Vuokranantajan opas kimppakämpän vuokraamiseen
Vuokranantajan opas kimppakämpän vuokraamiseen
PARISKUNTA • PÄÄVUOKRALAINEN JA ALIVUOKRALAISET
YKSI YHTEINEN VUOKRASOPIMUS • ERILLISET VUOKRASOPIMUKSET
Valtakunnallinen etujärjestö
(00) 0000 0000
Xxxxxxxxx 00, 00000 Xxxxxxxx xxxxxxxx@xxxxxxxxxxxxxx.xx
xxx.xxxxxxxxxxxxxx.xx Teksti
Xxxxxxxx Xxxxxxxxx ja Xxxxxx Xxxxxxxx
Suomen Vuokranantajat ry. 2017
Kimppakämppää vuokrattaessa ei ole olemassa yhtä oikeaa ja joka tilanteessa suositeltavaa vuokrasopimusmallia, vaan valittavana on eri vaihtoehtoja. Valinta yhden yhteisen vuokra- sopimuksen mallin ja erillissopimusten välillä pitäisikin tehdä tapauskohtaisesti erityisesti sen perusteella, millainen kokoonpano vuokralaisek- si on tulossa.
Tässä oppaassa annamme vinkkejä ja vastauksia kimppakämpän vuokrausta koskeviin kysymyksiin sekä esittelemme kootusti ylei- simmät kimppakämpän vuokraukseen liittyvät tilanteet.
SISÄLTÖ
1. Pariskunta vuokralaisena 4
2. Päävuokralainen ja alivuokralaiset 8
3. Yksi yhteinen vuokrasopimus 12
4. Erilliset vuokrasopimukset 16
5. Muistilista 21
PARISKUNTA VUOKRALAISENA
Kenen nimiin vuokrasopimus tehdään?
Pariskunnan tullessa vuokralaiseksi vuokraso- pimus voidaan tehdä vain toisen puolison ni- miin. Laissa on säädetty yhteisvastuu myös sil- le asunnossa asuvalle puolisolle, jonka nimeä ei ole vuokrasopimuksessa. Vuokranantajan tietoon ei kuitenkaan aina tule vuokrasuhteen aikana mahdollisesti tapahtuvia muutoksia vuokralaisen perhesuhteissa, jos molempia puolisoja ei ole merkitty sopimusosapuoliksi. Näin ollen on selkeintä tehdä vuokrasopimus molempien nimiin niin, että molemmat puo- lisot ovat sopimuksessa vuokralaisina. Tällöin vuokranantajalla on varmimmin koko vuok- rasuhteen ajan tieto siitä, ketkä huoneistossa asuvat ja sopimuksesta vastaavat.
Kuka on vastuussa?
Aviopuolisot ja henkilöt, jotka elävät avio- liitonomaisissa olosuhteissa, vastaavat yh-
teisvastuullisesti vuokrasopimuksesta joh- tuvista velvoitteista, jos he asuvat yhdessä vuokraamassaan tai toisen puolison xxxx- xxxxxxxx huoneistossa (laki asuinhuoneis- ton vuokrauksesta 11 §, jäljempänä AHVL). Yhteisvastuusäännös tarkoittaa sitä, että vuokranantaja voi kohdistaa esimerkik- si vuokravelkomuksen kumpaan tahansa huoneistossa asuvista puolisoista.
Rekisteröidyssä parisuhteessa olevat henkilöt rinnastetaan aina AHVL:ia sovel- lettaessa aviopuolisoihin. Avopuolisoiden osalta käytäntö vaihtelee säännöksittäin. Tässä säännöksessä avopuolisot rinnaste- taan aviopuolisoihin.
Puolisoiden yhteisvastuu vuokraso- pimuksen velvoitteista syntyy näin ollen ensinnäkin silloin, kun he ovat yhdessä vuokranneet huoneiston yhteisellä sopi- muksella. Tämän lisäksi yhteisvastuu syn- tyy myös silloin, kun vain toinen puoliso
on vuokrannut huoneiston, mutta puolisot asuvat siinä yhdessä. Merkitystä ei ole sillä, onko yhdessä asuminen alkanut jo vuok- rasuhteen alkaessa vai vasta myöhemmin vuokrasuhteen aikana.
Puolisoiden yhteisvastuu on lähtö- kohtaisesti voimassa sen ajan, kun he pi- tävät yhdessä huoneistoa hallinnassaan. Jos se puoliso, joka ei ole vuokrasuhteen osapuoli, muuttaa pois, päättyy hänen vastuunsakin samalla. Tilanne on kuiten- kin toinen, jos pois muuttaa se puoliso, joka on alun perin vuokrannut huoneiston. Asunnon vuokrannut puoliso ei voi vapau- tua velvollisuuksistaan, jollei hän ole asian- mukaisesti irtisanonut vuokrasopimusta tai jollei vuokrasopimus ole päättynyt jollain muulla perusteella. Myös puoliso, joka ei ole huoneistoa vuokrannut, vastaa toisen puolison muutettua huoneistosta edelleen vuokrasopimuksesta johtuvien
velvollisuuksien täyttämisestä niin kauan kuin hän asuu tässä huoneistossa.
Miten toimia irtisanomistilan- teessa?
Pääsääntö ensinnäkin on, että puolisot voi- vat vain yhdessä irtisanoa yhdessä xxxx- xxxxxxxx asunnon vuokrasopimuksen. Jos toinen puoliso haluaisi lähteä ja toinen jäädä asuntoon asumaan, voidaan tästä yleensä sopia yhdessä vuokranantajan ja toisen puolison kanssa.
