YHTEISTYÖSOPIMUS ALUEKEHITYS
Runosmäen monitoimitalon ja aluekehityshankkeen yhteistoimintaurakka
Kohde: Aluekehityshanke
YHTEISTYÖSOPIMUS ALUEKEHITYS
Luonnos 28.3.2022
Sisällysluettelo
1.1. Turun kaupunki (jäljempänä ”Kaupunki”) 3
1.2. Koy Piiparintori (jäljempänä ”Piiparintori”) 3
1.3. Kumppani ”Xxxxxxxxx yhdessä”-ryhmittymä (jäljempänä ”Ryhmittymä”), 3
2. RUNOSMÄEN ALUEKEHITYSHANKKEEN TAUSTAA 3
3. RUNOSMÄEN ALUEKEHITYSHANKKEEN TAVOITTEET 4
6. YHTEISTYÖSOPIMUKSEN JA ALUEKEHITTÄMISEN REUNAEHTOJA JA KUSTANNUSTENJAKOPERIAATTEET KEHITYSTEHTÄVISSÄ 6
6.1 Turun kaupungin reunaehdot 6
6.2 Piiparintorin reunaehdot 7
6.4 Alueiden kehittämistä ohjaavat kaavoitukselliset lähtökohdat 8
7. SOPIMUSALUEEN KEHITTÄMINEN JA OSAPUOLTEN TOIMENPITEET 9
7.1 Toimenpiteet Sopimusalueen kehittämiseksi 9
7.2.1 Kehitysvaiheen tehtävät ja toteuttaminen 9
7.2.2 Asemakaavoitusvaiheen tehtävät 11
7.2.3 Ulkopuolisten asiantuntijoiden kustannukset asemakaavoitusprosessin aikana 11
7 2.4 Asemakaavanmuutoksen laatimisesta ja käsittelystä sekä tonttijaosta perittävät maksut 11
8. MAANKÄYTTÖ- JA LUOVUTUSSOPIMUSTEN PERIAATTEET 12
10. OIKEUDET VALMISTELUMATERIAALIIN 13
12. SOPIMUKSEN VOIMAANTULO JA VOIMASSAOLOAIKA 13
13. PÄIVÄYS JA ALLEKIRJOITUKSET 13
1.1. Turun kaupunki (jäljempänä ”Kaupunki”)
Y-tunnus 0204819-8
PL 355, 20101 Turku
Sopimuksen vastuuhenkilö: Xxxxx Xxxxx
1.2. Koy Piiparintori (jäljempänä ”Piiparintori”)
Y-tunnus: 0143148-6
c/o Turun Osuuskauppa/Xxxxx Xxxxxxxx, Xxxxxxxxxxxxxxx 0, 00000 Xxxxx Xxxxxxxxxx vastuuhenkilö: Xxxxx Xxxxxxxx
NCC Suomi Oy (y-tunnus: 1765514-2) (jäljempänä ”NCC”) Sopimuksen vastuuhenkilö: Xxxxx Xxxx
Bonava Suomi Oy (y-tunnus: 2726714-3) Sopimuksen vastuuhenkilö: Xxxx Xxxxxxxxxxx
TVT Asunnot Oy (y-tunnus: 0872109-9) Sopimuksen vastuuhenkilö: Xxxxxxxx Xxxxx
Varsinais-Suomen Asumisoikeus Oy (y-tunnus: 0861852-3) Sopimuksen vastuuhenkilö: Xxxxx Xxxxxx
Tästä sopimuksesta käytetään jäljempänä myös termiä ”sopimus” tai ”yhteis- työsopimus”.
2. RUNOSMÄEN ALUEKEHITYSHANKKEEN TAUSTAA
Suomen suurimpien kaupunkien lähiöiden kehittämistä jatketaan hallitusohjel- man mukaisesti vuosina 2020–2022 toteutettavassa kansallisessa lähiöohjel- massa. Tavoitteena on asuinalueiden kokonaisvaltainen ja pitkäjänteinen myön- teinen kehitys, joka tuottaa asukkaille hyvinvointia ja alueille elinvoimaisuutta.
Lähiöiden kehittäminen on myös tärkeä osa Turun kaupungin strategiaa. Turku osallistuu ko. kansalliseen lähiöohjelmaan. Lähiöohjelmalla tavoitellaan valta- kunnallisesti 1960–1980 -luvulla rakennettujen lähiöiden vetovoiman nosta- mista, jotta alueiden väkiluku, väestörakenne ja palvelut muuttuisi ja paranisi. Vuoden 2022 aikana Turun kaupunki luo lähiövision, jonka yhtenä kokeilualu- eena on Runosmäki. Visio luodaan yhdessä asukkaiden ja muiden osallisten kanssa.
