Maapoliittiset linjaukset 2

Maapoliittiset linjaukset 2

Maanhankinta ja asemakaavoitukseen liittyvät maapoliittiset periaatteet

Soveltamisohje

Sisältö

1. MAANHANKINTA 3

1.1 Strateginen maanhankinta 3

1.2 Operatiivinen maanhankinta 3

1.3 Hankintamenetelmät 4

1.4 Hinnoittelu 4

1.5 Strategisen maanhankinnan painopistealueet 6

2. MAANKÄYTTÖSOPIMUKSET 6

2.1 Kaupungin ja maanomistajan välinen sopimus 6

2.2 Maankäyttökorvauksen yleiset korvausperiaatteet 7

2.3 Arvonnousun määrittäminen 8

2.3.1 Arvonnousussa vähennyskelvottomista kustannuksista. 8

2.3.2 Tilusvaihtoperiaate 9

2.4 Muut sopimusperiaatteet 9

2.4.1 AM-ohjelman mukainen hallintamuotovelvoite 9

2.4.2 Ilmastotavoitteet 10

2.4.3 Korvausten maksaminen ja asetettavat vakuudet 10

3. ASUINKERROSTALOJEN TÄYDENNYSRAKENTAMINEN KAUPUNGIN VUOKRAAMILLA ASUNTOTONTEILLA 11

3.1 Sopimusmenettely 11

3.1.1 Alkutoimenpiteet 11

3.1.2 Vuokralainen myy uuden rakennusoikeuden vuokraoikeuden muulle kuin kaupungille tai toteuttaa sen itse 12

3.1.3 Vuokralainen myy uuden rakennusoikeuden vuokraoikeuden kaupungille 13

3.2 Muut sopimusperiaatteet 14

3.2.1 AM-ohjelman mukainen hallintamuotovelvoite 14

3.2.2 Ilmastotavoitteet 14

3.2.3 Päättyvien maanvuokrasopimusten erityisehdot 14

4 ASUINKERROSTALOJEN TÄYDENNYSRAKENTAMISEN ALUEELLINEN EDISTÄMISKOKEILU 2021–2025 14

4.1 Alue 14

4.2 Voimassaolo 15

1. Maanhankinta

1.1 Strateginen maanhankinta

Strategisten maanhankintojen kohteiden muuttumisesta huolimatta kaupunki pyrkii ensisijaisesti hankkimaan kiinteistöjä ja kiinteistöjen hallintaan oikeuttavien yhtiöiden osakekantoja. Hyvin keskeisillä alueilla kiinteistöjen hankinta määrä- osina tai osakemuotoisten kiinteistöjen hankinta osina - huoneistoina tai osake- ryhminä - on kuitenkin mahdollista.

Perustelu: Kiinteistön tai yhtiömuotoisen kiinteistön osakekannan hankinta tuo kaupungille täy- den omistuksen. Osaomisteisen kiinteistön tai yhtiömuotoisen kiinteistön osan hankinta merkit- see päätösvallan ja arvonmuutoksen jakamista. Erityisesti vähemmistöomistukset heikentävät kaupungin mahdollisuuksia edistää kiinteistön kehittämistä, koska kaupungin ja muiden omista- jien tavoitteet voivat olla ristiriitaiset. Asunto-osakeyhtiöissä vaaditaan lisäksi käyttötarkoituksen muutokseen liittyvässä päätöksenteossa yksimielisyyttä tai määräenemmistöä. Keskeisillä tiivis- tettävillä keskusta-alueilla kiinteistöjen sisäinen omistus on kuitenkin usein hajautunut ja han- kinta osina voi käytännössä jäädä ainoaksi hankintakeinoksi.

Hajautuneen kiinteistön omistuksen hankinta kerralla on omistajien eri aikataulujen, tavoitteiden ja hinnoittelun tasapuolisuusvaatimusten vuoksi harvoin mahdollista. Tällaisia omaisuusosaeriä hankittaessa korostuu hankinnan tekeminen ajoissa, koska tavoiteltavan kokonaisuuden hankin- taprosessi on pitkä. Sama pätee myös sellaisten hajautuneen maanomistuksen alueiden hankin- taan, joissa kiinteistöjen maa-alat ovat pieniä, kuten usein pientalovaltaisilla alueilla.

1.2 Operatiivinen maanhankinta

Asemakaavan toteuttamisen vaatimaa operatiivisen maanhankinnan tarvetta xx- xxx pyrkiä vähentämään kaavoittajan ja maanhankinnan yhteistyöllä. Ennen kaikkea tulee vähentää asemakaava-alueiden sellaiset pienehköt poikkeamat maanomistus- ja vuokra-aluerajoista, jotka vaikeuttavat asemakaavan toteutta- mista tuomatta asetettuihin tavoitteisiin nähden merkittävää hyötyä.

Pienten tontin- ja yleisten alueiden osien hankinta laajoilta omistajajoukoilta on hidasta, kaupun- gin henkilöresurssien käytön kannalta tehotonta ja hallinnollisesti raskasta. Maanomistusrajojen huomioon ottamatta jättäminen voi siten merkittävästi viivästyttää asemakaavan toteuttamista. Uudella tontilla ei pääsääntöisesti voi olla osia useista vuokra-alueista, joten vuokra-alueiden ra- jat on muutettava asemakaavan mukaisiksi, jotta tontti olisi rekisteröitävissä/rakennuskelpoinen.

Asemakaavan toteuttamisen vaatima operatiivinen maanhankinta tulee resurs- sien sallimissa puitteissa pyrkiä tekemään heti asemakaavan vahvistuessa. Ase- makaavatyön osana on siksi kaupungin sisäisenä yhteistyönä tehtävä maan- omistajakohtainen selvitys tarvittavista operatiivisen maanhankinnan kohteista ja näiden maanomistajien saamasta lisärakennusoikeudesta.

Perustelu: Voimassa olevilla asemakaava-alueilla on vuosikymmenten kuluessa jäänyt hankki- matta runsaasti yleisiä alueita. Vuonna 2012 tehdyn inventoinnin perusteella katuja ja puis- toja/lähivirkistysalueita oli hankkimatta noin 100 miljoonan euron edestä. Niiden hankkiminen asemakaava(muutokse)n yhteydessä on - niin neuvottelujen kuin arvonmäärityksen kannalta - pääsääntöisesti huomattavasti yksinkertaisempaa kuin jälkikäteen. Kaupunki toteuttaa virkistys- alueet usein vasta tonttien toteutuksen jälkeen. Kun yleisten alueiden hankinta on jäänyt teke-

mättä ja/tai tarve huomaamatta, nämä elinympäristöä parantavat hankkeet viivästyvät entises- tään. Viivästymiset nostavat sekä toteutus- että alueiden hankintakustannuksia ja vaikeuttavat välillä työläiden arkistotutkimusten vuoksi alueiden hinnoitteluperusteiden selvittämistä.

