KIINTEISTÖPALVELUIDEN KUMPPANUUSSOPIMUKSET

Artikkeli V

Xxxxx, X., (2007), Kiinteistöpalveluiden kumppanuussopimukset, Oikeus, 2/2007, Oi- keuspoliittinen yhdistys Demla ry, s. 183–201.

Xxxxx Xxxxx

Oikeus 2007 (36); 2: 183–201

KIINTEISTÖPALVELUIDEN KUMPPANUUSSOPIMUKSET

Tiivistelmä: Artikkelin tavoitteena ja tarkoituksena on tarkastella ja hahmotella kiinteistöpalveluiden kump- panuussopimuksia sekä sopimusoikeuden että sopimustoiminnan kautta. Kiinteistöpalveluiden kumppanuus- sopimussuhteiden tutkimukselliselle tarkastelulle ja kehittämiselle on selkeä tarve, koska tähän asti kaikki kiinteistöpalveluiden sopimuskäytännöt ovat perustuneet tavarakaupan ja rakentamisen sopimuskäytäntöihin. Koska palvelut ovat aineettomia ja jatkuvia toimintaprosesseja, ne vaativat myös erilaisen lähestymista- van pohdittaessa ja hahmotettaessa niitä koskevia sopimussuhteita ja sopimuksia.

Artikkelissa käydään läpi tiettyjä kirjallisuudessa esiin tuotuja sopimusoikeuden ja sopimuksellisuuden ajat- telutapoja. Näitä ovat sopimuksen prosessikäsitys, relational contract law, sopimuksen dynaamisuus ja en- nakoiva oikeus. Ajattelutavat käydään lyhyesti läpi ja tässä yhteydessä tuodaan esiin niistä piirteitä, joilla on erityistä merkitystä pitkäkestoisissa sopimussuhteissa. Tämän jälkeen siirrytään tarkastelemaan kiinteis- töpalveluiden kumppanuussuhteita pyrkien hyödyntämään edellä käsiteltyjä sopimusoikeuden ja sopimuk- sellisuuden ajattelutapoja. Lopuksi tarkastellaan kahta kiinteistöpalveluiden kumppanuussuhteisiin kehitet- tyä sopimusmallia.

Asiasanat: sopimusoikeus, sopimustoiminta, kiinteistöpalvelut, pitkäkestoiset sopimukset, kumppanuusso- pimukset

A

I. Johdanto

rtikkelin tarkoituksena on tarkastella ja hahmottaa kiinteistöpalveluiden kumppanuusso- pimussuhteita. Tämäntyyppisen liiketoiminnan kehittymisen esteenä ja ongelmana on so- pimuskäytännön ja sopimusoikeuden osalta nähty muun muassa tavarakaupan ja rakentami- sen lähtökohdista kehitetyn sopimuskäytännön soveltumattomuus pitkäkestoisiin yhteistyö- ja

sopimussuhteisiin.

Tavarakaupasta poiketen palveluhankinnoissa hankinnan tarkka määrittely on usein on- gelmallista, koska palvelut ovat aineettomia ja ennemminkin toimintaprosesseja kuin fyysisiä tuotteita. Osa palveluista sisältää myös selkeästi tavoitteellisia asioita, joista ei voida sopia vaihdantaperusteisesti. Tällöin osapuolten, etenkin palveluntuottajan, velvoitteiden täyttymi- sen arviointi on monimuotoisempaa ja vaikeampaa kuin tavarakaupassa. Palveluhankintojen sopimuskäytännöissä korostuvat yhteistoiminnalliset seikat ja menettelytapojen kuvaukset, eivätkä täsmälliset kuvaukset lopputuotteesta. Tällaisia yhteistoiminnallisia seikkoja ovat esi- merkiksi luottamus, lojaliteetti sekä osapuolten yhteistyökäytännöt, jotka tähtäävät yhteisen lopputuloksen onnistumiseen. Sopimustoiminnan kannalta oleellista onkin, että tarkan palve- lusisällön sijasta palvelusopimuksissa pyritään sopimaan enemmän esimerkiksi toimeksian- non laajuudesta ja yhteistyön tavoitteista sekä erilaisista mittareista, joilla näiden tavoitteiden toteutumista valvotaan.

Sopimuskäytäntöjen ja sopimusoikeuden näkökulmista kiinteistöpalveluiden kumppanuus-

OIKEUS 2/2007 183

suhteisiin liittyy useita haasteita. Eräs lähtökohtainen ongelma ja samalla haaste liittyy nykyi- seen vallitsevaan kiinteistöalan palveluliiketoiminnan sopimuskäytäntöön, joka ei tue pitkäkes- toisia yhteistyösuhteita. Perinteinen sopimuskäytäntö tältä osin keskittyy pääasiassa vaihdannan ehtojen määrittelyyn. Yhteistyöhön ja kumppanuuteen perustuvissa liikesuhteissa on oleellis- ta ja tärkeää sopia osapuolten välisistä yhteistyömenettelyistä ja vastuista yhteistyön ylläpitä- miseksi. Tällöin korostuvat mm. sopimusten tarkoitukset ja tavoitteet, useat eri oikeusperiaatteet sekä sopimussuhteen joustavuuteen pyrkivät sopimusehdot ja -mekanismit.

Kiinteistöpalveluiden sopimukset – kuten tämän artikkelin aiheena olevat kumppanuus- suhteet – ovat pitkäkestoisia. Siksi teoreettisen viitekehyksen luominen perustuu osaltaan sopimusoikeudellisesti pitkäkestoisten sopimusten yhteydessä esiin tuotuihin erilaisiin teemoihin. Artikkelissa tarkastellaan myös tiettyjä sopimuksellisuuteen liittyviä näkökulmia ja suuntauk- sia. Nämä suuntaukset soveltuvat erityisesti yhteistyöhön eli kumppanuuksiin perustuvien sopimussuhteiden hahmottamiseen. Sopimuksellisuuden osalta keskitytään viime aikoina merkitystä lisänneeseen ennakoivaan oikeuteen. Tutkimuskysymyksenä artikkelissa on, mikä merkitys moderneilla sopimusoikeuden ajattelutavoilla on kiinteistöpalveluiden kumppanuus- sopimuksissa.

Tämän jälkeen tarkastellaan Teknillisen korkeakoulun Rakentamistalouden laboratorion Toimitilapalvelut-tutkimusryhmän ”Tavoitteelliset liikesuhteet – LIIKE!” -tutkimushankkeessa kehitettyjä kahta kiinteistöpalveluiden kumppanuussuhteiden sopimusmallia. Tältä osin tar- kastellaan kyseisten sopimusjärjestelyjen pääpiirteitä ja selvitetään, minkälaisista sopimustek- nisistä ratkaisuista sopimusmallit muodostuvat. Kirjoittaja on toiminut kyseisessä hankkeessa tutkijana.

2. Kiinteistöpalveluiden kumppanuussopimukset

2.1.1. Sopimuksen prosessikäsitys

Pitkäkestoiset sopimukset vaativat toimiakseen joustavuutta monessakin mielessä. Pitkäkes- toinen sopimus on nähtävissä sopimusoikeudellisesti prosessina, joka elää ja muuttuu jatku- vasti.1 Tässä suhteessa se poikkeaa oleellisesti kertaluonteisesta vaihdantaperusteisesta kaupasta, jossa osapuolet tekevät suorituksensa yhdellä kerralla ja tämän jälkeen sopimus- suhde lakkaa olemasta voimassa.

Karhu (ent. Pöyhönen) on kehittänyt sopimuksen prosessikäsitystä sopimusoikeuden järjestelmässä.2 Tämä ajattelu soveltuu juuri pitkäkestoisten sopimusten tarkasteluun. Sopi- muksen prosessikäsitys puolestaan lähtee ajatuksesta, että sopimukselle on ominaista asteit- tainen muotoutuvuus ja muuttuvuus. Tässä katsannossa eri tekijät saavat vaikutusta sopimus- vastuun vaiheittaisessa synnyssä ja vastaavasti saattavat pala palalta vastuun lakkaamaan lopullisesti. Prosessikäsityksen ideana on, että huomio kiinnitetään sopimuskumppanien väli-

1 Nystén-Haarala 1998, s. 8.

184 Oikeus 2/2007

seen jatkuvaan, sopimuksellista merkitystä saavaan vuorovaikutukseen, myös sellaiseen, jota ei voida pitää itsenäisenä oikeustoimena.3 Sopimuksen prosessikäsitys jakaantuu Karhun4 mukaan kolmeen eri ulottuvuuteen: asialliseen, ajalliseen ja henkilölliseen.5

Asiallinen ulottuvuus määrittää sopimuksen vastuuelementit, jotka tehostavat osapuolten velvoitteita ja oikeuksia. Sopimusvastuu jakautuu moniin vastuuelementteihin, joiden tunnus- merkistö rakentuu eri tavoin kulloinkin osapuolten suhteista riippuen. Edelleen vastuuelementit muodostavat prosessikäsityksen mukaan jatkuvasti muuntuvan, ilman absoluuttisia rajoja olevan sarjan.

Ajallinen ulottuvuus prosessikäsityksessä lähtee osaltaan siitä, että se rajaa sopimuksen pätevyysaikaa suhteessa eri vastuuelementteihin. Prosessi-idean mukaan sopimuksen syn- ty- ja lakkaamishetket eivät tarkasti eriydy osapuolten välisistä suhteista. Sopimusvastuun syntyhetkellä voivat vastuuelementit (asiallinen ulottuvuus) ilmaantua osittain rinnakkaisina ja osittain toisensa poissulkien. Vastaavasti sopimusvastuun päättyessä elementit lakkaavat tapahtumista riippuen yksitellen tai ryhmissä eräiden harvojen, ennen kaikkea sopimusoikeu- den periaatteiden (mm. lojaliteetti) painokkaasti edellyttämien elementtien jäädessä varsinai- sen suorituksen jälkeen ehkä vielä pitkäksikin aikaa voimaan.

Prosessikäsityksen henkilöllinen ulottuvuus koskee puolestaan Xxxxxx mukaan ensinnä- kin arviointeja sopimuksen varsinaisten osapuolten (A ja B) vastuiden muodostumisesta. Tämä suoritetaan itsenäisesti. Toiseksi nostetaan esiin kysymys siitä, voiko ja millä tavoin sopimus- vastuu kohdistua muihinkin henkilöihin kuin varsinaiseen sopimuskumppaniin. Kokoavasti voidaan todeta, että henkilöllinen ulottuvuus on prosessikäsityksessä moniulotteinen ja -säi- keinen tarkastelun kohde. Muun muassa erilaiset kysymykset liittyen lojaliteettivelvollisuu- den merkitykseen saavat painoarvoa.

