Maankäyttösopimus koskien tonttia 167-3-39-10

1. Sopijaosapuolet:

a) Joensuun kaupunki (Y- tunnus 0242746-2) PL 148

80100 Joensuu

Kaupunkirakennelautakunnan päätös xx.xx.2020 § xx (dnro xx/2020) (Myöhemmin tässä sopimuksessa Kaupunki)

b) Kiinteistö Oy Torikatu 19

(Myöhemmin tässä sopimuksessa Maanomistaja)

2. Sopimusalue

Sopimus koskee Maanomistajan omistamaa asemakaavan mukaista tonttia 167-3-39-10 jonka pinta-ala on 2186 m2 (”Sopimusalue”). Sopimusalue on rajattu tämän sopimuksen liitekarttaan 1.

3. Sopimusalueen nykyinen kaavoitustilanne

Sopimusalueella on voimassa Joensuun kaupunginvaltuuston 8.5.2000 hyväksymä asemakaava nro 1402. Alue on asemakaavassa osoitettu liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi (K-1), jolla kellarikerrokseen saa rakentaa kerrosalaan laskettavia tiloja enintään 10 % sallitusta koko- naiskerrosalasta. Tonttia koskeva rakennusoikeus on 4600 ja rakennusalojen suurin sallittu kerros- luku IV. Lähes koko tonttia koskee maanalaisen tilan merkintä (ma) sekä useampia rakentamista- paa ohjaavia määräyksiä. Kaavassa osoitetut rakennusalat mahdollistavat neljäkerroksisen raken- tamisen toteutuneen kolmekerroksisen sijaan.

4. Asemakaavan muutosehdotus nro 1752 (Carelicumin korttelin osa)

Asemakaavaehdotuksessa Sopimusalue on tonttia 167-3-39-17 ja asuin-, liike- ja toimistorakennus- ten korttelialuetta, AL. Tontin pinta-ala on 1941 m² sekä kerrosluku osalla tontista IV, osalla VI ja osalla VII. Tontin kokonaisrakennusoikeus on 9500 k-m2.

Kaavamuutos mahdollistaa liike- ja toimistorakentamisen lisäksi asumista tontilla kolmannesta kerroksesta ylöspäin. Käyttötarkoituksen muutoksen lisäksi rakennusoikeus kasvaa kokonaisuu- dessaan 4900 k-m2.

5. Sopimuksen tarkoitus

Kaupunki ja Maanomistaja sopivat maankäyttö- ja rakennuslain 12 a luvun mukaisesti tällä sopimuk- sella asemakaavaehdotuksen nro 1752 mukaisesta sopimuksen kohteen toteuttamisesta ja Maan- omistajan osallistumisesta kaavamuutosaluetta palvelevan yhdyskuntarakentamisen kaupungille aiheuttamiin ja aiheutuviin kustannuksiin.

Maankäyttösopimus on neuvoteltu kaupunginvaltuuston hyväksymän maapoliittiseen ohjelman (KV 23.4.2018 § 54) linjatun mukaisesti.

Toimivalta asemakaavan hyväksymisessä on maankäyttö- ja rakennuslain (132/99) 52 §:n mukai- sesti kaupunginvaltuustolla eikä tämä sopimus rajaa millään tavoin valtuuston toimivaltaa asiassa.

6. Kunnallistekniikan järjestäminen

6.1 Kaupungin kunnallistekniikan ja katualueiden rakentaminen

Kadunvarsipysäköinti on ollut osin tontin 167-3-39-10 alueella. Kaavaratkaisun myötä katusuunni- telmaa on tarpeen päivittää ja tehdä suunnitelman mukaiset muutokset katualuejärjestelyihin.

Tästä aiheutuu kaupungille tarpeita kunnallistekniikan ja katujen rakentamiseen.

