OVARO KIINTEISTÖSIJOITUS OYJ:N OSAVUOSIKATSAUS

1.1.-30.9.2018

SISÄLLYSLUETTELO

SISÄLLYSLUETTELO 2

TOIMITUSJOHTAJAN KOMMENTTI 3

TOIMINTAYMPÄRISTÖ 4

Asuntomarkkinoiden kysyntä 4

Asuntomarkkinoiden vuokrat ja hinnat 4

VUOKRAUSTOIMINTA 5

Hankinnat 5

Sijoituskiinteistöt 30.9.2018 5

KONSERNIN TULOS 6

RAHOITUS 7

OVARO KIINTEISTÖSIJOITUS OYJ:N OSAKE JA OSAKKEENOMISTAJAT 8

ASUNTORAHASTON HALLINNOINTI 10

Henkilöstö 11

Hallitus ja tilintarkastajat 11

Hallituksen valtuutukset 11

Sääntely 11

Lähiajan riskit ja epävarmuudet 11

OLEELLISET TAPAHTUMAT

1.1.–30.9.2018 12

Katsauskauden jälkeiset tapahtumat 14

Yhtiörakenteen muutos 14

Yhtiörakenteen muutosten vaikutus yhtiön verotukseen ja IFRS:n soveltamiseen 15

Uusi johto 16

Uuden strategian julkaisu 16

Hovioikeuden tuomio korvauksesta osakemerkinnät maksamatta jättäneeltä taholta 17

Kiinteistökannan ulkopuolinen arvio per 30.9.2018 17

OSINKO 17

Vuosi 2018 17

TULEVAISUUDEN NÄKYMÄT 17

Konsernin laaja

tuloslaskelma 18

Konsernitase 19

Konsernin rahavirtalaskelma 20

Laskelma oman pääoman muutoksista 21

Laskelma oman pääoman muutoksista (jatkuu) 22

LIITETIEDOT 23

1. KONSOLIDOINTI 23

1.1 Konsernin perustiedot 23

1.2 Laki eräiden asuntojen vuokraustoimintaa harjoittavien osakeyhtiöiden veronhuojennuksesta (299/2009) 24

1.3 Laatimisperiaatteet 24

1.4 Yhdistelyperiaatteet 25

1.5 Myytävänä olevat omaisuuserät 25

2 SEGMENTIT JA TUOTOT 26

2.1 Liikevaihto 26

2.2 Tulos luovutuksista

ja käyvän arvon muutoksista 27

3. LIIKETOIMINNAN KULUT 29

Verot 31

4 SIJOITUSKIINTEISTÖT 32

5 PÄÄOMARAKENNE JA RAHOITUSKULUT 43

5.1 Rahoitustuotot ja -kulut 43

5.3 Rahoitusvelat 44

Pitkäaikaiset velat 44

Lyhytaikaiset korolliset velat 45

Muut lyhytaikaiset velat 46

5.4 Vastuusitoumukset 46

5.5 Rahoitusriskien hallinta 46

Rahoitusriskien hallinta 46

Xxxxxxxxxx 00

Luottoriski 47

Pääoman hallinta 47

5.6 Oma pääoma 48

Osakekohtainen tulos 48

6. LISÄINFORMAATIO 50

6.1 Lähipiiri 50

6.2 Uudet IFRS-standardit ja tulkinnat 50

6.3 Johdon harkintaa edellyttävät laatimisperiaatteet 51

KONSERNIN TUNNUSLUVUT 53

Yhtiö noudattaa raportoinnissaan seuraavia EPRA BPR ydinsuosituksia 54

TUNNUSLUKUJEN LASKENTAKAAVAT 55

TOIMITUSJOHTAJAN KOMMENTTI

Lokakuun 1. päivä 2018 oli yhtiölle muutoksen päivä. Orava Asuntorahaston nimi vaihtui Ovaro Kiinteistösijoitukseksi, uusi johto aloitti ja pörssitaival uudella OVARO-kaupankäyntitunnuksella alkoi.

Muutos aiheutti odotetusti kertaluonteisia kirjauk- sia ja kuluja. Yhtiörakenteen muutoksesta kirjaantui

4.2 M€:n laskennallinen verovelka. Kirjaus oli kerta- luonteinen eikä se vaikuttanut kassavirtaan. Kirjaus heikensi kuitenkin katsauskauden tulosta.

Yhtiöjärjestyksen rekisteröinnin yhteydessä yhtiö poistui listalta kiinteistörahastoyhtiönä ja listautui uudelleen Nasdaq Helsinki Oy:n sääntöjen mukaisena pörssiyhtiönä, jonka uusi kaupankäyn- titunnus on OVARO. Samalla yhtiön sai uuden johtoryhmän, johon kuuluvat toimitusjohtaja Xxxx Xxxxxx, kiinteistökehitysjohtaja Xxxxx Xxxxxxxxxx, kiinteistöjohtaja Xxxx Xxxxxxxxx ja lakiasiainjohtaja Xxxxx Xxxxx.

Yhtiö julkaisi uudet strategiset tavoitteet 29.10.2018. Perusajatuksena on saneerata yhtiö ja tehdä Ovarosta normaali kiinteistösijoitusyhtiö.

Yhtiö tavoittelee osakkeenomistajille vähintään 10

prosentin kokonaistuottoa, EPRA tuloksen monin- kertaistamista sekä vähintään 45 % omavaraisuus- astetta.

Yhtiön ydintoiminta on vuokraustoimintaan soveltuvien kiinteistöjen omistamista, vuokraamista, ostamista, kehittämistä ja myymistä. Muuhun toimintaan on tässä vaiheessa sisällytetty ne huo- neistot, jotka soveltuvat paremmin omistusasumi- seen kuin vuokra-asumiseen. Näistä huoneistoista pyritään luopumaan suunnitelmallisesti ja hallitusti strategiakauden 2018 -2021 aikana.

Katsauskaudella 1.1.-30.9.2018 operatiivinen EPRA-tulos parani 10 % prosenttia vertailukauteen (1.1.-30.9.2017) nähden. EPRA-tulos 1.1.-30.9.2018 oli

1 154 tuhatta euroa, kun se vuotta aiemmin oli 1 051 tuhatta euroa.

Asuntosalkun arvot laskivat 3. vuosineljän- neksellä 1 051 tuhatta euroa. Summa vastaa 0,5 prosenttia asuntosalkun arvosta, mikä on lähellä Tilastokeskuksen raportoimaa asuntojen hinnanlas- kua samalta ajalta.

1.7.-30.9.2018

• Liikevaihto 3,2 miljoonaa euroa (1.7.-30.9.2017: 3,3 miljoonaa euroa)

• Tulos -5,1 miljoonaa euroa (109 tuhatta euroa)*

• Tulos/osake -0,50 euroa (0,01 euroa)

• Laaja voitto -5,1 miljoonaa euroa (109 tuhatta euroa)

• Taloudellinen käyttöaste oli 95,0 % (94,6 %)

• Bruttovuokratuotto 7,3 % (7,0 %)

• Nettovuokratuotto 4,3 % (4,3 %)

• Voitot luovutuksista ja käyvän arvon muutoksista

-1,1 miljoonaa euroa (-0,5 miljoonaa euroa)

• Kolmannella vuosineljänneksellä ei jaettu osinkoa (0,03 euroa/osake)

• EPRA tulos 331 tuhatta euroa (582 tuhatta euroa)

• EPRA tulos/osake 0,03 euroa (0,06 euroa)

* Tuloslaskelman erä kauden voitto/tappio.

1.1.-30.9.2018

• Liikevaihto 9,7 miljoonaa euroa

(1.1.-30.9.2017: 10,0 miljoonaa euroa)

• Tulos -6,5 miljoonaa euroa (-0,8 miljoonaa euroa)*

• Tulos/osake -0,68 euroa (-0,09 euroa)

• Laaja voitto -6,5 miljoonaa euroa (-0,8 miljoonaa euroa)

• Taloudellinen käyttöaste oli 94,9 % (94,2 %)

• Bruttovuokratuotto 7,2 % (7,0 %)

• Nettovuokratuotto 4,1 % (4,1 %)

• Voitot luovutuksista ja käyvän arvon muutoksista

-3,4 miljoonaa euroa (-1,8 miljoonaa euroa)

• Katsauskaudella ei jaettu osinkoa (0,09 euroa/osake)

• EPRA tulos 1 154 tuhatta euroa (1 051 tuhatta euroa)

• EPRA tulos/osake 0,12 euroa (0,11 euroa)*.

* Tuloslaskelman erä kauden voitto/tappio.

Kolmannen vuosineljänneksen 2018 aikana yhtiön rakenteen muutoksesta aiheutui n. 4,4 miljoonan euron kertaluonteiset kulut, joista suurin osa on laskennallinen verovelka 4,2 miljoonaa euroa. Laskennallinen verovelka ei ole kassavaikutteinen.

Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n osakekohtainen netto- varallisuus 30.9.2018 oli 9,04 euroa, kun se vuoden 2018 alussa oli 9,72 euroa. Osakekohtaisen nettovarallisuuden laskusta suurin osa on aiheutunut em. laskennallisesta verovelasta. Sijoituskiinteistöjen arvo päätyi katsauskau- den lopussa 192,0 miljoonaan euroon (31.12.2017: 199,6 miljoonaa euroa).

TOIMINTAYMPÄRISTÖ

Suomen bruttokansantuotteen kasvun ennuste- taan asettuvan tänä vuonna välille +2,6 - +3,0 % ja pysyvän ensi vuonna +1,8 - +2,3 %:ssa. Asuntomark- kinoiden kannalta keskeisen yksityisen kulutuksen kasvuksi arvioidaan kuluvana vuonna +1,9 - +2,3 %, kun sen odotetaan ensi vuonna jäävän välille +1,6

- +2,1 %. Euroalueen markkinakorot ovat yhä poik- keuksellisen alhaalla ja lyhyiden markkinakorkojen odotetaan pysyvän alle 1 prosentissa seuraavien 3-4 vuoden ajan.

Arvion perusteena edellä on käytetty Finans- sialan Keskusliiton koostamia 16 Suomen talous- kehityksestä ennusteita tekevän tahon tuoreimpia julkaistuja suhdanne-ennusteita ja Euroopan Kes- kuspankin julkaiseman eurokorkokäyrän perusteella laskettuja markkinoiden korko-odotuksia.

Asuntomarkkinoiden kysyntä Kotitaloudet nostivat heinä-syyskuussa uusia asuntolainoja Suomen Pankin tilastojen mukaan 4,5 miljardilla eurolla eli 0,9 % vähemmän kuin vastaa-

vana ajankohtana vuosi sitten. Euromääräisten asun-

tolainojen kanta oli syyskuun lopussa 97,4 miljardia euroa ja asuntolainakannan vuosikasvu 1,8 %.

Vanhojen asuntojen keskimääräinen markki- nointiaika koko maassa Etuovi.xxxxx mukaan nousi heinäkuun 77 päivästä lokakuussa 100 päivään, kun se vuosi sitten lokakuussa oli 93 päivää.

Asuntomarkkinoiden tarjonta Asuinkerrostalojen rakennuslupia myönnettiin elokuussa Tilastokeskuksen mukaan 1 776 kerros- taloasunnolle, joka oli 26 % vähemmän kuin vuosi sitten. Vastaavasti tammi-elokuussa rakennuslupia kerrostaloasunnoille myönnettiin yhteensä 21 322 asunnolle eli 10 % vähemmän kuin vuotta aiemmin. Asuinkerrostaloille myönnettyjen rakennuslupien liukuvan vuosisumman vuosimuutos puolestaan laski +4 %:iin.

Käynnissä olevan uudisrakentamisen arvoa kuvaavan asuntorakentamisen volyymi-indeksin 3 kuukauden muutos elokuussa oli +20 % ja muutos vuodentakaiseen +6 %.

Elinkeinoelämän Keskusliiton lokakuun suh- dannetiedustelun mukaan viimeisen kolmen

kuukauden rakentamisen tuotannon saldoluvuksi saatiin vuoden kolmannella neljänneksellä +1, kun se edellisellä vuosineljänneksellä oli +25 ja vuotta aiemmin +8. Kolmen kuukauden tuotanto-odotuk- sen saldoluku oli -12, edellisellä neljänneksellä +27 ja vuotta aiemmin +6. Myymättömien asuinhuoneis- tojen määrä normaaliin verrattuna puolestaan päätyi

-33:een edellisen vuosineljänneksen -40:stä; vuosi sitten saldoluku oli -32.

Asuntomarkkinoiden vuokrat ja hinnat Vuoden 2018 kolmannella neljänneksellä vapaara- hoitteisten asuntojen vuokrat nousivat edellisestä vuodesta 2,3 %. Asuntojen hintojen muutokseksi kolmannella vuosineljänneksellä Tilastokeskuksen asuntohintaindeksin perusteella muodostui +0,7

% vuodentakaisesta. Tilastokeskuksen laskema asuntohintojen muutos edellisestä vuosineljännek- sestä oli -0,6 %, jonka arvioimme kausitasoitettuna vastaavan noin -0,4 %:n hintojen muutosta. Asun- tohintojen suhde vuokriin on jonkin verran pitkän aikavälin keskiarvon alapuolella; kolmannen vuosi- neljänneksen kerrostaloasuntojen neliöhinnoista ja

vapaarahoitteisten asuntojen vuokrista laskettuna suhde oli 13,1. Vastaava neliöhintojen ja vuosivuok- rien suhteen 44 vuoden keskiarvo Suomessa on 14,4.

VUOKRAUSTOIMINTA

Kolmannen vuosineljänneksen vuokraustoimin- nan taloudelliseksi käyttöasteeksi muodostui 95,0 prosenttia, joka oli sama kuin edellisellä vuosineljänneksellä (95,0 prosenttia). Kolmannen

vuosineljänneksen bruttovuokratuotoksi saatiin 7,3 prosenttia.

Koko katsauskaudella 1.1.-30.9.2018 taloudellinen käyttöaste oli 94,9 prosenttia (1.1.-30.9.2017: 94,2 prosenttia) ja bruttovuokratuotto oli 7,2 prosenttia (1.1.-30.9.2017: 7,0 prosenttia).

Hankinnat

Katsauskaudella ei tehty uusien huoneistojen han- kintoja kuten ei myöskään vuotta aiemmin.

Huoneistomyynti

Kolmannella vuosineljänneksellä huoneistomyynti supistui toiseen vuosineljännekseen verrattuna.

Yhtiö myi kolmannella vuosineljänneksellä asuin-

huoneistoja yhteensä 14 kappaletta (1.7.-30.9.2017: 20 huoneistoa) kymmenestä eri asunto-osakeyhtiöstä. Huoneistojen velattomat kauppahinnat yhteensä olivat 1,5 miljoonaa euroa (1.7.-30.9.2017: 2,2 miljoonaa euroa) ja myynnin välityspalkkiot 93 tuhatta euroa.

Koko katsauskaudella myytiin yhteensä 39 huo- neistoa (1.1.-30.9.2017: 58 huoneistoa) 4,8 miljoonan

euron velattomilla kauppahinnoilla (1.1.-30.9.2017: 7,2 miljoonaa euroa).

Sijoituskiinteistöt 30.9.2018 Katsauskauden lopussa sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli 192,0 miljoonaa euroa (31.12.2017: 199,6 miljoonaa euroa). Orava Asuntorahastolla oli 30.9.2018 yhteensä 1 586 huoneistoa (31.12.2017: 1 626), joiden yhteenlaskettu pinta-ala oli noin 102 tuhatta m² (31.12.2017: 105 tuhatta m²). Huoneistot sijaitsivat 127 eri asunto-osakeyhtiössä, joista yhdes- sätoista yhtiön omistusosuus oli 100 prosenttia.

Tarkempia tietoja sijoituskiinteistöistä on esitetty taulukko-osassa.

1.1.-30.9.2018		1.1.-30.9.2017
Bruttovuokratuotto, %	7,2 %	7,0 %
Nettovuokratuotto, %	4,1 %	4,1 %
Taloudellinen käyttöaste, %	94,9 %	94,2 %
Toiminnallinen käyttöaste, %	94,8 %	94,2 %
Vuokralaisvaihtuvuus/kk, %	3,1 %	3,2 %

Asuinhuoneistoja ja toimitiloja katsauskauden lopussa oli yhteensä 1 586 kappaletta (30.9.2017: 1 637 kappaletta), vuokrasopimuksia 1 335 kappaletta

(30.9.2017: 1 484) ja myytävänä 102 huoneistoa (30.9.2017: 89). Asuinhuo- neistojen koko vuokrasopimuskannasta on toistaiseksi voimassa olevien sopimusten osuus noin 99 prosenttia. Vuokrasopimuksia päättyi kolman- nella vuosineljänneksellä yhteensä 135 kappaletta (1.7.-30.9.2017: 149).

Sijoitussalkun ikä- ja aluejakaumat	30.9.2018	31.12.2017
Uudemmat kohteet (1990–)	70 %	70 %
Vanhemmat kohteet (–1989)	30 %	30 %
Helsingin seutu	40 %	39 %
Suuret kaupungit	29 %	30 %
Keskisuuret kaupungit	31 %	31 %

Yhtiön omistamien huoneistojen arvot on arvioitu käypään arvoon vähintään kuukausittain ja julkistettu vähintään neljännesvuosittain sekä aina, kun kiinteistörahaston taloudellisen tilanteen muutos on sitä vaatinut tai muutokset kiinteistöjen kunnossa ovat vaikuttaneet olennaisesti kiinteistörahaston omistusten arvoon. Tarkempi selvitys asuntojen hintojen arviointimallista on esitetty vuoden 2017 tilinpäätöksessä.

KONSERNIN TULOS

Konsernin liikevaihto kolmannella vuosineljännek- sellä oli yhteensä 3,2 miljoonaa euroa (1.7.-30.9.2017: 3,3 miljoonaa euroa). Voitot luovutuksista ja käyvän arvon muutoksista olivat yhteensä -1,1 miljoonaa euroa (1.7.-30.9.2017: -0,5 miljoonaa euroa). Tuotot vuokraustoiminnasta sisältävät vuokratuotot ja käyttökorvaukset. Voitot muodostuvat huoneistojen käyvän arvon muutoksista sekä huoneistojen myyntivoitoista vähennettynä myytyjen huoneisto- jen välityspalkkioilla.

