Luhtaniemen asemakaavoitukseen liittyvät maankäyttösopimukset

Kunnanhallitus § 9 14.01.2015

Luhtaniemen asemakaavoitukseen liittyvät maankäyttösopimukset

86/419/2013

KH § 9

Valmistelija: teknisten palveluiden johtaja Xxxxx Xxxxxxxxxxx p. (00) 000 00000, 044 2885 500.

Maankäyttösopimuksilla tarkoitetaan sopimuksia, joilla kunta ja maanomistaja keskenään sopivat maanomistajan omistaman alueen asemakaavoituksen käynnistämisestä sekä kaavan toteuttamiseen liittyvistä osapuolten välisistä oikeuksista ja velvoitteista (MRL 12a). Maanomistajan osallistumisesta kunnalle aiheutuviin yhdyskuntara- kentamisen kustannuksiin sovitaan ensisijaisesti maankäyttösopi- muksin. Kaavojen sisällöstä ei voida sopia maankäyttösopimuksissa.

Niillä asemakaavoitettavan alueen maanomistajilla, joille asemakaa- vasta aiheutuu merkittävää hyötyä, on velvollisuus osallistua kaavan toteuttamisesta kunnalle aiheutuviin kustannuksiin siten kuin laissa erikseen säädetään. Kustannuksiin osallistumisesta on pyrittävä so- pimaan maanomistajan kanssa (MRL 91 a §). Yhdyskuntarakentami- sen kustannuksiin osallistumisvastuun toteuttaminen voi tapahtua jo- ko sopimuksella (vapaaehtoinen) tai perimällä maanomistajalta ke- hittämiskorvaukseksi kutsuttu maksu (MRL 91 c §). Sopimusmenet- tely on edelleen säilytetty ensisijaisena keinona kaavan toteuttami- sen aiheuttamien hyötyjen ja kustannusten jakamiseksi kunnan ja maanomistajan kesken yksityisessä omistuksessa olevaa maata kaavoitettaessa. Jos maanomistajan kanssa ei ole syntynyt sopimus- ta hänen osallistumisestaan yhdyskuntarakentamisesta aiheutuviin kustannuksiin, kunta voi periä kehittämiskorvauksena maanomista- jalta asemakaavan mukaiselle tontille asemakaavassa osoitetun rakennusoikeuden, rakennusoikeuden lisäyksen tai käyttömahdolli- suuden muutoksen aiheuttamaan tontin arvonnousuun suhteutetun osuuden kaava-alueen rakentamista palvelevan yhdyskuntarakenta- misen arvioiduista kustannuksista (MRL 91 c §).

Sopimuskäytännössä on tavanomaista, että on sovittu maanomista- jan osallistuvan kunnalle aiheutuviin kustannuksiin sen hyödyn pe- rusteella, joka maanomistajalle on arvioitu kaavasta koituvan. Kehit- tämiskorvausta koskevia säännöksiä mm. korvauksen perustana ole- vista kustannuksista ei sovelleta sopimustilanteissa. Kustannuksista voidaan sopia siinä laajuudessa kuin se katsotaan tarpeelliseksi.

Maankäyttö- ja rakennuslain 12 a luvun kehittämiskorvausta koske- vat säännökset, joilla määritellään kustannusperusteisesti maan- omistajan velvollisuus osallistua kaavan toteuttamisen kustannuksiin,

eivät rajoita mahdollisuutta maankäyttösopimuksin sopia laajemmin- kin ja muutenkin kuin kustannusperusteisesti maanomistajan ja kunnan keskinäisistä kaavan toteuttamiseen liittyvistä velvoitteista (MRL 91 b § 3 mom). Ensisijaisesti on kuitenkin pyrittävä maankäyt- tösopimuksissa kohdentamaan sopimuskorvaukset yhdyskuntara- kentamisen kustannuksiin.

Maanomistajia on yhdyskuntarakentamisen kustannuksiin osallistu- mista koskevan velvollisuuden täyttämisessä kohdeltava yhdenver- taisesti MRL 91 a 2 mom. Jos maanomistaja tämän velvollisuuden täyttämisessä asetetaan erilaiseen asemaan muihin maanomistajiin verrattuna, tulee sen perustua alueen erilaisuudesta johtuviin kor- keampiin toteuttamiskustannuksiin tai muutoin tilanteiden erilaisuu- teen.

Maankäyttösopimuksilla voidaan kehittämiskorvausta koskevien säännösten rajoittamatta laajemminkin sopia osapuolten välisistä oi- keuksista ja velvoitteista. Maankäyttösopimus voidaan tehdä silloin- kin, kun maanomistajalle ei synny kaavasta merkittävää hyötyä ja vaikka maanomistajalla ei tällöin ole lakiin perustuvaa velvoitetta osallistua kaavan toteuttamisen kustannuksiin.

Sopimusneuvottelut käydään sopijapuolten intressien pohjalta punni- ten kummallekin osapuolelle tulevia kustannuksia ja hyötyjä. Kun- nan tulee varautua perustelemaan ja todentamaan, että maankäyttö- sopimuksesta on neuvoteltu, mutta sopimusta ei ole syntynyt. Riittä- västä sopimuskumppanin informoimisesta tulee huolehtia ottaen huomioon sopimuskumppanin tausta, kuten onko kyseessä ammatti- rakentaja vai yksityinen maanomistaja.