6.2 Vesi- ja jätevesihuollon järjestäminen

Maanomistajalla on velvollisuus liittyä kaupungin vesi- ja jätevesihuollon verkostoihin elleivät Kau- punki ja Maanomistaja vesihuoltolain puitteissa erikseen toisin sovi. Kaupunki perii sopimuksen kohteena olevalta alueelta normaalin taksan mukaiset vesi- ja jätevesihuollon liittymismaksut sekä vesi- ja jätevesimaksut.

6.3 Hulevedet

Maanomistaja vastaa kiinteistönsä hulevesien hallinnasta. Jos hulevesiä ei voida hoitaa kiinteis- töllä, kiinteistön tulee liittyä kaupungin tai vesihuoltolaitoksen hulevesijärjestelmään sen mukaan kuin siitä yleisesti säädetään.

6.4 Johtojen ja laitteiden siirtäminen

Maanomistaja sopii sopimuksen kohteena olevalla alueella mahdollisesti olevien johtojen, kaape- lien ja putkien sekä niihin liittyvien laitteiden siirtämisestä ja siirrosta aiheutuvista kustannuksista johtojen, kaapeleiden ja putkien omistajien kanssa. Kaupunki ei osallistu mahdollisiin siirtokustan- nuksiin.

6.5 Rasitteet

Kaavamuutos edellyttänee kulkuyhteyksiä ja rakennusten rakenteita koskevien kiinteistörasittei- den perustamista. Maanomistaja vastaa näiden rasitteiden järjestämisestä ja niistä aiheutuvista kustannuksista. Rasitteista tulee olla sovittuna naapuritonttien kesken tarpeellisilta osin ennen kaavan hyväksymistä.

6.6 Pysäköinnin järjestäminen

Maanomistaja on velvollinen järjestämään uuden asemakaavan vaatimat pysäköintipaikat omalle tontilleen tai muuten kaavassa erikseen määrätyn mukaisesti.

7. Maankäyttösopimuskorvaus

Maanomistaja osallistuu asemakaavan nro 1752 muutosalueen rakentamista palvelevan yhdyskun- tarakentamisen kaupungille aiheuttamiin kustannuksiin maksamalla Kaupungille maankäyttösopi- muskorvauksena nykyisellä kaavaratkaisulla määräyksineen 439 000 euroa.

Maanomistaja maksaa korvauksen Kaupungille kolmen (3) kuukauden kuluessa siitä, kun asema- kaavamuutos tai sen sopimusaluetta koskeva osa on saanut lainvoiman (korvauksen eräpäivä).

Maankäyttösopimuskorvaus ei sisällä mahdollista kaavoituksen erikseen laskuttamaa kaavoitus- maksua.

8. Vakuus

Tämän sopimuksen mukaisten velvoitteiden täyttämiseksi Maanomistaja luovuttaa Kaupungille 439 000 € suuruisen suuruisen vakuuden sopimuksen allekirjoitustilaisuudessa. Vakuuden tulee olla pankkitakaus tai muu kaupungin hyväksymä vakuus.

Vakuusvaihtoehto 1:

Maanomistaja panttaa Kaupungille vakuudeksi tämän sopimuksen mukaisten velvoitteiden täyttämisestä 439 000 euron suuruisen etusijalla olevan kiinnityksen, joka on vahvistettu MML/xxxxxxx/xx/20xx. Kiinnitystä vastaava panttikirja on sähköinen ja sen saajaksi on lain- huuto- ja kiinnitysrekisteriin merkitty Joensuun kaupunki.

Vakuusvaihtoehto 2:

Tämän sopimuksen mukaisten velvoitteiden täyttämiseksi Maanomistaja on järjestänyt 439 000 euron suuruisen tilipanttauksen maanomistajan maankäyttösopimuksen mukais- ten velvoitteiden täyttämisen vakuudeksi. Tilipanttauksen saajana on Joensuun kaupunki.

