Maankäyttösopimus Asunto-Oy Svinhufvudintie 3:n kanssa poikkeamispäätöksen johdosta (tontti 42055/1) tontille 1
§ 966
Maankäyttösopimus Asunto-Oy Svinhufvudintie 3:n kanssa poikkeamispäätöksen johdosta (tontti 42055/1) tontille 1
HEL 2014-002385 T 10 04 01
Esitys
Esittelijä
Lisätiedot
Liitteet
Otteet
Esitysehdotus
Kaupunginhallitus päätti hyväksyä kiinteistölautakunnan Helsingin kaupungin 42. kaupunginosan (Kulosaari) korttelin nro 42055 tontin nro 1 omistajan Asunto Oy Svinhufvudintie 3:n kanssa ehdollisesti tekemän liitteen 1 mukaisen sopimuksen siihen mahdollisesti tehtävine vähäisine tarkistuksineen ja lisäyksineen.
apulaiskaupunginjohtaja Xxxxx Xxxxxxxx
Xxxx Xxxxxxx, kaupunginsihteeri, puhelin: 310 36028
xxxx.xxxxxxx(a)xxx.xx
1 Liite 1. Maankäyttösopimus
2 Liite 2. Selvitys poikkeamisista ja perustelut
3 Liite 3. Kaupunkisuunnitteluviraston lausunto
Ote Otteen liitteet
Kiinteistölautakunta Oikaisuvaatimusohje, kaupunginhallitus Liite 1
Esittelijän perustelut
Maanomistus
Esitys on ehdotuksen mukainen.
Tontin 42055/1 omistaja Asunto Oy Svinhufvudintie 3 on hakenut poikkeamispäätöstä, joka mahdollistaisi olemassa olevan kerrostalon korottamisen yhdellä kerroksella ja uuden rivitalon rakentamisen tontille. Tontin rakennusoikeus kasvaisi noin 1 500 k-m²:llä. Voimassa olevassa asemakaavassa tontti on merkitty asunto- ja liiketontiksi, jonka rakennusoikeus on 2 500 k-m². Tontille on rakennettu 2 594 k- m²:n suuruinen rakennus.
Postiosoite Käyntiosoite Puhelin Y-tunnus Tilinro
PL 10 Pohjoisesplanadi 11-13 x000 0 000 0000 0000000-0 XX0000000000000000
00099 HELSINGIN KAUPUNKI Helsinki 17 Faksi Alv.nro
xxxxxxxxxxxxxxxx@xxx.xx xxxx://xxx.xxx.xx/xxxxxxxxxxxxxxxx x000 0 000 000 FI02012566
Poikkeamislupa ja maankäyttösopimus
Kaupunkisuunnitteluvirasto on antanut kaupunginhallitukselle puoltavan lausunnon Asunto Oy Svinhufvudintie 3:n poikkeamishakemuksesta.
Mikäli poikkeaminen hyväksytään, siitä koituu tontin omistajalle merkittävää hyötyä. Omistajan kanssa on siksi neuvoteltu maankäyttösopimus. Ehdollisesti allekirjoitetun maankäyttösopimuksen mukaan tontin omistaja sitoutuu suorittamaan kaupungille 320 000 euron suuruisen korvauksen osuutenaan yhdyskuntarakentamisen kustannuksiin.
Koska kiinteistölautakunnan ehdollisesti allekirjoittama sopimus on kaupunginhallituksen päätöksen ja noudatetun käytännön mukainen, se voidaan hyväksyä.