Liiketoiminnan kulut kolmannella vuosinel- jänneksellä yhteensä olivat 2,2 miljoonaa euroa

(1.7.-30.9.2017: 2,0 miljoonaa euroa), josta hoitokulut ja vuosikorjaukset olivat 1,4 miljoonaa euroa (1.7.- 30.9.2017: 1,4 miljoonaa euroa).

Kolmannen vuosineljänneksen liikevoitto oli -150 tuhatta euroa (1.7.-30.9.2017: 797 tuhatta euroa).

Rahoitustuotot ja -kulut kolmannella vuo- sineljänneksellä olivat -0,7 miljoonaa euroa (1.7.-30.9.2017: -0,7 miljoonaa euroa) ja verot 4,3

miljoonaa euroa (1.7.-30.9.2017: 23 tuhatta euroa).

Kolmannen vuosineljänneksen tappioksi muodostui 5,1 miljoonaa euroa (1.7.-30.9.2017: 109 tuhatta euroa voittoa). Laajan tuloksen erät olivat 0

tuhatta euroa (1.7.-30.9.2017: 0 tuhatta euroa) ja laaja tappio 5,1 miljoonaa euroa (1.7.-30.9.2017: 109 tuhatta euroa voittoa). Tappiosta 4,2 miljoonaa euroa syntyi laskennallisen verovelan kirjauksesta.

Konsernin liikevaihto koko katsauskaudella oli yhteensä 9,7 miljoonaa euroa (1.1.-30.9.2017: 10,0 miljoonaa euroa). Voitot luovutuksista ja käyvän arvon muutoksista olivat yhteensä -3,4 miljoonaa euroa (1.1.-30.9.2017: -1,8 miljoonaa euroa).

Liiketoiminnan kulut koko katsauskaudella yhteensä olivat 6,5 miljoonaa euroa (1.1.- 30.9.2017: 6,7 miljoonaa euroa), josta hoitokulut ja vuosikor- jaukset olivat 4,4 miljoonaa euroa (1.1.-30.9.2017: 4,5 miljoonaa euroa).

Koko katsauskauden liikevoitto oli -160 tuhatta euroa (1.1.-30.9.2017: 1 458 tuhatta euroa).

Rahoitustuotot ja -kulut koko katsauskaudella olivat -2,1 miljoonaa euroa (1.1.-30.9.2017: -2,2 miljoonaa euroa) ja verot 4,3 miljoonaa euroa (1.1.- 30.9.2017: 75 tuhatta euroa), josta laskennallisen verovelan osuus 4,2 miljoonaa euroa.

Koko katsauskauden voitoksi muodostui -6,5 miljoonaa euroa (1.1.-30.9.2017: -0,8 miljoonaa euroa). Laajan tuloksen erät olivat 0 tuhatta euroa

(1.1.-30.9.2017: 60 tuhatta euroa) ja laaja voitto -6,5

miljoonaa euroa (1.1.-30.9.2017: 0,8 miljoonaa euroa).

RAHOITUS

Rahoituskulut (netto) olivat 1.1.–30.9.2018 välisenä aikana yhteensä 2,1 miljoonaa euroa (1.1.-30.9.2017:

2,2 miljoonaa euroa).

Ovaro Kiintösijoituksen korolliset lainat ja asunto- osakeyhtiöiden osakkeisiin kohdistuvat yhtiölainat olivat 30.9.2018 yhteensä 102,8 miljoonaa euroa

(31.12.2017: 107,9 miljoonaa euroa). Taseen pitkäai- kaisiin velkoihin sisältyy lainojen lisäksi myös vuok- ralaisten maksamia vuokravakuuksia 740 tuhatta euroa (31.12.2017: 804 tuhatta euroa). Katsauskauden aikana yhtiön liiketoiminnan rahavirta oli 1 207 tuhatta euroa (1.1.-30.9.2017: 708 tuhatta euroa).

Yhtiön tavoitteena on noin 50 prosentin luototus- aste ja katsauskaudella se oli 52,5%. Katsauskau- della uusia lainoja ei ole nostettu.

Osakkeenomistuksen jakautuminen omistajaryhmittäin 30.9.2018

Osakkeita		Osuus kaikista osakkeista
Yksityiset yritykset	3 636 869	37,9 %
Rahoitus- ja vakuutuslaitokset	762 980	7,9 %
Julkisyhteisöt	96 978	1,0 %
Voittoa tavoittelemattomat yhteisöt	129 684	1,4 %
Kotitaloudet	4 703 568	49,0 %
Ulkomaat	19 272	0,2 %
Hallintarekisteröidyt	249 559	2,6 %
Orava Asuntorahasto Oyj	0	0,0 %
Yhteensä	9 598 910	100,0 %

OVARO KIINTEISTÖSIJOITUS OYJ:N OSAKE JA OSAKKEENOMISTAJAT

Yhtiön oma pääoma 30.9.2018 oli 86,8 miljoonaa (31.12.2017: 93,3 miljoonaa). Tarkempia tietoja omasta pääomasta on esitetty taulukko-osassa kohdassa 5.6.

Yhtiön osakkeiden kaupankäyntitunnus on OVARO. Koko katsauskaudella osakkeiden kes- kimääräiseksi päivävaihdoksi muodostui noin 47 tuhatta euroa.

Yhtiöllä oli 30.9.2018 noin 4 800 osakkeenomis- tajaa. Osakkeiden kokonaismäärästä 2,6 prosenttia oli hallintarekisteröity. Jokainen osake edustaa yhtä ääntä.

Omistajaluettelo 30.9.2018, 10 suurinta
Osakkeenomistaja	Osakkeiden lukumäärä	%
Investors House Oyj*	2 414 582	25,2
Ollikainen Pekka	287 440	3,0
OP-Henkivakuutus Oy	236 896	2,5
ESR Danske Invest Suomen parhaat	230 400	2,4
Osuusasunnot Oy	166 200	1,7
Orava Rahastot Oyj	154 991	1,6
Ålands Ömsesidiga Försäkringsbolag	100 000	1,0
Zeroman Oy	100 000	1,0
Ström Leif	67 588	0,7
Jajopa Oy	65 520	0,7
Yhteensä	3 823 617	39,8

* Hallituksen jäsenten Xxxxxx Xxxxxxxxxx ja Xxxxx Xxxxxxxx määräysvaltayhteisö

Osakkeiden määrä	Osakkeita	%	Omistuksia	%
1 – 100	41 220	0,4 %	976	20,3 %
101 – 1 000	914 109	9,5 %	2 630	54,7 %
1 001 – 10 000	2 629 113	27,4 %	1 098	22,8 %
10 001 – 100 000	2 323 959	24,2 %	98	2,0 %
100 001 –	3 690 509	38,4 %	8	0,2 %
Yhteensä	9 598 910	100,0 %	4 810	100,0 %

Osakkeenomistuksen jakautuminen suuruusluokittain 30.9.2018

ASUNTORAHASTON HALLINNOINTI

Yhtiö muuntui 1.10.2018 kiinteistörahastosta kiin- teistösijoitusyhtiöksi ja vaihtoi samalla nimensä Orava Asuntorahasto Oyj:stä Ovaro Kiinteis- tösijoitus Oyj:ksi. Yhtiön hallinnointiyhtiönä toimineen Orava Rahastot Oyj:n vastuut yhtiön toiminnan ja hallinnon järjestämisestä, hoita- misesta ja kehittämisestä päättyivät 30.9.2018. Yhtiöön palkattu uusi johto aloitti tehtävissään 1.10.2018.

Korvauksena hallinnointipalveluista yhtiö maksaa hallinnointiyhtiölle vuotuisena kiinteänä hallinnointipalkkiona 0,6 prosenttia rahaston varojen käyvästä arvosta ja tulossidonnaisena hallinnointipalkkiona 20 prosenttia rahaston vuotuisesta seitsemän prosentin aitakoron ylittävästä tuotosta. Tulossidonnaisen hallinnoin- tipalkkion laskennassa käytetään pörssikurssia, jos se on osakekohtaista nettovarallisuutta alhaisempi. Tulossidonnainen hallinnointipalk- kio maksetaan vain, jos tilikauden päättävä pörssikurssi on korkeampi kuin aiempien tilikausien korkein päättävä pörssikurssi osinko-, osakeanti- ja splittikorjattuna.

Kiinteä hallinnointipalkkio lasketaan nel- jännesvuosittain, ja arvona pidetään edellisen neljännesvuoden viimeisintä IFRS:n mukaista varojen käypää arvoa. Kiinteät hallinnointipalk- kiot katsauskauden 1.1.-30.9.2018 aikana olivat 903 tuhatta euroa (1.1.-30.9.2017: 955 tuhatta euroa).

Vuoden 2018 aikana toteutuneen yhtiön osa- kekohtaisen nettovarallisuuden, osakekurssin ja osingonjaon perusteella tulossidonnaista hallinnointipalkkiota ei ole kirjattu (1.1.-30.9.2017: 0 tuhatta euroa). Orava Rahastot Oyj:n kanssa tehty hallinnointisopimus päättyy 18.12.2018, joten tulossidonnaista palkkiota ei vuodelta 2018 tule maksettavaksi.

Newsec Asset Management Oy:lle, Colliers International Oy:lle ja Accountor Oy:lle on maksettu katsauskaudella taloushallinnosta ja huoneistojen vuokraustoiminnasta yhteensä 504 tuhatta euroa (1.1.-30.9.2017: 618 tuhatta euroa) sisältäen arvonlisäveron.

Henkilöstö

Orava Asuntorahaston henkilöstö oli osa hallinnoin- tiyhtiön liiketoimintaorganisaatiota 30.9.2018 saakka, mihin asti hallinnointiyhtiö vastasi yhtiön operatiivi- sen toiminnan henkilöstökuluista.

Hallitus ja tilintarkastajat

Ovaro Kiinteistösijoituksen hallituksessa on viisi jäsentä: Xxxxx Xxxxxxxxxx, Xxxxx Xxxxxxxxxx, Xxxxxx Xxxxxxxxxx, Xxxxx Xxxx ja Xxxxx Xxxxxxxx. Hallituksen puheenjohtajana toimii Xxxxx Xxxxxxxx ja varapu- heenjohtajana Xxxxxx Xxxxxxxxxx. Hallitus kokoontui katsauskaudella yhteensä kolmetoista kertaa. Halli- tuksen jäsenten osallistumisprosentti kokouksiin oli 100.

Ovaro Kiinteistösijoituksen tilintarkastaja on tilintarkastusyhteisö PricewaterhouseCoopers Oy päävastuullisena tilintarkastajanaan KHT Xxxxxx Xxxxxxxxx. Tilintarkastajalle maksetaan palkkio yhtiön hyväksymän laskun mukaan.

Hallituksen valtuutukset

Hallituksella on ylimääräisen yhtiökokouksen 10.9.2018 myöntämä valtuutus enintään 900 000 oman osakkeen hankkimiseen, yhdessä tai use-

ammassa erässä, yhtiön vapaalla omalla pääomalla. Yhtiön omia osakkeita voidaan valtuutuksen nojalla hankkia muuten kuin osakkenomistajien omistamien osakkeiden suhteessa (suunnattu hankkiminen).

Valtuutus on voimassa 30.6.2019 asti.

Johto

Ovaro Kiinteistösijoituksen toimitusjohtana toimii Xxxx Xxxxxx 1.10.2018 alkaen (Xxxxx Xxxxxxxx 30.9.2018 saakka). Yhtiöön palkattu uusi johto aloitti tehtävis- sään 1.10.2018. Yhtiön johto oli osa hallinnointiyhtiö Orava Rahastot Oyj:n liiketoimintaorganisaatiota

ja hallinnointiyhtiö vastasi yhtiön operatiivisen toiminnan henkilöstö- ja johdon kuluista 30.9.2018 saakka. Hallinnointisopimus on irtisanottu ja siitä aiheutuvat hallinnointipalkkiot lakkaavat 18.12.2018.

Sääntely

Yhtiön muuntauduttua rahastosta kiinteistösijoi- tusyhtiöksi 1.10.2018 yhtiö lakkasi noudattamasta kiinteistörahastolakia ja lakia vaihtoehtorahastojen hoitajasta (AIFM) sekä kumosi näiden edellyttämät kiinteistösijoitustoiminnan säännöt. Katsauskauden päättyessä 30.9.2018 voimassa olleet kiinteistösi-

joitustoiminnan säännöt ovat luettavissa yhtiön kotisivuilta xxx.xxxxx.xx ja ne on esitetty liitteenä.

Lähiajan riskit ja epävarmuudet Ovaro Kiinteistösijoitus arvioi, että yhtiön lähiajan keskeisimmät riskit ja epävarmuustekijät liittyvät

asuntojen arvonmuutokseen, sijoituskiinteistöjen myynteihin, korkotasoon ja korjausmenoihin. Näistä asuntojen arvonmuutosta yhtiö pitää merkittävim- pänä. Asuntomarkkinoilla tapahtuvat asuntojen hintojen muutokset vaikuttavat yhtiön asuntojen arvoihin ja heijastuvat sitä kautta yhtiön tulokseen.

Yhtiöllä voi olla haastavaa toteuttaa huoneisto- myyntejä tavoittelemassaan määrässä.

Asuntomarkkinoiden hintamuutoksiin yhtiö ei voi vaikuttaa. Kiinteistöjen arvostuksessa siirrytään ulko- puoliseen arviointimenetelmään ja on mahdollista, että yhtiö kirjaa kertaluonteisen voiton tai tappion vuonna 2018.

Yhtiön kassavirallinen tuotto on matala suhteessa hallinnon ja rahoituksen kustannuksiin. Korkojen nousu voi vaikuttaa negatiivisesti yhtiön kassavirralli- seen eli operatiiviseen tulokseen (EPRA). Korkotason nousu voi olla merkittävä riski yhtiön tuloksente- kokyvyn kannalta. Yhtiön voi olla vaikea turvata

vieraan pääoman ehtoinen rahoitus kilpailukykyisillä ehdoilla.

Suurilla odottamattomilla korjauksilla ja korjaus- menoilla olisi negatiivinen vaikutus vuokrausastee- seen, vuokratuottoihin ja kannattavuuteen.

OLEELLISET TAPAHTUMAT 1.1.–30.9.2018

Orava Asuntorahasto Oyj tiedotti 18.1.2018, että yhtiön hallitus tulee täsmentämään yhtiön strate- giaa ja osana sitä arvioidaan yhtiön tulosta, kuluja ja rahoitusrakennetta. Strategian täsmennystä valmis- tellaan yhdessä rahastonhoitajan Orava Rahastot Oyj kanssa. Hallitus arvioi, että strategian täsmennys valmistuu yhtiökokoukseen 2018 mennessä.

Yhtiö tiedotti 27.2.2018, että yhtiön hallitus on osana strategia- ja rakennetarkastelua päätynyt arvioon, että nykyinen listattu reitrahasto ei ole optimaalinen rakenne yhtiön tulevan kehityksen kannalta. Reit-rahastona yhtiön liiketoimintamalli on menettänyt kilpailukykyisyyttään merkittävästi. Sen muuttaminen on haasteellista ilman rakenteellista muutosta. Tästä osaltaan kertoo vuosina 2016-2017 heikentynyt ja negatiiviseksi kääntynyt tuloskehitys samoin kuin osakekurssin kehitys. Löytääkseen

vaihtoehtoja nykyiselle rakenteelle ja liiketoiminta- mallille hallitus on tunnistanut ja arvioinut useampia rakenne- ja liiketoimintamalleja. Niitä on arvioitu suhteessa siihen kuinka tulevina vuosina voitaisiin parantaa yhtiön toimintaedellytyksiä, tuloskehitystä ja näiden kautta osakkeen arvonkehitystä. Arvioin- tinsa perusteella hallitus on päättänyt käynnistää selvityksen ja valmistelun Orava Asuntorahasto Oyj:n mahdollisesta muuttamisesta kiinteistösijoitusyhti- öksi, jonka osake noteerattaisiin pörssin päälistalla. Tavoitteenaan osakkeenomistajien etu hallitus käyn- nistää samalla asiaa koskevat neuvottelut pörssin, finanssivalvonnan ja rahoittajien kanssa. Selvityksen ja valmistelun tulosten perusteella hallitus ratkaisee tekeekö se esityksen muutoksesta osakkeen- omistajille, jotka päättäisivät asiasta mahdollisessa ylimääräisessä yhtiökokouksessa.

Yhtiö tiedotti 20.3.2018, että yhtiön hallitus on selvittänyt yhtiön rakenne- ja strategiavaihtoehtoja. Hallitus katsoo sekä rakenteen että strategian muutoksen olevan tarpeellinen yhtiön liiketoiminnan ja omistaja-arvon kehittämisen kannalta. Hallitus

on osana valmistelua keskustellut keskeisten sidosryhmien kanssa. Rakennemuutoksesta päättää erikseen koolle kutsuttava ylimääräinen yhtiöko-

kous. Orava Asuntorahasto pyrkii ensisijaisesti keskittymään kannattavuuden parantamiseen. Tätä varten asuntoportfoliosta voidaan myydä aikaisempaa enemmän asuntoja sekä lyhentää korkeakorkoisia lainoja. Kannattavuutta paranne- taan myös hallintoa tehostamalla. Oravan lähiajan tavoite on kannattavuuden parantaminen, mutta pitemmällä aikavälillä on tarkoitus kasvattaa liiketoimintaa kannattavasti. Orava voi toteuttaa kiinteistö- ja yritysjärjestelyjä mikäli ne tukevat kannattavuus- ja kasvutavoitteita. Orava Asunto- rahasto on tarkoitus muuttaa sijoitusyhtiöksi, joka voi nykyistä vapaammin sijoittaa myös muihin

kiinteistökohteisiin kuin asuntoihin. Orava Asuntora- hasto voisi jatkossa toimia myös hankekehittäjänä ja rakennuttajana. Orava Asuntorahastolle avoin viestintä on strateginen painopistealue. Orava Asuntorahasto haluaa mahdollisimman avoimesti kertoa toiminnastaan ja sijoituksistaan. Hallitus arvioi, että muutos- ja kehitystoimet toteutetaan 2018-2019 aikana.

Orava Asuntorahasto Oyj:n varsinainen yhtiöko- kous pidettiin 20.3.2018. Yhtiökokous päätti, että osinko ei jaeta vuonna 2018.

Orava Asuntorahasto Oyj:n hallitus valitsi varsinaisen yhtiökokouksen jälkeen pitämässään kokouksessa keskuudestaan puheenjohtajaksi Xxxxx Xxxxxxxx ja varapuheenjohtajaksi Xxxxxx Xxxxxxxxxx.

