Helsingin kaupungin asunnot Oy:n vuokralaisdemokratian toteutuminen

Arviointi käsitteli Helsingin kaupungin asunnot Oy:n vuokralaisdemokratian toteutu- mista. Arvioinnissa tarkasteltiin, onko asukkaiden vaikutusmahdollisuuksista huoleh- dittu yhteishallintolain ja kaupunkistrategian mukaisesti Helsingin kaupungin Asunnot Oy:ssä.

1.2 Arvioinnin kohde ja taustatiedot ‌

Kaupunkistrategian 2017–2021 mukaan ”Asukkaiden vaikutusmahdollisuuksista huolehditaan ja demokraattinen ohjaus varmistetaan kaupungin vuokra-asunnoissa.” Kaupungin vuokra-asunnoilla viitataan Helsingin kaupungin asunnot Oy:n (Heka) asuntoihin. Heka on Helsingin kaupungin sataprosenttisesti omistama yhtiö. Yhtiön tarkoituksena ei ole tuottaa voittoa. Hekalla on noin 50 000 ARA-vuokra-asuntoa, joissa asuu yhteensä yli 92 000 asukasta.1

Helsingin kaupungin asunnot Oy muodostettiin kaupunginvaltuuston päätöksellä 20.10.2010. Tuolloin valtuusto päätti Helsingin kaupungin 21 asuinkiinteistöyhtiön yh- teensulauttamisesta 1.1.2012 alkaen. Fuusioitujen kiinteistöyhtiöiden tilalle perustet- tiin 21 uutta alueyhtiötä. Hekan omistamien Ara-vuokra-asuntojen isännöinnistä ja huollosta vastasivat 31.12.2017 asti 21 alueyhtiötä. Vuosina 2018–2019 alueyhtiöitä oli viisi.2 Vuoden 2020 alusta alkaen Heka on ollut yksi yhtenäinen yhtiö ilman tytär- yhtiörakennetta, kun alueyhtiöt sulautuivat emo-Hekaan.3 Nykyisellä Hekalla on kui- tenkin viisi aluetoimistoa.4

Asukasdemokratia perustuu lakiin yhteishallinnosta vuokrataloissa (649/1990) eli yh- teishallintolakiin.5 Lain ja Hekan vuokralaisdemokratiasäännön tarkoituksena on an- taa asukkaille päätösvaltaa ja vaikutusmahdollisuus omaa asumistaan koskevissa asioissa sekä lisätä asumisviihtyvyyttä ja edistää vuokratalojen kunnossapitoa ja hoi- toa.

Vuokralaisdemokratia on määritelty laissa yhteishallinnosta vuokrataloissa, siihen perustuvassa Hekan vuokralaisdemokratiasäännössä (vd-sääntö) ja sen käytännön

1 Khs konsernijaosto 22.11.2021 § 139, esittelijän perustelut.

2 Tarkastuslautakunnan arviointimuistio 2017, 3.

3 xxxxx://xxx.xxxxxx.xx/xx/xxxx/xxxxxxxxxxx/xxxxxxxxx Luettu 28.1.2022.

4 xxxxx://xxx.xxxxxx.xx/xx/xxxx/xxxxxxxxxxxx Luettu 28.1.2022.

5 ARAn mukaan valtion tuella rakennetun vuokratalon omistajan on noudatettava yhteishallintolakia niissä aravavuokrataloissa ja 1.1.2002 jälkeen korkotukilainalla rahoitetuissa vuokrataloissa, jotka ovat käyttö- ja luovutusrajoitusten alaisia. Lakia on noudatettava myös asumisoikeustaloissa ja sellaisissa osaomistusta- loissa, joissa vähemmistöosuuden omistajat eivät ole vielä lunastaneet asuntonsa hallintaan oikeuttavia osakkeita kokonaan omakseen. Lakia voidaan noudattaa myös esimerkiksi rajoituksista vapautetuissa vuok- rataloissa talonomistajan niin päättäessä. xxxxx://xxx.xxx.xx/xx-XX/XXXxxxxxxxxxxx/XXXxxxxxxxxxxxxx/Xxx- kasdemokratia/Asukasdemokratia_valtion_tukemissa_vuokr(568) Luettu 27.5.2021.

ohjeessa. Hekan vd-sääntö uudistettiin vuonna 2019 ja se tuli voimaan vuoden 2020 alusta.

Hekan vuokralaisdemokratiajärjestelmä toimii kolmella tasolla:

1. Kullakin talolla/taloryhmällä (vuokranmääritysyksiköllä) on asukkaiden kokouksen valitsema talotoimikunta.

2. Vuokralaistoimikunnassa on jäsenenä talotoimikunnan keskuudestaan nimeämä jäsen tai luottamushenkilö tai luottamushenkilön varajäsen jokaisesta vuokran- määritysyksiköstä. Vuokralaistoimikunnan toiminta-alueena on Hekan vastaava vuokrantasausalue. Vuokralaistoimikunta toimii vuokrantasausalueen talotoimi- kuntien yhteisenä edustajana.

3. Hekan kaikkien asukkaiden edustajana toimii vuokralaisneuvottelukunta, jossa on varsinaisena jäsenenä kunkin vuokralaistoimikunnan keskuudestaan valitsema jäsen sekä yksi varajäsen.

Lisäksi asukkailla on omat edustajansa Hekan hallituksessa sekä aluetoimistojen ja Heka-tason yhteistyöelimissä. Aluetoimiston toiminta-alueen yhteistyöelintä kutsu- taan alue-yteksi ja Heka-tason yhteistyöelintä Heka-yteksi.

Kaikille asukkaille avoimet asukkaiden kokoukset, joissa valitaan talotoimikunta, jär- jestetään vuosittain jokaisessa vuokranmääritysyksikössä. Vuokranmääritysyksi- köstä käytetään lyhennettä vmy.

Kuvio 1 havainnollistaa, mistä vuokralaisdemokratia Hekassa koostuu. Aluetoimis- toja ja siten alue-ytejä on viisi: koillinen, itä, kaakko, etelä ja länsi. Vuokralaistoimi- kuntia on 21 ja talotoimikuntia yli 500.

Kuvio 1 Hekan vuokralaisdemokratian toimijat6

1.3 Arviointikysymykset ja -kriteerit ‌

Pääkysymys:

Onko asukkaiden vaikutusmahdollisuuksista huolehdittu yhteishallintolain ja kaupun- kistrategian mukaisesti Helsingin kaupungin Asunnot Oy:ssä?

Osakysymykset:

1. Noudattavatko vuokralaisdemokratiasääntö ja sen käytännön toteutta- mistapa yhteishallintolakia?7

2. Onko asukkaille annettu päätösvaltaa ja vaikutusmahdollisuus omaa asu- mistaan koskevissa asioissa?

3. Onko vuokralaisdemokratian toteuttaminen parantanut asumisviihty- vyyttä?

4. Onko vuokralaisdemokratian toteuttaminen edistänyt vuokratalojen kun- nossapitoa ja hoitoa?

Lisäksi tarkasteltiin talouden ja hallinnon valvonnan toimivuutta.

6 Kuvion lähde: xxxxx://xxx.xxxxxx.xx/xx/xxxxxxxxxx/xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx/xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx luettu 28.1.2022.

7 Tämä osakysymys puuttui arvioinnin toteuttamissuunnitelmasta.

Kriteerit osakysymyksittäin olivat:

Osakysymys 1: Hekan vd-säännön pykäliä verrataan yhteishallintolain pykäliin. Käy- tännössä tämä voidaan tehdä vain talotoimikuntien ja Heka-yten osalta, koska yh- teishallintolaki ei tunne vuokralaistoimikuntia, vuokralaisneuvottelukuntaa eikä alue- ytejä.

Osakysymys 2: Osakysymykseen vastataan vertaamalla yhteishallintolakia ja vuok- ralaisdemokratiasääntöä sekä tarkastelemalla vuokralaisdemokratiaan kuuluvien toi- mielinten pöytäkirjoja sen osalta, onko vaaditut kohdat käsitelty. Lisäksi kysytään asukkaiden edustajien mielipiteitä tekemällä kysely vuokralaisneuvottelukunnalle ja/tai vuokralaistoimikunnalle.

Osakysymys 3: Vuokralaisneuvottelukunnalle ja/tai vuokralaistoimikunnalle tehtä- vässä kyselyssä kysytään asukkaiden edustajien mielipiteitä siitä, onko vuokralais- demokratian keinoin pystytty parantamaan asumisviihtyvyyttä. Taustatietona tarkas- tellaan asumisviihtyvyyden kehittymistä Hekan toteuttamien asukaskyselyjen perus- teella.

Osakysymys 4: Vuokralaisneuvottelukunnalle ja/tai vuokralaistoimikunnalle tehtä- vässä kyselyssä kysytään asukkaiden edustajien mielipiteitä siitä, onko vuokralais- demokratian keinoin pystytty edistämään vuokratalojen kunnossapitoa ja hoitoa. Li- säksi kysytään Xxxxx edustajien näkemystä.

1.4 Arvioinnin aineistot ja menetelmät ‌

Arvioinnin pääasiallisena aineistona olivat haastattelut, vuokralaistoimikuntien ja vuokralaisneuvottelukunnan jäsenille suunnattu kysely sekä vuokralaisdemokratia- elinten pöytäkirjat vuodelta 2020. Haastateltavia olivat vuokralaisneuvottelukunnan puheenjohtaja ja sihteeri sekä Xxxxx hallituksen asukasedustajat (kaksi henkilöä). Lisäksi tarkastuslautakunnan 1. toimikunta teki Hekaan arviointikäynnin, jonka yhtey- dessä saatiin tietoja. Arvioinnin päätteeksi järjestettiin vielä tapaaminen Hekan toimi- tusjohtajan kanssa. Tapaamisessa käsiteltiin arviointimuistioluonnosta.

Arviointia varten käytiin läpi kaikki vuokralaistoimikuntien, vuokralaisneuvottelukun- nan, alue-yten ja Heka-yten pöytäkirjat vuodelta 2020. Talotoimikuntien pöytäkirjat käytiin läpi otannalla siten, että valittiin sattumanvaraisesti kymmenen talotoimikun- taa. Otanta ositettiin siten, että kultakin viideltä alueelta valittiin kaksi talotoimikuntaa.

Xxxxxx suunnattiin joulukuussa 2021 kaikkien 21 vuokralaistoimikunnan jäsenille ja vuokraisneuvottelukunnan jäsenille ja varajäsenille. Vuokralaisneuvottelukunnan jä- senet ovat myös vuokralaistoimikuntien jäseniä. Jatkossa tässä arvioinnissa viitataan kyselyyn nimellä asukasaktiivien kysely. Xxxxxx ei kuitenkaan kohdistunut talotoimi- kuntien jäseniin, joten tulokset eivät kuvaa kattavasti talotoimikuntien jäsenten mieli- piteitä, vaikka kaikki vuokralaistoimikunnan jäsenet ovatkin samalla myös talotoimi- kuntien jäseniä. Kyselyssä esitettiin väitteitä vuokralaisdemokratian toimivuudesta. Lisäksi vastaajilla oli mahdollisuus kertoa vapaamuotoisesti siitä, mitkä asiat toimivat

hyvin ja missä on parannettavaa. Arviointimuistiossa on raportoitu suoria jakaumia ja tehty yhteenveto tekstimuotoisista vastauksista. Kysely on esitetty liitteessä 2.

Kyselyn koko kohdejoukko olisi noin 470 henkilöä8, mutta Xxxx ei tietosuojasyistä luovuttanut kaikkia yhteystietoja, vaan vain niiden yhteystiedot, jotka olivat antaneet siihen erikseen kysyttäessä suostumuksensa. Suostumuksensa antoi 302 asukasak- tiivia. Suostumuksen antaminen vaati aktiivisuutta, koska vuokralaistoimikuntien jä- senten piti täyttää lomake ja palauttaa se Hekaan skannattuna. Vuokralaisneuvotte- lukunnan sihteeri viestitti vuokralaistoimikunnille vastaamisen tärkeydestä, minkä johdosta osa suostumuksista saatiin suoraan tarkastusvirastoon. Vuokralaisneuvot- telukunnan jäsenten sähköpostit olivat käytettävissä kattavasti, koska jäsenet olivat jo aiemmin antaneet suostumuksensa siihen, että heidän sähköpostejaan voidaan luovuttaa eteenpäin vuokralaisdemokratiaan liittyvissä asioissa.

Kyselyyn vastasi 183 henkilöä, joista 160 edusti kyselyn kohdejoukkoa. Saatujen sähköpostien joukossa oli ollut myös talotoimikuntien jäsenten ja aluevalvojien yh- teystietoja. Jos he eivät olleet vuokralaistoimikunnan jäseniä, heille ei esitetty muita kysymyksiä kuin avoimet vastaukset. Suostumuksensa oli antanut 302 henkilöä, jo- ten kun heistä vähennetään 23, jotka eivät olleet kohdejoukkoa, voidaan todeta, että kysely lähetettiin 279 vuokralaistoimikunnan jäsenelle. Kun heistä 160 vastasi, vas- tausprosentti oli 57.

Vastanneet vuokralaistoimikuntien jäsenet edustavat noin 34 prosenttia kaikista vuokralaistoimikuntien jäsenistä. Vastaajista 32 toimi sekä vuokralaisneuvottelukun- nassa että vuokralaistoimikunnassa. Vuokralaisneuvottelukunnassa on 21 varsi- naista jäsentä ja saman verran varajäseniä, joten heidän vastausprosenttinsa oli pe- räti 76. Vastaajia, jotka toimivat pelkästään vuokralaistoimikunnassa, oli 128.

Vastaajien joukossa oli 32 henkilöä, jotka toimivat myös aluetason yhteistoimintaeli- messä ja viisi, jotka toimivat sekä aluetason että Heka-tason yhteistoimintaelimessä. Heka-tason yhteistoimintaelintä koskevia tuloksia ei voitu raportoida vastaajien vä- häisen määrän vuoksi.

Reilu puolet vastaajista (52 prosenttia) oli ollut mukana vuokralaisdemokratiaelimissä yli kymmenen vuoden ajan. 30 prosenttia oli ollut 4–10 vuoden ajan, ja 15 prosenttia 1–3 vuotta. Kolmella prosentilla vastanneista oli kokemusta alle vuoden ajalta. Val- taosalla vastaajista oli siis kokemusta vähintään neljän vuoden ajalta.

Kuviosta 2 nähdään, että eniten vastauksia saatiin koillisesta, lännestä ja idästä. On luonnollista, että kaakosta saatiin vähemmän vastauksia, koska kaakon alueella on vain 68 vuokranmääritysyksikköä, kun koillisessa, idässä ja etelässä niitä on 115–

116. Talotoimikuntia on toiminnassa hieman vähemmän kuin vuokranmääritysyksi- köitä (ks. luku 2.2.3), ja talotoimikuntien määrä puolestaan ratkaisee kyselyn kohde- joukkona olleiden vuokralaistoimikuntien jäsenmäärän. Etelän vastaajia on selvästi

8 Taloja/vuokranmääritysyksiköitä oli kesäkuussa 2021 yhteensä 504. Niistä 33:lla ei ollut talotoimikuntaa tai sitä korvaavaa luottamushenkilöä. Talotoimikuntia oli siis 471. Lähde: Hekan toimitusjohtajalta saadusta koosteesta 21.6.2021 lasketut tiedot. Vuokralaistoimikuntien jäsenten määrä määräytyy talotoimikuntien määrän perusteella, koska kukin talotoimikunta nimeää edustajan vuokralaistoimikuntaan.

vähemmän kuin siellä sijaitsevien vuokranmääritysyksiköiden määrän (116) perus- teella olisi voinut olettaa. On kuitenkin hyvä muistaa, että kyselyä ei voitu lähettää kaikille, vaan vain niille asukasaktiiveille, jotka olivat antaneet suostumuksensa. Län- nen vastaajia on puolestaan enemmän kuin vuokranmääritysyksiköiden määrän pe- rusteella olisi voinut olettaa, koska lännen alueella niitä on 89 eli selvästi vähemmän kuin idässä, josta vastaajia oli saman verran.9

Kuvio 2 Vuokralaistoimikuntien jäsenten kyselyyn vastanneiden alueellinen jakauma Hekan aluetoimistojen mukaan (Minkä aluetoimiston alueella asut?, N=160)

Heka oli toteuttanut syys-lokakuussa 2021 oman asukasaktiivikyselyn, jonka yhtiö laati yhteistyössä vuokralaisneuvottelukunnan kanssa. Kyselyn tavoitteena oli selvit- tää asukasaktiivien mielipiteitä vuokralaisdemokratiasta sekä kerätä ideoita asukas- toiminnan kehittämiseksi. Vastauksia oli 285. Kyselyn vastausprosenttia ei raportoitu. Xxxxxx oli suunnattu kaikille talotoimikuntien jäsenille eli laajemmalle joukolle kuin tätä arviointia varten tehty kysely. Vastaajista 40 prosenttia toimi talotoimikunnan pu- heenjohtajana.10 Kyselyn tulokset olivat arvioinnissa käytettävissä, mutta Xxxxx oman asukasaktiivikyselyn tuloksia ei raportoida tässä arviointimuistiossa. Siihen on kaksi syytä. Ensinnäkin Xxxxx asukasaktiivikysely ei ole vertailukelpoinen tässä ar- vioinnissa toteutetun kyselyn kanssa, koska Xxxxx omasta kyselystä puuttui keski- vaihtoehto ”ei samaa eikä eri mieltä”. Toiseksi Hekan omassa kyselyssä ”en osaa sanoa” vastausten määrä oli suuri, kun kysyttiin sellaisista asioista, jotka eivät to- teudu oman talotoimikunnan tasolla.11 Tätä arviointia varten toteutettua kyselyä ei lähetetty lainkaan talotoimikuntien jäsenille, joten vastaukset kuvaavat kahden ylim- män vuokralaisdemokratiatason asukasaktiivien näkemystä. Hekan oma kysely ei siis olisi vertailukelpoinen, koska se kohdistui kaikkiin asukasaktiiveihin. Lisäksi He-

9 Vuokranmääritysyksiköiden määrä on laskettu Hekan toimitusjohtajan 21.6. toimittamasta talotoimikuntien yhteenvedosta.

10 Hekan kysely asukasaktiiveille 2021, tulosraportti.

11 Hekan kysely asukasaktiiveille 2021, tulosraportti.

kan kyselyn väittämät keskittyivät enemmän asukasaktiivien tyytyväisyyteen vuokra- laisdemokratia- ja asukastoimintaa kohtaan, kun tätä arviointia varten toteutettu ky- sely selvitti koettuja vaikutusmahdollisuuksia.

Arvioinnissa hyödynnettiin Hekan asukaskyselyjä. Taulukossa 1 on esitetty niiden vastaajamäärät ja vastausprosentit.

Taulukko 1 Hekan asukaskyselyjen vastaajamäärät ja vastausprosentit 2017–202012

	0000	0000	0000	0000
Vastaajien määrä	2941	3205	3009	2101
Vastaus- prosentti	26	27	22	17

12 Hekan asukaskyselyt vuosilta 2017–2020.

2 HAVAINNOT ‌

2.1 Noudattaako vuokralaisdemokratiasääntö yhteishallintolakia?‌

2.1.1 Hekan vuokralaisdemokratiasääntö on suurelta osin yhteishallintolain mukai- nen, mutta sitä ei kaikilta osin noudateta ‌

Laki yhteishallinnosta vuokrataloissa (649/1990), eli yhteishallintolaki, on vuodelta 1990. Lain uudistus onkin paraikaa käynnissä ja hallituksen esitys eduskunnalle laiksi yhteishallinnosta valtion tukemissa vuokrataloissa oli arviointiajankohtana lausunto- kierroksella.13 Pääministeri Xxxxx Xxxxxxx hallitusohjelmaan on kirjattu: ”Vahviste- taan vuokralaisten asemaa uudistamalla yhteishallintolaki, joka säätelee asukkaiden päätösvaltaa valtion tukemissa vuokra- ja asumisoikeusyhtiöissä.”14

Yhteishallintolain 7 §:n mukaan asukkaiden kokouksella on oikeus valita asukastoi- mikunta tai useampia asukastoimikuntia. Hekan vuokralaisdemokratiasäännössä asukastoimikuntaa vastaa talotoimikunta. Lisäksi yhteishallintolain 16 §:n mukaan ”Jos omistajalla on eri vuokranmääritysyksikköihin kuuluvia taloja, voidaan asettaa myös omistajan ja asukastoimikuntien välinen yhteistyöelin käsittelemään omistajan koko asuntokantaa koskevia tässä laissa tarkoitettuja yhteishallintoon liittyviä asi- oita.” Tämä lain tarkoittama yhteistoimintaelin on Heka-tason yhteistyöelin (Heka- yte).15

Hekan vuokralaisdemokratiaan kuuluu yhteishallintolaissa mainittujen elinten lisäksi vuokralaistoimikunta, vuokralaisneuvottelukunta ja aluetoimiston toiminta-alueen yh- teistyöelin (alue-yte). Yhteishallintolain mukaan siis riittäisi, että Xxxxxxx olisi pelkäs- tään talotoimikuntien taso. Tämä johtuu siitä, että laki lähtee siitä ajatuksesta, että jokainen talo on oma kiinteistöyhtiönsä, eli jokaista taloa varten olisi ikään kuin oma yhteishallintonsa.16 Uudessa laissa onkin tarkoitus korostaa vuokrataloyhteisön ja asukkaiden yhteisen yhteistyöelimen roolia vastaamaan nykyistä toimintaympäris- töä, jossa aiemmat pienet kiinteistöyhtiöt on usein fuusioitu isoiksi vuokrataloyhti- öiksi.17

Yhteishallintolain 16 §:n mukaan mahdollinen yhteistyöelin käsittelee omistajan koko asuntokantaa koskevia yhteishallintoon liittyviä asioita. Yhteistyöelin voi antaa suosi- tuksia ja ohjeita yhteishallinnon piiriin kuuluvissa asioissa, jos yhteistyöelimelle ei kuulu päätösvalta asiassa. Tarkemmin laissa ei ole säädetty siitä, millaisista asioista yhteistyöelin voisi päättää. Hekassa onkin valittu linja, että Heka-yte ei ole päättävä elin, vaan vd-säännön 48 §:n mukaan:

13 xxxxx://xx.xx/-/xxxxxxxxxxxxx-xxxxxxxxxx-xxxxxxxxxxxxxxxxxxx-xxxxxxxx-xxxxxxxxx-xxxxxxxxxxxxxxxxxx-xxxxxxxx-

lausuntokierrokselle Luettu 28.1.2022.

14 Pääministeri Xxxxx Xxxxxxx hallituksen ohjelma 10.12.2019, s. 55.

15 Hekan vd-sääntö, s. 33.

16 Tarkastuslautakunnan 1. toimikunnan arviointikäynnillä Hekaan saadut tiedot 27.10.2021.

17 Hallituksen esitys eduskunnalle laiksi yhteishallinnosta valtion tukemissa vuokrataloissa, luonnos 17.1.2022.

• Heka-yte voi antaa suosituksia ja ohjeita yhteishallinnon piiriin kuuluvissa asioissa.

• Heka-tason yhteistyöelimen tavoitteena on edistää asukkaiden näkemysten käsittelyä ja yhdenmukaisia toimintatapoja.

• Heka-ytessä käydään läpi pitkän tähtäimen korjaus- ja rahoitussuunnitelmaa sekä Heka-tason hankinnat ja kilpailuttamissuunnitelmat sekä niiden aikatau- lut ja vaikutukset. Lisäksi Heka-ytessä voidaan käsitellä kaikkia asukaspalve- luihin, kiinteistönhoitoon, korjaustoimintaan ja asukasyhteistyöhön liittyviä käytäntöjä ja toimintatapoja sekä niiden yhdenmukaistamista.

• Heka-ytelle esitellään Hekan tilinpäätös, Hekan jälkilaskelma sekä erilaisia raportteja ja tilastoja muun muassa vuokraustoiminnasta, vuokrasaatavista ja energiankulutuksista.

