VUOKRAOPAS
VUOKRAOPAS
xxxxxxxxxxxxxxx.xx 1
Neuvoja vuokralaiselle ja vuokranantajalle
Johdanto
Vuokrasopimus on vuokralaisen ja vuokranantajan välinen sopimus, jo- hon vaikuttavat lainsäädännön lisäksi osapuolten keskenään sopimat sei- kat. Vuokralainen ja vuokranantaja voivat melko vapaasti sopia monista vuokrasuhteen sisältöön vaikuttavista seikoista, kuten esimerkiksi huoneis- ton kunnosta, kunnossapitovastuun jakamisesta sekä vuokran määrästä ja korottamisesta.
Lainsäädäntö puolestaan aset- taa sekä vuokranantajalle että vuokralaiselle oikeuksia ja velvolli- suuksia, joista pääosin ei voida so- pia toisin. Tarkoituksena on, ettei vuokralaisen oikeuksia voida sopi- muksin vähentää. Tällaisia ovat esimer- kiksi vuokralaisen irtisanomisaikaa, irtisanomismenettelyä sekä vuokran
korottamista koskevat säädökset. Lisäksi Kuluttajaliitto on ollut teke- mässä Hyvä vuokratapa -ohjeistusta yhdessä muiden toimijoiden kanssa.
Tämän oppaan tarkoituksena on antaa ohjeita ja neuvoja sekä vuok- ralaiselle että vuokranantajalle. Tär- keää on se, että kummallakin sopi- musosapuolella on jo ennen vuokra- sopimuksen tekemistä tieto omista oikeuksistaan ja velvollisuuksistaan, jotta erimielisyyksiltä vältytään. Huo- neenvuokra-asioissa neuvoa antavat maksutta valtakunnallinen kuluttaja- neuvonta sekä Kuluttajaliiton kaikille avoin asumisasioiden neuvonta ja la- kineuvonta jäsenille.
Asioista kannattaa ottaa selvää jo ennen vuokrasopimuksen tekemistä!
2 VUOKRAOPAS
xxxxxxxxxxxxxxx.xx 3
Sisällys
Johdanto
Ennen vuokrasopimuksen tekemistä Huoneiston ja avainten luovutus Asuinhuoneiston kunto
Vuokran määrä
Huoneiston käyttö vuokra-aikana Vuokrasuhteen päättyminen Neuvoja ja apua riitatilanteissa
3
6
11
13
20
24
28
38
Kuluttajaliitto - Konsumentförbundet ry on Suomen ainoa yleinen kuluttajien, potilaiden ja sote-asiakkaiden edun- valvonta-, koulutus- ja neuvontajärjestö. Kuluttajaliitto on riippumaton ja kaikille avoin kansalaisjärjestö. Voit liittyä Kuluttajaliiton jäseneksi liiton kotisivuilla xxx.xxxxxxxxxxxxxxx.xx tai ottamalla yhteyttä liiton toimistoon.
ISBN 978-952-9787-30-2 (nid.)
ISBN 978-952-9787-31-9 (pdf)
3. päivitetty versio
Päivitetty lainsäädännön osalta v. 2021 lopulla.
Kuvat: Freepik ja Unsplash
Vuokralaisen muistilista:
» Xxxxxxxx huoneisto tarpeitasi?
» Varmista, että vuokranantajalla on oikeus vuokrata huoneisto.
» Mikä on vuokrasuhteen kesto? Onko sopimus määräaikainen vai toistaiseksi voimassa oleva?
» Mikä on vuokran määrä ja mitkä ovat vuokrankorotusperusteet?
» Mitkä ovat mahdolliset lämmityskulut tai vesimaksut?
» Mikä on vakuuden määrä ja miten se maksetaan? Kannattaa sopia myös siitä, kenelle vakuuden korkotuotto kuuluu.
» Mitä kodinkoneita asunnossa on ja mikä on niiden kunto?
» Mitä muita tiloja vuokrasopimukseen sisältyy? Esimerkiksi kellari- tai ullakkovarasto tai käyttöoikeus pesutupaan, talosaunaan tai parkkipaikkaan.
» Kuuluuko vuokrasopimukseen kunnossapitovelvoitteita?
Esimerkiksi pihan hiekoitusta tai liputusvuoro.
» Xxxxxxxx asunnon kunto ja suorita katselmus yhdessä xxxxxxxxxxxxxx kanssa.
» Mitä remontteja taloyhtiöön on tulossa?
Vuokranantajan muistilista:
» Ennen sopimuksen tekemistä voit hankkia vuokralaisen luottotiedot ja pyytää vuokralaiselta suosituksia edelliseltä vuokranantajalta. Näiden merkitystä kannattaa harkita tapaus- kohtaisesti.
» Päätä vuokrasuhteen muoto ja kesto. Onko sopimus määräaikainen vai toistaiseksi voimassa oleva?
» Sovi vakuuden määrästä, maksamisesta ja korkotuotoista.
» Päätä, sallitaanko huoneistossa lemmikkieläimiä tai tupakointia, ja kirjaa tämä vuokrasopimukseen.
» Xxxxxxxx asunnon kunto ja suorita katselmus yhdessä xxxxxx- xxxxxx kanssa. Kirjaa olennaiset huomiot asunnon kunnosta.
» Sovi vuokralaisen mahdollisista kunnossapito- ja muista velvollisuuksista.
» Selvitä vuokralaiselle mahdolliset odotettavissa olevat remontit.
4 VUOKRAOPAS xxxxxxxxxxxxxxx.xx 5
Ennen vuokrasopimuksen tekemistä
Huoneenvuokrasuhde perustuu pit- kälti avoimuuteen ja luottamukseen osapuolten välillä. Siksi on tärkeää, että kumpikin osapuoli kertoo avoi- mesti huoneenvuokraamiseen liitty- vistä tarpeistaan ja odotuksistaan. Vuokranantajan kannalta keskeistä on päättää, hakeeko hän pitkäaikaista vuokralaista vai haetaanko vuokralais- ta vain tietyksi, lyhyemmäksi ajanjak- soksi. Vuokralaisen on myös tärkeää miettiä jo ennen sopimuksen teke- mistä omaa asumistarvettaan, eli sitä, soveltuuko vuokrattava huoneisto kooltaan, hinnaltaan, vuokrasopimuk- sen kestolta ja sijainniltaan vuokralai-
ennen sopimuksen allekirjoittamista kumpikin osapuoli ymmärtää, mi- hin on sitoutumassa. Ennen vuokra- sopimuksen tekoa kannattaa lukea sopimus huolellisesti ja varmistaa tarvittaessa asiantuntijoilta, mitä sopi- mukseen sisältyy.
Koska vuokrasopimuksen kenties olennaisin osa on itse huoneisto ja sen kunto, on sekä vuokralaisen että vuokranantajan kannalta tärkeää teh- dä huoneistossa katselmus ennen vuokrasuhteen alkamista. Xxxxxx- muksesta kannattaa laatia muistio, jossa todetaan huoneiston kunto ja kirjata muistioon mahdolliset puut-
Toistaiseksi voimassa oleva, määräaikainen ja sekamuotoinen vuokrasopimus
sen tarpeisiin.
Lähtökohtaisesti kaikki sopimuk- set, myös suulliset, ovat sitovia, eikä niitä voida yksipuolisesti muuttaa tai irtisanoa vastoin sopimuksen ja pa- kottavan lainsäädännön määräyksiä. Sen vuoksi on tärkeää, että sopimus- neuvotteluiden aikana ja erityisesti
teet ja rikkoutumiset. Näin voidaan ennakoida huoneenvuokrasuhteen päättyessä mahdollisimman hyvin se, että vuokralainen ei joudu vas- tuuseen mahdollisten aikaisempien vuokralaisten aiheuttamista va- hingoista.
Huoneenvuokrasopimus voidaan tehdä joko toistaiseksi voimassa olevaksi tai se voidaan jo vuokraso- pimuksessa sopia päättymään tiet- tynä määräpäivänä. On tärkeää, että sopimusosapuolet ymmärtävät, min- kälaisen vuokrasopimuksen ovat te- kemässä. Määräaikaisen vuokraso- pimuksen voi periaatteessa teh- dä kuinka pitkäksi tai lyhyeksi ai- kaa tahansa. Lyhyiden määräaikais- ten sopimusten käyttöä on pyritty vä- hentämään säätämällä, että useam- min kuin kahdesti peräkkäin saman vuokralaisen kanssa enintään kolmen
Määräaikaisen ja toistaiseksi voi- massa olevan vuokrasopimuksen kes- keinen ero on se, että toistaiseksi voimassa olevan sopimuksen voivat sekä vuokranantaja että vuokralainen irtisanoa päättymään irtisanomisajan kuluttua. Määräaikainen sopimus taas sitoo kumpaakin osapuolta koko määräajan, eikä sitä voida tavallisella irtisanomismenettelyllä päättää. Mää- räaikainen sopimus päättyy ilman eri toimenpiteitä määräajan viimeisenä päivänä.
Yhä useammin vuokrasopimuksel- la sitoutetaan vuokralainen asumaan
Vuokrasopimuksen kenties olennaisin
osa on itse huoneisto ja sen kunto. On tärkeää tehdä huoneistossa katselmus.
kuukauden määräajaksi solmittu so- pimus katsotaan toistaiseksi voimas- sa olevaksi. Käytännön syistä ei osa- puolten kannalta myöskään ole ilman erityistä syytä suositeltavaa solmia erittäin pitkiä, esimerkiksi yli kymme- nen vuoden sopimuksia.
huoneistossa tietty vähimmäisaika. Sekamuotoinen vuokrasopimus on aluksi määräaikainen, mutta jatkuu määräajan jälkeen toistaiseksi voi- massa olevana. Vuokrasopimuksessa voi esimerkiksi lukea, että sopimus on määräaikainen vuoden ajan, jonka
6 VUOKRAOPAS xxxxxxxxxxxxxxx.xx 7
jälkeen vuokrasuhde jatkuu toistaiseksi voimassa olevana. Sopimus sitoo mo- lempia osapuolia määräaikaisuuden ajan. Vuokrasuhde ei kuitenkaan auto- maattisesti pääty määräaikaisuuden lo- puttua, vaan se jatkuu toistaiseksi voi- massa olevana.