Toiseksi on huomattava, että puoliso ei saa irtisanoa vuokrasopimusta ilman toi- sen puolison suostumusta, jos puolisot xxx- vat yhdessä vuokraamassaan tai vain toisen heistä vuokraamassa yhteisenä kotina käy- tettävässä asunnossa (AHVL 53 §). Myös tässä säännöksessä puolisoilla tarkoitetaan sekä avio- että avopuolisoita. Xxxxxxxxx oli- si, että tämä puolison suostumus merkit-
täisiin jo irtisanomisilmoitukseen, mutta muullakin tavoin se voidaan vuokranan- tajalle toimittaa. Ellei suostumusta jostain syystä toimiteta vuokranantajalle lainkaan, ei vuokranantaja kuitenkaan voi vedota siihen, että irtisanomisilmoitus olisi suostu- muksen puutteen vuoksi tehoton. Suostu- mussäännös on laadittu nimenomaan puo- lison suojaksi. Vuokranantajan on kuitenkin syytä varmistaa, että molemmat puolisot ovat irtisanomisen takana, jotta hän voi olla varma asunnon vapautumisesta.
Mainittua puolison suostumusta irtisa- nomiseen ei kuitenkaan tarvita tilanteessa, jossa suostumusta ei voida ilman hankaluuk- sia saada esimerkiksi ulkomailla oleskelun vuoksi. Edelleen, jos toinen puoliso ilman hy- väksyttävää syytä vaikkapa kiusantekomie- lessä kieltäytyy antamasta suostumustaan, voi tuomioistuin antaa luvan irtisanomiseen. Mikäli vuokranantaja on irtisano-
xxxxx puolisoiden yhdessä xxxxxxxxxx asuntoa, tulee hänen huomata pari seikkaa koskien irtisanomisilmoituksen tiedoksi antamista. Merkitystä on tällöin sillä, onko vuokralaisina avo- vai aviopuolisot:
• Avopuolisoiden osalta vuokra- nantajan tulee toimittaa vuokra- suhdetta koskeva irtisanomisil- moitus, haaste tai muu AHVL:n mukainen ilmoitus tai kehotus molemmille vuokralaisosapuoli- na oleville avopuolisoille.
• Aviopuolisoiden osalta sen si- jaan riittää, että haaste tai esim. irtisanomisilmoitus annetaan tiedoksi jommallekummalle puolisoista (AHVL 13 §). Tämä koskee myös tilannetta, jossa vain toinen aviopuolisoista on vuokrannut puolisoiden yhteise- nä kotina käytettävän asunnon.
Voiko vuokraoikeutta siirtää?
Pääsääntönä olevasta vuokraoikeuden siirtokiellosta poiketen vuokralaisella on lain nojalla oikeus ilman vuokranantajan lupaa siirtää vuokraoikeus huoneistossa jo asuvalle puolisolleen (AHVL 45 §). Puo- lisoilla tarkoitetaan tässä säännöksessä sekä avo- että aviopuolisoita.
Asunnon alun perin yksin vuokran- nut vuokralainen voi siten esimerkiksi erotilanteessa halutessaan siirtää vuok- raoikeutensa huoneistossa jo asuvalle puolisolleen. Edellytyksenä siis on, että puoliso jo asuu asunnossa. Vuokralaisen on tällöin ilmoitettava siirrosta kirjallisesti vuokranantajalle, mutta erillistä vuokra- nantajan lupaa siirtoon ei tarvita.
Vaikka vuokranantajan lupaa siir- toon ei tällöin tarvitakaan, on vuokranan- tajalla mahdollisuus perustellusta syystä vastustaa tällaista vuokraoikeuden siirtoa puolisolta toiselle. Perusteltu syy voi liit- tyä lähinnä vuokranantajan taloudellisen riskin lisääntymiseen uuden vuokralaisen
velkajärjestelyn tai muiden maksuhäiriöi- den johdosta. Tätä riskiä vuokranantajan kannattaa selvittää tarkistamalla siirronsaa- jaksi eli uudeksi vuokralaiseksi ilmoitetun henkilön luottotiedot. Normaalitilanteessa vuokranantajalla ei liene syytä vastustaa siirtoa, koska vuokralaiseksi siirtyvä puoliso jo valmiiksi asuu huoneistossa.
Mikäli vuokranantajalla silti on perus- teltu syy vastustaa vuokraoikeuden siirtoa, tulee hänen nostaa kanne käräjäoikeu- dessa kuukauden kuluessa siirrosta tiedon saatuaan. Ennen kanteen nostamista kan- nattaa toki neuvotella puolisoiden kanssa tilanteesta. Mikäli vuokranantajan kanteen menestyminen näyttäisi todennäköiseltä, vuokralainen voisi oikeuskäsittelyn vält- tääkseen vielä luopua siirtoaikeistaan tai osapuolet voisivat esimerkiksi sopia vuok- rasopimuksen päättymisestä.
Mikäli käy niin, että asunnon vuokran- nut puoliso vain muuttaa pois eikä ilmoita vuokranantajalle vuokraoikeuden siirtämises- tä puolisolleen, on poismuuttanut edelleen
vastuussa sopimuksen velvoitteista. Vuokra- lainen vapautuu velvoitteista vasta sitten, kun kuukausi on kulunut siitä, kun vuokranantaja on saanut tiedon vuokraoikeuden siirrosta eikä ole nostanut kannetta siirtoa vastustaak- seen. Lain vastaisesti toteutettu vuokraoi- keuden siirto voi myös olla vuokranantajalle peruste purkaa vuokrasopimus päättymään välittömästi. Purkuoikeutta tulee käyttää koh- tuullisessa ajassa siitä, kun peruste on tullut vuokranantajan tietoon.
Entä jos sopua ei löydy?