Yhtiö tiedotti 16.5.2018, että se jatkaa rakenne- muutoksen valmistelua yhtiön rakenteen yksinker- taistamiseksi ja että se on saanut Finanssivalvonnan 9.5.2018 antaman päätöksen, jonka mukaan yhtiötä ei enää pidettäisi vaihtoehtorahastojen hoitajista annetun lain mukaisena vaihtoehtorahastona, jos yhtiö toteuttaa seuraavat suunnittelemansa toimet:

• yhtiöjärjestyksen muuttaminen siten, että toiminimestä ja toimialamäärityksestä poistettaisiin viittaus rahastomuotoon

• kiinteistörahaston nykyisten sääntöjen kumoa- minen

• uuden strategian vahvistaminen hallituksen toimesta siten, että yhtiön toimintaa kehitettäisiin pelkästä sijoitustoiminnasta teollisen toiminnan suuntaan ml. asuntojen vuokraustoiminta ja hanke- kehitys.

Asiasta päättää ylimääräinen yhtiökokous hallituk- sen esityksestä.

Yhtiö antoi 14.8.2018 positiivisen tulosvaroituksen: Orava Asuntorahasto Oyj:n operatiivinen tulos (EPRA

tulos) vuonna 2018 paranee vuodesta 2017 (aiemmin

: vuoden 2018 operatiivisen tuloksen (EPRA tulos) olevan jokseenkin samaa tasoa kuin vuonna 2017).

Orava Asuntorahasto Oyj lähetti 16.8.2018 kokous- kutsun ylimääräiseen yhtiökokoukseen päättämään yhtiön yhtiöjärjestyksen muuttamisesta, yhtiön toiminimen muuttamisesta sekä hallituksen valtuut- tamisesta omien osakkeiden hankkimiseen. Yhtiöko- kouskutsu on nähtävissä yhtiön verkkosivuilla. Yhtiö tiedotti 16.8.2018 myös hallituksen esitykset yhtiöko- koukselle. Hallitus esitti yhtiöjärjestyksen muutosta siten, että yhtiö ei olisi enää kiinteistörahasto vaan kiinteistösijoitusyhtiö. Yhtiön nimeksi hallitus esitti Avaro Kiinteistösijoitus Oyj. Hallituksen esitykset perusteluineen yhtiökokoukselle ovat nähtäväsissä yhtiön verkkosivuilla.

Yhtiö tiedotti 16.8.2018 KTM, DI Xxxx Xxxxxxx nimittämisestä Avaro Kiinteistösijoitus Oyj toimitus- johtajaksi, mikäli ylimääräinen yhtiökokous päättää yhtiöjärjestyksen ja toiminimen muuttamisesta.

Yhtiön hallitus ehdotti 3.9.2018 yhtiön uudeksi uudeksi toiminimeksi Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:tä aiemmin ehdottetun Avaro Kiinteistösijoitus Oyj:n sijasta.

Yhtiön hallitus täsmensi 3.9.2018 yhtiökokoukselle ehdotettujen muutosten vaikutusta koskien yhtiön verotusta ja IFRS:n soveltamista. Jatkossa yhtiö tulee esittämään laskennallisen verovelan taseessaan.

Tämä muutos aiheuttaa kertaluontoisen tulosvaiku- tuksen muutoksen yhteydessä. Vaikutuksen suuruus riippuu kiinteistökannan arvostuksen kehittymisestä, mutta yhtiö arvioi alustavasti, että kirjattavaksi tulevan laskennallisen verovelan määrä olisi noin

4 miljoonaa euroa, jolloin yhtiön kuluvan tilikauden tulos ja nettovarallisuus pienenisivät vastaavalla määrällä. Kun kyseessä on kertaluontoinen las- kennallinen verovelkamuutos, ei tällä ole välitöntä kassavirrallista vaikutusta eikä vaikutusta yhtiön likviditeettiin.

Yhtiön hallitus nimitti 6.9.2018 diplomi-insinööri Xxxxx Xxxxxxxxxx kiinteistöistä vastaavaksi xxxxx- xxxxx, Xxxx Xxxxxxxxx kiinteistöjen vuokrauksesta ja ylläpidosta vastaavaksi johtajaksi ja varatuomari Xxxxx Xxxxxx johtajaksi vastuualueenaan lakiasiat, riskienhallinta ja compliance. Nimitykset astuvat voimaan edellyttäen, että Asuntorahaston ylimää- räinen yhtiökokous 10.9.2018 hyväksyy hallituksen esitykset yhtiön rakenteen kehittämiseksi ja tehos- tamiseksi.

Orava Asuntorahasto Oyj:n ylimääräinen yhtiö- kokous pidettiin Helsingissä 10.9.2018. Yhtiökokous päätti muuttaa yhtiöjärjestyksen 1 §:n kuulumaan seuraavasti: 1 § Yhtiön toiminimi on Ovaro Kiinteis- tösijoitus Oyj. Yhtiökokous päätti muuttaa yhtiöjär- jestyksen 3 §:n kuulumaan seuraavasti: 3 § Yhtiön toimialana on harjoittaa omistamiensa ja osake- omistuksen perusteella hallitsemiensa asuntojen ja kiinteistöjen vuokraustoimintaa, siihen kohdistuvaa tavanomaista isännöinti- ja kunnossapitotoimintaa, rakennuttamistoimintaa omaan lukuun sekä näiden edellyttämää varainhallintaa. Yhtiökokous päätti poistaa yhtiöjärjestyksen 13 §:n. Yhtiöjärjestyksen muutokset tulevat voimaan, kun muutettu yhtiöjär- jestys on rekisteröity kaupparekisteriin. Yhtiökokous päätti kumota Yhtiön yhtiökokouksen 22.3.2016 vahvistamat Kiinteistösijoitustoiminnan säännöt kokonaisuudessaan siitä lukien, kun edellä tarkoite- tulla tavalla muutettu yhtiöjärjestys on rekisteröity kaupparekisteriin. Yhtiökokous päätti valtuuttaa hallituksen päättämään yhteensä enintään 900.000 oman osakkeen hankkimisesta, yhdessä tai useam- massa erässä. Valtuutus on voimassa 30.6.2019 asti.

Orava Asuntorahasto Oyj tiedotti 17.9.2018 jät- täneensä osakkeiden listalta poistamista ja listalle ottamista koskevan hakemuksen Nasdaq Helsinki Oy:lle (”Helsingin Pörssi”). Listalta poistamisen ja listalle ottamisen odotetaan toteutuvan arviolta 1.10.2018 edellyttäen, että Helsingin Pörssi hyväksyy yhtiön hakemuksen ja yhtiökokouksen 10.9.2018 tekemät päätökset yhtiöjärjestyksen muutoksista rekisteröidään mainittuun ajankohtaan mennessä.

Helsingin Pörssin listauskomitea hyväksyi 20.9.2018 listalta poistamista ja listalle ottamista koskevan hakemuksen ehdollisena sille, että yhtiöjärjestyksen muutos rekisteröidään kaupparekisteriin.

Katsauskauden jälkeiset tapahtumat

Yhtiörakenteen muutos

Yhtiökokouksessa 10.9.2018 päätetyt yhtiöjärjes- tyksen muutokset rekisteröitiin kaupparekisteriin 1.10.2018. Sen jälkeen yhtiö ei enää ole kiinteistöra- hasto ja yhtiön toiminimi muuttui Ovaro Kiinteistösi- joitus Oyj:ksi.

Yhtiöjärjestyksen rekisteröinnin yhteydessä yhtiön kaikki osakkeet poistettiin pörssilistalta

listattuna kiinteistörahastona ja listattiin uudelleen Nasdaq Helsinki Oy:n (”Helsingin Pörssi”) sääntöjen mukaisena pörssiyhtiönä. Uudelleenlistauksen yhteydessä muuttuivat yhtiön osakkeen kaupan- käyntitunnus, liikkeeseenlaskijatunnus ja ISIN-koodi. Uusi kaupankäyntitunnus on OVARO (vanha kaupankäyntitunnus OREIT), uusi liikkeeseenlaskija- tunnus on OVARO (vanha liikkeeseenlaskijatunnus OREIT) ja uusi ISIN-koodi FI4000349113 (vanha ISIN- koodi FI4000068614).

Yhtiörakenteen muutosten vaikutus yhtiön verotukseen ja IFRS:n soveltamiseen

Yhtiö siirtyy pois veronhuojennuslain piiristä, ja sen tulot ovat normaalisti veronalaisia ja tulon hankki- miseen liittyvät menot vähennyskelpoisia vuodesta 2019 alkaen. Verovapausaikana kertyneet menot eivät lähtökohtaisesti ole vähennyskelpoisia.

Edellisestä seuraa, että kiinteistövaroihin liittyvät mahdolliset piilevät arvonnousut muodostuvat yhtiön veronalaiseksi tuloksi, jos kiinteistöyhtiöiden osakkeet luovutetaan. Yhtiö ei ole aiemmin esittänyt tällaisiin piileviin arvonnousuihin liittyvää laskennal- lista verovelkaa taseessaan, koska luovutukset ovat

pääosin olleet verovapauden piirissä. Nyt ja jatkossa yhtiö esittää laskennallisen verovelan taseessaan.

Tämä muutos aiheuttaa kertaluontoisen tulosvai- kutuksen muutoksen yhteydessä. Kun kyseessä on kertaluontoinen laskennallinen verovelkamuutos,

ei tällä ole välitöntä kassavirrallista vaikutusta eikä vaikutusta yhtiön likviditeettiin. Muutoksella ei myöskään ole vaikutusta yhtiön 14.8.2018 antamaan ohjeistukseen, jonka mukaan yhtiö arvioi vuoden 2018 operatiivisen tuloksen (EPRA tulos) olevan parempi kuin vuonna 2017.

Yhtiö ei 1.10.2018 rekisteröidyn yhtiöjärjestysmuu- toksen jälkeen ole sellainen erityinen sijoitusrahasto, jonka hallinnointipalkkiot katsottaisiin arvonlisäve- rolain 41 §:ssä tarkoitetuksi verosta vapautetuksi rahoituspalveluksi. Yhtiöltä veloitetut hallinnointi- palkkiot muuttuvat tällöin arvonlisäverollisiksi. Jos yhtiöllä ei ole arvonlisäverollista liiketoimintaa, yhtiö ei voi vähentää hallinnointipalkkioihin, tai muihin hankintoihin, sisältyvää arvonlisäveroa. Koska yhtiö on irtisanonut hallinnointisopimuksen päättymään 18.12.2018, on muutoksen vaikutus nykyisin nouda- tetun verotuskäytännön mukaan yhtiön käsityksen mukaan lähtökohtaisesti vähäinen.

Edellä todettua arvonlisäverotukseen liittyvää vaikutusta arvioitaessa on huomioitava, että oikeus- tila siltä osin, mitkä palvelut luetaan edellä mainitulla tavalla verosta vapautetuiksi rahoituspalveluiksi, ei ole selvä.

Toistaiseksi yhtiö on joutunut maksamaan arvon- lisäveron myös ulkopuolisilta palveluntarjoajilta hankkimistaan taloushallintoon, kiinteistöjohtami- seen ja kiinteistöjen arviointiin liittyvistä palveluista. Euroopan Unionin tuomioistuimen ratkaisukäy- täntöön perustuen on kuitenkin mahdollista, että asiaa koskevaa verotuskäytäntöä tullaan jatkossa muuttamaan ja/tai aiemmin maksettuja veroja osittain tai kokonaan oikaisemaan, jolloin tällaiset yhtiön hankkimat palvelut, mikäli se toimisi edelleen rahastomuodossa, olisivat mahdollisesti jatkossa osittain tai kokonaan arvonlisäverosta vapaita. Nyt, kun yhtiöjärjestyksen muutos on toteutunut, nämä palvelut ovat joka tapauksessa arvonlisäverollisia jatkossakin. Koska yhtiön tiedossa ei ole, tullaanko verotuskäytäntöä tältä osin muuttamaan ja millä tavoin ja onko yhtiöllä mahdollisesti jatkossa arvon- lisäverollista liiketoimintaa, joka mahdollistaisi näihin palveluihin liittyvän arvonlisäveron vähentämisen, ei

tähän liittyvän mahdollisen muutoksen taloudellista vaikutusta pystytä tässä vaiheessa arvioimaan.

Uusi johto

Yhtiön toimitusjohtajana 1.10.2018 lukien aloittanut KTM, DI Xxxx Xxxxxx. Yhtiön operatiivisen johdon muodostavat yhdessä toimitusjohtajan kanssa kiinteistökehitysjohtaja, DI Xxxxx Xxxxxxxxxx; kiinteistöjen vuokrauksesta ja ylläpidosta vastaava kiinteistöjohtaja, ekonomi Xxxx Xxxxxxxxx sekä lakiasiainjohtaja, varatuomari Xxxxx Xxxxx vastuualu- eenaan lakiasiat, riskienhallinta ja compliance.

Muutos tiedonantopolitiikassa

Yhtiö päivitti yhtiörakenteen muutoksen yhteydessä tiedonantopolitiikkansa. Keskeiset muutokset olivat: tiedonantopolitiikan päivittäminen vastaamaan

uusinta ohjeistusta, tulosohjauksen ja varoitusten antamisen periaatteiden täsmennys ja tiedotta- misvastuiden määrittely. Lisäksi määriteltiin, että kaikki virallinen materiaali julkistetaan suomen- ja englanninkielen sijaan 1.1.2019 lukien ainoastaan suomeksi. Tiedonantopolitiikka on ollut 1.10.2018 lukien saatavilla kokonaisuudessaan osoitteessa xxx.xxxxx.xx.

Uuden strategian julkaisu

Yhtiö julkaisi uudet strategiset tavoitteet 29.10.2018. Yhtiö tavoittelee osakkeenomistajille vähintään 10 prosentin kokonaistuottoa, EPRA-tuloksen monin- kertaistamista sekä vähintään 45 prosentin omava- raisuusastetta. Perusajatuksena on saneerata yhtiö ja tehdä Ovarosta normaali kiinteistösijoitusyhtiö.

Uuden strategian mukaisesti yhtiön sijoituskiin- teistöt jaettiin Ydintoiminnan omistuksiin ja Muun toiminnan omistuksiin. Vaikka yhtiöllä on jatkossakin vain yksi liiketoiminta-alue eli kiinteistöliiketoiminta, edellä mainitut kaksi omistuskategoriaa tullaan jatkossa raportoimaan erikseen. Ydintoiminnan kiinteistökantaa kehitetään aktiivisin toimin, kun taas Muun toiminnan omistuksista luovutaan suunnitel- mallisesti noin kolmen vuoden kuluessa.

Kiinteistökannan ominaisuudet edellä kuvatulla jaolla olivat 30.9.2018 seuraavat:

Omistukset	Kohteita / kpl	Bruttoarvo / MEUR	Yhtiölainat / MEUR	Nettoarvo / MEUR	Huoneistoja / kpl	Pinta-ala / m²
Ydintoiminta	56	112,7	20,9	91,8	1 311	81 851
Muu toiminta	71	79,3	44,6	35,1	275	20 382
Koko kanta	127	192,0	65,1	126,9	1 586	102 233

Hovioikeuden tuomio korvauksesta osakemerkinnät maksamatta jättäneeltä taholta

Orava Asuntorahaston listautumisannissa 2013 Asuntorahaston osakkeita merkinnyt taho ei maksanut merkitsemiään osakkeita. Orava Asunto- rahasto on yhdessä listautumisannin pääjärjestäjän United Bankers Securities Oy:n kanssa vaatinut merkinnät maksamatta jättäneeltä taholta osakeyh- tiölain 2. luvun 7§:n mukaista korvausta ja vahingon- korvausta. Helsingin käräjäoikeus tuomitsi 11.5.2017 maksamatta jättäneen tahon noin 1,2 miljoonan euron korvaukseen Orava Asuntorahastolle.

Helsingin hovioikeus on 9.11.2018 antanut asiasta tuomion alentaen korvauksien määrää. Helsingin hovioikeus alensi maksamatta jättäneen tahon korvausvelvollisuuden noin 0,4 miljoonaan euroon. Käräjäoikeudessa tuomittu vakiokorvaus huomioi- tuna maksamatta jättänyt taho on velvollinen kor- vaamaan Orava Asuntorahastolle noin 0,8 miljoonaa euroa.

Tuomio ei ole vielä lainvoimainen. Yhtiö on arvioinut, että aiemmin varattomaksi todetulta tuo- mitulta korvaussummaa ei saada perittyä.

Kiinteistökannan ulkopuolinen arvio per 30.9.2018 Yhtiö sai ulkopuolisen arvion (JLL) kiinteistökannan arvosta. Se oli 5,0 miljoonaa euroa alhaisempi kuin yhtiön oman arvostusmenetelmän lopputulos.

Huoneistojen myynti

Ovaro Kiinteistösijoituksen huoneistoja on myyty katsauskauden jälkeen 1.10.-21.11.2018 8 kpl

1,7 miljoonan euron velattomilla kauppahinnoilla. Myydyistä huoneistoista 5 kpl ja 0,7 miljoonaa euroa oli ydintoiminnan omistuksia ja 3 kpl ja 1,0 miljoonaa euroa oli muun toiminnan omistuksia

OSINKO

Vuosi 2018

Yhtiökokous 20.3.2018 päätti, että vuonna 2018 ei jaeta osinkoa.

TULEVAISUUDEN NÄKYMÄT

Ovaro Kiinteistösijoitus arvioi vuoden 2018 opera- tiivisen tuloksen (EPRA tulos) olevan parempi kuin vuonna 2017.

Yhtiö siirtyy kiinteistökannan arvostuksessa ulko- puolisen arvioijan mukaisten arvojen käyttämiseen vuonna 2018 hallinnointiyhtiön menetelmän sijaan. Tämä muutos voi aiheuttaa kertaluonteisen tulos- vaikutuksen vuonna 2018.

