PRO GRADU- TUTKIELMA

Tutkielman aiheena on sopimusehto rajoittamattomasta vastuusta yksityishenki- lön ja elinkeinonharjoittajan välisessä huoneenvuokrasopimuksessa. Tutkiel- massa arvioidaan rajoittamattoman vastuun perustavan sopimusehdon lainmu- kaisuutta, kohtuuttomuutta sekä siitä johtuvan vahingonkorvausvelvollisuuden sovittelua.

Rajoittamattoman vastuun perustavan sopimusehdon lainmukaisuutta arvioidaan kuluttajansuojalain, huoneistonvuokralakien sekä yleisten sopimusoikeudellisten periaatteiden valossa. Ehdon sovitteluedellytyksiä arvioidaan ottamalla huomi- oon sopimuksen muu sisältö, osapuolten asema sekä muut olosuhteet. Sopimus- perusteisen vahingonkorvauksen sovitteluedellytyksiä arvioidaan kirjallisuutta ja oikeuskäytäntöä hyödyntäen ja erityisesti vakuuttamismahdollisuus huomioiden.

Tutkimusmetodini on lainopillinen. Tutkielman kannalta keskeisimmät säädökset esitöineen ovat laki varallisuusoikeudellisista oikeustoimista, kuluttajansuojalaki, laki liikehuoneiston-vuokrauksesta, laki asuinhuoneistonvuokrauksesta, vahingonkorvauslaki sekä vakuutussopimuslaki. Tutkielmassa käytetty keskeisin kirjallisuus painottuu Xxxx Xxxxxx sekä Xxx Xxxxxxxxxxxx velvoite- ja vahingonkorvausoikeudellisiin teoksiin.

Yksi merkittävimmistä tutkimustuloksista on se, että tutkittavaan vuokrasuhteeseen voidaan todennäköisesti soveltaa myös kuluttajansuojalakia. Rajoittamaton vastuu on todennäköisesti niin kuluttajansuojalain kuin liikehuoneistonvuokralainkin näkökulmasta lain vastainen. Sopimusehtoa voidaan lisäksi pitää kohtuuttomana ottaen huomioon erityisesti vuokralaisen asema suhteessa elinkeinonharjoittajaan. Myös vahingonkorvauksen sovitteluun löytyy edellytyksiä oikeuskäytännön pohjalta. Vakuuttamismahdollisuuksilla on sovitteluharkinnassa lähes ratkaiseva merkitys.

Asiasanat: huoneisto, vuokrasopimus, liikehuoneistonvuokraus, asuinhuoneis- tonvuokraus, kohtuuttomuus, sovittelu, heikomman suoja, kuluttajansuoja, kulut- taja, vastuu, vakuutus, vahinko, vahingonkorvaus, myötävaikutus, ennakoitavuus

Lähteet

Oikeuskirjallisuus

Annola, Xxxx, Epäselvyyssäännöstä erityisesti tukikirjeen tulkinnassa, s. 5-22 teoksessa Saarnilehto, Ari (toim.), Xxxxxxxxx suojasta: yksityisoikeudellisia kirjoituksia. Turun yliopisto, oikeustieteellinen tiedekunta 1995

Xxxxxxxxx, Y.J., Vuokraoikeus 1. Suomalainen lakimiesyhdistys 1967

Xxxxxx, Xxxxxx – Xxxxx, Xxxx, Sopimustyypit., 2., uudisettu painos. Talentum 2008

Hemmo, Xxxx, Vahingonkorvauksen määräytymisestä sopimussuhteissa. Suomalainen lakimiesyhdistys 1994

Hemmo, Xxxx, Vahingonkorvauksen sovittelu ja moderni korvausoikeus. Suomalainen lakimiesyhdistys 1996

Hemmo, Xxxx, Sopimusoikeuden oppikirja. Talentum 2009 Hemmo, Xxxx, Vahingonkorvausoikeus. Talentum 2005

Xxxxxxxx, Xxx, Mitkä metodit? Opas oikeustieteen metodologiaan. Yleisen oikeustieteen julkaisuja 17. Yleisen oikeustieteen julkaisuja 17 2011

Xxxxx, Xxxx, Sopimus, laki ja vakuutus. Suomalainen lakimiesyhdistys 1996

Xxxxxxx, Ari – Kuhanen, Xxxxxxx, Laki liikehuoneistonvuokrauksesta kommentaari. Suomen kiinteistöliitto 1999

Xxxxx, Xxxxx, Huoneenvuokrasopimukset. Lakimiesliiton kustannus 2001

Xxxxxxxx, T.M, Siviilioikeuden yleiset opit pääpiirteittäin., kolmas painos. Xxxxxx Xxxxxxxxxx Osakeyhtiö 1946

Xxxxxxxx, Xxxxxx, Xxxxxxxxx suojattomuudesta, s.131-150 teoksessa Saarnilehto, Xxx (toim.), Xxxxxxxxx suojasta: yksityisoikeudellisia kirjoituksia. Turun yliopisto, oikeustieteellinen tiedekunta 1995

Mielityinen, Sampo, Vahingonkorvausoikeuden periaatteet. Edita 2006 Xxxxxx, Xxxx, Velvoiteoikeus. Sanoma Pro Oy 2012

Pöyhönen, Juha, Sopimusoikeuden järjestelmä ja sopimusten sovittelu. Suomalainen lakimiesyhdistys 1988

Saarnilehto, Ari, Huoneenvuokrasta. Lainopillisen ylioppilastiedekunnan kustannustoimikunta 1975

Xxxxxxxxxxx, Xxx, Huoneenvuokran sääntelystä. Suomalainen lakimiesyhdistys 1981

Saarnilehto, Ari, Vahingonkorvauslaki oikeuskäytännön valossa. Turun yliopisto 1996

Xxxxxxxxxxx, Ari, Periaatteet käytännössä, s. 187-229 teoksessa Saarnilehto, Xxx (toim.), Varallisuusoikeuden kantavat periaatteet. Xxxxxx Xxxxxxxxxx Lakitieto Oy 2000

Saarnilehto, Xxx, Vahingonkorvauksen sovittelu oikeuskäytännön valossa. De- fensor Legis 3/2001, s. 380.

Saarnilehto, Ari, Sopimusoikeuden perusteet. Talentum 2005 Xxxxxxxx, Xxxxxx, Vahingonkorvaus – laki ja käytännöt. Edita 2011 Ämmälä, Tuula, Suomen kuluttajaoikeus. Talentum 2006

Internet-lähteet

Kuluttajariitalautakunta - xxxxx://xxx.xxxxxxxxxxxxxx.xx/xx/xxxxx/xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx/xxxxxxxxxxxxxxxx utakuntaratkaisu/1378909467966.html

(2.4.2019)

Kuluttajariitalautakunta - xxxxx://xxx.xxxxxxxxxxxxxx.xx/xx/xxxxx/xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx/xxxxxxxxxxxxxxxx utakuntaratkaisu/1378909467966.html

(4.4.2019)

Helsingin yliopisto - xxxxx://xxx.xxxxx.xxxxxxxx.xx/xxxxxxxxxxxxxxx/xxxxxxxxxxx/xxxxxxxxxx/xxx0.xxxx (15.1.2019)

If Vahinkovakuutus Oyj - xxxxx://xxx.xx.xx/xxxxxxxxxxxxxxxx/xxxxxxxxxxx/xxxxxxxxxxxx/xxxxxxxxxxxxxx- kuuluu-kotivakuutukseen

(19.4.2019) ja (11.5.2019)

Findikaattori -

xxxxx://xxxxxxxxxxxxx.xx/xx/00 (22.4.2019)

Kytäjän juhlatila - xxxxx://xxxxxxxxxxxxxxxx.xx/xxxxxxxxxxxxx/ (14.5.2019)

Virallislähteet

HE 247/1981 vp. Hallituksen esitys Eduskunnalle oikeustoimen kohtuullistamista koskevaksi lainsäädännöksi.

HE 187/1973 vp. Hallituksen esitys eduskunnalle vahingonkorvausta koskevaksi lainsäädännöksi.

HE 8/1977 vp. Hallituksen esitys Eduskunnalle kuluttajansuojalainsäädännöksi

HE 304/1994 vp. Hallituksen esitys Eduskunnalle uusiksi huoneenvuokralaeiksi ja niihin liittyvien lakien muuttamisesta.

HE 360/1992 vp. Hallituksen esitys Eduskunnalle laiksi kuluttajansuojalain muuttamisesta ja eräiksi siihen liittyviksi laeiksi.

HE 123/2015 vp. Hallituksen esitys Eduskunnalle liikennevakuutuslaiksi ja eräiksi siihen liittyviksi laeiksi.

Oikeustapaukset

KKO 1977 II 74

KKO 1982 II 141

KKO 1984 II 182

KKO 1985 II 51

KKO 1989:21

KKO 1992:108

KKO 1994:5

KKO 1994:37

KKO 1996:27

KKO 1998:15

KKO 1999:12

KKO 2003:60

Lyhenteet

HE hallituksen esitys

KKO korkein oikeus

1. Johdanto

1.1 Tausta.

Yksityishenkilö vuokraa hääjuhliaan varten 1400 euron vuokrahinnalla juhlapaikan, ja saa allekirjoitettavakseen vuokranantajan vakioehdot. Juhlapaikan omistaa ja yksityishenkilölle vuokraa eräs kiinteistöalan yritys. Yrityksen laatimien vakioehtojen mukaan vuokralainen on täysimääräisessä vastuussa kaikista vuokra-aikana juhlatilalle ja sen irtaimistolle aiheutuneista vahingoista.

Juhlien aikana yksi juhlavieraista horjahtaa ja kaataa samalla pöydällä palaneen kynttilän, minkä seurauksena koko rakennus syttyy tuleen, eikä tulta saada sammutettua ennen kuin rakennus on ehtinyt palaa käyttökelvottamaksi. Rakennusvaurioiden ja tulonmenetysten myötä kiinteistön omistajalle aiheutuneiden vahinkojen arvioitu yhteissumma on 500 000 -1 000 000 euroa.

Nykyään on yleistä, että erilaisia juhlatiloja vuokrataan yksityishenkilöiden tilapäi- seen käyttöön esimerkiksi ylioppilas- tai hääjuhlia varten. Onneksi vuokralaisen korvattavaksi ei kovin usein tule tulipalon tai muun ennalta-arvaamattoman ta- pahtuman aiheuttamia vahinkoja, jotka olisivat korvaussummaltaan mittavia. Edellä esitetty tapaus on kuvitteellinen, mutta sopii erittäin hyvin tutkielman tee- maan. Miten tilannetta tulisi arvioida, jos edellä mainitun kaltainen korvausvelvol- lisuus realisoituisi yksityishenkilön ja elinkeinonharjoittajan välillä? Arvioin esi- merkkitapausta voimassa olevan lainsäädännön sekä oikeuskäytännön avulla ja pyrin kuljettamaan sitä tutkielmani mukana argumentaation tukena sekä havain- nollistaakseni erilaisia tulkintatapoja.

Kun yksityishenkilö vuokraa juhlatilan käyttöönsä, vuokranantajana toimii usein elinkeinonharjoittaja. Vuokrasopimuksia voidaan tehdä myös kahden yksityis- henkilön välillä, mutta tutkielmani on rajattu käsittelemään vain yksityishenkilön

ja elinkeinonharjoittajan välistä sopimussuhdetta. Elinkeinonharjoittajat käyttävät

tarjoamissaan palveluissa usein vakioehtoja, jotka ovat yleisiä myös vuokrasopi- muksissa. Vakioehdoille on tyypillistä, ettei toisella osapuolella ole niihin käytän- nössä neuvottelumahdollisuuksia.1 Vakioehtojen hyväksyminen on usein palve- lun ehdoton edellytys, mikä tekee ostajan, ja tässä tapauksessa vuokralaisen, asemasta suhteessa elinkeinonharjoittajaan hyvin heikon.

Sain itse allekirjoitettavaksi Villa Pähkinämäen huoneistonvuokrasopimuksen, jossa minulle perustettiin vuokralaisena lähes rajoittamaton vastuu juhlatilalle ai- heutuneista vahingoista huolimatta siitä, olenko aiheuttanut ne itse, vai ovatko vahingot aiheutuneet juhlavieraiden toiminnasta. Tein hyvin laajan internet-haun koskien erilaisten juhlapaikkojen vuokrasopimuksia, ja vertasin valitsemani juh- latilan vuokrasopimusta muiden palveluntarjoajien sopimusehtoihin, mutta lähes kaikissa sopimuksissa oli hieman vastaavanlainen ehto.2 Ehdon kirjoitusasu vaihteli hieman eri sopimusten välillä, mutta esimerkiksi Villa Pähkinämäen vuok- rasopimukseen ehto oli kirjattu seuraavasti:

” Asiakas korvaa vuokra-aikanaan sisä- tai ulkotiloille, kiinteistön omistajalle ja/tai kolmansille osapuolille aiheuttamansa vahingot täy- simääräisesti. Asiakas on vastuussa lisäksi vuokra-ajan jälkeen ta- pahtuvista vahingoista, jotka aiheutuvat tiloissa vuokra-aikana ollei- den toiminnasta ja/tai huolimattomuudesta3

Vuokraoikeutta koskeva sääntely on hyvin hajautunutta ja epäselvää. Ainoat vuokraoikeutta koskevat erityislait ovat laki liikehuoneiston vuokrauksesta (LiikHVL 482/1995) ja laki asuinhuoneiston vuokrauksesta (AHVL 481/1995). Ky- seisiä lakeja lukuun ottamatta vuokrasopimusten arvioinnissa sovelletaan lakia varallisuusoikeudellisista oikeustoimista (OikeustoimiL 228/1929) ja mahdolli- sesti kauppalakia (KauppaL 355/1987), mutta pääosin siihen sovelletaan kuiten- kin yleisiä sopimusoikeudellisia periaatteita. Joissakin tilanteissa arvioinnin tu- kena voidaan käyttää myös muuta erityislainsäädäntöä, mikäli sieltä löytyy pe- rusteita esimerkiksi analogia päätelmää hyödyntäen, mutta muuhun lainsäädän- töön perustuvia päätelmiä tulee tehdä harkiten. Tilanteessa, johon ei saada tukea

1 Hemmo 2009, s. 93.

2 mm. xxxxx://xxxxxxxxxxxxxxxx.xx/xxxxxxxxxxxxx/.

3 Villa Pähkinämäen vuokrasopimusehdot 2018.

kirjoitetusta lainsäädännöstä, voidaan tukea ja suuntaviivoja hakea korkeimman oikeuden ratkaisukäytännöstä. Tulenkin keskittymään tutkielmassani erilaisten ratkaisujen analysointiin ja vertailuun.

1.2 Tavoitteet

Sopimusehto, jonka mukaan vuokralainen on vastuussa myös sellaisesta vahin- gosta, jonka joku hänen luvallaan tilassa oleskelleista henkilöistä (esimerkkita- pauksessa juhlavieraista) aiheuttaa, kuulostaa inhimillisesti ajatellen melko an- karalta. Sinänsä ankarakaan sopimusehto ei välttämättä ole laiton tai kohtuuton. Sitä, voidaanko sopimusehtoa ylipäätään soveltaa yksityishenkilön ja elinkeinon- harjoittajan väliseen sopimussuhteeseen, tulee arvioida huoneistonvuokralakien sekä kuluttajansuojalain mukaan, sillä muussa tapauksessa Suomessa ei ole so- pimusehtoja rajoittavaa lainsäädäntöä.

Sopimusehdon kohtuuttomuutta arvioidaan lähtökohtaisesti oikeustoimilain 36

§:n kohtuullistamissäännöksen mukaan, mutta mikäli sopimussuhteeseen sovel- letaan jotakin erityislainsäädäntöä, sovelletaan arviointiin oikeustoimilain sijaan kyseisten lakien kohtuullistamissäännöksiä. Vaikka jotakin sopimusehtoa ei pi- dettäisi kohtuuttomana, voidaan siitä johtuvaa vahingonkorvausvelvollisuutta kui- tenkin sovitella. Sopimukseen perustuvan vahingonkorvauksen sovittelumahdol- lisuutta arvioidaan lainsäädännön puuttuessa oikeuskäytännön sekä -kirjallisuu- den valossa.

Ensimmäinen tutkimuskysymykseni on siten se, voidaanko kyseistä sopimuseh- toa ylipäätään soveltaa yksityishenkilön ja elinkeinonharjoittajan väliseen sopi- mussuhteeseen, sillä sitä saattaa rajoittaa tietyt erityislainsäädännön säännök- set. Tulen arvioimaan sekä huoneistonvuokralakien että kuluttajansuojalain (KSL 20.1.1978/38) soveltumista kyseiseen sopimussuhteeseen ja sen mahdollista vaikutusta sopimusehdon pätevyyteen. Pätevyyden osalta on syytä huomauttaa, että tutkielmani perustuu sille olettamalle, että vuokrasopimusta pidetään osa- puolten välillä pätevänä. En siten tule kiinnittämään huomiota sopimuksen päte- mättömyysperusteisiin.

Toinen tutkimuskysymykseni on, voidaanko sopimusehtoa täysimääräisestä vas- tuusta myös muiden aiheuttamista vahingoista pitää kohtuuttomana, ja jos voi- daan, minkä lain ja kriteerien valossa sitä tulee arvioida. Sopimusehdon kohtuut- tomuutta arvioidaan lähtökohtaisesti oikeustoimilain 36 §:n sovittelusäännöksen perusteella, mutta mikäli suhteeseen sovelletaan kuluttajansuojalakia, myös sen sovittelusäännös tulee huomioida. Korkein oikeus on antanut useita ratkaisuja koskien oikeustoimilain 36 §:n soveltamista, mutta tutkimuskysymyksen kannalta sovellettavia ratkaisuja ei ole kovinkaan montaa. Pyrin vastaamaan tutkimusky- symykseeni oikeuskirjallisuuden ja muutaman kysymyksen kannalta merkittävim- män ratkaisun perusteella.

Kolmas tutkimuskysymykseni liittyy vahingonkorvauksen sovitteluun. Tulen sel- vittämään, voidaanko pätevästä (=ei ole katsottu kohtuuttomaksi) sopimuseh- dosta johtuvaa korvausvelvollisuutta sovitella, ja jos voidaan, millaisin perustein. Mikäli tilanteeseen sovelletaan erityislainsäädäntöä, voidaan sovittelumahdolli- suutta arvioida kyseisten lakien perusteella, mutta on myös mahdollista, että ti- lannetta joudutaan arvioimaan lähinnä kirjallisuuden ja oikeuskäytännön valossa. 1980-luvulla on annettu muutama ratkaisu, joiden perusteella avattiin mahdolli- suus myös sopimukseen perustuvan vastuun sovitteluun. Sovitteluperusteet ja sen harkinnassa huomioon otettavat seikat ovat melko jäsentymättömiä, mutta pyrin arvioimaan sovittelumahdollisuutta kirjallisuuden, oikeuskäytännön sekä analogia päätelmällä erityislainsäädännön asettamien kriteerien valossa.

Tutkittavassa tilanteessa on viisi erilaista huomioon otettavaa suhdetta. Vuokran- antajan ja vuokralaisen välinen suhde on niistä ilmeisin, mutta kokonaisarvioin- nissa tulee ottaa huomioon myös vuokralaisen suhde varsinaiseen vahingonai- heuttajaan, vuokranantajan suhde kyseiseen vahingonaiheuttajaan, vuokranan- tajan mahdollinen suhde vakuutusyhtiöön ja mahdollisen vakuutusyhtiön suhde vahingonaiheuttajaan. Jokaisesta viidestä suhteesta olisi mahdollista kirjoittaa oma tutkielma, mutta tässä yhteydessä olen keskittynyt vain vuokralaisen ja vuokranantajan väliseen sopimussuhteeseen. Valintani perustuu siihen, että mie- lestäni kyseistä sopimussuhdetta koskevat oikeudelliset ongelmat on selvitettävä ensin, jotta tutkimustuloksia hyödyntäen voidaan siirtyä pohtimaan muita osa-

alueita. Pidän myös tarkoituksenmukaisena tutkia sopimukseen perustuvan va- hingonkorvauksen sovittelua, sillä se on itselleni oikeudellisesti mielenkiintoisem- paa.

Vaikka tutkielma on keskittynyt vuokralaisen ja vuokranantajan väliseen sopimus- suhteeseen, ovat vakuutukset merkittävässä osassa tutkielmaa. Sopimusehdon kohtuuttomuutta koskevassa arvioinnissa vakuutuksella tai sen puuttumisella voi olla merkitystä koko sopimuksen sisältö huomioon ottaen. Se voi vaikuttaa myös osapuolten asemaan, sillä toisella osapuolella voi olla toista huomattavasti pa- remmat mahdollisuudet vakuuttaa omaisuus. Vakuutuksilla on olennainen merki- tys myös vahingonkorvauksen sovittelua koskevan kysymyksen arviointiin. Kuten korkeimman oikeuden ratkaisukäytännöstä jäljempänä ilmenee, vakuutuksen puuttumista voidaan pitää vahingonkärsijän myötävaikutuksena vahingon synty- miseen. Toisaalta se voidaan ottaa huomioon myös ennakoitavuuden arvioin- nissa sovitteluharkinnassa.

Tutkielman alueellinen ulottuvuus on rajattu Suomessa voimassa olevaan oikeu- teen, oikeuskäytäntöön sekä oikeuskirjallisuuteen. Kansainvälinen näkökulma tu- lee esille lähinnä tiettyjen säännösten ja periaatteiden kansainvälisissä alkupe- rissä, joihin voidaan viitata lyhyesti. Oikeudellisesti kysymyksessä on siviilioikeu- dellinen tutkimus, joka keskittyy sopimukseen perustuvan vastuun arviointiin ja siitä johtuvan vahingonkorvausvelvollisuuden sovitteluun. Tutkielmassa käytettä- vät keskeisimmät lait ovat sopimussuhteita yleisesti sääntelevä laki varallisuus- oikeudellisista oikeustoimista (jäljempänä oikeustoimilaki), lait liike- ja asuinhuo- neenvuokrauksesta, kuluttajansuojalaki sekä vahingonkorvauslaki. Merkittävän osan tutkimuskysymysten arviointia muodostavat kuitenkin korkeimman oikeu- den ratkaisut, joista ensimmäinen on annettu jo vuonna 1977. Ajallisesti tutkielma sijoittuu nykyhetkeen, mutta lähdemateriaalina käytettävästä kirjallisuudesta van- himmat ovat jo 1940- luvulta.

1.3 Metodit ja suhde muuhun tutkimukseen

Tutkielma on siviilioikeudellinen ja sen tarkoituksena on selvittää voimassa ole- van oikeuden sisältö. Sen selvittämiseksi tutkielmassa perehdytään aiheeseen

liittyvään kirjallisuuteen, lain esitöihin sekä korkeimman oikeuden ratkaisukäytän- töön. Tutkielma on lainopillinen, mikä näkyy erityisesti oikeudellisen materiaalin tulkitsemisessa ja vertailussa. Erityisen merkityksellistä tutkielman kannalta on ratkaisujen perusteluiden tulkinta.4 Tutkimus on monelta osin oikeuskäytännön ja kirjallisuuden varassa, joten eri lähteissä esiintyvillä sanamuodoilla on tulkin- nassa korostunut merkitys. Tutkielmassa on kuitenkin käytännönläheinen näkö- kulma, joten teoreettiset lähtökohdat jäävät vähäiselle huomiolle. Vaikka osa läh- demateriaalista on melko vanhaa, perustuu tutkielma kuitenkin nykyhetkeen.

Oikeuden yleiset opit5 näkyvät tutkielmassa erityisesti käsitteiden ja periaatteiden muodossa. Tiedostan, että monien lähdemateriaalina käytettävien asiantuntijoi- den pohdinnat ovat juontuneet oikeusteorioista ja oikeusteoreettisesta tutkimuk- sesta, mutta pyrin omassa tutkielmassani käsittelemään tietoa mahdollisimman käytännönläheisestä näkökulmasta. Pyrin määrittelemään tutkielman kannalta olennaiset käsitteet ja esittämään ne mahdollisimman loogisessa asiayhtey- dessä. Lainsäädännön ollessa hyvin niukka, joudun arvioimaan erilaisten osin ristiriitaistenkin periaatteiden voimassa oloa ja keskinäisiä suhteita. Myös monen kirjoitetun lain taustalla on jokin oikeusperiaate, joten periaatteilla on tutkielmassa korostunut asema.

Velvoite-, sopimus- ja vahingonkorvausoikeudellisia teoksia on saatavilla hyvin kattavasti, joten olen valinnut lähdemateriaaliksi niistä mielestäni kaikkein merkit- tävimmät. Sekä Xxx Xxxxxxxxxxx että Xxxx Xxxxx ovat tunnettuja sopimus- ja vahingonkorvausoikeudellisia asiantuntijoita, ja heidän kirjallisuutensa muodos- taakin ehkä merkittävimmän osan tutkielmassa käytettävää lähdemateriaalia. Li- säksi Xxxx Xxxxxxxx väitöskirja on erityisesti periaatteiden osalta hyvin merkit- tävä. Sopimukseen perustuvan vastuun sovittelusta on kirjoittanut jo edellä mai- nittu Xxxx Xxxxx, mutta tulkitsen ja käytän argumentaation tukena korkeimman oikeuden ratkaisuja erityisesti 1970-luvulta. Haluan kuitenkin huomauttaa, että maininta tutkielman kannalta merkittävimmistä kirjoittajista ei kuitenkaan väheksy muun lähdemateriaalin merkitystä.

4 Hirvonen 2011, s. 36.

5 xxxxx://xxx.xxxxx.xxxxxxxx.xx/xxxxxxxxxxxxxxx/xxxxxxxxxxx/xxxxxxxxxx/xxx0.xxxx.