Laki ei tunne sekamuotoista sopi- musta, mutta sen käyttäminen ei ole lainvastaista. On kuitenkin suositelta-
vampaa käyttää toistaiseksi voimassa olevaa vuokrasopimusta, jonka ensim- mäistä mahdollista irtisanomisajan- kohtaa on rajoitettu. Tällaisessa vuokrasopimuksessa voi lukea esimer- kiksi, että vuokrasopimus on voimassa toistaiseksi, mutta se voidaan irtisanoa päättymään aikaisintaan 12 kuukauden päästä sopimuksen alkamisesta.
toimittaminen edellyttää yhteystietoja. Myös vuokrattava kohde yksilöi- dään sopimuksessa osoitteella, huo- neiston numerolla jne. Vuokrasopimuk- seen kirjataan myös muut vuokralaisen käytössä olevat tilat (kellari- ja vinttiko- merot, autopaikat jne.). Vuokran mää-
Vakuus
rästä ja korotusperusteesta ja -ajasta sovitaan vuokrasopimuksessa samoin kuin vakuudesta. Vuokran lisäksi tulevat kustannukset (saunamaksut, vesi ja säh- kö/lämmitys, autopaikka jne.) kirjataan myös vuokrasopimukseen.
Vuokrasopimus kannattaa tehdä aina kirjallisena, ja kirjata siihen kaikki sopimusehdot.
Vuokrasopimuksen tekeminen
Vuokrasopimukseen otetaan usein vakuutta koskeva ehto, jonka mu- kaan toisen osapuolen (useimmiten vuokralaisen) on asetettava vakuus vuokrasopimuksen mukaisten velvol- lisuuksien täyttämisestä. Vakuudesta sovittaessa sovitaan myös vakuuden toimittamisesta. Vakuus on toimitet- tava sopimuksen tekemisen jälkeen, mutta ennen kuin huoneisto luovute- taan vuokralaiselle. Mikäli vuokralainen ei toimita vakuutta sovitun mukaisesti,
Vakuus ei asuin- huoneistossa saa ylittää kolmen kuukauden vuokraa vastaava määrää.
Vuokrasopimus kannattaa aina tehdä kirjallisesti ja siihen on hyvä kirjata kaik- ki osapuolten tekemät sopimusehdot. Myös mahdolliset muutokset vuokra- sopimukseen kannattaa tehdä kirjalli- sesti. Suullisestikin tehty vuokrasopi- mus on pätevä, mutta vain toistaiseksi voimassa olevana. Jos määräaikaisuu- desta on sovittu suullisesti, se ei päde, vaan vuokrasopimuksen katsotaan ole- van voimassa toistaiseksi ja siis kum- mankin osapuolen irtisanottavissa ir- tisanomisajan puitteissa. Ongelmana suullisissa vuokrasopimuksissa on li- säksi se, että osapuolten on jälkikäteen lähes mahdotonta näyttää toteen sopi- muksen sisältöä, esimerkiksi vuokran- korotusperustetta.
Osapuolina vuokrasopimuksessa ovat vuokranantaja ja vuokralainen. Vuokranantajia tai vuokralaisia voi olla sopimuksessa useita eri henkilöitä. Vuokranantajana voi olla joko yksityis- henkilö tai oikeushenkilö (yritys, yh- distys tai esim. säätiö). Myös alaikäi- nen voi olla vuokralaisena, mutta tällöin vuokranantajan tulee varmistua huol- tajien suostumuksesta. Vuokrasopi- muksen voi tehdä vapaamuotoisesti, mutta myös valmiita lomakkeita on saa- tavilla. Vuokrasopimukseen kirjataan vuokralaisen ja vuokranantajan yhte- ystiedot (nimi, syntymäaika, osoite, puhelinnumero, sähköpostiosoite). Yh- teystietojen oikeellisuus kannattaa tar- kistaa, koska esimerkiksi irtisanomisen
voidaan sopimus purkaa välittömäs- ti ilman irtisanomisaikaa. Vakuus ei asuinhuoneistossa saa ylittää kolmen kuukauden vuokraa vastaava määrää. Poikkeuksena on henkilötakaus, jolle ei ole enimmäismäärää. Enimmäis- määrästä voidaan kuitenkin sopia myös henkilötakaukseen.
xxxxxxxxxxxxxxx.xx 9
Vuokralaiselta vakuus voidaan vaatia vuokranmaksun tai muiden sopimukseen liittyvien velvoittei-
8 VUOKRAOPAS
Vakuus voi olla esimerkiksi rahaa, henkilötakaus, tavaraa, sitoumuksia tai osakkeita. Tyypillisin vakuus on raha, joko pankkitalletus vuokrava- kuustilille tai vuokranantajalle mak- settu summa. Vuokrasopimuksessa kannattaa sopia, maksetaanko rahalle
korkoa ja kenelle pankkitalletuksen korko kuuluu. Myös vakuutusyhtiöt sekä eri takauspalvelut tarjoavat vuokratakausvakuutusta. Kela voi jois- sain tapauksissa myöntää perustoi- meentulotukea vuokravakuutta var- ten. Kelan myöntämä vuokravakuus annetaan yleensä maksusitoumukse- na vuokranantajalle.
Jos vuokrasopimus on ajateltu pitkäaikaiseksi, on syytä varautua vuokrasopimuksessa myös mahdol- lisuuteen vakuuden korottamiseksi vastaamaan tulevaisuuden vuokran- korotuksia.
Vakuutukset
Vuokralainen ja vuokranantaja voivat sopia, että vuokralainen ottaa koti- vakuutuksen. Vakuutuksen ottaminen on suositeltavaa. Kotivakuutus kattaa huoneiston irtaimistolle mahdollisesti aiheutuneen vakuutusehtojen mukaan korvattavan vahingon. Vuokranan- tajan kannattaa kuitenkin aina teh-
Huoneiston ja avainten luovutus
Katselmus
Huoneistossa kannattaa sekä vuokra- laisen että vuokranantajan oikeuksien turvaamiseksi pitää alkukatselmus
dä ilmoitus omalle vakuutusyh-
tiölleen huoneiston vuokraamisesta. Lisäksi vuokranantajan kannattaa tar- kistaa omat vakuutustarpeensa, kos- ka vuokralaisen tai asunto-osakeyh- tiön vakuutukset eivät korvaa kaikkia vahinkoja. Vuokranantajan vakuutus voi kattaa esimerkiksi vuokrananta- jan vastuulla olevat kiinteät kalusteet sekä korvauksen vuokratulojen me- nettämisestä.
viimeistään huoneiston luovutuksen yhteydessä. Katselmuksessa kirja- taan muistioon huoneistossa havaitut virheet, puutteet ja muut vastaavat seikat. Välitöntä korjaamista vaativis- ta seikoista sovitaan korjaustoimen- piteet ja niiden toteuttamisaikataulu. Mikäli vuokralainen haluaa tehdä huo- neistossa korjauksia tai muutostöi- tä, on näistä syytä sopia kirjallisesti, koska ilman vuokranantajan lupaa remonttitöitä yms. ei saa tehdä. Kat- selmusmuistio päivätään ja allekirjoi- tetaan ja kumpikin osapuoli
Katselmus kannattaa tehdä kirjallisena, samoin sovitut korjaus- ja remonttitoimenpiteet.
saa oman kappaleensa, jotka säilyte- tään vuokrasuhteen ajan.
Vuokralaisen ja vuokranantajan on suositeltavaa suorittaa katselmus aina yhdessä, mutta mikäli se ei syystä tai
10 VUOKRAOPAS
xxxxxxxxxxxxxxx.xx 11
Asuinhuoneiston kunto
vuokralaisen aiheuttamia, toimivat kuvat todisteena. On kuitenkin aina vuokranantajan vastuulla osoittaa, että vahingot ovat syntyneet juuri ky- seisen vuokralaisen aikana.
Huoneiston luovutuksen viivästys
Vuokralainen ja vuokranantaja voivat
melko vapaasti sopia vuokrattavan huoneiston kunnosta ja kunnossa- pidosta vuokrasuhteen alkaessa ja sen aikana. Mikäli mitään erityistä ei ole sovittu, on huoneiston vastattava vuokrasuhteen alkaessa ja sen aikana sitä, mitä vuokralainen kohtuudella voi odottaa ottaen huomioon huo- neiston iän, alueen huoneistokannan ja muut paikalliset olosuhteet. Asun- non tulee kuitenkin aina täyttää asu- misterveydelle asetetut vaatimukset, joihin lukeutuu muun muassa sisäil-
myös olla, että huoneisto on lämmi-
tetty ja siinä on välttämättömät ko- dinkoneet ja tarvittavat liitännät. Täl- laisia ovat esimerkiksi liesi, jääkaappi ja antenniliitännät. Huoneisto voidaan myös vuokrata ilman kodinkoneita, mutta tästä on mainittava vuokrasopi- muksessa. Asiasta on syytä mainita myös jo asuntonäytössä. Vuokrasopi- muksessa voidaan myös sopia, että vuokralainen vastaa kodinkoneiden kunnosta ja ylläpidosta, mutta jos näin ei ole sovittu, on vuokranantajan toimitettava esimerkiksi toimiva jää-
Huoneisto on luovutettava vuokralai- selle vuokrasuhteen alkamispäivänä, ellei vuokrasopimuksessa ole so- vittu tästä päivästä myöhemmästä ajankohdasta. Huoneisto ja muiden vuokrasopimukseen liittyvien ti- lojen on oltava tällöin vuokralai- sen käytössä, ellei muuta ole sovittu. Vuokranantaja on velvollinen korvaa- maan vuokralaiselle aiheutuneen va-
Avaimet
Vuokranantajan on suositeltavaa luo- vuttaa vuokralaiselle riittävä määrä avaimia. Suositeltavaa on varata aina vähintään kolme avainta huoneistoa kohden, mutta avaimia voi olla tar- peen luovuttaa useampi, jos asukkai- ta on enemmän. Vuokralainen vastaa vuokrasuhteen ajan avaimista ja on velvollinen korvaamaan kadonneiden avainten teettämisestä aiheutuneet kustannukset. Vuokralaiselta voidaan
xxxxxx, jos huoneiston tai sen osan luovutus viivästyy. Vuokralaisen ei myöskään tarvitse maksaa vuokraa niiltä päiviltä, joina huoneisto viiväs- tyksen johdosta ei ole vuokralaisen käytössä. Jos huoneiston luovutta- misen viivästymisestä aiheutuu olen- naista haittaa vuokralaiselle, hänellä on oikeus purkaa vuokrasopimus.