Yleisesti voidaan todeta, että sopimuksen prosessikäsityksen avulla on mahdollista hah- mottaa teoreettisesti kokonaisuuksia, joiden puitteissa pitkäkestoiset sopimukset ja erityisesti yhteistyöhön (esimerkiksi kumppanuuteen) perustuvat sopimukset muodostuvat, kehittyvät ja ilmenevät. Myös esitellyillä prosessikäsityksen eri ulottuvuuksilla on selvät yhteytensä näi- hin sopimuksiin.

On silti myös todettava, että näiden sopimusoikeudellisten ulottuvuuksien vaikutusten merkitykset, ilmentymiset ja ”realisoituminen” vaihtelevat aina tapauskohtaisesti riippuen muun muassa siitä, millaisesta toimintaympäristöstä, sopimuksesta, sopimussuhteesta ja sopimus- osapuolista on kyse. Joka tapauksessa prosessikäsityksellä on oma oleellinen osansa suoma- laisen sopimusoikeuden kehityskulussa, ja sen pohjalta on kehitetty ja voidaan edelleen kehit- tää modernia sopimusoikeutta sekä konkreettisesti peilata sopimuksellisesti erilaisia, etenkin pitkäkestoisia sopimussuhteita.

2 Ks. Pöyhönen 1988, s. 199-248. Väitöskirjassaan Pöyhönen tarkastelee osaltaan prosessikäsitystä kolmen so- pimusmallin pohjalta suhteutettuna sopimusoikeuden järjestelmään. Nämä ovat tahtomalli, luottamusmalli ja yhteisöllisen käytännön malli.

3 Ibid., s. 215.

4 Ibid., s. 217-225.

5 Ks. Rudanko 1998, s. 48. Rudanko on kommentoinut prosessikäsitystä tutkiessaan arvopaperikauppaa. Hä- nen mukaansa sopimuksen prosessikäsitys on vain muodollinen malli, joka soveltuu oikeusvaikutusten kuvai- luun, mutta ei varsinaisesti niitä koskevaan perustelevaan argumentointiin. Silti sitä voidaan kuitenkin kehit- tää edelleen muodollisesta mallista materiaalisempaan suuntaan, jolloin reaaliargumentit rakennetaan sisään itse malliin.

OIKEUS 2/2007 185

2.1.2. Relational contracting

Liike-elämän sopimustoimintaan ja sopimussuhteisiin kohdistuvaa ja keskittyvää oikeussosio- logisesti painottuvaa tutkimussuuntausta kutsutaan ilmaisulla relational contracting (Suo- messa on käytetty samassa yhteydessä mm. ilmaisua sopimussidonnaisuudet6 ). Relational contracting -suuntauksessa pyritään nimenomaisesti kaventamaan sopimustoiminnan ja so- pimusoikeuden välistä ristiriitaa.7

Relational contracting -suuntauksessa sopimukset nähdään sitoutumisena käytännön yh- teistoimintaan, joka kohdistuu usein pitkäkestoisiin ja monimutkaisiin sopimuksiin, joihin sitou- tuminen vaikuttaa osapuolten toimintaan hyvin kokonaisvaltaisesti.8 Niin ikään korostetaan usein osapuolten käytännön yhteistyötä ja vapaaehtoisia riskinhallinnan välineitä ja pidetään oikeudellisten keinojen ja virallisen oikeussuojakoneiston merkitystä vähäisenä. Eri sopimus- oikeusjärjestelmissä vaikuttava lojaliteettiargumentointi ja pyrkimys vastakkainasettelun si- jasta korostaa yhteistoimintaa ilmentänee osaltaan relational contracting -opin vaikutusta.9 Relational contracting -näkökulmassa on oikeustieteessä otettu erityisesti huomioon pitkäai- kaisten suhteiden sopimusten framework-luonne.10

Relational contracting -suuntauksen pääasiallisena kehittäjänä pidetään Xxx X. Macnei- lia. Xxxxxxxxx johtoajatus on, että erityyppisiin sopimuksiin tulee soveltaa erilaisia periaattei- ta, jotka puolestaan ilmenevät kolmesta sopimusoikeuden kehitysvaiheesta.11 Klassisessa sopimusoikeudessa (classical contract law) sopimussuoritus on irrallaan sosiaalisesta kon- tekstista ja kaikista sopimukseen liittyvistä relevanteista seikoista on sovittu sopimuksen sol- mimisen ajankohtana. Neoklassinen sopimusoikeus (neoclassical contract law) vastaavasti pohjautuu samoihin perusoletuksiin, mutta ottaa huomioon tietyt pitkäkestoisiin sopimuksiin liittyvät erityiskysymykset (esimerkiksi sopimusehtojen joustavuus).

Xxxxxxxxx mukaan sopimusoikeus on neoklassisessa vaiheessa, muttei kykene vastaamaan modernin sopimustoiminnan tarpeisiin. Tästä johtuen hän pyrkii kehittämään monimutkaisia kestosopimuksia varten uuden sopimuskäyttäytymiseen pohjautuvan doktriinin (relational contract law).12

Relational contracting sai merkittäviä vaikutuksia Xxxxxxx Xxxxxxxxx empiirisistä oikeus- sosiologisista tutkimuksista, joissa hän pyrki selvittämään sopimusosapuolten käyttäytymistä ja tämän syitä varsinaisen sopimusoikeudellisen suhteen ulkopuolella (non-contractual rela- tions). Hänen mukaansa käytännössä sopimussuhteissa ei noudateta tarkkaan sopimuksen kirjallista muotoa tai sopimusoikeuden normeja, vaan sopimussuhde toimiikin liike-elämän

6 Rudanko 2002, s. 197.

7 Ks. Nystén-Haarala 2002, s. 150. 8 Rudanko 1998, s. 87.

9 Ks. relational contracting -suuntauksesta Timosen (1997) lisäksi muun muassa Häyhä 1996, s. 20 ss. sekä Atiyah 1979, s. 724. Relational contracting -opin peruslähtökohdista ks. Macaulay 1963, s. 465; Xxxxxxx 1974, s. 691 ja 1978, s. 854.

10 Nystén-Haarala 1998, s. 56. Xxxxxxx (1974, s. 691-816) on kehittänyt relational contracting -teoriansa Ma- caulayn työn jatkona, kehityksen suunnaksi. Williamsson on käyttänyt relational contracting -ideaa osana ta- loustieteellistä transaktiokustannusteoriaansa, se on tässä teoriassa yksi sopimuskäyttäytymisen (contracting) tapa. Ks Nystén-Haarala 1998, s. 21, 230-232.

11 Kiiha 2002, s. 33.

1 2 Ibid., s. 33-34, jossa viitataan edelleen Macneil 1978, s. 855.

186 Oikeus 2/2007

sosiaalisten normien varassa.13 Näin ollen sopimussuhteisiin kohdistuva tarkastelukulma laa- jenee merkittävästi. Xxxxxxx esittää, että kyseinen ajattelu tuo esimerkiksi ihmisten keskinäi- siin sosiaalisiin suhteisiin ja organisaatioiden välisiin epävirallisiin suhteisiin liittyvät kysymyk- set uudella tavalla esiin suhteessa sopimusoikeuteen.

Macneil sijoittaa erityyppiset sopimukset janalle, jonka ääripäissä ovat yhtäältä pistemäi- nen kertasopimus (discrete transaction) ja toisaalta sopimussidonnaisuus (contractual relati- on). Sopimussidonnaisuus rakentuu monimutkaisista sosiaalisista suhteista, joista osa on lu- pauksenantohetkellä menneisyyttä, osa nykyisyydessä vaikuttavia ja osa puolestaan vastaa osapuolten tulevaisuudelle asettamia odotuksia. Kaiken kaikkiaan Xxxxxxx pitää tärkeimpä- nä havaintonaan, että pitkäkestoisten sopimussidonnaisuuksien sisältö muuttuu ja kehittyy jatkuvasti. Tämä taas merkitsee sitä, että etukäteen sovituilla sopimusehdoilla on vain rajalli- nen merkitys.14 Pitkäkestoisessa, epätäydellisessä sopimuksessa oleellista on sopia tarkoin yhteistyösuhteen yleisistä puitteista (sopimuksen hallintarakenteista), kun taas sopiminen täs- mällisistä suorituksista on usein mahdollista vain lyhyellä aikavälillä.15

Sopimussidonnaisuudet perustuvat mm. sääntökeskeisen sopimusoikeuden ja sopimussuh- dekeskeisen yritystodellisuuden näkemiseen toisistaan irrallisina sfääreinä. Esimerkiksi kes- kinäinen luottamus ja liikesuhteen jatkuvuus nähdään käytännön liiketoiminnan kannalta pal- jon tärkeämpinä tavoitteina kuin sopimusten sanatarkka noudattaminen ja sopimusrikkomus- seuraamusten soveltaminen. Sopimuksen joustamattoman tarkka soveltaminen ja oikeudelli- seen riidanratkaisuun (erityisesti yleisissä tuomioistuimissa) turvautuminen ovat liiketoimin- nan näkökulmasta usein jopa katastrofaalisia vaihtoehtoja aiheuttaessaan keskinäisen luotta- muksen ja jatkuvuuden edellytysten menettämisen.16

Relational contractingin yhteydessä on myös esitetty, että näiden sopimusten yhteistoimin- nallisuus ja puutteellisuuden strategisuus luovat perustan sopimusten täydentymiselle. Sopi- mus jätetään tietoisesti puutteelliseksi, jotta sitä voidaan täydentää myöhemmin sopimuksella tavoiteltavan päämäärän mukaiseksi. Täydentymisen ohjaamisessa relational contracting keskittyy nimenomaan sopimustoimintaan, ja huomiota kiinnitetään ei-juridisiin normeihin ja sanktioihin.17

Kaiken kaikkiaan sopimussidonnaisuudet on merkittävä näkökulma erilaisten modernien pitkäkestoisten sopimusten sopimusoikeudellisessa ja varsinkin sopimuksellisessa tarkaste- lussa. Kyseinen tutkimussuuntaus tavallaan hylkää perinteisen joustamattoman sopimusoi- keuden lähestymistavan, mutta samalla laajentaa näkemyspiiriä kiistattoman merkitykselli-

1 3 Ibid., s. 34, jossa viitataan edelleen Macaulay 1963, s. 61. Näihin sosiaalisiin normeihin voidaan liittää myös se, että konfliktit pyritään ratkaisemaan neuvottelemalla eikä turvauduta tuomioistuimiin. Tätä koskien on olemassa sosiaalisten normien rikkomista varten tehokkaat sanktiot (non-legal sanctions), jotka voivat ilmetä esimer- kiksi kilpailullisen aseman heikkenemisenä sekä suhteessa nykyisiin sopimuskumppaneihin että myös tulevien sopimussuhteiden solmimisen kannalta.

