Liite 2 MUISTIO
Liite 2 MUISTIO
Asuntotontin (kerrostalo, 2 822 k-m² +li 50 k-m²) pitkäaikainen vuokraaminen As Oy Kalasataman Xxxxx, Helsingille vapaarahoitteisia omistusasuntoja varten Hitas II-ehdoin (Sörnäinen, Kalasatama, Verkkosaari, tontti 10629/7)
Xxxxxxxxxxxxxxx 00
Hakemus As Oy Kalasataman Messi, Helsinki pyytää, että kaupunki vuokraisi pit- käaikaisesti mainitulle yhtiölle tontin 10629/7 16.9.2018 alkaen.
Tontille toteutetaan ryhmärakennuttamismenettelyllä vapaarahoitteisia omistusasuntoja Hitas II-ehdoin.
Hakemus liitetään Ahjossa toimenpiteisiin.
Varauspäätös
Ryhmärakennuttaminen 2015 –hakumenettelyn järjestäminen
Kiinteistölautakunta päätti 22.1.2015 (43 §) hyväksyä ”Ryhmärakennut- taminen hakuohje, KLK 22.1.2015” -hakuohjeen ja oikeuttaa kiinteistö- viraston järjestämään hakumenettelyn.
Ryhmärakennuttaminen 2015 -hakumenettelyn ratkaiseminen ja tonttien varaaminen
A Kiinteistölautakunta päätti 1.10.2015 (426 §) ratkaista keväällä 2015 järjestetyn ja 30.4.2015 päättyneen Ryhmärakennuttaminen 2015 –ha- kumenettelyn varaamalla tontin 10629/7 Koti Kaupungissa ry:lle vapaa- rahoitteisia omistusasuntoja varten Hitas II-ehdoin 31.12.2017 saakka päätöksestä ilmenevin ja muun muassa seuraavin ehdoin:
- Varauksensaajien tulee toteuttaa varausalueelle asuntoja varauksensaajana olevan ryhmän tai yhteisön jäsenille.
- Varauksensaajien on noudatettava tonttien tai tonttiryhmien toteuttamisessa ryhmärakennuttamisen periaatteita.
- Varauksensaajien tulee varausajan kuluessa tehdä ryhmärakennutta- mishankkeen rakennuttamisesta sopimus (konsulttisopimus) sellaisen rakennuttajakonsultin kanssa, jolla on riittävä osaaminen ja kokemus varatun tontin osalta rakentamishankkeen projektinjohtoon ja konsul- tointiin, ellei kiinteistöviraston tonttiosaston kanssa toisin sovita.
- Varauksensaajien on noudatettava kiinteistölautakunnan 22.1.2015 (43 §) hyväksymän ”Ryhmärakennuttaminen hakuohje, KLK 22.1.2015” hakuohjeen ja sen liitteiden ehtoja, ellei tässä päätöksessä toisin todeta.
- Varauksensaajien on noudatettava liitteenä nro 4 olevia yleisiä varausehtoja.
- Tonttien 10629/4-7 varauksensaajien on lisäksi noudatettava liitteenä nro 5 olevia Kalasataman Capellan korttelin alueellisia lisäehtoja.
- Hitas-omistusasuntotuotantona toteutettavilla tonteilla / tonttiryhmillä on noudatettava liitteenä nro 7 olevia Hitas-varausehtoja.
- Lisäksi noudatetaan liitteestä ilmenevien tonttien tai tonttiryhmien osalta liitteestä nro 8 ilmeneviä tontti- tai tonttiryhmäkohtaisia erityisehtoja.
B Kiinteistölautakunta päätti, että varaukset tulevat voimaan ja varaus- aika alkaa varauksensaajan hakemuksesta kiinteistöviraston tontti- osaston asuntotonttitoimiston erillisellä päätöksellä päätöksessä maini- tuin ehdoin.
Asuntotonttitoimiston toimistopäällikön päätös
Asuntotonttitoimiston toimistopäällikkö päätti 23.11.2015 (324 §), että tontin 10629/7 varaus Koti Kaupungissa ry:lle tulee voimaan.