Jos Maanomistaja ei täytä tämän sopimuksen mukaisia velvollisuuksiaan, Kaupungilla on oikeus muuttaa pantti rahaksi ja käyttää pantista kertyvät varat Kaupungin saatavan, viivästyskoron, peri- miskulujen sekä mahdollisten muiden Maanomistajan sitoumuksesta johtuvien toimenpiteiden Kaupungille aiheuttamien kustannusten korvaamiseen.

Pantin rahaksi muuttaminen tapahtuu ulosotosta säädetyssä järjestyksessä.

Vakuus vapautetaan, kun maankäyttösopimuskorvaus on maksettu kokonaisuudessaan. Kaupunki luovuttaa vakuuden takaisin vakuudenantajalle, mikäli sopimus raukeaa.

9. Viivästyskorko

Mikäli kohdassa 7 sovittua korvausta korkoineen ei kokonaan makseta eräpäivään mennessä, on Maanomistaja velvollinen suorittamaan viivästyneelle määrälle korkolain 4 §:n 1. momentin mu- kaista viivästyskorkoa aina maksupäivään asti.

10. Sopimuksen voimaantulo, sitovuus ja raukeaminen

Tämä sopimus tulee voimaan sopimuksen allekirjoituksin.

Mikäli asemakaavan muutos nro 1752 tulee voimaan sisällöltään olennaisesti toisenlaisena, kuin se on ollut tätä sopimusta laadittaessa, sopijapuolet sitoutuvat neuvottelemaan uuden sopimuksen. Uusi sopimus laaditaan tämän sopimuksen ehtojen mukaisena voimaan tullutta kaavaa vastaavaksi.

Tämä sopimus purkautuu, mikäli Joensuun kaupunginvaltuusto ei hyväksy kohdassa 4 tarkoitettua asemakaavaa tai asemakaavan hyväksymistä koskeva päätös kumotaan mahdollisen muutoksen- haun johdosta.

Osapuolet sopivat, että maankäyttösopimuksen purkautuessa edellä mainitulla tavalla ei korvauk- sia suoriteta puolin eikä toisin.

11. Sopimuksen liitteet

Tämän sopimuksen liitteitä ovat:

LIITE 1: Asemakaavamuutosehdotuksen kartta merkintöineen

12. Sopimuksen jakelu

Tätä sopimusta on tehty kolme (3) samansisältöistä kappaletta, yksi kullekin sopijaosapuolelle ja yksi kaupanvahvistajalle

13. Sopimuksen hyväksyminen ja erimielisyyksien ratkaiseminen

Hyväksymme tämän sopimuksen ehdot ja sitoudumme noudattamaan niitä.

Tähän sopimukseen liittyvät erimielisyydet ratkaistaan Pohjois-Karjalan käräjäoikeudessa.

Joensuussa xx. kuuta 2021 JOENSUUN KAUPUNKI

Xxx Xxxxxxx Xxxxx Xxxxx

kaupunkiympäristöjohtaja kaupungingeodeetti

Paikka ja aika edellä mainitut.

KIINTEISTÖ OY XXXXXXXX 00

Xxxx Xxxxxxxxx

V I suihkulähde

I V

6 I V

5 25

V I 1

Kauppakatu

II 3

sr-24

I V

II II

212 2

2 7

as 10%

KYY-1I V

11400

38I V7

III

III 39

2400

III

14 1

sr-24

III

14 III

III

rs-1

ik/I-VI

rs-1

2900

2000

I V

rs-1

I V I

35dBA

21 4500

ik/I-VI

palas

35dBA

V 1 20

+94.50

kult

11 II I

10 AL

yl-tek

VII

ik/I-IV

ik/I-III

9500

III

35dBA

14III 42

40 43

I III

I V

16 32

13 30

I V

1278

III 12

27 57

42 24

II 14 18 56

1:1000 0

10 20 30 40 50 100 150

ASEMAKAAVAMERKINNÄT JA -MÄÄRÄYKSET

Asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialue.

Liike- ja toimistorakennusten korttelialue.

