SELETUSKIRI
SELETUSKIRI
XXXXX-JAANI KINNISTU DETAILPLANEERING
1. ÜLDOSA
1.1. Detailplaneeringu alus
Xxxxx-Jaani kinnistu (kat nr 65101:008:0018) detailplaneeringu koostamise aluseks on võetud Planeerimisseadus, kohaliku omavalitsuse ja detailplaneeringu tellija vahel sõlmitud leping detailplaneeringu koostamise ja finantseerimise üleandmise kohta, samuti kohaliku omavalitsuse väljastatud lähteülesanne.
Käesoleva detailplaneeringuga tehakse ettepanek maa sihtotsatarbe muutmiseks, kruntideks jagamiseks ning ehitusõiguse ja hoonestustingimuste määramiseks. Detailplaneeringuga lahendatakse kruntide varustamine tehnovõrkudega, haljastuse ja heakorra põhimõtted ning muu vajalik. Käesoleva planeeringuga muudetakse üldplaneeringut.
1.2. Üldplaneeringu muutmine
Raasiku valla üldplaneeringus on planeeritava ala juhtfunktsiooniks kajastatud valdavalt looduslik xxxxxxxxx xx osaliselt ka pere- ja ridaelamumaa. Tegemist on Raasiku alevi tiheasustuse vahetusse naabrusesse jääva alaga, millega seoses on võimalik käsitleda käesolevat planeeringut tiheasustusala laiendamisena.
Käesoleva planeeringu menetlemise eesmärgiks on jätkusuutliku arengu ja ehitamise edendamine, eelduste loomine kvaliteetse elukeskkonna tekkeks, avatud ja vastastikusi mõjusid arvestava planeerimise toetamine ning osalemisvõimaluse tagamine igaühele tema elukeskkonda puudutavate otsuste vastuvõtmisel.
Piirkond on toimiv elukeskkond. Raasiku alevi keskus asub ca 1 km kaugusel, kus on olemas kõik vajalikud teenused. Piki ümbritsevaid maanteid sõidab ühistransport.
Ala jääb jõudsalt areneva Raasiku alevi läbimõeldud ja planeeritud tiheasustusalade vahele. Looduslik haljasmaa kogu ulatuses sellel alal on ebaotstarbekas, kuna rohealasid on arvestatud uutes planeeringutes piisavalt ja lisaks jäetakse ca 40% alast üldmaaks ja suures ulatuses hoonestamata. Tänapäevases ühiskonnas on maa piirkondade jätkusuutliku arengu üheks eelduseks uute alade kasutuselevõtt läbikaalutletud mahus. Käesoleva ala edasise arendamisega arvestatakse piirkonna mitmekülgseid arenguid nii sotsiaalalade, töökohtade kui ka keskkonnasõbraliku elamistingimuste loomisega.
Kõikide uute elanike seas tuleb propageerida keskkonnasõbralikku ellusuhtumist, mis aitab sobitada uusi elanikke ja loodusmiljööd.
Käesoleva planeeringuga nähakse ette naabruses asuva väljakujunenud ja uute tiheasustusalade laiendamine järgides kontaktvööndi hoonestuse proportsionaalsust (ehitusõigus) ja arhitektuurset stiili. See kujutab endast traditsioonilist hoonestustüüpi, kus esinevad peamiselt viilkatustega hooned. Lähipiirkonnas on krundid suurustega ca 1100- 2000m2, mida järgitakse ka käesolevas lahenduses. Käesolevaga lahendatakse krundid suurustega üle 2000m2.
Käesoleva planeeringuga kavandatakse elamisväärse elamugrupi loomist, mis sobiks antud ajaloolise hõnguga alale. Vt. ka ptk 3.1. Planeeringuga kavandatu ellurakendamine võimaldab luua elamurajooni, kus on ühitatud kaasaegne ja ajalooline stiil.
Raasiku xxxxx xxxx on suurendada valla elanikkonna arvu. Selle jaoks on vajalik uute elamiskohtade rajamise võimalus. Seetõttu on käesolev planeering koostatud kohaliku omavalitsuse huvides ja vajalik kogu piirkonna arenguks. Planeeringuga kavandatu elluviimisel on võimalik luua korrastatud ala.
Eelpool nimetatud põhjendused näitavad kohasust antud piirkonda
2. OLEMASOLEV OLUKORD
2.1. Asukoht
Planeeritav maatükk asub Raasiku alevis kiriku vahetus läheduses (Xxxxx-Jaani kogudus). Piirneb põhjast Jõelähtme valla maadega (mets, põld), idast Raasiku vana kalmistuga, lõunast asulasisese riigimaanteega, läänest Raasiku uue kalmistuga, lääne küljel paiknevad ka mõned olemasolevad elamud õuealadega.
