Maankäyttösopimuksen ja kiinteistökaupan esisopimuksen tekemi- nen Suomen valtion/Senaatti-kiinteistöjen kanssa liittyen kaava- muutokseen nro 12744 (Kumpula)

§ 653 Maankäyttösopimuksen ja kiinteistökaupan esisopimuksen tekemi- nen Suomen valtion/Senaatti-kiinteistöjen kanssa liittyen kaava- muutokseen nro 12744 (Kumpula)

HEL 2023-014507 T 10 01 00

Päätös

Esittelijä

Lisätiedot

Liitteet

Kaupunkiympäristölautakunta päätti tehdä tonttien 91-24-973-5 ja 91- 24-973-6 omistajan Suomen valtion, jota edustaa Senaatti-kiinteistöt (Y-tunnus 1503388-4), kanssa maankäyttösopimuksen ja kiinteistökau- pan esisopimuksen liitteen nro 1 mukaisin ehdoin.

Samalla kaupunkiympäristölautakunta valtuutti sekä sopimukset ja val- vonta -tiimin päällikön että lakimiehen, kummankin yksin, allekirjoitta- maan Helsingin kaupungin puolesta edellä mainitut sopimukset sekä tarvittaessa tekemään niihin vähäisiä korjauksia ja tarkennuksia.

Lisäksi kaupunkiympäristölautakunta päätti oikeuttaa maaomaisuuden kehittäminen ja tontit palvelun tonttipäällikön tekemään päätöksellään sopimukseen tarvittaessa vähäisiä muutoksia.

(MA124-3)

vs. kaupunkiympäristön toimialajohtaja Xxxxx Xxxxxxxxx

Xxxxx Xxxxxxxx, johtava tonttiasiamies, puhelin: 09 310 36451

kirsi.xxxxxxxx(a)xxx.xx Xxx Xxxxxx, projektipäällikkö, puhelin: 09 310 34201

tom.qvisen(a)xxx.xx

Muutoksenhaku

Otteet

1 Sopimus

2 Asemakaavan muutosehdotuksen nro 12744 kartta

3 Kartta aluejärjestelyistä

4 Luovutuskirjaluonnos

5 Vaihtokirja

Oikaisuvaatimusohje, kaupunkiympäristölautakunta

Ote Otteen liitteet

Postiosoite Käyntiosoite Puhelin Y-tunnus

PL 00000 Xxxxxxxxxxxx 0 09 310 1691 0201256-6

Sopimusosapuoli Esitysteksti

Oikaisuvaatimusohje, kaupunkiympäris- tölautakunta

Liite 1

Liite 2

Liite 3

Liite 4

Liite 5

Päätösehdotus

KYMP Maankäyttösopimuk- set

Esitysteksti

Tiivistelmä

Esittelijän perustelut

Taustaa

Päätös on ehdotuksen mukainen.

Kumpulassa sijaitsevalla Helsingin yliopiston kampusalueella sekä puisto- ja katualueilla on vireillä asemakaavan muutosehdotus nro 12744, joka mahdollistaa uuden asuinalueen rakentamisen Kumpu- lanmäelle sekä viereisten puistoalueiden kehittämisen.

Kaavamuutos korottaa yksityisten maanomistajien, Senaatti- kiinteistöjen (jäljempänä Senaatti) ja Helsingin Yliopistokiinteistöt Oy:n (jäljempänä Yliopisto) alueiden arvoa merkittävästi, joten maanomista- jien kanssa on käyty kaavamuutokseen liittyvät maapoliittiset neuvotte- lut. Molempien kanssa on neuvoteltu omat erilliset maankäyttösopi- mukset. Maanomistajat sitoutuvat kuitenkin sopimuksissaan vastaa- maan yhteisesti alueen AM-velvoitteista.

Senaatin kanssa esitetään tehtäväksi sopimus, jonka mukaan Senaatti maksaa maankäyttökorvauksena noin 4 milj. euroa ja luovuttaa kau- pungille korvauksetta noin 5 683 m² yleisiä alueita. Samalla kaupunki on neuvotellut Senaatin kanssa asemakaavan toteuttamisen edellyttä- mistä aluejärjestelyistä, joissa kaupunki hankkii päiväkotitonttiin (YL) kuuluvan tontinosan ja luovuttaa tontinosia AK-tontteihin. Kaupunki maksaa aluejärjestelyissä Senaatille välirahana 417 400 euroa.

