Liite 2, Muistio
Liite 2, Muistio
Asuntotontin (kerrostalo, 714 k-m²) pitkäaikainen vuokraaminen
Asunto-osakeyhtiö Helsingin Isonnevan Kotikutoselle Hitas II -ehdoin toteutettavaa omistusasuntotuotantoa varten (Etelä-Haaga, tontti 29076/14)
HEL 2016-003896
Isonnevantie 16, A1129-264
Hakemus
Asunto-osakeyhtiö Helsingin Isonnevan Kotikutonen (Y-tunnus 2731754-2) pyytää 15.5.2016 päivätyllä hakemuksellaan, että kaupunki vuokraisi sille tontin 29076/14 pitkäaikaisesti 16.6.2016 alkaen.
Kaupunginhallituksen varauspäätös
Kaupunginhallitus päätti 25.8.2014 (836 §) varata Helsingin kaupungin 29. kaupunginosan (Haaga) korttelin 29076 tontin 14 31.12 2016 saakka luovutettavaksi erillisellä ilmoittautumis- ja neuvottelumenettelyllä vapaarahoitteisena omistusasuntotuotantona Hitas II-ehdoin (tai vaihto- ehtoisesti asumisoikeustuotantona) toteutettavaa omatoimista ja/tai ryhmärakennuttamishanket- ta varten.
Varauspäätöksen mukaan varauksensaajan tulee noudattaa muun muassa seuraavia ehtoja:
- Tontti suunnitellaan ja toteutetaan varauksensaajan kokonaisvastuuperiaatteella ja varauk- sensaajan tulee noudattaa varauspäätöksen liitteenä olevia Hitas-ehtoja.
-Kerrostalotuotannossa varausalueelle toteutettavien rakennusten suunnittelussa ja rakentami- sessa tulee kiinnittää huomiota energiatehokkuutta parantaviin ratkaisuihin. Rakennuksen tulee täyttää vähintään C-energiatehokkuusluokalle asetetut vaatimukset siten, että E-luku alittaa ta- son 120 kWh/m2/vuosi, ellei kiinteistölautakunta erittäin painavasta varauksensaajasta riippu- mattomasta syystä toisin päätä.
Varauksensaaja on velvollinen viimeistään hakiessaan varausalueen pitkäaikaista vuokraamista esittämään kiinteistöviraston tonttiosastolle varausalueelle rakennettavaa rakennusta koskevan energiatodistuksen tai muun rakennuksen energiatehokkuutta osoittavan kiinteistöviraston tont- tiosaston hyväksymän selvityksen.
Kaupungilla on oikeus seuraamuksitta pidättäytyä varausalueen luovuttamisesta, mikäli varauk- sensaajan hanke ei täytä edellä mainittua vaatimusta, eikä kiinteistölautakunta myönnä vaati- muksesta poikkeusta.
-Tontille toteutettavasta asuinhuoneistoalasta vähintään 50 % tulee toteuttaa perheasuntoina (kaksi makuuhuonetta tai enemmän). Näiden asuntojen keskipinta-alan tulee olla vähintään 80 h-m2.
-Varauksensaajat ovat velvollisia noudattamaan kiinteistöviraston tonttiosaston toimintaohjetta kaivu- ja louhintatoimenpiteiden suorittamisesta ja kaadettavista puista.
Ryhmärakennuttamishaku, hakumenettelyn ratkaiseminen ja tontin varaaminen sekä va- rauksen voimaansaattaminen
Kiinteistölautakunta päätti 22.1.2015 (43 §) ryhmärakennuttamisen hakuohjeen hyväksymisestä ja hakumenettelyn järjestämisestä.
Hakumenettelyyn sai osallistua luonnollisista henkilöistä koostuvana ryhmänä, yhdistyksenä tai muuna yhteisönä, jonka tarkoituksena on ryhmärakennuttamishankkeen toteuttaminen, taikka rakennuttajakonsultointia harjoittavana yhteisönä.