Maa-ala on pooles ulatuses põlluala, osaliselt metsaala ja keskosas paiknevad kaks eraldi elamuhoonestusega kinnistut.
Xxxxx-Jaani kinnistu jääb kogu ulatuses muinsuskaitse kaitsealasse, mille piiranguid arvestatakse ka käesoleva planeeringuga. Maa-ala lõunaosas paikneb endine pastoraat
xx xxxxx ajalooliste hoonete varemed nt tallid, xxxxxx, saunahoone. Käesoleva planeeringuga määratakse see osa eraldi krundiks.
Kinnistut läbivad kuivenduskraavid. Piirangutest esinevad veel maantee kaitsevöönd 50 m ja sanitaarkaitsevöönd 60m ning sidekaablid ja mittekäigusolev kanalisatsioonitorustik
Xxxxx-Jaani mü suurus on 15,34ha. Kat.tunnus 65101:008:0018, maatulundusmaa. Kinnistusregistrisse kantud maaomanik Xxxxx-Jaani kogudus.
Olemasolev ligipääs maa-alale on tagatud Tallinna maanteelt (T-11316 Raasiku jaama tee).
Kinnistu lõunapoolses servas kulgeb oluline
tee kirikust kalmistule.
3. PLANEERIMISLAHENDUS
3.1. Krundid ja hoonestus
Käesoleva planeeringuga on lahendatud kokku 24 pereelamu, kaks sotsiaalmaa ning teemaa krundid.
Käesoleva planeeringulahenduse aluseks on võetud kaks kandvat ideed. Neist üks on ajaloolise hõnguga ja teine siis uue elamurajooni kohaldamine alale. Need on seotud omavahel arhitektuurilise väljanägemisega. Nimelt endise pastoraadi hoone xx xxxx ümbritsevate hoonete varemed on jäetud eraldi ühiskondliku hoonestuse krundiks, kus oleks võimalik taastada võimalikult sarnane hoonestus ajalooliste dokumentide järgi. Siin on võimalik korraldada ühisüritusi.
Teiseks kandvaks ideeks on uus väike tänav, mille ääres hakkavad paiknema pereelamud. Tänava trajektoori aluseks on paralleelselt kulgev aleviku üks peatänavatest.
Et vältida liiga kitsaste kruntide moodustumist on viidud mõned krundid ala põhjapoolsesse ossa eraldi tupiktee äärde. Kõikidelt teedelt on võimalik jõuda ajaloolisele alale. Kõnealune ühiskondliku hoonestusega ajalooline ala ei pea olema kogu aeg kõigile avatud, xxxx ainult ürituste ajal, et tagada optimaalselt xxxxx xx kontrolli.
Määratud hoonestusalade kaugus krundi piiridest on valdavalt 5 m, tänavapoolsest piirist 7m. Põhilistele tänavatele on seatud kohustuslik ehitusjoon põhihoonetele, et tagada korrapärane hoonestusstruktuur. Maksimaalne hoonestusalune pind ühepereelamutel on 240 m2. Krundile on lubatud rajada kuni 2 hoonet (1 põhi- ja üks abihoone). Hoonete maksimaalne korruselisus on 2, eluhoone harja kõrgus hoone nullist kuni 9 meetrit, abihoonel 5 meetrit,
Hoonete arhitektuuris lähtuda tradtsioonilisest stiilist. Katusekalle eluhoonel 20 kuni 45 kraadi, abihoonel (näiteks garaaź) 7-45 kraadi. Hoonete välisviimistluses kasutada traditsioonilisi materjale (puit, kivi,krohv ja/ või kombineeritult). Plekk-katused on lubatud.Hoonete fassaad ja katuseharja suund on suunata paralleelselt siseteega, et vältida hoonte ebakorrapärast paigutust maaalal.
Keldrikorrus on lubatud kui ehitusgeoloogilised tingimused seda võimaldavad. Ehitusgeoloogilised tingimused selgitada hoone projekti käigus.
Elamute piirdeaedade rajamisel tuleb kinni pidada väljakujunenud traditsioonist. Tiheasustusalal ei tohi võrkaiad või osaliselt läbipaistvad xxxx- või puitaiad olla kõrgemad kui 1,4 m, läbipaistmatud xxxx- või puitaiad kõrgemad kui 1,2 m (alus: Raasiku valla ehitusmäärus).
Hoonete tulepüsivusaste on min. TP3 Kruntideks jagamine ja ehitusõigus vt. Põhijoonis.
