WEBINAARIN SISÄLTÖ
KORJAUSHANKKEEN SOPIMUS- JA VASTUUSUHTEET
TALOYHTIÖN NÄKÖKULMA 24.3.2021
1. Korjaushankkeen toteutusmuoto, toimijat ja sopimussuhteet
2. Urakkasopimuksen merkitys ja keskeiset ehdot
3. Konsulttisopimus ja konsultin vastuu
4. Riskien tunnistaminen ja häiriötilanteiden hallinta
CONFIDENTIAL 2021
KORJAUSHANKKEEN TOTEUTUSMUOTO, TOIMIJAT JA SOPIMUSSUHTEET
CONFIDENTIAL 2021
• Taloyhtiöiden korjaushankkeissa tilaajana ja loppukäyttäjänä taloyhtiö
• Usein asiantuntemus ja pätevyys rajallinen – mahdollisuus käyttää asiantuntija-apua, esim. rakennuttajakonsultti/projektinjohtaja, valvoja
• Erityisesti vaativissa hankkeissa (esim. laaja linjasaneeraus vrt. porrashuoneen maalipintojen uusiminen
• Vrt. MRL:n mukaiset rakennushankkeeseen ryhtyvän velvollisuudet
• Taloyhtiö tilaajana siinä mielessä erikoistapaus, että AOYL ohjaa korjaushankkeisiin liittyvää päätöksentekoa
• Korjaushankkeen valmistelu, toteuttaminen ja rahoittaminen yleensä edellyttää yhtiökokouspäätöksiä
CONFIDENTIAL 2021
TALOYHTIÖN SISÄLLÄ
• Osakkeenomistajat / yhtiökokous
• Tekee päätökset hankkeen toteuttamisesta ja rahoituksesta hallituksen esityksestä ja antaa hallitukselle tarvittavat valtuutukset
• Hallitus
• Oikea-aikaisista päätöksistä huolehtiminen
• Sopimuskumppaneiden toiminnan valvominen
• Osakkaiden tiedottaminen ja viestintä
• Häiriötilanteiden hallinta
• Isännöitsijä
• Tukee hallitusta
• Dokumentaatio (säännönmukainen + häiriötilanteet)
• Reklamaatiot, takuutarkastusten organisointi
• Korjausavustukset
• Vakuuksien seuranta
• Tehtävänjako lopulta hyvin hankekohtaista
CONFIDENTIAL 2021
URAKOITSIJA
• Urakoitsija / pääurakoitsija = tilaajan sopimuskumppani, joka vastaa rakennustyön suorittamisesta
• Vastaa suhteessa tilaajaan myös käyttämiensä alihankkijoiden työstä ja työn laadusta kuin omastaan
• Rakennusalan ja rakentamisen ammattilainen
• Yleensä rakennusliike – urakoitsijoiden kirjo on laaja
• Vastuu suhteessa tilaajan määräytyy urakkasopimuksen perusteella
• Käytännössä poikkeuksetta vastuu aikataulusta, työn laadusta jne.
• Vastaava työnjohtaja yleensä urakoitsijalta
• Huom. vrt. täydennysrakentamisessa yleensä myös perustajaosakkaan vastuut (asuntokauppalaki)
CONFIDENTIAL 2021
• Useita erilaisia rooleja korjaushankkeissa
• Rakennuttajakonsultti / projektinjohtaja
• Rakennustyön valvoja
• Suunnittelija
• Häiriötilanteissa lausunnonantaja jne.
• Konsulttitehtävät tyypillisiä eritysesti suuremmissa hankkeissa
• Lähes poikkeuksetta sopimussuhteessa tilaajaan
• Rakennusalan ammattilainen
• Valvoo tilaajan etua / edustaa tilaajaa, tai
• Laatii korjaushanketta koskevat suunnitelmat tilaajan ja urakoitsijan käyttöön
• Ennen kaikkea tilaajan keino parantaa omaa asiantuntemustaan ja siirtää vastuuta ammattilaiselle
• Tilaajan oma asiantuntemus osaltaan määrittää tarvetta – esim. hallituksessa saattaa olla alan osaamista
• Huom. usein juuri konsulttisopimuksen ja konsultin vastuun tunteminen taloyhtiön näkökulmasta keskeistä
• Konsultti vetää hanketta, tekee urakkasopimukset jne. – tätä ennen kuitenkin sopimus konsultin kanssa
CONFIDENTIAL 2021
URAKKAMUODON VALINTA – URAKOITSIJAN ROOLI
• KVR-urakka (kokonaisvastuu, ”avaimet käteen”, sisältäen myös suunnittelun)
• kokonaisuus yhdellä urakoitsijalla joka voi jakaa urakoita aliurakoitsijoille; tilaajalla yksi sopimuskumppani. Tilaajan kannalta ”helppo”.