Erotilanteessa ei välttämättä päästä yhteis- ymmärrykseen siitä, mitä vuokrasuhteelle tapahtuu ja kuka asuntoon jää asumaan. Tällöin aviopuolisot tai toinen heistä voi kääntyä käräjäoikeuden puoleen. Tuo- mioistuin voi aviopuolisoiden yhteisestä tai toisen heistä hakemuksesta päättää, että se aviopuolisoista, joka on enemmän asunnon tarpeessa, saa jatkaa vuokra- suhdetta ja jäädä asumaan yhteisenä ko- tina käytettyyn asuntoon (AHVL 48.1 §).
Käytännössä suurempi asunnon tarve on yleensä sillä aviopuolisolla, jonka luokse lapset jäävät asumaan. Toinen aviopuoliso voidaan vapauttaa vuokrasuhteesta ja vel- voittaa muuttamaan pois.
Säännöstä sovelletaan sekä aviopuoli- soiden yhdessä että toisen heistä vuokraa- man asunnon vuokrasuhteeseen, kunhan vain kysymyksessä on aviopuolisoiden yhteinen koti. Ratkaisu voidaan hakea tuomioistuimelta avioeron yhteydessä tai avioerosta riippumatta yhteiselämän päät- tyessä. Mahdollista on myös, että tuomiois- tuin hakemuksesta vapauttaa molemmat aviopuolisot vuokrasuhteesta. Vuokra- nantajan kannalta tällä on merkitystä eri- tyisesti silloin, kun kysymys on määräaikai- sesta vuokrasopimuksesta.
Yhteiselämän päättyessä myös avo- puolisot voivat lain nimenomaisen sään- nöksen nojalla saada tuomioistuimelta oikeutuksen jatkaa yhteisen asunnon vuok- rasuhdetta yksin tai vaihtoehtoisesti saada vapautuksen vuokrasuhteesta (AHVL 48.2
§). Säännöksen soveltamisen edellytyksenä on kuitenkin, että vuokranantajan kanssa on sovittu huoneiston käytöstä avopuoli- soiden yhteisenä asuntona. Tuomioistui- men puoleen ei siten voitaisi kääntyä tilan- teessa, jossa avopuoliso on myöhemmin vuokrasuhteen aikana muuttanut asun- toon eikä tästä ole kerrottu vuokranantajal- le mitään. Muussa tapauksessa olisi vuok- ranantajan kannalta kohtuutonta, jos hän avopuolisoiden yhteiselämän päättymisti- lanteessa voisi joutua sidotuksi sellaiseen vuokralaiseen, jonka asunnossa asumisesta hän ei välttämättä edes tiennyt. Tältä osin tilanne on siis erilainen kuin aviopuolisoi- den ollessa vuokralaisina.
Tuomioistuimen on edellä mainituis- sa tilanteissa kuultava vuokranantajaa eikä määräystä vuokrasuhteen jatkamisesta saa antaa silloin, kun vuokranantajalle aiheu- tuisi vahinkoa jatkamis- tai vapautuspää- töksen johdosta. (AHVL 48.3 §)
PÄÄVUOKRALAINEN JA ALIVUOKRALAISET
Kenen nimiin vuokrasopimus tehdään?
Yksi mahdollisuus kimppakämpän vuokrauk- sessa on se, että vuokranantaja tekee vuok- rasopimuksen vain yhden henkilön kanssa ja tämä ns. päävuokralainen tekee yhden tai useampia alivuokrasopimuksia. Alivuokra- suhteella tarkoitetaan vuokrasuhdetta, joka syntyy tyypillisesti silloin, kun vuokralainen luovuttaa osan vuokraamastaan huoneis- tosta toisen käytettäväksi vastiketta vastaan (AHVL 80 §). Kysymys on siis siitä, että pää- vuokralainen eli alivuokranantaja ja alivuok- ralainen jakavat asunnon hallinnan.
Vuokranantajalle saattaa joskus tulla yllätyksenä, että alivuokraus on mahdollis- ta ilman vuokranantajan lupaakin eikä sitä voida asunnon vuokrasopimuksessa kiel- tää. Vuokralainen saa nimittäin luovuttaa enintään puolet asunnosta toisen käytet- täväksi asumiseen ilman vuokranantajan
lupaa, mikäli alivuokrauksesta ei aiheudu vuokranantajalle huomattavaa haittaa tai häiriötä (AHVL 17 §).
Kelan ruokakunta-käsitteen määrit- telyn mukaan alivuokralainen katsotaan aina eri ruokakuntaan kuuluvaksi kuin pää- vuokralainen, joten alivuokraus sopii hyvin kimppa-asunnon vuokrasopimuksiin myös asumistukea saaville ihmisille ja esimerkiksi opiskelijoille. Tosin miehen ja naisen välisen alivuokrasuhteen ollessa kyseessä Kelan ole- tus on, että kysymyksessä on avopuolisot, elleivät asianomaiset toisin osoita olevan.
Vuokralaisten kannalta alivuokra- uksen haittana on, että päävuokralainen kantaa vuokranmaksun suhteen raskaim- man taakan. Hän vastaa vuokranmaksusta vuokranantajalle, vaikka joku alivuokralai- sista jättäisi oman vuokransa maksamat- ta. Mikäli päävuokralainen kokee riskinä alivuokralaistensa maksukyvyn, hän voi
hinnoitella riskin alivuokran hintaan. On kuitenkin muistettava, että jos päävuok- ralainen perii alivuokralaisiltaan vuokraa enemmän kuin itse maksaa, hänelle syntyy verotettavaa pääomatuloa.
Kuka on vastuussa?
Päävuokralainen vastaa vuokrasopimuk- sen kaikista velvoitteista vuokranantajalle. Päävuokralainen vastaa myös alivuokralai- sensa asunnolle aiheuttamista vahingoista (AHVL 19 §). Lisäksi alivuokralainen vastaa suoraan vuokranantajalle sellaisesta vahin- gosta, jonka hän olisi velvollinen korvaa- maan, jos vuokranantaja olisi vuokrannut huoneiston tai sen osan suoraan hänelle.