Maanomistus

Senaatti ja Yliopisto omistavat keskeiset osat kaavamuutoksen kortte- lialueista. Helsingin kaupunki omistaa nykyiset katua- ja viheralueet.

Alueen kehittäminen ja toteuttaminen

Postiosoite	Käyntiosoite	Puhelin	Y-tunnus
PL 00000	Xxxxxxxxxxxx 0	09 310 1691	0201256-6

Senaatti ja Yliopisto ovat kehittäneet kokonaisuutena omistamiaan alueita. Osapuolet tekevät kuitenkin omat erilliset maankäyttösopimuk- set kaupungin kanssa ja vastaavat velvoitteistaan kaupunkiin nähden omistajakohtaisesti. Edellä mainitusta poiketen osapuolet vastaavat yh- teisvastuullisesti AM-ohjelman mukaisista sopimusvelvoitteista, minkä vuoksi molemmat osapuolet sitoutuvat toistensa sopimuksiin.

Voimassa oleva asemakaava

Alue on tällä hetkellä pääosin rakentamatonta korttelialuetta, puistoa ja katualuetta.

Alueella on voimassa useita asemakaavoja vuosilta 1985-2002, joiden mukaan alue on opetus-, tutkimus- ja näihin verrattavaa toimintaa pal- velevaa korttelialuetta (YOT), hallinto- ja tutkimuslaitosten korttelialuet- ta (YHT) sekä puistoa ja katualueita.

Asemakaavan muutosehdotus

Kaupunkiympäristölautakunta on 11.10.2022 hyväksynyt asemakaavan muutoksen nro 12744 (liite nro 2), joka mahdollistaa Kumpulanmäen uuden asuinalueen rakentamisen.

Alueelle on suunniteltu neljä asuinkorttelia, yksi toimitila- ja asuinkortte- li, päiväkoti, pysäköintitalo sekä puisto- ja katualuetta.

Uutta asuntokorttelien (AK) kerrosalaa on 53 250 k-m², josta liiketilaa on 1 300 k-m². Palveluiden (päiväkoti) kerrosalaa on 1 500 k-m² ja toi- mitilakerrosalaa (KTY) on 9 500 k-m², josta liiketilaa on 200 k-m² ja yh- teiskäyttöistä palvelutilaa 200 k-m². Asuintonttien keskimääräinen te- hokkuusluku on e=2,6. Asukasmäärän lisäys on noin 1 200 asukasta.

Senaatin omistamille alueille on muutoksessa osoitettu rakennusoikeut- ta yhteensä noin 45 150 k-m², josta noin 15 249 k-m² on asuinrakennu- soikeutta ja 268 k-m² liiketilaa sekä noin 28 264 k-m² hallinto- ja tutki- muslaitosrakennusten rakennusoikeutta (YH-1) sekä 1 369 k-m² julkis- ten lähipalvelurakennusten rakennusoikeutta (YL). Lisäksi kiinteistöistä noin 5 683 m² on osoitettu yleisiksi alueiksi.

Maankäyttösopimus

Kaavamuutos korottaa Senaatin omistamien alueiden arvoa merkittä- västi, joten Senaatin kanssa on käyty kaupunginhallituksen 26.4.2021 (310 §) tekemän päätöksen mukaiset maapoliittiset neuvottelut.

Neuvottelujen tuloksena on laadittu liitteenä nro 1 oleva maankäyttöso- pimus ja kiinteistökaupan esisopimus.

Postiosoite	Käyntiosoite	Puhelin	Y-tunnus
PL 00000	Xxxxxxxxxxxx 0	09 310 1691	0201256-6

Maankäyttökorvaus

Sopimuksen mukaan Senaatti suorittaa osallistumisena yhdyskuntara- kentamisen kustannuksiin kaupungille korvausta 4 048 000 euroa ja luovuttaa kaupungille korvauksetta 5 683 m² yleisiä alueita kaupungin- hallituksen 26.4.2021 (310 §) päätöksen perusteella.