Ohjelman aikana päätetään vision pohjalta toteuttaa kehittämistä edistäviä toi- menpiteitä, jotka vaihtelevat suurten infrahankkeiden aloittamisesta pienem- piin asukasviihtyvyyttä, turvallisuutta ja yhteisöllisyyttä tukeviin toimenpiteisiin.
3. RUNOSMÄEN ALUEKEHITYSHANKKEEN TAVOITTEET
Runosmäen aluekehityshankkeen tavoitteena on erityisesti edesauttaa uusien asukkaiden houkuttelemista ko. alueelle sekä turvata ja pyrkiä parantamaan alu- een palvelutasoa sekä monipuolistaa alueen asuntojakaumaa ja talotypologiaa. Uudistuotannon on määrä olla kohtuuhintaista ja omistus- sekä asumismuoto- jen osalta tasapainoista.
Tavoitteiden kannalta keskeistä on katu- ja viherympäristön (erityisesti Piiparin- polun kävelykadun ja monitoimitalon lähialueet) viihtyisyyden, esteettömyyden ja turvallisuuden kehittäminen yhdessä alueen asukkaiden ja toimijoiden kanssa. Tavoitteena on lisäksi mahdollistaa alueen liikuntapaikkaolosuhteiden kohentaminen ja uuden, välimuotoisen asumispalveluhankkeen toteuttaminen vanhuspalvelukeskuksen läheisyyteen. Aluekehityshanke tukeutuu tonttien ke- hittämisen lisäksi Turun lähiöohjelmaan, jossa on päätetty seuraavista toimen- piteistä Runosmäen alueella:
• Valaistuksen parantaminen Stoltinkadun varressa ja koirapuistossa, 2021
• Skeittipaikan kunnostus, 2021
• Kaksijohteisen kaiteen rakentaminen Tinasotilaanpolulle, 2021
• Taidekontti, 2021
• Monitoimitalon esityöt: vanhan koulurakennuksen purkaminen 2021
• Uuden Monitoimitalon rakentamien 2022–2023
• Alueopastuksen uudistaminen, 2021–2022
• Kulkuväylien kunnon parantaminen, 2021–2022
• Ulkokalusteiden parantaminen, 2022
• Piiparinpolun alikulun parantaminen, 2022
Näistä toimenpiteistä osa on jo tehty. Alueopastuksen uudistaminen siirtyy vuo- teen 2023 koska se halutaan tehdä alueuudistuksen (monitoimitalon) valmistu- misen yhteydessä. Alikulun valaistus on uusittu 2021, seinämaalauksia tehdään 2022. Muistakin alikulun parannuksista voidaan päättää, kun uusi aluekehitys- suunnitelma on hyväksytty.
4. TÄMÄN SOPIMUKSEN TAUSTA
Runosmäkeen on päätetty rakentaa alueen julkisia palveluja yhteen kokoavaa monitoimitalo. Monitoimitalohanke toteutetaan erillisen NCC:n ja Kaupungin välillä solmitun urakkasopimuksen mukaisesti siten, että monitoimitalo käsittää seurakuntatiloja, neuvolan/perhekeskuksen, päiväkodin, kirjaston sekä nuoriso- tilan.
Monitoimitalohankkeen kilpailutuksen osana oli aluekehitykseen liittyvä osuus, jonka tavoitteita on esitetty edellä kappaleessa 3. NCC on tarjouksessaan 29.1.2021 esittänyt omat näkemyksensä tarvittavista aluekehittämisen suunta- viivoista ja toimenpiteistä kaupungin tavoitteiden pohjalta, jotta Turun kaupun-
gin tarjouspyynnössä esittämiä tontteja voidaan kehittää ja siten parantaa osal- taan alueen vetovoimaa. Kehittämisen suuntaviivat ja toimenpiteet on esitetty liitteessä 3. Osapuolet ymmärtävät, että ilman kohdassa 3 esitettyjä toimenpi- teitä ei voida saavuttaa Lähiöohjelman tavoitteita ja siten aluekehittämisen ta- voitteita.
Uudisrakentamishankkeena toteutettava monitoimitalo toteutetaan aiemman koulutalon paikalle, os. Piiparinpolku 19, voimassa olevan asemakaavan ja 27.12.2021 voimaan tuleen poikkeamispäätöksen perusteella. Monitoimitalosta tulee Runosmäen alueen uusi sydän. Monitoimitalon rakentamisen myötä alu- eelta tulee vapautumaan kiinteistöjä, joille Ryhmittymän tarjouksessa on esi- tetty uutta käyttöä. Tämä suunnitelma ei ollut kaupungin näkemyksen mukaan riittävä pohja tulevalle aluekehittämiselle. Tästä syystä osapuolet kehittämis- työtä jatketaan vielä tämän sopimuksen mukaisesti. Kiinteistöjen käyttäminen uuteen tarkoitukseen vaatii asemakaavanmuutoksia ko. tonteille ja mahdolli- sesti lähialueille.