vaatia myös avainten uudelleensar- joittamisesta aiheutuneet kustannuk- set, mikäli katoamisesta voi aiheu- tua vaaraa esimerkiksi siksi, että ne ovat joutuneet vääriin käsiin, tai jos avainten perusteella ulkopuolinen voi päätellä, mihin ne kuuluvat. Vuokra- sopimuksessa tai muutoin kirjallises- ti kannattaa mainita, kuinka monta avainta on vuokralaiselle luovutettu.
maan, lämpötilaan ja meluun liitty- viä vaatimuksia. Lähtökohtana tulee
Huoneiston kunnon puutteellisuus
Jos huoneisto vuokra-aikana tulee puutteelliseen kuntoon, joka ei joh- du vuokralaisen omasta toiminnasta, voi vuokralaisella olla oikeus purkaa sopimus päättyväksi heti ilman irti- sanomisaikaa. Edellytyksenä tälle on se, että puutteellisuus on olennainen, ja että vuokranantaja ei kehotuksesta huolimatta kohtuullisessa ajassa kor- jaa puutetta. Jos vuokranantaja keho- tuksesta huolimatta kieltäytyy teke- mästä välttämättömiä korjauksia, voi vuokralainen teettää tarvittavat kor- jaukset ja vaatia vuokranantajaa kor- vaamaan korjauksesta aiheutuneet kohtuulliset kustannukset.
kaappi rikkoontuneen tilalle.
12 VUOKRAOPAS xxxxxxxxxxxxxxx.xx 13
Vuokralainen ei vastaa huoneiston tavanomaisesta kulumisesta, mutta kylläkin aiheutetusta äkillisestä vahingosta.
Oikeus vuokranalennukseen ja vahingonkorvaukseen
Vuokralaisella on oikeus saada vapau- tus vuokran maksamisesta tai vuokraa
ranantaja on tullut virheestä tietoi- seksi. Merkitystä ei ole sillä, mistä tie-
Huoneiston hoito ja kunnossapito
kohtuullisesti alennetuksi siltä ajalta, jona huoneistoa ei ole voitu käyttää tai se ei ole ollut sovitussa kunnossa. Laki ei määritä vuokranalennukselle määrää, vaan siitä sovitaan tapaus- kohtaisesti. Kuluttajariitalautakunnan ratkaisukäytännöstä voidaan muo- dostaa suuntaa antavia suosituksia. Vuokran alentamista ei suoraan voi laskea käytöstä poissaolevien neli- öiden perusteella, sillä huoneistos- sa esimerkiksi saunan tai wc:n käyt- tökiellolla on erilainen merkitys. Huomiota onkin kiinnitettävä myös tilojen käyttötarkoitukseen ja nii- den merkitykseen asumisen kannalta. Jos huoneistossa ei esimerkiksi re- montin vuoksi voi lainkaan asua, on vuokralaisella oikeus saada vapautus koko vuokran maksamisesta. Tällöin vuokralainen voi kuitenkin joutua maksamaan niin sanottua varastoin- tivuokraa, jos hänen tavaransa jäävät
to vuokranantajalle on tullut. Kanne vuokran alentamiseksi voidaan tehdä vuokrasuhteen päätyttyäkin, mutta viimeistään kolmen vuoden kuluessa vuokrasuhteen päättymisestä.
Vuokralaisella ei ole oikeutta saada vuokranalennusta tai vapau- tusta vuokranmaksusta, jos virhe tai vahinko on aiheutunut vuokralaisen vastuulle kuuluvasta syystä, esimer- kiksi jos vuokralaisen itse asenta- man astianpesukoneen liitosputken vuotamisesta aiheutuu vesivahinko.
Vuokralaisella voi myös olla oikeus saada vahingonkorvausta vuokranan- tajan suorittamien toimenpiteiden aiheuttamasta vahingosta. Oikeutta vahingonkorvaukseen ei kuitenkaan ole, jos vuokranantaja osoittaa, että puutteellisuus ei ole aiheutunut vuok- ranantajan toimenpiteistä. Esimerkik- si jos taloyhtiössä sattuu vesivahinko, jonka johdosta yhtiö remontoi tiloja,
Vuokralaisen on hoidettava huoneis- toa hyvin ja huolellisesti. Vuokralai- nen on velvollinen korvaamaan vuok- ranantajalle vahingon, jonka hän tahallisesti tai laiminlyönnillään tai muulla huolimattomuudella aiheuttaa huoneistolle. On huomattava, että vuokralainen vastaa myös vahingos- ta, jonka hänen vieraansa, perheenjä- senensä tai muut vuokralaisen luvalla huoneistossa oleskelevat aiheuttavat. Vuokralainen ei vastaa huoneis- ton tavanomaisesta kulumisesta, el- lei vuokrasopimuksessa ole muuta sovittu. Tavanomaista kulumista ovat mm. peilien, taulujen tai lamppujen seinään kiinnittämisestä aiheutuneet
jäljet samoin kuin huonekalujen ja tekstiilien aiheuttamat varjostumat lattioilla ja seinillä. Arvioitaessa, onko kysymys normaalista kulumisesta vai ei, lähtökohtana voidaan pitää sitä, onko jälki tai virhe syntynyt äkilli- sesti vai hitaasti pitkän ajan kulues- sa. Lähtökohtaisesti äkilliset vauriot kuuluvat vuokralaisen vahingonkor- vausvelvollisuuden piiriin, kun taas hi- taasti ajan myötä syntyneet vahingot ovat usein tavanomaista kulumista.
Usein riidat siitä, mikä on tavan- omaista kulumista, koskevat lem- mikkien tai tupakoinnin aiheutta- mia jälkiä. Jos lemmikkien pitämistä tai huoneistossa tupakointia ei ole
huoneistoon. Vuokranantajalla ei ole velvollisuutta järjestää vuokralaiselle sijaisasuntoa remontin ajaksi.
Vuokranalennusta voidaan vaatia vasta siitä ajankohdasta, josta vuok-
ei tästä aiheutuva haitta kuulu vuokra- nantajan korvattavaksi. Vuokranalen- nusvelvollisuus syntyy kuitenkin, jos sen edellytykset muuten täyttyvät.
Vuokranantajan tulee antaa vuokralaiselle riittävät hoito- ja käyttöohjeet huoneistoon sekä kodinkoneisiin ja laitteisiin.
14 VUOKRAOPAS xxxxxxxxxxxxxxx.xx 15
vuokrasopimuksessa kielletty, ovat ne sallittuja. Tällöin myös niistä ai- heutuneet vahingot lasketaan jossain määrin tavanomaiseksi kulumiseksi. Lemmikkien suhteen esimerkiksi lat- tiapintojen tietynasteista kulumista voidaan pitää hyväksyttynä. Sen sijan raavitut tapetit tai purujäljet eivät ole tavanomaista kulumista ja ne voivat tulla vuokralaisen korvattaviksi. On huomioitavaa, että jos lemmikkejä tai tupakointia ei ole kielletty sopi-
muksessa, ei vuokranantaja voi niitä yksipuolisesti kieltää kesken vuok- rasuhteen. Jos lemmikkien pitämi- nen tai tupakointi huoneistossa on kielletty, tulevat niistä aiheutuneet vahingot vuokralaisen korvattaviksi. Sopimuksenvastainen tupakointi tai lemmikkien pitäminen voi myös olla vuokranantajalle peruste irtisanoa tai jopa purkaa vuokrasopimus.
Korjaus- ja muutostyöt
Vuokranantaja ja vuokralainen voi- vat sopia muutos- ja korjaustöiden suorittamisesta. Vuokralaisella ei ole oikeutta suorittaa mitään korjaus- toimenpiteitä ilman vuokranantajan suostumusta. Tämän mukaan vuokra- lainen ei saa esimerkiksi edes omalla kustannuksellaan maalata huoneistoa ilman vuokranantajan lupaa. Lupa on syytä pyytää kirjallisesti, sillä vuokra- nantajalla on oikeus vaatia vuokralais- ta saattamaan huoneisto ennalleen, jos muutostyö on vahingoittanut huo- neistoa.
Vuokranantajalla on oikeus suo- rittaa välittömästi hoitotoimenpide tai muutos- tai korjaustyö, jota ei voida siirtää aiheuttamatta vahin- koa. Vuokranantaja voi tehdä muita- kin hoitotoimenpiteitä, jotka eivät aiheuta vuokralaiselle olennaista
haittaa, jos vuokranantaja ilmoittaa niistä vuokralaiselle 14 päivää en- nen töiden aloittamista. Jos korja- ustyöstä tai muusta hoitotoimenpi- teestä tai korjauksesta voi aiheutua edellä mainittua suurempaa haittaa, tulee vuokranantajan ilmoittaa sii- tä vuokralaiselle vähintään kuutta kuukautta aikaisemmin. Vuokralaisel- la on tässä tapauksessa neljäntoista päivän kuluessa oikeus purkaa sopi- mus päättymään silloin, kun korjaus- työhön ryhdytään.
On kuitenkin huomattava, että il- moitusvelvollisuus koskee vain vuok- ranantajan itsensä tekemiä/teettämiä korjaus- tai muutostöitä. Mikäli talo- yhtiö (joka ei ole suoraan vuokranan- tajana) tekee korjaustöitä, näistä ei ole vastaavaa ilmoitusvelvollisuutta eikä myöskään purkuoikeutta.
xxxxxxxxxxxxxxx.xx 17
16 VUOKRAOPAS
Vuokralaisella ei ole oikeutta suorittaa mitään korjaustoimen- piteitä ilman vuokranantajan suostumusta.
