ASEMAKAAVAN LAADINTAA JA ALUEEN RAKENTAMISTA KOSKEVA MAANKÄYTTÖSOPIMUS
ASEMAKAAVAN LAADINTAA JA ALUEEN RAKENTAMISTA KOSKEVA MAANKÄYTTÖSOPIMUS
SOPIJAPUOLET
Saarijärven kaupunki, Y-tunnus: 0176975-1 Sivulantie 11, PL 13
43100 SAARIJÄRVI
Äänekosken ammatillisen koulutuksen kuntayhtymä, Y-tunnus: 0208589-6 Piilolantie 17
44100 ÄÄNEKOSKI
Yhteyshenkilö
Xxxxx Xxxxxxx, kuntayhtymän johtaja p. 040 5891 677
ovat tehneet seuraavan asemakaavan laatimista ja toteuttamista koskevan maankäyttösopimuksen:
1 SOPIMUSALUE
Liitteenä olevaan karttaan merkitty sopimusalue koskee noin 40,74 hehtaarin aluetta tilas- ta TARVAALA 729–408–4–80. Sopimusalueen keskellä sijaitsee SSYP Kiinteistöt Oy:n omistaman kiinteistö LUONNONVARAINSTITUUTTI 729-408-4-84, jota tämä sopimus ei koske.
Sopimusalueella sijaitsee Äänekosken ammatillisen koulutuksen kuntayhtymän omistamia koulutus-, tuotanto- ja maatilarakennuksia, asuntolarakennuksia sekä muita toimintaan liit- tyviä rakennuksia.
2 LÄHTÖKOHDAT
Sopimusalueella ei ole voimassa asemakaavaa. Saarijärven kaupunginhallitus päätti 30.3.2015 § 72 käynnistää Tarvaalan kampusalueen asemakaavoituksen. Kaavoituksen käynnistämistä koskeva sopimus allekirjoitettiin 29.6.2015.
Sopimusalue kuuluu Saarijärven kaupunginhallituksen 21.4.2015 § 19 hyväksymään Tar- vaalan kyläyleiskaavan alueeseen. Kyläyleiskaava tuli lainvoimaiseksi 28.5.2015.
Sopimusalue on osoitettu kyläyleiskaavassa:
• Pientalovaltaiseksi asuntoalueeksi AP
• Maa- ja metsätalousvaltaiseksi alueeksi M
• Maisemallisesti arvokkaaksi peltoalueeksi MA
• Maa- ja metsätalousvaltaiseksi alueeksi, jolla on erityisiä ympäristöarvoja MY
• Palvelujen ja hallinnon alueeksi P-1
• Vesialueeksi W
2.1 MAANOMISTAJAN JA SAARIJÄRVEN KAUPUNGIN ESITTÄMÄT TOIMINNANLLISET TA- VOITTEET SOPIMUSALUEEN ASEMAKAAVOITUKSELLE JA KAAVAN TOTEUTTAMISELLE
Tarvaalan kampusalueen kehittämistä koskien on laadittu aiesopimus maanomistajien, JAMK:n ja Saarijärven kaupungin kesken. Kyseiseen aiesopimukseen ”Tarvaalan Biota-
louskampuksen kehittäminen” kirjattiin tavoitteiksi:
”Kehittää yhteistyössä Tarvaalan kampusalueella sijaitsevia fyysisiä rakenteita, maa-alueita ja alueella tehtävää toimintaa siten, että ne muodostavat valtakunnal- lisesti merkittävän biotalousalan uutta liiketoimintaa, osaamista ja tietoa tuottavan Tarvaalan Biotalouskampuksen.”
”Tarvaalan kampuksen yhteyteen toteutetaan yrityspuisto, johon Tarvaalan Biota- louskampuksen tuottamista hyödyistä kiinnostuneet yritykset voivat sijoittua. ”
”Tarvaalan Biotalouskampuksen rakenteita kehitetään biotalousalan eläväksi labo- ratorioksi, joka tukee alan opiskelua ja kehittämistoimintaa sekä mahdollistaa uu- sien ideoiden testaamista ja pilotointia eri toimialojen kanssa. Keskeisiä kehittä- miskohteita ovat uusiutuvan energian, maa- ja metsätalouden ja ympäristönsuoje- lun koulutus-, tutkimus- ja havainnollistamisympäristöt, yleisötilaisuudet mahdollis- tava auditorio ja ulkotilat, moderneja koulutus- ja laboratoriotiloja, tiloja alkaville opiskelijayrityksille sekä tarvittaessa lisää opiskelijoiden, vierailijoiden ja matkaili- joiden majoitustilaa.”
