VUOKRAN SUURUUS

3

VUOKRAN SUURUUS

27 § vuokran määräytyminen

Vuokra määräytyy sen mukaan, mitä siitä on sovittu, jollei tästä tai muus- ta laista muuta johdu.

Näytesivut

Vuokran tarkistamisesta voidaan sopia ottaen huomioon, mitä indek- siehdon käytön rajoittamisesta annetussa laissa (1195/2000) säädetään. Jos on sovittu, että vuokranantaja saa vuokrasuhteen aikana yksipuoli- sesti määrätä vuokran korotuksen ajankohdan tai määrän, tällainen sopi- musehto on mitätön, jos ei ole myös sovittu perusteesta, jonka mukaan vuokraa sopimussuhteen aikana saadaan korottaa. Vuokranantajan on ennen korotetun vuokran voimaantuloa kirjallisesti ilmoitettava vuokra- laiselle uusi vuokra ja sen voimaantuloajankohta. (5.12.2003/1038)

Sinä aikana, kun asuinhuoneistoon sovelletaan aravavuokra-asuntojen ja aravavuokratalojen käytöstä, luovutuksesta ja omaksilunastamisesta annetun lain (1190/1993) tai vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeus- talolainojen korkotuesta annetun lain (604/2001) säännöksiä vuokran määrityksestä, vuokran suuruuteen on tämän luvun säännöksistä sovel- lettava 27 §:n 1 momenttia, 29 §:ää, 30 §:n 1 momenttia sekä 31 ja 32 §:ää ja lisäksi, mitä siitä mainituissa laeissa tai niiden nojalla säädetään. (29.6.2001/606)

27.1 Vuokran suuruus

Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta on kirjoitettu kokonaan vuokrien säänte- lystä vapaan järjestelmän pohjalle. Tämän periaatteen mukaisesti vuokran mää- rää eli suuruutta ei hallinnollisesti säännellä.

143

Vuokran suuruutta koskevan perussäännön mukaan vuokra määräytyy sen mukaan, mitä siitä on sovittu. Tämä merkitsee sitä, että vuokrasopimuksen osa- puolet voivat vuokrasopimusta tehdessään vapaasti sopia vuokran määrän.236

Oikeuskäytännössä on jouduttu ottamaan kantaa vuokravälittäjälle maksetta- van välityspalkkion asemaan vuokrasta sovittaessa. Voimassaolevan kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välitystä koskevan lainsäädännön mukaan välityspalkkio voidaan periä vain toimeksiantajalta. Toimeksiantaja on useimmiten vuokran- antaja.

Vuokranantaja haluaa usein välityspalkkion tulevan katetuksi maksetuista vuokrista ja saattaa jopa avoimesti ilmoittaa, että vuokra on tietyn aikaa kor- keampi, kunnes välityspalkkio on saatu katettua. Aiemmin tällainen menettely on katsottu kielletyksi, mikä ilmenee seuraavasta Helsingin hovioikeuden rat- kaisusta:

Helsingin HO 31.7.2003 nro 2254

Näytesivut

Vuokranantaja ja vuokralainen olivat sopineet vuokran määräksi ajalta 1.5.–30.10.2002 1 095 euroa kuukaudessa ja sen jälkeen 910 euroa kuukaudessa. Vuokralainen oli jät- tänyt vuokria maksamatta ja vuokranantajan nostettua vuokravelkomusta ja häätöä tarkoittavan kanteen, vuokralainen oli esittänyt kuittausvaatimuksen heidän liikaa maksamansa vuokran 1 110 euron osalta. Vuokralainen perusteli kuittausvaatimus- taan sillä, että vuokralaiselta on peritty asunnon välityspalkkio korotettuna vuokra- na kuuden kuukauden aikana. Hovioikeus hyväksyi kuittausvaatimuksen täydentäen asunto-oikeuden perusteluja seuraavasti: Vuokranantaja on myöntänyt maksaneensa välityspalkkion välittäjälle. Vuokralaiset eivät ole tehneet toimeksiantosopimusta väli- tysliikkeen kanssa. Vuokranantaja ei ole esittänyt mitään perustetta kuuden kuukauden korotetun vuokran perimiselle. Korotusosuuden määrä vastaa suunnilleen asianosais- ten sopiman yhden kuukauden vuokraa lisättynä arvonlisäverolla, mikä määrä vastaa vuokralaisten ilmoittamaa välityspalkkion määrää ja myös vuokra-asuntojen välitys- käytännössä yleensä käytettyä välityspalkkion määrää. Näin ollen hovioikeus katsoo selvitetyksi, että vuokranantaja on siirtänyt vuokrahuoneiston välityksestä aiheutu- neen välityspalkkion kulunsa vuokraan ja perinyt sen kuuden kuukauden korotettuna vuokrana.

