Liite 2 MUISTIO

Liite 2 MUISTIO

Asuntotontin (kerrostalo, 1 683 k-m² +li 51 k-m²) pitkäaikainen vuokraaminen Asunto Oy Helsingin Meriharakalle vapaarahoitteisia omistusasuntoja varten Hitas II-ehdoin (Sörnäinen, Kalasatama, Verkkosaari, tontti 10629/5)

Kalasatamankatu

Hakemus Asunto Oy Helsingin Meriharakka pyytää 1.7.2018 päivätyllä hakemuk- sella, että kaupunki vuokraisi pitkäaikaisesti mainitulle yhtiölle tontin 10629/5 1.9.2018 alkaen.

Tontille toteutetaan ryhmärakennuttamismenettelyllä vapaarahoitteisia omistusasuntoja Hitas II-ehdoin.

Hakemus liitetään Ahjossa toimenpiteisiin.

Varauspäätös

Ryhmärakennuttaminen 2015 –hakumenettelyn järjestäminen

Kiinteistölautakunta päätti 22.1.2015 (43 §) hyväksyä ”Ryhmärakennut- taminen hakuohje, KLK 22.1.2015” -hakuohjeen ja oikeuttaa kiinteistö- viraston järjestämään hakumenettelyn.

Ryhmärakennuttaminen 2015 -hakumenettelyn ratkaiseminen ja tonttien varaaminen

A Kiinteistölautakunta päätti 1.10.2015 (426 §) ratkaista keväällä 2015 järjestetyn ja 30.4.2015 päättyneen Ryhmärakennuttaminen 2015 –ha- kumenettelyn varaamalla tontin 10629/5 Pro Rakentajat ry:lle vapaara- hoitteisia omistusasuntoja varten Hitas II-ehdoin 31.12.2017 saakka päätöksestä ilmenevin ja muun muassa seuraavin ehdoin:

- Varauksensaajien tulee toteuttaa varausalueelle asuntoja varauksensaajana olevan ryhmän tai yhteisön jäsenille.

- Varauksensaajien on noudatettava tonttien tai tonttiryhmien toteuttamisessa ryhmärakennuttamisen periaatteita.

- Varauksensaajien tulee varausajan kuluessa tehdä ryhmärakennutta- mishankkeen rakennuttamisesta sopimus (konsulttisopimus) sellaisen rakennuttajakonsultin kanssa, jolla on riittävä osaaminen ja kokemus varatun tontin osalta rakentamishankkeen projektinjohtoon ja konsul- tointiin, ellei kiinteistöviraston tonttiosaston kanssa toisin sovita.

- Varauksensaajien on noudatettava kiinteistölautakunnan 22.1.2015 (43 §) hyväksymän ”Ryhmärakennuttaminen hakuohje, KLK 22.1.2015” hakuohjeen ja sen liitteiden ehtoja, ellei tässä päätöksessä toisin todeta.

- Varauksensaajien on noudatettava liitteenä nro 4 olevia yleisiä varausehtoja.

- Tonttien 10629/4-7 varauksensaajien on lisäksi noudatettava liitteenä nro 5 olevia Kalasataman Capellan korttelin alueellisia lisäehtoja.

- Hitas-omistusasuntotuotantona toteutettavilla tonteilla / tonttiryhmillä on noudatettava liitteenä nro 7 olevia Hitas-varausehtoja.

- Lisäksi noudatetaan liitteestä ilmenevien tonttien tai tonttiryhmien osalta liitteestä nro 8 ilmeneviä tontti- tai tonttiryhmäkohtaisia erityisehtoja.

B Kiinteistölautakunta päätti, että varaukset tulevat voimaan ja varaus- aika alkaa varauksensaajan hakemuksesta kiinteistöviraston tontti- osaston asuntotonttitoimiston erillisellä päätöksellä päätöksessä maini- tuin ehdoin.

Asuntotonttitoimiston toimistopäällikön päätös

Asuntotonttitoimiston toimistopäällikkö päätti 12.1.2016 (9 §), että tontin 10629/5 varaus Pro Rakentajat ry:lle tulee voimaan.