KYY-1

Liike- ja toimistorakennusten sekä kulttuuritoimintaa palvelevien rakennusten korttelialue, jolla kellarikerrokseen saa rakentaa maanalaisia kerrosalaan laskettavia tiloja 12 %:n osuudelta kokonaiskerrosalasta.

3 m kaava-alueen rajan ulkopuolella oleva viiva. Korttelin, korttelinosan ja alueen raja.

Osa-alueen raja.

Ohjeellinen osa-alueen raja.

Poikkiviiva osoittaa rajan sen puolen, johon merkintä kohdistuu.

Sitovan tonttijaon mukaisen tontin raja ja numero.

III

2000

Tontin/rakennuspaikan numero.

Kaupungin- tai kunnanosan numero. Korttelin numero.

Rakennusoikeus kerrosalaneliömetreinä.

Roomalainen numero osoittaa rakennusten, rakennuksen tai sen osan suurimman sallitun kerrosluvun.

Rakennusala.

Maanalainen tila.

35dBA

Merkintä osoittaa rakennusalan sivun, jonka puoleisten rakennuksen ulkoseinien sekä ikkunoiden ja muiden rakenteiden ääneneristävyyden liikennemelua vastaan on oltava vähintään 35 dBA.

Ohjeellinen kulkuaukko.

Rakennukseen jätettävä kulkuaukko, jonka vapaan leveyden tulee olla

vähintään 4,80 m. Alueen osalle on jätettävä vähintään 64 m2:n suuruinen katettu valoaukko.

sr-24

Suojeltava rakennus tai rakennuksen osa, jota ei saa purkaa. Rakennuksen julkisivuun ja ulkoasuun mahdollisesti kohdistuvien korjaus- tai laajennustöiden tulee olla sellaisia, että rakennuksen kulttuurihistorialliset ja kaupunkikuvalliset arvot ja luonne säilyvät.

Rakennusta koskevissa merkittävissä muutostöissä tulee museoviranomaiselle varata tilaisuus lausunnon antamiseen.

palas

Rakennusala, jolle saa sijoittaa palveluasumista ja/tai hoitolaitoksen.

yl-tek

Xxxxxxxxxxx, jolle saa sijoittaa rakennuksen ylimpään kerrokseen ainoastaan teknisiä tiloja ja varastoja. Rakennukseen ei saa rakentaa kaavaan merkityn kerrosluvun lisäksi ullakkokerrosta.

as 10%

Merkintä osoittaa, kuinka monta prosenttia rakennusalalle sallitusta kerrosalasta saadaan käyttää asuinhuoneistoja varten.

rs-1

ik/I-III

kult

Rajan osa, jossa rajaseinään saadaan tehdä aukkoja. Kellarikerroksissa rajalla ei tarvita rajaseinää.

Rakennusalan osa, jossa ikkunoita ei saa sijoittaa rajan puoleiseen julkisivuun roomalaisilla numeroilla ilmoitetuissa kerroksissa.

Rakennusala, jolle saa ainoastaan sijoittaa kulttuuritoimintaa palvelevia tiloja.

Rakennuksen vesikaton ylimmän kohdan korkeusasema.

+94.50

Katualueen rajan osa, jonka kohdalta ei saa järjestää ajoneuvoliittymää.

Tontin ja kadun välinen ajoyhteys on sallittu ainoastaan merkinnän osoittamassa kohdassa.

YLEISET MÄÄRÄYKSET

1. Rakennusten tulee olla massoittelultaan ja julkisivujen sommittelultaan sellaisia, että ne muodostavat kaupunkikuvallisesti korkeatasoisen ympäristöön sopivan kokonaisuuden.

2. Rakennusten pääasiallisina julkisivumateriaaleina on käytettävä kiviaineisia tai muita kaupunkikuvallisesti korkeatasoisia julkisivumateriaaleja. Mahdolliset elementtisaumat tulee häivyttää sauman sijoituksen tai julkisivun pintarakenteen avulla.