Asemakaava Kaupunginvaltuuston 27.8.2014 hyväksymän ja 10.10.2014 lainvoi- maiseksi tulleen Capellan puistotien kortteleiden asemakaavan muu- toksen nro 12210 mukaan tontit 10627/3-4, 10628/1-5 ja 10629/4-7 ovat kaksi – kahdeksankerroksisten asuinkerrostalojen korttelialuetta (AK, II – VIII). Lisäksi kaavaan on merkitty enintään kuusikerroksiset erityisasumisen tontit (AKS) 10629/1-3.
AK- ja AKS-korttelialueella rakennuksen kahdessa alimmassa kerrok- sessa saa olla liiketiloja, julkisia palvelutiloja ja kunnallistekniikkaa pal- velevia tiloja.
Tontille 10629/7 on merkitty rakennusoikeutta 2 700 k-m² + li 200 k-m².
Lisäksi kaavaan on merkitty asuntokortteleiden 10627 ja 10628 keskel- le asumista palvelevat yhteiskäyttöiset tontit (AH), jotka on rakennet- tava yhtenäisen suunnitelman mukaan.
Autopaikkojen vähimmäismäärä on asuinkerrostalojen korttelialueella vähintään 1 ap/130 k-m². Kaupungin vuokra-asuntojen osalta voidaan käyttää 20 % pienempää autopaikkamääräystä kuin vastaavissa omis- tusasunnoissa. Erityisasumisen korttelialueella vähintään 1 ap/600 k- m². Myymälä- ja liiketilat enintään 1 ap/150 k-m². Autopaikoitusta kos- kevien tarkempien määräysten osalta viitataan mainittuun kaavaan.
Tonttitiedot Tontti 10629/7 on merkitty 10.10.2017 kiinteistörekisteriin. Tontin 7 pinta-ala on 1 174 m² ja osoite Xxxxxxxxxxxxxxx 00.
Lyhytaikainen vuokraus
Asuntotonttitiimin tiimipäällikkö päätti 28.9.2017 (27 §) vuokrata Koti Kaupungissa ry:lle (Y-tunnus 2257623-8) perustettavan As Oy
Kalasataman Messin lukuun Helsingin kaupungin 10. kaupunginosan (Sörnäinen) 11.9.2017 hyväksytyn tonttijaon nro 13023 mukaista korttelin 10629 tonttia 7 vastaavan alueen (pinta-ala 1 174 m² ja osoite Kalasatamankatu) rakennusluvan ja poikkeamispäätöksen hakemista varten ajaksi 1.10.2017-30.9.2018 päätöksessä mainituin ehdoin (A1110-225).
Maaperätiedot Tontin maaperä on puhdistettu vuokranantajan toimesta tontin esiraken- tamisen yhteydessä Helsingin kaupungin ympäristökeskuksen myöntä- män kunnostuspäätöksen 3.8.2016 / 158 § mukaisesti asuntorakenta- misen edellyttämään tasoon. Maaperän puhdistamisen tavoitteet on määritelty alueen käytön mukaan. Ympäristöluvan / puhdistamispäätök- sen mukaisesti alueelle voidaan jättää Vna 214/2007 mukaisia alem- man ohjearvon ylittäviä haitta-ainepitoisuuksia.
Suunnitelmat ja hankinta-arvo
Hankkeen ryhmärakennuttajana on Koti Kaupungissa ry/As Oy Kalasa- taman Messi, Helsinki. Rakennuttajakonsulttina toimii Rakennuttajatoi- misto HTJ Oy/Xxxxxx Xxxx. Tontin 10629/7 rakentaminen on tarkoitus aloittaa syyskuussa 2018.
Tontin asemakaavan mukainen asuinrakennusoikeus on 2 700 k-m² ja ja liiketilan 200 k-m².
Tonttien 10629/1-7 yhteinen poikkeamispäätös 3.7.2017 (35 §) sallii tontille rakennettavan asuintilaa 2 838 k-m² (ylitys 138 k-m², 5,1 %) ja liiketilaa vähintään 50 k-m².
Hitas-työryhmä päätti 8.9.2017 lausuntonaan kaupunkiympäristön toi- mialalle puoltaa tontilla 10692/7 sijaitsevan As Oy Kalasataman Xxxxx, Helsingin 28.8.2017 päivättyjen suunnnitelmien hyväksymistä.
