MAANVUOKRASOPIMUS LUONNOS 24.4.2017 297-3-42-5
MAANVUOKRASOPIMUS LUONNOS 24.4.2017 297-3-42-5
asuin-, liike-, toimisto-, palvelu- ja yleisten rakennusten tontti
Kaupunkirakennelautakunta
1 Sopijapuolet
Vuokranantaja: Kuopion kaupunki, Y-tunnus 0171450-7
osoite Xxxxxxxxxxxxxxx 00, 00000 XXXXXX Vuokralainen: , y-tunnus _
2 Vuokra-alue
Kuopion kaupungin 3. (Maljalahti) kaupunginosan korttelissa 42 sijaitseva tontti Nro 5. Tonttijako on sito- va. Kiinteistötunnus on 297-3-42-5.
Tontin pinta-ala on 1804 m² ja arvioitu rakennettava kerrosala 9 800 k-m². Tontin asemakaavamerkintä on ALPY-1 (asuin-, liike-, toimisto-, palvelu- ja yleisten rakennusten korttelialue).
3 Vuokra-aika
Vuokra-aika alkaa __.__.__ ja päättyy 31.12.2067.
4 Toiminta vuokrasuhteen päättyessä
Vuokralainen on velvollinen vuokrasuhteen päättyessä viemään pois omistamansa rakennukset, laitteet ja laitokset sekä muun omaisuutensa. Vuokralainen on velvollinen siistimään alueen.
Vuokranantajalla ei vuokrasuhteen päättyessä ole velvollisuutta lunastaa vuokra-alueella olevia raken- nuksia, rakennelmia tai muuta omaisuutta. Vuokranantajalla on halutessaan kuitenkin oikeus lunastaa vuokra-alueella olevia rakennuksia, rakennelmia tai muuta omaisuutta, mikäli katsoo lunastettavan omaisuuden palvelevan kiinteistön tulevaa käyttöä. Lunastushinta on tällöin 60 % lunastettavan omai- suuden teknisestä arvosta.
Mikäli tässä tarkoitettua vuokralaisen omaisuutta, jota Vuokranantaja ei lunasta, ei ole poistettu alueelta 6 kuukauden kuluessa vuokrasopimuksen päättymisestä, vuokranantajalla on oikeus myydä ne vuokra- laisen lukuun julkisella huutokaupalla sekä siistiä alue myynnistä saaduilla varoilla.
Mikäli vuokra-alueella oleva vuokralaisen omaisuus arviolta kattaa lähinnä vain julkisen huutokaupan järjestämisestä aiheutuvat kustannukset, vuokranantajalla on oikeus menetellä omaisuuden suhteen parhaaksi katsomallaan tavalla.
5 VUOKRA-ALUEEN KÄYTTÖ
5.1 Käyttötarkoitus
Vuokra-alue luovutetaan käytettäväksi maanvuokralain (258/66) 5 luvun tarkoittamalla tavalla asuin-, liike-, toimisto-, palvelu- ja yleisten rakennusten tonttina, siten kuin käyttötarkoituksesta on asemakaa- vassa määrätty.
Vuokra-alue luovutetaan vuokrasopimuksen tekohetkellä vallitsevien maasto-olosuhteiden mukaisena, eikä vuokra-alueen maaperään tehdä vuokranantajan toimesta esirakentamistoimenpiteitä. Vuokralainen on tutustunut vuokra-alueeseen ja sen rajoihin maastossa.
Vuokralainen on velvollinen huolehtimaan siitä, että hänellä on kaikki rakennushankkeen toteuttamiseen tarvittavat viranomaisluvat ja että hän noudattaa lainsäädännön ja viranomaisten mahdollisesti asettamia vaatimuksia ja määräyksiä.
Vuokra-aluetta ei saa ilman vuokranantajan kirjallista lupaa käyttää muuna kuin asuin-, liike-, toimisto-, palvelu- tai yleisten rakennusten tonttina. Vuokralainen ei saa rakentamistoimenpiteillä eikä muillakaan toimenpiteillä aiheuttaa vuokranantajalle tai kolmansille vahinkoa tai haittaa.
5.2 Matkakeskusalueen yleisiä kehittämistavoitteita
Vuokralainen sitoutuu vuokra-alueen suunnittelemiseen, rakentamiseen ja ylläpitämiseen siten, että ke- hittämistavoitteet saavutetaan.
