KIINTEISTÖKAUPAN ESISOPIMUS (luonnos 20.8.2021)

KIINTEISTÖKAUPAN ESISOPIMUS (luonnos 20.8.2021)

MYYJÄ: Kuopion kaupunki, Y-tunnus 0171450-7 osoite: Xxxxxxxxxxxxxxx 00, 00000 XXXXXX

jäljempänä ”Kaupunki”.

OSTAJA: Rakennusliike Lapti Oy, y-tunnus 0788291-5 perustettavan yhtiön lu- kuun.

osoite: Xxxxxxxxx 0, 00000 Xxxx

jäljempänä ”Ostaja”

ESISOPIMUKSEN KOHDE

Tämän esisopimuksen kohteena on Kuopion kaupungissa sijaitseva tontti 297-3-46-1. Tontin pinta-ala on 1 087 m2.

Esisopimuksen kohde on asemakaavan ja sitovan tonttijaon mukainen asuin-, liike, ja toimis- torakennusten tontti (AL-40). Tontin rakennusoikeus on 1 300 k-m².

Lopullinen kiinteistökauppa tehdään tässä esisopimuksessa sovittavin ehdoin sitten, kun Os- tajan rakennushankkeen mahdollistava rakennuslupa on saanut lainvoiman. Ostaja vastaa kaikkien tarvittavien viranomaislupien hakemisesta kustannuksellaan.

Ostajalla on oikeus esisopimuksen voimassaoloaikana hakea kaupan kohteelle rakennus- lupaa ja saada lupahakemuksensa ratkaistuksi.

KAUPAN KOHTEEN KAUPPAHINTA

Kauppahinta on 900 000 euroa.

Ostaja on maksanut kauppahinnasta 90 000 euroa etukäteen käsirahana. Käsiraha kuitataan saaduksi ja maksetuksi tämän esisopimuksen allekirjoituksin. Loput kauppahinnasta eli 810 000 euroa on maksettava viimeistään lopullisen kaupan tekotilaisuudessa.

LOPULLISEN KIINTEISTÖKAUPAN TEKEMINEN

Osapuolet sitoutuvat tekemään lopullisen kiinteistökaupan viimeistään kuukauden kuluessa siitä hetkestä, kun Ostajan rakennushankkeen mahdollistava rakennuslupapäätös on saanut lainvoiman. Ostajalla on halutessaan oikeus ostaa kaupan kohteena oleva tontti ennen raken- nusluvan lainvoimaisuutta.

Lopullinen kauppakirja tehdään tässä esisopimuksessa sovittavin ehdoin, joihin voidaan tehdä osapuolten yhdessä sopimia korjauksia.

LOPULLISEN KAUPAN MUUT EHDOT

Tällä esisopimuksella em. sopijapuolet sitoutuvat tekemään edellä mainitusta kohteesta kiin- teistökaupan seuraavin edellytyksin ja ehdoin:

1 Omistus- ja hallintaoikeus lopullisessa kaupassa

Omistus- ja hallintaoikeus kiinteistöön siirtyy Ostajalle, kun lopullinen kiinteistön kauppakirja on allekirjoitettu ja koko kauppahinta on maksettu.

2 Kiinnitykset ja panttioikeudet lopullisessa kaupassa

Kiinteistö tullaan luovuttamaan siten, ettei siihen ole vahvistettu kiinteistökiinnityksiä.

3 Rasitteet ja rasitukset lopullisessa kaupassa

Kiinteistö tullaan myymään rasitteista ja rasituksista vapaana.

4 Verot, maksut ja vastuu vahingoista lopullisessa kaupassa

Myyjä vastaa kiinteistöstä suoritettavista veroista ja maksuista sekä kiinteistöä kohdanneista vahingoista myöhemmin tehtävän lopullisen kauppakirjan mukaisesti omistusoikeuden siirty- miseen saakka.

Ostaja maksaa lopulliseen kauppaan liittyvän varainsiirtoveron.