Luvussa 2.2.4 tarkastellaan pöytäkirjojen perusteella Heka-yten tehtävien toteutu- mista.

Seuraavassa on esitetty yhteishallintolain mukaiset asukastoimikunnan tehtävät ja verrattu niitä Hekan talotoimikunnan tehtäviin. Hekan vuokralaisdemokratiasäännön (vd-sääntö 9 §) mukaan asukkaiden kokous valitsee talotoimikunnan puheenjohtajan ja talotoimikuntaan 2–4 varsinaista jäsentä sekä varasijajärjestykseen asetettuna enintään kaksi varajäsentä taikka vaihtoehtoisesti luottamushenkilön ja tälle varahen- kilön. Asukaskokous voi siis päättää siitä, että valitaan luottamushenkilö, ei talotoimi- kuntaa. Tämä on linjassa yhteishallintolain kanssa, jonka 15 §:ssä esitetään vaihto- ehtoina, että asukastoimikunnan tehtäviä hoitaa asukkaiden kokous, asukastoimi- kunnan sijaan valittava luottamushenkilö tai omistajayhteisön tai -säätiön hallitus.

Tarkkaa tietoa siitä, kuinka monessa asukaskokouksessa on päädytty valitsemaan luottamushenkilö, ei ole, koska seuranta ja merkintätavat vaihtelevat alueittain. Osa alueista merkitsee, että vuokranmääritysyksikössä on joko talotoimikunta tai luotta- mushenkilö. Kolmella alueella, joista voitiin laskea luottamushenkilöiden osuus suun- taa antavasti, osuus vaihteli kolmen ja kymmenen prosentin välillä. Kaikki asukasko- koukset eivät valitse talotoimikuntaa eivätkä luottamushenkilöä, mikä on yhteishallin- tolain mukaista (ks. tarkemmin luku 2.2.3).

Taulukossa 2 on vertailtu yhteishallintolain mukaisia asukastoimikunnan tehtäviä He- kan vd-säännön mukaisiin talotoimikunnan tehtäviin. Kohdat, jotka ovat lisäyksiä ver- rattuna yhteishallintolakiin, on merkitty alleviivauksella. Kursiivilla on merkitty kohdat, jotka ovat täsmennyksiä. Alimpana esitetyt neljä lisäystä ovat Hekan vuokralaisde- mokratiasäännössä esiintyviä vuokralaisdemokratian muotoja, jotka laajentavat vuokralaisdemokratiaa yhteishallintolakia laajemmalle, eli ne ovat lähtökohtaisesti hyviä ja lain hengen mukaisia laajennuksia.

Taulukko 2 Yhteishallintolain ja Hekan vd-säännön vertailu

Yhteishallintolain (10 §) asukastoimikun- nan tehtävät

Hekan vd-säännössä (17 §) talotoimikun- nan tehtävät

1. osallistua valmisteluun, neuvotella ja an- taa lausunto vuokranmääritysyksikköön kuuluvien talojen talousarvioesityksestä sekä vuokranmääritysesityksestä

osallistua valmisteluun, neuvotella ja antaa lausunto vuokranmääritysyksikön taloja koskevasta talousarvioesityksestä, vuok- rantasauksen suunnitelmasta sekä vuok-

ranmääritysesityksestä;

2. tehdä esityksiä ja neuvotella vuosittain ta- lousarvioon sisällytettävistä korjaustoimen- piteistä

tehdä esityksiä ja neuvotella vuosittain ta- lousarvioon sisällytettävistä vuokranmääri- tysyksikön talojen korjaustoimenpiteistä

3. osallistua valmisteluun, neuvotella ja an- taa lausunto pitkänajan korjaussuunnitel-

mista

osallistua valmisteluun, neuvotella ja antaa lausunto vuokranmääritysyksikön taloja koskevasta pitkänajan korjaus- ja rahoitus- suunnitelmasta

4. osallistua valmisteluun, neuvotella ja an- taa lausunto pitkänajan rahoitussuunnitel-

mista

5. tehdä esityksiä, neuvotella ja antaa lau- sunto huoltosopimuksen sisällöstä, hoitojär- jestelmästä sekä isännöinnin ja huoltotehtä- vien järjestämisestä

tehdä esityksiä, neuvotella ja antaa lau- sunto vuokranmääritysyksikköä koskevasta huoltosopimuksen sisällöstä, hoitojärjestel- mästä sekä isännöinnin ja huoltotehtävien

järjestämisestä

6. valvoa asukkaiden ja muiden huoneisto- jen haltijoiden yhteiseen lukuun hoito-, huolto- ja korjaustoimenpiteiden suoritta- mista

valvoa asukkaiden ja muiden huoneistojen haltijoiden yhteiseen lukuun hoito-, huolto- ja korjaustoimenpiteiden suorittamista sekä ilmoittaa alueyhtiöön havaitsemistaan hoito, huolto- ja korjaustoimenpiteiden suorittami-

seen liittyvistä epäkohdista

7. päättää järjestyssääntöjen sisällöstä

päättää vuokranmääritysyksikkökohtaisista omista järjestyssäännöistä siltä osin, kun ne eivät ole ristiriidassa Hekan järjestyssään-

nön kanssa

8. edistää asumiseen liittyvien erimielisyyk- sien ratkaisemista ja tarvittaessa toimia so- vittelijana häiriötapauksissa

edistää asumiseen liittyvien erimielisyyk- sien ratkaisemista ja tarvittaessa toimia so- vittelijana häiriötapauksissa sekä edistää asumisviihtyvyyttä ja -turvallisuutta

9. päättää yhteisten autopaikkojen, sauno- jen, pesutupien ja vastaavien tilojen vuok- raus- ja jakamisperiaatteista ja valvoa nii-

den noudattamista

päättää yhteisten autopaikkojen, saunojen, pesutupien ja vastaavien tilojen vuokraus- ja jakamisperiaatteista ja valvoa niiden nou-

dattamista

10. päättää yhteisten askartelu- ja kerho- huoneiden ja vastaavien tilojen käytöstä

sekä talkoiden ja muiden vastaavien yhteis- ten tilaisuuksien järjestämisestä

päättää yhteisten askartelu- ja kerhohuonei- den ja vastaavien tilojen käytöstä sekä tal-

koiden ja muiden vastaavien tilaisuuksien järjestämisestä

11. päättää toimikunnan päätettäväksi siir- retystä asiasta tai toimeenpanna sen tehtä-

väksi annettu asia edellyttäen, että xxxxxx- toimikunta on valmis ottamaan sen vastaan

päättää talotoimikunnan päätettäväksi siir- retystä asiasta tai toimeenpanna sen tehtä-

väksi annettu asia edellyttäen, että talotoi- mikunta on valmis ottamaan sen vastaan

Yhteishallintolain (10 §) asukastoimikun- nan tehtävät	Hekan vd-säännössä (17 §) talotoimikun- nan tehtävät
12. tehdä esitys, neuvotella ja antaa lau- sunto muista vuokranmääritysyksikköön kuuluvia taloja koskevista asioista	tehdä esitys, neuvotella ja antaa lausunto muista vuokranmääritysyksikköä koske- vista asioista
	valita keskuudestaan vuokralaistoimikun- nan jäsen ja varajäsen
	nimetä asukkaiden edustaja vuokranmääri- tysyksikön talojen merkittävien korjausten suunnitteluun ja toteutukseen
	valmistella esitys asukkaiden kokoukselle seuraavan kalenterivuoden määrärahan käytöstä ja toimintasuunnitelmasta; sekä
	järjestää erilaisia tilaisuuksia, tapahtumia ja koulutuksia määrärahan puitteissa.

Yhteishallintolain 10 §:n seitsemännen momentin mukaan asukastoimikunta päättää järjestyssääntöjen sisällöstä. Hekan vd-säännössä tätä on muokattu muotoon ”siltä osin, kun ne eivät ole ristiriidassa Hekan järjestyssäännön kanssa”. Eli käytännössä talotoimikunnilla ei ole yhteishallintolain mukaista oikeutta päättää järjestyssään- nöistä talokohtaisesti. Hekassa yksittäinen talo voi tehdä omia täydentäviä järjestys- sääntöjään, kunhan ne eivät ole ristiriidassa Heka-tason järjestyssääntöjen kanssa. Hekan uudet järjestyssäännöt tulivat voimaan 1.1.2022.18 Vuokralaisneuvottelukun- nan edustajien haastattelussa tuli esiin, että järjestyssääntöjen uudistuksessa ei edes kuultu talotoimikuntia, vaan Xxxx pyysi lausuntoa vuokralaisneuvottelukun- nalta, vaikka sen tehtäviin ei uusitun vd-säännön mukaan enää kuulu antaa lausun- toja.19

Hekan toimitusjohtajan mukaan on vakiintunut käytäntö kaikissa Suomen suurim- missa kunnallisissa vuokrataloyhtiöissä, että järjestyssäännöstä päätetään yhtiöta- solla.20 Helsingin kaupungin oikeuspalvelujen näkemyksen mukaan ”Yhteishallinto- lain piirissä on nykyisin hyvin eri kokoisia yhteisöjä. Heka on yksi suurista yhtiöistä. Suurten yhtiöiden osalta on ollut suuntauksena toteuttaa ja päättää voimassa olevan lain mukaan asukastoimikuntatasolla päätettävät asiat yhtiötasolla.” Toisaalta oi- keuspalvelut toteaa, että ”erityisesti järjestyssääntöjen osalta talo/-vuokranmääräy- tymisyksikkökohtainen päättäminen on asukkaille tärkeää ja yhteishallintolain sana- muoto päätösoikeuden osalta on tältä osin selkeä.”21

Oikeuspalvelut myös toteaa, että ”Hekan kannalta on ymmärrettävää, että esimer- kiksi järjestyssääntöjen sisällöllinen eroavaisuus talo- tai vastuuyksikkökohtaisesti ai-

18 xxxxx://xxx.xxxxxx.xx/xx/xxxxxxxxxx/xxxxxxxx/xxxxxxxxxxxxxxxx Luettu 14.2.2022.

19 Vuokralaisneuvottelukunnan puheenjohtajan ja sihteerin haastattelu 10.11.2021. Vuokralaisneuvottelukun- nan lausunnon 30.8.2021 mukaan se päätti pyytää järjestyssäännöistä lausunnot vuokralaistoimikunnilta.

Niistä 17 otti kantaa asiaan.

20 Hekan toimitusjohtajan kommentit muistioluonnokseen 7.3.2022.

21 Helsingin kaupungin oikeuspalveluissa laadittu muistio tarkastusviraston pyynnöstä 4.3.2022.

heuttaa merkittäviä valvonnallisia haasteita sekä myös asukkaiden erisisältöistä koh- telua määräysten johdosta.” ja ”Hekan tavoite vaikuttaa olevan päätettävien asioiden yhdenvertainen toteutuminen yhtiötasolla”.22

Asukasaktiiveille toteutetun kyselyn avoimissa vastauksissa yksi vastaaja esitti nä- kemyksenään, että Xxxxx toimitusjohtaja on tietoisesti rikkonut yhteishallintolakia järjestyssääntöjen päättämistason suhteen. Hänen mukaansa vuokralaisneuvottelu- kunnan enemmistö hyväksyi sen, että Xxxx päättää järjestyssäännöstä, kun toimi- tusjohtaja oli ensin suullisesti uhkaillut palkkioiden/toimintamäärärahojen vähentämi- sellä tai jopa poistamisella.23 Arvioinnissa ei lähdetty varmistamaan sitä, onko väitet- tyä uhkailua tapahtunut, mutta tämänkaltainen väite jo itsessään kertoo huonosta il- mapiiristä ja epäluottamuksesta asukasaktiivien ja Xxxxx johdon välillä. Tämänkal- taisia epäluottamuksesta kertovia kommentteja oli kyselyn avoimissa vastauksissa runsaasti.

Järjestyssäännöistä päättämisen lisäksi toinen asia, jossa talotoimikunnilla ei ole käytännössä päätösvaltaa, on päättäminen yhteisten autopaikkojen, saunojen, pesu- tupien ja vastaavien tilojen vuokraus- ja jakamisperiaatteista (kohta 9.), koska peri- aatteista päätetään Hekan tasolla.24 Hekan näkökulmasta katsottuna yhtenäiset pe- riaatteet kohtelevat eri taloja keskenään yhdenvertaisesti.25 On kuitenkin kiistatonta, että yhteishallintolaki ja siten myös Xxxxx oma vd-sääntö jättävät tämän päätösval- lan talotasolle. Hekan toimitusjohtajan näkemyksen mukaan autopaikoissa ja sauna- vuoroissa ei ole mitään päätettävää, josta talotasolla voitaisiin päättää. Hän korosti sitä, että uuteen lakiin on tulossa sanamuoto ”päättää yhteisten autopaikkojen, sau- nojen, pesutupien ja vastaavien tilojen jakamisperiaatteista olemassa olevissa puit- teissa”, jossa ”olemassa olevissa puitteissa” on uutta.26 Lain perusteluista voidaan päätellä, että ”olemassa olevat puitteet” viittaavat yhtiötasolla käytössä oleviin säh- köisiin järjestelmiin.27 Autopaikkojen tai saunavuorojen sähköinen varausjärjestelmä ei kuitenkaan poista sitä, että lain mukaan talotasolla pitää olla päätösvalta yhteisten autopaikkojen, saunojen, pesutupien ja vastaavien tilojen vuokraus- ja jakamisperi- aatteista. Lakiluonnoksessa on uutta myös se, että yhteistyöelimelle on tulossa oi- keus osallistua yhteisten autopaikkojen, saunojen, pesutupien ja vastaavien tilojen vuokrausperiaatteiden laatimiseen.28

22 Helsingin kaupungin oikeuspalveluissa laadittu muistio tarkastusviraston pyynnöstä 4.3.2022.

23 Asukasaktiivien kysely joulukuussa 2021, tekstimuotoiset vastaukset.

24 Tarkastuslautakunnan 1. toimikunnan arviointikäynnillä Hekaan saadut tiedot 27.10.2021, Vuokralaisneu- vottelukunnan edustajien haastattelu 10.11.2021 ja Vuokralaisneuvottelukunnan pöytäkirja 2/2020.

25 Tarkastuslautakunnan 1. toimikunnan arviointikäynnillä Hekaan saadut tiedot 27.10.2021.

26 Hekan toimitusjohtajaan kommentit muistioluonnokseen 7.3.2022.

27 Hallituksen esitys eduskunnalle laiksi yhteishallinnosta valtion tukemissa vuokrataloissa, luonnos 17.1.2022, s. 21 perusteluissa: ”Myös yhteisten autopaikkojen, saunojen, pesutupien ja vastaavien tilojen jakamisperiaatteista päättämistä täsmennettäisiin siten, että päätöksiä voitaisiin tehdä vain olemassa ole- vissa puitteissa. Vuokraus- ja jakamisperiaatteisiin liittyy investointeja, kuten sähköisiä järjestelmiä, joita käy- tetään koko yhtiössä. Nämä järjestelmät ja muut tarkoituksenmukaisesti ja välttämättömästi yhtenäiset käy- tänteet luovat puitteet talokohtaiselle päätöksenteolle.”

28 Hallituksen esitys eduskunnalle laiksi yhteishallinnosta valtion tukemissa vuokrataloissa, luonnos 17.1.2022, 9 § 1 mom.

Heka on ottanut kantaa edellä nostettuihin asioihin lausunnossaan yhteishallintolain suuntaviivoista: ”Koska monissa yhtiöissä autopaikkojen, saunavuorojen ja pesutu- pien varaukset tehdään keskitetysti yhdessä yhtiössä ja usein digitaalisesti, on niiden jakoperusteiden oltava samanlaiset koko yhtiössä eli päätökset niistä tulee tehdä yh- tiötasolla. Myöskään järjestyssäännöt eivät voi olla talokohtaiset, sillä ne vaikeuttai- sivat isännöitsijöiden työtä merkittävästi ja johtaisivat hallitsemattomiin tilanteisiin. Myös niistä tulisi päättää yhtiötasolla.”29 Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että Xxxx toimii sen mukaan kuin sen mielestä yhteishallintolaissa olisi järkevää asiasta säätää, eikä sen mukaan kuin yhteishallintolaissa on tällä hetkellä säädetty. Myöskään halli- tuksen esitysluonnoksessa ei ehdoteta tätä kohtaa muutettavan Hekan toivomalla tavalla.30 Hekan toimitusjohtajan mukaan kyseinen kohta tulee vielä muuttumaan, koska niin moni lausunnonantaja on sitä mieltä, että päätöksenteko järjestyssään- nöistä pitää olla yhtiötasolla.31 Jostakin syystä lakiluonnoksessa ei ole annettu yh- teistyöelimelle oikeutta osallistua järjestyssääntöjen laatimiseen, vaan lakipykälissä se on pelkästään asukastoimikunnan tason asia, vaikka lain perustelut viittaavatkin siihen, että tämä ei ole ollut toimiva ratkaisu isoissa yhtiöissä.32

Oikeuspalvelujen johtopäätöksenä sekä järjestyssäännöistä että yhteisten autopaik- kojen, saunojen, pesutupien ja vastaavien tilojen vuokraus- ja jakamisperiaatteista on se, että ”Hekan toimintamalli ei vastaa nykyisen lainsäädännön kirjainta”. Oikeus- palvelut kuitenkin katsoo, ettei asiassa ole tarkoituksenmukaista muokata Hekan toi- mintakäytänteitä ennen uuden lainsäädännön voimaan astumista, koska lainsäädän- töä ollaan muuttamassa ja Hekan toiminta noudattaa samoja periaatteita (yhdenver- taisuus ja vuokralaisdemokratia) kuin tuleva lainsäädäntö. Lisäksi nykyisestä menet- telystä ei aiheutune kaupungille ainakaan suoranaista haittaa (esimerkiksi vahingon- korvausvelvollisuutta).33

Kolmas asia, joka ei täysin toteudu yhteishallintolaissa määritellyllä tavalla, on neu- vottelu tehtävissä 1–5 ja 12. Vd-säännössä on sama sanamuoto kuin laissa, mutta käytännössä Hekan kokoisessa yhtiössä neuvottelu ei toteudu siten kuin yhteishal- lintolaissa on sen ajateltu toteutuvan talotasolla. Talotoimikunnat antavat lausuntoja, mutta Xxxx ei pysty neuvottelemaan jokaisen talon/vuokranmääritysyksikön kanssa. Tietyssä mielessä neuvottelua kuitenkin tapahtuu, kun Hekan henkilökunta osallistuu

29 Helsingin kaupungin asunnot Oy, lausunto 21.4.2021, Yhteishallintolain uudistuksen suuntaviivat. 30 Hallituksen esitys eduskunnalle laiksi yhteishallinnosta valtion tukemissa vuokrataloissa, luonnos 17.1.2022, s. 29–30 § 7.

31 Hekan toimitusjohtajan kommentit muistioluonnokseen 7.3.2022.

32 Hallituksen esitys eduskunnalle laiksi yhteishallinnosta valtion tukemissa vuokrataloissa, luonnos 17.1.2022 s. 5: ”Voimassa olevassa laissa asukastoimikunnan tehtäviksi on säädetty muun muassa järjes- tyssäännöistä, autopaikoista ja saunavuoroista päättäminen. Isoissa yhtiöissä esimerkiksi yhtenäisten huol- tosopimusten vuoksi käytäntöjen on oltava samanlaiset koko yhtiössä ja talokohtainen päätöksenteko luo hankalasti hallittavia eroavaisuuksia.”

33 Helsingin kaupungin oikeuspalveluissa laadittu muistio tarkastusviraston pyynnöstä 4.3.2022.

pyydettäessä toimielinten kokouksiin.34 Tulevassa lakimuutoksessa näyttääkin luon- nosvaiheessa olevan poistumassa sanamuodot, joissa ”neuvotella” on tähän asti kuulunut asukastoimikunnan tehtäviin.35

Yhteishallintolain ja Xxxxx vd-säännön mukaan asukastoimikunta/talotoimikunta päättää yhteisten askartelu- ja kerhohuoneiden ja vastaavien tilojen käytöstä sekä talkoiden ja muiden vastaavien yhteisten tilaisuuksien järjestämisestä. Tältä osin ar- vioinnissa ei tullut esiin merkittäviä poikkeamia. Hekan toimitusjohtajan mukaan Heka ei ole yhtiötasolla tehnyt linjauksia kerhohuoneiden käytöstä.36

Yhteishallintolain lakiluonnoksessa tähän päätösvaltaan on tulossa täsmennys: ”päättää yhteisten asukastilojen käytöstä, ei kuitenkaan silloin, kun on kyse useam- man vuokranmääritysyksikön käytössä olevista yhteisistä tiloista”.37 Hekan toimitus- johtajan mukaan yhteisten asukastilojen käytössä on syntynyt ongelmia silloin, kun talon käytössä oleva tila, esimerkiksi mattopesula, on tarkoitettu myös muiden lähi- talojen käyttöön. Tällöin toimikunta on saattanut estää muiden talojen mattopesulan käytön. Toimitusjohtajan mukaan asukkailta on myös tullut valituksia, että talotoimi- kunta ei anna asukkaiden käyttää kerhotiloja.38

2.1.2 Hekassa on hyviä käytäntöjä, joihin laki ei velvoita ‌

Yhteishallintolaki ei velvoita myöntämään talotoimikunnille määrärahoja, mutta He- kassa näin toimitaan. Vd-säännössä on määritelty myös asukastoiminnan määrära- hojen taso. Vuokranmääritysyksikön eli talon (tai talojen) tasolla määräraha on 500– 3000 euroa riippuen asukasmäärästä. Vuokralaistoimikunnassa vaihteluväli on vas- taavasti 5000–20 000 euroa vuodessa. Vuokralaisneuvottelukunta puolestaan saa 1 000 euroa vuodessa kutakin vuokralaistoimikuntaa kohden, eli 21 000 euroa vuo- dessa.39

Hekan toimitusjohtajan mukaan Heka poikkeaa muista kunnallisista vuokrataloyhti- öistä edukseen siinä, että se maksaa vuokralaisdemokratiaelimissä toimiville kokous- palkkioita talotoimikunnan tasolta lähtien.40

Yhteishallintolaissa ei ole tähän asti ollut määräystä siitä, että asukkaiden edustaja tulisi nimetä merkittävien korjausten suunnitteluun ja toteutukseen. Hekassa tämä käytäntö on ollut jo pitkään. Yhteishallintolakiluonnoksessa tämä määräys on mu-

34 Tarkastuslautakunnan 1. toimikunnan arviointikäynnillä Hekaan saadut tiedot 27.10.2021.

35 Hallituksen esitys eduskunnalle laiksi yhteishallinnosta valtion tukemissa vuokrataloissa, luonnos 17.1.2022, s. 29–30 § 7.

36 Hekan toimitusjohtajaan kommentit muistioluonnokseen 7.3.2022.

37 Hallituksen esitys eduskunnalle laiksi yhteishallinnosta valtion tukemissa vuokrataloissa, luonnos 17.1.2022, 7 § 8 mom.