Kaksivaiheisella kilpailullisella neuvottelumenettelyllä rakennushankkeeseen valittu NCC yhdessä tarjouskilpailuun muodostamansa Ryhmittymän kanssa saa tämän sopimuksen mukaisesti ratkaistavakseen myös käytöstä poistuvien Kau- pungin omistamien kiinteistöjen sekä niihin mahdollisesti liittyvien maa-aluei- den kehittämisen. Yhdessä lähiöohjelman kanssa hanke merkitsee kokonaisval- taista aluekehittämistä. Mukaan kehittämisen ideointiin on tarkoitus osallistaa alueen eri toimijoiden edustajia.
Sopimusalue on esitetty tämän sopimuksen liitteenä olevilla kartalla Runosmäki Piiparinpolku kaikki (liite 1, jäljempänä myös Sopimusalue).
Kiinteistöjen omistukset Sopimusalueella
Kaupunki omistaa seuraavat kiinteistöt (pinta-ala n. 2,26 ha ilman Munterinpuis- ton kenttää):
- kiinteistö 853-85-25-1 (Runosmäen ent. koulu ja kirjasto, tulevan monitoi- mitalon tontti), pinta-ala 11984 m2, osoite Piiparinpolku 19
- kiinteistö 853-85-14-2 (Parolanpolun päiväkoti), pinta-ala n. 3441 m2, osoite Parolanpolku 9, ml. mahdollisena laajennusalueena viereinen Munterin- puisto kenttä (osa yleistä aluetta 853-85-9903-0)
- kiinteistö 853-85-2-7 (Munterinkadun päiväkoti), pinta-ala n. 3596 m2, xxxxxx Xxxxxxxxxxxx 0x
- kiinteistö 853-85-26-1 (Runosmäen nuorisotalo), pinta-ala n. 3536 m2, osoite Piiparinpolku 13
- kiinteistö 853-85-3-4 (Autopaikkarakennusten korttelialue YS1-korttelialu- een tarpeisiin), pinta-ala n. 1070 m2, osoite Munterinkatu 13
Yksityisessä omistuksessa olevat kiinteistöt:
- kiinteistö 853-85-3-3 (Kiinteistö Oy Piiparintori), pinta-ala n. 3189 m2, osoite Piiparinpolku 16
Muut kiinteistöt / alueet, joita on kehitettävä osana aluekehityshanketta:
- Piiparinpolun katuympäristö (osa yleistä aluetta 853-85-9901-0)
- Runosmäen kenttä (yleinen alue 853-85-9904-0)
- Veteraaninpuisto (osa yleistä aluetta 853-85-9903-0)
- Kulkuyhteys Impivaaraan
Lisäksi ryhmittymä voi esittää täydennysrakentamissuunnitelmia koko Runos- mäen alueelle niiltä osin, kun se katsotaan edesauttavan tämän hankkeen ta- voitteiden täyttymistä. Lisäalueiden sopivuutta esitetyille käyttötarkoituksille tulee varmistaa yhdessä kaupungin kanssa ennen lopullisten suunnitelmien laa- timista.
Osapuolet toteavat, että Runosmäen alueen kehittämiselle on asetettu seuraa- via reunaehtoja, jotka tulee ottaa huomioon aluekehittämisen eri vaiheessa ja erityisesti asemakaavoituksen osalta.
6.1 Turun kaupungin reunaehdot
• Kaupunginhallitus päätti 13.1.2020 § 7 Runosmäen aluekehittämisen ta- voitteet ja hyväksyi monitoimitalohankkeen hankinta- ja kumppanuus- periaatteet
• Sopimusalueelle laaditaan asemakaavanmuutos ja kaupungin omista- mat kiinteistöt luovutetaan kohdan 8.1 edellytysten täyttyessä siten, että niille suunniteltu uudisrakentaminen toteutuu rakennushankkee- seen valitun kumppanin tai kumppanin osoittaman ja kaupungin hyväk- symän kolmannen osapuolen toimesta. Suunnitellun uudisrakentamisen asemakaavoitetulla alueella tulee toteuttaa seuraavia tavoitteita:
- kohtuuhintainen, asuntojakaumaltaan tasapainoinen uudisasunto- tuotanto, josta enintään 20 % toteutetaan Ara:n tukemana vuokra- asuntotuotantona täsmentäen siten, että rivitalorakentamisen tai muiden yhtiömuotoisten asuntojen kuin kerrostaloasuntojen toteu- tuksen mahdollistetaan osana hanketta alueen asumismuotojen mo- nipuolistamiseksi ilman Ara rajoitteita uuden välimuotoisen asumis- palveluhankkeen toteuttamisen mahdollistaminen vanhuspalvelu- keskuksen läheisyyteen.
