Kiinteistön yhteisomistajien

Kiinteistön yhteisomistajien

keskinäinen sopimus kiinteistön hallinnasta voidaan kirjata lain- huuto- ja kiinnitysrekisteriin.

Tämän mahdollistaa vuoden 1997 alusta voimaan astunut uudistunut maakaari.

Xxxxx Xxxxxx

Hallinnanjako-

sopimuksella

joustavuutta toteutukseen

A

Tontilla olevien yhtiöiden keskinäiset oikeudet ja velvollisuudet on sovittu jo ennen asukkaiden muuttoa.

lun perin paritalonomistajia silmällä pitäen laadittu sään- nös on helpottanut muiden- kin arkipäivää. Nämä hallin-

Joustavuutta suurten tonttien toteutukseen

Hallinnanjakosopimuksista on tullut

nanjakosopimukset ovat varsin käyttö- kelpoisia myös rakentavan kiinteistön- kehittäjän kannalta. Skanska Etelä-Suo- mi Oy:n kiinteistöteknikko Xxxxx Xxxx- merelle on kertynyt kokemusta hallin- nanjakosopimuksista pääkaupunkiseu- dun vilkkailla asuntorakentamisen mark- kinoilla.

operatiivinen väline kiinteistökehityk- sessä hektisessä markkinatilanteessa ja kaavavalitusten uhatessa, toteaa Patome- ri. Tontin rakennusoikeus voidaan jakaa alueen omistavien asunto-osakeyhtiöi- den kesken ilman raskasta kaavoitus- ja kiinteistönmuodostusprosessia. Pidenty- nyt kaavoitusprosessi on johtanut siihen,

30 MAANKÄYTTÖ 4/2002

Hallinnanjakosopimuksessa yksilöidään määräosien omistajien hallinta-alueet ja niihin kuuluvat rakennus- oikeudet.

Kuva: Xxxxxx Xxxxxxxx

että tontinomistajan on nopeampaa to- teuttaa tontti hallinnanjakosopimuksella. Sopimuksella voidaan joustavasti sopia yksinomaiseen käyttöön tulevista alueista ja tiloista sekä yhteiseen käyt- töön tulevista alueista ja tiloista. Näin ollen hallinnanjakosopimukseen voi si- sältyä asioita, jotka normaalisti edellyt- täisivät kaavamuutosta, tonttijakoa, loh- komista ja rasitesopimusta. Ilman hal- linnanjakosopimusta jouduttaisiin siis muodostamaan useita yksittäisiä tontte-

ja. Lisäksi hallin- nanjakosopimuk- sessa yksilöidään

määräosien omista- jille hallinta-alueet, jotka ovat kiinnitys-

kelpoisia. Tällöin kiinnitys koskee vain yhtä määräosaa eikä koko tonttia.

Yhteisomistajien väliset rasitteet ja näiden luonteiset sopimukset voidaan kirjata myös näiden keskinäiseen hallin- nanjakosopimukseen. Käräjäoikeudessa kiinteistörekisteriin kirjattava sopimus suojaa osapuolia toisiaan ja kolmatta osa- puolta vastaan. Toisaalta sopimusta voi- daan muokata ja tontilla olevia toimin- toja ja oikeuksia voidaan järjestellä omis- tajien kesken myöhemminkin. Rakenta- jan perustavoitteena on kuitenkin aina saada jokaiselle asunto-osakeyhtiölle oma tonttinsa, mutta hallinnanjakosopi- muksella saadaan joustavuutta hankkei- den toteuttamiseen etenkin korkeasuh- danteessa, sanoo Patomeri. Mutta sisäl- tyy sopimuksiin riskejäkin, hän jatkaa.

Riskit osattava ennakoida

Tähän asti kaikki on Patomeren koke- musten mukaan sujunut hallinnanjako- sopimusten osapuolten kesken hyvin, sillä sopimuksethan ovat vielä sangen tuoreita. Mutta mitä tapahtuu silloin, kun syystä tai toisesta sopimus joudutaan purkamaan tai sen sisältö riitautetaan? Riskeihin pystytään varautumaan laati- malla sopimus huolellisesti ja sopimalla kaikista olennaisista asioista. Sopimusta tehtäessä on pystyttävä asettumaan kiin- teistön käyttäjän asemaan, huomauttaa Patomeri. Entä jos rakennusoikeus on jaettu omistajien kesken omistusosuu- desta poikkeavassa suhteessa? Esimer- kiksi kiinteistövero maksetaan tontin omistuksen perusteella, mutta tontin ra- kennusoikeudestahan omistajan hyöty muodostuu, Patomeri lisää.

Hallinnanjakosopimuksesta ja sen sisältämistä riskeistä tiedetään vielä var- sin vähän. Tämän vuoksi niitä ei vielä

Xxxxxxxxx mukaan sovelleta kovinkaan laajamittaisesti kiinteistöalalla. Mutta hallinnanjakosopimukset tulevat varmas- ti yleistymään ja toivottavasti riskitkin osataan ottaa huomioon entistä parem- min. Kokemuksen myötä riskeihinkin osataan varautua ennen kuin riitatapa- uksia tulee esiin.

Kaiken kaikkiaan hallinnanjakosopi- mukset tarjoavat kiinteistökehittäjille joustavan apuvälineen vaiheittain toteu- tettavan tontin yhteisomistus- ja hallin- tajärjestelyihin. Sopimusten sisältöön liittyvät riskit on osattava ottaa huomi- oon jo sopimuksia tehtäessä.

Kirjoittaja on valmistunut TKK:n Maanmittausosastolta vuonna 2001 ja työskentelee kiinteistöinsinöörinä Skanska Oy:ssä, sähköposti: xxxxx.xxxxxx@xxxxxxx.xx.

Hallinnanjakosopimuksista sekä nii- den eduista ja haitoista lisää Xxxxx Xxxxxxxx artikkelissa ”Kokemuksia kirjaamisesta ja kiinteistöpanttioi- keudesta (Kaksi vuotta uutta maa- kaarta – osa II)”. Maankäyttö 2/ 1999, s. 14–19. Nähtävissä myös osoitteessa xxx.xxxxxxxxxxx.xx/ maankaytto/mk299/paajuttu2.htm.

MAANKÄYTTÖ 4/2002 31