Esittelijä
Lisätiedot
Liitteet
Otteet
Tiedoksi
apulaiskaupunginjohtaja Xxxxx Xxxxxxxx
Xxxx Xxxxxxx, kaupunginsihteeri, puhelin: 310 36028
xxxx.xxxxxxx(a)xxx.xx
1 Liite 1. Maankäyttösopimus
2 Liite 2. Selvitys poikkeamisista ja perustelut
3 Liite 3. Kaupunkisuunnitteluviraston lausunto
Ote Otteen liitteet
Kiinteistölautakunta Oikaisuvaatimusohje, kaupunginhallitus Liite 1
Kiinteistölautakunta
Päätöshistoria
Kiinteistölautakunta 26.06.2014 § 390
HEL 2014-002385 T 10 04 01
Esitys
Postiosoite | Käyntiosoite | Puhelin | Y-tunnus | Tilinro |
PL 10 | Pohjoisesplanadi 11-13 | x000 0 000 0000 | 0000000-0 | XX0000000000000000 |
00099 HELSINGIN KAUPUNKI | Helsinki 17 | Faksi | Alv.nro | |
x000 0 000 000 | FI02012566 |
Esittelijä
Lisätiedot
Kiinteistölautakunta esitti kaupunginhallitukselle, että lautakunta oikeutetaan tekemään Helsingin kaupungin 42. kaupunginosan (Kulosaari) korttelin nro 42055 tontin nro 1 omistajan Asunto Oy Svinhufvudintie 3:n kanssa liitteen nro 3 mukainen sopimus sekä siihen mahdollisia vähäisiä tarkistuksia ja lisäyksiä.
(MA142-1)
osastopäällikkö Xxxxxx Xxxxxxxx
Xxxxx Xxxxx, tonttiasiamies, puhelin: 310 36442
tapio.laalo(a)xxx.xx
Xxxx Xxxxxxxxxxx, apulaisosastopäällikkö, puhelin: 310 36471
xxxx.xxxxxxxxxxx(a)xxx.xx
Kaupunkisuunnitteluvirasto 16.5.2014
HEL 2014-002385 T 10 04 01
Hakija
Rakvv 42-457-14-S, Ksv:n hankenumero 461
Asunto-Oy Svinhufvudintie 3 (jättöpäivämäärä 21.2.2014)
Rakennuspaikka
Haettu toimenpide
42. kaupunginosan (Kulosaari) korttelin 42055 tontti 1 (osoite: Svinhufvudintie 3 / Tupavuori 6)
Rakennuksen korottaminen kerroksella ja uuden rivitalon rakentaminen (yhteensä noin 1500 k-m²) laadittavana olevan asemakaavan muutoksen mukaisesti, poiketen voimassa olevasta asemakaavasta tontin rakennusoikeuden, enimmäiskerrosluvun ja enimmäiskorkeuden, rakennusalan sekä tontin rajojen ja puiston käyttötarkoituksen osalta.
Säännökset, joista poiketaan
Haettu toimenpide on vastoin voimassa olevaa asemakaavaa ja siten vastoin maankäyttö- ja rakennuslain 58 §:n 1 momenttia.
Selostus
Alueella on voimassa 30.5.1959 vahvistettu asemakaava nro 4541. Asemakaavan mukaan tontti on asunto- ja liiketontti. Tontilla on 4-
Postiosoite | Käyntiosoite | Puhelin | Y-tunnus | Tilinro |
PL 10 | Pohjoisesplanadi 11-13 | x000 0 000 0000 | 0000000-0 | XX0000000000000000 |
00099 HELSINGIN KAUPUNKI | Helsinki 17 | Faksi | Alv.nro | |
x000 0 000 000 | FI02012566 |
Osallisten kuuleminen
kerroksista, enintään 13 m korkeata rakennusta varten rakennusala, josta saa rakentamiseen käyttää enintään 5/6. Tonteille on järjestettävä riittävästi autojen paikoitustilaa.
Tontin rakennusoikeus on em. perusteella 2500 k-m². Tontin pinta-ala on 4242 m².
Xxxxxx asuinrakennus on nykymääritelmän mukaan viisikerroksinen, jossa neljän asuinkerroksen lisäksi on yhteistiloja ja autopaikkoja ensimmäisessä, osin maanalaisessa kerroksessa.