3. Asuminen on sallittua kolmannesta kerroksesta alkaen ylöspäin.

4. Parvekkeet on suljettava katusivuilla vähintään 10 dBA:n melua suojaavalla rakenteella. Asuntojen parvekkeet saavat ulottua enintään 1,2 metriä katualueelle ja ne on rakennettava vähintään 3,4 metrin korkeudelle kadun pinnasta.

5. Rakennukseen ei saa rakentaa kaavaan merkityn kerrosluvun lisäksi ullakkokerrosta muita kuin teknisiä tiloja ja varastoja varten. Tilat tulee sijoittaa ullakkokerrokseen siten, että rakennuksen vesikatto- ja räystäslinja hahmottuvat katusivuilta enintään kuusikerroksisena.

6. Kuudennen kerroksen tasolla katujulkisivujen yhteenlasketusta julkisivupituudesta tulee vähintään puolet rakentaa sisäänvedettynä. Lasitukset ja rakenteet on toteutettava ilmeeltään keveinä.

7. Korttelialueelle saa sijoittaa sähkönjakelun vaatimat muuntamot sekä muita yhdyskuntateknistä huoltoa palvelevia tiloja ja laitteita.

8. Kaavassa merkityn rakennusoikeuden lisäksi saa rakentaa:

- pysäköintikellariin johtavan ajoluiskan

- porrashuonetilojen 20 kerrosneliömetriä ylittävän osan kussakin kerroksessa edellyttäen, että tämä lisää porrashuoneen viihtyisyyttä

- edellä mainituiksi porrashuonetiloiksi ei lasketa käytävämäisiä tiloja Rakennusoikeuden lisäksi sallituille tiloille ei tarvitse varata autopaikkoja.

9. Asuinrakennusten oleskelupihat tulee toteuttaa tonttikohtaisesti yhtenäisenä kokonaisuutena ja tarvittaessa kattopihoina. Kattopihan tulee olla viihtyisä, vehreä ja melulta suojattu. Asuinrakennusten kaikista porraskäytävistä tulee olla yhteys oleskelupihalle.

10. Katutasoon ja sisäpihalle sijoittuvien pelastusreittien osalta tulee huomioida alueellisen pelastuslaitoksen ohjeet sekä varmistaa piha-alueen kansirakenteen riittävä kantavuus.

11. Kiinteistön rajalle saa rakentaa palo-osastoinnin palomuurin sijasta, jos rakennukset kuuluvat samaan paloluokkaan ja rakennusmassa tai sen käyttötarkoitus ei muutoin aiheuta palomuurivelvoitetta rakennusten välille rakentamismääräysten pohjalta. Vaihtoehtoisesti kokonaisuus voidaan tarkastella riittävässä laajuudessa käyttäen oletettuun palonkehitykseen perustuvaa mitoitusta, jotta vastaava turvallisuustaso saavutetaan kokonaisuutena.

AUTOPAIKKOJA KOSKEVAT MÄÄRÄYKSET

1. Autopaikkoja on tonttia varten varattava käyttötarkoituksen mukaan seuraavasti:

- 1 autopaikka kutakin asuntojen kerrosalan 100 neliömetriä kohti.

- 1 autopaikka kutakin liikehuoneistojen kerrosalan 50 neliömetriä kohti.

- 1 autopaikka kutakin toimisto-, ravintola- tai kokoustilojen kerrosalan 70 neliömetriä kohti.

- 1 autopaikka kutakin palveluasumisen (tuettu asuminen) kerrosalan 190 neliömetriä kohti.

Jos autopaikkoja sijoitetaan pysäköintilaitoksiin on osoitettava:

- 1 autopaikka kutakin asuntojen kerrosalan 110 neliömetriä kohti.

- 1 autopaikka kutakin liikehuoneistojen kerrosalan 65 neliömetriä kohti.

- 1 autopaikka kutakin toimisto-, ravintola- ja kokoustilojen kerrosalan 85 neliömetriä kohti.

