Säännöt on toimitettu Finanssivalvonnalle tiedoksi ja ne ovat tulleet voimaan 10.3.2021.

Säännöt on toimitettu Finanssivalvonnalle tiedoksi ja ne ovat tulleet voimaan 10.3.2021.

1 § Rahaston nimi ja sovellettavat säännökset

Rahaston nimi on Erikoissijoitusrahasto UB Pohjoismaiset Liikekiinteistöt, ruotsiksi Specialplaceringsfond UB Nordiska Fastigheter ja englanniksi UB Nordic Property Fund (AIF) (jäljempänä Rahasto).

Rahastoon sovelletaan lakia vaihtoehtorahastojen hoitajista (162/2014, jäljempänä ”Vaihtoehtorahastolaki”). Rahasto on Vaihtoehtorahastolain mukainen mukainen erikoissijoitusrahasto, jonka toimintaan sovelletaan lisäksi myös mitä kiinteistörahastolain (1173/1997, jäljempänä ”Kiinteistörahastolaki”)) 3 ja 4 luvussa säädetään kiinteistörahaston varojen sijoittamisesta, luotonotosta, omaisuuden arvostamisesta ja arvioinnista sekä kiinteistönarvioitsijasta ja kiinteistönarvioinnista. Rahastoon sovelletaan soveltuvin osin myös sijoitusrahastolakia (213/2019, jäljempänä ”Sijoitusrahastolaki”).

Rahasto on erikoissijoitusrahasto, koska se voi poiketa Sijoitusrahastolain yleisesti sijoitusrahastoja koskevista ra- joituksista, koskien esimerkiksi Rahaston sijoituskohteita ja varojen hajauttamista, arvonlaskennan ajankohtaa, merkintöjen tiheyttä sekä mahdollisuutta ottaa luottoa sijoitustoimintaa varten.

2 § Rahastoyhtiö

Rahastoa hallinnoi UB Rahastoyhtiö Oy (jäljempänä ”Rahastoyhtiö”). Rahastoyhtiö edustaa omissa nimissään Ra- hastoa, toimii sen puolesta Rahastoa koskevissa asioissa ja käyttää Rahastossa olevaan omaisuuteen liittyviä oi- keuksia Rahaston puolesta.

3 § Ulkopuolisten palvelujen käyttäminen

Rahastoyhtiö voi ulkoistaa toimintaansa asiamiesten tehtäväksi. Rahastoesitteessä on ilmoitettu, miltä osin Rahas- toyhtiö kulloinkin käyttää asiamiestä.

4 § Säilytysyhteisö

Rahaston säilytysyhteisönä toimii Skandinaviska Enskilda Banken AB (publ) Helsingin sivukonttori (jäljempänä Säi- lytysyhteisö). Säilytysyhteisö voi käyttää tehtäviensä hoitamisessa apunaan säilytyspalvelutehtäviin erikoistuneita Finanssivalvonnan tai vastaavan ulkomaisen viranomaisen valvonnassa olevia yhteisöjä. Säilytysyhteisö vastaa toi- minnastaan Sijoitusrahastolain ja Vaihtoehtorahastojen hoitajista annetun lain puitteissa.

5 § Rahaston varojen sijoittaminen

Rahaston sijoitustoiminnan tavoitteena on pitkällä aikavälillä kasvattaa rahasto-osuuden arvoa sijoittamalla varat Rahastoon sovellettavien lakien ja näiden sääntöjen mukaisesti suoraan tai välillisesti pääasiassa kiinteistösijoi- tuskohteisiin. Xxxxxxxx sijoitustoiminnan luonteeseen kuuluu, että sijoitusten laaja hajauttaminen ei aina ole mah- dollista.

Rahaston varat sijoitetaan ensisijaisesti kiinteistökohteisiin, jotka soveltuvat seuraaviin käyttötarkoituksiin: liiketila, toimisto, logistiikka, teollisuus ja muu soveltuva toiminta. Lisäksi Rahaston varoja voidaan sijoittaa kohteisiin, joiden käyttötarkoitusta voidaan ainakin osittain muuttaa edellä mainittuun käyttötarkoitukseen, sekä poikkeuksellisesti myös asuntoihin. Mikäli varojen sijoittaminen edellä mainittuihin sijoituskohteisiin ei ole tarkoituksenmukaista taikka mahdollista, sijoitetaan varat muihin sijoituskohteisiin jäljempänä esitetyn mukaisesti.

Rahaston varoja voidaan sijoittaa:

1) Suomessa, Ruotsissa, Norjassa, Tanskassa ja Baltian maissa sijaitseviin kiinteistöihin.

2) Suomessa, Ruotsissa, Norjassa, Tanskassa ja Baltian maissa sijaitsevia kiinteistöjä koskeviin kiinteistöarvo- papereihin ja muihin arvopapereihin, jotka liittyvät kiinteistösijoitustoimintaan.

3) Rakentamiseen ja kiinteistönjalostustoimintaan.

4) Pääasiassa kiinteistötoimintaa harjoittavien yhtiöiden arvopapereihin, jotka ovat Euroopan talousalueeseen kuuluvassa valtiossa kaupankäynnin kohteena joko säännellyllä markkinalla tai monenkeskisessä kaupan- käyntijärjestelmässä.

5) Talletuksiin luottolaitoksissa, edellyttäen että talletus on vaadittaessa takaisinmaksettava tai on nostetta- vissa ja erääntyy maksettavaksi viimeistään 12 kuukauden kuluessa ja luottolaitoksen kotipaikka on Euroo- pan talousalueeseen kuuluvassa valtiossa.

6) Sijoitusrahastojen, erikoissijoitusrahastojen ja yhteissijoitusyritysten osuuksiin sekä muiden yhteistä sijoitus- toimintaa harjoittavien yhtiöiden osuuksiin.