Maankäyttösopimus voidaan osapuolia sitovasti tehdä vasta sen jäl- keen kun kaavaluonnos tai -ehdotus on ollut julkisesti nähtävillä. So- pimukset valmistellaan käytännössä rinnan kaavoituksen kanssa kaavalle kaavaprosessissa tavoitteeksi asetettua lopputulosta enna- koiden. Sopimukset tehdään tällöin kuitenkin kaavan suhteen ehdol- lisina siten, että niiden vaikutukset syntyvät vain, jos kaava tulee voi- maan.

Maankäyttösopimuksella ei voida sitovasti sopia kaavan sisällöstä ei- kä sopimuksella voida syrjäyttää lain mukaista kaavoitusmenettelyä. MRL 91 b §. Kaavoitus on prosessina itsenäinen, ensisijainen ja riip- pumaton kunnan harjoittamasta sopimustoiminnasta. Asemakaavan sisältö määräytyy kunnan yleispiirteisessä kaavoituksessa asetettu- jen maankäyttötavoitteiden ja laissa asetettujen sisältövaatimusten mukaisesti ja yksityiskohdiltaan lainmukaisen kaavan laatimisen ja siihen liittyvän osallistumis- ja arviointimenettelyn ja päätöksenteko-

menettelyn lopputuloksena. Koska maankäyttösopimuksilla pyritään varautumaan valmisteltavana olevien kaavojen lopputulokseen ja niiden toteuttamiskustannusten kattamiseen, sopimukset neuvotel- laan ja tehdään käytännössä rinnan kaavoituksen kanssa kaavalle kaavaprosessissa tavoitteeksi asetettua lopputulosta ennakoiden.

Sopimukset tulee tehdä tällöin kuitenkin kaavan suhteen ehdollisina siten, että niiden vaikutukset syntyvät vain, jos kaava tulee voimaan. Maankäyttösopimuksista tiedotetaan kaavan laatimisen yhteydessä (MRL 91 b 4 mom) joko osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa tai muutoin osallisten tiedonsaannin kannalta sopivalla tavalla.

Valtuusto voi siirtää (delegoida) toimivaltaa maankäyttösopimuksen hyväksymisessä kuntalain 14 §:n mukaisesti alemmille viranomaisil- le. Kuntalaki ei aseta delegoinnille esteitä. Maankäyttösopimuksen valmistelu- ja asemakaavoitusprosessien toimivuuden kannalta on perusteltua, että maankäyttösopimuksen hyväksyminen siirretään valtuustolta kunnanhallitukselle. Lisäksi on tärkeää, että maankäyttö- sopimus on allekirjoitettu ja sen hyväksymispäätös on lainvoimainen ennen asemakaavan hyväksymistä kunnassa. Paltamon kunnan hallintosäännössä ei ole delegoitu toimivaltaa maankäyttösopimus- ten hyväksymisestä kunnanhallitukselle.

Luhtaniemen maankäyttösopimuksista on neuvoteltu kaavoitettavan alueen maanomistajien kanssa. Neuvotteluita yhdyskuntarakentami- sen kustannusten jakamisesta on käyty siltä pohjalta, että kustan- nukset jaetaan uusille rakennuspaikoille, joille kaavoituksessa voi- daan katsoa muodostuvan merkittävää hyötyä. Kustannuslaskelmas- sa yhdyskuntarakentamisesta aiheutuvat kustannukset on laskettu uusien rakennuspaikkojen maanomistajille aiheutuvan hyödyn perus- teella siten, että kustannuslaskelmaan on otettu mukaan ko. raken- nuspaikkaan suoranaisesti kohdistuvat kustannukset. Maankäyttöso- pimusneuvotteluissa vanhoille rakennuspaikoille ei ole esitetty jaettavaksi yhdyskuntarakentamisesta aiheutuvia kustannuksia.

Neuvotteluiden perusteella maanomistajat olisivat hyväksymässä esitetyn kustannusten jakoperusteen.

Liitteenä kustannuslaskelmat Luhtaniemen yhdyskuntarakentamisen kustannusten jakamisesta ja maankäyttösopimus.

Esittelijä: kunnanjohtaja Xxxx Xxxxxxxxxxx, puh. 044 2885 600.

Teknisten palveluiden johtajan ehdotus:

Kunnanhallitus hyväksyy ja esittää edelleen kunnanvaltuustolle hy- väksyttäväksi liitteellä esitetyt periaatteet Luhtaniemen yhdyskunta- rakentamisen kustannusten jakamisesta ja maankäyttösopimukset. Maankäyttösopimukset tehdään ehdollisina siten, että niiden vaiku- tukset syntyvät vain, jos kaava tulee voimaan.

Kunnanjohtajan ehdotus:

Kunnanhallitus hyväksyy teknisten palveluiden johtajan päätösehdo- tuksen.

Kunnanhallitus: Kunnanjohtaja muutti kokouksessa päätösehdotusta seuraavasti:

Kunnanhallitus hyväksyy liitteellä esitetyt periaatteet Luhtaniemen yhdyskuntarakentamisen kustannusten jakamisesta ja maankäyttö- sopimukset. Maankäyttösopimukset tehdään ehdollisina siten, että niiden vaikutukset syntyvät vain, jos kaava tulee voimaan.

Kunnanhallitus hyväksyi kunnanjohtajan muutetun päätösehdotuk- sen.

Toimeenpano: ote päätöksestä Luhtaniemen alueen maanomistajat. Xxxxxxxxxxxxxxx.