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain (1074/2000) 20 §:n mukaan välityspalkkio voidaan periä vain toimeksiantajalta. Lain 4 §:n mukaan lain säännöksistä ei saa poiketa vastapuolen vahingoksi. Toimeksianta- jan ja välitysliikkeen välistä suhdetta koskevaa lainsäädäntöä ei voida soveltaa vuokranantajan ja vuokralaisen väliseen suhteeseen. Näin ollen esimerkiksi kiin- teistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 4 §:n säännös kyseisen lain pakottavuudesta ei koske vuokranantajan ja vuokralaisen välistä suhdetta.

236 Vuokrasääntelyn aikana huoneistosta perittävän vuokran määrä oli sidottu valtioneuvoston taso- yleisohjeisiin ja niiden ns. taulukkovuokriin. Xxxxxxx sai korottaa vain valtioneuvoston korotusyleis-

144 ohjeiden mukaisesti, yleensä kerran vuodessa. Tällaisia tasoyleisohjeita ei myöskään enää anneta.

Säännös, jonka mukaan kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain säännöksistä ei saa poiketa toimeksiantajan tai tämän vastapuolen vahin- goksi, koskee siten ainoastaan välitystoimeksiantoa ja siihen liittyviä poikkeavia järjestelyitä. Vuokranantajan ja vuokralaisen välinen suhde määräytyy periaat- teessa yksinomaan AHVL:n mukaisesti.

Tavalla tai toisella kaikki vuokraustoiminnasta aiheutuneet kulut katetaan vuokralaiselta perittävällä vuokralla. Koska sen enempää AHVL:ssä kuin kiin- teistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetussa lainsäädännössäkään ei suoraan kielletä välityspalkkiosta koituvien kulujen sisällyttämistä vuokraan, vuokranantaja ja vuokralainen voivat periaatteessa sopia avoimestikin siitä, että välityspalkkio peritään esimerkiksi vuokrasuhteen alussa korotetulla vuokralla.

Näytesivut

Vaikka välityksestä aiheutunutta kulua ei sisällytettäisi vuokraan, vuokran- antajat ottavat sen joka tapauksessa huomioon määritellessään hyväksyttävää vuokratasoa. Pitkällä aikavälillä jälkimmäinen menettely johtaa mitä toden- näköisimmin vuokralaisen kannalta siihen tilanteeseen, että hän tulee maksa- neeksi vuokravälityksestä aiheutunutta todellista kulua suuremman korvauksen vuokran muodossa. Mikäli välityspalkkion lisääminen avoimesti vuokraan mer- kitsee sitä, että koko vuokra on kohtuuttoman korkea, sovellettavaksi voi tulla AHVL 30 §:n säännös vuokran alentamisesta.

Vuokravälityksestä aiheutuva kulu ei eroa esimerkiksi niistä kuluista, joita vuokranantajalle saattaa syntyä hänen remontoidessaan huoneistoa vuokratta- vaan kuntoon. Vuokranantaja ja vuokralainen voivat sopia, että vuokralainen kattaa remontista aiheutuneet kustannukset esimerkiksi vuokrasuhteen alussa perittävällä korkeammalla vuokralla. Samalla tavalla voidaan sopia välityspalk- kion kattamisesta. Myöhemmässä oikeuskäytännössä onkin omaksuttu se kanta, että vuokravälityslaki ei estä osapuolia sopimasta välityspalkkion sisällyttämises- tä maksettaviin vuokriin.

Helsingin HO 9.1.2007 nro 24

Vuokranantaja oli edellyttänyt, että vuokra on ensimmäisen kolmen kuukauden ajan vuokrasuhteen alusta lukien sen verran suurempi kuin myöhemmät vuokrat, että vuok- ranantajan maksama välityspalkkio tulee katetuksi korotetulla vuokralla. Hovioikeus hylkäsi vuokralaisen nostaman kanteen välityspalkkion suuruisesta vuokran palaut- tamisesta. Perustelujen mukaan vuokravälitystä koskeva laki ei koske vuokranatajana ja vuokralaisen välistä suhdetta. Vuokrasuhteen osapuolilla on oikeus sopia vuokran määrästä. Vuokralaisen maksama vuokra ei ollut ensimmäisen kolmen kuukaudenkaan aikana yleistä vuokratasoa korkeampi. Kanne oli lisäksi nostettu vasta vuokrasuhteen päätyttyä, jolloin vuokran alennusta kannetta ei enää voi tutkia.