Vuokralaisen ilmoitusvelvollisuus Vuokranantajan oikeus päästä huoneistoon
Mikäli huoneiston kunnossapidosta ei vuokrasopimuksessa ole sovittu mi- tään erityistä, on vuokralaisen viipy- mättä ilmoitettava vuokranantajalle huoneistossa havaitsemistaan vioista tai puutteellisuuksista. Ilmoitusvelvol- lisuus koskee seikkoja, joista vuokra- nantaja vastaa. Mikäli on sovittu, että kunnossapito kuuluu vuokralaiselle, ei ilmoitusta tarvitse tehdä, joskin lienee parasta näissäkin tapauksissa neuvotella vuokranantajan kanssa esi- merkiksi tarkoituksenmukaisimmasta korjaustavasta.
Jotta vuokralainen voisi hoitaa huoneistoa lain edellyttämällä taval- la, tulee vuokranantajan antaa vuok- ralaiselle riittävät hoito-ohjeet sekä kodinkoneiden ja laitteiden käyttö- ja huolto-ohjeet.
Vuokralaisen kannattaa tehdä il- moitus puutteellisuudesta kirjallisesti, ja mikäli puutteellisuus voi aiheuttaa
lisävahinkoa, mahdollisimman pikai- sesti. Tämänkin vuoksi ajan tasalla olevat yhteystiedot ovat erittäin tär- keitä ja vuokranantajan kannattaa var- mistua siitä, että esim. lomamatkojen tai muiden pidempien poissaolojen aikana vuokralaisella on tiedossaan taho, jolle ilmoituksen puutteellisuu- desta voi tehdä.
Vuokralaisen on ilmoitettava vuokranantajalle, mikäli hän jättää huoneiston pitkäksi aikaa käyttämät- tä, jotta vuokranantaja voi vuokralai- sen poissa ollessa valvoa, ettei huo- neisto vahingoitu. Pitkällä ajalla ei kui- tenkaan tarkoiteta tavanomaisia lo- mamatkoja tai kesäpoissaoloa, vaan esimerkiksi pidempää määräaikais- ta asumista toisella paikkakunnalla vuokrahuoneiston ollessa tyhjillään.
xxxxxxxxxxxxxxx.xx 19
Vuokralainen, joka laiminlyö ilmoi- tusvelvollisuutensa, vastaa laimin- lyönnistä aiheutuneesta vahingosta.
Huoneiston luovutuksen jälkeen vuokranantajalla ei enää ole oikeutta tulla huoneistoon ilman vuokralaisen suostumusta, vaikka vuokranantajalle jäisi oma avain huoneistoon. Tämän vuoksi laissa on erikseen määritetty ne tilanteet, joissa vuokralaisen on sallittava vuokranantajan pääsy huo- neistoon. Vuokralaisen on viipymättä päästettävä vuokranantaja huoneis- toon, jos se on tarpeen huoneiston kunnon ja hoidon valvonnan vuoksi. Vuokranantajan on kuitenkin pyrittävä sopimaan vuokralaisen kanssa huo- neistoon pääsystä vuokralaisen kan- nalta sopivaan aikaan.
Vuokranantajalla on oikeus näyt- tää huoneistoa sen myymistä tai vuokraamista varten. Tästäkin on so- vittava vuokralaisen kanssa. Jos tällai- sessa tilanteessa vuokralaisen omai-
suutta tuhoutuu tai likaantuu, syntyy vuokralaiselle oikeus saada vahingon- korvausta. On kuitenkin huomattava, että vuokranantaja on vastuussa vain vastuulleen kuuluvasta vahingosta. Jos vahinko aiheutuu siitä, että talo- yhtiön remontin yhteydessä isännöit- sijä aiheuttaa vahinkoa tai turmelee vuokralaisen omaisuutta, vastaa tästä vahingosta taloyhtiö.
Mikäli vuokralainen kieltäytyy päästämästä vuokranantajaa huo- neistoon mistään edellä maini- tuista syistä tehtävää käyntiä varten, voi vuokranantaja pyytää poliisilta maksullista virka-apua. Jos asia on kiireellinen, esimerkiksi vesivuoto tai tulipalo, vuokranantajalla tai taloyh- tiöllä on tilanteen vaatiessa oikeus mennä asuntoon ilmoittamatta.
18 VUOKRAOPAS
Vuokran määrä voidaan sopia
Vuokran tarkistaminen
joko kokonaisvuokrana tai sidottuna esimerkiksi vuokrattavan huoneiston neliömäärään. Koska pinta-alojen il- moittamisissa on epätarkkuuksia, on sekä vuokranantajan että vuokralai- sen kannalta yleensä selkeintä sopia kokonaisvuokrasta.
Vuokran määrä
Nykyinen lainsäädäntö perustuu pää- osin sopimusvapauteen eli vuokra määräytyy sen mukaan, mitä osapuo- let ovat sopineet. Vuokran määrään ei vaikuta myöskään aiempien vuok- rasopimusten vuokra, vaan vuokra sovitaan kussakin tapauksessa yksi- löllisesti. Vaikka vuokrien sääntelys- tä onkin luovuttu, osapuolten kes- kenään sopima vuokra ei kuitenkaan saa ilman erityistä syytä olennaisesti ylittää samalla alueella sijaitsevien, samanarvoisten ja samaan tarkoi- tukseen käytettävien huoneistojen vuokraa. Sopimusvapautta rajaa lisäk- si kohtuullisuuden vaatimus. Tuomi- oistuimella on tarvittaessa mahdolli- suus kohtuullistaa vuokraa.
Vuokran on tarkoitus kattaa vuokranantajalle vuokrauksesta ai- heutuneet kustannukset sekä tuot- taa voittoa osalle vuokranantajista. Vuokran katsotaan sisältävän mm.
huoneiston tavanomaisesta kulumi- sesta, kunnossapidosta, jätehuol- losta ym. aiheutuneet kustannukset. Vuokrasopimuksessa voidaan sopia, että vuokralainen ottaa vastatakseen näistä yleensä vuokranantajalle kuulu- vista velvoitteista. Tällöin myös vuok- ran määrä voi olla pienempi.
Samalla kun sovitaan vuokran määrästä, on hyvä sopia myös muista vuokrasopimukseen liittyvistä asiois- ta. Tällainen on esimerkiksi veden käyttömaksu. Kuitenkin, jos talo on rakennettu tai siihen on asennettu huoneistokohtaiset vesimittarit mar- raskuun 2020 jälkeen, tulee vedestä laskuttaa vain todellisen kulutuksen mukaan. Muita kustannuksia ja asioi- ta, joista kannattaa sopia vuokrasopi- muksessa, ovat esimerkiksi sauna- tai autopaikkamaksu tai omakotitalos- sa lämmityspuiden tai polttoöljyn hankkimista koskevat sopimukset.
Koska vuokran määrästä voidaan vapaasti sopia, myös vuokran tar- kistamisesta voidaan vapaasti sopia toistaiseksi voimassa olevissa sekä vähintään kolmeksi vuodeksi teh- dyissä määräaikaisissa vuokrasopi- muksissa. Vuokran määrää voidaan sopia korotettavaksi tai alennetta- vaksi myös kesken sopimuskauden, jos osapuolet ovat tästä yksimieli- siä. Lähtökohtana on kuitenkin se, että vuokran tarkistamisesta sovitaan vuokrasopimuksessa.
Koska vuokrantarkastusneuvot- telut ovat hankalia, on molempien osapuolten kannalta parasta sopia vuokrantarkastusperusteesta vuok- rasopimuksessa. Sellainen vuok- rasopimuksen ehto, jonka mukaan vuokranantaja saa yksipuolisesti mää- rätä vuokran korotuksesta ilman, että korotukselle on sovittu perustetta, on mitätön. Vuokrantarkastusperus- teena voidaan käyttää esimerkiksi indeksiehtoa, hoitokustannuksia tai euromääräistä tai prosentuaalista korotusta. Yleisimmin indeksinä käy- tetään elinkustannus- tai kuluttajahin- taindeksiä. Mikäli vuokrantarkistuspe- rusteena käytetään indeksiehtoa,
on sopimuksessa mainittava indeksi, johon vuokra sidotaan, tarkistamis- ajankohta sekä tarkistusindeksi (vii- meisin tiedossa oleva pisteluku, jon- ka voi tarkistaa Tilastokeskuksesta). On huomattava, että jos vuokraso- pimuksessa on sovittu vuokrantar- kistuksesta, joka sidotaan indeksiin, voi vuokra indeksin laskiessa myös laskea. Jos sopimuksessa on sovittu indeksin käyttämisestä korotuspe- rusteena, vuokra ei indeksin laskiessa laske, ellei erikseen ole tästä sovittu.
Vuokrantarkistusperusteena voi-
20 VUOKRAOPAS xxxxxxxxxxxxxxx.xx 21
Vuokrantarkistusperusteista kannattaa sopia jo vuokrasopimuksessa.
Vuokran kohtuullisuuden selvittäminen tuomioistuimessa ja kuluttajariitalautakunnassa
Tuomioistuin voi joko vuokralaisen tai vuokranantaja saa irtisanoa vuokra- vuokranantajan vaatimuksesta tutkia, suhdetta asian käsittelyn kestäessä. onko vuokran korottamista koskeva Asian voi viedä myös kuluttajariitalau- ehto kohtuullinen. Kanne on pantava takunnan käsiteltäväksi.
vireille vuokrasuhteen kestäessä, eikä
daan siis käyttää periaatteessa mitä tahansa perustetta, joka ei ole vuok- ranantajan yksipuolisessa määräys- vallassa, jonka voi etukäteen määri- tellä ja joka ei johda kohtuuttomaan lopputulokseen. Myös erilaiset yhdis- telmät ovat mahdollisia, esimerkiksi indeksin ja prosenttikorotuksen yh- distelmä. Samoin on mahdollista so- pia, että vuokrantarkistuksen osalta noudatetaan indeksiä ja muut velvoit- teet, kuten vesi, maksetaan kulutuk- sen perusteella.