5.2.1 Yleisiä kehittämistavoitteita
Nykyisestä linja-auto- ja rautatieaseman alueesta on tarkoitus muodostaa seudullisesti tärkeä joukkolii- kennepalvelujen keskittymä. Tämä Asemanseutu sisältää ”Matkakeskusalueen” ja on samalla kaupun- kiympäristöltään, arkkitehtuuriltaan ja kaupunkikuvaltaan edustava asunto-, toimisto-, liike- ja palvelutilo- ja sisältävä merkittävä työpaikka-alue. Alue toimii osaltaan laadukkaana ja toiminnallisesti modernina sisäänkäyntinä keskustaan sekä täydentää ja hyödyntää keskustan palveluja. Alue luo uutta toiminnalli- suutta ja tarjoaa uutta modernia toimitilaa keskustaan mm. toimistokäyttäjille.
5.2.2 Liikenne ja matkustajien palvelutilat
Linja-autoaseman ja rautatieaseman alueet sekä niiden välinen ratapiha-alue suunnitellaan ja rakenne- taan toimivaksi kokonaisuudeksi palvelujen, toimintojen, yhteyksien, liikkumisen ja eri liikenneverkosto- jen suhteen. Näin muodostuva ”Matkakeskusalue” on toiminnallinen kokonaisuus, joka sisältää mm. uu- det tai peruskorjatut infrarakenteet sekä kulkuyhteydet alueella, matkustajien tarpeiden mukaiset palvelu- tilat (mm. wc, kahvila /ravintola, lipunostomahdollisuudet, odotus, rahtitavarat jne.), juna- ja linja- autoliikenteen, taksi-, saatto-, ja tavaraliikenteen, polkupyörä-, liityntä-, asuin- ja työpaikkapysäköinnin ja esteettömät, toimivat kevyen liikenteen yhteydet ja asuin-, toimisto-, liike- ja palvelutilat.
Alueelle toteutetaan linja-auto- ja junamatkustajien kohtuulliset ja riittävät odotusmahdollisuudet sosiaali- ja palvelutiloineen. Tilojen aukiolo on yhteen sovitettava matkustajaliikenteen (linja-auto- ja juna) vuoro- jen mukaiseksi. Pääsy linja-autoaukiolta henkilöliikenneratapihan alittavaan vanhaan tunneliin tai myö- hemmin erikseen toteutettaviin uusiin tunneleihin pidetään avoinna siten, että pääsy tunneliin on avatta- va aamuisin hyvissä ajoin ennen ensimmäisen linja-auto- tai junavuoron lähtöä ja pääsyn tunneliin saa sulkea illalla tai yöllä viimeisen vuoron lähdettyä.
Vuokralainen sitoutuu neuvottelemaan ”Matkakeskusalueen” joukkoliikennetoimintaan liittyvien yritysten ja muiden osapuolten kanssa tilojen vuokraamisesta tarvittavia matkustajatoimintoja varten Kuopion hin- tatasossa markkinaehtoista vuokraa vastaan. Tällaisia toimintoja ovat mm. linja-autoliikenteen rahtiter- minaali, linja-auto- ja junalippujen ostomahdollisuudet, liikennöitsijöiden tilat, matkustajien WC-tilat/ odo-
tusmahdollisuudet. Vuokralainen sitoutuu toiminnallaan myötävaikuttamaan toimivan matkakeskuskoko- naisuuden toteutumista ”Matkakeskusalueelle”.
5.3 Rakentaminen
5.3.1 Rakentamisvelvoite
Vuokralainen sitoutuu rakentamaan vuokra-alueelle asemakaavan, rakennusjärjestyksen ja hyväksytty- jen piirustusten mukaisia uudisrakennuksia, jotka ovat vähintään 95 % asemakaavan mahdollistamasta kerrosalasta. Rakentaminen on saatettava 18 kuukauden kuluessa vuokra-ajan alkamisesta lukien siihen valmiusasteeseen, että rakennusvalvontaviranomainen on suorittanut rakennuksissa maankäyttö- ja rakennuslain edellyttämän hyväksyttävän käyttöönottokatselmuksen. Kaupunki myötävaikuttaa siihen, että katselmus voidaan suorittaa kohtuullisessa ajassa tilauksen tekemisestä.
Valmista rakennusta ei saa osittainkaan purkaa ilman vuokranantajan kirjallista suostumusta.
Yhteiskäyttöalueiden rakentamisesta ja niistä aiheutuvista rakentamis- ja käytönaikaisista ylläpito-, pe- ruskorjaus- ja uusimiskustannuksista sovitaan asianosaisten toimijoiden (tonttien haltijat) kesken xxxx- xxxx.