1 4 Ibid., s. 35-36 , jossa edelleen viitataan Macneil 1974, s. 721-726 ja Macneil 1978, s. 885.

1 5 Ibid., s. 41, jossa viitataan edelleen Roxenhall 1999, s. 39.

16 Rudanko 2002, s. 198, Samassa yhteydessä Xxxxxxx esittää relational contracting -välineiden valjastamista ennakoivan oikeusajattelun hengessä teoreettisten mallien luomiseen, joilla pyritään suunnittelemaan hyviä sopimuksia. Tällöin tavoitteena on, että sopimusta voitaisiin täydentää tarpeen tullen oikeussalien ulkopuo- lella. Tässä mielessä tarvitaan sosiaalista ja psykologista tekniikkaa, insinööritaitoa ja talouden huomioimista, kun perinteisesti on ollut käytössä vain juridinen tekniikka.

17 Annola 2003, s. 101. Annola tarkastelee samassa yhteydessä tutkimansa dynaamisen sopimuksen ja suhdeso- pimuksen yhtäläisyyksiä. Suhdesopimuksella Annola siis tarkoittaa relational contracting -suuntausta.

OIKEUS 2/2007 187

siin sopimuskäyttäytymisen sosiaalisiin ulottuvuuksiin. Riittävä oikeutus tälle ajattelulle muo- dostuu jo käytännön sopimustoiminnasta ja sen kehityksestä. Tästä huolimatta on ensiarvoi- sen tärkeää pitää mielessä, että sopimusoikeus ja sopimustoiminta ovat monella tavalla tiiviis- sä yhteydessä keskenään eikä niitä tästä johtuen voida kovinkaan helposti irrottaa toisistaan täysin erilleen. Sopimustoiminnan ja sopimuksellisuuden kehittyessä on välttämätöntä viedä myös sopimusoikeutta eteenpäin.

Pitkäaikaisissa yhteistoimintasuhteissa yhteistyöstä sopiminen yksityiskohtaisesti ja kaik- keen varautuminen on hyvin vaikeaa, koska olosuhteet ja osapuolten tarpeet ja toiveet voivat muuttua koko ajan. Osapuolten välille voi kehittyä ristiriitoja suhteen aikana ja he voivat rik- koa sopimuksia tai entisiä käytäntöjä. Jos osapuolet haluavat jatkaa yhteistyötä, he ovat val- miita joustamaan eivätkä välttämättä pidä kiinni oikeuksistaan. Suhteesta saatava etu on yh- teistä, jolloin yhteistyöllä ja suhteella on itseisarvoa molemmille. Tällaisissa tilanteissa frame- work-sopimukset ovat toimivampia kuin yksityiskohtaiset sopimusklausuulit.18 Joistakin asi- oista, kuten taloudellisten riskien kannosta, on sen sijaan kaikenlaisissa suhteissa yleensä syytä sopia hyvinkin yksityiskohtaisesti ja erilaisiin tilanteisiin varautuen. Kun odotettavissa on suu- ria taloudellisia tappioita tai voittoja, osapuolilla on liian paljon menetettävää, jotta he voisivat asettaa yhteistyön jatkumisen tärkeämmäksi kuin menetyksensä, silloinkaan kun yhteistyötä muuten haluttaisiin jatkaa.

2.1.3. Sopimuksen dynaamisuus

Pitkäkestoisten sopimusten kohdalla puhutaan usein mm. joustavuudesta ja olosuhteiden muutoksista ja näiden suhteen esitetään myös erilaisia odotuksia ja vaatimuksiakin. Tällöin sopimussuhteeseen ei voida yhdistää ajatusta ns. täydellisestä sopimuksesta, vaan tietyt so- pimuskohdat jätetään tietoisesti avoimiksi tai sopimusehtoihin liitetään sopimussuhteen aika- na muutoksia mahdollistavia mekanismeja. Tällöin sopimussuhteessa on tärkeää osapuolten välinen kommunikaatio ja keskinäinen luottamus. Sopimuskäsityksen kehitys esimerkiksi Suomen sopimusoikeudessa on ajan kuluessa tuonut enemmän ja enemmän esiin ajatuksia ja keskustelua sopimuksiin liittyvistä dynaamisista piirteistä.19 Perinteisesti dynaamisuuden kä- site20 ei ole ollut kovin tunnettu eikä käytetty sopimusoikeudessa tai sopimuksellisissa yhteyk- sissä.

Xxxxxx on tutkinut ja kehittänyt sopimuksen dynaamisuus -käsitettä Suomen sopimusoi- keudessa. Hän lähtee ensinnäkin siitä, että sopimuksen dynaamisuus merkitsee sopimuksen täydentymistä. Näiden sopimusten ja sopimusjärjestelyjen velvoitteiden lopulliset sisällöt määräytyvät vasta sopimusten solmimisen jälkeen.21 Täydentyvän sopimuksen (sopimuksen dynaamisuus) piiriin kuuluvat staattinen sopimus silloin, kun tällainen sopimus täydentyy nor-

18 Pohjonen 2000, s. 896.

1 9 Ks. Kiiha, s. 26. Hän pitää vaikeasti ratkaistavana kysymyksenä sitä, milloin sopimustoiminnassa tapahtuvat muutokset, esimerkiksi siirtyminen taloudellisen toiminnan harjoittamiseen yhä yleisemmin pitkäaikaisten, joustavuutta vaativien sopimussuhteiden avulla, voivat ilmentyä myös vastaavasti sopimusoikeuden muutok- sena.

2 0 Dynaamisuudella on yleisesti tarkoitettu mm. jatkuvaa muutosta ja kykyä reagoida tähän muutokseen.

2 1 Ks. Kiiha, s. 26. Hän tarkastelee sopimusoikeuden dynaamisuutta osittain mm. liittyen uudelleenneuvottelu- lausekkeisiin. Hän päätyy siihen, ettei voimassa olevan oikeuden pohjalta voida sopimusosapuolille asettaa uu- delleenneuvotteluvelvollisuutta sopimustoiminnassa muotoutuneiden käytäntöjen nojalla silloin, kun tästä ei ole olemassa sopimusehtoa.

188 Oikeus 2/2007

miperusteisesti22 sekä dynaaminen sopimus, koska tällainen sopimus täydentyy sopimuspe- rusteisesti.23

Edelleen Annola jakaa dynaamisuuden ulottuvuudet kolmeen osaan. Ensinnäkin sopimus voi täydentyä, koska jo laaditun sopimuksen ehdot muuttuvat. Tällöin sopimusvalmistelussa on varauduttu tiettyyn tilanteeseen nimenomaisella sopimusehdolla, mutta ehto voi muuttua sopimuksessa määrätyin tavoin tai normiperusteisesti (esimerkiksi luoton koron muuttumisesta sopiminen). Toiseksi on olemassa ulottuvuus, jossa sopimuksen sisältämä aukko tulee täytet- täväksi sopimuksen solmimisen jälkeen. Tällaiset tilanteet voivat vaihdella paljon. Aukko voi esimerkiksi koskea jotain yksittäistä olosuhdetta tai myös tilannetta, jossa olosuhdetta on sopimuksessa säännelty avoimella termillä tai yleislausekkeella.24

Xxxxxxxxxx sopimuksen dynaamisuuden jaottelussa ovat tapaukset, joissa sopimuksen sitovuus muuttuu järjestelyn solmimisen jälkeen. Ajan kuluessa ja olosuhteiden muuttuessa voidaan osapuolten tahdonilmaisujen juridista merkitystä arvioida eri tavoin. Sopimuksen si- tovuus voi esimerkiksi toimintaympäristön muutoksen vuoksi päättyä. Edelleen sopimus voi- daan tehdä myös niin, että sen sitovuus ja osapuolten velvollisuudet aktualisoituvat vasta tie- tyn ajan kulumisen jälkeen. Kaiken kaikkiaan dynaamisen sopimuksen idea voidaan liittää erityisesti sopimuksiin, joissa osapuolten sopimuksella tavoittelema päämäärä on keskeinen. Tässä suhteessa sopimuksen dynaamisuus on vahvimmillaan yhteistoimintasopimuksen tyyp- pisissä sopimuksissa.25

Pitkäkestoisissa sopimuksissa osapuolet yleensä tiedostavat, ettei sopimuksen solmimis- vaiheessa voida tunnistaa kaikkia mahdollisia tai todennäköisiä sopimussuhteen ongelmia. Voikin olla järkevää sisällyttää sopimukseen staattisten sopimusehtojen lisäksi dynaamisia sopimus- ehtoja, jotka mahdollistavat säännellyn sopimussuhteen ulottumisen myös ennalta tunnista- mattomiin ongelmiin. Perusteet dynaamisen sopimuksen solmimiselle voivat liittyä yhtäältä sopimusta koskevaan neuvotteluprosessiin ja toisaalta ajan mukanaan tuomiin muutoksiin sopimussuhteen toimintaympäristössä. Kummassakin tapauksessa keskeiseksi seikaksi nou- see tulevaisuudessa tapahtuvien muutosten ennakointi ja niiden mukaisten ehtojen kirjoitta- minen osaksi sopimusta, toisin sanoen sopimuksen suunnittelu.26

Sopimusoikeudellisesti sopimussuunnittelu merkitsee sopimuksen hahmottamista välinee- nä sopimustoiminnan näkökulmasta perustellun järjestelyn toteuttamiseen. Tässä mielessä ennakollisesti etsitään vastauksia erityisesti kysymyksiin, mitä sopimusoikeudellisia vaihtoeh- toja on olemassa tietyn asetetun tavoitteen saavuttamiseksi ja mikä näiden vaihtoehtojen si- sältö on. Sopimussuunnittelulla on monia liittymäkohtia vero- ja tilinpäätössuunnitteluun. Yh- distäviä tekijöitä on muun muassa se, että näissä kaikissa suunnittelun rakenteellisena tavoit- teena on toimintamallien ja niiden vaihtoehtojen hahmottaminen asetettujen päämäärien saa- vuttamiseksi. 27

Dynaamisen sopimussuunnittelun kriteeriksi voidaan esittää se, että täydentymisen on

2 2 Silloin kun staattinen sopimus ei täydenny, tällainen sopimus ei kuulu sopimuksen dynaamisuuden piiriin.

23 Annola, s. 32. 2 4 Ibid., s. 33.

2 5 Ibid., s. 33-36.

2 6 Ibid., s. 53.

2 7 Ibid., s. 53-54.