Hitas-työryhmä päätti 7.9.2018 lausuntonaan kaupunkiympäristön toi- mialalle puoltaa tontilla 10692/7 sijaitsevan As Oy Kalasataman Xxxxx, Helsingin velattomaksi hankinta-arvoksi 11 897 973 euroa (alv 24 %)
eli 5 102 euroa/as-m².
Vuokrasopimusta ei saa allekirjoittaa ennen kuin vuokranantajalle (asuntotonttitiimille) on toimitettu asuntopalvelut-yksikön päällikön pää- tös Hitas-suunnitelmien ja hankinta-arvon hyväksymisestä.
Kaupunkiympäristön rakennusvalvontapalvelut päätti 8.3.2018 (120 §) myöntää tontille 10629/7 rakennusluvan, jonka mukaan toteutettava asuintila on 2 784 k-m² ja liiketilaa 50 k-m² eli yhteensä 2 834 k-m².
Rakennusvalvontapalvelut päätti 28.6.2018 (389 § myöntää tontille muutosluvan, jonka mukaan rakennusaikaisena muutoksena asuinker- rostalon 1. kerrokseen lisätään yksi asunto. Muutosluvan mukaan to- teutettava asuintila on 2 822 k-m² ja liiketilaa 50 k-m² eli yhteensä
2 872 k-m².
Poikkeamispäätöksen mukaan tonttien pienuudesta ja pysäköintiratkai- susta johtuen pohjakerroksen tasoala on haastava tai jopa riittämätön maantasoon kytkettävien liiketilojen toteuttamiseksi asemakaavan vaa- timusten 200 k-m² mukaisesti. Asia on vahvistettu myös alueen kaa- voittajalta.
Tontille 10629/7 toteutetaan 40 vapaarahoitteista omistusasuntoa Hitas II-ehdoin. Tämän vuoksi vuokra peritään toteutettavan asuintilan 2 822 k-m² ja liiketilan 50 k-m²:n eli 2 872 k-m²:n mukaan. Pääsuunnittelija on arkkitehti Xxxxx Xxxxxxx/Xxxxxxxxxxx Xxxxxx + Sopanen Oy.
Korttelin yhteispiha on käytettävissä tonteilla 10629/1, 2, 5 ja 6.
Tonttia 10629/7 varten tulee rakentaa rakennusluvan mukaan 12 auto- paikkaa, joista sijoittuu 6 autopaikkaa osittain 1,5 metriä tontille 10629/6. Ajoyhteys järjestetään Verkkosaarenkadulta tontin 10629/3 kautta.
Rakennusten energiatehokkuusvaatimus
Hankken toimittaman energiatodistuksen 27.10.2017 mukaan raken- nuksen suunniteltu energiatehokkuusluokka on C (E-luku on 119 kWh/ m²/vuosi.
Keskipinta-alavaatimus
Hakuohjeessa ei ollut, eikä varauspäätöksessä, perheasunto-, eikä sen keskipinta-alavaatimuksia. Ryhmärakennuttamishankkeissa ei nykyisen käytännön mukaan noudateta mainittuja vaatimuksia.
Hitas-järjestelmän kehittäminen ja uudet hitas-ehdot
Kaupunginvaltuusto päätti 3.6.2009 (136 §) Hitas-järjestelmän kehittä- misestä. Päätöksen mukaan vuokralaisena olevan asunto-osakeyhtiön viimeisen rakennusvaiheen valmistuessa 1.1.2011 tai sen jälkeen yhtiö kuuluu ns. uuden Hitas-järjestelmän piiriin ja vapautuu Hitas-rajoituk- sista 30 vuoden kuluttua asunto-osakeyhtiön viimeisen rakennusvai- heen valmistumisesta. Tällöin yhtiön hallitseman tontin maanvuokra ko- rotetaan samalle tasolle kuin vuokraushetkellä vallinneen käytännön mukainen sääntelemättömän tontin vertailuvuokra.