Myös Kuluttajavalituslautakunta otti saman kannan ratkaisussaan TI (03/81/2065) TPA.

145

Vuokrasopimusta tehdessään ja vuokran määrää harkitessaan osapuolet jou- tuvat käytännössä kuitenkin ottamaan huomioon kohtuuttomien vuokrien peri- misen estämiseksi laaditun säännöstön. Sopimusvapauden väärinkäyttöä rajaavat AHVL 29 §:n säännös vuokran kohtuullisuuden selvittämisestä, 30 §:n säännös vuokran muuttamisesta tuomioistuimessa ja 31 §:n säännös vuokraa koskevasta tuomioistuimen ratkaisusta.

Aravavuokra-asuntojen osalta sen ajan, jonka aravavuokramääritysvelvoite on olemassa, on olemassa oma vuokran suuruutta koskeva säännöstönsä.237

Se, että osapuolet voivat sopia vuokran suuruuden, tarkoittaa myös sitä, että he eivät ole sidottuja edellisen vuokralaisen maksamaan vuokraan. Jokai- nen sopimus tehdään täysin itsenäisesti osapuolten yhteisesti sopimalla tavalla. Vuokran suuruuden ratkaisee huoneiston vuokra-arvo ja osapuolten käsitykset sen arvosta alueella.

Näytesivut

Samalla kun osapuolet sopivat vuokran määrästä, heidän tulee sopia vuokran sellaisista osista, jotka korvataan henkilöluvun tai kulutuksen tai muun perusteen mukaan ja jotka suoritetaan huoneiston käyttöön liittyvinä maksuina. Henkilö- lukuun perustuva vesimaksu on ehkä tavallisin tällainen erillinen maksu. Vuok- ranantajana toimivien asunto-osakeyhtiöiden osakkaiden kannattaa yleensä sitoa vesimaksun suuruus yhtiökokouksen tai hallituksen päätökseen vesimaksusta.

Huoneiston käyttöön voi liittyä myös vuokraan kuulumattomia eriä, kuten sähkökustannukset, jos sähkön toimittamisesta huoneistoon voidaan huoneisto- kohtaisesti sopia sähkölaitoksen kanssa. Tällaisessa tilanteessa tavanomaista on, että vuokralainen tekee itse sähkösopimuksen sähkölaitoksen kanssa.

Myös autopaikka-, sauna- ja puhelinmaksuista voidaan sopia vuokrasopi- muksessa. Toisaalta niistä voidaan tehdä myös eri sopimus.

Vuokran määrä voidaan sopia neliövuokrana tai kokonaisvuokrana. Jos ei ole täyttä varmuutta siitä, mikä on vuokrattujen neliöiden määrä, on vuokra aina syytä sopia kokonaisvuokrana. Samoin vuokran muutokset on tällöin syytä sopia ilmoitettavaksi kokonaisvuokran muutoksina.

Vuokranmäärityksellä on merkitystä pinta-alavirheiden osalta, minkä vuok- si vuokra on yleensä helpointa sopia kokonaisvuokrana. Pinta-ala ei ole ainoa ratkaiseva tekijä vuokran suuruutta arvioitaessa, vaikka sillä onkin merkitystä. Olennainen pinta-alapoikkeama sovitusta tai ilmoitetusta saattaa oikeuttaa vuokranalennukseen. Toisaalta vähäisellä poikkeamalla ei ole merkitystä, jos vuokra on sovittu kokonaisvuokrana. Tämä käy ilmi seuraavasta ratkaisusta:

Rovaniemen HO 59/79

Huoneisto oli 3 m2 sovittua pienempi. HO katsoi, ettei vuokraa ollut määrätty neliömet- riä kohti eikä alentanut vuokraa puuttuvia neliömetrejä vastaavalla osalla.

146 237 Ks. 27.3.

Tarkempia ohjeita pinta-alan laskemisesta on annettu Suomen Standardisoi- mislautakunnan standardissa SFS 5139 (Rakennuksen pinta-alat). Asunto- osakeyhtiöissä sijaitsevan osakehuoneiston pinta-alaksi merkitään usein yhtiöjärjestyksen mukainen pinta-ala. Tällöin on kuitenkin otettava huomioon, että varsinkin vanhemmissa (ennen 1.1.1992 rekisteröidyissä) taloissa yhtiöjär- jestyksen mukaiset pinta-alat voivat olla lasketut muulla tavalla kuin standardin SFS 5139 mukaan.

