TOIMISTA SOVITAAN AINA KIRJALLISESTI ETUKÄTEEN. SOPIMUSASIAKIRJOIHIN KIRJATAAN VÄHINTÄÄN SEURAAVAT TIEDOT:
SOPIMUS
5K KUNTOKARTOITUS
JA SEN YHTEYDESSÄ TAI ERIKSEEN TEHTÄVISTÄ
TOIMISTA SOVITAAN AINA KIRJALLISESTI ETUKÄTEEN. SOPIMUSASIAKIRJOIHIN KIRJATAAN VÄHINTÄÄN SEURAAVAT TIEDOT:
• TARKASTUKSEN KOHDE JA AJANKOHTA
• OSAPUOLET: TILAAJA, KOHTEEN OMISTAJA, TARKASTUKSEN SUORITTAJA
• TARKASTUKSEN TARKOITUS JA ENNEN
TARKASTUSTA
HUOMIOITAVAT ASIAT, KUTEN ASIAKIRJOJEN TOIMITUS, MÄRKÄTILOJEN KUIVA-AIKA JNE.
• TARKASTUKSEN LAAJUUS JA SUORITUSTAPA
• OMISTAJAN SUOSTUMUS MAHDOLLISTEN PORAREIKIEN
TEKEMISEEN JA RASIAPORA-AVAUKSIIN
• TARKASTUKSEN KIINTEÄ HINTA TAI VELOITUSPERUSTEET
• ERILLISLASKUTETTAVAT KULUT KUTEN
JA ASIAKIRJOJEN HANKINTA
• LISÄTYÖT JA NIIDEN KUSTANNUKSET
• RAPORTIN TOIMITUS SÄHKÖISESTI, VASTAANOTTAJAT JA TOIMITUSAIKA
KUNTOKARTOITUKSEN LAAJUUS
Kohde tarkastetaan tässä ohjeessa määritellyssä laajuudessa ja rakenteissa. Kuntotarkastuksen laajuutta joudutaan rajoittamaan esimerkiksi siten, ettei kaikkiin tarkastettaviin kohteisiin ole kulkua tai muutoin pääsyä. Tarkastus tehdään ilman tikkaita ja telineitä.
Toimitettavat asiakirjat
Tilaaja hankkii tarpeelliset asiakirjat
• pääpiirustukset, kuten lupapiirustukset, myös muutos- ja laajennustöihin liittyvät piirustukset)
• pohjapiirrokset
• rakennepiirustukset ja työselostukset
• lämpö-, vesi- ja viemäri-, ilmanvaihtoja sähköpiirustukset
• aiemmat kuntoarviot ja muut tarkastus- ja tutkimusraportit, mm. terveydensuojeluviranomaisen
lausunnot
• vedeneristystarkastuspöytäkirja
• isännöitsijäntodistus.
Terveyshaittaa tuottavien riskien tarkastelu
Terveyshaittaa tuottavia riskejä tarkastellaan aistienvaraisin havainnoin. Tarkastelussa kiinnitetään huomiota mm. seuraaviin asioihin:
• ilmanvaihdon toimivuus
• selvästi havaittavat tai piirustuksista havaitut rakenteiden kylmäsiltojen ja epätiiviyskohtien aiheuttamat haitat
(kylmyys, veto ja kosteus)
• kosteusvauriot
Haastattelut
Alkuhaastattelussa selvitetään lähtötietoja tarkastusta varten, kuten
• omistusaika
• huolto-, vaurio- ja korjaushistoria
• tiedossa olevat vauriot tai epäilykset niistä
• tiedossa olevat tai suunnitellut korjaustoimenpiteet
• käyttötottumukset, joilla on vaikutusta, asunnon rakenteisiin ja sisäilman laatuun
• märkätilojen kosteuden- ja vedeneristeiden olemassaolo
• poikkeavat hajuhavainnot ja niiden esiintymisajankohdat
• talotekniset järjestelmät ja laitteet
– ikä
– huolto- ja korjaushistoria
– tarkastukset
– ilmanvaihtolaitteiden toiminta ja käyttö
– taloteknisten järjestelmien ja laitteiden toiminnassa esiintyneet puutteet
Yläpohjan kosteuskartoitus
Siltä osin, kuin yläpohjassa on kulkuväylät ja esteetön pääsy
• näkyvissä olevat yläpohjarakenteet ja ullakko kosteusvaurioiden osalta
• yläpohjatila
– näkyvissä olevien ilmakanavien ja putkistojen eristykset sekä viemärien tuuletusputkien ja muiden putkien läpiviennit vesikatolle
– aluskate: läpiviennit ja ulottuvuus räystäälle siltä osin, kuin rakenteita purkamatta havaittavissa.