Tyypillisesti päävuokralainen maksaa tällöin vuokranantajalleen koko vuokra- sopimuksen mukaisen vuokran ja alivuok- ralaiset maksavat puolestaan oman ali- vuokrasopimuksensa mukaisen vuokran
alivuokranantajalleen (päävuokralaiselle). Vuokranantajan ja alivuokralais(t)en välille ei siis synny minkäänlaista sopimussuh- detta. Alivuokrasuhteen osapuolet ovat alivuokranantajaksi kutsuttu päävuokralai- nen ja alivuokralainen. Alivuokranantajan on ilmoitettava alivuokralaiselleen, mihin hänen vuokraoikeutensa ja oikeus antaa osa huoneistosta vuokralle perustuu.
10
Miten toimia irtisanomistilan- teessa?
Alivuokrasuhde päättyy ilman irtisanomis- ta samana ajankohtana kuin alivuokranan- tajan vuokraoikeus (AHVL 85 §). Näin ollen on riittävää, että vuokranantaja kohdistaa mahdollisen irtisanomisensa omaan sopi- muskumppaniinsa eli päävuokralaiseen. Vuokranantajan irtisanoessa päävuokra- sopimuksen, on päävuokralaisen (alivuok- ranantajan) vastuulla puolestaan irtisanoa alivuokrasopimus.
Päävuokralaisen onkin alivuokrananta- xxxx xxxxxxxxxxxxx ilmoitettava alivuokralai- selleen, milloin hänen oma vuokraoikeutensa ja siten myös alivuokrasuhde päättyvät. Jos alivuokranantaja laiminlyö tämän ilmoituk- sen, alivuokralaisella on oikeus saada alivuok- ranantajalta kohtuullinen korvaus muutto- kustannuksista, jollei alivuokranantaja voi näyttää, että alivuokralainen muutoin tiesi alivuokranantajan oikeuden päättymisestä.
Alivuokrasopimuksen irtisanomisajat poikkeavat päävuokrasuhteen irtisano-
misajoista (AHVL 83 §). Alivuokranantajan irtisanoessa alivuokrasopimuksen irtisano- misaika on kolme kuukautta, jos alivuok- rasuhde on välittömästi ennen irtisano- mista kestänyt yhtäjaksoisesti vähintään yhden vuoden ja muussa tapauksessa yksi kuukausi. Alivuokralaisen irtisanoessa ali- vuokrasopimuksen irtisanomisaika on 14 päivää. Ehto, jolla alivuokranantajan irtisa- nomisaikaa lyhennetään tai alivuokralaisen irtisanomisaikaa pidennetään, on mitätön.
Voiko vuokraoikeutta siirtää?
Pääsääntöisesti vuokralainen ei saa siirtää vuokraoikeutta ilman vuokranantajan lu- paa (AHVL 44 §). Lupa voidaan antaa sitä erikseen pyydettäessä tai jo vuokrasopi- muksessa. Mikäli vuokralainen siirtää vuok- raoikeutensa ilman lupaa, vuokranantajalle syntyy oikeus purkaa koko vuokrasopimus. On hyvä myös huomata, että päävuokra- laisen (alivuokranantajan) vuokrasuhteen päättyessä myöskään alivuokralaisella ei ole oikeutta jatkaa vuokrasuhdetta suo-
raan välittömänä vuokralaisena, ellei siitä nimenomaisesti sovita varsinaisen pää- vuokranantajan kanssa.
Vaikka alivuokrasuhteeseen sovelle- taan pääsääntöisesti samoja säännöksiä kuin muihinkin huoneenvuokrasopimuk- siin, alivuokralaista koskevassa AHVL 11 luvussa on muutamia poikkeussäännöksiä. Yksi näistä on se, että alivuokralainen ei saa ilman alivuokranantajan lupaa käyttää hallitsemaansa tilaa yhteisenä kotina puoli- sonsa ja perheeseen kuuluvien lasten kans- sa eikä ottaa alivuokralaista. Sen sijaan, jos puolisot jo asuvat yhdessä alivuokrauksen kohteena olevassa tilassa alivuokranan- tajan luvalla, puolisolla on oikeus siirtää alivuokraoikeutensa perheenjäsenelleen AHVL 45 §:ssä tarkoitetulla tavalla.
YKSI YHTEINEN VUOKRASOPIMUS
Kenen nimiin vuokrasopimus?
Erityisesti silloin, kun vuokralaiseksi on tu- lossa keskenään entuudestaan toisensa tunteva pieni ryhmä, vuokranantajan on suositeltavaa tehdä heidän kanssaan yksi yhteinen vuokrasopimus kaikkien vuokrat- tavien tilojen osalta. Tällöin kaikki asukkaat merkitään vuokralaisiksi samaan vuokraso- pimukseen. Samasanaisia sopimuskappa- leita kannattaa kuitenkin laatia niin monta kuin on sopijapuoliakin. Vuokranantajan on epäselvyyksien välttämiseksi ja reilun pelin hengessä syytä vuokrasopimuksen tekemi- sen yhteydessä selvittää vuokralaisille, mitä yksi yhteinen sopimus käytännössä vuokra- laisten kannalta tarkoittaa.
Kuka on vastuussa?
Kun kaikki asukkaat on merkitty vuokra- laiseksi yhteen ja samaan vuokrasopimuk- seen, on heillä automaattisesti yhteisvastuu
kaikista vuokrasopimuksen velvoitteista. Yhteisvastuu koskee niin koko asunnon vuokranmaksua kuin huolellista hoitoakin. Yhteisvastuu tarkoittaa käytännössä, että vuokranantaja voi periä esimerkiksi mak- samatonta vuokraa keneltä tahansa vuok- ralaisista. Keskinäisten maksuosuuksien selvittäminen jää vuokralaisten väliseksi asiaksi. Tämä on hyvä selventää vuokralai- sille jo heti vuokrasopimusta tehtäessä.