Paitsi että osapuolet voivat sopia vuokran suuruudesta sopimusta tehtäessä, AHVL 27 §:n 1 momentin säännös tarkoittaa sitä, että osapuolet voivat vuok- rasuhteen aikana sopia vuokran määrästä. Vuokran määrää voidaan sopimus- kauden aikana sopimalla muuttaa, vaikka esimerkiksi vuokran tarkistamisesta olisi sovittu erikseenkin. Toisaalta tilanteissa, joissa vuokran tarkistamisesta ei ole erikseen sovittu, vuokran suuruuden sopiminen silloin, kun vuokran mää- rää halutaan muuttaa, on välttämätöntä. Vuokranantajalla ei siis ole yksipuolista oikeutta korottaa vuokraa, jollei sellaisesta ole sovittu.

Näytesivut

Vuokranantajalla on oikeus ajaa kannetta vuokran määrän tai vuokran määrää koskevan ehdon muuttamiseksi tai irtisanoa toistaiseksi voimassa oleva sopimus sopimusehtojen, kuten vuokran suuruuden, tarkistamiseksi. Mikäli vuokran- antaja ja vuokralainen eivät vuokrasuhteen aikana pääse sopimukseen vuokran uudesta määrästä, vuokranantaja voi irtisanoa toistaiseksi voimassa olevan vuok- rasopimuksen. Määräaikaista sopimusta ei voida vuokran määräytymisen muut- tamiseksi irtisanoa.

Vuokran korottaminen käyvälle tasolle on siis laillinen irtisanomisperuste. Ratkaisevaa on se, että vuokranantajan vaatima uusi vuokra on kohtuullinen eikä ylitä käypää vuokraa. Jos vuokraa yritetään irtisanomalla saada kohtuuttomalle tasolle, voi tuomioistuin vuokralaisen kanteesta julistaa irtisanomisen tehotto- maksi tai velvoittaa vuokranantajan suorittamaan vahingonkorvausta sopimuk- sen päättymisen vuoksi.238 Periaatteessa ratkaisevaa on vaaditun vuokran määrä, ei vuokrantarkistuksen prosentuaalinen määrä.

Vuokrasääntelyn purkamisen jälkeen 1990-luvulla ilmeni, että vuokria pyrit- tiin varsin nopealla aikataululla nostamaan käyvälle tasolle, mistä seurasi suu- rehkoja kertatarkistuksia. Tämän vuoksi ympäristöministeriö suositteli, että tarkistuksissa pidättäydyttäisiin kovin suurista kertakorotuksista. Alalla ryhdyt- tiinkin yleisesti noudattamaan Suomen Kiinteistöliitto ry:n suositusta, jonka mukaan kertakorotusten määrä pitäisi rajoittaa alle 15 prosenttiin. Tuo prosent- tiraja on myös kirjattu Hyvä vuokratapa -ohjeisiin (ks. liite 3).

Ongelmaksi ovat muodostuneet etenkin sopimukset, joissa on jo vuokran- tarkistusehto ja joiden vuokria tästä huolimatta halutaan korottaa. Varsin tyypil-

238 Ks. 56.1 ja 57.1.

147

listä on esimerkiksi se, että sopimuksessa on indeksiehto, mutta vuokranantaja katsoo indeksiehdon johtavan liian pieniin korotuksiin. Vuokranantaja voi myös olla sitä mieltä, että vuokra on joko alhaisen lähtövuokran tai markkinatilan- teen muuttumisen vuoksi jäänyt liian pieneksi. Oikeuskäytännössä on jouduttu ratkaisemaan joitakin tapauksia, joissa on tulkittu sitä, estääkö vuokrasopimuk- seen otettu indeksiehto irtisanomisen kautta tapahtuvan vuokrankorottamisen. Kuten seuraavat tapaukset osoittavat, oikeuskäytäntö on tältä osin jossain mää- rin ristiriitaista:

Helsingin HO 25.9.1997 nro 3396

Näytesivut

Hovioikeus hyväksyi käräjäoikeuden päätöksen siitä, että irtisanominen julistettiin tehottomaksi. Irtisanomisperusteeksi oli ilmoitettu se, että vuokranantaja haluaa vuokran korottamista kohtuulliselle tasolle. Sopimuksessa oli elinkustannusindeksiin sidottu indeksiehto. Hovioikeuden hyväksymissä käräjäoikeuden päätöksen peruste- luissa katsottiin, että asianosaisten välisissä sopimuksissa oli sovittu kuukausivuokran määrän lisäksi siitä menettelystä, miten vuokraa vuokrasuhteen kestäessä tarkistetaan. Vastaajan vaatimus vuokran korottamisesta ei perustunut tähän ehtoon. Koska vuok- ran tarkistamisesta oli sovittu, oli vuokran tarkistamisessa noudatettava sitä koske- vaa vuokrasopimuksen ehtoa tai ehdon sisällöstä oli sovittava asianomaisten kesken uudelleen.