2. Autopaikkoja voidaan sijoittaa keskustan kehän (Suvantokatu - Koulukatu - Yläsatamakatu - Rantakatu) varressa tai sisäpuolella sijaitseviin pysäköintilaitoksiin.

3. Kiinteistön asukkaiden käytössä oleva, samaan kortteliin sijoitettu yhteiskäyttöauto vähentää osoitettavien autopaikkojen määrää neljällä autopaikalla. Nämä autopaikat voidaan jättää rakennusvaiheessa toteuttamatta, mutta tontille on rakennuslupaa varten tehtävässä asemapiirroksessa esitettävä näiden autopaikkojen käyttökelpoinen sijainti.

POLKUPYÖRÄPYSÄKÖINTIÄ KOSKEVAT MÄÄRÄYKSET

1. Polkupyöräpaikkoja (ppp) on toteutettava tontille vähintään seuraavasti:

- Liiketilat:	1	ppp /	50	k-m².
- Toimisto-, kokoontumis- ja ravintolatilat:	1	ppp /	50	k-m².
- Asuminen:	1	ppp /	40	k-m²,

kuitenkin vähintään 1 ppp / asunto.

- Palveluasuminen: 1 ppp / 80 k-m².

2. Polkupyöräpaikat on sijoitettava pääsisäänkäyntien läheisyyteen.

3. Asumista palvelevat polkupyöräpaikat on toteutettava katoksiin tai sisätiloihin. Jos kaikki polkupyöräpaikat toteutetaan katoksiin, on lämpimiin sisätiloihin toteutettava käyttökelpoinen ja esteetön huoltotila polkupyörille, kun kyseessä on asuntojen rakentaminen.

4. Muita tiloja palvelevista polkupyöräpaikoista vähintään puolet on katettava. Kulkuyhteydet kevyen liikenteen väyliltä polkupyöräpaikoille ja polkupyöräpaikoilta pääsisäänkäynnille on oltava yhtenäiset. Kulkuyhteyksiä ei saa katkoa autopaikoilla tai autoiluun tarkoitetuilla kulkuyhteyksillä.

5. Osa polkupyöräpaikoista voidaan toteuttaa katualueille erillisiin sopimuksiin perustuen.

MUUTOKSET 24.3.2021:

- sr-24-kaavamääryksen tarkistaminen koskien lausuntovelvoitetta

- sr-24-kaavamerkinnän lisääminen tontin 14 rakennusalalle (merkintätekninen toimenpide)

- ma-kaavamerkinännän lisääminen koskemaan tontteja 16 ja 17 (merkintätekninen toimenpide)

- rakennusalan rajan tarkistus tontin 17 eteläreunassa

- III-kaavamerkinnän lisääminen tontin 15 kult-merkitylle rakennusalalle (merkintätekninen toimenpide)

Xxxxx Xxxxxxxxxx

kaupunginlakimies

Hyväksytty kaupunginvaltuustossa

Xxxxx Xxxxxxx

vs. kaupungingeodeetti

Pohjakartta täyttää maankäyttö- ja rakennuslain 54 a §:n (323/2014) asettamat vaatimukset Koordinaatistojärjestelmä ETRS-GK30 Korkeusjärjestelmä N2000

27.1.2021

KAUPUNKIRAKENNEPALVELUT YHDYSKUNTASUUNNITTELU

III kaupunginosan korttelin 39 osan asemakaavan muutos. CARELICUMIN KORTTELIN OSA

KRAKLK

Asemakaavan voimaantulo

Näht

Pvm 27.1.2021, 24.3.2021

vs. kaavoituspäällikkö Xxxx Xxxxx

Mk 1:1000

Xxxxxxx

XXX/1752

Suunn. Xxxxxxxx Xxxx (Ramboll)

Piirt. Xxxxxxx Xxxxxxxx (Ramboll)

Document Metadata

Table of Contents

Maankäyttösopimus koskien tonttia 167-3-39-10

Document Metadata