”Tarvaalan Biotalouskampuksen rakenteita, piha-alueita ja yleisilmettä kehite- tään niin, että ne tukevat kilpailukykyisen opiskelu- ja työpaikan sekä yhteistyö- hön houkuttelevan kohteen muodostumista.”
Asemakaavoituksen tavoitteena on kyläalueympäristöön soveltuvan perinteisten maa- seutuelinkeinojen ja biotalousalan koulutustoiminnan koulutuksen jatkuminen sekä näi- hin liittyvien yritystoimintojen mahdollistaminen alueella, sekä tehdä mahdolliseksi myös liike-, asuin- ja palvelurakentamisen alueelle
Kaavoituksen tavoitteena on ollut myös, että kaavoitusprosessin aikana ollaan vuoro- vaikutuksessa niiden henkilöiden ja yhteisöjen kanssa, joiden naapurina tai läheisyy- dessä toiminta on ja joiden oloihin tai etuihin kaava saattaa vaikuttaa.
2.2 KAUPUNGIN KAAVOITUKSEN KÄYNNISTÄMISSOPIMUKSESSA ESITTÄMÄT TOIMIN- NALLISET TAVOITTEET SOPIMUSALUEEN ASEMAKAAVOITUKSELLE JA KAAVAN TO- TEUTTAMISELLE
Kaavoituksen käynnistämissopimuksen mukaisesti tavoitteena on asemakaavoituksella mahdollistaa Tarvaalan Kampusalueen pitkäaikainen kehittäminen. Kaavasuunnittelus- sa huomioidaan mm. nykyisten ja uusien koulutus- ja opetus-, tutkimus- ja kehitysra- kennusten ja rakennelmien rakennuspaikka- ja rakennusoikeusvaraukset myös pidem- män tähtäimen tarpeita varten sekä rakennusten käytettävyys (ajoväylät, huoltoajomah- dollisuus ym).
Asemakaavoituksella huomioidaan myös tulevaisuuden tarpeet, joita on alustavasti ku- vattu yleissuunnitelmassa. Lisäksi kaavoituksessa huomioidaan ajoväylät, liittymät, vesi- ja viemärilinjat, tekniset rakennelmat sekä laitteet, mahdolliset kaukolämpölinjat, sähkö- linjat ja alueen valaistus. Suunnittelussa huomioidaan lisäksi vesistöjen läheisyys, ran- tavyöhykkeen suunnittelu, ranta-alueiden erityiset kehitystarpeet, Tarvaalan alueen merkittävät maisema- ja kulttuurimaisemaympäristöt ja kohteet sekä kaikkien toiminto- jen vaikutus lähivesistöihin ja maisemaan.
Kaavoituksessa huomioidaan valtakunnallisesti rakennettu kulttuuriympäristö eli Tarvaa- lan maatalousoppilaitosalue. Maakuntakaavan alueluettelon mukaisesti: ”Tarvaalan maatalousoppilaitos perustettiin v. 1856 Tarvaalan sotilasvirkatalon maille. Aluekoko- naisuus muodostuu useista eri vuosikymmenillä rakennetuista rakennuksista”.
3 SOPIMUKSEN TARKOITUS
Asemakaavoitettavan alueen maanomistajalla, jolle asemakaavasta aiheutuu merkittävää hyötyä, on velvollisuus osallistua asemakaavan toteuttamisesta kunnalle aiheutuviin kus- tannuksiin siten kuin Maankäyttö- ja rakennuslain 91 a ja b §:ssä säädetään.
Maanomistaja ja kaupunki sopivat tällä sopimuksella 19.11.2018 päivätyn Tarvaalan Kam- puksen asemakaavaehdotuksen mukaisesta rakentamisesta ja kaavan toteuttamisesta sopimusalueella edellyttäen, että asemakaava saa lainvoiman.
Tämän sopimuksen hyväksymisestä yhdessä asemakaavaehdotuksen kanssa päättää Saa- rijärven kaupunginvaltuusto.
