Contract
8.6.2023
LIEKSAN KAUPUNKI
maankäyttö Y:0169321-6
Xxxxxxxxxxx 0
81700 Lieksa
POHJOIS-KARJALAN OSUUSKAUPPA (PKO) Y: 0168170-9
Nurmeksentie 2
80100 LIEKSA
RANTA-ASEMAKAAVOITUKSEN KÄYNNISTÄMISSOPIMUS LIEKSAN KAUPUNKI – POHJOIS-KARJALAN OSUUSKAUPPA
Kaavan nimi: Xxxxxxxxxxxxxx ranta-asemakaavan osittainen muutos ja laajennus
1. SOPIMUSOSAPUOLET
- Lieksan kaupunki (jälj. Kaupunki)
Y-tunnus:0169321-6 Pielisentie 3
81700 Lieksa
- Pohjois-Karjalan osuuskauppa (jälj. PKO)
Y-tunnus: 0168170-9
Nurmeksentie 2
80100 LIEKSA
2. SOPIMUSALUE
Sopimus koskee Lieksan kaupungin (”Kaupunki”) ja Pohjois-Karjalan Osuus- kaupan (”PKO”) omistamaa pääosin asemakaavatonta kiinteistöä Rintasen- vaara 422-405-7-20 (”Alue”). Sopimusalue on rajattu tämän sopimuksen lii- tekarttaan 1. Alueen pinta-ala on noin 65,4 ha, josta PKO:n omistama alue on noin 56,9 ha ja Lieksan kaupungin omistama alue on noin 8,5 ha.
3. SOPIMUKSEN TARKOITUS
8.6.2023
Sopimuksen tarkoituksena on, että Kaupunki ja PKO sopivat Alueen ranta- asemakaavan valmistelun käynnistämisestä ja siihen liittyvistä ehdoista. So- pimuksessa esitetään osapuolten tavoitteita kaavoitukselle sekä vahviste- taan kaavoituksen valmistelukustannusten muodostumista ja jakamista kos- kevat periaatteet. Osapuolet ovat tietoisia siitä, että käynnistyvä ranta-ase- makaavan valmistelu ei välttämättä johda ranta-asemakaavan hyväksymi- seen.
Osapuolten tavoitteena on, että Alueelle laaditaan ranta-asemakaava (Rin- tasenvaaran ranta-asemakaavan osittainen muutos ja laajennus), jolla mää- ritetään Alueen käyttötarkoitukset ja rakennusoikeudet Koli-Ahmovaara osayleiskaava 2040+ mukaisesti.
4. LÄHTÖTILANNE
Alueella on voimassa Koli-Ahmovaara osayleiskaava 2040+, joka on alueen ranta-asemakaavaa ohjaava yleiskaava. Osalla Kaupungin aluetta on voi- massa myös ns. Rintasenvaaran ranta-asemakaava vuodelta 1994. Alueen kaavatiedot on kuvattu tarkemmin alustavassa osallistumis- ja arviointisuun- nitelmassa (OAS, liite 2).
PKO:n omistamalla maalla ei ole kaavoissa osoitettua rakennusoikeutta. Kaupungin omistamalla alueella on ranta-asemakaavassa rakennusoikeutta yhteensä noin 7 500 k-m2 KL, RM ja RV-alueilla.
5. PKO:N TAVOITTEET ALUEEN RANTA-ASEMAKAAVOITUK- SELLE
PKO on tehnyt aloitteen ranta-asemakaavan laatimiseksi omistamalleen alu- eelle. PKO:lla on tavoitteena mahdollistaa alueensa matkailurakentaminen ym., minkä vuoksi alueelle on laadittu alustava maankäytön suunnitelma.
Suunniteltu rakentaminen ei ole mahdollista voimassa olevien kaavojen pe- rusteella.
PKO:n tavoitteena on määrittää Alueen osayleiskaavan mukaista VU/RM käyttötarkoitusta mm. matkailurakentamiseen soveltuvaksi ja määrittää Alu- eelle soveltuva rakennusoikeus.
PKO:n teettämä alustava maankäyttösuunnitelma on liitteenä 3.