• Kokonaisurakka
• Kokonaisvastuu rakentamisesta yhdellä urakoitsijalla
• Suunnittelu erikseen
• Xxxxxx xxxxxx
• Pääurakka + sivu-urakat. Usein pääurakoitsijana on rakennusurakoitsija ja sivu-urakoitsijoina talotekniikkaurakoitsijat, mahdollisesti maanrakennusurakoitsija, jos ei rakennusurakassa.
• Jokaisella urakoitsijalla (pää- ja sivu-urakoitsijat) erillinen sopimus tilaajan kanssa
• Alistetut sivu-urakat:
• Tilaajan kannalta suositeltavaa ennen kaikkea siksi, että alistamisella urakoitsijat saadaan vastaamaan toinen toisilleen aiheuttamistaan viiveistä ja vahingoista, eikä tilaaja vastaa näistä, jos urakoitsijat ovat ne toinen toisilleen aiheuttaneet
⮚ Urakoitsijat reklamoivat toinen toisiaan ja pääurakoitsijaa (toki samalla myös tilaajaa) ja selvittävät reklamaationsa keskenään
• Projektinjohtomalli, allianssi…
CONFIDENTIAL 2021
URAKKAMUODON VALINTA – HINTAMALLIT
• Kokonaishintaurakka
• Yksi kiinteä hinta koko urakalle – perustuu urakoitsijan antamaan tarjoukseen
• Tilaajan kannalta usein turvallisin ja selkein malli
• Lisä- ja muutostyöt kuitenkin käytännössä vaikuttavat hintaan
• Laskutyöurakka
• Urakoitsijalle korvaus kustannuksista + palkkio, x %
• Erityisesti, kun kyseessä vaikeasti budjetoitava laajuudeltaan epämääräinen työ; uhkana kustannusten nousu; mielellään määritettävä jokin katto kokonaiskustannukselle.
• Tavoitehinta- ja kattohintaurakka ja näiden erilaiset yhdistelmät
• Tavoitehintaurakka: tavoitehinnan alitus ja ylitys jaetaan tilaajan ja urakoitsijan väillä tietyssä suhteessa (urakoitsijan bonus), mahdollisesti kattohintaan saakka, jonka ylityksestä vastaa urakoitsija
• Kattohintaurakka: kattohinnan ylityksestä vastaa urakoitsija
• Ko. urakkatyypin etuna on kannustin urakoitsijalle kustannustehokkaaseen työskentelyyn; riskinä kuluista tinkiminen laadun kustannuksella.
CONFIDENTIAL 2021
TYYPILLINEN KORJAUSHANKE - KOKONAISURAKKA
Tilaaja
Valvoja ja/tai projektinjohtaja
Suunnittelija
Urakoitsija
(pääurakoitsija)
Aliurakoitsija
(esim. LVI)
Aliurakoitsija
(esim. sähkö)
CONFIDENTIAL 2021
RAKENNUSHANKKEEN MONET ROOLIT
Rakennuttajaorganisaatio
Valvoja
Erikoissuunnittelija
Pääsuunnittelija
Tilaaja
Sivu-urakan alistamissopimus
Sivu-urakoitsija
(alistamaton)
Urakoitsija
(pääurakoitsija)
Sivu-urakoitsija
(alistettu)
Sivu-urakoitsija
(alistettu)
Aliurakoitsija
Aliurakoitsija
Aliurakoitsija
CONFIDENTIAL 2021
URAKKASOPIMUKSEN MERKITYS JA KESKEISET EHDOT
CONFIDENTIAL 2021
URAKKASOPIMUKSEN MERKITYS
• Urakkasopimus määrittää tilaajan ja urakoitsijan välisen sopimussuhteen
• Urakoitsijan suoritusvelvollisuuden sisältö, vastuu, aikataulu jne.