Hakijan tarkoituksena on korottaa olemassa olevaa rakennusta kerroksella ja tehdä uusi rivitalo tontin alaosaan.
Hakija on liittänyt hakemukseen meluselvityksen.
Haettu toimenpide poikkeaa asemakaavasta tontin rakennusoikeuden, enimmäiskerrosluvun ja enimmäiskorkeuden, rakennusalan. Tontin rajoihin tai viereisen puiston käyttötarkoitukseen ei voi saada poikkeamaa. Näin ollen puistokaistalle pysäköinti jää asemakaavan muuttamisen asiaksi.
Asemakaavan muutoksen osallistumis- ja arviointisuunnitelma oli nähtävillä elokuussa 2013, ja asemakaavan muutosehdotus tulee kaupunkisuunnittelulautakunnan käsittelyyn syksyllä 2014.
Hakemuksesta on tiedotettu naapureille kaupunkisuunnitteluviraston asemakaavaosaston kirjeellä (5.3.2014). Heille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Laajempi kuuleminen ei ole tarpeen, koska hankkeen vaikutukset voidaan tarkastella paikallisesti. Muistutuksia esitettiin kolme.
Muistuttajan Mu1 mielestä rivitalo poikkeaa ympäristöstä merkittävästi ja on yleiskaavan tavoitteiden (kerrostalovaltainen alue) vastainen.
Rivitalo ja laaja autojen peruutuskenttä johtaa kallion luontoarvojen ja kasvillisuuden menettämiseen. Ehdotetun 1,5 m korkean aidan ja jalkakäytävän väliin ei jää kasvillisuudelle riittävää kasvutilaa.
Jos kerrostaloa korotetaan kerroksella ja kallio räjäytetään rivitalon tieltä, kerrostalosta tulee Kulosaaren maamerkki. Haluammeko sellaiseksi tavallisen kerrostalon?
Lisäksi autopaikkojen rakentaminen puistoon on röyhkeätä. Jos yhdelle yhtiölle myönnetään tällainen oikeus, sama kohtelu tulee taata myös 14 muulle Tupavuoren taloyhtiölle.
Postiosoite | Käyntiosoite | Puhelin | Y-tunnus | Tilinro |
PL 10 | Pohjoisesplanadi 11-13 | x000 0 000 0000 | 0000000-0 | XX0000000000000000 |
00099 HELSINGIN KAUPUNKI | Helsinki 17 | Faksi | Alv.nro | |
x000 0 000 000 | FI02012566 |
Väestönsuojan lisätarve on hakemuksessa ratkaistu viittauksella alueen yleissuojaan. Riittääkö yleissuoja lisärakentamiselle?
Viereinen ostoskeskus on kunnoltaan ja toiminnallisuudeltaan suurten korjausten tarpeessa. Rivitalo haittaisi ostoskeskuksen kehittämistä.
Kulosaaren tiivistämisrakentamista tulee suunnitella suurempana kokonaisuutena (Itäväylän kattaminen ja vanhojen taloyhtiöiden tarpeet).
Muistuttajan Mu2 mielestä lisärakennusoikeuden sijoittaminen Kulosaaren korkeimmalla kohdalla sijaitsevan rakennuksen katolle ei ole olngelmatonta, ja hän ehdottaa uuden kerroksen sisäänvetoa.
Mu3 (Asunto-osakeyhtiö Tupavuori 3) vastustaa rakennuksen korottamista. Korotus muuttaa Tupavuori 3:n asuntojen valaistusolosuhteita ja aiheuttaa varsinkin varjoon jäävien asuntojen asumisviihtyisyydelle selvää haittaa. Tarvittavat autojen lisä- ja vieraspaikat on sijoitettava tontille. Esim. puiston käyttäminen pysäköintiin tulee yhdenvertaisuuden vuoksi sallia myös muille yhtiöille. Lisäliikenne aiheuttaa lisääntyvää vaaraa nyt jo ahtaalla Tupavuori- kadulla.