7) Korkoa tuottaviin arvopapereihin ja rahamarkkinavälineisiin, jotka ovat Euroopan talousalueeseen kuulu- vassa valtiossa kaupankäynnin kohteena joko säännellyllä markkinalla tai monenkeskisessä kaupankäynti- järjestelmässä. Lista kulloinkin käytettävissä olevista markkinapaikoista on saatavissa Rahastoyhtiöstä.

8) Vakioituihin ja vakioimattomiin johdannaissopimuksiin, joiden kohde-etuutena voi olla osakeindeksi, valuutta tai korko. Johdannaisia käytetään sijoitusten suojaamiseksi.

9) Saataviin, joita ei ole pidettävä arvopapereina.

Rahasto voi pantata omaisuuttaan velvoitteidensa vakuudeksi. Panttaus voi tarvittaessa käsittää Rahaston koko omaisuuden.

Rahasto voi myöntää luottoa tai antaa vakuuden kolmannen sitoumuksesta osana kiinteistösijoitustoimintaa, jos se on tarpeen kohtien 1) - 3) mukaisen kiinteistösijoituksen hankkimiseksi, siitä luopumiseksi tai sen kehittä- miseksi.

Sijoitusrajoitukset:

Koskee edellä mainittuja sijoituskohteita 1-2:

Rahaston kokonaisvaroista vähintään kolme viidesosaa (60 prosenttia) on aina sijoitettava Suomessa, Ruotsissa, Norjassa, Tanskassa tai Baltian maissa sijaitseviin kiinteistöihin tai tällaisia kiinteistöjä koskeviin kiinteistöarvopa- pereihin.

Koskee edellä mainittua sijoituskohdetta 3:

Rahaston kokonaisvaroista enintään yksi viidesosa (20 prosenttia) voidaan sijoittaa rakentamiseen sekä kiinteis- tönjalostustoimintaan.

Koskee edellä mainittua sijoituskohdetta 4:

Rahaston kokonaisvaroista voidaan sijoittaa enintään yksi viidesosa (20 prosenttia) saman liikkeeseenlaskijan ar- vopapereihin. Sellaisia sijoituksia saman liikkeeseenlaskijan arvopapereihin, jotka ylittävät yhden kymmenesosan (10 prosenttia) Rahaston kokonaisvaroista, saa olla enintään kaksi viidesosaa (40 prosenttia) Rahaston kokonais- varoista. Näitä sijoitusrajoituksia laskettaessa yhtenä kokonaisuutena on pidettävä kirjanpitolain (1336/1997) 1 luvun 6 §:n mukaan samaan konserniin kuuluvia yhteisöjä. Tämän estämättä samaan konserniin kuuluvien yhtei- söjen liikkeeseen laskemiin arvopapereihin saadaan kuitenkin sijoittaa yhteensä enintään yksi viidesosa (20 pro- senttia) Rahaston varoista.

Koskee edellä mainittua sijoituskohdetta 5:

Rahaston kokonaisvaroista enintään yksi viidesosa (20 prosenttia) voidaan sijoittaa saman luottolaitoksen vastaan- ottamiin talletuksiin.

Koskee edellä mainittua sijoituskohdetta 6:

Rahaston kokonaisvaroista enintään yksi kymmenesosa (10 prosenttia) voidaan sijoittaa sijoitusrahastojen, erikois- sijoitusrahastojen ja yhteissijoitusyritysten osuuksiin tai muiden yhteistä sijoitustoimintaa harjoittavien yhtiöiden osuuksiin.

Koskee edellä mainittua sijoituskohdetta 8:

Johdannaissopimusten vakuudeksi voidaan asettaa enintään yksi viidesosa (20 prosenttia) Rahaston kokonaisva- roista.

Vakioimattoman johdannaissopimuksen vastapuolena voi olla luottolaitos tai sijoituspalveluyritys, jonka kotipaikka on Euroopan talousalueeseen kuuluvassa valtiossa tai luottolaitos, jonka kotipaikka on Sveitsissä tai Yhdysval- loissa. Vakioimattomiin johdannaissopimuksiin sijoittamisesta aiheutuva vastapuoliriski ei saa saman vastapuolen

osalta ylittää yhtä kymmenesosaa (10 prosenttia) Rahaston kokonaisvaroista, mikäli vastapuoli on edellä mainittu luottolaitos tai yhtä kahdeskymmenesosaa (5 prosenttia) Rahaston kokonaisvaroista mikäli vastapuoli on edellä mainittu sijoituspalveluyritys.

Rahaston johdannaissopimusten vakuudeksi voidaan antaa varoja siten, että omistusoikeus siirtyy vakuudenhalti- jalle. Arvopapereiden ja rahamarkkinavälineiden omistusoikeuden siirrosta Rahastolle aiheutuva vastapuoliriski voi olla enintään yksi kymmenesosa (10 prosenttia) vastapuolen saamisten määrästä. Tällaisissa sopimuksissa vasta- puolina voivat toimia markkinoilla aktiivisesti toimivat riittävän luottokelpoisuuden omaavat luottolaitokset, rahoi- tuslaitokset ja sijoituspalveluyritykset, jotka ovat tunnustetun valvontaviranomaisen valvonnan alaisia.

Koskee edellä mainittua sijoituskohdetta 9:

Rahaston kokonaisvaroista enintään yksi kymmenesosa (10 prosenttia) voidaan sijoittaa saataviin, joita ei ole pi- dettävä arvopapereina.

Muut sijoitusrajoitukset:

Yksittäisestä liikkeeseenlaskijasta Rahastolle aiheutuva kokonaisvastapuoliriski saa olla enintään puolet (50 pro- senttia) Rahaston kokonaisvaroista. Kokonaisvastapuoliriskiin sisältyy yksittäisen liikkeeseenlaskijan arvopape- reista, rahamarkkinavälineistä, liikkeeseenlaskijan vastaanottamista talletuksista, liikkeeseenlaskijan kanssa sol- mituista vakioimattomista johdannaissopimuksista sekä annettujen vakuuksien omistusoikeuden siirtymisestä ai- heutuva vastapuoliriski.