- Runosmäen kentän liikuntapaikkaolosuhteiden kohentaminen
• Aluekehityshanke on osoittautunut odotettua vaativammaksi erityisesti rivitalorakentamiseen soveltuvien maa-alueiden löytämisen osalta. Ryh- mittymän tarjousvaiheen aluekehityssuunnitelmassa (”aluekehityssuun- nitelma”) rivitalokortteleita oli sijoitettu Parolanpuiston virkistysalueelle
tarjouspyynnössä esitetyn kehitettävän alueen ulkopuolelle. Alueen vir- kistys- ja luontoarvojen sekä haastavien maastomuotojen takia ne on tarkemman tarkastelun jälkeen todettu toteutuskelvottomiksi. Korvaa- via, rivitalorakentamiselle soveltuvia virkistysalueita ei ole toistaiseksi löytynyt. Rivitalojen sijoittumista muualle kuin Sopimusalueelle tulee vielä tutkia osapuolten kesken erikseen sovittavalla tavalla.
• Tavoitellun, tehokkaamman kerrostalorakentamisen edellyttämät pysä- köintiratkaisut ovat taloudellisesti haastavia ja vaativat vielä lisäselvityk- siä. Aluekehityssuunnitelman mukaisesti saadaan luontevasti osoitettua kaksi, nykyisiin maantasopysäköintialueisiin tukeutuvaa uutta kerrosta- loa. Tehokkaampi rakentaminen vaatii, ainakin osittain, rakenteellista pysäköintiä. Alueen yleiseen hintatasoon nähden rakenteellinen pysä- köinti on neuvotteluissa Ryhmittymän kanssa pidetty taloudellisesti hy- vin haasteellisena.
• Kaupungin tavoitteena on, että Runosmäen alueen pysäköintitontteja voidaan hyödyntää Sopimusalueen tonttien pysäköintiin siltä osin, mitä Sopimusalueeseen kuuluvilta kiinteistöiltä on osoitettu näille pysäköin- tiä. Tarkastelu tulee toteuttaa pyrkien Sopimusalueen kokonaisvaltai- seen kehittämiseen ja siihen liittyviin pysäköinti- ja liikkumisratkaisuihin sekä silmällä pitäen mahdollisia Sopimusalueen ulkopuolisia täydennys- rakentamismahdollisuuksia. Em. tarkastelun osalta Ryhmittymän on tar- vittaessa osallistettava keskusteluun tämän yhteistyösopimuksen Osa- puoliin lukeutumattomat pysäköintitonttien maanomistajat.
• Tavoitteena on, että Ryhmittymä toteuttaa tai löytää toteuttajan vähin- tään puolelle kehitettävistä kohteista niin, että kumppani ei ole kaupun- gin konserniyhtiö ja hanketta ei rahoiteta Aran tukemana.
• Piiparintorin tavoitteena on taloudellisesti kannattava ja muilta tavoit- teiltaan onnistunut kehityshanke, jossa toteutetaan yhtiön omistamalle kiinteistölle uudisrakentamista siten, että kohteessa säilyy päivittäista- varakaupan yksikkö ja mahdollisia muita palveluita sekä asuntorakenta- mista yhden – kahden kerrostalon verran.
• Piiparintorin tontin kehittämisen kannalta on ratkaisevan tärkeää osoit- taa tontille uudisasuinrakentamista, jolla mahdollistetaan tontin kehittä- minen ja palveluiden säilyttäminen. Vaihtoehtona on tonttialueiden vaihto/jakaminen kaupungin kanssa tavoitteen saavuttamiseksi.
• Kiinteistö Oy Piiparintorin kaava-aloite 5.2.2020.
• Ryhmittymän tavoitteena on Sopimusalueen asemakaavan kehittämi- nen siten, että Ryhmittymä voi toteuttaa alueelle uuden liike- ja palvelu- asuinrakennuksen sekä uusia asuinrakennuksia.
• Jotta rakentamista alueelle voidaan toteuttaa, tarkoittaa se Ryhmitty- män tarjouksen mukaisia muita kehittämistoimia, jotka on kuvattu tar- kemmin kohdassa 3.
• Ryhmittymä vastaa tässä sopimuksessa tarkoitetun suunnitelman jatko- kehittämisen kustannuksista. Ryhmittymän vastuu aluekehityssuunnitel- man jatkokehityskustannusten Ryhmittymän ulkopuolisista asiantuntija- kustannuksista on tämän sopimuksen perusteella kuitenkin korkeintaan
60.000 euroa (ALV 0%). Selvyyden vuoksi todetaan, että Ryhmittymän oman henkilöstön työkustannuksia ei lueta näihin kustannuksiin vaan Ryhmittymä antaa oman työpanoksensa hankkeeseen veloituksetta.