Vuokrasopimuksen ollessa yhteinen asettavat vuokralaiset myös yhden yhtei- sen vakuuden. Mikäli huoneistolle on ai- heutettu vuokrasuhteen aikana vahinkoa, vuokranantaja voi pidättää vahingon koh- tuulliset korjauskulut yhteisestä vakuudes- ta. Yhteisvastuusta johtuen vuokranantajan ei siis tarvitse selvitellä, kuka vuokralaisista on vahingon aiheuttanut. Lopullisen mak- sajan selvittäminen on vuokralaisten keski- näinen asia.
Huomionarvoista on, että vuokralais- ten yhteisvastuu koko asunnon vuokrasta saattaa estää Kelan yleisen asumistuen saamisen. Tämä johtuu siitä, että samassa asunnossa asuvat henkilöt katsotaan kuu- luvaksi samaan ruokakuntaan, jolloin hei- dän yhteenlasketut bruttokuukausitulot vaikuttavat asumistuen saamiseen. Tästä syystä tämä yhden sopimuksen malli sovel- tuukin parhaiten juuri silloin, kun vuokra- laiset eivät ole yleisen asumistuen piirissä.
Miten toimia irtisanomistilan- teessa?
Yhden yhteisen vuokrasopimuksen irtisa- nominen on mahdollista vain irtisanomalla koko sopimus kerralla. Yksi vuokralaisista ei siis voi vain päättää irtisanoa sopimusta omalta osaltaan eikä myöskään vuokra- nantaja voi irtisanoa sopimusta vain yhden vuokralaisen osalta. Mikäli vuokralaiset
xxxxxxxxxxx yhteisen vuokrasopimuksen, tarvitaan irtisanomisilmoitukseen heidän kaikkien allekirjoitukset. Vastaavasti vuok- ranantajan on annettava vuokrasopimuk- sen irtisanomisilmoitus erikseen tiedoksi jokaiselle kimppavuokralaiselle.
Mikäli yksi vuokralaisista haluaisi muuttaa pois ja vapautua yhteisen vuok- rasopimuksen velvoitteista, tulee asiasta sopia sekä vuokranantajan että asumaan jäävien vuokralaisten kanssa. Asumaan jäävien suostumus tarvitaan, koska heidän vastuunsa vuokrasopimuksen velvoitteista käytännössä kasvaa, kun yksi vapautetaan vastuusta. Vuokrasopimuksessahan on pohjimmiltaan kysymys kestovelkasuhtees- ta. Tästä syystä yhden päävelallisen (vuok- ralaisen) vapauttaminen vastuusta vaatii paitsi velkojan (vuokranantajan) myös kans- savelallisten (yhteisvastuussa olevien mui- den vuokralaisten) suostumukset. Vuokra-
nantajan onkin hyvä jo vuokrasopimusta tehtäessä korostaa, että yhden vuokralaisen irti pääseminen sopimuksesta edellyttää kaikkien osapuolten yksimielisyyttä.
Vuokranantajalla ei yleensä liene syy- tä vastustaa yhden kimppavuokralaisen va- pauttamista vastuusta, mikäli se vain muille vuokralaisille sopii. Asumaan jäävät vuok- ralaiset vastaavat tällöin joka tapauksessa vuokrasopimuksen velvoitteista täysimää- räisesti ja samalla voidaan sopia siitä, että vuokralaiset yrittävät löytää lähtevän tilalle uuden vuokralaisen.
Voiko vuokraoikeutta siirtää?
Pääsääntöisesti vuokralainen ei saa siirtää vuokraoikeutta ilman vuokranantajan lupaa (AHVL 44 §). Myös niissä tilanteissa, kun yksi tai useampi kimppavuokralainen haluaisi muuttaa pois ja siirtää vuokraoikeutensa jollekulle uudelle asukkaalle, tarvitaan siir- toon vuokranantajan lupa. Käytännössä tar- vitaan myös asumaan jäävien suostumukset siirtoon, mikäli vain yksi kimppavuokra- laisista haluaisi siirtää vuokraoikeutensa eteenpäin. Vaihtoehtoisesti siirto-oikeus voidaan antaa jo vuokrasopimuksessa. Mi- käli vuokralainen siirtää vuokraoikeutensa ilman lupaa, vuokranantajalle syntyy oikeus purkaa koko vuokrasopimus (AHLV 61 §).
Mikäli jo vuokrasopimuksessa ei ole varauduttu vuokraoikeuden siirtämiseen ja lupaa siihen annettu, tulee vuokralai- sen siis pyytää siirtoon vuokranantajan lupa. Lupaa ei tarvitse pyytää kirjallisesti, mutta todistamisen helpottamiseksi kir- jallinen lupapyyntö on suositeltava. Vuok- ranantajalle on laissa varattu kuukauden
määräaika pyyntöön vastaamiselle (AHVL 44 §). Vuokranantajan on tärkeää vastata siirtopyyntöön määräajassa – joko myön- teisesti tai kielteisesti. Mikäli vuokranantaja ei lainkaan vastaa pyyntöön, vuokralaisil- le syntyy oikeus irtisanoa vuokrasopimus kokonaisuutena. Irtisanominen on tehtävä kuukauden kuluessa siitä, kun vuokranan- tajan kuukauden vastausaika on kulunut umpeen eikä vastausta ole annettu. Tämä poikkeuksellinen irtisanomisoikeus koskee myös määräaikaista vuokrasopimusta, joi- den osalta tällä poikkeussäännöllä onkin nimenomaista merkitystä.