Joskus vuokranantaja voi haluta tehdä vuokraan tasokorotuksen eli nostaa vuokraa muutoin kuin vuok- rasopimuksessa mainituin tavoin. Vuokranantajan tulee aloittaa neuvot- telut vuokralaisen kanssa vähintään 6 kuukautta ennen aiottua korotusta. Tasokorotuksen maksimimäärä on 15 prosenttia vuodessa, mutta tästä voidaan poiketa, jos huoneistoon on esimerkiksi tehty sen vuokra-arvoa merkittävästi nostava remontti. Jos sopimusta ei synny, voi vuokranantaja irtisanoa sopimuksen noudattaen irti- sanomisaikaa. On huomattava, että mikäli vuokrasopimus irtisanotaan
tästä syystä, esitetty vuokrankorotus ei tule voimaan ennen irtisanomisajan päättymistä. Myös kuluttajariitalauta- kunta ja tuomioistuin voivat käsitellä vuokrankorotusta koskevaa asiaa.
Sellaisissa vuokrankorotusehdois- sa, joiden perusteella vain vuokra- nantaja pystyy laskemaan vuokran- korotuksen, on vuokranantajan lain mukaan aina ilmoitettava kirjallisesti vuokralaiselle uusi vuokra ja sen voi- maantulopäivä. On suositeltavaa teh- dä ilmoitus hyvissä ajoin esimer- kiksi kuukautta ennen korotuksen voimaantuloa. Jos vuokrasopimuk- sen korotusehto on sellainen, että korotuksen suuruus ja sen voimaan- tuloaika selviävät joko suoraan sopi- muksesta tai ne ovat laskettavissa sen perusteella (esimerkiksi sovitun indeksin mukaan), vuokrankorotuk- sesta ei tarvitse ilmoittaa. Vuokralai- sen pitää tarvittaessa oma-aloittei- sesti laskea korotettu vuokra ja alkaa maksamaan sitä. Selvyyden vuoksi on kuitenkin suositeltavaa, että vuokra- nantaja ilmoittaa myös tässä tapauk- sessa vuokrankorotuksesta ja sen voi- maantuloajankohdasta.
Arava-vuokra-asunnon vuokran korotusmenettely
Arava-vuokra-asuntojen vuokran ko- ta ja korotetun vuokran määrästä on rotusmenettely poikkeaa vapaarahoit- ilmoitettava kirjallisesti vuokralaisel- teisten vuokra-asuntojen vuokrien le. Korotusilmoituksen voi toimittaa tarkistusmenettelystä. Arava-vuokra- kirjattuna kirjeenä vuokralaiselle. Ko- asuntojen vuokranantajilla on edel- rotettu vuokra tulee voimaan aikai- leen oikeus yksipuolisesti korottaa sintaan kahden kuukauden kuluttua vuokraa laissa säädetyillä perusteilla. ilmoitusta seuraavan vuokranmaksu- Vuokrankorotuksesta, sen perusteis- kauden alusta lukien.
xxxxxxxxxxxxxxx.xx 23
22 VUOKRAOPAS
Alivuokraus
Vuokralainen saa luovuttaa enintään puolet huoneistostaan toiselle ilman vuokranantajan lupaa, ellei siitä ai- heudu vuokranantajalle huomattavaa haittaa. Tätä kutsutaan alivuokra- ukseksi. Alivuokrausta on myös se, että omakotitalon omistaja vuokraa osan talostaan toiselle. Alivuokra- us on mahdollista vain asumiskäyt- töön, eli vuokralainen ei voi luovut- taa tiloja esimerkiksi tilitoimiston tai kampaamon käyttöön. Alivuok- rasuhteessa päävuokralainen toimii vuokranantajana, eikä alivuokralai- sen ja päävuokralaisen vuokranan- tajan välille synny sopimussuhdetta.
Päävuokralainen vastaa vuokranmak- susta ja huoneiston hoidosta, kunnos- ta ja vahingoista omalle vuokrananta- jalleen.
Alivuokrasuhde päättyy yhtä ai- kaa päävuokrasuhteen kanssa. Xxx- xxxxxxxxxxxxx irtisanomisaika eroaa päävuokrasuhteen irtisanomisesta. Alivuokralaisen irtisanomisaika on 14 vuorokautta ja vuokranantajalle se on yksi kuukausi, jos vuokrasuhde on kestänyt alle vuoden. Jos vuokrasuh- de on kestänyt vähintään vuoden, on irtisanomisaika vuokranantajalle kol- me kuukautta.
Huoneiston käyttö vuokra-aikana
Huoneistossa asuminen
Jälleenvuokraus
Jälleenvuokrasuhde syntyy, kun vuok- ranantajalta koko asuinhuoneiston vuokrannut ensivuokralainen vuokraa koko huoneiston edelleen jälleen- vuokralaiselle. Jälleenvuokraus on mahdollista vain ensivuokranantajan
sopimuksen ehdot sekä omalle vuokranantajalleen jälleenvuokra- suhde ja jälleenvuokralainen. Myös muutoksista vuokrasuhteessa on ilmoitettava. Esimerkiksi jos ensi- vuokrasuhteen vuokranantaja pur-
Vuokralainen saa käyttää vuokra- huoneistoa perheensä kotina ilman vuokranantajan lupaa. Perheellä tarkoitetaan sekä avio- että avo- puolisoa sekä perheeseen kuuluvia puolisoiden omia ja yhteisiä lapsia. Vuokralainen saa käyttää huoneistoa yhteisenä kotina myös lähisukulai- sensa tai puolisonsa lähisukulaisen kanssa. Vuokranantaja voi kieltää lähi-
sukulaisen tai puolison lähisukulaisen asumisen huoneistossa vain, jos tästä aiheutuu vuokranantajalle huomatta- vaa haittaa.
Puoliso, joka ei ole vuokrasopi- musta tehnyt, mutta asuu huoneis- tossa, vastaa toisen puolison muu- tettua huoneistosta aiheutuneista velvoitteista, kuten vuokranmaksusta.
eli alkuperäisen xxxxxxxxxxxxxx xx- xxxxx. Jälleenvuokrauksen sallimisesta on syytä sopia kirjallisesti esimer- kiksi vuokrasopimuksessa.
Jälleenvuokrauksessa syntyy kaksi vuokrasuhdetta: ensivuokranantajan ja ensivuokralaisen sekä ensivuokra- laisen ja jälleenvuokralaisen välille. Ensivuokranantajan ja jälleenvuok- ralaisen välille ei muodostu sopi- mussuhdetta.
Ensivuokralaisen on ilmoitet- tava jälleenvuokralaiselleen oma vuokranantajansa ja ensivuokra-
kaa ensivuokrasuhteen, on siitä ilmoitettava myös jälleenvuokralai- selle.
Keskeistä jälleenvuokrauksessa on säännös, jonka mukaan jälleen- vuokralaisella on oikeus jatkaa hallit- semansa huoneiston vuokrasuhdetta tietyissä olosuhteissa, jos ensivuokra- suhde päättyy jälleenvuokrasuhteen ollessa voimassa. Tällainen tilanne on esimerkiksi se, jos ensivuokrasuhde päättyy ensivuokralaisen irtisanoessa tai purkaessa ensivuokrasopimuksen.
24 VUOKRAOPAS xxxxxxxxxxxxxxx.xx 25
Huoneiston väliaikainen luovutus
Vuokralaisella on oikeus enintään kahdeksi vuodeksi luovuttaa koko huoneisto toisen käytettäväksi, jos vuokralainen työnsä, opintojensa, sairauden tai muun sellaisen syyn no- jalla oleskelee toisella paikkakunnalla, eikä vuokranantajalla ole perusteltua syytä vastustaa luovutusta. Hyväk- syttävä syy oleskella toisella paikka- kunnalla voi olla esimerkiksi ase- tai siviilipalvelus. Vuokralaisen on vii-
meistään kuukautta ennen luovutusta ilmoitettava asiasta kirjallisesti vuok- ranantajalle. Vuokranantajan on, jos hän vastustaa luovutusta, 14 päivän kuluessa edellä mainitun ilmoituksen vastaanottamisesta vietävä asia tuo- mioistuimen käsiteltäväksi. Tässä ei ole kyse jälleenvuokrauksesta, koska huoneiston väliaikainen luovutus pe- rustuu suoraan lakiin, eikä vaadi vuok- ranantajan suostumusta.
Vuokranantajan vaihtuminen ei pääsääntöisesti vaikuta vuokralaisen asemaan.
Vuokranantajan kuolema tai muu vaihtuminen
Vuokralainen saa luovuttaa huoneiston tilapäisesti toiselle hyvästä syystä. Vuokraoikeutta ei voi siirtää ilman lupaa.
Vuokraoikeuden siirto
Vuokranantajan vaihtuminen esimer-
kiksi vuokrahuoneiston myymisen vuoksi ei pääsääntöisesti vaikuta vuokralaisen asemaan. Sama pätee, jos vuokranantaja kuolee ja vuokra- huoneisto siirtyy perinnön tai tes- tamentin kautta uudelle omistajalle. Vuokrasopimus sitoo sellaisenaan myös uutta omistajaa. Mikäli uusi omistaja haluaa irtisanoa vuokra- sopimuksen, on noudatettava lain määrittelemiä irtisanomisaikoja, jot- ka lasketaan koko asumisajalta. Vain
pakkohuutokauppatilanteessa uusi
omistaja voi päättää vuokrasuhteen ennenaikaisesti. Tällöin vuokralaisella on kuitenkin mahdollisuus saada va- hingonkorvausta vuokrasuhteen en- nenaikaisen päättymisen johdosta. Jos asunto-osakeyhtiö ottaa huoneis- ton hallintaansa, eikä hallintaanotto johdu vuokralaisen omasta menette- lystä, yhtiön on ensisijaisesti tehtävä vuokrasopimus hallinnassaoloajaksi vuokralaisen kanssa.
Vuokralaisella ei ole oikeutta siir- tää vuokraoikeuttaan toiselle ilman vuokranantajan erillistä lupaa, ellei siitä ole sovittu vuokrasopimuksessa. Edellä käsitellyt tilanteet muodosta- vat poikkeuksen tästä pääsäännöstä. Mikäli vuokralaisella on oikeus siirtää vuokraoikeus, on hänen ilmoitettava vuokraoikeuden siirtymisestä kirjal- lisesti vuokranantajalle. Vuokraoi- keuden siirtäminen tarkoittaa sitä, että alkuperäisen vuokralaisen oi- keudet ja velvollisuudet päättyvät ja siirtyvät uudelle vuokralaiselle. Mikäli vuokralainen siirtää vuokraoikeutensa toiselle ilman vuokranantajan lupaa,
on vuokranantajalla oikeus purkaa vuokrasopimus päättymään heti il- man irtisanomisaikaa.