Helsingissä 21.11.2018

Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj Hallitus

Konsernin laaja tuloslaskelma

1000 EUR	Liitetieto	1.7.-30.9.2018	1.7.-30.9.2017	1.1.-30.9.2018	1.1.-30.9.2017
Liikevaihto
Tuotot vuokraustoiminnasta	2.1	3 167	3 339	9 731	9 993
Hoitokulut	3	-1 365	-1 351	-4 352	-4 473
Nettotuotot		1 802	1 988	5 380	5 520
Voitot luovutuksista ja huoneistojen käyvän arvon muutoksista	2.2	-1 146	-451	-3 393	-1 814
Vuokraustoiminnan kulut	3	-125	-147	-315	-430
Hallinnon kulut	3	-461	-587	-1 596	-1 801
Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut	3	-221	-7	-236	-18
Liikevoitto		-150	797	-160	1 458
Rahoitustuotot		4	4	13	9
Rahoituskulut		-668	-669	-2 092	-2 230
Rahoitustuotot ja kulut yhteensä	5.1	-664	-665	-2 079	-2 221
Voitto ennen veroja		-814	132	-2 239	-763
Välittömät verot	3	-4 251	-23	-4 276	-75
Kauden voitto/tappio		-5 065	109	-6 515	-838
Kauden voiton/tappion jakautuminen		-5 065	109
Emoyhtiön omistajille				-6 515	-838
Emoyhtiön omistajille kuuluvasta voitosta laskettu osakekohtainen tulos
Tulos/osake, laimentamaton, euroa	5.6	-0,50	0,00	-0,68	-0,09
Muut laajan tuloksen erät
Erät, jotka saatetaan tulevaisuudessa siirtää tulosvaikutteisiksi
Johdannaiset - koronvaihtosopimukset				0	60
Erät, joita ei siirretä tulosvaikutteisiksi				0	0
Kauden laaja voitto/tappio		-5 065	109	-6 515	-778
Kauden laajan voiton/tappion jakautuminen
Emoyhtiön omistajille		-5 065	109	-6 515	-778
Määräysvallattomille omistajille				0	0

Konsernitase

Konsernitase	Liitetieto	30.9.2018	31.12.2017
VARAT	1 000 EUR
Pitkäaikaiset varat
Vuokrakäytössä olevat sijoituskiinteistöt	4	177 224	187 969
Myytävänä olevat sijoituskiinteistöt	4	14 770	11 648
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo	4	191 994	199 617
Lyhytaikaiset varat
Vuokra- ja muut saamiset	2, 5.2	1 002	1 269
Rahavarat	5.2	2 980	2 677
VARAT YHTEENSÄ		195 976	203 563
OMA PÄÄOMA JA VELAT
Emoyrityksen omistajille kuuluva oma pääoma
Osakepääoma	5.8	72 131	72 131
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto	5.8	23 309	23 309
Kertyneet voittovarat		-2 158	641
Tilikauden voitto		-6 515	-2 761
Oma pääoma yhteensä		86 765	93 320
Velat
Pitkäaikaiset velat
Korolliset velat	5.3	94 000	000 000
Laskennallinen verovelka	5.3	4 215	0
Muut pitkäaikaiset velat	5.3	740	804
Pitkäaikaiset velat yhteensä		99 445	101 927
Lyhytaikaiset velat
Korolliset velat, lainat	5.3	1 698	2 134
Ostovelat ja muut lyhytaikaiset velat	3, 5.3	1 490	1 509
Lyhytaikaiset velat yhteensä		3 189	3 643
Myytävänä oleviin sijoituskiinteistöihin kohdistuvat velat		6 575	4 672
Velat yhteensä		109 210	110 243
OMA PÄÄOMA JA VELAT YHTEENSÄ		195 976	203 563

Konsernin rahavirtalaskelma	1.1.-30.9.2018	1.1.-30.9.2017	1.1.-31.12.2017
1 000 €
Liiketoiminnan rahavirrat
Vuokrauksesta saadut maksut	9 668	9 954	13 146
Maksut liiketoiminnan kuluista	-6 282	-6 818	-9 362
Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä	3 386	3 136	3 784
Maksetut korot ja muut rahoituskulut netto	-2 179	-2 429	-2 993
Maksetut verot	0	1	-106
Liiketoiminnasta kertyneet nettorahavirrat	1 207	708	685
Investointien rahavirrat
Sijoituskiinteistöjen hankinta vähennettynä hankituilla rahavaroilla	-483	-2 194	-2 687
Sijoituskiinteistöjen myyntitulot	2 228	4 228	5 147
Investointeihin käytetyt nettorahavirrat	1 744	2 034	2 459
Rahoituksen rahavirrat
Lainojen takaisinmaksut	-2 649	-2 280	-3 229
Maksetut osingot	0	-1 328	-1 379
Rahoitukseen käytetyt nettorahavirrat	-2 649	-3 608	-4 608
Rahavarojen nettovähennys (-) /-lisäys	303	-866	-1 463
Käteisvarat ja muut rahavarat katsauskauden alussa	2 677	4 141	4 141
Rahavarat katsauskauden lopussa	2 980	3 274	2 677

Konsernin

rahavirtalaskelma

Laskelma oman pääoman muutoksista

1 000€	1	2	3	4	5	6
Oma pääoma 31.12.2015	72 131	13 008	-3	9 209	94 346	94 346
Vaihtovelkakirjojen konvertointi 31.3.2016		2 750			2 750	2 750
Osingonjako Q1 2016				-2 248	-2 248	-2 248
Osingonjako Q2 2016				-2 248	-2 248	-2 248
Osingonjako Q3 2016				-2 248	-2 248	-2 248
Osingonjako Q4 2016				-2 248	-2 248	-2 248
Oman pääoman hankinnan kustannukset		-368			-368	-368
Vaihtovelkakirjojen konvertointi 30.6.2016		2 061			2 061	2 061
Vaihtovelkakirjojen konvertointi 30.9.2016		2 189			2 189	2 189
Vaihtovelkakirjojen konvertointi 30.12.2016		2 500			2 500	2 500
Suunnattu anti 18.7.2016		1 170			1 170	1 170
Varausten purku				-117	-117	-117
Kauden voitto				1 527	1 527	1 527
Laajan tuloksen erät			-57		-57	-57
Oma pääoma 31.12.2016	72 131	23 309	-60	1 626	97 007	97 007

Oma pääoma koostuu osakepääomasta, sijoitetun vapaan pääoman rahastosta ja kertyneistä voittovaroista. Osakepääoman korottamiseen liittyvät ulkopuolisille maksetut palkkiot vähenne- tään omasta pääomasta.

1 Osakepääoma ja osakeanti

2 Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto

3 Suojausrahasto 4 Voitto

5 Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma yhteensä

6 Oma pääoma yhteensä

Laskelma oman pääoman muutoksista (jatkuu)

1 000€	1	2	3	4	5	6
Oma pääoma 31.12.2016	72 131	23 309	-60	1 626	97 007	97 007
Osingonjako Q1 2017				-288	-288	-288
Osingonjako Q2 2017				-288	-288	-288
Osingonjako Q3 2017				-288	-288	-288
Kauden voitto				-2 761	-2 761	-2 761
Varausten muutos				-121	-121	-121
Laajan tuloksen erät			60		60	60
Oma pääoma 31.12.2017	72 131	23 309	0	-2 120	93 320	93 320
Kauden voitto				-6 515	-6 515	-6 515
Varausten purku				-40	-40	-40
Oma pääoma 30.9.2018	72 131	23 309	0	-8 675	86 765	86 765

LIITETIEDOT

1. KONSOLIDOINTI

Konsolidointiotsikon alle on koottu Ovaro Kiinteis- tösijoituksen perustiedot, Lain eräiden asuntojen vuokraustoimintaa harjoittavien osakeyhtiöiden veronhuojennuksesta (299/2009) pääkohdat sekä konsernin yhdistelyyn liittyvät periaatteet ja niihin liittyvät liitetiedot.

Laskentaperiaatteisen ymmärrettävyyden lisäämiseksi Ovaro Kiinteistösijoitus kuvaa laadin- taperiaatteet kyseisen liitetiedon yhteydessä osana liitetietoa.

1.1 Konsernin perustiedot

Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj (y-tunnus 2382127-4, xxxxxx Xxxxxxxxxxxxxxx 000, 00000 XXXXXXXX) perustettiin 30.12.2010 kiinteistörahastolaissa tar-

koitetuksi kiinteistörahastoksi ja muuntui 1.10.2018 kiinteistösijoitusyhtiöksi.

Ovaro Kiinteistösijoitus oli koko katsauskauden ajan kiinteistörahastolain ja lain vaihtoehtorahaston hoitajista (162/2014) määritelmän mukaisesti vaihtoehtorahasto, jolla on täytynyt olla vaihto- ehtorahaston hoitaja. Ovaro Kiinteistösijoituksen toimiluvallisena vaihtoehtorahaston hoitajana toimi Orava Rahastot Oyj (Rahaston hoitaja).

Yhtiön toimialana oli katsauskaudella harjoittaa kiinteistörahastolaissa (1173/1997) tarkoitettuna kiinteistörahastona omistamiensa ja osakeomis- tuksen perusteella hallitsemiensa asuntojen ja kiinteistöjen vuokraustoimintaa, siihen kohdistuvaa tavanomaista isännöinti- ja kunnossapitotoimintaa, rakennuttamistoimintaa omaan lukuunsa sekä näiden edellyttämää varainhallintaa. Yhtiön toiminta

on hyödyntänyt Lakia eräiden asuntojen vuok- raustoimintaa harjoittavien osakeyhtiöiden veron- huojennuksesta (299/2009). Yhtiölle oli myönnetty vapautus tuloveron suorittamisesta. Verovapaus alkoi ensimmäisen verovuoden alusta 30.12.2010 alkaen. Yhtiön kiinteistösijoitusyhtiöksi muuntumi- sen myötä verovapaus päättyy 31.12.2018.

Orava Asuntorahasto Oyj listautui NASDAQ Helsinki Oy:hyn (""Helsingin Pörssi"") kiinteistöra- hastona lokakuussa 2013. Ovaro Kiinteistösijoitus listautui Helsingin Pörssiin lokakuussa 2018.

Ovaro Kiinteistösijoituksen hallitus on kokoukses- saan 21.11.2018 hyväksynyt tämän osavuosikatsauk- sen julkistettavaksi.

1.2 Laki eräiden asuntojen

vuokraustoimintaa harjoittavien osakeyhtiöiden veronhuojennuksesta (299/2009)

Suomessa yleisesti verovelvollinen asuntojen vuok- raustoimintaa harjoittava osakeyhtiö vapautetaan suorittamasta tuloveroa siten kuin veronhuojennus- laissa säädetään.

Verovapauden myöntämisen edellytykset pääpiirteissään ovat:

• Yhtiö ei harjoita muuta kuin asuntojen vuok- raustoimintaa

• Yhtiön taseen mukaisista varoista vähintään 80% on pääasiassa asuinkäyttöön tarkoitetuissa huoneistoissa/kiinteistöissä

• Yhtiön muut varat kuin asuntovarallisuus on kiinteistörahastolain mukainen

• Yhtiön vieras pääoma on enintään 80%

• Yksittäisellä osakkaalla on alle 10%:n osuus yhtiön osakepääomasta

• Yhtiöön sovelletaan kiinteistörahastolakia

Verovapauden voimassaolon edellytykset edellisten lisäksi ovat pääpiirteissään:

• Osinkoja on jaettava vähintään 90% tuloksesta vuosittain (poislukien realisoitumaton arvon- muutos)

• Yhtiön osakkeiden pörssilistaus tapahtuu vii- meistään kolmantena vuotena

• Yhtiö ei jaa varojaan muuten kuin osinkona Yhtiö joutuu osittain verovelvolliseksi,

• niiltä osin kuin vuokratulojen määrä alittaa 80% tuloista (pl. luovutushinnat)

• luovutusvoitoista asunnoista, jotka se on omistanut alle 5 vuotta

• mikäli yksittäisen osakkaan osuus osakepää- omasta on tai ylittää 10 %

Toiminnan alkuvaiheissa myydään asuinhuoneistoja, jotka on omistettu alle 5 vuotta, joten niiden luovu- tuksesta saattaa syntyä veronmaksuvelvollisuutta.

Luovutusvoittoverotuksessa luovutusvoittoja ja

-tappioita ei saa netottaa. Tuloveroa kirjataan vain jos tiedetään, että yhtiö joutuu osittain verovelvolliseksi. Luovutusvoitto verotuksessa saadaan kun myydyn huoneiston luovutushinta ylittää alkuperäinen han-

kintahinnan, maksetun varainsiirtoveron, välittäjän palkkion sekä huoneiston korjauskulujen ja aktivoitu- jen korjausten summan.

Tytäryhtiöt maksavat mahdollisesta tuloksestaan ja luovutusvoitoistaan veroa.

Laki eräiden asuntojen vuokraustoimintaa harjoit- tavien osakeyhtiöiden veronhuojennuksesta koskee Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:tä 31.12.2018 asti.

1.3 Laatimisperiaatteet

Konsernin osavuosikatsaus on laadittu kansainvä- listen tilinpäätösstandardien (International Financial Reporting Standards, IFRS) mukaisesti noudattaen EU:ssa sovellettavaksi hyväksyttyjä 30.9.2018 voimassa olevia IAS- ja IFRS-standardeja sekä

SIC- ja IFRIC-tulkintoja. Laatiminen on tehty IAS34:n mukaisesti. Kansainvälisillä tilinpäätösstandardeilla tarkoitetaan Suomen kirjanpitolaissa ja sen nojalla annetuissa säännöksissä EU:n asetuksessa nro 1606/2002 säädetyn menettelyn mukaisesti EU:ssa sovelletavaksi hyväksyttyjä standardeja ja niistä annettuja tulkintoja. Konsernitilinpäätöksen

liitetiedot ovat myös suomalaisten, IFRS-säännöksiä täydentävien kirjanpito- ja yhteisölainsäädännön

mukaiset. Lisäksi Ovaro Kiinteistösijoitus noudattaa soveltuvin osin the European Real Estate Asso- ciationin (EPRA) suosituksia. EPRA-tunnusluvut on laskettu noudattaen EPRA:n Best Practices -suosi- tuksia marraskuulta 2016.

Konsernin osavuosikatsaus on laadittu euroissa. Luvut on pyöristetty lähimpään tuhanteen euroon, joten yksittäisten lukujen yhteenlaskettu summa saattaa poiketa esitetystä summaluvusta.

Konsernin osavuosikatsaus perustuu alkuperäi- sen hankintamenon käyttämiseen, lukuun ottamatta käypään arvoon kirjattavia sijoituskiinteistöjä ja rahavirran suojaukseen käytettyjä koronvaihtosopi- muksia.

IFRS-tilinpäätöksen laatiminen edellyttää johdolta harkintaa. Harkinta vaikuttaa laatimisperiaatteiden valintaan ja niiden soveltamiseen, raportoitavien varojen, velkojen, tuottojen ja kulujen määrään samoin kuin esitettäviin liitetietoihin. Harkinnas-

saan johto käyttää arvioita ja olettamuksia, jotka perustuvat aiempaan kokemukseen ja johdolla tilinpäätöshetkellä olevaan parhaaseen näkemyk- seen erityisesti kiinteistömarkkinoiden toteutuneesta kehityksestä. Lopullinen tulos saattaa poiketa tehdyistä arvioista. Mahdolliset arvioiden ja olet-

xxxxxxxx muutokset merkitään kirjanpitoon sillä tilikaudella, jonka aikana arvioita tai olettamuksia korjataan.

Olennaisimmat arvionvaraiset erät ovat käypään arvoon arvostaminen ja hankintojen luokittelu yritys- järjestelyksi tai kiinteistön hankinnaksi. Yhtiön johto käyttää harkintaa jokaisen hankinnan yhteydessä sen suhteen täyttyvätkö liiketoiminnan määritelmän mukaiset ehdot vai esittääkö yhtiö konsernitilin- päätöksessään vain oman hallinnoimansa osan sijoituskiinteistönä. Yhtiö on esittänyt vain oman hallinnoimansa osan sijoituskiinteistönä.

Ovaro Kiinteistösijoituksen sijoituskiinteistöjen arvo on Rahaston hoitajan kehittämällä arvioin- timallilla laskettujen yksittäisten huoneistojen markkina-arvojen summa. Tarkempi kuvaus mallista on vuoden 2017 vuosikertomuksessa 7. Kuvaus sijoi- tuskiinteistöjen käyvän arvon määrittämisestä.

Konsernin osavuosikatsauksessa esitetyt tiedot ovat tilintarkastamattomia.

1.4 Yhdistelyperiaatteet

Ovaro Kiinteistösijoitus yhdistelee 100 %:sti omistetut asunto-osakeyhtiöt IFRS 10:n mukaisesti. Osittain omistetut yhdistellään IFRS 11:n mukaan suhteelli-

sella menetelmällä, jolloin tytäryhtiöiden tuloslas- kelman ja taseen jokaisesta erästä yhdistellään vain konsernin omistusosuutta vastaava määrä. Tästä johtuen konserniyhdistelyssä ei synny vähemmistö- osuutta.

1.5 Myytävänä olevat omaisuuserät Yhtiön katsauskaudella voimassa olleen sijoitus- strategian mukaisesti huoneistoja pyrittiin myymään yhtiön avaavan taseen sijoituskiinteistöjen arvosta

5 - 10 prosenttia vuosittain. Huoneistojen myynti toteutettiin siten, että vuokrakäytöstä vapautuneita huoneistoja myytiin yksitellen. Huoneistojen myynnit kolmannella vuosineljänneksellä olivat yhteensä 1 526 tuhatta euroa.

Myytävänä olevien omaisuuserien kirjanpitoarvot 30.9.2018 olivat 14 770 tuhatta euroa (31.12.2017: 11 644 tuhatta euroa). Myytäväksi luokiteltavat omai- suuserät arvostetaan käypään arvoon.

2 SEGMENTIT JA TUOTOT

Liiketoiminnan tuottojen liitetietoon on koottu liikevaihtoon ja muihin tuottoihin liittyvien tulos- ja tasetietojen liitetiedot, jotta niiden vaikutus Ovaro Kiinteistösijoituksen tulokseen ja taseeseen olisi paremmin hahmotettavissa.

Konsernin ylin operatiivinen päätöksentekijä seg- menttien osalta on katsauskaudella ollut Rahaston hoitajan hallitus. Segmentti-informaatio perustuu kuukausiraportteihin, joita hallitus käytti resurssien jakamiseen ja tuloksellisuuden arviointiin.

Ovaro Kiinteistösijoitus harjoittaa omistamiensa ja osakeomistuksen perusteella hallitsemiensa asuntojen ja kiinteistöjen vuokraustoimintaa, sekä siihen kohdistuvaa tavanomaista isännöinti- ja kun- nossapitotoimintaa.