Turun kaupunki ei osallistu kehitysvaiheen kustannuksiin muuten kuin hankkee- seen osoittamiensa kaupungin työntekijöiden työpanoksena.
6.4 Alueiden kehittämistä ohjaavat kaavoitukselliset lähtökohdat
Sopimusalue on voimassa olevassa Turun yleiskaava 2020:ssä osoitettu kerros- talovaltaiseksi asuntoalueeksi (AK), joka on varattu pääasiassa kerrostalovaltai- selle asumiselle sekä ympäristöön soveltuvien työtilojen, virkistyksen, palvelu- jen sekä alueelle tarpeellisen yhdyskuntateknisen huollon ja liikenteen käyt- töön.
Vireillä olevassa Yleiskaava 2029 ehdotuksessa Piiparinpolun varrella olevat korttelit välillä Majoitusmestarinkatu-Varusmestarintie on merkitty Paikalliskes- kuksen alueeksi. Alue varataan ensisijaisesti suuralueen asukkaita palveleville keskustatoiminnoille, kuten kaupalle, julkisille ja yksityisille palveluille, hallin- nolle, keskustamaiselle asumiselle sekä ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomille työpaikkatoiminnoille. Tarkemmassa suunnittelussa tulee huolehtia kävelyn, pyöräilyn ja joukkoliikenteen korkeasta palvelutasosta ja yhteyksien sujuvuu- desta. Paikalliskeskusten palvelut ja toiminnot palvelevat pääosin lähialueen asutusta. Alueiden kaupalliset toiminnot eivät saa kasvaa seudullisesti merkittä- viksi.
Munterinkadulla on joukkoliikenteen laatukäytävän varausmerkintä: Korkean palvelutason joukkoliikennereitin varaus. Merkinnällä osoitetaan raitiotien pi- demmän aikavälin tavoiteverkko. Katua kehitetään erityisesti joukkoliikenteen laatua ja pysäkkien saavutettavuutta parantaen.
Muilta osin Runosmäen asuinalue on merkitty asuinalueeksi. Aluevaraus sisältää asuinkorttelit, kadut sekä lähipuistot. Alueelta on varattava asemakaavoituk- sessa riittävästi tilaa asumiselle tarpeellisia julkisia ja yksityisiä palveluja varten. Alueelle saa sijoittaa myös sellaisia pienimuotoisia työtiloja, joista ei aiheudu melua, raskasta liikennettä, ilman pilaantumista tai näihin verrattavia ympäris- töhaittoja.
Ympäröivät puistoalueet, kuten esim. Parolanpuisto on merkitty virkistysalu- eiksi. Turun lyseon tontti, Emmi-kodin tontti sekä Runosmäen vanhainkodin tontti on merkitty palvelujen, hallinnon ja kaupan alueeksi.
Sopimusalueen tonttien 853-85-26-1, 853-85-3-3, 853-85-3-4 ja 853-85-25-1 osalta voimassa on asemakaava 18/1972.
Sopimusalueen tontin 853-85-14-2 osalta voimassa on asemakaava 7/1980. Sopimusalueen tontin 853-85-2-7 osalta voimassa on asemakaava 36/1986.
Uudelle monitoimitalolle varatulla, kaupungin omistamalla tontilla 853-85-25-1 sijaitsevassa nykyisessä rakennuksessa on toiminut Runosmäen entinen koulu sekä kirjasto. Kaupunki on purkanut rakennuksen vuoden 2021 aikana.
Monitoimitalon rakentamisen myötä vapautuvilla, kaupungin omistamilla ton- teilla 853-85-14-2, 853-85-2-7 ja 853-85-26-1 sijaitsevissa rakennuksissa toimi- vat Parolanpolun päiväkoti, Munterinkadun päiväkoti sekä Runosmäen nuoriso- talo.
Piiparintorin omistamalla tontilla 853-85-3-3 sijaitsevat rakennukset palvelevat Seurakunnan tiloina ja Turun Osuuskaupan liiketiloina.
7. SOPIMUSALUEEN KEHITTÄMINEN JA OSAPUOLTEN TOIMENPITEET
7.1 Toimenpiteet Sopimusalueen kehittämiseksi
Osapuolet toteavat, että seuraavilla toimilla tähdätään edellä kappaleissa 4 ja 5 kuvattuihin tavoitteisiin Sopimusalueen vetovoiman parantamiseksi:
• Monitoimitalon rakentaminen (sovittu erillisellä urakkasopimuksella)
• Hankkeeseen perustetaan johtoryhmä. Hankkeen johtoryhmä seuraa ta- voitteiden toteutumista jatkuvasti siten, että varmistutaan niiden saa- vuttamisesta niin taloudellisten kuin laadullisten tekijöidenkin suhteen.