Helsingin HO 10.12.1998 nro 3769

Hovioikeus hyväksyi käräjäoikeuden päätöksen tehottomaksijulistamiskanteiden kumoamiseksi. Myös tässä tapauksessa sopimuksessa oli elinkustannusindeksin muu- toksiin perustuva tarkistusehto. Perustelujen mukaan irtisanomisilmoituksessa vaaditut vuokrat eivät ylittäneet kohtuullisena pidettävää käypää vuokraa. Aikaisemmat vuokrat olivat olennaisesti käypää vuokraa alhaisemmat.

Helsingin HO 5.7.2001 nro 1920

Hovioikeus hyväksyi asunto-oikeuden ratkaisun, jossa irtisanominen julistettiin tehot- tomaksi mutta vuokraksi vahvistettiin vuokranantajan ennen irtisanomista vaatima vuokra. Perustelujen mukaan vaadittu vuokra oli käypä. Ratkaisun perusteluun ei vai- kuttanut se, että vuokraa oli indeksitarkistusten lisäksi jo aikaisemmin nostettu taso- korotuksella.

Ratkaisut osoittavat sen, että tietyssä tilanteessa sopimukseen otettu korotusehto saattaa toimia esteenä uuden ehdon ottamiselle. Myöhemmät hovioikeuden rat- kaisut näyttäisivät kuitenkin viittaavan siihen, että tätä ratkaisevampaa on se, onko vaadittu uusi vuokra kohtuullinen vai ei.239

Määräaikaisessa sopimuksessa sopimusehtojen tarkistamiseksi tapahtuva irtisanominen ei edes ole mahdollista. Tuomioistuimen luvalla sopimus voidaan kuitenkin irtisanoa. Tämä oikeus koskee myös lain voimaantulohetkellä voimas- sa ollutta sopimusta.240

239 Ks. AHVL 56 ja 57 §:t ja niihin liittyen tässä kirjassa esitettyä.

148 240 Ks. 55.1.

Vuokran määrää voidaan vuokrasuhteen aikana muuttaa myös tuomioistui- men päätöksellä. Vuokranantajakin voi siten saattaa vuokran kohtuullisuuden tuomioistuimen tutkittavaksi.241

27.2 Vuokran tarkistamisesta sopiminen

Vuokrien sääntelystä vapaaseen järjestelmään kuuluu, ettei vuokranantajalla ole lakiin perustuvaa yksipuolista oikeutta korottaa vuokraa vuokrasuhteen aika- na.242 Vuokran tarkistamisesta voidaan kuitenkin sopia vuokrasopimuksessa.

Ellei vuokrasopimuksessa ole sovittu sitä, miten vuokraa vuokrasuhteen aika- na tarkistetaan, vuokranantaja voi pyrkiä muuttamaan vuokran määrää sopimalla asiasta vuokralaisen kanssa, irtisanomalla vuokrasopimuksen tai viemällä asian tuomioistuimen käsiteltäväksi, kuten edellä luvussa 27.1 on selostettu.

Rovaniemen HO 25.4.1997 nro 356

Näytesivut

Vuokranantajana oleva asunto-osakeyhtiö velkoi vuokrasaatavaa. Vuokralainen kiisti vaatimuksen sillä perusteella, ettei ollut hyväksynyt vuokrantarkistusta ja vuokra oli koh- tuuton. Hovioikeus hyväksyi asunto-oikeuden perustelun, jonka mukaan vuokrankoro- tus oli hyväksytty, kun vuokranantajan edustaja ja vuokralainen olivat allekirjoittaneet vuokrankorotusta koskevan ilmoituksen, jossa vuokra oli yhtiökokouksen päätöksellä päätetty korottaa. Näytön perusteella vaadittu uusi vuokra ei ollut kohtuuton.