5 Asiakirjoihin tutustuminen

Ostaja on tutustunut kiinteistöä koskeviin asiakirjoihin, joita ovat:

1. Lainhuutotodistus

2. Rasitustodistus

3. Kiinteistörekisterinote

4. Alueen kaavakartat ja –määräykset

6 Rakentamisvelvoite lopullisessa kaupassa

Ostaja on tietoinen ja ymmärtää kaupan kohteena olevan tontin erikoisluonteen ja kaupunki- kuvallisesti merkittävän sijainnin. Ostaja sitoutuu rakentamaan arkkitehtuuriltaan ja teknisiltä ratkaisuiltaan luovaa ja korkeatasoista rakentamista, joka sopeutuu Maljalahden ympäristöön ja jo rakennettuihin rakennuksiin.

Ostaja sitoutuu lopullisessa kaupassa rakentamaan tontille asemakaavan, rakennusjärjestyk- sen ja hyväksyttyjen piirustusten mukaisia uudisrakennuksia, jotka ovat vähintään 80 % ase- makaavanmukaisesta rakennusoikeudesta. Rakentaminen on toteutettava kolmen vuoden kuluessa siihen valmiusasteeseen, että rakennusvalvontaviranomainen on suorittanut raken- nuksissa maankäyttö- ja rakennuslain edellyttämän hyväksyttävän käyttöönottokatselmuk- sen.

Rakennusluvan hakemisessa ja tontille rakentamisessa ostaja sitoutuu noudattamaan esiso- pimuksen voimassaoloaikana myönnettävää rakennuslupaa ja rakennusvalvontaviranomai- sen antamia ohjeita.

Ostaja vastaa kustannuksellaan rakennushankkeen suunnitteluun liittyvien maaperätutkimus- ten suorittamisesta ja maaperän edellyttämistä hankkeen toteuttamiseen liittyvistä rakenteel- lisista ratkaisuista.

Ostaja sitoutuu toteuttamaan rakennushankkeen esisopimuksen voimassaoloaikana myön- netyn rakennusluvan mukaisesti.

Mikäli ostaja laiminlyö edellä määritellyn rakentamisvelvoitteen, on ostaja velvollinen mak- samaan rakentamisvelvoitteen laiminlyönnistä Kuopion kaupungille 500 euroa jokaiselta al- kavalta viivästysviikolta, jona rakennukset ovat toteuttamatta rakentamisvelvoitteen mukai- seen valmiusasteeseen.

Myyjä voi hakemuksesta pidentää rakentamisvelvoitteen määräaikoja.

7 Johtojen ym. sijoittaminen lopullisessa kaupassa

Kiinteistönomistaja sallii kaupungin osoittamien yhdyskuntaa tai kiinteistöä palvelevien tar- peellisten johtojen, laitteiden yms. ja niiden kiinnikkeiden sekä jalankulkutasojen ja jalankul- ku-ulokkeiden ja niiden katosten kannattimien sijoittamisen kiinteistölle, sen yli ja sillä sijait- seviin rakennuksiin.

Tässä tarkoitetuista toimenpiteistä kiinteistönomistajalle aiheutuva välitön vahinko korvataan erikseen tehtävän sopimuksen mukaisesti. Maapohjakorvauksia ei makseta.

8 Vallintarajoitus lopullisessa kaupassa

Ostaja sitoutuu lopullisessa kaupassa olemaan myymättä tai muutoin luovuttamatta edelleen kiinteistöä rakentamattomana kolmannelle osapuolelle, ellei kaupunki anna tähän kirjallista suostumustaan.

Ostaja sitoutuu lopullisessa kaupassa ottamaan kohdassa 7,8 ja 15 mainitut sopimusehdot kiinteistöä koskeviin vastaisiin luovutuskirjoihin luovutuksensaajaa sitovaksi. Mikäli kiinteistö luovutetaan rakentamattomana, myös kohtien 6, 10, 11, 12, 13, 14, 15 sisältämät ehdot on myös otettava luovutuskirjaan luovutuksensaajaa sitoviksi.