Yhtiön segmenttiraportointimuoto on ollut sijoituskiinteistöjen käyttötarkoituksen mukainen. Ovaro Kiinteistösijoituksen taseen mukaiset varat ja tulot ovat koostuneet päasiassa asuinkäyttöön tarkoitetuista huoneistoista ja kiinteistöistä, joten segmenttijakoa ei ole tehty.

2.1 Liikevaihto

Ovaro Kiinteistösijoituksen liikevaihtoon sisältyy tuotot vuokraustoiminnasta. Vuokraustoiminnan tuotoiksi katsotaan tuotot, jotka syntyvät konsernin tavanomaisesta toiminnasta kuten huoneistojen ja muiden tilojen vuokrauksesta, käyttökorvauksista ja asukaspalveluista. Vuokraustoiminnan tuotot kirjataan tuloslaskelmaan tasaerinä kuukausittain vuokra-ajan kuluessa. Aikaisemmin liikevaihtoon on

sisältynyt myös voitot luovutuksista ja käyvän arvon muutoksista. Nyt voitot esitetään omana rivinään.

Muutos laskentaperiaatteisiin tehtiin vuoden 2017 tilinpäätökseen. Muutoksella ei ole vaikutusta Yhtiön liikevoittoon eikä kauden tulokseen.

Liikevaihto	1.1. -30.9.2018	1.1. -30.9.2017
Tuotot vuokraustoiminnasta
Bruttovuokrat	9 397	9 616
Käyttökorvaukset ja palvelutuotot	334	377
Yhteensä	9 731	9 993

2.2 Tulos luovutuksista

ja käyvän arvon muutoksista

Huoneistojen luovutusvoitot ja –tappiot saadaan kun velattomasta myyntihinnasta vähennetään edellisen vuosineljänneksen päättävä tasearvo. Voitot sisältä- vät myös myyntien transaktiopalkkiot eli välittäjien palkkiot, huoneistojen käyvän arvon muutokset katsauskaudella sekä huoneistojen osuuden mak- setusta varainsiirtoverosta ja aktivoidut korjaukset.

Katsauskauden aikana 1.1.-30.9.2018 myytiin yhteensä 14 huoneistoa (2017: 20 kpl).

Sijoituskiinteistöjen arvostamisessa Ovaro Kiin- teistösijoitus on soveltanut Kiinteistörahastolain 18 §:ää ja IFRS 13 Käyvän arvon määrittäminen

–standardin mukaista käyvän arvon mallia. Tällöin käyvän arvon muutoksista johtuva voitto tai tappio

kirjataan tulosvaikutteisesti sille kaudelle, jonka aikana se syntyy.

Käyvän arvon muutos kirjataan tuloslaskelmaan.

Sijoituskiinteistöt arvostetaan alun perin hankin- tamenoon, joka pitää sisällään varainsiirtoverot. Alkuperäisen kirjaamisen jälkeisessä arvioinnissa ja arvostamisessa käytetään käypää arvoa. Käypä

arvo on rahamäärä, johon omaisuus voitaisiin vaihtaa asiaa tuntevien, liiketoimeen halukkaiden ja toisis- taan riippumattomien osapuolten välillä.

Voitot luovutuksista ja huoneistojen käyvän arvon muutoksista	1.1. -30.9.2018	1.1. -30.9.2017
Huoneistojen luovutushinnat vähennettynä myyntiä edeltävän vuosineljänneksen päättävästä käyvästä arvosta	-85	-250
Luovutettujen huoneistojen välityspalkkiot	-143	-234
Nettovoitot ja tappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon	-3 165	-1 330
Yhteensä	-3 393	-1 814

Sijoituskiinteistöjen arvon jakautuminen sijainnin mukaan, %	30.9.2018	30.9.2017
Helsingin seutu	40	38
Suuret kaupungit	29	30
Keskisuuret kaupungit	31	32
Yhteensä	100	100

Sijoituskiinteistöjen arvon jakautuminen ikäryhmittäin, %	30.9.2018	30.9.2017
1989 valmistuneet ja vanhemmat	30	30
1990 ja sen jälkeen valmistuneet	70	70
Yhteensä	100	100

Vuokrasaamiset ja maksetut ennakot	30.9.2018	31.12.2017
Maksetut ennakot	366	736
Vuokra- ja myyntisaamiset	281	268
Yhteensä	647	1 004

Hallitukselle on raportoitu säännöllisesti myös sijoituskiinteistöjen arvon jakautuminen maan- tieteellisesti sekä niiden ikäjakauma. Helsingin seutuun kuuluvat Helsinki, Espoo, Kauniainen ja Vantaa sekä kehyskunnat, suuret kaupungit pitävät sisällään Tampereen, Turun, Oulun, Jyväskylän ja Lahden keskustaajamat. Keskisuuret kaupungit ovat vähintään noin 20 000 asukkaan kaupunkeja.

Vuokrasaamiset kirjataan taseeseen alkupe- räiseen laskutettuun arvoonsa. Vuokrasaamiset

käydään läpi säännöllisesti. Muistutus- ja perintäkir- jeitä lähetetään kahden viikon välein. Ulkoinen perin- tätoimisto huolehtii erääntyneiden vuokrasaatavien perinnästä. Käräjäoikeuteen lähetetään haaste noin kaksi kuukautta ensimmäisen erääntymispäivän jälkeen.

Jokaisen raportointikauden päättyessä arvioidaan, onko saamisten arvon alentumisesta näyttöä. Arvon alentumiset vuokrasaamisista kirjataan muihin liiketoiminnan kuluihin sillä kaudella, jonka aikana ne

syntyvät. Luottoriski syntyy siitä mahdollisuudesta, että tehdyn sopimuksen vastapuoli jättäisi sopimuk- sen mukaiset velvoitteensa täyttämättä.

Konsernin tärkeimmät luottoriskit tilinpäätöshet- kellä aiheutuivat vuokrasaamisista. Konsernilla ei ole merkittäviä saatava- tai luottoriskikeskittymiä. Vuokrasaamiset 30.9.2018 olivat alaskirjausten jälkeen yhteensä 281 tuhatta euroa (31.12.2017: 268 tuhatta euroa).

3. LIIKETOIMINNAN KULUT

Liiketoiminnan kulujen liitetietoon on koottu liike- toiminnan kuluihin liittyvien tulos- ja tasetietojen liitetiedot, jotta niiden vaikutus Ovaro Kiinteistösi- joituksen tulokseen ja taseeseen olisi paremmin hahmotettavissa.

Kulut sisältävät sijoituskiinteistöjen hoito-, huolto- ja vuosikorjauskulut, vuokraustoiminnan kulut sekä Asuntorahaston hallinnon kulut. Xxxxxxxxx kulut sisältävät hallituksen palkkiot, hallinnointiyhtiön kiinteän palkkion sekä muut hallinnon kulut,

joita ovat muun muassa kiinteistömanagereiden hallinnon kulut, pörssin, arvopaperikeskuksen ja tilintarkastajan palkkiot sekä kulut sijoituskiinteis- töjen ulkopuolisesta arvioinnista. Muita liiketoi- minnan kuluja ovat hallinnointiyhtiön mahdollinen tulossidonnainen palkkio, luottotappiot ja muut mahdolliset kulut. Liiketoiminnan kulut kirjataan suoriteperusteen mukaisesti.

Tytäryhtiöiden vuokrasopimukset maan vuokrasta käsitellään muina vuokrasopimuksina ja niiden perusteella suoritettavat vuokrat kirjataan hoitokuluiksi tuloslaskelmaan tasaerinä vuokra-ajan kuluessa.

Hallituksen palkkiot koostuvat kuukausi- ja kokouspalkkioista. Hallituk- sen osallistumis-% kokouksiin tilikauden aikana oli 100 %. Hallituksella oli 13 kokousta (1.1. -30.9.2017: 13 kokousta) tilikauden aikana. Ovaro Kiinteistösijoitus oli ulkoisesti hallinnoitu ja sillä ei ollut henkilöstöä.

Kiinteistöjen hoitokulut	1.1. -30.9.2018	1.1. -30.9.2017
Kiinteistöjen hoitokulut vähennettynä käyttökorvauksilla	-4 018	-4 096
Kiinteistöjen hoitokulut väh.käyttökorvauksilla markkina-arvosta, p.a.	2,7 %	2,6 %
Sijoituskiinteistöjen markkina-arvo keskimäärin kauden aikana, 1 000 eur	195 619	206 591

Kulujen erittely lajeittain	1.1. -30.9.2018	1.1. -30.9.2017
Kiinteistöjen hoitokulut	-4 352	-4 473
Vuokraustoiminnan kulut	-315	-430
Hallituksen palkkiot ja muut palkkiot	-75	-96
Hallinnointipalkkio Orava Rahastot Oyj	-903	-955
Hallinnon muut kulut	-619	-750
Muut liiketoiminnan kulut	-236	-18
Yhteensä	-6 499	-6 722

Kiinteistöjen hoitokulut sisältävät myös myyntisalkussa olevien asuinhuoneistojen hoitokulut.

Hallituksen palkkiot	1.1. -30.9.2018	1.1. -30.9.2017
Xxxxx Xxxxxxxx	-23	0
Xxxxxx Xxxxxxxxxx	-14	-4
Xxxxx Xxxxxxxxxx	-14	0
Xxxxx Xxxxxxxxxx	-14	0
Xxxxx Xxxx	-14	0
Xxxxxx Xxxxxxxxx	0	-14
Xxxxx Xxxxxxx	0	-14
Xxxxx Xxxxxx	0	-11
Xxxxx Xxxxxxxxxx	0	-26
Xxxx Xxxxx Xxxxxxxxxx	0	-15
Xxxx Xxxxxxxx	0	-11
Yhteensä	-74	-96

Tilintarkastajan palkkiot	1.1. -30.9.2018	1.1. -30.9.2017
Tilintarkastus, emoyhtiö	-66	-85
Tilintarkastus, tytäryhtiöt	-35	-43
Yhteensä	-101	-128

Tilintarkastajalle ei ole maksettu muita palkkioita. Emoyhtiön tilintarkastajan palkkiot ovat osa hallinnon muita kuluja. Tilintarkastajalle maksetaan yhtiön hyväksymän kohtuullisen laskun mukaan.

Muut liiketoiminnan kulut	1.1. -30.9.2018	1.1. -30.9.2017
Luottotappiot	-46	-18
Muut kulut	-190	0
Yhteensä	-236	-18

Liiketoiminnan muut kulut sisältävät luottotappiot vuokraustoiminnasta.

Liiketoiminnan muissa kuluissa on esitetty myös rakenne- ja organisaatiomuutoksesta aiheutuneita kertaluonteisia ylimääräisiä hallinnon kuluja.

Suurimmat kuluerät aiheutuivat oikeudellisesta neuvonannosta, Nasdaq Helsingin ja Euroclearin veloittamista listalleottopalkkioista, verkkosivujen luomisesta ja ylimääräisen yhtiökokouksen kuluista. Arvio tämän tilikauden aikana kirjattavista rakenne- muutoksesta aiheutuvista kokonaiskustannuksista on 480 tuhatta euroa.

Kuluihin liittyvät ostovelat	30.9.2018	31.12.2017
Ostovelat	357	102

Ostovelat kirjataan alun perin käypään arvoon ja myöhemmin jaksotettuun hankintamenoon. Konsernin ostoveloista pääosa on tytäryhtiöi- den suorittamiin hankintoihin liittyviä.

1.1. -30.9.2018

1.1. -30.9.2017

Konsernin luovutusvoitto- verot katsauskaudelta

-61

-75

Laskennallinen verovelka katsauskaudella

-4 215

Konsernin verot katsaus- kaudelta

-4 276

-75

Verot

Konserniverokeskus on myöntänyt yhtiölle vapautuksen tuloveron suorittamisesta 20.1.2012. Verovapaus on päätöksen mukaisesti alkanut ensimmäisen verovuoden alusta 30.12.2010 alkaen. Yhtiömuodon muutoksen johdosta veronhuojennus lakkaa 31.21.2018.

Yhtiö on kuitenkin joutunut veronhuojennuslain mukaan maksamaan xxxxx luovutusvoitoista asunnoista, jotka se on omistanut alle 5 vuotta.

Asuntojen luovutustappioita ei ole saanut vähentää luovutusvoitoista.

Luovutusvoitto verotuksessa saadaan kun myydyn huoneiston luovutushinta ylittää alkupe- räinen hankintahinnan, maksetun varainsiirtoveron, välittäjän palkkion sekä huoneiston korjauskulujen ja aktivoitujen korjausten summan.

Yhtiö on joutunut kirjaamaan laskennallisen verovelan 4,2 miljoonaa euroa hankitamenojen ja käyvän arvon erotuksesta.

Tytäryhtiöt maksavat mahdollisesta tuloksestaan ja luovutusvoitoistaan veroa.

4 SIJOITUSKIINTEISTÖT

Sijoituskiinteistöt –ryhmään on koottu erityisesti sijoituskiinteistöihin ja niiden arvostamiseen liittyvät liitetiedot. Sijoituskiinteistöjä ovat kiinteistöt, jotka eivät ole konsernin omassa käytössä. Tarkempi kuvaus sijoituskiinteistöjen arvon määrittämisestä on esitetty Ovaro Kiinteistösijoituksen vuoden 2017 konsernitilinpäätöksessä.

Veronhuojennuslain mukaisesti Ovaro Kiinteistösi- joitus ei ole harjoitanut muuta kuin omistamiensa

ja osakeomistustensa perusteella hallitsemiensa tilojen vuokraustoimintaa, siihen kohdistuvaa tavanomaista isännöinti- ja kunnossapitotoimintaa, rakennuttamistoimintaa omaan lukuunsa sekä näiden edellyttämää varainhallintaa.

Veronhuojennuslain mukaan yhtiön taseen mukaisista varoista verovuoden päättyessä vähintään 80 prosenttia on muodostuttava pääasiassa vakituisessa asuinkäytössä olevista kiinteistöistä, asunto-osakeyhtiön osakkeista tai asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavista osakkeista sellaisessa muussa keskinäisessä kiinteistöosa- keyhtiössä, joka harjoittaa yksinomaan kiinteistön sillä olevien rakennusten omistamista ja hallintaa. Näitä varoja Ovaro Kiinteistösijoitus pitää hallussaan

hankkiakseen vuokratuottoa tai omaisuuden arvon- nousua tai molempia.

Yhtiön johto on käyttänyt harkintaa jokaisen hankinnan yhteydessä sen suhteen täyttyvätkö liike- toiminnan määritelmän mukaiset ehdot vai esittääkö yhtiö konsernitilinpäätöksessään vain oman hallin- noimansa osan sijoituskiinteistönä. Yhtiö on esittänyt vain oman hallinnoimansa osan sijoituskiinteistönä.

Sijoituskiinteistöjen arvostamisessa Ovaro Kiin- teistösijoitus on soveltanut Kiinteistörahastolain 18

§:ää ja IFRS 13 Käyvän arvon määrittäminen –stan- dardin mukaista käyvän arvon mallia. Tällöin käyvän arvon muutoksista johtuva voitto tai tappio kirjataan tulosvaikutteisesti sille kaudelle, jona aikana se syntyy.

Käyvän arvon muutos kirjataan tuloslaskelmaan.

Sijoituskiinteistöt arvostetaan alun perin hankin- tamenoon. Alkuperäisen kirjaamisen jälkeisessä arvioinnissa ja arvostamisessa käytetään huoneisto- kohtaista käypää arvoa, jolloin mahdollinen arvon- muutos kirjataan tuloslaskelmaan. Käypä arvo on rahamäärä, johon omaisuus voitaisiin vaihtaa asiaa tuntevien, liiketoimeen halukkaiden ja toisistaan riippumattomien osapuolten välillä.

Ovaro Kiinteistösijoituksen sijoituskiinteistöjen arvo on arviointimallilla laskettujen yksittäisten huoneistojen markkina-arvojen summa. Sijoituskiin- teistöt esitetään taseessa bruttoarvostaan, jolloin omistukseen liittyvä kohteessa oleva velkaosuus esitetään Ovaro Kiinteistösijoituksen konsernita- seessa velkana.

Yksittäinen huoneisto kirjataan pois taseesta, kun se luovutetaan. Huoneistojen luovutusvoitot ja luovutustappiot esitetään tuloslaskelmassa.

Ulkopuolinen asiantuntija on auditoinut vuosittain Ovaro Kiinteistösijoituksen käyttämän käyvän arvon arviointiprosessin ja määrittämismenetelmän.

Auditoinnin lisäksi ulkopuolinen arvioitsija on antanut arvolaskelman kaikkien Ovaro Kiinteistösijoituksen sijoituskiinteistöjen arvosta.

Jones Lang LaSalle Finland on auditoinut hal- linnointiyhtiön käyttämän mallin vuodenvaihteessa 2017/2018 (AIFMR 68 artikla 3 kohta). Xxxxx Xxxx XxXxxxx Finland on asettanut kansainvälisten alan asiantuntijoiden määritelmien mukaiset tarkkuus- vaatimukset mallille. Vaatimukset arvioitsijan arvion suhteen ovat seuraavat:

• absoluuttisen ennustevirheen keskiarvo pienempi kuin 13 %

Sijoituskiinteistöt, käypä arvo	30.9.2018	31.12.2017
Hankintameno 1.1.	199 617	210 901
Lisäykset	0	800
Vähennykset	-4 458	-8 945
Käyvän arvon muutos katsauskaudella varainsiirto- veron vaikutus huomioiden	-3 165	-3 139
Käypä arvo	191 994	199 617

• vähintään 50 prosentissa salkun kohteista poikkeama arvioitsijan arviosta tulee olla 10 % tai vähemmän

• vähintään 80 prosentissa salkun kohteista poikkeama arvioitsijan arviosta tulee olla 20 % tai vähemmän

• poikkeama voi olla joko positiivinen tai negatiivinen

Kaikki auditoijien tekemät laskelmat mallin tarkkuudesta vuodesta 2013 eteenpäin osoittavat mallin täyttävän sille asetetut tarkkuusvaatimukset. Arvostus ei pyri arvioimaan huoneistojen tulevaa myyntihintaa vaan arviointihetken käyvän arvon. Huoneistojen myyntihintojen ja käypien arvojen erotukset (luovutusvoitto tai -tappio) vaikuttavat tuleviin arvostuksiin

Vähennykset ovat asuinhuoneistojen luovutuksia. Asuinhuoneistoja myytiin katsauskaudella

1.1. -30.9.2018 yhteensä 14 kappaletta.