Jotta molempien osapuolten kannalta hankaliin vuotuisiin vuokrantarkistusneu- votteluihin ei jouduttaisi, osapuolten kannattaa sopia vuokran tarkistamisesta jo vuokrasopimuksessa. AHVL 27 §:n 2 momentin mukaan vuokrien tarkista- misesta voidaan siis sopia ottaen huomioon, mitä indeksiehdon käyttämisestä annetussa laissa säädetään.

Indeksiehdon käytön rajoittamisesta annetun lain243 mukaan vuokrantar- kistusehdon ottaminen on mahdollista ainoastaan toistaiseksi voimassa ole- vaan tai vähintään kolmen vuoden määräaikaiseen sopimukseen. Alle kolmen vuoden mittaiseen määräaikaiseen sopimukseen ei siten ole mahdollista ottaa vuokrantarkistusehtoa. Tällaisissa sopimuksissa vuokra on tarkistettava määrä- ajan päättyessä tai vuokran tarkistamisesta on määräajan kuluessa sovittava aina erikseen.244

241 Ks. 29.1–31.2.

242 Sääntelyjärjestelmään kuului yksipuolinen korotusoikeus valtioneuvoston korotusyleisohjei- den mukaisesti. Vuokranantajalla ei siis enää ole valtioneuvoston korotusyleisohjeisiin pohjautuvaa oikeutta korottaa vuokraa. Korotusyleisohjeita ei enää anneta.

243 Indeksiehdon käyttöä rajoittava laki on aina ollut määräaikainen, ja tällä hetkellä laki (11.12.2009/1046) on voimassa vuoden 2012 loppuun.

244 Asettamalla vuokrantarkistusehdon käyttämisen rajan kolmeen vuoteen pyrittiin vuokrasopi- muskäytäntöä ohjaamaan kohti pitempiaikaisia sopimuksia.

149

Täysin yksipuolista, esimerkiksi vuokranantajalle korotuksen määrän osalta vapaan harkintavallan jättävää vuokrantarkistuslauseketta ei vuokrasopimukseen kuitenkaan voida AHVL 27 §:n 2 momentin mukaan ottaa. Eduskunnan ympä- ristövaliokunta nimittäin lisäsi kyseiseen momenttiin maininnan, että jos on sovittu vuokranantajan oikeudesta määrätä vuokrasuhteen aikana yksipuolisesti vuokrankorotuksen ajankohta tai määrä, tällainen sopimusehto on mitätön, jos ei ole myös sovittu perusteesta, jonka mukaan vuokraa sopimussuhteen aikana saa- daan korottaa. Vuokranantajan on ennen korotetun vuokran voimaantuloa kir- jallisesti ilmoitettava vuokralaiselle uusi vuokra ja sen voimaantuloajankohta.245

Turun HO 29.6.2005 nro 1673

Asunto-oikeus oli katsonut, että vuokrasopimukseen merkitty vuokrankorotusperuste ”yleinen vuokrankorotus” oli yksilöimätön eikä sen sisältö ollut ymmärrettävissä millään tavalla. Siten se ei voinut olla lain tarkoittama vuokrasopimukseen merkitty peruste, joka mahdollistaisi vuokranantajan yksipuolisesti suorittaman vuokrankorotuksen vuokrasuhteen aikana. Ehto katsottiin perusteen puuttumisen vuoksi mitättömäksi. Vuokranantajan kanne vuokran korotuksen osalta hylättiin. Hovioikeus hyväksyi asun- to-oikeuden tuomion perustelut ja lopputuloksen.

Näytesivut

Helsingin HO 14.12.2000 nro 3505

Hovioikeus hyväksyi käräjäoikeuden päätöksen perustelut, joissa muun muassa todet- tiin mitättömäksi vuokrasopimusehto, johon korotusperusteiden kohdalle oli kirjoitet- tu lausuma: ”yleinen vuokratason nousu”. Perustelujen mukaan maininta ei ole edes likimäärin yksiselitteinen eikä siinä mainita mitään korotusmenettelystä.

Vuokranantajalle yksipuolisen korotusoikeuden antavassa vuokrantarkistus- lausekkeessa tulee siis olla mainittuna peruste, jonka mukaan vuokraa saadaan korottaa vuokrasuhteen aikana. Ellei perustetta ole mainittu, ehto on mitätön.