9 Maaperän ja Maljalahden pohjasedimenttien pilaantuneisuus, josta sovitaan lopul- lisessa kaupassa

Asemakaavamerkinnän (saa-2) mukaan alueella ei saa tehdä ilman ympäristöviranomaisen lupaa täyttö- tai kaivutöitä, koska alueen maaperän epäillään olevan osin saastunut. Samoin asemakaavan mukainen maankaivualueen (mka-2) rajaus vaatii ympäristöviranomaisen lu- van täyttö- ja kaivutöille.

Alueella on aiemmin tehty maaperän pilaantuneisuutta kartoittavia tutkimuksia vuosina 2004, 2006, 2011 ja 2012. Viimeisin tutkimus on vuodelta 2016. Ostaja on tarpeelliseksi katsomallaan tavalla tutustunut tontin maaperää koskeviin tutkimusraportteihin ja asiakirjoi- hin, joita ovat:

1. Maljalahden sedimenttitutkimus (Pöyry, 29.2.2012)

2. Sedimenttitutkimus (Savo-Karjalan Ympäristötutkimus Oy, 13.4.2004)

3. Sedimenttitutkimus (Savo-Karjalan Ympäristötutkimus Oy, 30.1.2006)

4. Maljalahden pohjoisrannan satama-alueen ruoppausmassojen laadun seuranta (Ramboll, 19.7.2016)

5. Maaperän puhdistus, yleissuunnitelma (Pöyry 27.6.2012)

6. Pohjatutkimuskartta

7. ELY:n päätös, 27.7.2012

Asemakaavan selostuksen mukaan Savo-Karjalan Ympäristötutkimus Oy on tehnyt sedi- menttitutkimukset Maljalahden satama-alueelta 13.4.2004 ja tutkimusta on täydennetty 30.1.2006. Lähes kaikkien metallien pitoisuudet ylittivät luonnontilaisena pidettävän tason. Lähtökohtaisesti raskasmetallipitoisuudet eivät Kuopion kaupungin ympäristökeskuksen mukaan kuitenkaan aseta rajoituksia alueen rakentamiselle asemakaavan mukaisesti. Sen sijaan raporteissa todetut ja näytteissä havaitut öljypitoisuudet tulee ottaa huomioon vesi- alueen mahdollista täyttöä suunniteltaessa. Jos alueella on tarvetta ruopata pohjasediment- tejä pois, massojen sijoitukseen täytyy saada ympäristöviranomaisten lupa (ne ovat lievästi pilaantuneita). Jos paikalla on tarvetta tehdä täyttöä vesistöön, täyttö tulee tehdä siten (suo- japadon sisällä), että sedimentin leviäminen laajemmalle Maljalahteen estetään.

Helmikuussa 2012 Pöyry Finland Oy on tutkinut sedimentin mahdollista pilaantuneisuutta Sammonkadun ja Aallonmurtajankadun eteläpuolelle järvi-alueelle suunniteltujen kiinteistö- jen alueelta. Xxxxxxxx mukaan sedimenttinäytteissä havaittiin lievästi kohonneita pitoisuuk- sia arseenia, kobolttia ja raskaita öljyhiilivetyjatkeita. Lievästi kohonneita pitoisuuksia haitta- aineita sisältäviä sedimenttejä ei raportin mukaan katsota tarpeelliseksi kunnostaa.

Ramboll Finland Oy on toteuttanut Maljalahden pohjoisrannan satama-alueella ruopattavien massojen laadun seurantaa. Laadun seuranta on toteutettu ruoppaustyön ohessa ajanjak- solla 12.11.2015 – 31.5.2016. Raportin (Maljalahden pohjoisrannan satama-alueen ruop- pausmassojen laadun seuranta, Kuopio, yhteenvetoraportti 19.7.2016, Ramboll Finland Oy) mukaan näytteissä ei ole aistinvaraisesti havaittu viitteitä kohonneista haitta-ainepitoisuuk- sista. Haitta-aineanalyyseissä on todettu yksi VNa:n 214/2007 mukaisen alemman ohjearvo- tason ylitys (kuparipitoisuus näytteessä N2). Tarkentavissa tutkimuksissa ei kuitenkaan ole todettu kohonneita haitta-ainepitoisuuksia.