– vesikatteen läpiviennit
– lämmöneristyksen selkeä puutteellisuus (lämmöneristysten paksuutta ei mitata)
– yläpohjan tuulettuvuuden toimintaedellytykset tuuletusaukkojen ja rakojen riittävyys, tasakattorakenteiden alipainetuulettimet
– näkyvät laho- ja mikrobivauriot ja kosteusjäljet
Sisätilojen kosteuskartoitus
• läpiviennit
• seinä-, lattia- ja kattorakenteiden kunto
• pintamateriaalien rakenteellisesti ja kosteusteknisesti merkittävät puutteet tai vauriot
• lattiakaivot ja niiden puhtaus, kaivoon tuotujen asennusputkien sekä korokerenkaiden liitosten tiiviys
• astianpesu- ja pyykinpesukoneiden liitosletkujen ja liittimien kunto siten, kuin
se laitteita siirtelemättä on mahdollista
• näkyvät kosteusjäljet ja mikrobivauriot kaapeissa, joiden kautta kulkee vesijohtoja ja viemäreitä
• kosteusvauriot ja veden valumajäljet
• märkätilojen kosteuden- tai vedeneristysten olemassaoloa tai niiden kuntoa
ei voi ainetta ja materiaaleja rikkomatta
todeta, ellei vedeneriste ole myös pintarakenne (esimerkiksi muovimatot).
• vedeneristeen liitos lattiakaivoon
Kosteuskartoitus tehdään pistokokein mittapistevälillä 0,2…0,5 m.
• märkätiloissa käytössä kastuvilta pinnoilta
• kosteudelle tavallisesti alttiina olevista paikoista
• lattiakaivojen ympäriltä
• maanvastaisten kiviainesrakenteisten seinien alareunoista
• pinnan kosteuteen viittaavien riskihavaintojen alueelta
Kosteuskartoitus tehdään pistokokein mittapistevälillä 1...3 m
• alapohjan betonilattioiden pinnoitteiden päältä
• maanvastaisista kiviainesrakenteisista seinistä
• märkätiloissa muilta pinnoilta
Kun kartoituksessa tehdään riskihavainto tai kosteudentunnistin osoittaa kosteutta, tihennetään mittapistevälien etäisyys 0,2…0,5 metriin kosteusalueen laajuuden määrittelemiseksi..
Kosteudentunnistimen (pintakosteusilmaisin) lukemia ei ilmoiteta raportissa.
Sisäilman olosuhteet
Ilman suhteellinen ja Absoluuttinen kosteus, sekä lämpötila mitataan ulkoilmasta ja yhden asuinhuoneen sisäilmasta. Suhteellinen kosteus ja lämpötila mitataan kaikista tiloista,
joissa tehdään porareikämittauksia rakenteiden sisältä.
Ilmanvaihto
• tulo- ja poistoilmaventtiilien sijainti, puhtaus ja IV-venttiilien ilmavirtaukset
havainnoidaan merkkisavulla tai muulla riittävän luotettavalla menetelmällä.
• Sisä- ja ulkoilman välinen paine-ero mitataan kahdelta eri ilmansuunnalta
Ulkovaipan lämmönpitävyys
Ulkovaipan sisäpintojen lämpötilat mitataan lämpökameralla.
• rakenteiden lämpöarvojen mittaus suositellaan tehtävän ulkoilman ollessa alle +10c asetta. Muussa tapauksessa lämpöarvojen tulkinta asumisterveysasetukseen ei voida tehdä. Tulokset ovat tällöin enemmänkin suuntaa-antavia.
Ilmavuodot mitataan normaalissa ilmanvaihdon asetusarvossa, jolloin alipaine rakennuksessa on suositellun 0 - -5 pa rajoissa.
• Ikkunoiden ja ovien tiivistykset
• Höyrynsulun ilmavuodot
KUNTOKARTOITUKSEN RAJAUKSET JA EPÄVARMUUSTEKIJÄT
Aistienvaraisella ja rakenteita rikkomattomalla
tarkastusmenetelmällä ei saada
täyttä varmuutta kohteen kunnosta. Rakenteiden sisäisiä virheitä ja vaurioita ei
voi havaita, ellei rakenteiden pinnoilla ole näkyviä vaurioita tai tarkastelussa ei tehdä riskihavaintoja.
Toimintaohjeiden noudattamatta jättäminen aiheuttaa tarkastukselle rajauksia ja epävarmuustekijöitä. Niitä
aiheutuu myös, jos kaikkia tiloja tai rakenteita pääse tarkastamaan esimerkiksi,
kun
• tila on täynnä tavaraa
• pintarakenteet on peitetty esimerkiksi kalustein tai materiaalein
• kulkuaukko puuttuu tai sitä ei voi avata
• kulkureitillä on vaaraa aiheuttavia esteitä, esimerkiksi ampiaispesä
• tikkaat tai kulkusillat ovat huonokuntoiset tai ne puuttuvat
Rajaukset ja epävarmuustekijät kirjataan kuntotarkastusraporttiin.