• Ryhmittymän esittämän aluekehittämissuunnitelman jatkokehittäminen ja sen synkronointi lähiohjelmaan (kehittämisvaihe)
• Lähiöohjelman toimenpiteiden riittävyyden arviointi ja minimitoimenpi- teistä päättäminen suhteessa Lähiöohjelman tavoitteisiin ja Ryhmitty- män kehittämissuunnitelmassa esitettyihin reunaehtoihin uudisrakenta- miselle.
• Uudisrakentamisen mahdollisuuksien arviointi huomioiden ARA-raken- taminen, kovan rahan tuotanto, sekä rivitalorakentaminen.
• Asemakaavoituksen aloittaminen ”Piiparinpolun varsi”.
7.2.1 Kehitysvaiheen tehtävät ja toteuttaminen Kehitysvaihe sisältää seuraavat vaiheet:
Vaihe 1
• Organisoituminen
• Projektisuunnitelman luominen sisältäen aikataulun
• Ryhmittymän aluekehityssuunnitelman jatkokehittäminen, Sopimusalu- een laajentuminen huomioiden
• Asukkaiden osallistaminen
Tavoitteena tuottaa uusittu aluekehityssuunnitelma Vaihe 2
• Tulevien parannustoimien yksilöiminen – osapuolten esitys
• Asemakaavan tavoitteista päättäminen
Tavoitteena tuottaa esitys asemakaavan tavoitteista kaupunginhallituksen pää- töksentekoa varten. Osapuolten tavoitteena on, että kaupunginhallitus hyväk- syy kaavan tavoitteet käynnistettävän kaavamuutoksen tavoitteiksi. Tämän jäl- keen on tarkoitus käynnistää asemakaavoitus Sopimusalueelle.
Kehitysvaihetta ohjaa Liitteen 2 mukainen Projektiryhmä, jonka keskeisenä teh- tävänä on yhteistyössä ohjata Sopimusalueen kaavoitusta ja kehittämistä siten, että Sopimusalueen kehittämiselle tässä sopimuksessa asetetut mm. laadulliset, hanketaloudelliset ja aikataululliset tavoitteet saavutetaan parhaalla mahdolli- sella tavalla. Osapuolet osallistuvat aktiivisesti Projektiryhmän työhön tämän so- pimuksen tavoitteiden saavuttamiseksi tarkemmin kehitysvaiheen vaiheessa 1 määriteltävien tehtävien mukaisesti.
Lisäksi hanketta varten perustetaan aluekehitysryhmä, johon kutsutaan mukaan alueen osallisten ja toimijoiden edustajia sekä nuorisotoimen, nuorisovaltuus- ton ja tilojen käyttäjien edustajia. Aluekehitysryhmää koordinoi Xxxxx Xxxxxxxxx Turun kaupungin Konsernihallinnosta.
Tavoitteena on lisäksi, että Ryhmittymä, yhdessä Kaupungin tuella, osallistuu Sopimusalueen kehittämistä koskevaan alueen toimijoiden osallistamiseen sekä esittämänsä suunnitelman mukaisen, tulevan kehityskokonaisuuden markki- nointiin.
Edellä todetun kehitysvaiheen jälkeen Osapuolet toteavat yhteisesti aluekehi- tyssuunnitelman olevan valmis asemakaavoitusprosessin käynnistämiseksi. Ke- hitysvaiheessa täsmennetty aluekehityssuunnitelma viedään ennen asemakaa- voitusprosessin käynnistämistä kaupunginhallitukseen, jossa hyväksytään ase- makaavoituksen tavoitteet.
Yhteistyösopimuksen perusteella käynnistetään tarvittavat asemakaavamuu- tokset ja tehdään erilliset kaavoitusta koskevat sopimukset yksityisten maan- omistajien kanssa.
Mikäli Turun kaupunki ei hyväksy osapuolten esittämiä asemakaavan tavoit- teita tai kaavaprosessi ei osapuolista riippumattomista syistä käynnisty tavoit- teiden mukaisesti, ei Osapuolilla ole vaateita toisiaan kohtaan.
7.2.2 Asemakaavoitusvaiheen tehtävät
Kehitysvaiheen jälkeen Kaupungin on tarkoitus käynnistää alueella ”Piiparinpo- lun varsi” -niminen asemakaavanmuutos. Sopimusalueen täydennysrakentami- sen kehittämisestä osana asemakaavamuutoshanketta vastaavat Ryhmittymän jäsenet tai kiinteistön omistajat yhdessä Xxxxxxxxx kanssa.