38 Hekan toimitusjohtajan kommentit muistioluonnokseen 7.3.2022.

39 Hekan vuokralaisdemokratiasääntö ja asukastoiminnan määrärahat -esitys.

40 Tarkastuslautakunnan 1. toimikunnan arviointikäynnillä Hekaan saadut tiedot 27.10.2021.

kana muodossa ”Asukkaiden edustajalle on tarjottava mahdollisuus osallistua yksit- täisen peruskorjaushankkeen suunnitteluun ja toteutuksen valvontaan.”41 Tämä eh- dotus sisältyikin Hekan lausuntoon lain suuntaviivoista.42

Xxxxxxxxxxx asukkaiden edustajien mukanaolo korjausten suunnittelukokouksiin ei aukottomasti toteudu. Pöytäkirjojen läpikäynnissä ilmeni, että eräs vuokralaistoimi- kunta paheksui asukasedustajan sivuuttamista, kun aluetoimisto ei ollut kutsunut häntä hankesuunnittelukokoukseen. Aluetoimiston selitys oli se, että se sai asukas- edustajan yhteystiedot vasta kokouksen jälkeen.43

Vuokralaisneuvottelukunnan edustajien haastattelussa tuli esiin myös, että asukas- edustajilla on huonoja kokemuksia siitä, että heitä vähätellään suunnittelukokouk- sissa eivätkä he saa edes puheenvuoroa. Vähättelyä voi tapahtua Hekan aluetoimis- ton taholta tai kaupungin asuntotuotannosta vastaavan toimijan taholta. Asukasedus- tajien on myös vaikea saada kokonaiskäsitystä hankkeista, kun he eivät saa samoja aineistoja kuin Hekan edustajat, vaan heille näytetään materiaaleja Teams-kokouk- sessa tai annetaan mahdollisuus käydä katsomassa aineistoa Hekan toimistolla.44 Myös asukasaktiivien kyselyssä tuli esiin materiaalien saamisen rajoittaminen.45

41 Hallituksen esitys eduskunnalle laiksi yhteishallinnosta valtion tukemissa vuokrataloissa, luonnos 17.1.2022, s. 28.

42 ”Xxxxxxx on pitkään ollut tapana, että asukkaat valitsevat kohteesta yhden asukasedustajan kohteen laajan peruskorjauksen suunnitteluun ja toteutukseen. Tämä asukas osallistuu sekä suunnittelu- että työmaakokouksiin ja voi niissä välittää viestiä ja toiveita puolin ja toisin. Tämä Hekassa käytössä

ollut hyvä menettely kannattaisi ottaa uuteen yhteishallintolakiinkin.” Helsingin kaupungin asunnot Oy, lau- sunto 21.4.2021, Yhteishallintolain uudistuksen suuntaviivat.

43 Maunulan vuokralaistoimikunnan pöytäkirja 3/2020.

44 Vuokralaisneuvottelukunnan puheenjohtajan ja sihteerin haastattelu 10.11.2021.

45 Asukasaktiivien kyselyn tekstimuotoiset vastaukset joulukuussa 2021.

2.2 Onko asukkaille annettu päätösvaltaa ja vaikutusmahdollisuuksia?‌

2.2.1 Päätösvalta koetaan riittämättömäksi Asukkaiden päätösvalta ‌

Asukkaiden päätösvallalla tarkoitetaan vuokralaisdemokratiaelinten ja niiden kautta asukkaiden valtaa päättää niistä asioista, joissa päätösvalta on annettu vuokralais- demokratiaelimelle vuokralaisdemokratiasäännössä. Päätösvaltaa pyydettiin asu- kasaktiivien kyselyssä arvioimaan kolmen väittämän avulla.

Väittämät olivat ”Hekan vuokralaisdemokratia mahdollistaa asukkaille riittävän pää- tösvallan asumistaan koskevissa asioissa”, ”Asukkailla on käytännössä riittävästi päätösvaltaa omaa asumistaan koskevissa asioissa” ja ”Koen, että minulla asukas- aktiivina on riittävästi päätösvaltaa”. Asukasaktiivien antamat arviot on esitetty kuvi- ossa 3. Arviot ovat melko alhaisia, kun asteikko oli 1=täysin eri mieltä ja 5=täysin samaa mieltä. Vastanneet asukasaktiivit olivat keskimäärin melko eri mieltä väittä- mistä.

Hekan vuokralaisdemokratia mahdollistaa asukkaille

riittävän päätösvallan asumistaan koskevissa asioissa

2,3

2,2

2,3

2,1

Asukkailla on käytännössä riittävästi päätösvaltaa

omaa asumistaan koskevissa asioissa

1,8

2,2

Koen, että minulla asukasaktiivina on riittävästi

päätösvaltaa

2,2

Vtk:t VNK Yhteensä

Kuvio 3 Arviot asukkaiden päätösvaltaa koskeviin väittämiin asteikolla 1=täysin eri mieltä, 5=täysin samaa mieltä (N=160)46

46 Asukasaktiivien kysely joulukuussa 2021.

Asukasaktiivien antamissa avovastauksissa korostui asukasaktiivien kokemus pää- tösvallan vähäisyydestä ja rajoittamisesta. Päätösvallan rajoittaminen ilmenee avo- vastauksien mukaan monin tavoin. Ensinnäkin avovastauksissa tuotiin esiin jo lu- vussa 2.1.1 esitellyt poikkeamat yhteishallintolaista järjestyssääntöjen sekä auto- paikkojen, saunojen, pesutupien ja vastaavien tilojen vuokraus- ja jakamisperiaattei- den osalta. Talotoimikuntien määrärahojen käyttöä rajoitetaan edellyttämällä S-busi- ness tilin käyttöä, jolloin hankinnat tulee tehdä S-ryhmän liikkeistä, joiden valikoi- masta ei löydy kaikkia talotoimikuntien tarvitsemia tuotteita ja osa tuotteista voi olla vaihtoehtoja kalliimpia. S-business tilien käyttämiseen siirtyminen tuli välttämättö- mäksi, kun talotoimikuntien tilejä aiemmin hoitanut pankki joutui lopettamaan tilit.47 Talotoimikuntien käyttöön annettavia määrärahoja on esitelty luvussa 2.1.2. Myös talojen tilojen käyttöä on rajoitettu Hekan toimesta. Talotoimikunnissa ei olla voitu päättää esimerkiksi vuokranmääritysyksikön saunavuoroista. Kerhohuoneiden käyttö oli vastausten mukaan Hekan toimesta kielletty ajoittain koronapandemian aikana. Päätös kerhohuoneiden tilapäisestä sulkemisesta tuli omistajan, eli kaupungin ta- holta ja se oli linjassa muiden yhteiskunnan koronapandemiaan liittyneiden toimen- piteiden kanssa.48 Lisäksi vastauksissa mainittiin tapaus, jossa talon kerhotilaa oli pidetty Hekan tilana eikä se ollut asukkaiden käytössä ja toisessa tapauksessa Heka oli antanut kerhohuoneen ulkopuolisten urakoitsijoiden käyttöön. Xxxxx toimitusjoh- tajan mukaan pääsääntönä on, että talotoimikunnilla on päätösvalta kerhotilojen käy- töstä ja niiden tilapäisestä luovuttamisesta pyydetään aina talotoimikunnan lupa.49

Päätösvallan rajoittaminen ilmenee vastausten mukaan myös talotoimikunnan ko- koonpanon määrittämisessä rajoitetun jäsenmäärän osalta. Hekan toimitusjohtajan mukaan valittavien asukasedustajien määrää ei rajoiteta, vaan maksettavien kokous- palkkioiden kappalemäärää.50 Lisäksi asukasaktiivit kokevat palkkiollisten kokousten määrän vähentämisen toimijoiden päätöksentekomahdollisuuksia rajoittavaksi. Palk- kiollisten kokousten määrä voi tosiasiallisesti määrittää pidettävien kokousten mää- rän toimielimen työmäärästä riippumatta, eikä se huomioi kokousten ulkopuolella teh- tävää työtä tai valmistelua.51 Vuokralaisdemokratiasäännön muutos vaikutti osaltaan asukkaiden päätösvaltaan. Näitä tekijöitä on käsitelty tarkemmin luvussa 2.2.5.

VNK:n edustajien mukaan asukkaiden mahdollisuudet päättää asumistaan koske- vista asioista, kuten pihojen varustuksesta ja hoidosta, roskalavojen tilaamisesta ja parkkipaikoista ovat hyvin rajallisia. Yhteishallintolain uudistukselta VNK toivoo, että asukkaiden päätäntävaltaa ei kavennettaisi. VNK:n mukaan Xxxxx odotukset uudis- tusta kohtaan ovat talotoimikuntien roolin rajaaminen lähinnä asukastoiminnan, ku- ten juhlien järjestämiseen.52 Hekan mukaan asukkaiden päätösvallan lisääminen olisi mahdollista. Tällä hetkellä Xxxx odottelee uutta yhteishallintolakia, eikä päätösval- taan olla ennen lain valmistumista suunnittelemassa muutoksia.53

47 Hekan toimitusjohtajan kommentit muistioluonnokseen 7.3.2022.

48 Hekan toimitusjohtajan kommentit muistioluonnokseen 7.3.2022.

49 Hekan toimitusjohtajan kommentit muistioluonnokseen 7.3.2022.

50 Hekan toimitusjohtajan kommentit muistioluonnokseen 7.3.2022.

51 Asukasaktiivien kysely joulukuussa 2021.

52 Vuokralaisneuvottelukunnan puheenjohtajan ja sihteerin haastattelu 10.11.2021.

53 Tarkastuslautakunnan 1. toimikunnan arviointikäynnillä Hekaan saadut tiedot 27.10.2021.

2.2.2 Myös vaikutusmahdollisuudet koetaan riittämättömiksi ‌

Asukkaiden vaikutusmahdollisuudet

Asukkaiden vaikutusmahdollisuuksilla tarkoitetaan vuokralaisdemokratiaelinten ja niiden kautta asukkaiden mahdollisuutta lausua, esittää tai neuvotella asioista, joissa vuokralaisdemokratiaelimelle ei ole annettu päätösvaltaa. Kyselyssä pyydettiin vas- taajia arvioimaan, antaako Hekan vuokralaisdemokratiasääntö asukkaille riittävästi vaikutusmahdollisuuksia omaa asumistaan koskeviin asioihin. Vaikutusmahdolli- suuksia pyydettiin kyselyssä arvioimaan kolmen väittämän avulla.

Väittämät olivat ”Hekan vuokralaisdemokratiasääntö antaa asukkaille riittävästi vai- kutusmahdollisuuksia omaa asumistaan koskeviin asioihin”, ”Xxxx ottaa riittävästi huomioon vuokralaisdemokratiaelinten lausunnot, esitykset ja näkemykset” ja ”Koen, että minulla asukasaktiivina on riittävästi vaikutusmahdollisuuksia”. Asukasaktiivien antamat arviot on esitetty kuviossa 4. Verrattuna kuviossa 3 esitettyihin päätösvaltaa koskeviin väittämiin, kaksi vaikutusmahdollisuuksia koskevaa väittämää sai hieman paremman, mutta edelleen melko huono arvion vastaajilta. Keskimmäinen väittämä, joka koski sitä, ottaako Heka riittävästi huomioon vuokralaisdemokratiaelinten lau- sunnot, esitykset ja näkemykset, sai kaikista heikoimmat arviot eli keskiarvo oli alle kaksi, kun taso kaksi tarkoittaa ”melko eri mieltä”.

Hekan vuokralaisdemokratiasääntö antaa asukkaille

riittävästi vaikutusmahdollisuuksia omaa asumistaan koskeviin asioihin

2,4

2,3

Heka ottaa riittävästi huomioon

vuokralaisdemokratiaelinten lausunnot, esitykset ja näkemykset

1,9

1,6

1,9

2,3

Koen, että minulla asukasaktiivina on riittävästi

vaikutusmahdollisuuksia

1,8

2,2

Vtk:t VNK Yhteensä

Kuvio 4 Arviot asukkaiden vaikuttamismahdollisuuksia koskeviin väittämiin asteikolla 1=täy- sin eri mieltä, 5=täysin samaa mieltä (N=160)54

Asukasaktiivien antamissa avovastauksissa korostuivat kokemukset käytössä ole- vien vaikutustapojen tehottomuudesta. Lausuntoja ei koeta otettavan huomioon, nii- den valmisteluun ja antamiseen tarvittavaa informaatiota ei koeta saatavan ja aika

54 Asukasaktiivien kysely joulukuussa 2021.

niiden antamiseen koetaan liian lyhyeksi. Hekan päätökset, joista lausuntoja pyyde- tään, koetaan jo etukäteen päätetyiksi ja lausunnot välttämättömäksi muodollisuu- deksi, jolla ei ole vaikutusta.55 Hekan toimitusjohtajan mukaan maaliskuussa esitet- tävät lausunnot korjaustarpeista ja elokuussa esitettävät lausunnot vuokrista ovat tär- keimmät vaikuttamisen paikat.56

Myös Xxxxx hallituksen kahden asukasjäsenen vaikutusmahdollisuuksia epäiltiin. Hekan hallitus koostu seitsemästä jäsenestä ja kahdesta varajäsenestä. Hallituksen puheenjohtaja ja kaksi jäsentä on luottamushenkilöitä, kaksi viran-/toimenhaltijaa ja kaksi asukasedustajaa. Varajäsenistä toinen on asukasedustaja ja toinen viran-/toi- menhaltija. Hallituksen poliittisesti valittujen kolmen jäsenen nähtiin äänestävän He- kan toimivaa johtoa mukaillen, jolloin asukasjäsenten äänet jäävät alakynteen.57 Toi- mitusjohtajan mukaan äänestyksiä on kuitenkin harvoin ja selittävä tekijä sille, että asukasjäsenet äänestävät vastoin enemmistön tahtoa on, että näissä tilanteissa asu- kasjäsenet ovat unohtaneet, että heidän tehtävänsä ei ole ajaa asukkaiden etua, vaan yhtiön etua.58 Koska asukasjäsenet toimivat yhtiön hallituksessa, heitä koskee osakeyhtiölain 8 §, jonka mukaan yhtiön johdon tulee huolellisesti toimien edistää yhtiön etua.59

Asukkaiden ja vuokralaisdemokratiaelinten vaikutusmahdollisuudet ovat heidän mu- kaansa näennäisiä. Asukkaille ja vuokralaisdemokratiaelimille annetaan mahdolli- suus lausua asioista, mutta haastateltujen mukaan lausunnot jätetään usein huo- miotta ja jälkeenpäin esiintyvää tyytymättömyyttä kuitataan toteamalla, että asiasta oli mahdollisuus lausua. Tämä korostuu erityisesti vuokrasta ja PTS:istä lausutta- essa, joihin lausuntojen koetaan vaikuttavan minimaalisesti. Vuokrien tasoon liittyen aiemmin vuokralaiskuilta nähtiin kulut ja pääomapuoli kutakin taloa kohden. Keski- vuokraan siirtyminen on hämärtänyt sitä, mitkä kulut ovat kutakin taloa koskevia ja mitkä ovat tasattuja. Jälkilaskelmatkaan eivät enää ole niin tarkalla tasolla eriteltyjä kuin aiemmin.60

Asukasaktiivien vaikutusmahdollisuuksiin liittyy myös talotoimikunnille vuokralaisde- mokratiasäännössä annettu tehtävä antaa Hekalle ja aluetoimistoille ehdotuksia ja lausuntoja. Talotoimikunnat voivat antaa lausuntoja omasta aloitteestaan, minkä li- säksi Heka voi pyytää niiden lausuntoja. Vuonna 2021 Xxxx pyysi lausunnot kaikilta talotoimikunnilta PTS:ään, vuokranmääritykseen, talousarvioon ja vuokrantasaus- suunnitelmaan liittyen. Lausuntopyyntöjä lähetettiin yhteensä 501, joista 344 eli noin 69 prosenttiin saatiin vastaus.61 Vastausprosentin perusteella noin 30 prosenttia ta- lotoimikunnista jättää tämän keskeisen vaikuttamismahdollisuuden käyttämättä. Syyt

55 Asukasaktiivien kysely joulukuussa 2021.

56 Hekan toimitusjohtajan kommentit muistioluonnokseen 7.3.2022.

57 Asukasaktiivien kysely joulukuussa 2021.

58 Hekan toimitusjohtajan kommentit muistioluonnokseen 7.3.2022.

59 Osakeyhtiölaki.

60 Hekan hallituksen asukasjäsenten haastattelu 15.11.2021.

61 Tarkastuslautakunnan 1. toimikunnan arviointikäynnillä Hekaan saadut tiedot 27.10.2021.

vastaamatta jättämiselle eivät ilmenneet saaduista tiedoista. Vastanneista 45 pro- senttia hyväksyi ehdotetut kohdat sellaisenaan ja osa vastaamatta jättäneistä on mahdollisesti voinut päätyä samaan ratkaisuun, mutta jättänyt vastaamatta.

Asukkaiden kiinnostus vd-toimintaa kohtaa on heikentynyt

Hekan asukaskyselyissä on tiedusteltu asukkaiden näkemyksiä vuokralaisdemokratiatoiminnan kiinnostavuudesta. Asteikolla 1–5 mitattuna kiinnostus vuokralaisdemokratiatoimintaa kohtaa ei ole ollut kovin korkealla tasolla, ja se on hieman vähentynyt viime vuosina (kuvio 5). Omaa kiinnostusta enemmän vastaajilla oli luottamusta siihen, että oman talon talotoimikunta toimii aktiivisesti yhteisten asioiden edistämiseksi. Luottamus talotoimikuntaan on kuitenkin hieman vähentynyt vuodesta 2015 vuoteen 2020. Myös talkoiden ja kerhotoiminnan yhteisöllisyyttä lisäävä vaikutus sai paremman arvion kuin oma kiinnostus. Arviot väittämään ”Toimimalla vuokralaisdemokratian parissa voin aidosti vaikutta asumiseeni.” ovat laskeneet vuodesta 2015. Taso 3 vastaa kyselyn asteikolla arviota ”ei samaa eikä eri mieltä”.

1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 4,5 5,0

Vuokralaisdemokratiatoiminta kiinnostaa minua

Toimimalla vuokralaisdemokratian parissa

voin aidosti vaikuttaa asumiseeni

Talomme talotoimikunta toimii aktiivisesti

yhteisten asioidemme edistämiseksi

Talkoot ja kerhotoiminta lisäävät yhteisöllisyyttä talossamme

Internetin kautta tapahtuva osallistuminen asukastoimintaan kiinnostaisi minua

2015 2018 2019 2020

Kuvio 5 Asukaskyselyn vastaukset vuokralaisdemokratiatoiminnasta vuosina 2015 ja 2018– 2020 asteikolla, jossa 1=täysin eri mieltä ja 5=täysin samaa mieltä62

2.2.3 Talotoimikuntien kaikkien tehtävien käsittely ei ilmene pöytäkirjoista ‌

Hekan vuokralaisdemokratiasäännön mukaan asukkaiden keskuudestaan valitsemat asukasaktiivit edustavat vuokralaisia kolmella tasolla. Talotoimikunnat ovat kunkin vuokranmääritysyksikön (VMY) eli talon tai talojen asukkaiden edustajia. Talotoimi- kunnan sijaan voidaan myös valita luottamushenkilö. Vuokralaistoimikunnat ovat kunkin Hekan vuokrantasausalueen talotoimikuntien yhteisiä edustajia. Vuokralais- toimikunta koostuu jokaisen alueensa talotoimikunnan keskuudestaan valitsemista

62 Hekan asukaskysely 2018 ja 2020. Vastaajamäärät eri vuosina on esitetty taulukossa 1.

edustajista. Vuokralaisneuvottelukunta (VNK) toimii vuokralaistoimikuntien ja Hekan asukkaiden yhteisenä edustajana. VNK koostuu kunkin vuokralaistoimikunnan kes- kuudestaan valitsemasta edustajasta.63

Kun talotoimikuntien listaa käytiin läpi otannan suorittamiseksi, havaittiin, että kai- kissa vuokranmääritysyksiköissä ei ole talotoimikuntaa eikä luottamushenkilöä. Ta- loja/vuokranmääritysyksiköitä oli kesäkuussa 2021 yhteensä 504. Niistä 33:lla ei ollut talotoimikuntaa tai sitä korvaavaa luottamushenkilöä. Lukuun 33 eivät sisälly uudet talot, joihin ei ole vielä ehditty tehdä valintoja eivätkä ne talot, joiden asukkaat ovat väistötiloissa.64 Arviointikäynnillä Hekaan tiedusteltiin syytä siihen, miksi kaikissa vuokranmääritysyksiköissä ei ole talotoimikuntaa tai luottamushenkilöä. Toimitusjoh- tajan mukaan kaikissa taloissa ei löydy halukkaita. Vuokralaisneuvottelukunnan pu- heenjohtaja ja sihteeri kertoivat, että talotoimikunnissa asukasaktiivien keski-ikä on yli 60. Vaikeuksia saada halukkaita on ollut erityisesti taloissa, joissa on paljon pieniä asuntoja ja siten niissä asuu nuoria, yksin asuvia. Lisäksi moni voi kokea, että työstä saatu palkkio ei vastaa työmäärää, kun palkkio saadaan kokousten mukaan, mutta kokousten välillä on paljon työtä. Lisäksi palkkiollisten kokousten määrä supistettiin vuoden 2020 vd-säännössä yhdellä.65

Otantaa suoritettaessa havaittiin myös, että yksi otantaan osunut talotoimikunta osoittautui sellaiseksi, ettei se ole kokoontunut vuoden 2017 jälkeen. On siis mahdol- lista, että kokonaan puuttuvien talotoimikuntien lisäksi on passiivisia talotoimikuntia, jotka eivät tosiasiassa kokoonnu. Asukasaktiivien kyselyssä eräs vastaaja totesikin, että talotoimikuntien aktiivisuus on hyvin vaihtelevaa ja ääripäässä on talotoimikuntia, jotka eivät ole toiminnassa, vaikka ”aluetoimiston papereissa” on merkitty toimi- vaksi.66

Arviointia varten käytiin läpi kymmenen sattumanvaraisesti valitun talotoimikunnan vuoden 2020 pöytäkirjat. Otanta tehtiin kullakin viidellä alueella erikseen, joten jou- kossa on kaksi talotoimikuntaa kultakin alueelta. Pöytäkirjoja tarkasteltiin sen kan- nalta, oliko talotoimikunnissa käsitelty niille määriteltyjä vuosittain toistuvia tehtäviä. Tarkastelun tulokset on esitetty taulukossaTaulukko 3. Tehtävien käsittelyä löytyi lä- hes kaikkien kymmenen talotoimikunnan pöytäkirjoilta asukkaiden kokoukselle val- misteltavaa toimintasuunnitelmaa ja määrärahan käyttöä lukuun ottamatta. Kahden talotoimikunnan kohdalla tehtävien käsittelyn puuttumista voi selittää se, että osa pöytäkirjoista puuttui. Lisäksi esimerkiksi määrärahan käytön ja toimintasuunnitel- man valmistelu on voitu tehdä, vaikka mainintaa siitä ei pöytäkirjalla ole.

Talotoimikunnilla on toki muitakin tehtäviä, kuten taulukosta 2 ilmenee, mutta tarkas- tellussa olivat mukana vain vuosittain toistuvat tehtävät.

63 Hekan vuokralaisdemokratiasääntö 1.1.2020 alkaen.

64 Hekan toimitusjohtajalta saadusta koosteesta 21.6.2021 lasketut tiedot.

65 Tarkastuslautakunnan 1. toimikunnan arviointikäynnillä Hekaan saadut tiedot 27.10.2021.

66 Asukasaktiivien kysely joulukuussa 2021, tekstimuotoiset vastaukset.

Taulukko 3 Talotoimikuntien vuosittain toistuvien tehtävien toteutuminen vuonna 2020

Talotoimikuntien tehtävät	Toteutuiko vuoden 2020 pöytäkir- joissa?
Tehdä esityksiä ja neuvotella vuosittain talousarvioon sisällytettävistä vuokranmääritysyksikön talojen korjaustoimenpiteistä	9/10
Osallistua valmisteluun, neuvotella ja antaa lausunto vuokranmääritys- yksikön taloja koskevasta pitkänajan korjaus- ja rahoitussuunnitelmasta	8/10
Osallistua valmisteluun, neuvotella ja antaa lausunto vuokranmääritys- yksikön taloja koskevasta talousarvioesityksestä, vuokrantasauksen suunnitelmasta sekä vuokranmäärityksestä	8/10
Valmistella esitys asukkaiden kokoukselle seuraavan kalenterivuoden määrärahan käytöstä ja toimintasuunnitelmasta	5/10

Arviointia varten käytiin läpi myös vuokralaistoimikuntien vuoden 2020 pöytäkirjat. Vuokralaistoimikuntia on 21. Pöytäkirjoja tarkasteltiin sen kannalta, oliko vuokra- laistoimikunnissa käsitelty niille määriteltyjä vuosittain toistuvia tehtäviä. Tarkas- telun tulokset on esitetty taulukossaTaulukko 4. Määritellyt tehtävät oli käsitelty lähes kaikkien vuokralaistoimikuntien pöytäkirjoilla. Tehtävien käsittelyn puuttu- minen voi johtua tiettyjen asioiden käsittelystä vuokralaistoimikuntien työvaliokun- nissa ja lausuntojen antamisesta suoraan talotoimikuntien toimesta.