3.1 ASEMAKAAVAN VAIKUTUKSET JA KAAVOITUSKORVAUS
3.1.1 Rakennusoikeuden kasvu ja toiminnan laajentumismahdollisuuksien lisääntyminen Tarvaalan kampusalueen asemakaavalla muodostuu rakennusoikeutta yhteensä 103 596 k- m². Kaavoitettavan alueen pinta-ala on n. 41,78 hehtaaria. Kaavoitettava alue käsittää myös SSYP Kiinteistö Oy:n omistaman kiinteistön (pinta-ala 10 400 m², rakennusoikeutta 3 640 k-m²).
Koko kaava-alueen tehokkuudeksi muodostuu e= 0,25. Asemakaavoituksen myötä alueen rakennusoikeus kasvaa noin kaksipuolikertaiseksi verraten normaaliin haja-asutusalueen rakentamistehokkuuteen, joka on enimmillään 10 % tilan pinta-alasta. Äänekosken ammatil- lisen koulutuksen kuntayhtymälle rakennusoikeutta muodostuu asemakaavalla yhteensä 99 956 k-m2.
Asemakaavahankkeen myötä mahdollistettu koulutus- ja yritystoiminnan kasvu saattaa ai- heuttaa tulevaisuudessa maankäyttöön liittyvää varautumistarvetta sekä kustannusseu- raamuksia tienpitäjälle Uuraistentien liikenneturvallisuuden kehittämistarpeiden myötä. Uu- raistentien liikenneturvallisuuden kehittämisestä ei ole kuitenkaan laadittu suunnitelmia, joiden perusteella maksuosuus- tai korvaussummia voitaisiin sitovasti maan omistajille osoittaa.
3.1.2 Kaavoituskorvauksen perusteet
Maankäyttö- ja rakennuslain 91 a §:n mukaisesti asemakaavasta merkittävää hyötyä saa- valla maanomistajalla on velvollisuus osallistua kunnalle yhdyskuntarakentamisesta aiheu- tuviin kustannuksiin. Tämän velvollisuuden täyttämisessä on maanomistajia kohdeltava yhdenvertaisesti. Merkittävää hyötyä katsotaan olevan rakennusoikeuden määrän kasva- minen yli 500 k-m².
Edellä tarkoitettuina kaava-aluetta palvelevan yhdyskuntarakentamisen kustannuksina voi- daan ottaa huomioon sekä kaava-alueella, että sen ulkopuolella sijaitsevien kaava-aluetta merkittävässä määrin palvelevien katujen, puistojen ja muiden yleisten alueiden hankinta-, suunnittelu- ja rakentamiskustannukset. (MRL 91 d §).
3.1.3 Kaupungin kustannukset kaavoitusprosessissa
Kaavoituksen käynnistämissopimuksen mukaisesti Saarijärven kaupunki on huolehtinut kustannuksellaan alueen pohjakartan laadinnasta ja päivittämisestä, tavanomaisista kaa- voituksen hallintovalmisteluista ja on osallistunut lisäksi kaavasuunnittelun kustannuksiin 11 500 € osuudella, josta kuulutus- ja postituskuluja on noin 800 €. Pohjakartoituksen laa- dintakustannus kaupungille on noin 7 000 €.
Lisäksi kaupunki on maksanut kaavoitusta koskevia lisäselvityksiä (rakennustapaohjeet ja rakennusinventointi) yht. 7 280 €.
Kaavahankkeen johdosta Saarijärven kaupunki on vastannut myös Tuumalantien siirrosta.
Tuumalantien siirron rakennuskustannukset ovat 69 553,31€ (alv 0%). Äänekosken am- matillisen koulutuksen kuntayhtymä on maksanut kustannuksista 50 % eli 34 776,60 eu- roa. Tuumalantien suunnittelukustannuksia kaupunki on maksanut noin 4 000 euroa.
3.1.4 Maan arvonnousu asemakaavan johdosta
Äänekosken ammatillisen koulutuksen kuntayhtymän saa asemakaavasta merkittävä hyö- tyä rakennusoikeuden kasvun ja toiminnan laajentumismahdollisuuksien myötä kohdassa
3.1.1 esitetyllä tavalla. Liitteessä 1 on esitetty laskelma asemakaava-alueen arvonnousus- ta. Laskelmassa on huomioitu vain rakennusmaa.
Äänekosken ammatillisen koulutuksen kuntayhtymän omistamalla asemakaava-alueella maan arvonnousu on 556 830 €.