AM-ohjelman hallinta- ja rahoitusmuoto

Kaupunginvaltuuston 11.11.2020 hyväksymän asumisen ja siihen liitty- vän maankäytön toteutusohjelman (jäljempänä ”AM-ohjelma”) mukaan yksityisen maanomistuksen hallinta- ja rahoitusmuotojen toteutumista ohjataan maankäyttösopimuksilla. Hankkeelta edellytettävä jakauma on määritetty yhteistyössä kaupunginkanslian kanssa.

Senaatti ja Yliopisto täyttävät yhteisvastuullisesti em. AM-ohjelman hal- linta- ja rahoitusmuototavoitetta toteuttamalla tai luovuttamalla koko kaava-alueella toteuttavaksi:

− noin 10 940 k-m² valtion pitkäaikaisella korkotukilainalla (vuokra- asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annettu laki 604/2001) rahoittamaan ARA-vuokra- tai opiskelija- asuntotuotantoon.

− noin 8 890 k-m² toteutusohjelman mukaiseen välimuodon asunto- tuotantoon, josta noin 3 850 k-m² aso-asuntotuotantoon ja 5 040 k- m² muuhun välimuodon tuotantoon.

Lisäksi osapuolet sitoutuvat toteuttamaan tai luovuttamaan toteutetta- vaksi alueen kokonaisasuinrakennusoikeuden siten, että vuokra- asuntotuotannon osuus on enintään 29 000 k-m².

Yhteismyynti

Kaupunki omistaa tontinosia kaavamuutosalueen asuinkerrostalojen tonteista. Yliopisto, Senaatti ja kaupunki ovat sopineet, että yhteisesti omistetut tontit tullaan myymään lähtökohtaisesti yhteismyyntinä avoi- mella tarjouskilpailulla.

Kiinteistökaupan esisopimus

Kaavan toteuttamiseksi kaupunki ja Senaatti ovat sopineet seuraavista aluejärjestelyistä (kartta liitteenä nro 3):

Maanomistaja luovuttaa liitteenä nro 4 olevan luovutuskirjaluonnoksen mukaisesti kaupungille kiinteistöstä 91-24-973-5 rasitteista vapaana yh- teensä noin 2 507 m² suuruisen määräalan ja kiinteistöstä 91-24-973-6 noin 3 176 m²:n suuruisen määräalan, asemakaavan muutoksen mu-

Postiosoite	Käyntiosoite	Puhelin	Y-tunnus
PL 00000	Xxxxxxxxxxxx 0	09 310 1691	0201256-6

Esittelijä

Lisätiedot

Liitteet

Toimivalta

kaisiin katu- ja puistoalueisiin korvauksetta kaupunginhallituksen

26.4.2021 (310 §) tekemän päätöksen perusteella.

Lisäksi maanomistaja luovuttaa liitteenä nro 5 olevan vaihtokirjaluon- noksen mukaisesti kaupungille kiinteistöstä 91-24-973-5 rasitteista va- paana noin 3 822 m²:n (1 369 k-m²) suuruisen määräalan kaavamuu- toksen mukaiseen päiväkotitonttiin (YL) 91-24-979-1 kauppahintaan 684 500 euroa, ja kaupunki luovuttaa maanomistajalle kiinteistöstä 91- 24-9901-0 rasitteista vapaana noin 180 m²:n (468 k-m ²) suuruisen määräalan AK-tonttiin 91-24-983-1 kauppahintaan 267 100 euroa.

Kaupunki maksaa aluejärjestelyjen johdosta välirahaa 417 400 euroa.

Kauppahintojen markkinaehtoisuus on varmistettu ulkopuolisen aukto- risoidun arvioitsijan lausunnolla.

Hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 2 momentin 9 kohdan sekä kaupungin- hallituksen päätöksen 26.4.2021 (310 §) perusteella kaupunkiympäris- tölautakunta päättää kokonaisarvoltaan yli 1,5 miljoonan euron mutta enintään 5 miljoonan euron suuruisista maankäyttösopimuksista. Ko- konaisarvo kattaa sekä maankäyttökorvauksen että aluejärjestelyt.

kaupunkiympäristön toimialajohtaja Xxxxx Xxxxxxxxxxx