiks tavapärase majandustegevuse käigus.

Kinnisvarainvesteeringut mõõdetakse esmasel kajastamisel selle soetusmaksumuses. Soetusmaksumus sisaldab ka soetamisega otseselt seotud kulutusi, nagu näiteks kinnisvara võõrandamisega seotud xxxxx xx teenustasusid juriidiliste teenuste eest. Kinnisvarainvesteeringutega seotud hilisemad väljaminekud, mis lisavad kinnisvarainvesteeringule uusi või paremaid omadusi ja seeläbi suurendavad kinnisvarainvesteeringu tootlust, lisatakse kinnisvarainvesteeringu soetusmaksumusele. Kulutusi, mis kinnisvarainvesteeringule uusi või paremaid omadusi ei xxxx, kajastatakse tegevuskuludena.

Nagu näeb ette finantsaruandluse standard IAS 40, mõõdetakse kinnisvarainvesteeringuid pärast soetamist sõltumatute kinnisvara hindajate poolt määratud õiglases väärtuses. Õiglane väärtus on hind, mis saadaks vara müügil mõõtmiskuupäeval turuosaliste vahelises tavapärases tehingus.

Kinnisvarainvesteeringute väärtuse korrigeerimisi kajastatakse kasumis või kahjumis real

„Kinnisvarainvesteeringute ümberhindluse kasumid ja kahjumid“.

2e. Dividendid (väljamaksed)

Väljamaksete summa, mille kohta on tehtud jaotusettepanek, kajastatakse kohustusena siis, kui nad välja kuulutatakse.

2f. Eraldised

Eraldis kajastatakse siis, kui Kontsernil on möödunud sündmusest tulenev eksisteeriv kohustus (juriidiline või faktiline), on tõenäoline, et selle kohustuse täitmise tulemusena majanduslikku kasu sisaldavad ressursid vähenevad, ja kohustuse summa on usaldusväärselt hinnatav.

Eraldised vaadatakse xxx xxxx aruandekuupäeval ja nende väärtust korrigeeritakse, et need väljendaksid antud xxxxx kõige põhjendatumat hinnangut. Kui raha ajaväärtuse mõju on oluline, siis ajastatakse eraldisena kohustuse täitmiseks eeldatavalt vajalike kulutuste nüüdisväärtus.

2g. Tuletisinstrumendid

Kontsern kasutab intressimäära riski maandamiseks intressimäära vahetuslepinguid (interest rate swaps). Tuletisinstrumente kajastatakse konsolideeritud finantsseisundi aruandes õiglases väärtuses. Kui tuletisinstrumendi hinnanguline õiglane väärtus on positiivne, kajastatakse see varana xx xxx tuletisinstrumendi hinnanguline õiglane väärtus on negatiivne, kajastatakse see kohustusena.

Kui tuletisinstrument ei ole riskimaandamisinstrument, siis kajastatakse selle õiglase väärtuse muutustest tulenevad kasumid ja kahjumid nende tekkimise perioodi kasumis või kahjumis (kasumiaruandes).

2h. Riskimaandamise arvestus

Kontsern rakendab kõigi intressimäära vahetuslepingute arvestamisel riskimaandamise arvestuse nõudeid. Riskimaandamise efektiivsuse hindamiseks võrreldakse maandatava alusinstrumendi või -tehingu väärtust ja riskimaandusinstrumendi lepingutingimustes fikseeritud nominaalväärtust.

Kontsern on liigitanud oma riskimaandamise rahavoogude riski maandamiseks. Rahavoogude riski maandamine on selliste rahavoogude kõikumiste riskile avatud positsioonide maandamine, mis tulenevad mingist konkreetsest kajastatud vara või kohustusega seotud riskist või prognoositud tehingust.

Kui rahavoogude riskimaandamine vastab riskimaandamise arvestuse nõuetele, siis see osa riskimaandamisinstrumendist tulenevast kasumist või kahjumist, mis on määratletud efektiivse riskimaandajana, kajastatakse esmalt xxxx koondkasumis või -kahjumis ja see osa, mis on ebaefektiivne, kajastatakse kasumis või kahjumis. Algselt xxxx koondkasumis või -kahjumis kajastatud efektiivsest rahavoo riski maandamisest tulenevad kasumid ja kahjumid liigitatakse ümber kasumisse või kahjumisse selles perioodis, mil maandatav tehing kasumit või kahjumit mõjutab või kui riskimaandamissuhe lõpeb.

2i. Intressikandvad laenukohustused

Võlakohustused xxxxxxx xx finantseerimisasutuste ees võetakse esmalt arvele õiglases väärtuses, mille sisse ei arvestata tehingukulusid. Hilisemas arvestuses kajastatakse selliseid kohustusi korrigeeritud soetusmaksumuses, kasutades selleks sisemise intressimäära meetodit.

Sisemise intressimäära meetod on meetod finantsvara või -kohustuse korrigeeritud soetusmaksumuse arvutamiseks ja intressitulude või -kulude asjakohasele perioodile jaotamiseks. Sisemine intressimäär on määr, millega diskonteeritakse hinnangulised tulevased maksed või laekumised finantsinstrumendi eeldatava kehtivusaja või vajaduse korral lühema perioodi vältel täpselt finantsvara või -kohustuse neto raamatupidamisväärtusesse (jääkväärtusesse). Sisemise intressimäära arvutamisel prognoosib Kontsern rahavoogusid, võttes arvesse finantsinstrumendi kõiki lepingulisi tingimusi. Arvestus hõlmab kõiki lepingu osapoolte vahel makstud või saadud tasusid, mis on sisemise intressimäära lahutamatuteks osadeks, tehingukulutusi xx xxxxx muid lisatasusid või allahindlusi.

Kontsern liigitab oma finantskohustused lühiajalisteks, kui need tuleb tasuda kaheteist kuu jooksul pärast aruandekuupäeva isegi siis, kui:

(a) esialgne tähtaeg oli pikem kui kaksteist kuud; ja

(b) pikaajaline refinantseerimise või maksegraafiku muutmise leping on sõlmitud pärast aruandekuupäeva xx xxxx konsolideeritud raamatupidamise aruande avaldamise heakskiitmist.

Finantskohustus eemaldatakse finantsseisundi aruandest siis, kui see on täidetud, tühistatud või aegunud.

2j. Muud kohustused

Muid kohustusi, mille hulka kuuluvad võlad tarnijatele, rentnikelt saadud tagatisrahad ja muud võlakohustused, kajastatakse korrigeeritud soetusmaksumuses, kasutades selleks sisemise intressimäära meetodit.

Tulevaste perioodide ettemakstud tulusid kajastatakse kohustuste all.

2k. Finantsvarad

Kontsern kajastab finantsvara oma finantsseisundi aruandes ainult siis, kui Kontsernist saab vastava instrumendi lepinguline osapool.

Finantsaruandluse standardi IAS 39 rakendusalasse jäävaid finantsvarasid liigitatakse vastavalt nende olemusele järgmistesse kategooriatesse: õiglases väärtuses muutustega läbi kasumi või kahjumi kajastatavad finantsvarad, laenud ja nõuded, lunastustähtajani hoitavad investeeringud ning müügivalmis finantsvarad. Finantsvara võetakse esmasel kajastamisel arvele õiglases väärtuses. Juhul kui tegu on investeeringuga, mis ei ole õiglases väärtuses muutustega läbi kasumi või kahjumi kajastatav finantsvara, liidetakse õiglasele väärtusele ka finantsvara omandamisega otseselt seotud tehingukulud.

Kontsern määratleb, mis kategooriasse finantsvara kuulub selle esmasel kajastamisel. Kui see on lubatud ja vajalik, siis hinnatakse finantsvara määratluse asjakohasust iga aruandeperioodi xxxxx.

Kõiki tavapärastel tingimustel toimuvaid finantsvara xxxx xx müüke, st xxxx xx müüke vastavalt lepingutele, mille kohaselt antakse vara üle ajavahemiku jooksul, mis on kehtestatud õigusaktidega või on konkreetsel turul kokkuleppeliselt välja kujunenud, kajastatakse tehingupäeval (tehingupäev on kuupäev, mil Kontsern võtab xxxxxx xxxx ostmise või müümise kohustuse). Muudel juhtudel kajastatakse vastavaid tehinguid tuletisinstrumentidena, kuni jõuab kätte nende arvelduspäev.

Kontsern lõpetab finantsvara (või finantsvara osa või sarnaste finantsvarade rühma) kajastamise siis, kui:

- tema õigused finantsvarast tulenevatele rahavoogudele lõpevad;

- xx xxxxx üle õigused finantsvarast tulenevate rahavoogude saamiseks või kui tal säilivad õigused finantsvarast tulenevate rahavoogude saamiseks, kuid ta võtab endale kohustuse need rahavood arvete edasi esitamise kokkuleppe alusel olulise viivituseta kolmandatele isikutele edasi kanda; xx

- xx kas (a) on andnud üle sisuliselt kõik finantsvara omandiga seonduvad riskid ja hüved või (b) ta pole andnud üle ega ka säilitanud sisuliselt kõiki finantsvara omandiga seonduvaid xxxxx xx hüvesid, kuid ta on andnud üle kontrolli finantsvara üle.

2l. Nõuded

Nõudeid mõõdetakse korrigeeritud soetusmaksumuses, st soetusmaksumuses, millest on maha arvatud väärtuse languse katteks moodustatud allahindlused. Juhtkond teeb nõuetele individuaalseid allahindlusi ja hindab nõuete laekuvust aasta vältel iga kliendi kohta eraldi.

2m. Raha ja raha ekvivalendid

Rahana kajastatakse Kontserni arvelduskontodel olevaid vahendeid. Raha ekvivalendid on lühiajalised (kuni kolmekuulise tähtajaga) eriti likviidsed investeeringud, mida saab kergesti muuta teadaoleva suurusega rahasummaks xx xxxxx väärtuse muutumise risk on väike.

2n. Tingimuslikud xxxxx xx kohustused

Tingimuslikku kohustust ei kajastata konsolideeritud finantsseisundi aruandes. Tingimuslik kohustus avalikustatakse, välja arvatud juhul, kui majanduslikku kasu sisaldavate ressursside vähenemise võimalus on äärmiselt vähetõenäoline.

Tingimuslikku xxxx xx kajastata konsolideeritud finantsseisundi aruandes. Tingimuslik vara avalikustatakse, kui majandusliku kasu saamine on tõenäoline.

2o. Aruandekuupäevajärgsed sündmused

Pärast aruandekuupäeva toimunud sündmused, mis annavad täiendavat informatsiooni Kontserni finantsseisundi kohta aruandekuupäeval (korrigeerivad sündmused), võetakse konsolideeritud raamatupidamise aruande koostamisel arvesse, korrigeerides aruandes kajastatud summasid.

Olulised aruandekuupäevajärgsed mittekorrigeerivad sündmused avalikustatakse konsolideeritud raamatupidamise aruande lisades.

2p. Renditulu

Kasutusrendilepingute alusel saadavat renditulu, mis koosneb klientidelt saadavatest rendisummadest, kajastatakse rendiperioodi jooksul tuluna lineaarselt. Renditulust arvatakse maha võimalikud müügimaksud. Rentnikele rendilepingute sõlmimiseks või pikendamiseks antud stiimuleid kajastatakse rendiperioodi jooksul renditulu lahutamatu osana.

Teenustasutulud kajastatakse kasumiaruandes brutosummas, kui Kontsern ei tegutse kolmanda isiku nimel (käsundisaajana/esindajana) ja xx xxxx arvete esitamise eest vahendustasu. Muudel juhtudel kajastatakse arvete edasiesitamisest saadava tuluna teenitud vahendustasud.

2q. Kulud

Kulusid kajastatakse tekkepõhiselt. Kontsern kajastab kulud konsolideeritud kasumiaruandes, välja arvatud kinnisvarainvesteeringute soetamisel tekkivad kulud, mis lisatakse kinnisvarainvesteeringute soetusmaksumusele, ja laenukasutuse kulutused, mis kapitaliseeritakse.

Tegevuskulud sisaldavad majandusaasta jooksul renditulu teenimisega seoses tekkinud kulusid, sh kinnisvarainvesteeringute tegevus- ning remondi- ja hoolduskulude katmise kulusid.

2r. Halduskulud

Halduskulud sisaldavad majandusaasta jooksul kinnisvarainvesteeringute ja Kontserni juhtimisega seoses tekkinud kulusid.

2s. Tasumisele kuuluv tulumaks Kontserni tütarettevõtete maksustamine

Kontserni konsolideeritavaid tütarettevõtteid maksustatakse riikides, kus nad tegutsevad. Tasumisele kuuluv tulumaks arvestatakse tütarettevõtete maksustatavale kasumile kohalduvate maksumäärade alusel.

Fondi maksustamine

Kasu vara võõrandamisest

Lepingulise investeerimisfondi kasu vara võõrandamisest maksustatakse tulumaksuga, kui:

1) müüdud kinnisasi asub Eestis või

2) võõrandatud asja- või nõudeõigus oli seotud Eestis asuva kinnisasja või ehitise kui vallasasjaga või

3) võõrandati või tagastati osalus äriühingus, lepingulises investeerimisfondis või xxxx varakogumis, mille varast võõrandamise või tagastamise ajal või mõnel perioodil sellele eelnenud kahe aasta jooksul moodustasid otse või kaudselt üle 50% Eestis asuvad kinnisasjad või ehitised kui vallasasjad xx xxxxxx võõrandajal oli nimetatud tehingu tegemise ajal vähemalt 10% osalus.

4) kasu saadi punktis 3 nimetatud tingimustel samas punktis nimetatud äriühingu, lepingulise investeerimisfondi või muu varakogumi likvideerimisel.

Tulumaksuga ei maksustata punktis 3 nimetatud osaluse tagastamisel või punktis 4 nimetatud likvideerimise korral saadud kasu osa, mille aluseks xxxx xxxx on tulumaksuga maksustatud tulumaksuseaduse sätete kohaselt või osaluse tagasi ostnud või likvideerimisjaotist maksnud äriühingu tasemel.