2. Ehdon lainmukaisuus

2.1 Sopimusoikeudellinen näkökulma

Vuokranantajan ja vuokralaisen välisen vuokrasopimuksen ehdon lainmukaisuus ratkaistaan ensisijaisesti oikeustoimilain ja yleisten sopimusoikeudellisten peri- aatteiden mukaan. Sopimussuhteessa voi tulla noudatettavaksi myös erityislain- säädäntöä, kuten huoneistonvuokralait ja kuluttajansuojalaki, jotka voivat asettaa sopimukselle lisäksi erilaisia vaatimuksia tai rajoituksia. Tässä tapauksessa eh- don lainmukaisuutta voidaan arvioida erityisesti huoneistonvuokralakien sekä ku- luttajansuojalain mukaan, mutta niiden suora sovellettavuus ei ole itsestään sel- vää. Siltä osin kuin lakeja ei voida soveltaa suoraan tutkimuskysymyksenä ole- vaan vuokrasuhteeseen, voidaan niitä pyrkiä soveltamaan ainakin osittain analo- gisella tulkinnalla.6

Sopimusvapauden vahva asema Suomessa tekee vuokrasuhteen arvioinnista vaikeaa. Siltä osin kuin sopimussuhteeseen ei sovelleta mitään erityislainsää- däntöä, noudatetaan sopimussuhteissa lähtökohtaisesti sopimusvapauden peri- aatetta.7 Sopimusvapaus voi tarkoittaa montaa asiaa, kuten vapautta tehdä tai olla tekemättä sopimusta, sekä päätäntävaltaa mahdollisen sopimuksen ehdoista ja sen osapuolista.8 Vapauteen liittyy olennaisena osana myös sopimuksen sito- vuus, joten jos jompikumpi sopimuksen osapuolista rikkoo sopimusta, rikkomuk- sella on myös oikeudellisia seuraamuksia.9 Sitovuuden takaa muun muassa oi- keustoimilaki, jonka 1 §:n mukaan tarjous sopimuksen tekemisestä ja sellaiseen tarjoukseen annettu vastaus sitovat tarjouksen tekijää ja vastauksen antajaa. Mi- käli osapuoli ei täytä sopimusvelvoitteitaan, voi toinen osapuoli vedota sopimuk- seen tuomioistuimessa10, mikä kertoo periaatteiden saamasta vahvasta institu- tionaalisesta tuesta.

6 Hirvonen 2011, s. 39.

7 Saarnilehto 2005, s. 37.

8 Saarnilehto 2005, s. 4.

9 Saarnilehto 2005, s. 4.

10 Saarnilehto 2005, s. 5.

Sopimusvapauden ja sopimuksen sitovuuden tarpeellisuutta on perusteltu kirjal- lisuudessa monella eri tavalla, mutta perusteluista ehkä tunnetuimpia ovat Xxxx Xxxxxxxx luonnehtimat tahtoon ja luottamukseen nojaavat teoriat. Xxxxxxxxxxxx mukaan sopimus ja sen sitovuus perustuvat molempien osapuolien vapaaseen tahtoon11, kun taas luottamusteorian mukaan ne perustuvat vilpittömän mielen suojan ensisijaisuuteen tilanteessa, jossa osapuolten tahdot ovat ristiriidassa keskenään.12 Lisäksi monet kirjoittajat ovat kirjoittaneet periaatteiden taloudelli- sesta merkityksestä, ja Xxxx Xxxxxx mukaan sopimusten taloudellinen merki- tys on jopa korostunut.13 Hemmo on varmasti oikeassa, sillä kuten todettu, sopi- musvapautta rajoittavaa erityislainsäädäntöä ei muutamaa poikkeusta lukuun ot- tamatta juurikaan ole. Tutkielman kannalta ei kuitenkaan ole tarkoituksenmu- kaista perehtyä Xxxx Xxxxxxxx sopimusmalleihin tai tutkia periaatteiden oikeu- dellista oikeutusta, vaan perustaa työ sille oletukselle, että periaatteilla on Suo- messa merkittävä asema.

Erityislainsäädännön puuttuessa sopimusehdoille ei ole asetettu mitään rajoit- teita, joten ehto vuokralaisen laajasta vastuusta on sopimussuhteessa lähtökoh- taisesti sallittu.14 Oikeustoimilain 3. luku sääntelee sopimuksen pätemättömyyttä ja sovittelua, jotka ovat osapuolten ainoita keinoja välttää sopimukseen perustuva velvoite tai vastuu. Tutkielma perustuu kuitenkin olettamalle, että vuokralaisen ja vuokranantajan välinen sopimus on muutoin pätevä, joten ehdon pätemättö- myysperusteita ei ole tarkoituksenmukaista arvioida tutkielman yhteydessä. Sen sijaan oikeustoimilain 36 §:n mukainen kohtuuttoman ehdon sovittelu voi tulla ky- seeseen, mutta sen soveltamisedellytyksiä arvioidaan ehdon kohtuuttomuutta koskevassa jaksossa (jakso 3).

2.2 Huoneistonvuokralakien mukaan

A. Liikehuoneistonvuokralaki. Liikehuoneistonvuokralain 1 luvun 1 §:n mukaan lakia sovelletaan sopimukseen, jolla rakennus tai sen osa (huoneisto) vuokrataan toiselle käytettäväksi muuhun tarkoitukseen kuin asumiseen. Selvyyden vuoksi tutkielmassa käytetään jatkossa termiä huoneisto kuvaamaan juhlatilaa ja siihen

11 Pöyhönen 1988, s 199.

12 Pöyhönen 1988, s. 206.

13 Hemmo 2009, s. 24.

14 Norros 2012, s. 62.

mahdollisesti kuuluvia muita rakennuksia. Huoneistonvuokrasääntely oli aikai- semmin vain yhdessä huoneenvuokralaissa, mutta liike- ja asuinhuoneiston vuokraaminen eriytettiin vuonna 1995 omiksi laeikseen.15 Eriyttämisen taustalla oli tarve saada liikehuoneistoa koskevasta sääntelystä vapaampaa, kun taas asuinhuoneistonvuokraukseen liittyy enemmän sosiaalisen sääntelyn tarpeita.16 Sosiaalisen sääntelyn tarpeella tarkoitetaan muun muassa asuinhuoneiston- vuokralaisen heikompaa asemaa suhteessa vuokranantajaan ja tästä asemasta johtuvaa tarvetta parempaan suojaan.17

Tutkimuskysymyksenä olevassa vuokrasuhteessa sovellettavan lainsäädännön määrittäminen on vaikeaa. Liikehuoneistonvuokralain sanamuodon mukaan so- pimussuhteeseen sovellettaisiin liikehuoneistonvuokralakia, koska kyseessä on muu vuokraus kuin asuintarkoitus.18 Lain soveltaminen olisi kuitenkin hieman epäloogista, sillä liikehuoneistonvuokralaki ja sen asuinhuoneistoa vapaammat säännökset pohjautuvat osapuolten asemaan liiketoiminnan harjoittajina. Liike- huoneistonvuokralakia koskevassa hallituksen esityksessä todetaan, että lain so- veltamisalaan kuuluvan huoneiston pääasiallinen käyttötarkoitus on liiketoimin- nan harjoittaminen, mistä ei nyt tutkittavassa vuokrasuhteessa ole kuitenkaan ky- symys.19

Lain säännökset korostavat vuokralaisen vastuuta huoneistosta, mikä onkin liike- toimintaa harjoittavien vuokralaisten kannalta luonnollista. Liiketoimintaan liittyy olennaisena osana riskejä, joihin liiketoiminnanharjoittajilla on myös mahdolli- suus muun muassa vakuutuksin varautua. Myös Xxxxxxxx toteaa väitöskirjas- saan, että tietoinen riskinotto on yrittäjille korostunutta, eikä sitä ole tarkoitus tehdä merkityksettömäksi.20

Kun yksityishenkilö vuokraa huoneiston omaan yksityiseen tarkoitukseensa, sillä on hyvin heikot mahdollisuudet varautua erilaisiin riskeihin. Etsin vakuuttamis- mahdollisuuksia eri vakuutusyhtiöiden kotisivuilta, mutta en löytänyt sellaista va- kuutusmuotoa, joka mahdollistaisi toisen omaisuuden vakuuttamisen siten, että

15 Saarnilehto 2005, s. 7.

16 Kanerva – Kuhanen 1999, s. 5.

17 Saarnilehto 1981, s. 65.

18 Kasso 2001, s. 3.

19 HE 304/1994 vp, s. 100.

20 Pöyhönen 1988, s. 300.

se kattaisi kolmansien osapuolien aiheuttamat vahingot. Käytän esimerkkinä Va- kuutusyhtiö If Oyj:tä. If tarjoaa kotivakuutuksen yhteydessä vastuuvakuutuksen, joka kattaa vakuutuksenottajan aiheuttamat vahingot jopa 400 000 euroon saakka.21 Poikkeuksellisesti vakuutus kattaa myös vakuutuksenottajan puolison ja lasten aiheuttamat vahingot, mikäli he asuvat vakuutuksenottajan kanssa sa- massa taloudessa, mutta tämäkään vakuutus ei kata muiden osapuolien aiheut- tamia vahinkoja.

Koska en löytänyt vakuutusyhtiön verkkosivuilta etsimääni vakuuttamismahdolli- suutta, pyysin neuvoa vakuutusyhtiön asiakaspalvelusta. Soitin 14.1.2019 Va- kuutusyhtiö If Oyj:n yleiseen neuvontanumeroon, josta minut ohjattiin yhtiön kor- vauskäsittelijälle. Tiedustelin korvauskäsittelijältä, eivätkö he todella tarjoa asiak- kailleen vakuutusta, jolla he voisivat suojautua valtavasta korvausvastuusta va- hingon sattuessa. Korvauskäsittelijä oli hämmentynyt kysymyksestäni ja totesi, että huoneiston omistaja on oikea taho vakuuttamaan omaisuutensa. Tämä ko- rostaa vuokranantajan vahvempaa asemaa suhteessa vuokralaiseen, sillä vuok- ranantaja pystyy vakuuttamalla omaisuutensa vaikuttamaan siihen, millainen kor- vausvelvollisuus vuokralaiselle voi aiheutua.

Vakuuttamismahdollisuuden epääminen kuvastaa myös hyvin tähän vuokrasuh- teeseen liittyvää ongelmaa, sillä kyseinen sopimussuhde on jäänyt lakien ja nii- den tarkoitusten hankalaan välimaastoon. Asuinhuoneistonvuokralakia ei voida sen käyttötarkoitusrajoituksen vuoksi soveltaa, mutta liikehuoneistonvuokralain soveltaminen johtaisi sen tarkoituksenkin puolesta erikoiseen lopputulokseen. Erityisen ongelmallista liikehuoneistonvuokralain soveltamisessa on se, että elin- keinonharjoittajan korostunut riski, johon hänellä on mahdollisuus varautua, rin- nastettaisiin yksityishenkilöön, jolla taas ei ole yhtäläisiä mahdollisuuksia varau- tumiseen.

Mikäli vuokrasuhteeseen todella sovellettaisiin liikehuoneistonvuokralakia, rat- kaistaisiin myös ehdon lainmukaisuus osapuolten vastuuta koskevan säännök-

21 xxxxx://xxx.xx.xx/xxxxxxxxxxxxxxxx/xxxxxxxxxxx/xxxxxxxxxxxx/xxxxxxxxxxxxxx-xxxxxx-xxxxxxxxx- tukseen.

sen mukaan. Vuokralaisen velvollisuuksiin kuuluu olennaisena osana omaisuu- den hoitovelvollisuus.22 Lain 2 luvun 23 §:n mukaan vuokralainen on velvollinen korvaamaan itsensä sekä vuokralaisen luvalla huoneistossa oleskelleen henkilön tahallisesti, laiminlyönnillä taikka huolimattomuudella aiheuttaman vahingon. Huolenpitovelvoite kattaa siten vuokralaisen lisäksi myös muiden vuokralaisen luvalla huoneistossa oleskelevien aiheuttamat vahingot.23 Vuokralaisen niin kut- suttu isännän vastuu perustuu siihen, että vuokralaisella on vuokranantajaa huo- mattavasti paremmat mahdollisuudet vaikuttaa siihen, ketkä muut henkilöt oles- kelevat vuokrahuoneistossa.24 Myös näyttövelvollisuus on vakiintuneesti vuokra- laisella, sillä vuokranantajalla on hyvin heikot mahdollisuuksia osoittaa, että va- hinko on vuokralaisen aiheuttama, jos vuokranantaja ei ole ollut vahinkohetkellä paikalla.25

Sopimussuhteissa korvausvelvollisuus määräytyy muutoinkin pääsääntöisesti ekskulpaatiovastuun eli käännettyyn todistustaakkaan perustuvan tuottamusvas- tuun perusteella26, joten laki ei siltä osin poikkea yleisestä sopimusoikeudelli- sesta pääsäännöstä. Toisaalta se on perusteltuakin, sillä liikehuoneistonvuokra- lain taustalla on pyrkimys mahdollisimman laajaan sopimusvapauteen. Liikehuo- neistonvuokralain mukainen korvausvastuu perustuu tuottamukseen, mutta ky- seisessä vuokrasuhteessa se näyttäytyy kolmannen osapuolen vuoksi hieman eri tavalla. Jos vuokralainen olisi aiheuttanut vahingon itse, hänen tulisi osoittaa, ettei vahinko ole aiheutunut hänen tuottamuksestaan, mutta tässä tapauksessa vuokralaisen tulee osoittaa, ettei vahinko ole aiheutunut myöskään kolmannen osapuolen tuottamuksesta.

Vahingonkärsijän kannalta ekskulpaatiovastuu on vahingonkorvauslain mukaista tuottamusvastuuta huomattavasti edullisempi, mutta tässä sopimussuhteessa se asettaa vuokralaisen hyvin epäedulliseen asemaan. Tilanne on erikoinen, sillä vuokralaisen jo valmiiksi heikko asema heikkenee entisestään sen vuoksi, että hän on sopimussuhteessa vuokranantajaan. Näyttömahdollisuuksiin perustuen vuokralaisen näyttötaakka on toki perustellumpi kuin vuokranantajan, mutta myös

22 Hakulinen 1967 s. 92.

23 Saarnilehto 1975, s. 38.

24 Kanerva – Kuhanen 1999, s. 148.

25 Kanerva – Xxxxxxx 1999, s. 148.

26 Hemmo 2005, s. 304.

vuokralaisen näyttömahdollisuudet kolmannen osapuolen vahingoista voivat olla käytännössä olemattomat. Myös perustelut näyttötaakan jakautumisesta kuvaa- vat siten tämän sopimussuhteen ongelmallisuutta. Lisäksi tilanteessa yhdistyvät vuokralaisen sopimukseen perustuva vastuu vuokranantajalle sekä varsinaisen vahingonaiheuttajan vahingonkorvauslakiin perustuva vastuu vuokralaiselle. Vaikka vahingonaiheuttajan vastuun arviointi on rajattu tutkielman ulkopuolelle, on syytä huomauttaa, että vahingonkärsijän määrittäminen tilanteessa voi olla vaikeaa. Vaikka vahingonaiheuttaja onkin itse vastuussa aiheuttamistaan vahin- goista, voi vahinko esimerkiksi aiheuttajan ollessa varaton tulla edelleen vuokra- laisen vastattavaksi.

Liikehuoneistonvuokralain mukaan ehto vuokralaisen rajoittamattomasta vas- tuusta ei ole ongelmaton. Lain 2 luvun 23 §:n mukainen korvausvastuu perustuu vahingonaiheuttajan tuottamukseen, mutta vuokralaisen vastuu voidaan 3 mo- mentin mukaan sopia lain säännöstä ankarammaksikin, jos se on perusteltua ot- taen huomioon huoneiston sopimuksen mukainen käyttötarkoitus. Siten kyseinen sopimusehto voi tämän lain mukaan olla pätevä, mutta siihen tulee olla käyttötar- koitus huomioiden perusteltu syy.

Siitä, mitä perusteltu syy tässä yhteydessä tarkoittaa, ei ole selkeää käsitystä. Hallituksen esityksessä todetaan, että huoneistonvuokralakien uudistamisen taustalla on muun muassa tarve sopimusvapauden lisäämiselle. Perustelujen mukaan sopimusvapauden lisääminen ”merkitsisi myös sitä, että sopimussuh- teen osapuolen vastuusta pitää voida sopia nykyistä vapaammin”.27 Vuokralaisen vastuuta perustellaan myös sillä, että vuokralaisella on melko laaja huoneiston määräämisoikeus, joka on katsottu voitavan toteuttaa vain vastuuta lisäämällä.28 Muutostarpeesta voidaan päätellä, ettei lain säännöksestä poikkeavaa sopimista ole tarkoitus tehdä käytännössä mahdottomaksi tai 3 momentin soveltamiskyn- nystä kohtuuttoman korkeaksi.

Hallituksen esityksestä voidaan hakea myös konkreettista tulkinta-apua 3 mo- mentin mukaisen perustellun syyn arviointiin. Perustelujen mukaan 3 momentin säännös on ehdotettu lisättäväksi, jotta vuokranantaja voisi sopimuksella ”siirtää

27 HE 3004/1994 vp, s. 20.

28 HE 3004/1994 vp, s. 22.

vastuun erimerkiksi erityisen vaarallisen ja siten mahdollisesti rakennukselle va- hinkoa aiheuttavan toiminnan riskeistä vuokralaiselle -- Tällaista vaarallista toi- mintaa voisi olla esimerkiksi vaarallisten aineiden käsittely huoneistossa”.29 Pe- rusteltu syy viittaa siten käsittääkseni siihen, että vuokralaisen toiminta aiheuttaa korostuneen riskin sille, että vuokranantajan omaisuus vahingoittuu.

Tutkielman esimerkkitilanteessa vuokrahuoneistossa järjestetään hääjuhlat, jol- loin perusteltua syytä tulee arvioida kyseisen käyttötarkoituksen perusteella. Onko hääjuhlien järjestäminen siten sellainen käyttötarkoitus, jonka vuoksi vuok- ralaisen suurempi vastuu olisi perusteltua? Käyttötarkoitusta voidaan arvioida yleisesti siten, että hääjuhlien järjestämistä verrataan liikehuoneistojen muihin mahdollisiin käyttötarkoituksiin, mutta myös vuokranantajan näkökulmasta siten, että hääjuhlien järjestämistä verrataan sellaisiin muihin käyttötarkoituksiin, joita varten kyseinen vuokranantaja vuokraa huoneistoaan.

Voisiko hääjuhlien järjestäminen aiheuttaa korostuneen riskin omaisuuden vahin- goittumiselle silloin, kun käyttötarkoitusta verrataan liikehuoneistojen muihin mahdollisiin käyttötarkoituksiin? Liikehuoneistojen pääasiallinen käyttötarkoitus on liiketoiminnan harjoittaminen, joten tutkimuskysymyksenä oleva tilanne poik- keaa siitä olennaisesti yksityisen tarkoituksensa vuoksi. Jos hääjuhlia verrataan tavanomaiseen liiketoimintaan, yhteneväistä on muun muassa se, ettei vuokran- antajalla ole kontrollia siitä, keitä huoneistossa oleskelee. Olennainen eroavai- suus näkyy siinä, että hääjuhlissa ja muissa yksityisissä tarkoituksissa vuokralai- sella säilyy kuitenkin kontrolli kutsumistaan vieraista, kun taas usein liiketoimin- nan harjoittajilla ei vastaavaa kontrollia ole. Siten voidaan todeta, ettei hääjuhlat ainakaan kontrolloitavuuden perusteella nosta vahinkoriskiä, jos sitä verrataan tavanomaiseen liiketoimintaan.

Tavanomaisessa liiketoiminnassa vuokra-aika on tutkittavaa tilannetta olennai- sesti pidempi, mikä vaikuttaa sekä liikehuoneistossa oleskelevien määrään että ajanjaksoon, jolloin mahdollinen vahinko voi syntyä. Jos pohditaan, mitkä tekijät voivat lisätä vahinkoriskiä, voisivat mahdollisten vahingonaiheuttajien määrä sekä pitkä vuokra-aika olla sellaisia. Jos huoneiston vuokra-aika on yksityisessä

29 HE 3004/1994 vp, s. 113.

käytössä noin vuorokausi ja elinkeinotoiminnassa esimerkiksi kaksi vuotta, on ehkä perusteltua todeta, että vahingon todennäköisyys on suurempi pidemmässä ajassa, kuin tuon yhden vuorokauden aikana. On myös todennäköisempää, että 10 000 ihmisen joukkoon osuu enemmän mahdollisia vahingonaiheuttajia kuin tuon 50 ihmisen joukkoon. Siten ainakaan vuokra-aika tai vierailijoiden määrä ei- vät ole sellaisia seikkoja, jotka nostaisivat käyttötarkoituksen aiheuttamaa vahin- koriskiä.

Arvioidaan hääjuhlien järjestämistä myös vuokranantajan näkökulmasta vertaa- malla käyttötarkoitusta muihin sellaisiin käyttötarkoituksiin, joita varten vuokran- antaja vuokraa huoneistoaan. Millaisia tarkoituksia varten vuokranantaja tavalli- sesti vuokraa huoneistoa ja aiheuttaako hääjuhlan järjestäminen korostuneen va- hinkoriskin? Jos huoneistoa vuokrataan tavallisesti vain päiväaikaan esimerkiksi ristiäisiä tai rippijuhlia varten, eroaa yöaikaan sijoittuva hääjuhla tuosta tavalli- sesta käyttötarkoituksesta, mutta aiheuttaako se kuitenkaan korostunutta vahin- koriskiä? Alkoholin käytöllä voi toki olla vaikutusta riskin suuruuteen. Alkoholin vaikutuksen alaisena henkilöiden harkintakyky saattaa olla hämärtynyt, jolloin va- hinkoriski voi olla tavallista suurempi. Hallituksen esityksen esimerkissä viitataan kuitenkin ”erityisen vaaralliseen” toimintaan, jollaista tavanomainen juhliminen ei käsitykseni mukaan kuitenkaan ole.

On hyvin vaikeaa perustella, miksi huoneiston käyttötarkoitus juhlatilana voisi li- sätä vahinkoriskiä ja oikeuttaa sopimisen normaalia ankarammasta vastuusta. On syytä pitää mielessä, että perustetta arvioidaan liikehuoneistonvuokralain tar- koituksessa, jolloin myös vuokralaisen oletetaan olevan yleensä liiketoiminnan- harjoittaja. Nähdäkseni se, että vuokralainen on yksityishenkilö, nostaa säännök- sen soveltamiskynnystä. Ainoa peruste ankarammalle sopimiselle voisi olla se, että huoneisto on poikkeuksellisesti vuokrattu juhlatilaksi yöaikaan, mutta on vai- kea nähdä, että sekään lain tarkoitus huomioiden olisi peruste ankarammalle vas- tuulle. Sopimusehto, joka johtaa tuottamusta ankarampaan vastuuseen, on siten nähdäkseni lainvastainen. Tuottamukseen perustuva vastuu myös toisen aiheut- tamasta vahingosta on kuitenkin lakiin perustuva ja siten sallittu.

B. Asuinhuoneistonvuokralaki. Asuinhuoneistonvuokralain 1 luvun 1 §:n mu- kaan lakia sovelletaan sopimukseen, jolla rakennus tai sen osa (huoneisto) vuok- rataan toiselle käytettäväksi asumiseen. Kyseessä olevassa vuokrasuhteessa on selvää, ettei huoneistoa käytetä asuintarkoitukseen, mutta osapuolten asema ja lain tarkoitus huomioon ottaen se soveltuisi vuokrasuhteeseen liikehuoneiston- vuokralakia huomattavasti paremmin. Kuten esitin liikehuoneistonvuokralakia koskevassa jaksossa (jakso 2.2 A), asuinhuoneistonvuokraus on eriytetty liike- huoneistonvuokrauksesta erilliseksi laiksi vuokralaisen erityisen suojantarpeen vuoksi, mikä johtuu vuokralaisen oletetusta heikommasta asemasta suhteessa vuokranantajaan.30 Vaikka lait ovat monelta osin identtisiä, liikehuoneistonvuok- ralaki mahdollistaa huomattavasti vapaamman sopimisen kuin asuinhuoneiston- vuokralaki, ja siksi sen soveltaminen kyseiseen vuokrasuhteeseen vaikuttaisi olennaisesti ehdon lainmukaisuuden arviointiin.

Jotta voidaan arvioida lain analogista tulkintamahdollisuutta tutkittavaan sopi- mussuhteeseen, on syytä pohtia vuokralaisen asemaa lain tarkoittamassa suh- teessa ja verrata sitä nyt kysymyksessä olevaan vuokrasuhteeseen. Mikä tekee toisesta osapuolesta heikomman osapuolen? Osapuolesta voi tehdä toista hei- komman esimerkiksi hänen sosiaalinen asemansa tai vähävaraisuutensa.31 Myös heikko vaikutusmahdollisuus tai tietynlainen riippuvaisuus toisesta osapuo- lesta voi tehdä asemasta heikon. Vaikutusmahdollisuus sekä riippuvaisuus tule- vat esille erityisesti myöhemmin käsiteltävissä sovittelutilanteissa, joissa ne vai- kuttavat arviointiin sovittelua puoltavasti.

Tutkittavassa vuokrasuhteessa on useita samanlaisia piirteitä kuin asuinhuoneis- tonvuokrasuhteessa. Yksi osapuolen asemaa heikentävä tekijä voi olla hänen varallisuutensa tai erityisesti hänen vähävaraisuutensa. Mikäli vuokranantajana on isompi sijoitustoimintaa harjoittava yritys, myös vuokranantajan varallisuus- asema on silloin usein vuokralaista parempi. Jos vuokranantajana sen sijaan on yksityishenkilö, ei osapuolten varallisuusasemista ole mahdollista tehdä yhtä pä- tevää yleistystä. Toki voidaan olettaa, että ihmiset, joiden varallisuusasema on parempi, asuvat lähtökohtaisesti omistusasunnoissa ja mahdollisesti myös vuok- raavat omistamiaan huoneistoja, kun taas vähävaraisemmat asuvat useammin

30 Saarnilehto 2000, s. 190.

31 Lehtinen 1995, s. 139.

vuokra-asunnoissa. Myös hallituksen esityksessä on todettu, että vuokralainen on taloudellisesta näkökulmasta usein vuokranantajaa heikommassa ase- massa.32

Edellä esitetyn perusteella voidaan (ei täysin poikkeuksetta) olettaa, että useim- missa tilanteissa vuokranantajan varallisuusasema on vuokralaista parempi, ja että vuokralaisen suojantarve on sen perusteella korostunut. Tutkittavan vuokra- suhteen osapuolten asemat vastaavat osin toisiaan, sillä vuokranantajana on elinkeinonharjoittaja ja vuokralaisena yksityishenkilö. Osapuolten varallisuusase- mista on kuitenkin haastavaa tehdä vertailua. Jos vertailu perustetaan oletta- maan, että vähävaraisemmat asuvat useammin vuokra-asunnoissa, tulisi myös tutkittavassa vuokrasuhteessa voida osoittaa, että kyseisen huoneiston vuokraa- minen kertoo vuokralaisen heikommasta varallisuusasemasta. Vuokrasuhteet ei- vät sen osalta ole kuitenkaan vertailukelpoisia. Itse asiassa se, että vuokralaisella on ollut mahdollisuus järjestää juhlat, voi kertoa täysin päinvastaisesta tilan- teesta, sillä vähävaraisilla ihmisillä tuskin on mahdollisuutta kuluttaa rahaa vas- taavalla tavalla. Vuokralaisen heikompaa asemaa voidaan perustella kuitenkin samalla tavalla kuin vuokra-asuntojen kohdalla, olettaen, että elinkeinonharjoit- tajan varallisuusasema on useimmissa tilanteissa yksityishenkilöä parempi.