Mahdollisia vuokrankorotusperusteita on olemassa useita. Vuokran tarkis- taminen voi perustua esimerkiksi indeksilausekkeisiin.246 Indeksilausekkeella tarkoitetaan sopimusehtoa, jonka mukaan vuokraa tarkistetaan jonkin indeksin muutoksen mukaisesti. Osapuolet voivat vapaasti valita indeksin, jonka mukaan vuokra kehittyy. Indeksejä ovat esimerkiksi kuluttajahinta-, elinkustannus-, palkka-, ansiotaso- tai asuntojen hintaindeksi. Myös muita indeksejä voidaan käyttää. Osapuolet voivat lisäksi laatia yhdistelmäindeksejä, jolloin vuokran kehitys voidaan sitoa useamman tekijän muutokseen.247

Käytännössä tavallisimmin käytettyjä indeksejä ovat elinkustannus- ja kulut- tajahintaindeksi. Varsin käyttökelpoinen on myös kiinteistöjen ylläpidon kus- tannusindeksi, sillä se seuraa nimenomaan kiinteistöalan kustannuskehitystä.

245 Ks. YmVM 24/94 s. 5–6.

246 Indeksilauseke oli vuonna 1994 tarkistamisperusteena 21–22 prosentissa sääntelystä vapaita sopimuksia, ibid.

150 247 HE 304/94 s. 64.

Käytännössä indeksilausekkeessa sovitaan käytettävä indeksi, sopimuksen tekohetkellä tiedossa oleva indeksiluku, jota nimitetään perusindeksiksi sekä ajankohta, jolloin tarkistusindeksi otetaan ja vertailu suoritetaan.

Indeksilausekkeiden osalta on syytä huomata, että indeksit saattavat muuttua myös alaspäin. Jos tällöin on sovittu vuokran tarkistamisesta indeksimuutoksen mukaisesti, vuokra saattaa myös laskea. Jos on sovittu vain vuokran korottamises- ta indeksimuutoksen mukaisesti, vuokra ei kuitenkaan laske indeksin laskiessa.

Koska lakia indeksiehdon käytön rajoittamisesta ei lainkaan sovelleta tois- taiseksi voimassa oleviin ja yli kolmen vuoden mittaisiin määräaikaisiin sopi- muksiin, myös muut korotuslausekkeet kuin indeksilausekkeet ovat mahdollisia. Vuokranantaja ja vuokralainen voivat siten sopia, että vuokraa tarkistetaan sovittuina aikoina esimerkiksi jollain tietyllä prosentti- tai euromäärällä. Tällöin puhutaan niin sanotusta porrasvuokrasta. Sovittavien prosentti- tai euromäärien ei tarvitse olla kiinteitä, vaan ne voivat olla eri tarkistusajankohtina erilaisia. Voidaan esimerkiksi sopia, että vuokrasuhteen oltua voimassa tietyn aikaa vuo- sittainen korotusprosentti nousee tai laskee (esim. että vuokra nousee kahden ensimmäisen vuoden aikana 3 % ja tämän jälkeen 2 %).

Näytesivut

Vuokran tarkistamisesta voidaan sopia porrasvuokrana myös siten, että sovi- taan kunakin vuonna perittävän vuokran määrä kiinteästi etukäteen. Tällöin sovitaan siis vuokran määrä eikä korotuksen määrää.

Eri korotuslausekkeita voi myös yhdistellä keskenään. Osapuolet voivat esimerkiksi sopia, että vuokraa tarkistetaan elinkustannusindeksin muutoksen mukaisesti, kuitenkin vähintään neljä prosenttia. Myös vuokrankorotuksen enimmäisehto voidaan asettaa.

Vuokranantaja ja vuokralainen voivat sopia myös seurattavaa indeksiä parem- masta tai heikommasta vuokran kehittymisestä. Tällöin osapuolet sopivat esi- merkiksi, että vuokraa tarkistetaan elinkustannusindeksin muutoksen verran lisättynä yhdellä prosenttiyksiköllä.

Vuokra voidaan sitoa periaatteessa mihin tahansa sellaiseen perusteeseen, joka ei ole vuokranantajan yksin määrättävissä ja joka ei johda vuokralaisen kannalta kohtuuttomaan lopputulokseen. Esimerkiksi vuokrattaessa yksittäis- tä asunto-osakeyhtiön osaketta on mahdollista sitoa vuokra yhtiövastikkeeseen, jonka päälle maksetaan pääomaosuus, joka puolestaan voi olla sidottu vaikkapa indeksiin. Tästä löytyy tosin oikeuskäytännöstä toisenlainenkin, nähtävästi vir- heellinen kannanotto:

Helsingin HO 27.12.2000 nro 3637

Vuokralainen vaati kanteella muun muassa vuokrankorotusta koskevan ehdon koh- tuullistamista. Vuokrasopimuksessa oli sovittu, että vuokraa korotetaan, mikäli yhtiö- vastike nousee. Asunto-oikeus katsoi, että kyseinen vuokran tarkistamista koskeva ehto on kohtuuton, koska yhtiövastikkeen määrään vaikuttavat eri seikat kuin vuokratason määräytymiseen. Hovioikeus hyväksyi päätöksen perustelut.