Mikäli alueella tullaan tekemään esim. rakennus- tai ruoppaustöitä, ne tulisi suorittaa siten, että sedimentit sekoittuvat veteen mahdollisimman vähän, eikä pohjasedimenttejä tarpeet- tomasti liikutella. Tällöin riski, että pohjasedimenteistä vapautuisi rakennustöiden aikana haitta-aineita vesistöön, on hyvin pieni. Mikäli alueella tullaan tekemään ruoppausta, on maamassat käsiteltävä asianmukaisesti.

Tutkimusten perusteella tontin maaperä ei ole kokonaisuutena pilaantunut. Mikäli pilaantu- neisuutta löytyy, se on pistemäistä. Mahdollinen pilaantunut maa-aines tai maaperästä löy- tyvät jätteet voivat aiheuttaa lisätoimenpiteitä rakentamisen osalta.

Mikäli tontilta löytyy jätelaissa tarkoitettuja jätteitä tai pilaantuneita maa-aineksia, joita ei teh- dyissä maaperätutkimuksissa ole voitu todeta, vastaa kaupunki 10 000 (alv 0 %) euroa ylit- tävältä osuudelta jätteiden ja pilaantuneiden maa-ainesten poisviennistä sekä maaperän puhdistamisesta aiheutuvista kustannuksista. Kaupungin vastuulle tuleviin kustannuksiin lasketaan tällöin välittömät jätteiden ja pilaantuneen maa-aineksen kaivusta, lajittelusta ja lastaamisesta aiheutuvat kustannukset. Jätteiden osalta kuljetuskustannuksiksi lasketaan jätteiden kuljettaminen lähimpään vastaanottopisteeseen. Pilaantuneen maan kuljetuskus- tannuksiksi lasketaan erotus lähimmän kaupungin ylijäämämassojen läjitysalueen ja pilaan- tuneen maa-aineksen vastaanottopisteen pidemmän kuljetusmatkan aiheuttama kuljetus- kustannusten erotus. Lisäksi lasketaan jätteiden ja pilaantuneen maa-aineksen vastaanot- tomaksut.

Maaperän puhdistaminen, kuljetukset ja muut toimenpiteet on tehtävä kustannustehok- kainta mahdollista työtapaa käyttäen. Kaupunki vastaa viranomaisten määräämistä maape- rän puhdistuskustannuksista valtioneuvoston asetuksen 214/2007 alempien ohjearvoihin mukaisiin haitta-ainepitoisuuksiin saakka.

Mikäli pilaantunutta maata tai jätelaissa tarkoitettua jätettä löytyy, pidetään ennen jatkotoi- menpiteitä viivytyksettä neuvottelu, jossa jatkotoimenpiteistä sovitaan.

Kaupunki ei vastaa mahdollisista välillisistä kustannuksista, kuten esimerkiksi viivytyksistä aiheutuvista kustannuksista.

10 Maaperän perustamisolosuhteet

Kaupan kohde on entistä järvenpohjaa, jota on täytetty aallonmurtajaksi, eikä käytetyn maa- aineksen laadusta ole tarkkaa tietoa. Täytteen alle on voinut jäädä pehmeää liejua, savea ja silttiä. Seassa saattaa olla suuriakin kiviä, jotka voivat vaikuttaa maaperätutkimusten tuloksiin ja myöhempien perustusten paalutusten tekniseen toteutukseen.

Tontille tulevat rakennukset on maaperän pehmeydestä johtuen perustettava paaluille.

Ostaja vastaa kustannuksellaan rakennushankkeidensa suunnitteluun ja toteuttamiseen liitty- vien maaperätutkimusten tekemisestä, maaperän sekä olosuhteiden edellyttämistä rakenteel- listen ratkaisujen suunnittelemisesta ja rakentamisesta, siihen liittyvine töineen sekä perus- tusrakenteiden yllä- ja kunnossapidosta.

11 Itä-Suomen aluehallintoviraston lupa ja rantarakenteiden rakentaminen lopullisessa kaupassa

Itä-Suomen aluehallintovirasto on 21.5.2015 Kuopion kaupungin hakemuksesta myöntänyt luvan (päätös nro 30/2015/2) Kallaveden Maljalahden pohjoisrannan satama-alueen 2.vai- heen rakentamiselle ja töiden aloittamiselle.