Sopimusosapuolet ovat tietoisia siitä, että PKO:n esittämät tavoitteet eivät sido Kaupunkia kaavoittajana.
8.6.2023
6. KAUPUNGIN ASETTAMAT TAVOITTEET ALUEEN RANTA- ASEMAKAAVALLE JA KAAVAN TOTEUTTAMISELLE
Kaupungilla on tavoitteena mahdollistaa alueensa matkailurakentaminen ym.. Tälle alueelle ei ole laadittu alustavaa maankäytön suunnitelmaa, vaan rakentamisen käyttötarkoitukset ja määrä ratkaistaan laadittavalla ranta-ase- makaavalla. Alustavasti tavoiteltu rakentaminen ei kuitenkaan ole mahdol- lista voimassa olevien kaavojen perusteella.
Kaupungin tavoitteena on osaltaan määrittää oman alueensa rakentaminen ja muut toiminnot, mutta myös ohjata koko Alueen osayleiskaavan mukaista VU/RM- ja RM-alueiden käyttötarkoitusta matkailurakentamiseen soveltu- vaksi ja määrittää Alueelle soveltuvaa rakennusoikeutta.
Kaupunki asettaa ranta-asemakaavan lopulliset reunaehdot ranta-asema- kaavasta päättävänä toimijana. Reunaehtoja voidaan asettaa Alueen ranta- asemakaavan mukaisen rakennusoikeuden tarkoituksenmukaiselle osoitta- miselle ja käyttötarkoituksille mm. maisemallisin perustein, saadun kaavapa- lautteen ja ympäristöarvojen mukaisesti.
Alustavasti Kaupunki on todennut ranta-asemakaavan laatimiselle olevan edellytyksiä. Kaupunki valmistelee yhdessä PKO:n kanssa lopullisen ranta- asemakaavan muutosehdotuksen valitun kaavan laatijan työn pohjalta ja esittää sen kaupunginhallituksen käsiteltäväksi. Tavoitteena on, että mah- dollinen ranta-asemakaava käsitellään kaupunginvaltuustossa loppuvuonna 2024.
Kaavatyön tueksi PKO:lta edellytetään alueeltaan maankäyttösuunnitelmaa ja 3D-mallinnusta yhdessä Kaupungin alueen kanssa.
7. MAASTOKARTOITUS
Sopimusalueelta on olemassa sekä kaupungin että PKO:n numeerinen poh- jakartta-aineisto. Molemmat osapuolet luovuttavat aineiston korvauksetta ranta-asemakaavaa varten sekä kaavan laatijalle. Pohjakartan ajantasaisuu- desta ja hyväksynnästä vastaa Kaupunki. Kaavan pohjakartan tarkkuusvaa- timus on mittakaavassa 1:2000.
8. ASEMAKAAVAN LAATIMISEKSI TARPEELLISET SELVITYK- SEN JA SUUNNITELMAT
Ranta-asemakaavan valmistelu edellyttää lähtökohtaisesti seuraavia selvi- tyksiä:
• Luontoselvitys
• Liito-orava- ja viitasammakkoselvitys
• Maisema-analyysi, mukaan lukien näkemäselvitys
8.6.2023
• 3D-mallinnus
• Tarjoajan on oltava tarvittaessa valmis tarjoaman myös muita selvi- tyksiä, esim. liikenneselvitys.
Lisäksi viranomaiset saattavat vaatia muita tavanomaisesta poikkeavia sel- vityksiä tai suunnitelmia, kuten arkeologinen selvitys.
Kaupunki kilpailuttaa ja valitsee ranta-asemakaavan sekä tarvittavien selvi- tysten ja suunnitelmien laatimiseen konsultin. Kaupunki ja PKO vastaavat yhdessä niistä aiheutuvista kustannuksista. Jakoperuste määräytyy sopi- muksen kohdassa 10 sovittujen periaatteiden mukaisesti.
Muista selvityksistä tai suunnitelmista sovitaan sopijaosapuolten kesken en- nen työn aloittamista. Ranta-asemakaavan pohjalta voi olla tarpeen tehdä esim. katu- ja vesihuoltosuunnitelmia.
