Y H T E I S T Y Ö S O P I M U S (LUONNOS 22.5.2015)
Y H T E I S T Y Ö S O P I M U S (LUONNOS 22.5.2015)
1 OSAPUOLET
1.1 Turun kaupunki (jäljempänä ”Kaupunki”) Y-tunnus 0204819-8
PL 355
20101 Turku
1.2 NCC Rakennus Oy (jäljempänä ”NCC”) Y-tunnus 1765514-2
PL 56
20101 Turku
2 SOPIMUKSEN TAUSTAA
2.1. Osapuolten kiinteistöjen omistukset Kirstinpuiston alueella
Kaupunki omistaa:
- Iso-Heikkilän 62 korttelin 3 tontin 2 | (853-62-3-2) |
- Iso-Heikkilän 62 korttelin 45 tontin 3 | (853-62-45-3) |
- Iso-Heikkilän 62 korttelin 28 tontin 7 | (853-62-28-7) |
- Iso-Heikkilän 62 korttelin 1 tontin 3, 4 ja 5 | (853-62-1-3,-4,-5) |
- Iso-Heikkilän 62 korttelin 2 tontin 25 | (853-62-2-25) |
- Voimassa olevan asemakaavan mukaiset katu- ja liikennealueet
Lisäksi Kaupunki omistaa tontit 853-62-1-8 ja 853-62-1-10, jotka on vuokrattu ulkopuolisille pitkäaikaisilla maanvuokrasopimuksilla.
NCC omistaa:
- Iso-Heikkilän 62 korttelin 2 tontin 7, 8, 14 ja 17 (853-62-2-7,-8,-14,-17)
- Määräalan 853-427-2-9-M501
Kirstinpuiston alueella on muitakin kiinteistönomistajia, joita ei kirjata tässä sopimuksessa.
NCC on kiinteistönomistajana yhdessä Xxxxxxxxx kanssa valmistelemassa ”Kirstinpuiston” asemakaavaa, joka tulee osaltaan toteuttamaan Linnankaupungin osayleiskaavaa (ks. koh- ta 2.2 ja 2.3.).
2.2. Linnakaupungin osayleiskaava
Turun Linnakaupungin osayleiskaava sai lainvoiman 25.2.2012. Turun Sataman pohjois- puolelle sijoittuvan Linnakaupungin tavoitteena on kehittää vanha teollisuus- ja varastoalue Kaupungin keskustarakennetta täydentäväksi kokonaisuudeksi asumis- ja toimitilakäyttö- tarkoitukseen sopivaksi.
Linnakaupunkiin arvioidaan sijoittuvan noin 10.000 - 13.000 asukasta ja työpaikkaa. Alueel- le tullaan toteuttamaan peruspalveluverkon toiminnat, kaupalliset palvelut, nykyaikainen joukkoliikennejärjestelmä ja laaja kevyen liikenteen verkosto. Linnakaupunki toteutetaan vaiheittain ja alueen toteutumisen tavoitevuosi on 2030, jolloin alue olisi valmis.
2.3. Kirstinpuisto
Ns. Kirstinpuiston alue on osa Linnakaupungin osayleiskaava-aluetta. Kirstinpuiston alue on esitetty liitteenä olevassa kartassa M 82 / 10.3.2015 (liite 1). Osayleiskaavassa Kirstin- puiston alue on osoitettu seuraaviin käyttötarkoituksiin:
- PAK-2: Työpaikkojen, palvelujen ja asumisen alue. Alueelle saa sijoittaa enintään VIII- kerroksisia toimisto-, liike- ja asuinrakennuksia. Lisäksi alueelle saa sijoittaa pienimuo- toista teollisuustoimintaa, joka ei häiritse ympäristöä.
Kirstinpuiston asemakaavamuutoksen osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa (20.5.2013) on suunnittelun tavoitteet kirjattu mm. seuraavasti:
Tontilla 30-3 sijaitsevien teollisuusrakennusten käyttötarkoitus aiotaan muuttaa liike- ja pal- velukäyttöön, ja osalle tontista omistaja esittää kerrostaloasuntojen rakentamista. Kortteli- alueet 1-3 ja 45 on tarkoitus kehittää pääosin kaupunkimaisiksi asuntoalueiksi.
Kaupunki on teetättänyt Cederqvist & Jäntti Arkkitehdit Oy:llä ideasuunnitelman Kirstinpuis- ton alueen asemakaavoitustyön vaihtoehdoksi, liite 2.
2.4. Osapuolten neuvottelut ja sopimusalue
Osapuolet ovat neuvotelleet keinoista nopeuttaa Kirstinpuiston alueen muuttumista osayleiskaavassa osoitettuihin käyttötarkoituksiin. Hankkeen jouduttamiseksi on päätetty allekirjoittaa yhteistyösopimus, jonka tavoitteena on Kirstinpuiston NCC:n omistamien alu- eiden sekä Kaupungin omistamien, NCC:n omistuksiin liittyvien osa-alueiden sekä kaupun- gin omistamien korttelien 3 ja 45 yksityiskohtainen asemakaavoitus ja yhteistyössä edesauttaa alueen kehittymistä osayleiskaavassa osoitettuihin käyttötarkoituksiin. Sopi- musalue on kuvattu liitteessä 1.