OIKEUS 2/2007 189

valitun täydentymisen tavoitteen puitteissa tuotettava ennakoitavuuden ja hyväksyttävyyden kriteerit toteuttavia lopputuloksia. Sopimusoikeuden näkökulmasta sopimusvapaus johtaa sii- hen, että suunnittelussa tulee enemmän korostua itse asetettujen päämäärien saavuttaminen itse määritettävällä tavalla ja itse määritettävällä sisällöllä. Pakottavan ja muunkin lainsää- dännön puuttuessa puitteet määräytyvät yleisten sopimusoikeudellisten periaatteiden nojalla. Esimerkiksi sopimusvapautta voivat rajoittaa kohtuusperiaate ja lojaliteettivelvollisuus.28

Sopimuskäsityksen kehittyminen sopimuksen dynaamisuuden suuntaan on tuonut oman uuden lisänsä keskusteluun pitkäkestoisten sopimusten hahmottamisesta Suomen sopimusoi- keudessa. Esimerkiksi kumppanuussuhteiden lisääntyessä ja samalla sopimuksellisuuden merkityksen kasvaessa on hyödyllistä pyrkiä tuomaan esiin myös eri sopimuskäsitykseen liit- tyviä teemoja, joiden pohjalta kokonaiskuva esimerkiksi pitkäkestoisista kumppanuussopimuk- sista kirkastuu.

Sopimuksen dynaamisuus ei sisällä juurikaan ennakkorajoituksia, vaan sopimusvapauden vallitessa sopimusosapuolet voivat sopimussuunnittelun nimissä luoda sopimukselliset puitteensa itse. Tämä tuo uusia mahdollisuuksia kehittää sopimustoimintaa ja sopimuksia, mutta vaatii toisaalta samalla sopimusten tekijöiltä ja sopimusten kanssa muuten työskenteleviltä osaa- mista. Sopimusvapaus ja sopimuspuitteiden luominen asettavat mahdollisuuksia, mutta sopi- mussuunnittelu ja sopimustoiminta vaativat osaamista ja pitkäjänteistä panostusta esimerkik- si yrityksiltä. Näin ollen, jotta sopimuksen dynaamisuuden mukanaan tuomia mahdollisuuksia voidaan hyödyntää, esimerkiksi yrityksen johdon on sitouduttava kehittämään tätä osa-aluet- ta toimintapolitiikassaan.

2.1.4. Ennakoiva oikeus

Ennakoivan oikeusajattelun yleistyminen on ollut merkittävää viime aikoina mm. liikejuridii- kan ja erityisesti sopimusoikeuden alalla. Ennakoivan oikeusajattelun ideaan liittyy enemmän oikeussuhteiden suunnittelua tulevien tilanteiden ennakoimista ja ongelmien ennaltaehkäisyä ajatellen, kuin pelkästään konfliktinratkaisua varten. Konfliktinratkaisuun sääntöjen sovelta- misen kautta tähtäävä ns. perinteinen malli on nähty hyvin staattisena, jolloin on syntynyt tar- ve kehittää joustavampia välineitä.29 Sopimusehtojen ja todellisuuden välinen työnjako näyt- täytyy selkeänä. Sopimusehdot tuottavat välineitä, jotta tavoitteellinen toiminta todellisuudes- sa on mahdollista ja ehdot antavat oikeudellisesti suojatun perustan todellisuutta koskeville odotuksille.30 Sopimuksen luoma ennakoitavuus, joka korvaa osapuolten puuttuvaa mutta yhteistoiminnassa välttämätöntä luottamusta, näyttäisi olevan jonkinlainen silta olemisen ja pitämisen välillä; ennakoitavuus on yhteisöllinen hyvä.31

Ennakoiva oikeusajattelu, tai toiselta nimeltään preventiivinen juridiikka, kehitettiin Yhdys- valloissa 1940-luvulla ja sen kehittäjänä pidetään Xxxxx X. Brownia.32 Verrattaessa enna- koivaa oikeusajattelua ja perinteistä, jälkikäteispainotteista ajattelutapaa voidaan huomata kaksi

2 8 Ibid., s. 54-56.

29 Holming 2002, s. 4.

3 0 Ks. Häyhä 2000, s. 258.

3 1 Ks. Xxxxxxxx 1996, s. 695 (lausunto Häyhän väitöksestä).

32 Xxxxx julkaisi vuonna 1950 teoksen ”Preventive Law”, jossa hän esitteli tätä uutta oikeudellista ajattelua.

190 Oikeus 2/2007

merkittävää eroa. Ensimmäinen ero on, että ennakoiva oikeusajattelu toimii tulevaisuuteen katsoen ja perustuu erilaisiin malleihin tosiseikoista, jotka mahdollisesti voivat nousta esiin myöhemmin (hot facts). Ns. perinteinen tyyli toimii sen sijaan jälkikäteisesti, ajallisesti taak- sepäin katsoen, tunnettujen tosiseikkojen kanssa, jotka koskevat jo toteutuneita tapahtumia (cold facts). Toinen ero on, että perinteisessä oikeudellisessa käytännön työssä viime kädes- sä päätöksentekijänä on usein kolmas osapuoli kuten tuomari tai välimies, kun taas ennakoi- van oikeusajattelun mukaan vastaava päättäjä on asiakas/päämies, joka toimii lakimiehen neuvojen pohjalta.33

Edelleen käytännön toimintaan liittyen, esimerkiksi sopimustodellisuus ei usein vastaa so- pimusoikeuden normeja tai juristien oletussääntöjä. Käytännön kaupankävijöiden ja muiden toimijoiden tiedot, taidot ja tottumukset ohjaavat organisaatioiden valintoja ja käyttäytymistä. Xxxxxxxxxxxx ja tiedostetun tiedon ohella ihmisillä on paljon kokemusperäistä ja tiedostama- tonta tietoa siitä, miten tietyissä tilanteissa kannattaa toimia ja miten asiat kannattaa ratkaista (tämä hiljainen tai piilevä tieto tunnetaan englanniksi termillä tacit knowledge).34

Toisaalta organisaation toimintaan voi liittyä myös tiedostamatonta tietämättömyyttä. Val- litsevat uskomukset ja käsitykset tai ratkaisujen pohjana olevat tiedot voivat olla vääriä (tämä tietämättömyys tai piilevä epätieto on puolestaan englanniksi tacit ignorance). Tässä suh- teessa piilevä tieto ja piilevä epätieto yhdessä vaikuttavat siihen, miten hyvin yritys tunnistaa ja torjuu sitä uhkaavat ongelmat. Esimerkiksi tilanteissa, joissa asiakirja-aukkoja ja niiden syitä ei tunnisteta, riskinä on yrityksen ajautuminen samoihin ongelmiin kerta kerralta uudelleen.35 Tämä kertoo ennakoivan oikeusajattelun osalta muun muassa siitä, että siihen kytkeytyy usein eri tieteenaloja (esimerkiksi psykologia) ja näkemyksiä ja että tässä mielessä siihen kohdis- tettavat eri tilanteita koskevat tarkastelut voivat olla hyvinkin laaja-alaisia.

Ajatellen esimerkiksi liike-elämää, ennakoiva oikeusajattelu kutsuu ja kokoaa myös eri ammattikuntia uudella tavalla yhteistyöhön. Esimerkiksi rakennus- ja kiinteistöalan liikesopi- muksia (esimerkiksi kiinteistöpalveluissa) koskevat monimutkaiset tekniset, kaupalliset ja ju- ridiset kysymykset merkitsevät ennakoivan oikeusajattelun näkökulmasta, että kaikkien näi- den eri alojen edustajien tulee toimia esimerkiksi yrityksissään sopimusten valmistelujen osal- ta ennakkoluulottomasti mahdollisimman tiiviissä yhteistyössä, jotta mm. tulevaisuuden po- tentiaaliset sopimukselliset ongelmat vältettäisiin ja tavoitteet saavutettaisiin.36 Tämän aja- tuksen toteuttamiseksi on tärkeää, että yrityskohtaisesti kehitetään toimintatapoja ja luodaan mekanismeja esimerkiksi sopimuksiin erilaisten riskien ennakoimiseksi ja hallitsemiseksi.

Sopimusvapauden periaate mahdollistaa varautumisen myös ennakoimattomiin tilanteisiin sopimusehtojen avulla. Siltä osin kuin tulevaisuus näyttäytyy sopimuksen tekohetkellä niin ennakoimattomalta, ettei epävarmuutta kyetä muotoilemaan sopimusehdoksi, osapuolet saat- tavat sopia menettelystä, jossa sopimuksen sisältö suhteutetaan muuttuneisiin olosuhteisiin.37

33 Gruner 1998, kohdassa ”General features”. 34 Haapio 2002, s. 35.

3 5 Ibid., s. 35-36.

3 6 Ks. Rudanko 2002, s. 193 ja 194. Osittain tähän liittyen Xxxxxxx toteaa, että ennakoivaan oikeusajatteluun (ts. preventive law -ajatteluun) kuuluu olennaisesti aktiivisen kuuntelun taito. Tämä liittyy taas siihen, että ihmiset ovat erilaisia ja kommunikoivat eri tavoin (verbaalisti ja ei-verbaalisti). Aktiivisessa kuuntelussa emme oleta ymmärtävämme toista. Luulemisen ja omien tulkintojen tekemisen sijaan pyrimmekin tekemään selventäviä ja tarkentavia kysymyksiä.

3 7 Ks. Häyhä 1996, s. 235; Grönfors 1995, s. 69-91.

OIKEUS 2/2007 191

Samankaltaisissa tilanteissa solmittujen sopimusten toistuminen lisää osapuolten toiminnan ennakoitavuuden odotusta. Samaa toimintaa sääntelevän sopimuskäytännön merkitys on korostuneempaa kuin muun sopimuskäytännön. Mitä lähemmin on kysymys samansisältöistä toimintaa koskevasta sopimuskäytännöstä, sitä suoremman välineen se tuottaa sopimuksen täydentymiselle.38

Kiinteistöpalveluilla tarkoitetaan kiinteistön ylläpitoon kohdistuvia palveluja. Nämä voidaan edelleen jakaa kiinteistönhoito- ja kunnossapitopalveluihin. Kiinteistönhoidolla tarkoitetaan puolestaan kiinteistön ylläpitoon kuuluvaa säännöllistä toimintaa, jolla pysytetään kiinteistön olosuhteet halutulla tasolla. Kiinteistönhoitoa ovat mm. kiinteistön teknisten järjestelmien hoi- to, kiinteistönhuolto, siivous, ulkoalueiden hoito sekä kiinteistön jätehuolto. Kiinteistön kun- nossapito on puolestaan kiinteistön ylläpitoon kuuluvaa toimintaa, jossa kohteen ominaisuudet pysytetään uusimalla tai korjaamalla vialliset ja kuluneet osat ilman, että kohteen suhteellinen laatutaso olennaisesti muuttuu. Kunnossapito voi tapahtua hankekohtaisesti tai esimerkiksi säännöllisten vuosikorjauksien muodossa.39

Kiinteistöpalveluiden kumppanuussopimuksissa on kyse pitkäkestoisista, perusteellisesti suunnitelluista ja valmistelluista sopimuksista. Luonteeltaan kyseiset sopimusjärjestelyt voi- vat olla hyvinkin monisyisiä ja yksilöllisiä, mutta niistä on mahdollista löytää tiettyjä yhteisiä elementtejä ja piirteitä. Tällöin voidaan keskittyä hahmottamaan kumppanuussopimusten eri ulottuvuuksia, joilla on keskeistä sopimusoikeudellista merkitystä.