Vuokra-alueelle rakentamisessa vuokralainen sitoutuu noudattamaan kaupungin antamia suunnittelu- ja rakennustapaohjeita sekä kaupungin hyväksymiä korttelisuunnitelmia. Rakentamisessa vuokralaisen on noudatettava myös alueen __.__.201_ hyväksytyn asemakaavan selostuksen liitteenä olevaa viitesuun- nitelmaa. Mikäli Vuokralainen haluaa toteuttaa rakentamisen viitesuunnitelmaan verraten olennaisesti toisenlaisena, on siitä neuvoteltava ja saatava Kaupungin kirjallinen suostumus etukäteen ennen raken- nusluvan hakemista.
5.3.2 Maantasokerroksen/piha-alueen suunnittelu toimintojen suhteen (ns. Matkakes- kustoiminnot, huoltotoiminnot, liikenne jne)
Vuokralainen sitoutuu yhteistoiminnassa kaupungin kanssa suunnittelemaan rakennusten maan- tasokerrokset ja piha-alueet siten, että rakennuksiin tulevat toiminnot ja piha-alueet sopivat matkakes- kuksen toimintoihin kohdassa 5.2 todettujen yleisten kehittämistavoitteiden mukaisesti.
5.3.3 Rakentamisen ja toiminnan yhteensovittaminen muuhun matkakeskusalueen ra- kentamiseen
Rakentaminen ja toiminta vuokra-alueella on suunniteltava ja toteutettava siten, että ne tukevat kohdas- sa 5.2 mainittuja tavoitteita.
Vuokralainen sitoutuu suunnittelemaan, rakentamaan ja ylläpitämään Matkakeskustilat ja vastuulleen tulevat kulkuyhteydet siten, että ne ovat pyörätuolilla liikkuvan, näkövammaisen tai muulla tavoin toimin- tarajoitteisen käytettävissä.
Vuokralaisen rakennushanke yhteen sovitetaan Asemanseudun/Matkakeskusalueen muuhun toimintaan ja mahdollisesti eri aikaan tapahtuvaan ratapihan saneeraukseen.
Matkakeskusalueelle on toteutettava ja pidettävä yllä kohtuulliset ja riittävät linja-auto- ja junamatkustaji- en odotus-, sosiaali- ja palvelutilat. Tilat on rakennettava ja otettava käyttöön mahdollisimman aikaisessa rakennusvaiheessa joko tontille 297-3-42-5 tai 297-3-42-4. Tiloja voi olla myös tontilla 297-3-42-7. Vuok- ralainen sitoutuu toteuttamaan ja pitämään yllä tilat joko tontille 297-3-42-5 tai sopimaan tilojen toteutta- misesta ja ylläpitämisestä tontin 297-3-42-4 ja 297-3-42-7 haltijoiden kanssa siten, että korttelin 42 ton- teille tuleviin rakennuksiin toteutetaan ja pidetään yllä Vuokralaisen ja mahdollisesti muiden tonttien halti- joiden kustannuksella kohtuulliset ja riittävät linja-auto- ja junamatkustajien odotus-, sosiaali- ja palveluti- lat.
Tilat on avattava aamuisin hyvissä ajoin ennen ensimmäisen linja-auto- tai junavuoron lähtöä ja tilat saa sulkea illalla tai yöllä viimeisen vuoron lähdettyä.
Vuokra-alueen läheisyydessä sijaitsee vanha purkukuntoinen rahtiterminaali. Rahtiterminaalin toiminnot pyritään siirtämään Vuokralaisen rakennushankkeessa rakentuviin uusiin tiloihin ilman, että Matkahuol- lon toimita keskeytyy. Vuokralainen neuvottelee Matkahuollon kanssa asiasta sopimuksen. Vuokralainen tekee tässä asiassa yhteistyötä tontin 297-3-42-6 haltijan kanssa.
Rakentamisen vaiheistukseen ja Matkakeskusalueen käytettävyyteen rakentamisen aikana kiinnitetään erityistä huomiota. Julkisen liikenteen toimintojen on pysyttävä keskeytyksettä käynnissä. Osapuolet toteavat, että hankkeen suunnittelun ja rakentamisen lähtökohtana on, ettei keskeytyksiä tule ja, että alueen käytettävyydestä ja julkisen liikenteen jatkuvuudesta vastaa Vuokralainen siinä laajuudessa kuin Vuokralaisen huolellinen toiminta mahdollistaa tai on Vuokralaisen vaikutusmahdollisuuksien piirissä ottaen samalla huomioon työmaa-alueita koskevat turvallisuus- ja viranomaismääräykset. Vuokra- alueella suoritettavasta rakentamisesta aiheutuva haitta on muutenkin pyrittävä pitämään mahdollisim- man pienenä.