• Urakkasopimus ei ole pelkkä muodollisuus (ei palvele vain sopimussuhteen luomista), vaan on urakan olennainen väline tilaajan riskinhallinnassa ja edunvalvonnassa.
• Aina kirjallinen sopimus – urakan laajuudesta riippumatta
• Pelkkä hyvä urakkasopimus, jossa tilaajan riskienhallinta ja edunvalvonta on tyydyttävästi huomioitu ei riitä: sopimus on myös tunnettava, sitä on osattava soveltaa ja sitä on noudatettava.
• Myös YSE-ehtojen sisältö on syytä tuntea
• Urakassa usein käytännöt irtautuvat sovitusta (tämä tosin useimmiten urakoitsijoiden ongelma).
• Riidan syntyessä vahvoilla on se, joka on sopimusta noudattanut.
CONFIDENTIAL 2021
URAKKASOPIMUKSEN KESKEINEN SISÄLTÖ
• Tyypillisesti tehdään RT-mallipohjaan (RT 80260) – muistilista siitä, mistä pitää sopia
• YSE 1998 -ehdot luovat pohjan – käyttö alalla vakiintunutta
• YSE-ehdot ovat ”turvalliset” – molempien osapuolten intressit huomioitu
• Sisältö käytännössä täysin sopimusvapauden piirissä – YSE-ehdoista voi vapaasti poiketa
• Urakkasopimus koostuu yleensä useista eri asiakirjoista
• Varsinainen sopimus, neuvottelumuistio, YSE-ehdot, tarjouspyyntö, tarjous, urakkarajaliite, maksuerätaulukko, yksikköhintaluettelo jne.
• Pätevyysjärjestykseen on syytä kiinnittää huomiota
• Huom. – sopimussuhde tilaajan ja urakoitsijan välinen, vaikka rakennuttajakonsultti tekisikin sopimukset tilaajan nimiin
CONFIDENTIAL 2021
URAKOITSIJAN SUORITUSVELVOLLISUUDEN SISÄLTÖ
• Syytä kiinnittää huomioita – merkitys korostuu etenkin kiinteähintaisessa urakassa
• Tarjouspyyntö ja tarjous, urakkarajaliite, muut tekniset asiakirjat
• Perusta hankkeen taloudelliselle onnistumiselle – mitä epätarkemmin määritelty, sitä suurempi riski tilaajalla budjetin ylityksistä
• Huolella määritelty urakan sisältö karsii ”ylimääräisiä” lisä- ja muutostöitä
• Tulisi määrittää riittävän tarkasti jo tarjouspyyntöjä tehtäessä – saadaan vertailukelpoisia tarjouksia
• Tyypillisesti korjaushankkeissa jo ennen urakkasopimuksen tekemistä laaditut korjaussuunnitelmat määrittävät sisältöä ja niihin viitataan tarjouspyynnöissä ja urakkasopimuksessa
• YSE ei tietenkään määrittele tarkemmin urakan sisältöä
CONFIDENTIAL 2021
URAKOITSIJAN VASTUU (YSE 29–30 §)
• YSE:n mukainen takuuaika 2 vuotta vastaanottotarkastuksesta
• Takuuaikana käännetty todistustaakka = urakoitsijan tulee vastuusta vapautuakseen osoittaa, että virhe on aiheutunut hänestä riippumattomasta syystä
• Urakoitsijan korjattava takuuaikana havaitut virheet – jos viivyttelee, tilaajalla oikeus teettää kolmannella urakoitsijan piikkiin
• Urakoitsija vastaa virheestä takuuajan jälkeenkin, jos virhe seurausta törkeästä tuottamuksesta, olennaisesta laadunvarmistuksen laiminlyönnistä tai täyttämättä jääneestä suorituksesta, eikä virhettä ole takuuaikana tai vastaanottotarkastuksessa ole kohtuudella voitu havaita