Vuokrasuhteita voidaan verrata keskenään myös toisen osapuolen riippuvaisuu- den perusteella. Asuinhuoneistonvuokrauksen erityispiirteenä on se, että ky- seessä on henkilön koti. Koti on ihmisille hyvin henkilökohtainen paikka, ja koti- rauha on myös Suomen perustuslain 2 luvun 10 §:n mukaan turvattu. Jokaisen tulee lähtökohtaisesti asua jossakin, eikä vuokralaisella, erityisesti vähävaraisella sellaisella, ole välttämättä mahdollisuutta valita vuokranantajaansa tai neuvotella vuokrasopimuksen ehdoista. Asuinhuoneenvuokralainen voi siten olla hyvinkin riippuvainen vuokranantajasta. Tutkittavassa vuokrasuhteessa sen sijaan ei ole kysymys vastaavanlaisesta riippuvaisuudesta. Toki vuokralaisen neuvottelu- asema sopimuksen ehdoista on todennäköisesti yhtä heikko, mutta jos juhlatilaa verrataan kohteena kotiin, ei voida sanoa, että kyseessä olisivat samanarvoiset tai vertailukelpoiset vuokrakohteet.

32 HE 304/1994 vp, s.113.

Tutkielman kannalta on hyvin mielenkiintoista, että asuinhuoneistonvuokralakia ei sovelleta majoitusliiketoimintaan. Jo huoneenvuokralain aikana sen sovelta- misalaa on lain 2 §:n 1 momentissa rajoitettu siten, että majoitusliiketoiminta on sen ulkopuolella.33 Rajoitus vahvistettiin ratkaisussa KKO 1992:108, jossa kat- sottiin, että kaksion kahden kuukauden mittainen lyhytaikainen vuokraus oli ver- rattavissa majoitusliiketoimintaan, eikä siten kuulunut huoneenvuokralain sovel- tamisalaan.34 Vaikka rajoitus oli alun perin huoneenvuokralaissa, sama sovelta- misalarajaus sisältyy myös uuteen asuinhuoneistonvuokralakiin.35 Tämä rajoitus tukee sitä käsitystä, että korostunut suojan tarve liittyy erityisesti siihen, että vuok- rakohteena on henkilön koti. Edellä esitetyn perusteella on vaikea argumentoida asuinhuoneistonvuokralain analogisen tulkinnan puolesta.

Asuinhuoneistonvuokralaki vastaa monelta osin liikehuoneistonvuokralain sään- nöksiä, mutta asuinhuoneenvuokralaissa ei ole mahdollisuutta sopia vuokralai- sen vastuusta ankarampaa kuin mitä se lain vastuusäännöksen mukaan on. Mi- käli asuinhuoneenvuokralakia sovellettaisiin analogisesti kyseiseen vuokrasuh- teeseen, vuokralainen vastaisi vain niistä vahingoista, jotka hän tai hänen luval- laan tilassa oleskellut on aiheuttanut tahallisesti tai tuottamuksesta. Tuottamuk- sen arviointi on aina vaikeaa, ja myös vahingot voidaan katsoa tuomioistuimessa tuottamuksellisiksi. Siten asuinhuoneistonvuokralain soveltaminen myös tutkitta- vaan vuokrasuhteeseen ei välttämättä alenna vuokralaisen vastuuta.

2.3 Kuluttajansuojalain mukaan

Vaikka sopimusvapaudella on Suomessa vahva asema, pääsääntöön on ole- massa myös poikkeuksia. Sopimusvapautta on rajoitettu pakottavalla erityislain- säädännöllä, muun muassa asuinhuoneistonvuokralailla ja kuluttajansuojalailla. Niin asuinhuoneiston vuokralaista kuin kuluttajaakin on pidetty usein heikompana osapuolena suhteessa elinkeinonharjoittajaan tai vuokranantajaan, joten rajoituk- silla pyritään suojelemaan heikompaa osapuolta sopimussuhteessa.36 Heikom- man suoja voidaan helposti ajatella vapausperiaatteen vastakohtana, mutta se ei

33 Saarnilehto 2005, s. 7.

34 Saarnilehto 2005, s. 8.

35 Saarnilehto 2005, s. 8.

36 Pöyhönen 1988, s. 89-90.

välttämättä tarkoita kuitenkaan sitä. Kuten Xxxxxxxx totesi väitöskirjassaan, ai- toon vapauteen ei kuulu hyötyminen heikommasta osapuolesta, jolloin vapaus- periaate ei itseasiassa toteutuisi.37

Heikomman suoja on yksi oikeusperiaatteista. Kuten yllä esitin, heikomman suo- jan periaate voidaan nähdä vapausperiaatteen kanssa joko rinnakkain tai vastak- kain. Periaate on terminä ja käsitteenä on ymmärrettävästi melko hankala. Mitä tarkoittaa, että Suomessa vallitsee tietty tai tietyt periaatteet, ja miten periaatteet eroavat säännöistä? Entä mitä silloin, jos (ja usein kun) erilaiset vastakkaiset pe- riaatteet ovat käsillä samanaikaisesti? Täydellistä vastausta kysymyksiin on tus- kin saatavilla, eikä niiden läpikäynti ole tämän tutkielman yhteydessä tarkoituk- senmukaistakaan. Xxxxxx kuitenkin turvallista todeta, että periaatteet ovat olleet monen lainsäädännön taustalla, minkä lisäksi niillä on vaikutusta muun muassa oikeuskäytännössä, erityisesti kohtuusharkinnassa.38

Suomessa yksi vahvimmista heikomman suojaan perustuvista laeista on kulutta- jansuojalaki, joka sisältää kattavat säännökset kuluttajan ja elinkeinonharjoittajan väliseen sopimukseen sovellettavista ehdoista. Sen lisäksi, että monet erilaiset kuluttajasopimukset on sisällytetty erikseen kuluttajansuojalain lukuihin, laista löytyy yleinen sopimusehdon kohtuuttomuutta sekä vahingonkorvauksen sovitte- lua koskeva säännös. Kuluttajansuojan vahvasta asemasta kertoo institutionaa- lisen tuen lisäksi se, että vaikka tavalliset kansalaiset eivät aina ole tietoisia oi- keuksistaan, kuluttajansuojalain säännökset tuntuvat kokemuksieni perusteella olevan heille yllättävän tuttuja. Kyseistä asemaa Suomessa vahvistaa toki osal- taan maksuton mahdollisuus saattaa riita-asia kuluttajariitalautakunnan ratkais- tavaksi, mutta toisaalta se kertoo juuri siitä, että asia on koettu yhteiskunnassa erityisen merkittäväksi.

Kuluttajansuojalaki on pakottavasti säädetty yksityishenkilön suojaksi tilan- teessa, jossa yksityishenkilö solmii sopimuksen elinkeinonharjoittajan kanssa. Lain taustalla on oletus siitä, että elinkeinonharjoittaja on suhteessa kuluttajaan pääsääntöisesti vahvempi osapuoli, jolloin kuluttajan mahdollisuudet vaikuttaa

37 Pöyhönen 1988, s. 270.

38 Pöyhönen 1988, s. 64.

sopimuksen sisältöön voivat olla hyvinkin pienet.39 Kuluttajan asemasta tekee heikon erityisesti se, että kysymys on kulutushyödykkeistä: Kulutushyödykkeitä on hankittava, eikä kuluttajalla niiltä osin ole aina valinnanvaraa.40 Esimerkkinä voidaan käyttää tilannetta, jossa kuluttajalla on todellinen tarve luottoon, jonka hän voi saada vain hyväksymällä luottoyhtiön esittämät vakioehdot. Toisena esi- merkkinä voidaan käyttää puhelinta, jonka käyttöönoton edellytyksenä on käyttö- järjestelmän sekä tiettyjen sovelluksien vakioehtojen hyväksyminen.

Kuluttajansuojalakia sovelletaan lain 1 luvun 1 §:n mukaan yksityishenkilön ja elinkeinonharjoittajan välillä silloin, kun kyseessä on ”kulutushyödykkeiden tar- jontaa, myyntiä ja muuta markkinointia”. Tässä suhteessa elinkeinonharjoittaja toimii hyödykkeen tarjoajana ja kuluttaja sen ostajana/tilaajana. Kuluttajana pide- tään saman luvun 4 §:n mukaan ”luonnollista henkilöä, joka hankkii kulutushyö- dykkeen pääasiassa muuhun tarkoitukseen kuin harjoittamaansa elinkeinotoi- mintaa varten”. Ostaja voi siten itsekin olla elinkeinonharjoittaja, mutta merkitse- vää on se tarkoitus, jota varten hyödyke tai palvelu on hankittu. Tuo yksityinen tarkoitus on mielenkiintoinen, sillä osapuolten epätasapainoa perustellaan talou- dellisilla lähtökohdilla.41 Tässä tilanteessa osapuolten varallisuudella ei ole mer- kitystä, vaan laki lähtee siitä olettamasta, että kuluttajalla ei ole riittävästi valinnan varaa taikka mahdollisuutta neuvotella sopimuksesta, jolloin hän on automaatti- sesti heikommassa asemassa.

Kulutushyödykkeenä pidetään lain 1 luvun 3 §:n mukaan ”tavaroita, palveluksia sekä muita hyödykkeitä ja etuuksia, joita tarjotaan luonnollisille henkilöille tai joita tällaiset henkilöt olennaisessa määrässä hankkivat yksityistä talouttaan varten”. Tavaran määrittely on melko yksinkertainen, mutta palvelukset, muut hyödykkeet sekä etuudet ovat melko hankalasti määriteltäviä. Laista ei löydy sen tarkempaa määritelmää siitä, mitä ne tarkoittavat, joten asiaa tulee arvioida muita lähteitä apuna käyttäen. Arvioinnin kannalta hyvin merkityksellistä on mielestäni se, että kulutushyödykkeen sovellettavuutta on ajan kuluessa lisätty, muun muassa 1994, jolloin lakiin lisättiin käsitteet ”muut hyödykkeet ja etuudet”.42 Tuo lisäys

39 HE 8/1977 vp, s. 5.

40 Ämmälä 2005, s. 5.

41 Lehtinen 1995, s. 139.

42 Ämmälä 2005, s. 19.

kertoo nähdäkseni siitä, ettei lain sanamuodon ole haluttu rajoittavan lain sovel- lettavuutta, vaan enemmänkin laajentaa sitä myös sellaisiin tilanteisiin, joista ei ole erikseen laissa säädetty. Näin ollen ei välttämättä ole tarkoituksenmukaista- kaan pyrkiä määrittelemään ”palveluksia tai etuuksia”, vaan tutkia sitä, voidaanko ”muut hyödykkeet” ulottaa koskemaan myös tutkimuskysymyksenä olevaa tilan- netta.

Laissa on runsaasti yksityiskohtaisia säännöksiä tilanteisiin, joiden osalta on jo tunnistettu erityinen tarve sääntelylle. Tämän lisäksi lain 3 luvun 1 §:ssä säännel- lään yleisestä kohtuuttoman ehdon kiellosta niitä tilanteita varten, joita ei ole erik- seen säännelty. Tarpeesta säätää yleinen kohtuuttoman ehdon kielto voidaan päätellä, että myös lainsäätäjä on tunnistanut, ettei kuluttajansuojalaissa mainit- tujen tilanteiden lista ole tyhjentävä. Tämä tukee tulkintaa siitä, ettei se ole pois- suljettua, etteikö kuluttajansuojalakia voitaisi soveltaa myös esimerkkitilanteessa vuokralaisen suojaksi.

Kuluttajansuojalain laajasta sovellettavuudesta huolimatta se sisältää myös ra- joituksia. Erityisesti asuinhuoneistonvuokrasopimukset sekä kiinteän omaisuu- den kauppaa ja vuokraamista koskevat sopimukset on suljettu tiettyjen pykälien soveltamisalan ulkopuolelle. Esimerkkinä voi mainita koti- ja etämyyntiä säänte- levän 6. luvun, jonka soveltamisalaa on luvun 2 §:n 2 kohdassa rajoitettu kyseis- ten sopimusten osalta. Mielestäni nämä rajaukset voidaan tulkita kuitenkin myös siten, että lain muut luvut, tai sellaiset säännökset, joissa ei ole erikseen mainittu tuota soveltamisrajoitusta, soveltuisivat myös huoneenvuokrasopimukseen kulut- tajan ja elinkeinonharjoittajan välillä.

Tulkintaani tukee myös se, että niin liike- kuin asuinhuoneistonvuokralaissakin on mainittu sovittelun osalta erikseen, että huoneenvuokrasopimuksen sovitteluun sovelletaan, mitä kuluttajansuojalaissa säädetään. Lait selvästi tunnistavat mah- dollisuuden, että toisena osapuolena voi olla myös kuluttaja. Toisaalta maininta kuluttajasuhteesta juuri sovittelun yhteydessä voi tarkoittaa myös sitä, että kulut- tajansuojalakia on tarkoitettu sovellettavaksi vain sovittelun osalta. Siinä tapauk- sessa kuluttajansuojalakia voitaisiin soveltaa vain, jos liikehuoneistonvuokralaki ei tulisi sovellettavaksi.

Huoneiston lyhytaikainen vuokraus voidaan rinnastaa mielestäni ajoneuvon ly- hytaikaiseen vuokraukseen, joka kuluu kuluttajansuojalain soveltamisalaan. Ku- luttajansuojalaissa ei ole erillistä lukua ajoneuvon vuokrauksesta, mutta kulutta- jariitalautakunta on käsitellyt riita-asiaa ajoneuvon vuokrauksesta.43 Lisäksi ku- luttajansuojalain 6 luvun 16 §:n 11 kohdassa on peruuttamisoikeutta koskeva so- veltamisalarajoitus, mikä tukee tulkintaa siitä, että ajoneuvon vuokraus kuuluu muita osin soveltamisalan piiriin. Ajoneuvon ja huoneiston vuokrauksessa on osapuolten lisäksi yhtenevää se, että kyse on yleensä melko lyhyestä vuokra- ajasta.

Vuokra-ajan pituus mielestäni hyvin merkitsevä. Aiemmin esitellyssä ratkaisussa KKO 1992:108 huoneiston kahden kuukauden mittainen vuokra-aika ei riittänyt, jotta vuokraus olisi katsottu asuinhuoneiston soveltamisalaan. Tulkinta on melko yllättävä, sillä huoneiston käyttötarkoitus on hyvin lähellä asumista. Asumista voi olla vaikea määritellä, mutta jos vuokralaisella ei esimerkiksi ole muuta asuin- paikkaa, voi hänen asuinpaikkanaan sillä hetkellä tosiasiassa olla tuo vuokrattu kaksio. Ratkaisussa painotettiin käyttötarkoituksen sijaan kuitenkin vuokra-aikaa, joten tulkintaa voidaan mielestäni soveltaa myös nyt tutkittavaan vuokrasuhtee- seen. Toisaalta lyhyttä vuokra-aikaa voisi käyttää myös argumenttina siihen, ettei liikehuoneistonvuokralakia sovellettaisi kyseessä olevaan vuokrasuhteeseen. Liike- tai esimerkiksi kerhotoiminta on kuitenkin tavallisesti pitkäaikaista toimin- taa, jolloin myös vuokrasopimuksen kesto on huomattavasti pidempi. Tämän pe- rusteella voisi ajatella, että suhteeseen voisi analogisesti soveltaa kuluttajansuo- jalakia.

Jos juhlatilan vuokraaminen rinnastettaisiin ajoneuvon vuokraan, olisi kyse to- dennäköisesti kuluttajansuojalain mukaisesta ”palveluksesta”. Kuluttajansuoja- lain 8 luvun 1 §:n mukaan palveluksena pidetään ”vastikkeellisia palveluksia, joita elinkeinonharjoittaja (toimeksisaaja) suorittaa kuluttajalle (tilaaja) ja joiden sisäl- tönä on irtaimeen esineeseen, rakennukseen, muuhun rakennelmaan tai kiinte- ään omaisuuteen kohdistuva työ tai muu suoritus”, mutta kysymyksen kannalta merkittävää lienee tuo viimeinen kohta ”muu suoritus”. Monet juhlapaikat tarjoa-

43 xxxxx://xxx.xxxxxxxxxxxxxx.xx/xx/xxxxx/xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx/xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx- kaisu/1378909467966.html.

vat juhlatilan lisäksi pitopalvelua, joka taas kuuluu kuluttajansuojalain soveltamis- alaan. Laissa ei ole myöskään pitopalvelusta erillistä mainintaa, mutta kuluttaja- riitalautakunnan hakutoiminnolla hakusanalla ”pitopalvelu” löytyi 451 tulosta, jo- ten lienee perusteltua todeta, että se kuuluu selvästi lain soveltamisalaan.

Vaikka kaikki vuokranantajat eivät tarjoa pitopalvelua, vaikuttaa se mielestäni merkittävästi kysymyksen arviointiin. Erityisesti niissä vuokrasuhteissa, joihin liit- tyvät olennaisena osana myös pitopalvelu, herää kysymys, arvioidaanko sopi- musta kokonaisuutena kuluttajansuojalain mukaan, ja jos ei, niin miten muuten? Sen lisäksi, että kysymys on konkreettisesti samasta sopimuksesta, myös muut edellä esitetyt perusteet huomioiden olisi mielestäni erikoista, jos sopimusta ei arvioitaisi yhtenä kuluttajapalveluksena. Toisaalta se, että koko sopimuksia arvi- oitaisiin eri tavalla sen perusteella, kuuluuko sopimukseen pitopalvelu, olisi vielä erikoisempaa. Pitopalvelu ei ole kuitenkaan ainoa tekijä, mikä tulee tulkintaa ku- luttajapalveluksesta. Sopimukseen voi lisäksi liittyä esimerkiksi juhlatilan koriste- lua tai muuta oheissuoritusta, jotka taas vahvistavat tulkintaa siitä, että kyse on enemmänkin kokonaisvaltaisemmasta palvelusta, joka tarjoaa juhlatilan ja siihen liittyvät muut mahdolliset järjestelyt.

Sen lisäksi, että lyhytaikaisessa huoneistonvuokrauksessa on merkittäviä yhtä- läisyyksiä kuluttajansuojalain piiriin kuuluvien palveluksien kanssa, tukevat myös muut huoneistonvuokrauksen yhteydessä tarjottavat lisäpalvelut kuluttajansuoja- lain analogista soveltamista tutkittavaan vuokrasuhteeseen. Myös Xxxx Xxxxx toteaa, että kuluttajansuojalaki on saanut analogista merkitystä, ja kutsuu lakia jopa ”kuluttajapalveluksien perusnormistoksi”.44

Mikäli kysymyksenä olevaan vuokrasuhteeseen sovellettaisiin kuluttajansuojala- kia, vaikuttaisi se todennäköisesti sopimusehdon lainmukaisuuden arviointiin. Kuluttajansuojalain 3 luvun 1 §:n 1 momentin mukaan elinkeinonharjoittaja ei saa käyttää kulutushyödykkeitä tarjotessaan sopimusehtoa, jota kulutushyödykkeen hinta ja muut asiaan vaikuttavat seikat huomioon ottaen on pidettävä kuluttajien kannalta kohtuuttomana. Säännös vaikuttaa hyvin samantyyppiseltä varsinaisen

44 Hemmo 2008, s. 94.

sovittelusäännöksen kanssa, mutta kolmannen luvun kielto poikkeaa merkityk- seltään kuitenkin neljännestä luvusta. Nuo kolmannen luvun säännökset ovat elinkeinonharjoittajan ja viranomaisten välisiä, kun taas neljännen luvun sään- nökset ovat elinkeinonharjoittajan ja kuluttajan välisiä. Kolmannen luvun 2 §:n mukaan

Elinkeinonharjoittajaa voidaan, jos se on kuluttajansuojan kannalta tarpeel- lista, kieltää jatkamasta 1 §:n 1 momentin vastaisen sopimusehdon käyttä- mistä taikka uudistamasta sellaisen tai siihen rinnastettavan sopimuseh- don käyttämistä. Elinkeinonharjoittajien yhteenliittymää voidaan vastaa- vasti kieltää jatkamasta tai uudistamasta 1 §:n 2 momentin vastaista me- nettelyä. Kieltoa on tehostettava uhkasakolla, jollei se erityisestä syystä ole tarpeetonta. (16.12.1994/1259)

Sopimusehdon lainmukaisuutta arvioitaessa tulee huomata, ettei kuluttajansuo- jalaissa ole säännöksiä kuluttajan vahingonkorvausvelvollisuudesta, joten ehdon lainmukaisuutta voidaan arvioida vain tuon kolmannen luvun mukaan. Vaikka so- pimusehto katsottaisiin tuon säännöksen perusteella kohtuuttomaksi, se ei kui- tenkaan aiheuta sopimusehdon tehottomuutta yksittäisessä sopimussuhteessa, sillä yksittäinen kuluttaja ei voi esittää vaatimuksia tuon säännöksen nojalla.45 Sen sijaan viranomainen voi kieltää jatkamasta sopimusehdon käyttämistä ja asettaa kiellon tehosteeksi uhkasakon.

Kolmannen luvun mukaista kohtuuttomuutta arvioidaan ”kulutushyödykkeen hinta ja muut asiaan vaikuttavat seikat huomioon ottaen”. Juhlatilaksi vuokratta- vien huoneistojen vuokrahinnat vaihtelevat jonkin verran. Edullisimmat vuokrat ovat noin muutamia satasia, ja kalleimmat voivat olla jopa muutamia tuhansia euroja. Keskimääräinen vuokrahinta on ehkä kuitenkin noin 1000 euroa, ja kal- leimmatkin juhlapaikat ovat yleensä alle 3000 euroa. Jos sopimuksessa on täysin rajaton vahingonkorvausvelvollisuus, voivat pelkästään esinevahingot olla satoja tuhansia euroja, minkä lisäksi välillisinä vahinkoina tulonmenetykset ym. voivat lisätä korvauksen yhteissummaa entisestään.

Vaikka vuokrahintaan lisättäisiin vielä pitopalvelu- tai koristelukustannukset, lie- nee perusteltua todeta, että palvelun hinta ja mahdollisten vahinkojen suuruus

ovat todella kaukana toisistaan. Toki on mahdotonta sanoa, kuinka kalliilla vuok- rahinnalla olisi perusteltua sopia täysin rajoittamattomasta vahingonkorvausvas- tuusta, sillä kuluttajansuojalaissa ei ole lainkaan säännöstä kuluttajan vahingon- korvausvelvollisuudesta. Tässä tilanteessa toteaisin kuitenkin, että palvelun hinta huomioiden kyseistä sopimusehtoa pidettäisiin kuluttajan kannalta kohtuutto- mana ja siten kuluttajansuojalain vastaisena.

Sopimusehdon lainmukaisuutta voidaan pohtia myös poikkeuksettoman vastuun näkökulmasta. Poikkeukseton vastuu tarkoittaa sitä, ettei vastuussa oleva osa- puoli voi vapautua minkään vastuunrajoituksen perusteella.46 Kuluttajasopimuk- siin perustuva virhevastuu on hyvä esimerkki poikkeuksettomasta vastuusta.47 Virhevastuu on säädetty kuluttajan suojaksi, mikä korostaa kuluttajan poikkeuk- sellisen suurta suojan tarvetta heikompana osapuolena. Jos poikkeuksetonta vastuuta verrataan nyt tutkittavaan vuokrasuhteeseen, huomataan, että vuokra- sopimuksen vastuuta koskeva sopimusehto vastaa itse asiassa poikkeuksetonta vastuuta. Erikoista sopimusehdossa on kuitenkin se, että siitä on sovittu heikom- man osapuolen vahingoksi, ei suojaksi. Pidän siten myös tästä näkökulmasta mahdottomana ajatusta, että sopimuksella voitaisiin sitovasti sopia poikkeuksel- lisesta vastuusta heikomman osapuolen vahingoksi.

3. Ehdon kohtuuttomuus

3.1 Yleiset periaatteet ja lainvalinta

Kohtuuttomuus voi tarkoittaa joko sitä, ettei sopimusta ole kohtuuttomuuden pe- rusteella muodostunut lainkaan, tai sitä, että kyseeseen tulee kohtuuttoman so- pimusehdon sovittelu.48 Ensimmäinen tarkoittaa itse asiassa pätemättömyyspe- rustetta, jolloin sovittelu ei ole tarpeen.49 Tutkielmassa oletetaan kuitenkin, että kyseessä oleva sopimus on sinänsä pätevä, ja arvioidaan, täyttyykö sovittelun edellytykset kohtuuttoman sopimusehdon osalta. Jaksossa arvioidaan sovittelu-

46 Hemmo 2005, s. 307.

47 Hemmo 2005, s. 307.

48 Pöyhönen 1988, s. 94.

mahdollisuutta sekä yleisen oikeustoimilain 36 §:n mukaisen sovittelusäännök- sen mukaan, että kuluttajansuoja- ja asuinhuoneen vuokralakien sovittelusään- nösten mukaan.

Sopimusehdon kohtuuttomuudessa voi olla kysymys joko alkuperäisestä tai jäl- kiperäisestä kohtuuttomuudesta.50 Tämän lisäksi sopimussuhde voi alun perinkin olla epätasapainossa, mutta sopimusehdon kohtuuttomuus voi vielä kärjistyä olo- suhteiden muutosten myötä.51 Tutkittavassa vuokrasuhteessa on selvää, että vuokralainen on vuokranantajaan nähden heikommassa asemassa, joten arvioin kohtuuttomuutta alkuperäisen kohtuuttomuuden kannalta. Muuttuneilla olosuh- teilla on tavallisesti kohtuuttomuusharkinnassa merkitystä, mutta tutkittavassa vuokrasuhteessa ei ole sellaisia muuttuneita olosuhteita, joita olisi tarkoituksen- mukaista arvioida.

Kohtuuttomuussäännöksen soveltamiskynnys on sopimusvapausperiaatteen vahvan aseman vuoksi melko korkea, mutta se voi kuitenkin tulla sovellettavaksi. Sovittelusäännös saatiin kuluttajansuojalakiin vuonna 1978, mutta oikeustoimila- kiin se lisättiin vasta vuonna 1983.52 Tästä voidaan päätellä, että vaikka kulutta- jansuojalakiin oli jo sisällytetty sovittelusäännös, lainsäätäjä on katsonut tarpeel- liseksi ulottaa sovittelumahdollisuus myös sellaisiin sopimussuhteisiin, joissa osapuolten asema ei ole yhtä selkeä kuin kuluttajasuhteessa, mikä taas vahvis- taa entisestään kuluttajan asemaa sovitteluharkinnassa.