2t. Edasilükkunud tulumaks

Fondi tütarettevõtete edasilükkunud tulumaks

Edasilükkunud tulumaksu arvestatakse kohustuse meetodil kõigilt aruandekuupäeval esinevatelt ajutistelt erinevustelt. Ajutine erinevus on xxxxxx või kohustuse raamatupidamisväärtuse ja maksustamisbaasi xxxx.

Edasilükkunud tulumaksukohustus kajastatakse kõigi maksustatavate ajutiste erinevuste kohta, välja arvatud juhul kui:

i) edasilükkunud tulumaksukohustus tekib vara või kohustuse esmasel kajastamisel tehingu puhul, mis ei ole äriühendus ega mõjuta tehingu toimumise ajal arvestuslikku kasumit ega ka maksustavat kasumit (maksukahjumit); xx

xx) maksustavad ajutised erinevused on seotud investeeringutega tütarettevõtetesse, sidusettevõtetesse ja osalustega ühistes ettevõtmistes, mille puhul on võimalik ajutise erinevuse tühistumise ajastamist kontrollida ja on tõenäoline, et ajutist erinevust ei tühistata lähemas tulevikus.

Edasilükkunud tulumaksuvara kajastatakse kõikide mahaarvatavate ajutiste erinevuste, edasikantud kasutamata maksukahjumite ja edasikantud kasutamata maksukrediitide puhul ulatuses, mis vastab tulevikus tõenäoliselt teenitavale maksustatavale kasumile, mille suhtes saab mahaarvatavat ajutist erinevust, edasikantud kasutamata maksukahjumit ja edasikantud kasutamata maksukrediiti kasutada, välja arvatud juhul kui:

i) ajutisest erinevusest tulenev edasilükkunud tulumaksuvara tekib vara või kohustuse esmasest kajastamisest tehingus, mis ei ole äriühendus ja ei mõjuta tehingu toimumise ajal arvestuslikku kasumit ega ka maksustatavat kasumit (maksukahjumit); xx

xx) mahaarvatavad ajutised erinevused on seotud investeeringutega tütarettevõtetesse, sidusettevõtetesse ja osalemistega ühistes ettevõtmistes – nende puhul kajastatakse edasilükkunud tulumaksuvara üksnes ulatuses, mille osas on tõenäoline, et kõnealune ajutine erinevus lähitulevikus tühistub ja tulevikus tekib maksustatav kasum, mille arvelt saab ajutist erinevust kasutada.

Edasilükkunud tulumaksuvarade raamatupidamisväärtus vaadatakse igal aruandekuupäeval üle. Edasilükkunud tulumaksuvara raamatupidamisväärtust vähendatakse ulatuses, mille puhul ei ole enam tõenäoline, et tekib piisavalt maksustatavat kasumit, mis võimaldab kogu edasilükkunud tulumaksuvarast või selle osast saadavat kasu kasutada. Finantsseisundi aruandes kajastamata edasilükkunud tulumaksuvarad hinnatakse igal aruandekuupäeval ümber. Eelnevalt kajastamata edasilükkunud tulumaksuvara kajastatakse finantsseisundi aruandes ulatuses, mille osas on tõenäoline, et tulevane maksustatav kasum võimaldab edasilükkunud tulumaksuvara kasutada.

Edasilükkunud tulumaksuvaraside ja -kohustuste mõõtmiseks kasutatakse maksumäärasid, mida eeldatavasti rakendatakse vara realiseerimise või kohustuse arveldamise perioodil, lähtudes aruandekuupäeval kehtinud või olulises osas kehtima hakanud maksumääradest (ja maksustamist reguleerivatest seadustest).

Edasilükkunud tulumaksuvarad ja –kohustused saldeeritakse ainult juhul, kui on juriidilist jõudu omav õigus saldeerida tasumisele kuuluvaid tulumaksu varasid ja kohustusi ning edasilükkunud tulumaksuvarad ja - kohustused on seotud sama majandusüksuse tulumaksuga, mida haldab sama maksuhaldusasutus.

Edasilükkunud tulumaks, mis on seotud otse omakapitalis kajastatavate tehingute ja sündmustega, kajastatakse omakapitalis, mitte kasumis või kahjumis. Edasilükkunud tulumaks kajastatakse vastavalt selle aluseks oleva tehingu olemusest kas kasumis või kahjumis või otse omakapitalis.

Eesti seaduste kohaselt ettevõtte aruandeaasta kasumit ei maksustata. Tulumaksu makstakse dividendidelt, kingitustelt, annetustelt, vastuvõtukuludelt, ettevõtlusega mitteseotud väljamaksetelt ning siirdehinna korrigeerimistelt.

Maksustamissüsteemi eripära tõttu ei teki ajutisi erinevusi xxxxxx xx kohustuste maksustamisbaaside ning raamatupidamisväärtuste vahel ning seetõttu ei teki ka edasilükkunud tulumaksuvarasid ja -kohustusi.

Dividendidelt makstav ettevõtte tulumaks kajastatakse tulumaksukuluna ning -kohustusena dividendide väljakuulutamise hetkel, sõltumata perioodist, mille eest dividendid välja kuulutatakse või millal dividendid tegelikult välja makstakse. Tulumaksu tasumise kohustus tekib dividendide väljamaksmisele järgneva kuu 10. kuupäeval.

2u. Õiglase väärtuse mõõtmine

Kontsern kajastab teatud finantsinstrumente, nagu näiteks tuletisinstrumente ja mittefinantsvarasid, nagu näiteks kinnisvarainvesteeringuid, õiglases väärtuses, mida mõõdetakse iga aruandeperioodi xxxxx. Lisaks avalikustatakse Kontserni raamatupidamise aruandes korrigeeritud soetusmaksumuses kajastatavate finantsinstrumentide õiglane väärtus.

Õiglane väärtus on hind, mida saadaks vara müügil või makstaks kohustuse üleandmisel mõõtmiskuupäeval turuosaliste vahelises tavapärases tehingus. Õiglase väärtuse mõõtmisel eeldatakse, et vara müügi või kohustuse üleandmise tehing toimub kas:

• vara või kohustuse põhiturul; või

• kui põhiturg puudub, siis vara või kohustuse jaoks soodsaimal turul.

Kontsernil peab olema mõõtmiskuupäeval juurdepääs põhi- või soodsaimale turule.

Vara või kohustuse õiglase väärtuse mõõtmisel kasutatakse eeldusi, mida turuosalised kasutaksid vara või kohustuse hinna määramisel, eeldades, et turuosalised tegutsevad oma parimates majanduslikes huvides.

Mittefinantsvara õiglase väärtuse mõõtmisel võetakse arvesse turuosalise võimet luua majanduslikke hüvesid, kasutades xxxx xxxxxxx viisil või müües selle turuosalisele, kes kasutaks xxxx xxxxxxx viisil.

Kontsern rakendab hindamistehnikaid, mis on konkreetses olukorras sobilikud xx xxxxx jaoks on olemas piisavalt õiglase väärtuse mõõtmiseks vajalikke andmeid, kasutades maksimaalselt asjakohaseid jälgitavaid sisendeid ja minimaalselt mittejälgitavaid sisendeid, mis on kogu mõõtmise seisukohast olulised:

• 1. tase — xxxxxx või kohustuste (korrigeerimata) noteeritud hinnad aktiivsetel turgudel;

• 2. tase — hindamistehnikad, mille madalaima taseme sisend, mis on kogu mõõtmise seisukohast oluline, on kas otseselt või kaudselt jälgitav;

• 3. tase — hindamistehnikad, mille madalaima taseme sisend, mis on kogu mõõtmise seisukohast oluline, on mittejälgitav.

Xxxxxx xx kohustuste korduva õiglase väärtuse mõõtmise korral teeb Kontsern kindlaks, kas õiglase väärtuse liigitus mingile hierarhia tasemele võib olla muutunud, viies iga aruandeperioodi lõpul läbi xxxxxx xx kohustuste liigituse uue hindamise (lähtudes madalaima taseme sisendist, mis on kogu mõõtmise seisukohast oluline).

2v. Äriühendused

Äriühendusi kajastatakse omandamismeetodil, välja arvatud juhul kui äriühendus toimub ühise kontrolli all olevate majandusüksuste vahel.

Omandamismeetodi rakendamine

Omandamismeetodit rakendatakse selliste uute tütarettevõtete omandamisel, mis vastavad äriks liigitamise tingimustele. Omandamismeetodi rakendamisel mõõdetakse omandatud ettevõtete eristatavaid varasid ja kohustusi nende kajastamisel omandamise kuupäeva õiglastes väärtustes. Omandatud ettevõtte soetusmaksumus koosneb üleantud tasu (raha või omaaktsiate) õiglasest väärtusest. Juhul kui makstava tasu lõplik suurus sõltub ühest või mitmest tulevikusündmusest, siis võetakse neid soetusmaksumuse kajastamisel arvesse xxxx siis, kui viidatud sündmus või sündmused on tõenäolised ja nende maksumust saab usaldusväärselt mõõta. Hilisemaid muutusi varaks või kohustuseks liigitatud tingimusliku tasu õiglases väärtuses kajastatakse vastavalt finantsaruandluse standardi IAS 39 nõuetele kas kasumis või kahjumis või muu koondkasumi muutusena. Kui tingimuslik tasu liigitatakse omakapitaliks, siis xxxx xx mõõdeta ümber enne, kui toimub selle lõplik tasumine.

Kui omandamistehing ei liigitu äriühenduseks, arvestatakse xxxx xxx eraldiseisvate xxxxxx xx kohustuste soetamist. Sel juhul jaotatakse omandamisel makstud tasu omandatud eraldiseisvate xxxxxx xx kohustuste vahel vastavalt nende eest makstud hinnale.

Omandatud xxxxx kajastatakse konsolideeritud finantsseisundi aruandes, kui on tõenäoline, et Kontsern saab tõenäoliselt varast tulevast majanduslikku kasu xx xxxxxx väärtust saab usaldusväärselt mõõta.

Omandatud kohustused kajastatakse konsolideeritud finantsseisundi aruandes, kui on tõenäoline, et kohustuse täitmiseks tuleb loovutada ressursse ja kohustuse õiglast väärtust saab usaldusväärselt mõõta.

Esmasel kajastamisel mõõdetakse omandatud varasid ja kohustusi soetusmaksumuses. Pärast esmast kajastamist mõõdetakse omandatud varasid ja kohustusi, nagu eespool kirjeldatud.

Äriühendused ühise kontrolli all olevate majandusüksuste vahel

Äriühendus toimub ühise kontrolli all olevate majandusüksuste vahel, juhul kui:

• kui lõplik kontroll ühinevate majandusüksuste üle kuulub samale isikule (või isikutele) nii enne kui xx xxxxxx äriühendust ja

• see ühine kontroll ei ole ajutine.

Kui äriühendus liigitub ühise kontrolli all olevate majandusüksuste vaheliseks äriühenduseks, siis arvestatakse seda ühinemiseelsete väärtuste alusel. Selle meetodi puhul võetakse omandatud xxxxx xx kohustused arvele nende ühinemiseelses õiglases väärtuses ja firmaväärtust ei kajastata. Konsolideeritud raamatupidamise aruandes kajastatakse mõlema majandusüksuse kogu aasta tulemused ka siis, kui äriühendus toimus majandusaasta keskel. Varasemate aastate võrdlusandmed peegeldavad samuti mõlema majandusüksuse liidetud tulemusi.

3. Olulised raamatupidamishinnangud ja otsused

Kontserni konsolideeritud raamatupidamise aruande koostamisel peab juhtkond tegema otsuseid, andma hinnanguid ja rakendama eeldusi, mis mõjutavad aruandes aruandekuupäeva seisuga kajastatud tulusid, kulusid, varasid ja kohustusi ning avalikustatud tingimuslikke kohustusi. Hinnangute ja eelduste olemusliku ebakindluse tõttu võivad tegelikud tulemused hinnangutest erinevaks kujuneda ja seetõttu võivad nendega seotud xxxxxx xx kohustuste raamatupidamisväärtused tulevikus märkimisväärset korrigeerimist vajada.

Otsused

Juhtkond loeb teenustasutulude kajastamisel järgmisi asjaolusid tunnuseks, et Kontserni ettevõte on rentnikega sõlmitud lepingute täitmisel käsundiandja:

• ettevõte on peamine vastutaja lepingu täitmise eest ja tal on õigus kommunaal- ja muude teenuste lepinguid xxxx xxxx lõpetada, peatada või muuta, sõlmida lepinguid teiste teenusepakkujatega või vahetada osutatava teenuse liiki;

• ettevõte on avatud krediidiriskile, mis tuleneb nõudest, mis ettevõttel on rentniku vastu mingi kolmanda isiku kaupade või teenuste tarne eest; kui rentnik jätab kohustuse täitmata, on ettevõte kohustatud tarnijale tasuma sõltumata sellest, kas tal õnnestub kulu rentnikult sisse nõuda.

Rentnikel on õigus Kontserni ettevõtte eelneval kirjalikul nõusolekul kommunaalteenuste pakkujatega ka otse lepinguid sõlmida. Taolistel juhtudel on Kontserni ettevõte käsundisaaja.

Kui Kontsern tegutseb käsundiandjana, siis kajastatakse teenustasutulud konsolideeritud kasumi- ja muu koondkasumi aruandes brutosummas. Kui Kontsern tegutseb käsundisaajana, siis kajastatakse xxxxx xx kulud konsolideeritud kasumi- ja muu koondkasumi aruandes saldeeritult ning tulu arvete edasiesitamisest kajastatakse teenitud vahendustasu summas.

Äriühendused

Kontsern on omandanud osalusi tütarettevõtetes, mille põhitegevuseks on kinnisvarainvesteeringute omamine. Kui tütarettevõtte omandamine ei kujuta endast „lahutamatut kogumit tegevustest ja varadest“, nagu on sätestatud finantsaruandluse standardis IFRS 3, siis kajastatakse tütarettevõtte omandamist xxx xxxx omandamist, mille puhul soetusmaksumus jagatakse omandatud varadele ja kohustuste vahel nende suhteliste õiglaste väärtuste alusel ning soetusmaksumuse jaotamisel firmaväärtust ning edasilükkunud tulumaksuvarasid ega -kohustusi ei kajastata. Kontsern kajastab omandamist äriühendusena siis, kui lisaks kinnisvarainvesteeringule soetatakse ka varast lahutamatu kogum tegevusi.