1.3 Hankintamenetelmät

Tontinosien, yleisten rakennusten tonttien ja yleisten alueiden hankinnassa kau- punki pyrkii ensisijaisesti vapaaehtoisiin kauppoihin tai vaihtoihin. Kaupunki voi ja sen tulee kuitenkin asemakaavan toteuttamisen mahdollistamiseksi turvautua kiinteistönmuodostuslain (KML) sekä maankäyttö- ja rakentamislain (MRL) tarjo- amiin lunastusmahdollisuuksiin, mikäli kauppoihin ei kohtuuajassa päästä.

Perustelu: Kiinteistöomistusten hajautumisen seurauksena neuvotteluosapuolena on enene- vässä määrin omistajajoukkoja, jotka ovat sisäisesti erimieliset (perikunnat, asunto-osakeyhtiöt, kiinteistöosakeyhtiöt, kiinteistöjen yhteiset alueet jne.) Tilanteet, jossa omistajasta on epätietoi- suutta ovat myös yleistyneet (lainhuuto hakematta, perukirja sukuselvityksineen jäänyt vailli- naiseksi tai tekemättä). Myös asemakaavaa vastustavan omistajan myyntihaluttomuutta tai omistajan epärealistisen korkeaa hintakäsitystä esiintyy. Ellei lunastusta käytettäisi, asemakaa- vatontteja ja muille asukkaille tärkeitä katuja, jalkakäytäviä, pyöräteitä, puistoja sekä kaupungin asukkaita palvelevien teknisen huollon alueita jäisi pitkäksi aikaa toteuttamatta.

Kaupungin hankkiessa rakennettuja kiinteistöjä tai huoneistoja vapaaehtoisissa kaupoissa tai vaihdoissa kaupunki tarjoaa myyjälle mahdollisuuden pidättää hal- lintaoikeuden rakennukseen piha-alueineen (tai sen osaan), ellei kaupungilla ole välitöntä tarvetta kiinteistölle. Myyjä vastaa tällöin rakennuksen kaikista käyttö-, kunnossapito- ja korjauskustannuksista. Hallinta-ajan pituus riippuu ensisijaisesti kaupungin käyttöönottotarpeesta, ollen pääsääntöisesti 3–7 vuotta, jonka jäl- keen se jatkuu toistaiseksi voimassa olevana kaupungin osalta 6–12 kuukauden irtisanomisajoin. Hallintaoikeuden haltijan irtisanomisaika on koko hallinta-ai- kana vähintään yksi kuukausi.

Perustelu: Menettely tuo kaupungille ja kaupunkilaisille monin tavoin etua. Myyjille jää enemmän aikaa sopeutua kiinteistönsä ja lähialueensa muutoksiin sekä uuden kodin tai toimitilan hankin- taan. Kaupunki säästää rakennusten hoitoon ja vuokraukseen tarvittavia resursseja sekä välttää asuntovuokraukseen liittyviä (ajallisia) irtisanomisriskejä, jotka merkittävästi heikentävät raken- nuksen ja sen lähiympäristön saamista ajallaan uuden asemakaavan mukaiseen käyttöön.

Kehittäjän kanssa tehtävässä varausyhteistyössä, jossa kehittäjä ostaa kaupun- gin vuokraaman tontin rakennuksineen ja kaupunki myy kehittäjälle tontin sen nettoarvosta, kehittäjän kaupan ja myytävän tontin markkinaehtoisuus varmiste- taan tontinluovutuslinjausten mukaisesti ulkopuolisin kiinteistöarvioin.

Perustelu: Kuntalain 130 § edellyttää kaupungin maanluovutuksissa markkinaehtoista hinnoitte- lua. Koska kehittäjän kauppahinta tässä toimintamallissa vaikuttaa kaupungin tontista saamaan kauppahintaan, molempien kauppojen markkinaehtoisuus on selvitettävä.

1.4 Hinnoittelu

Kiinteistön markkina-arvoon sisältyvät kaikki kiinteistön sijaintiin ja fyysisiin omi- naisuuksiin objektiivisesti vaikuttavat hintatekijät. Tonttien hintatekijöitä ovat esi- merkiksi alueen yleisarvostus, saavutettavuus, asemakaavan asettamat raken- tamisrajoitteet, autopaikkojen rakentamiskustannukset, perustamisolosuhteet, lähialueen meluisuus ja ilmanlaatu sekä tontista avautuvat näkymät.

Markkina-arvo ilmoitetaan lähtökohtaisesti lukuna ja tarkkuutena. Markkina-ar- volla tarkoitetaan näiden suureiden muodostamaa arvoväliä. Markkina-arvo 100 tarkkuudella +/-10 % tarkoittaa siten, että kaikki kauppahinnat välillä 90 -110 vastaavat markkina-arvoa.

Hankkiessaan kiinteistöjä, joille on määriteltävissä markkina-arvo, kaupunki määrittelee sen vakiintuneiden arviointiperiaatteiden mukaisesti virkatyönä, tar- vittaessa ulkopuolista arviointiosaamista hyödyntäen. Ulkopuolisia arvioitsijoita voidaan käyttää esimerkiksi:

• Erikoisasiantuntemusta vaativien kiinteistöjen osalta. Sellaisia ovat pää- sääntöisesti kiinteistöt, joiden käyttäjä- tai potentiaalinen ostajajoukko on suppea ja joilla kauppaa käydään niin vähän, ettei perinteiseen kauppa- hintavertailuun tai tuottoarvolaskelmiin ole saatavissa riittävästi tietoja kaupungin omasta toiminnasta, julkisista lähteistä tai kaupungin aiemmin tilaamista arviointimateriaaleista.

• Voimakkaissa suhdanne- ja markkinatilanteen muutoksissa.

Perustelu: Kaupungilla on henkilökunnassaan kiinteistöarvioinnin osaamista ja kokemusta. Ulko- puolisia asiantuntijoita käytetään harkitusti, kun se neuvottelujen edistämiseksi tai kauppahinnan markkinaehtoisuuden varmistamiseksi katsotaan tarpeelliseksi. Kuntalaki edellyttää ulkopuolis- ten arvioitsijoiden käyttöä vain maanluovutuksissa.