Asemakaava Kaupunginvaltuuston 27.8.2014 hyväksymän ja 10.10.2014 lainvoi- maiseksi tulleen Capellan puistotien kortteleiden asemakaavan muu- toksen nro 12210 mukaan tontit 10627/3-4, 10628/1-5 ja 10629/4-7 ovat kaksi – kahdeksankerroksisten asuinkerrostalojen korttelialuetta (AK, II – VIII). Lisäksi kaavaan on merkitty enintään kuusikerroksiset erityisasumisen tontit (AKS) 10629/1-3.

AK- ja AKS-korttelialueella rakennuksen kahdessa alimmassa kerrok- sessa saa olla liiketiloja, julkisia palvelutiloja ja kunnallistekniikkaa pal- velevia tiloja.

Tontille 10629/5 on merkitty rakennusoikeutta 1 600 k-m² + li 150 k-m².

Lisäksi kaavaan on merkitty asuntokortteleiden 10627 ja 10628 keskel- le asumista palvelevat yhteiskäyttöiset tontit (AH), jotka on rakennet- tava yhtenäisen suunnitelman mukaan.

Autopaikkojen vähimmäismäärä on asuinkerrostalojen korttelialueella vähintään 1 ap/130 k-m². Kaupungin vuokra-asuntojen osalta voidaan käyttää 20 % pienempää autopaikkamääräystä kuin vastaavissa omis- tusasunnoissa. Erityisasumisen korttelialueella vähintään 1 ap/600 k- m². Myymälä- ja liiketilat enintään 1 ap/150 k-m². Autopaikoitusta kos- kevien tarkempien määräysten osalta viitataan mainittuun kaavaan.

Tonttitiedot Tontti 10629/5 on 8.11.2017 merkitty kiinteistörekisteriin. Tontin 5 pinta- ala on 1 125 m² ja osoite Kalasatamankatu.

Lyhytaikainen vuokraus

Asuntotonttitiimin tiimipäällikkö päätti 20.11.2017 (70 §) vuokrata Asunto Oy Helsingin Meriharakalle (Y-tunnus 2815829-9) Helsingin kaupungin 10. kaupunginosan (Sörnäinen) korttelin 10629 tontin 5

(kiinteistötunnus 91-10-629-5, pinta-ala 1 125 m², osoite Kalasataman- katu) rakennusluvan ja poikkeamispäätöksen hakemista varten ajaksi 16.11.2017-15.11.2018 päätöksessä mainituin ehdoin (A1110-231).

Maaperätiedot Tontin maaperä on puhdistettu vuokranantajan toimesta tontin esiraken- tamisen yhteydessä Helsingin kaupungin ympäristökeskuksen myöntä- män kunnostuspäätöksen 3.8.2016 / 158 § mukaisesti asuntorakenta- misen edellyttämään tasoon. Maaperän puhdistamisen tavoitteet on määritelty alueen käytön mukaan. Ympäristöluvan / puhdistamispäätök- sen mukaisesti alueelle voidaan jättää Vna 214/2007 mukaisia alem- man ohjearvon ylittäviä haitta-ainepitoisuuksia.

Suunnitelmat ja hankinta-arvo

Hankkeen ryhmärakennuttajana on Pro Rakentajat ry/Asunto Oy Hel- singin Meriharakka. Rakennuttajakonsulttina toimii Rakennuskonsul- tointi ANN Oy. Tontin 10629/5 rakentaminen on tarkoitus aloittaa syys- kuussa 2018.

Tontin asemakaavan mukainen asuinrakennusoikeus on 1 600 k-m² ja ja liiketilan 150 k-m².

Tonttien 10629/1-7 yhteinen poikkeamispäätös 3.7.2017 (35 §) sallii tontille rakennettavan asuintilaa 1 700 k-m² (ylitys 100 k-m², 6,5 %) ja liiketilaa vähintään 50 k-m².