Lisäksi päätöksen mukaan myyjän on 1.1.2011 tai sen jälkeen valmis- tuvien Hitas-yhtiöiden osalta varmistettava kiinteistöviraston asunto- osastolta ja Hitas-asuntojen (osakkeiden) ostajilta, etteivät ostajat pysy- västi omista muita Hitas-asuntoja. Kaupan ehdoksi on asetettava, että aiemmat Hitas-asunnot on myytävä tai muutoin luovutettava omistusoi- keudella ennen kuin kauppa uudesta asunnosta tulee lopulliseksi.
Uudet Hitas- ehdot ja –yhtiöjärjestyspykälät, osakkeiden myynti kaupungille ja rakennuttajan si- toumukset
As Oy Kalasataman Messi, Helsingin yhtiöjärjestyksen muutosluonnok- seen 6.9.2018 on sisällytetty 1.1.2011 tai sen jälkeen valmistuvien Hi- tas-yhtiöiden uudet Hitas II-pykälät. Yhtiöjärjestyksen muutoksen rekis- teröinnistä kaupparekisteriin on toimitettava selvitys ennen vuokrasopi- muksen allekirjoittamista.
Hitas II –järjestelmän mukaisesti kaupunki ei tule yhtiön osakkaaksi.
As Oy Kalasataman Xxxxx, Helsinki on toimittanut maaomaisuuden ke- hittäminen ja tontit-palvelulle ryhmärakennuttajien kunkin asunnon osalta 6.9.2018 allekirjoittaman kaupungin hyväksymän uuden mallin mukaisen Hitas-sitoumuksen, jossa kukin mainitun yhtiön perustaja- osakas ja ryhmärakennuttaja sitoutuu noudattamaan asunto-osakkei- den omaan käyttöön merkitsemisen ja rakentamisaikaisen myynnin osalta omistamisrajoituksen valvontaa sekä hyväksyttyjen suunnitel- mien ja hakinta-arvon noudattamista koskevia velvoitteita.
./. Kopiot asunto-osakeyhtiön kaupparekisterinotteesta, yhtiöjärjestyksen muutosluonnoksesta 6.9.2018, joka sisältää uudet Hitas II -pykälät, ja edellä mainittu rakennuttajan sitoumus 6.9.2018 ovat tarvittaessa näh- tävänä valmistelijalla.
Vuokrausperusteet ja vuokranalennus
Kaupunginvaltuusto päätti 30.8.2017 (303 §) oikeuttaa lautakunnan vuokraamaan Helsingin kaupungin 10. kaupunginosan (Sörnäinen) Ca- pellan puistotien kortteleiden asemakaavan muutokseen nro 12210 merkityt jäljempänä mainitut asuntotontit tai niistä muodostettavat tontit lautakunnan määräämästä ajankohdasta alkaen 31.12.2080 saakka seuraavin ehdoin:
1 Tonttien (AK) 10627/3 ja 4, 10628/1-5, 10629/4-7 sekä (AKS) 10629/1 - 3 vuosivuokra määrätään pitäen perus- teena virallisen elinkustannusindeksin "lokakuu 1951 = 100" pistelukua 100 vastaavana asuinkerrosneliömetrihin- tana välimuodon asuntojen (kuten Hitas-asuntojen ja/tai Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) tuke- mien asuntojen) osalta 37 euroa.
Asemakaavaan merkityn kerrosalan lisäksi rakennettavien asuntojen ulkopuolisten asuntoja palvelevien tilojen osalta ei peritä vuokraa.
Asuntotonteille mahdollisesti toteutettavien liiketilojen sekä kahvila- ja ravintolatilojen osalta peritään samaa maan- vuokraa kuin asuntotonteilta.
Asuntotonteille mahdollisesti sijoitettavien Y-käyttötarkoi- tuksen mukaisten tilojen, julkisten palvelutilojen ja kunnal- listekniikkaa palvelevien tilojen vuosivuokra määräytyy pi- täen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavana kerrosneliöhintana
17 euroa.
2 Alkuvuosialennuksen johdosta asuntotonttien maanvuok- rista peritään valtion tukemilta tonteilta tai mainittua tuotan- toa vastaavasta tontin asuinrakennusoikeuden osuudesta 70 % ja vapaarahoitteisilta kohteilta vastaavin periaattein 80 % 31.12.2022 saakka.