Kaupunki hinnoittelee asuinkiinteistöjen vuokraoikeudet (kaupungin vuokraamat asuintontit rakennuksineen) oletuksella, että kaupunki uusii maanvuokrasopi- mukset päivitetyllä vuokralla, kun vuokrakausi päättyy.

Perustelu: Asuntomarkkinat toimivat oletuksella, että kaupungin vuokraaman asuntotontin vuok- rasopimus aina uusitaan. Hinnoitteluohje on nykykäytännön mukainen.

Kaupunki hinnoittelee hajaomisteisten rakennettujen kerros- ja rivitaloyhtiöiden osakekannat tai niiden osat omistajakohtaisesti. Kokonaiskauppahinnaksi muo- dostuu huoneistojen tai huoneistokokonaisuuksien markkina-arvojen summa.

Perustelu: Yhtiö ei ole kaupan osapuoli, vaan kaupunki ostaa huoneistot tai huoneistokokonai- suudet erikseen jokaiselta omistajalta erillisillä kaupoilla. Periaate on tarkennus nykykäytäntöön.

Kaupunki hinnoittelee yritystonttien vuokraoikeudet ja rakennukset markkinaeh- toisesti ottaen huomioon maanvuokrasopimuksen ehdot sekä mahdolliset niiden arvoon vaikuttavat muut kaupungin päätökset.

Perustelu: Yritystonttien maanvuokrasopimukset poikkeavat vuokra-ajan ja jatkamisehtojen puo- lesta toisistaan. Yritysalueille on laadittu ja tullaan laatimaan ohjeita siitä millaisin ehdoin sopi- muksia voi uusia.

Yleisillä alueilla ja odotusarvo- eli raakamailla ei Helsingissä käytännössä ole muita ostajia kuin Helsingin kaupunki. Ellei niiden käyttöönottohetkenä sallitun käytön taikka aiemman asemakaavan salliman käytön perusteella ole määritet- tävissä markkina-arvoa, kaupunki hinnoittelee ne kulloinkin voimassa olevalla yleisten alueiden hinnoittelumenetelmällä. Siinä raakamaan hinta on johdettu pientalotonttien ja vanhojen asuntojen markkinahintojen alueellisesta vertailusta.

Perustelu: Rakennusliikkeet ja kiinteistösijoittajat ovat aikoinaan käyneet Helsingissä spekulatii- vista, eli keinottelukauppaa odotusarvo- eli raakamailla. Tämä toiminta on viime vuosikymme- ninä kuitenkin käytännössä päättynyt. Markkinoiden puuttuessa raakamaille ei ole määriteltä- vissä markkina-arvoa. Yleisten alueiden osalta kaupungilla on sekä lunastusoikeus että -velvolli- suus, joten niilläkään ei käytännössä käydä markkinaehtoista kauppaa. Kiinteistölautakunta on hyväksynyt hinnoittelun ja sen soveltamisohjeen viimeksi 23.03.2016 (§ 129). Päätös on tarkoi- tus päivittää talvella 2021.

1.5 Strategisen maanhankinnan painopistealueet

Laajan kohdejoukon ja hankintakustannusten suuruuden vuoksi kaupunki priori- soi painopistealueiden maanhankintaa yhteistyössä yleis- ja/tai asemakaavoituk- sen kanssa, hankintojen vaikuttavuutta ja arvonnousupotentiaalia painottaen.

Perustelu: Maanhankinnan siirtyminen enenevässä määrin jo kertaalleen kaavoitetulle ja/tai ra- kennetulle alueelle nostaa merkittävästi maanhankinnan yksikkökustannuksia (euroa/maam2). Strategisen maanhankinnan investointeja on siten syytä priorisoida hankintojen vaikuttavuus- ja nettoarvonnousupotentiaalin mukaan.

2. Maankäyttösopimukset

2.1 Kaupungin ja maanomistajan välinen sopimus

Maankäyttösopimuksen toisena osapuolena on yksityinen maanomistaja, jonka kiinteistöllä on vireillä asemakaava ja/tai asemakaavan muutos.

Kaupungin sopimusmenettelyssä samana maanomistajana pidetään omistajaa konsernin kannalta. Lähtökohtana on etuostolain (1977/608) 5 §, jossa omistaja pidetään samana, jos tämä omistaa yli puolet kiinteistöä omistavasta yhteisöstä.

Samana omistajana pidetään myös omistajaryhmää, joka omistaa useita kiin- teistöjä eri kokoonpanoin tai osuuksin.

Suomen valtion osalta kutakin valtion kiinteistöä hallinnoivaa viranomaista tai lii- kelaitosta kohdellaan maankäyttösopimusmenettelyssä eri omistajana.

Perustelu: Saman omistajan periaatteella pyritään estämään sellaisia maanomistajan ratkaisuja, joilla hän voisi välttyä osallistumasta asemakaavan kaupungille aiheuttamiin yhdyskuntarakenta- misen kustannuksiin.

Kaupunki tiedottaa maankäyttösopimustarpeesta kaavoituksen osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa. Mikäli sopimustarve ilmenee vasta myöhemmin, sopi- mustarve tiedotetaan osallisten tiedonsaannin kannalta sopivalla tavalla.

Perustelu: Päätöstä maankäyttösopimuksen hyväksymisestä rasittaa menettelytapavirhe, mikäli maankäyttösopimuksen tekemisestä ei ole julkisesti tiedotettu osallisille asemakaavan laatimisen yhteydessä.

Kaupungin pyrkii maankäyttösopimuksiin neuvotteluin. Ellei maanomistajan kanssa päästä neuvotteluin sopimukseen, kaupungilla on asemakaavan hyväk- symisen jälkeen Maankäyttö- ja rakennuslakiin perustuva oikeus periä maan- omistajalta yhdyskuntarakentamisen kustannukset kehittämiskorvauksena.

Kaupunkiympäristölautakunta tekee tarvittaessa kaupunginhallitukselle esityk- sen kehittämiskorvauksen määräämisestä. Kaupungin tulee pyytää maanmit- taustoimiston lausunto kehittämiskorvauksen päätösehdotuksesta ja päätös on tehtävä viipymättä asemakaavan hyväksymisen jälkeen.