• Vastuun enimmäispituus kuitenkin aina 10 vuotta
• Takuuajan jälkeen normaali todistustaakka = tilaajan tulee näyttää sekä virhe että urakoitsijan törkeä tuottamus
• Käytännössä melko rajoitettua vastuuta (vrt. esim. perustajaosakkaan vastuu uudiskohteissa)
• Poikkeaminen melko harvinaista - urakoitsijat suhtautuvat pääsääntöisesti hyvin varauksella
• Poikkeuksena esim. materiaalivalmistajien myöntämät pitkät takuut
CONFIDENTIAL 2021
AIKATAULU JA URAKOITSIJAN VIIVÄSTYSVASTUU (YSE
18 §)
• Urakka-aikataulu on tilaajan kannalta usein keskeisin asia
• Määrittely tyypillisesti korjaushankkeissa yksinkertaista – urakka valmis x päivään mennessä
• Viivästyssakot tärkein aikatauluhallinnan keino – urakoitsijalle vakiomääräiset sanktiot viivästymisestä
• Etuna tilaajan kannalta: ei tarvitse osoittaa vahinkoa
• Sakon määrä ja kertyminen YSE 18 §:
• Jos urakkasopimuksessa ei ole muuta mainittu, viivästyssakko on kultakin työpäivältä 0,05 % , kuitenkin sivu- urakassa 0,1 % arvonlisäverottomasta urakkahinnasta. Lasketaan valmistumisen osalta enintään 50 työpäivältä ja välitavoitteineen enintään 75 työpäivältä.
• Tilaajalla ei ole oikeutta muuhun korvaukseen, ellei urakoitsija ole menetellyt tahallisesti tai törkeän huolimattomasti.
• Mahdollisuus sakollisiin välitavoitteisiin – tulee määritellä urakkasopimuksessa, tehostaa aikatauluhallintaa
• Mahdollisuus poiketa YSE:n mukaisista viivästyssakoista, esim:
• Viivästyssakon prosentuaalisen määrän korottaminen
• Velvollisuus korvata todellinen aiheutunut vahinko myös siltä osin, kun viivästyssakko ei kata
• Huom. Koronan merkitys aikatauluun, ylivoimainen este?
CONFIDENTIAL 2021
• Urakkasopimuksen mukaan B oli ollut oikeutettu saamaan A:lta viivästyssakkona 0,05% arvonlisäverottomasta urakkahinnasta kultakin työpäivältä, jolta urakkasuoritus viivästyy urakkasopimuksessa määrätyistä määräajoista, kuitenkin valmistumisen osalta enintään 50 työpäivältä ja välitavoitteineen yhteensä enintään 75 työpäivältä.
• Urakkasuoritus oli viivästynyt sopimuksen mukaisista välitavoitteista vesikattojen osalta 140 työpäivää, lämmityksen osalta 170 työpäivää, tasoitetöiden osalta 164 työpäivää ja sisäpuolisten töiden osalta 78 työpäivää. Kohteen vastaanotto viivästyi yhteensä 131 työpäivää.
• B vaati vahingonkorvauksena saamatta jääneistä vuokratuloista 150.000 euroa siltä ajalta, jolta viivästyssakkoa ei tullut enää maksettavaksi. Taustalla YSE 25 §:n 3-kohdan määräys ja sen suhde YSE 18 §:ään.
• Hovioikeus: YSE 18 §:n mukainen vastuunrajoitus viivästystapauksissa soveltuu jos ei törkeää tuottamusta, ei oikeutta vahingonkorvaukseen, vaikka viivästys pidempi kuin viivästyssakon kertymisen maksimiaika.