Koko vuosineljänneksen 1.7.-30.9.2018 salkussa olleiden sijoituskiinteistöjen arvonmuutos oli -0,5 % (1.7.-30.9.2017: 0 %) eli 1051 tuhatta euroa (1.7.-30.9.2017: 10 tuhatta euroa)

Sijoituskiinteistöt 30.9.2018	Alue	Kotipaikka	Osoite	Omistusosuus	Rakennusvuosi	Osaketiloja	Neliöt
As Oy Espoon Xxxxxx	Helsingin seutu	Espoo	Kilonportti 5	7 %	2014	2	144
As Oy Espoon Revontuli	Helsingin seutu	Espoo	Revontulentie 1	5 %	2015	2	115
As Oy Espoon Suulperi	Helsingin seutu	Espoo	Niittytaival 9	7 %	2014	3	226
As Oy Espoon Tiilentekijä	Helsingin seutu	Espoo	Tegelhagen 2	9 %	2015	2	235
As Oy Espoon Tähystäjä	Helsingin seutu	Espoo	Ulappakatu 1	3 %	2013	1	81
As Oy Sininärhintie 5	Helsingin seutu	Espoo	Sininärhentie 5	2 %	2013	1	84
As Oy Helsingin Apteekkari	Helsingin seutu	Helsinki	Apteekkarinkatu 5	21 %	2014	4	344
As Oy Helsingin Hjalmar	Helsingin seutu	Helsinki	Teollisuuskatu 18 C	10 %	2014	2	202
As Oy Helsingin Koirasaarentie 1	Helsingin seutu	Helsinki	Koirasaarentie 1	58 %	2000	14	829
As Oy Helsingin Limnologi	Helsingin seutu	Helsinki	Agronominkatu 18	14 %	2015	5	427
As Oy Helsingin Rafael	Helsingin seutu	Helsinki	Teollisuuskatu 18 B	13 %	2014	2	222
As Oy Helsingin Umbra	Helsingin seutu	Helsinki	Taidemaalarinkatu 3	4 %	2016	2	166
As Oy Hyvinkään Rukki	Helsingin seutu	Hyvinkää	Ranssunkaari 10	3 %	2013	1	92
As Oy Hyvinkään Ryijy	Helsingin seutu	Hyvinkää	Ranssunkaari 8	4 %	2016	1	107
As Oy Hyvinkään Xxxx-Xxxxx	Helsingin seutu	Hyvinkää	Tienhaarankatu 7a	34 %	2014	5	505
As Oy Järvenpään Saundi	Helsingin seutu	Järvenpää	Huvilakatu 7	11 %	2013	5	429
As Oy Järvenpään Terho	Helsingin seutu	Järvenpää	Piennartie 16	5 %	2012	1	95
As Oy Järvenpään Tuohi	Helsingin seutu	Järvenpää	Vakka 5	82 %	2013	14	1 116
As Oy Kauniaisten Kvartetti	Helsingin seutu	Kauniainen	Laaksotie 10	4 %	2014	2	142
As Oy Kauniaisten Venevalkamantie 3	Helsingin seutu	Kauniainen	Venevalkamantie 3	7 %	2012	2	122
As Oy Keravan Nissilänpiha 9-11	Helsingin seutu	Kerava	Nissilänpiha 9-11	85 %	1974	24	2 109
As Oy Keravan Ritariperho	Helsingin seutu	Kerava	Palosenkatu 7	100 %	2011	19	2 071
As Oy Kirkkonummen Kummikallio	Helsingin seutu	Kirkkonummi	Kummikallio	100 %	1973	84	5 241
As Oy Kirkkonummen Pomada	Helsingin seutu	Kirkkonummi	Rajakalliontie 3	33 %	2012	6	650
As Oy Kirkkonummen Pronssi	Helsingin seutu	Kirkkonummi	Vernerinkuja 6	6 %	2014	1	86

Sijoituskiinteistöt 30.9.2018	Alue	Kotipaikka	Osoite	Omistusosuus	Rakennusvuosi	Osaketiloja	Neliöt
As Oy Kirkkonummen Tammi	Helsingin seutu	Kirkkonummi	Ervastintie 1	29 %	2013	12	931
As Oy Nurmijärven Puurata 15-17	Helsingin seutu	Nurmijärvi	Puurata 15-17	38 %	1974-75	18	1 153
As Oy Nurmijärven Soittaja	Helsingin seutu	Nurmijärvi	Pikkutikankuja 4	59 %	2013	15	1 326
As Oy Lindhearst, Xxxxx	Helsingin seutu	Sipoo	Kirkkoniityntie 28	56 %	1982	12	984
As Oy Sipoon rannan Xxxxxxxx	Helsingin seutu	Sipoo	Sipoonranta 10	6 %	2011	3	253
As Oy Tuusulan Pihta	Helsingin seutu	Tuusula	Paijalannummentie 16	31 %	2014	7	695
As Oy Vantaan Kaakkoisväylä 4	Helsingin seutu	Vantaa	Kaakkoisväylä 4	67 %	1979	36	2 615
As Oy Vantaan Kruununmasto	Helsingin seutu	Vantaa	Kolmikallionkuja 3	3 %	2016	1	77
As Oy Vantaan Maauunintie 14	Helsingin seutu	Vantaa	Maauunintie 14	97 %	1975	72	4 931
As Oy Vantaan Xxxxxxxxxx	Helsingin seutu	Vantaa	Ratakuja 4	6 %	2015	2	180
As Oy Vantaan Xxxxxxx	Helsingin seutu	Vantaa	Ratatie 16	2 %	2015	2	173
As Oy Vantaan Popliini	Helsingin seutu	Xxxxxx	Xxxxxxxxxx 6	10 %	2015	5	396
As Oy Vantaan Xxxxxxxxxx 13	Helsingin seutu	Xxxxxx	Xxxxxxxxxx 13	46 %	1975	20	1 012
As Oy Vantaan Xxxxxxx	Helsingin seutu	Vantaa	Kylmäojantie 15	55 %	1992	5	282
As Oy Jyväskylän Xxxxxxx	Xxxxxx kaupungit	Jyväskylä	Seppäläntie 4A	16 %	2014	5	232
As Oy Jyväskylän Kruunutorni (liiketilat)	Suuret kaupungit	Jyväskylä	Hoitajantie 4	36 %	2010	5	1 232
As Oy Jyväskylän Kyläseppä	Suuret kaupungit	Jyväskylä	Seppäläntie 4C	5 %	2014	1	69
As Oy Jyväskylän Maailmanpylväs	Suuret kaupungit	Jyväskylä	Äijälänrannantie 34	6 %	2014	2	218
As Oy Jyväskylän Runous	Suuret kaupungit	Jyväskylä	Xxxxxxxxxxxx 00x	4 %	2015	1	84
As Oy Jyväskylän Tukkipoika	Suuret kaupungit	Jyväskylä	Schaumanin puistotie 22	12 %	2013	3	228
As Oy Jyväskylän Valssikuja 6	Suuret kaupungit	Jyväskylä	Valssikuja 6	60 %	1995	14	1 164
As Oy Kaarinan Lampaankääpä	Suuret kaupungit	Kaarina	Hoviherrankatu 3	100 %	1974	36	2 254
As Oy Lahden Xxxxxxxxxxx	Xxxxxx kaupungit	Lahti	Aleksanterinkatu 11	21 %	2014	9	728
As Oy Lahden Helkalanhovi	Suuret kaupungit	Lahti	Pihtikatu 5	72 %	1975	30	1 831
As Oy Lahden Jukolan Aapo	Suuret kaupungit	Lahti	Pollarikatu 5	100 %	2010	22	1 306

Sijoituskiinteistöt 30.9.2018	Alue	Kotipaikka	Osoite	Omistusosuus	Rakennusvuosi	Osaketiloja	Neliöt
As Oy Lahden Jukolan Xxxxxx	Xxxxxx kaupungit	Lahti	Pollarikatu 7	100 %	2010	22	1 306
As Oy Lahden Leinikki	Suuret kaupungit	Lahti	Huvikatu 8	9 %	2013	2	160
As Oy Lahden Poikkikatu 4	Suuret kaupungit	Lahti	Poikkikatu 4	50 %	1971	20	1 114
As Oy Lahden Pormestari	Suuret kaupungit	Lahti	Rullakatu 4	8 %	2012	2	121
As Oy Lahden Xxxxxxxxxxx 0	Suuret kaupungit	Lahti	Xxxxxxxxxxx 0	44 %	1970	10	428
As Oy Malskin Kruunu	Suuret kaupungit	Lahti	Päijänteenkatu 7	5 %	2015	2	170
As Oy Lempäälän Tikanhovi	Suuret kaupungit	Lempäälä	Kotipellonkatu 5	40 %	2014	13	804
As Oy Naantalin Vesperi	Suuret kaupungit	Naantali	Luostarinkatu 20	20 %	2015	9	533
As Oy Alppilan Iiris	Suuret kaupungit	Oulu	Betonimiehenkatu 9	12 %	2014	5	338
As Oy Merijalinväylä	Suuret kaupungit	Oulu	Koskitie 14	2 %	2012	1	69
As Oy Oulun Eveliina	Suuret kaupungit	Oulu	Pesätie 22	14 %	2011	2	161
As Oy Oulun Jatulinmetsä	Suuret kaupungit	Oulu	Jatulikivenkatu 1	8 %	2013	2	160
As Oy Oulun Resiina	Suuret kaupungit	Oulu	Rautatienkatu 33	9 %	2015	4	289
As Oy Oulun Seilitie 1	Suuret kaupungit	Oulu	Seilitie 1	37 %	2009	7	400
As Oy Oulun Viskaali	Suuret kaupungit	Oulu	Rautatienkatu 31	11 %	2015	5	378
As Oy Oulunsalon Poutapilvi	Suuret kaupungit	Oulu	Pappilantie 5	4 %	2010	1	93
As Oy Raision Kertunpuisto	Suuret kaupungit	Raisio	Murroskuja 4	19 %	2014	3	245
As Oy Raision Lumme	Suuret kaupungit	Raisio	Särkilahdenkatu 2	21 %	2015	7	422
As Oy Raision Vaisaaren Kunnaankatu 7	Suuret kaupungit	Raisio	Kunnaankatu 7	100 %	1978	51	2 807
As Oy Raision Valonsäde	Suuret kaupungit	Raisio	Soliniuksenkuja 24	30 %	2014	8	530
As Oy Härmälänrannan Nalle	Suuret kaupungit	Tampere	Lentovarikonkatu 8 ja 14	2 %	2013	1	83
As Oy Tampereen Professori	Suuret kaupungit	Tampere	Tutkijankatu 2	8 %	2013	2	171
As Oy Tampereen Ruuti	Suuret kaupungit	Tampere	Auttilankatu 2	19 %	2014	6	301
As Oy Tampereen Solaris	Suuret kaupungit	Tampere	Xxxxxxxxxxx 0	22 %	2014	11	881
As Oy Tampereen Vuoreksen Xxxxxx	Xxxxxx kaupungit	Tampere	Pirttisuonkuja 2	13 %	2014	5	404
As Oy Turun Androksenranta	Suuret kaupungit	Turku	Unioninkatu 20	13 %	2014	4	319

Sijoituskiinteistöt 30.9.2018	Alue	Kotipaikka	Osoite	Omistusosuus	Rakennusvuosi	Osaketiloja	Neliöt
As Oy Turun Aurajoen Helmi	Suuret kaupungit	Turku	Xxxxxxxxx 0	8 %	2014	3	212
As Oy Turun Michailowinlinna	Suuret kaupungit	Turku	Michailowinkatu 4	10 %	2015	5	285
As Oy Turun Michailowinportti	Suuret kaupungit	Turku	Michailowinkatu 2 A	9 %	2013	2	154
As Oy Turun Sataman Tähti	Suuret kaupungit	Turku	Xxxxx Xxxxxxxxxxxxx Ranta 16	16 %	2015	5	300
As Oy Forssan Hellaanpuisto	Keskisuuret kaupungit	Forssa	Rautatienkatu 9	10 %	2014	3	186
As Oy Haminan Kaivopuisto	Keskisuuret kaupungit	Hamina	Kaivokatu 8	10 %	2014	4	236
As Oy Haminan Tervaniemi	Keskisuuret kaupungit	Hamina	Lavatie 6	92 %	1999	15	994
As Oy Heinolan Tamppilahdenkulma	Keskisuuret kaupungit	Heinola	Keskuskatu 30	84 %	1977	16	978
As Oy Xxxxxxxx Xxxxxxxx	Keskisuuret kaupungit	Heinola	Virtakatu 5	12 %	2015	5	224
As Oy Hämeenlinnan Asemapäällikkö	Keskisuuret kaupungit	Hämeenlinna	Xxxxxxxxx 00	4 %	2014	1	76
As Oy Hämeenlinnan Aulangontie 39	Keskisuuret kaupungit	Hämeenlinna	Aulangontie 39	51 %	1974	11	527
As Oy Hämeenlinnan Salmiakki	Keskisuuret kaupungit	Hämeenlinna	Tervapadankatu 1	100 %	2016	52	2 557
As Oy Kokkolan Luotsi	Keskisuuret kaupungit	Kokkola	Merikotkantie 9-17	21 %	2012	4	321
As Oy Kokkolan Omenapiha	Keskisuuret kaupungit	Kokkola	Ouluntie 53	26 %	2012	3	261
As Oy Kotkan Alahovintie 7	Keskisuuret kaupungit	Kotka	Alahovintie 7	97 %	1974	34	2 074
As Oy Kotkan Alahovintorni	Keskisuuret kaupungit	Kotka	Alahovintie 1	89 %	1973	26	1 449
As Oy Kotkan Matruusi	Keskisuuret kaupungit	Kotka	Kirkkokatu 2	13 %	2013	4	265
As Oy Kotkan Vuorenrinne 19	Keskisuuret kaupungit	Kotka	Vuorenrinne 19	95 %	1973-75	70	3 824
As Oy Mällinkatu 6	Keskisuuret kaupungit	Kotka	Mällinmutka 2	99 %	1958 ja 74	53	2 840
As Oy Kouvolan Kuusama	Keskisuuret kaupungit	Kouvola	Kalevankatu 29	2 %	2015	1	40
As Oy Kuopion Rantahelmi	Keskisuuret kaupungit	Kuopio	Järvihelmenkatu 9	3 %	2014	1	100
As Oy Lohjan Koulukuja 14	Keskisuuret kaupungit	Lohja	Lähdehaankuja 2	66 %	1976	35	1 986
As Oy Lohjan Pinus	Keskisuuret kaupungit	Lohja	Metsätähtikuja 8	43 %	2012	8	787
As Oy Mikkelin Neptun	Keskisuuret kaupungit	Mikkeli	Mannerheimintie 38	31 %	2013	8	554
As Oy Paimion Jokilaivuri	Keskisuuret kaupungit	Paimio	Sahurintie 1	6 %	2013	2	72

Sijoituskiinteistöt 30.9.2018	Alue	Kotipaikka	Osoite	Omistusosuus	Rakennusvuosi	Osaketiloja	Neliöt
As Oy Porin Huvitus	Keskisuuret kaupungit	Pori	Teljänkuja 2	30 %	2014	9	673
As Oy Porin Kommodori	Keskisuuret kaupungit	Pori	Presidentinpuistokatu 1	9 %	2013	4	372
As Oy Porin Pihlavankangas	Keskisuuret kaupungit	Pori	Katkojantie 1-3	85 %	1974 ja 76	45	2 454
As Oy Kaivopolku (sis. Liiketiloja)	Keskisuuret kaupungit	Porvoo	Kaivokatu 29	100 %	1993	32	2 055
Koy Liikepuisto (sis. liiketiloja)	Keskisuuret kaupungit	Porvoo	Kaivokatu 29	100 %	1960	10	607
As Oy Porvoon Laamanninpiha	Keskisuuret kaupungit	Porvoo	Laamanninkatu 1	9 %	2013	2	181
As Oy Riihimäen Laidunaho	Keskisuuret kaupungit	Riihimäki	Haratie 1	9 %	2013	2	157
As Oy Riihimäen Lovisa	Keskisuuret kaupungit	Riihimäki	Peltokuja 2	12 %	2013	2	177
As Oy Riihimäen Vuorelanmäki I	Keskisuuret kaupungit	Riihimäki	Huhtimonkatu 1	100 %	1956	16	773
As Oy Rovaniemen Xxxxx	Xxxxxxxxxxx kaupungit	Rovaniemi	Kansankatu 13	3 %	2014	2	104
As Oy Rovaniemen Rekimatka 16-18	Keskisuuret kaupungit	Rovaniemi	Rekimatka 16-18	83 %	1991	20	1 209
As Oy Rovaniemen Rekimatka 29	Keskisuuret kaupungit	Rovaniemi	Rekimatka 29	90 %	1989	49	2 826
As Oy Rovaniemen Suviheinä	Keskisuuret kaupungit	Rovaniemi	Heinämiehentie 10	6 %	2014	2	119
As Oy Rovaniemen Uitto	Keskisuuret kaupungit	Rovaniemi	Uittomiehentie 6-10	20 %	2015	9	576
As Oy Salon Ristinkedonkatu 33	Keskisuuret kaupungit	Xxxx	Xxxxxxxxxxxxxxx 33	80 %	1975	58	3 635
As Oy Savonlinnan Kotiranta	Keskisuuret kaupungit	Savonlinna	Heikinpohjantie 38b	49 %	2014	9	521
As Oy Savonlinnan Postityttö	Keskisuuret kaupungit	Savonlinna	Olavinkatu 61	25 %	2015	8	459
As Oy Savonlinnan Välimäentie 5-7	Keskisuuret kaupungit	Savonlinna	Välimäentie 5-7	100 %	1977	51	2 723
As Oy Tornion Aarnintie 7	Keskisuuret kaupungit	Tornio	Aarnintie 7	37 %	1974	19	1 138
As Oy Tornion Kuparimarkka	Keskisuuret kaupungit	Tornio	Aarnintie 13	78 %	1975	38	2 275
As Oy Vaasan Xxxxxxxxxx	Xxxxxxxxxxx kaupungit	Vaasa	Xxxxxxxxx 00 X	12 %	2015	3	131
As Oy Xxxxxx Xxxxxxxxxx 0	Keskisuuret kaupungit	Vaasa	Asemakatu 9	21 %	2014	5	363
As Oy Vaasan Leipurinkulma	Keskisuuret kaupungit	Vaasa	Myllykatu 11 A	9 %	2015	4	119
As Oy Varkauden Xxxxxxxxxxxxxx 00	Keskisuuret kaupungit	Varkaus	Ahlströminkatu 12	95 %	1954	31	2 029
As Oy Varkauden Onnela	Keskisuuret kaupungit	Varkaus	Kosulankatu 6	100 %	1920	9	864
As Oy Varkauden Parsius	Keskisuuret kaupungit	Varkaus	Parsiuskatu 6-8	77 %	1973	28	1 533

Toimitiloja sijoituskiinteistöissä on 24 kappaletta yhteispinta-alaltaan n. 3600 neliömetriä.