Osapuolet toteavat että samaan Kirstinpuiston kaavoitettavaan alueeseen kuuluu myös kolmansien osapuolien omistuksessa tai hallinnassa olevia kiinteistöjä.
Sopimusneuvottelut on käyty erillään asemakaavamuutostyöstä ja Osapuolet toteavat yh- teisesti, että tämä yhteistyösopimus ei syrjäytä kaavoitukselle laissa asetettuja tavoitteita ja sisältövaatimuksia.
3. YHTEISTYÖSOPIMUKSEN TAVOITE
Osapuolten tavoitteena on kehittää Linnakaupungin aluetta yhteistyössä noudattamalla kestävän kehityksen periaatteita, jotka ovat ekologinen, taloudellinen sekä sosiaalinen ja kulttuurinen kestävyys.
Alue käsitellään kehittämistyössä yhtenä kokonaisuutena ilman nykyisiä käyttötarkoitus- ja maanomistusrajoja.
4. PROJEKTIRYHMÄ
Kirstinpuiston alueen kehittämistä varten perustetaan koordinoiva projektiryhmä, jossa on kaksi edustajaa Kaupungilta ja kaksi edustajaa NCC:ltä. Kiinteistöliikelaitoksen edustaja toimii projektiryhmän puheenjohtajana.
Projektiryhmän keskeisenä tehtävänä on yhteistyössä vaikuttaa sopimuksen alaisten aluei- den kaavoitukseen siten, että alueiden kehittämiselle asetetut mm. laadulliset, hanketalou- delliset ja aikataululliset tavoitteet saavutetaan parhaalla mahdollisella tavalla.
Projektiryhmä voi tarvittaessa käyttää Osapuolten palveluksessa olevia ja ulkopuolisia asi- antuntijoita vastuullaan olevien tehtävien valmisteluun ja täytäntöönpanoon. Käyttämiensä ulkopuolisten asiantuntijoiden kustannusten jakamisesta Osapuolten kesken projektiryhmä päättää samalla, kun se päättää käyttää asiantuntijoita. Päätös ulkopuolisten asiantuntijoi- den käytöstä tulee olla yksimielinen, muussa tapauksessa ulkopuolisen asiantuntijan palk- kion maksaa asiantuntijan tilaava osapuoli.
5. OSAPUOLTEN TAVOITTEET KIRSTINPUISTON ALUEELLA
Tavoitteena on, että kohdassa 2.4 todetut alueet tullaan toteuttamaan pääosin tämän yh- teistyösopimuksen Osapuolten toimesta tämän sopimuksen kohdan 4. mukaisessa projekti-
ryhmässä erikseen sovittujen laadullisten ja hanketaloudellisten tavoitteiden, toteutusmuo- tojen ja aikataulun puitteissa. Tavoitteena on kuitenkin että kohdassa 2.4 todettujen kau- pungin omistuksessa olevien alueiden rakennusoikeudesta noin 20% toteutetaan kohtuu- hintaisena valtion tukemana asuntotuotantona. Kaupungin omistuksessa olevan korttelin 45 tulevasta rakennusoikeudesta voidaan toteuttaa noin 50% NCC:n tai sen osoittaman yh- teistyökumppanin toimesta mikäli NCC on aloittanut omistamiensa alueiden rakentamisen projektiryhmän sopimissa puitteissa. Lisäksi Osapuolet sitoutuvat projektin edetessä neu- vottelemaan myös kaupungin omistuksessa olevan korttelin 3 toteuttamisesta vastaavalla tavalla kuten korttelin 45 osalta on sovittu tässä Yhteistyösopimuksessa.
6. SUUNNITTELU JA SEN KUSTANNUKSET
Kaupunki laatii sopimuksen kohteena olevalle alueelle asemakaavan yhteistyössä NCC:n kanssa. Kaavoituksessa käytettävän arkkitehtikonsultin sekä ympäristö- ja hulevesien kä- sittelyn suunnittelun hankkii NCC hyväksytettyään em. konsultit ensin tämän sopimuksen kohdan 4 mukaisessa projektiryhmässä. Tästä syntyvien kustannusten katsotaan kohdistu- van suunnittelualueelle seuraavasti
- 1/3 kustannuksista kohdistuu pääosin NCC:n omistamalle alueelle (liite 1, alue A)
- 1/3 kustannuksista kohdistuu pääosin korttelin 45 alueelle (liite 1, alue B) ja
- 1/3 kustannuksista kohdistuu pääosin korttelin 3 alueelle (liite 1, alue C)
Em. perustein alueille kohdistuvat kustannukset jaetaan kaavan laadintavaiheessa kortte- leiden 45 ja 3 osalta (alueet B ja C) puoliksi. Jos kohdassa 5 mainittu optio korttelin 3 osal- ta ei toteudu, korvaa kaupunki NCC:n maksamat kortteliin 3 kohdistuneet kustannukset NCC:lle tämän sopimuksen voimassaolon päättyessä.