Kumppanuussopimuksissa sopimuksen prosessikäsityksen ajallinen ulottuvuus saa paino- arvoa. Kumppanuussopimukset vaativat usein perusteellista ja pitkäkestoista sopimusvalmis- telua. On mahdollista, että esimerkiksi osapuolten sopimaton toiminta sopimusneuvotteluissa voi joskus aiheuttaa oikeudellisia vastuita, ilman että varsinaiseen sopimukseen edes pääs- tään. Tällöin voi esimerkiksi harhaanjohtavaa tietoa antaneelle tai muuten vilpillisesti toimi- neelle osapuolelle aiheutua vahingonkorvausvastuu.40

Toisaalta voidaan katsoa kumppanuussopimuksen päättymishetkiä ajallisen ulottuvuuden osalta. Tällöin voidaan todeta, että pitkäkestoisen, vuosien ajan kestäneen sopimussuhteen päättyessä vaaditaan sopimusosapuolilta korrektia toimintaa ja käyttäytymistä. Tässä mie- lessä sopimusosapuolten välinen lojaliteettivelvollisuus pätee. Kun sopimus päättyy, sopimus- osapuolten tulee toimia tämän jälkeenkin niin, etteivät aiheuta toisen osapuolen toiminnalle tai muille sopimussuhteille mitään haittaa. Tästä voidaan laatia sopimukseen erityinen sopimus- ehto. Toisin sanoen, pitkäkestoisen kumppanuussopimuksen päättymisen jälkeen sopimusosa- puolten tulee kohtuudella ottaa huomioon omassa toiminnassaan ja vaikutuspiirissään myös

38 Annola 2003, s. 113.

3 9 Kiinteistöliiketoiminnan sanasto, s. 24-25.

4 0 Ks. mm. KKO 1999:48. Tapauksessa sopimusneuvotteluissa virheellisesti toiminut osapuoli määrättiin mak- samaan vahingonkorvauksia ns. positiivisen sopimusedun mukaan. Tämä piti sisällään mm. vahinkoa kärsineen osapuolen menetetyn liikevoiton korvaamisen. Tämä on jossain määrin poikkeustapaus, sillä yleensä korvaus määrätään ns. negatiivisen sopimusedun mukaan, mikä käytännössä tarkoittaa sopimusvalmisteluista aiheutu- via kustannuksia (ns. culpa in contrahendo).

192 Oikeus 2/2007

entisen kumppaninsa etu.41

Relational contractingin yhteydessä on keskusteltu sopimusten täydentymisestä. Sopimusten yhteistoiminnallisuus ja puutteellisuuden strategisuus loisivat perustan tälle. Sopimus (kuten esimerkiksi kumppanuussopimus) jätetään tietoisesti puutteelliseksi, jotta sitä voidaan täydentää myöhemmin sopimuksella tavoiteltavan päämäärän mukaiseksi. Lähtökohtana pidetään yh- teistyösuhdetta, jolloin ei pitäisi tukeutua vain itse sopimukseen. Sopimus on vain osa yhteis- työsuhdetta, joka taas voi käytännössä olla hyvinkin toisenlainen kuin itse juridinen sopimus antaa ymmärtää. Sopimuksen suunnittelun yhteydessä on keskeistä luoda ne prosessit ja ra- kenteet, joita tarvitaan sopimussuhteen jatkuessa ja kehittyessä.42

Sopimuksen muuttuminen täydentymisen kautta on sopimusosapuolten puolesta hyväk- sytty lähtökohdaksi jo sopimuksen valmisteluvaiheessa. Sopimus (esimerkiksi kumppanuus- sopimus) laaditaan tavalla, joka mahdollistaa sopimuksen muuttumisen täydentymisen kautta sopimuskauden aikana. Tämä tuo mukanaan sopimussuhteeseen joustavuutta ja mahdollis- taa kumppanuuspohjaisen syvällisen yhteistyön sopimuksellisesti uudella tavalla.

Sopimuksen prosessikäsitys ja relational contracting tuovat hyödyllisiä näkökantoja aja- tellen kiinteistöpalveluiden kumppanuussopimusten sopimusoikeudellista hahmottamista. Näistä suuntauksista voi löytää yhteisiä piirteitä, mutta kumpikin tuovat samalla myös omia erityis- piirteitään mukanaan. Voidaan todeta, että kumppanuussopimukset vaativat toimiakseen jous- tavuutta. Joustavuuden teemaa voidaan lähestyä juuri edellä mainituilla ja käsitellyillä tutki- muksellisilla näkökulmilla. Toinen merkittävä kumppanuussopimusten piirre on yhteistoimin- nallisuus ja lojaliteettivelvollisuus. Näidenkin teemojen merkitys nousee esiin läpikäydyistä suuntauksista.

Sopimusten joustavuuteen liittyy myös sopimusten dynaamisuus. Tästäkin näkökulmasta edellä tarkasteltu teema tuo oman panoksensa hahmotettaessa kumppanuussopimuksia. On selvää, että pitkäkestoisen sopimussuhteen kestäessä nousee esiin tarpeita sopimuksellisesti vastata olosuhteiden muuttuessa mukana tuleviin haasteisiin. Jos tällaisista muutostilanteista halutaan päästä yli pienin korjausliikkein (sopimussuhde säilyttäen), tarvitaan uudenlaisia so- pimuksellisia ratkaisuja. Sopimuksen dynaamisuuden ulottuvuudet antavat mahdollisuuden luoda sopimuksellisia mekanismeja ja yhteistyön toimintamalleja.

Kiinteistöpalveluiden kumppanuussuhteet ovat monimutkaisia ja sopimusvalmistelun osalta haastavia järjestelyjä, joita tulee lähestyä omista lähtökohdistaan ajatellen sopimuksellisia ulot- tuvuuksia. Kumppanuussopimukset ovat sopimuksellisesti haastavia sopimuksia, jotka avaa- vat mahdollisuuksia myös yritystasolla kehittää sopimustoimintaan liittyviä käytäntöjä.

Kumppanuuksia suunniteltaessa on hyvä pitää mielessä myös se, että kaikilla liikesuhteil- la on luontaista taipumusta uudistua, fuusioitua tai purkautua. Myös suurin osa kumppanuuk- sien haasteista muodostuu osatekijöistä, jotka ovat yrityskulttuurien yhteensovittamisen, lii- kesuhteen hoidon ja sopimusrakenteen avulla säädeltävissä ja jaksotettavissa. On keskeistä analysoida sekä positiiviset että negatiiviset tekijät tapauskohtaisesti ja myös kokonaisuutena ennen yksittäisten sopimusten laatimista. Näin pystytään paremmin arvioimaan toiminnan

4 1 Tätä yleisluonteista sääntöä tukevat mm. yleisessä käytössä olevat sopimusehdot koskien sopimusosapuolten salassapitovelvollisuuksia sopimuksen päättymisen jälkeisenäkin aikana.

42 Macneil 1978, s. 885.

OIKEUS 2/2007 193

strategista järkevyyttä sekä kokonaisuuden tarjoamaa kilpailuetua.43

Kumppanuussuhdetta ja -sopimusta valmisteltaessa yrityskohtainen toiminta nousee tär- keään asemaan. Mitä paremmin yritys pystyy valjastamaan ja motivoimaan sisäisesti eri ammattiryhmiään yhteistyöhön, sitä helpommin ja laaja-alaisemmin yritys kykenee käsittele- mään sopimuksen kannalta tärkeitä kysymyksiä. Tällöin on paremmat mahdollisuudet myös välttää merkittäviä sopimusaukkoja verrattuna huonoon tai olemattomaan eri ammattiryhmi- en yrityskohtaiseen yhteistyöhön. Tekniset, kaupalliset ja juridiset kysymykset asettavat useita haasteita edellä mainitulle yhteistyölle. On muun muassa kyettävä löytämään keinot, joilla voidaan löytää kielellisesti sama ”aaltopituus” eri ammattiryhmien kesken. Samoin on luota- va systemaattiset yrityskohtaiset toimintamallit kyseisen yhteistyön toteuttamiselle.

Ennakoivan oikeusajattelun eräs keskeisimmistä kysymyksistä sopimusten osalta liittyy erilaisten panostusten määrään. Tämä koskee mm. sopimusneuvotteluja ja räätälöityjen so- pimusehtojen44 laadintaa. Mitä kauemmin sopimusneuvottelut vievät ja mitä enemmän rää- tälöityjä sopimusehtoja luodaan, sitä enemmän tämä vaatii myös taloudellisia panostuksia. Tämän kysymyksen rinnalla yritykset joutuvat myös päättämään, mitä seikkoja ne jättävät tulevien sopimuksenaikaisten tapahtumien ja kehityksen varaan ilman näiden seikkojen sopi- muksellista käsittelyä ja kohdentamista.