Sopimuksen tai sen ehdon kohtuuttomuus ratkaistaan pääsääntöisesti oikeustoi- milain 36 §:n kohtuullistamissäännöksen perusteella, ellei kyseiseen sopimus- suhteeseen sovelleta sellaista erityislainsäädäntöä, jossa kohtuuttomuuden arvi- ointi on säännelty toisella tavalla. Aiemmin jaksossa kaksi arvioitiin huoneiston- vuokralakien sekä kuluttajansuojalain soveltumista kysymyksenä olevaan vuok- rasuhteeseen. Liikehuoneistonvuokralain 1 luvun 5 §:n mukaan

Jos vuokrasopimuksen ehdon soveltaminen olisi vuokrasuhteissa noudatettavan hyvän tavan vastaista tai muutoin kohtuutonta, ehtoa voidaan sovitella tai jättää se huomioon ottamatta. Jos ehto on sel-

50 Hemmo 2009, s. 376.

51 Hemmo 1997, s. 123.

xxxxxx, ettei sopimuksen jääminen voimaan muilta osin muuttumat- tomana ole ehdon sovittelun vuoksi kohtuullista, sopimusta voidaan sovitella muiltakin osin tai se voidaan määrätä raukeamaan.

Kuluttajan ja elinkeinonharjoittajan välisen huoneenvuokrasopimuk- sen sovitteluun sovelletaan, mitä kuluttajansuojalaissa (38/78) sää- detään. Vuokran määrän sovitteluun sovelletaan kuitenkin, mitä tässä laissa säädetään.

Ensimmäisen momentin mukainen yleinen kohtuuttomuussäännös ei anna juuri- kaan ohjeita kohtuuttomuusarviointiin. Koska oikeustoimilaki on sopimussuhteita sääntelevä yleislaki, eikä liikehuoneistonvuokralaissa ole tarkempia säännöksiä kohtuuttomuuden arvioinnista, oletan, että arviointiin sovelletaan oikeustoimilain 36 §:n arviointikriteerejä. Tutkittavassa vuokrasuhteessa on kuitenkin selvää, että vuokralainen on kuluttaja, joten liikehuoneistonvuokralain kohtuuttomuussään- nöksen toisen momentin mukaan kuluttajan ja elinkeinonharjoittajan väliseen so- vitteluun sovelletaan kuluttajansuojalakia.

Mikäli tutkittavaan vuokrasuhteeseen sovelletaan joko kuluttajansuojalakia tai lii- kehuoneistonvuokralakia, tehdään sopimusehdon kohtuuttomuusharkinta kulut- tajansuojalain kohtuullistamissäännöksen mukaan. Kuluttajansuojalain 4 luvun 1

§:n mukaan

Jos tässä laissa tarkoitetun sopimuksen ehto on kuluttajan kannalta kohtuuton tai sen soveltaminen johtaisi kohtuuttomuuteen, ehtoa voi- daan sovitella tai jättää se huomioon ottamatta. Sopimuksen ehtona pidetään myös vastikkeen määrää koskevaa sitoumusta. Kohtuutto- muutta arvioitaessa otetaan huomioon sopimuksen koko sisältö, osapuolten asema, sopimusta tehtäessä vallinneet olot ja, jollei 2

§:stä muuta johdu, olojen muuttuminen sekä muut seikat.

Kuluttajansuojalain kohtuuttomuussäännös vastaa hyvin pitkälti oikeustoimilain vastaavaa säännöstä.53 Oikeustoimilain 36 §:n mukaan

Jos oikeustoimen ehto on kohtuuton tai sen soveltaminen johtaisi kohtuuttomuuteen, ehtoa voidaan joko sovitella tai jättää se huomi- oon ottamatta. Kohtuuttomuutta arvosteltaessa on otettava huomi- oon oikeustoimen koko sisältö, osapuolten asema, oikeustointa teh- täessä ja sen jälkeen vallinneet olosuhteet sekä muut seikat.

Jos 1 momentissa tarkoitettu ehto on sellainen, että sopimuksen jää- minen voimaan muilta osin muuttumattomana ei ole ehdon sovittelun vuoksi kohtuullista, sopimusta voidaan sovitella muiltakin osin tai se voidaan määrätä raukeamaan.

Oikeustoimen ehtona pidetään myös vastikkeen määrää koskevaa sitoumusta.

Kuluttajan ja elinkeinonharjoittajan välisen kulutushyödykettä koske- van sopimuksen sovitteluun sovelletaan, mitä kuluttajansuojalaissa (38/78) säädetään. (16.12.1994/1260)

Vaikka oikeustoimilain kohtuuttomuussäännöksen neljännessä momentissa on- kin nimenomainen säännös kuluttajasopimuksen sovittelusta kuluttajansuojalain mukaan, ei kuluttajansuojalain mukainen kohtuullistamissäännös poikkea paljoa- kaan oikeustoimilain 36 §:n vastaavasta säännöksestä. Ainoa olennainen ero säännösten välillä liittyy olosuhteiden muutokseen. Oikeustoimilain mukaan on selvää, että arvioinnissa otetaan huomioon myös muuttuneet olosuhteet, mutta kuluttajansuojalakiin on lisätty tätä koskeva rajoitus. Kuluttajansuojalain 4 luvun 2 §:n mukaan

Jos 1 §:ssä tarkoitettu sopimusehto on laadittu etukäteen ilman, että kuluttaja on voinut vaikuttaa sen sisältöön, on 1 §:ää sovellettaessa noudatettava tässä pykälässä säädettyjä rajoituksia.

Jos ehto sopimusta tehtäessä vallinneissa olosuhteissa on ollut koh- tuuton, ei ehdon kohtuuttomuutta myöhemmin arvioitaessa saa ku- luttajan vahingoksi ottaa huomioon olosuhteiden muuttumista.

Jos ehdon sovittelu tai sen jättäminen huomioon ottamatta koskee sellaista ehtoa, joka hyvän tavan vastaisesti johtaa osapuolten oi- keuksien ja velvollisuuksien huomattavaan epätasapainoon kulutta- jan vahingoksi, sopimusta ei voida sovitella muilta osin. Tällöin sopi- mus jää voimaan muilta osin muuttumattomana, jos se sellaisenaan voi pysyä voimassa.

Kuluttajansuojalaki lähtee vahvasti siitä olettamasta, että kuluttaja on aina elin- keinonharjoittajaa heikommassa asemassa ja tarvitsee siten erityistä suojaa lain- säädännön avulla. Olosuhteiden muuttuminen on yleinen sovitteluharkintaan vai- kuttava seikka, mutta kuluttajansuojalain mukaan sitä ei saa huomioida kuluttajan vahingoksi. Tutkittavan vuokrasuhteen arvioinnin tekee hankalaksi se, ettei ku- luttajansuojalaissa ole otettu huomioon tilannetta, jossa kuluttaja voisi aiheuttaa merkittävää vahinkoa elinkeinonharjoittajalle. Vuokrasuhteen arvioinnissa olo- suhteiden muuttumisella ei sinänsä ole merkitystä, mutta kuluttajansuojalain ra- joitussäännös ilmentää mielestäni yleisesti myös kysymyksessä olevaan tilantee- seen sovellettavaa heikomman suojan periaatetta. Edellä esitetyn perusteella ra- joittamattoman vastuun perustavan sopimusehdon kohtuuttomuus ratkaistaan

kuluttajansuojalain mukaan, mutta koska säännös vastaa monelta osin oikeus- toimilain vastaavaa säännöstä, voidaan kriteerien arvioinnissa käyttää tarvitta- essa apuna myös oikeustoimilakiin perustuvia ratkaisuja.

3.2 Sopimuksen koko sisältö

Kohtuuttomuusarvioinnissa otetaan niin kuluttajansuojalain kuin oikeustoimilain- kin mukaan huomioon sopimuksen/oikeustoimen ”koko sisältö”. Se tarkoittaa esi- merkiksi sitä, että yksittäisen sopimusehdon kohtuuttomuutta arvioitaessa tulee ottaa huomioon myös sopimuksen muut ehdot, sillä ne voivat tasapainottaa so- pimusta niin, ettei sitä kokonaisuus huomioon ottaen olekaan pidettävä kohtuut- tomana.54 Tasapainottava sopimusehto voi olla esimerkiksi merkittävästi alempi hinta.55 Onkin hyvin tavallista, että toisen osapuolen merkittävästi suurempaa vastuuta tai riskiä kompensoidaan alhaisemmalla hinnalla, esimerkiksi kiinteistön tai muun käytetyn tavaran kaupassa. Tosin tällaisissa tilanteissa sopimukseen lisätään tavallisesti myös vastuuta rajoittava ehto, esimerkiksi ”ostaja on tarkas- tanut tuotteen ja hyväksyy sen sellaisena kuin se on”.

Kohtuuttomuusarvioinnista on kuitenkin pidettävä erillään kuluttajansuojalakiin liittyvä ehdon mitättömyys. Jos sopimuksella on sovittu kuluttajansuojalain ni- menomaisesta säännöksestä poikkeavasti, on ehto automaattisesti mitätön ja se korvataan lain vastaavalla säännöksellä. Tämä ilmenee lain eri lukujen alussa olevasta maininnasta ” Sopimusehto, joka poikkeaa tämän luvun säännöksistä tilaajan vahingoksi, on mitätön, jollei jäljempänä toisin säädetä”. Vaikka kohtuu- ton sopimusehto voidaan jättää huomiotta, sen arviointi poikkeaa merkittävästi mitättömyysarvioinnista. Kohtuuttomuusarvioinnissa otetaan huomioon myös so- pimuksen muu sisältö, kun taas mitättömyysarviointi tehdään vain yksittäisen so- pimusehdon perusteella.56 Kyseinen kanta on otettu hallituksen esityksessä laiksi kuluttajansuojalain muuttamisesta ja eräiksi siihen liittyviksi laeiksi, jonka mukaan ”—Ehdon mitättömyyteen ei myöskään vaikuttaisi se, että ostajan asema muiden sopimusehtojen mukaan mahdollisesti on parempi kuin lain mukaan.”57

54 Hemmo 1997, s. 124.

55 Hemmo 1997, s. 12.

56 Ämmälä 2005, s. 43.

57 HE 360/1992 vp, s. 48.

Juhlatilan vuokrahintaa ja sen vaikutusta sopimusehdon kohtuuttomuuden arvi- ointiin pohdittiin jo edellisessä jaksossa kohtuuttoman sopimusehdon kiellon yh- teydessä. Jaksossa selvitettiin, ettei vuokrahinta poikennut juurikaan yleisestä hintatasosta, eikä laajemman vastuun perustava sopimusehto sen perusteella ol- lut oikeutettu. Mitättömyysarvioinnin lisäksi vuokrahinnalla voi olla merkitystä myös sopimuksen ”koko sisällön” arvioinnissa, kuten esitin aiemmin käytetyn esi- neen kauppaa esimerkkinä käyttäen. Nyt tutkittavassa vuokrasuhteessa vuokra- hinta on ollut 1400 euroa, joka vastaa samantyyppisten juhlapaikkojen yleistä vuokratasoa. Jotta hinta voisi tasapainottaa sopimusehdon luomaa korostunutta riskiä, tulisi sen olla merkittävästi yleistasoa edullisempi. Toisaalta voidaan kysyä, voiko edes ilmainen vuokraaminen oikeuttaa niin laajan korvausvastuun. Tämän perusteella toteaisin, ettei ainakaan vuokrahinta ole tutkittavassa vuokrasuh- teessa sopimusta tasapainottava tekijä.

Mainitsin edellä, että käytetyn tavaran kaupassa sopimukseen lisätään usein xxx- xxxxxxxxx vastuunrajoitusehto. Tuo ehto voi vaikuttaa sopimuksen arviointiin sekä kohtuuttomuutta puoltavasti että sitä vastustavasti. Vuokrasopimuksessa laajan vastuun perustavan sopimusehdon lisäksi siinä voisi hyvin olla esimerkiksi välil- liset vahingot pois sulkeva rajoitusehto, jolloin kokonaisvastuu olisi vuokralaiselle merkittävästi pienempi. Tällöin sopimusehtoa ei välttämättä pidettäisikään koko- naisuus huomioon ottaen kohtuuttomana. Toisaalta, jos sopimuksessa olisi vuok- ralaisen rajoittamattoman vastuun lisäksi vuokranantajan vastuuta merkittävästi rajoittava vastuunrajoitusehto, tekisi se sopimuksen kokonaisuudessaan kulutta- jan kannalta entistä epäedullisemmaksi. Tällöin vastuunrajoitusehto todennäköi- sesti puoltaisi kohtuuttoman sopimusehdon sovittelua.

Vakuutuksilla voi olla sopimuksen koko sisällön arvioinnin kannalta merkitystä. Vakuutuksilla voidaan tavallisesti jakaa epävarmana pidetyn tulevaisuuden luo- mia riskejä toisten samassa asemassa olevien kanssa.58 Sopimussuhteessa osapuolilla voi olla mahdollisuus vakuuttaa sopimuksen kohteena oleva omai- suus, jolloin osapuolten riskit ovat mahdolliset rajoitukset huomioiden huomatta- vasti pienempiä. Mikäli nyt tutkittavassa vuokrasuhteessa vuokranantaja olisi va-

58 Häyhä 1996, s. 206.

kuuttanut juhlatilan ympäristöineen, ei vuokralaiselle realisoituva vahinko olisi to- dennäköisesti niin suuri. Vähintään vakuutus rajoittaisi vuokralaisen korvausvel- vollisuutta vain tietyn tyyppisiin vahinkoihin, jotka vakuutuksesta on suljettu pois. Tämän tyyppinen rajoitus voisi hyvinkin vaikuttaa kohtuuttomuusarviointiin jopa sitä vastustavasti.

3.3 Osapuolten asema

Kohtuuttomuusharkinnassa otetaan sekä oikeustoimilain että kuluttajansuojalain sovittelusäännösten mukaan huomioon osapuolten asema. Sopimussuhteissa osapuolten oletetaan olevan lähtökohtaisesti tasavertaisia59, mutta kulutta- jansuhteessa kuluttajaa pidetään automaattisesti elinkeinonharjoittajaa heikom- pana osapuolena. Osapuolen aseman voi tehdä heikommaksi moni muukin seikka, kuten mahdollisuus vaikuttaa sopimuksen sisältöön tai se, että osapuoli on jollakin tavalla riippuvainen toisesta osapuolesta.60 Kyseisiä tekijöitä arvioitiin aiemmin kuluttajansuojaa koskevassa jaksossa 2.3, mutta niitä voidaan arvioida myös olettaen, että osapuolet olisivat muutoin tasavertaisessa asemassa.

Vaikka oikeustoimilain ja kuluttajansuojalain mukainen kohtuuttomuusarviointi vastaa monelta osin toisiaan, on syytä huomata, että säännösten tausta on eri- lainen. Kuluttajansuojalaki perustuu heikomman suojeluun61, kun taas oikeustoi- milaki perustuu kohtuusperiaatteeseen. Vaikka kohtuusperiaate ja heikomman suojelu ovat hyvin lähellä toisiaan, niitä voidaan arvioida myös erikseen. Koh- tuusperiaate liittyisi silloin enemmänkin sopimustasapainon tavoitteluun, kun taas heikomman suojaaminen liittyy heikomman osapuolen aseman korostamiseen.62 Heikomman suojaamisella eli kuluttajansuojan korostamisella voitaisiin siten oi- keuttaa voimakkaampi puuttuminen sopimusvapauteen, kun mitä sopimustasa- paino (kohtuusperiaate) edellyttäisi.63 Vaikka heikomman suojelu on yhteneväi- nen kohtuusperiaatteen tavoitteiden kanssa, niiden erottaminen on lähes välttä- mätöntä, jotta kohtuusperiaatetta voidaan soveltaa silloinkin, kun osapuolet ovat tasavertaisessa asemassa.64

59 Mähönen 2000, s. 113.

60 Mähönen 2000, s. 114.

61 Ämmälä 2006, s.5.

62 Annola 1995, s. 7.

63 Annola 1995, s. 7.

64 Annola 1995, s. 8.

Vakiosopimuksen käyttö voi tehdä osapuolen asemasta toista heikomman, jolloin heikko asema vaikuttaa kohtuuttomuuden arviointiin. Elinkeinoharjoittajat käyttä- vät usein vakioehtoja, jotka on suunniteltu etukäteen käytettäväksi kaikkiin sopi- mussuhteisiin.65 Vakioehtojen käyttämiseen liittyy monenlaisia haasteita, erityi- sesti siksi, että sillä annetaan laatijalle lähes rajoittamaton valta määrätä sopi- muksen sisällöstä.66 Myös tutkittavassa vuokrasuhteessa noudatettava vuokra- sopimus on vuokranantajan laatima vakiosopimus, johon vuokralaisella ei ole ol- lut mahdollisuutta vaikuttaa, mikä tekee vuokralaisen asemasta selkeästi heikom- man. Vakiosopimuksiin liittyy myös erityinen velvollisuus korostaa ankaria ja yl- lättäviä sopimusehtoja67, minkä täyttymistä voidaan myös tutkittavan vuokrasuh- teen osalta pohtia.

Ankaran ja yllättävän ehdon määrittely on vaikeaa, mutta Xxxxxx mukaan käyt- tökelpoisin mittapuu sen arviointiin on dispositiivinen oikeus, eli se, miten asia ratkaistaisiin, jos kyseistä vakioehtoa ei sovellettaisi.68 Kuten esitin aiemmin jak- sossa 2, tutkittavassa vuokrasuhteessa voitaisiin noudattaa joko kuluttajansuoja- lakia tai lakia liikehuoneiston vuokrauksesta. Kuluttajansuojalaissa ei ole edes otettu huomioon sellaista tilannetta, että kuluttaja olisi vahingonkorvausvelvolli- nen elinkeinonharjoittajalle aiheuttamastaan vahingosta. Sen sijaan liikehuoneis- tonvuokralaki sallii myös lainsäännöstä ankaramman vastuun, mutta kuten jak- sossa 2.2 esitin, laajempaa vastuuta olisi hyvin vaikea perustella. Näin ollen voisi jopa ajatella, että kyseessä on ankara ja yllättävä ehto, jota tulisi erityisesti ko- rostaa sopimusta tehdessä. Koska näin ei oletettavasti ole tehty, voisi sekin puol- taa sopimusehdon arvioimista kohtuuttomaksi.

Sopimusehdon sovittelua sen kohtuuttomuuden vuoksi puoltaa usein osapuolen riippuvuus toisesta osapuolesta.69 Riippuvuussuhteeseen on kiinnitetty huomiota myös hallituksen esityksessä eduskunnalle Oikeustoimen kohtuullistamista kos- kevaksi lainsäädännöksi.70 Hallituksen esityksessä tarkennetaan osapuolten asemaan vaikuttavia seikkoja seuraavasti:

65 Saarnilehto 2005, 2. 81.

66 Hemmo 2009, s. 93.

67 Hemmo 2009, s. 101.

68 Hemmo 2009, s. 102.

69 Mähönen 2000, s. 114.

70 Mähönen 2000, s. 114.

Sopimuspuolien tosiasialliset tiedolliset, taidolliset ja taloudelliset suhteet ovat seikkoja, jotka on aina otettava huomioon. Jos sopimuksen sisältöön rauhassa perehtyneet, taloudellisesti toisistaan riippumattomat ja vastuu- kykyiset sopimuspuolet tekevät sopimuksen, on vaadittava todella merkit- tävää tasapainottomuutta, ennen kuin yleisen sovittelusäännöksen nojalla on aihetta puuttua sopimukseen. Aivan toisenlainen asia on silloin, kun toi- nen sopimuspuoli on asiantuntemukseltaan toista heikompi, ei ole voinut kunnolla perehtyä asiaan, jonka toinen on tarkoin tuntenut, taikka on ollut suorastaan toisesta osapuolesta taloudellisesti tai muuten riippuvainen. Tällöin sovittelu on perusteltua jo paljon pienemmän tasapainottomuuden vuoksi.71

Vaikka vuokralaisen ei oletettaisi olevan vuokranantajaa heikommassa ase- massa, voidaan yllä mainittuja perusteita soveltaen todeta, että vuokralaisen asema on elinkeinonharjoittajaan verrattuna selkeästi heikompi. Ellei vuokralai- sella ole erityistä asiantuntemusta juuri huoneistonvuokrauksesta ja sitä koske- vasta sääntelystä, on hänen tietämyksensä todennäköisesti heikompi kuin elin- keinotoimintana huoneistoja vuokraavalla vuokranantajalla. Asemaa voi paran- taa se, että vuokralaisella on ollut mahdollisuus perehtyä asiaan. Toinen asia on kuitenkin se, riittääkö vuokralaisen asiantuntemus määrittelemään hänen vahin- gonkorvausvastuunsa laajuuden. Uskallan väittää, ettei keskiverto yksityishen- kilö todennäköisesti ymmärrä sopimusehdon sisältöä ja siten sitä, mihin se hänet velvoittaa. Yllä olevassa lainauksessa mainitaan myös taloudelliset suhteet, joita käsitellään tarkemmin olosuhteita koskevassa jaksossa 3.4.

Osapuolen asemasta voi tehdä heikomman myös se, että hän on ”toisesta osa- puolesta taloudellisesti tai muuten riippuvainen”. Riippuvaisuutta voi olla vaikea määritellä, mutta esimerkiksi työntekijän taloudellinen riippuvaisuus työnanta- jasta on melko selvää.72 Jäljempänä taloudellisia olosuhteita käsittelevässä jak- sossa 3.4 tarkemmin esiteltävässä ratkaisussa KKO 1996:27 kiinnitettiin huo- miota osapuolen taloudelliseen riippumattomuuteen sovittelua vastustavana seikkana. Ratkaisun perustelujen mukaan

Välityslausekkeen sovittelu voi tulla kysymykseen erityisesti, jos ehdon so- veltaminen välimiesmenettelyn kustannuksista johtuen kohtuuttomasti hei- kentäisi toisen osapuolen mahdollisuuksia saada oikeussuojaa. Näin saat- taa olla erityisesti silloin, kun heikommassa asemassa oleva sopimuspuoli on verrattavissa työntekijään tai kuluttajaan.

71 HE 247/1981 vp, s. 14-15.

Kyseisessä ratkaisussa sopimusehtoa välityslausekkeesta ei soviteltu muun mu- assa siksi, että osapuolen katsottiin olleen taloudellisesti riippumaton toisesta osapuolesta, ja siten vapaa päättämään sopimuksen tekemisestä. Arviointiin vai- kutti muun muassa se, että kyseisellä osapuolella oli ollut samaan aikaan voi- massa oleva työsuhde erääseen matkatoimistoon. Jos tutkittavaa sopimussuh- detta arvioidaan taloudellisen riippuvaisuuden kannalta, on vaikea osoittaa, millä tavalla vuokralainen olisi riippuvainen vuokranantajasta. Sen sijaan kyseeseen voi tulla kuluttajan asema, joka ratkaisun perusteluissa on rinnastettu täysin työn- tekijän asemaan.

Kohtuuttomuutta arvioitaessa voidaan ottaa huomioon myös osapuolten riskin- jako, mikä ei Hemmon mukaan tasavertaisten sopimuskumppaneiden kohdalla yleensä puolla sovittelua. Sen sijaan, jos heikommassa asemassa olevan osa- puolen asema voi epävarman tapahtuman realisoituessa huonontua merkittä- västi, sopimusehtoa ei välttämättä pidetä hyväksyttävänä.73 Hemmon ajatusta voidaan soveltaa hyvin nyt tutkittavaan vuokrasuhteeseen. Vuokralaisen (jo en- nestään heikompi asema) heikkenee merkittävästi sattuneen vahingon myötä. Sopimusta solmiessaan vuokralaisella ei ole ollut tietoa siitä, että jotakin vahin- koa on syntymässä, eikä varsinkaan siitä, millaiset kustannukset syntyneestä va- hingosta aiheutuu. Myös tämä seikka puoltaisi todennäköisesti sopimusehdon sovittelua.

3.4 Olosuhteet ja muut seikat

Kohtuusharkinnassa otetaan huomioon myös vallitsevat sekä muuttuvat olosuh- teet ja muut seikat. Muuttuvilla seikoilla ei ole nyt tutkittavassa vuokrasuhteessa juuri merkitystä, mutta vallitsevilla olosuhteilla sitäkin enemmän. Edes hallituksen esityksessä ei ole linjattu, mitä olosuhteilla varsinaisesti tarkoitetaan, mutta esi- merkiksi osapuolten taloudellisia olosuhteita on arvioitu oikeuskäytännössä. Tä- män perusteella arvioin maksuvaikeuksien merkitystä kohtuullistamisperusteena kahden eri aikakautena annetun ratkaisun valossa ja sovellan niitä nyt tutkitta- vaan sopimussuhteeseen.

A. KKO 1996:27. Osapuoli A oli solminut osapuoli Rautakirja Oy:n kanssa yhteis- toimintasopimuksen kioski-myyntiharjoittamisesta R-kioskikauppiaana. A:n ja Rautakirja Oy:n välisessä yhteistoimintasopimuksessa oli sovittu, että mahdolli- set erimielisyydet, joita ei voida ratkaista neuvottelemalla, tulee ratkaista (muuta- maa poikkeusta lukuun ottamatta) välimiesmenettelystä annetun lain mukaisessa järjestyksessä Helsingissä. Käsillä olleeseen riita-asiaan ei sovellettu mainittuja poikkeustilanteita, joten ratkaistavana oli kysymys siitä, voidaanko asia käsitellä kihlakunnanoikeudessa siten, että välityslauseke jätetään huomiotta. Oikeudelli- sesti kysymys on siitä, johtaisiko välityslausekkeen soveltaminen A:n kannalta kohtuuttomuuteen oikeustoimilain 36 §:n nojalla.

A esitti vahingonkorvauskanteensa Vantaan kihlakunnanoikeudelle, mihin Rau- takirja Oy vastasi välityslausekkeeseen vedoten, ettei Vantaan kihlakunnanoi- keus ollut toimivaltainen käsittelemään asiaa, vaan asia tulisi ratkaista välimies- menettelyssä. A taas katsoi, että välimiesmenettelyä koskeva sopimuslauseke oli kohtuuton ja vaati siksi, että ehto jätetään huomioon ottamatta ja asia ratkaistaan Vantaan kihlakunnanoikeudessa. A:n mukaan hän on ollut sopimuksentekohet- kellä heikommassa asemassa, eikä hänellä ole ollut mahdollisuutta vaikuttaa so- pimuksen vakioehtoihin. Hän ei myöskään ollut ymmärtänyt lausekkeen sovelta- misen johtavan hänen kannaltaan kohtuuttomuuteen siinä tapauksessa, että hä- nellä ei olisi taloudellisen tilanteen vuoksi mahdollisuuksia saattaa mahdollista riita-asiaa välimiesoikeuden ratkaistavaksi.