Äriühendusena kajastamise kriteeriumiteks on järgmised tunnused:

• xxxxxx koosseisu kuulub mitu maa ja hoonete objekti;

• rentnikele pakutakse lisateenuseid (nt hooldus-, puhastus-, valve-, raamatupidamisteenuseid jne);

• tegevusprotsesside (sh kõigi asjakohaste haldustegevuste, nagu näiteks arvete esitamise, maksete vastuvõtmise, ettevõtte omanikele juhtimisinformatsiooni andmise ja rentnike andmete töötlemise) jaoks on olemas töötajad;

• omandatud kinnisvarainvesteeringute haldamise protsess on keerukas.

Kasutusrendi lepingud – Kontsern kui rendileandja

Kasutusrendiks liigitatakse rendilepingud, mille alusel kõik olulised vara omandiõigusega seotud riskid ja hüved jäävad rendileandjale. Kontsern on hinnanud lepingute ja kokkulepete tingimusi ja jõudnud otsusele, et kõik kinnisvarainvesteeringute omandiõigusega seotud riskid ja hüved jäävad Kontsernile, mistõttu kinnisvarainvesteeringutega seotud rendilepingud on liigitatud kasutusrendi lepinguteks. Üks Fondi varadest – Coca-Cola Plaza – on renditud välja ühele rentnikule, kellel on müügi-tagasirendi tehinguga omandatud pikaajaline rendileping. Lepingu tingimuste kohaselt on leping liigitatud kasutusrendiks, kuna:

• kõik olulised kinnisvarainvesteeringu omandiõigusega seotud riskid ja hüved jäävad Kontsernile;

• Kontsern jääb rendiperioodi xxxxx xxxx omanikuks;

• ei ole sõlmitud kokkulepet, mille kohaselt rentnikul oleks võimalus osta kinnisvarainvesteering soodushinnaga või hinnaga, mis on tunduvalt xxxxxxx xxx kinnisvarainvesteeringu õiglane väärtus;

• algselt kokku lepitud rendiperioodi pikkus on 10 aastat ja see lõpeb 18. märtsil 2023, seega xx xxxxx rendiperiood suuremat osa kinnisvarainvesteeringu majanduslikust elueast;

• rentnikuga ei ole sõlmitud kokkulepet, mis võimaldaks rentnikul jätkata kinnisvarainvesteeringu rentimist teise perioodi jooksul hinnaga, mis on tunduvalt xxxxxxx xxx turuhind;

• rendi jõustumise kuupäeval ei olnud rendimaksete miinimumsumma nüüdisväärtus sama suur kui renditava vara õiglane väärtus.

Hinnangud ja eeldused

Edasilükkunud tulumaks

Kontsernile kohalduvad erinevate jurisdiktsioonide tulu- ja kapitalimaksud. Tasumisele kuuluvate ja edasilükkunud maksude arvestamine nõuab olulisi hinnangutel põhinevaid otsuseid. On palju tehinguid ja arvutusi, mille lõplikud maksusummad ja nende summade arveldamise aeg on tavapärase äritegevuse käigus ebakindlad. Näiteks sõltub kinnisvarainvesteeringutest tulenevatele ajutistele erinevustele rakenduv tegelik maksumäär kinnisvarainvesteeringu müügi viisist ja ajast. Kontsern kajastab eeldatavate maksuvaidluste katteks kohustusi, mis põhinevad hinnangutel selle kohta, kas on vaja tasuda täiendavaid makse. Kui tegelikud tulemused erinevad algselt kajastatud summadest, siis mõjutavad need erinevused puhaskasumit ja edasilükkunud tulumaksu perioodides, kus erinevus ilmnes.

Kinnisvarainvesteeringute õiglane väärtus

Kontsern kajastab oma kinnisvarainvesteeringuid õiglases väärtuses ja õiglase väärtuse muutusi kasumis või kahjumis. Kontsern xxxxxx õiglase väärtuse hindamised sõltumatutelt ekspertidelt. Teave hindamismeetodite ja rakendatud eelduste kohta on avalikustatud lisas 12.

4. Finantsriski juhtimine

Fondi riskijuhtimise eest vastutab Fondivalitseja Northern Horizon Capital AS. Fondijuhi ülesannete hulka kuulub Fondi tururiskide tuvastamine, tururiskide piirmäärade kohta ettepanekute tegemine, piirmääradest kinnipidamise jälgimine ja tururiskide üldise riskianalüüsi koostamine. Fondijuht jälgib, et Fondil oleksid kõik vajalikud, parimale rahvusvahelisel praktikale vastavad riskijuhtimise eeskirjad ja vajaduse korral algatab nende muutmise ja täiendamise. Fondijuhi aruandeperioodi lõpul antud hinnangu kohaselt on Fondi tegevus valitud riskijuhtimise raamistikuga kooskõlas.

4a. Krediidirisk

Kontsern on kehtestanud protseduurid, mis tagavad, et rendilepinguid sõlmitakse klientidega, kellel on nõutele xxxxxx krediidiajalugu, ja et vastuvõetava krediidiriski limiite ei ületata. Rentnikutega seotud krediidiriski vähendatakse muuhulgas sellega, et nõutakse rentnikelt tagatisraha ja sõlmitakse rendigarantii lepinguid.

Likviidsete vahendite paigutamise ja finantsinstrumentide kauplemisega seotud krediidiriske (vastaspoole krediidiriske) minimeeritakse sellega, et sõlmitakse lepinguid xxxx selliste kohalike ja rahvusvaheliste xxxxxxx xx muude finantseerimisasutustega, kellel on kõrge krediidireiting.

Maksimaalne krediidirisk on võrdne kõigi finantsseisundi aruandes kajastatud finantsvarade (sealhulgas tuletisinstrumentide) raamatupidamisväärtuste summaga.

Kontsernisiseselt ei esine märkimisväärset krediidiriski kontsentratsiooni. Seisuga 31. detsember 2017 oli krediidiriski positsioon järgmine:

Tuhandetes eurodes	2017	2016
Raha ja raha ekvivalendid	24 557	9 883
Nõuded ostjate vastu ja muud nõuded	1 568	1 269
Tuletisinstrumendid	89	-
Krediidirisk kokku	26 214	11 152

2017. aastal liigitas Kontsern ebatõenäoliselt laekuvaks nõudeid summas 45 tuhat eurot.

Fondi eesmärgiks on investeeringute portfelli mitmekesistada; seejuures eelistab Fond xxxxxx krediidiriskiga partnereid. Suurte soetuste ja projektide rahastamise krediidiriskide minimeerimiseks jagatakse xxxxx xxxxxxx xx kindlustusandjatega. Selleks et maandada krediidiriske, mis tulenevad likviidsete vahendite paigutamisest ja finantsinstrumentidega kauplemisest (vastaspoole krediidiriskid), sõlmib Fond lepinguid xxxx kõige mainekamate kohalike ja rahvusvaheliste xxxxxxx xx muude finantseerimisasutustega.

4b. Intressimäära risk

Kontserni intressimäära risk tuleneb intressikandvatest laenukohustustest. Intressimäärade kõikumine mõjutab intressikulu (xxxx 16b). Kontsern kasutab intressimääradega seotud rahavoo riski maandamiseks intressimäära vahetuslepinguid ja intressi ülemmäära (CAP) lepinguid.

Pärast intressimäära vahetuslepingute mõju arvestamist oli seisuga 31. detsember 2017 60% Kontserni laenudest fikseeritud intressimääraga (2016: 63%). Vt avatust krediidiriskile lisast 4a.

Järgnev tabel näitab Kontserni maksueelse kasumi ja omakapitali tundlikkust intressimäärade piisavalt tõenäolise muutumise suhtes (intressimäära vahetuslepingute väärtusele avalduva mõju kaudu) eeldusel, et kõik teised muutujad jäävad konstantseks:

	2017		2016
Mõju maksu- eelsele kasumile		Mõju omakapitalile	Mõju maksu- eelsele kasumile	Mõju omakapitalile
Suurenemine +50 baaspunkti	-89	837	-122	704
Vähenemine -50 baaspunkti	89	-837	122	-704

Kontsern kasutab ujuva intressimääraga pikaajaliste laenude intressimäära fikseerimiseks intressimäära vahetuslepinguid. Nende abil muudetakse ujuva intressimääraga kohustused fikseeritud intressimääraga kohustusteks. Fikseeritud intressimäärade saavutamiseks võtab Fond kas fikseeritud intressimääraga laene või kasutab ujuva ja fikseeritud intressimäära vahetamiseks tuletisinstrumente.

Kuna Fond soovib saada rahastust parimatel võimalikel tingimustel ja praeguses turusituatsioonis on fikseeritud intressimääraga laenud sageli kallimad, kasutab Fond intressimäära riski maandamiseks tuletisinstrumente, nagu näiteks intressimäära vahetuslepinguid, forward’xxx xx optsioone.

Kontsern soetab intressimäära vahetuslepinguid ainult rahavooriski maandamiseks, mitte kauplemiseks.

4c. Likviidsusrisk

Fondi eesmärk on tagada pangalaenude abil tasakaal rahastamise järjepidevuse ja paindlikkuse vahel.

Allpool esitatud tabel annab ülevaate Kontserni finantskohustuste täitmiseks tehtavate maksete lepingulistest tähtaegadest seisuga 31. detsember 2017. Xxxxxxx on esitatud diskonteerimata brutosummad, mis sisaldavad ka lepingulisi intressimakseid.

Tuhandetes eurodes	Vähem kui 3 kuud	3 kuud - 1 aasta	1-2 aastat	2-5 aastat	Rohkem kui 5 aastat	Kokku	Raamatu- pidamis- väärtus
Seisuga 31.12.2017
Intressikandvad laenukohustused	835	2 603	9 658	81 784	12 241	107 121	98 087
Tuletisinstrumendid	15	-	-	84	4	103	103
Võlad tarnijatele ja muud                                       võlad	4 202	-	-	-	-	4 202	4 202
Lühiajalised ja pikaajalised                       finantskohustused          kokku	5 052	2 603	9 658	81 868	12 245	111 426	102 392

4d. Valuutarisk

Fondi peamine valuuta on euro. Fondil ei ole Balti riikides valuutariski, sest Leedu ühines 1. jaanuaril 2015. aastal euroalaga. 2017. ja 2016. aastal ei olnud Kontsernil olulisi varasid ega kohustusi mitte üheski teises valuutas xxxxx euro ja Kontsern ei olnud kohustatud tegema pärast seda kuupäeva mingeid olulisi tehinguid mitte üheski teises valuutas xxxxx euro. Eesti xx Xxxx võtsid euro kasutusele vastavalt 2011. ja 2014. aastal.

5. Kapitalijuhtimine

Kontserni eesmärk on xxxxx tugevat kapitalibaasi xx xxxxx ajal teenida osakuomanikele pikaajaliselt head tulu. Selle saavutamiseks parandatakse pidevalt kapitalistruktuuri.

Kontserni kapital koosneb laenukohustustest (üksikasjad on esitatud lisas 17) ja omakapitalist. Kapitalistruktuuri, sh kapitalikulu ja iga kapitaliliigiga seotud xxxxx vaadatakse regulaarselt üle.

Juhtkond jälgib kapitali laenu tagatuse suhtarvu abil. Selle arvutamiseks jagatakse laenukohustused kinnisvara väärtusega. Kontserni eesmärk on, et laenukohustuste ja kinnisvara väärtuse suhe oleks 50%. Seisuga

31. detsember 2017 täitis Kontsern kõiki väliselt kehtestatud kapitalinõudeid.

Tuhandetes eurodes	2017	2016
Intressikandvad laenukohustused	98 087	69 172
Kinnisvarainvesteeringud	189 317	141 740
Laenukohustuste ja kinnisvarainvesteeringute suhe (laenu tagatus)	51,8%	48,8%

6. Tegevussegmendid

Kontserni avalikustatavad segmendid on järgmised:

• Kaubandus - kaubanduspindade segmenti kuuluvad Europa ostukeskuse (Leedu), Domus Pro ostukeskuse (Leedu), SKY supermarketi (Läti) xx Xxxxxx ostukeskuse (Eesti) kinnisvarainvesteeringud.

• Büroo - büroopindade segmenti kuuluvad Lincona bürookompleksi (Eesti), G4S-i peahoone (Eesti), Upmalas Biroji büroohoone (Läti), Duetto I büroohoone (Leedu), Domus Pro III järgu (Leedu) ja Vainodes I (Läti) kinnisvarainvesteeringud.

• Vaba aeg – vaba aja pindade segmenti kuulub Coca-Cola Plaza (Eesti) kinnisvarainvesteering. Juhtimise eesmärgil on Kontserni äritegevus kinnisvarainvesteeringute liikide alusel kolmeks segmendiks jaotatud. Juhtkond jälgib ärisegmentide tulemusi eraldi, et xxxxx vastu otsuseid segmentidele eraldatavate vahendite xxxxx xx hinnata nende tegevuse tulemusi. Segmentide tulemusi hinnatakse puhta renditulu ja puhaskasumi/-kahjumi alusel.

Informatsioon kõigi tegevussegmentide kohta on esitatud allpool. Segmentide tulemusi hinnatakse nende puhta renditulu alusel, kuna juhtkonna hinnangul on see informatsioon kõige asjakohasem, et segmentide tulemusi hinnata xx xxxx teiste sama valdkonna majandusüksustega võrrelda.

Tegevussegmendid – 31. detsember 2017

Tuhandetes eurodes	Kaubandus	Büroo	Vaba aeg	Segmendid kokku
01.01.2017 – 31.12.2017:
Välistelt klientidelt teenitud tulu1	8 269	6 266	996	15 531
Xxxxxxxx puhas renditulu	4 861	4 923	984	10 768
Kasum õiglase väärtuse muutusest	370	3 066	240	3 676
Intressikulu2	-660	-631	-134	-1 425
Tulumaksukulu	-528	-231	-	-759
Segmendi puhaskasum	4 246	6 493	1 041	11 780
Seisuga 31.12.2017:
Segmendi xxxxx	78 929	105 838	13 284	198 051
Xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx	73 958	102 119	13 240	189 317
Segmendi kohustused	46 502	54 811	6 000	000 000

1. Välistelt klientidelt teenitud tulu sisaldab renditulu ja teenustasutulu. Segmentidel ei ole segmentidevahelist müügitulu.