Rahastolla on oltava toiminnan edellyttämät käteisvarat.

Rahasto voi tilapäisesti poiketa edellä mainituista sijoitusrajoituksista Rahastoa perustettaessa ja rahasto-osuuk- sien merkinnän yhteydessä sekä myydessään tai hankkiessaan kiinteistöjä tai kiinteistöarvopapereita sekä milloin Rahaston varoja ei voida tuottavalla tavalla sijoittaa Rahaston sijoituspolitiikan mukaisiin kiinteistöihin taikka kiin- teistöarvopapereihin.

Rahasto ei saa sijoittaa Rahastoyhtiön tai Rahastoyhtiön suoran tai välillisen osakkeenomistajan, jolla on yli yhden kymmenesosan (10 prosenttia) omistusosuus Rahastoyhtiöstä tai tämän emoyhtiöstä, omistamiin kiinteistöihin tai kiinteistöarvopapereihin.

Mahdollisuus ottaa luottoa

Rahastoyhtiö saa ottaa Rahaston lukuun Rahaston sijoitustoimintaa ja omaisuuden hoitamista varten luottoa mää- rän, joka vastaa enintään 100 prosenttia Rahaston nettovarallisuudesta (NAV).

Erityisistä syistä Rahastoyhtiö saa lisäksi ottaa Rahaston lukuun väliaikaiseen tarkoitukseen sijoitusrahastotoimin- taa varten luottoa määrän, joka vastaa enintään yhtä kolmasosaa (1/3) Rahaston nettovarallisuudesta (NAV). Eri- tyisenä syynä voidaan pitää esimerkiksi rahoitustarvetta kiinteistön tai kiinteistöarvopaperin hankinnan yhteydessä, Rahaston sijoituskohteita hankittaessa kohteina olevien kiinteistöarvopaperien kohdekohtaisten velkojen tilapäistä uudelleenrahoittamista tai likviditeetin turvaamista rahasto-osuuksien lunastustilanteessa.

6 § Rahasto-osuusrekisteri ja rahasto-osuudet

Rahastoyhtiö pitää kaikista rahasto-osuuksista sekä rahasto-osuudenomistajista rahasto-osuusrekisteriä ja rekis- teröi rahasto-osuuksien muutokset.

Rahastossa on ainoastaan tuotto-osuuksia. Rahasto-osuus oikeuttaa rahasto-osuuksien määrän suhteessa jakau- tuvaan osuuteen Rahaston varoista ottaen huomioon rahasto-osuussarjojen suhteelliset arvot. Yksi rahasto-osuus muodostuu kymmenestä tuhannesta (10 000) yhtä suuresta murto-osasta. Yksi rahasto-osuuden murto-osa tuottaa oikeuden, joka vastaa yhtä osuuden murto-osaa Rahaston omaisuudesta ja omaisuuden tuotosta.

Rahastoyhtiön hallitus voi päättää, että Xxxxxxxxxx on hallinnointipalkkioltaan toisistaan poikkeavia rahasto- osuussarjoja. Rahastoyhtiön hallitus päättää kunkin rahasto-osuussarjan hallinnointipalkkion tasosta sekä merkin- täedellytyksenä olevat minimimerkintämäärät. Rahasto-osuussarjat sekä niiden voimassa olevat hallinnointipalk- kiot ja minimimerkintämäärät ilmoitetaan kulloinkin voimassa olevassa rahastoesitteessä ja rahastojen palkkiot ja minimimerkinnät -asiakirjassa (jatkossa ”Hinnasto”).

7 § Rahasto-osuuksien merkintä ja lunastus

Rahasto-osuudet ovat merkittävissä ja lunastettavissa Rahastoyhtiössä sekä muissa rahastoesitteessä määritel- lyissä merkintäpaikoissa. Merkintä- ja lunastustoimeksiannon voi jättää kaikkina päivinä, mutta ne toteutetaan kui- tenkin alla olevien sääntöjen mukaisesti. Tiedot rahasto-osuuksien arvoista sekä 8 §:n tarkoittamasta merkintä- ja lunastuspalkkiosta ovat yleisön saatavilla Rahastoyhtiössä ja muissa Rahaston merkintäpaikoissa jokaisena päi- vänä, jolloin pankit ovat Suomessa yleisesti avoinna (jäljempänä ”Pankkipäivä”) sekä Rahastoyhtiön internetsivuilla jokaisena päivänä. Rahastoyhtiön hallitus voi päättää, mikä määrä tai millä summalla osuuksia on kerralla vähin- tään merkittävä tai lunastettava.

Merkintä

Merkitsijän tulee merkinnän yhteydessä ilmoittaa, minkä osuussarjan osuuksia hän merkitsee. Merkintätoimeksi- anto on vastaanotettu Rahastoyhtiössä, kun Rahastoyhtiölle on toimitettu asianmukaiset ja riittävät tiedot merkin- nän suorittajasta ja tämän henkilöllisyydestä sekä merkinnän määrästä. Merkintätoimeksianto on osuudenomista- jaa sitova. Merkintätoimeksianto maksetaan merkinnän yhteydessä tai Rahastoyhtiön luvalla viimeistään ennen merkinnän vahvistamista.

Rahasto-osuuksien merkintä voidaan toteuttaa neljännesvuosittain maalis-, kesä-, syys- ja joulukuun kalenterikuu- kauden viimeisen päivän, tai jos se ei ole Pankkipäivä, sitä edeltävän Pankkipäivän arvoon (jäljempänä ”Merkintä- päivä”). Merkintätoimeksiannot on annettava kunkin Merkintäpäivän merkintöjä varten viimeistään Merkintäpäi- vänä klo 18.00 (Suomen aikaa) mennessä, jotta ne toteutetaan kyseisen Merkintäpäivän arvoon. Mikäli merkintä- toimeksianto on vastaanotettu tämän ajankohdan jälkeen, merkintä toteutetaan seuraavan Merkintäpäivän ar- voon. Rahastoyhtiön hallitus voi päättää väliaikaisesti poiketa edellä olevasta Rahaston merkinnän toteuttamisen ajankohtaa koskevasta rajoituksesta ja toteuttaa merkintöjä muinakin aikoina, mikäli se on Rahaston toiminnan kannalta perusteltua. Merkinnän yhteydessä voidaan sopia ammattimaisten asiakkaiden kanssa lunastusoikeutta rajoittavista erityisehdoista.