• Helsingin HO 1.2.2018 nro 138, lainvoimainen
CONFIDENTIAL 2021
MAKSUAIKATAULU JA –EHDOT (YSE 39-42 §)
• Tilaajan tärkeimpiä riskinhallintavälineitä
• Maksuerätaulukko määrittää kiinteähintaisessa urakassa sen, milloin maksetaan
• Aina mieluummin taka- kuin etupainotteinen suhteessa urakan etenemiseen
• Tasapainoinen (mutta hieman takapainotteinen) maksuerätaulukko suojaa urakoitsijan konkurssilta tai urakkasopimuksen purkamiselta
• Urakan keskenjääminen ja loppuunsaattaminen toisella urakoitsijalla aiheuttaa aina lisäkustannuksia tilaajalle
• On kuitenkin hyvä muistaa, että erityisesti pienemmät urakoitsijat rahoittavat suoritustaan pitkälti kassavirralla – myös liian takapainoiset maksuerät voivat olla ongelma
• Tilaajan pidätysmahdollisuus, YSE 42 § - turvaa tilaajan saatavia, käyttö kuitenkin harkiten
CONFIDENTIAL 2021
LISÄ- JA MUUTOSTYÖT (YSE 43-46 §)
• Korjaushankkeissa tulee lähes aina yllätyksiä 🡪 aiheuttaa tarvetta lisä- ja muutostöille
• Merkitys keskeinen kiinteähintaisissa urakoissa
• YSE 43 § - urakoitsijalla muutostyövelvollisuus, muutostyön sisällöstä ja vaikutuksesta urakkaan sovittava kuitenkin kirjallisesti etukäteen
• Poikkeus: pienet ja kiireelliset muutokset voi tehdä ilman kirjallista sopimista tilaajan edustajan määräyksestä
• YSE 46 § - lisätöistä (hinta, suoritusaika, vaikutus urakka-aikaan) on aina sovittava kirjallisesti etukäteen
• Suositeltavaa tarkentaa ainakin:
• Kenellä oikeus tilata tilaajan puolesta?
• Mikä on prosessi sopimiselle (esim. sähköposti tms.)?
• Mikä on euromääräinen raja pienelle ja kiireelliselle muutokselle?
CONFIDENTIAL 2021
KONSULTTISOPIMUS JA KONSULTIN VASTUU
CONFIDENTIAL 2021
KONSULTTISOPIMUKSESTA
• Sopimukseen kostuu tyypillisesti itse sopimusasiakirja + liitteistä (vrt. urakkasopimus)
• Tyypillisesti vähintään sopimus, tarjouspyyntö, tarjous ja KSE-ehdot
• Muita esim. neuvottelupöytäkirjat, tehtäväluettelot jne.
• Kuten urakkasopimuksessa, myös tässä huomio pätevyysjärjestykseen
• KSE-ehdot edustavat periaatteessa valmiiksi neuvoteltuja, molempien osapuolten intressit huomioivia ehtoja
• Alan yleinen standardi
• Niihin viittaaminen helpottaa ja nopeuttaa sopimusprosessia ja tuo ennustettavuutta riskinhallintaan
• Toisaalta ehtojen sisältö ja soveltamiskäytäntö tulee tuntea
• KSE-ehdot ovat vakioehtoja, joiden soveltumisesta on määrättävä sopimuksessa
• Jos KSE:stä halutaan poiketa, kannattaa tästä määrätä nimenomaisesti itse sopimuksessa
• Sopimuksen teossa huomio kokonaisuuteen – KSE ehdot eivät pelasta, jos sopimuksessa on niistä poikettu
CONFIDENTIAL 2021
KONSULTTISOPIMUKSESTA
• Veloitusperusteiden määrittely tärkeää
• Esim. kokonaishinta, tavoitehinta vai avoin tuntiperusteinen veloitus
• Termien merkitys
• Esim. hinta- vai palkkioperusteinen veloitus – merkittävä ero
• Laskutus- ja maksuehtojen määrittely
• Tehtävien riittävän tarkka määrittely – mitä konsultin tehtävänkuvaan kuuluu?
• Korostuu erityisesti kiinteä-, katto- ja tavoitehintaisissa sopimuksissa
• Myös aikataulu, erityisesti suunnittelun osalta
• Esim. suunnitelmat viivästyvät ja tämän vuoksi urakoitsijan työ keskeytyy = tilaajan myötävaikutusvelvollisuuden laiminlyönti suhteessa urakoitsijaan (YSE 19, 35 §)
CONFIDENTIAL 2021
KONSULTIN VASTUUT KSE-EHDOISSA
• Konsultti vastaa tilaajalle aiheuttamistaan vahingoista, jotka johtuvat konsultin virheistä tai laiminlyönneistä (KSE 3.2.2)
• Esimerkkejä mahdollisista vahinko-/vastuutilanteista:
• Suunnitelmien virheellisyys tai puutteellisuus
• Virheet tai laiminlyönnit kilpailutusvaiheessa
• Virheet tai laiminlyönnit suunnittelu- ja urakkasopimuksia tehtäessä
• Virheet tai laiminlyönnit rakennustyön valvonnassa
• Virheet tai laiminlyönnit projektin johtamisessa, esim. aikatauluhallinta
• Virheet tai laiminlyönnit kustannusseurannassa
• Perusteettomien maksuerien/lisä- ja muutostöiden hyväksyminen
• Jne.