2. Intressikulu sisaldab ainult välist intressikulu.

Tegevussegmendid – 31. detsember 2016

Tuhandetes eurodes	Kaubandus	Büroo	Vaba aeg	Segmendid kokku
01.01.2016 – 31.12.2016:
Välistelt klientidelt teenitud tulu1	6 678	2 806	984	10 468
Xxxxxxxx puhas renditulu	3 920	2 261	972	7 153
Kasum õiglase väärtuse muutusest	897	1 490	350	2 737
Intressikulu2	-703	-297	-163	-1 163
Tulumaksukulu	-722	-76	-	-798
Segmendi puhaskasum	3 353	3 257	1 138	7 748
Seisuga 31.12.2016:
Segmendi xxxxx	77 010	57 291	13 232	147 533
Kinnisvarainvesteeringud	72 710	56 030	13 000	141 740
Lõpetamata kinnisvarainvesteeringud	-	1 580	-	1 580
Segmendi kohustused	41 732	28 781	7 075	77 588

1. Välistelt klientidelt teenitud tulu sisaldab renditulu ja teenustasutulu. Segmentidel ei ole segmentidevahelist müügitulu.

2. Intressikulu on võrreldavuse tagamiseks korrigeeritud. Enne korrigeerimist sisaldas intressikulu Kontsernisisest intressikulu.

Segmentide puhas renditulu*

01.01.2017-31.12.2017

01.01.2016-31.12.2016

Vaba aeg

9%

Büroo

46%

Vaba aeg

13%

Kaubandus

55%

Büroo

32%

Kaubandus 45%

Segmentide puhaskasum*

01.01.2017-31.12.2017

01.01.2016-31.12.2016

Vaba aeg

9%

Kaubandus

36%

Büroo

55%

Vaba aeg

15%

Kaubandus

43%

Büroo

42%

Kinnisvarainvesteeringud*

Vaba aeg 7%

31.12.2017

Kaubandus 39%

Vaba aeg 9%

31.12.2016

Kaubandus 51%

Büroo 40%

Büroo 54%

*Esitatud protsendina kõigi avalikustavate segmentide kogunäitajast

Tegevussegmentide näitajate IFRS-kohane võrdlus konsolideeritud aruandes esitatud näitajatega

Tegevussegmendid – 31. detsember 2017

Tuhandetes eurodes	Avalikustatavad segmendid kokku	Korrigeerimine	Konsolideeritud
01.01.2017 – 31.12.2017:
Puhaskasum	11 780	-2 3362	9 444
Seisuga 31.12.2017:
Segmentide xxxxx	198 000	00 0000	215 785
Segmentide kohustused	108 153	6564	108 809

1. 31. detsembril 2017 lõppenud 12 kuu segmentide puhaskasum ei sisalda osakute börsil noteerimisega seotud kulusid (637 tuhat eurot), fondivalitsemise tasu kulu (1 153 tuhat eurot), depootasu kulu (31 tuhat eurot) xx xxxx Fondi halduskulusid (515 tuhat eurot).

2. Segmentide xxxxx ei sisalda raha, mida hoitakse Fondi tasandil (17 707 tuhat eurot) xx xxxx Fondi tasandi nõudeid (27 tuhat eurot).

3. Segmentide kohustused ei sisalda fondivalitsemise tasu kohustust (310 tuhat eurot), Vainodes I ostuhinna viimast makset (196 tuhat eurot) xx xxxx Fondi tasandi lühiajalisi kohustusi (150 tuhat eurot).

Tegevussegmendid – 31. detsember 2016

Tuhandetes eurodes	Avalikustatavad segmendid kokku	Korrigeerimine	Konsolideeritud
01.01.2016 – 31.12.2016:
Puhaskasum	7 748	-1 9882	5 760
Seisuga 31.12.2016:
Segmentide xxxxx	147 533	7 4053	154 938
Segmentide kohustused	77 588	5414	78 129

1. Segmentide puhaskasum ei sisalda osakute avaliku pakkumisega seotud kulusid (938 tuhat eurot), fondivalitsemise tasu kulu (724 tuhat eurot), tulemustasu kulu (81 tuhat eurot), depootasu kulu (20 tuhat eurot) xx xxxx Fondi halduskulusid (225 tuhat eurot).

2. Segmentide xxxxx ei sisalda raha, mida hoitakse Fondi tasandil (7 394 tuhat eurot) xx xxxx Fondi tasandi nõudeid (11 tuhat eurot).

3. Segmentide kohustused ei sisalda fondivalitsemise tasu kohustust (211 tuhat eurot) xx xxxx Fondi tasandi lühiajalisi kohustusi (330 tuhat eurot).

Geograafiline informatsioon

Segmentide puhas renditulu

Välistelt klientidelt teenitud tulu			Kinnisvarainvesteeringute väärtus
Tuhandetes eurodes	01.01.2017- 31.12.2017	01.01.2016- 31.12.2016	31.12.2017	31.12.2016
Leedu	7 113	5 791	80 240	55 080
Läti	2 992	1 486	51 587	28 960
Eesti	5 426	3 191	57 490	57 700
Kokku	15 531	10 468	189 317	141 740

Suurim rentnik

Aruandeperioodil ei olnud ühtegi rentnikku, kellelt teenitud renditulu oleks moodustanud 10% Kontserni kogu renditulust. Ühelt vaba aja segmendi rentnikult teenitud renditulu moodustas 2017. aastal 996 tuhat eurot (2016: 984 tuhat eurot).

7. Renditegevuse kulud

Tuhandetes eurodes	01.01.2017- 31.12.2017	01.01.2016- 31.12.2016
Kommunaalkulud	2 065	1 512
Remondi- ja hoolduskulud	999	806
Varahalduskulud	549	383
Kinnisvaramaksud	498	252
Müügi- ja turunduskulud	434	250
Varakindlustus	56	29
Nõuete allahindlus/allahindluse tühistamine	45	17
Muu	117	66
Renditegevuse kulud kokku	4 763	3 315

2017. aastal esitati rentnikele edasi 3 692 tuhat eurot (2016: 2 594 tuhat eurot) kogu renditegevuse kuludest (peamiselt kommunaal-, remondi- ja hoolduskulud).

8. Halduskulud

Tuhandetes eurodes	01.01.2017- 31.12.2017	01.01.2016- 31.12.2016
Valitsemistasu kulu	1 153	724
Osakute avaliku pakkumise kulud	637	938
Konsultatsioonikulud	297	139
Fondi turunduskulud	204	-
Õigusabikulud	115	156
Auditeerimiskulud	83	73
Nõukoguga seotud kulud	80	-
Depootasu kulu	31	20
Tulemustasu kulu	-	81
Muud halduskulud	174	59
Halduskulud kokku	2 774	2 190

Kuni 30. juunini 2016 oli Fondivalitsejal (xxxx 20) õigus saada aastast juhtimistasu, milleks oli 1,9% Fondi portfelli puhasväärtusest (NAV) aastas, mis arvutati teatud kuupäevadel (iga kalendrikuu viimasel pangapäeval). Alates 1. juulist 2016 on Fondivalitsejal õigus saada aastast juhtimistasu, mida arvutatakse kord kvartalis Fondi 3 kuu keskmise turukapitalisatsiooni alusel.

Kuni 30. juunini 2016 oli Fondivalitsejal õigus arvestada tulemustasu summas 20% sissemakstud kapitali keskmisest aastasest tootlusest, xxx Xxxxx sissemakstud kapitali keskmine aastane tootlus ületas 11% aastas.

Pärast Baltic Opportunity Fundi ja Baltic Horizon Fundi ühinemist, alates 1. juulist 2016 on Fondivalitsejal õigus arvestada tulemustasu Fondi äritegevusest tulenevate täpsustatud vabade vahendite alusel.

Kui aastase äritegevusest tulenevate täpsustatud vabade vahendite summa jagatuna Fondi sissemakstud kapitali summaga aasta kohta ületab 8% aasta kohta, on Fondivalitsejal õigus saada tulemustasu 20% xxxx xxxx ehk 8% ületavast osast. Selle valemi alusel arvestatakse tulemustasu alates 1. jaanuarist 2017. Tulemustasu kuulub esimest korda maksmisele Fondi tegevuse viiendal aastal (s.o 2020. aastal).

9. Finantskulud

Tuhandetes eurodes	01.01.2017- 31.12.2017	01.01.2016- 31.12.2016
Intressikulu pangalaenudelt	1 425	1 163
Intressimäära vahetuslepingu lõpetamiskulu*	57	-
Laenude refinantseerimiskulud	-	75
Laenude lepingutasu amortisatsioon	45	15
Kahjum valuutakursside muutustest	1	-
Finantskulud kokku	1 528	1 253

* Xxxx lõpetas 2017. aasta juunis intressimäära vahetuslepingu, makstes 57 tuhat eurot.

10. Kasum osaku kohta

Kasum osaku kohta leitakse Fondi osakuomanikele kuuluva kasumi ja kaalutud keskmise ringluses olevate osakute arvu alusel.

Fondi osakuomanikele kuuluv osa Fondi kasumist:

Tuhandetes eurodes	01.01.2017- 31.12.2017	01.01.2016- 31.12.2016
Fondi osakuomanikele kuuluv osa Fondi aruandeperioodi kasumist	9 444	5 760
Fondi osakuomanikele kuuluv osa Fondi aruandeperioodi kasumist	9 444	5 760

Kaalutud keskmine osakute arv:

	2017	2016
Emiteeritud osakud seisuga 1. jaanuar	57 264 743	250 167
BOF-i osakute Baltic Horizon Fundi osakute vastu vahetamise mõju	-	24 766 505
2016. aasta juunis emiteeritud osakute mõju1	-	21 035 981
2016. aasta novembris emiteeritud osakute mõju2	-	1 298 228
2017. aasta märtsis tühistatud omaosakute mõju3	-4 911	-
2017. aasta juunis emiteeritud osakute mõju4	3 922 050	-
2017. aasta novembris emiteeritud osakute mõju5	1 088 813	-
Kaalutud keskmine ringluses olevate osakute arv	62 270 694	47 350 881

1. 30. juunil 2016 ühines Baltic Horizon Fund Baltic Opportunity Fundiga. Baltic Opportunity Fundi osakuomanikud said iga osaku eest Baltic Opportunity Fundis 100 osakut Baltic Horizon Fundis (suhtega 1:100). Avaliku pakkumise käigus noteeriti NASDAQ Tallinna börsil 41 979 150 osakut. Seda võeti arvesse osakute kaalutud keskmise arvu korrigeerimisel.

2. 2016. aasta novembris emiteeris Fond täiendava avaliku pakkumise tulemusena 15 285 593 uut osakut.

3. 2017. aasta märtsis tühistas ja kustutas Fond kõik 5 900 Baltic Horizon Fundi osakut, mida ta xxx xxxxx hoidis.

4. 2017. aasta juunis emiteeris Fond täiendava avaliku pakkumise tulemusena 7 397 027 uut osakut.

5. 2017. aasta novembris emiteeris Fond täiendava avaliku pakkumise tulemusena 12 784 768 uut osakut.

Xxxx- xx lahustatud kasum osaku kohta

	01.01.2017- 31.12.2017	01.01.2016- 31.12.2016
Xxxx- xx lahustatud kasum osaku kohta*	0,15	0,12

* Kontsern ei ole väljastanud potentsiaalselt lahustavaid instrumente. Seetõttu on lahustatud kasum osaku kohta võrdne tavakasumiga osaku kohta.

11. Tulumaks

Kinnisvaratulu või kinnisvaralt teenitud kapitali juurdekasvu maksustatakse kinnisvara asukohariikides nende seaduste kohaselt. Fondi tütarettevõtted amortiseerivad oma kinnisvara soetusmaksumust vastavalt kohalduvatele maksuseadustele. Aruandeperioodi maksustatava tulu arvutamisel arvatakse amortisatsioonikulu (kulum) maksustatavast kasumist maha.

Peamised tulumaksukomponendid 31. detsembril 2017 ja 2016 lõppenud perioodil:

Tuhandetes eurodes	2017	2016
Konsolideeritud kasumi- ja muu koondkasumi aruanne
Tasumisele kuuluv tulumaks	-31	-135
Edasilükkunud tulumaks	-728	-663
Kasumis või kahjumis kajastatud tulumaksukulu	-759	-798
Konsolideeritud kasumi- ja muu koondkasumi aruanne
Omakapitalis kajastatud edasilükkunud tulumaks:
Tuletisinstrumentide õiglase väärtuse muutus	49	18
Xxxx koondkasumis kajastatud tulumaksukulu	49	18

Edasilükkunud tulumaks seisuga 31. detsember 2017 ja 2016 on seotud järgnevaga:

Konsolideeritud finantsseisundi aruanne			Kajastatud kasumis või kahjumis
Tuhandetes eurodes	0000	0000	0000	0000
Edasikantud maksukahjumid	1 580	3 236	-1 610	263
Tuletisinstrumentide õiglase väärtuse muutus	2	51	-	-
Edasilükkunud tulumaksu xxxxx	1 582	3 287
Kinnisvarainvesteeringud	-6 763	-7 652	890	-930
Muu maksukohustus	-25	-18	-8	4
Edasilükkunud tulumaksu kohustused	-6 788	-7 670
Edasilükkunud tulumaksu tulu / -kulu			-728	-663
Edasilükkunud maksukohustused, neto	-5 206	-4 383
Kajastatud finantsseisundi aruandes:
Edasilükkunud maksuvarad	-	-
Edasilükkunud maksukohustused	-5   206	-4 383
Edasilükkunud maksukohustused, neto	-5 206	-4 383

31. detsembril 2017 ja 2016 lõppenud aruandeaasta tegeliku maksumäära võrdlus:

Tuhandetes eurodes	2017		2016
Tulumaksueelne kasum		10 203		6 558
Kohalduv maksumäär	0,0%	-	0,0%	-
Välisriikide maksumäärade mõju	-10,2%	-1 037	-9,5%	-626
Mahaarvamisele mittekuuluvate kulude mõju	0,0%	-	0,0%	-
Kajastamata edasilükkunud tulumaksu muutus	2,7%	278	-2,6%	-172
Tulumaksukulu kokku	-7,4%	-759	-12,2%	-798

Seisuga 31. detsember 2017 oli Kontsernil 1 598 tuhande euro väärtuses maksukahjumeid, mida on võimalik kasutada määramata aja jooksul nende ettevõtete tulevaste maksukohustuste vähendamiseks, kus nimetatud kahjumid tekkisid.