Rahasto-osuuden merkintä voidaan maksaa paitsi käteismaksulla myös Rahastoyhtiön hallituksen kussakin ta- pauksessa erikseen hyväksymällä apporttiomaisuudella (jäljempänä ”Apporttimerkintä"). Rahastoyhtiön hallituksen hyväksyntää varten Rahastoyhtiö varaa mahdollisuuden tarkastaa ja arvioida apporttiomaisuuden teknisiä, talou- dellisia ja juridisia ominaisuuksia tarkoituksenmukaiseksi katsomallaan tavalla sen varmistamiseksi, että apport- tiomaisuus vastaa Rahaston sijoituspolitiikkaa ja -tavoitteita. Apporttina luovutettava omaisuus arvostetaan nou- dattaen sääntöjen 10 §:ssä mainittuja Rahaston arvon laskemista koskevia periaatteita. Apporttiomaisuudella suo- ritettu merkintä katsotaan maksetuksi heti, kun omistusoikeus apporttiomaisuuteen on siirtynyt Rahastolle. Apport- timerkinnän yhteydessä voidaan sopia tarkemmin Apporttimerkintään mahdollisesti liittyvistä erityisehdoista.

Rahastoyhtiöllä on oikeus hyväksyä tai hylätä suoritettu merkintä tai merkintätoimeksianto. Mikäli Rahastoyhtiölle ei ole annettu riittäviä tietoja merkinnän toteuttamiseksi, merkintä voidaan hylätä.

Merkittyjen osuuksien lukumäärä lasketaan Rahastoyhtiössä jakamalla saatu merkintämaksu tai apporttina luovu- tetun omaisuuden arvo, josta on vähennetty merkintäpalkkio, osuuden arvolla. Merkittyjen osuuksien määrä laske- taan osuuden kymmenestuhannesosan (1/10000) tarkkuudella pyöristäen osuuksien määrä alaspäin. Jakojään- nös lisätään Rahaston pääomaan.

Lunastus

Rahasto-osuuden omistajalla on oikeus saada Rahastoyhtiöltä lunastus rahasto-osuudestaan. Rahastoyhtiöllä on vastaavasti velvollisuus lunastaa kyseinen rahasto-osuus. Lunastuksen yhteydessä osuudenomistajan on luovutet- tava merkinnästä mahdollisesti annettu osuustodistus. Lunastaminen tapahtuu Rahaston varoista.

Rahasto-osuuksien lunastus voidaan toteuttaa neljännesvuosittain maalis-, kesä-, syys- ja joulukuun kalenterikuu- kauden viimeisen päivän, tai jos se ei ole Pankkipäivä, sitä edeltävän Pankkipäivän arvoon (jäljempänä ”Lunastus- päivä”). Jotta lunastustoimeksianto voidaan toteuttaa toivotun Lunastuspäivän arvoon, on lunastustoimeksiannon oltava perillä Rahastoyhtiössä viimeistään yhtä (1) kuukautta ennen toivottua Lunastuspäivää. Mikäli varat

lunastuksen toteuttamiseksi on hankittava myymällä Xxxxxxxx omaisuutta, rahasto-osuuden lunastusarvo määräy- tyy omaisuuden realisaatiohetkeä lähimmän seuraavan Arvostuspäivän (ks. määritelmä jäljempänä kohdassa 10

§) rahasto-osuuden arvon mukaan, joka voi olla enintään kuuden (6) kuukauden päässä Lunastuspäivästä. Maksu lunastuksesta suoritetaan asiakkaalle kuudentoista (16) Pankkipäivän kuluessa siitä Lunastuspäivästä, jonka ar- voon lunastus toteutetaan. Apporttimerkinnän yhteydessä voidaan sopia erityisehdoista, joiden mukaan merkitsijän lunastusoikeutta rajoitetaan määräajaksi.

Lunastustoimeksiannot toteutetaan saapumisjärjestyksessä, ja lunastustoimeksianto voidaan perua ainoastaan Rahastoyhtiön luvalla. Rahastoyhtiö voi kuitenkin päättää, että samaan Lunastuspäivään ehtineet lunastukset to- teutetaan samanaikaisesti ja maksetaan tarvittaessa erissä lunastussummien mukaisessa suhteessa.

Rahastoyhtiö ja rahasto-osuudenomistaja voivat sopia, että rahasto-osuudet voidaan vaihtoehtoisesti lunastaa an- tamalla rahasto-osuudenomistajalle lunastushintaa vastaava määrä Xxxxxxxx sääntöjen 5 §:n mukaisia sijoitus- kohteita siinä suhteessa kuin lunastaja omistaa Rahaston osuuksia.

Rahastoyhtiöllä on oikeus Rahastoyhtiön hallituksen erillisellä päätöksellä maksaa Lunastuspäivään mennessä tul- leet kaikki lunastukset heti, mikäli Rahastoon samaan Merkintäpäivään mennessä tulleiden merkintöjen yhteis- määrä ylittää kaikkien lunastustoimeksiantojen yhteismäärän.

Vaihto

Rahasto-osuuksien vaihto tästä Rahastosta toiseen Rahastoyhtiön hallinnoimaan rahastoon voidaan tehdä vain lunastamalla tämän Rahaston osuuksia ja merkitsemällä lunastuksesta saadulla rahamäärällä uusia osuuksia toi- sessa rahastossa.