Poikkeamista rakennusalasta ja talotyypistä ei vastusteta.
Muistuttaja Mu4 vastustaa Svinhufvudintien puoleiselle kallioalueelle rakentamista. Hän esittää perusteluina kauniin luonnon menetyksen ja uusille asukkaille aiheutuvat Itäväylän meluhaitat.
Rakennusvirasto ei vastusta pysäköintipaikkojen sijoittamista puistokaistalle (viranomaisen kannanotto asemakaavamuutoksen osallistumis- ja arviointisuunnitelmaan).
Kaupunkisuunnitteluviraston vastine
Uuden kerroksen sisäänveto on ollut hakijan tarkoitus, ja se asetetaan poikkeamisen ehdoksi.
Rivitaloja on Kulosaaren sekä kerrostalokortteleissa että pientalokortteleissa jonkin verran. Rivitalo ei ole Kulosaarelle vieras talotyyppi. Sillä, onko Svinhufvudintie 3:een suunniteltu 2 - 3- kerroksinen rakennus tyypiltään kerros- vai rivitalo, ei kaupunkikuvassa ole merkityksellistä eroa. Hakemuksen mukainen kerrosluku perustuu siihen, että uusi rakennus jäisi yhtiön nykyisten asuinkerrosten alapuolelle. Yleiskaavan mukaiselle kerrostalovaltaiselle alueelle saa sijoittaa myös pientaloja kerrostalovaltaisuuden puitteissa.
Postiosoite | Käyntiosoite | Puhelin | Y-tunnus | Tilinro |
PL 10 | Pohjoisesplanadi 11-13 | x000 0 000 0000 | 0000000-0 | XX0000000000000000 |
00099 HELSINGIN KAUPUNKI | Helsinki 17 | Faksi | Alv.nro | |
x000 0 000 000 | FI02012566 |
Lausunto
Asuinrakennusten korottaminen on yleinen lisärakentamisen ratkaisu Helsingissä. Kulosaaressa tällainen menetelmä korostuu, kun alue muutoin on varsin tiivis. Mm. kaikilla Tupavuoren tonteilla tämä mahdollista päällisin puolin tarkasteltuna, elleivät tonttikohtaiset syyt kuten rakennustekniikka tai autopaikkojen sovittaminen aseta estettä.
Puistoalueen liittäminen tonttiin tai tontin pysäköinnin järjestäminen puistoon ei ole mahdollista poikkeamismenettelyllä, joten sen kysymyksen käsittely jää asemakaavan muutoksen yhteyteen.
Svinhufvudintie 3:n rakennus Tupavuoren puolelta ja Tupavuori 3:n rakennus ovat molemmat nelikerroksisia, toinen kadun päässä poikittain ja toinen kadun varressa pitkittäin. Matkaa talojen välillä on noin 17 m. Korottaminen vaikuttaa Tupavuori 3:n valaistusolosuhteisiin, mutta olosuhteet eivät kerrostaloalueella muodostu poikkeuksellisiksi.
Väestönsuojakysymys ratkaistaan rakennuslupakäsittelyssä.
Ostoskeskus on omalla tontillaan, jota erottaa hakijayhtiön tontista kapea puistokaista. Matalan rakennuksen sijoittaminen hakijayhtiön tontin tälle osalle ei vaikeuta ostoskeskuksen kehittämistä.
Ostoskeskusyhtiö ei ole itse esittänyt hakemuksesta muistutusta.
Hakemukseen on liitetty meluselvitys, jonka huomioon ottaminen on asetettu poikkeamisen ehdoksi.
Kaupunkisuunnitteluvirasto toteaa, että hanke on tavanomainen tonttikohtaisen lisärakentamisen hanke Helsingin esikaupunkialueilla - tontin nykyistä rakennusta korotetaan kerroksella ja tontille rakennetaan uusi, nykyistä pienempi uudisrakennus.