Varausneuvottelujen perusteella tontille 29076/14 esitettiin varauksensaajaksi yksityishenkilöis- tä koostuvaa hakijaryhmää. Hakijaryhmä on sittemmin perustanut hankkeen hallinnointia varten asunto-osakeyhtiön.
Kiinteistölautakunta teki päätöksen tontin varaamisesta po. hakijaryhmälle 1.10.2015 (426 §). Päätöksen mukaan varaus on voimassa 31.12.2017 saakka muun muassa seuraavin ehdoin:
-Varauksensaajan tulee toteuttaa varausalueelle asuntoja varauksensaajana olevan ryhmän jäsenille.
-Varauksensaajan on noudatettava tontin toteuttamisessa ryhmärakennuttamisen periaatteita
-Varauksensaajan tulee varausajan kuluessa tehdä ryhmärakennuttamishankkeen rakennutta- misesta sopimus (konsulttisopimus) sellaisen rakennuttajakonsultin kanssa, jolla on riittävä osaaminen ja kokemus varatun tontin rakentamishankkeen projektinjohtoon ja konsultointiin.
-Varauksensaajan on noudatettava kiinteistölautakunnan hyväksymän ”ryhmärakennuttamisen hakuohjeen klk 22.1.2015” ehtoja liitteineen, yleisiä varausehtoja (kts. edellä kohdassa varaus- päätös) sekä Hitas-varausehtoja.
Xxxxxxxxxx päätti lopuksi, että varaus tulee voimaan ja varausaika alkaa varauksensaajan ha- kemuksesta kiinteistöviraston tonttiosaston asuntotonttitoimiston erillisellä päätöksellä muun muassa seuraavin edellytyksin:
-Varausmaksu on maksettu ja
-Hakijat ovat perustaneet asunto-osakeyhtiön siten, että vähintään noin 75 % varauksensaajana olevan ryhmähakijan hakemuksessa ilmoitetuista jäsenistä on tullut asunto-osakeyhtiön osak- keen omistajiksi.
Asuntotonttitoimiston toimistopäällikkö päätti 7.1.2016 (4 §) saattaa voimaan tonttia 29076/14 koskevan varauksen. Varaus on voimassa 31.12.2017 saakka.
Varauksensaajana on hakijaryhmän yksityishenkilöiden perustama Asunto-osakeyhtiö Helsingin Isonnevan Kotikutonen (Y-tunnus 2731754-2).
Ennen asunto-osakeyhtiön perustamista on lisäksi tullut laatia ryhmärakennuttamislain mukai- nen ryhmärakennuttamissopimus.
Xxxxxx on toimittanut tonttiosastolle kopiot konsulttisopimuksesta ja ryhmärakennuttamissopi- muksesta. Ryhmärakennuttamismenettelyyn liittyviä erityisiä varausehtoja voidaan pitää täytet- tyinä.
Asemakaava- ja tonttitiedot
Etelä-Haagan Isonevan alueen asemakaavan muutos 11938 on hyväksytty kaupunginvaltuus- tossa 9.5.2012 ja se on tullut voimaan 24.5.2013.
Tontti 29076/14 kuuluu asuinkerrostalojen korttelialueeseen (AK). Tontin asemakaavan mukai- nen rakennusoikeus on 705 k-m2 ja tontille voi rakentaa enintään 4-kerroksisen asuinkerrosta- lon. Tontille on merkitty rakennusala, jolle saa sijoittaa yhdyskuntateknistä huoltoa palvelevan rakennuksen tai tilan.