28. juulil 2017 kiitis Läti parlament heaks maksureformi. Maksureform muutis oluliselt Läti maksupoliitikat. Uus, 1. jaanuaril 2018 kehtima hakanud maksumudel toob xxxxx järgmised olulised muudatused:

• Uus ettevõtte tulumaksu seadus kehtestab uue ettevõtte tulumaksu korra, mille kohaselt võib ettevõtte tulumaksu tasumise lükata edasi ajani, mil kasumit jaotatakse või kasutatakse selliste kulude katmiseks, mis ei xxxx xxxxx ettevõtte arengule.

• Uue ettevõtte tulumaksu määr tõsteti 15%-lt 20%-ni (jaotatud kasumi brutosummast) ja 25%-ni (jaotatud kasumi netosummast).

Maksumuudatuste tõttu kajastas Kontsern 2017. xxxxx xxxxx kasumi summas 137 tuhat eurot seoses Läti tütarettevõtete edasilükkunud tulumaksu tühistamisega.

Maksumäärad riikide lõikes:

	2017	2016
Leedu	15%	15%
Läti	15%	15%
Eesti*	0%	0%

*Jaotatavale kasumile kohaldub 20% tulumaksumäär.

12. Kinnisvarainvesteeringud

Kinnisvarainvesteeringute õiglase väärtuse kinnitab sõltumatute hindamistulemuste alusel Fondivalitseja juhatus. Sõltumatud hindamised teostatakse kooskõlas ülemaailmse kinnisvarahindajate organisatsiooni RICS hindamisstandardite ja -suunistega, mille on heaks kiitnud ka rahvusvaheline hindamisstandardite komitee IVSC ja Euroopa kinnisvarahindajate organisatsioon TEGoVA. Nende kohaselt on turuväärtus hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks hindamiskuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures mõlemad pooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja xxxx sunduseta. Hindajad määravad õiglase väärtuse RICS-i poolt Ühendkuningriigis kehtestatud meetodite ja hindamissuuniste alusel ning kooskõlas rahvusvahelise finantsaruandluse standardiga IAS 40.

Sõltumatud kinnisvarahindajad Newsec ja Colliers International teostasid uued välised hindamised seisuga

31. detsember 2017.

Hindamisel kasutatakse diskonteeritud rahavoo meetodit. Diskonteeritud rahavoo meetodi puhul leitakse kinnisvara väärtus tulevase netorahavoo nüüdisväärtuse määramise abil, milleks kasutatakse diskontomäära. Selle meetodi puhul arvutatakse esmalt oodatav brutotulu, millest seejärel arvatakse maha hinnangulised vakantsusest ja rendivõlgnevustest tulenevad kahjumid. Tulemuseks on netotulu, mida seejärel kapitaliseeritakse või diskonteeritakse sellise määraga, mis vastab hinnatava kinnisvara omandiõiguse olemuslikule riskile.

Õiglane väärtus ei ole sama, mis kinnisvara likvideerimisväärtus, mis on müügi kuupäeval kokkulepitud hind, millest on maha arvatud müügikulud. Õiglane väärtus põhineb suures osas hinnangutel, mis on oma olemuselt subjektiivsed.

Tuhandetes eurodes	2017	2016
Perioodi algsaldo	141 740	86 810
Kinnisvarainvesteeringute soetamine	35 938	15 454
Äriühenduste kaudu omandatud kinnisvarainvesteeringud	-	35 773
Lõpetamata kinnisvarainvesteeringu ümberliigitamine (xxxx 13)	6 592	-
Lisandumine (hilisemad kulutused)	1 371	1 141
Kasum ümberhindlusest	3 676	2 562
Perioodi lõppsaldo	189 317	141 740

Hindamisel määratletakse iga kinnisvarainvesteeringu nõutav tootlus (diskontotegur).

Kinnisvarainvesteeringuteks on hooned, mida rendilepingute alusel välja renditakse, ja maa. Duetto omandamine

22. märtsil 2017 tegi Fond vara ostutehingu, millega soetas Vilniuses (Leedu) paikneva Duetto büroohoone, mille ostuhinnaks kujunes 14,6 miljonit eurot. Ostutehinguga seotud kulud moodustasid 42 tuhat eurot. Fond omandas ka ostuoptsiooni läheduses asuva Duetto II büroohoone omandamiseks, kui see tulevikus ehitatakse. Optsioon kehtib neli kuud pärast xxxx, xxx vähemalt 65% Duetto II renditavast büroopinnast on välja renditud.

Vainodes I omandamine

14. novembril 2017 sõlmis Fond ostu-müügilepingu Riias (Läti) asuva Vainodes I büroohoone omandamiseks 21,3 miljoni euro eest. Tehing viidi lõpule 12. detsembril 2017. IFRS 3 kohaselt on selle kinnisvara omandamise puhul tegemist vara omandamisega.

Postimaja ostukeskuse omandamine pärast aruandeperioodi

27. detsembril 2017 sõlmis Fond ostu-müügi lepingu Postimaja ostukeskuse (asukoht: Xxxxx xxx 0, Xxxxxxx, Xxxxx) omandamiseks. Kinnisvarainvesteeringu ostuhinnaks kujunes 34,4 miljonit eurot, mis teeb eeldatavaks tootluseks omandamise hetkel ligikaudu 5,4%. Tehing viidi lõpule 13. veebruaril 2018. IFRS 3 kohaselt on selle kinnisvara omandamise puhul tegemist vara omandamisega.

Õiglase väärtuse hierarhia

Järgnev tabel annab ülevaate finantsseisundi aruandes kajastatud kinnisvarainvesteeringute õiglastest väärtustest ja nende liigitusest õiglase väärtuse hierarhia tasemetele.

31. detsember 2017	1. tase	2. tase	3. tase	Kokku	2017. aastal kasumis või kahjumis kajastatud kasum/kahjum
Leedu – Europa (kaubandus)	-	-	39 600	39 600	1 158
Leedu – Domus Pro (kaubandus/büroo)	-	-	24 430	24 430	743
Läti – SKY (kaubandus)	-	-	5 448	5 448	-359
Läti – Upmalas Biroji (büroo)	-	-	24 269	24 269	648
Eesti – Lincona (büroo)	-	-	16 050	16 050	226
Eesti – Coca-Cola Plaza (vaba aeg)	-	-	13 240	13 240	240
Eesti – G4S (büroo)	-	-	16 570	16 570	-233
Eesti – Pirita (kaubandus)	-	-	11 630	11 630	-612
Leedu – Duetto I (büroo)			16 210	16 210	1 292
Läti – Vainodes I (büroo)			21 870	21 870	573
Kokku	-	-	189 317	189 317	3 676

Aastate jooksul pole kinnisvarainvesteeringuid ühelt tasemelt teisele ümber liigitatud. Õiglase väärtuse hierarhias 3. tasemele liigitatud õiglaste väärtuste muutustest tulenenud kasumid ja kahjumid moodustasid

31. detsembril 2017 puhaskasumi summas 3 676 tuhat eurot (2016: 2 562 tuhat eurot). Konsolideeritud kasumi- ja muu koondkasumi aruandes on viidatud summa esitatud real „Kinnisvarainvesteeringute ümberhindluse kasumid ja kahjumid”.

3. taseme õiglaste väärtuste mõõtmisel kasutatud hindamistehnikad

Kinnisvarainvesteeringute hindamisi teostasid seisuga 31. detsember 2017 Colliers International ja Newsec. Järgmises tabelis on kõigi kinnisvarainvesteeringute kohta esitatud järgmine informatsioon:

- rakendatud hindamistehnika kirjeldus;

- õiglase väärtuse mõõtmisel kasutatud sisendid;

- kvantitatiivne teave õiglase väärtuse mõõtmisel kasutatud oluliste mittejälgitavate sisendite kohta.

Kinnisvarainvesteering	Hindamistehnika	Olulised mittejälgitavad sisendid		Vahemik
Europa ostukeskus, Vilnius (Leedu)	Diskonteeritud rahavoogude meetod	-	Diskontomäär	7,2%
Renditav netopind – 16 900 m2		-	Rendihinna kasv aastas	0,0% - 2,4%
Segment – Kaubandus		-	Pikaajaline vakantsuse määr	3,0%
Ehitamise/renoveerimise aasta – 2004		-	Kapitalisatsioonimäär väljumisel	7,0%
		-	Keskmine rendihind (EUR/m2)	14,6
Domus Pro, Vilnius (Leedu) Renditav netopind – 16 073 m2 Segment – Kaubandus/büroo Ehitamise/renoveerimise aasta – 2013	Diskonteeritud rahavoogude meetod	-	Diskontomäär	7,9%
		-	Rendihinna kasv aastas	0,0% - 2,5%
		-	Pikaajaline vakantsuse määr	2,5% - 5,0%
		-	Kapitalisatsioonimäär väljumisel	7,75%
		-	Keskmine rendihind (EUR/m2)	9,4
Lincona bürookompleks, Tallinn (Eesti) Renditav netopind – 10 859 m2 Segment – Büroo Ehitamise/renoveerimise aasta – 2002 / 2008	Diskonteeritud rahavoogude meetod	-	Diskontomäär	8,6%
		-	Rendihinna kasv aastas	1,0% - 2,7%
		-	Pikaajaline vakantsuse määr	5,0%
		-	Kapitalisatsioonimäär väljumisel	7,8%
		-	Keskmine rendihind (EUR/m2)	10,2
Coca-Cola Plaza, Tallinn (Eesti) Renditav netopind – 8 664 m2 Segment – Vaba aeg Ehitamise/renoveerimise aasta – 1999	Diskonteeritud rahavoogude meetod	-	Diskontomäär	8,2%
		-	Rendihinna kasv aastas	1,3% - 1,9%
		-	Pikaajaline vakantsuse määr	1,5%
		-	Kapitalisatsioonimäär väljumisel	7,8%
		-	Keskmine rendihind (EUR/m2)	9,6
G4S-i peahoone, Tallinn (Eesti)* Renditav netopind – 8 363 m2 Segment – Büroo Ehitamise/renoveerimise aasta – 2013	Diskonteeritud rahavoogude meetod	-	Diskontomäär	8,2%
		-	Rendihinna kasv aastas	0,0% - 3,2%
		-	Pikaajaline vakantsuse määr	2,0%
		-	Kapitalisatsioonimäär väljumisel	7,25%
		-	Keskmine rendihind (EUR/m2)	11,2
SKY supermarket, Riia (Läti) Renditav netopind – 3 263 m2 Segment – Kaubandus Ehitamise/renoveerimise aasta – 2000 / 2010	Diskonteeritud rahavoogude meetod	-	Diskontomäär	7,9%
		-	Rendihinna kasv aastas	1,4% - 1,7%
		-	Pikaajaline vakantsuse määr	1,0% - 3,0%
		-	Kapitalisatsioonimäär väljumisel	7,75%
		-	Keskmine rendihind (EUR/m2)	11,3
Upmalas Biroji, Riia (Läti) Renditav netopind – 10 600 m2 Segment – Büroo Ehitamise/renoveerimise aasta – 2008	Diskonteeritud rahavoogude meetod	-	Diskontomäär	7,3%
		-	Rendihinna kasv aastas	2,8% - 3,4%
		-	Pikaajaline vakantsuse määr	1,0%
		-	Kapitalisatsioonimäär väljumisel	7,1%
		-	Keskmine rendihind (EUR/m2)	11,7
Pirita ostukeskus, Tallinn (Eesti)	Diskonteeritud rahavoogude meetod	-	Diskontomäär	8,4%
Renditav netopind – 5 516 m2		-	Rendihinna kasv aastas	0,1% - 2,0%
Segment – Kaubandus		-	Pikaajaline vakantsuse määr	2,0%
Ehitamise/renoveerimise aasta - / 2016		-	Kapitalisatsioonimäär väljumisel	7,4%
		-	Keskmine rendihind (EUR/m2)	14,8
Duetto I, Vilnius (Leedu)	Diskonteeritud rahavoogude meetod	-	Diskontomäär	7,9%
Renditav netopind – 8 327 m2		-	Rendihinna kasv aastas	0,0% - 2,1%
Segment – Büroo		-	Pikaajaline vakantsuse määr	2,5%
Ehitamise/renoveerimise aasta - 2017		-	Kapitalisatsioonimäär väljumisel	7,25%
		-	Keskmine rendihind (EUR/m2)	11,6
Vainodes I, Riia (Läti)*	Diskonteeritud rahavoogude meetod	-	Diskontomäär	8,2%
Renditav netopind – 8 052 m2		-	Rendihinna kasv aastas	0,0% - 2,0%
Segment – Büroo		-	Pikaajaline vakantsuse määr	0,0% - 5,0%
Ehitamise/renoveerimise aasta - 2014		-	Kapitalisatsioonimäär väljumisel	7,0%
		-	Keskmine rendihind (EUR/m2)	13,3

* G4S-i ja Vainodes I kinnisvara hindamistulemused sisaldavad ka hoonestusõigust.