Kun vuokranantaja saa vuokraoikeuden siirtoa koskevan pyynnön, hänen kannattaa ensimmäisenä selvittää uudeksi vuokralai- seksi ehdotetun henkilön luottotiedot ennen luvan antamista. Mikäli vuokralaisehdokkaan taustat ovat kunnossa, vuokranantajalla ei yleensä pitäisi olla mitään syytä vastustaa siirtopyyntöä. Kun vuokranantaja antaa luvan vuokraoikeuden siirtoon, voidaan siirto käy- tännössä toteuttaa esimerkiksi seuraavasti:
• Laaditaan liite vanhaan vuokrasopimukseen. Liitteessä todetaan, että vuokraoikeus siirtyy tiettynä päivänä nimetyl- tä vuokralaiselta toiselle. Liitettä laaditaan yksi kullekin sopija- puolelle.
• Päivätään ja allekirjoitetaan liitekappaleet kaikkien sopija- puolten taholta: allekirjoitukset vuokranantajalta, poislähtevältä ja asumaan tulevalta uudelta vuokralaiselta sekä muilta asun- nossa jo asuvilta, ns. vanhoilta vuokralaisilta.
• Vedetään vuokrasopimuk- sesta selvyyden vuoksi yli poislähtevän vuokralaisen nimi, ja annetaan poislähtevän sopimuskappale tai ainakin
jäljennös siitä liitteineen uudelle vuokralaiselle.
Vuokrasuhteen päättyessä yhden vuokra- laisen osalta vuokranantaja ei palauta va- kuutta tai osaa siitä poislähtevälle, vaan va- kuuden osan mahdollisesta korvaamisesta vuokralaisten tulee lähtökohtaisesti sopia
keskenään. Näin siksi, että vakuus on yh- teinen ja koko vuokrasopimuksen velvoit- teiden täyttämiseksi asetettu. Asia voidaan hoitaa vuokralaisten kesken esimerkiksi siten, että vuokraoikeuden siirronsaaja eli uusi vuokralainen maksaa poislähtevälle vuokralaiselle tämän laskennallisen osuu- den yhteisestä vakuudesta. Vuokrananta- jan kannalta tärkeintä on huolehtia siitä, että hänellä on koko ajan vuokrasopimuk- sen mukainen vakuus hallussaan. Myös asunnon loppu- ja alkutarkastus on syytä hoitaa vuokralaisen vaihtuessa, jotta tie- detään asunnon kunto ja vastuut vuokraoi- keuden siirtohetkellä.
Entä jos sopua ei löydy?
Jos joku kimppavuokralaisista haluaisi lähteä, mutta osapuolet eivät pääse lähtijöistä ja so- pimuksen jatkajista yksimielisyyteen, voi yksi- kin vuokralainen viedä ns. yhteisen asumisen lopettamista koskevan asian tuomioistuimen ratkaistavaksi (AHVL 48.2 §). Tuomioistuin voi vuokralaisen vaatimuksesta määrätä:
• huoneistoa eniten tarvitsevan tai tarvitsevat jatkamaan vuok- rasuhdetta sekä
• vapauttaa toisen tai muut vuok- rasuhteesta taikka
• vapauttaa heidät kaikki vuokra- suhteesta.
Päätöksen saaminen tuomioistuimelta edellyttää, että vuokralaisosapuoli nostaa vaatimuksistaan kanteen käräjäoikeudessa. Tämä mahdollisuus on ainoastaan vuokra- laisosapuolen käytettävissä. Vuokranantaja ei voi saada vuokralaistensa yhteiselämää päättymään kyseiseen pykälään vedo- ten. Vuokranantajaa kuulematta ratkaisua ei kuitenkaan tehdä. Tuomioistuin varaa vuokranantajalle tilaisuuden esittää mieli- piteensä asiasta eikä vuokrasuhteen jatka- mismääräystä saa antaa silloin, kun vuok- ranantajalle aiheutuisi vahinkoa päätöksen johdosta. Esimerkiksi, jos vuokrasuhteen jatkamista yksin haluavan taloudellinen tilanne olisi kuralla eikä hänen vuokran-
maksukyvystään olisi takeita, ei hänelle tulisi myöntää jatkamisoikeutta vuokra- nantajan sitä vastustaessa. Arvioidessaan vuokrasuhteen jatkamiseen oikeutettua osapuolta tuomioistuin antaa merkitystä sille, kuka tai ketkä vuokralaisista tarvitsee asuntoa enemmän. Arviointi tapahtuu sen perusteella, mitä vuokralaiset asunnontar- peestaan oikeudelle esittävät.
ERILLISET VUOKRASOPIMUKSET
Kenen nimiin vuokrasopimus tehdään?
Jos vuokralaiset eivät entuudestaan tun- ne toisiaan, voi olla vaikeaa saada hei- tä suostumaan edellä esiteltyyn yhteen yhteiseen, yhteisvastuun synnyttävään vuokrasopimukseen. Tilanne voi olla sama silloin, kun asukkaiksi on tulossa Kelan yleisen asumistuen piirissä olevia hen- kilöitä. Yhteisvastuu vuokranmaksusta yleensä estää asumistuen saamisen, kos- ka ruokakunnan yhteenlasketut tulorajat ylittyvät. Ainakin näissä tapauksissa on perusteltua tehdä kullekin vuokralaiselle oma erillinen vuokrasopimuksensa.