Asuntopalvelut-yksikön päällikkö päätti 31.1.2018 (15 §) hyväksyä ton- tilla 10629/5 sijaitsevan Asunto Oy Helsingin Meriharakan (ryhmära- kennuttamishanke) suunnitelmat ja hyväksyä hankkeen velattomaksi hankinta-arvoksi 5 510 162 euroa (sis. alv 24 %) eli 4 230 euroa/as-m² (sis. alv 24 %).

Kaupunkiympäristön rakennusvalvontapalvelut päätti 12.6.2018 (338 §) myöntää tontille 10629/5 rakennusluvan, jonka mukaan toteutettava asuintila on 1 683 k-m² ja liiketilaa 51 k-m² eli yhteensä 1 734 k-m².

Poikkeamispäätöksen mukaan tonttien pienuudesta ja pysäköintikansi- ratkaisusta johtuen pohjakerroksen tasoala on haastava tai jopa riittä- mätön maantasoon kytkettävien liiketilojen aikaansaamiseksi asema- kaavan vaatimusten 150 k-m² mukaisesti. Asia on vahvistettu myös alueen kaavoittajalta.

Tontille 10629/5 toteutetaan 21 vapaarahoitteista omistusasuntoa Hitas II-ehdoin ja liikehuoneisto. Tämän vuoksi vuokra peritään toteutettavan asuintilan 1 683 k-m²:n ja liiketilan 51 k-m²:n eli 1 734 k-m²:n mukaan. Xxxxxxxxxxxxx mukaan pääsuunnittelija on arkkitehti Xxxxxx Xxxxxxx Xxxxxx, Arkkitehtitoimisto Xxxx Xxxxxxxxx & Co Ky.

Korttelin yhteispiha on käytettävissä tonteilla 10629/2, 5 ja 6.

Tonttia 10629/5 varten tulee rakentaa 8 autopaikkaa, jotka sijoitetaan tontin 5 pihakannen alle toteutettavaan pysäköintilaitokseen. Ajoyhteys järjestetään Tukkutorinkujalta tontin 10629/1 kautta. Samoin ajoyhteys järjestetään tontin 4 autohallin kautta tontin 5 autopaikoille.

Rakennusten energiatehokkuusvaatimus

Hankken toimittaman energiatodistuksen 25.3.2018 mukaan rakennuk- sen suunniteltu energiatehokkuusluokka on B (E-luku on 82 Kwh/m2/v).

Keskipinta-alavaatimus

Hakuohjeessa ei ollut, eikä varauspäätöksessä, perheasunto-, eikä sen keskipinta-alavaatimuksia. Ryhmärakennuttamishankkeissa ei nykyisen käytännön mukaan noudateta mainittuja vaatimuksia.

Hitas-järjestelmän kehittäminen ja uudet hitas-ehdot

Kaupunginvaltuusto päätti 3.6.2009 (136 §) Hitas-järjestelmän kehittä- misestä. Päätöksen mukaan vuokralaisena olevan asunto-osakeyhtiön viimeisen rakennusvaiheen valmistuessa 1.1.2011 tai sen jälkeen yhtiö kuuluu ns. uuden Hitas-järjestelmän piiriin ja vapautuu Hitas-rajoituk- sista 30 vuoden kuluttua asunto-osakeyhtiön viimeisen rakennusvai- heen valmistumisesta. Tällöin yhtiön hallitseman tontin maanvuokra ko- rotetaan samalle tasolle kuin vuokraushetkellä vallinneen käytännön mukainen sääntelemättömän tontin vertailuvuokra.

Lisäksi päätöksen mukaan myyjän on 1.1.2011 tai sen jälkeen valmis- tuvien Hitas-yhtiöiden osalta varmistettava kiinteistöviraston asunto- osastolta ja Hitas-asuntojen (osakkeiden) ostajilta, etteivät ostajat pysy- västi omista muita Hitas-asuntoja. Kaupan ehdoksi on asetettava, että aiemmat Hitas-asunnot on myytävä tai muutoin luovutettava omistusoi- keudella ennen kuin kauppa uudesta asunnosta tulee lopulliseksi.