Kuopion kaupungin ympäristönsuojeluviranomainen on 4.11.2015 § 113 myöntänyt maise- matyöluvan Maljalahden korttelien 45 ja 46 tonttien täyttötyölle.

Ostaja on tutustunut yllä mainittuihin lupiin, niiden ehtoihin ja lupahakemukseen liitteineen.

Ostaja sitoutuu lopullisessa kaupassa kaikessa em. lupien tarkoittamassa rakentamisessa noudattamaan lupapäätöksissä annettuja määräyksiä rakennushankkeeseensa soveltuvin osin.

Mikäli rakennustöistä aiheutuu vesistöön sellaisia vaikutuksia, jotka valvontaviranomaisen määräyksestä aiheuttavat rakennustöiden keskeytymistä, viivästystä tai tavanomaista kalliim- pien työmenetelmien käyttämistä, vastaa ostaja näistä aiheutuvista lisäkustannuksista.

Ostaja sitoutuu kustannuksellaan muotoilemaan tontin rajan vieressä olevat louhetäytöt vesi- lain mukaisen lupapäätöksen ehtojen mukaisiksi ja poistamaan louhetäytön syrjäyttämät maamassat luvan mukaisesti pohjantasoon +78.95 (N2000).

Kaupungilla on valvontavastuu aluehallintoviraston lupapäätöksessä annettujen määräysten valvonnasta.

Ostajan poistaessa alueelta maa-aineksia siirtyvät ne ostajan omistukseen. Ostaja voi hyö- dyntää kyseisiä maa-aineksia rakentamishankkeissaan.

12 Kulkuoikeusrasite

Tontille 297-3-46-1 kulkeminen on asemakaavassa osoitettu i-merkinnällä varatun alueen osan kautta. Tonttia 297-3-46-1 varten on perustettu edellä mainitulle alueelle kiinteistön- muodostamislain 154 §:n mukainen pysyvä rasiteoikeus tontille kulkemista varten.

Tontti 297-3-46-1 vastaa kustannuksellaan kulkuoikeusrasitteen suunnittelusta, rakentami- sesta sekä ylläpidosta ja korjauksista. Maapohjakorvausta rasitteen osalta ei makseta.

Edellä tarkoitettu rasitealue on yksinomaan rasitealueen käyttöön oikeutetun kiinteistön 297- 3-46-1 käytössä, ellei muuta kaupungin ja oikeutetun kiinteistön omistajan kesken kirjalli- sesti sovita. Oikeutetun kiinteistön omistaja on kuitenkin velvollinen korvauksetta sallimaan välttämättömät aallonmurtajan korjaustoimenpiteet.

13 Kunnallistekniikan rakentaminen

Tonttia 297-3-46-1 palvelevaa kunnallistekniikkaa ei ole vielä rakennettu. Ostaja sitoutuu tekemään yhteistyötä kaupungin ja Kuopion Vesi Oy:n kanssa talonrakentamishankkeen ja kunnallistekniikan rakentamisen yhteensovittamiseksi.

Kuopion Vesi Oy osoittaa tontin 297-3-46-1 vesihuoltoliittyminen liitospisteen tontin rajan läheisyydestä ja rakentaa vesihuoltojohdot saattolämmityksellä varustettuna ko. liitospistee- seen saakka. Ostaja vastaa saattolämmityksen vaatiman sähkön hankkimisesta ja kustan- nuksista. Koska vesihuoltoverkostojen rakentamisen aikataulussa on huomioitava Kallave- den vedenpinnan korkeus, on rakentaminen ajoitettava kevätkauden ulkopuolelle.

14 Sopimussakko lopullisessa kaupassa

Mikäli ostaja luovuttaa kiinteistön sopimuksen vastaisesti rakentamattomana edelleen, on os- taja velvollinen kussakin tapauksessa suorittamaan myyjälle sopimussakkona 300 000 euroa.