Kun jokaiselle vuokralaiselle tehdään oma erillinen vuokrasopimuksensa, mää- ritellään jokaisessa vuokrasopimuksessa mm. se tila, johon vuokraoikeus kohdistuu, sekä siitä maksettava vuokra. Koska vuok- ralaisten käytössä on tyypillisesti myös
ESIMERKIKSI OPISKELIJAKÄMPPIKSILLE VOI TEHDÄ KULLEKIN 12 KUUKAUDEN MITTAI- SEN MÄÄRÄAIKAISEN SOPIMUKSEN. NÄIN VOIDAAN KUNKIN VUOKRALAISEN KOH- DALLA AINA LUKUVUODEN VAIHTUESSA ARVIOIDA, ONKO TARVETTA TEHDÄ UUTTA SOPIMUSTA SEURAAVAKSI VUODEKSI. KUN ERILLISET MÄÄRÄAIKAISET SOPIMUKSET OVAT SAMANMITTAISIA, ON NIIDEN HAL- LINNOINTI HELPOMPAA.
yhteisiä tiloja, on kussakin erillisessä vuok- rasopimuksessa muistettava sopia, että kullakin vuokralaisella on yksinomaisessa käytössään olevan tilan lisäksi käyttöoikeus näihin yhteisiin tiloihin. Vuokrasopimuk- seen kannattaa selvyyden vuoksi ottaa myös nimenomainen ehto siitä, että näiden yhteiskäytössä olevien tilojen osalta vuok- ralaiset ovat yhteisvastuussa niiden huolel- lisesta hoidosta.
Kuka on vastuussa?
Jokainen vuokralainen vastaa erillissopi- muksissa vain oman vuokrasopimuksensa mukaisesta vuokrasta. Vastaavasti huo- neiston huolellisen hoidon osalta kunkin vuokralaisen vastuu rajoittuu siihen tilaan, johon hänen vuokraoikeutensa ulottuu. Tyypillisesti siis ”omaan huoneeseen” sekä sopimuksen mukaisiin yhteiskäytössä ole- viin tiloihin, kuten keittiöön sekä wc- ja kyl- pyhuonetiloihin.
Aiemmin on keskusteltu siitä, voi- daanko vuokralaiset erillissopimusmallissa- kin saada yhteisvastuuseen koko asunnon vuokrasta erillisellä yhteisvastuuta kos- kevalla suostumuslausekkeella. Suomen Vuokranantajat ry. ei selvyyden vuoksi suo- sittele yhteisvastuulausekkeen ottamista erillissopimuksiin siltä osin kuin se koskisi vuokralaisen yksinomaisessa käytössä ole- vien tilojen vuokranmaksua tai huolellista
hoitoa. Tällaisista yhteisvastuulausekkeis- ta syntyisi hankaluuksia erityisesti yhden vuokralaisen irtisanoessa oman vuokra- sopimuksensa, sillä yhteisvastuulauseke rajoittaisi käytännössä vuokralaisen irtisa- nomisoikeutta, kuten aiemmin on yhteis- vastuullisen vuokrasopimuksen kohdalla esitetty. Kunkin erillisen vuokrasopimuksen tulee olla irtisanottavissa erikseen ilman toisten vuokralaisten myötävaikutusta. Vuokralaisen irtisanomisoikeutta ei voida sopimuksilla rajoittaa.
Epäselvyyksiä yhteisvastuulausek- keiden käytössä on omiaan aiheuttamaan myös se, että vuokralaisella on lähtökoh- taisesti oikeus käyttää sitä tilaa, josta hän maksaa vuokraa. Jos siis yhden vuokralai- sen sopimuksen päätyttyä samasta asun- nosta muut tilat erillisillä sopimuksilla vuokranneet asukkaat joutuisivat vastaa- maan tämän päättyneen vuokrasopimuk-
sen mukaisesta vuokrasta, tulisi heille läh- tökohtaisesti syntyä myös oikeus käyttää ko. vuokrasopimuksen mukaista tilaa mak- samaansa vuokraa vastaan. Kaiken tämän määritteleminen etukäteen menee varsin monimutkaiseksi ja käsillä on siten helposti kohtuuttomaksi katsottava sopimusehto. Tästä syystä yhteisvastuulausekkeita asuk- kaan yksinomaisessa käytössä olevan tilan vuokranmaksun ja huolellisen hoidon osal- ta kannattaa erillissopimuksissa välttää.
Vuokrasopimusten ollessa erillisiä asettavat vuokralaiset kukin oman erillisen vakuuden oman vuokrasopimuksensa vel- voitteiden täyttämiseksi. Vakuudesta voi- daan pidättää vain kyseisen sopimuksen lai- minlyönneistä aiheutuneet vuokranantajan saatavat. Huomioitakoon, että yhteiskäy- tössä olevissa tiloissa aiheutetun vahingon osalta vuokranantaja voi pidättää kohtuul- lisen korvaussumman periaatteessa kenen
tahansa vuokralaisen vakuudesta, koska yhteiskäytössä olevien tilojen huolellisesta hoidosta vuokralaiset ovat yhteisvastuussa. Kohtuullista toki on, että ensin pyritään sel- vittämään, kuka vahingon on aiheuttanut. Jos selvyyttä ei saada, jää asia lopulta vuok- ralaisten keskenään selvitettäväksi.
Joissain tilanteissa voi olla perus- teltua menetellä myös niin, että erillisten vuokrasopimusten vuokralaiset antavat ns. ristiintakaukset toistensa vuokrasopi- musten vakuudeksi. Tämä tarkoittaa, että vuokralainen voi sitoutua omavelkaiseen takaukseen toisen vuokralaisen päävelasta eli vuokrasopimuksen velvoitteista. Tällöin on kuitenkin huomattava, että vakuuden enimmäismäärä on asuntojen vuokrauk- sessa kolmen kuukauden vuokraa vastaava määrä (AHVL 8 §). Tämä koskee myös ta- kauksia, sillä takaus on yksi vakuuslaji. Mi- käli takauksen lisäksi asetetaan esimerkiksi
rahavakuus, on tällainen yhdistelmävakuus pätevä enintään kolmen kuukauden vuok- raa vastaavalta määrältä.