Uudet Hitas- ehdot ja –yhtiöjärjestyspykälät, osakkeiden myynti kaupungille ja rakennuttajan si- toumukset

Asunto Oy Helsingin Meriharakan yhtiöjärjestykseen on sisällytetty 1.1.2011 tai sen jälkeen valmistuvien Hitas-yhtiöiden uudet Hitas II-py- kälät. Yhtiöjärjestys on rekisteröity kaupparekisteriin.

Hitas II –järjestelmän mukaisesti kaupunki ei tule yhtiön osakkaaksi.

Sen sijaan yhtiöjärjestyksestä tulee poistaa liikehuoneiston osakkeet, koska liikehuoneisto kuuluu selvityksen mukaan Hitas-hankinta-arvoon. Asiasta otetaan ehto vuokrauspäätökseen ja vuokrasopimukseen, jotta tontti saadaa mahdollisimman pian vuokrattua.

Asunto Oy Helsingin Meriharkka ei ole vielä toimittanut maaomaisuu- den kehittäminen ja tontit-palvelulle kaupungin hyväksymän uuden mal- lin mukaista Hitas-sitoumusta, jossa kukin mainitun yhtiön perustaja- osakas ja ryhmärakennuttaja sitoutuu noudattamaan asunto-osakkei- den omaan käyttöön merkitsemisen ja rakentamisaikaisen myynnin osalta omistamisrajoituksen valvontaa sekä hyväksyttyjen suunnitel- mien ja hankinta-arvon noudattamista koskevia velvoitteita. Vuokraus- päätökseen sisällytetään ehto, ettei vuokrasopimusta saa allekirjoittaa ennen mainitun sitoumuksen toimittamista asuntotonttitiimille.

./. Kopiot asunto-osakeyhtiön kaupparekisterinotteesta ja yhtiöjärjestyk- sestä, joka sisältää uudet Hitas II –pykälät, ovat tarvittaessa nähtävänä valmistelijalla. Hitas-sitoumus toimitetaan ennen vuokrasopimuksen al- lekirjoittamista.

Vuokrausperusteet ja vuokranalennus

Kaupunginvaltuusto päätti 30.8.2017 (303 §) oikeuttaa lautakunnan vuokraamaan Helsingin kaupungin 10. kaupunginosan (Sörnäinen) Ca- pellan puistotien kortteleiden asemakaavan muutokseen nro 12210 merkityt jäljempänä mainitut asuntotontit tai niistä muodostettavat tontit lautakunnan määräämästä ajankohdasta alkaen 31.12.2080 saakka seuraavin ehdoin:

1 Tonttien (AK) 10627/3 ja 4, 10628/1-5, 10629/4-7 sekä (AKS) 10629/1 - 3 vuosivuokra määrätään pitäen perus- teena virallisen elinkustannusindeksin "lokakuu 1951 = 100" pistelukua 100 vastaavana asuinkerrosneliömetrihin- tana välimuodon asuntojen (kuten Hitas-asuntojen ja/tai Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) tuke- mien asuntojen) osalta 37 euroa.

Asemakaavaan merkityn kerrosalan lisäksi rakennettavien asuntojen ulkopuolisten asuntoja palvelevien tilojen osalta ei peritä vuokraa.

Asuntotonteille mahdollisesti toteutettavien liiketilojen sekä kahvila- ja ravintolatilojen osalta peritään samaa maan- vuokraa kuin asuntotonteilta.

Asuntotonteille mahdollisesti sijoitettavien Y-käyttötarkoi- tuksen mukaisten tilojen, julkisten palvelutilojen ja kunnal- listekniikkaa palvelevien tilojen vuosivuokra määräytyy pi- täen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavana kerrosneliöhintana

17 euroa.

2 Alkuvuosialennuksen johdosta asuntotonttien maanvuok- rista peritään valtion tukemilta tonteilta tai mainittua tuotan- toa vastaavasta tontin asuinrakennusoikeuden osuudesta 70 % ja vapaarahoitteisilta kohteilta vastaavin periaattein 80 % 31.12.2022 saakka.