Tämän jälkeen asuntotonttien vuosivuokrista peritään 80 % siltä ajalta, jona tonteille rakennettavien asuintalojen raken- tamiseen myönnettyä valtion asuntolainaa on maksamatta tai jona valtio maksaa tonteille rakennettavien asuntojen rakentamiseen myönnetyn lainan perusteella korkohyvi- tystä (korkotukea).
Kaupunginvaltuuston päätöksen 1.10.1980 (asia 18) mukaisesti asunto- tontin vuosivuokra on 4 % sen laskennallisesta hinnasta.
Sääntelemättömän tontin vertailuvuokra
Kaupunginvaltuusto päätti 16.6.2010 (164 §) oikeuttaa kiinteistölauta- kunnan vahvistamaan 1.1.2011 tai sen jälkeen valmistuvien Hitas-yhti- öiden tonttien sääntelemättömän vertailuvuokran tontteja pitkäaikaisesti vuokrattaessa siten, että po. vertailuvuokra on tontin vuokraushetkellä 10 - 30 % korkeampi kuin Hitas-tontille määritelty maanvuokra.
Vuokran määrittelyssä huomioidaan samalle tai vastaavalle alueelle aiemmin vahvistetut Hitas- ja sääntelemättömien tonttien vuokrauspe- rusteet sekä niiden keskinäiset suhteet pyrkien yhdenmukaiseen ja joh- donmukaiseen hinnoitteluun.
Vuokrasopimukseen merkitään Hitas-tontin perusvuosivuokran lisäksi sääntelemättömän tontin perusvuosivuokra. Hitas-sääntelyn päättyessä tontin vuokra korotetaan vaihtamalla sääntelemättömän tontin perus- vuosivuokra sopimuksen mukaiseksi perusvuosivuokraksi indeksiehto- jen säilyessä samana.
Lisäksi asiassa on varattava kaupungille oikeus tehdä vuokrakauden aikana esimerkiksi lisärakentamistilanteissa tarkistukset myös säänte- lemättömän tontin perusvuosivuokraan.
Mainituista asioista on sisällytetty ehdot tontin vuokrasopimukseen.
Maanvuokra Kaupunginvaltuuston päätöksen mukaan tontin 10629/7 vuokra mää- räytyy seuraavasti, kun asuntojen ulkopuolisten asumista palvelevien tilojen osalta ei vuokraa peritä:
k-m2 e/k-m2
e/k-m2
perusvuosi-
alkuvuosi-
80%
(ind. 100) | (ind. 1948) | vuokra e (ind. 100) | vuokra e (ind. 1948) | e (ind. 1948) | |
2 872 | 37 | 721 | 4 251 | 82 809 | 66 247 |
2 872 | 44 | 857 | 5 055 |
(2 822 + li 50)
(2 872 x 37 x 4 %) x 19,48 – 20 % Hitas-tontin vuosivuokra
(2 872 x 44 x 4 %) Sääntelemättömän tontin vertailu- vuokra
Kohde toteutetaan vapaarahoitteisena.
Lisäehdot Vuokrasopimukseen on sisällytetty vuokralaiselle velvollisuus noudattaa varauspäätöksen mukaisesti muun muassa Kalasataman Verkkosaaren alueella noudatettavia lisäehtoja, joiden mukaan vuokralainen on velvol- linen ryhtymään osakkaaksi Kalasataman Palvelu 2 Oy:hyn ja teke- mään mainitun yhtiön kanssa asiaa koskevat tarvittavat sopimukset kaupungin määräämin ehdoin sekä järjestämään tontille rakennettavien rakennusten jätteen keräyksen alueellisella jätteen putkikeräysjärjestel- mällä ja tekemään Kalasataman jätteen putkikeräys Oy:n kanssa asiaa
koskevat tarvittavat sopimukset, kuten suunnittelu- ja toteutus-, merkin- tä- ja käyttösopimukset, kaupungin määräämin ehdoin.
Muilta osin voitaneen noudattaa päätöksestä ilmeneviä ehtoja.