Taulukko 4 Vuokralaistoimikuntien vuosittain toistuvien tehtävien toteutuminen vuonna 2020

Vuokralaistoimikuntien tehtävät	Toteutuiko vuoden 2020 pöytäkir- joissa?
Käsitellä toiminta-alueensa talotoimikuntien esitykset VMY-kohtai- siksi korjaustoimenpiteiksi	18/21
Käsitellä ja antaa muutosesitykset toiminta-alueensa vuokranmääri- tysyksikköjen 2-vaiheen pisteytyksen Alueen sisäinen sijainti -teki- jästä	19/21
Antaa lausunto PTS:n valmistelun yhteydessä vuokrantasausalueen yhteisistä toiveista tai linjauksista	20/21
Päättää järjestäytymiskokouksessa seuraavan kalenterivuoden määrärahan käytöstä ja toimintasuunnitelmasta	18/21

Lisäksi arviointia varten käytiin läpi vuokralaisneuvottelukunnan vuoden 2020 pöytäkirjat. Pöytäkirjoja tarkasteltiin vuokralaisneuvottelukunnalle annettujen teh- tävien täyttämisen osalta. Tarkastelun tulokset on esitetty taulukossaTaulukko 5. Vuokralaisneuvottelukunta oli käsitellyt vuonna 2020 kaikkia sille määriteltyjä teh- täviä.

Taulukko 5 Vuokralaisneuvottelukunnan tehtävien toteutuminen vuonna 2020

Vuokralaisneuvottelukunnan tehtävät	Toteutuiko vuoden 2020 pöytäkir- joissa?
Edistää ja kehittää vuokralaisdemokratiaa ja yhteishallintoa sekä tu- kea alueellisten vuokralaistoimikuntien toimintaa	kyllä
Käsitellä vuokralaistoimikuntien sille tekemät aloitteet ja esitykset	kyllä
Käsitellä Hekan vuokralaisneuvottelukunnalle käsiteltäväksi antamat asiat	kyllä
Tehdä aloitteita, esityksiä ja antaa lausuntoja muista asioista niistä päättäville tahoille	kyllä
Esittää Helsingin kaupungille vuokralaistoimikuntien esittämistä eh- dokkaista kahta ehdokasta Hekan hallituksen varsinaisiksi jäseniksi ja yhtä ehdokasta varajäseneksi	kyllä
Valita vuokralaistoimikuntien asettamista ehdokkaista yksi Hekan ta- louden ja hallinnon valvoja	kyllä
Järjestää erilaisia tilaisuuksia, tapahtumia ja koulutuksia määrära- han puitteissa	kyllä

2.2.4 Yhteistoimintaelimissä ei ole käsitelty tilinpäätöstä eikä jälkilaskelmaa ‌

Hekan vuokralaisdemokratiasäännön mukaan yhteistoimintaelimiä on kahdella tasolla, koko Hekan tasolla ja alueiden tasolla. Heka-tason yhteistyöelin (Heka- yte) on yhteishallintolain tarkoittama yhteistyöelin. Heka-yte voi antaa suosituksia ja ohjeita yhteishallinnon piiriin kuuluvissa asioissa. Heka-tason yhteistyöelimen tavoitteena on edistää asukkaiden näkemysten käsittelyä ja yhdenmukaisia toi- mintatapoja. Aluetoimiston toiminta-alueen yhteistyöelin (alue-yte) on aluetoimis- ton toimivan johdon ja alueen vuokralaistoimikuntien yhteistyöelin. Alue-yten ta- voitteena on edistää yhdenmukaisia toimintatapoja sekä vuokralaisdemokratian toteutumista. Se ei kuitenkaan ole yhteishallintolain tarkoittama yhteistyöelin.67

67 Hekan vuokralaisdemokratiasääntö 1.1.2020 alkaen, 47–48 §.

Heka-yten puheenjohtajana toimii Xxxxx toimitusjohtaja ja jäseninä ovat Hekan asiakkuusjohtaja, talousjohtaja ja kiinteistöjohtaja sekä viisi asukasjäsentä. Asu- kasjäsenillä on viisi varajäsentä. Toimikausi on kaksi vuotta. 68

Alue-yten puheenjohtajana toimii aluejohtaja ja jäseninä ovat kiinteistöpäälliköt, asiakkuuspäällikkö ja kaksi asukasjäsentä per vuokralaistoimikunta. Toimikausi on kaksi vuotta. 69

Arvioinnissa käytiin läpi Heka-tason yhteistoimintaelimen muistiot vuodelta 2020. Tarkastelussa havaittiin, että Heka-yte on käsitellyt muita sille vuokralaisdemo- kratiasäännössä määriteltyjä tehtäviä, mutta sille ei ole esitelty Hekan tilinpää- töstä 2019 eikä jälkilaskelmaa (taulukko 6). Vuoden 2021 pöytäkirjat käytiin läpi elokuun kokoukseen asti ja havaittiin, että tarkastelujaksolla ei ollut esitelty tilin- päätöstä 2020 tai jälkilaskelmaa. ARAn ohjeistuksen mukaan vuokratalon omis- tajan on laadittava tilikaudelta tilinpäätöksen laatimisen yhteydessä kirjanpi- toonsa perustuva, koko yhteisöä koskeva ja tasausryhmittäin tehtävä jälkilas- kelma, josta käy ilmi:

• paljonko vuokria on peritty

• mitä menoeriä on katettu vuokrilla

• paljonko tuleviin perusparannus-, ylläpito- ja hoitotoimenpiteisiin on ke- rätty varoja ja miten niitä on käytetty

• paljonko tilikaudelta on syntynyt rahoitusylijäämää tai -alijäämää

• paljonko edellisiltä tilikausilta on syntynyt rahoitusylijäämää tai -alijää- mää.70

Hekan toimitusjohtajan mukaan jälkilaskelman käsittelemättä jäämisessä on ol- lut kyseessä unohdus ja se tullaan korjaamaan.71

68 Hekan vuokralaisdemokratiasääntö 1.1.2020 alkaen, 48 §.

69 Hekan vuokralaisdemokratiasääntö 1.1.2020 alkaen, 47 §.

70 xxxxx://xxx.xxx.xx/xx-XX/XXXxxxxxxxxxxx/XXXxxxxxxxxxxxxx/Xxxxxxxxxxxxxxx/Xxxxxxxxxxxxx Luettu

31.1.2022.

71 Hekan toimitusjohtajan kommentit muistioluonnokseen 7.3.2022.

Taulukko 6 Heka-tason yhteistoimintaelimen (Heka-yte) tehtävien toteutuminen vuonna 2020

Heka-yten tehtävät	Toteutuiko vuoden 2020 pöytäkirjoissa?
käydään läpi pitkän tähtäimen korjaus- ja rahoitussuunnitelmaa	kyllä
käydään läpi Heka-tason hankinnat ja kilpailuttamissuunnitelmat sekä niiden aikataulut ja vaikutukset.	kyllä
voidaan käsitellä kaikkia asukaspalveluihin, kiinteistönhoitoon, kor- jaustoimintaan ja asukasyhteistyöhön liittyviä käytäntöjä ja toimin- tatapoja sekä niiden yhdenmukaistamista.	kyllä
esitellään Hekan tilinpäätös	ei
esitellään Hekan jälkilaskelma	ei
esitellään erilaisia raportteja ja tilastoja muun muassa vuokraustoi- minnasta, vuokrasaatavista ja energiankulutuksista.	kyllä

Vastaavasti arvioinnissa käytiin läpi viiden alue-yten muistiot vuodelta 2020. Kai- killa viidellä alueella tilanne oli keskenään samankaltainen, ja samankaltainen kuin Heka-ytessä: muita alue-yten tehtäviä oli kokouksissa käsitelty, mutta Hekan tilinpäätöstä ja jälkilaskelmaa ei ollut esitelty (taulukko 7).

Taulukko 7 Aluetoimiston toiminta-alueen yhteistyöelinten eli viiden alue-yten tehtävien toteutuminen vuonna 2020

Alue-yten tehtävät	Toteutuiko vuoden 2020 pöytäkirjoissa?
käsitellä alueen vuokranmääritysyksiköiden PTS, talousarvio, vuokrantasaus, 2-vaiheen pisteytys ja vuokranmääritys sekä vuok- ranmääritysyksiköiden lausunnot niistä	kyllä
käydään läpi alueen yhteiset hankinnat ja kilpailuttamissuunnitel- mat sekä niiden aikataulut ja vaikutukset alueella	kyllä
käydään läpi alueen korjaustoiminnan sisältöä, aikataulutusta ja toimintatapoja.	kyllä
esitellään Hekan tilinpäätös	ei
esitellään Hekan jälkilaskelma	ei
esitellään erilaisia raportteja ja tilastoja muun muassa vuokraustoi- minnasta, vuokrasaatavista ja energiankulutuksista	kyllä
valitsee keskuudestaan jäsenen ja varajäsenen Heka-tason yhteis- työelimeen	kyllä
valitsee vuokralaistoimikunnan esittämistä ehdokkaista aluetoimis- ton toiminta-alueen talouden ja hallinnon valvojan.	kyllä72

Heka-tason hallinnon ja talouden valvojalta kysyttiin, mistä voi kertoa se, että He- kan tilinpäätöstä ja jälkilaskelmaa ei ole esitelty yhteistoimintaelimissä, ja onko kyseessä merkittävä puute. Hänen mukaansa vuoden 2018 tilinpäätös vielä käsi- teltiin vuokralaisdemokratiaelimissä siten, että talousjohtaja esitteli tilinpäätöksen vuokralaisneuvottelukunnassa, josta se meni tiedoksi vuokralaistoimikuntiin. Sen jälkeen tilinpäätös on käsitelty vain Hekan hallituksessa. Talouden ja hallinnon valvojan mukaan tilinpäätöksen esittelemättä jättäminen kaventaa suuresti vuok- ralaisdemokratiaelinten tiedonsaantia ja olisi hyvä saada esittelyt toimimaan Heka-ytessä ja alue-ytessä.73

Myös vuokralaisneuvottelukunnan puheenjohtajan ja sihteerin sekä Hekan halli- tuksen asukasedustajien haastatteluissa kysyttiin samat kysymykset tilinpäätök- sen ja jälkilaskelman esittelyn puuttumisesta. Hekan hallituksen asukasedustajat olivat sitä mieltä, että tilinpäätös ja jälkilaskelma pitäisi ehdottomasti käsitellä yh- teistoimintaelimissä. Heidän arvionsa mukaan kyseessä on vakava puute, joka

72 Kaakon alueella alue-yte totesi 23.1.2020, että vuokralaistoimikunnat eivät olleet esittäneet yhtään ehdo- kasta.

73 Hekan talouden ja hallinon valvoja, kirjalliset vastaukset 7.12.2021.

kertoo joko osaamattomuudesta tai tietämättömyydestä.74 Vuokralaisneuvottelu- kunnan sihteeri ja puheenjohtaja eivät pitäneet niiden esittelyn puuttumista yhtä suurena ongelmana, koska Heka-tason tilinpäätös ja jälkilaskelma kuvaavat niin ylätason asioita, ettei siitä ole asukasedustajille juuri hyötyä. Tilinpäätös esitetään tiliryhmittäin, jolloin Hekan talouden ja valvojan rooli korostuu, kun hän pystyy tar- kastelemaan tilinpäätöstä tarkemmin tileittäin. Vuokralaisneuvottelukunnan sih- teerin mukaan ongelmana on kuitenkin se, että Hekan tilikarttaa on kymmenen vuoden aikana muutettu joka vuosi, mikä vaikeuttaa vuosien välistä vertailua ja on siten ongelma läpinäkyvyyden kannalta. Sihteerin mukaan tilinpäätöksen esit- telyn puuttumista yhteistoimintaelimistä selittää vuosina 2020 ja 2021 koronapan- demia, kun tilinpäätös valmistui niin myöhään, ettei ollut kokousta. Hän tosin myönsi, että tilinpäätöksen olisi voinut jälkikäteenkin esitellä.75

Läpinäkyvyyden ongelman toivat esiin myös useat arvioinnin kyselyyn vastanneet asukasaktiivit. Heidän mukaansa rahan käyttöä ei avata, sopimusten sisältöä ei avata, vuokrien määräytymiseen vaikuttava kerroin ”on mysteeri” ja yhtiön johto jättää aktiivisesti avaamatta sekä korjaus- (huolto, ylläpito että PTS) että kohde- kohtaiset tiedot.76

2.2.5 Asukasaktiivit arvioivat vuokralaisdemokratian heikentyneen ‌

Arviointia varten tehdyssä kyselyssä tiedusteltiin asukasaktiivien arviota siitä, mi- ten vuokralaisdemokratiasäännön uudistus 1.1.2020 on vaikuttanut vuokralaisde- mokratian toteutumiseen. Valtaosa vastanneista koki vuokralaisdemokratian hei- kentyneen uudistuksen seurauksena. Vastausten jakautuminen on esitetty kuvi- ossa 6. Vuokralaisneuvottelukuntaan kuuluneiden vastaajien vastausten kes- kiarvo oli 2,3 ja vuokralaistoimikuntiin kuuluneiden 2,5 asteikolla 1–5, jossa 1 oli täysin eri mieltä ja 5 täysin samaa mieltä. Kyselyn perusteella vuokralaisdemo- kratiasäännön uudistus on asukasaktiivien mielestä selkeästi heikentänyt vuok- ralaisdemokratian toteutumista.77

74 Hekan hallituksen asukasedustajien haastattelu 15.11.2021.

75 Vuokralaisneuvottelukunnan puheenjohtajan ja sihteerin haastattelu 10.11.2021.

76 Asukasaktiivien kysely joulukuussa 2021, tekstimuotoiset vastaukset.

77 Asukasaktiivien kysely joulukuussa 2021.

100%

90%

80%

70%

63% 66% 62%

60%

50%

40%

30%

19%

20%

16%

15%

16%

9% 9%

10%

Vuokralaisdemokratia on Vuokralaisdemokratia on

Ei vaikutuksia

En osaa arvioida

parantunut heikentynyt

Yhteensä VNK Vtk:t

Kuvio 6 Vuokralaisdemokratiasääntö uudistui 1.1.2020. Miten arvioit sen vaikuttaneen vuokralaisdemokratian toteutumiseen?78

Haastattelujen perusteella syitä heikentymisen kokemukseen ovat etenkin se, että kokouspalkkiollisten kokousten määrää vähennettiin, vuokralaisneuvottelu- kunta ei vd-säännössä enää ole lausuntoja antava elin ja vuokralaistoimikunnal- takin vähennettiin lausuntoasiat kahdesta yhteen.79 Käytännössä vuokralaisde- mokratiaelinten vaikutusmahdollisuudet heikkenivät, koska lausuntoja antavat pääasiassa enää talotoimikunnat, joiden lausuntoja tulee yli 300. Jos lausuntoja antaisivat myös ylemmän tason toimielimet, Hekalle välittyisi kootusti asukkaiden tahtotila. Käytännössä päätöksiä tekevät Hekan johtoryhmä ja Hekan hallitus. Aiemman vd-säännön mukaan toimittaessa VNK pystyi ottamaan kantaa esimer- kiksi siihen, että Xxxx hankkisi asukkaille jääkaapit ja huolehtisi palovaroitti- mista.80

Haastateltujen vuokralaisneuvottelukunnan edustajien mukaan vuokralaisdemo- kratiasäännön uudistus vei vuokralaisneuvottelukunnan ja yhteistoimintaelinten vaikuttamismahdollisuuksia pois. Elinten rooli muuttui enemmän kouluttavaksi, ohjaavaksi ja tiedottavaksi, kun aiemmin otettiin asioihin kantaa ja tehtiin päätök- siä yhdessä talotoimikuntien ja Xxxxx kanssa. Vuokralaisneuvottelukunnan rooli ennen sääntöuudistusta nähtiin talotoimikuntien näkemyksiä kokoavana ja eteen-

78 Asukasaktiivien kysely joulukuussa 2021.

79 Vuokralaisneuvottelukunnan puheenjohtajan ja sihteerin haastattelu 10.11.2021 ja Xxxxx vd-säännön muutoskohdat.

80 Vuokralaisneuvottelukunnan puheenjohtajan ja sihteerin haastattelu 10.11.2021.

päin välittävänä, johon liittyi esimerkiksi kannanotot remonttien ja rahoitussuunni- telmien päätöksentekoon.81 Hekan hallituksen asukasedustajien mukaan vuokra- laisdemokratiasäännön uudistus on heikentänyt vaikutusmahdollisuuksia.82 He- kan toimitusjohtajan mukaan vuokralaisdemokratiasäännön muutos tehtiin viimei- simmän fuusion vuoksi, eikä sillä olla tietoisesti pyritty heikentämään vuokralais- demokratiaa.83 Asukasaktiivien vastauksissa tällaisia epäilyjä esiintyi kyselyn avovastauksissa.84

Asukasaktiivien kyselyssä pyydettiin vastaajia kertomaan, mitkä asiat toimivat hy- vin Hekan vuokralaisdemokratiassa ja vastaavasti, missä asioissa on parannet- tavaa. Kuvaavaa on, että kun hyviä asioita kertyi yhteensä 5 sivua, parannettavia asioita oli tuplaten, eli yli 10 sivua. Moni oli kuitenkin kertonut epäkohtia myös kohdassa, jossa pyydettiin mainitsemaan hyviä asioita. 17 vastaajaa vastasi, ettei mikään toimi hyvin. Lisäksi kaksi vastaajaa ei osannut nimetä mitään, mikä toimisi hyvin. Pari vastaajaa kommentoi, että suurin osa asioista toimii hyvin tai kaikki toimii melko hyvin.85

Vastauksissa kiitettiin jotakin tiettyä tahoa tai henkilöä 33 kertaa. Eniten kiitosta saivat talotoimikunnat (7 vastausta), vuokralaistoimikuntien vertaistuki (5), isän- nöitsijät (5), asiakkuuspäälliköt (3), Hekan asukastoiminnan koordinaattori (2), aluetoimisto (2) ja vuokralaisneuvottelukunnan sihteeri (2). Lisäksi kaksi vastaa- jaa piti hyvänä yhtiön edustajien osallistumista kokouksiin. Yksittäisiä kiitoksia sai- vat myös aluevalvoja, huoltomies sekä yleisemmässä muodossa ilmaistuina ak- tiiviset vd-toimijat, Hekan ruohonjuuritason työntekijät ja ”osa Hekan työnteki- jöistä”.86

Vastausten perusteella tyytyväisimpiä oltiin oman talotoimikunnan toimintaan, siitä syntyvään yhteishenkeen ja mahdollisuuksiin järjestää määrärahoilla esimer- kiksi tapahtumia, varustella kerhohuoneita ja lisätä viihtyisyyttä. Seuraavaksi tyy- tyväisimpiä oltiin siihen, että asukasaktiivit saavat vuokralaistoimikunnissa jaettua tietoa ja tukea toisiltaan. Myös tiedottamiseen moni oli tyytyväinen, mutta kaikki eivät täsmentäneet, olivatko tyytyväisiä oman talotoimikunnan tiedottamiseen vai Xxxxx taholta tulevaan tiedottamiseen. Yksi vastaaja toi esiin, että fuusioitumisen jälkeen käytäntöjä, mahdollisuuksia ja niiden vaikuttavuutta on pyritty jakamaan kaikille tasa-puolisesti. Toinen vastaaja kertoi, että yhdenmukaisuutta alueilla ja kohteissa edistävät Hekan kyselyt, projektit, asukastilaisuudet sekä niiden tulok- siin vastaaminen. Tiedottamiseen liittyen oltiin tyytyväisiä myös Hekasta saata- vaan tukeen, opastukseen ja koulutukseen sekä asiakirjapohjiin ja Hima-lehteen. Vuokralaisneuvottelukunnan ylläpitämä Hekalaiset-sivusto mainittiin myös.87

81Vuokralaisneuvottelukunnan edustajien haastattelu 10.11.2021

82 Hekan hallituksen asukasjäsenten haastattelu 15.11.2021.

83 Hekan toimitusjohtajan kommentit muistioluonnokseen 7.3.2022.

84 Asukasaktiivien kysely joulukuussa 2021, tekstimuotoiset vastaukset. 85 Asukasaktiivien kysely joulukuussa 2021, tekstimuotoiset vastaukset. 86 Asukasaktiivien kysely joulukuussa 2021, tekstimuotoiset vastaukset. 87 Asukasaktiivien kysely joulukuussa 2021, tekstimuotoiset vastaukset.

Muutama vastaaja mainitsi hyvänä sen, että talotoimikunnat voivat antaa lausun- toja ja että asukkaita kuullaan. Toisaalta oli vastaajia, jotka totesivat ensin tämän mahdollisuuden, mutta sivulauseessa jatkoivat kumoten tosiallisen vaikuttamis- mahdollisuuden, esimerkiksi sanoin, että ”vaikka sillä ei usein ole vaikutusta”, ”jos alueyhtiön toimija on eri mieltä ei tapahdu mitään”.88

Kiitosta saivat avovastauksissa myös se, että määrärahaa on kohdistettu aiem- paa enemmän asukkaiden yhteisiin asioihin ja että Heka maksaa kokouspalkki- oita, vaikka se ei ole lakisääteistä. Yksittäisiä mainintoja kohdistui myös siihen, että vuosittainen budjettiaikataulu on laadittu ja se on looginen, vuokranmääritys on uudistettu käyttöarvoon perustuen ja sen määritykset perustuvat avoimiin kri- teereihin; kierrätysasioiden edistäminen; talokohtainen hoito- ja ylläpitokulubud- jetti-informaatio saadaan tarkasteltavaksi. 89

Asukasaktiivien kyselyssä vastaajia pyydettiin kertomaan, missä asioissa on pa- rannettavaa. Selvästi eniten vastauksia (57) liittyi aiheeseen, joka luokiteltiin si- sällönanalyysissa otsikon ”ei ole valtaa tai ei ole todellista valtaa” alle. Parannet- tavaksi asiaksi koettiin siis se, että Xxxx aidosti kuulisi asukkaita. Lausuntokier- rokset koettiin näennäisiksi ja todettiin, että usein asioista on jo päätetty, kun asukkaita muodollisesti kuullaan. Moni asukasaktiivi koki, että Xxxxx toimitusjoh- taja on pyrkinyt ajamaan vuokralaisdemokratiaa alas siihen suuntaan, että talo- toimikunnat ja vuokralaistoimikunnat olisivat vain ”huvitoimikuntia”. Osa vastaa- jista korosti sitä, että asukkaiden kokemuksia ja osaamista kannattaisi aidosti hyödyntää. Vastaajat olivat nähneet merkkejä siitä, että kiinnostus asukasaktiivi- toimintaan on hiipunut, kun toiminnalla ei koeta olevan todellista merkitystä. 90

Toiseksi eniten vastauksia (28) liittyi aluetoimiston asenne- ja osaamisongelmiin ja vastausten saamisen vaikeuteen. Hekan henkilökunnan asenteessa nähtiin selvästi parannettavaa ja osa koki, ettei osaaminen ole riittävällä tasolla, esimer- kiksi vd-säännön tuntemus. 91 Osaamisen haasteen nostivat esiin myös vuokra- laisneuvottelukunnan edustajat haastattelussa: Xxxxxx mukaansa kaikki isännöit- sijät eivät hallitse yhteistoimintalakia tai eivät ole tietoisia kaikista Hekan teke- mistä linjauksista.92

Aluetoimiston asenne- ja osaamisongelmiin saattaa tuoda helpotusta suunnitteilla oleva hallinto- ja asiakaspalvelutyön keskittäminen pääkonttorin yhteyteen, jolloin nykyisestä matriisijohtamisesta siirrytään linjajohtamiseen. Hekassa on tunnis- tettu tarve yhdenmukaistaa toimintaa.93 Hekan hallitus päätti muutosprosessin käynnistämisestä kokouksessaan 23.3.2022. Tavoitteena on luopua nykyisistä viidestä aluetoimistosta. Kiinteistönhoito ja siivous jäävät kuitenkin edelleen alu-

88 Asukasaktiivien kysely joulukuussa 2021, tekstimuotoiset vastaukset. 89 Asukasaktiivien kysely joulukuussa 2021, tekstimuotoiset vastaukset. 90 Asukasaktiivien kysely joulukuussa 2021, tekstimuotoiset vastaukset. 91 Asukasaktiivien kysely joulukuussa 2021, tekstimuotoiset vastaukset.