Arkkitehtikonsultti laatii asemakaavoitusta varten maankäyttösuunnitelmat, tarvittavat ra- kennussuunnitelmat sekä havainnekuvat ja mallinnukset.
Muiden kuin edellä mainitun kappaleen ulkopuolisten asiantuntijoiden käytöstä ja kaavan vaatimien selvitysten laatimisesta aiheutuvien kustannusten jaosta sovitaan tämän sopi- muksen kohdan 4. mukaisesti.
Kaupunki vastaa asemakaavan asiakirjojen laatimisesta sekä yleisten alueiden toteutus- suunnitelmien laatimisesta.
NCC vastaa Turun kaupungille Ympäristö- ja kaavoituslautakunnan 15.6.2010 § 335 pää- töksen mukaisesti maksettavista asemakaavan laatimispalkkiosta ja kuulutuskustannuksis- ta omistamiensa kiinteistöjen osalta.
7. MAANKÄYTTÖ- JA LUOVUTUSSOPIMUKSET
Linnakaupungin alueen toteuttaminen edellyttää huomattavia yhdyskuntarakenneinvestoin- teja.
Kirstinpuiston alueen asemakaavatyön edistyttyä Kaupunki ja alueen maanomistajat teke- vät erillisiä maankäyttösopimuksia, joissa sovitaan kaavoituksen, liikenneväylien ja muun kunnallistekniikan ml. hulevesien käsittelyä varten tarpeellisten ratkaisuiden rakentamisen aiheuttamista maankäyttö- ja rakennuslain mukaisista korvauksista ja toteuttamisen aika- taulusta.
Osapuolille ja kolmansille luovutettavista alueista ja rakennusoikeuden arvoista sovitaan erikseen asemakaavanmuutoksen johdosta laadittavissa kiinteistöjen kauppakirjoissa.
Rakennusoikeuden arvona käytetään alueen käypää hintatasoa kuitenkin niin että valtion tukemaan asuntotuotantoon luovutettaessa rakennusoikeuden hintana on alueen luovutus- hetken ARA-enimmäistonttihinta. Käypä hintataso määritetään ulkopuolisen auktorisoidun arviomiehen (AKA) lausunnolla.
Myytävien tonttien hinnoittelusta sovitaan osapuolten kesken välittömästi sen jälkeen kun ao. alueita koskeva asemakaavaluonnos on hyväksytty lautakunnassa. Maankäyttösopi- muskorvauksista sovitaan kun asemakaavaehdotus on ollut julkisesti nähtävillä.
8. TAVOITEAIKATAULU
Osapuolten tavoitteena on saada asemakaavoituksen edellyttämät selvitykset, lausunnot ja nähtävilläolot valmiiksi 30.6.2017 mennessä, jolloin asemakaavaehdotus etenisi kaupunki- suunnittelu- ja ympäristölautakunnan ja edelleen Kaupunginhallituksen ja Kaupunginval- tuuston päätettäväksi vuoden 2018 aikana.
Toteutusaikataulusta sovitaan Osapuolten kesken erikseen projektiryhmässä.
9. MUUT MÄÄRÄYKSET
8.1. Muutokset
Kaikki tähän sopimukseen liittyvät muutokset tulee sopia kirjallisesti eivätkä muutokset ole voimassa ennen kuin Osapuolet ovat ne allekirjoittaneet.
8.2. Siirtäminen
Osapuolet eivät voi kokonaan tai osittain siirtää tätä sopimusta ilman toisen Osapuolen etukäteen antamaa kirjallista suostumusta.
8.3. Riitaisuuksien ratkaiseminen
Tätä sopimusta koskevat mahdolliset riitaisuudet ratkaistaan ensisijaisesti Osapuolten välisin neuvotteluin. Mikäli asiassa ei päästä sopimukseen, riitaisuudet jätetään ensimmäisenä asteena Varsinais-Suomen käräjäoikeuden ratkaistavaksi.
10. SOPIMUKSEN VOIMAANTULO JA VOIMASSAOLOAIKA
Tämä sopimus tulee voimaan, kun Osapuolet ovat sen allekirjoittaneet.
Tämän sopimuksen voimassaolo päättyy 31.12.2019, mikäli Osapuolet eivät kirjallisesti sovi toisin.
Tämän sopimuksen päättyessä kukin Osapuoli kantaa omat kulunsa eikä millään Osa- puolella ole oikeutta saada korvausta toisilta Osapuolilta sopimuksen päättymisen joh- dosta.
11. JAKELU
Tätä sopimusta on tehty kaksi (2) samasanaista kappaletta yksi (1) Kaupungille, yksi (1) NCC:lle.
12. PÄIVÄYS JA ALLEKIRJOITUKSET
Turussa, . päivänä kuuta 2015
Turun kaupunki NCC Rakennus Oy
Liitteet: 1. Kartta M 82 / 10.3.2015, Kirstinpuiston alue ja sopimusalue
2. Xxxxxxxxxx & Jäntti Arkkitehdit Oy:n laatima ideasuunnitelma