Kihlakunnanoikeuden mukaan edellytyksiä jättää kyseinen sopimusehto sovelta- matta oikeustoimilain 36 §:n nojalla ei ollut ja asia jätettiin siten tutkimatta. Hovi- oikeuden mukaan A ja Rautakirja Oy eivät olleet sopimuskumppaneina tasaver- taisia, mutta A ei ollut myöskään näyttänyt, ettei hänelle olisi ollut vaikutusmah- dollisuutta sopimuksen sisältöön tai että hän olisi ollut velvollinen hyväksymään ehdot sellaisinaan. Hovioikeus pysytti siten kihlakunnanoikeuden päätöksen ja asia jätettiin tutkimatta. A:lle myönnettiin valituslupa korkeimpaan oikeuteen. Hän vaati, että aiempi päätös ja tuomio kumotaan, välityslauseke jätetään huomiotta ja asia palautetaan alemman oikeusasteen ratkaistavaksi.

Korkein oikeus totesi, että välityslauseke on välimiesmenettelystä annettuun la- kiin nojaten lähtökohtaisesti pätevä, mikäli siitä on sovittu kahden elinkeinonhar- joittajan välillä. Koska kysymyksessä on kaksi elinkeinonharjoittajaa, välityslau- seke voidaan jättää huomiotta, jos se katsotaan kohtuuttomaksi varallisuusoikeu- dellisista oikeustoimista annetun lain 36 §:n yleisen sovittelusäännöksen nojalla. Välityslauseketta voidaan sovitella erityisesti, jos ehdon soveltaminen johtaisi sii- hen, että se kustannusten vuoksi kohtuuttomasti heikentäisi toisen osapuolen mahdollisuuksia saada oikeussuojaa. Näin saattaisi olla erityisesti silloin, jos hei- kommassa asemassa oleva osapuoli olisi verrattavissa kuluttajaan tai työnteki- jään. Lisäksi välityslauseke voidaan katsoa kohtuuttomaksi esimerkiksi silloin, jos riitakysymys on selvä ja sen taloudellinen arvo on vähäinen, jolloin menettelystä aiheutuvat kustannukset olisivat kokonaisuus huomioon ottaen kohtuuttomat.

Korkein oikeus katsoi hovioikeuden tavoin, etteivät osapuolet ole olleet tasaver- taisessa asemassa. Toisin kuin hovioikeus, korkein oikeus katsoi kuitenkin, että todennäköisesti A:lle ei ole ollut juurikaan mahdollisuutta vaikuttaa sopimuksen sisältöön ja A on siten ollut velvollinen hyväksymään ehdot lähes sellaisinaan. Korkein oikeus totesi kuitenkin, että välityslauseke on kaupallisissa yhteistoimin- tasopimuksissa tavallinen, minkä lisäksi A:lla on ollut mahdollisuus tutustua so- pimuksen sisältöön viikon ajan sekä käyttää tarvittaessa oikeudellista asiantun- temusta apunaan. A:lla on ollut samaan aikaan myös voimassa oleva työsuhde, joten hän ei ole ollut riippuvainen Rautakirja Oy:stä. A:lla on siten ollut xxxxxxxx- suus päättää, haluaako hän tehdä sopimuksen kyseisillä ehdoilla.

Sopimuksen syntymisestä ja sopimuksen luonteesta lausuttu huomioon ottaen korkein oikeus katsoi, ettei välityslauseketta ole pidettävä kohtuuttomana. A:n harjoittaman kioskitoiminnan tuloslaskelman mukaan toiminta ei ole ollut vä- häistä, eikä myöskään niin epäitsenäistä, että A voitaisiin rinnastaa työntekijään tai kuluttajaan. Korkein oikeus totesi, että elinkeinotoiminnan luonteesta ja riita- kysymysten laadusta lausutun perusteella, että välityslausekkeen soveltaminen ei ole A:lle kohtuutonta.

Ratkaisussa otettiin huomioon osapuolten asema sekä vaikutusmahdollisuus so- pimuksen sisältöön. Nyt tutkittavassa sopimussuhteessa on osapuolten osalta vastaavanlainen tilanne, jossa heidän välillään vallitsee selvä epäsuhta. Myös

vaikutusmahdollisuuden puute sopimukseen on yhteneväinen. Lähtökohtaisesti ratkaisua perusteluineen voidaan siten verrata nyt tutkittavaan sopimussuhtee- seen. Xxxxxxxx taloudellista tilannetta on kuitenkin erittäin vaikea arvioida. Rat- kaisutekstin perusteella A ei ollut itse tuonut esille sellaista materiaalia, josta kä- visi ilmi hänen taloudellinen tilanteensa ja sen vaikutus välityslausekkeen sovel- tamiseen, eli siihen, millä tavoin ehdon soveltaminen johtaisi hänen kannaltaan kohtuuttomuuteen. Myöskään korkein oikeus ei kommentoinut sitä seikkaa, hei- kentääkö sopimusehdon soveltaminen kustannusten vuoksi merkittävästi osa- puolen mahdollisuuksia saada oikeussuojaa. Ratkaisun sovellettavuuden kan- nalta olisi ollut erittäin tärkeää tietää, millainen A:n taloudellinen tilanne oli tosi- asiassa ollut. Ratkaisusta ei nähdäkseni voida kuitenkaan tehdä sellaista päätel- mää, ettei heikko taloudellinen tilanne voisi johtaa oikeustoimilain 36 §:n sovelta- miseen.

Ratkaisussa merkittävää oli sen arvioiminen, johtaisiko välityslausekkeen sovel- taminen A:n oikeussuojan heikentymiseen. Ratkaisusta ei kuitenkaan ilmene ko- vinkaan kattavia perusteluja sille, millä tavalla soveltaminen ei johtaisi oikeussuo- jan heikentymiseen. Mikäli A:lla ei ole taloudellisia mahdollisuuksia saattaa asi- aansa ratkaistavaksi välimiesmenettelyyn, tarkoittaa se mielestäni sitä, että oi- keussuoja ei ole vain heikentynyt, vaan hän ei itse asiassa saa lainkaan oikeus- suojaa. Tutkittavaan vuokrasuhteeseen oikeussuojan arvioiminen istuu kuitenkin huonosti. Vuokrasuhteessa heikompi osapuoli on sitoutunut korvaamaan huo- mattavasti suuremmat vahingot, johon hänellä on taloudellisesti mahdollisuus, mikä tarkoittaisi loppuelämän mittaista velkavankeutta. Mutta johtaako ehdon so- veltaminen kuitenkaan oikeussuojan heikentymiseen? Olisi vaikea esittää perus- teita sille, että näin kävisi.

B. KKO 2003:60. Pertti K ja Opstock Oy olivat solmineet sijoituspalvelusopimuk- sen. Opstock Oy vaati Oulun käräjäoikeudessa Pertti K:lta sopimukseen perus- tuvaa suoritusta, jonka Xxxxxx K myönsi määrältään ja perusteiltaan oikeiksi. Sen sijaan Xxxxxx K esitti vastakanteen, jossa hän vaati, että Xxxxxxx Oy velvoitetaan suorittamaan hänelle vahingonkorvausta sillä perusteella, että yhtiö on rikkonut sekä arvopaperimarkkinalakia että erikseen solmittua johdan-naiskaupankäynti- sopimusta.

Pertti K vaati, että vastakanne käsitellään samassa oikeudenkäynnissä, sillä se perustui samaan asiakassuhteeseen kuin alkuperäinen kanne ja vastasaatavaa voitiin käyttää kuittaukseen. Johdannaiskaupankäyntisopimus, jonka perusteella Xxxxxx K on esittänyt vaatimuksensa, sisälsi myös välityslausekkeen. Opstock Oy vaati, että vastakanne jätetään tutkimatta, sillä kanne perustui eri sopimukseen kuin Opstock Oy:n riidaton saatava. Pertti K taas vaati välityslausekkeen huo- miotta jättämistä vedoten varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain 36 §:n sovittelusäännökseen, sillä hänellä ei ollut taloudellisia mahdollisuuksia saada asiaansa välimiesmenettelyssä tutkittavaksi.

Käräjäoikeuden ratkaistavana oli kysymys siitä, oliko välityslausekkeen sovelta- minen kohtuutonta sillä perusteella, että se kustannuksien vuoksi kohtuuttomasti heikentäisi Pertti K:n mahdollisuutta saada oikeussuojaa. Ulosottoselvityksen mukaan oli selvää, että Xxxxxx K oli varaton, eikä hänellä siten ollut mahdollisuutta saattaa asiaa välimiesoikeuden ratkaistavaksi. Käräjäoikeus totesi, että Xxxxxx K oli ollut yritystoimintansa vuoksi taloudellisesti riippumaton vastapuolesta ja hä- nellä oli muutoinkin ollut mahdollisuus valita, ryhtyikö hän oikeustoimeen ja mil- laisin ehdoin. Välityslauseke on alalla yleinen käytäntö, minkä lisäksi osapuolten välillä oli aiemmin ollut ainakin yksi vastaava johdannaiskauppaa koskeva sopi- mus. Käräjäoikeus totesi, että välityslauseke ei edellä mainituin perustein ollut ollut ennalta-arvaamaton taikka yllättävä, eikä lausekkeen soveltaminen pelkäs- tään varattomuuden perusteella ollut ilmeisen kohtuutonta. Käräjäoikeus ei siten ollut toimivaltainen käsittelemään asiaa.

Hovioikeus pysytti käräjäoikeuden ratkaisun jo mainituin perustein. Hovioikeus totesi, että välimiesmenettely on lakiin perustuva, minkä soveltamisesta osapuo- let voivat sopia. Sopimusehdon soveltaminen ei siten voinut loukata Pertti K:n perusoikeutta saada asiansa käsitellyksi tuomioistuimessa. Pertti K sai valituslu- van korkeimpaan oikeuteen ja saattoi asian sen ratkaistavaksi. Korkein oikeus piti selvitettynä, että Xxxxxx K on varaton, eikä hän siten pysty suorittamaan väli- miesmenettelyn aiheuttamia kuluja. Tämän vuoksi on todennäköistä, ettei Xxxxxx K saisi kannettaan tutkituksi välimiesmenettelyssä. Tämä ei kuitenkaan tarkoit- taisi sitä, että Xxxxxx K saisi kannettaan tutkituksi yleisessä tuomioistuimessa.

Pertti K:lle oli valitusoikeudenkäyntiä varten myönnetty maksuton oikeudenkäynti sekä avustaja, mihin hänellä ei ole mahdollisuutta välimiesmenettelyssä. Kor- keimman oikeuden mukaan Xxxxxx K ei ilmeisesti ilman ammattitaitoista avustajaa kykenisi valvomaan etuaan ja oikeuttaan välimiesmenettelyssä, eikä hänellä olisi taloudellisia mahdollisuuksia myöskään hankkia sellaista avustajaa. Korkein oi- keus katsoi siten, että välityslausekkeen soveltaminen johtaisi tässä tapauksessa kohtuuttomuuteen ja jättää siten välityslausekkeen oikeustoimilain 36 §:n nojalla huomiotta. Asia palautettiin Oulun käräjäoikeuteen.

Ratkaisu poikkea merkittävästi aiemmin annetusta ratkaisusta KKO 1996:27, jossa välityslausekkeen soveltamista ei katsottu kohtuuttomaksi. Nyt kantaa otet- tiin nimenomaan siihen, aiheuttaako heikko taloudellinen tilanne sen, että henki- lön oikeussuoja on olennaisesti heikentynyt. Ratkaisun perustelut sekä käräjäoi- keudessa että erityisesti hovioikeudessa ovat melko niukat, eikä niiden pohjalta siten saa kovin selkeää kuvaa siitä, miten asiaa on eri asteissa pohdittu. Kor- keimman oikeuden perustelut sen sijaan ovat kattavat ja ottavat selkeästi kantaa käsiteltäviin kysymyksiin.

Ratkaisu on sovellettavuuden kannalta erittäin merkittävä, sillä se pohjautuu puh- taasti taloudelliseen asemaan huolimatta siitä, millaiset olosuhteet sopimuksen- tekohetkellä ovat vallinneet. Muutoin pätevä sopimuslauseke voidaan siten kat- soa oikeustoimilain 36 §:n nojaten kohtuuttomaksi, mikäli osapuolen oikeussuoja on taloudellisen tilanteen vuoksi olennaisesti heikentynyt. Sen sijaan ratkaisu ei ole suoraan sovellettavissa sellaiseen tilanteeseen, jossa osapuoli on sitoutunut esimerkiksi sopimussakkoon, jota se ei taloudellisen tilanteensa vuoksi pysty suorittamaan. Tällöin kysymys ei ole oikeussuojan heikentymisestä. Tulkinnan soveltaminen kyseisen kaltaiseen tilanteeseen johtaisi helposti siihen, että sopi- mussitovuuden periaate menettäisi merkityksensä.

Tutkittavassa vuokrasuhteessa laajaan vastuuseen perustuva sopimusehto ei ota kantaa siihen, missä mahdolliset riitatilanteet ratkaistaan, joten kyse ei ole välittömästi oikeussuojan heikentymisestä. Tällöin ratkaisusta ei voida tehdä sel- laista johtopäätöstä, että koska vuokralaisella ei ole taloudellisia mahdollisuuksia vahingonkorvausten maksamiseen, sopimusehtoa voitaisiin sillä perusteella so- vitella. Oikeusturvan määritelmän voi kuitenkin ymmärtää myös laajemmin. Muun

muassa Xxxxx Xxxxxxx mukaan oikeusturva voi laajassa merkityksessä tarkoittaa myös mielivallan välttämistä ja oikeiden ratkaisujen löytämistä.74 Jos ratkaisuja tulkitaan oikeusturvan laajassa merkityksessä, voisi taloudellinen epätasapaino osapuolten välillä olla myös yksi sovittelua puoltava seikka.

4. Vahingonkorvauksen sovittelu

4.1 Sovittelumahdollisuuden määräytyminen

Esitin aiemmin, että tutkittavaan vuokrasuhteeseen voidaan soveltaa useaa eri lakia ja/tai sopimusoikeudellisia periaatteita. Myös vahingonkorvauksen sovitte- lumahdollisuus määräytyy sen mukaan, mitä lainsäädäntöä tilanteeseen sovelle- taan. Mikäli mitään erityislainsäädäntöä ei voida soveltaa, sovittelumahdollisuutta ei sopimussuhteeseen perustuvaan vahingonkorvausvelvollisuuteen automaatti- sesti ole.75 Oikeuskäytännössä on kuitenkin ratkaisuja, joissa sopimukseen pe- rustuvaa vahingonkorvausvelvollisuutta on soviteltu, joten kyseisiä ratkaisuja voi- daan käyttää apuna myös tutkittavan vuokrasuhteen sovittelumahdollisuuden ar- vioinnissa. Ratkaisujen perusteella voidaan löytää erilaisia periaatteita, joita nou- dattaen myös sopimukseen perustuvaa vastuuta voidaan ilman erityislainsää- däntöäkin sovitella.

A. Kuluttajansuojalain mukainen sovittelumahdollisuus. Esitin aiemmin, että tut- kittavaan vuokrasuhteeseen voidaan mahdollisesti soveltaa myös kuluttajansuo- jalakia, jolloin vahingonkorvausvelvollisuuden sovittelukin ratkaistaan kyseisen lain mukaan. Kuluttajansuojalain 5 luvun 30 §:ssä säädetään vahingonkorvauk- sen sovittelusta kuluttajakaupassa. Kyseisessä luvussa säädetään yleisesti tava- ran kaupasta, mutta koska se on lain ainoa vahingonkorvauksen sovittelua kos- keva säännös, voidaan siitä hakea tulkinta-apua myös laajemmin. Toin aiemmin esille, että kuluttajansuojalaissa ei ole otettu huomioon sellaista tilannetta, että kuluttaja aiheuttaisi merkittävää vahinkoa elinkeinonharjoittajalle, vaan erilaiset

74 Pöyhönen 1988, s. 280.

75 Hemmo 2005, s. 320.

kohtuullistamis- ja sovittelusäännökset on ajateltu enemmänkin elinkeinonharjoit- tajan näkökulmasta. Se, että vahingonkorvausvelvollisuus onkin kuluttajalla, ei estä kuitenkaan säännösten soveltamista.

Lain 30 §:n sovittelusäännöksen mukaan vahinkoa kärsivän sopijapuolen on ryh- dyttävä kohtuullisiin toimenpiteisiin vahinkonsa rajoittamiseksi. Jos hän laiminlyö tämän, hän saa itse kärsiä vastaavan osan vahingosta. On toisaalta loogistakin, ettei vahinkoa kärsinyt saa omalla toiminnallaan edistää vahinkoa ja lisätä siten vahingonaiheuttajan vahingonkorvausvastuuta. Itse asiassa vahinkoa kärsinyt on silloin itse aiheuttanut osan vahingosta, jolloin vahingonkorvausvelvollisuuden kohdistuminen alkuperäiseen vahingonkorvausvelvolliseen tuntuisi melko epä- loogiselta.

Kuluttajansuojalain 30 §:n sovittelusäännöksen mukaan sopimusrikkomuksen perusteella suoritettavaa vahingonkorvausta voidaan sovitella, jos se on kohtuu- ton ottaen huomioon sopimusrikkomuksen syy, vastapuolen mahdollinen myötä- vaikutus vahinkoon, sopijapuolten varallisuusolot, tavaran hinta, vahingon aiheut- tajan mahdollisuudet ennakoida ja ehkäistä vahingon syntyminen sekä muut sei- kat. Hintaa ja sen vaikutusta sopimusehdon laillisuuteen ja kohtuuttomuuteen ar- vioitiin jo aiemmin, joten sitä ei liene tarkoituksenmukaista käsitellä tässä yhtey- dessä. Aiemman pohjalta voitaneen todeta, ettei hinta todennäköisesti ole tässä yhteydessä sellainen seikka, joka merkittävimmin vaikuttaisi vahingonkorvauk- sen sovitteluun.

Sopimusrikkomuksen syytä ei myöskään ole tarkoituksenmukaista arvioida tut- kielman yhteydessä, sillä tapahtumakuvauksen perusteella on selvää, että ky- seessä on vahinko, jolloin vahingon aiheuttamista arvioidaan lähinnä tuottamuk- sen perusteella. Sen sijaan vastapuolen myötävaikutus, sopijapuolten varalli- suusolot ja vahingonaiheuttajan mahdollisuudet ennakoida ja ehkäistä vahingon syntyminen ovat sellaisia seikkoja, joilla on tutkimuskysymyksen arvioinnissa merkitystä. Mikäli siis sopimussuhteeseen sovellettaisiin kuluttajansuojalakia, ar- vioitaisiin sovittelun edellytyksiä myötävaikutuksen, varallisuusolojen ja enna- kointimahdollisuuksien perusteella.

B. Liikehuoneistonvuokralain mukainen sovittelumahdollisuus. Mikäli tutkittavaan vuokrasuhteeseen ei sovellettaisikaan kuluttajansuojalakia, tulisi sovittelumah- dollisuus arvioida todennäköisesti liikehuoneistonvuokralain perusteella. Liike- huoneistonvuokralain 1 luvun 5 §:n mukaan

[t]ämän lain nojalla suoritettavaa vahingonkorvausta voidaan sovi- tella, jos se on kohtuuton ottaen huomioon vahingonkorvausvelvolli- sen sopijapuolen mahdollisuudet ennakoida ja estää vahingon syn- tyminen, osapuolten varallisuusolot sekä muut seikat.

Vahinkoa kärsivän sopijapuolen on ryhdyttävä kohtuullisiin toimenpi- teisiin vahinkonsa rajoittamiseksi. Jos hän laiminlyö tämän, hän saa itse kärsiä vastaavan osan vahingosta.

Ensimmäisessä pykälässä mainitut mahdollisuus ennakoida ja estää vahingon syntyminen sekä osapuolten varallisuusolot löytyvät myös kuluttajansuojalain vastaavasta säännöksestä, mutta säännösten välillä on ero vahingonkärsijän myötävaikutuksessa. Kuluttajansuojalain mukaan sovittelussa otetaan huomioon vahingonkärsijän myötävaikutus vahingon syntymiseen, mutta liikehuoneiston- vuokralain mukaan vahingonkärsijällä on vain vahingon rajoittamisvelvollisuus.

Rajoittamisvelvollisuus tarkoittaa säännöksen mukaan sitä, että vahingonkärsijä kärsii itse sen osan vahingosta, jonka osalta hän ei ole ryhtynyt kohtuullisiin toi- menpiteisiin vahingon rajoittamiseksi. Liikehuoneistonvuokralain sovittelusään- nöksessä ei ole kuluttajansuojalain tavoin mainintaa sovittelua puoltavasta va- hingonkärsijän myötävaikutuksesta, mutta käsittääkseni rajoittamisvelvollisuus on myötävaikutusta vielä tiukempi vaatimus. Ymmärrän termin ”rajoittaa” siten, että toimilla estetään vahingon laajeneminen, jolloin alkuperäinen vahinko pysyy ennallaan. Sen sijaan myötävaikutus viittaa mielestäni siihen, että vahingonkär- sijä aktiivisin toimin pyrkii edistämään tai laajentamaan vahinkoa. Vaikka rajoitta- minen ja myötävaikutus eivät ole sama asia, pidetään rajoittamisvelvollisuuden laiminlyöntiä ainakin oikeuskirjallisuuden mukaan samalla vahingonkärsijän myö- tävaikutuksena.76

Kuluttajansuojalain ja liikehuoneistonvuokralain mukaiset kriteerit vahingonkor- vauksen sovittelulle ovat siten melko yhtenevät. Sovittelussa otetaan huomioon

76 Virtanen 2011, s. 512.

vahingonkärsijän myötävaikutus, osapuolten varallisuusolot ja vahingonaiheutta- jan mahdollisuudet ennakoida ja estää vahingon syntyminen. Vaikka laeissa on selkeä ero vahingon rajoittamisvelvollisuudessa, voidaan se ottaa huomioon myötävaikutusarvioinnissa.

C. Sopimukseen perustuvan vahingonkorvauksen sovittelu. Mikäli tutkittavaan vuokrasuhteeseen ei noudatettaisikaan mitään erityislainsäädäntöä, tulee sovit- telumahdollisuus ratkaista oikeuskäytännön perusteella. Vahingonkorvauksen sovittelusta säännellään yleisesti vahingonkorvauslaissa, jonka 2 luvun 1 §:n mu- kaan vahingonkorvausta voidaan sovitella, jos korvausvelvollisuus harkitaan koh- tuuttoman raskaaksi ottaen huomioon vahingon aiheuttajan ja vahingon kärsi- neen varallisuusolot ja muut olosuhteet. Vahingonkorvauslain 1 luvun 1 §:ssä on kuitenkin soveltamisalarajoitus, jonka mukaan lakia ei sovelleta sopimukseen pe- rustuvaan vahingonkorvausvastuuseen. Oikeuskäytännöstä löytyy kuitenkin rat- kaisuja, joiden pohjalta sovittelumahdollisuus on ulotettu myös sopimusperustei- seen vastuuseen. Sopimusperusteisen vahingonkorvausvastuun sovitteluedelly- tykset eivät ole jäsentyneet,77 mutta tulkinta-apuna käytettävien ratkaisujen pe- rusteluissa on viitattu myös vahingonkorvauslakiin ja siitä johdettuun yleiseen va- hingonkorvausoikeudelliseen periaatteeseen. Arvioin sovitteluedellytyksiä ky- seisten ratkaisujen valossa ja siten osin vahingonkorvauslakia hyödyntäen.

Sopimukseen perustuvaa vahingonkorvausvelvollisuutta soviteltiin tietääkseni ensimmäisen kerran ratkaisussa KKO 1982 II 141. Tapauksessa oli kysymys osapuolten välisestä maitojauheen myyntisopimuksesta, jossa osapuolet olivat sopineet maitojauheen kilohinnaksi 3,50 markkaa. Sopimuksenteon jälkeen val- tiovallan toimenpiteet nostivat maitojauheen raaka-ainekustannuksia 1,81 mar- kasta 4,17 markkaan, jolloin myyjä kieltäytyi myymästä jauhetta alun perin sovit- tuun hintaan. Ostaja vaati myyjältä vahingonkorvausta edulliseen hintaan saa- matta jääneestä maitojauheesta.

Alemmat oikeusasteet eivät katsoneet perustelluksi sovitella vahingonkorvausta sillä perusteella, ettei sopimuksen täyttäminen olisi muodostunut B:lle taloudelli- sesti ylivoimaiseksi tai edes kohtuuttoman vaikeaksi. Korkein oikeus sen sijaan

77 Saarnilehto 1996, s. 17.

katsoi perustelluksi sovitella vahingonkorvausta. Korkein oikeus perusteli sovitte- lua hinnan merkittävällä nousulla, minkä jälkeen myyntihinta ei kattanut edes raaka-ainekustannuksia, ja totesi, että hintaehdon soveltaminen olisi kyseisissä olosuhteissa ilmeisen kohtuutonta. Ratkaisun perustelut, jossa viitataan ”sopi- muksen täyttämiseen” sekä ”hintaehdon soveltamiseen” muistuttavat melko lä- heisesti kohtuuttoman sopimusehdon sovittelua, vaikka kyseessä onkin nimen- omaan vahingonkorvauksen sovittelu.

Ratkaisusta on niukkojen perustelujen vuoksi vaikea johtaa ohjetta sovelletta- vaksi tuleviin tapauksiin, sillä vaikka perusteluissa viitataankin taloudelliseen ra- situkseen, vahingonkorvauslaista tai vahingonkorvauksen sovittelun periaatteista ei ole mainintaa. Kiistanalaista tapauksessa on kuitenkin vain myyjältä vaaditut vahingonkorvaukset, joten sopimusehdon kohtuuttomuudestakaan ei ole kysy- mys. Sopimukseen ei myöskään sovelleta mitään erityislainsäädäntöä, josta joh- tuisi mahdollisuus vahingonkorvauksen sovitteluun. Korvausta on siten soviteltu vain taloudellisen rasituksen ja muiden seikkojen perusteella. Vaikka peruste- luissa ei mainita vahingonkorvauksen sovitteluperiaatteita, voidaan olettaa, että ne ovat vaikuttaneet ratkaisuun. Se, että periaatteisiin ei ole viitattu perusteluissa, ei myöskään tarkoita sitä, etteikö sovittelu voisi johtua juuri niistä, sillä 1980-luvun ratkaisujen perustelut ovat pääsääntöisesti vielä melko niukkoja.