Perustelu: Neuvotteluin saavutettu sopimus nopeuttaa kaavoitusprosessia. Kehittämiskorvaus- menettely varmistaa teoriassa, että kaupunki voi kohdella kaikkia kyseisen asemakaavan maan- omistajia tasapuolisesti asemakaavan toteuttamisesta sovittaessa riippumatta siitä ovatko kaikki

maanomistajat halukkaita yhteistyöhön maankäyttösopimusmenettelyn pohjalta. Kehittämiskor- vausmenettely on kuitenkin perusteiltaan sen verran erilainen kuin Helsingin maankäyttösopi- musmenettely, että korvaustaso voi muodostua erilaiseksi kuin asemakaava-alueilla, joissa on tehty maankäyttösopimuksia. Kunnat ovat käyttäneet kehittämiskorvausmenettelyä hyvin harvoin sen työläyden, korvausten heikon ennakoitavuuden, hitauden ja epävarman maksuajankohdan vuoksi. Helsinki ei ole menettelyä käyttänyt.

2.2 Maankäyttökorvauksen yleiset korvausperiaatteet

Maankäyttökorvausta määritettäessä kaupunki vähentää arvonnoususta kor- vauskynnystä vastaavan summan. Tonteilla, joiden pääkäyttötarkoitus vanhassa asemakaavassa on asuminen, vähennys on 1 000 000 euroa, muutoin vähen- nys on 700 000 euroa. Asuntotonttien asumista palvelevat yhteispiha- ja pysä- köintitontit rinnastetaan korvauskynnyksen osalta asuntotontteihin.

Muutos: Korotettu korvauskynnys ulotetaan koskemaan kaikkia pääosin asumiseen kaavoitettuja ja niitä palvelevia yhteispiha- ja pysäköintitontteja.

Perustelu: Yhdenvertainen kohtelu. Uudempien asemakaavojen mukaiset yhteispiha- ja erilliset pysäköintitontit ovat yhtä luonnolliset ja välttämättömät osat asuntotonttia kuin vanhempien ase- makaavojen ratkaisut, joissa jokaiseen asuntotonttiin oli varattu alueet vastaaville oman tontin tarpeille. Yhteispiha- ja pysäköintitontit on usein vuokrattu alueelliselle, yleensä asukkai- den/asuntoyhtiöiden omistamalle huoltoyhtiölle ja käyttöoikeudet on varmistettu rasittein tai osa- keomistusten kautta. Muutos edistää erillisten, asumista palvelevien pysäköintitonttien täyden- nysrakentamista.

Mikäli yksi tai useampi maanomistaja omistaa laajan maa-alueen, jonka kaavoi- tus pilkotaan teknisesti pienempiin osiin, maanomistajalle annetaan vain yksi pe- rusvähennys. Kaupunki luopuu kuitenkin periaatteen seurantaa tarkentaneesta hankealuemenettelystä ja kumoaa perustetut hankealueet.

Perustelu: Linjauksella pyritään estämään sellaisia ratkaisuja, joilla maanomistaja voi välttyä osallistumasta asemakaavan kaupungille aiheuttamiin yhdyskuntarakentamisen kustannuksiin tai merkittävästi pienentää osallistumistaan niihin. Periaatetta on käytetty muun muassa Öster- sundomin Karhusaaressa ja vuonna 2014 päättyneellä VR:n Pasilan/Vallilan konepaja-alueella, jonka kaavoitus tehtiin kymmenen vuoden ajan, moneen pienempään asemakaavan pilkkomalla.

Muutos: Kaupunki luopuu 1.7.2014 soveltamisohjeella käyttöön ottamastaan hankealuemenette- lystä ja kumoaa tällä ohjeella niiden perustamispäätökset.

Perustelu: Selkeyttää ja tehostaa sopimusmenettelyä. Hankealuemenettely on osoittautunut käy- tännössä työlääksi eikä se ole tuonut kaavailtua hyötyä. Vuosina 2014–2019 on perustettu vain kolme hankealuetta.

Kun uusi asemakaava osoittaa vanhan asemakaavan rakennusoikeutta arvok- kaampaan käyttöön, kaupunki pitää tätä uutena rakennusoikeutena yleisten alu- eiden enimmäismäärää laskettaessa.

Perustelu: Periaate on kaupunkiympäristölautakunnan 12.6.2018 tekemän päätöksen mukainen (§ 339). Varmistetaan maanomistajien tasapuolinen kohtelu. Mikäli kyseessä on esimerkiksi te- hokas toimitilakaava, joka muutetaan asumiseen, maanomistaja saa merkittävää arvonnousua. Koska rakennusoikeuden määrä ei tällöin yleensä lisäänny merkittävästi, korvauksetta luovutet- tavien, uuden asuntorakennusoikeuden kannalta tarpeellisten yleisten alueiden pinta-ala jäisi muutoin vähäisemmäksi kuin vastaavalla täydennysrakennettavalla asuntotontilla.

2.3 Arvonnousun määrittäminen

Kaupunki määrittelee arvonnousun hyvän arviointitavan mukaisesti maanhankin- nan hinnoitteluperiaatteiden mukaisesti (Linjaukset kohta 1.4). Ulkopuolisia ar- vioitsijoita käytetään tarvittaessa. Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) pitkäaikaisesti säännellyn asuntotuotannon osalta kaupunki noudattaa ARA:n sallimaa rakennusoikeuden enimmäishintaa.

Perustelu: Kaupungin mahdollisuudet onnistua neuvotteluissa vaatii johdonmukaisuudesta ra- kentuvaa uskottavuutta. Maanomistajan on voitava luottaa siihen, että kaupunki toimii tasapuoli- sesti. Yksittäisten sopimusten selkeä yli- tai alihinnoittelu heikentäisi kaupungin luotettavuutta ja vaikeuttaisi vireillä olevia ja tulevia neuvotteluja myös maanhankinnassa ja tontinluovutuksessa.

Kaupungilla on henkilökunnassaan kiinteistöarvioinnin osaamista ja kokemusta. Ulkopuolisia asi- antuntijoita käytetään harkitusti, kun se neuvottelujen edistämiseksi tai hinnoittelun markkinaeh- toisuuden varmistamiseksi katsotaan tarpeelliseksi. Kuntalaki edellyttää ulkopuolisten arvioitsijoi- den käyttöä vain maanluovutuksissa.

ARA:n määrittämiä enimmäishintoja käytetään lähinnä AM-ehdon (kohta 2.4.1) vaatiessa ARA:n pitkillä korkotukilainoilla rahoitettavaa vuokra-asunto- ja/tai asumisoikeustuotantoa.