Kaupungille toimitetaan kopio ranta-asemakaavan yhteydessä syntyvistä selvityksistä, maisemamallinnuksista ym. kaavaan liittyvistä materiaaleista. Selvitykset voidaan toimittaa sähköisesti pdf-muodossa. Lisäksi on toimitet- tava selvityksen yhteydessä syntyvä digitaalinen paikkatietoaineisto (sis.
3D-mallinnuksen).
9. RANTA-ASEMAKAAVAN LAATIMINEN
Kaupunki valitsee kaavan Iaatijan, jolla on oltava maankäyttö- ja rakennus- lain 10 §:n mukainen kaavan laatijan pätevyys. Kaavan laatijan valinnassa noudatetaan julkisista hankinnoista ja käyttöoikeussopimuksista annetun lain (1397/2016, ns. hankintalaki) tai kaupungin hankintaohjeen mukaista hankintamenettelyä. Kaavan laatija selvittää asemakaavoituksen reunaeh- dot Alueella ja valmistelee sen perusteella kaavaluonnoksen ja -ehdotuksen. Kaupunki asettaa asemakaavan muuttamisen lopulliset reunaehdot. Kau- punki pyrkii käsittelemään kaavaluonnoksen ja -ehdotuksen viivytyksettä sen jälkeen, kun ne on toimitettu Kaupungille. Tavoitteena on, että mahdolli- nen kaavaehdotus viedään hyväksymiskäsittelyyn vuoden 2024 lopussa.
Kaavan laatija (konsultti) huolehtii:
• tarvittavien selvitysten (luonto- ym.) teettämisestä
• laatii yleisötilaisuuden esityksen kaupungin toimittamalle tai kaupun- gin hyväksymälle Powerpoint-pohjalle, esittelee kaavasuunnitelman yleisötilaisuudessa ja vastaa yleisön esittämiin kysymyksiin yhdessä kaupungin ja PKO:n kanssa sekä toimii yleisötilaisuudessa muistiin- panojen laatijana.
• mahdollisten viranomaisneuvottelujen järjestämisestä kaavan vireille tullessa sekä tarpeen mukaan ehdotuksen nähtävillä olon jälkeen
• ranta-asemakaavaluonnoksen (kaavakartta ja -selostus) laatimisesta
• alustavien vastineiden laatimisesta kaikissa kaavan vaiheissa saatui- hin mielipiteisiin, muistutuksiin ja lausuntoihin
• lopullisten vastineiden laatimisesta kaupungin evästysten pohjalta
8.6.2023
• alustavan kaavaehdotuksen laatimisesta ja toimittamisesta Kaupun- gille dwg-muodossa ETRS-GK30
• nähtäville asetettavien asiakirjojen toimittamisesta sähköisesti pdf - muodossa Kaupungille erikseen sovittuna ajankohtana
• kaava-asiakirjojen ja ratkaisujen esittelystä viranomaisneuvottelussa, jossa mukana Kaupungin ja tarvittaessa PKO:n edustaja
• valmistelussa muodostuvien alkuperäisten asiakirjojen toimittami- sesta Kaupungille
• yhteisen materiaalialustan organisoinnista (esim. Teams).