92 Vuokralaisneuvottelukunnan puheenjohtajan ja sihteerin haastattelu 10.11.2021.

93 Hekan toimitusjohtajan kommentit muistioluonnokseen 7.3.2022.

eilla tehtäväksi. Hekan mukaan uudistuksella tuetaan Hekan yhtä strategista ta- voitetta, joka on yhdenmukainen ja tehokas toiminta. Muutokset toteutuvat aikai- sintaan keväällä 2023.94

14 vastaajaa nosti esiin korjauksiin liittyvät ongelmat. Moni (13 vastaajaa) myös toivoi paluuta vanhaan vd-sääntöön. Vastauksissa tuotiin esiin ongelmana myös aluekohtaiset erot ja läpinäkyvyyden puute vmy-tasolla. 95

Parannettaviksi koettavien asioiden joukossa oli myös sellaisia, jotka oli edellä koettu joidenkin vastaajien taholta toimivaksi, eli tiedottaminen, isännöitsijöi- den/aluetoimiston toiminta ja asukkaiden kuuleminen.

Konkreettisia kehittämisehdotuksia olivat esimerkiksi seuraavat:

• Talotoimikunnille päätösvaltaa myös talojen siivous- ja kiinteistönhoitoasi- oissa

• Häiriötä tuottavien asukkaiden hoito takaisin vuokralaissihteerille ja huolto- miehille

• Asukkaille pakollinen kahden tunnin kurssi asumisesta ennen kuin pääsee Hekalle asumaan.

• Asukasneuvontaa ja maahanmuuttajataustaisille oma työntekijä Hekan toi- mistolla, jonka kanssa hoitaa asioita, jotta vältytään yhteentörmäyksiltä ja väärinkäsityksiltä.

• Asukasaktiivien kauden rajoittaminen kahteen kauteen.

• Taloihin vesimittarit ja termostaatit, jotta asukkaat voivat itse seurata kulu- tustaan.

Kierrätys kokonaisvaltaisemmaksi ja enemmän infoa ja kierrätysneuvoja eri järjestöistä opastamaan asukkaita.

• Hekan taholta tulevan tiedottamisen lisääminen asukkaille. 96

Asukasaktiivien näkemyksistä piirtyy negatiivisempi kuva Hekan toiminnasta verrat- tuna Hekan asukaskyselyssä mitattavaan kokonaistyytyväisyyteen. Kokonaistyyty- väisyyttä mitataan asteikolla, jossa 1 on huono ja 5 erinomainen. Taulukosta 8 näh- dään, että kyselyyn vastanneet asukkaat pitivät Xxxxx keskimäärin hyvänä vuokran- antajana vuonna 2020, kun arvon 4 sanallinen vastine on ”hyvä”. Tyytyväisyys alue- toimistoa, isännöintiä ja asiakaspalvelua kohtaa oli vähän heikompi, tyydyttävän ja hyvän välillä. Hekan toimitusjohtajan mukaan asukasaktiivit ovat tavallisia asukkaita tyytymättömämpiä. Toimitusjohtaja pitää harmillisena, että vaikka Xxxxxxx on asu- kasdemokratian muotoja laajemmin kuin yhteishallintolaki edellyttää, asukasaktiivit vaikuttavat Helsingissä olevan paljon kriittisempiä kuin muissa suurissa kunnallisissa vuokrataloyhtiöissä.97

94 xxxxx://xxx.xxxxxx.xx/xx/xxxxxxx/xxxx-xxxxxxxxxxxx-xxxxxxxxxxx-xxxxxxxxxxxxx-xxxxxxxxxxxxxx Luettu 9.3.2022.

95 Asukasaktiivien kysely joulukuussa 2021, tekstimuotoiset vastaukset. 96 Asukasaktiivien kysely joulukuussa 2021, tekstimuotoiset vastaukset. 97 Hekan toimitusjohtajan kommentit muistioluonnokseen 7.3.2022.

Taulukko 8 Asukkaiden kokonaistyytyväisyys Hekaan, aluetoimistoon, isännöintiin ja asia- kaspalveluun vuonna 2020

Keskiarvo 2020
Asiakaspalvelun toimivuus	3,8
Kokonaistyytyväisyys isännöintiin ja asiakaspalveluun	3,7
Kokonaistyytyväisyys aluetoimiston toimintaan ja palveluihin	3,8
Kokonaistyytyväisyys Hekaan vuokranantajana	4,1

2.3 Onko vuokralaisdemokratian toteuttaminen parantanut asumisviihty- vyyttä?‌

2.3.1 Asukkaat ovat melko tyytyväisiä asumiseensa ‌

Yhteishallintolain tarkoituksena (1 §) on muun muassa lisätä asumisviihtyvyyttä. Tässä luvussa asumisviihtyvyyttä tarkastellaan Hekan tekemän asukaskyselyn, arvi- oinnissa tehdyn asukasaktiivikyselyn ja haastatteluiden pohjalta.

Hekan asukkaat ovat melko tyytyväisiä asuntoonsa, asuintaloon ja asuinalueeseen (kuvio 7). Asteikolla 1–5 korkein tyytyväisyys on ollut asuinaluetta kohtaan tasolla 4,1. Kokonaistyytyväisyys asuntoon on ollut tasolla 3,9–4,0. Kokonaistyytyväisyys asuintaloon on ollut tasolla 3,8–3,9. Kolmen vuoden tarkastelujaksolla tyytyväisyys on pysynyt käytännössä ennallaan tai kymmenysten tasolla tarkasteltuna parantunut hieman asuntoa ja asuintaloa kohtaan.

4,5

3,93

3,86

3,97

4,09 4,09

3,81

3,83

3,87

3,5

2,5

1,5

Kokonaistyytyväisyys

asuntoon

Kokonaistyytyväisyys

asuintaloon

Kokonaistyytyväisyys

asuinalueeseen

2018 2019 2020

Kuvio 7 Hekan asukkaiden kokonaistyytyväisyys asuntoon, asuintaloon ja asuinalueeseen 2018–2020

Asukkaiden tyytyväisyyttä Xxxxx kohtaan kuvaa myös niin sanottu nettosuositteluin- deksi (kuvio 8). Se perustuu kysymykseen ”Xxxxxx todennäköisesti suosittelisitte Hel- singin kaupungin asunnot Oy:llä (Heka) asumista ystävillenne ja tuttavillenne?”. Vas- tusvaihtoehdot ovat 0–10, jossa vastauksen 9–10 antaneet tulkitaan suosittelijoiksi ja vastauksen 0–6 antaneet arvostelijoiksi. Indeksin luku kuvaa prosenttiosuutta, joka saadaan, kun arvostelijoiden prosenttiosuus vähennetään suosittelijoiden prosentti- osuudesta. Indeksin luku voi siis muodostua -100:n ja 100:n välille. Hekan asukas- kyselyn 2019 mukaan Taloustutkimuksen tulkintaohje luvulle on, että yli 40 on erin- omainen 20–39 hyvä tulos. Hekan tulos oli lähellä 40:ää jo vuosina 2017–2018 ja on noussut erinomaiselle tasolle viime vuosina.

2017

2018

2019

2020

Kuvio 8 Nettosuositteluindeksin tulokset Hekan asukaskyselyissä 2017–202098

Hekan asukaskyselyssä kysyttiin myös sitä, ovatko vastaajat osallistuneet talotoimi- kunnan järjestämiin tapahtumiin. Vuosina 2018–2019 neljännes oli osallistunut ta- pahtumiin.99 Vuonna 2020 osuus laski 17 prosenttiin oletettavasti koronapandemian takia.

2.3.2 Asukasaktiivit arvioivat vuokralaisdemokratiatoiminnan parantaneen asumis- viihtyvyyttä ‌

Arviointia varten toteutetussa asukasaktiivien kyselyssä esitettiin väittämä ”Vuokra- laisdemokratian keinoin on pystytty parantamaan asumisviihtyvyyttä. Kummankin vastaajaryhmän keskiarvo oli 3,2 asteikoilla 1–5, jossa 5 tarkoittaa ”täysin samaa mieltä”. Kuviossa 9 tarkastellaan vastausten jakaumaa. Melko samaa mieltä olevien

98 Perustuu kysymykseen ”Xxxxxx todennäköisesti suosittelisitte Helsingin kaupungin asunnot Oy:llä (Heka) asumista ystävillenne ja tuttavillenne?” Tulokset esitetään prosenttijakaumana, jossa arvostelijoiden (vastan- nut 0–6) prosenttiosuus vähennetään suosittelijoiden (vastannut 9–10) prosenttiosuudesta. Tuloksen vaihte- luväli on siis -100:sta 100:aan.

99 Hekan asukaskyselyn tulokset 2020.

osuus oli suurin. Vuokralaisneuvottelukunnan vastaajien joukossa seuraavaksi suu- rin oli ”ei samaa eikä eri mieltä” olevien osuus, joka oli neljännes, kun taas vuokra- laistoimikuntien jäsenistä neljännes oli melko eri mieltä. Toisaalta vuokralaistoimi- kuntien jäsenistä isompi osuus oli täysin samaa mieltä kuin vuokralaisneuvottelukun- nan jäsenistä.

Täysin samaa mieltä

13%

11%

Melko samaa mieltä

41%

44%

Ei samaa eikä eri mieltä

13%

16%

25%

Melko eri mieltä

25%

22%

24%

Täysin eri mieltä

10%

20%

30%

40%

50%

Vtk:t VNK Yhteensä

40%

Kuvio 9 Vuokralaisdemokratian keinoin on pystytty parantamaan asumisviihtyvyyttä, N=158

Kyselyssä asukasaktiiveilta pyydettiin esimerkkejä asumisviihtyvyyteen vaikuttavista asioista. Osa toi esiin asioita, jotka ovat edistäneet asumisviihtyvyyttä, mutta moni toi esiin myös epäkohtia. Positiivisia esimerkkejä olivat esimerkiksi:

• pihaa on kunnostettu ja istutettu kukkia

• kerhotila on uudistettu

• on järjestetty talojuhlia ja talkoita

• turvallisuutta on parannettu esimerkiksi pihan lisävalaistutuksella

• pihaan on asennettu portti yleisen läpikulun estämiseksi

• yksin asuvia asukkaita on saatu tutustumaan toisiinsa myös korona-aikana

• asukasaktiivit raportoivat Hekaan siivous- ja huoltotarpeista.100

Pääosa tekstimuotoisista vastauksista koski kuitenkin asioita, jotka eivät toimi tai toi- mivat huonosti. Keskeisenä ongelmana vastausten perusteella näyttäytyy se, että kun talotoimikunnat ajavat aktiivisesti asumisviihtyvyyttä parantavia uudistuksia, Heka joko kieltäytyy tekemästä mitään tai lupaa tehdä, mutta mitään ei tapahdu. Vas- tauksista välittyi turhautuneisuus siihen, miten paljon aktiivisuutta vaatii seurata lu- vattujen asioiden etenemistä. Eri isännöitsijöiltä myös saa erilaisia vastauksia. Eräässä talossa niinkin yksinkertaisen asian hoitaminen kuin kulku kuivaushuonee- seen ei ole järjestynyt: kuivaushuone on saman sähkölukollisen oven takana kuin saunat ja kuivaushuonetta pystyy siksi käyttämään vain saunapäivinä. Esimerkkinä

100 Asukasaktiivien kysely joulukuussa 2021, tekstimuotoiset vastaukset.

asumisviihtyvyyden heikentämisestä tuotiin esiin myös se, että talossa aiemmin käy- tössä ollut mattopesula otetaan pois käytöstä, kun se vaatisi korjausta. Perusteluna tälle Hekasta on sanottu, että kaikilla taloilla ei ole mattopesulaa.101 Hekan toimitus- johtajan mukaan mattopesula tai kuntosali ei kuulu normaalin asunto-osakeyhtiön palveluihin, eikä näin ollen niille ole Hekan taloissakaan tarvetta.102

Kyselyvastausten mukaan asumisviihtyvyyden osalta voi myös käynnistyä huono kierre: talotoimikuntaan on vaikea saada jäseniä, kukaan ei aktiivisesti hoida talon asioita, talo ja sen piha alkaa rapistua, välinpitämättömyys kasvaa ja huonosti hoide- tussa ympäristössä yhä useamman asukkaan motivaatio huolehtia ympäristöstään kuten jätehuoneen siisteydestä, laskee. Monen vastaajan huolena oli se, että vd- säännön uudistamisen ja palkkioon oikeuttavien kokousten määrän leikkaamisen myötä talotoimikuntiin on entistä vaikeampaa saada asukkaita mukaan. Vaikeutta korostaa se, kun asukkailla on kokemusta, miten vaikea Xxxxx kanssa on hoitaa asioita niin harvalla on riittävästi motivaatiota asettua tähän vaativaan asemaan.103

Sekä arviointikäynnillä Hekaan että haastatteluissa kysyttiin, onko vuokralaisdemo- kratian keinoin pystytty lisäämään asumisviihtyvyyttä ja pyydettiin tästä esimerkkejä. Yksimielisyys vallitsi siitä, että asumisviihtyvyys on osa-alue, joka vuokralaisdemo- kratiassa parhaiten toimii, jos talotoimikunta vain on aktiivinen. Talotoimikunnilla on käytettävissään määrärahoja, joita he voivat käyttää esimerkiksi pihaistutuksiin tai juhliin. Koronapandemian aikana toimintaa on tosin jouduttu rajoittamaan eikä talkoi- takaan ole saatu järjestää. Toisaalta kritiikkiä kohdistui siihen, että Xxxx antaa mie- lellään asukasaktiivien puuhata vähämerkityksisten asioiden parissa, mutta asukas- demokratian kova ydin eli päätösvalta on vähäinen. Esimerkkejä asumisviihtyvyyttä parantavista talotoimikunnan järjestämistä asioista olivat kerhotilojen varustaminen, grillausillat, taloyhtiön ”syntymäpäivät”, kesäkukat ja Vuosaaressa järjestetty Tullaan tutuksi -toiminta, jossa asukkailla on mahdollisuus tutustua eri kulttuureihin.104

Hekan hallituksen asukasedustajien haastattelussa tuli esiin, että kun Xxxxxxx on siirrytty käytäntöön, jossa talotoimikunnilla on käytössään S-business-kortti, taloissa on koettu, että se rajaa liiaksi mahdollisuuksia tehdä järkeviä ostoksia. Alueiden vä- lillä on myös eroja, salliiko isännöitsijä esimerkiksi kesäkukkaostot alueen puutar- halta vai onko pakko käyttää S-ryhmää, jonka kesäkukkatarjontaan ei ole oltu tyyty- väisiä.105 Myös kyselyn avovastauksissa tuotiin useita kertoja esiin S-business-kort- tiin liittyvät hankaluudet, kun se rajaa mahdollisia ostopaikkoja eikä talon tarvitsemia varusteita välttämättä ole S-ryhmässä tarjolla. Lisäksi harmitusta herätti se, että tal- koo-oluita ei saa enää tarjota, ne kun olisivat pystyneet houkuttelemaan asukkaita

101 Asukasaktiivien kysely joulukuussa 2021, tekstimuotoiset vastaukset.

102 Hekan toimitusjohtajan kommentit muistioluonnokseen 7.3.2022.

103 Asukasaktiivien kysely joulukuussa 2021, tekstimuotoiset vastaukset.

104 Tarkastuslautakunnan 1. toimikunnan arviointikäynnillä Hekaan saadut tiedot 27.10.2021. Vuokralaisneu- vottelukunnan puheenjohtajan ja sihteerin haastattelu 10.11.2021. Hekan hallituksen asukasedustajien haas- tattelu 15.11.2021.

105 Hekan hallituksen asukasedustajien haastattelu 15.11.2021.

yhteisiin tapahtumiin.106 Alkoholin osto on kokonaan kielletty, edes vappusimaa ei voi ostaa.107

Vuokralaisneuvottelukunnan puheenjohtaja ja sihteeri toivat haastattelussa esiin, että kun Xxxxx toiminta perustuu omakustannusperiaatteeseen, Xxxxx tulisi suostua asumismukavuutta nostaviin uudistuksiin, jos asukkaat ovat valmiita siitä vuokras- saan maksamaan. Esimerkkinä tällaisesta sihteeri toi esiin, että Xxxx on kieltänyt taloja tilaamasta jätelavoja vedoten kustannuksiin. Kun sihteeri on keskustellut xxxx- xxxxxx kanssa, heidän kantansa on ollut se, että he mielellään maksaisivat jätelavo- jen kustannukset vuokrassa. Toisena esimerkkinä puheenjohtaja mainitsi sen, että Xxxx valitsee asuntoihin esimerkiksi hellat halvimman hinnan mukaan, kun asumis- viihtyvyyden kannalta pitkäjänteinen ratkaisu olisi tehdä valinta muunkin kuin hinnan perusteella.108

Asumisviihtyvyys ja seuraavassa luvussa käsiteltävä kunnossapito ja hoito kytkeyty- vät toisiinsa, koska monissa asukasaktiivien vastauksissa tuli esiin, että jos talon kun- nossapitoa ja hoitoa ei tehdä asianmukaisesti, asumisviihtyvyys kärsii. Myös haas- tattelussa vuokralaisneuvottelukunnan edustajat kertoivat, että usein huollon ja sii- vouksen seuranta jää asukasaktiiveille, jotka asumisviihtyvyyttä parantaakseen otta- vat vastuuta sellaisista talon asioista, jotka kuuluisivat kiinteistönhoitajan vastuulle.109

2.4 Onko vuokralaisdemokratian toteuttaminen edistänyt vuokratalojen kun- nossapitoa ja hoitoa?‌

2.4.1 Asukkaat ovat melko tyytyväisiä asuintalonsa kuntoon ‌

Yhteishallintolain tarkoituksena (1 §) on muun muassa edistää vuokratalojen kunnos- sapitoa ja hoitoa.

Hekan asukaskyselyssä on vuosina 2019 ja 2020 kysytty asuintalon yleiskuntoon, julkisivun kuntoon ja porraskäytävien kuntoon liittyvä kysymys. Kuviosta 10 nähdään, että asukkaat ovat melko tyytyväisiä asuintalonsa kuntoon kolmella eri mittarilla. Vuonna 2020 keskiarvo oli 3,82 tai 3,88 kun arvo 4 tarkoittaa melko tyytyväistä.

106 Asukasaktiivien kysely joulukuussa 2021, tekstimuotoiset vastaukset.

107 Tarkastuslautakunnan 1. toimikunnan arviointikäynnillä Hekaan saadut tiedot 27.10.2021.

108 Vuokralaisneuvottelukunnan puheenjohtajan ja sihteerin haastattelu 10.11.2021.

109 Vuokralaisneuvottelukunnan puheenjohtajan ja sihteerin haastattelu 10.11.2021.

4,5

3,78

3,82

3,88

3,79

3,88

3,5

2,5

1,5

Asuintalon yleiskuntoon

Asuintalon julkisivun kuntoon

Asuintalon porraskäytävien

kuntoon

2019 2020

Kuvio 10 Tyytyväisyys asuintalon yleiskuntoon, julkisivun kuntoon ja porraskäytävien kuntoon Hekan asukaskyselyissä vuosina 2019 ja 2020 (1=erittäin tyytymätön, 5=erittäin tyytyväinen)

2.4.2 Asukasaktiivit eivät näe vuokralaisdemokratian edistäneen talojen kunnossa- pitoa ja hoitoa ‌

Arviointia varten tehdyssä kyselyssä esitettiin väittämä ”Vuokralaisdemokratian kei- noin on pystytty edistämään talojen kunnossapitoa ja hoitoa”. Asukasaktiivien anta- mien arvioiden kokonaiskeskiarvo oli 2,7 asteikolla, jolla 2 tarkoittaa ”melko eri mieltä” ja 3 tarkoittaa ”ei samaa eikä eri mieltä”. VNK:n vastausten keskiarvo oli 2,5 ja Vtk:den 2,8. Kuviosta 11 ilmenevien vastausten perusteella asukasaktiivit eivät vai- kuta näkevän vuokralaisdemokratian edistäneen vuokratalojen kunnossapitoa ja hoi- toa.