3.2. Xxxx xx liiklus
Raasiku Jaama maantee alevilõigul kehtib kiirusepiirang xx xxxx kasutatakse praktiliselt tänavana. Käesolevaga pole teekaitsevööndi ulatuses ette nähtud hooneid. Käesolevaga pole planeeritud uusi mahasõite maanteelt, xxxx olemasolev mahasõit vajab kohaldamist kaasaegsetele nõuetele. Ristmiku projekteerimise käigus lahendada ka mahasõit ette nähtud kirikuparklale. Tagada nõuetekohased nähtavuskolmnurgad.
Juurdepääsud kruntidele on lahendatud siseteedelt. Tupikteede otstes asub ümberpööramisplats (minimaalselt 15x15m), et oleks tagatud operatiiv- ja teiste tehniliste autode ümberpööramisvõimalus.
Planeeritud siseteed on ette nähtud muuta avaliku kasutusega teedeks Teeseaduses ettenähtud korras. Kohaliku omavalitsuse ja maaomaniku vahel sõlmitakse leping tee korrashoiu ja omandi suhtes.
Parkimiskohti tuleb arvestada igale väikeelamukrundile kaks, vastavalt standardnormidele EVS 843:2003. Parkimiskohad lahendatakse krundisiseselt. Eraldi parkla krunt ca 50-le autole on vajalik vahetus läheduses paiknevale kirikule, kui toimuvad suuremad üritused.
Rajatav sisetee on ette nähtud tolmuvaba kattega. Tee servadesse rajatakse küvetid.
Kõikide xxxxx xxxxx on ette nähtud ka jalgteed. Maantee äärde rajatakse nõuetekohane kergliiklustee.
Teedele ja tänavatele on ette nähtud tänavavalgustus.
Vastavalt Põhja-Regionaalse Maanteeameti tingimusele tuleb jalakäijate liikumine piiratud nähtavusega teelõigul kiriku ja parkla vahel lahendada eraldi projektiga (ülekäigurada ohutussaarega, künnis-arvestades bussiliiklusega).
3.3 Muinsuskaitse
Xxxxx- Jaani kinnistu jääb kogu ulatuses Raasikul Xxxxx-Jaani kiriku kaitsevööndisse nr 21529. Käesoleva planeeringuga määratakse eraldi krunt endistele kirikumaadele ja tehakse ettepanek ala haljastamise ja heakorra põhimõttelisele tsoneerimisele võttes aluseks säilinud plaanimaterjal.
Kõnealusele alale suunatakse tänavatega vaatekoridore. Kogu planeeringualal arvestatakse Muinsuskaitseameti poolt seatud tingimustega nii arhitektuurilises kui ka kaitsevööndite piirangute osas.
Kalmistu kaitsevööndid vastavalt Muinsuskaitse seadusele on 50m. Käesolevaga on kantud xxxxx kalmistute kaitsevöönd 100m, mille ulautses ehitustegevust ette pole nähtud, vastavalt kohaliku omavalitsuse ettepanekule.
3.3. Haljastus, heakord, keskkonnakaitse
Tähelepanu tuleb pöörata suuremate ja elujõuliste puude säilitamisele. Puistuga kruntidel säilitada kõrghaljastus vähemalt 20 % ulatuses, lagedatel kruntidel istutada täiendavat kõrghaljastust vähemalt 10% ulatuses xx xxxx võimalikult varases krundi kasutusele võtu staadiumis (st ehitamise ajal). Krundi täpsem haljastamine ja heakord lahendatakse hooneprojekti koosseisus.
Prügikonteiner paikneb igal elamukrundil. Selle täpne asukoht lahendatakse hooneprojekti koosseisus.
Maa-ala idapoolse piiri läheduses kulgeb kuivenduskraav, mis tuleb säilitada.
Metsastatud sotsiaalmaad hooldada ja käsitleda parkmetsana. Käsitletava ala edasisel arendamisel ja projekteerimisel lähtuda keskkonnakaitselistest väärtustest xx xxxxx keskkonnasõbralikku käitumist ka uute elanike seas.
Sorteeritud jäätmete konteiner on võimalik paigaldada parklamaale, juhul kui xx xxxxx kogu piirkonna teenindamiseks vajalikku paremat paika.
Sotsiaalmaakrundid on kavandatud jätta senisesse omandisse (EELK Xxxxx-Jaani kogudus) avalikult kasutatavatena. Avaliku kasutamise korraldamise tingimused koostatakse vastavalt maaomaniku ja omavalitsuse vahelisele kokkuleppele.
Vastavalt Keskkonnaministeeriumi tingimusele tuleb rajada parkimisotstarbeliselt krundilt positsiooniga 31 formeeruva saastunud sademevee kogumiseks ja puhastamiseks õlipüüdur.