Sen sijaan ratkaisussa KKO 1984 II 182 vahingonkorvasta soviteltiin nimen- omaan vahingonkorvauslaista ilmenevän oikeusohjeen nojalla. Tapauksessa C, joka harjoitti ajoneuvojen myyntiä, antoi ajoneuvon koeajoon A:lle. A:n sijasta ajo- neuvon koeajoi kuitenkin hänen veljensä B, jonka tuottamuksesta ajoneuvo vau- rioitui. Tapauksessa oli ratkaistavana rinnakkain A:n ja B:n vahingonkorvausvel- vollisuus. A:n vahingonkorvausvelvollisuus C:lle perustui sopimukseen ajoneu- von koeajosta, joten korvauksen sovitteluun ei voitu soveltaa suoraan vahingon- korvauslakia.

Raastuvanoikeus hylkäsi sovitteluvaatimuksen, sillä A:n tai B:n varallisuusase- maa ei ollut selvitetty eikä sovittelulle ollut esitetty muitakaan perusteita. Hovioi- keus katsoi raastuvan oikeudesta poiketen, että vahingonkorvauksen sovittelulle oli kuitenkin edellytyksiä. Hovioikeus perustelee päätöstään seuraavasti:

Kuluttajille ei ollut tarjolla tarkoituksenmukaisia vakuutuksia koe- ajoissa sattuvien vahinkojen varalta. Sen sijaan autoliikkeille oli sel- laisia vakuutuksia tarjolla ja esitetyn selvityksen mukaan autoliikkeet käyttivät vakuutuksia suhteellisen yleisesti. Kysymyksessä olevassa tapauksessa yhtiön taholta ei ollut etukäteen ilmoitettu A:lle siitä, ettei autoa ollut vakuutettu sille tapahtuvien vahinkojen varalta. Koska täysi korvausvelvollisuus muodostui mainituissa olosuhteissa ilmeisen kohtuuttomaksi ja kun vahingon suuruus ja vallinneet olo- suhteet antoivat erityistä aihetta korvaussovittelulle, A:n korvausvel- vollisuutta oli soviteltu vahingonkorvauslain 3 luvun 6 §:stä ilmene- vän oikeusohjeen mukaisesti.

Myös korkein oikeus katsoi hovioikeuden tavoin, että koska yhtiö ei ollut ottanut autolle vaunuvahinkovakuutusta eikä ilmoittanut A:lle tällaisen vakuutuksen puut- tumisesta, se harkitsee kohtuulliseksi alentaa yhtiölle suoritettavaa korvausta. Vaikka korkeimman oikeuden perusteluissa ei ole mainintaa siitä oikeusohjeesta, johon sovittelumahdollisuus on perustettu, voidaan olettaa, että korkein oikeus olisi korjannut hovioikeuden lausuman, mikäli sovittelu perustuisi johonkin muu- hun kuin vahingonkorvauslaista ilmenevään oikeusohjeeseen. Tämä ratkaisu seuraa vuoden 1982 ratkaisun linjaa ja vahvistaa siten mahdollisuuden myös so- pimusperusteisen vahingonkorvauksen sovitteluun.

Myös ratkaisussa KKO 1985 II 51 soviteltiin sopimukseen perustuvaa vahingon- korvausvelvollisuutta vahingonkorvauslain kohtuullistamisperiaatteita soveltaen. Tapauksessa oli kysymys virheellisestä teollisuushallin rakennesuunnittelusta, mistä aiheutuvia korvauskustannuksia soviteltiin. Höyryvarustin Oy oli tilannut te- ollisuushallin suunnitelmat rakennusinsinööri A:lta kiinteään 8 000 markan hin- taan, mutta rakennustyön aikana pääurakoitsija ja rakennuttaja olivat huoman- neet suunnitelmissa virheellisyyksiä ja puutteita. Virheellisyydet olivat siinä mie- lessä olennaisia, että rakennus olisi suunnitelman mukaisesti toteutettuna ollut kelvoton ajateltuun tarkoitukseen ja mahdollisesti myös vaaraksi käyttäjälleen. Rakennusvalvontavirasto oli edellyttänyt suunnitelmien perinpohjaista tarkasta- mista ja korjaamista ohjeiden mukaiseksi. Työn tilaajalle oli aiheutunut huomat- tavaa vahinkoa muun muassa uusien suunnitelmien tilaamisesta, pääurakoitsijan suorittamista muutostöistä sekä sovintoneuvotteluista johtuvista asianajoku- luista. Korvauskustannusten yhteismäärä oli 230 000 markkaa.

Rakennusinsinööri A kiisti vaatimukset sillä perusteella, että rakennusvalvontavi- rasto oli hyväksynyt hänen laatimansa suunnitelmat ennen urakan aloittamista. A oli kuitenkin myöntänyt, että joitakin mittavirheitä oli aiheutunut kiireen vuoksi, mutta ne hän oli tarjoutunut korjaamaan itse. Höyryvarustin Oy ei kuitenkaan suostunut virheiden korjaamiseen, vaan tilasi koko toimeksiannon muualta. Uu- det suunnitelmat poikkesivat merkittävästi rakennusinsinööri A:n suunnitelmista, mistä aiheutui muutostöiden johdosta mittavat kustannukset työn tilaajalle. Ra- kennusinsinööri A esitti, että hän ei ole vastuussa niistä kustannuksista, jotka johtuvat täysin uusista suunnitelmista, sillä hänelle ei oltu annettu mahdollisuutta korjata suunnitelmissa ilmenneitä kokonaisuuden kannalta vähäisiä puutteita.

Raastuvanoikeus katsoi selvityksen perusteella, ettei A ollut velvollinen suoritta- maan vahingonkorvausta siltä osin kuin se koski hänen laatimiaan hyväksyttyjä piirustuksia tai uuden insinööritoimiston palkkiota suunnitelmien loppuun saatta- miseksi. Koska kustannusten jaosta ei ollut esitetty selvitystä, raastuvan oikeus harkitsi vahingon määräksi 150 000 markkaa, eli korvaussummaa soviteltiin noin 35 prosenttia. Raastuvan oikeus perusteli sovittelua seuraavasti:

Ottaen huomioon A:n suunnittelutehtävästä saama palkkio, jota ei ollut pidettävä vahingonkorvauksen ylärajana, verrattuna syntyneen vahingon määrään, kantajan ja vastaajan taloudelliset olosuhteet ja ettei A ollut tahallisesti aiheuttanut syntynyttä vahinkoa, raastuvan- oikeus on katsonut, että vahingonkorvauksen tuomitseminen täysi- määräisesti muodostuisi A:lle kohtuuttoman raskaaksi. Tämän vuoksi raastuvanoikeus on vahingonkorvauslain 2 luvun 1 §:n 2 mo- mentissa säädettyä kohtuullistamisperiaatetta soveltaen harkinnut kohtuulliseksi alentaa A:n maksettavaksi määrättyä vahingonkor- vausta.

Vuoden 1984 ratkaisussa mainittiin sovitteluperusteeksi vahingonkorvauslaista ilmenevä oikeusohje, kun taas vuoden 1985 ratkaisussa viitattiin vahingonkor- vauslain kohtuullistamisperiaatteeseen. Kummassakaan ratkaisussa ei kiinnitetty juurikaan huomiota vahingonkorvauslain soveltamisalarajoitukseen, tai perus- teltu laista johdettua oikeusohjetta taikka periaatetta sen tarkemmin. Ratkaisujen pohjalta voitaneen kuitenkin todeta, että vaikka sopimussuhteeseen ei sovelleta vahingonkorvauslakia, voidaan sopimusperusteista vahingonkorvausta kuitenkin sovitella kyseisestä laista johdetun oikeusperiaatteen nojalle.

Käsitystä tukevat myös myöhemmät ratkaisut KKO 1998:15, jonka perusteluissa viitataan ”samanlaisiin periaatteisiin” sekä KKO 1999:12, jonka perusteluissa to- detaan, että ”[v]ahingonkorvauslain 2 luvun 1 §:n 2 momentin sovittelusäännös on ilmaus yleisestä vahingonkorvauksen sovitteluperiaatteesta”. Xxx Xxxxxxxxx- don mukaan jälkimmäisestä tapauksesta voi johtaa päätelmän, jonka mukaan ”[v]ahingonkorvauslain 1 luvun 1 §:ssä säädetyt soveltamisrajoitukset eivät koske yleistä periaatetta, joka ilmenee vahingonkorvauslaista”.78

Sopimusperusteisen vahingonkorvauksen sovittelu on mahdollista edellä esitet- tyjen ratkaisujen perusteella, mutta vahingonkorvauslaista johdetun oikeusoh- jeen tai periaatteen määrittäminen sen sijaan on vaikeampi tehtävä. Ratkaisuille on kuitenkin yhtenäistä se, että sovittelussa on otettu huomioon aiheutunut talou- dellinen rasitus, mitä korostetaan myös erityislainsäädännössä, kuten kuluttajan- suoja- ja liikehuoneistonvuokralakien mukaisissa vahingonkorvauksen sovittelu- säännöksissä. Varallisuusoloja arvioidaan sovitteluperusteena sekä erityislain- säädännössä että oikeuskäytännössä ilman erityislainsäädäntöäkin, joten on pe- rusteltua arvioida niitä myös tutkittavassa vuokrasuhteessa.

Vahingonaiheuttajan ennakointimahdollisuudet otetaan huomioon kuluttajan- suoja- ja liikehuoneistonvuokralain mukaisessa sovitteluharkinnassa, mutta se voi vaikuttaa myös sopimusperusteisen vastuun sovitteluun. Xxxxxx mukaan ennakoitavuutta on pidetty osapuolen vastuuta rajoittavana tekijänä sekä oikeus- kirjallisuudessa että -käytännössä.79 Sopimusjärjestelmän tavoitteena on alun perin nähty juuri ennakoitavuuden parantaminen osapuolten välillä80, joten on loogistakin, että ennakoimattomuus vaikuttaa sopimussuhteeseen ja sen velvoit- teisiin. Ennakoitavuutta voidaan ajatella helposti velkojaa suojaavana tekijänä, mutta se suojelee yhtä lailla myös velallista. Kummankin osapuolen on tärkeää voida luottaa sopimukseen, mutta se edellyttää, että sopimuksen mukaiset vel- voitteet ovat osapuolilla tiedossa.

78 Saarnilehto 2005, s. 380.

79 Hemmo 1994, s. 182.

80 Häyhä 1996, s. 39.

Xxxx Xxxxx kirjoittaa väitöskirjassaan liberalistisesta sopimusihanteesta, jonka mukaan sopimuksien tehtävänä on tasapainottaa epävakaata toimintaympäris- töä.81 Tasapainottaminen liittyy ennakoitavuuteen, sillä vakaus voidaan nähdä ennakoitavuuden synonyyminä. Mikä tekisi toimintaympäristöstä epävakaata, jos seuraukset olisivat ennakoitavissa? Xxxx Xxxxx taas kirjoittaa vuoden 1994 väi- töskirjassaan, että vahinkojen ennakoimattomuus on sopimusosapuolen vas- tuuta rajoittavan normiston keskeinen kriteeri.82

Ennakoitavuusajatus on Hemmon mukaan yhteydessä myös adekvaattisuusop- piin, joka tarkoittaa pääpiirteissään sitä, että korvausvastuun laajuus liittyy vahin- koseuraamuksen todennäköisyyden lisääntymiseen.83 Taustalla on ajatus siitä, että syntyneen vahingon on jollakin tavalla täytynyt olla ennakoitavissa sopimuk- sentekohetkellä. Ennakoitavuusvaatimuksen tärkeyttä on perusteltu myös esi- merkiksi conditio sine qua non -teorialla, jonka mukaan rajoittamaton vastuu on ilmeisen kohtuutonta.84 Oikeuskirjallisuuteen nojaten ennakoitavuudella on siten merkittävä asema sopijapuolen korvausvastuuta rajoittavana tekijänä, ja siksi en- nakoitavuuden arviointi on tarpeen myös tutkittavassa tilanteessa.

Ennakoitavuuden tavoin myös vahingonkärsijän myötävaikutus otetaan sekä ku- luttajansuojalain että liikehuoneistonvuokralain mukaisessa sovitteluharkinnassa huomioon. Lisäksi myötävaikutukseen sovitteluperusteena on kiinnitetty erityistä huomiota jäljempänä esiteltävissä korkeimman oikeuden ratkaisuissa KKO 1989:21 ja KKO 1998:15, joista kumpaankaan ei sovellettu mitään erityislainsää- däntöä. Näin ollen myötävaikutusta on perusteltua arvioida myös sopimukseen perustuvan vahingonkorvausvastuun sovittelussa. Edellä esitetyin perustein ar- vioin tutkimuskysymyksenä olevaa tilannetta ensin vahingonkärsijän ennakointi- mahdollisuuden, sitten vahingonaiheuttajan myötävaikutuksen ja lopuksi osa- puolten varallisuusolojen perusteella.

4.2 Ennakoitavuusvaatimus

81 Häyhä 1996, s. 45.

82 Hemmo 1994, s. 144.

83 Hemmo 1994, s. 130.

84 Hemmo 1994, s. 130.

Edellä esitetyin perustein ennakoitavuus on yksi sovitteluharkintaan vaikuttavista seikoista sopimusperusteisessa vahingonkorvauksen sovittelussa. Ennakoita- vuuden yhteydessä voidaan toisinaan puhua myös vahingon ennakoitavuudesta, kuten jäljempänä esiteltävästä ratkaisusta KKO 1984 II 182, ilmenee. Vahingon ennakoitavuus on sinänsä eri asia kuin vahingonaiheuttajan mahdollisuus enna- koida ja estää vahingon syntyminen, mutta ne liittyvät kiinteästi toisiinsa. Jos va- hinko ei ole ollut ennakoitavissa, myös vahingonaiheuttajan mahdollisuudet en- nakoida ja estää vahinko, ovat todennäköisesti heikommat. Käytän ennakoita- vuusarvioinnin apuna myös vahingon ennakoitavuutta, mutta vain tukeakseni ar- gumentaatiota vahingonaiheuttajan ennakointimahdollisuuksista.

Ennakoitavuuden arviointiin liittyy monia erilaisia huomioon otettavia seikkoja, ku- ten kenen näkökulmasta arvio suoritetaan ja mihin varsinainen ennakoita- vuusharkinta kohdistuu.85 Sillä on lopputuloksen kannalta oleellinen ero, arvioi- daanko ennakoitavuutta velkojan vai velallisen näkökulmasta, mutta niin kuin Xxxx Xxxxx esittää, oikeuskäytännössä on omaksuttu kanta, jonka mukaan ar- vio suoritetaan objektiivisen ”piti tietää”- mittapuun avulla.86 Tuottamusarvioin- nissa on jo pitkään käytetty bonus pater familias -mittapuuta, joka mittaa sitä, miten huolellisena pidettävä henkilö käyttäytyisi arvioinnin kohteena olevissa olo- suhteissa.87 Vaikka mittapuuta pidetäänkin enemmän tuottamusarvioinnissa käy- tettävänä, soveltuu se hyvin myös ennakoitavuusarviointiin, sillä kumpaankin mit- tapuuhun sisältyy vahingonaiheuttajan tietoisuus toimintaan liittyvistä vahinkoris- keistä.88

Olennaista ”piti tietää” -mittapuussa on se, että vaikka arviointi suoritetaan lähtö- kohtaisesti objektiivisin kriteerein, vaikuttaa henkilön subjektiivinen asema siihen, minkälaista tietämystä siltä vaaditaan.89 Vaadittavaan tietämykseen laajentavasti voi vaikuttaa muun muassa se, minkälaista liiketoimintaa henkilö harjoittaa, tai

85 Hemmo 1994, s. 182.

86 Hemmo 1994, s. 182-185, muun muassa ratkaisut KKO 1977 II 74 ja KKO 1994:37

87 Hemmo 1994, s. 184.

88 Hemmo 1994, s. 185.

89 Hemmo 1994, s. 185.

onko hänellä itsellään jotakin erityisasiantuntemusta. Tällöin kyse ei ole pelkäs- tään henkilön tosiasiallisesta tietämyksestä, vaan siitä, minkälaista tietämystä henkilöltä voidaan olosuhteet huomioon keskimäärin edellyttää.90

Vahingonaiheuttajan tietämys vaikutti sovitteluarviointiin merkittävästi ratkai- suissa KKO 1977 II 74 ja KKO 1998:15. Ratkaisussa KKO 1977 II 74 alan eri- koisliikkeeltä edellytettiin keskimääräistä laajempaa tietämystä sopimussakon mahdollisuudesta, eikä täyden korvauksen tuomitsemista pidetty tietämättömyy- destä huolimatta kohtuuttomana.91 Ratkaisussa KKO 1998:15 helikopterin vuok- raajan katsottiin täytyneen ymmärtää, että helikopterin kaltaisen arvokkaan lait- teen vahingoittuessa tai tuhoutuessa myös vahinkojen voidaan olettaa olevan määrältään huomattavat. Korkein oikeus totesi, että ”[l]aitteen lyhytaikaista yksit- täistä käyttöä varten vuokraavan kannalta vahinkotapahtuma ei ole yhtä toden- näköinen kuin laitetta ulkopuolisille vuokraavan liikkeenharjoittajan kannalta”.

Arvioinnissa on kyse keskimääräisestä tietämyksestä, vaikka vaadittava tietä- myksen aste voikin nousta tiettyjen henkilöön liittyvien seikkojen vuoksi. Koko- naan objektiivinen arviointitapa on ennakoitavuusarvioinnissa pääsääntönä, mutta myös henkilön subjektiivisilla ominaisuuksilla voi olla arvioinnin kannalta merkitystä.92 Korvausvelvollisen tavallista heikompi tietämys ei tosin voi vaikuttaa ennakoitavuusarvioon korvausvastuuta supistavasti93, mutta velallisen parempi mahdollisuus ennakoida vahinkoseuraamukset voi vaikuttaa korvausvastuuseen sitä laajentavasti.

Ennakoitavuudesta on kirjoittanut myös Xxxxx Xxxxxxxxxxx vahingonkorvausoi- keudellisessa väitöskirjassaan.94 Mielityinen on rajannut sopimukseen perustu- van vastuun tutkimuksensa ulkopuolelle95, mutta koska sopimusperusteista va- hingonkorvausta voidaan sovitella samanlaisia periaatteita soveltaen, ei Mielityi- sen näkemyksen voi ajatella olevan täysin merkityksetön. Mielityisen mukaan ”vahingonkorvausoikeuden pitää ilmaista ihmisen vastaavan aiheuttamastaan

90 Hemmo 1994, s. 185.

91 Hemmo 1994, s. 185.

92 Hemmo 1994, s. 189.

93 Hemmo 1994, s. 187.

94 Mielityinen 2006, s. 273.

95 Mielityinen 2006, s. 1.

vahingosta lähtökohtaisesti sitä vahvemmin, mitä paremmin hän kykeni ennakoi- maan ja ehkäisemään vahingon”.96 Ennakoitavuusvaatimus on siten myös Mieli- tyisen mukaan yksi vahingonkorvausoikeuden merkittävimmistä ja perustelluim- mista periaatteista.

Ennakoitavuudella oli ratkaisevaa merkitystä muun muassa ratkaisussa KKO 1984 II 182, jossa ennakoitavuus vaikutti tuottamusarviointiin. Ajoneuvolle aiheu- tunut vahinko aiheutui tiellä olleesta irtosorasta ja kovasta ajonopeudesta, minkä vuoksi ajoneuvo ajautui ulos tieltä. Korkeimman oikeuden perustelujen mukaan tiellä ollut irtosora ei ollut kuljettajalle ennalta-arvaamaton seikka, joten vahinko oli aiheutunut kuljettajan laiminlyödessä käyttää riittävän alhaista nopeutta. Kul- jettajalla oli näin ollen ollut mahdollisuus ennakoida ja estää vahingon syntyminen oikeaa tilannenopeutta käyttämällä.

Arvioin jäljempänä vakuutusten merkitystä ja erityisesti vakuuttamattomuuden merkitystä vahingonkärsijän myötävaikutuksena, mutta vakuuttamismahdollisuu- det vaikuttavat myös ennakoitavuuden arviointiin. Muun muassa hallituksen esi- tyksessä Eduskunnalle uusiksi huoneenvuokralaeiksi ja niihin liittyvien lakien muuttamisesta todetaan, että

-- [vahingonkorvauksen sovittelun] arvioinnissa voitaisiin kuitenkin -- ottaa huomioon vahinkoa kärsineen oma toiminta ja mahdollisuudet vähentää syntyvää tai syntynyttä vahinkoa tai mahdollisuudet suo- jautua esimerkiksi yleisesti käytössä olevin vakuutuksin vahingon va- ralta.97

Vakuuttamismahdollisuus otettiin huomioon myös korkeimman oikeuden ratkai- sussa KKO 1998:15, jossa vahingonkorvauksen sovitteluun vaikutti se seikka, ettei helikopterin vuokraajalla ollut mahdollisuutta vakuuttaa vuokraamaansa he- likopteria. Vakuutukset ovat keino varautua vahingon varalle, joten mikäli vakuut- tamismahdollisuutta ei ole, voi se vaikuttaa merkittävästi sovitteluharkintaan.

Tutkittavassa vuokrasuhteessa syntynyttä vahinkoa ja korvauksen sovittelumah- dollisuutta voidaan arvioida ”piti tietää”-mittapuulla. Tällöin vuokralaisen olisi ob- jektiivisesti arvioiden tullut ymmärtää, että sattunut vahinko oli ennakoitavissa. Arviointia voidaan helpottaa bonus pater familias-arvioinnilla, jolloin vuokralaisen

96 Mielityinen 2006, s. 298.

97 HE 304/1994 vp, s. 22.

käyttäytymistä verrataan huolellisena pidettävän henkilön käyttäytymiseen. Tut- kittavassa suhteessa vuokralainen ei aiheuttanut vahinkoa itse, jolloin hänen käyttäytymistään voidaan arvioida vain hyvin yleisellä tasolla. Olisiko vuokralai- sen tullut esimerkiksi valikoida vieraansa huolellisemmin tai jättää kynttilöiden polttaminen pois juhlista?

Ensimmäisen vaihtoehdon sovellettavuutta on melko mahdoton argumentoida, mutta kynttilöiden polttaminen sen sijaan voi olla sellainen seikka, jonka huolelli- nen ihminen saattaisi ottaa paremmin huomioon. Mikäli juhlatilalla on esimerkiksi ohjeet tai säännöt tilaa käyttäville, tulee vuokralaisen noudattaa niitä. Kynttilöiden polttamisesta voi olla erityistä ohjeistusta, jolloin ohjeiden laiminlyönti puoltaa sitä käsitystä, että vuokralaisen on täytynyt ymmärtää vahingon mahdollisuus. Jos taas ohjeistusta ei ole annettu, voi ennakoitavuus olla vaikeammin perustelta- vissa.

Koska vuokralainen ei aiheuttanut syntynyttä vahinkoa itse, voidaan ”piti tietää” ja ”bonus pater familias”-mittapuita arvioida myös vahingonaiheuttajan näkökul- masta. Arviointiin vaikuttaa se, miten vahinko on konkreettisesti syntynyt. Esi- merkkinä käytetyssä tilanteessa tulipalo on syttynyt juhlavieraan horjahtaessa, jolloin kaatunut kynttilä on sytyttänyt tulipalon. Horjahtaminen on vahingonaiheut- tajan näkökulmasta täysin ennalta-arvaamaton seikka, sillä muutoinhan vieras ei olisi horjahtanut. Toki voidaan pohtia, olisiko huolellinen ihminen liikkunut varo- vaisemmin tai kauempana palavasta kynttilästä, mutta on erittäin vaikea perus- tella, ettei vahingonaiheuttaja olisi ollut huolellinen.

Yllä esitetyin perustein lienee turvallista todeta, ettei vuokralainen ole voinut en- nakoida vahingon laajuuteen taikka aktiivisesti estää vahingon syntymistä. Kuten aiemmin esitin, oikeuskäytännöstä löytyy ratkaisuja, joissa vakuuttamismahdolli- suutta on pidetty samalla mahdollisuutena ennakoida ja varautua vahinkoon. Tut- kittavassa sopimussuhteessa vuokralaisella ei ole mahdollisuutta vakuuttaa juh- latilaa juhlien ajaksi, mutta vuokranantajalla sen sijaan on siihen mahdollisuus. Sen vuoksi pidän lähes mahdottomana ajatusta, ettei vakuuttamattomuus vaikut- taisi arviointiin myös tutkittavassa vuokrasuhteessa vuokralaisen eduksi. Käsi- tystä tukee myös se seikka, että täysin rajoittamatonta vastuuta pidetään conditio

sine qua non-teorian mukaan ilmeisen kohtuuttomana. Kohtuuttomuus johtuu ni- menomaan siitä, ettei rajoittamattomassa vastuussa korvausvelallinen pysty en- nakoimaan, millaisiin vahinkoihin hänen tulisi varautua.

4.3 Vahingonkärsijän myötävaikutus

A. Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 1989:21 korvausvelvollisuutta sovi- teltiin sen vuoksi, ettei korvausvelvollisella ollut tietoa vahinkovakuutuksen puut- tumisesta. Tapauksessa A, joka harjoitti autokorjaamoliikkeen lisäksi korjattujen autojen myyntiä, luovutti ajoneuvon B:lle koeajoa varten. B oli koeajon aikana syyllistynyt liikenneturvallisuuden vaarantamiseen, minkä seurauksena ajoneu- volle aiheutui vahinkoa. A vaati oikeudessa, että B velvoitetaan korvaamaan hä- nen aiheuttamansa vahingot sekä oikeudenkäyntikulut. B sen sijaan kiisti vaati- muksen sillä perusteella, ettei A ollut ottanut ajoneuvoon vakuutusta tai kertonut vakuutuksen puuttumisesta B:lle ennen koeajoa.

Sekä raastuvanoikeus että hovioikeus hyväksyivät A:n vaatimukset, eikä B:n ar- gumentille annettu lainkaan painoarvoa. Korkeimmassa oikeudessa sen sijaan kiinnitettiin huomiota vakuutuksen puuttumiseen sekä siihen, ettei B:llä ollut siitä tietoa ennen koeajoa:

A on harjoittanut varsinaisesti autokorjaamoliikettä. Kun kuitenkin liikkeen toimialaan on kuulunut myöskin korjattujen autojen myynti, A:n olisi vallitsevan liiketavan mukaan tullut ottaa koeajettavalle au- tolle vaunuvahinkovakuutus tai ilmoittaa asiakkaalle, ettei autolla ol- lut sellaista vakuutusta. A ei ole näyttänyt, että hän olisi näin mene- tellyt ennen kuin hän luovutti auton B:lle koeajettavaksi. Sen vuoksi Korkein oikeus harkitsee oikeaksi sovitella B:n A:lle suoritettavan va- hingonkorvauksen kolmeen neljäsosaan hovioikeuden tuomitse- masta määrästä.