Täysin samaa mieltä

12%

10%

Melko samaa mieltä

26%

25%

26%

Ei samaa eikä eri mieltä

10%

Melko eri mieltä

34%

47%

36%

Täysin eri mieltä

18%

19%

10%

20%

30%

40%

50%

Vtk:t VNK Yhteensä

Kuvio 11 Vuokralaisdemokratian keinoin on pystytty edistämään talojen kunnossapitoa ja hoitoa.110

Talojen kunnossapidon osalta asukasaktiivien avovastauksissa korostuivat kommu- nikointiongelmat Xxxxx, isännöitsijöiden ja huollon kanssa, remonttien siirtyminen tai poistuminen suunnitelmista ja urakoiden jälkivalvonnan puute. PTS-suunnitelmiin ja korjauksiin pyydettäviin lausuntoihin tai kannanottoihin vastaaminen koettiin vaike- aksi, koska niihin liittyvää materiaalia, kuten kuntokartoituksia tai selvityksiä ei vas- tauksien mukaan anneta talotoimikuntien tutustuttavaksi. Lisäksi talotoimikuntien esiin tuomia ongelmia, kuten esimerkiksi puutteita ikkunoiden tiivisteissä ei koeta otettavan huomioon. Muutoinkin asukkaiden toivomia korjauksia koetaan vaikeaksi saada sisällytettyä PTS:iin tai pienempiä korjauksia huollon suoritettavaksi. Muuta- missa vastauksissa tuotiin esiin toisaalta myös tyytyväisyyttä isännöinnin ja huollon kanssa kommunikointiin ja kunnossapidon toimivuuteen. Sähköinen vikailmoitusten teko mainittiin muutamassa vastauksessa hyvänä kehityksenä, mutta senkin käy- töstä ja ilmoitusten ennenaikaisesta tehdyksi kuittauksesta esitettiin kritiikkiä.111 He- kan toimitusjohtajan mukaan PTS on suunnitelma, jonka muuttaminen voi olla olo- suhteista ja toimenpiteiden keskinäisestä kiireellisyysjärjestyksestä johtuen välttämä- töntä. Esimerkiksi asunnoissa sisällä tehtäviä korjauksia jouduttiin siirtämään ei-kii- reellisissä tapauksissa koronapandemian vuoksi.112

Vuokralaisneuvottelukunnan näkemyksen mukaan talojen kunnossapitoon ja hoitoon on vuokralaisdemokratian avulla voitu vaikuttaa vaihtelevasti. Asukasedustajilla on pääsääntöisesti tilaisuus kommentoida ja osallistua korjauksien ja remonttien suun-

110 Asukasaktiivien kysely joulukuussa 2021.

111 Asukasaktiivien kysely joulukuussa 2021.

112 Hekan toimitusjohtajan kommentit muistioluonnokseen 7.3.2022.

nitteluun ja valmisteluun, mutta haastateltujen kokemusten mukaan valmisteluvai- heen jälkeen itse toteutuksessa edustajien antamat kommentit ja ehdotukset jätetään usein huomiotta. Asukasedustajien mahdollisuus osallistua hankkeiden valmisteluun ei perustu lakiin, vaan on asukasedustajien vapaaehtoista huomioimista Hekan puo- lelta. Haastateltujen mukaan edustajien todelliset vaikuttamismahdollisuudet kuiten- kin vaihtelevat riippuen kulloisenkin aluetoimiston edustajan näkemyksistä. Näke- mysten huomiotta jättämisen lisäksi edustamista hankaloittaa joissain tapauksissa se, että asukasedustajia ei kohdella yhtäläisenä osana valmisteluryhmää muiden jä- senten kanssa. Tästä esimerkkeinä haastateltavat antoivat puheenvuorojen epäämi- sen ja sen, että asukasedustajat eivät välttämättä saa hankkeiden valmistelumateri- aalia tutustuttavakseen. Myös asukasedustajien vaikutusmahdollisuudet tehtävien remonttien priorisointijärjestykseen ovat vähäiset. Hekan toimitusjohtajan mukaan priorisointi tuleekin tehdä ammattilaisten toimesta koko yhtiön tasolla.113 Kohteiden kiinteistöpäälliköt käytännössä päättävät tehtävien toimenpiteiden järjestyksen.114

Hekan hallituksen asukasedustajien mukaan asukkaiden ja asukasaktiivien voi olla vaikea vaikuttaa talojensa kunnossapitoon ja huoltoon. Tehtyjen peruskorjausten ja remonttien takuukorjausten seuranta on usein käytännössä asukkaiden vastuulla ja heidän esiin nostamiaan virheitä ei välttämättä vaadita korjattavaksi. Tämä on haas- tateltujen mukaan johtanut siihen, että korjauksien kuluja on tullut takuuajan umpeu- duttua Hekan ja sitä kautta asukkaiden maksettavaksi. Myös joidenkin palvelusopi- musten, kuten rappukäytävien siivouspalvelun tai viheralueiden hoidon laadun val- vonta ja puutteista huomauttaminen on kuultujen kokemusten mukaan joskus käy- tännössä asukkaiden vastuulla ja havaittuihin ongelmiin on ollut vaikea saada muu- tosta.115

2.5 Talouden ja hallinnon valvonnassa on kehittämistarpeita ‌

Vd-säännön 39 §:n mukaan vuokralaisneuvottelukunnalla on oikeus valita talouden ja hallinnon valvoja. Valvojan tehtävänä on seurata ja tarkastaa Hekan vuokranmää- ritysyksikköjen talouden ja hallinnon hoitoa. Vd-säännön 38 §:n mukaan aluetoimis- ton toiminta-alueen talouden ja hallinnon valvojan, eli aluevalvojan, tehtävänä on seurata ja tarkastaa toiminta-alueensa vuokranmääritysyksikköjen talouden ja hallin- non hoitoa. Vastaavasti 40 §:n mukaan asukkaiden kokouksella on oikeus valita vuokranmääritysyksikkökohtainen valvoja. Valvojan tehtävänä on seurata ja tarkas- taa vuokranmääritysyksikön talouden ja hallinnon hoitoa.

Hekan tason talouden ja hallinnon valvojan sekä vuokranmääritysyksikön talouden ja hallinnon valvojan kohdalla vd-säännön sanamuoto on ”oikeus valita”. Tämä on linjassa yhteishallintolain 14 §:n kanssa: ”Asukkaiden kokouksella on oikeus valita valvoja seuraamaan ja tarkastamaan vuokranmääritysyksikön talouden ja hallinnon

113 Hekan toimitusjohtajan kommentit muistioluonnokseen 7.3.2022.

114 Vuokralaisneuvottelukunnan puheenjohtajan ja sihteerin haastattelu 10.11.2021.

115 Hekan hallituksen asukasedustajien haastattelu 15.11.2021.

hoitoa.” Vd-säännön kohdassa ”Talouden ja hallinnon valvonta” ei käsitellä alueval- vojan valintaa, mutta alue-yteä koskevassa pykälässä 47 määritellään, että ”alue-yte valitsee…vuokralaistoimikunnan esittämistä ehdokkaista aluetoimiston toiminta-alu- een talouden ja hallinnon valvojan.” Hekan hallinnon ja talouden valvojan mukaan tästä johtuen vuokralaistoimikunnan tulee valita ehdokas esitettäväksi alue-ytelle. Tätä ei kuitenkaan ole kirjattu vuokralaistoimikunnan tehtäviin. Sen sijaan vuokralais- toimikunnan tehtäviin kuuluu esittää vuokralaisneuvottelukunnalle asukkaiden ko- kousten esittämistä ehdokkaista ehdokasta Hekan talouden ja hallinnon valvojaksi (vd-säännön 26 §).

Vd-säännön sanamuotoja vertaamalla voitaisiin päätellä, että aluevalvoja tulee valita, mutta Heka-tason ja vuokranmääritysyksikön valvojan valinta on vapaaehtoista. Käy- tännössä kuitenkin on selvää, että Heka-tason valvoja valitaan aina. Aluekohtaista valvojaa ei voida valita, jos vuokralaistoimikunnat eivät tee ehdotuksia. Tämä tilanne realisoitui Kaakon alueella vuonna 2020, kun vuokralaistoimikunnilta ei tullut yhtään ehdokasta.116 Vasta 17.12.2020 Roihuvuoren vuokralaistoimikunta esitti ehdokasta Kaakon alueen talouden ja hallinnon valvojaksi.117 Kaakon alue-yte ei ehtinyt tehdä valintaa vuoden 2020 puolella, mutta vuoden 2021 puolella Kaakon alueen valvoja oli ensimmäinen, joka toimitti raporttinsa118, joten lopulta myös Kaakon alueen tar- kastus saatiin järjestettyä. Arvioinnissa ei tarkasteltu vuokranmääritysyksikön (vmy) valvojien valintaa, eli tietoa siitä, kuinka moni vmy jättää valvojan valitsematta, ei ole.

Vd-säännön kohdassa ”38 § Aluetoimiston toiminta-alueen talouden ja hallinnon val- voja (aluevalvoja)” todetaan, että valvojan on annettava kirjallinen kertomus aluetoi- miston toiminta-alueen yhteistyöelimelle. Hekan talouden ja hallinnon valvojan mu- kaan vd-säännössä on puute, kun alue-yten tehtäväksi ei ole kirjattu aluevalvojan kirjallisen kertomuksen käsittelyä.119 Arvioinnissa havaittiin, että myös vuokralaisneu- vottelukunnan tehtävissä on vd-säännössä vastaava puute, eli sen tehtäviin ei ole kirjattu Hekan talouden ja hallinnon valvojan kirjallisen kertomuksen käsittelyä. Kui- tenkin vd-sääntöön on kirjattu kohtaan ”39 § Hekan talouden ja hallinnon valvoja”, että Hekan talouden ja hallinnon valvojan on annettava kirjallinen kertomus vuokra- laisneuvottelukunnalle ja tiedoksi Hekalle ja sen hallitukselle.

Tätä arviointia varten käytiin läpi vuokralaisdemokratiaelinten vuoden 2020 pöytäkir- jat. Siten tarkasteltiin aluevalvojien vuoden 2019 kertomusten käsittelyä. Kyseessä oli viimeinen vuosi, kun aluevalvojien alueena oli vuokralaistoimikunnan alue. Vuo- desta 2020 lähtien aluevalvojia on ollut vain viisi eli kunkin aluetoimiston alueella. Vd- säännön 38 §:n mukaan aluetoimiston toiminta-alueen talouden ja hallinnon valvojan (aluevalvoja) on annettava kirjallinen kertomus aluetoimiston toiminta-alueen yhteis- työelimelle. Tämä on ollut voimassa 1.1.2020 alkaen. Sitä ennen kertomus piti antaa

116 Hekan Kaakon toimisto, aluetoimiston yhteistyöelin, pöytäkirjat 1/2020 ja 3/2020.

117 Xxxx Xxxxxx, Roihuvuori, vuokralaistoimikunta, pöytäkirja 6/2020 17.12.2020.

118 Kaakon alue-ytessä toimiva Hekan hallituksen asukasjäsen, sähköposti 15.11.2021.

119 Hekan talouden ja hallinon valvoja, kirjalliset vastaukset 7.12.2021.

vuokralaistoimikunnalle. Tämän vuoksi arvioinnissa käytiin läpi sekä vuokralaistoimi- kuntien että alueiden yhteistoimintaelinten pöytäkirjat vuodelta 2020, jotta nähtiin, onko aluevalvojan kertomusta käsitelty kummassakaan toimielimessä.

Tarkastelun tulokset on raportoitu taulukossa 9. Vuoden 2019 loppuun asti alueval- vojia on voinut olla 21 vuokralaistoimikuntien lukumäärän mukaisesti. Käytännössä heitä oli 19, koska Roihuvuori ja Siilitie eivät valinneet aluevalvojaa 2019.120 Heistä vain yhdeksän valvojan kertomusta oli käsitelty joko vuokralaistoimikunnassa tai alue-ytessä vuoden 2020 aikana. On mahdollista, että kertomuksen käsittely on vii- västynyt niin paljon, että vuoden 2019 kertomus on käsitelty vasta vuoden 2021 puo- lella. Idän alue oli ainoa, jossa kertomusta oli käsitelty alue-ytessä. Tämä johtuu siitä, että Hekan talouden ja hallinnon valvoja on itse idän alue-yten jäsen, joten hän on huolehtinut siitä, että kertomukset tulevat käsitellyiksi.121 Siirtymävaiheessa oli kui- tenkin luonnollista, että kertomuksia käsiteltiin vielä vanhan aluevalvojien jaon mu- kaisesti vuokralaistoimikuntien tasolla. Vuoden 2021 pöytäkirjoja ei käyty läpi, joten ei ole tietoa siitä, onko uusien aluevalvojien kertomusten käsittely lähtenyt paremmin käyntiin. Huomionarvoista taulukossa on lisäksi se, että kun 12 aluevalvojan raporttia ei ole käsitelty, kahdessa tapauksessa selitys on se, että valvoja ei ollut tehnyt tar- kastusta lainkaan. Toisessa tapauksessa pöytäkirjasta ilmeni vain, että aluevalvoja ”ei päässyt paikalle, mutta välitti terveisensä todeten, ettei tee enää tarkastusta, koska kausi loppuu ja korona, mutta että sai silti palkkionsa kaudesta”.122 Toisessa tapauksessa valvoja raportoi vuokralaistoimikunnan kokouksessa 21.12.2020, että Hekan aluetoimiston asiakkuuspäällikkö on kieltäytynyt luovuttamasta tilinpää- töstä/toimintakertomusta.123

120 Hekan talouden ja hallinnon valvojan kommentit muistioluonnokseen 24.2.2022.

121 Hekan talouden ja hallinon valvoja, kirjalliset vastaukset 7.12.2021.

122 Heka Etelä, Vallila, vuokralaistoimikunnan kokous, pöytäkirja 3/2020.

123 Helsingin kaupungin asunnot Oy, Heka-Koillinen aluetoimisto, Suutarilan vuokrantasausalue, vuokralais- toimikunta, pöytäkirja 6/2020.

Taulukko 9 Aluevalvojien vuoden 2019 kertomusten käsittely vuokralaistoimikuntien alueen xxxxxx000

Aluevalvojan kertomus vuodelta 2019 käsitelty	Aluevalvojan kertomusta vuodelta 2019 ei käsi- telty
Xxxxx	Xxxxxxxx
Kontula	Kannelmäki
Kumpula	Kansanasunnot
Malmi	Kantakaupunki
Maunula	Laajasalo
Pikku Huopalahti	Malminkartano
Puotila	Myllypuro
Vesala	Pihlajisto
Xxxxxxxx	Xxxxxxxxxx: ei ollut valinnut valvojaa
	Siilitie: ei ollut valinnut valvojaa
	Suutarila: valvoja ei saanut aluetoimistosta tilinpää- töstä/toimintakertomusta
	Vallila: vuoden 2019 valvoja ei tehnyt tarkastusta, mutta sai palkkion

Ylipäätään vuosi 2020 oli ongelmallinen tarkastusten suhteen koronapandemian vuoksi. Pöytäkirjoista ilmeni, että suunniteltuja tarkastuksia oli jouduttu lykkäämään. Heka-tason talouden ja hallinnon valvojan mukaan vuoden 2019 tarkastuksia pääs- tiin tekemään toimistoille vasta elo-syyskuun vaihteessa 2020. Heka-tason valvojan käsityksen mukaan kaikki aluevalvojat lopulta tekivät tarkastuksen vuodelta 2019 ja toimittivat kertomukset Hekaan ja vuokralaistoimikunnille. Tarkoituksena olisi, että aluevalvojat tekisivät raporttinsa keväällä, jotta Heka-tason valvoja voi hyödyntää ra- portteja omassa tarkastuksessaan ja lausunnossaan.125

Vuokralaistoimikuntien jäseniltä kysyttiin, antaako Hekan vuokralaisdemokra- tiasääntö mahdollisuuden toimivaan talouden ja hallinnon valvontaan. Kuviossa 12 ei ole eritelty vastaajaryhmiä sen mukaan, kuuluiko vastaaja vuokralaistoimikunnan lisäksi vuokralaisneuvottelukuntaan. Lisäksi jakaumat on esitetty siten, että täysin ja melko samaa mieltä olevien vastaukset on yhdistetty ja täysin ja melko eri mieltä olevien vastaajien vastaukset on yhdistetty. Kuviosta havaitaan, että lähes puolet vastaajista oli eri mieltä siitä, että Hekan vd-sääntö antaisi mahdollisuudet toimivaan talouden ja hallinnon valvontaan. Suuria eroja ei ollut kohdetason, aluetason ja Heka- tason valvonnassa. Vastauksissa sen sijaan näkyy, että kohdetason valvonta oli vas- taajille tutuinta, koska siellä ”en osaa sanoa” -vastausten osuus oli pienin. Suurin niiden osuus oli Heka-tasolla.

124 Vuoden 2020 pöytäkirjojen läpikäynti: sekä vuokralaistoimikuntien pöytäkirjat että alue-yte-pöytäkirjat.

125 Hekan talouden ja hallinon valvoja, kirjalliset vastaukset 7.12.2021.

26%

Samaa mieltä

21%

18%

Ei samaa eikä eri mieltä

19%

18%

22%

Eri mieltä

49%

52%

49%

En osaa sanoa 10% 11%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Kohdetasolla Aluetasolla Heka-tasolla

Kuvio 12 Asukasaktiivien näkemykset väittämään ”Hekan vuokralaisdemokratiasääntö antaa mahdollisuuden toimivaan talouden ja hallinnon valvontaan.” (N=156–158)126

Kun kuviossa 12 esitettyä väittämää tarkastellaan keskiarvon mukaan, jäävät kes- kiarvot melko mataliksi, eli 2,5:een Heka-tasolla ja aluetasolla, ja 2,6:een kohdeta- solla. Vuokralaisneuvottelukunnan jäsenet olivat keskimäärin kriittisempiä kohdeta- son valvontamahdollisuuksille (2,4) verrattuna vain vuokralaistoimikunnissa toimiviin vastaajiin (2,7). Heka-tasolla eroa ei ollut, ja aluetasolla vain yhden kymmenyksen siten, että vuokralaisneuvottelukunnan jäsenten keskiarvo oli parempi.

Vd-säännön 43 §:ssä määritellään talouden ja hallinnon valvojia koskevat tiedon- saanti-, salassapito- ja vahingonkorvaussäännökset: ”Xxxxxxxx ja hallinnon valvo- jalla on sama oikeus saada tietoja valvomansa vuokranmääritysyksikön tai -yksikkö- jen taloudesta ja hallinnosta kuin Hekan tilintarkastajalla. Talouden ja hallinnon val- vojan salassapitovelvollisuudesta ja vahingonkorvausvastuusta on voimassa, mitä Hekan tilintarkastajan salassapitovelvollisuudesta ja vahingonkorvausvastuusta on säädetty.” Tiedonsaannin edellytykset ovat siis pykälien perusteella kunnossa, mutta pöytäkirjojen läpikäynnin perusteella kaksi 21:stä vanhan mallin mukaisesta alueval- vojasta on raportoinut vaikeuksista tiedonsaannissa. Edellä mainitun Suutarilan li- säksi Vesalan vuokralaistoimikunnan pöytäkirjassa 3/2020 oli kirjaus ”Valvojien tie- toon ei saa sitä mitä tarvitaan, vaikeutettu asiaa eli tiedonsaantia.”127

Asukasaktiivien kyselyssä annettiin mahdollisuus perustella näkemystä, jos oli vas- tannut kuvion 8 mukaiseen kysymykseen "täysin eri mieltä" tai "melko eri mieltä". Avoimista vastauksista välittyi näkemys siitä, että Xxxx ei pyri helpottamaan talouden ja hallinnon valvojien työtä, vaan pikemminkin vaikeuttamaan. Erään vastaajan mu- kaan ”Talouden ja hallinon valvonta on tehty mahdollisimman vaikeaksi. Mitään ta- loudellisia dokumentteja ei esitetä, jos niitä ei erikseen osaa pyytää. Talouden ja hal- linnon valvojilta on kielletty muistiinpanojen teko tarkastuksessa, joten kaikki pitäisi

126 Asukasaktiivien kysely joulukuussa 2021.

127 Heka-Itä, Vesalan vuokranmääritysalue, vuokralaistoimikunnan kokous 3/2020, pöytäkirja

muistaa.” Toinen vastaaja kertoi yhdenmukaisesti, että aiemmin talouden ja hallinnon valvoja sai nähdä kaikki mahdolliset paperit ja sai tehdä muistiinpanoja, mutta nyky- ään pitää sopia tarkkaan etukäteen, mitä tietoja haluaa nähdä ja näistä ei saa tehdä muistiinpanoja, eli lausunto tehdään muistin varassa.128 Hekan talouden ja hallinon valvojan mukaan tarkastuksia varten on laadittu yhteiset säännöt, jotka koskevat sekä valvojia että Hekan henkilökuntaa. Säännöt on laadittu yhteistyössä Hekan ta- lousosaston ja Heka-tason valvojan kanssa niin että aluevalvojat ovat kommentoi- neet sääntöjä. Säännöissä muistiinpanojen tekoa ei ole kielletty. Hekan henkilökun- taan kuuluva on siis jättänyt noudattamatta sääntöjä, kun muistiinpanojen tekoa ei ole sallittu.129

Lukuisat muutkin vastaajat kertoivat siitä, että tietoja pantataan, kaikki paperit pitää osata erikseen pyytää ja on syntynyt vaikutelma, että kaikkea ei haluta näyttää. Li- säksi valvottava pystyy rajoittamaan valvojan valvonnan laajuutta. Valvoja ei itse pääse näkemään tietoja tietokoneelta. Aineistoja on myös rajattu sillä perusteella, että kohdekohtaisella valvojalla ei ole oikeutta nähdä aineistoja, jotka koskevat myös muita kohteita. Hekan toimintamallissa iso osa asioista hoidetaan Heka-tasolla, mikä rajaa tarkastusmahdollisuuksia muilta kuin Heka-tason valvojalta. Toimiston henkilö- kunta ei myöskään osannut näyttää kaikkia tarvittavia aineistoja: erään vastaajan kertoman mukaan henkilökunta tunsi vain reskontran eikä pystynyt näyttämään muita tositelajeja.130 Hekan talouden ja hallinnon valvojan mukaan isännöitsijöillä ei aina ole ammattitaitoa näyttää kaikkea tarvittavaa tietoa.131

Kun aluevalvojien määrä laski 21:stä viiteen, laajeni tarkastusalue niin suureksi, että sitä on vaikea ottaa haltuun luottamustehtäväpohjalta. Kohdetasolle puolestaan on vaikea löytää osaavia valvojia. Usean vastaajan kertomasta välittyy huoli siitä, että valvojien esiin tuomille epäkohdille ei tapahdu mitään, kun epäkohdista raportoidaan Hekan johdolle.132

Heka-tason talouden ja hallinnon valvojan mukaan olisi tarpeen kehittää aluevalvo- jien tiedonsaantia digitaalisesti. Tällä hetkellä Heka-tason valvoja pystyy tekemään tarkastusta tietojärjestelmästä, mutta aluevalvojat joutuvat tekemään tarkastusta me- nemällä aluetoimistoon tutkimaan papereita. Kun tarkastusta tehdään luottamushen- kilönä oman työn ohella, on hankalaa, että tarkastus edellyttää aluetoimistolla käy- mistä toimistoaikoina.133

Heka on ollut sitä mieltä, että jatkossa riittäisi, että hallinnon ja talouden valvontaa tehtäisiin vain Hekan tasolla:

”Koska kaikki vuokrataloyhtiön talousasiat ovat yhtiökohtaisia ja valtaosa han- kinnoista ja sopimuksista on yhtiökohtaisia, ei mielestämme ole enää perustel-

128 Asukasaktiivien kysely joulukuussa 2021, tekstimuotoiset vastaukset.

129 Hekan talouden ja hallinon valvojan kommentit muistioluonnokseen 24.2.2022.

130 Asukasaktiivien kysely joulukuussa 2021, tekstimuotoiset vastaukset.

131 Hekan talouden ja hallinon valvojan kommentit muistioluonnokseen 24.2.2022.

132 Asukasaktiivien kysely joulukuussa 2021, tekstimuotoiset vastaukset.

133 Hekan talouden ja hallinon valvoja, kirjalliset vastaukset 7.12.2021.

tua eikä tarpeellista ylläpitää järjestelmää, jossa jokainen vuokranmääritysyk- sikkö voi valita oman valvojansa. Hekassa tämä tarkoittaa n. 500 valvojaa, joilla yhteishallintolain mukaan on tilintarkastajan oikeudet, mutta toisaalta oikeus tarkastaa vain sen oman vuokranmäritysyksikkönsä asioita, mikä on osittain mahdotonta, kun asiat hoidetaan yhtiökohtaisesti.

Mielestämme olisi riittävää, että järjestelmässä olisi vain yksi asukkaiden ni- meämä yhtiökohtainen valvoja, jolta tulisi edellyttää riittävää ammattitaitoa. Myös tilintarkastaja voisi mielestämme toimia oman tehtävänsä lisäksi myös asukkaiden edustajana, mutta pidämme silti parempana sitä, että asukas toi- misi valvojana, yhdessä ja yhteistyössä yhtiön tilintarkastajan kanssa. Tällä asukkaiden nimeämällä valvojalla ei saisi mielestämme olla tilintarkastajan val- tuuksia, sillä emme pidä tarkoituksenmukaisena, että asukasvalvojalla on pääsy esim. kaikkiin henkilöstöä koskeviin tietoihin kuten mm. palkkatietoi- hin.”134

Hallituksen esitysluonnoksessa uudeksi yhteishallintolaiksi on ajateltu, että voimassa olevan lain mukainen oikeus valita vuokranmääritysyksikkökohtainen talouden ja hal- linnon valvoja säilytetään ja sen lisäksi lakiin tulisi mahdollisuus valita yhteisökohtai- nen valvoja, joka voisi tarkastaa taloutta ja hallintoa koko yhteisön tasolla.135 Näin- Hekassa on jo toimittu

2.6 Kaupunki omistajaohjaajana ei korosta vuokralaisdemokratiaa ‌

Kaupunginvaltuuston 27.9.2017 hyväksymään kaupunkistrategiaan kirjattiin, että ”asukkaiden vaikutusmahdollisuuksista huolehditaan ja demokraattinen ohjaus var- mistetaan kaupungin vuokra-asunnoissa.” Tämä ei ole kuitenkaan näkynyt kaupun- gin omistajaohjauksessa erityisesti, vaikka vuokralaisdemokratiasääntökin uudistet- tiin vuoden 2020 alusta. Konserniohjausyksikkö ei ole ollut mukana Hekan vuokra- laisdemokratiasäännön uudistamisessa136.