Asemakaavaan merkityn kerrosalan lisäksi saa rakentaa esteettömyyden saavuttamiseksi tarvit- tavia ympäristön luonteeseen sopivia lisärakennuksia ja -rakenteita rakennusten pihasivuille, rakennuksissa olevat autotallit ja pysäköintitilat sekä rakennusten ullakoille tai kattokerroksiin yhteisiä virkistys- ja saunatiloja enintään 10 % kerrosalasta kerrosluvun lisäksi. Kerrosalan li- säksi saa myös rakentaa väestönsuojat, teknisen huollon tiloja, asumiselle tarpeellisia varastoti- loja ja jätteiden lajitteluun tarvittavat tilat. Maantasossa oleva autotalli-, huolto- ja palvelutilaker- ros voidaan rakentaa kerrosluvun estämättä.
Rakennuksiin ja pihojen alle saa rakentaa kaksi kellarikerrosta, jonne saa sijoittaa autopaikkoja, teknisen huollon tiloja ja varastotiloja. Yhteistiloja on rakennettava 1,5 % tontin kerrosalasta.
Lisäksi on rakennettava riittävät varastotilat. Em. tilat saa rakentaa asemakaavassa osoitetun kerrosalan lisäksi ja ne voidaan sijoittaa rakennuksiin tai erillisiin huoltorakennuksiin myös ra- kennusalan ulkopuolelle.
Jalankulku tonttien läpi ja tonttien välinen huoltoajo tulee sallia.
Autopaikat sijoitetaan tontille. Autopaikkojen vähimmäismäärä on 1 ap/100 k-m2. Autopaikat on sijoitettava rakennusten maantaso- tai kellarikerroksiin autotalleihin, maan- tai pihanalaisiin py- säköintitiloihin tai pysäköintipaikoille.
Tontti 29076/14 on merkitty kiinteistörekisteriin 11.5.2016. Tontin pinta-ala on 1415 m2 ja osoite Isonnevantie 16.
Lyhytaikainen vuokraus
Tontti on ollut vuokrattuna lyhytaikaisesti Asunto-osakeyhtiö Helsingin Isonnevan Kotikutoselle tonttiosaston asuntotonttitoimiston toimistopäällikön päätöksellä 12.4.2016 (130 §) rakennuslu- van hakemista varten ajalle 1.4.2016-31.3.2017.
Rakennussuunnitelmat ja hankinta-arvo
Kiinteistöviraston asunto-osaston osastopäällikkö päätti 7.4.2016 (10 §) hyväksyä Asunto- osakeyhtiö Helsingin Isonnevan Kotikutosen suunnitelmat sekä vahvistaa kohteen hankinta- arvoksi 2 667 791 euroa eli 4608 euroa/asm² (alv 24 %).
Tontille rakennetaan yksi 4-kerroksinen asuinkerrostalo Hitas II-ehdoin sekä piharakennus. Asuintalon kellarikerrokseen sijoitetaan 6 autopaikkaa, teknisiä tiloja ja varastoja. Rakennuksen 2-4 kerroksissa sijaitsee 4-5 huoneen ja keittiön asuntoja. Asuntoja on yhteensä 6 kappaletta ja asuntojen keskipinta-ala on noin 96 m2. Kohteen asuinkerrosala on 714 k-m2. Pihalle sijoite-
taan 2 autopaikkaa. Suunnitelmat täyttävät varausehtojen perheasunto- ja keskipinta- alavaatimukset.
Kohteelle on myönnetty rakennuslupa 19.5.2016 (144 §).
Rakennushanke täyttää varauspäätöksen ehtona olleet C-energiatehokkuusluokalle asetetut vaatimukset siten, että E-luku alittaa tason 120 kWh/m2/vuosi.
Maaperätiedot
Käytettävissä olevien tietojen perusteella vuokra-alueella ei ole aiemmin harjoitettu toimintaa joka saattaisi aiheuttaa maaperän tai pohjaveden pilaantumista.