3.1.5 Arvonnousun johdosta Saarijärven kaupungille suoritettavat korvaukset Korvauksena asemakaava-alueen maanarvonnoususta ja asemakaavasta saatavasta hyödystä Äänekosken ammatillisen koulutuksen kuntayhtymä luovuttaa Saarijärven kau- pungille KTY –korttelin 1204 kokonaisuudessaan.
Luovutettavasta alueesta laaditaan erillinen kauppakirja, joka allekirjoitetaan 2 kk kuluessa asemakaavan tulosta lainvoimaiseksi ja täytäntöönpanokelpoiseksi. Kaupunki maksaa kaupungille luovutettavan maa-alueen lohkomiskulut ja kaupanvahvistajan maksun.
Kauppakirjan allekirjoituksen yhteydessä allekirjoitetaan maanvuokrasopimus, jossa Saari- järven kaupunki vuokraa korttelin 1204 Äänekosken ammatillisen koulutuksen kuntayhty- mälle maatalouskäyttöön. Vuokrasopimus on voimassa toistaiseksi, kunnes tontteja ja korttelin sisäistä ajoyhteyttä ryhdytään rakentamaan.
4.0 RAKENTAMINEN JA KUNNALLISTEKNIIKAN TOTEUTTAMINEN
4.1 Kadut ja muut yleiset alueet
Tarvaalan kampusalueen asemakaava-alue sijoittuu Uuraistentien molemmin puolin. Kul- ku alueelle tapahtuu tällä hetkellä Uuraistentien, Tuumalantien ja Summassaarentien kautta. Uuraistentie on valtion ylläpitämää tieverkkoa. Tuumalantie on asemakaava- alueen sisällä merkitty kaduksi. Asemakaava-alueen ulkopuolella Tuumalantie jatkuu yk- sityistienä. Summassaarentie on yksityistie, ja se jää asemakaava-alueen ulkopuolelle.
Maanomistajien toiveesta Tuumalantietä siirrettiin kaavaprosessin aikana. Tien siirron suunnittelukustannuksista vastasi Saarijärven kaupunki. Siirron toteuttamiskustannukset jaettiin maanomistajan ja kaupungin kesken tasan.
Kaupunki ei ota asemakaava-alueella sijaitsevaa Tuumalantien osaa haltuunsa, eikä tee sitä koskevaa kadunpitopäätöstä, koska alueen maankäyttö ei edellytä kadunpitoa. Katu- alue jää maanomistajan omistukseen. Tienpidon osalta se kuuluu osana Tarvaalan yksi- tyistiehen. Sopimusalueen nykyiset ja tulevat kiinteistönomistajat ovat velvollisia osallis- tumaan Tuumalantien hoidon ja ylläpidon kustannuksiin tieyksiköidensä mukaisesti.
Maanomistajat vastaavat Tarvaalan kampusalueen asemakaavan kortteleiden sisäisten ajoyhteyksien, pysäköinti-, kenttä- ja liikenneväylien sekä YLPA-1, YLPA-1/s, YLPA-2, AP/RM sekä AM-1 – korttelialueiden toteuttamisesta ja ylläpidosta. Lisäksi maanomistajat vastaavat kaikista Tarvaalan kampusalueen asemakaava-alueella (esim. rakennustyön vuoksi) tapahtuvista vesijohto-, viemäri-, sähkö- ja televerkostojen runko- ja talojohtojen siirroista aiheutuvista kustannuksista ja mahdollisista lisärakentamisista aiheutuvista liit- tymis- ja linjamuutoskustannuksista.
Sopimusalueen lähivirkistysalueet, retkeily- ja ulkoilualueet sekä suojaviheralueet on kaavoi- tettu maanomistajan tarpeisiin. Maanomistaja vastaa niiden toteuttamisesta ja ylläpidosta.
Saarijärven kaupunki vastaa omistukseensa siirtyvän KTY –korttelialueen kunnallistekniikan toteuttamisesta ja ylläpidosta.
4.2 Vesi- ja jätevesihuollon järjestäminen
Saarijärven Vesihuolto Oy on rakentanut ja ylläpitää sopimusalueen vesihuollon runkover- kon käyttöveden osalta. Viemäriverkko on Saarijärven kaupungin rakentamaa ja ylläpitä- mää, lukuunottamatta Kallinkosken ranta-alueella kulkevaa Ryöppälän vesiosuuskunnan paineviemäriä.
