VUOKRANANTAJA:

VUOKRANANTAJA:

Niiralan Kulma Oy (Y-tunnus 0171260-8) Hatsalankatu 37

70110 KUOPIO

(jäljempänä ”vuokranantaja”)

VUOKRALAINEN:

Kuopion Kaupunki c/o Tilapalvelut (Y-tunnus 0171450-7) PL 1097 (Suokatu 42)

70111 KUOPIO

(jäljempänä ”vuokralainen”)

VUOKRASOPIMUS ASUIN- ja YHTEISTILOJEN VUOKRAAMISESTA TUETTUUN ASUMISEEN KO- TOKUJA 2:ssa

1 YLEISTÄ

Tällä vuokrasopimuksella sovitaan Kuopioon Kotokuja 2: een (297-24-40-2) rakennettavan Nii- ralan Kulma Oy omistukseen tulevan palvelutalon 56 huoneiston ja siihen liittyvien yhteistilojen sekä henkilöstötilojen ja autopaikkojen vuokraamisesta Kuopion Tilapalvelulle.

2 VUOKRATTAVAT TILAT

Vuokrattava kohde käsittää tehostetun palveluasumiseen tarkoitetun rakennuksen kokonaan, tilakohtaisen laajuuserittelyn (liite 6) mukaan.

Kaikki tilat yhteensä 2765 hum2

Autopaikat

Vuokralaiselle kuuluu 47 autopaikkaa. Nämä autopaikat vuokrataan tässä sopimuk- sessa erillisellä hinnalla 47 ap * 20 €/ap/kk, alv 0%. Ko. autopaikkojen hallinnointi vuok- ralainen. Autopaikat ovat normaaleja lämmityspistokepaikkoja. Sähköautojen latauspis- teiden (hidas lataus) veloitus 55 €/ap/kk

3 VUOKRAN MÄÄRÄYTYMINEN JA TILOJEN KÄYTTÖ

3.1 Vuokrattavan pinta-alan määräytyminen

Asuin- ja yhteistilojen vuokrattavat pinta-alat lasketaan RT 12-10277 mukaisesti. Suunnitelmien mukainen, vuokralaisen hallinnassa oleva pinta-ala on yllä olevan tilaluettelon mukaan 2765 hum2.

3.2 Vuokran määrä

Vuokrattavien tilojen vuokra määritellään hankkeen valmistuttua, ennen käyttöönottoa, lopul- listen kokonaiskustannusten perusteella. Alustavaksi vuokran määräksi on muodostunut 31.1.2022 tehdyn talousarvion perusteella 12,75 on €/m2/kk, alv 0%.

Vuokranantaja on tehnyt alustavan laskelman (liite 2), jolla on arvioitu tulevan vuokran mää- rää. Laskelma on toimitettu vuokralaiselle tutustuttavaksi 2.2.2022

Alustava kokonaisvuokra autopaikkoineen on 1.10.2023 alkaen 36.193,75 €, alv 0%

Vuokra määritetään pääoma- ja hoitokustannusten osalta arvonlisäverottomista summista.

Vuokraa tarkistetaan kerran vuodessa, uudet vuokrat astuvat voimaan 1. tammikuuta. Uudet vuokralaskelmat toimitetaan vuokralaiselle 2 kk ennen seuraavan vuokranmääräytymiskauden alkua. Vuokralaskelmissa huomioidaan edellisen hyväksytyn tilinpäätöksen mukainen kysei- sen vuokranmääräytymisyksikön mahdollinen rahoitus- tai hoitokustannusten yli- tai alijäämä. Omakustannusvuokraan lisätään varautumista tuleviin perusparannus-, ylläpito- ja hoitokus- tannuksiin.

Ensimmäinen vuokrantarkistuspäivä 1.1.2025

Muut kuin normaalista asumiskulumisesta johtuvat korjaukset tehdään ja laskutetaan vuokra- laiselta erikseen vuokrakauden aikana.

3.2.1 Hoitokustannukset (€/m2/kk)

Hoitokustannuksista aiheutuvan perusvuokran osuus määräytyy ao. vuodelle arvioitujen koko kiinteistölle kohdistuvien hoitokustannusten mukaan, jota määritettäessä huomioidaan edellis- vuoden hyväksytyn tilinpäätöksen toteutuneiden kustannusten vaikutus kohdekohtaisena ali- tai ylijäämänä.