	Kotipaikka	Toimitiloja	Neliöt
As Oy Vantaan Maauunintie 14	Vantaa	1	292
As Oy Jyväskylän Kruunutorni (liiketilat)	Jyväskylä	5	1232
As Oy Kotkan Alahovintie 7	Kotka	1	284
As Oy Kaivopolku (sis. Liiketiloja)	Porvoo	7	495
Koy Liikepuisto (sis. liiketiloja)	Porvoo	4	318
As Oy Salon Ristinkedonkatu 33	Salo	1	213
As Oy Varkauden Xxxxxxxxxxxxxx 00	Xxxxxxx	0	000

Sijoituskiinteistöt 30.9.2018
Alue	Kohteita	Asunnot ja toimitilat	Pinta-ala, m2	Käypä arvo, 1000 euroa	% salkusta	euroa / m2
Vantaa	8	143	9 664	16 834	8,8 %	1 742
Kirkkonummi	4	103	6 908	13 358	7,0 %	1 934
Helsinki	6	29	2 190	10 789	5,6 %	4 928
Kerava	2	43	4 180	10 618	5,5 %	2 540
Järvenpää	3	20	1 640	6 033	3,1 %	3 680
Muut	16	77	6 261	19 480	10,1 %	3 111
Helsingin seutu	39	415	30 842	77 111	40,2 %	2 500
Lahti	9	119	7 163	16 076	8,4 %	2 245
Turku	5	19	1 269	7 055	3,7 %	5 562
Tampere	5	25	1 839	6 960	3,6 %	3 786
Raisio	4	69	4 003	6 925	3,6 %	1 730
Oulu	8	27	1 887	6 087	3,2 %	3 227
Suuret keskustaajamat, muut	10	89	6 816	13 253	6,9 %	1 945
Suuret kaupungit	41	348	22 975	56 358	29,4 %	2 453
Hämeenlinna	3	64	3 160	7 355	3,8 %	2 328
Kotka	5	187	10 452	7 291	3,8 %	698
Porvoo	3	44	2 843	6 193	3,2 %	2 178
Rovaniemi	5	82	4 834	6 152	3,2 %	1 273
Savonlinna	3	68	3 702	5 071	2,6 %	1 370
Muut	28	378	23 427	26 463	13,8 %	1 130
Keskisuuret kaupungit	47	823	48 417	58 525	30,5 %	1 209
Yhteensä	127	1 586	102 233	191 994	100,0 %	1 878

Myynnissä oli 30.9.2018 49 kohteesta 109 huoneistoa, joiden pinta-ala oli yhteensä 6 093 m2 ja käypä arvo 14 770 tuhatta euroa.

Sijoituskiinteistöt 31.12.2017
Alue	Kohteita	Asunnot ja toimitilat	Pinta-ala, m2	Käypä arvo, 1000 euroa	% salkusta	euroa / m2
Vantaa	8	144	9 739	16 855	8,4 %	1 731
Kirkkonummi	4	104	6 970	13 723	6,9 %	1 969
Helsinki	6	29	2 190	10 677	5,3 %	4 877
Kerava	2	43	4 180	10 544	5,3 %	2 523
Järvenpää	3	21	1 728	6 583	3,3 %	3 810
Muut	16	77	6 261	19 869	10,0 %	3 173
Helsingin seutu	39	418	31 067	78 252	39,2 %	2 519
Lahti	9	119	7 163	16 670	8,4 %	2 327
Raisio	4	72	4 210	7 374	3,7 %	1 752
Oulu	8	32	2 256	7 255	3,6 %	3 216
Turku	5	20	1 340	6 952	3,5 %	5 190
Tampere	5	25	1 839	6 818	3,4 %	3 708
Suuret keskustaajamat, muut	10	94	7 103	14 930	7,5 %	2 102
Suuret kaupungit	41	362	23 909	59 999	30,1 %	2 510
Hämeenlinna	3	64	3 160	8 469	4,2 %	2 681
Kotka	5	189	10 520	7 531	3,8 %	716
Rovaniemi	6	84	4 957	6 015	3,0 %	1 214
Porvoo	3	44	2 843	6 122	3,1 %	2 154
Savonlinna	3	68	3 702	4 928	2,5 %	1 331
Muut	28	397	24 482	28 301	14,2 %	1 156
Keskisuuret kaupungit	48	846	49 663	61 367	30,7 %	1 236
Yhteensä (100%)	128	1 626	104 638	199 617	100,0 %	1 908

Käyvän arvon hierarkia

Seuraavassa taulukossa esitetään käypään arvoon arvostetut varat arvostusmenetelmän mukaan jaotel- tuina tuhansina euroina. Käytetyt tasot on määritelty seuraavasti.

Taso 1 Täysin samanlaisten varojen noteeratut hinnat toimivilla markkinoilla

Taso 2 Muut syöttötiedot kuin tasoon 1 sisältyvät noteeratut hinnat, jotka kyseiselle omaisuuserälle on todettavissa.

Taso 3 Omaisuuserää koskevat syöttötiedot, jotka eivät perustu todettavissa olevaan markkinatietoon. Ulkopuolisen arvioitsijan arvioimat arvot liiketiloista ja autopaikoista.

	Taso 1	Taso 2	Taso 3
Varat
Sijoituskiinteistöt 30.9.2018	-	-	191 994
Sijoituskiinteistöt 31.12.2017	-	-	199 617

5 PÄÄOMARAKENNE JA RAHOITUSKULUT

Pääomarakenne ja rahoituskulut –ryhmään on koottu rahoitusvaroihin ja –velkoihin sekä omaan pääomaan liittyvien tulos- ja tase-erien liitetiedot, jotta kokonaiskuva konsernin rahoituksellisesta asemasta olisi paremmin hahmotettavissa. Liitetieto osakekohtaisesta tuloksesta on osa oman pääoman tietoja. Korkotuotot ja -kulut kirjataan ajan kulumisen perusteella efektiivisen koron menetelmää käyttäen.

5.1 Rahoitustuotot ja -kulut

Rahoitustuotot ja -kulut	1.1. -30.9.2018	1.1. -30.9.2017
Korkokulut ja palkkiot lainoista ja korkosuojauksesta	-1 966	-2016
Muut rahoituskulut	-126	-214
Rahoituskulut yhteensä	-2092	-2230
Rahoitustuotot	13	9
Yhteensä	-2079	-2221

5.2 Rahoitusvarat

Rahoihin ja pankkisaamisiin sisältyvät käteinen raha, pankkitilit ja likvidit sijoitukset, joiden sijoitusajan- jakso on syntyhetkellä enintään kolme kuukautta.

Rahavarat	30.9.2018	31.12.2017
Rahavarat tileillä	2 980	2 677
Yhteensä	2 980	2 677

Rahoitusvarojen ostot ja myynnit kirjataan kaupan- käyntipäivän perusteella alun perin käypään arvoon ja transaktiomenot kirjataan kuluiksi tuloslas- kelmaan. Lainat ja muut saamiset arvostetaan myöhemmin jaksotettuun hankintamenoon. Vuok- rasaamiset 281 tuhatta euroa on esitetty kohdassa

2 Segmentit ja tuotot.

Lyhytaikaiset rahoitusvarat	30.9.2018	31.12.2017
Muut saamiset	128	20
Siirtosaamiset	227	245
Muut saamiset yhteensä	355	265

Jokaisen katsauskauden päättyessä arvioidaan, onko perusteita jonkun rahoitusvaroihin kuuluvan erän arvon alentumisesta. Saamisiin ei liity merkittä- viä riskejä.

5.3 Rahoitusvelat

Pitkäaikaiset velat

Pitkäaikaiset korolliset lainat kirjataan hankintahet- kellä käypään arvoon transaktiomenoilla vähen- nettynä. Lainan järjestelypalkkiot kirjataan kuluksi tuloslaskelmaan laina-ajan kuluessa efektiivisen koron menetelmällä. Laina luokitellaan pitkäai- kaiseksi korolliseksi velaksi siltä osin, kun velan lyhennys tapahtuu yli vuoden kuluttua raportointi- kauden päättymisestä. Käytössä olevat luotollisten pankkitilien limiitit sisältyvät pitkäaikaisiin korollisiin velkoihin.

Sijoituskiinteistöt esitetään taseessa käypään arvoon bruttoarvona, jolloin osakkeiden omistuk- seen liittyvä osakkeisiin kohdistuva yhtiölainaosuus esitetään taseessa velkana.

Pitkäaikaiset velat	30.9.2018	31.12.2017
Joukkovelkakirjalaina	19 784	19 668
Konsernin lainat rahalaitoksilta	81 280	86 127
Laskennallinen verovelka	4 215	0
Pitkäaikaiset saadut vakuudet	740	804
Pitkäaikainen vieras pääoma yhteensä	106 019	106 599

Yhtiö laski liikkeelle nimellisarvostaan 20 miljoonan euron suuruisen vakuudellisen joukkovelkakirjalainan 1.4.2015. Laina erääntyy 1.4.2020, ja sille maksetaan kiinteää 4,25 prosentin vuotuista korkoa. Joukkovel- kakirjalaina listattiin Helsingin Pörssin säännellylle markkinalle 2.4.2015.

Emoyhtiöllä on kaksi rahalaitoslainaa yhteis- määrältään 18 miljoonaa euroa. Toisen 8 miljoonan euron lainan nykyinen vuotuinen korko on 4,5 % ja se erääntyy joulukuussa 2019 ja toisen 10 miljoonan

euron lainan nykyinen vuotuinen korko on 5,0 % ja se erääntyy huhtikuussa 2021.

Joukkovelkakirjalainan ja emoyhtiön rahalaitoslaino- jen keskeiset kovenantit on sidottu velan suhteeseen asunto-osakkeiden arvoon, omavaraisuusasteeseen

ja lainanhoitokatteeseen. Yhtiö on täyttänyt kaikki kovenantiehdot.

Vieraan pääoman menot, jotka johtuvat sijoituskiin- teistöjen rakentamisesta ja valmistamisesta ja joiden valmiiksi saattaminen vaatii huomattavan pitkän ajan, lisätään kyseisen hankinnan hankintamenoon. Akti- vointia jatketaan, kunnes omaisuuserät ovat valmiita vuokrattaviksi tai myytäviksi.

Muut vieraan pääoman menot kirjataan kuluksi sillä tilikaudella, jonka aikana ne ovat syntyneet.

Lyhytaikaiset korolliset velat

Lainat ovat johdannaisvaroihin kuulumattomia rahoitusvaroja, joihin liittyvät maksut ovat kiinteitä tai määritettävissä olevia ja joita ei noteerata toimivilla markkinoilla. Ne sisältyvät lyhytaikaisiin varoihin, paitsi jos ne erääntyvät yli 12 kuukauden kuluttua raportointikauden päättymispäivästä.

Sijoituskiinteistöt esitetään taseessa käypään arvoon bruttoarvona, jolloin osakkeiden omistuk- seen liittyvä osakkeisiin kohdistuva yhtiölainaosuus esitetään taseessa velkana.

Lyhytaikaiset korolliset velat

30.9.2018

31.12.2017

Konsernin lainat rahalaitoksilta

1 698

2 134

Lyhytaikaiset korolliset velat yhteensä

1 698

2 134

Myytävänä oleviin sijoituskiin- teistöihin kohdistuvat velat

6 575

4 672

Muut lyhytaikaiset velat

Muut lyhytaikaiset velat sisältävät muun muassa saadut ennakot ja siirtovelat. Mikäli velat erääntyvät maksettavaksi yli vuoden kuluessa, ne esitetään pitkäaikaisina velkoina.

Muut lyhytaikaiset velat	30.9.2018	31.12.2017
Saadut ennakot	195	196
Muut velat	160	81
Siirtovelat	778	1 130
Korkosuojauksen käypä arvo	0	0
Lyhytaikainen vieras pääoma yhteensä	1 133	1 407

Siirtovelat muodostuvat pääasiassa konsernin korkojaksotuksista (546 tuhatta euroa).

5.4 Vastuusitoumukset

	30.9.2018	31.12.2017
Vakuutena yleispanttaus, velan vakuudeksi annettu säilytykseen kiinteistökiinnityksiä
Kiinnitykset yhteensä	34 523	34 523
Velat, joiden vakuudeksi on annettu osakkeita
Lainat ja joukkovelka-kirjalaina	37 748	37 668
Pantattujen osakkeiden käypä arvo	92 336	94 717

Ei purettavissa olevien muiden vuokrasopimusten (asunto-osakeyhtiöiden maanvuokrasopimukset) mukaisten vastaisten vähimmäisvuokrien kokonais- määrät.

Maanvuokrasopimukset	30.9.2018	31.12.2017
Alle vuoden kuluessa	419	419
1 - 5 vuoden kuluessa	1 676	1 676
yli viiden vuoden kuluttua	26 564	27 821
Yhteensä	28 659	29 916

5.5 Rahoitusriskien hallinta

Rahoitusriskien hallinta

Ovaro Kiinteistösijoituksen riskienhallinnan tavoitteena on minimoida rahoitusmarkkinoiden muutosten haitalliset vaikutukset yhtiön rahavirtaan, tulokseen ja omaan pääomaan. Yhtiön hallin- nointiyhtiön hallitus on päättänyt riskienhallinnan tavoitteista ja määrittellyt riskienhallintapolitiikan sekä vastannut riskienhallinnan seurannasta. Rahoi- tustoimintojen toimintapolitiikka on riskejä välttävä. Yhtiöllä erääntyy vuosina 2019-2021 lähes 40 miljoonaa euroa vieraan pääoman ehtoisia lainoja. Yhtiön heikon taloudellisen tilanteen johdosta ei toistaiseksi ole varmuutta siitä, kuinka erääntyvät lainat maksetaan tai kuinka ja millä ehdoin ne voitai- siin jälleenrahoittaa.

Korkoriski

Ovaro Kiinteistösijoitus on käyttänyt hankintojensa rahoittamisessa rahalaitosten vaihtuvakorkoisia lainoja, joita on suojattu koronvaihtosopimuksilla. Emoyhtiön rahalaitoslainojen suojausaste 30.9.2018 oli kuitenkin 0 % (31.12.2017: 0 %). Asunto-osakeyhti- öiden osakkeisiin kohdistuvat yhtiölainat arvoltaan

64 978 tuhatta euroa olivat suojaamattomia. Mikäli korot nousevat, voi yhtiön tuloskehitys vaarantua. Lisäksi asuntomarkkinoiden muutokset heiluttavat tulosta nopeasti koska ns. operatiivinen tulos

on heikko eikä sisällä puskuri markkina-arvojen muutoksia vastaan. Yhden prosenttiyksikön koron- nousulla on noin 700 tuhannen euron heikentävä vaikutus yhtiön tulokseen.

Maksuvalmiusriski

Konsernissa pyritään jatkuvasti arvioimaan ja seuraamaan liiketoiminnan vaatiman rahoituksen määrää, jotta konsernilla olisi tarpeeksi likvidejä varoja toiminnan rahoittamiseksi. Yhtiöllä erääntyy jatkuvasti omistamiensa huoneisto-osakkeiden yhtiölainoja, joita sen tulee rahoitusvastikkeilla maksaa. Yhtiön kassavirrallinen tulos ei ole riittävä rahoitusvastikkeiden maksuun, minkä johdosta yhtiö myy asuntoja käyttääkseen niistä saatavia varoja rahoitusvastikeisiin. Mikäli asuntokysyntä tai hinnat heikkenisivät, voisi yhtiö kohdata likvi- diteettiongelmia. Rahoituksen saatavuuden riskiä on alennettu säännöllisillä neuvotteluilla useiden

rahoittajien kanssa. Yhtiö arvioi pystyvänsä uudista- maan erääntyvät lainat tulevina vuosina. Emoyhti-

öllä oli nostettuna 18 miljoonaa euroa pankkilainaa 30.9.2018. Lainasopimusjärjestelyt erääntyvät

joulukuussa 2019 ja keväällä 2021.

Luottoriski

Luottoriski syntyy siitä mahdollisuudesta, että tehdyn sopimuksen vastapuoli jättäisi sopimuksen mukaiset velvoitteensa täyttämättä. Konsernin tär- keimmät luottoriskit tilinpäätöshetkellä aiheutuivat vuokrasaamisista. Konsernilla ei ole merkittäviä saatava- tai luottoriskikeskittymiä. Vuokrasaamiset 30.9.2018 olivat yhteensä 281 tuhatta (31.12.2017:

268 tuhatta euroa).

Pääoman hallinta

Pääoman hallinnan tavoitteena on varmistaa konsernin kyky jatkuvaan toimintaan, jotta se pystyisi antamaan tuottoa omistajilleen ja hyötyä muille sidosryhmilleen. Tavoitteena on myös opti- maalisen pääomarakenteen säilyttäminen muun muassa korkotason muuttuessa.

Pääomarakenteen säilyttämiseksi tai muuttami- seksi konserni on voinut muuttaa osakkeenomista- jille maksettavien osinkojen määrää osakeyhtiölain ja veronhuojennuslain puitteissa, laskea liikkeelle

uusia osakkeita tai myydä omistamiaan huoneistoja vähentääkseen velkojaan. Omavaraisuusaste 30.9.2018 oli 44,3 % (31.12.2017: 45,9 %).

Konsernin johdannaisvelkoihin kuulumattomat pankkilainat sopimuksiin perustuvien juoksuaikojen mukaan sekä muut korolliset lainat katsauskauden lopussa olivat seuraavat. Esitettävät luvut ovat lainasopimuksiin perustuvia diskonttaamattomia rahavirtoja lainojen lyhennyksistä.

	alle 1 vuosi	1–5 vuotta	yli 5 vuotta
Joukkovelkakirjalaina ja emoyhtiön lainat	0	37 784	0
Osakkeisiin kohdistuvat yhtiölainaosuudet	1 698	12 656	50 624
Vaihtovelkakirjalaina- sopimukset	0	0	0
Korolliset lainat, 1000 euroa 30.9.2018	1 698	50 440	50 624

Osakepääoma ja sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto	30.9.2018	31.12.2017
Osakepääoma kauden alussa	72 131	72 131
Osakepääoma kauden lopussa	72 131	72 131
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto kauden alussa	23 309	23 309
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahaston lisäys	0	0
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto kauden lopussa	23 309	23 309
Osakepääoma ja sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto yhteensä	95 440	95 440

5.6 Oma pääoma

Osakepääomaan on kirjattu 30.6.2015 asti suunna- tuista anneista ja vaihtovelkakirjalainasopimuksien konversioista 10,00 euroa osakkeelta ja sen ylittävä osa sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon.