Yleistä

Merkinnät ja lunastukset voidaan maksaa Suomessa euroissa ja muissa maissa, joissa Rahastolla on markkinoin- tilupa, rahastoesitteessä mainituissa valuutoissa.

8 § Rahasto-osuuksia koskevien toimeksiantojen palkkiot

Rahastoyhtiö veloittaa rahasto-osuuksien merkinnästä kustannuksina enintään viisi (5) prosenttia merkintäsum- masta. Rahasto-osuuksien lunastuksesta kustannuksina veloitetaan enintään viisi (5) prosenttia rahasto-osuuden arvosta määräytyen rahasto-osuuksien omistusajan pituuden mukaisesti. Rahastoyhtiön hallituksen päätöksellä lunastuspalkkio voidaan hyvittää Rahastolle osittain tai kokonaan.

Rahastoyhtiöllä on oikeus veloittaa rahasto-osuudenomistajalta kirjallisen kuittaamattomuustodistuksen antamisesta ja toimittamisesta sekä rahasto-osuuksien omistusoikeuden siirtojen rekisteröimisestä kulloinkin voimassa olevassa rahastoesitteessä ilmoitettu käsittelykulu.

Rahastoyhtiön hallitus päättää merkintä-, lunastus- ja vaihtopalkkioiden määrät. Tiedot sovellettavista palkkioista sekä tarkempi kuvaus lunastuspalkkion veloittamiskäytännöstä on esitetty kulloinkin voimassa olevassa rahastoesitteessä ja Hinnastossa.

9 § Merkintöjen ja lunastusten keskeyttäminen ja Rahastoyhtiön oikeus kieltäytyä toimeksiantojen toteuttamisesta sekä Rahastoyhtiön oikeus lunastaa asiakkaan rahasto-osuudet

Rahastoyhtiö voi Rahastoyhtiön hallituksen päätöksellä väliaikaisesti keskeyttää Rahaston osuuksien merkinnät, jos Rahastoyhtiön hallituksen arvion mukaan rahaston osuudenomistajien yhdenvertaisuus tai muu painava etu sitä erityisesti vaatii. Tällaisia syitä voivat olla esim. seuraavat: 1) Rahastossa omistajana jo olevien osuudenomis- tajien kannalta ei ole tarkoituksenmukaista ottaa vastaan lisäsijoituksia rahastoon, 2) kiinteistömarkkinoilla vallit- sevien olosuhteiden vuoksi Rahastoon merkinnöistä tulevien varojen sijoittaminen on hankaloitunut, 3) rahaston arvonlaskenta on estynyt tai vaikeutunut Rahastoyhtiöstä riippumattomasta syystä tai 4) jokin poikkeuksellinen tapahtuma häiritsee finanssi- tai kiinteistömarkkinoiden toimintaa.

Rahastoyhtiö voi Rahastoyhtiön hallituksen päätöksellä väliaikaisesti keskeyttää Rahaston osuuksien lunastukset, jos Rahastoyhtiön hallituksen arvion mukaan rahaston osuudenomistajien yhdenvertaisuus tai muu painava etu sitä vaatii. Tällaisia syitä voivat olla esim. seuraavat: 1) Rahaston arvonlaskenta on estynyt tai vaikeutunut Rahastoyhtiöstä riippumattomasta syystä tai 2) jokin poikkeuksellinen tapahtuma häiritsee finanssi- tai kiinteistö- markkinoiden toimintaa.

Rahastoyhtiöllä on oikeus Rahastoyhtiön hallituksen päätöksellä lunastaa yksittäisen osuudenomistajan rahasto- osuudet ilman osuudenomistajalta tullutta lunastustoimeksiantoa tai osuudenomistajan antamaa suostumusta osuudenomistajaan liittyvän painavan perusteen (esim. joutuminen kansainväliselle pakotelistalle ja pakotteen vastainen toiminta tulisi todennäköisesti aiheuttamaan merkittävää haittaa rahastoyhtiön toiminnalle) johdosta.

10 § Rahaston arvon laskeminen

Rahaston arvo lasketaan maalis-, kesä-, syys- ja joulukuun viimeiselle kalenteripäivälle, tai jos se ei ole Pankkipäivä, sitä edeltävälle Pankkipäivälle ("Arvostuspäivä") tai muulle Rahastoyhtiön hallituksen päättämälle päivälle.

Rahaston arvo (Net Asset Value, ”NAV”) lasketaan ja julkistetaan Arvostuspäivän tietojen perusteella. Rahaston arvo

lasketaan vähentämällä Rahaston varoista Rahaston velat. Rahaston arvo ilmoitetaan Suomessa euroina. Muissa

maissa, joissa Rahastolla on markkinointilupa, käytetään rahastoesitteessä esitettyjä valuuttoja. Näitä va- luuttamääräisiä arvoja laskettaessa käytetään samoja valuuttakursseja kuin Rahaston varallisuuden arvoa lasket- taessa.

Kiinteistöt sekä muut kuin julkisen kaupankäynnin kohteena olevat kiinteistöarvopaperit arvostetaan käypään ar- voon vuosineljänneksittäin Keskuskauppakamarin hyväksymän kiinteistönarvioitsijan toimesta hyvää kiinteistönar- viointitapaa noudattaen. Kiinteistöt ja kiinteistöarvopaperit arvioidaan myös niitä ostettaessa, myytäessä tai aina, kun rahastomerkintä tai -lunastus maksetaan tällaisella omaisuudella. Rahasto voi kuitenkin erityisestä syystä ar- vostaa kiinteistöt muuhun kuin kiinteistönarvioitsijan määrittelemään käypään arvoon. Tällöin rahasto perustelee menettelynsä toimintakertomuksessa tai tilinpäätöksen liitetiedoissa.