3.4. Kuritegevuse riskide leevendavad asjaolud.
Kuritegevuse xxxxx aitavad oluliselt vähendada järgmised asjaolud:
1. Tänavavalgustuse väljaehitamine.
2. Piiretega ümbritsetud ja heakorrastatud krundi moodustumine.
3. Kvaliteetsete ehitusmaterjalide kasutamine (uksed, aknad, lukud).
Soovitatav on kasutada naabrivalve süsteemi, mis on siiani liitujate puhul ära tasunud.
3.5. Tulekaitse
Tuleohutuse vähendamiseks tagatavad kujad määratakse Eesti Vabariigis kehtiva seadusandluse kohaselt. Minimaalne lubatud hoonetevaheline kaugus on 8 m. Hoonetele määratakse vajalik kuja vastavas ehitusprojektis.
Hoonete tulepüsivusaste on min. TP3.
Tuletõrjevee tagavad planeeringualale planeeritud tuletõrjehüdrandid, mis paiknevad sisetee ääres, vastavalt standardile 812 – osa 6.
4. TEHNOVÕRGUD
4.1. Veevarustus
Joogivesi saadakse piirkonna ühisveevärgist, mille haldajaks on AS Mistra-Autex. Lähim punkt on Tallinna mnt xx Xxxxx tn ristis, kuhuni tuleb rajada uus torustik. Vt AS Mistra- Autex liitumise tingimused Mistra-Autex veevärgiga.
Liitumisel arvestada asjaoluga,et AS Mistra-Autex ei taga vee kvaliteedi vastavust joogivee standarditele.Liitumisel ette näha veetöötlusseadmete paigaldamine enne Xxxxx-Jaani jaotustorustiku algust vastavalt tarbitavale vee kogusele.Veetöötlusseadmed paigaldatakse enne vee tarbimise alustamist Xxxxx-Jaani kinnistust tekkivatel kruntidel.
AS Mistra –Autex tuletõrjevee pumpade käivitumisel informeerida tarbijaid sellest ja kogu Xxxxx-Jaani kinnistu veevärk desinfitseeritakse enne tarbimise jätkamist.
Majaühenduste maakraanidele peab jääma vaba juurdepääs sulgemiseks avarii korral.
Ööpaevane veetarbimine pereelamutele on 25x0,6m3=15m3 ja lisaks ühiskondliku hoonestuse vajadus, mille vajalik veekogus määratakse xxxxx hoonestuse eesmärgi selgumise. Projekteerimisel arvestada ka naaberkinnistute võimalikke liitujaid.
4.2. Reoveekanalisatsioon
Käesolevas planeeringus on antud kanalisatsioonitorustiku koridor piki tee serva teepeenra all. Reoveekanalisatasioon suunatakse Raasiku aleviku ühiskanalisatsiooni. Planeeringus on antud põhimõtteline kanalisatsioonilahenduse variant. Täpsemalt lahendatakse ehitusprojekti käigus.
4.3. Drenaaź ja sadevesi
Ehituskruntide alla jääv pinnas pole põhiosas liigniiske. Teede servadesse rajatakse küvetid. Olemasolevad kraavid säilitatakse, vajadusel suunatakse liigveed sinna. Planeeringu joonisel on näidatud võimalik drenaaźitoru, mille rajamise vajadust selgitatakse edasiste uuringute käigus.
Parkla krundi serva paigaldada õlipüüdur(id).
4.4. Elektrivarustus
Detailplaneeringu koostamiseks on Eesti Energia AS Jaotusvõrgu Tallinn-Harju piirkonna poolt välja antud elektrivarustuse tehnilised tingimused nr 117053. Vastavalt sellele nähakse ette koormuskeskmesse uus 10/0,4kV alajaam, toitega Raasiku alajaama Xxxxx- Jaani 10kV fiidri elektriliinilt.
Tehnovõrkude koondplaanil antakse planeeritava maaüksuse elektrivarustuse kaabelliinide ja liitumiskilpide põhimõttelised asukohad.
Planeeritava ala elektrikoormuse määramisel on lähtutud juhendist EEI J2:1995 ja maaüksuse valdaja andmetest. Planeeringus on arvestatud elamuhoone peakaitsmeks 3x25 A. Konkreetne objekti elektrienergia vajadus määratakse vastava hoone projektis, kus valdajal täpsustada liitumispunkti täpsed asukohad ja peakaitsme suurused Eesti Energia AS-s.
Käesoleva planeeringuga on ette nähtud välisvalgustus.
4.5. Side
Planeeritav sidetrass siduda kaablijaotuskappi RAS104 vastavalt AS Elion poolt väljastatud tehnilistele tingimustele. Planeeringus on antud sidetrassi koridor.
4.6 Soojusvarustus
Täpne soojusvarustus määratakse konkreetse hoone ehitusprojektis, arvestades keskkonnanõudeid.