Hitas-järjestelmän kehittäminen ja omistamisrajoituksen valvonta
Kaupunginvaltuusto päätti 3.6.2009 (136 §) Hitas-järjestelmän kehittämisestä. Päätöksen mu- kaan vuokralaisena olevan asunto-osakeyhtiön viimeisen rakennusvaiheen valmistuessa 1.1.2011 tai sen jälkeen, yhtiö kuuluu ns. uuden Hitas-järjestelmän piiriin ja vapautuu Hitas- rajoituksista 30 vuoden kuluttua asunto-osakeyhtiön viimeisen rakennusvaiheen valmistumises- ta. Tällöin yhtiön hallitseman tontin maanvuokra korotetaan samalle tasolle kuin vuokraushetkel- lä vallinneen käytännön mukainen sääntelemättömän tontin vertailuvuokra.
Päätöksen mukaan myyjän on 1.1.2011 tai sen jälkeen valmistuvien Hitas-yhtiöiden osalta var- mistettava kiinteistöviraston asunto-osastolta ja Hitas-asuntojen (osakkeiden) ostajilta, etteivät ostajat pysyvästi omista muita Hitas-asuntoja. Kaupan ehdoksi on asetettava, että aiemmat Hi- tas-asunnot on myytävä tai muutoin luovutettava omistusoikeudella ennen kuin kauppa uudesta asunnosta tulee lopulliseksi.
Uudet Hitas- ehdot ja –yhtiöjärjestyspykälät sekä rakennuttajan sitoumus
Asunto-osakeyhtiö Helsingin Isonnevan Kotikutosen yhtiöjärjestykseen on sisällytetty 1.1.2011 tai sen jälkeen valmistuvien Hitas-yhtiöiden uudet Hitas II -pykälät.
Hitas II -järjestelmän mukaisesti kaupunki ei ole yhtiön osakas.
Uudessa Hitas-järjestelmässä vuokralainen on velvollinen toimittamaan vuokranantajalle ennen tontin pitkäaikaista vuokraamista rakennuttajana toimivien perustajaosakkaiden allekirjoittaman kiinteistölautakunnan 24.11.2009 (688 §) hyväksymän mallin mukaisen Hitas-asuntojen omis- tamisrajoituksen valvontaa koskevan sitoumuksen asunto-osakkeiden kauppakirjoihin/muihin luovutusasiakirjoihin ja tontin maanvuokrasopimukseen sisällytettävistä ehdoista. Asunto- osakeyhtiö Helsingin Isonnevan Kotikutonen on toimittanut tonttiosastolle 17.5.2016 päivätyn sitoumuksen.
Vuokrausperusteet
Kaupunginvaltuusto päätti 20.1.2016 (15 §) oikeuttaa kiinteistölautakunnan vuokraamaan Hel- singin kaupungin 29. kaupunginosan (Haaga) korttelin 29076 tontin 14 lautakunnan määrää- mästä ajankohdasta alkaen 31.12.2080 saakka siten, että tontin vuosivuokra määrätään pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavana asuinkerrosneliömetrihintana 31 euroa.
Asemakaavaan merkityn kerrosalan lisäksi rakennettavien asuntojen ulkopuolisten asumista palvelevien tilojen osalta ei peritä maanvuokraa.
Muutoin noudatetaan tavanomaisia asuntotonttien vuokrausehtoja sekä kiinteistölautakunnan mahdollisesti päättämiä lisäehtoja. Hitas-kohteiden osalta noudatetaan lisäksi kaupunginval- tuuston ja kaupunginhallituksen päättämiä asuntojen hinta- ja laatutason sääntelyä koskevia ehtoja.
Kaupunginvaltuuston päätöksen 1.10.1980 (asia 18) mukaisesti asuntotontin vuosivuokra on 4
% sen laskennallisesta hinnasta.