Kaupunki huolehtii (myös PKO missä mainittuna):
• osallistumis- ja arviointisuunnitelman laatimisesta
• järjestää yleisötilaisuuden ja tiedottaa yleisötilaisuudesta, vastaa ylei- sötilaisuuden käytännön järjestelyistä ja laatii tarvittaessa osallistuja- luettelon. Lisäksi alustaa yleisötilaisuuden, johtaa puhetta tilaisuu- dessa ja päättää tilaisuuden sekä tarvittaessa tallentaa ja julkaisee tarvittaessa yleisötilaisuuden tallenteen
• lausuntojen pyytämisestä viranomaisilta kaikissa vaiheissa
• vireilletulon ja osallistumis- ja arviointisuunnitelman käsittelystä kau- punginhallituksessa, vireilletulosta ilmoittamisesta lehdessä, ilmoitus- taululla, kirjeellä tai sähköpostilla maanomistajille, naapureille ja vi- ranomaisille
• osallistumis- ja arviointisuunnitelman nähtävillä pitämisestä interne- tissä ja ilmoitustaululla
• kaavaluonnoksen käsittelystä kaupunginhallituksessa
• luonnoksen nähtävillä olosta ilmoittamisesta lehdessä, kirjeellä tai sähköpostilla maanomistajille, naapureille ja viranomaisille
• luonnoksen nähtävillä pitämisestä internetissä ja ilmoitustaululla
• vastineraportin sisällön evästämisestä kaikissa kaavan vaiheissa pe- rustuen kaavan laatijan alustaviin vastineisiin
• kaavaratkaisun ehdotuksen valinnasta ja sisällöstä
• ehdotuksen nähtäville asettamisesta kaupunginhallituksessa
• ehdotuksen nähtävillä olosta ilmoittamisesta kirjeellä ulkopaikkakun- talaisille maanomistajille
• ehdotuksen nähtävillä pitämisestä internetissä ja ilmoitustaululla
• kaavaehdotuksen viemisestä hyväksyttäväksi kaupunginhallituk- sessa ja kaupunginvaltuustossa
• hyväksymisestä ja lainvoimaisuudesta tiedottamisesta
• kaava-asiakirjojen tarkistamisesta ja palautteen antamisesta kaavan Iaatijalle kaikissa vaiheissa
• kaava-asiakirjojen ja ratkaisujen esittelystä viranomaisneuvottelussa, mikäli PKO:n tai kaavan Iaatijan edustaja ei ole paikalla
• asiakirjojen tulostamisesta ja kopioinnista tarpeen mukaan
• lausunnon antamisesta hallinto-oikeudelle tai korkeimmalle hallinto- oikeudelle, mikäli hyväksymispäätöksestä tehdään kunnallisvalitus.
Kaupunki huolehtii asiakirjojen ja suunnitelmien tarkastamisesta sekä Kau- pungin strategian ja sen alaisten ohjelmien tavoitteiden toteutumisesta yhtei- sessä ranta-asemakaavassa.
8.6.2023
Kaupungin velvollisuudet perustuvat sen rooliin MRL:n mukaisena kaavoi- tuksesta vastaavana viranomaisena. Velvollisuuksia tulkitaan MRL:n ja sen nojalla annettujen säädösten ja määräysten mukaisesti.
Kaupunki huolehtii asiakirjojen ja suunnitelmien tarkastamisesta sekä Kau- pungin strategian ja sen alaisten ohjelmien tavoitteiden toteutumisesta yhtei- sessä ranta-asemakaavassa. Mikäli Kaupunki joutuu huolehtimaan esimer- kiksi konsultin työn korjaamisesta, PKOlle/konsultille kuuluvasta suunnittelu- tms. työstä tai muusta vastaavasta, siitä laskutetaan voimassa olevan työai- kaveloituksen mukainen tuntiveloitus toteutuneiden tuntien mukaan. Tuntive- loituksen muodostumisesta neuvotellaan ensin PKOn kanssa.
10. KORVAUS RANTA-ASEMAKAAVAN VALMISTELUSTA
Ranta-asemakaava laaditaan yhteistyössä Kaupungin ja PKO:n kesken.
Kulut ranta-asemakaavan laadinnasta (selvityskulut, konsulttikulut, ilmoitus- kulut, yleisötilaisuuden kulut, Kaupungin kaavan laatimisen viranomaiskulut ym., muut kaavaprosessin aikana syntyneet kulut), jaetaan suhteessa kum- mankin osapuolen rakennusoikeuteen.
Kustannusten jakoperusteena käytetään alustavan kaavaluonnoksen esittä- mää kaavaratkaisua.
Konsultti laskuttaa sovittujen maksupostien mukaan Lieksan kaupunkia, joka jatkolaskuttaa PKO:lta heidän osuuden jako-osuuden mukaan. Laskutusjak- sot sovitaan erikseen, ja laskutus tehdään minimissään kerran vuodessa kohdistaen kulut oikealle tilikaudelle.