Vuokrattaville neliöille kohdistetaan mm kiinteistövero, kiinteistönhoito, ylläpitokorjaukset, kiin- teistönhoito- ja siivouspalvelut siivous, tontin vuokra, jätehuolto, energia, kiinteistövakuutus yms. maksut vastuunjakotaulukon mukaan.

Vuokralaisen toiminnan perusteella kiinteistöön asennetut turva-, hälytys-, paloteknisten järjes- telmien sekä tiloihin kuuluvien hissien huolto-, tarkastus- ja ylläpitomaksut jyvitetään vuokraan sellaisenaan.

3.2.2 Pääomavuokra (€/m2/kk)

Vuokranantaja rahoittaa kohteen rakentamiskustannukset rahoituslaitoksesta otettavalla pitkä- aikaisella lainalla, johon on saatu ARA:lta korkotukipäätös ja erityisryhmille avustus. Avustus kohdistuu avustusehtojen mukaisesti vuokrattaviin tiloihin.

Vuosittaiset pääomakustannukset koostuvat ao. tiloihin kohdistettujen lainojen arvioidusta korko- ja lyhennyskustannuksista, mahdollisista suojauskustannuksista, sekä tontilta purettu- jen rakennusten purkukulujen rahoittamisen laskennallisista korkokuluista.

3.2.3 Vuokraan sisältymättömät kustannukset

Vuokraan ei sisälly asuin- ja asuintilojen varastojen siivousta eikä sisäistä jätehuoltoa. Vuok- raan ei myöskään kuulu erityisjätehuoltoa esim. ongelmajätteet ja vaippajäte. Asuintilojen käyttösähkö ei kuulu vuokraan. Vuokralainen tekee sähkönhankintasopimuksensa valitse- mansa energiayhtiön kanssa.

Vesi; lämmin ja kylmä, laskutetaan vuokralaiselta todellisen kulutuksen mukaan.

3.2.4 Arvonlisävero

Vuokranantaja hakeutuu vuokralaiselle vuokrattujen tilojen osalta arvonlisävelvolliseksi, tällöin hoito- ja pääomakustannukset lasketaan näihin tiloihin kohdistuvista arvonlisäverottomista summista. Vuokralaskun loppusummaan lisätään kulloinkin voimassa oleva arvonlisävero.

Vuokralainen sitoutuu käyttämään vuokrattuja tiloja arvonlisäverolain (1501/93) 30 §:ssä ja 10 luvussa määritellyllä tavalla jatkuvasti vähennykseen tai 130 §:ssä määriteltyyn kuntapalautuk- seen oikeuttavaan toimintaan. Mikäli tiloja käytetään vähennykseen oikeuttamattomalla tavalla tai vuokralainen muulla toiminnallaan aiheuttaa velvoitteen palauttaa tehtyjä vähennyksiä, vuokralainen on velvollinen korvaamaan vuokranantajalle vahingon, jonka suuruus määräytyy valtiolle palautettavaksi tulevan veron ja muiden maksujen mukaan.

3.3 Erityisryhmäavustus

Kohteelle on saatu Aran myöntämä erityisryhmäavustus. Vuokralainen sitoutuu käyttämään tiloja avustuspäätöksessä esitettyyn tarkoitukseen. Tiloja, jonka rakentamiseen avustus on myönnetty, on käytettävä ko. päätöksessä mainittuun erityisryhmään kuuluvien vuokra-asun- tona 20 vuotta avustuksen ensimmäisen erän maksamisesta lukien. Päätöksen ehtona on, että kunnan on voitava vaihtaa tiloissa toimivaa palveluntuottajaa esimerkiksi kilpailutuksen seurauksena. Asukkaiden tulee saada jatkaa kohteen vuokralaisina palveluntuottajan vaihtu- misesta huolimatta. Kohderyhmää ei saa vaihtaa ilman vuokranantajan ja ARA:n suostu- musta.

Asukasvalinnoissa tulee noudattaa ARA:n asukasvalintaohjetta.

3.3.1 Jälkilaskelma:

Jos vuokratalon omistaja on ensivuokrannut Aran investointiavustusta saaneen kohteen tai asuntoja toiselle yhteisölle, joka jälleen vuokraa asunnot asukkaille, vuokra-talon omistajan on laadittava jälkilaskelma siten, että siitä käy ilmi asukkaan maksama vuokra ja kaikki sillä katetut kulut.

Jälkilaskelma on laadittava sekä vuokratalon omistajan että ensivuokralaisen kirjanpidon tie- toihin perustuen.