Vuokralainen voi vuokrasopimuk- sen siirtokiellosta huolimatta siirtää vuokrasopimuksen sellaiselle per- heenjäsenelleen, joka jo ennestään asuu vuokrahuoneistossa. Tällä ei vuokralaisen kannalta ole kovin suur- ta merkitystä, koska perheenjäsenillä on oikeus käyttää vuokrahuoneistoa kotinaan suoraan lain nojalla, kuten edellä on selostettu. Vuokrasopimuk- sen siirrosta on tässäkin tapauksessa ilmoitettava vuokranantajalle kirjalli- sesti.
Vuokralaisen kuolema
Vuokralaisen kuolema ei lakkauta vuokrasuhdetta, vaan se jatkuu sa- moin xxxxxx kuolinpesän kanssa. Kuolinpesän on siten irtisanottava vuokrasuhde irtisanomisaikaa ja nor- maalia toistaiseksi voimassa olevaa vuokrasuhdetta koskevaa irtisano- mismenettelyä noudattaen. Poikkeuk- sellisesti myös määräaikainen sopi-
mus tai sopimus, jonka ensimmäistä mahdollista irtisanomispäivää on ra- joitettu, voidaan irtisanoa yhden kuu- kauden irtisanomisajalla. Mikäli vuok- rahuoneistossa asunut perheenjäsen haluaa jatkaa vuokrasuhdetta, on tämän kolmen kuukauden kuluessa vuokralaisen kuolemasta kirjallisesti ilmoitettava asiasta vuokranantajalle.
26 VUOKRAOPAS xxxxxxxxxxxxxxx.xx 27
Vuokrasuhteen päättyminen
Vuokrasuhde päättyy joko irtisanomiseen, sopimuksen purkamiseen tai mää- räaikaisen sopimuksen määräajan päättymiseen.
Vuokrasopimuksen päättyminen irtisanomiseen
sanoo vuokrasopimuksen toukokuun aikana, sopimus päättyy kesäkuun lo- pussa. On huomattava, että kyseessä on nimenomaan ilmoituksen vastaan- ottaminen, ei lähettäminen. Irtisano- misajan laskemisesta voidaan sopia toisinkin, ei kuitenkaan siten, että vuokralaisen asemaa heikennetään edellä mainitusta.
Vuokrasuhteen irtisanominen on toteutettava siten, että se voidaan jälkikäteen näyttää toteen. Lisäksi jälkikäteen on näytettävissä toteen, että toinen osapuoli on todella vas- taanottanut irtisanomisilmoituksen. Vaihtoehtoina on toimittaa irtisano- minen henkilökohtaisesti siten, että vuokralainen tai vuokranantaja kuittaa saaneensa irtisanomisilmoituksen, tai antaa irtisanomisilmoitus ulkopuoli- sen todistajan läsnä ollessa. Irtisano- misilmoitus voidaan toimittaa myös haastemiehen välityksellä. Postin saantitodistuksella lähetetty ilmoitus täyttää lain vaatimuksen, mikäli vas- taanottaja kuittaa vastaanottaneensa ilmoituksen. Irtisanominen voidaan toteuttaa myös sähköpostitse, teks- tiviestillä tai vastaavalla yleisesti käy- tössä olevalla viestivälineellä, mutta tällöinkin vaaditaan vastaanottajan aktiivinen kuittaus viestin vastaanot- tamisesta. Esimerkiksi sähköpostissa automaattisesti lähetettävä vastaan- ottokuittaus ei riitä kuittaukseksi.
lisesti muuttaa ja että ilmoitus on tal- lennettavissa.
Kun vuokralainen irtisanoo vuok- rasuhteen, hänen ei tarvitse il- moittaa irtisanomisen syytä. Sen sijaan vuokranantajan on irtisano- misilmoituksessaan mainittava irti- sanomisen peruste sekä vuokrasuh- teen päättymisaika. Irtisanomiselle on oltava hyväksyttävä syy. Laissa ei erikseen mainita hyväksyttäviä syitä, vaan periaatteessa monet erilaiset syyt voivat olla hyväksyttäviä. Hyväk- syttävä syy on esimerkiksi se, että vuokranantaja tarvitsee huoneiston omaan tai perheensä käyttöön tai ai- koo myydä huoneiston. Myös mikäli vuokralainen ja vuokranantaja eivät pääse sopimukseen vuokran korotta- misesta, voi vuokranantaja irtisanoa sopimuksen, mikäli vuokrankorotus ei ole kohtuuton. Kohtuullisen vuokran- korotuksen enimmäismäärä on hyvän vuokratavan mukaan pääsääntöisesti 15 prosenttia vuodessa.
Vuokralainen voi riitauttaa irti- sanomisen ja viedä asian käräjäoikeu- den tutkittavaksi. Jos käräjäoikeus toteaa irtisanomisen tehottomaksi esimerkiksi puutteellisen syyn vuoksi, jatkuu vuokrasuhde entisin ehdoin. Kanne on nostettava vuokrasuh- teen kestäessä ja viimeistään kolmen kuukauden kuluttua irtisanomisen tie- doksisaamisesta.
Toistaiseksi voimassa oleva sopi- mus päättyy, kun jompikumpi vuok- rasopimuksen osapuolista irtisanoo sen. Irtisanomisaika vuokranantajan irtisanoessa vuokrasopimuksen riip- puu vuokrasuhteen kestosta. Mi- käli vuokrasuhde on jatkunut alle vuoden, on irtisanomisaika kolme kuukautta ja mikäli vuokrasuhde
on jatkunut vähintään vuoden, ir- tisanomisaika on kuusi kuukautta. Vuokralaisen irtisanoessa vuokraso- pimuksen irtisanomisaika on enin- tään yksi kuukausi. Ellei muuta ole sovittu, irtisanomisaika lasketaan sen kuukauden viimeisestä päivästä, jona kirjallinen irtisanomisilmoitus vas- taanotettiin. Eli jos vuokralainen irti-
Olennaista on ilmoituksen tekeminen siten, että sen sisältöä ei voi yksipuo-
28 VUOKRAOPAS xxxxxxxxxxxxxxx.xx 29
Käytännössä määräaikainen vuokrasopimus sitoo kumpaakin osapuolta koko määräajan.
Määräaikaisen sopimuksen päättäminen
syistä. Tällaisessakin tilanteessa nou- datetaan normaaleja lainmukaisia irti- sanomisaikoja.
Vaikka tuomioistuin voi antaa lu- van irtisanomiseen, on sopimuksesta ennenaikaisesti vapautunut osapuoli velvollinen korvaamaan toiselle osa- puolelle sopimuksen ennenaikaisesta päättymisestä aiheutuneen vahingon, ellei tätä varten ole jo sopimuksella sovittu sopimussakkoa. Tällöin mak- setaan sopimussakko. Tällaisena va- hingonkorvauksena tulee kyseeseen
kustannus.
Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että määräaikainen vuokrasopimus si- too kumpaakin osapuolta koko mää- räajan eikä sopimuksesta voi ilman taloudellisia seuraamuksia vapautua. Kummankin osapuolen on syytä tar- koin harkita määräaikaiseen sopimuk- seen sitoutumista.
Vuokralaisen kuolin- sekä konkurs- sipesällä on poikkeuksellisesti kuiten- kin oikeus irtisanoa määräaikainenkin vuokrasopimus päättymään noudat-
Pääsääntö määräaikaisen vuokrasopi- muksen osalta on se, että sopimus si- too kumpaakin osapuolta koko sopi- muksen kestoajan. Määräaikainen sopimus päättyy ilman erillistä irti- sanomista vuokrasopimuksessa sovit- tuna päivänä. Määräaikainenkin sopi-
mutta hän joutuu maksamaan tietyn summan sopimussakkoa.
Määräaikaisen sopimuksen voi siis saada irtisanottua, mikäli tuomiois- tuin antaa siihen luvan. Tuomioistuin voi vapauttaa vuokralaisen vuokra- sopimuksesta, mikäli vuokralaisen
vuokralaisen irtisanoessa sopimuksen mm. asunnon tyhjillään olemisesta aiheutuva vuokratulon menetys sekä uudelleenvuokrauksesta aiheutunut
tamalla toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen irtisanomisaikaa. Sama koskee vuokralaista, joka asete- taan velkajärjestelyyn.
mus voi päättyä ennen määräajan päättymistä, jos osapuolet keskenään
tai hänen perheenjäsenensä sairas- tuminen tai vamma aiheuttaa asun-
Sekamuotoisen sopimuksen päättäminen
sopivat sopimuksen päättämisestä, toinen osapuoli aiheuttaa sopimus- rikkomuksen, jonka johdosta sopimus voidaan purkaa, tai jos tuomiois- tuin antaa sopimuksen päättämistä koskevan päätöksen. Vuokrasopi- muksessa voi myös olla ehto, jonka mukaan vuokralainen voi irtisanoa sopimuksen ennen sen päättymistä,
non tarpeen muuttumisen, vuokralai- nen muuttaa toiselle paikkakunnalle opintojensa, työnsä tai puolison työn vuoksi tai jos muun tällaisiin verrat- tavan syyn vuoksi vuokrasopimus on ilmeisen kohtuuton. Vuokranantajalle tuomioistuin voi antaa oikeuden irti- sanoa määräaikainen vuokrasopimus vastaavanlaisista erittäin painavista
Sekamuotoinen vuokrasopimus, joka on aluksi määräaikainen, mutta jatkuu toistaiseksi voimassa olevana, voi- daan irtisanoa vasta määräaikaisuu- den loputtua. Sopimusta koskevat sen määräaikaisuuden ajan samat säännöt kuin tavallista määräaikaista sopimusta. Lähtökohtaisesti sopi- musta ei siis voi irtisanoa kesken määräaikaisuuden. Kun määräaikai- suus on ohi, muuttuu sopimus tois- taiseksi voimassa olevaksi. Tällöin se voidaan irtisanoa samalla tavalla kuin tavallinen toistaiseksi voimassa oleva sopimus.