Rakentamisvelvoitteen laiminlyönnistä aiheutuvasta sopimussakosta on sovittu tämän sopi- muksen kohdassa 6.

Mikäli ostaja muutoin rikkoo lopullisessa kaupassa tehtyä sopimusta, on ostaja velvollinen korvaamaan myyjälle sopimusrikkomuksesta aiheutuvan vahingon.

15 Lisäkauppahinnan maksaminen lopullisessa kaupassa

Lopullisen kauppakirjan mukaan kaupungilla on oikeus periä ostajalta kaupan kohteesta li- säkauppahintaa, mikäli tontilla käytettävä kerrosala ylittää kaupantekohetkellä voimassa olevassa asemakaavassa kaupan kohteelle osoitetun rakennusoikeuden.

Yksikköhinta lisäkauppahintaa varten määräytyy siten, että lopullisen kauppakirjan mukai- nen kokonaiskauppahinta (euroa) jaetaan tontin asemakaavan mukaisen rakennusoikeuden määrällä (1300 k-m²). Lisäkerrosalan määrä lasketaan siten, että tontilla käytetyn kerrosalan (k-m²) määrästä vähennetään asemakaavan mukainen rakennusoikeus 1300 k-m², asema- kaavamerkinnän ma-yp mukainen kerrosala sekä mahdollinen 250 mm seinäpaksuuden yli- tyksen mukainen kerrosala. Lisäkauppahinnan määrä (euroa) saadaan kertomalla lisäker- rosalan määrä (k-m²) edellä mainitulla yksikköhinnalla 692 euroa/k-m²).

Kaupungin oikeus periä lisäkauppahintaa on voimassa viisi vuotta lopullisen kauppakirjan allekirjoittamisesta.

16 Sopimuksen voimassaolo ja esisopimuksen purkautuminen

Tämä sopimus on voimassa lopullisen kauppakirjan allekirjoittamiseen saakka tai enintään 31.3.2022 saakka.

Mikäli ostaja ei noudata tätä esisopimusta ja tee lopullista kiinteistökauppaa edellä tode- tussa määräajassa, ostaja on velvollinen suorittamaan kaupungille sopimussakkona kaksi- kymmentätuhatta (20 000) euroa. Kaupunki voi siten pidättää em. summan käsirahaosuu- desta ja tilittää käsirahan ja sopimussakon erotuksen (jäljelle jäävä määrä) korotta ostajalle. Kaupungin on maksettava suoritus ostajalle kuukauden kuluessa sopimuksen voimassaolon päättymisestä.

Muista ehdoista voidaan sopia lopullisessa kauppakirjassa.

Tämä esisopimus purkautuu, mikäli sopimuksen tekemistä koskeva         :n päätös

. .20 § _ ei saa lainvoimaa. Mikäli sopimus tästä syystä purkautuu, niin kaupunki maksaa käsirahan (          ) korotta takaisin ostajalle kuukauden kuluessa sopimuk- sen purkautumisesta. Kaupunki ei ole velvollinen maksamaan mitään muita korvauksia kau- pan purkautuessa.

Allekirjoitukset

Tätä sopimusta on tehty kolme yhtäpitävää kappaletta, yksi myyjälle, yksi ostajalle ja yksi julkiselle kaupanvahvistajalle.

Kuopiossa   . päivänä      kuuta 2021

KUOPION KAUPUNKI

RAKENNUSLIIKE LAPTI OY

JULKISEN KAUPANVAHVISTAJAN TODISTUS

Julkisena kaupanvahvistajana todistan, että           valtakirjalla Kuopion kaupungin puolesta myyjänä ja              Rakennusliike Lapti Oy:n puolesta ostajana ovat allekirjoittaneet tämän sopimuksen ja että he ovat olleet yhtä aikaa läsnä sopimusta vah- vistettaessa. Olen tarkistanut allekirjoittajien henkilöllisyyden ja todennut, että sopimus on tehty maakaaren 2 luvun 1 §:ssä säädetyllä tavalla.

Paikka ja aika edellä mainitut.

julkinen kaupanvahvistaja tunnus