Keväällä 2021 hyväksytyssä omistajastrategiassa näkyy sana ”asukasdemokratia” kohdassa ”Hallitus, osaamisvaatimukset”, jossa se on yhtenä osaamisvaatimuksena. Omistajastrategian kohdassa ”Yhteisön tehtävä” todetaan, että yhtiöllä on merkittävä rooli kaupunkistrategian tavoitteiden ja asuntopolitiikan toteuttamisessa.” Asiakir- jassa ei kuitenkaan erikseen viitata vuokralaisdemokratiaan siitä näkökulmasta, että yhtiön tehtävänä olisi edistää sitä. 137 Konserniohjauksen päällikön mukaan Hekan yhtiöjärjestyksessä todetaan, että yhtiön tulee ottaa huomioon omassa toiminnas- saan sitä koskevat kaupunkistrategian kirjaukset. Näin ollen Hekan on tullut noudat- taa edellisellä strategiakaudella vuokralaisdemokratiaa koskenutta kirjausta, vaikka strategiakauden lopulla päätetyssä omistajastrategiassa ei erikseen nostettukaan

134 Helsingin kaupungin asunnot Oy:n lausunto 21.4.2021 Yhteishallintolain uudistuksen suuntaviivoihin. 135 Hallituksen esitys eduskunnalle laiksi yhteishallinnosta valtion tukemissa vuokrataloissa, luonnos 17.1.2022, s. 24.

136 Konserniohjauksen päällikön sähköposti 3.9.2021.

137 Helsingin kaupungin asunnot Oy: 5–7 vuoden omistajastrategian yhteenveto. Khs 29.3.2021, § 242.

vuokralaisdemokratiaa tavoitteeksi.138 Hekan toimitusjohtajan mukaan kaupunki ei ole omistajana painottanut vuokralaisdemokratiaa, vaan yleisemmin asukastyytyväi- syyttä.139

Keväällä 2021 päätetty 5–7 vuoden omistajastrategia määrittelee keskeisiksi tavoit- teiksi seuraavat:

• Kiinteistöomaisuuden taloudellinen ja tehokas hallinta

• Hiilineutraali Helsinki 2035 -ohjelman tavoitteita tukevan hiilineutraali- suussuunnitelman toteuttaminen

• Asiakaskeskeisyys

• Riittävä vakavaraisuus

Asiakaskeskeisyyden mittarina on säännöllinen asukastyytyväisyyskysely.140 Asu- kastyytyväisyyskysely mittaa pääosin tyytyväisyyttä asumiseen ja Hekan palveluihin. Tyytyväisyyttä vuokralaisdemokratiaan mitataan kysymyksellä ”Toimimalla vuokra- laisdemokratian parissa voin aidosti vaikuttaa asumiseeni.”141 Konserniohjauksen päällikön mukaan on arvioitu, että hyvä asukastyytyväisyys pitää sisällään osaltaan myös toimivan vuokralaisdemokratian.142 Siksi ei ole siis pidetty tarpeellisena seurata erikseen vuokralaisdemokratian toimivuutta. Tämän arviointimuistion perusteella He- kan asukaskysely ei kuitenkaan ole riittävä kertomaan asukkaiden tyytyväisyydestä vuokralaisdemokratiaan.

Strategian kirjaus ei ole vaikuttanut kaupungin talousarviossa Hekalle asetettaviin tavoitteisiin. Vuoden 2022 talousarviossa tavoitteiden asettamista uudistettiin siten, että on erikseen tavoite ja sen mittari. Vuoden 2022 tavoitteet ovat samat kuin edellä omistajastrategiassa kuvatut. Asiakaskeskeisyyden mittarina on samoin ”Säännölli- nen asukastyytyväisyyskysely”.143 Kaupunki ei ole siis asettanut tavoitetta, että asu- kastyytyväisyyden tulisi esimerkiksi parantua tai vähintään pysyä ennallaan.

Vuoden 2021 talousarviossa kaupunginvaltuustolle raportoitavana tavoitteena oli ”Ekologisesti kestävän kehityksen turvaaminen. Hiilineutraali Helsinki 2035 - toimen- pideohjelman toimenpiteille yhtiö määrittelee mittarit, niiden tavoitetasot ja seurannan sekä tekee yhteistyötä kaupunkikonsernin (kaupunki, tytäryhteisöt ja -säätiöt) kanssa toimenpideohjelman tavoitteisiin liittyen.” Konsernijaostolle raportoitavia tavoitteita olivat:

• Yhtiön vuokrataso pysyy kohtuuhintaisena siten, että yhtiön keskivuokran ja Tilastokeskuksen Helsingin markkinavuokran ero on vähintään 40 %. Ero lasketaan vertaamalla yhtiön keskivuokraa tuoreimpaan Tilastokes- kuksen Helsingin markkinavuokraan.

• Asiakastyytyväisyys säilyy vähintään edellisen vuoden tasolla.

138 Konserniohjauksen päällikön kommentit muistioluonnokseen 1.3.2022.

139 Hekan toimitusjohtajan kommentit muistioluonnokseen 7.3.2022.

140 Helsingin kaupungin asunnot Oy: 5–7 vuoden omistajastrategian yhteenveto. Khs 29.3.2021, § 242.

141 Hekan asukaskysely 2020.

142 Konserniohjauksen päällikön kommentit muistioluonnokseen 1.3.2022.

143 Helsingin kaupungin talousarvio 2022, s. 74.

• Kaikissa v. 2021 käynnistyvissä (investointipäätös) uudisrakennushank- keissa laskennallinen energiatehokkuus on luokkaa A ja jokaisessa käyn- nistyvässä suuressa peruskorjaushankkeessa (ARA-lainoitetut korjaus- hankkeet) laskennallinen energiatehokkuuden parannus on vähintään 25

%. Kaikki v. 2021 käynnistyvät uudisrakennushankkeet ja suuret perus- korjaushankkeet varustetaan aurinkopaneeleilla aina, kun se on tekni- sesti mahdollista. Lisäksi seurataan aiemmin valmistuneiden kohteiden todellisia energiankulutuksia.”144

Vuokralaisdemokratiaan liittyviä tavoitteita ei ole asetettu myöskään vuosien 2018, 2019 eikä 2020 talousarviossa.145

Vuokralaisneuvottelukunnan puheenjohtajan ja sihteerin sekä Hekan hallituksen asukasedustajien haastatteluissa tuotiin esiin, että kaupunkiomistajan rooli Hekan toiminnan ohjaajana on heikentynyt sen jälkeen, kun Hekan asioita ei enää ole käsi- telty kaupunginvaltuustossa. Alkuperäinen Hekan vuokralaisdemokratiasääntö oli Helsingin kaupunginvaltuuston hyväksymä. Vuoden 2020 alusta voimaan tulleen vuokralaisdemokratiasäännön hyväksyi Hekan hallitus.146 Kaupunki omistajana kut- suu Hekan toimitusjohtajan esittelemään yhtiön toimintaa konsernijaoston kokouk- seen pari kertaa vuodessa, mutta konsernijaosto ei tee yhtiön toimintaa ohjaavia pää- töksiä.147 Konserniohjauksen päällikön mukaan konsernijaosto tekee Hekan osalta vastaavat päätökset kuin muidenkin yhtiöiden osalta eli esimerkiksi hallitusnimitykset sekä yhtiökokousedustajille annettavat toimiohjeet, jotka tarkoittavat sataprosentti- sesti omistetun tytäryhtiön tapauksessa käytännössä yhtiökokouksessa käsiteltä- vistä asioista päättämistä. Lisäksi konsernijaosto voi merkittävissä asioissa antaa toi- miohjeita esimerkiksi tytäryhtiön hallitukseen valitsemilleen henkilöille.148

Hekan hallituksen asukasedustajien nimeämisestä kaupunki ei kuitenkaan päätä, vaan vuokralaisten edustajat voivat itse päättää asukasedustajien valinnasta. Yhteis- hallintolain mukaan asukkaat voivat nimetä ehdokkaita hallitukseen, mutta Helsin- gissä on päädytty asukasdemokratian kannalta pidemmälle menevään ratkaisuun, että kaupunki ei valitse edustajia nimetyistä ehdokkaista, vaan asukkaat itse päättä- vät, ketkä kaksi edustajaa esitetään Hekan hallitukseen.149 Tämä toimintatapa ei ole linjassa yhteishallintolain kanssa, ja Xxxxx toimitusjohtajan mukaan ARA on huo- mauttanut eräitä kunnallisia toimijoita siitä, että näin ei pitäisi menetellä.150

Heka ei ole pitänyt nykyistä kaupungin toimintatapaa hyvänä lausunnossaan yhteis- hallintolain suuntaviivoista: ”Pidämme tärkeänä, että yhtiön omistajalle esitetään use- ampia ehdokkaita, esim. valittavaan määrään nähden kaksinkertainen tai kolminker-

144 Helsingin kaupungin talousarvio 2021, s. 76.

145 Helsingin kaupungin talousarviot 2018, 2019 ja 2020.

146 Vuokralaisneuvottelukunnan puheenjohtajan ja sihteerin haastattelu 10.11.2021 sekä Hekan hallituksen asukasedustajien haastattelu 15.11.2021.

147 Vuokralaisneuvottelukunnan puheenjohtajan ja sihteerin haastattelu 10.11.2021.

148 Konserniohjauksen päällikön kommentit muistioluonnokseen 1.3.2022.

149 Konserniohjauksen päällikön kommentit muistioluonnokseen 1.3.2022.

150 Hekan toimitusjohtajan kommentit muistioluonnokseen 7.3.2022.

tainen määrä ehdokkaita, joista yhtiön omistaja voi sitten, esim. haastattelemalla, ai- dosti valita hallitukseen ne sopivimmat ja pätevimmät henkilöt.” Yhteishallintolain la- kiluonnoksessa tätä ei ole näin tarkasti ohjeistettu, vaan sen 10 §:n mukaan ”Yhteis- työelin tai vastaava voi tai vaaleilla voidaan valita lopulliset ehdokkaat asukkaiden kokousten valitsemista ehdokkaista, mutta tällöin on lopullisia ehdokkaita oltava riit- tävä määrä valintaa varten.”151 Uuden lain mukaan toimittaessa yhteistyöelin valitsisi useampia ehdokkaita ja kaupunkiomistaja valitsisi ehdokkaista kaksi hallitukseen.

Tässä arvioinnissa toteutetussa asukasaktiivien kyselyssä jotkut vastaajat toivoivat kaupungin ottavan tiukemman roolin Hekan valvonnassa, jotta Xxxx toteuttaisi pa- remmin asukasdemokratiaa ja yhteistoimintalain velvoitteita. Erään vastaajan mu- kaan ”Poliittiset vaikutuskeinot ovat vähäisiä, sillä kaupunginvaltuustolla ei ole suoraa valtaa päättää Hekan asioista ja Hekan nykyinen johto käyttää tätä tilannetta hyväk- seen asukkaiden etua vastaan.” 152 Vuokralaisneuvottelukunnan pöytäkirjaan 2/2020 on myös kirjattu VNK:n puheenjohtajan ajankohtaisiin asioihin, että ”Puheenjohtaja on keskustellut valtuustoryhmien kanssa siitä, että Xxxx usein kertoo, että esitykset on tehty asukkaiden kanssa vaikka näin ei ole ja siitä, että valtuustoryhmät ihmette- levät, miksi nykyään Xxxxx asioita ei tuoda lähes lainkaan heidän käsiteltäväksi.”153

Kaupunginvaltuusto päätti Hekan perustamisesta 20.10.2010 ja sen lisäksi valtuusto on hyväksynyt vuokralaisdemokratiasäännön vuonna 2011 ja sen tarkistuksen vuonna 2013. Kun Xxxx halusi uudistaa vuokralaisdemokratiasäännön vuonna 2017, valtuuston vuoden 2013 päätöstä ei kumottu, vaan Hekan hallitus hyväksyi uuden vd-säännön 13.6.2017.154 Samaten vuoden 2020 alusta asti voimaan tullut uudistettu vd-sääntö on hyväksytty vain Hekan hallituksessa 10.9.2019.155

Vuoden 2017 arvioinnissa tiedusteltiin syytä sille, miksi vuokralaisdemokratiasääntö oli aiemmin käsitelty valtuustotasolla. Varmaa selitystä ei saatu, mutta tuolloin kau- punkisuunnittelu- ja kiinteistötoimen kaupunginsihteerinä toiminut Hekan hallituksen jäsen arvioi haastattelussa, että vuokralaisdemokratiasäännön hyväksyminen val- tuustotasolla alueyhtiöiden fuusiopäätöksen jälkeisessä tilanteessa vuosina 2011 ja 2013 johtui poliittisista syistä, eikä säännön hyväksymiselle valtuustossa olisi ollut perusteita.156

Helsingin kaupungin konserniohjeen mukaan ”kaupunginvaltuusto päättää omistaja- politiikan ja -strategian sekä konserniohjauksen periaatteista sekä kaupunkikonser- nin toiminnan ja talouden keskeisistä tavoitteista.”157 Ei siis ole tarkoituskaan, että kaupunginvaltuusto päättäisi yksittäistä yhtiötä koskevista asioista. Valtuuston rajal- linen rooli Hekan asioiden käsittelyssä on myös kuntalain mukainen, koska kuntalaki

151 Hallituksen esitys eduskunnalle laiksi yhteishallinnosta valtion tukemissa vuokrataloissa, luonnos 17.1.2022.

152 Asukasaktiivien kysely joulukuussa 2021, tekstimuotoiset vastaukset.

153 Vuokralaisneuvottelukunnan pöytäkirja 2/2020.

154 Tarkastusviraston arviointimuistio 2017, s. 12.

155 Hekan vuokralaisdemokratiasääntö ja käytännön ohjeita sen soveltamisessa yhdistettynä -asiakirja.

156 Tarkastusviraston arviointimuistio 2017, s. 12.

157 Helsingin kaupungin konserniohje, Kvsto 17.5.2017.

lähtee siitä, että kaupunginvaltuuston tehtävänä on päättää omistajaohjauksen peri- aatteista ja konserniohjeesta.158 Helsingin kaupungin hallintosäännön ja konsernioh- jeen mukaan kaupunginhallituksen konsernijaostolla on toimivalta harjoittaa Hekan omistajaohjausta. 159 Asukasaktiivien toiveet kaupunginvaltuuston roolin kasvattami- sesta eivät siis ole realistisia.

2.7 Koronapandemian vaikutukset vuokralaisdemokratiatoimintaan ‌

Koronapandemia on vaikuttanut vuokralaisdemokratiatoimintaan paljon erityisesti asukkaille järjestettävän toiminnan kautta, koska pandemian aikana on ajoittain jou- duttu pitämään kerhotilat kiinni ja talkoiden pitäminen on kielletty. Muutoinkin kokoon- tumisrajoitukset ovat rajoittaneet asukastoimintaa. Asukkaiden kannalta harmillista on ollut myös saunatilojen ajoittaiset sulkemiset. Varsinaisesti vuokralaisdemokratia- elinten toimintaan pandemia ei kuitenkaan alkuvaikeuksien jälkeen juuri vaikuttanut, koska kokoukset on pystytty pitämään etänä tai hybridinä. Aluksi oli vaikeuksia siinä, onko kaikilla tarvittavat tietokoneet ja taito osallistua etänä.160

Vuoden 2020 pöytäkirjojen läpikäynnistä ilmeni myös, että koronapandemia vaikeutti ja viivästytti talouden ja hallinnon valvontaa, kun tarkastusta pitää tehdä fyysisesti aluetoimistolla, jonne ei ollut koronapandemian tietyssä vaiheessa pääsyä. Vain Heka-tason valvojalla on mahdollisuus tehdä tarkastusta sähköisesti.

158 Kuntalaki 410/2015 14 §.

159 Hallituksen esitys eduskunnalle laiksi yhteishallinnosta valtion tukemissa vuokrataloissa, luonnos 17.1.2022.

160 Tarkastuslautakunnan 1. toimikunnan arviointikäynnillä Hekaan 27.10.2021 saadut tiedot ja asukasaktii- vien kyselyn tekstimuotoiset vastaukset joulukuussa 2021.

3 JOHTOPÄÄTÖKSET ‌

Arvioinnin pääkysymyksenä oli, onko asukkaiden vaikutusmahdollisuuksista huoleh- dittu yhteishallintolain ja kaupunkistrategian mukaisesti Helsingin kaupungin Asunnot Oy:ssä. Arvioinnin perusteella Hekan vuokralaisdemokratia ei noudata yhteishallin- tolakia kaikilta osin. Kaupunkistrategian kirjausta on muodollisesti noudatettu, mutta asukasaktiivien näkemyksen mukaan Heka rajoittaa asukkaiden vaikutusmahdolli- suuksia.

Hekan vuokralaisdemokratiasääntö poikkeaa yhteishallintolaista järjestyssääntöjen päätöstason suhteen, koska talotoimikunta voi päättää järjestyssäännöistä vain siltä osin, kun ne eivät ole ristiriidassa Hekan järjestyssäännön kanssa. Käytännössä ta- lotoimikunnilla ei siis ole yhteishallintolain mukaista oikeutta päättää järjestyssään- nöistä talokohtaisesti. Tämä yhteishallintolain poikkeama näyttää muotoutuneen yleiseksi käytännöksi suurissa vuokrataloyhtiöissä. Yhteishallintolain muutos on lau- suntokierroksella, ja lakiluonnoksessa päätösvalta on edelleen ehdotettu säilytettä- vän talotasolla. Lain perusteluissa on kuitenkin viitattu siihen, että nykyisen lain mu- kainen talotason päätöksenteko ei ole kovin toimiva suurissa vuokrataloyhtiöissä.

Toinen poikkeama yhteishallintolaista on se, että käytännössä talotoimikunnilla ei ole oikeutta päättää yhteisten autopaikkojen, saunojen, pesutupien ja vastaavien tilojen vuokraus- ja jakamisperiaatteista, koska periaatteista päätetään Hekan tasolla. Sekä yhteishallintolain että Hekan vuokralaisdemokratiasäännön mukaan päätösvallan tu- lisi olla talotoimikunnalla. Heka perustelee poikkeamista laista sillä, että isossa yhti- össä on yhdenvertaisuuden turvaamiseksi oltava samanlaiset säännöt ja perusteet eri taloissa. Lakiluonnoksessa näistä asioista päättäminen säilyisi talotasolla kuiten- kin niin, että päätösvalta yhteisten autopaikkojen, saunojen, pesutupien ja vastaavien tilojen jakamisperiaatteista on ”olemassa olevissa puitteissa”. Puitteilla viitataan eri- tyisesti yhtiötason sähköisiin järjestelmiin. On syytä seurata tarkasti, millaisiin sana- muotoihin yhteishallintolain uudistuksessa lopulta päädytään sekä tässä että järjes- tyssääntöjen osalta, jotta lakimuutoksen myötä päivitettävä Hekan vuokralaisdemo- kratiasääntö ja sen perusteella toteutuvat käytännöt jatkossa noudattavat yhteishal- lintolakia.

Toisaalta Hekan vuokralaisdemokratia tarjoaa asukkaille määrärahoja asukastoimin- taan ja mahdollisuuden nimetä asukkaiden edustaja vuokranmääritysyksikön talojen merkittävien korjausten suunnitteluun ja toteutukseen, mitä yhteishallintolaki ei ole tähän mennessä edellyttänyt. Asukasaktiivien näkemyksen mukaan asukasedusta- jan osallistuminen korjaushankkeisiin ei kuitenkaan ole aina sujunut ongelmitta. Li- säksi Heka maksaa kokouspalkkioita vuokralaisdemokratiaelinten jäsenille aina talo- toimikunnan tasolta lähtien, toisin kuin muut vastaavat toimijat.

Asukasaktiivit kokevat asukkaiden päätösvallan ja vaikutusmahdollisuudet riittämät- tömiksi. Valtaosa arvioi vuokralaisdemokratian heikentyneen, kun vuokralaisdemo- kratiasääntö uudistettiin vuoden 2020 alusta. Arviointia varten toteutetussa kyselyssä moni asukasaktiivi epäili Hekan johdon tietoisesti heikentävän vuokralaisdemokra- tiaa. Hekan toimitusjohtajan mukaan näin ei ole. Asukasaktiivien kokemus on, että

asukkaiden mielipiteitä kysytään esimerkiksi lausuntokierroksella muodon vuoksi, mutta asukkaiden näkemyksiä ei kuitenkaan oteta huomioon, vaan asiat on päätetty jo etukäteen. Lisäksi he kokevat, että Xxxxx hallituksen kaksi asukasjäsentä jäävät aina vähemmistöön.

Parhaiten toimivaksi vuokralaisdemokratian osa-alueeksi koetaan asumisviihtyvyy- teen vaikuttaminen. Se kuitenkin edellyttää, että talotoimikunta on aktiivinen. Kaikilla taloilla ei ole talotoimikuntaa, koska asukkaiden keskuudesta ei löydy halukkaita. Li- säksi osassa niistä taloista, joilla talotoimikunta on, se ei toimi aktiivisesti. Asukasak- tiivien näkemysten mukaan onkin nähtävissä, että asukkaiden pettymys vuokralais- demokratian todellisiin vaikuttamismahdollisuuksiin heikentää asukkaiden haluk- kuutta osallistua vuokralaisdemokratiatoimintaan. Valtaosa asukasaktiiveista on melko iäkkäitä, joten riskinä on, että vuokralaisdemokratiatoiminta ei houkuttele enää nuorempia sukupolvia.

Asukasaktiivit eivät näe vuokralaisdemokratian edistäneen talojen kunnossapitoa ja hoitoa. Korjauksia ei koeta saatavan kaikkiin asukkaiden havaitsemiin puutteisiin tai niitä ei tehdä asukkaiden toivomassa järjestyksessä. Talotoimikuntien yhtenä tehtä- vänä on valvoa asukkaiden yhteiseen lukuun hoito-, huolto- ja korjaustoimenpiteiden suorittamista. Tämän tehtävän suorittaminen ei onnistu, jos talotoimikuntien näke- myksillä ei ole vaikutusta talojen kunnossapitoon ja hoitoon.

Helsingin edellisen, vuonna 2021 päättyneen valtuustokauden, kaupunkistrategiassa todettiin, että asukkaiden vaikutusmahdollisuuksista huolehditaan ja demokraattinen ohjaus varmistetaan kaupungin vuokra-asunnoissa. Tämä kirjaus ei ole kuitenkaan näkynyt konkreettisina tekoina kaupunkiomistajan suunnasta. Kaupunginkanslian omistajaohjausyksikkö ei osallistunut vuokralaisdemokratiasäännön päivittämiseen. Kaupunginhallituksen keväällä 2021 hyväksymästä omistajastrategiasta ei myös- kään ilmene, että kaupunki pitäisi vuokralaisdemokratian toteuttamista Hekassa tär- keänä tavoitteena, koska sitä ei ole ilmaistu tavoitteissa, vaan ainoastaan hallituksen osaamisvaatimuksissa. Kaupunginkanslian näkemyksen mukaan vuokralaisdemo- kratian toteutumista mitataan osaltaan Hekan asukaskyselyssä, joka toimii omista- jastrategian mukaisen asiakaskeskeisyys-tavoitteen mittarina. Tämän arvioinnin pe- rusteella asukaskysely ei kuitenkaan kuvaa tyytyväisyyttä vuokralaisdemokratiaan.

Arvioinnissa tarkasteltiin kaikkien vuokralaisdemokratiaelinten tehtäviä ja niiden pöy- täkirjoja vuodelta 2020. Tarkastelun yhteydessä havaittiin, että vuokralaisneuvottelu- kunnan tehtävistä puuttuu Hekan talouden ja hallinnon valvojan kirjallisen kertomuk- sen käsittely ja vastaavasti alue-yten tehtävistä puuttuu aluevalvojan kirjallisen ker- tomuksen käsittely. Lisäksi havaittiin, että vuokralaisdemokratiasääntöön ei sisälly määräyksiä siitä, millaisin menettelyin sitä voidaan uudistaa.