Sekamuotoisen vuokrasopimuk- sen irtisanomiseen voi liittyä epä- selvyyksiä. Sen takia olisi suositelta-
vampaa tehdä toistaiseksi voimassa oleva sopimus, jonka ensimmäinen mahdollinen irtisanomisajankohta on sovittu vuokrasopimuksessa. Jos vuokralainen tai vuokranantaja ir- tisanoo sopimuksen ennen ensim- mäistä mahdollista irtisanomisaikaa, hän syyllistyy sopimusrikkomukseen. Sopimuksen irtisanonut joutuu sank- tiona maksamaan sopimussakon, jos sellaisesta on sovittu vuokrasopimuk- sessa. Jos sakosta ei ole sovittu, hän joutuu maksamaan vahingonkorvauk- sia toiselle osapuolelle. Ensimmäisen mahdollisen irtisanomisajankohdan jälkeen sopimus voidaan irtisanoa milloin tahansa irtisanomisaikaa nou- dattaen.
30 VUOKRAOPAS
xxxxxxxxxxxxxxx.xx 31
Vuokrasopimuksen purkaminen
Vuokrasuhteen purkaminen tarkoittaa sitä, että vuokrasuhde päättyy välittö- mästi ilman irtisanomisaikaa ja on siksi poikkeuksellinen vuokrasuhteen päät- tymistapa. Purkaminen tulee kysee- seen vain laissa erikseen mainituissa tapauksissa. Vuokrasopimuksessa ei edes voida sopia muista purkamispe- rusteista. Purkamisperusteet ovat sa- mat sekä määräaikaisen että toistaisek- si voimassa olevan vuokrasopimuksen osalta.
Yleisin purkuperuste on vuokran maksamatta jättäminen.
Vuokranantajan oikeus purkaa vuokrasopimus
32 VUOKRAOPAS
Vuokranantaja voi purkaa vuokrasopimuksen, mi- käli vuokralainen laiminlyö vuokranmaksun. Oikeus- käytännössä on katsottu, että vuokran tulee olla maksamatta vähintään kahden tai kolmen kuu- kauden ajalta, jotta purkamisen edellytys täyttyy. Vuokranantajan ei tarvitse antaa erillistä varoitusta, mikäli tämä purkaa vuokrasopimuksen maksamat- tomien vuokrien vuoksi. Xxxxxxxx tiedoksianto käy purkuilmoituksesta, joten vuokranantajan kannalta on nopeinta haastaa vuokralainen oikeuteen vuok- ranmaksun laiminlyöntien johdosta. Jos vuokralainen
maksaa rästiin jääneet vuokrat, purku- peruste poistuu eli vuokrasopimusta ei enää saa tällä perusteella purkaa.
Jos vuokralainen lain vastaises- ti luovuttaa huoneiston hallinnan tai siirtää vuokrasopimuksen toiselle, syntyy vuokranantajalle oikeus pur- kaa vuokrasopimus. Myös esimerkik- si luvaton Airbnb-vuokraus tai muu ammattimainen majoitustoiminta voi olla purkuperuste. Vuokranantajan on kohtuullisessa ajassa toimittava, jotta purkuoikeus säilyy. Tässäkään tapauk- sessa ei vuokralaista tarvitse erikseen varoittaa purkuoikeuden käyttämi- sestä.
Purkuoikeus syntyy myös, jos vuokralainen käyttää huoneistoa muuhun tarkoitukseen tai muuten kuin vuokrasopimuksessa on sovit- tu. Yksi yleisimmistä tällaisista vuok- rasopimuksen purkamisperusteista on huoneistossa vietetty häiritsevä elämä. Tällä tarkoitetaan esimerkik- si kovaäänistä ja toistuvaa musiikin soittamista, muuta metelöintiä, naa- pureita häiritsevää alkoholinhuuruis- ta juhlimista jne. Merkitystä on myös sillä, mihin vuorokaudenaikaan häi- rintä tapahtuu. Purkuperuste edel- lyttää toistuvaa piittaamattomuutta naapureista, eivätkä tavanomaisesta elämisestä aiheutuvat äänet voi ai- heuttaa vuokrasuhteen purkamista.
Tavanomaisia elämisen ääniä ovat muun muassa normaali kävely ja puhe sekä vuorokaudenajasta riippumatta suihkussa ja vessassa käynti. Myös muutaman kerran vuodessa yöllä kuu- luvat juhlimisen äänet ovat sallittuja. Jos tavanomaisista elämisen äänistä aiheutuu kohtuutonta häiriötä, voi- vat syynä olla puutteet rakennuksen äänieristyksissä. Niiden korjaami- sesta vastaa rakennuksen omistaja. On huomattava, että vuokralainen vastaa myös vieraidensa ja perheen- jäsentensä aiheuttamasta häirinnästä. Mikäli vuokranantaja haluaa purkaa vuokrasopimuksen häiritsevän elä- män perusteella, on vuokranantajan annettava vuokralaiselle kirjallinen varoitus.
Vuokranantaja voi purkaa vuokra- sopimuksen myös, mikäli vuokralai- nen hoitaa huoneistoa huonosti. Huo- noa hoitamista voi olla paitsi hoidon laiminlyönti, myös esimerkiksi luvat- tomien muutostöiden suorittaminen. Myös tässä tapauksessa on vuokra- laista varoitettava ennen purkuoikeu- den käyttämistä.
Järjestys- tai terveysmääräysten rikkominen voi myös johtaa huoneen- vuokrasuhteen purkamiseen. Tämä purkuperuste on usein rinnakkainen häiritsevän käyttäytymisen kanssa ja edellyttää vuokralaisen varoittamista.
xxxxxxxxxxxxxxx.xx
33
Varoitus purkuoikeuden käyttämisestä Vuokralaisen oikeus purkaa vuokrasopimus
Vuokralaista on siis pääsääntöises- den luvattoman siirron vuoksi.
ti varoitettava, mikäli vuokranantaja Varoituksella on vuokralaisen kan- käyttää purkuoikeuttaan sen vuoksi, nalta todellista merkitystä, sillä jos että vuokralainen käyttää huoneis- varoitukseen johtanut käyttäytymi- toa muuhun kuin vuokrasopimuk- nen loppuu, ei vuokranantajalla ole sessa sovittuun tarkoitukseen, viet- oikeutta purkaa vuokrasopimusta. tää huoneistossa häiritsevä elämää, Maksurästien suorittaminen myös hoitaa vuokrahuoneistoa huonosti poistaa purkuperusteen olemassa- tai rikkoo järjestys- tai terveysmää- olon. Varoitus on annettava vuokra- räyksiä. Varoitusta ei siten tarvita laiselle todisteellisesti eli samoin kuin purettaessa vuokrasopimus vuokran vuokrasopimuksen irtisanomisilmoi- maksamatta jättämisen, luvattoman tus.
hallinnanluovutuksen tai vuokraoikeu-
Vakuuden maksamatta jättäminen vuokrasopimuksen purkuperusteena
Mikäli vuokrasopimusta solmittaessa on sovittu, että toinen osapuoli asettaa vakuuden, on sovitun vakuuden maksamatta jättäminen vuokrasuhteen purku- peruste. Varoitusta ei tässä tapauksessa tarvita. Tavallisesti vakuuden asetta- misvelvollisuus on vuokralaisella, joten vuokranantaja voi purkaa sopimuksen, mikäli vuokralainen ei maksa sovittua vakuutta määräpäivään mennessä.
Vuokralaisella on oikeus purkaa vuok- rasopimus, jos vuokrahuoneiston käyttämisestä aiheutuu vuokralaiselle tai hänen perheenjäsenelleen terve- ydellistä vaaraa. Vuokrasopimuksen purkaminen ei edellytä vuokranan- tajan tuottamusta eli purkuoikeus syntyy esimerkiksi, jos huoneistossa havaitaan terveydelle vaarallisia mää- riä homeitiöitä. Mittauksia suorittavat esimerkiksi kunnalliset terveysviran- omaiset. Näyttötaakka vaarallisuu- desta on vuokralaisella.
Vuokralainen voi purkaa vuokra- sopimuksen myös, jos huoneiston luovutus viivästyy tai jos huoneisto ei ole sovitussa kunnossa. Luovu- tuksen viivästymisen käyttäminen purkuperusteena edellyttää, että viivästyksestä on vuokralaiselle olennaista haittaa. Sopimuksen voi purkaa myös, jos jo ennen sovittua luovutusajankohtaa on selvää, että huoneiston luovuttaminen tulee vii- västymään. Jos asunto ei ole oleelli-
silta osin vaadittavassa tai sovitussa kunnossa vuokrasuhteen alkaessa, on vuokralaisella oikeus purkaa sopimus. Tämä edellyttää, että puutteet ovat riittävän suuria ja niitä ei ole korjat- tu sovitussa tai kohtuullisessa ajas- sa. Samoin on, jos huoneisto tulee vuokrasuhteen aikana puutteelliseen kuntoon, eikä se johdu vuokralai- sen toiminnasta. Purkamisen sijaan vuokralaisella on myös oikeus korjata puutteet vuokranantajan kustannuk- sella.
Purkuoikeus syntyy myös silloin, jos vuokralainen menettää vuokra- huoneiston hallinnan muusta kuin omasta syystään. Tällainen tilanne voi syntyä esimerkiksi silloin, jos asunto-osakeyhtiö ottaa huoneiston hallintaansa osakkeenomistajan lai- minlyötyä vastikkeen maksun, eivät- kä vuokralainen ja asunto-osakeyhtiö pääse sopimukseen uuden vuokraso- pimuksen vuokran määrästä.
Vuokrasopimuksen purkamis- ilmoitus on annettava kirjallisesti ja todisteellisesti.