Rahastoyhtiön hallituksen päätöksellä Rahaston kiinteistöjen hankinnasta aiheutuneet kulut kuten varainsiirtovero ja ulkopuolisten asiantuntijoiden palkkiot voidaan jaksottaa arvonlaskennassa ja poistaa Rahaston arvosta tasai- sesti enintään viiden vuoden kuluessa tai aiemmin, jos kiinteistöstä on tarkoitus luopua ennen kuin viisi vuotta on kulunut sen hankinnasta tai Rahastoyhtiö muuten katsoo tapauskohtaisesti tarkoituksenmukaiseksi, osuudenomis- tajien etu huomioiden.

Tarkempi kuvaus kiinteistöjen arvostamisesta ja arviointiajankohdista on esitetty kulloinkin voimassa olevassa ra- hastoesitteessä.

Rahaston sijoituskohteet, ml. johdannaiset, joilla käydään kauppaa arvopaperipörssissä, arvostetaan niiden mark- kina-arvoon, joka on kyseisen markkinapaikan Arvostuspäivän päätöskurssi (close), ellei jäljempänä toisin mainita.

OTC-johdannaissopimukset arvostetaan yleisesti hyväksyttyjä arvostusmalleja hyväksikäyttäen.

Sijoitusrahastojen, erikoissijoitusrahastojen ja yhteissijoitusyritysten osuudet arvostetaan Arvostuspäivänä viimei- simpään saatavilla olevaan osuuden arvoon.

Rahamarkkinavälineet arvostetaan Arvostuspäivänä jäljellä olevaa juoksuaikaa vastaavaan arvopaperikohtaisella riskilisällä korjattuun markkina-arvoon tai markkinoiden sulkeutumisajan käypään markkina-arvoon, joka pääsään- töisesti on Arvostuspäivänä julkisesta hinnanseurantajärjestelmästä tai muusta luotettavasta lähteestä saatu osto- ja myyntinoteerausten keskiarvo tai päätöskurssi.

Joukkovelkakirjalainat arvostetaan Arvostuspäivän markkinoiden sulkeutumisajan käypään markkina-arvoon, joka pääsääntöisesti on Arvostuspäivänä julkisesta hinnanseurantajärjestelmästä tai muusta luotettavasta lähteestä saatu osto- ja myyntinoteerausten keskiarvo tai päätöskurssi.

Rahaston talletukset ja muut saamiset sekä velat arvostetaan huomioiden niiden pääoma sekä Arvostuspäivään mennessä kertynyt korko.

Rahaston valuuttamääräisten varojen ja velkojen arvo muutetaan euroiksi käyttäen julkisen hinnanseurantajärjes- telmän Arvostuspäivän viimeisimpiä valuuttanoteerauksia.

Jos sijoituskohteelle ei ole saatavissa luotettavaa markkina-arvoa, sijoituskohde arvostetaan Rahastoyhtiön halli- tuksen vahvistamien objektiivisten periaatteiden mukaan.

11 § Rahasto-osuuden arvon laskeminen

Rahastoyhtiö laskee rahasto-osuuden arvon kullekin Arvostuspäivälle. Rahastoyhtiö julkistaa rahasto-osuuden ar- von viidentoista (15) Pankkipäivän kuluessa Arvostuspäivästä. Rahasto-osuuden arvo ilmoitetaan euroina. Rahasto- osuuden arvo on Rahaston nettovarallisuus (Net Asset Value, ”NAV”) jaettuna liikkeellä olevien rahasto-osuuksien lukumäärällä. Rahasto-osuuden arvo lasketaan neljän (4) desimaalin tarkkuudella.

Tieto rahasto-osuuden arvosta on saatavilla Rahastoyhtiöstä ja Rahastoyhtiön internetsivuilta.

12 § Rahaston varoista maksettavat korvaukset

Kiinteä hallinnointipalkkio

Rahaston varoista maksetaan Rahastoyhtiölle kiinteä hallinnointipalkkio korvauksena Rahaston hallinnoinnista. Rahastoyhtiön hallitus vahvistaa kiinteän hallinnointipalkkion tarkan määrän, joka on enintään kaksi (2) prosenttia vuodessa laskettuna Rahaston varojen kokonaisarvosta (Gross Asset Value, ”GAV”). GAV:illa tarkoitetaan seuraa- vien erien yhteenlaskettua arvoa:

- Rahaston nettovarallisuus (NAV)

- Rahaston luottorahoitus

- Yli 50 prosenttia omistettujen yhtiöiden luottorahoitus (huomioidaan suhteessa omistukseen)

- Tappiolliset korkojohdannaiset huomioidaan osana luottorahoitusta (huomioidaan suhteessa omistukseen)

- Voitolliset korkojohdannaiset luetaan pois nettovarallisuudesta (huomioidaan suhteessa omistukseen)

Kiinteän hallinnointipalkkion määrä lasketaan rahasto-osuussarjakohtaisesti kunakin Arvostuspäivänä seuraavasti:

Laskutusperiodin todellinen päivien lukumäärä jaettuna laskutusvuoden todellisella päivien lukumäärällä kertaa vuotuinen palkkioprosentti kertaa Arvostuspäivän mukainen GAV-arvo.

Rahasto maksaa kiinteän hallinnointipalkkion Rahastoyhtiölle jälkikäteen kutakin Arvostuspäivää seuraavan kuu- kauden aikana. Kiinteä hallinnointipalkkio on vähennetty rahasto-osuuden julkistetusta arvosta.

Tuottosidonnainen hallinnointipalkkio

Kiinteän hallinnointipalkkion lisäksi Rahastoyhtiö voi veloittaa tuottosidonnaisen hallinnointipalkkion, joka on enin- tään kaksikymmentä (20) prosenttia siitä osasta Rahaston kalenterivuoden kokonaistuottoa, joka ylittää 7,0 % vuo- sittaisen vertailutuoton (nk. ”hurdle rate”). Rahaston kokonaistuotto perustuu rahasto-osuuden arvon kehitykseen ennen mahdollisen tuottosidonnaisen hallinnointipalkkion veloittamista. Lisäksi mahdollinen osuudenomistajille suoritettava tuotonjako huomioidaan, mikäli se osuu kyseiselle laskutuskaudelle.