Seisuga 31. detsember 2016:

Kinnisvarainvesteering	Hindamistehnika	Olulised mittejälgitavad sisendid		Vahemik
Europa ostukeskus, Vilnius (Leedu)	Diskonteeritud rahavoogude meetod	-	Diskontomäär	7,5%
Renditav netopind – 16 900 m2		-	Rendihinna kasv aastas	0,0% - 2,4%
Segment – Kaubandus		-	Pikaajaline vakantsuse määr	3,0% - 5,0%
Ehitamise/renoveerimise aasta – 2004		-	Kapitalisatsioonimäär väljumisel	7,25%
		-	Keskmine rendihind (EUR/m2)	14,2
Domus Pro ostukeskus, Vilnius (Leedu) Renditav netopind – 11 247 m2 Segment – Kaubandus Ehitamise/renoveerimise aasta – 2013	Diskonteeritud rahavoogude meetod	-	Diskontomäär	8,075%
		-	Rendihinna kasv aastas	0,0% - 2,5%
		-	Pikaajaline vakantsuse määr	2,0% - 7,0%
		-	Kapitalisatsioonimäär väljumisel	8,0%
		-	Keskmine rendihind (EUR/m2)	9,5
Lincona bürookompleks, Tallinn (Eesti) Renditav netopind – 10 859 m2 Segment – Büroo Ehitamise/renoveerimise aasta – 2002 / 2008	Diskonteeritud rahavoogude meetod	-	Diskontomäär	8,6%
		-	Rendihinna kasv aastas	0,0% - 2,3%
		-	Pikaajaline vakantsuse määr	5,0% - 10,0%
		-	Kapitalisatsioonimäär väljumisel	7,8%
		-	Keskmine rendihind (EUR/m2)	10,3
Coca-Cola Plaza, Tallinn (Eesti) Renditav netopind – 8 664 m2 Segment – Vaba aeg Ehitamise/renoveerimise aasta – 1999	Diskonteeritud rahavoogude meetod	-	Diskontomäär	8,2%
		-	Rendihinna kasv aastas	0,8% - 1,5%
		-	Pikaajaline vakantsuse määr	0,0%
		-	Kapitalisatsioonimäär väljumisel	7,8%
		-	Keskmine rendihind (EUR/m2)	9,5
G4S-i peahoone, Tallinn (Eesti) Renditav netopind – 8 363 m2 Segment – Büroo Ehitamise/renoveerimise aasta – 2013	Diskonteeritud rahavoogude meetod	-	Diskontomäär	8,5%
		-	Rendihinna kasv aastas	0,2% - 2,70%
		-	Pikaajaline vakantsuse määr	3,0%
		-	Kapitalisatsioonimäär väljumisel	7,25%
		-	Keskmine rendihind (EUR/m2)	10,3
SKY supermarket, Riia (Läti) Renditav netopind – 3 263 m2 Segment – Kaubandus Ehitamise/renoveerimise aasta – 2000 / 2010	Diskonteeritud rahavoogude meetod	-	Diskontomäär	7,9%
		-	Rendihinna kasv aastas	1,4% - 1,7%
		-	Pikaajaline vakantsuse määr	1,0%
		-	Kapitalisatsioonimäär väljumisel	7,75%
		-	Keskmine rendihind (EUR/m2)	11,6
Upmalas Biroji, Riia (Läti) Renditav netopind – 10 600 m2 Segment – Büroo Ehitamise/renoveerimise aasta – 2008	Diskonteeritud rahavoogude meetod	-	Diskontomäär	7,3%
		-	Rendihinna kasv aastas	0,5% - 4,4%
		-	Pikaajaline vakantsuse määr	1,5%
		-	Kapitalisatsioonimäär väljumisel	7,2%
		-	Keskmine rendihind (EUR/m2)	12,5
Pirita ostukeskus, Tallinn (Eesti)	Diskonteeritud rahavoogude meetod	-	Diskontomäär	9,0%
Renditav netopind – 5 516 m2		-	Rendihinna kasv aastas	2,0% - 3,1%
Segment – Kaubandus		-	Pikaajaline vakantsuse määr	5,0%
Ehitamise/renoveerimise aasta - / 2016		-	Kapitalisatsioonimäär väljumisel	7,75%
		-	Keskmine rendihind (EUR/m2)	13,5

Alljärgnevas tabelis on esitatud teave oluliste mittejälgitavate sisendite kohta, mida seisuga 31. detsember 2017 kasutati õiglase väärtuse hierarhias 3. tasemele liigitatud kinnisvarainvesteeringute väärtuse mõõtmisel.

Vara liik	Hindamistehnika	Oluline mittejälgitav sisend	Hinnangute vahemik	Õiglase väärtuse tundlikkus mittejälgitavate sisendite suhtes
Kinnisvara- investeering	Diskonteeritud rahavoogude meetod	Kapitalisatsioonimäär väljumisel	2017: 7,0%-7,8% 2016: 7,25%-8,0%	Projektist väljumise kapita- lisatsioonimäära tõus (eeldusel, et teised tegurid ei muutu) vähendaks kinnisvara väärtust.
		Diskontomäär	2017: 7,2%-9,0% 2016: 7,5% - 8,6%	Diskontomäära tõus (eeldusel, et teised tegurid ei muutu) vähendaks kinnisvara väärtust.
		Rendihinna kasv aastas	2017: 0 - 4,4% 2016: 0 - 3,0%	Rendihinna kasv (eeldusel, et teised tegurid ei muutu) suurendaks kinnisvara väärtust.
		Pikaajaline vakantsuse määr	2017: 0 – 10,0% 2016: 0 – 14,0%	Pikaajalise vakantsuse määra tõus (eeldusel, et teised tegurid ei muutu) vähendaks kinnisvara väärtust.

Kinnisvarainvesteeringute portfelli tundlikkuse analüüs seisuga 31. detsember 2017 projektist väljumise kapitalisatsioonimäära ja diskontomäära (kaalutud keskmise kapitali hinna WACC) võimalike muutuste alusel:

Tuhandetes eurodes			Diskontomäära muutus
Projektist väljumise kapitalisatsiooni- määra muutus		-0,50%	-0,25%	0,00%	+0,25%	+0,5%
	-0,50%	203 694	200 504	197 479	194 407	191 490
	-0,25%	199 324	196 304	193 239	190 327	187 480
	0,00%	195 284	170 156	189 317	186 465	183 666
	+0,25%	191 438	188 516	185 678	182 864	180 114
	+0,5%	187 830	184 987	182 177	179 430	176 748

Kirjeldused ja definitsioonid

Eespool tabelis esitatud õiglase väärtuse määramisel kasutatud hindamistehnikate ja oluliste mittejälgitavate sisendite kirjeldused ja definitsioonid on järgmised:

Diskonteeritud rahavoogude meetod

Diskonteeritud rahavoogude meetodil kinnisvarainvesteeringu õiglase väärtuse hindamisel kasutatakse konkreetseid eeldusi tulude ja kulude kohta, mis vara eluea jooksul omandiõigusega kaasnevad, samuti vara nn xxxx- ehk terminaalväärtuse kohta hetkel, mil projektist väljutakse. Selleks prognoositakse mitut liiki rahavooge, mille suhtes rakendatakse turuandmete alusel valitud diskontomäära, et xxxxx rahavoo nüüdisväärtus. Rahavoo kestus ning sisse- ja väljavoogude ajastus sõltub erinevatest sündmustest ja asjaoludest, nagu näiteks rendihindade korrigeerimisest, olemasolevate rendilepingute uuendamisest, uute rentnike leidmiseks kuluvast ajast, vara ümberarendamisest või renoveerimisest.

Renditulu kasv

Hinnanguline keskmine renditulu kasv turuhinnangute ja lepingutes sätestatud indekseerimise alusel.

Pikaajaline vakantsuse määr

Pikaajaline vakantsuse määr arvutatakse valemiga: hinnanguline vakantne pind jagatud kogu renditava pinnaga, esitatud protsentides.

Diskontomäär

Analüüsitava perioodi renditegevuse rahavoogude diskonteerimise määr.

Kapitalisatsioonimäär (oodatav tootlus) väljumisel

Määr, mida kasutatakse, et hinnata kinnisvarainvesteeringu edasimüügiväärtust hoidmisperioodi lõpul. Terminaalväärtuse arvutamiseks jagatakse eeldatav aastane puhas tegevustulu terminaal- kapitalisatsioonimääraga. Projektist väljumise kapitalisatsioonimäär arvutatakse stabiliseerunud puhta tegevustulu kasvumäära või prognoosi alusel.

Parim kasutus

Kõigi õiglases väärtuses mõõdetavate kinnisvarainvesteeringute puhul eeldatakse, et viis, kuidas vara hetkel kasutatakse on selle parim kasutus.

13. Lõpetamata kinnisvarainvesteering

1. detsembril 2015 sõlmisid Kontsern ja TK Development lepingu, mille kohaselt laiendatakse Domus Pro ostukeskust, ehitades ja arendades välja büroo- ja ärihoone (III järk) maatükil, mis asub Domus Pro II järgu läheduses. Kontsern alustas ehitamist 2016. aasta detsembris ja lõpetas ehituse 2017. aasta oktoobris. Domus Pro III järk liigitati seisuga 31. detsember 2017 ümber kinnisvarainvesteeringuks.

Tuhandetes eurodes	2017	2016
Perioodi algsaldo	1 580	-
Lisandumine	5 012	1 405
Kasum ümberhindlusest	-	175
Kinnisvarainvesteeringuks ümberliigitamine (xxxx 12)	-6 592	-
Perioodi lõppsaldo	-	1 580

14. Nõuded ostjate vastu ja muud nõuded

Tuhandetes eurodes	31.12.2017	31.12.2016
Nõuded ostjate vastu, brutosumma	1 323	757
Nõuete allahindlus: ebatõenäoliselt laekuvad nõuded	-84	-39
Viitlaekumised	222	285
Muud nõuded	107	266
Kokku	1 568	1 269

Nõuded ostjate vastu ei ole intressikandvad ja nende maksetähtaeg on valdavalt 30 päeva.

Seisuga 31. detsember 2017 loeti nõuded summas 84 tuhat eurot (nominaalväärtus) ebatõenäoliselt laekuvaks ja hinnati täies ulatuses alla.

Muutused nõuete allahindluses:

Tuhandetes eurodes	2017	2016
Perioodi algsaldo	-39	-22
Perioodi vältel ebatõenäoliselt laekuvaks liigitatud	-45	-17
Perioodi lõppsaldo	-84	-39

Nõuded ostjate vastu, mille väärtus pole langenud, vanuseline jaotus (perioodi lõpu seisuga):

				Tähtaeg ületatud, väärtus pole langenud
Tuhandetes eurodes	Kokku	Tähtaeg saabumata, väärtus pole langenud	<30 päeva	30-60 päeva	60-90 päeva	90-120 päeva	>120 päeva
31.12.2017	1 239	653	178	73	48	60	227
31.12.2016	718	293	362	18	10	1	34

15. Raha ja raha ekvivalendid

Tuhandetes eurodes	31.12.2017	31.12.2016
Raha pangas xx xxxxxx	24 557	9 883
Kokku raha ja raha ekvivalendid	24 557	9 883

Seisuga 31. detsember 2017 oli Kontsernil laenulepingutest tulenev kohustus xxxxx xxx pangakontodel vähemalt 100 tuhat eurot.

16. Omakapital

16a. Sissemakstud kapital

2017. aasta juunis ja novembris viis Fond edukalt lõpule fondiosakute täiendavad avalikud pakkumised, mille tulemusel kaasati 26,8 miljonit eurot täiendavat kapitali (brutosumma). Fondi osakud on noteeritud nii NASDAQ Stockholmi kui ka NASDAQ Tallinna börsil. Seisuga 31. detsember 2017 oli Fondil kokku 77 440 638 osakut (seisuga 31. detsember 2016: 57 264 743 osakut).

Informatsioon emiteeritud osakute kohta on esitatud alljärgnevas tabelis:

Tuhandetes eurodes	Osakute arv	Summa
Seisuga 1. jaanuar 2017	57 264 743	66 224
Omaosakute tühistamine1	-5 900	-8
2017. aasta juunis emiteeritud osakud2	7 397 027	9 381
2017. aasta novembris emiteeritud osakud3	12 784 768	16 251
Perioodil toimunud muutus kokku	20 175 895	25 624
Seisuga 31. detsember 2017	77 440 638	91 848

1. 3. märtsil 2017 tühistas ja kustutas Fond kõik 5 900 Baltic Horizon Fundi osakut, mida ta xxx xxxxx hoidis. Osakud omandati stabiliseerimisperioodil. Baltic Horizon Fundi stabiliseerimine kestis 30 päeva pärast selle noteerimist NASDAQ Tallinna börsil. Fondi osakud osteti NASDAQ Tallinna börsilt 7. juulil 2016 hinnaga 1,3086 eurot osaku kohta, mis oli võrdne osakute esmase avaliku pakkumise hinnaga.

2. Summast on maha arvatud märkimistasud summas 453 tuhat eurot.

3. Summast on maha arvatud märkimistasud summas 709 tuhat eurot.

Xxxx väljendab investori osalust Fondi varades. Fondil on ühte liiki osakud. Investoritel on järgmised osakute omamisest tulenevad õigused:

- õigus omada Fondi varades osalust, mis on vastavuses investorile kuuluvate osakute arvuga;

- õigus saada väljamaksete korral osa Fondi netotulust, mis on proportsionaalses vastavuses investorile kuuluvate osakute arvuga (Fondi tingimuste kohaselt);

- õigus kutsuda kokku üldkoosolek juhtudel, mida on kirjeldatud Fondi tingimustes ja seaduses;

- õigus osaleda ja hääletada üldkoosolekul vastavalt häälte arvule, mis tuleneb investorile kuuluvatest osakutest ja häälte arvule, mis tuleneb osakutest, mis on emiteeritud, kuid mida ei xxx xxxxx päeva enne üldkoosoleku toimumist tagasi ostetud.

Tütarettevõtetele ei kuulunud seisuga 31. detsember 2017 ja 2016 ühtegi Fondi osakut. Fondile ei kuulunud seisuga 31. detsember 2017 ühtegi omaosakut. Xxxxxxx kuulus seisuga 31. detsember 2016 5 900 omaosakut, mis on omandatud stabiliseerimisperioodil. Baltic Horizon Fundi stabiliseerimine kestis 30 päeva pärast selle noteerimist NASDAQ Tallinna börsil. Fondi osakud osteti NASDAQ Tallinna börsilt 7. juulil 2016 hinnaga 1,3086 eurot osaku kohta, mis oli võrdne osakute esmase avaliku pakkumise hinnaga. Rohkem tehinguid stabiliseerimisperioodil stabiliseerimise eesmärgil ei tehtud.