Kun asemakaavamuutoksen toteuttaminen edellyttää keskinäisen osakeyhtiön omistaman rakennuksen purkamista kiinteistön/rakennuksen vanhan asemakaa- van markkina-arvo määritetään omistajakohtaisten markkina-arvojen summana.

Perustelu: Menettely vastaa kaupungin menettelyä ostettaessa keskinäistä asunto- tai kiinteistö- osakeyhtiötä (kohta 1.4). Purkamista käytännössä vaativan uuden asemakaavan toteuttaminen vaati käytännössä myös, että (lähes) kaikki osakkaat, eli huoneistojen omistajat päättävät (jokai- nen erikseen) yhdessä myydä omistuksensa taikka yhtiönsä kautta itse toteuttaa asemakaavan tuomat rakentamismahdollisuudet.

Uuden asemakaavan edellyttäessä vanhan rakennuksen hyödyntämistä uuteen tarkoitukseen, sen korottamista ja/tai jatkamista, vanhan rakenteen asettamat toimivuutta heikentävät tai lisäkustannuksia aiheuttavat rajoitteet otetaan huomi- oon uuden käyttötarkoituksen mukaisen rakennusoikeuden markkina-arvoa alentavana tekijänä. Alentava vaikutus on käytännössä ollut 0-25 % rakentamat- toman tontin rakennusoikeuden arvosta.

Perustelu: Asemakaavaratkaisut, joissa kokonaan purkamisen sijasta hyödynnetään mahdolli- simman paljon olevan rakennuksen rakenteita, liittyvät usein tontin/rakennuksen käyttötarkoi- tusta muuttaviin kaavoihin, olevan rakennuksen (osittaiseen) suojeluun uudessa asemakaa- vassa taikka siihen, että uuden asemakaavan rakennusala on olevan rakennuksen kokoinen eikä rakennusoikeutta voi kokonaan hyödyntää muuten kuin olevan rakennuksen ulkovaippaa noudattaen. Asemakaavaratkaisun uuden rakennusoikeuden arvoa alentava vaikutus riippuu sekä sijainnista, että rakennuksen muuntautumisen rakenteellisista rajoitteista. Alimmillaan se on tyypillisesti (keskustan) vanhoissa asuintaloissa, jotka on muutettu toimistokäyttöön ja uudestaan ovat palautettavissa nykykysyntää vastaavaan asumiskäyttöön.

2.3.1 Arvonnousussa vähennyskelvottomista kustannuksista

Maanomistaja vastaa kustannuksellaan tarvitsemansa uuden kunnallistekniikan suunnittelusta ja toteutuksesta omien kiinteistöjensä alueilla. Lisäksi maanomis- taja suorittaa kustannuksellaan omistamillaan alueilla mahdollisesti sijaitsevat, asemakaavan mukaisen rakentamisen edellyttämät nykyisten johtojen siirrot.

Perustelu: Sellaiset kustannukset, jotka vertailukaupoissa pääsääntöisesti jäävät ostajalle/toteut- tajalle on jo uuden rakennusoikeuden arvonmäärityksessä otettu huomioon eikä niitä siksi voi toistamiseen vähentää.

Maaperän puhdistuskustannuksia ei pääsääntöisesti oteta huomioon arvonnou- sua arvioitaessa. Kaupunki vastaa kuitenkin sen toiminnasta aiheutuneen maan- omistajan maaperän pilaantumisen puhdistamisesta.

Pilaantuneen maaperän puhdistaminen kuuluu Ympäristölain mukaan likaajalle/roskaajalle, omistajalle, haltijalle ja vain hyvin harvoissa poikkeustapauksissa julkishallinnolle. Maaperän pi- laantuminen on tontin ominaisuus, joka ei muutu kaavoituksen johdosta eikä pilaantuneen maa- perän kustannusvastuu kaavoituksen johdosta siirry kaupungin vastuulle, ellei kaupunki itse ole maaperää pilannut.

2.3.2 Tilusvaihtoperiaate

Kaupungin tiivistäminen vaatii uusia pääliikenneyhteyksiä, uusia kaupunginosia yhdistäviä raidehankkeita, kokoojakatuja ja kevyen liikenteen väyliä.

Asemakaavamuutoksissa, joissa vanhan asemakaavan mukaisista tonteista jou- dutaan osoittamaan maata kaupungin kehittymisen kannalta merkittäville liiken- neväylille ja maanomistajalle on mahdollista vastineeksi liittää kaupungin omis- tamaa maata, sovelletaan aluejärjestelyissä tilusvaihtoperiaatetta.

Tällöin kaupunki luovuttaa lisämaan maankäyttösopimuksen kiinteistöjärjeste- lyssä enintään kaupungin tarvitseman alueen kokoisena siten, että vaihto on korvaukseton, mutta maanomistajan näin saaman alueen arvonnousu lisätään asemakaavan muutoin maanomistajalle tuomaan arvonnousuun.

Muutos: Tilusvaihtoperiaate.

Perustelu: Tilusvaihtoperiaatteella voidaan estää maanomistajille kohtuuttomia yleisten alueiden ilmaisluovutusratkaisuja, jotka liittyvät kaupungille tärkeiden liikenteen pää- ja kokoojaverkosto- jen välttämättömään maantarpeeseen. Uusi linjaus helpottaa näissä tilanteissa merkittävästi kaavoitusta ja maankäyttösopimusneuvotteluja.

2.4 Muut sopimusperiaatteet

2.4.1 AM-ohjelman mukainen hallintamuotovelvoite

Asemakaavahankkeen käynnistyessä tehdään aina alueellinen hallintamuototar- kastelu, jonka perusteella määritetään asemakaava-alueen maanomistajaa vel- voittava uuden asuntotuotannon hallintamuotojakauma. Määritys tehdään ase- makaavoituksen, kaupunginkanslian ja tontit -yksikön yhteistyönä.

Maankäyttösopimuksiin kirjataan ehto, jossa maanomistaja sitoutuu toteutta- maan kaupungin määrittämän hallintamuotovelvoitteen tietyn ajan kuluessa. To- teutuksen varmistamiseksi ehto tehostetaan sopimussakolla, joka lankeaa mak- settavaksi, ellei maanomistaja ole ehtoa toteuttanut asetetussa määräajassa.