Kuntokartoitusraportin sisältö
Lähtötiedot
• tarkastuksen kohde
– osoite
– tyyppi okt/et/pt/rt/kr, käyttötarkoitus, määrät
– rakennusvuosi tai –vuodet ja mahdolliset laajennukset ja niiden rakentamisajankohta sekä tietolähde)
– pinta-alat
– kerrosten lukumäärä
– omistusaika (nykyisen omistajan omistusaika)
• tarkastusajankohta
• tarkastuksen tarkoitus
– asuntokauppa
– korjaustarpeen selvittäminen
– muu erityinen syy
• tarkastuksen sisältö ja laajuus
• tarkastajan käytettävissä olleet asiakirjat luetellaan
• haastattelut
Olosuhteet
• tarkastushetken sääolosuhteet: ulkolämpötila ja yhdestä huoneesta huonelämpötila
ja suhteellinen kosteus
sekä vesihöyryn määrä g/m3
• pitkään jatkunut kuiva tai sateinen kausi Mittausvälineet
• luettelo tarkastuksessa käytetyistä mittausvälineistä ja laitteista
• kirjataan mittalaitteiden kalibroinnit.
Rakennusteknisiä tietoja kohteesta
• kohteen pääasiallinen rakennustapa
– paikalla rakennettu, elementtirakenteinen tms.
• rakennusosien päämateriaalit
– perustukset
– alapohjarakenteet
– runko- ja ulkoseinärakenteet
– väliseinät
– yläpohja
– välipohja
– vesikate ja kattomuoto
• märkätilojen runkorakenne ja pintamateriaalit
• yleistiedot LVISA-järjestelmistä
– lämmitysjärjestelmä
– lämmönjako
– ilmanvaihtojärjestelmä
• suunnitellut korjaukset.
Yhteenveto havainnoista ja olennaiset epäkohdat ja riskit
• kuntokartoittajan kohteessa havaitsemat
oleelliset virheet, puutteet, vauriot ja riskihavainnot
• edellisten perusteella tehdyt johtopäätökset ja yhteenveto
• toimenpide- ja/tai korjaussuositukset
• yleisesti sanallinen yhteenveto tarkastuksesta
Liitteet
Kuntokartoitusraporttiin liitetään vähintään seuraavat hyvälaatuiset värivalokuvat:
• yleiskuva julkisivuista
• yleiskuvat kosteista- ja märkätiloista, joista käy ilmi materiaalit
• kuvat vaurio-, riski- ja ongelmakohdista
• kuva tilasta, rakenteesta, rakenneosasta tai järjestelmästä, jota ei ole voitu tarkastaa
Raporttiin liitetään aina alkuhaastattelulomakkeet.
Raporttiin voi liittää kohdetta
koskevia selventäviä taulukoita, piirustuksia ja muita asiakirjoja (lähde mainittava).
Sopimuksessa noudatettavat sopimusehdot
Konsulttitoiminnan yleiset sopimusehdot KSE 2013.
Kuntokartoittaja on vastuussa työn tilaajalle
Kuntokartoittaja vastaa tilaajalle työstään kuluttajansuojalain palvelusäännösten mukaisesti, jos tilaaja on kuluttaja, ei yritys. Laki edellyttää, että yrittäjä tekee työnsä ammattitaidolla ja huolellisesti. Kuntotarkastaja vastaa siitä, että havainnot, päätelmät ja suositukset ovat oikeita ja kattavia, ja että tarkastus on tehty sovitussa laajuudessa.
Yrittäjän pitää myös neuvoa tilaajaa ja selvittää selkeästi, mitä kuntotarkastus sisältää ja mitä se ei sisällä. Erityisesti tutkimukseen tai tutkimustapaan liittyvistä rajoituksista pitää kertoa tilaajalle, esim. mitä valitulla menetelmällä on ylipäätänsä mahdollista selvittää. Tarpeen vaatiessa tarkastajan pitää kehottaa tekemään lisätutkimuksia, jos tarkastus paljastaa selvän riskipaikan.
Kuntokartoittaja vastaa ainoastaan omasta työstään
Tilaaja voi vaatia palkkion alennusta, palkkion palautusta tai sopimuksen purkua, jos yrittäjä on tehnyt työnsä ammattitaidottomasti tai huolimattomasti.
Kuntokartoittaja ei vastaa yleensä asunnon tai kiinteistön virheistä. Niistä vastaa myyjä.
Kuntokartoittajan korvausvastuu vahingosta nousee esille yleensä silloin, kun asunnosta tai omakotitalosta löytyy kaupan teon jälkeen virhe, jota ei ole mainittu kuntotarkastusraportissa.
Jos kaupan teon jälkeen löytyy virhe, jota ei ole mainittu kuntokartoitusraportissa, ostajan on vaadittava hinnanalennusta ensin myyjältä.
Myyjällä ei voi kuitenkaan maksattaa talon iän vaatimia peruskorjauksia ja huoltotöitä.