Vesihuoltolain mukaisesti vesihuoltolaitoksen toiminta-alueella oleva kiinteistö on liitettävä laitoksen vesijohtoon ja viemäriin. Tarvaalassa keskitetyn viemäriverkoston toiminta- alueeseen kuuluvat kiinteistöt 100 m etäisyydellä viemärin runkolinjasta. Sopimusalueen osalta kiinteistöjen liittymisvelvollisuudesta päättää Saarijärven kaupunki.
Kaupunki ja Saarijärven Vesihuolto Oy perivät sopimusalueella normaalin taksan mukaiset vesi- ja jätevesihuollon liittymismaksut sekä vesi- ja jätevesimaksut.
Kaupunki pidättää itsellään pysyvän oikeuden kaupungin ja maanomistajan yhdessä sopi- maan paikkaan sijoittuvien kiinteistöjä palvelevien ja yleisten johtojen (esim. yleinen viemä- rilinja) sijoittamiseen ja niiden käyttämiseen asemakaava-alueella. Sijoittelussa ja käyttämi- sessä pyritään, mikäli se kohtuudella on mahdollista, että niistä aiheutuva häiriö tontilla har- joitettavalle toiminnalle on mahdollisimman vähäinen.
Asemakaavan ET – alueella on Saarijärven kaupungin vesi- ja viemärilaitoksen jäteve- sipumppaamo, jonka ylläpidosta vastaa kaupunki. Kulku pumppaamolle tapahtuu Uurais- tentien kautta ja edelleen asemakaavassa huoltoajo merkinnällä merkityllä alueella. Saari- järven kaupungilla on oikeus käyttää huoltoajoreittiä pumppaamon tarkastus- ja huolto- käynteihin. Huoltoajoreitin kunnossapidosta vastaa kaupunki.
5.0 SOPIMUS
5.1 Sopimuksen voimaantulo
Tämä maankäyttösopimus tulee voimaan, kun sopimus on allekirjoitettu ja Saarijärven kaupunginvaltuuston tätä sopimusta koskeva päätös on saanut lainvoiman.
5.2 Sopimuksen raukeaminen
Sopimus raukeaa, mikäli valtuusto ei ole tehnyt myönteistä kaavan ja tämän maankäyttö- sopimuksen hyväksymispäätöstä. Mikäli valtuusto on tehnyt myönteisen hyväksymispää- töksen, mutta siitä on valitettu eikä asemakaava ole tullut voimaan, sopimuksen voimassa- olo jatkuu, kunnes valitusasia on ratkaistu. Mikäli valtuuston hyväksymispäätös pysyy voi- massa ja kaavan lainvoimaisuus voidaan kuuluttaa, myös maankäyttösopimus pysyy voi- massa.
Sopimuksen kaavoituskorvauksiin liittyvä maa-alueen luovutuksen määräaika katsotaan al- kavaksi, kun kaavan on saanut lainvoiman.
Sopimuksen rauetessa osapuolilla ei ole oikeutta mihinkään vaatimuksiin sopimuksen no- jalla ja osapuolet eivät ole velvollisia mihinkään korvauksiin sopimuksen raukeamisen johdosta.
5.3 Sopimuksen päättyminen
Tämä sopimus päättyy, kun kohdassa 3.1.5 esitetyt korvaukset on suoritettu kaupungille ja allekirjoitetaan sopimuksen päättymistä osoittava asiakirja.
5.4 Riitaisuudet sopimuksesta
Erimielisyydet, joita sopijapuolet eivät pysty neuvotteluissa ratkaisemaan, ratkaistaan Kes- ki-Suomen käräjäoikeudessa.
Tämä sopimus on laadittu kahtena samansisältöisenä kappaleena, yksi Saarijärven kaupungille ja yksi Äänekosken ammatillisen koulutuksen kuntayhtymälle.
Saarijärvellä xx. päivänä xxx kuuta SAARIJÄRVEN KAUPUNKI
Kaupunginjohtaja _ _
Xxxx Xxxxxxx
Maanmittausinsinööri _ _
Xxxxx Xxxxxxxx
Edellä olevan sopimuksen hyväksymme ja sitoudumme sen ehdot täyttämän.
Äänekosken ammatillisen koulutuksen kuntayhtymä
xxxx
xxxxx
xxxx
xxxxx