Perustelu: Sopimussakko nopeuttaa ja varmistaa kaupungin tavoitteleman säännellyn asunto- tuotannon toteutumista. Menettely estää myös maanomistajaa saamasta itselleen perusteetonta maankäyttökorvauksen alennusta.

Hallintamuotojen sääntelyvaatimus otetaan arvonnousua arvioitaessa huomioon siltä osin, kun se vaikuttaa säänneltyjen rakennusoikeuksien arvoihin.

Taustaa: Hallintamuotojen sääntelyvaatimukset liittyvät pääsääntöisesti valtion rahoittamiin vuokra- ja asumisoikeushankkeisiin, mutta tietyissä markkinaoloissa myös vapaarahoitteisen vuokra-asuntotuotannon rajoittaminen voi alentaa asemakaavan tuomaa arvonnousua.

2.4.2 Ilmastotavoitteet

Rakennusten energiatehokkuusvaatimuksen noudattamatta jättäminen on sopi- musrikkomus, josta kaupunki perii sopimuksessa määritellyn sopimussakon.

Perustelu: Sopimussakko tehostaa kaupungin tavoitteleman ilmastotavoitteen toteutumista.

2.4.3 Korvausten maksaminen ja asetettavat vakuudet

Maankäyttösopimuksessa kaupunki ja maanomistaja sopivat maksettavaksi tule- vasta maankäyttökorvauksesta, muista osapuolten välisistä oikeuksista ja vel- voitteista sekä ajasta, jonka kuluessa korvaus on maksettava ja muut ehdot täy- tettävä.

Maanomistaja maksaa maankäyttökorvauksen sovitussa ajassa asemakaavan tai sen muutoksen saatua lainvoiman. Korvaus suoritetaan pääsääntöisesti ra- hana, mutta korvaus on mahdollista maksaa myös luovuttamalla maata. Maan- käyttösopimuksen rahana maksettavan osuuden voi jakaa useampaan erään. Rahakorvausta korotetaan sen nykyarvon säilyttämiseksi voimassa olevien ko- rotusperiaatteiden mukaiseesti.

Perustelu: Kaavavalitukset saattavat hidastaa asemakaavan lainvoimaistumista usealla vuodella ja maksuaikakin saattaa osittain olla useita vuosia. Jotta rahana maksettava maankäyttökorvaus ja mahdolliset sopimussakot vastaisivat kaupungin etupainotteisia kustannuksia tai ehtojen mää- ritysperusteita myös maksu- tai toteutushetkellä, kaupunki sisällyttää sopimukseen niiden koro- tusmenettelyn. Korotuksen määrän ja laskentatavan tarve riippuu voimakkaasti neuvotteluhetken taloustilanteesta. Joustavan ja oikea-aikaisen reagoinnin mahdollistamiseksi kaupunkiympäris- tön toimialan maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun operatiivinen ohjausryhmä määrit- telee korotusperiaatteet ja niiden muutokset sekä niihin liittyvät siirtymäsäännöt.

Maanomistajan on annettava kaupungille sen hyväksymät vakuudet, jotka katta- vat korvauksen ja mahdolliset muut sopimusvelvoitteet. Kaupunki vapauttaa ja luovuttaa vakuudet takaisin maanomistajalle, kun korvaus on maksettu ja mah- dolliset muut sopimusvelvoitteet on täytetty. Kaupunki voi maanomistajan pyyn- nöstä järjestellä vakuuksia uudelleen, esimerkiksi hajauttamalla kiinnityksiä ase- makaavan toteuttamiseksi muodostettuihin tontteihin eri painoin. Maanomistajan pyynnöstä kaupunki voi sopimusehtojen täyttymisen myötä palauttaa vakuuksia, kunhan jäljellä olevat vakuudet kattavat maksamatta olevan korvauksen ja/tai täyttämättä olevien sopimusehtojen sopimussakot.

Perustelu: Sopimusehdoilla kaupunki varmistaa, että asemakaava-alueen toteutuu kaupungin asettamien tavoitteiden mukaisesti. Vakuuksilla kaupunki varmistaa, että se saa infrainvestoin- tiensa kustannuksia vastaavat korvaukset.

Asuntojen hallinta- ja rahoitusmuotoehdot alentavat uuden rakennusoikeuden arvoa ja siten myös maankäyttökorvausta. Arvoerot voivat olla merkittävät etenkin kalliimmilla alueilla. Perus- teettomien etujen saamisen estämiseksi ja ehtojen noudattamisen varmentamiseksi ehtoihin liit- tyvät arvoeroihin pohjautuvat sopimussakot ja niiden vakuustarvekin voi nousta korkeaksi. Kor- kea vakuustarve kannustaa maanomistajaa toteuttamaan sopimussakon kohteena olevaa asun-

totuotantoa etupainotteisesti. Joustavan ja oikea-aikaisen reagoinnin mahdollistamiseksi kau- punkiympäristön toimialan maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun operatiivinen ohjaus- ryhmä määrittelee korotusperiaatteet ja niiden muutokset sekä niihin liittyvät siirtymäsäännöt.

Hyväksyttävän vakuuden määrittelee sopimuksen toimeenpanosta vastaava viranhaltija kaupun- gin antamien ohjeiden pohjalta.

Kaupunki ei vaadi vakuuksia niiltä julkisilta toimijoilta, joilla on verotusoikeus. Vakuuksia ei myöskään vaadita näiden toimijoiden liikelaitoksilta, eikä kuntayh- tymältä, jossa kaupunki itse on osakkaana. Mikäli tällainen toimija haluaa siirtää sopimusvelvoitteensa kolmannelle, kaupunki hyväksyy siirron vain ehdolla, että siirron saaja asetta kaupungin normaalikäytännön mukaiset vakuudet.

Perustelu: Julkiset toimijat, joilla on verotusoikeus eivät käytännössä voi mennä konkurssiin, jo- ten vakuudet eivät ole tarpeen.