Kesästä 2015 lähtien oman pääoman lisäykset on kirjattu sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon. Oman pääoman hankinnan kustannukset ja korko- suojauksen käyvän arvon muutokset on vähennetty suoraan omasta pääomasta.

Osakekohtainen tulos

Osakekohtainen tulos lasketaan jakamalla emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden tulos liikkeeseen laskettuna olleiden osakkeiden määrän painotetulla keskiarvolla.

Osakkeiden lukumäärä 31.12.2017 oli 9 598 910, joista yhtiön omassa hallussa oli 0 osaketta.

Osakkeiden lukumäärä 30.9.2018 oli 9 598 910, joista yhtiön omassa hallussa oli 0 osaketta.

1.1. -30.9.2018

1.1. -30.9.2017

(a) Laimentamaton

Laimentamaton osakekohtainen tulos lasketaan jakamalla yhtiön osakkeenomistajille kuuluva tulos ennen laajan tuloksen eriä kauden aikana ulkona olleiden osakkeiden lukumäärän painotetulla keskiarvolla.

Yhtiön osakkeenomis- tajille kuuluva voitto, 1000 euroa

-6 515

-838

Ulkona olevien osakkeiden lukum. painotettu keskiarvo, 1000 kpl

9 599

Laimentamaton osakekohtainen tulos, euroa

-0,68

-0,09

(b) Laimennusvaiku- tuksella oikaistu

-0,68

-0,09

Laimentavia potentiaalisia osakkeita katsauskaudella oli keskimäärin noin 0 tuhatta kappaletta.

6. LISÄINFORMAATIO

6.1 Lähipiiri

IAS 24:n mukaan osapuoli kuuluu yhteisön lähipii- riin muun muassa silloin, kun hän omistaa yhteisöstä osuuden, joka tuottaa hänelle huomattavan vaiku- tusvallan tai hän on yhteisön tai sen emoyrityksen johtoon kuuluva avainhenkilö. Lähipiiriin luetaan myös avainhenkilöiden perheenjäsenet sekä määräys- ja vaikutusvaltayhteisöt.

Hallinnointiyhtiö Orava Rahastot Oyj:n kiinteät hal- linnointipalkkiot 1.1. - 30.9.2018 olivat yhteensä 903

tuhatta euroa (1.1. - 30.9.2017: 955 tuhatta euroa). Investors House Oyj kuuluu Ovaro Kiinteistösi- joitus Oyj:n lähipiiriin sen toteutettua syksyllä 2017 vaihtotarjouksen Ovaro Kiinteistösijoituksen osak- keista, Vaihtotarjouksessa Investors House sai 25,2

%:n osuuden Ovaro Kiinteistösijoituksen osakkeista ja äänistä. Yhtiöllä ei ollut Investors House Oyj:n kanssa tilikaudella transaktioita.

Hallituksen jäsenen Xxxxx Xxxxx vaikutusvaltayhti- öltä, Repo Media Oy:ltä, on katsauskaudella ostettu erilaisia tiedotus- ja verkkosivujen rakentamispalve- luita yhteensä 41 tuhannella eurolla.

6.2 Uudet IFRS-standardit ja tulkinnat Ovaro Kiinteistösijoitus on käyttänyt samoja laati- misperiaatteita kuin vuoden 2017 tilinpäätöksessä lukuun ottamatta uusien tai uudistettujen standar- dien ja tulkintojen soveltamista.

IFRS 9 Rahoitusinstrumentit. IAS 39:n Rahoitus- instrumentit; kirjaaminen ja arvostaminen mukaiset luokittelu- ja arvostusmallit korvataan IFRS 9:ssä yhdellä mallilla. Konsernin laatiman analyysin mukaan standardin käyttöönotolla ei ole merkittä- vää vaikutusta rahoitusvarojen luokitteluun. IFRS

9 on astunut voimaan 1.1.2018, jolloin konserni on ottanut sen myös käyttöön.

IFRS 15 Myyntituotot asiakassopimuksista standardilla ei ole vaikutusta yhtiön tuloutusperiaat- teisiin, taloudelliseen asemaan eikä tulokseen. IFRS 15 on tullut voimaan 1.1.2018

IFRS 16 Vuokrasopimukset -IFRS 16 julkaistiin tammikuussa 2016 ja sitä on sovellettava 1.1.2019 alkavalla tilikaudella. Sen seurauksena Ovaro Kiin- teistösijoituksen omistamien asunto-osakeyhtiöiden tontinvuokrasopimukset tullaan merkitsemään omistusosuuden mukaisesti konsernitaseeseen velkana. Tilikauden lopussa Ovaro Kiinteistösijoituk-

sella oli ei-peruutettavissa olevia vuokravelvoitteita vuositasolla 419 tuhatta, liitetieto 5.4.

Huoneistomyynneistä ja asunto-osakeyhtiöiden tonttiosuuksien lunastuksesta johtuen Konsernin osuus tontinvuokrasopimuksista pienenee vuo- sittain. Tämän hetkisen arvion mukaan standardin käyttöönoton yhteydessä kirjattavien käyttöoikeus- omaisuuserien ja vuokrasopimusvelkojen määrä on noin 5 miljoonaa euroa.

Tässä vaiheessa konsernilla ei ole aikomusta ottaa standardia käyttöön ennenaikaisesti. Siirtymiseen on tarkoitus soveltaa yksinkertaistettua menettelytapaa, eikä käyttöönottoa edeltävän vuoden vertailulukuja ole tarkoitus oikaista.

6.3 Johdon harkintaa edellyttävät laatimisperiaatteet

Ovaro Kiinteistösijoituksen johto käyttää harkintaa tehdessään päätöksiä tilinpäätöksen laatimisperi- aatteiden valinnasta ja niiden soveltamisesta. Tämä koskee erityisesti tapauksia, joissa IFRS-normistossa on vaihtoehtoisia kirjaamis-, arvostus- tai esittämis- tapoja. Arviot ja olettamukset perustuvat aiempaan kokemukseen ja tilinpäätöshetkellä olevaan parhaaseen näkemykseen. Arvioihin liittyy aina epä-

varmuustekijöitä ja lopullinen tulos saattaa poiketa tehdyistä arvioista. Ovaro Kiinteistösijoituksen johdon harkinta ja arviot liittyvät pääasiassa sijoitus- kiinteistöjen käypään arvoon arvostamiseen.

Ovaro Kiinteistösijoituksen asuntosalkun kuu- kausittainen käyvän arvon laskenta on suoritettu Xxxxxxxx hoitajan kehittämällä monimuuttujareg- ressioon perustuvalla vertailukauppamenetelmällä käyttäen Xxxxxxx.xx –palvelusta saatavaa hintapyyn- töaineistoa. Neuvotteluvara – eli ero hintapyyntöjen ja transaktiohintojen välillä – on estimoitu käyttäen Tilastokeskuksen aineistoa vertailukohtana. Arvi- oimismallia kehitetään jatkuvasti. Epävarmuutta sijoituskiinteistöjen käyvän arvon arvioinnissa on pienennetty ulkopuolisen arvioitsijan arvioilla puoli- vuosittain sekä myymällä huoneistoja. Huoneistojen myynti saattaa tapahtua merkittävällä erolla verrat- tuna arvostusmallilla laskettuun myyntistrategiasta johtuen. Xxxxx ottaa toteutuneet poikkeamat huomioon seuraavassa laskennassa.

Yhtiön johdon näkemyksen mukaan jokainen sijoituskiinteistöhankinta tulee käsitellä ja arvioida erikseen, täyttyvätkö liiketoiminnan määritelmän mukaiset ehdot vai esittääkö yhtiö konsernitilin-

päätöksessään vain oman hallinnoimansa osan sijoituskiinteistönä.

Pääsääntöisesti Ovaro Kiinteistösijoitus yhdistelee 100 %:sti omistetut asunto-osakeyhtiöt IFRS 10:n mukaisesti. Osittain omistetut asunto-osakeyhtiöt yhdistellään IFRS 11:n mukaan suhteellisella mene- telmällä, jolloin tytäryhtiöiden tuloslaskelman ja taseen jokaisesta erästä yhdistellään vain konsernin omisusosuutta vastaava määrä.

KONSERNIN TUNNUSLUVUT

Orava Asuntorahasto on soveltanut ESMA:n (European Securities and Markets Authority) ohjetta vaihtoehtoisten tunnuslukujen esittämisestä, joka tuli voimaan 3.7.2016 alkaen. Yhtiö käyttää vaihtoehtoisia tunnuslukuja toisaalta kiinteistöalan sääntelyn ja suositusten mukaisesti, toisaalta kuvaamaan liiketoiminnan kehittymistä ja parantamaan vertailukelpoisuutta eri raportointikausien välillä.

• Nettotuotto on tuloslaskelman erä, joka saadaan vähentämällä liikevaihdosta hoitokulut.

• Liikevoitto, joka on tilikauden tulos ennen tuloveroja, rahoituskuluja ja rahoitustuottoja.

Valtiovarainministeriön asetuksessa kiinteistörahasto- lain nojalla annettavien tietojen vähimmäisvaatimuksesta (819/2007) säädetään kiinteistörahastoa koskevan tiedon- antovelvollisuuden vähimmäissisällöstä. Yhtiö noudattaa myös soveltuvin osin The European Public Real Estate Associationin (EPRA) suosituksia. EPRA-tunnusluvut on laskettu noudattaen EPRA:n Best Practices -suosituksia marraskuulta 2016.

Nämä vaihtoehtoiset tunnusluvut eivät kuitenkaan korvaa IFRS:n mukaan raportoituja tunnuslukuja.

	1.1 - 30.9.2018	1.1 - 30.9.2017
Liikevaihto, 1 000 €	9 731	9 993
Liikevoitto, 1 000 €	-160	1 458
Tilikauden tulos, 1 000 €	-6 515	-838
Katsauskauden laaja voitto, 1 000 €	-6 515	-778
Tulos / osake, €	-0,68	-0,09
Osinko koko vuodelta enintään/ osake, €	0,00	0,12
Maksettu osinko, €	0,00	0,09
Oman pääoman tuotto, %, p.a. (ROE)	-9,6 %	-1,2 %
Osakkeen kokonaistuotto, % p.a.	-9,3 %	-1,1 %
Ulkona olevien osakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo	9 598 910	9 598 910
Hinta / Tulos (P/E)
Efektiivinen osinkotuotto, %	0,0 %	2,9 %
	30.92018	31.12.2017
Taseen loppusumma, 1 000 €	195 976	203 563
Omavaraisuusaste, %	44,3 %	45,9 %
Luototusaste, %, Loan to Value	52,3 %	53,0 %
Nettovarallisuus/osake, €	9,04	9,72
Nettovelkaantumisaste, %	114,7 %	112,8 %
Osakkeiden lukumäärä.	9 598 910	9 598 910
Ulkona olevien osakkeiden lukumäärä	9 598 910	9 598 910
Listattujen osakkeiden markkina-arvo, 1 000 €	52 986	47 995
	1.1 - 30.9.2018	1.1 - 30.9.2017
Taloudellinen käyttöaste, %, (€)	94,9 %	94,2 %
Toiminnall. käyttöaste, %, (m2)	94,8 %	94,2 %
Vuokralaisvaihtuvuus / kk	3,1 %	3,2 %
Bruttovuokratuotto-% käyvälle arvolle	7,2 %	7,0 %
Nettovuokratuotto-% käyvälle arvolle	4,1 %	4,1 %

	1.1 - 30.9.2018	1.1 - 30.9.2017	Muutos
EPRA tulos, 1000 €
Tilikauden tulos IFRS-tuloslaskelman mukaan	-6515	-838
-/+ Nettovoitot ja -tappiot sijoituskiinteistöjen arvostamisesta käypään arvoon	3165	1330
-/+ Nettovoitot ja -tappiot sijoituskiinteistöjen myynneistä sis. välityspalkkiot	228	484
+ Luovutusvoittoverot	4276	75
-/+ Muut oikaisut	0	0
EPRA tulos	1154	1 051
EPRA osakekohtainen tulos, €	0,12	0,11
EPRA vajaakäyttöaste	5,1 %	5,4 %
	30.9.2018	31.12.2017
EPRA NAV, nettovarallisuus, 1000 €
Oma pääoma IFRS taseesta	86 765	93 320
Oikaisut	4 276	64
Oikaistu Oma pääoma	91 041	93 384
EPRA NAV, nettovarallisuus	91 041	93 384	-3 %
EPRA osakekohtainen nettovarallisuus, €	9,48	9,97	-5 %
EPRA alkutuotto, %
Sijoituskiinteistöt, vuokrattavissa	177 224	187 468
Vuosittaiset vuokrat	13 114	13 641
Vuosittaiset hoitokulut	-5 396	-5 727
Vuosittaiset nettovuokrat	7 718	8 036
EPRA alkutuotto	4,4 %	4,3 %	2 %
EPRA 'topped-up' alkutuotto	4,4 %	4,3 %	2 %

KONSERNIN TUNNUSLUVUT (JATKUU)

Yhtiö noudattaa raportoinnissaan seuraavia EPRA BPR ydinsuosituksia

4.1 Sijoituskiinteistöjen arvostus IAS 40 mukainen

Liitetieto 4

4.2 Ulkopuolisen arvioitsijan käyttö

Liitetieto 4

4.3 Tiedot Sijoituskiinteistöistä

Liitetieto 4

4.4 Tiedot kehityskohteista

Liitetieto 4, Ei kehityskohteita

4.5. Like-for-like, lasketaan puolivuosittain

TUNNUSLUKUJEN LASKENTAKAAVAT

Tulos / osake, € =

Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva katsauskauden tulos Katsauskauden ulkona olevien osakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo

Oman pääoman tuotto, %

Tilikauden voitto / tappio x 100

(ROE)

Oma pääoma (keskim. Tilikauden aikana)

Oikaistu osakkeen kokonaistuotto,

% vuodessa

{

Oikaistu nettovarallisuus/osake vuoden lopussa + maksettu osinko/osake

Oikaistu nettovarallisuus/osake vuoden alussa

1 x100

}

Oma pääoma x 100

Omavaraisuusaste, %

Taseen loppusumma – saadut ennakot

Luototusaste, %

Konsernin osuus korollisten velkojen ulkona olevasta pääomasta

Loan to Value

Asunto-osakkeiden ja muun omaisuuden velaton arvo

Nettovarallisuus/osake, €

Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva oma pääoma

NAV

Osakkeiden ulkona oleva lukumäärä katsauskauden lopussa

Oikaistu nettovarallisuus/osake, €

Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva oma pääoma sisältäen laimentavia osakkeita vastaavan pääoman

Oikaistu NAV

Osakkeiden ulkona oleva lukumäärä katsauskauden lopussa sisältäen laimentavat osakkeet

TUNNUSLUKUJEN LASKENTAKAAVAT (JATKUU)

	Korolliset velat – likvidit varat x 100
Nettovelkaantumisaste, %	=
	Oma pääoma

Taloudellinen käyttöaste, % (€)	Katsauskauden bruttovuokrat / kk:ien lukumäärä
	=
	Vuokrasalkun pot. bruttovuokrat katsauskaudella / kk:ien lukumäärä

Toiminnall. käyttöaste, % (m2)	Katsauskauden kk:n viimeisen päivän vuokrattu m2 /kk:ien lkm
	=
	Katsauskauden kk:n viimeisen päivän vuokrattavissa oleva m2 / kk:ien lkm

	Päättyneet sopimukset per kk
Vuokralaisvaihtuvuus	=
	kk:n viimeisen päivän vuokrattavissa olevat asunnot kpl

	Bruttovuokratuotot x 100
Bruttovuokratuotto-%	=
	Vuokrasalkun markkina-arvo katsauskauden lopussa
	Lasketaan kuukausittain, katsauskauden luku on kk-lukujen keskiarvo

	Bruttovuokratuotot – kulut = Nettotuotto x 100
Nettovuokratuotto-%	=
	Vuokrasalkun markkina-arvo kuukauden alussa
	Lasketaan kuukausittain, katsauskauden luku on kk-lukujen keskiarvo

	Osakkeen pörssikurssi kauden lopussa
Hinta / tulos (P/E)	=
	Tulos / osake

	Osinko vuodessa / osake x 100
Efektiivinen osinkotuotto, %	=
	Osakkeen pörssikurssi kauden lopussa

Liikevoitto on tuloslaskelman erä, joka joka on tilikauden tulos ennen tuloveroja, rahoituskuluja ja rahoitustuottoja.

Nettotuotto on tuloslaskelman erä, saadaan vähentämällä liike- vaihdosta hoitokulut.

TUNNUSLUKUJEN LASKENTAKAAVAT (JATKUU)

EPRA Earnings per share (EPRA osakekohtainen tulos)

EPRA tulos

Katsauskauden osakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo

EPRA NAV

(EPRA nettovarallisuus)

Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva oma pääoma

- mahdollinen muun oman pääoman rahasto

EPRA Net Initial Yield (NIY), % (EPRA alkutuotto)

Vuotuinen laskennallinen nettotuotto 1.1.x + 1 Sijoituskiinteistöt – kehityskohteet, 31.12.x

EPRA Vacancy Rate (EPRA vajaakäyttöaste)

Vuokraamattomien huoneistojen potentiaalinen vuokra Vuokrattavissa olevien huoneistojen potentiaalinen vuokra

EPRA Earnings (EPRA tulos)

Kauden voitto/tappio

+/– voitot luovutuksista ja käyvän arvon muutoksista + välittömät verot

EPRA NAV per share (EPRA osakekohtainen nettovarallisuus)

EPRA NAV

Osakkeiden laimentamaton lukumäärä kauden lopussa

Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj

Maxxxxxxxxxxxxx 000

00280 Helsinki

xxxx@xxxxx.xx xxxxx.xx

Document Metadata

Table of Contents

OVARO KIINTEISTÖSIJOITUS OYJ:N OSAVUOSIKATSAUS

Document Metadata