Kaks tüüpvormi:
Xxxxx Salmistu xxxxx@xxxxxxxx.xx
21. november 2014.a.
Kaks tüüpvormi:
1) Kinnisvara korrashoiu halduskäsund (1+1)
2) Kinnisvara korrashoiu tervikkäsund (1)
VÕS käsunduslepingu regulatsioon (VÕS § 619 jj) Käsundusleping –
a) teenused (käsund)
b) tasu selle eest
Käsundiandja – füüsiline isik või juriidiline isik (kinnisasja omanik või korteriühistu)
Käsundisaaja – juriidiline isik (haldusettevõte)
2
Olulised põhimõtted:
1) Teenust osutab professionaal (teab, oskab)
2) Professionaalil olulised nn aktiivsuskohustused
3) Teenuse osutamisel tuleb vältida huvide konflikti
Huvide konflikt – teenuseid osutab ning nende üle järele- valvet teostab üks xx xxxx isik (või seotud isik). Seetõttu eristatud teenuste osutamine (EVS-100) ning korraldamine
Huvide konflikti vältimine (ÜT 3.5)
1) ei tee tehinguid iseendaga (ega seotud isikutega)
2) ei tee järelevalvet iseenda teenuste üle
3) konflikti ilmnemisel teavitamiskohustus, k-andja otsustab!
3
Halduskäsundi tüüpvormi struktuur:
1) Üldtingimused (13 peatükki)
2) Eritingimused (tabel, 32p), sobib hinnapäringu vormiks!
3) Lepingu lisad (näidisvormid)
- Xxxx 1 – dokumentide loetelu
- Xxxx 2 – halduse põhiteenuse kirjeldus (EVS- 100)
- Xxxx 3 – korraldatavad teenused (EVS - 200, 300 jne)
- Xxxx 4 – osutatavad teenused (EVS - 100)
Lisaks: juhend, mis järgib üld- ja eritingimuste ülesehitust Kättesaadav: xxxx://xxx.xxxxx.xx/xxx-xxxx-xxxxxxxxxxxxxxx/ 4
1) ÜT täpsustatakse või täiendatakse (vajadusel muudetakse) ET ja lepingu lisadega
2) ET-ga määratlevad pooled üldjuhul kõik lepinguga seotud numbrilised näitajad ja muud muutuvad näitajad, milles pooled soovivad kokku leppida
3) ÜT kasutamisel on soovitatav mitte muuta ÜT teksti, xxxx koostada selleks eraldi ET!
4) Kui soovitakse muuta, täpsustada või tühistada ÜT, tehakse seda ET punktis 32.
5
- Poolte andmed, esindajad, kasutajad
- Lepinguperiood ja tähtajad/ vahetähtajad
- Andmed teenuste osutamise kinnisasja/ asukoha kohta
- Osutatavad teenused (viide lisadele)
- Majanduskavaga seonduv ning käsundisaaja volitused
- Tagatised ja kindlustused
- Aktide ja arvetega seonduv (kuupäevad)
- Teenuste maksumus
- Lisateenuste loetelu
- Viivised
- Lepingu lisade loetelu, dokumendivormid
- ÜT muutmine, mittekohaldamine jm
6
- Dokumentide kontrollimise kohustus (ÜT 2.3)
Xxxx 1, dokumentide loetelu:
a) kas dokument olemas lepingu sõlmimisel või
b) käsundisaajal dokumendi koostamise kohustus
- Jälgimiskohustus, vaatlused, teavitamine:
a) ÜT 3.1.1 – ohutus, „jääpurikad“
b) ÜT 3.4 – õigusaktide muudatused
c) ÜT 7.4 – teenuste järjepidevus
- Dokumenteerimise kohustus (ÜT 7.6)
- Arvete kontrollimine (ÜT 9.2.1)
7
Teenused (ÜT 1.22) – kinnisasja korrashoiu teenus lepingus kirjeldatud xxxxx xx ulatuses. Hõlmab mh:
- tööjõu kulu
- seadmete ja masinate kulu
- muud tegevused ja toimingud, mis on vajalikud lepingu eesmärgi saavutamiseks või kooskõlastatud käsundiandjaga
Samuti:
- teenused, mis on olemuslikult seotud osutatava teenusega ning tuginedes heale xxxxxx xx käsundisaaja professionaal- susele vajalikud lepingu eesmärgi saavutamiseks ja lepingus kirjeldatud teenuste nõuete-kohaseks osutamiseks.
Teenuste xxxxx xx xxxxx selliseid teenuseid, mis on lepingu
kohaselt teenuste hulgast välja arvatud!
8
Kokkuvõttes tuleb üheselt ja selgelt eristada:
» haldusteenuse osutamist, mis oma sisult on korraldav tegevus (standardi kood 100) ning
» muude teenuste osutamist (näiteks tehnohooldus – standardi kood 200; heakord – standardi kood 300).
Selliseid teenuseid üldtingimuste kohaselt haldusettevõte ei osuta, aga ta korraldab kinnisasja omanikule vajalikud teenused. Teenuste korraldamine toimub haldusteenuse (standardi kood 100) osutamise kaudu.