3. Asuinkerrostalojen täyden- nysrakentaminen kaupungin vuokraamilla asuntotonteilla

3.1 Sopimusmenettely

3.1.1 Alkutoimenpiteet

Kaupunkiympäristön maaomaisuuden kehittäminen ja tontit –palvelun tontit –yk- sikkö edustaa kaupunkia asemakaavan muutoshakemusten valmistelussa. Ton- tit -yksikkö informoi vuokralaista menettelystä ja selvittää vastaavatko vuokralai- sen tavoitteet kaupungin strategisia tavoitteita. Tarvittaessa tontit -yksikkö neu- vottelee vuokralaisen kanssa tavoitteiden kehittämisestä kaupungin strategiaa paremmin tukevaan ja/tai toteuttamiskelpoisempaan suuntaan. Yhdessä kau- punginkanslian talous- ja suunnitteluosaston ja sen asuminen -yksikön sekä kaupunkiympäristön asemakaavoitus -palvelun kanssa tontit -yksikkö määrittää kaupungin strategisiin linjauksiin liittyvät asemakaavahankkeen reunaehdot ku- ten hallintamuoto- ja energiatehokkuusehdot. Asemakaavan muutoshakemuk- seen ei sisällytetä asemakaavan sisältöä koskevia sitovia ehtoja.

Perustelu: Yhteinen asemakaavan muutoshakemus ja vuokrauksen reunaehdoista sopiminen jo hankkeen alkuvaiheessa helpottaa vuokralaista arvioimaan asemakaavamuutoksen kannatta- vuutta ja nopeuttaa kaavoitusprosessin loppuvaiheessa käytäviä sopimusneuvotteluja.

Yhteiseen asemakaavan muutoshakemukseen liittyvällä alkuinformoinnilla ja reunaehtoihin liitty- vällä alkuselvittelyllä voidaan myös jo alkuvaiheessa karsia sellaiset hankkeet, joiden taloudelli- suus edellyttäisi selviä poikkeuksia kaupungin strategisista linjauksista. Menettely vapauttaa kaupungin resursseja todennäköisemmin toteuttamiskelpoisten hankkeiden kehittämiseen yh- dessä vuokralaisen kanssa.

Tonttipäällikkö allekirjoittaa kaupungin puolesta yhdessä vuokralaisen kanssa yhteisen asemakaavan muutoshakemuksen siihen liittyvine reunaehtoineen.

Perustelu: Toimialajohtajan toimivallan delegointi nopeuttaa kaavoitusprosessia ja vähentää hal- linnollista työtä.

Tilanteessa, jossa kaupungin aloittamaan asemakaavamuutokseen sisältyy kau- pungin vuokra-alueita, joiden käyttötarkoitus, rakennusoikeus tai rajaus voi muuttua, tontit –yksikkö kartoittaa vuokralaisten kiinnostusta täydennysrakenta- miseen. Kiinnostuneiden vuokralaisten kanssa tontit -yksikkö pyrkii sopimaan edellä mainitun kaltaisista reunaehdoista jo kaavoituksen alkuvaiheessa.

3.1.2 Vuokralainen myy uuden rakennusoikeuden vuokraoikeu- den muulle kuin kaupungille tai toteuttaa sen itse

Tehtävissä toteuttamissopimuksissa uusi ja oleva rakennusoikeus ja sen tarvit- sema alue voidaan eriyttää tai yhdistää asemakaavan toteuttamisen ja vuokra- laisen jatkotoimien kannalta tarkoituksenmukaisiin kokonaisuuksiin. Toteuttamis- sopimuksissa määritellään myös mahdolliset kaupungille siirtyvät uudet yleiset alueet. Vuokralainen voi toteuttamissopimuksen perusteella kustannuksellaan hakea uuden asemakaavan mukaisia rakennuslupia.

Perustelu: Menettelyn nopeuttaa täydennysrakentamisen toteutumista. Toteuttamissopimus vas- taa vuokrausta rakennusluvan hakemista varten.

Lopulliset uudet pitkäaikaiset maanvuokrasopimukset tehdään asemakaavan saatua lainvoiman ja rakennusluvan vaatimien tarkempien sopimusehtojen var- mistuessa. Uudet sopimukset on kuitenkin tehtävä viimeistään 18 kuukautta asemakaavan voimaan tuloa seuraavan kuukauden alusta alkaen, jolloin toteut- tamissopimuksissa määritellyn uuden maanvuokran maksuvelvollisuus alkaa.

Vuokralainen voi hakemuksesta saada lykkäystä maanvuokran maksuvelvolli- suuteen, jos tontti ei määräaikaan mennessä ole liitettävissä kaupunki-infraan (katuyhteys, vesi/viemäri/sähköliittymät) työmaan vaatimalla tasolla.

Perustelu: Normaalisti uusi maanvuokrasopimus tehdään vasta juuri ennen varaajan rakennuslu- van myöntämistä. Luvanhakuprosessi vie normaalisti 6–12 kuukautta ja hakemisajalta peritään 2 kuukauden vuokraa vastaava korvaus. Tämän luvun mukaisessa menettelyssä kaupungin neu- vottelukumppani on vuokraaja, usein yksityishenkilöiden omistama asunto-osakeyhtiö, joka erik- seen hakee tai on hakenut ostajaa uudelle rakennusoikeudelle.

Kun vuokralainen ei ole toteuttaja, se ottaa riskin, jonka kantajiksi tulevat asuntoja omistavat osakkaat, pääosin asukkaat. Riskiä lisää epätietoisuus asemakaavan mahdollisista valituksista ja niiden vaikutuksesta asemakaavan lainvoimaisuusajankohtaan. Vuosia kestävä valituskäsit- tely lisää riskiä siitä, ettei vuokralaisen sopimuskumppani pysty vastaamaan velvoitteistaan, mikä helposti vaikeuttaa toteuttamissopimuksen tekemistä. Uuden rakennusoikeuden vuokran- maksuvelvoitteen alkaminen vasta pitkähkön viiveen jälkeen pienentää vuokralaisen riskiä. Me- nettely nostaa samalla jonkin verran vuokrasopimuksen arvoa, mikä heijastuu positiivisesti vuok- ralaisen saamaan kauppahintaan.

3.1.3 Vuokralainen myy uuden rakennusoikeuden vuokraoikeu- den kaupungille

Kaupunki maksaa kauppahinnan neljän kuukauden kuluessa asemakaavan lain- voimaistumista seuraavan kuukauden alusta, johon mennessä vuokralaisen tu- lee poistaa mahdollisen irtaimen omaisuutensa, ellei toisin erikseen sovita. Kau- punki saa vuokra-alueen osan ja mahdolliset uudet yleisten alueiden osat hallin- taansa maksamalla kauppahinnan. Samalla vanhan vuokrasopimuksen mukai- sen vuokra-alueen hallintaoikeus päättyy ja vuokralaisen hallintaan jää toteutta- missopimuksen mukainen uusi vuokra-alue.