16b. Rahavoogude riskimaandamise reserv

Reserv sisaldab Xxxxx poolt intressimäära riskist tuleneva rahavooriski maandamiseks soetatud tuletisinstrumentide (intressimäära vahetuslepingud) efektiivse osa õiglast väärtust seisuga 31. detsember 2017 ja 2016.

Tuhandetes eurodes	2017	2016
Saldo perioodi alguses	-294	-199
Olemasolevate riskimaandusinstrumentide õiglase väärtuse muutused	273	-113
Intressimäära vahetuslepingu lõpetamine (xxxx 22)	57	-
Intressi ülemmäära (CAP) seadmise kulud (xxxx 22)	-43	-
Edasilükkunud tulumaksu muutused (xxxx 11)	-49	18
Muutus perioodi jooksul kokku	238	-95
Saldo perioodi xxxxx	-56	-294

16c. Väljamaksed

Tuhandetes eurodes	2017	2016
Aasta jooksul väljakuulutatud väljamaksed	-5 147	-1 091
Väljamaksed kokku	-5 147	-1 091

12. oktoobril 2016 kuulutas Fond välja väljamakse summas 1 091 tuhat eurot (0,026 eurot osaku kohta).

20. jaanuaril 2017 kuulutas Fond välja rahalise väljamakse summas 1 374 tuhat eurot (0,024 eurot osaku kohta).

28. aprillil 2017 kuulutas Fond välja rahalise väljamakse summas 1 317 tuhat eurot (0,023 eurot osaku kohta

4. augustil 2017 kuulutas Fond välja rahalise väljamakse summas 1 164 tuhat eurot (0,018 eurot osaku kohta).

31. oktoobril 2017 kuulutas Fond välja rahalise väljamakse summas 1 292 tuhat eurot (0,02 eurot osaku kohta).

31. jaanuaril 2018 kuulutas Fond välja rahalise väljamakse summas 1 781 tuhat eurot (0,023 eurot osaku kohta).

17. Intressikandvad laenukohustused

Tuhandetes eurodes	Tähtaeg	Sisemine intressimäär	31.12.2017	31.12.2016
Pikaajalised laenukohustused
Pank 11	07.2022	3k EURIBOR + 1,50%	20 852	23 444
Pank 1	08.2021	3k EURIBOR + 1,75%	2 493	2 599
Pank 1	08.2021	6k EURIBOR + 1,45%	7 742	7 739
Pank 1	02.2022	6k EURIBOR + 1,55%	6 580	-
Pank 12	12.2022	6k EURIBOR + 1,55%	8 231	-
Pank 13	11.2024	3k EURIBOR + 1,80%	12 870	-
Pank 14	05.2022	3k EURIBOR + 1,75%	7 463	-
Pank 14	05.2022	6k EURIBOR + 1,75%	5 403	-
Pank 2	03.2019	3k EURIBOR + 1,90%	6 805	7 049
Pank 34	05.2018	3k EURIBOR + 2,50%	-	8 162
Pank 4	08.2023	1k EURIBOR + 1,55%	11 715	11 710
Pank 5	03.2022	6k EURIBOR + 1,75%	7 933	-
Miinus: lühiajalised laenukohustused			-1 590	-1 722
Kokku pikaajalised laenukohustused			96 497	58 981
Lühiajalised laenukohustused
Pank 12	12.2017	1k EURIBOR + 1,45%	-	7 016
Pank 12	12.2017	3k EURIBOR + 3,00%	-	1 453
Pikaajaliste laenukohustuste lühiajaline osa			1 590	1 722
Kokku lühiajalised laenukohustused			1 590	10 191
Kokku			98 087	69 172

1. Laen refinantseeriti 5. juulil 2017 samas pangas.

2. Laenud refinantseeriti 15. detsembril 2017.

3. Uus laenusumma võeti kasutusele 14. novembril 2017.

4. Laen refinantseeriti 29. juunil 2017. Uus laenusumma võeti kasutusele novembris ja detsembris.

Baltic Horizon Fund

KONSOLIDEERITUD RAAMATUPIDAMISE ARUANDE LISAD

KONSOLIDEERITUD RAAMATUPIDAMISE ARUANNE PERIOODI KOHTA, MIS LÕPPES 31. DETSEMBRIL 2017

Kohustuste muutuste ja finantseerimistegevuse rahavoogude võrdlus

Kohustused				Riskimaandamiseks hoitavad tuletisinstrumendid xxxxx (-) /kohustused			Omakapital
Tuhandetes eurodes	Xxxx	Intressi- kandvad laenu- kohustused	Intressi- kulude viitvõlad	Riskimaandamis- instrumendid - xxxxx	Riskimaandamis- instrumendid - kohustused	Sisse- makstud kapital	Oma- osakud	Rahavoo- xxxx xxxxx- maandamise reserv	Jaotamata kasum	Kokku
Saldo seisuga 01.01.2017		69 172	28	-	345	66 224	-8	-294	10 887	146 354
Finantseerimistegevuse rahavoogudest tulenevad muutused
Saadud pangalaenud		40 566	-	-	-	-	-	-	-	40 566
Laenukohustuste tasumine		-24 112	-	-	-	-	-	-	-	-24 112
Laekumised osakute emiteerimisest	16a	-	-	-	-	25 632	-	-	-	25 632
Osakuomanikele jaotatud kasum	16c	-	-	-	-	-	-	-	-5 147	-5 147
Laenukohustustega seotud tehingukulud		-180	-	-43	-	-	-	-	-	-223
Makstud intressid		-	-1 333	-	-57	-	-	-	-	-1 390
Finantseerimistegevuse rahavoogudest tulenevad muutused kokku		16 274	-1 333	-43	-57	25 632	-	-	-5 147	35 326
Tütarettevõtete või muude äride üle kontrolli omandamisest või kaotamisest tingitud muutused		12 596	-	-	-	-	-	-	-	12 596
Õiglase väärtuse muutused		-	-	-52	-221	-	-	273	-	-
Õiglase väärtuse muutustest tuleneva edasilükkunud tulumaksu mõju		-		6	43	-	-	-49	-	-
Kohustustega seotud muud muutused
Pangalaenude intressikulu	9	-	1 425	-	-	-	-	-	-	1 425
Kapitaliseeritud laenukulude amortisatsioon		45	-	-		-	-	-	-	45
Kohustustega seotud muud muutused kokku		45	1 425	-	-	-	-	-	-	1 470
Omakapitaliga seotud muud muutused kokku		-	-79	-	-7	-8	8	14	9 444	9 451
Saldo seisuga 31.12.2017		98 087	41	-89	103	91 848	-	-56	15 184	205 197

Tagatised

Seisuga 31. detsember 2017 olid saadud laenudel järgmised tagatised:

	Kinnisvarale seatud hüpoteek*	Teise järjekoha hüpoteek tuletisinstrumentidele	Kommertspant kogu varale	Nõuete pant	Pangakontode pant	Osade/aktsiate pant
Pank 1	Lincona, SKY, G4S peahoone, Europa, Domus Pro xx Xxxxxx	Europa, Domus Pro	Vainodes I	Lincona, SKY, Europa ja Domus Pro	Europa, SKY	BOF Domus Pro UAB, Vainodes Krasti XXX
Xxxx 2	Coca-Cola Plaza			Coca-Cola Plaza	Coca-Cola Plaza
Pank 4	Upmalas Biroji				Upmalas Xxxxxx
Xxxx 5	Duetto I			Duetto I	Duetto I	BH Duetto UAB

*Teave panditud xxxxxx raamatupidamisväärtuse kohta perioodi xxxxx on esitatud lisas 12.

18. Võlad tarnijatele ja muud võlad

Tuhandetes eurodes	31.12.2017	31.12.2016
Domus Pro arendusega seotud viitvõlad	1 974	1 127
Võlad tarnijatele	921	804
Viitvõlad	243	199
Maksuvõlad	365	174
Finantskulude viitvõlad	41	28
Muud võlad	658	544
Kokku võlad tarnijatele ja muud võlad	4 202	2 876

Võlgade tingimused:

• Võlad tarnijatele ei ole intressikandvad ja valdavalt on maksetähtajaks 30 päeva.

• Muud võlad ei ole intressikandvad ja nende keskmine maksetähtaeg on 3 kuud.

19. Siduvad kohustused ja tingimuslikud xxxxx xx kohustused 19a. Kasutusrent – Kontsern rendileandjana

Kontsern rendib kasutusrendilepingute alusel välja kinnisvara. Renditingimused on kooskõlas vastaval turul kehtivate üldlevinud tavadega. Rendilepinguid vaadatakse üle või korrigeeritakse inflatsioonist tulenevalt automaatselt.

Kontserni kinnisvarainvesteeringute rendilepinguid, mis sisaldavad klauslit, mis annab rentnikule õiguse lõpetada rendileping kuni kuuekuulise etteteatamisega, ei loeta katkestamatuteks rendilepinguteks.

Katkestamatutest rendilepingutest tulenevad rendimaksed on esitatud alljärgnevas tabelis. Tabeli koostamisel on lähtutud konservatiivsest eeldusest, et rendileping aegub esimesel võimalusel.

Tuhandetes eurodes	2017		2016
Lepingu aegumise või esimese lõpetamise võimaluse                                 aasta	Saadaolevad summad	%	Saadaolevad summad	%
1 aasta jooksul	12 393	21 %	9 054	21 %
2-5 aasta jooksul	36 820	63 %	26 326	62 %
5 xx xxxxx aasta jooksul	9 530	16 %	7 070	17 %
Kokku	58 743	100 %	42 450	100 %

19b. Kohtuvaidlused

Seisuga 31. detsember 2017 ei olnud Kontsernil pooleliolevaid kohtuasju, mis võiksid Kontserni konsolideeritud finantsseisundile olulist mõju avaldada.

19c. Tingimuslikud xxxxx

16. detsembril 2016 sõlmis Fond ostu-müügilepingu Pirita ostukeskuse omandamiseks. Osa hinnast (150 tuhat eurot), mis kuulub tasumisele tulevikus, kajastati kohustusena. Selle osa suurus sõltub kinnisvarainvesteeringu majandustulemustest. Kui puhas äritulu jääb kas 2017. või 2018. aastal alla 900 tuhande euro, siis sõltumata põhjustest on Fondil õigus ühepoolselt ostuhinda vähendada summa võrra, mille ulatuses puhas äritulu on 900 tuhandest eurost xxxxxxx, kuid mitte rohkem kui 500 tuhande euro võrra 2017. ja 2018. aasta eest kokku.

22. detsembril 2016 allkirjastas Fond Upmalas Biroji kinnisvarainvesteeringu müüjaga sõlmitud ostu- müügilepingu xxxx. Müüja nõustus andma kinnisvarainvesteeringu parkimiskohtade, panipaikade, reklaamipindade ja muude pindade väljarentimiselt saadavale tulule, mis ei liigitu „büroopindade rendituluks“, garantii summas 168 tuhat eurot aastas. Renditulu garantii kehtivusaeg on 24 kuud alates 30. augustist 2016 (Upmalas Biroji omandamise kuupäev). Fond ei ole kajastanud finantsseisundi aruandes vastavat vara, kuna eeldab, et Upmalas Biroji kinnisvarainvesteeringult on võimalik garanteeritud ulatuses renditulu teenida.

22. märtsil 2017 allkirjastas Fond Duetto I kinnisvarainvesteeringu müüjaga sõlmitud ostu-müügilepingu xxxx. Müüja nõustus andma renditulu garantii kogusummas 1 055 tuhat eurot aastas (88 tuhat eurot kuus), mis tagab hoone efektiivse ehk sisemise puhta äritulu esimese 24 kuu jooksul alates 22. märtsist 2017.

19d. Tingimuslikud kohustused

Seisuga 31. detsember 2017 ei olnud Kontsernil tingimuslikke kohustusi.

20. Seotud osapooled

Aruandeperioodil tegi Kontsern tehinguid seotud osapooltega. Seotud osapooltega tehtud tehingud ja perioodi lõpu saldod on esitatud allpool. Osapooled on seotud, kui üks omab teise üle kontrolli (valitsevat mõju) või olulist mõju teise finants- või äriotsuste üle. Kõik tehingud seotud osapooltega tehakse turuhinnaga.

Northern Horizon Capital AS

Vastavalt Baltic Horizon Fundi tingimustele, täidab fondivalitseja ülesandeid Northern Horizon Capital AS (Fondivalitseja) ja Fond tasub selle eest valitsemistasu (xxxx 8).

Seotud osapooltega 31. detsembril 2017 ja 2016 lõppenud 12-kuulisel perioodil teostatud tehingute maht:

Tuhandetes eurodes	01.01.2017- 31.12.2017	01.01.2016- 31.12.2016
Northern Horizon Capital AS kontsern
Valitsemistasud	1 153	724
Tulemustasud	-	81

Kontserni saldod seotud osapooltega seisuga 31. detsember 2017 ja 2016:

Tuhandetes eurodes	31.12.2017	31.12.2016
Northern Horizon Capital AS kontsern
Valitsemistasude kohustus	311	211

Alates 1. juulist 2016 on Fondivalitsejal õigus saada aastast juhtimistasu, mida arvutatakse kord kvartalis, võttes aluseks Fondi 3 kuu keskmise turukapitalisatsiooni. Kui turukapitalisatsioon jääb alla 90% Fondi puhasväärtusest, kasutatakse valitsemistasu arvutamisel turukapitalisatsiooni asemel summat, mis vastab 90%-le Fondi puhasväärtusest. Valitsemistasu suuruse arvutamisel võetakse aluseks järgmised määrad xx xxxx:

• 1,50% turukapitalisatsiooni osalt, mis on alla 50 miljoni euro;

• 1,25% turukapitalisatsiooni osalt, mis on võrdne või suurem kui 50 miljonit eurot ja jääb alla 100 miljoni euro;

• 1,00% turukapitalisatsiooni osalt, mis on võrdne või suurem kui 100 miljonit eurot ja jääb alla 200 miljoni euro;

• 0,75% turukapitalisatsiooni osalt, mis on võrdne või suurem kui 200 miljonit eurot ja jääb alla 300 miljoni euro;

• 0,50% turukapitalisatsiooni osalt, mis on võrdne või suurem kui 300 miljonit eurot.