Kumppanuussopimusten valmistelussa on kokonaisuuden kannalta rakentavaa edetä käyt- tämällä välitason työdokumentteja. Näitä voi olla useita erityyppisiä, yleisesti käytetään ni- mikkeitä ”letter of intent”, ”memorandum of understanding”, ”term sheet”, ”contract memo” jne. Esimerkiksi term sheet on ei-sitova luonnos sopimuksen avainkohtien käsittelystä. Se palvelee ja tukee neuvotteluprosessia ja tarjoaa pohjan varsinaisen sopimuksen laatimiselle. Term sheetin sisältämät ehdot ovat erityyppisiä riippuen toteutettavasta hankkeesta. Term sheet antaa liiketoiminnan johdolle mahdollisuuden kontrolloida ylätasolla sopimuksen sisäl- töä ilman, että se hukkuu heti juridiseen sanahelinään. Menettelyn avulla voidaan yhteisessä neuvottelupöydässä sitouttaa sopimuksen kaikki osapuolet tulevan sopimuksen henkeen.45

Riskit ja riskienhallinta saavat kumppanuussopimuksissa painoarvoa. Riskiä voidaan sopi- muksellisesti tarkastella niin, että se erotetaan vastuusta käsitetasolla. Tällöin riskien enna- kollinen merkitys pääsee oikeuksiinsa. Riskien tunnistaminen, arvioiminen ja kohdentaminen ja niiden peilaaminen tulevaan pitkäkestoiseen kumppanuuteen nousevat sopimusneuvotte- luissa tärkeään asemaan. Sopimuksiin liittyvät vastuut sen sijaan voidaan nähdä jälkikätei- sesti.46 Näin ollen riskit ja vaarat nähdään potentiaalisina, mahdollisesti myöhemmin toteutu- vina vastuina.47

Sopimusriskejä voidaan hahmottaa oikean suorituksen kannalta. Oleellista kiinteistöpal-

43 Vakaslahti 2004, s. 52.

4 4 Ks. myös Vakaslahti, s. 218. Hän toteaa, että esimerkiksi kumppanuuden ja yhteistyön korostamisen kannal- ta monissa yhteistyön toimintamalleissa pyritään suosimaan yhteisen menestyksen mukaisia kannustimia (carrot) sopimussakkojen (stick) sijaan. Näihin varaudutaan laatimalla soveltuvat sopimusehdot.

4 5 Ibid., s. 209.

4 6 Ks. myös Xxxxxx et al. 2004, s. 67. Kirjoittajat toteavat, että liiketoimintaverkon organisointiin liittyy kun- kin verkon jäsenen roolien ja niihin liittyvien vastuiden ja oikeuksien määrittely ja sopiminen. Verkon liike- toimintalogiikka ja ansaintamalli eli se, miten verkko toimii ja miten se ansaitsee, vaikuttavat kaikki siihen, miten verkko jakaa vastuut, riskit, kustannukset ja tuloksen.

47 Keskitalo 2000, s. 64-75.

194 Oikeus 2/2007

veluidenkin kumppanuuksissa ovat kysymykset siitä, saako tilaaja sovitun mukaisen palvelun ja kykeneekö palveluntuottaja tuottamaan sovitun mukaista palvelua.48 Oikeaan suoritukseen on sopimusoikeudessa katsottu kuuluvan suorituksen laatu ja määrä (eli tässä tapauksessa palvelun laatu ja määrä), mutta laajasti katsoen myös suorituksen tekijä (eli palveluntuottaja), suoritusaika ja -paikka (eli palvelun oikea-aikaisuus ja -paikkaisuus) sekä suorituksen vas- taanottaja (eli ensisijaisesti tilaaja). Oikean suorituksen eli tässä yhteydessä sovitun kiin- teistöpalvelun on vastattava sopimuksessa olevan velvoitteen sisältöä kaikkien näiden mai- nittujen seikkojen osalta.49 Edelleen sopimusriskejä on katsottu konkreettisesti olevan tilan- teet, joissa sopimusta (eli kiinteistöpalvelua tai maksuvelvoitetta) ei täytetä lainkaan, sopimus (kiinteistöpalvelu) täytetään puutteellisesti tai virheellisesti, sopimuksen kohde (kiinteistöpal- veluiden tuottaminen) aiheuttaa vahinkoa tilaajalle tai kolmannelle osapuolelle tai kun sopi- muksen täyttäminen (kiinteistöpalveluiden tuottaminen) tulee odotettua kalliimmaksi.50

Kumppanuusjärjestelyjä suunniteltaessa riskien ohella merkitystä saa riskienhallinta. Ylei- sesti riskienhallinta tarkoittaa esimerkiksi yrityksille erilaisten toimintatapojen kehittämistä ja sellaisten mekanismien luomista, joilla voidaan hallita arvioituja, yritystä mahdollisesti tulevai- suudessa koskevia erilaisia riskejä.51 Kumppanuussopimusten osalta yritysten kannattaa ot- taa käyttöön kokonaisvaltaiset riskienhallintakeinot. Näillä tarkoitetaan mm. vakuutuksia, räätälöityjä sopimusehtoja ja sopimuksellisen riskienhallinnan toimintamalleja.52

Kaiken kaikkiaan riskienhallintakeinot muovautuvat kulloisenkin sopimusjärjestelyn mu- kaan. Näin on myös kumppanuussopimusten kanssa. On myös tosiasia, että mitä enemmän yritys on aiemmin panostanut riskienhallintaan, sitä parempi valmius sillä on kulloinkin val- mistella ja toteuttaa riskienhallintakeinojaan. Riskien ja riskienhallinnan merkitys korostuu, kun kyseessä on pitkäkestoinen sopimussuhde. Useiden vuosien pituisen kumppanuussopimuk- sen aikana voi ilmetä ja toteutua lukuisia erilaisia riskejä. Siksi on järkevää panostaa näihin kysymyksiin ja luoda monipuolinen, eri vaihtoehtoja sisältävä riskienhallinnan keinovalikoima ja kehittää jatkuvasti omia toimintamalleja. 53

3. Kumppanuussopimusmallit

Tässä yhteydessä tarkastellaan kehitettyjä kiinteistöpalveluiden kumppanuussopimus-malle- ja. Malleja on kaksi: 1) puitekumppanuussopimusmalli ja 2) kumppanuussopimusmalli. Seu- raavassa tarkastellaan, mitä yhteisiä sopimusoikeudellisia ja sopimuksellisia piirteitä ja ele- menttejä näistä malleista löytyy, ja analysoidaan kummankin mallin omia ominaispiirteitä.

48 Jashapara – Kisters 2000, s. 449. He toteavat, että sopimusten päätarkoitus on varmistaa määriteltyjen pal- velujen toimittaminen oikeanlaatuisina, oikeanhintaisina ja ajallaan.

4 9 Ks. Aurejärvi – Hemmo 1998, s. 17.

5 0 Ks. Nygren 2002, s. 218.

51 Fiilin, 2000, s. 79.

52 Keskitalo 2002, s. 241-273. Keskitalon sopimuksellisen riskienhallinnan toimintamalli on yksi esimerkki, joka voi olla mallina yrityskohtaisesti kehitettäville toimintamalleille.

5 3 Ks. myös Vakaslahti, s. 108. Hän toteaa kumppanuuksien osalta, että osana yhteistyöhankkeita ja liikesuhtei- den hoitoa on tärkeää myös hahmottaa, kuinka yhteistyö on ajateltu päättää. Strategiset tavoitteet voivat pi- demmällä tarkastelujaksolla poiketa toisistaan. Yritykset eivät enää tarvitse toisiaan niin paljon kuin liikesuhteen alkuvaiheissa. Tästä johtuen on erittäin hyvä harkita erilaisia erkaantumisen vaihtoehtoja jo ennen kuin tuo aika on konkreettisesti käsillä. Tätä on hyvä työstää jo osana liikesuhteen vaatimusten hallintaa.

OIKEUS 2/2007 195

Ensinnäkin voidaan todeta, että molempien sopimusmallien kohdalla korostuu mallien pää- sopimus-luonne. Niinpä molemmat sopimusmallit ovat ehdoiltaan suhteellisen kattavia. Tämä linkittyy aiemmin käsiteltyihin ennakoivan oikeusajattelun sekä riskien ja riskienhallinnan tee- moihin. Kummassakin sopimusmallissa on myös erinäisin tavoin pyritty sitomaan sopimus- osapuolia kumppanuuteen.

Molemmissa sopimusmalleissa korostuvat sopimusehtojen muodossa sopimus-osapuolten yhteiset ja erilliset tavoitteet, kumppanuuden periaatteet kuten luottamus, keskinäinen lojali- teetti ja tietämyksen vaihto. Edelleen yhteinen kehittäminen eri muodoissaan, yhteistyöme- nettelyt ja yhteinen ongelmanratkaisu ovat oleellisessa osassa molemmissa sopimusmalleis- sa. Molempiin sopimusmalleihin liittyvät myös erilaiset liiketoiminnan mittarit ja niihin kytkey- tyvät kannustinjärjestelmämallit. Nämä määritetään kuitenkin sopimusmalleihin kytkettävillä erillisillä liiteasiakirjoilla.

Kummassakin sopimusmallissa nousevat esiin myös sopimusehtojen muodossa erilaiset riskienhallintakeinot, kuten vakuutuksia koskevat sopimusehdot. Pitkäkestoisen sopimussuh- teen ollessa kyseessä erilaiset olosuhteiden muutoksia koskevat seikat ovat myös tärkeässä osassa. Molemmissa sopimusmalleissa on pyritty vastaamaan näihin haasteisiin monin eri tavoin. Kuten aiemmin todettiin, joustavuus on yksi haastava elementti pitkäkestoisissa sopi- muksissa. Tähän haasteeseen on pyritty vastaamaan luomalla erinäisiä sopimuksellisia me- kanismeja sopimusmallien sopimusehtoihin. Myös riitojen ratkaisun osalta on molemmissa malleissa pyritty luomaan joustavia ja eri ammatillista osaamista hyödyntäviä menettelyjä.

Kiinteistöpalveluiden puitekumppanuussopimusjärjestelyn pääpiirteet muodostuvat niin, että puitesopimus toimii pääsopimuksena ja siihen sopimusteknisesti kytkeytyvät kohdekohtaiset palvelusopimukset, jotka ovat sopimusehtomäärältään pelkistetympiä sopimuksia. Puitekump- panuudessa noudatetaan kahden kilpailutuksen menettelyä. Aluksi tilaaja järjestää tarjouskil- pailun ja sen perusteella valitsee palveluntuottajat (esim. 5 kpl) puitekumppanuuteen. Tilaaja ja valitut palveluntuottajat solmivat puitesopimuksen, joka on määräaikainen, esimerkiksi nel- jän vuoden mittainen.

Järjestelyn toisessa vaiheessa puitesopimuksen pääasiallisena tarkoituksena on antaa palveluntuottajille oikeus osallistua tilaajan järjestämiin kohdekohtaisiin tai alueellisiin kiinteis- töpalveluiden kilpailutuksiin. Jokaisen kohdekohtaisen kilpailutuksen jälkeen tilaaja ja valittu palveluntuottaja solmivat kohdekohtaisen palvelusopimuksen.

Puitesopimuksen toimimisella pääsopimuksena ja ns. perinteisten kaupallisten sopimus- ehtojen mukaan ottamisella on haluttu korostaa puitesopimuksen luonnetta kumppanuussopi- muksena. Näin sopimusosapuolet on haluttu myös sitouttaa juridisesti tiiviiseen yhteistyöhön kiinteistöpalveluiden tuottamisessa. Mukaan otettavia perinteisiä sopimusjuridiikan ehtoja ovat mm. vahingonkorvaukset, ylivoimainen este, olosuhteiden muutokset ja uudelleenneuvottelut, sopimuksen päättäminen (irtisanominen ja purkaminen) ja riitojen ratkaisu.