Tämän jälkeen asuntotonttien vuosivuokrista peritään 80 % siltä ajalta, jona tonteille rakennettavien asuintalojen raken- tamiseen myönnettyä valtion asuntolainaa on maksamatta tai jona valtio maksaa tonteille rakennettavien asuntojen rakentamiseen myönnetyn lainan perusteella korkohyvi- tystä (korkotukea).

Kaupunginvaltuuston päätöksen 1.10.1980 (asia 18) mukaisesti asunto- tontin vuosivuokra on 4 % sen laskennallisesta hinnasta.

Sääntelemättömän tontin vertailuvuokra

Kaupunginvaltuusto päätti 16.6.2010 (164 §) oikeuttaa kiinteistölauta- kunnan vahvistamaan 1.1.2011 tai sen jälkeen valmistuvien Hitas-yhti- öiden tonttien sääntelemättömän vertailuvuokran tontteja pitkäaikaisesti vuokrattaessa siten, että po. vertailuvuokra on tontin vuokraushetkellä 10 - 30 % korkeampi kuin Hitas-tontille määritelty maanvuokra.

Vuokran määrittelyssä huomioidaan samalle tai vastaavalle alueelle aiemmin vahvistetut Hitas- ja sääntelemättömien tonttien vuokrauspe- rusteet sekä niiden keskinäiset suhteet pyrkien yhdenmukaiseen ja joh- donmukaiseen hinnoitteluun.

Vuokrasopimukseen merkitään Hitas-tontin perusvuosivuokran lisäksi sääntelemättömän tontin perusvuosivuokra. Hitas-sääntelyn päättyessä tontin vuokra korotetaan vaihtamalla sääntelemättömän tontin perus- vuosivuokra sopimuksen mukaiseksi perusvuosivuokraksi indeksiehto- jen säilyessä samana.

Lisäksi asiassa on varattava kaupungille oikeus tehdä vuokrakauden aikana esimerkiksi lisärakentamistilanteissa tarkistukset myös säänte- lemättömän tontin perusvuosivuokraan.

Mainituista asioista on sisällytetty ehdot tontin vuokrasopimukseen.

Maanvuokra Kaupunginvaltuuston päätöksen mukaan tontin 10629/5 vuokra mää- räytyy seuraavasti, kun asuntojen ulkopuolisten asumista palvelevien tilojen osalta ei vuokraa peritä:

k-m2	e/k-m2 (ind. 100)	e/k-m2 (ind. 1948)	perusvuosi- vuokra e (ind. 100)	alkuvuosi- vuokra e (ind. 1948)	80% e (ind. 1948)
1 734	37	721	2 566	49 986	39 989
1 734	44	857	3 052

(asuin 1 683 + li 51)

(1 734 x 37 x 4 %) x 19,48 – 20 % Hitas-tontin vuosivuokra

(1 734 x 44 x 4 %) Sääntelemättömän tontin vertailu- vuokra (asuintilat)

Kohde toteutetaan vapaarahoitteisena.

Lisäehdot Vuokrasopimukseen on sisällytetty vuokralaiselle velvollisuus noudattaa varauspäätöksen mukaisesti muun muassa Kalasataman Verkkosaaren alueella noudatettavia lisäehtoja, joiden mukaan vuokralainen on velvol- linen ryhtymään osakkaaksi Kalasataman Palvelu 2 Oy:hyn ja teke- mään mainitun yhtiön kanssa asiaa koskevat tarvittavat sopimukset kaupungin määräämin ehdoin sekä järjestämään tontille rakennettavien rakennusten jätteen keräyksen alueellisella jätteen putkikeräysjärjestel- mällä ja tekemään Kalasataman jätteen putkikeräys Oy:n kanssa asiaa

koskevat tarvittavat sopimukset, kuten suunnittelu- ja toteutus-, merkin- tä- ja käyttösopimukset, kaupungin määräämin ehdoin.

Muilta osin voitaneen noudattaa päätöksestä ilmeneviä ehtoja.