151

Päätös ei mielestämme ole loppuun saakka harkittu. Toki on niin, että mikäli yhtiövastikkeen noustessa yli käyvän vuokratason vuokra muuttuu kohtuutto- maksi, vuokralaisella olisi mahdollisuus hakea vuokranalennusta AHVL 29 §:n nojalla. Silti pelkästään tällaista vuokrantarkistusehtoa ei mielestämme voida pitää kohtuuttomana. Kohtuuton tilanne saattaa seurata lähinnä yhtiön peri- mistä korkeista pääomavastikkeista, minkä vuoksi tämäntyyppiset vastike-erät on syytä sulkea pois vuokranmäärityksessä.

Seuraavassa ratkaisussa jouduttiin tulkitsemaan osapuolten välisen niin sano- tun osaomistusasuntoja koskevan sopimuksen vuokrantarkistusehdon sisältö:

Turun HO 23.4.2001 nro 964

Näytesivut

Kantajat olivat tehneet vastaajan kanssa niin sanottua osaomistusasuntoa koskevan kauppa- ja vuokrasopimusjärjestelyn. Sopimuksen mukaan vuokralainen osti kym- menen prosenttia osakkeista ja vuokrasi kymmeneksi vuodeksi ko. huoneiston. Myö- hemmin kantajat ostivat lisää osuuksia siten, että omistivat yhteensä 49 % osakkeista. Tällä perusteella he vaativat vuokraa alennettavaksi vastaamaan omistusosuuttaan. Hovioikeus hyväksyi käräjäoikeuden perustelut, jolla kanne hylättiin. Asunto-oikeuden perustelujen mukaan kantajan on täytynyt ymmärtää, että lisäosuuden omistamisella vapaudutaan ainoastaan asunto-osakeyhtiön lainoja koskevista menoista eli rahoitus- vastikkeesta siltä osin kuin omistusosuutta on, mutta ei ole uskottavaa, että kantajat olisivat ymmärtäneet asian niin, että vapautuisivat yhtiövastikkeesta myös hoitovas- tikkeen osalta.

Seuraavassa korkeimman oikeuden ratkaisussa jouduttiin ottamaan kantaa siihen, mikä merkitys on osapuolten aikaisemmin vahvistuttamalla sovinnolla vuokralaisen oikeuteen vaatia vuokranalennusta.

KKO 26.11.1999 nro 3316

Vuokralainen oli vaatinut vuokranalennusta. Asia päätyi sovintoon, jonka käräjäoikeus vahvisti. Myöhemmin vuokralainen nosti kanteen, jossa vaati vuokran kohtuullistamis- ta huoneistossa ilmenneiden kosteus- ja homevaurioiden perusteella. Korkein oikeus katsoi, että vahvistettu sovinto esti asian käsittelyn, koska molemmissa oikeuden- käynneissä oli ollut kysymys vuokran määrästä samana aikana. Vuokralainen oli sekä aikaisemmassa oikeudenkäynnissä kanteensa turvaksi että vireillä olevassa oikeuden- käynnissä kiistämisensä perusteeksi viitannut asunnon puutteelliseen kuntoon. Näin ollen vuokralaisen kanne aikaisemmassa oikeudenkäynnissä ja hänen tässä oikeuden- käynnissä esittämänsä kiistämisperuste olivat perustuneet samaan oikeustosiseikkaan. Tämän vuoksi tässä oikeudenkäynnissä ei voida tutkia kysymystä siitä, onko vuokra- laisen esittämillä perusteilla oikeus saada vapautus vuokran maksamisesta tai vuokra alennetuksi.

AHVL 27 §:n mukaan vuokranantajan on ennen korotetun vuokran voimaan- tuloa kirjallisesti ilmoitettava vuokralaiselle uusi vuokra ja sen voimaantulo- ajankohta. Ilmoitusvelvollisuus koskee vain niitä sopimuksia, joiden mukaan vuokranantaja saa vuokrasuhteen aikana yksipuolisesti määrätä korotuksen ajan-

152 kohdan tai määrän.