Puitekumppanuussopimusmalli voi soveltua sekä yksityisille että julkisille tilaajille. Julkisil- la tilaajilla hankintalainsäädännön puitejärjestelyjä koskevat säännökset vaikuttavat kuitenkin taustalla.

Kiinteistöpalveluiden kahdenvälisellä kumppanuussopimusmallilla lähestytään vielä enem- män kuin puitekumppanuudella niitä luonnehdintoja, joita kirjallisuudessa on tarkoitettu varsi-

196 Oikeus 2/2007

naisella kumppanuudella liiketoiminnassa. Tämän sopimusjärjestelyn pääpiirteet muodostu- vat seuraavasti. Ensinnäkin laaditaan pääsopimus. Siinä sopimusosapuolet sopivat kumppa- nuusorganisaatiosta, jonka kautta tuotetaan sovittavia palveluja. Pääsopimuksessa keskity- tään muun muassa määrittelemään pääkohdat sovittavista konkreettisista tavoitteista kump- panuudelle (esimerkiksi kustannussäästöt tai energian kulutuksen vähentäminen), kumppa- nuusorganisaatiosta, kumppanuuden prosesseista, ansaintamallista ja muutoksista kumppa- nuussuhteessa. Tämän lisäksi pääsopimuksessa määrätään tietyistä perinteisemmistä juridi- sista kysymyksistä, kuten vahingonkorvauksista, ylivoimaisesta esteestä, olosuhteiden muu- toksista ja uudelleenneuvotteluista, sopimuksen päättämisestä (irtisanominen ja purkaminen) ja riitojen ratkaisusta.

Pääsopimuksen lisäksi kahdenvälisessä kumppanuussuhteessa laaditaan erillinen asiakir- ja, ns. ”kuvaus kumppanuudesta”. Siinä määritellään tarkemmin mm. kumppanuuden peri- aatteet ja arvot, kumppanuusorganisaatio, kumppanuuden suunnitteluprosesseit, kehitystoi- minta, informaationhallinta ja kumppanuuden toteutumisen seuranta ja ongelmienratkaisu. Kaiken kaikkiaan tällä asiakirjalla on merkittävä osa kumppanuusjärjestelyssä ja se ohjaa monilta osin kumppanuuden käytännön toimintaa. Sitä voidaan päivittää ja muuttaa tilantei- den muuttuessa.

Kahdenvälisen kumppanuussopimuksen pääasiallisena tarkoituksena on keskittää tilaajan tarpeet kiinteistöpalveluiden tuottamisen osalta yhdelle palveluntuottajalle pitkäkestoisella sopimussuhteella. Tällöin muun muassa kehittämistoiminta keskitetään kahdenvälisessä kump- panuussuhteessa.

Sekä puitekumppanuusmallissa että kahdenvälisessä kumppanuusmallissa on pyritty huo- mioimaan kumppanuussuhteissa tarvittavat kumppanuuden ja yhteistyön elementit. Tähän liittyen on sopimusteknisesti korostettu kumppanuuden tavoitteita, periaatteita, yhteistyöme- netelmiä, kannustinjärjestelmiä ja vaihtoehtoisia ongelmien- ja riidanratkaisun mekanismeja. Toisaalta on otettu huomioon kyseisiin sopimusjärjestelyihin oleellisesti liittyvät kaupallisjuri- diset elementit. Nämä elementit ovat vielä tällä hetkellä käytössä olevissa kiinteistöpalvelu- sopimuksissa suhteellisen kehittymättömiä, mistä johtuen sopimusmallien laatimisessa on keskitytty mm. vahingonkorvausten, sopimuksen päättymisen ja olosuhteiden muutosten ai- heuttamiin sopimusoikeudellisiin kysymyksiin.

4. Lopuksi

Tämän artikkelin tarkoituksena ja tavoitteena oli syventyä hahmottamaan ja analysoimaan kiinteistöpalveluiden kumppanuussuhteita. Tutkimuskysymyksenä oli, mikä merkitys moder- neilla sopimusoikeuden ajattelutavoilla on kiinteistöpalveluiden kumppanuussopimuksissa. Mainitussa hahmottamisessa ja analysoinnissa pääasiallisena näkökulmana oli sopimussuh- teiden pitkäkestoisuus. Sopimusten pitkäkestoisuutta on Suomenkin sopimusoikeudessa tut- kittu jossain määrin, mutta näkökulmaa ei ole juurikaan suhteutettu tiettyyn toimialaan tai sopimustyyppiin, kuten esimerkiksi kiinteistöpalvelusopimuksiin. Tällainen ajattelutapa, jossa teoriaa sovelletaan käytäntöön, on myös tutkimuksellisesti perusteltu.

On huomattava, että kiinteistöpalveluiden sopimuskäytännöt ovat aiemmin pohjautuneet

OIKEUS 2/2007 197

tavarakaupassa ja rakentamisessa sovellettuihin sopimuskäytäntöihin. Esimerkiksi tavarakau- pasta poiketen palveluhankinnoissa hankinnan tarkka määrittely on usein ongelmallista, kos- ka palvelut ovat aineettomia ja ennemminkin toimintaprosesseja kuin fyysisiä tuotteita. Näin ollen palvelut ja palvelusopimukset vaativat jo perusteiltaan erilaista lähestymistapaa. Palve- lusopimukset ovat tyypillisesti pitkäkestoisia sopimuksia (usein vuosien mittaisia), ja niissä korostuu mm. yhteistoiminnallisuus ja tarve joustavuuteen.

Artikkelissa pyrittiin erityisesti hahmottamaan kiinteistöpalveluiden kumppanuussuhteita sopimusoikeudellisesti ja sopimuksellisesti. Tässä hyödynnettiin sekä kansallisissa että kan- sainvälisissä yhteyksissä esiin tuotuja sopimusoikeuden ja sopimuksellisuuden ajattelutapoja. Hahmottaminen tehtiin jossain määrin teoreettisella tasolla, mutta kuitenkin kiinteistöpalve- luiden ja niiden kumppanuussopimusten erityispiirteet huomioon ottaen. Kiinteistöpalveluiden kumppanuussopimusten kaltaiset pitkäkestoiset sopimukset vaativat toimiakseen joustavuut- ta. Pitkäkestoinen sopimus voidaan nähdä prosessina, joka elää ja muuttuu jatkuvasti. Sopi- muksen prosessikäsitys on jaettu kolmeen ulottuvuuteen: asialliseen, ajalliseen ja henkilölli- seen. Kaikkien näiden ulottuvuuksien kautta voidaan hahmottaa ja kuvata pitkäkestoisia so- pimuksia.

Tällä hahmottamisella voidaan pyrkiä todellakin kuvaamaan sopimussuhteita, mutta tätä kautta on vaikeampi saavuttaa konkreettisempia tuloksia, kuten esimerkiksi argumenttien luomista tai kehittämistä. Silti sopimuksen prosessikäsityksen eri ulottuvuuksien kautta voi- daan kuvata pitkäkestoisia sopimussuhteita ja tarkastella, kuinka sopimuskäsitys suhteutuu esimerkiksi kiinteistöpalveluiden kumppanuussopimuksiin. On silti todettava, että sopimuksen prosessikäsityksen ulottuvuuksien vaikutusten merkitykset, ilmentymiset ja ”realisoituminen” vaihtelevat aina tapauskohtaisesti riippuen muun muassa siitä, millaisesta toimintaympäris- töstä, sopimuksesta, sopimussuhteesta ja sopimusosapuolista on kyse. Tässä suhteessa myös kiinteistöpalvelut ja niiden kumppanuussuhteet muodostavat oman arviointikohteensa.

Relational contracting -oppi on myös kehitetty pitkäkestoisten sopimussuhteiden yhtey- teen. Se yhdistää piirteitä käytännön sopimustoiminnasta ja sopimusoikeudesta. Oppi koros- taa sosiaalisia aspekteja, etenkin sellaisia, joita ei voi johtaa suoraan itse kirjallisesti solmitus- ta sopimuksesta. Tällainen lähestymistapa avaa uusia näkökulmia pitkäkestoisten sopimus- suhteiden, kuten esimerkiksi kiinteistöpalveluiden kumppanuussuhteiden ja -sopimusten, ar- viointiin. Lähtökohtahan näissä kumppanuussopimuksissa on, että toimitaan solmitun kirjalli- sen sopimuksen mukaisesti, mutta mainituilla sosiaalisilla aspekteilla, käytännön sopimustoi- minnalla ja vaatimuksella joustavuudesta on se vaikutus, että tilanteen vaatiessa sopimusta voidaan joko suullisesti tai kirjallisesti tarkentaa, tarkistaa tai jopa muuttaa.

Viime aikoina pitkäkestoisia sopimussuhteita koskevana sopimuskäsitykseen liittyvänä teemana on nostettu esiin sopimuksen dynaamisuus. Se merkitsee sopimuksen täydentymis- tä. Ideana on, että tällaisten sopimusten ja sopimusjärjestelyjen velvoitteiden lopullinen sisältö määräytyy vasta sopimusten solmimisen jälkeen. Kiinteistöpalveluiden kumppanuussuhteis- sa tämä ajattelutapa voi olla toimiva ja käytännöllinenkin pyrittäessä sopimukselliseen jousta- vuuteen. Ajattelutapa, jossa sopimus täydentyy sopimuksen solmimisen jälkeen, vaatii yrityk- siltä paljon panostusta ennakolliseen sopimussuunnitteluun. Dynaamisen sopimussuunnitte- lun kriteeriksi voidaan esittää se, että valitun täydentymisen tavoitteen puitteissa täydentymi-

198 Oikeus 2/2007

sen on tuotettava ennakoitavuuden ja hyväksyttävyyden kriteerit toteuttavia lopputuloksia. Sopimusoikeuden näkökulmasta sopimusvapaus johtaa siihen, että suunnittelussa tulee enem- män korostua itse asetettujen päämäärien saavuttaminen itse määritettävällä tavalla ja itse määritettävällä sisällöllä.