Kun vuokralaiset hallitsevat osaa asunnosta erillisten vuokrasopimusten pe- rusteella, eivätkä ole yhteisvastuussa koko asunnon vuokrasta, eivät myöskään samas- sa huoneistossa asuvien muiden vuokra- laisten tulot vaikuta mahdollisen Kelan ylei- sen asumistuen saantiin. Poikkeuksen tästä muodostavat lähisukulaiset (lapsi, vanhem- pi, isovanhempi) sekä avio- ja avopuolisot, jotka katsotaan aina kuuluvaksi samaan ruokakuntaan sopimuksista riippumatta.
Miten toimia irtisanomistilan- teessa?
Kun vuokrasopimukset ovat erilliset, on jokainen vuokrasopimus irtisanottavissa erikseen niin vuokranantajan kuin vuok- ralaistenkin puolelta. Yhden sopimuksen päättyminen ei siis vaikuta millään tavoin muiden sopimusten voimassaoloon eikä edellytä muiden erillisten vuokrasopimus-
ten vuokralaisten myötävaikutusta. Irtisa- nomisajat ja -menettely määräytyvät nor- maalisti AHVL:n mukaisesti.
Vuokranantajalla on luonnollisesti oikeus etsiä vapautuneeseen tilaan uusi vuokralainen ja tehdä tilasta uusi vuokra- sopimus. Irtisanomistilanteessa vuokra- nantajalla on kuitenkin erillissopimusmal- lissa riski siitä, ettei vapautuneeseen tilaan löydykään heti uutta vuokralaista. Uuden vuokralaisen valinnassa vuokranantajan kannattaa huomioida myös asunnon muut vuokralaiset, onhan heidän mielellään tul- tava keskenään toimeen vähintäänkin yh- teisten tilojen käytön ja hoidon osalta.
Voiko vuokraoikeutta siirtää?
Pääsääntöisesti vuokralainen ei saa siir- tää vuokraoikeutta ilman vuokranantajan lupaa (AHVL 44 §). Lupa voidaan antaa sitä erikseen pyydettäessä tai jo vuokra- sopimuksessa. Mikäli vuokralainen siirtää vuokraoikeutensa ilman lupaa, vuokra- nantajalle syntyy oikeus purkaa vuokraso-
pimus. Vuokrasopimuksessa harvemmin annetaan lupaa vuokraoikeuden siirtoon ja niinpä vuokralaisen tulee normaaliti- lanteessa erikseen pyytää siirtoon vuok- ranantajan lupa. Lupaa ei tarvitse pyytää kirjallisesti, mutta todistamisen helpotta- miseksi kirjallinen lupapyyntö on suosi- teltava. Vuokranantajalle on laissa varattu kuukauden määräaika pyyntöön vastaami- selle (AHVL 44 §). Vuokranantajan on tär- keää vastata siirtopyyntöön määräajassa
– joko myönteisesti tai kielteisesti. Mikäli vuokranantaja ei lainkaan vastaa pyyn- töön, vuokralaiselle syntyy oikeus irtisanoa vuokrasopimus. Irtisanominen on tehtävä kuukauden kuluessa siitä, kun vuokranan- tajan kuukauden vastausaika on kulunut umpeen eikä vastausta ole annettu. Tämä poikkeuksellinen irtisanomisoikeus koskee myös määräaikaista vuokrasopimusta, joi- den osalta tällä poikkeussäännöllä onkin nimenomaista merkitystä.
Kun vuokranantaja saa vuokraoi- keuden siirtoa koskevan pyynnön, hänen
kannattaa ensimmäisenä selvittää uudeksi vuokralaiseksi ehdotetun henkilön luotto- tiedot ennen luvan antamista. Mikäli vuok- ralaisehdokkaan taustat ovat kunnossa, vuokranantajalla ei yleensä pitäisi olla syytä vastustaa siirtopyyntöä.
20
MUISTILISTA
Yhteinen sopimus | Erilliset sopimukset | Päävuokralainen ja alivuokralaiset | |
VASTUU VUOKRASTA | Yhteisvastuu | Kukin vastaa vain omastaan. | Päävuokralainen vastuussa vuokranantajalle. Alivuokralainen vastuussa päävuokralaiselle. |
VASTUU ASUNNON HUOLELLISESTA HOIDOSTA | Yhteisvastuu | Kukin vastaa vain omastaan, paitsi yhteisten tilojen osalta yhteisvastuu. | Päävuokralainen vastaa kaikesta. Yhteisvastuu alivuokralaisen kanssa yhteisistä ja alivuokratuista tiloista. |
VAKUUS | Yhteinen vakuus | Erilliset vakuudet | Päävuokralaiselta vakuus vuokranantajalle ja alivuokralaiselta päävuokralaiselle. |
SOPIMUKSEN IRTISANOMINEN | Kokonaisuutena. Yhden vuokralaisen osalta vain vuokranantajan ja muiden vuokralaisten suostumuksella. | Erikseen. Ei tarvita muiden suostumuksia. | Päävuokralaisen sopimuksen päättyessä myös alivuokrasopimus päättyy. |
VUOKRAOIKEUDEN SIIRTO | Vuokranantajan luvalla ja muiden vuokralaisten suostumuksella. | Vuokranantajan luvalla. | Päävuokralainen vuokranantajan luvalla. Alivuokralainen päävuokralaisen luvalla. |
21
PARAS VUOKRAUKSEN TIETOTAITO
LAAJIN VALTAKUNNALLINEN VERKOSTO
PAINOKKAIN VUOKRANANTAJIEN PUOLESTAPUHUJA
TEHOKKAIMMAT TYÖKALUT TUOTON PARANTAMISEEN
Suomen Vuokranantajat ry • Xxxxxxxxx 00, 00000 Xxxxxxxx • xxxxxxxx@xxxxxxxxxxxxxx.xx • (00) 0000 0000