Tuottosidonnainen hallinnointipalkkio lasketaan rahasto-osuussarjakohtaisesti kultakin Arvostuspäivältä seuraa- vasti:

Tuottosidonnainen hallinnointipalkkio = 20 prosenttia kertaa (x1 – x0) kertaa y, missä

x1 on rahasto-osuuden kuluvan Arvostuspäivän arvo, ennen tuottosidonnaisen hallinnointipalkkion veloittamista, mahdollinen laskutuskaudelle osuva tuotonjako huomioiden

x0 on rahasto-osuuden Arvostuspäivää edeltävän kalenterivuoden viimeinen rahasto-osuuden julkaistu arvo kertaa (1 + 7 % p.a.) kuluvalle Arvostuspäivälle laskettuna

y on ulkona olevien rahasto-osuuksien lukumäärä kuluvana Arvostuspäivänä

Tuottosidonnaista palkkiota voidaan veloittaa vain siitä osasta rahasto-osuuden arvonnousua, joka ylittää edellisen

tuottosidonnaisen veloituksen mukaisen osuuden arvon (nk. ”High Water Mark”).

Mahdollinen tuottosidonnainen hallinnointipalkkio on vähennetty rahasto-osuuden Arvostuspäivän julkistetusta ar- vosta. Tuottosidonnaisesta hallinnointipalkkiosta tehdään tarvittaessa kunkin Arvostupäivän arvonlaskentaan palk- kiovaraus, mitä tarkastellaan jokaisen arvonlaskennan yhteydessä. Mikäli rahasto-osuuden arvo ei kehity vertailu- tuottoa paremmin, puretaan aiemmin kuluvan kalenterivuoden aikana mahdollisesti tehty varaus palauttamalla Rahaston varoista suoritettua varausta takaisin Rahaston varoihin. Tuottosidonnainen hallinnointipalkkio makse- taan Rahastoyhtiölle jälkikäteen päättyneen kalenterivuoden osalta tammikuun aikana.

Säilytyspalkkio

Rahaston varoista maksetaan Säilytysyhteisölle palkkio korvauksena Rahaston arvopapereiden säilyttämisestä ja Säilytysyhteisön muista lakiin perustuvista tehtävistä. Korvauksen suuruus määräytyy Rahastoyhtiön ja Säilytysyh- teisön välisen sopimuksen perusteella toteutuneiden kulujen mukaan.

Rahasto maksaa säilytyspalkkion Rahastoyhtiölle jälkikäteen kutakin Arvostuspäivää seuraavan kuukauden ai- kana. Rahastoyhtiö maksaa edelleen säilytyspalkkion Säilytysyhteisölle. Säilytyspalkkio on vähennetty rahasto- osuuden julkistetusta arvosta.

Muut Rahastolta veloitettavat kulut

Rahaston kiinteän ja tuottosidonnaisen hallinnointipalkkion sekä säilytyspalkkion lisäksi Rahaston varoista makse- taan kaikki Rahaston sijoitustoimintaan olennaisesti liittyvät kulut, joita voivat olla ainakin seuraavat: Rahaston omistamien kiinteistöjen arvostamisesta (KHK-arviot) aiheutuvat kulut, tilintarkastuksesta aiheutuvat kulut, kirjan- pitokulut, kiinteistövarallisuuden operatiivisesta toiminnasta, hoitamisesta ja ylläpidosta aiheutuvat kulut, vuok- raustoiminnan järjestämiskulut, oikeudenkäyntikulut ja perimiskulut, Rahaston kiinteistösijoitustoimintaa varten ottamien luottojen kustannukset sekä sijoituskohteiden kaupankäynnistä ja kiinteistösijoitustoiminnasta aiheutu- vat kulut, jotka esitetään voimassaolevassa rahastoesitteessä yksityiskohtaisemmin kuvatulla tavalla.

Mikäli rahasto-osuuden merkintä maksetaan näiden sääntöjen 7 §:n mukaisesti apporttiomaisuudella, vastaa Ra- hasto niistä kustannuksista, jotka aiheutuvat apporttiomaisuuden tarkastamisesta ja ominaisuuksien arvioinnista vastaavilla periaatteilla, kuin kiinteistösijoitustoiminnan osalta.

13 § Rahaston tuotonjako

Rahasto-osuudenomistajille jaetaan vuosittain tuottona Rahastoon sovellettavan lain mukainen määrä (vähintään 75 prosenttia) Rahaston kunkin täyden tilivuoden realisoituneesta voitosta. Tuotonjaon lopullinen määrä päätetään Rahastoyhtiön vuotuisessa varsinaisessa yhtiökokouksessa Rahaston tilinpäätöksen vahvistamisen yhteydessä. Rahaston tilikauden realisoitunutta voittoa laskettaessa ei huomioida realisoitumatonta arvonnousua.

Tuotto maksetaan tuotto-osuuksien omistajalle, joka on merkittynä Rahastoyhtiön rahasto-osuusrekisteriin Rahas- toyhtiön varsinaisen yhtiökokouksen määräämänä päivänä (jäljempänä ”Täsmäytyspäivä”). Tuotto maksetaan ra- hasto-osuudenomistajan osoittamalle pankkitilille yhtiökokouksen määräämänä maksupäivänä, joka on viimeis- tään kuukauden kuluttua Täsmäytyspäivästä. Mikäli tuotto-osuuden omistaja ei ole ilmoittanut Rahastoyhtiölle pankkitiliä, jolle tuotto voidaan maksaa, siirretään tuotto, jota ei ole nostettu viiden vuoden kuluessa sen ensim- mäisestä nostopäivästä lukien, takaisin Rahaston omaisuuteen.

14 § Rahaston ja Rahastoyhtiön tilikausi

Rahaston ja Rahastoyhtiön tilikausi on kalenterivuosi.