Ennakoiva oikeus on viime vuosina lisännyt merkitystään sopimusoikeudellisissa ja sopi- muksellisissa yhteyksissä. Ennakoivassa oikeusajattelussa korostetaan sopimusten valmiste- luvaiheita, jolloin esiin nousee kysymyksiä, jotka koskevat esimerkiksi sopimusneuvotteluiden sisältöä, laadittavien sopimusehtojen ja -mekanismien muotoa ja yrityskohtaisia toimintamal- leja. Kiinteistöpalveluiden kumppanuussopimukset ovat laaja-alaisia ja monimutkaisiakin so- pimusjärjestelyjä, jotka vaativat perusteellisen sopimusvalmistelun. Tästä syystä ennakoivan oikeuden lähestymistapa soveltuu hyvin tällaisiin sopimusjärjestelyihin.

Ennakoivan oikeuden ideaan liittyvät myös erilaiset yrityskohtaiset toimintamallit ja eri ammattiryhmien yhteistyö sopimusvalmisteluissa. Yrityksillä on pääsääntöisesti monenlaisia intressejä ja tavoitteita liittyen sopimusten valmisteluun ja lopulta solmittavaan sopimukseen. Sillä, miten yritys kykenee esimerkiksi kiinteistöpalveluiden kumppanuussopimusten osalta huomioimaan sopimusvalmistelussa teknisiä, kaupallisia ja juridisia asioita koskevat kysymyk- set, vaikuttaa siihen, kuinka yritys kykenee saavuttamaan tulevan sopimuksen kannalta hy- vän lopputuloksen. Tämä edellyttää edellä mainittuja aloja edustavien henkilöiden hyvää yh- teistyötä ja yhteisen kielen löytämistä. Myös sopimustoiminnan monitieteiseen tutkimukseen näyttäisi olevan kiistatonta tarvetta.

Myös riskejä ja riskienhallintaa voidaan tarkastella ennakoivan oikeuden kannalta. Kun riski mielletään esimerkiksi kiinteistöpalveluiden kumppanuussopimusten osalta ennakollises- ti, sitä voidaan arvioida moniulotteisesti sopimusvalmistelussa. Tällöin riski ei rinnastu vas- tuuseen, jota arvioidaan sopimusoikeudessa aina jälkikäteisesti esimerkiksi sopimusvelvoit- teiden täyttämisen ja vahingonkorvausten näkökulmasta. Kun riskiä tarkastellaan ennakolli- sesti, sitä voidaan työstää sopimuksellisesti ja räätälöidä sitä koskevia sopimusehtoja tulevaa sopimussuhdetta ajatellen. Myös riskienhallinta liittyy olennaisena osana riskeihin. Kun riski- hallintavälineet arvioidaan ennakollisesti, myös niitä voidaan työstää sopimuksellisesti.

Artikkelissa tarkasteltiin myös kahta kiinteistöpalveluiden kumppanuussuhteisiin kehi- tettyä sopimusmallia. Nämä mallit kuvaavat kehitystä, joka on tapahtunut Suomessa viime vuosina kiinteistöpalveluiden kumppanuusjärjestelyissä. Puitekumppanuusmalli on eri muo- doissaan tällä hetkellä käytössä sekä julkisella että yksityisellä sektorilla. Kahdenvälinen kump- panuusmalli puolestaan on tähän saakka ollut käytössä pelkästään yksityisellä sektorilla. Ei ole kuitenkaan juridisia esteitä siihen, että se voitaisiin ottaa käyttöön myös julkisella sektoril- la.

Molemmat sopimusmallit tuovat esiin seikkoja, joilla on merkitystä kumppanuuteen perus- tuvissa liikesuhteissa. Näitä ovat mm. kumppanuusorganisaatiota, kumppanuuden prosesse- ja ja kehitystoimintaa koskevat sopimusehdot. Toisaalta sopimusmallit kertovat siitä, millaisia perinteisiä sopimusjuridiikan ehtoja pitkäkestoiset liike-elämän sopimukset vaativat. Näitä ovat esimerkiksi vahingonkorvaukset, ylivoimainen este, olosuhteiden muutokset, sopimuksen päät- täminen ja riitojen ratkaisu.

OIKEUS 2/2007 199

Abstract in English

PARTNERSHIP AGREEMENTS IN THE FIELD OF REAL ESTATE SERVICES

The aim and purpose of this article is to study and outline partnering relations in the field of real estate services in the context of contract law and contracting. At first the article will go through certain approaches of contract law and contracting. These approaches are: the process concept of contract, relational con- tract law, the dynamics of contract and preventive law. The article will deal with these approaches shortly and at the same time bring out features that have significance in terms of long-term contractual relations. After this the article will outline partnering relations in the field of real estate services.

Keywords: contract law, contracting, real estate services, long-term contracts, partnership agreements

Lähteet

KIRJALLISUUS

Annola, Vesa: Sopimuksen dynaamisuus. Turun yliopiston oikeustieteellinen tiedekunta. Turku 2003.

Xxxxxx, X. X.: The Rise and Fall of Freedom of Contract. Clarendon Press. Oxford 1979.

Xxxxxxxxx, Erkki – Hemmo, Xxxx: Velvoiteoikeuden oppikirja. Toinen painos. Gummerus Kirjapaino Oy. Helsinki 1998.

Xxxxx, Xxxxx X.: Preventive Law. Xxxxxxxx Xxxx. New York 1950.

Fiilin, Petri: Kohti kokonaisvaltaista riskienhallintaa. Teoksessa Fakta 10/2000. Faktum Oy. Kouvola 2000. Xxxxxx, Xxxxxxx X.: What Is Preventive Law? Osoitteessa xxx.xxxxxxxxxxxxxx.xxx/xxxxxxxxxxxxx/xxxx0.xxx Grönfors, Xxxx: Avtal och omförhandling, Nerenius & Santé´rus. Stockholm 1995.

Haapio, Xxxxxx: Preventiivinen juridiikka ja ennakoiva sopiminen: ovatko oikeudelliset ongelmat ehkäistävissä?

Oikeus 1/2002, s. 39-42.

Xxxxxxx, Xxxxx: Ennakoiva näkökulma sopimusoikeudessa. Vientijuridiikkaa 7/2002.

Xxxxx, Xxxx: Sopimus, laki ja vakuutustoiminta. Suomalainen Lakimiesyhdistys. Helsinki 1996.

Xxxxx, Xxxx: Lojaliteettiperiaate ja sopimusoppi. Defensor Legis 3/1996, s. 313-327.

Xxxxx, Xxxx: Sopimusoikeus, vahingonkorvausoikeus ja väärät valinnat. Teoksessa Ymmärtäminen ja oikeudelli- nen vastuu (toim. Xxxxx-Xxxxx Xxxxxx – Xxxxx Xxxxxx). Edita. Helsinki 1997.

Xxxxx, Xxxx: Jälleenvakuutus sopimuksena. Helsingin yliopiston oikeustieteellisen tiedekunnan julkaisuja. Helsinki 2000.

Jashapara, Ashok – Kisters, Rob: Facilities, services, contracts: The Search for Effective Contract Structures for Outsourcing Agreements in London Hospitals. Facilities Management and Maintenance. Brisbane Symposium. 2000.

Xxxxxxxxx, Xxxxx: From Assumptions to Risk Management. Kauppakaari Oy / Lakimiesliiton Kustannus. Helsinki 2000.

Keskitalo, Petri: Sopimuksellisen riskienhallinnan teoria ja sen toimintamallit. Teoksessa Ennakoiva sopiminen, liiketoimien suunnittelu, toteuttaminen ja riskienhallinta (toim. Xxxxx Xxxxxxxx). WSOY Lakitieto. Vantaa 2002.

Kiiha, Xxxxxx: Yritystoiminnan ulkoistaminen ja sopimusvastuu. Kauppakaari Oyj / Lakimiesliiton Kustannus.

Helsinki 2002.

Kiinteistöliiketoiminnan sanasto. Suomen toimitila- ja rakennuttajaliitto RAKLI ry. Helsinki 2001.

Xxxxxxxx, Xxxxxxx: Non-contractual Relations in Business: a Preliminary Study. 28 American Sociological Review.

1963, s. 55-70.

200 Oikeus 2/2007

Xxxxxxx, Xxx X.: The Many Futures of Contract. 47 Southern California Law Review. 1974, s. 691-816.

Xxxxxxx, Xxx X.: Contracts: Adjustment of Long-term Economic Relations under Classical, Neoclassical, and Relational Contract Law. 72 Northwestern University Law Review. 1978, s. 854-905.

Xxxxxx, Kristian – Rajala, Arto – Svahn, Senja: Tulevaisuutena liiketoimintaverkot. Teknologiateollisuus ry.

Tampere 2004.

Nygren, Päivi: Sitoumusten kartoittaminen – välttämätön osa riskienhallintaa. Teoksessa Ennakoiva sopiminen, liiketoimien suunnittelu, toteuttaminen ja riskienhallinta (toim. Xxxxx Xxxxxxxx). WSOY Lakitieto. Vantaa 2002.

Nystén-Haarala, Soili: The Long-Term Contract. Kauppakaari Oyj. Helsinki 1998.

Nystén-Haarala, Soili: Kaukoviisas ennakoiva oikeusajattelu ja jälkiviisas tuomioistuinjuridiikka. Teoksessa Ennakoiva sopiminen, liiketoimien suunnittelu, toteuttaminen ja riskien hallinta (toim. Xxxxx Xxxxxxxx). WSOY Lakitieto. Vantaa 2002.

Oravainen, Niku – Oravainen, Tuija: Kansainvälinen yhteistyö. Tekes. Helsinki 1990.

Pohjonen, Soile: Pari- ja liikesuhteet. Lakimies 6/2000, s. 884-901.

Pöyhönen, Juha: Sopimusoikeuden järjestelmä ja sopimusten sovittelu. Suomalainen Lakimiesyhdistys. Vammala 1988.

Xxxxxxxx, Xxxx: Xxxxxxxx Xxxx Xxxxxx väitöskirjasta. Lakimies 4/1996, s. 693-702.

Roxenhall, Tommy: Affärskontraktens användning. Uppsala 1999.

Xxxxxxx, Xxxxx: Arvopaperimarkkinat ja siviilioikeus. Kauppakaari Oyj. Helsinki 1998.

Xxxxxxx, Xxxxx: Ennakoiva näkökulma kauppaoikeudessa. Teoksessa Ennakoiva sopiminen, liiketoimien suunnittelu, toteuttaminen ja riskien hallinta(toim. Xxxxx Xxxxxxxx). WSOY Lakitieto. Vantaa 2002.

Xxxxxxx, Xxxxx: Määräysvalta, hinta ja markkinavoima. Kauppakaari Oy / Lakimiesliiton Kustannus. Helsinki 1997.

Vakaslahti, Pasi: Jalosta liikesuhde kumppanuudeksi. Talentum. Helsinki 2004.

OIKEUSTAPAUKSET

KKO 1999:48

OIKEUS 2/2007 201