Ranta-asemakaavan valmistelusta Kaupungille erikseen aiheutuneet kulut laskutetaan PKO:lta toteutuneiden kustannusten perusteella kaupungin voi- massa olevan työaikaveloituksen ja edellä käsitellyn kustannusjakosuhteen mukaisesti. Työaikaveloituksen piiriin kuuluu tuntiveloitusperiaatteella työ- aika, joka kuluu mm. kuulutusten laatimiseen. Lisäksi jaettavaksi kustan- nukseksi tulee tilaisuuksien tilavarauksiin ja ilmoitteluun liittyvät kustannuk- set, samoin kuin kuulutuksiin liittyvät ilmoituskustannukset. Lisäksi kaupun- gin vahvistettujen taksojen mukaisesti viranomaistyön kokonaisosuus on 600 euroa, joka jaetaan samassa suhteessa PKO:n ja kaupungin kesken kuin muut kustannukset.
Kaupungin kaavan yleisiä viranomaistyöhön liittyviä laatimiskuluja (kuulutuk- set, tulosteet jne.) kaupunki ei veloita PKO:lta. Kaupunki huolehtii mm. kon- sultin työn tarkistamisesta, reklamaatioista ja korjauttamisesta.
PKO on toimittanut kaavaa varten lähtöaineistoa.
Muista ennalta määrittämättömistä hankinnoista, työtehtävistä, muista ku- luista ym. neuvotellaan ensin PKO:n kanssa. Tällaisia saattavat olla mm.
8.6.2023
esittelyjen tilavuokrat ja suunnittelijakonsultin ns. ylimääräiset matka- ja ko- kouskulut.
Mikäli ranta-asemakaavamuutosta ei hyväksytä tai se ei saa lainvoimaa, PKO vastaa joka tapauksessa tämän sopimuksen mukaisista kuluistaan ja kaavan laadintakustannuksista omalta osaltaan. Vastaavasti Kaupunki vas- taa omalle vastuulleen kuuluvista kuluista. Osapuolet vastaavat siis tämän sopimuksen mukaisista valmistelukuluistaan riippumatta siitä, tuleeko ranta- asemakaava hyväksytyksi tai saavuttaako se lainvoiman.
Kaava toteutetaan konsulttikaavana ja kilpailutuksesta huolehtii Pohjois-Kar- jalan hankintatoimi. Kilpailutusasiakirjassa on mainittu, että hankintasopimus toteutetaan ehdollisena: kaavatyö voi keskeytyä tilaajasta riippumattomista syistä toimeksiannon aikana. Mikäli kaavatyö joudutaan keskeyttämään toi- meksiannon aikana, kaavatyöstä maksetaan konsultille toteuman mukaan. Tarjoajan on sisällytettävä tarjoukseensa maksuerätaulukko ja siihen liittyvä työn vaiheistus. Kaavatyön keskeytyessä korvaus maksetaan hyväksytysti aloitetusta vaiheesta. Jos kaavatyö joudutaan keskeyttämään ennen kaavan hyväksyntävaihetta, vastaavat PKO ja kaupunki siihen saakka syntyneistä kustannuksista esitetyn kustannusjaon mukaisesti.
PKO sitoutuu tällä sopimuksella maksamaan kaavan laadinnasta aiheutuvat kulut ja maksut esitetyn kustannusjaon mukaisesti.
11. RANTA-ASEMAKAAVAN TOTEUTTAMINEN JA SITÄ KOS- KEVA KUSTANNUSJAKO
Osapuolet toteavat ja hyväksyvät, että valmisteltavaan ranta-asemakaavaan on tarkoitus ottaa määräys, jolla ranta-asemakaavan toteuttamisvastuu (vas- tuu käytännön toteutuksesta ja kustannuksista, sisältäen MRL 84 §:n mukai- sen kadunpidon) annetaan MRL 91 § 1 mom. mukaisesti kokonaisuudes- saan maanomistajalle. Määräyksen toteutuessa vastuu kadun ja yleisten alueiden toteuttamisesta siirtyy maanomistajalle tämän omistamaa maa-alu- etta koskevilta osin ko. säännöksen mukaisin oikeusvaikutuksin.