Osapuolten tavoitteena asemakaavoitusvaiheessa on yhteistyötä tekemällä jou- duttaa tämän sopimuksen mukaisen Sopimusalueen kaavoitusprosessia.
Kaupungin on maankäyttö- ja rakennuslain mukaisesti huolehdittava alueiden käytön suunnittelusta ja rakentamisen ohjauksesta alueellaan. Alueiden käytön yksityiskohtaista järjestämistä, rakentamista ja kehittämistä varten laaditaan asemakaava, jonka tarkoituksena on osoittaa tarpeelliset alueet eri tarkoituksia varten ja ohjata rakentamista ja muuta maankäyttöä paikallisten olosuhteiden, kaupunki- ja maisemakuvan, hyvän rakentamistavan, olemassa olevan raken- nuskannan käytön edistämisen ja kaavan muun ohjaustavoitteen edellyttämällä tavalla (MRL 50 §).
Asemakaavan laadinnassa on noudatettava maankäyttö- ja rakennuslain velvoit- tavia säännöksiä. Näistä velvoittavista määräyksistä ei voida tällä sopimuksella poiketa eikä asemakaavan sisällöstä voida etukäteen sopia. Kaava-asiakirjojen si- sällön ja asemakaavaehdotuksen lopullisen sisällön ja laadun ratkaisee Kaupunki. Asemakaavoitukseen liittyvien suunnitelmien ja asiakirjojen hyväksymisestä ja si- ten asemakaavaprosessin eteenpäin viemisestä päättävät luottamuselimet, sa- moin kuin mahdollisesta kaavoituksen keskeyttämisestä.
7.2.3 Ulkopuolisten asiantuntijoiden kustannukset asemakaavoitusprosessin aikana
Ulkopuolisella asiantuntijalla asemakaavoitusprosessin aikana teetetyn viite- suunnitelman kustannukset kohdistetaan sille osapuolelle, jonka omistuksessa olevaa tonttia kustannukset koskevat. Mikäli kustannukset koskevat useampaa tonttia yhdessä, jaetaan kustannukset mukana olevien tonttien lukumäärän kes- ken tasan.
Muut selvitystarpeet konkretisoituvat asemakaavoitusprosessin aikana. Mikäli kaavan laatiminen edellyttää ulkopuolisella asiantuntijalla teetettäviä selvityk- siä, kustannukset jaetaan sille, kenen omistuksessa olevaa tonttia kustannukset koskevat. Mikäli kustannukset koskevat useampaa tonttia yhdessä, jaetaan kus- tannukset mukana olevien tonttien lukumäärän kesken tasan. Selvitysten laati- miseen käytettävillä asiantuntijoilla tulee olla riittävä koulutus ja kokemus selvi- tysten tekemiseen. Selvitykset tilataan Kaupungin ohjeistuksen mukaan. Kau- punki arvioi selvitysten riittävyyden.
7.2.4 Asemakaavanmuutoksen laatimisesta ja käsittelystä sekä tonttijaosta perit- tävät maksut
Turun kaupunki ja Piiparintori sekä mahdolliset muut yksityiset maanomistajat vastaavat asemakaavan laatimisesta koituvista kustannuksista omistamiensa
tonttien osalta. Tästä laaditaan Turun kaupungin ja Piiparintorin sekä kaupungin ja mahdollisten muiden yksityisten maanomistajien välille erillinen sopimus.
Mahdollisesta asemakaavan yhteydessä laaditusta tonttijaosta perittävä maksu perustuu voimassa olevaan taksaan.
Osapuolet ovat tietoisia, että kaavanmuutoksen valmistelu ei välttämättä johda kaavanmuutoksen hyväksymiseen. Mikäli näin kävisi, ei osapuolilla ole mitään vaatimuksia toisiaan kohtaan.
8. MAANKÄYTTÖ- JA LUOVUTUSSOPIMUSTEN PERIAATTEET
Xxxxxxxxxxxxxx hyväksymisen jälkeen yhteistyösopimusten osapuolet tekevät yhteistyösopimuksen edellytysten täyttyessä kiinteistökaupat tämän kappaleen mukaisesti, jonka jälkeen kiinteistön ostaja yhteistyökumppaneineen aloittaa yhdessä laaditun suunnitelman ja kaavan mukaisen toteutuksen alueelle.
Osapuolille tai niiden erikseen hyväksytyille kumppaneille luovutettavista mah- dollisista alueista sovitaan erikseen asemakaavanmuutoksen johdosta laaditta- vissa kiinteistöjen kauppakirjoissa. Osapuolet sitoutuvat kaupungin niin vaa- tiessa tekemään kiinteistönkaupan esisopimuksen luovutettavista tonteista en- nen kaavoitusprosessin käynnistämistä. Kaupungin osalta rakennusoikeuden luovuttamisen ehtona on, että Ryhmittymä sitoutuu ostamaan vähintään 50% kaavoitettavasta asuntorakennusoikeudesta, taikka löytää hyväksyttävät kump- panit vastaavalle määrälle, hankkeelle asetetut tavoitteet saavuttaen.