Perustelu: Selkeät, ennalta määritetyt toteuttamisehdot nopeuttavat uuden rakennusoikeuden toteuttamista. Asemakaavan lainvoimaistumiseen liittyvien ajallisten epävarmuustekijöiden vuoksi kaupunki saattaa tarvita määrärahan ylityspäätöstä voidakseen maksaa kauppahinnan, mikä vaatii aikaa päätöksentekoon. Menettely vastaa maankäyttösopimusten ja niihin liittyvien kiinteistökauppojen menettelyä.

Kaupunki voi jättää vuokralaiselle maksuttoman, toistaiseksi voimassa olevan hallintaoikeuden ostamaansa alueeseen tai sen osaan myös kauppahinnan maksamisen jälkeen, jos kaupunki ei välittömästi tarvitse aluetta hallintaansa. Hallintaoikeuteen liittyy tällöin lyhyt irtisanomisaika. Vuokralainen vastaa tuolloin alueen hoitamisesta ja sen kustannuksista.

Perustelu: Menettely vastaa kaupungin rakennetun kiinteistön ostoperiaatetta (kohta 1.3). Tällai- nen tilanne voi syntyä, jos uusi tontti koostuu eri palasista, joiden hankinta on mahdollista vasta uuden kaavan saatua lainvoiman, tai kaupungin luovutus vie aikaa esimerkiksi luovutustavan vuoksi (kilpailu, yleinen varauskierros tmv.). Jättämällä alueen hallinnan vuokralaiselle kaupunki säästyy kunnossapitokustannuksilta ja samalla ilkivallan lisääntymisriski pienenee.

Markkina-arvo ja alueelle jäävien mahdollisten käyttökelpoisten ja käytössä ole- vien rakennusten tekninen nykyarvo määritetään hyvän arviointitavan mukai- sesti. Ulkopuolisia arvioitsijoita käytetään tarvittaessa.

Perustelu: Kaupungin mahdollisuudet onnistua neuvotteluissa vaatii johdonmukaisuudesta ra- kentuvaa uskottavuutta. Vuokralaisen on voitava luottaa siihen, että kaupunki toimii tasapuoli- sesti. Yksittäisten sopimusten selkeä yli- tai alihinnoittelu heikentäisi kaupungin luotettavuutta ja vaikeuttaisi vireillä olevia ja tulevia neuvotteluja myös maankäyttösopimuksissa, maanhankin- nassa ja tontinluovutuksessa.

Kaupungilla on henkilökunnassaan kiinteistöarvioinnin osaamista ja kokemusta. Ulkopuolisia asi- antuntijoita käytetään harkitusti, kun se neuvottelujen edistämiseksi tai hinnoittelun markkinaeh- toisuuden varmistamiseksi katsotaan tarpeelliseksi. Kuntalaki edellyttää ulkopuolisten arvioitsijoi- den käyttöä vain maanluovutuksissa.

Kaupunki vastaa vuokra-alueelle jäävien rakennusten ja rakenteiden poistamis- kustannuksista.

Perustelu: Menettely nopeuttaa uuden rakennusoikeuden toteuttamista, kun mahdollisten raken- nusten purkamisaikataulu on kaupungin omissa käsissä. Menettely vastaa myös yksityisten väli- sisissä tonttikaupoissa yleisesti noudatettuja käytäntöjä.

3.2 Muut sopimusperiaatteet

3.2.1 AM-ohjelman mukainen hallintamuotovelvoite

Ehto kirjataan toteuttamissopimuksiin kulloinkin voimassa olevien Tontinluovu- tuslinjausten, niiden soveltamisohjeiden ja maanvuokrauskäytäntöjen mukai- sesti.

Perustelu: Maanvuokrauskäytäntöjä pyritään pitämään mahdollisimman yhtenäisinä. Perusteita normaalikäytännöistä poikkeamiseen ei ole.

3.2.2 Ilmastotavoitteet

Ehto kirjataan toteuttamissopimuksiin kulloinkin voimassa olevien Tontinluovu- tuslinjausten, niiden soveltamisohjeiden ja maanvuokrauskäytäntöjen mukai- sesti.

Perustelu: Maanvuokrauskäytäntöjä pyritään pitämään mahdollisimman yhtenäisinä. Perusteita normaalikäytännöistä poikkeamiseen ei ole.

3.2.3 Päättyvien maanvuokrasopimusten erityisehdot

Vuokralainen voi saada pidennystä linjausten mukaiseen määräaikaan, jos to- teuttamissopimusten tekeminen viivästyy kaupungista tai riippumattomasta kol- mannesta tahosta johtuvasta syystä.

Perustelu: Esimerkiksi vuokralaisen informointi vasta määräajan ollessa lähes umpeutunut tai töiden ruuhkautumisesta johtuva kaupungin pidentynyt valmistelu/päätösaika ovat perusteita pi- dentää vuokralaisen määräaikaa. Sen sijaan vuokralaisen vaatimusten vuoksi pidentyneet neu- vottelut tai vuokralaisen omien päätösprosessien pitkittyminen eivät velvoita kaupunkia myöntä- mään määräajan pidentämistä.

4 Asuinkerrostalojen täyden- nysrakentamisen alueellinen edistämiskokeilu 2021–2025

4.1 Alue

Etäisyys Raide-Jokerin pysäkkeihin ja juna-asemiin mitataan linnuntietä lähim- mältä pysäkiltä/asemalaiturilta kyseessä olevan tontin rajaan. Oulunkylässä ja Huopalahdessa, jossa Raide-Jokeri ja rautatie risteävät, etäisyys mitataan joko

pysäkiltä tai asemalaiturilta riippuen siitä, kumpi on lähempänä. Kannusteiden piirissä ovat tontit, joilla etäisyysvaatimus täyttyy.

Perustelu: Yksikäsitteinen määritelmä vähentää virhetulkintamahdollisuuksia.

4.2 Voimassaolo

Vuokralainen voi saada pidennystä linjausten mukaiseen määräaikaan, jos to- teuttamissopimusten tekeminen viivästyy kaupungista tai riippumattomasta kol- mannesta tahosta johtuvasta syystä.

Perustelu: Esimerkiksi töiden ruuhkautumisesta johtuva kaupungin pidentynyt valmistelu/pää- tösaika ovat perusteita pidentää vuokralaisen määräaikaa. Sen sijaan vuokralaisen vaatimusten vuoksi pidentyneet neuvottelut tai vuokralaisen omien päätösprosessien pitkittyminen eivät vel- voita kaupunkia myöntämään määräajan pidentämistä.