Osapuolet myös katsovat, ettei tämän sopimuksen mukaisin vastuin ja kus- tannusperiaattein valmisteltavasta ranta-asemakaavasta tule koitumaan maanomistajalle sellaista merkittävää hyötyä, joka vaatisi maanomistajan osallistumista yhdyskuntarakentamisen kustannuksiin MRL 91 a §:n mukai- sesti (erillisellä maankäyttösopimuksella tai kehittämiskorvauksella).
12. SOPIMUKSEN VOIMAANTULO JA IRTISANOMINEN
Tämä sopimus tulee voimaan, kun Lieksan kaupunginhallituksen tämän so- pimuksen hyväksymistä koskeva päätös on tehty ja sopimus allekirjoitettu.
8.6.2023
Osapuolet voivat irtisanoa sopimuksen kirjallisella ilmoituksella toiselle osa- puolelle. Sopimus päättyy tällöin välittömästi. Sopimusta ei voi kuitenkaan irtisanoa sen jälkeen, kun asemakaava on viety kaupunginhallitukseen hy- väksyntäkäsittelyä varten.
Mikäli PKO irtisanoo sopimuksen, PKO vastaa tämän sopimuksen mukai- sesti kaikista omista kuluistaan ja konsulttipalvelujen kuluista sekä Kaupun- gille irtisanomishetkeen mennessä syntyneistä kaavan valmistelukuluista kohdan 10 “Korvaus ranta-asemakaavan valmistelusta” perusteella PKO on velvollinen irtisanomisesta huolimatta osallistumaan kaikkiin niihin kustan- nuksiin, joita irtisanomisen jälkeen vielä syntyy (esim. konsulttisopimukseen liittyen).
Mikäli Kaupunki irtisanoo sopimuksen, ei PKO:ta laskuteta kaupungin oman henkilöstön käytöstä aiheutuneista kuluista tai kaupungin vastuulla olevista valmistelukuluista. PKO vastaa tähän sopimukseen perustuvista irtisanomis- hetkeen mennessä syntyneistä kustannuksista ja konsulttipalvelujen ku- luista.
Sopimus päättyy myös, jos kaavan valmistelu raukeaa tai keskeytetään. Osapuolet ovat tällöinkin velvollisia pitämään tämän sopimukseen perustu- vat jo aiheutuneet kustannukset omana vahinkonaan.
13. SOPIMUKSEN SIIRTO JA SOPIMUSALUEEN LUOVUTTA- MINEN
Mikäli PKO luovuttaa sopimusalueen osittain tai kokonaan kolmannelle tä- män sopimuksen voimassa ollessa, luovutuskirjaan on sisällytettävä tämän sopimuksen siirtoa koskeva ehto ja uusi omistaja velvoitettava luovutuskir- jassa vastaamaan Kaupunkiin nähden kaikista sopimusvelvoitteista, tai mi- käli sopimusalueesta on myyty vain osa, ko. osaa koskevin osin. PKO vas- taa edelleen kaupunkiin nähden tämän sopimuksen velvoitteista, kunnes se on toimittanut kaupungille oikeaksi todistetun kopion luovutuskirjasta, jossa tämä sopimus on siirretty uudelle omistajalle ja uusi omistaja on sitoutunut vastaaman tämän sopimuksen mukaisista velvoitteista.
14. ERIMIELISYYKSIEN RATKAISEMINEN
Erimielisyydet, joita sopijapuolet eivät pysty neuvotteluissa ratkaisemaan, ratkaistaan ensi asteena Pohjois-Karjalan käräjäoikeudessa.
15. SOPIMUKSEN HYVÄKSYMINEN
Hyväksymme tämän sopimuksen ehdot ja sitoudumme noudattamaan niitä.
8.6.2023
Lieksassa kuun päivänä 2023. LIEKSAN KAUPUNKI
Xxxxxx Xxxxxxxxx kaupunginjohtaja
Xxxxxxx Xxxxxxxxxxxx elinvoimajohtaja
POHJOIS-KARJALAN OSUUSKAUPPA
Xxxx Xxxxxx toimitusjohtaja
Xxxx Xxxxxxxxxx kiinteistöpäällikkö