Maanvuokra
Edellä esitetyn mukaisesti maanvuokra määräytyy asemakaavan mukaisen kerrosalan ylityksen vuoksi seuraavasti:
k-m² | e/ k-m² | e/ k-m² | perusvuosi- vuokra e | alkuvuosi vuokra e |
714 | (ind. 100) 31 | (ind. 1913) 593 | (ind. 100) 885 | (ind. 1913) 16 930 |
(714 x 31 x 0,04) x 19,13
Sääntelemättömän tontin vertailuvuokra
Kaupunginvaltuusto päätti 16.6.2010 (164 §) oikeuttaa kiinteistölautakunnan vahvistamaan 1.1.2011 tai sen jälkeen valmistuvien Hitas-yhtiöiden tonttien sääntelemättömän vertailuvuokran tontteja pitkäaikaisesti vuokrattaessa mm. seuraavien periaatteiden mukaan:
-Hitas-rajoitusten päättyessä 30 vuoden kuluttua asunto-osakeyhtiön viimeisen rakennusvai- heen valmistumisesta tontin maanvuokra korotetaan samalle tasolle kuin vuokraushetkellä val- linneen käytännön mukainen sääntelemättömän tontin vertailuvuokra, joka on tontin vuokraus- hetkellä 10-30 % korkeampi kuin hitas-tontille määritetty maanvuokra.
-Vuokran määrittelyssä huomioidaan samalle tai vastaavalle alueelle aiemmin vahvistetut Hitas- ja sääntelemättömien tonttien vuokrausperusteet sekä niiden keskinäiset suhteet pyrkien yh- denmukaiseen ja johdonmukaiseen hinnoitteluun.
-Vuokrasopimukseen merkitään Hitas-tontin perusvuosivuokran lisäksi sääntelemättömän tontin perusvuosivuokra. Hitas-sääntelyn päättyessä tontin vuokra korotetaan vaihtamalla sääntele- mättömän tontin perusvuosivuokra sopimuksen mukaiseksi perusvuosivuokraksi indeksiehtojen säilyessä samana.
Tontin sääntelemätön vertailuvuokra voidaan määrätä pitäen perusteena virallisen elinkustan- nusindeksin ”lokakuu 1951=100” pistelukua 100 vastaavana rakennusoikeuden yksikköhintana 39 euroa/ k-m2. Yksikköhinta vastaa pääoma-arvoa (ind. 1913) noin 746 euroa/k-m2. Vertailu-
vuokra olisi siten noin 21 % hitas-vuokraa korkeampi. Hitas-sääntelyn päättyessä suoritettavaa tontin maanvuokran korotusta varten maanvuokrasopimukseen kirjataan sääntelemättömän ton- tin vertailuvuokra (tontin perusvuosivuokra), joka määräytyy seuraavasti:
k-m² | e/ k-m² | e/ k-m² | perusvuosi- vuokra e | alkuvuosi vuokra e |
714 | (ind. 100) 39 | (ind. 1913) 746 | (ind. 100) 1114 | (ind. 1913) 21 311 |
(714 x 39 x 0,04) x 19,13
Lisäksi sopimuksessa varataan kaupungille oikeus tehdä vuokrakauden aikana esimerkiksi lisä- rakentamistilanteissa tarkistukset myös sääntelemättömän tontin perusvuosivuokraan.
Vuokra-aika
Tontti vuokrataan ajaksi 16.6.2016 - 31.12.2080.
Rekisteröinti
Asunto-osakeyhtiö Helsingin Isonnevan Kotikutonen (Y-tunnus 2731754-2) on merkitty kauppa- rekisteriin 28.12.2015.
Rasitteenluonteinen sopimus
Tonttien 29076/8 ja 29076/14 vuokralaiset ovat laatineet liitteenä 3 olevan 3.4.2016 allekirjoite- tun rasitteenluonteisen sopimuksen. Rasitteenluonteinen sopimus liitetään nyt pitkäaikaisesti vuokrattavan tontin 29076/14 maanvuokrasopimuksen sopimusehtona noudatettavaksi. Rasit- teenluonteinen sopimus liitetään asuntotonttitoimiston toimistopäällikön päätöksellä myös tontin 29076/8 pitkäaikaiseen maanvuokrasopimukseen sopimusehtona noudatettavaksi.