NB! Vaata ÜT 3.2. („vaikimisi“ haldusteenus) + Lisad 1-4
9
ÜT 3.2, Haldusteenuse „vaikimisi“ maht (EVS):
*110 – kinnisasja haldamiseks ettevalmistamine, objekti haldamise ülevõtmine ja käsundiandja konsulteerimine
*120 – tehnohoolduse korraldamine
*130 – heakorratööde korraldamine
*150 – informatsiooni liikumise korraldamine kinnisasjaga seotud osapoolte vahel
*160 – tehnosüsteemide/ paigaldiste abil tagatavate teenuste korraldamine
*181, 182 – korrashoiukulude jagamine kasutajate vahel; arvete ja makseteatiste vormistamine ning edastamine, laekumiste jälgimine ja arvestuse pidamine võlgnevuse üle
*183, 184 – raamatupidamise korraldamine, majandustegevuse perioodide ja aastakava koostamine; riiklike aruannete koostamine ja esitamine
*541, 549 – kindlustuse korraldamine 1
0
LISATEENUSED (ÜT 1.13) – teenus(ed) või tegevus(ed), mis:
a) olemuslikult ja lepingu eesmärgist tulenevalt ei kuulu teenuste xxxxx xx
b) mida osutatakse täiendavalt lisaks lepingus kokku lepitud teenustele.
Lisateenuseks ei loeta sellist teenust, mis on olemuslikult seotud lepinguga xx xxxxx eesmärgi saavutamisega ning xxxx vastavate teenuste osutamiseta ei oleks võimalik lepingu eesmärgi saavutamine!
Kui lepingus on kokku lepitud teenuste osutamise maht või sagedus, loetakse lisateenusteks ka need teenused, mis kokkulepitud teenuste mahtu või sagedust ületavad
1
1
Praktikas vaidlusalused teenused:
» kinnisasja tehnilise seisukorra kohta ülevaate/ ekspertiisi koostamine;
» kasutajatelt võlgade sissenõudmine;
» kinnisasja omanikule vajalike kindlustuslepingute sõlmimine ja nende uuendamine (varakindlustus, tsiviilvastutuskindlustus);
» kõnniteede puhastamine, libeduse tõrje ja nende tegevuste sagedus;
» jääpurikate eemaldamine xx xxxxx sagedus;
» raamatupidamise aastaaruande koostamine.
1
2
NB! „Vaikimisi“ volitused tulenevad majanduskavast! (1.dets)
ÜT 5.1.5 - kui lepingus ei ole sätestatud teisiti, eeldatakse, et käsundisaajal on õigus sõlmida käsundiandja nimel lepinguid lepingu täitmise eesmärgil, tingimusel, et sõlmitavad lepingud ei välju käsundiandja poolt vastavaks majandusaastaks kinnitatud:
a) majanduskava raamest (kui majanduskava koostamine vastavalt õigusaktidele on nõutav) või
b) käsundiandja igapäevase majandustegevuse raamest.
Tehingu maksumus, mida loetakse igapäevase majandustegevuse raamest väljuvaks tehinguks, lepitakse poolte poolt kokku lepingus 1
3
Juhul, kui:
a) tehing väljub majanduskava või igapäevase majandustegevuse raamest või
b) poolte vahel ei ole sõlmitud kokkulepet selle kohta, milliseid tehinguid loetakse igapäevase majandustegevuse raamest väljuvateks tehinguteks,
peab käsundisaaja enne lepingu sõlmimist või enne mistahes kohustuste võtmist käsundiandja nimel saama käsundiandja kirjaliku nõusoleku või volikirja vastava tehingu tegemiseks, esitades taotluse nõusoleku või volikirja saamiseks vähemalt 3 (xxxx) tööpäeva ette.
1
4
AKTEERIMINE (ÜT 8.1):
» kas akteeritakse üksnes lisateenused või kõik lepingu esemeks olevad teenused. „Vaikimisi“ üksnes lisateenused (ET 22);
» milliseks kuupäevaks koostatakse teenuste üleandmise akt.
„Vaikimisi“ iga kuu viimaseks kuupäevaks (ET 21);
» kas kooskõlastatakse akti vorm või mitte. Xxx xxxxxx vorm, siis kohe lisada lepingule (ET 30 ja 31);
TASUMINE (ÜT 9.2):
» Tasu maksmine üksnes aktide alusel (kui akt kohustuslik!)
» Tasumise tähtaeg – ET 27! (VÕS „vaikimisi“ 30 päeva), erand ÜT 9.2.5 (kindlustused, tagatised jm)!
1
5
MITTEVASTAVUS (ÜT 1.15) –
mistahes kõrvalekalle või puudus lepingus kokku lepitud teenuste mahus, kvaliteedis, tähtajas või muudes parameetrites
kõrvalekalde või puuduse tõttu on:
a) häiritud või takistatud kinnisasja või selle osa sihipärane kasutamine või
b) esineb vastuolu kokkulepitud ja tegeliku olukorra vahel
Teavitamine 5tp jooksul mittevastavuse ilmnemisest + tähtaeg kõrvaldamiseks („meeleparandus“).
Kui ei kõrvalda – 3.isikute abil, teavitus koos infoga tähtaja ja kulude
kohta, asenduskulude nõue (ÜT 10.1.5, seondub ka ÜT 10.2.3)
1
6
Eristatakse:
1) Lepingust taganemine (teenust ei alustata 21kp jooksul)
2) Lepingu ülesütlemine
a) korraline (olenemata põhjusest, 60kp ette)
b) erakorraline, 10kp ette (10.2.3 ja 10.2.5)
Olulised põhimõtted:
1) ülesütlemine ei tohi olla üllatuslik
2) ülesütlemisele peab eelnema võimalus „meeleparanduseks“
(+ hoiatus ülesütlemise kohta)
1
7
» Lepinguperioodi tagatise „vaikimisi“ suurus - 5% lepingu hinnast, kuid siiski mitte suurem xxxxx xxx 2 kuu teenustasu (arvestatuna summast xxxx km-ta)
» Juhul, kui käsundiandja soovib sätestada sellest erinevat määra või märkida lepinguperioodi tagatise konkreetse summana, märkida vastavad andmed ET p 13.
Näiteks:
- „7 (seitse) % lepingu hinnast (arvestatuna summast xxxx käibemaksuta)“ või
- „2 000 (kaks tuhat) eurot“. 1
8