• Esim. valvoja voi joutua vastuuseen myös rakennusvirheistä – jos omat tehtävät laiminlyöty
• Vastuukysymykset aktualisoituvat usein siinä tilanteessa, että urakoitsija on tehnyt konkurssin
• Vastuu voi olla myös yhteisvastuuta urakoitsijan kanssa
• Esim.: Urakoitsija on tehnyt virheellisen suorituksen ja valvoja laiminlyönyt asianmukaisen valvonnan
CONFIDENTIAL 2021
Helsingin HO S 10/95, nro 2025
• Urakoitsija tehnyt rakennusvirheitä omassa suorituksessaan mm. vesijohto- ja viemäritöiden osalta 🡪 tästä aiheutui jo tehtyjen töiden purku-, korjaus ja uusimistarvetta
• HO katsoi, että myös valvoja oli laiminlyönyt omia sopimusvelvoitteitaan – mikäli valvoja olisi suorittanut valvontatehtävänsä asianmukaisesti, olisi urakkasuorituksen virheellisyys estetty
• HO:n mukaan vahinko oli seurausta sekä urakoitsijan virheellisestä suorituksesta että valvojan laiminlyönneistä, jotka olivat mahdollistaneet virheellisyyden
• Urakoitsija ja valvoja määrättiin korvaamaan korjauskustannukset tilaajalle
yhteisvastuullisesti
• Vastaavasti myös Helsingin HO S 09/788, Nro 2068
CONFIDENTIAL 2021
VASTUUNRAJOITUKSET KSE-EHDOISSA (KSE 3.2.3)
• Konsultti ei vastaa välillisestä vahingosta
• Välittömien ja välillisten vahinkojen rajanveto voi olla hyvin hankalaa
• Konsultin vastuun yläraja on enintään toimeksiannosta maksetun palkkion suuruinen
• Merkittävä vastuunrajoitus
• Rakennushankkeissa edellytykset isoille vahingoille erityisesti silloin, kun rakennustöitä tehdään virheellisesti 🡪 konsultti voi joutua vastuuseen esim. valvonnan laiminlyönnin vuoksi
• Vahingon määrä voi olla 100-kertainen verrattuna valvontatoimeksiannosta maksettuun palkkioon
• Vastuunrajoitusehdot eivät koske tilanteita, joissa vahinko on seurausta konsultin törkeästä tuottamuksesta (tahallisuus tai törkeä huolimattomuus)
• Tällöin korvausvastuu on täysimääräistä
• Tyyppitilanne: tehtävien laiminlyönti kokonaan - välinpitämättömyys
• Esim. lisätyölaskujen hyväksyminen niihin perehtymättä (vrt. jonkin lisätyöveloituksen perusteettomuuden huomaamatta jääminen)
CONFIDENTIAL 2021
Helsingin HO S 14/3327, nro 1497
• Konsultti K oli toiminut rakennustyön valvojana As Oy:n toimeksiannosta. Palkkio oli aikaperusteinen ja valvontapalkkiota oli laskutettu kaikkiaan n. 32.000 euroa
• As Oy:llä oli urakkasopimus X Oy:n kanssa, ja urakkahinta oli n. 500.000 euroa
• As Oy vaati K:lta korvausta urakan virheiden ja loppuunsaattamisen kustannuksina 284.670,60 euroa ja lisä- ja muutostöistä aiheettomasti urakoitsijalle suoritettuina kustannuksina 150.000 euroa, eli yhteensä 434.670,60 euroa
• Osapuolilla oli erimielisyyttä siitä, kuuluivatko taloudellinen valvonta ja aikatauluvalvonta konsultin tehtäviin
• Sopimuksessa näitä ei ollut mainittu, mutta tarjouksessa olleessa tehtäväluettelossa oli maininta ”muun muassa”
• HO antoi merkitystä RT-kortin tehtäväluettelolle, vaikka ko. luettelo ei ollut osa sopimusta
• Xxxxxxx oli laiminlyönyt tai suorittanut huolimattomasti useita hänelle valvojana kuuluvia velvollisuuksia ja tehtäviä liittyen mm. palokatkojen ja tuuletusjärjestelmän valvontaan sekä lisä- ja muutostyölaskujen hyväksymiseen. Laskutettujen lisä- ja muutostöiden määrästä 24 % oli aiheettomia. Valvojan menettelystä oli aiheutunut töiden uudelleen tekemisen tarvetta, ylisuurta laskutusta ja viivästystä sekä muuta vahinkoa.