Pöytäkirjojen läpikäynnissä havaittiin yksi merkittävä puute: Yhteistoimintaelimille ei ole esitelty Hekan tilinpäätöstä ja jälkilaskelmaa. Sekä Heka-tason että aluetason yhteistoimintaelimen tulisi vuokralaisdemokratiasäännön mukaan käsitellä Hekan ti- linpäätös ja jälkilaskelma.

LÄHTEET

Arviointikäynnit, haastattelut ja kyselyt:

Tarkastuslautakunnan 1. toimikunnan arviointikäynti Helsingin kaupungin asunnot Oy:hyn 27.10.2021.

Hekan toimitusjohtaja 7.3.2022, kommentit muistioluonnokseen. Hekan hallituksen asukasedustajat (kaksi henkilöä) 15.11.2021.

Hekan vuokralaisneuvottelukunnan puheenjohtaja ja sihteeri 10.11.2021.

Vuokralaistoimikuntien ja vuokralaisneuvottelukunnan jäsenille suunnattu kysely He- kan vuokralaisdemokratian toimivuudesta joulukuussa 2021.

Sähköpostitiedustelut:

Hekan talouden ja hallinon valvoja, kirjalliset vastaukset 7.12.2021 ja kommentit muistioluonnokseen 24.2.2022.

Kaakon alue-ytessä toimiva Hekan hallituksen asukasjäsen, sähköposti 15.11.2021. Hekan toimitusjohtajan sähköpostitse toimittamat tiedot 21.6., 17.8., 21.9. ja 24.9.

Konserniohjauksen päällikkö, kaupunginkanslia, sähköposti 3.9.2021.

Pöytäkirja-aineisto:

Alue-yten vuoden 2020 pöytäkirjat.

Heka-yten vuoden 2020 pöytäkirjat ja vuoden 2021 pöytäkirjat 1–5. Vuokralaisneuvottelukunnan vuoden 2020 pöytäkirjat.

Vuokralaistoimikuntien vuoden 2020 pöytäkirjat.

Valittujen talotoimikuntien saadut vuoden 2020 pöytäkirjat.

Muut lähteet:

Hallituksen esitys eduskunnalle laiksi yhteishallinnosta valtion tukemissa vuokrata- loissa, luonnos 17.1.2022.

Xxxxx asukaskyselyt 2017–2020.

Hekan kysely asukasaktiiveille 2021, tulosraportti.

Hekan vuokralaisdemokratiasääntö 1.1.2020 alkaen. Lähteenä on käytetty sekä muutetut kohdat sisältävää asiakirjaa ”Hekan vuokralaisdemokratiasääntö & asu- kastoiminnan määrärahat” että asiakirjaa ”Hekan vuokralaisdemokratiasääntö ja käytännön ohjeita sen soveltamisessa yhdistettynä”.

Helsingin kaupungin asunnot Oy: 5–7 vuoden omistajastrategian yhteenveto. Khs 29.3.2021, § 242.

Helsingin kaupungin asunnot Oy, lausunto 21.4.2021, Yhteishallintolain uudistuk- sen suuntaviivat.

Helsingin kaupungin konserniohje, hyväksytty kaupunginvaltuustossa 17.5.2017. Helsingin kaupungin talousarviot 2018–2022.

Kuntalaki 410/2015.

Pääministeri Xxxxx Xxxxxxx hallituksen ohjelma 10.12.2019.

Tarkastusviraston arviointimuistio 2017. Helsingin kaupungin asunnot Oy:n omista- jaohjaus. xxxxx://xxx.xxxxxxxxxxxxxxxxx.xx/xxxxx/xxxxxxx/xxxxx/xxx/xxxxxxx- memo/2018/muistio_hekan_omistajaohjaus.pdf

Yhteishallintolaki eli Laki yhteishallinnosta vuokrataloissa (649/1990).

LIITTEET

Liite 1 Arvioinnin toteuttamissuunnitelma

Arviointiaihe

Helsingin kaupungin asunnot Oy:n vuokralaisdemokratian toteutuminen

Arvioinnin valmistelijat: Xxxxxx Xxxxxxx ja Xxxxx Xxxxx

Suunnitelman laatijat: Xxxxx Xxxxx ja Xxxxxx Xxxxxxx

Arvioinnin ohjausryhmä: 1. toimikunta

Valmistumisaika (arvio kuukaudesta, jona muistio toimikunnassa): 2/2022

Arviointiaiheen tausta, arvioinnin kohde ja rajaus

Kaupunkistrategian mukaan ”Asukkaiden vaikutusmahdollisuuksista huolehditaan ja demokraattinen ohjaus varmistetaan kaupungin vuokra-asunnoissa.” Kaupungin vuokra-asunnoilla viitataan Helsingin kaupungin asunnot Oy:n (Heka) asuntoihin. Asukasdemokratia perustuu lakiin yhteishallinnosta vuokrataloissa (649/1990) eli yhteishallintolakiin.161 Lain ja Hekan vuokralaisdemokratiasäännön tarkoituksena on antaa asukkaille päätösvaltaa ja vaikutusmahdollisuus omaa asumistaan kos- kevissa asioissa sekä lisätä asumisviihtyvyyttä ja edistää vuokratalojen kunnossa- pitoa ja hoitoa.

Hekan vuokralaisdemokratiajärjestelmä toimii kolmella tasolla:

Kullakin talolla/taloryhmällä (vuokranmääritysyksiköllä) on asukkaiden kokouksen valitsema talotoimikunta.

Vuokralaistoimikunnassa on jäsenenä talotoimikunnan keskuudestaan nimeämä jäsen tai luottamushenkilö tai luottamushenkilön varajäsen jokaisesta vuokranmää- ritysyksiköstä. Vuokralaistoimikunnan toiminta-alueena on Hekan vastaava vuok- rantasausalue. Vuokralaistoimikunta toimii vuokrantasausalueen talotoimikuntien yhteisenä edustajana.

Hekan kaikkien asukkaiden edustajana toimii vuokralaisneuvottelukunta, jossa on varsinaisena jäsenenä kunkin vuokralaistoimikunnan keskuudestaan valitsema jä- sen sekä yksi varajäsen.

Lisäksi asukkailla on omat edustajansa Hekan hallituksessa sekä aluetoimistojen ja Heka-tason yhteistyöelimissä.

Kaikille asukkaille avoimet asukkaiden kokoukset, joissa valitaan talotoimikunta, järjestetään vuosittain jokaisessa vuokranmääritysyksikössä.

161 ARAn mukaan valtion tuella rakennetun vuokratalon omistajan on noudatettava yhteishallintolakia niissä aravavuokrataloissa ja 1.1.2002 jälkeen korkotukilainalla rahoitetuissa vuokrataloissa, jotka ovat käyttö- ja luovutusrajoitusten alaisia. Lakia on noudatettava myös asumisoikeustaloissa ja sellaisissa osaomistusta- loissa, joissa vähemmistöosuuden omistajat eivät ole vielä lunastaneet asuntonsa hallintaan oikeuttavia osakkeita kokonaan omakseen. Lakia voidaan noudattaa myös esimerkiksi rajoituksista vapautetuissa vuok- rataloissa talonomistajan niin päättäessä. xxxxx://xxx.xxx.xx/xx-XX/XXXxxxxxxxxxxx/XXXxxxxxxxxxxxxx/Xxx- kasdemokratia/Asukasdemokratia_valtion_tukemissa_vuokr(568) luettu 27.5.2021.

Vuokralaisdemokratia on määritelty laissa yhteishallinnosta vuokrataloissa, siihen perustuvassa Hekan vuokralaisdemokratiasäännössä ja sen käytännön ohjeessa.

Arviointikysymykset ja -kriteerit

Pääkysymys:

Onko asukkaiden vaikutusmahdollisuuksista huolehdittu yhteishallintolain ja kaupunki- strategian mukaisesti Helsingin kaupungin Asunnot Oy:ssä?

Osakysymykset:

1. Onko asukkaille annettu päätösvaltaa ja vaikutusmahdollisuus omaa asumistaan koskevissa asioissa?

2. Onko vuokralaisdemokratian toteuttaminen parantanut asumisviihty- vyyttä?

3. Onko vuokralaisdemokratian toteuttaminen edistänyt vuokratalojen kunnossapitoa ja hoitoa.

Kriteerit osakysymyksittäin ovat:

Osakysymys 1: Osakysymykseen vastataan vertaamalla yhteishallintolakia ja vuokralaisdemokratiasääntöä sekä tarkastelemalla vuokralaisdemokratiaan kuulu- vien toimielinten pöytäkirjoja sen osalta, onko vaaditut kohdat käsitelty. Lisäksi ky- sytään asukkaiden edustajien mielipiteitä tekemällä kysely vuokralaisneuvottelu- kunnalle ja/tai vuokralaistoimikunnalle.

Osakysymys 2: Vuokralaisneuvottelukunnalle ja/tai vuokralaistoimikunnalle tehtä- vässä kyselyssä kysytään asukkaiden edustajien mielipiteitä siitä, onko vuokralais- demokratian keinoin pystytty parantamaan asumisviihtyvyyttä. Taustatietona tar- kastellaan asumisviihtyvyyden kehittymistä Hekan toteuttamien asukaskyselyjen perusteella.

Osakysymys 3: Vuokralaisneuvottelukunnalle ja/tai vuokralaistoimikunnalle tehtä- vässä kyselyssä kysytään asukkaiden edustajien mielipiteitä siitä, onko vuokralais- demokratian keinoin pystytty edistämään vuokratalojen kunnossapitoa ja hoitoa. Lisäksi kysytään Xxxxx edustajien näkemystä.

Arviointiaineisto

Tarkastuslautakunnan 1. toimikunta tekee arviointikäynnin Hekaan. Arvioinnin val- mistelijat haastattelevat vuokralaisneuvottelukunnan puheenjohtajia ja Hekan hal- lituksen asukasedustajia sekä tarvittaessa Hekan edustajia. Lisäksi tehdään kysely vuokralaisneuvottelukunnan jäsenille ja vuokralaistoimikuntien jäsenille. Myös Hel- singin vuokralaiset HKVY ry:ltä pyydetään näkemyksiä vuokalaisdemokratian to- teutumisesta Hekassa. Lisäksi arvioinnissa hyödynnetään asiakirja-aineistoa ja Hekan asukaskyselyjä.

Onko aiheesta annettu viimeisen viiden vuoden aikana suosituksia, joiden seuranta on tarpeen?

Vuokralaisdemokratiaan liittyviä suosituksia ei ole annettu.

Miten tuloksellisuusnäkökulmat otetaan huomioon?

Kyseessä ei ole tuloksellisuusarviointi.

Miten kunnan koko toiminnan näkökulma otetaan huomioon?

Arviointi koskee tytäryhteisöä eli kuntakonsernin näkökulma otetaan huomioon.

Liite 2 Asukasaktiivien kysely

Tarkastuslautakunnan arviointi Hekan vuokralaisdemokratiasta

Tervetuloa vastaamaan kyselyyn Hekan vuokralaisdemokratian toteutumisesta. Kyselyn tuloksia hyödynnetään tarkastuslautakunnan arvioinnissa.

Kyselyn tarkoituksena on saada tietoa vuokralaisdemokratian toimivuudesta niin sanotusti nor- maaliolosuhteissa. Pyydämme jättämään koronapandemian vaikutukset kuten kokoontumisrajoi- tukset huomioimatta vastatessanne kysymyksiin.

Xxxxxx on suunnattu vuokralaistoimikuntien ja vuokralaisneuvottelukunnan jäsenille. Olemme saa- neet jonkin verran myös talotoimikuntien jäsenten sähköpostiosoitteita. Kun valitset, mitä tahoa edustat, järjestelmä valitsee sinulle kohdistettavat kysymykset. Talotoimikuntien jäsenillä on mah- dollisuus vastata kahteen avoimeen kysymykseen. Muille esitetään myös väittämiä.

1) * Valitse vain yksi vaihtoehto.

Toimin vuokralaistoimikunnassa

Toimin vuokralaistoimikunnassa ja vuokralaisneuvottelukunnassa

Toimin ainoastaan talotoimikunnassa (tai olen luottamushenkilö tai hallinnon ja talouden valvoja)

2) * Xxxxxxxx yhteistoimintaelimissä? Valitse vain yksi vaihtoehto.

Toimin alue-ytessä.

Toimin sekä alue-ytessä että Heka-tason ytessä.

En toimi kummassakaan.

Seuraavien ehtojen on täytyttävä, jotta tämä kysymys olisi näkyvissä:

• Toimin vuokralaistoimikunnassa ja vuokralaisneuvottelukunnassa

• Toimin vuokralaistoimikunnassa

o Jos kysymys Valitse vain yksi vaihtoehto. sisältää minkä tahansa seuraavista

3) Miten kauan olet ollut mukana vuokralaisdemokratiaelimissä?

Alle vuoden

1-3 vuotta

4-10 vuotta

yli 10 vuotta

Seuraavien ehtojen on täytyttävä, jotta tämä kysymys olisi näkyvissä:

• Toimin vuokralaistoimikunnassa ja vuokralaisneuvottelukunnassa

• Toimin vuokralaistoimikunnassa

o Jos kysymys Valitse vain yksi vaihtoehto. sisältää minkä tahansa seuraavista

4) Minkä aluetoimiston alueella asut?

Koillinen

Itä

Kaakko

Etelä

Länsi

Seuraavien ehtojen on täytyttävä, jotta tämä kysymys olisi näkyvissä:

• Toimin vuokralaistoimikunnassa ja vuokralaisneuvottelukunnassa

• Toimin vuokralaistoimikunnassa

o Jos kysymys Valitse vain yksi vaihtoehto. sisältää minkä tahansa seuraavista

Ota kantaa seuraaviin väittämiin. Asukasaktiivilla tarkoitamme henkilöä, joka on jäsenenä vuokralaisdemokratiaelimissä.

5) Arvioi ensin päätösvaltaa. Päätösvallalla tarkoitamme valtaa päättää niistä asioista, joissa päätösvalta on annettu vuokralaisdemokratiaelimelle vuokralaisdemokratiasään- nössä.

Täy- sin eri mieltä

Melko eri mieltä

Ei sa- maa eikä eri mieltä

Melko samaa mieltä

Täy- sin sa- maa mieltä

En osaa sanoa

Hekan vuokralaisdemokratiasääntö mahdollistaa asukkaille riittävän päätösvallan omaa asumistaan koskevissa asioissa.

Asukkailla on käytännössä riittävästi päätösvaltaa omaa asumistaan koskevissa asioissa.

Koen, että minulla asukasaktiivina on riittävästi päätösvaltaa.

Seuraavien ehtojen on täytyttävä, jotta tämä kysymys olisi näkyvissä:

• Toimin vuokralaistoimikunnassa ja vuokralaisneuvottelukunnassa

• Toimin vuokralaistoimikunnassa

o Jos kysymys Valitse vain yksi vaihtoehto. sisältää minkä tahansa seuraavista

6) Arvioi seuraavaksi vaikutusmahdollisuuksia. Vaikutusmahdollisuuksilla tarkoitamme mahdollisuutta lausua, esittää tai neuvotella asioista, joissa vuokralaisdemokratiaelimelle ei ole annettu päätösvaltaa.

Hekan vuokralaisdemokratiasääntö antaa asuk- kaille riittävästi vaikutusmahdollisuuksia omaa asumistaan koskeviin asioihin.

Heka ottaa riittävästi huomioon vuokralaisdemo- kratiaelinten lausunnot, esitykset ja näkemykset.

Koen, että minulla asukasaktiivina on riittävästi vaikutusmahdollisuuksia.

Täy- sin eri mieltä

Melko eri mieltä

Ei sa- maa eikä eri mieltä

Melko samaa mieltä

Täy- sin sa- maa mieltä

En osaa sanoa

Seuraavien ehtojen on täytyttävä, jotta tämä kysymys olisi näkyvissä:

• Toimin vuokralaistoimikunnassa ja vuokralaisneuvottelukunnassa

• Toimin vuokralaistoimikunnassa

o Jos kysymys Valitse vain yksi vaihtoehto. sisältää minkä tahansa seuraavista

7) Ota kantaa väittämään.

Hekan aluetoimisto ottaa riittävällä tavalla huomi- oon vuokralaistoimikunnan esiin nostamat ongel- mat ja kehittämisehdotukset.

Täy- sin eri mieltä

Melko eri mieltä

Ei sa- maa eikä eri mieltä

Melko samaa mieltä

Täy- sin sa- maa mieltä

En osaa sanoa

Seuraavien ehtojen on täytyttävä, jotta tämä kysymys olisi näkyvissä:

• Toimin vuokralaistoimikunnassa ja vuokralaisneuvottelukunnassa

o Jos kysymys Valitse vain yksi vaihtoehto. sisältää minkä tahansa seuraavista

8) Ota kantaa väittämään.

Täy- sin eri mieltä

Melko eri mieltä

Ei sa- maa eikä eri mieltä

Melko samaa mieltä

Täy- sin sa- maa mieltä

En osaa sanoa

Hekan johto ottaa riittävällä tavalla huomioon

vuokralaisneuvottelukunnan esiin nostamat ongel- mat ja kehittämisehdotukset.

Seuraavien ehtojen on täytyttävä, jotta tämä kysymys olisi näkyvissä:

• Toimin alue-ytessä.

o Jos kysymys Toimitko yhteistoimintaelimissä? Valitse vain yksi vaihtoehto. sisältää minkä tahansa seuraavista

9) Ota kantaa väittämään.

Hekan aluetoimisto ottaa riittävällä tavalla huomi- oon alue-yten esiin nostamat ongelmat ja kehittä- misehdotukset.

Täy- sin eri mieltä

Melko eri mieltä

Ei sa- maa eikä eri mieltä

Melko samaa mieltä

Täy- sin sa- maa mieltä

En osaa sanoa

Seuraavien ehtojen on täytyttävä, jotta tämä kysymys olisi näkyvissä:

• Toimin sekä alue-ytessä että Heka-tason ytessä.

o Jos kysymys Toimitko yhteistoimintaelimissä? Valitse vain yksi vaihtoehto. sisältää minkä tahansa seuraavista

10) Ota kantaa väittämään.

Täy- sin eri mieltä

Melko eri mieltä

Ei sa- maa eikä eri mieltä

Melko samaa mieltä

Täy- sin sa- maa mieltä

En osaa sanoa

Hekan johto ottaa riittävällä tavalla huomioon

Heka-yten esiin nostamat ongelmat ja kehittämis- ehdotukset.

Seuraavien ehtojen on täytyttävä, jotta tämä kysymys olisi näkyvissä:

• Toimin vuokralaistoimikunnassa ja vuokralaisneuvottelukunnassa

• Toimin vuokralaistoimikunnassa

o Jos kysymys Valitse vain yksi vaihtoehto. sisältää minkä tahansa seuraavista

11) Hekan vuokralaisdemokratiasääntö antaa mahdollisuuden toimivaan talouden ja hal- linnon valvontaan.

Heka-tasolla Aluetasolla Kohdetasolla (VMY)

Täy- sin eri mieltä

Melko eri mieltä

Ei sa- maa eikä eri mieltä

Melko samaa mieltä

Täy- sin sa- maa mieltä

En osaa sanoa

Seuraavien ehtojen on täytyttävä, jotta tämä kysymys olisi näkyvissä:

• Toimin vuokralaistoimikunnassa ja vuokralaisneuvottelukunnassa

• Toimin vuokralaistoimikunnassa

o Jos kysymys Valitse vain yksi vaihtoehto. sisältää minkä tahansa seuraavista

12) Xxxxxx vastasit edelliseen kysymykseen "täysin eri mieltä" tai "melko eri mieltä", voit perustella vastaustasi tässä.

Seuraavien ehtojen on täytyttävä, jotta tämä kysymys olisi näkyvissä:

• Toimin vuokralaistoimikunnassa ja vuokralaisneuvottelukunnassa

• Toimin vuokralaistoimikunnassa

o Jos kysymys Valitse vain yksi vaihtoehto. sisältää minkä tahansa seuraavista

13) Ota kantaa seuraaviin väittämiin.

Täy- sin eri mieltä

Melko eri mieltä

Ei sa- maa eikä eri mieltä

Melko samaa mieltä

Täy- sin sa- maa mieltä

En osaa sanoa

Vuokralaisdemokratian keinoin on pystytty paran- tamaan asumisviihtyvyyttä.

Vuokralaisdemokratian keinoin on pystytty edistä- mään talojen kunnossapitoa ja hoitoa.

Seuraavien ehtojen on täytyttävä, jotta tämä kysymys olisi näkyvissä:

• Toimin vuokralaistoimikunnassa ja vuokralaisneuvottelukunnassa

• Toimin vuokralaistoimikunnassa

o Jos kysymys Valitse vain yksi vaihtoehto. sisältää minkä tahansa seuraavista

14) Voit kertoa esimerkkejä yllä mainituista asioista.

Seuraavien ehtojen on täytyttävä, jotta tämä kysymys olisi näkyvissä:

• Toimin vuokralaistoimikunnassa ja vuokralaisneuvottelukunnassa

• Toimin vuokralaistoimikunnassa

o Jos kysymys Valitse vain yksi vaihtoehto. sisältää minkä tahansa seuraavista

15) Vuokralaisdemokratiasääntö uudistui 1.1.2020. Miten arvioit sen vaikuttaneen vuokra- laisdemokratian toteutumiseen?

Vuokralaisdemokratia on parantunut

Vuokralaisdemokratia on heikentynyt

Ei vaikutuksia

En osaa arvioida

Document Metadata

Table of Contents

Helsingin kaupungin asunnot Oy:n vuokralaisdemokratian toteutuminen

Document Metadata

Helsingin kaupungin asunnot Oy:n vuokralaisdemokratian toteutuminen

Sisällys

Asukkaiden vaikutusmahdollisuudet

Asukkaiden kiinnostus vd-toimintaa kohtaa on heikentynyt

Arviointikäynnit, haastattelut ja kyselyt:

Sähköpostitiedustelut:

Pöytäkirja-aineisto:

Muut lähteet:

Liite 1 Arvioinnin toteuttamissuunnitelma

Tarkastuslautakunnan arviointi Hekan vuokralaisdemokratiasta

1) * Valitse vain yksi vaihtoehto.

2) * Xxxxxxxx yhteistoimintaelimissä? Valitse vain yksi vaihtoehto.

3) Miten kauan olet ollut mukana vuokralaisdemokratiaelimissä?

4) Minkä aluetoimiston alueella asut?

5) Arvioi ensin päätösvaltaa. Päätösvallalla tarkoitamme valtaa päättää niistä asioista, joissa päätösvalta on annettu vuokralaisdemokratiaelimelle vuokralaisdemokratiasään- nössä.

6) Arvioi seuraavaksi vaikutusmahdollisuuksia. Vaikutusmahdollisuuksilla tarkoitamme mahdollisuutta lausua, esittää tai neuvotella asioista, joissa vuokralaisdemokratiaelimelle ei ole annettu päätösvaltaa.

7) Ota kantaa väittämään.

8) Ota kantaa väittämään.

9) Ota kantaa väittämään.

10) Ota kantaa väittämään.

11) Hekan vuokralaisdemokratiasääntö antaa mahdollisuuden toimivaan talouden ja hal- linnon valvontaan.

12) Xxxxxx vastasit edelliseen kysymykseen "täysin eri mieltä" tai "melko eri mieltä", voit perustella vastaustasi tässä.

13) Ota kantaa seuraaviin väittämiin.

14) Voit kertoa esimerkkejä yllä mainituista asioista.

15) Vuokralaisdemokratiasääntö uudistui 1.1.2020. Miten arvioit sen vaikuttaneen vuokra- laisdemokratian toteutumiseen?

16) Mitkä asiat mielestäsi toimivat hyvin Hekan vuokralaisdemokratiassa?

17) Missä asioissa on mielestäsi parannettavaa?

Document Metadata