Ensivuokralaisen on annettava jälkilaskelman laatimista varten tarvittavat tiedot vuokratalon omistajalle tilikautta seuraavan vuoden helmikuun 28. päivään mennessä. Tietojen toimitta- mista varten Niiralan Kulma Oy toimittaa Excel-pohjan kunkin raportoitavan kalenterivuoden päättymisen jälkeen tammikuun aikana.

4 VUOKRA-AIKA JA SOPIMUKSEN IRTISANOMINEN

4.1 Vuokra-aika

Vuokra-aika on 40 vuotta rakennuksen valmistumisvuoden lopusta lukien. Vuokranmaksu- velvollisuus alkaa sen kuukauden alusta, jolloin tilat luovutetaan vuokralaisen käyttöön.

4.2 Sopimuksen irtisanominen

Vuokrasopimus on määräaikainen ja se voidaan irtisanoa vain yhteisellä sopimuksella.

Sosiaali- ja terveydenhuollon lakisääteisessä järjestämisvastuussa olevalla on oikeus irtisa- noa sopimus vuoden 2024 tai 2025 aikana päättymään kahdentoista kuukauden kuluttua irti- sanomisesta ilman, että irtisanomisesta syntyy korvausvelvollisuutta (laki 548/2016, muutettu viimeksi lailla 1299/2019).

Jos sosiaali- ja terveydenhuollon lakisääteisessä järjestämisvastuussa oleva irtisanoo tämän sopimuksen, ottaa alkuperäinen vuokralainen Kuopion kaupunki vastatakseen tämän määrä- aikaisen vuokrasopimuksen mukaan vuokralaiselle kuuluvista kaikista oikeuksista ja velvolli- suuksista alkuperäisen 40 vuoden vuokra-ajan loppuun asti.

4.3 Vuokraoikeuden siirto

Vuokralaisella on oikeus siirtää tämä sopimus sosiaali- ja terveydenhuollon lakisääteisessä järjestämisvastuussa olevalle.

Tilojen alivuokrauksesta on sovittava etukäteen vuokranantajan kanssa.

5 MUUT EHDOT

5.1 Tekniset järjestelmät ja niiden kunnossapito

Vuokralainen vastaa omaan toimintaansa liittyvistä järjestelmistä, kuten esim. kamera- ja henkilövalvontajärjestelmien ja päällekarkausjärjestelmän sekä vuokralaisen yhteistiloihin tulevien lääkekaappien huollosta ja kunnossapidosta sekä uusimiskustannuksista vastuunja- kotaulukon mukaisesti. Näiden järjestelmien ensihankintakustannukset kohdistuvat vuokra- laisen neliöihin kokonaisuudessaan.

Vuokra-aikana vuokralaisen tiloihin tehtävät, vuokralaisen tarpeesta ja aloitteesta tulevat kor- jaus- ja muutostyöt (sis. rakennuttamis-, investointi- ja rahoituskulut) veloitetaan vuokralai- selta erikseen laskettavalla kertakorvauksella.

5.2 Vuokratilojen hoitovastuu

Vuokrattavien tilojen, tiloihin kuuluvien koneiden ja laitteiden sekä turvajärjestelmien hoito- ja huoltovastuut on määritelty vuokrasopimuksen liitteenä olevassa vastuunjakotaulukossa (liite 1)

Muutoin noudatetaan Suomen lakia liikehuoneistojen vuokrauksesta.

5.3 Piha-alueet

Piha-alueet ovat osin yhteisiä viereisen palvelutalokiinteistön käyttäjien osalta.

6 RIITAISUUKSIEN RATKAISEMINEN

Tätä sopimusta koskevat mahdolliset erimielisyydet ratkaistaan ensisijaisesti osapuolten keskinäisten neuvottelujen avulla.

Mikäli yhteisymmärrystä ei saada, riidat jätetään Pohjois-Savon käräjäoikeuden ratkaista- vaksi.

Kuopiossa   / _ .202x

Xxxx Xxxxxxx Xxxxx Xxxxxxxx

toimitusjohtaja toimitilajohtaja

Niiralan Kulma Oy Kuopion kaupunki Tilapalvelut

Liitteet

Vastuunjakotaulukko 1.2.2022

Talousarvio

Ehdollinen varauspäätös 22.7.2021

Avustuspäätös 10.2.2022

Osapäätös 10.2.2022

Xxxxxxxx Xxxxx Oy hallituksen päätös 23.2.2022 Piirustusluettelo 27.12.2021

Huonetilaerittely