Kiinteistön kaupat tehdään viimeisestään vuoden (1) kuluttua asemakaavan lainvoimaisuudesta.
Rakennusoikeuden arvona kiinteistöjen kaupoista sovittaessa pidetään alueen käypää markkinahintatasoa vastaavaa hintaa, kuitenkin niin, että valtion tuke- maan asuntotuotantoon luovutettaessa rakennusoikeuden hintana on alueen luovutushetken ARA-enimmäistonttihinta. Käypä hintataso määritellään ulko- puolisen auktorisoidun arviomiehen (AKA) lausunnolla (arviokirjan 12/2019 pe- rusteella arvo on noin 200 €/k-m2).
Mikäli hanke johtaa kaavanmuutoksiin yksityisten omistamilla alueilla, asema- kaavatyön edistyttyä Sopimusalueen maanomistajat tekevät tarvittaessa erilli- sen maankäyttösopimuksen, jossa sovitaan kaavoituksen ja kunnallistekniikan ml. hulevesien käsittelyä varten tarpeellisten ratkaisuiden rakentamisen aiheut- tamista maankäyttö- ja rakennuslain mukaisista korvauksista ja toteuttamisen aikataulusta.
Mahdollisista maankäyttösopimuskorvauksista sovitaan, kun asemakaavaehdo- tus on ollut julkisesti nähtävillä.
Aluekehityshankkeelle asetetaan seuraava tavoiteaikataulu:
- Kehitysvaihe ja päätöksenteko 9/2022
- Asemakaavoituksen käynnistyminen vuoden 2022 aikana
- Toteutusvaihe monitoimitalon rakentamisen osalta vuosina 2022–2023
- Toteutusvaihe Runosmäen alueparantaminen 2022-2024
- Toteutusvaihe uudisrakentamisen asuntohankkeiden osalta vuodesta 2023 lähtien, monitoimitalon valmistuttua ja käytöstä poistuvien kiinteistöjen tyhjennyttyä
10. OIKEUDET VALMISTELUMATERIAALIIN
Osapuolilla on rajoittamaton oikeus käyttää ja muutoinkin hyödyntää sekä edel- leen luovuttaa sopimuksen myötä syntyvää hyväksyttyä valmistelumateriaalia joko kokonaan tai osittain riippumatta siitä, miten pitkälle kaavaprosessissa ede- tään.
Asiakirjojen julkisuus määräytyy julkisuuslain mukaisesti.
Osapuoli ei saa siirtää tätä sopimusta osittain tai kokonaan kolmannelle ilman Kaupungin suostumusta. Mikäli Osapuoli luovuttaa Sopimusalueella sijaitsevan kiinteistönsä osittain tai kokonaan kolmannelle tämän sopimuksen voimassa ol- lessa, vastaa Osapuoli edelleen Kaupunkiin nähden tämän sopimuksen mukai- sista velvoitteista, ellei luovutuskirjassa ole siirretty tätä sopimusta kolmannelle ja Kaupunki ole hyväksynyt tätä sopimuksen siirtoa.
Sopimusta koskevat erimielisyydet ratkaistaan ensimmäisenä oikeusasteena Varsinais-Suomen käräjäoikeudessa.
Tämä sopimus on julkinen asiakirja.
12. SOPIMUKSEN VOIMAANTULO JA VOIMASSAOLOAIKA
Tämä sopimus tulee voimaan, kun Osapuolet ovat sen allekirjoittaneet.
Sopimuksen voimassaolo päättyy, kun osapuolet ovat täyttäneet sopimuksen mukaiset velvoitteensa, kuitenkin viimeistään 31.12.2026, mikäli Osapuolet ei- vät kirjallisesti sovi toisin.
13. PÄIVÄYS JA ALLEKIRJOITUKSET
Tätä sopimusta on tehty kuusi (6) saman sisältöistä kappaletta, yksi kullekin Osa- puolelle.
Turussa . päivänä kuuta 20xx
TURUN KAUPUNKI KOY PIIPARINTORI
Bonava Suomi Oy
Xxxxx Xxxxxxx
Xxxxxx Xxxxxxxx
TVT Asunnot Oy
Xxxxx Xxxxx
Varsinais-Suomen Asumisoikeus Oy
Xxxxx Xxxxxx
NCC Suomi Oy
Xxx Xxxxxxxxxxx, toimialajohtaja
Liitteet: 1. Kartta Sopimusalueesta
2. Projektiryhmä
3. Ryhmittymän tarjous
LIITE 3