Poikkeamisen erityinen syy on asuntojen lisääminen metroaseman läheisyydessä.
Haettu toimenpide ei aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle taikka alueiden käytön muulle järjestämiselle eikä vaikeuta luonnonsuojelun taikka rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista, mikäli rakentamisessa noudatetaan seuraavassa esitettyjä ehtoja. Haettu toimenpide ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.
Kaupunkisuunnitteluvirasto puoltaa hakemusta seuraavin ehdoin:
− asemakaavassa osoitettua rakennusoikeutta saa ylittää 1 500 k- m2:llä, minkä ohella rakennusoikeuden lisäksi saa
Postiosoite | Käyntiosoite | Puhelin | Y-tunnus | Tilinro |
PL 10 | Pohjoisesplanadi 11-13 | x000 0 000 0000 | 0000000-0 | XX0000000000000000 |
00099 HELSINGIN KAUPUNKI | Helsinki 17 | Faksi | Alv.nro | |
x000 0 000 000 | FI02012566 |
Lisätiedot
asuinrakennuksiin sijoittaa yhteistiloja ja teknisiä tiloja enintään 15 % asuinkerrosalasta ja autotalleja,
− nykyistä asuinkerrostaloa saa korottaa yhdellä kerroksella niin, että lisäkerroksen ala on enintään 90 % edellisen kerroksen alasta ja että tämä sisäänveto toteutetaan yhtenäisesti Svinhufvudintien puolella,
− asemakaavan mukaisesta rakennusalasta ja talotyypistä saa poiketa niin, että Svinhufvudintien puoleisella tontin osalla saa rakentaa 2-3-kerroksisen asuinrakennuksen, joka voi olla myös rivitalo, ja että nykyisen asuinkerrostalon porrashuoneita saa laajentaa rakennusalan ulkopuolelle,
− tontin autopaikkoja ei saa sijoittaa sen kaakkoispuolella olevalle puistokaistalle,
− tontilla on sallittava sen kaakkoisreunassa vapaa jalankulku Tupavuori-kadun ja ostoskeskukselle vievien portaiden välillä,
− autopaikkoja tulee osoittaa kerrostaloa varten vähintään suurempi luvuista 1 ap/120 k-m2 ja 0,6 ap/asunto ja rivitaloa varten vastaavasti 1 ap/100 k-m2 ja 1 ap/asunto,
− pääasiallisen julkisivumateriaalin tulee olla paikallamuurattua punatiiltä ja valkoista perinteistä rappausta,
− parvekkeet ja nykyisen rakennuksen lisäkerroksen terassi tulee lasittaa kuitenkin niin, että terassin lasitus ei tule lähelle alempien kerrosten julkisivulinjaa,
− Svinhufvudintien puoleisella tontin osalla on maastonmuotoja ja kasvillisuutta säilytettävä niin paljon kuin mahdollista ja jos aita rakennetaan, se ei saa olla umpiaita,
− tontin poikki kulkevalle väestönsuojan käytävälle ei saa aiheuttaa haittaa tai vaaraa.
Kaupunkisuunnitteluvirasto toteaa vielä, että kiinteistövirastosta saadun tiedon mukaan poikkeaminen edellyttää kaupungin ja hakijayhtiön kesken maankäyttösopimusta.
Xxxx Xxxxxxx, toimistopäällikkö, puhelin: 310 37327
xxxx.xxxxxxx(a)xxx.xx
Postiosoite | Käyntiosoite | Puhelin | Y-tunnus | Tilinro |
PL 10 | Pohjoisesplanadi 11-13 | x000 0 000 0000 | 0000000-0 | XX0000000000000000 |
00099 HELSINGIN KAUPUNKI | Helsinki 17 | Faksi | Alv.nro | |
x000 0 000 000 | FI02012566 |