34 VUOKRAOPAS
xxxxxxxxxxxxxxx.xx 35
Purkamisilmoitus
Purkamisilmoitus on annettava kirjal- lisesti. Ilmoituksesta on käytävä ilmi purkamisperuste ja vuokrasuhteen päättymisajankohta, mikäli sovitaan myöhemmästä päättymisajankohdas-
ta. Purkamisilmoitus on annettava to- disteellisesti kuten varoituskin. Tämä koskee sekä vuokranantajaa että vuokralaista.
Muuttopäivä ja sen siirto
Muuttopäivä on lain mukaan vuok- rasopimuksen päättymispäivää seu- raava arkipäivä. Jos vuokrasopimus irtisanotaan esimerkiksi siten, että irtisanomisaika päättyy tammikuun viimeisenä päivänä, muuttopäivä on helmikuun ensimmäinen päivä edel-
Vuokralainen voi toistaiseksi voi- massa olevan vuokrasuhteen päät- tyessä tuomioistuimessa nostetta- valla kanteella vaatia muuttopäivää siirrettäväksi. Xxxxxxx hyväksymi- nen edellyttää, että vuokralaisella on huomattavia vaikeuksia saada
Vahingonkorvaus vuokrasuhteen purkamistilanteissa
lyttäen, että se ei ole lauantai tai sunnuntai. Vuokralaisen on jätettä- vä puolet asunnosta vuokranantajan käyttöön muuttopäivänä ja tyhjen-
korvaavaa asuntoa muuttopäivään mennessä ja ettei siirrosta aiheudu vuokranantajalle huomattavaa haittaa tai vahinkoa. Muuttopäivää ei voida
Vuokrasuhteen ennenaikaisen päät-
tymisen vuoksi on vuokranantajalla oikeus saada korvausta vuokralai- selta, mikäli vuokrasuhde on puret- tu vuokralaisesta johtuvasta syystä. Vahinkona voi tulla korvattavaksi esi- merkiksi saamatta jäänyt vuokra- tulo tai uudelleenvuokraamisesta
hingonkorvausta vuokranantajalta,
jos vuokrasuhteen purkaminen on johtunut vuokranantajan viaksi xxxx- xxxxxxx syystä. Vuokralainen voi siten saada korvausta korvaavan huoneis- ton hankkimiskuluista tai muuttokus- tannuksista, mikäli vuokrasopimuksen purkaminen on johtunut vuokranan-
nettävä se kokonaan sitä seuraava- na päivänä. Muuttopäivästä voidaan myös sopia vuokrasopimuksessa esi- merkiksi siten, että muuttopäivä on vuokrasuhteen päättymispäivä.
siirtää määräaikaisessa vuokrasuh- teessa eikä myöskään, mikäli vuokra- sopimus koskee vapaa-ajan asuntoa.
aiheutunut kustannus. Vastaavasti vuokralaisella on oikeus saada va-
tajan huolimattomuudesta tai muusta laiminlyönnistä.
Vakuuden palauttaminen
Häätö
Jos vuokrasopimus on irtisanottu, purettu tai päättynyt muusta syystä, mutta vuokralainen ei suostu muut- tamaan pois huoneistosta, hänet voidaan häätää. Vuokranantaja ei saa itse häätää vuokralaista, vaan siihen tarvitaan tuomioistuimen päätös.
Sen jälkeen ulosottomies toimittaa häädön. Jos vuokranantaja kuitenkin yrittää häätää vuokralaista omatoi- misesti, esimerkiksi väkivaltaisesti tai vuokralaisen tavaroita hävittämällä, vuokralaisen tulee ottaa yhteyttä ylei- seen hätänumeroon.
Jos vuokralainen on maksanut vakuu- den vuokrasuhteen alussa, hän saa sen takaisin vuokrasuhteen loputtua. Vuokranantajan tulee palauttaa va- kuus viivytyksettä. Vakuuden palaut- taminen edellyttää, että vuokralainen on täyttänyt kaikki velvoitteensa eli maksanut kaikki vuokrat ja muut mak- sut, tehnyt loppusiivouksen sekä hoi- tanut huoneistoa huolellisesti.
Vuokravakuutta voidaan käyttää ainoastaan kattamaan kustannuksia, joita vuokranantajalle on koitunut vuokralaisen laiminlyödessä velvolli- suutensa. Jos vuokranantaja katsoo, että vakuutta tarvitaan vuokralaisen aiheuttamien vahinkojen kattamiseen, on hänen ilmoitettava tästä vuokralai-
selle ennen vakuuden pidättämistä. Vuokranantaja ei saa pidättää vakuut- ta normaalista kulumisesta aiheutu- vien remonttikulujen kattamiseksi, koska vuokralainen ei ole vastuussa huoneiston tavanomaisesta kulumi- sesta, ellei vuokrasopimuksessa ole sovittu toisin. Vakuutta saa pidättää ainoastaan vahingosta aiheutuneiden todellisten kustannusten verran. On vuokranantajan velvollisuus perustel- la ja osoittaa, miksi vakuutta ei pa- lauteta. Tämän takia on suositeltavaa pitää huoneistossa alku- ja loppukat- selmus, joissa kirjataan ylös asunnon puutteet.
36 VUOKRAOPAS xxxxxxxxxxxxxxx.xx 37
Kuluttajariitalautakunta
Kuluttajariitalautakuntaan riidan voi viedä joko vuokralainen tai vuokrananta- ja, joka on yksityishenkilö. Vuokralainen voi saattaa asian lautakuntaan, olipa vuokranantaja yksityinen henkilö tai yritys. Lautakunnan käsittely on maksuton- ta, mutta osapuolet vastaavat itse kuluista, joita asian selvittämisestä aiheutuu, kuten kirjeiden lähettämisestä. Kuluttajariitalautakunnan ratkaisut ovat suo- situksia. Niitä ei siis ole velvollisuus noudattaa, eikä niitä voi panna täytäntöön pakkotoimin, mutta niitä noudatetaan pääsääntöisesti hyvin. Asian käsittely voi kestää useasta kuukaudesta jopa pariin vuoteen. Prosessi voi myös päättyä, jos osapuolet pääsevät asiasta sovintoon tai jos riita viedään tuomioistuimen käsiteltäväksi.
Neuvoja ja apua riitatilanteissa
Apua ja neuvontaa ongelmatilanteissa saa maksutta valtakunnallisesta kulutta- janeuvonnasta sekä Kuluttajaliiton asumisasioiden neuvonnasta ja liiton jäsenil- le tarkoitetusta lakineuvonnasta.
Vuokrasuhteessa syntyvät erimielisyydet kannatta aina ensisijaisesti pyrkiä sopimaan. Jos neuvottelut eivät tuota tulosta, riita voidaan viedä kuluttajariita- lautakuntaan tai tuomioistuimeen.
Neuvonnat
Tuomioistuinkäsittely
Joko vuokralainen tai vuokranantaja voi viedä riidan myös tuomioistuimen käsiteltäväksi. Riita voidaan viedä tuomioistuimeen, vaikka sitä olisi aiemmin käsitelty kuluttajariitalautakunnassa. Oikeudenkäynti itsessään on maksullinen, minkä lisäksi kustannuksia voivat tuoda lakimiesten palkkiot. Kotivakuutukseen sisältyvä oikeusturvavakuutus voi korvata näitä kuluja. Yleensä riidan hävinnyt osapuoli voidaan määrätä maksamaan molempien osapuolien oikeudenkäyn- tikulut, jotka voivat riitaisassa asiassa olla tuhansia euroja tai jopa suuremmat. Oikeusturvavakuutus ei pääsääntöisesti korvaa näitä kuluja. Tuomioistuimen ratkaisu on sitova, ellei siihen haeta muutosta määräajassa. Tuomioistuinkäsit- tely kestää useista kuukausista vuoteen, ja jos päätökseen haetaan muutosta, kestää prosessi vielä kauemmin. Jos vastapuoli ei vastaa haasteeseen, anne- taan yksipuolinen tuomio. Yksipuolisen tuomion oikeudenkäyntikulujen määrä on yleensä enintään muutamia satoja euroja.
On huomioitava myös se, että tuomiosta seuraa usein maksuhäiriömerkin- tä, joka voi haitata elämää monin tavoin. Lisätietoja asiasta löytyy esimerkiksi Kuluttajaliiton velkaoppaasta.
Osa lain mahdollistamista keinoista vaatii pohjaksi tuomioistuimen päätök- sen. Tällainen on esimerkiksi häätö: vuokranantaja ei saa itse häätää vuokralais- ta, vaan hänen tulee hakea käräjäoikeudelta päätös, jonka jälkeen ulosottomies hoitaa häädön.
38 VUOKRAOPAS xxxxxxxxxxxxxxx.xx 39
Voiko vuokranantaja yksipuolisesti korottaa vuokraa? Kissa repi tapetit - kuka maksaa? Xxxxx määräaikaisen vuokrasopimuksen purkaa?
VUOKRAOPAS
Neuvoja vuokralaiselle ja vuokranantajalle
Huoneenvuokrasuhteeseen liittyvät ongelmat johtuvat usein siitä, ettei sopi- muksen osapuolilla ole riittävästi tietoa oikeuksistaan ja velvollisuuksistaan. Tämän oppaan tarkoituksena on selvittää sekä vuokralaiselle että vuokranan- tajalle huoneenvuokralainsäädännön sisältöä.
Oppaassa käsitellään keskeisiä huoneenvuokrasuhteeseen liittyviä ongel- mia. Näitä ovat muun muassa vuokrasopimuksen solmimiseen, vuokran ko- rottamiseen ja vuokrasuhteen päättämiseen liittyvät kysymykset. Myös vuokralaisen vahingonkorvausvelvollisuuteen sekä vakuuden maksamiseen ja palauttamiseen liittyviin ongelmiin löytyvät vastaukset oppaasta.
Kuluttajaliitto auttaa kuluttaja-asioissa myös tarjoamalla koulutusta eri puo- lilla Suomea. Lue lisää xxx.xxxxxxxxxxxxxxx.xx/xxxxxxxxxxx.
Kuluttajaliitto – Konsumentförbundet ry The Consumers’ Union of Finland
Xxxxxxxxxx 0 X, 00000 Xxxxxxxx Xxxxxxx | x000 0 000 0000 xxxx@xxxxxxxxxxxxxxx.xx | xxxxxxxxxxxxxxx.xx