Korkeimman oikeuden perusteluissa annettiin selvästi suurin painoarvo sille, ettei B:llä ollut tietoa vakuutuksen puuttumisesta. Siitä huolimatta, että vallitsevan lii- ketavan mukaan yhtiön olisi tullut ottaa vakuutus, sitä ei edellytetty, mikäli yhtiö olisi ilmoittanut vakuutuksen puuttumisesta B:lle. Erimieltä olevan oikeusneuvok- sen mukaan yhtiöllä ei ollut edes velvollisuutta ottaa vakuutusta, sillä automyyntiä harjoitettiin vain sivutoimisesti. Tämän perusteella hän pysyttäisi hovioikeuden päätöksen, mutta yhtyy muilta osin korkeimman oikeuden kantaan.

Eri mieltä oleva oikeusneuvos antaa selvästi suuremman painoarvon liikkeenhar- joittajan eri liiketoimintojen suhteelle kuin B:n perustellulle odotukselle. Mielestäni arvioinnissa tulisi ottaa huomioon myös B:n mahdollisuudet ottaa selvää A:n va- kuuttamisvelvollisuudesta. Sen lisäksi, ettei B:n mielestäni olisi voinut edellyttää ottavan selvää eri liiketoimintojen suhteesta, olisi vakuutusvelvollisuuden arviointi ollut mielestäni B:lle käytännössä mahdotonta. Näkemystäni tukee se seikka, että myös korkeimman oikeuden oikeusneuvokset ovat olleet asiasta eri mieltä.

B. Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 1998:15 vahvistettiin vakuutuksen merkitystä sovittelussa. Tapauksessa A oli vuokrannut yhtiöltä käyttöönsä heli- kopterin ja lennättänyt sillä yleisöä. Lähtiessään lentoon A ei ollut varmistanut, että helikopterissa on riittävästi polttoainetta suunniteltua lentoa varten. Tosiasi- assa helikopterissa oli ollut polttoainetta vain kuuden minuutin lentoa varten, kun turvallisuusohjeiden mukaan sitä olisi pitänyt olla vielä 20 minuutiksi suunnitellun lennon jälkeen. A:n ja yhtiön välisessä vuokrasopimuksessa oli sovittu, että vuok- raaja vastaa lennon aikana helikopterille aiheutuvista vaurioista sekä mahdolli- sesta kaskovakuutuksesta.

Vuokrasopimuksessa oli mainittu, ettei vuokrayhtiö ole ottanut helikopterille kas- kovakuutusta. Vakuutuksen ottamista ei edellytetty myöskään vuokraajalta, vaikka mahdolliset korvauskustannukset olikin asetettu vuokralaiselle. Tapauk- sesta käy ilmi, että vuokranantajalla oli ollut aiemmin kyseiset vauriot kattava kas- kovakuutus, mutta se oli lopetettu vakuutuksen korkeiden kustannusten vuoksi. Vuokrasopimuksen mukaan vuokraajan vastuu vahingoista oli rajoitettu 50 000 markkaan, paitsi milloin vauriot johtuvat vuokraajan törkeästä huolimattomuu- desta, jollaisena oli erikseen mainittu polttoaineen loppuminen lennon aikana. Sopimuksen perusteella oli siten selvää, että syntyneet vauriot kuuluivat vuok- raajan vastuulle, eikä vastuunrajoitusehto vuokraajan törkeän huolimattomuuden vuoksi tullut sovellettavaksi.

A vaati ensisijaisesti korvausvelvollisuuden kumoamista ja toissijaisesti sen so- vittelua, ja perusteli vaatimuksensa sillä, ettei yhtiö ollut vakuuttanut helikopteria vahingon varalle. Sekä käräjäoikeus että hovioikeus hylkäsivät A:n vaatimukset

korvausvelvollisuuden kumoamisesta sekä sovittelusta. Korkein oikeus sen si- jaan otti ratkaisussaan huomioon vakuutuksen puuttumisen vuokrayhtiön vahin- goksi:

Yhtiö oli kaskovakuutuksen kalleuden vuoksi lopettanut helikopteriin aikaisemmin olleen kaskovakuutuksen. Näin yhtiö oli ottanut itsel- leen tietoisen riskin vahingoista, jotka kuuluvat sen omaan vastuupii- riin tai joista se ei saa vahingon aiheuttajalta korvausta. Helikopterin kaltaisen arvokkaan laitteen vahingoittuessa tai tuhoutuessa myös vahinkojen voidaan olettaa olevan määrältään huomattavat. Laitteen lyhytaikaista yksittäistä käyttöä varten vuokraavan kannalta vahinko- tapahtuma ei ole yhtä todennäköinen kuin laitetta ulkopuolisille vuok- raavan liikkeenharjoittajan kannalta. Ansiotoimintana vuokrausta harjoittavalla on myös paremmat mahdollisuudet suojautua vakuu- tuksin vahingon varalta kuin yksittäisellä vuokraajalla. Tämän vuoksi voidaan edellä kerrotusta sopimuksen ehdosta huolimatta vahingon- korvauksen sovittelua harkittaessa yhtenä tekijänä ottaa huomioon se, ettei helikopteria ollut vahingon varalta vakuutettu.

A on lennonopettajana tiennyt turvallisuusmääräysten noudattami- sen tärkeyden. Hänen tuottamuksensa aste puhuu voimakkaasti so- vittelua vastaan. A:n taloudellisista olosuhteista ilmenevien seikko- jen perusteella on kuitenkin ilmeistä, että täyden vahingonkorvauk- sen määrä 1 560 000 markkaa ylittää huomattavasti A:n maksukyvyn ja on hänelle kohtuuttoman raskas. Kun on mahdollista, ettei A ky- kenisi koskaan maksamaan vahingon täyttä määrää, ei yhtiönkään kannalta ole kohtuutonta, että korvausvelvollisuutta sovitellaan lä- hemmäksi A:n todellisia maksumahdollisuuksia.

Ratkaisun perusteluissa on mielestäni erityisen merkittävää se, että korvausvel- vollisuutta soviteltiin siitä huolimatta, että vahinko oli aiheutettu törkeällä huoli- mattomuudella. Vahingonaiheuttajan tuottamuksen aste on kuitenkin perintei- sesti vaikuttanut vahingonkorvaukseen sitä laajentavasti.98 Perustelujen mukaan A:n tuottamus ”puhuu voimakkaasti sovittelua vastaan”. Korkein oikeus antoi siitä huolimatta valtavan suuren painoarvon sille, ettei yhtiö ollut vakuuttanut omai- suuttaan tietäen, että sen arvo huomioon ottaen, mahdollisesti aiheutuva vahinko voi olla merkittävä. Huomioon otettiin se, että yhtiö oli lopettanut aiemmin ylläpi- tämänsä vakuutuksen, mikä puolsi yhtiön tietoista riskiä. Toisaalta kannasta te- kee yllättävän se, että kysymyksessä ei ollut pakollinen vakuutus. Lisäksi sopi- musvapaus mahdollistaa perinteisesti vastuun jakamisen osapuolten kesken.

98 Xxxxxxxx 1946, s. 189.

Sopimuksessa oli ollut maininta siitä, että vuokraaja vastaa mahdollisen kasko- vakuutuksen ottamisesta, vaikka sitä ei vuokraajalta edellytettykään. Oletan, että sopimusehdon tarkoituksena on nimenomaan ollut tuoda vakuutusmahdollisuus esille ja siirtää vastuu vakuutuskustannuksista vuokraajalle. Sopimusvapauden näkökulmasta on erikoista, että sitä rajoitettiin niin merkittävästi. Korkein oikeus perusteli ratkaisua erityisesti sillä, yhtiöllä on vuokraajaa paremmat mahdollisuu- det vakuuttaa omaisuus vahinkojen varalle. Tapauksesta ei käy ilmi, onko va- kuuttaminen vuokraajalle tosiasiassa mahdotonta, vai tuleeko ”paremmat mah- dollisuudet” esille esimerkiksi vakuutuskustannuksissa. Pidän erikoisena, ettei ratkaisussa pohdittu lainkaan vuokraajan vakuuttamismahdollisuutta ja sen tie- toista pois jättämistä. Ratkaisu on sovellettavuudeltaan mielestäni erittäin merkit- tävä, sillä se antaa vakuutuksen puuttumiselle erityisen merkityksen vahingon- kärsijän myötävaikutukseen.

Jos vuoden 1989 ja vuoden 1998 ratkaisuja verrataan toisiinsa, huomataan, että korkeimman oikeuden linja on selvästi muuttunut. Vuoden 1989 tapauksessa an- nettiin vain pieni merkitys sille, olisiko yhtiöllä ollut vakuuttamisvelvollisuus ja sen sijaan suurempi merkitys sille, ettei korvausvelvollisella ollut tietoa vakuutuksen puuttumisesta. Kymmenen vuotta uudemman tapauksen perustelut poikkeavat siten olennaisilta osin edellisestä. Sen sijaan, että kiinnitettäisiin huomiota siihen, onko yhtiöllä vakuuttamisvelvollisuus vai ei, ratkaisevaa jälkimmäisessä tapauk- sessa on se, kummalla osapuolella on vakuuttamiseen paremmat mahdollisuu- det. Sen lisäksi uudemmassa tapauksessa korvausvelvollisella on ollut tieto va- kuuttamattomuudesta, sillä siitä on erikseen sovittu sopimuksella. Mikäli vuoden 1998 tapaus olisi ollut ratkaistavana kymmenen vuotta aiemmin, olisi sovittelu- mahdollisuus ollut hyvin epätodennäköinen.

Vuoden 1989 tapauksessa alkuperäinen korvausvaatimus oli 27 980 markkaa sekä oikeudenkäyntikulut. Sen vuoksi, että tieto vakuutuksen puuttumisesta jä- tettiin kertomatta B:lle, korvaussummaa soviteltiin siten, että korvattavaksi jäi 15 000 markkaa sekä 1 000 markkaa oikeudenkäyntikuluja. Myöhemmässä ta- pauksessa alkuperäinen korvaussumma oli erittäin paljon suurempi, yhteensä 1 560 000 markkaa korkoineen. Vaatimus on siten yli 55 kertainen aiempaan ta- paukseen nähden. Sovittelun myötä korvaussummaksi jäi enää 400 000 markkaa

korkoineen, jolloin jälkimmäisessä tapauksessa korvaussummaa kohtuullistettiin siis merkittävästi aiempaa enemmän.

Kohtuullistamisprosenttiin vaikuttaa todennäköisesti myös korvausvelvollisen ta- loudellinen tilanne, ja ehkä siksi myös sovittelukynnys oli matalammalla. Aiem- massa tapauksessa ei kiinnitetty perustelujen mukaan juurikaan huomiota kor- vausvelvollisen maksukykyyn, kun taas myöhemmässä tapauksessa sillä oli olennainen merkitys. Vuoden 1998 tapaus on toistaiseksi uusin vastaavaa tilan- netta käsitellyt ratkaisu, joten linjan pysyvyydestä on vaikea esittää arviota. Toi- saalta ratkaisujen puuttuminen voi viitata myös siihen, että myöhemmät tapauk- set on ratkaistu alemmissa oikeusasteissa vuoden 1998 ratkaisua tulkinta-apuna käyttäen.

D. Arvio ennakkoratkaisun soveltumisesta tutkimuskysymykseen. Pidän perus- teltuna tulkintaani siitä, että korkeimman oikeuden linja on muuttunut sovittelu- harkinnan suhteen vuoden 1998 ratkaisun myötä, ja perustan arvioni siksi tähän jälkimmäiseen tapaukseen. Nyt kysymyksessä olevat olosuhteet vastaavat hyvin pitkälti ennakkoratkaisussa vallinneita olosuhteita, joten mielestäni ratkaisua voi- daan monelta osin soveltaa myös tutkimuskysymykseen. Kummassakin tilan- teessa kustannusten jaosta ja vuokralaisen vastuusta on erikseen sovittu sopi- muksella, mikä estää vahingonkorvauslain soveltamisen tilanteeseen. Merkittä- vin ero tapausten olosuhteissa koskee osapuolten asemaa. Ennakkoratkaisussa A on itsekin elinkeinonharjoittaja99, kun taas tutkittavassa tilanteessa vuokralai- nen on yksityishenkilö. Osapuolten poikkeava asema ei kuitenkaan estä ratkai- sun soveltamista esimerkkitapaukseen, vaan toimii itse asiassa sovittelua puol- tavana seikkana tilanteen arvioinnissa.

Ennakkoratkaisussa osapuolten välillä oli solmittu vuokrasopimus, jonka mukaan vuokraaja vastaa mahdollisen kaskovakuutuksen ottamisesta. Vuokraajalla oli näin ollen tieto siitä, ettei helikopteria ollut vakuutettu. Vuokraajalla oli oletetta- vasti kuitenkin tosiasiallinen mahdollisuus ottaa helikopterille kaskovakuutus,

99 Ratkaisun taustatietojen mukaan yleisölennätyksestä saatujen tuottojen ei oltu sovittu tulevan yhtiölle, minkä lisäksi A:n ei katsottu olleen työsuhteessa yhtiöön. Tämän perusteella voidaan päätellä, että A harjoitti itsenäistä elinkeinotoimintaa yleisölennätyksillä.

minkä hän oli jättänyt jostakin syystä ottamatta. Tutkimuskysymyksen asetel- massa vuokralaisella ei ole lainkaan vakuuttamismahdollisuutta, eikä osapuolten välisessä vuokrasopimuksessa ole mainintaa siitä, onko vuokranantaja vakuutta- nut kiinteistön vai ei. Vaikka arvion perusteena onkin vain vuoden 1998 tapaus, esimerkkitapausta voitaisiin poikkeuksellisesti arvioida myös aiemman tapauk- sen valossa. Koska vuokralaisella ei ollut tietoa vakuutuksesta, olisi mahdollista, että korvausvelvollisuutta olisi soviteltu jo tuon aiemman ratkaisun perusteella. Pidän siten todennäköisenä, että vakuuttamismahdollisuuden puuttuminen ja vuokralaisen tietämättömyys ovat erittäin vahvoja sovittelua puoltavia seikkoja.

Erona aiempaan tapaukseen, vuoden 1998 ratkaisussa kiinnitettiin huomiota myös korvausvelvollisen maksukykyyn, mutta mielestäni melko yllättävällä ta- valla. Tapauksessa alkuperäinen korvausvaatimus oli huomattavan suuri, mutta korvausvelvollisen maksukyvystä ei esitetty yksityiskohtaista selvitystä. Peruste- luissa maksukyky otettiin huomioon enemmänkin vahingonkärsijän näkökul- masta, jolloin sovittelua ei pidettäisi kohtuuttomana sen vuoksi, ettei vahingon- kärsijä korvausvelvollisen heikosta maksukyvystä johtuen kuitenkaan saisi vahin- koaan katetuksi.

Näkökulmaa on hyvin vaikea soveltaa tutkimuskysymykseen, sillä emme tiedä, millä perustein korvaussumman katsottiin olevan vuoraajalle kohtuuttoman ras- kas. Perusteluissa viitataan siihen, ettei vuokraaja ”kykenisi koskaan maksamaan vahingon täyttä määrää”. Jos kohtuuttoman raskaan määritelmänä pidetään sitä, ettei korvausvelvollinen kykene todennäköisesti koskaan maksamaan täyttä kor- vausta, sovittelukynnys ei alhaisempien korvaussummien kohdalla täyttyisi ko- vinkaan helposti.

Esimerkkitapauksessa vuokralainen joutuisi hyvin pitkään velkasuhteeseen, mutta keskimääräisen eliniän odotuksen mukaan100 on todennäköistä, että hän kykenisi kuitenkin jossakin vaiheessa maksamaan korvaussumman takaisin. Jos ennakkoratkaisua sovelletaan esimerkkitapaukseen painottaen sen taloudellista ulottuvuutta, on mahdollista, ettei sovittelukynnys ylittyisi. Pidän kuitenkin toden- näköisempänä, että vakuutus, osapuolten asema ja muut olosuhteet huomioon

100 xxxxx://xxxxxxxxxxxxx.xx/xx/00.

ottaen sovittelu olisi todennäköisempää. Sitä, missä suhteessa korvaussummaa todennäköisesti soviteltaisiin, on kuitenkin vaikea arvioida.

Vahingon rajoittamisvelvollisuuden yhteydessä ei ole mainintaa siitä, millaisiin toimiin vahingonkärsijän on ryhdyttävä, ja voiko vaadittavat toimet kohdistua myös aikaan ennen vahingon syntymistä. Vakuutuksilla tuntuu kuitenkin olevan erittäin suuri merkitys sovitteluharkinnassa, jolloin vakuutuksen puuttumista voi- daan pitää myös myötävaikutuksena tai rajoittamisvelvollisuuden laiminlyöntinä. Jos osapuolella kuitenkin on vakuutus, voidaan myös edellyttää, että hän käyttää sitä vahingon korvaamiseen.101 Xxxx Xxxxxx mukaan yksi tyypillinen rajoitta- misvelvollisuuden ilmenemismuoto on se, että velkojan tulee hankkia saamatta jäänyt suoritus muualta.

4.4 Osapuolten varallisuusolot

Osapuolten varallisuusolojen vaikutusta sovitteluharkintaan on hyvin vaikeaa ar- vioida. Esitin aiemmin kohtuullistamisen yhteydessä korkeimman oikeuden rat- kaisun KKO, jossa osapuolen varallisuusolot vaikuttivat sopimusehdon sovitte- luun, mutta kyseissä tapauksessa ei ollut kysymys vahingonkorvauksen sovitte- lusta, eikä sitä siksi voida soveltaa vahingonkorvauksen sovitteluarviointiin. Sen sijaan varallisuusoloja ja niiden merkitystä vahingonkorvauksen sovitteluun on pohdittu vahingonkorvauslain esitöissä.102 Totesin aiemmin oikeuskäytännön pohjalta, että sopimusperusteisessa vahingonkorvausvastuun sovittelussa sovel- letaan vahingonkorvauslaista ilmenevää oikeusperiaatetta. Vaikka vahingonkor- vauslakia ei sovelletakaan suoraan sopimusperusteiseen vastuuseen, voidaan sen esitöistä etsiä tulkinta-apua varallisuusolojen arviointiin myös sopimusperus- teisen vahingonkorvausvelvollisuuden sovitteluharkinnassa.

Xxxx Xxxxxx mukaan sovitteluharkinnassa on kysymys ennen kaikkea siitä, merkitseekö sopimusehdon soveltaminen korvausvelvolliselle kohtuuttoman suurta taloudellista rasitusta.103 Tällöin tilannetta arvioidaan vertaamalla korvaus-

101 Hemmo 2005, s. 318.

102 Hemmo 1996, s. 53.

103 Hemmo 1996, s. 51.

summaa vahingonaiheuttajan maksukykyyn, mutta siitä, milloin kohtuuttomuus- kynnys ylittyy, ei ole yhtenäistä käsitystä.104 Hemmo on koonnut vahingonkor- vauslain esitöistä105 kohtuuttomuutta kuvaavia ilmaisuja, joita ovat ”täysin tuhoaa hänen taloutensa”, ”raunioittaisi kokonaan hänen ja hänen perheensä toimeen- tulon” ja ”selvästi loukkaava ja kohtuuton”.106

Jos kohtuuttomuutta arvioidaan ensimmäisen ilmaisun ”täysin tuhoaa hänen ta- loutensa” perusteella, voi kohtuuttomuuskynnys pienempituloisen osalta ylittyä hyvinkin alhaisen korvaussumman kohdalla, mikäli tämän maksukyky ei riitä sitä kattamaan. Esimerkkinä voi olla tilanne, jossa korvausvelvollinen elää yksin- omaan toimeentulotuen varassa, eikä hänelle jää kuukaudessa euroakaan yli- määräistä. Tällöin korvausvelvollisuuden täyttäminen tarkoittaisi sitä, ettei tämä pystyisi enää elättämään itseään. Inhimillisesti ajatellen korvausvelvollisuuden täyttäminen tuhoaisi silloin hänen taloutensa täysin.

Toisaalta, tilanne voi olla myös päinvastainen. Ajatellaan, että sellainen henkilö, jonka omaisuuden arvo on esimerkiksi noin 10 miljardia, joutuisi vastaamaan toi- sen henkilön aiheuttamasta kolmen miljoonan euron vahingosta. Jos sovittelu- harkinta tehtäisiin pelkästään korvausvelvollisen maksukyvyn perusteella, riittä- vän varakkaan henkilön kohdalla sovittelu ei tulisi käytännössä koskaan kysy- mykseen. Olisi epätodennäköistä, että hänen vastuulleen tulisi niin iso vahinko, ettei tämän maksukyky riittäisi sitä kattamaan.

Ensimmäisen ilmaisun mukainen sovitteluharkinta on siten hyvin ongelmallinen. Jos sovittelukynnys riippuisi ainoastaan korvausvelvollisen maksukyvystä, voisi sovittelun edellytykset toisen henkilön kohdalla täyttyä hyvinkin helposti, kun taas toiselta henkilöltä sovittelumahdollisuus evättäisiin kokonaan. Menettely kuulos- taa erityisesti tasapuolisen kohtelun kannalta hyvin erikoiselta. Yhdenvertaisuus on kuitenkin Suomen perustuslailla turvattu, joten sen merkitys oikeusjärjestyk- sessä on erittäin suuri. Perustuslain 2 luvun 6 §:n mukaan ihmiset ovat yhden- vertaisia lain edessä.

104 Hemmo 1996, s. 51-52.

105 HE 187/1973 vp.

Ongelmia aiheuttaa myös maksukyvyn arviointi, sillä huomioon tulee ottaa tietty odotus korvausvelvollisen ansiokehityksestä.107 Esimerkkinä tällaisesta tilan- teesta voisi olla se, että korvausvelvollinen on hyvin nuori. Jos korvausvelvollisen opinnot olisivat vielä kesken, mutta hän olisi pian valmistumassa hyväpalkkai- seen ammattiin, voisi sovitteluharkinnan perusteena oleva taloudellinen tilanne olla kokonaisuus ja maksuaika huomioon ottaen virheellinen. Näiden lisäksi voisi sovitteluharkinta pelkän taloudellisen tilanteen perusteella aiheuttaa merkittävän väärinkäytösten vaaran. Xxxxxxxxxxxxxxxxxx olisi tällöin mahdollista välttyä vas- tuulta, mikäli hän järjestäisi varallisuutensa siten, ettei hänen maksukykynsä riit- täisi kattamaan korvaussummaa.

Toisen ilmaisun ”raunioittaisi kokonaan hänen ja hänen perheensä toimeentulon” arviointi on hyvin mielenkiintoista, sillä kohtuuttomuuden arviointi on sidottu myös korvausvelvollisen perheen taloudelliseen tilanteeseen. Sinänsä on perusteltua, että mikäli korvausvelvollinen on samalla esimerkiksi elatusvelvollinen108, tulee se huomioida taloudellisen tilanteen arvioinnissa. Kyseisen ilmaisun voi ymmär- tää kuitenkin myös niin, että kohtuuttomuuden arviointi ulotetaan sekä korvaus- velvollisen että hänen perheensä toimeentulon raunioittamiseen. Näkökulma ei kuitenkaan saa tukea lainsäädännöstä taikka oikeuskäytännöstä. Mielestäni olisi itse asiassa kohtuutonta edellyttää, että soveltaminen johtaisi paitsi korvausvel- vollisen oman talouden romahtamiseen, mutta myös hänen perheensä, jolla ei ole ollut mitään vaikutusmahdollisuuksia tapahtumiin.

Merkittävimpinä pidän sekä ensimmäisessä että toisessa esimerkissä kuitenkin ilmaisuja ”kokonaan” ja ”täysin”, sillä niiden määrittely on erittäin vaikeaa. Epä- selvää on muun muassa se, missä määrin voidaan edellyttää, että korvausvel- vollisen omaisuutta realisoidaan summan kattamiseksi. Jos tutkielman alussa esitellyssä esimerkkitilanteessa vuokralaisen omaisuuden arvo olisi esimerkiksi 400 000 euroa ja se sisältäisi kiinteistön ja pienen sijoitusomaisuuden, saataisiin 500 000 euron korvaussummasta omaisuus realisoimalla katettua jo hyvin suuri osa. Tämän lisäksi olisi todennäköisesti mahdollista jakaa jäljellä oleva summa pitkän maksuajan puitteissa katettavaksi myöhemmin. Tämä tarkoittaisi kuitenkin

107 Hemmo 1996, s. 52.

108 Hemmo 1996, s. 52.

sitä, että vuokralaisen koko omaisuus olisi mennyt summan kattamiseen, minkä lisäksi hän joutuisi hyvin pitkään velkasuhteeseen.

Numeerisesti arvioiden kysymyksessä olisi silloin henkilön talouden ”täydellinen romuttuminen”. Lisäksi vuokralaisella on perhettä, mikä tarkoittaisi myös perheen yhteisen kodin realisoimista ja elintason laskua. Voidaanko maksun suoritta- miseksi vaatia, että korvausvelallinen realisoi kaiken tai edes osan omaisuudes- taan? Valitettavasti Suomessa ei ole oikeuskäytäntöä, jossa olisi pohdittu omai- suuden suojaamista taloudellisen tilan arvioinnissa.109 Jos varallisuusoloja ja kohtuutonta taloudellista rasitusta arvioidaan vain kahden ensimmäisen ilmaisun pohjalta, pidän todennäköisenä, että sovittelukynnys ainakin esimerkkitilan- teessa ylittyy. Ilmaisuista ei kuitenkaan ole johdettavissa kovinkaan käyttökelpoi- sia ohjeita sovellettavaksi muihin sopimussuhteisiin.

Vaikka varallisuusolot ovat ehkä merkittävin vahingonkorvauksen sovitteluun vai- kuttava tekijä, on huomattava, että sovittelu voi tulla kysymykseen muutoinkin. Hemmon mukaan taloudellinen rasittavuus on sovittelun tärkein, vaikkakaan ei poikkeukseton, edellytys.110 Kahden ensimmäisen ilmaisun lisäksi hallituksen esityksessä viitataan irrallisena ”selvästi kohtuuttomaan”, mikä kuvastaa mieles- täni sitä, että kohtuuttomuutta ei ole haluttu sitoa korvausvelvollisen maksuky- kyyn. Tämä on hyvin loogista, sillä jos sopimusehtoa olisi muut olosuhteet huo- mioon ottaen pidettävänä kohtuuttomana, tekisi korvausvelvollisen taloudellinen asema sen automaattisesti merkityksettömäksi. Koska sopimusperusteisen va- hingonkorvauksen sovitteluun voidaan soveltaa vahingonkorvauslaista ilmeneviä periaatteita/oikeusohjeita, vahvistaa kolmas ilmaisu sitä käsitystä, etteivät varal- lisuusolot ole ainoa huomioon otettava seikka sovitteluharkinnassa.