15 § Rahasto-osuudenomistajien kokous

Rahasto-osuudenomistajien kokous on pidettävä, kun Rahastoyhtiön hallitus katsoo siihen olevan aihetta taikka jos tilintarkastaja, hallituksen riippumaton jäsen tai rahasto-osuudenomistajat, joilla on yhteensä vähintään yksi kahdeskymmenesosa kaikista liikkeellä olevista rahasto-osuuksista, kirjallisesti sitä vaativat ilmoittamansa asian käsittelyä varten.

Rahastoyhtiö on velvollinen tiedottamaan rahasto-osuudenomistajia sääntöjen 16 §:ssä määrätyllä tavalla saamastaan Sijoitusrahastolain 26 luvun 9 §:ssä tarkoitetun kokouksen koolle kutsumista koskevasta aloitteesta tai muusta rahasto-osuudenomistajan kokousaloitteesta, jollei kokouksen koolle kutsumista esittävällä rahasto- osuudenomistajalla ole edellä mainittua vähimmäisomistusta. Rahastoyhtiö voi perustellusta syystä kieltäytyä tiedottamisesta, jos se katsoo, ettei kokouksen järjestämiselle ole perustetta. Rahastoyhtiön on ilmoitettava tällaisesta kieltäytymisestään ja kieltäytymisen perusteesta kokouksen koolle kutsumista esittäneelle rahasto- osuudenomistajalle.

16 § Kutsu ja ilmoittautuminen rahasto-osuudenomistajien kokoukseen

Rahasto-osuudenomistajien kokouksen kutsuu koolle Rahastoyhtiön hallitus. Kutsu rahasto-osuudenomistajien ko- koukseen lähetetään joko kirjeitse tai sähköpostitse henkilökohtaisena, tai kutsu julkaistaan vähintään yhdessä (1) valtakunnallisessa päivälehdessä aikaisintaan neljä (4) ja viimeistään kaksi (2) viikkoa ennen kokousta.

Saadakseen osallistua kokoukseen rahasto-osuudenomistajan on ilmoittauduttava Rahastoyhtiölle viimeistään ko- kouskutsussa mainittuna ilmoittautumispäivänä, joka voi olla aikaisintaan viisi (5) päivää ennen kokousta.

Rahasto-osuudenomistajalla ei ole oikeutta käyttää rahasto-osuudenomistajalle kokouksessa kuuluvia oikeuksia ennen kuin hänen rahasto-osuutensa on rekisteröity tai hän on Rahastoyhtiölle ilmoittanut saantonsa ja esittänyt siitä selvityksen. Osallistumisoikeus rahasto-osuudenomistajien kokoukseen ja äänimäärä kokouksessa määräytyy kymmenen (10) päivää ennen kokousta vallitsevan tilanteen perusteella.

17 § Rahastoesite, puolivuotiskatsaus ja vuosikertomus

Rahaston rahastoesite, avaintietoesite (Key Investor Information Document, ”KIID”), puolivuotiskatsaus sekä Ra- haston ja Rahastoyhtiön vuosikertomukset julkistetaan Sijoitusrahastolaissa mainituin tavoin. Puolivuotiskatsaus julkistetaan kahden (2) kuukauden kuluessa katsauskauden päättymisestä ja Rahaston ja Rahastoyhtiön vuosiker- tomukset julkistetaan kolmen (3) kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä. Edellä mainitut asiakirjat ovat saa- tavilla Rahastoyhtiöstä ja Rahastoyhtiön ilmoittamista paikoista.

18 § Rahaston sääntöjen muuttaminen sekä Rahaston lakkauttaminen, jakautuminen tai sulautuminen

Rahaston sääntöjen muuttamisesta päättää Rahastoyhtiön hallitus. Sääntömuutokset on toimitettava Finanssival- vonnalle tiedoksi. Rahaston sääntömuutos tulee voimaan yhden (1) kuukauden kuluttua siitä, kun muutos on saa- tettu rahasto-osuudenomistajien tietoon jäljempänä 19 §:ssä mainitulla tavalla, ellei Finanssivalvonta toisin mää- rää.

Sääntömuutoksen tultua voimaan se koskee kaikkia osuudenomistajia. Rahastoyhtiön hallitus voi Rahastoon so- vellettavan lain mukaisesti päättää Rahaston lakkauttamisesta, jakautumisesta ja sulautumisesta.

19 § Ilmoitukset osuudenomistajille

Rahastoyhtiö voi toimittaa ilmoitukset rahasto-osuudenomistajille kirjeitse tai rahasto-osuudenomistajan suostu- muksella sähköpostitse tai United Bankers-konsernin verkkopalvelua käyttäen tai ilmoituksella valtakunnallisessa päivälehdessä. Rahastoyhtiö voi Sijoitusrahastolain sallimissa puitteissa toimittaa osuudenomistajille Rahastoa koskevia ilmoituksia myös United Bankers Oyj:n verkkosivuilla julkaistavalla tiedotteella. Ilmoituksen, jonka Rahastoyhtiö on lähettänyt rahasto-osuudenomistajan Rahastoyhtiölle viimeksi ilmoittamaan osoitteeseen, tai sähköpostitse tai United Bankers-konsernin verkkopalvelua käyttäen, katsotaan tul- leen rahasto-osuudenomistajan tietoon viimeistään viidentenä (5) päivänä ilmoituksen lähettämisestä. Valtakunnallisessa päivälehdessä tai verkkosivuilla julkaistun ilmoituksen katsotaan tulleen rahasto-osuudenomistajan tietoon julkaisupäi- vänä.

20 § Tietojen luovuttaminen

Rahastoyhtiöllä on oikeus luovuttaa osuudenomistajia koskevia tietoja kulloinkin voimassa olevan lainsäädännön mukaisesti.

21 § Sovellettava laki

Rahastoyhtiön ja Rahaston toimintaan sovelletaan Suomen lakia.