CONFIDENTIAL 2021
Helsingin HO S 14/3327, nro 1497
• Osa laiminlyönneistä oli ollut erittäin vakavia ja omiaan aiheuttamaan mm. vesivahingon ja tulipalon vaaran
• Valvojalla ei ollut hallussaan kaikkia urakka-asiakirjoja – HO kiinnitti huomiota erityisesti siihen kysymykseen, että miten valvoja olisi edes voinut varmistua rakennustöiden sopimuksenmukaisuudesta puutteellisin urakka-asiakirjoin
• Valvontatyön määrä oli urakkasopimuksen solmimisen jälkeen yli kaksinkertaistunut arvioidusta, kun urakka oli laajentunut – tämä ei kuitenkaan selittänyt valvojan huolimattomuutta
• HO:n mukaan As Oy:llä on ollut oikeus luottaa siihen, että ammattimainen valvoja pystyy hoitamaan vastaanottamansa tehtävän
• HO piti valvojan menettelyä kokonaisuutena törkeän huolimattomana ja määräsi valvojan maksamaan vahingonkorvauksena As Oy:lle vaaditut 434.670,60 euroa
CONFIDENTIAL 2021
Turun HO S 17/157, 21.2.2018
• Tilaaja väitti valvojana toimineen konsultin K syyllistyneen törkeään huolimattomuuteen märkätilojen valvonnassa
• Tilaaja ei kuitenkaan ollut esittänyt tarkempaa selvitystä siitä, millä perusteella K:n menettely oli törkeän huolimatonta vaan todennut K:n laiminlyöneen kokonaisuudessaan märkätilojen valvonnan
• K esitti näyttönä tuntilistauksen tekemistään valvontakäynneistä ja muista valvontatoimenpiteistä kohteessa.
• Hovioikeus katsoi, että vaikka tuntilista ei osoita valvonnan asianmukaista suorittamista, se kuitenkin osoittaa, että K on hoitanut rakennuskohteen valvontaa
• K:n ei katsottu syyllistyneen törkeään huolimattomuuteen
CONFIDENTIAL 2021
KONSULTIN VASTUU VIIVÄSTYKSESTÄ
• Konsultin tulee suorittaa työ ilman aiheetonta viivytystä ja osapuolten yhteisesti hyväksymän aikataulun mukaan (KSE 7.1)
• Mikäli sovittua aikataulua ei voida noudattaa konsultista johtuvista syistä, sopimussakko on 0,2 % koko toimeksiannon palkkiosta kultakin täydeltä työpäivältä, jonka suunnitelmien luovuttaminen viivästyy sovitusta (KSE 7.2)
• Viivästyssakolla on myös vastuuta rajoittava luonne (vastaavasti kuin YSE)
• Tilaajalla ei oikeutta muuhun korvaukseen (paitsi jos törkeä tuottamus)
• Erotettava toisistaan
a) Rakennuttajakonsultin/projektinjohtajan vastuu rakennushankkeen aikatauluhallinnasta 🡪 jos hankkeen valmistuminen viivästyy, voi konsultti joutua vastuuseen sen vuoksi, että on laiminlyönyt projektinhallintatehtäviään (virhevastuu, KSE:n viivästyssakkomääräykset eivät sovellu)
b) Suunnittelijan vastuu suunnitelmien toimittamisen aikataulusta (viivästysvastuu, KSE:n mukainen sopimussakko)
CONFIDENTIAL 2021
RISKIEN TUNNISTAMINEN JA HÄIRIÖTILANTEIDEN HALLINTA
CONFIDENTIAL 2021
VARAUDU
• Riidoilta ja erimielisyyksiltä ei aina voi välttyä – varautuminen tärkeää
• Sopimusta tehtäessä
• Sopimussuhteen aikana
• Ennen sopimuksen tekoa
• Yleisin erimielisyys osapuolten välillä: mitä on tarkalleen ottaen sovittu?