Alates 1. juulist 2016 on Fondivalitsejal õigus arvestada tulemustasu Fondi aastase äritegevusest tulenevate täpsustatud vabade vahendite summa alusel. Kui aastase äritegevusest tulenevate täpsustatud vabade vahendite summa jagatuna kogu Fondi sissemakstud kapitali summaga aasta kohta ületab 8% aasta kohta, on Fondivalitsejal õigus saada tulemustasu 20% xxxx xxxx ehk 8% ületavast osast. Selle valemi alusel hakatakse tulemustasu arvestama alates 1. jaanuarist 2017. Tulemustasu kuulub esimest korda maksmisele Fondi tegevuse viiendal aastal (s.o 2020. aastal).

Northern Horizon Capital AS kontsernile kuulub 499 171 Fondi osakut.

Isikud, kellel on Fondi üle valitsev või oluline mõju

Osakuomanikud, kellele seisuga 31. detsember 2017 ja 2016 kuulus enam kui 5% Fondi osakutest on esitatud järgnevates tabelites:

Seisuga 31. detsember 2017

	Osakute arv	Protsent
Nordea Bank AB, kliendid	35 335 740	45,63%
Catella Bank SA, oma klientide nimel	17 705 618	22,86%
Skandinaviska Enskilda Xxxxxx XX, kliendid	4 766 470	6,15%

Seisuga 31. detsember 2016

	Osakute arv	Protsent
Nordea Bank Finland Plc., kliendid	20 141 307	35,17%
Catella Bank SA, oma klientide nimel	10 133 884	17,70%
Svenska Kyrkans Pensionskassa	8 061 604	14,08%
Skandinaviska Enskilda Xxxxxx XX, kliendid	4 766 470	8,32%

Kontsern ei teinud tabelites avalikustatud osakuomanikega mingeid muid tehinguid xxxxx väljamaksete tegemise.

21. Finantsinstrumendid Õiglane väärtus

Alljärgnevas tabelis on esitatud Kontserni konsolideeritud raamatupidamise aruandes kajastatud finantsinstrumentide raamatupidamisväärtuse (bilansilise (jääk)väärtuse) ja õiglase väärtuse võrdlus:

Raamatupidamisväärtus			Õiglane väärtus
Tuhandetes eurodes	31.12.2017	31.12.2016	31.12.2017	31.12.2016
Finantsvarad
Nõuded ostjate vastu ja muud nõuded	1 568	1 269	1 568	1 269
Raha ja raha ekvivalendid	24 557	9 883	24 557	9 883
Tuletisinstrumendid	89	-	89	-
Finantskohustused
Intressikandvad laenukohustused	-98 087	-69 172	-98 123	-69 351
Võlad tarnijatele ja muud võlad	-4 202	-2 876	-4 202	-2 876
Tuletisinstrumendid	-103	-345	-103	-345

Õiglase väärtuse hierarhia

Kvantitatiivne teave Kontserni õiglase väärtuse hierarhia kohaselt liigitatud finantsinstrumentide kohta seisuga 31. detsember 2017 ja 2016:

31. detsembril 2017 lõppenud periood Tuhandetes eurodes	1. tase	2. tase	3. tase	Õiglane väärtus kokku
Finantsvarad
Nõuded ostjate vastu ja muud nõuded	-	-	1 568	1 568
Raha ja raha ekvivalendid	-	24 557	-	24 557
Tuletisinstrumendid	-	89	-	89
Finantskohustused
Intressikandvad laenukohustused	-	-	-98 123	-98 123
Võlad tarnijatele ja muud võlad	-	-	-4 202	-4 202
Tuletisinstrumendid	-	-103	-	-103

31. detsembril 2016 lõppenud periood Tuhandetes eurodes	1. tase	2. tase	3. tase	Õiglane väärtus kokku
Finantsvarad
Nõuded ostjate vastu ja muud nõuded	-	-	1 269	1 269
Raha ja raha ekvivalendid	-	9 883	-	9 883
Finantskohustused
Intressikandvad laenukohustused	-	-	-69 351	-69 351
Võlad tarnijatele ja muud võlad	-	-	-2 876	-2 876
Tuletisinstrumendid	-	-345	-	-345

Juhtkonna hinnangul on raha ja lühiajaliste tähtajaliste hoiuste, xxxxx- xx muude nõuete, tarnijatele tasumata arvete ja muude lühiajaliste kohustuste raamatupidamisväärtus nende lühikese tähtaja tõttu ligilähedane nende õiglasele väärtusele.

Finantsvarade ja -kohustuste õiglane väärtus on hind, mida saadaks vara müügil või makstaks kohustuse üleandmisel mõõtmiskuupäeval turuosaliste vahelises tavapärases tehingus. Õiglase väärtuse mõõtmisel kasutatakse järgmisi meetodeid ja eeldusi:

• Kontsern hindab nõudeid ostjate vastu xx xxxx nõudeid järgmiste parameetrite alusel: intressimäärad, konkreetsed riigiriski tegurid, kliendi krediidivõime, ja rahastatava projekti riskiprofiil. Arvestatakse ka nõuete võimalikku väärtuse langust. Seisuga 31. detsember 2017 ei olnud nimetatud nõuete raamatupidamisväärtus, millest oli maha arvatud ebatõenäoliselt laekuvate nõuete allahindluse summa, oluliselt erinev nende mõõdetud õiglasest väärtusest.

• Kontsern teeb tuletistehinguid erinevate vastaspooltega, kelleks on peamiselt investeerimisjärgu krediidireitinguga finantseerimisasutused. Tuletisinstrumentide õiglase väärtuse leidmiseks diskonteeritakse eeldatavad tulevased rahavood kasutades diskontomäärana valdavalt kehtivaid intressimäärasid.

• Kontserni intressikandvate laenukohustuste õiglane väärtus leitakse diskonteeritud rahavoo meetodil, kasutades diskontomäärana valdavalt kehtivaid intressimäärasid.

• Raha ja raha ekvivalendid on liigitatud õiglase väärtuse hierarhia 2. tasemele.

22. Tuletisinstrumendid

Kontsern on sõlminud pankadega SEB ja Xxxxxxx (varasem nimi: Nordea) intressimäära vahetuslepingud (interest rate swap – IRS). Lisaks on Kontsern sõlminud intressi ülemmäära (CAP) lepingu Swedbankiga.

Tuletisinstrumentide eesmärk on maandada Kontserni pikaajaliste ja mõningate lühiajaliste laenude intressimäärade kõikumisest tulenevat intressimäära riski, kuna Kontserni järgib põhimõtet, mille kohaselt intressikulud peaksid olema fikseeritud. Intressimäära vahetuslepingute kohaselt teeb Kontsern pangale fikseeritud määraga intressimakseid ja saab pangalt vastu ujuva määraga intressimakseid. Intressi ülemmäära seadmine võimaldab piirata intressimäära kõikumise teatud tasemeni.

Rahvusvahelise finantsaruandluse standardi IAS 39 („Finantsinstrumendid: kajastamine ja mõõtmine“) kohaselt on riskimaandamise arvestus lubatud, kui on ootus, et riskimaandamine on väga efektiivne. Sel juhul kajastatakse finantsinstrumendi õiglase väärtuse muutusest tulenev kasum või kahjum omakapitalis (vastavas reservis), mitte kasumis või kahjumis. Iga riskimaandamiseks kasutatava finantsinstrumendi kohta tuleb koostada vajalik dokumentatsioon, et oleks tagatud riskimaandamise arvestuse põhimõtete järgimine. Täiendavat teavet saab lisast 16b.

Tuletis- instrument Tuhandetes eurodes				Muutuv määr (saadav)	Fikseeritud määr (tasutav)	Õiglane väärtus
	Algus- kuupäev	Tähtaeg	Nominaal summa			31.12.2017	31.12.2016
CAP	11.2017	03.2022	7 200	6k EURIBOR	1%*	83	-
IRS	08.2016	08.2021	7 750	6k EURIBOR	0,05 %	6	-
Tuletisinstrumendid, xxxxx						89	-
*Intressi ülemmäär (CAP)
IRS	12.2014	06.2017*	-	3k EURIBOR	0,50 %	-	-73
IRS	09.2015	03.2018	18 223	3k EURIBOR	0,15 %	-15	-95
IRS	08.2016	08.2021	7 750	6k EURIBOR	0,05 %	-	-5
IRS	11.2016	08.2023	10 575	1k EURIBOR	0,26 %	-4	-172
IRS	08.2017	02.2022	6 275	6k EURIBOR	0,305 %	-47	-
IRS	09.2017	05.2022	7 500	3k EURIBOR	0,05 %	-37	-
Tuletisinstrumendid, kohustused						-103	-345
Tuletisinstrumentide netoväärtus						-14	-345

* Intressimäära vahetusleping lõpetati 29. juunil 2017 laenu refinantseerimise tõttu. Intressimäära vahetuslepingu väärtus lõpetamise hetkel oli 57 tuhat eurot.

Tuletisinstrumendid seisuga 31. detsember 2017 ja 31. detsember 2016 on kajastatud õiglases väärtuses. Tähtaja alusel jagunevad Kontserni tuletisinstrumendid järgmiselt:

Tuletisinstrumentide liigitus tähtaja alusel Tuhandetes eurodes	Kohustused		Xxxxx
	31.12.2017	31.12.2016	31.12.2017	31.12.2016
Pikaajalised	-88	-345	89	-
Lühiajalised	-15	-	-	-
Kokku	-103	-345	89	-

23. Aruandeperioodijärgsed sündmused

31. jaanuaril 2018 kuulutas Fond välja rahalise väljamakse summas 1 781 tuhat eurot (0,023 eurot osaku kohta).

13. veebruaril 2018 viis Fond lõpule Postimaja ostukeskuse (asukoht: Xxxxx xxx 0, Xxxxxxx, Xxxxx) omandamise. Kinnisvarainvesteeringu ostuhinnaks kujunes 34,4 miljonit eurot, mis teeb eeldatavaks tootluseks omandamise hetkel ligikaudu 5,4%.

22. veebruaril 2018 teatas Xxxx, et teeb seoses Postimaja ostukeskuse omandamistehinguga uute osakute suunatud (mitteavaliku) pakkumise ja emissiooni ettevõttele CA i Estland. Tehingu abil kaasati netokapitali kokku 2,35 miljonit eurot. Uued osakud emiteeriti kooskõlas Fondi reeglitega hinnaga 1,3691 eurot. Pärast tehingut on Eesti Väärtpaberiregistris registreeritud Fondi osakute arv kokku 79 157 094.

Muid olulisi aruandeperioodijärgseid sündmusi ei ole olnud.

24. Konsolideeritud ettevõtete nimekiri

Nimi	Registreeritud asukoht	Registrikood	Asutamise/ soetamise kuupäev	Põhitegevus	Osalus
XX Xxxxxxx OÜ1	Xxxxxx 0, Xxxxxxx, Xxxxx	00000000	20. juuni 2011	Varavaldus- ettevõte	100%
BH Domus Pro UAB2	Bieliūnų g. 1-1, Vilnius, Leedu	225439110	1. mai 2014	Varavaldus- ettevõte	100%
BOF SKY SIA	Valdemara 21-20, Riia, Läti	40103538571	27. märts 2012	Varavaldus- ettevõte	100%
BH CC Plaza OÜ3	Xxxxxx 0, Xxxxxxx, Xxxxx	00000000	11. detsember 2012	Varavaldus- ettevõte	100%
BH Europa UAB4	Gynėjų 16, Vilnius, Leedu	300059140	2. märts 2015	Varavaldus- ettevõte	100%
BH P80 OÜ	Hobujaama 5, 10151 Tallinn, Eesti	14065606	6. juuli 2016	Varavaldus- ettevõte	100%
Kontor SIA	Xxxxxxxxx xxxx 000, XX- 0000, Xxxx, Läti	40003771618	30. august 2016	Varavaldus- ettevõte	100%
BH MT24 OÜ5	Hobujaama 5, 10151 Tallinn, Eesti	14169458	14. detsember 2016	Haldus- ettevõtte	0%
Pirita Center OÜ	Hobujaama 0, 00000 Xxxxxxx, Xxxxx	12992834	16. detsember 2016	Varavaldus- ettevõte	100%
BH Duetto UAB	Jogailos 9, Vilnius, Leedu	304443754	13. jaanuar 2017	Varavaldus- ettevõte	100%
ZM Development	Kuldigas 51, LV-1004 Riia, Läti	40003673853	12. detsember 2017	Varavaldus- ettevõte	100%
Vainodes Krasti SIA	Agenskalna 33 LV-1046, Riia, Läti	50103684291	12. detsember 2017	Varavaldus- ettevõte	100%

1 varasem nimi BOF Lincona OÜ.

2 varasem nimi BOF CC Plaza OÜ.

3 varasem nimi BOF Domus Pro UAB.

4 varasem nimi BOF Europa UAB.

5 BH MT 24 OÜ ühines 6. aprillil 2017 ettevõttega Pirita Center OÜ.

JUHATUSE KINNITUS KONSOLIDEERITUD RAAMATUPIDAMISE ARUANDELE

KONSOLIDEERITUD RAAMATUPIDAMISE ARUANNE PERIOODI KOHTA, MIS LÕPPES 31. DETSEMBRIL 2017

Fondivalitseja juhatus kiitis Baltic Horizon Fundi konsolideeritud raamatupidamise aruande avalikustamise heaks 16. märtsil 2018.

Nimi ja ametikoht Allkiri

Tarmo Karotam

Juhatuse esimees  

Xxxxx Xxxxxxxxxxxxx

Juhatuse liige

Xxxxxxxx Xxxxx Xxxxxxxxxxx

Juhatuse liige