4.5 Vakuutusyhtiö ja takautumisoikeus

Toin vahingonkorvauksen sovittelun yhteydessä esille, että vakuutuksilla voi olla suurtakin merkitystä sovittelun arvioinnissa. Sovittelun lisäksi vakuutuksilla voi- daan myös joko rajoittaa taloudellista rasitusta tai kattaa syntyneet vahingot ko-

109 Hemmo 1996, s. 60.

110 Hemmo 1996, s. 64.

konaan. Vakuutusyhtiöllä on nimittäin roolinsa siinä, miten tutkittava tilanne to- dennäköisesti ratkeaisi tosielämässä. Niin elinkeinonharjoittaja kuin vahingon to- siasiallinen aiheuttajakin voivat käyttää ottamaansa vakuutusta tilanteen ratkai- semiseen. Lisäksi vakuutusyhtiöllä on jäljempänä esiteltävä takautumisoikeus, joka vaikuttaa myös korvausvastuun jakautumiseen osapuolten kesken.

Vakuutusjärjestelmä on alun perin luotu sitä varten, että riskit jakautuisivat tasai- semmin.111 Vakuutussopimuslain tarkoituksena on näin ollen ollut heikomman osapuolen suojeleminen vakuutusten avulla.112 Tutkittavassa vuokrasuhteessa vuokralainen on vuokranantajaa heikommassa asemassa, mutta hänellä ei siitä huolimatta ole mahdollisuuksia varautua vieraidensa mahdollisesti aiheuttamiin vahinkoihin. Mikäli vuokralainen olisi aiheuttanut vahingon omalla toiminnallaan, olisi hänen vastuunsa perusteltua niin vahingonkorvauslain kuin vakuutusjärjes- telmänkin näkökulmasta. Kolmannen osapuolen aiheuttamat vahingot ovat sen sijaan hyvin monimutkaisia arvioida.

Yksityishenkilön kotivakuutuksiin sisältyy usein vastuuvakuutus, joka kattaa hen- kilön itsensä aiheuttamat vahingot toiselle taholle.113 Tutkittava tilanne on hieman erikoinen, sillä kyseessä ei ole vakuutetun itsensä aiheuttama vahinko. Vuokra- laisen vastuuvakuutus ei todennäköisesti kata kolmannen osapuolen aiheuttamia vahinkoja, vaikka vakuutettu olisi niistä itse henkilökohtaisesti vastuussa. Sen si- jaan, jos kolmannella osapuolella on itsellään vastuuvakuutus, tulee vahinko ka- tettavaksi hänen vastuuvakuutuksestaan. Kaikilla ei kuitenkaan ole voimassa olevaa vastuuvakuutusta, joten vakuutusyhtiön korvauksiin ei ole syytä tukeutua. Vakuutussuhteet ovat erityisen ongelmallisia silloin, kun kolmannella osapuolella, eli vahingonaiheuttajalla, ei ole voimassa olevaa vastuuvakuutusta. Tuntuu eri- koiselta, että vuokralaiselle koituva korvausvelvollisuus riippuisi ainoastaan siitä, onko vahingonaiheuttajalla voimassa oleva vastuuvakuutus vai ei.

Tilannetta voidaan verrata myös liikennevakuutukseen. Liikennevakuutuslain 2 luvun 5 §:n mukaan ajoneuvo, jonka pysyvä kotipaikka on Suomessa, on vakuu- tettava liikennevakuutuslain mukaan, jollei jäljempänä toisin säädetä. Hallituksen

111 Häyhä 1996, s. 74.

112 Häyhä 1996, s.2.

113 xxxxx://xxx.xx.xx/xxxxxxxxxxxxxxxx/xxxxxxxxxxx/xxxxxxxxxxxx/xxxxxxxxxxxxxx-xxxxxx-xxxxxx- kuutukseen.

esityksessä eduskunnalle liikennevakuutuslaiksi ja eräiksi siihen liittyviksi laeiksi liikennevakuutuksen pakollisuutta perustellaan seuraavasti:

Liikennevakuutus on lakisääteinen vahinkovakuutus, jonka tarkoituk- sena on antaa kattava vakuutusturva moottoriajoneuvon liikentee- seen käyttämisestä vahinkoa kärsineille aiheutuvan esine- ja henki- lövahingon varalta. Samalla liikennevakuutus antaa kattavan vastuu- vakuutusturvan vahingon aiheuttajille heille muutoin syntyvän vahin- gonkorvausvastuun varalta. Liikennevakuutuksen ottaminen on laissa säädetty pakolliseksi moottoriajoneuvojen käyttöön liittyvän korostuneen vahinkoriskin vuoksi. Vakuuttamisvelvollisuus on ase- tettu moottoriajoneuvon omistajille ja haltijoille, jotka vakuutusmak- sujen kautta rahoittavat vahinkoa kärsineille maksettavat korvauk- set. Vakuutus on ajoneuvokohtainen siten, että vakuutus on voi- massa siitä riippumatta, kuka ajoneuvoa kuljettaa. Liikennevakuu- tuksesta korvataan ajoneuvon käytöstä muille aiheutuvien henkilö- ja esinevahinkojen lisäksi myös vahingon aiheuttaneen ajoneuvon kuljettajan henkilövahinkoja. Liikennevakuutus on siten pääosin vas- tuuvakuutuksen

luonteinen mutta osin myös henkilövakuutus. Ajoneuvon omistajalle ja haltijalle aiheutuneita esinevahinkoja ei korvata kyseisen ajoneu- von liikennevakuutuksesta.114

Liikennevakuutus on pakollinen vakuutus jokaiselle ajoneuvolle, koska sillä kor- vataan toiselle osapuolelle aiheutetut vahingot. Tällöin vahingonkärsijän oikeus korvaukseen on taattu, ja vahingonaiheuttajaa suojataan suurilta korvauskustan- nuksilta. Saman periaatteen mukaan voisi ajatella, että vastuuvakuutuksen tulisi olla jokaiselle pakollinen. Vaihtoehtoisesti vakuuttamismahdollisuuksia voisi laa- jentaa siten, että jokainen voisi vakuuttaa itsensä aiheuttamien vahinkojen lisäksi myös sellaiset vahingot, joista vakuutettu on henkilökohtaisesti vastuussa; riip- pumatta siitä, kenen aiheuttamia vahingot tosiasiassa ovat.

Pakollisen liikennevakuutuksen tarpeellisuutta on tosin perusteltu liikenteeseen liittyvän korkean vahinkoriskin vuoksi, mikä onkin suurempi, kuin täysin määritte- lemättömässä vahinkotapahtumassa. Liikennevahingot ovat huomattavasti ylei- sempiä kuin muut vahingot, minkä lisäksi niissä syntyy usein myös henkilövahin- koja, joten vakuutuksen pakollisuus on mielestäni perusteltua. Vaikka vastuuva- kuutuksessa ja liikennevakuutuksessa on paljon samoja piirteitä, on liikenneva- kuutuksen pakollisuus kuitenkin perustellumpaa kuin täysin yksilöimättömän vas- tuuvakuutuksen.

114 HE 123/2015 vp, s. 5.

Tutkittavassa vuokrasuhteessa osapuolten välillä ei oletettavasti ole sovittu koh- teen vakuuttamisesta mitään. Aiemmin todettiin, että vakuuttamattomuutta voi- daan pitää myös vahingonkärsijän rajoittamisvelvollisuuden laiminlyöntinä tai myötävaikutuksena. Sen lisäksi vakuutuksilla on merkitystä silloin, kun siitä on sovittu erikseen osapuolten kesken. Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 1994:5 arvioitiin vahingonaiheuttajan vahingonkorvausvastuuta, kun kohteeseen otettu vakuutus ei riittänyt kattamaan sille aiheutuneita vahinkoja. Erityisen mer- kittävää ratkaisussa on se, että vahingonaiheuttaja oli aiheuttanut vahingon tuot- tamuksellaan, ja hänet tuomittiin samalla rikoslain mukaan rangaistukseen tuot- tamuksellisesta tulipalon aiheuttamisesta.

Tapauksessa oli kysymys tulipalosta, jonka työntekijä A aiheutti asiakas D Ky:n rakennukselle. Tulipalosta johtuen A:n työnantaja Icopal Oy:stä tuli vahingonkor- vausvelvollinen D Ky:ölle aiheutetusta vahingosta. Icopal Oy:n ja D Ky:n väli- sessä toimeksiantosopimuksessa oli sovittu, että tilaaja D Ky vakuuttaa raken- nuskohteen tulipalon varalle. Vaikka A:n katsottiin aiheuttaneen tulipalon tuotta- muksellaan, josta hänet tuomittiin myös rikoslain perusteella rangaistukseen, kor- kein oikeus katsoi, että vahingonkorvausvelvollisuus tulee ratkaista osapuolten välisen sopimuksen ja siihen perustuvan vakuuttamisvelvollisuuden perusteella.

Tilaaja oli sopimuksen mukaisesti vakuuttanut rakennuksen, mutta vakuutuksen enimmäiskorvausmäärä ei riittänyt kattamaan kuin osan aiheutuneista vahin- goista. Korkeimman oikeuden ratkaisussa kiinnitettiin huomiota siihen, etteivät työn suorittajat tavallisesti vakuuta työn kohteita. Ratkaisun perustelujen mukaan

A on -- menetellyt edellä kerrotulla tavalla varomattomasti tulta käsi- tellessään ja siten syyllistynyt tuottamukselliseen tulipalon aiheutta- miseen. Hänen varomattomuutensa on kuitenkin ilmennyt vain hä- nen työnantajansa Icopal Oy:n sopimusvelvoitteen täyttämisessä. Se seikka, että hänen menettelynsä on myös rikos, ei ole tuottamuk- sen ohella itsenäinen vahingonkorvausperuste. Näillä perusteilla A ei ole menettelynsä johdosta velvollinen korvaamaan kommandiitti- yhtiön palovahinkoja.

Icopal Oy:n ja kommandiittiyhtiön välillä tehtyyn urakkasopimukseen sisältyneiden toimitusehtojen mukaan kommandiittiyhtiön tilaajana oli tullut pitää työn kohde palovakuutettuna. Kun kommandiittiyhtiö oli hyväksynyt Icopal Oy:n tilausvahvistuksen, joka oli sisältänyt viit- tauksen vakioehtoina pidettäviin toimitusehtoihin, reklamoimatta va-

kuuttamisehdosta, toimitusehdot olivat tältä osin tulleet sitoviksi kom- mandiittiyhtiöön nähden. Kommandiittiyhtiö oli ollut täten velvollinen ottamaan rakennuksen ja kaluston osalta niiden käypää arvoa vas- taavan palovakuutuksen.

Edellä esitetyin perustein Icopal Oy:tä ei katsottu vahingonkorvausvelvolliseksi A:n aiheuttamasta tulipalosta. Ratkaisusta voidaan johtaa oikeusohje, jonka mu- kaan sopimuksessa määritetty vakuuttamisvelvollisuus vapauttaa vahingonai- heuttajan jopa tuottamuksellisesta vahingonkorvausvelvollisuudesta. Ratkaisu on vertailukelpoinen monen muunkin sopimussuhteen arvioinnissa. Myös tutkit- tavassa vuokrasuhteessa vuokralainen vapautuisi todennäköisesti vahingonkor- vausvelvollisuudesta, mikäli vuokranantajalla olisi ollut sopimukseen perustuva velvollisuus vakuuttaa vuokraamansa huoneisto.

Edellä esitetystä ratkaisusta huolimatta vakuutusyhtiöllä voi olla takautumisoi- keus kolmanteen henkilöön. Vakuutussopimuslain 10 luvun 75 §:n mukaan va- kuutetun oikeus vaatia kolmannelta henkilöltä korvausmäärä, jonka vakuutuk- senantaja on hänelle suorittanut, siirtyy vakuutuksenantajalle vain, jos kolmas henkilö on aiheuttanut vakuutustapahtuman tahallisesti tai törkeästä huolimatto- muudesta taikka on lain mukaan velvollinen suorittamaan korvausta huolimatto- muudestaan riippumatta. Tutkittavassa vuokrasuhteessa vuokranantaja on ainoa taho, joka voi vakuuttaa kyseisen huoneiston irtaimistoineen, joten takautumisoi- keus tulisi kyseeseen vakuutusyhtiön ja vuokralaisen välillä. Säännöksen mu- kaan oikeus vaatia korvausta vuokralaiselta siirtyy vakuutusyhtiölle vain, jos vuokralainen on aiheuttanut vahingon tahallisesti, törkeästä huolimattomuudesta tai jos vuokralainen on lain mukaan velvollinen suorittamaan korvausta huolimat- tomuudestaan riippumatta.

Kaksi ensimmäistä vaihtoehtoa ei tule vuokralaisen osalta kyseeseen, sillä vuok- ralainen ei ole itse aiheuttanut vahinkoa. Aiemmin tuottamusarvioinnin yhtey- dessä tuli kuitenkin esille, että vuokralaisen sijaan tuottamusta arvioidaan varsi- naisen vahingonaiheuttajan näkökulmasta. Jos takautumisoikeuden siirtymiseen sovellettaisiin samaa periaatetta, voisi vahingonaiheuttajan tuottamus aiheuttaa vakuutusyhtiön takautumisoikeuden suhteessa vuokralaiseen. Takautumisoi- keutta koskevan säännöksen mukaan arviointi kohdistuu kuitenkin vain kolman- nen osapuolen tahallisuuteen tai tuottamukseen, jolloin kolmantena osapuolena

vakuutuksenantajaan nähden on vuokralainen. Tällä perusteella oletan, ettei va- hingonaiheuttajan tuottamuksella ole merkitystä takautumisoikeuden siirtymi- sessä suhteessa vuokralaiseen.

Vuokralaisen vastuu perustuu vuokralaisen ja vuokranantajan väliseen sopimuk- seen, jolloin kyseeseen ei ensisijaisesti tule lakiin perustuva vastuu. Se, miten säännöstä tulkitaan silloin, kun vuokralaisella olisi vahingonkorvausvastuu myös lainsäädännön perusteella, onkin hankalampi kysymys. Jos vuokrasuhteeseen sovelletaan liikehuoneistonvuokralakia, vuokralainen vastaa aiheuttamistaan va- hingoista, mutta myös hänen luvallaan huoneistossa oleskelevien aiheuttamista vahingoista. Lain mukaan vastuusta voidaan erityisellä perusteella sopia myös tuottamusta ankarammaksi. Arvioin aiemmin, etteivät erityiset perusteet täyttyisi kuitenkaan tutkittavassa vuokrasuhteessa, mutta tilanne olisi hyvin mielenkiintoi- nen, mikäli ankarampaan vastuuseen olisi lainmukainen peruste. Tästä huoli- matta pidän kuitenkin todennäköisenä, että kuten sovittelun ja kohtuullistamisen arviointikin, myös takautumisoikeuden arviointi ratkaistaan ensisijaisesti sopi- mussuhteen perusteella, jolloin takautumisoikeus ei ulotu vuokralaiseen.

Vaikka huoneistojen lyhytaikainen vuokraaminen juhlakäyttöön on hyvin yleistä, ei vuokrasuhteeseen sovellettavaa kirjallisuutta taikka oikeuskäytäntöä löydy pal- joakaan. Materiaalin puute voi selittyä osin sillä, että usein tällaiset asiat ratkais- taan vakuutusyhtiöiden välillä. Kirjoitin aiemmin 14.1.2019 käydystä keskustelus- tani Vakuutusyhtiö If Oyj:n korvauskäsittelijän kanssa. Samassa keskustelussa kysyin käsittelijältä, eikö vastaavia tilanteita ole aiemmin tullut heille pohditta- vaksi. Käsittelijän mukaan kyseisiä tilanteita on varmasti ollut, mutta koska usein sekä vuokranantajalla että vahingonaiheuttajalla on voimassa olevat vakuutuk- set, ratkeaa tilanne silloin suoraan vakuutusyhtiöiden välillä.

5. Johtopäätökset

Yksityishenkilöiden ja elinkeinonharjoittajien väliset huoneenvuokrasopimukset ovat yleisiä, mutta vuokrasuhteen sääntely on hajautunutta ja epäselvää. Ongel- malliseksi vuokrasuhteen tekee se, että vuokrasopimuksissa käytetään usein elinkeinonharjoittajien määrittelemiä vakioehtoja, joihin vuokralaisella ei ole tosi- asiallista vaikutusmahdollisuutta. Erityisesti sellaiset vakioehdot, jotka asettavat

vuokralaiselle rajoittamattoman vastuun huoneistolle aiheutuneista vahingoista riippumatta siitä, kuka vahingon on aiheuttanut, tekee vuokralaisen asemasta suhteessa elinkeinonharjoittajaan erityisen heikon.

Kuluttajaa suojaa usein kuluttajansuojalaki, mutta lain soveltamisalan mukaan sitä sovelletaan vain ”kulutushyödykkeiden tarjontaan, myyntiin ja muuhun mark- kinointiin”. Huoneistonvuokraus ei siten automaattisesti ole kuluttajansuojalain piirissä, sillä kulutushyödykkeenä pidetään lain mukaan ”tavaroita, palveluksia sekä muita hyödykkeitä ja etuuksia”, joihin huoneistonvuokra ei välttämättä si- sälly. Kuluttajansuojalla on Suomessa kuitenkin vahva asema, ja siksi lakia on tavattu tulkita enemmän laajentavasti kuin supistavasti. Lisäksi huoneistonvuok- rauksessa on hyvin samanlaisia piirteitä kuin esimerkiksi pitopalvelussa ja ajo- neuvon vuokrauksessa, jotka kuuluvat kuluttajansuojalain soveltamisalaan. Ot- taen huomioon lain laaja tulkinta ja se, että samanlaisia piirteitä on eroavaisuuk- sia enemmän, olisi kuluttajansuojalain soveltaminen mielestäni myös huoneis- tonvuokraan perusteltua.

Kuluttajansuojalaissa ei ole säännöksiä vuokralaisen vastuusta, mutta sopimus- ehdon lainmukaisuutta voidaan arvioida lain kolmannen luvun mukaan, jossa kielletään kohtuuttomien ehtojen käyttäminen sopimussuhteessa. Huoneiston- vuokrauksen hinta ja muut olosuhteet huomioiden pidän rajoittamatonta vastuuta kuluttajan kannalta kohtuuttomana, jolloin myös sopimusehtoa voidaan pitää ku- luttajansuojalain näkökulmasta lainvastaisena. Tulkintaa tukee erityisesti se seikka, että rajoittamaton vastuu muistuttaa läheisesti poikkeuksetonta vastuuta, josta esimerkkinä on elinkeinonharjoittajan virhevastuu. Pidän siten mahdotto- mana ajatusta, että sopimuksella voitaisiin sopia rajoittamattomasta vastuusta heikomman osapuolen vahingoksi.

Huoneistonvuokrausta sääntelevät Suomessa lait asuin- ja liikehuoneistonvuok- rauksesta. Koska tutkittavassa vuokrasuhteessa ei ole kysymys asuinkäytöstä, sovellettaisiin osapuolten välillä liikehuoneistonvuokralakia. Vuokralainen on lii- kehuoneistonvuokralain mukaan vastuussa itsensä ja huoneistossa hänen luval- laan oleskelleiden henkilöiden aiheuttamista vahingoista, mutta vastuu on rajattu vahingon tahalliseen ja tuottamukselliseen aiheuttamiseen. Laki mahdollistaa so-

pimisen myös säännöstä ankarammasta vastuusta, mutta siihen vaaditaan erityi- siä perusteita, joita ei tulkintani mukaan tutkittavasta vuokrasuhteesta löydy. Lii- kehuoneistonvuokralain mukaan rajoittamattoman vastuun perustava sopimus- ehto olisi siten lainvastainen.

Jos sopimusehdon lainmukaisuus ratkaistaisiin ilman erityislainsäädäntöä, tulisi lainmukaisuus arvioida oikeustoimilain ja yleisten sopimusoikeudellisten periaat- teiden mukaan. Suomessa on hyvin vahva sopimusvapaus, jota ei erityislainsää- däntöä lukuun ottamatta ole juuri rajoitettu. Näin ollen myöskään rajoittamatto- man vastuun perustavaan sopimusehdon käyttöä ei ole lähtökohtaisesti kielletty. Kohtuuttoman sopimusehdon sovittelua sen sijaan arvioidaan erikseen sovittelu- säännösten perusteella.

Sopimusehdon kohtuuttomuutta arvioidaan pääsääntöisesti oikeustoimilain pe- rusteella, mutta mikäli sopimussuhteeseen sovelletaan jotakin erityislainsäädän- töä, tulee sen säännökset ottaa arvioinnissa huomioon. Liikehuoneistonvuokra- lain mukaisen sovittelusäännöksen mukaan kuluttajan ja elinkeinonharjoittajan välisen sopimuksen sovitteluun sovelletaan, mitä kuluttajansuojalaissa säädet- tään. Kuluttajansuojalain säännös vastaa kuitenkin pitkälti oikeustoimilain vas- taavaa säännöstä, joten kohtuuttomuus arvioidaan joka tapauksessa ottaen huo- mioon sopimuksen koko sisältö, osapuolten asema, sopimusta tehtäessä ja sen jälkeen vallinneet olosuhteet sekä muut seikat.

Sopimuksen koko sisällön arviointi tarkoittaa sitä, että sopimuksen muut ehdot, kuten edullinen hinnoittelu, voivat tasapainottaa sopimusta niin, ettei se kokonai- suudessaan ole kuitenkaan kohtuuton. Osapuolten asemaa voidaan arvioida muun muassa vaikutusmahdollisuuksien ja riippuvaisuuden perusteella. Johdan- non esimerkkitapauksessa vuokrahinta 1400 euroa ei ole sellainen tasapainot- tava seikka, joka vastustaisi sovittelua, eikä sopimuksessa oletettavasti ole mui- takaan tasapainottavia ehtoja. Myös vuokralaisen vähäiset tai jopa olemattomat mahdollisuudet vaikuttaa sopimuksen sisältöön puoltavat sopimusehdon kohtuul- listamista.

Vahingonkorvauksen sovittelu perustuu vahingonkorvauslakiin ja erityislainsää- däntöön, joten mahdollisuus sopimusperusteisen vahingonkorvauksen sovitte- luun arvioidaan erityislainsäädännön puuttuessa oikeuskäytännön perusteella. Oikeuskäytännöstä on kuitenkin johdettavissa oikeusohje, jonka mukaan sopi- musperusteisen vahingonkorvauksen sovitteluun sovelletaan vahingonkorvaus- laista ilmenevää periaatetta. Periaatteen määritteleminen on hyvin vaikeaa, mutta erityislainsäädännölle ja ratkaisujen perusteluille on yhtenäistä se, että huomioon on otettu vahingon ennakoitavuus, vahingonkärsijän myötävaikutus sekä osapuolten varallisuusolot, ja arvioin siksi sovitteluperusteita kyseisten pe- riaatteiden valossa.

Ennakoitavuusvaatimus tarkoittaa sitä, että vahingon on täytynyt olla objektiivi- sesti arvioiden ennakoitavissa sen aiheuttajalle. Ennakoitavuuteen vaikuttavat oi- keuskäytännön mukaan muun muassa osapuolen mahdollisuudet varautua va- hinkoon vakuuttamalla omaisuus. Vahingonkärsijän myötävaikutus on myös so- vittelua puoltava seikka, ja myötävaikutuksena voidaan oikeuskäytännön mu- kaan pitää myös sitä, ettei vahingonkärsijä ole vakuuttanut omaisuuttaan. Vakuu- tuksilla voi siten olla suurtakin merkitystä sovitteluharkinnassa. Tutkittavassa vuokrasuhteessa vuokralaisella ei ole mahdollisuuksia vakuuttaa vuokraa- maansa huoneistoa, mutta vuokranantajien vakuutukset ovat hyvinkin yleisiä. Sekä vahingon ennakoimattomuus että vahingonkärsijän myötävaikutus puolta- vat vahingonkorvauksen sovittelua tutkittavassa vuokrasuhteessa.

Osapuolten varallisuusoloilla on myös merkitystä sovitteluharkinnassa, mutta nii- den arviointi on hyvin vaikeaa. Laissa tai oikeuskäytännössä ei ole löydettävissä kovin selkeitä oikeusohjeita siitä, miten kohtuuton taloudellinen rasitus määritel- lään, mutta siihen voidaan hakea tulkinta-apua vahingonkorvauslain esitöistä. Esitöiden pohjalta rasitusta voidaan arvioida ilmaisujen ”täysin tuhoaa hänen ta- loutensa” ja ”raunioittaisi kokonaan hänen ja hänen perheensä toimeentulon” pe- rusteella. Arvioinnissa tulee kuitenkin ottaa huomioon myös muuttuvat olosuh- teet, korvausvelallisen ikä ja muut seikat, joten taloudellisen tilanteen arviointi on edelleen vaikeaa.

Tutkittava tilanne voi tosiasiassa ratketa myös vakuutusten avulla. Elinkeinonhar- joittajille on saatavilla erilaisia omaisuusvakuutuksia, jotka kattavat vuokralaisten

ja heidän vieraidensa aiheuttamat vahingot. Lisäksi vahingonaiheuttajalla voi olla voimassa oleva vastuuvakuutus, joka kattaa hänen itsensä aiheuttamansa va- hingot. Tällöin vahingonkorvausasia ratkaistaan eri vakuutusyhtiöiden välillä, ei- vätkä sopijapuolet osallistu korvausvastuun jakautumisen arviointiin. Tällöin har- kintaa sopimusehdon kohtuullistamisesta tai vahingonkorvauksen sovittelusta ei tarvitse tehdä.

Vaikka tutkittava tilanne voidaan ratkaista vakuutusten avulla, on sopimusehto vuokralaisen näkökulmasta kohtuuton. Se, että vuokralaiselle koituva vahingon- korvausvelvollisuus riippuu siitä, ovatko muut osapuolet ottaneet itselleen tai omaisuudelleen vakuutuksen, tuntuu epätarkoituksenmukaiselta. Kuluttajansuo- jalain soveltamisalaa tulisi laajentaa koskemaan myös vuokrasopimuksia, jos so- pimuksen osapuolina ovat kuluttaja ja elinkeinonharjoittaja. Vaikka sopimusehtoa pidettäisiin kohtuuttomana, ja vahingonkorvausta voitaisiin sovitella, tulisi vuok- rasuhteita koskevaa lainsäädäntöä kuitenkin selkeyttää. Lähitulevaisuuden jatko- tutkimus aiheesta olisi erittäin toivottavaa.

Document Metadata

Table of Contents

PRO GRADU- TUTKIELMA

Document Metadata