• Sopimusdokumentaation tulee olla kirjallisessa muodossa
• Älä allekirjoita, jos et ole tutustunut sopimusmateriaaliin kokonaisuutenaan
• Sopimusten hallinta
• Sopimussuhteen aikana
• Sopimusmuutosten dokumentointi
• Sopimussuhteen aikaisten tapahtumien dokumentointi (reklamaatiot, käyty kirjeenvaihto ym.)
• Työmaakokouspöytäkirjat usein olennaisessa asemassa – kirjausten tarkastaminen
CONFIDENTIAL 2021
ENNAKOI JA TUNNISTA
• Riski- ja häiriötilanteiden tunnistaminen ennakolta edesauttaa tilaajan oikeuksien valvontaa
• Tyypillisiä ennakkomerkkejä häiriöistä
• Yllätykset korjausurakan kohteessa - budjettiriski
• Urakoitsija ja suunnittelija sivuuttavat tilaajan – esim. ryhtyvät ”tilaamaan” toisiltaan lisä- ja muutostöitä
• Orastavat erimielisyydet urakoitsijan suoritusvelvollisuuden sisällöstä
• Urakoitsijan lisä- ja muutostyötarjoukset (tai jopa laskut) asioista, joiden tilaaja olettanut kuuluvan urakkaan
• Aikataulun pettäminen työn aikana
• Valvojan ”leväperäinen” suhtautuminen, ylimalkainen toiminta
• Suunnittelija ja projektinjohto sama taho
• Tavanomainen toimintatapa – synnyttää usein kustannustehokkuutta
• Tilaajan kuitenkin tiedostettava häiriötilanteissa, jos esim. suunnittelussa on tehty virhe
• Yhteistyö projektinjohdon kanssa takkuilee – tiedonsaantiongelmat jne.
• Työmaapöytäkirjojen epäselvät kirjaukset
• Viitteet urakoitsijan talousvaikeuksista
• Tilaajan pidätysoikeuden käyttö
• Henkilösuhteiden kiristyminen
CONFIDENTIAL 2021
• Reklamointi häiriötilanteissa
• YSE:ssä lukuisia erilaisia reklamointivelvollisuuksia, myös KSE:ssä omansa
• Yleinen ohjesääntö: Häiriötilanteissa tulee aina reklamoida – oikea-aikaisesti, kirjallisesti (todisteellisesti), oikeaa tahoa
• Epäselvissä tilanteissa mieluummin varmuuden vuoksi – turhia reklamaatioita tulee kuitenkin välttää
• Työmaapöytäkirjojen kirjaukset kuntoon – näillä iso merkitys riitatilanteessa
• Tarvittaessa osapuolet saman pöydän ääreen – jo ennen kuin tilanne eskaloituu
• Pidätysoikeuden käyttö – mutta ei perusteettomasti
• Ulkopuolinen neuvonta riittävän aikaisessa vaiheessa varmistaa tilaajan edun huomioimisen
• Määräajoista huolehtiminen
• Vaatimukset urakoitsijalle: Perusteeltaan yksilöitynä viimeistään vastaanottotarkastuksessa, määrältään yksilöitynä viimeistään TLS:ssä (YSE 71 ja 73 §)
• Vaatimukset konsultille: Perusteeltaan yksilöitynä viipymättä ja viimeistään vuoden kuluessa virheen havaitsemisesta, lopullinen korvausvaatimus viimeistään vuoden kuluessa konsultin 2 vuoden vastuuajan päättymisestä (KSE 3.2.10)
CONFIDENTIAL 2021
KIITOS!
LEXIA ATTORNEYS LTD
XXXXX XXXXXXX
Mob: x000 00 000 0000
Helsingin toimisto – Xxxxxxxxxxxxx 00 XX - 00000 Xxxxxxxx tel. + 000 00 0000 000 Turun toimisto – Xxxxxxxxxxxx 0 XX - 00000 Xxxxx tel. + 000 00 0000 000