5.3.4 Opastuksen järjestäminen
Vuokralainen sitoutuu järjestämän omalla kustannuksellaan juna- ja linja-autoliikenteen matkustajille riittävän, turvallisen, asianmukaisen sekä selvästi opastetun kulun asemalle ja laitureille myös rakennus- hankkeen aikana.
Rakennushankkeet tulee muutoinkin järjestää niin, että niistä aiheutuvat häiriöt matkustajille ja linja-auto- ja rautatieliiketoiminnalle ovat mahdollisimman vähäiset.
5.4 Kunnossapito ym.
Vuokralainen on velvollinen huolehtimaan rakennustensa, rakennelmiensa, laitteidensa ja vuokra-alueen kunnossapidosta, siisteydestä ja turvallisuudesta ja noudattamaan näistä annettuja määräyksiä. Valmiita rakennuksia ei saa osaksikaan purkaa ilman vuokranantajan kirjallista suostumusta.
Vuokralainen huolehtii tarpeelliseksi katsottujen vuokra-alueeseen kohdistuvien perusparannustöiden tekemisestä ja vastaa töiden kustannuksista. Oleellisiin perusparannustöihin tulee saada vuokranantajan kirjallinen suostumus.
Kunnossapitovelvollisuudesta tai perusparannuksista taikka muista suorittamistaan töistä johtuvista kus- tannuksista vuokralaisella ei ole oikeutta saada korvausta eikä vuokranmaksussa hyvitystä.
Vuokralaisella ei ole myöskään oikeutta vuokrasuhteen päättyessä saada korvausta sopimuksen koh- teen arvoa nostaneista perusparannuksista tai muista töistä.
5.5 Maaperä
5.5.1 Toimenpiteet pilaantuneen maan osalta
Läheisyydessä sijaitsevan Tontin 297-3-42-7 alueella on aiemmin sijainnut huoltoasema, jossa on harjoi- tettu ajoneuvojen huolto- ja polttoaineenjakelutoimintaa. Kyseinen paikka on kunnostettu huoltoasema- toimintaa harjoittaneen maanvuokralaisen toimesta ympäristöviranomaisen määräämään tasoon.
Alueen käyttöhistoria huomioiden alueella voidaan epäillä maaperässä olevan jossain määrin pilaantu- neisuutta.
Osapuolet toteavat, että vuokra-alueen maaperän ei kuitenkaan tehtyjen selvitysten perusteella tiedetä pilaantuneen tai maaperässä olevan sellaisia jätteitä tai aineita, jotka saattaisivat aiheuttaa maaperän tai pohjaveden pilaantumista.
Mikäli vuokrasopimuksen kohteen alueelta kuitenkin löytyy sellaista ennen luovutusta pilaantunutta maa- ta, joka viranomaisten taholta edellyttää maaperän kunnostamista, vastaa vuokranantaja vuokra-alueen kunnostamisesta aiheutuvista tavanomaisiin maanrakennustöihin nähden ylimääräisistä kustannuksista, jotka aiheutuvat vuokra-alueen kunnostamisesta asuin-, liike-, toimisto-, palvelurakennusten ja yleisten rakennusten (ALPY-1) rakentamisen ja käytön mahdollistavaan puhtaustasoon viranomaisten määrää- mällä tavalla.
Mahdollisen pilaantumisen aiheuttamat korjaustoimenpiteet tulee toteuttaa yhteistyössä taloudellisesti edullisimmalla tavalla. Osapuolet sopivat yhdessä puhdistuskustannusten minimoinnista ja viranomaisel- le esitettävästä puhdistussuunnitelmasta. Tässä tarkoituksessa vuokralainen neuvottelee vuokrananta- jan kanssa myös rakennusurakoidensa toteutuksesta ennen urakkatarjouspyyntöjen lähettämistä. Vuok- ranantajalla on oikeus myös valvoa ja saada tietoa mahdollisen maaperän puhdistuksen toteutumisesta tämän sopimuksen tarkoituksen toteutumisen varmistamiseksi.
Vuokranantaja ei vastaa vuokralaiselle tai kolmannelle taholle mistään pilaantuneisuuden aiheuttamista välillisistä vahingoista, kuten em. korjaustöiden mahdollisesti aiheuttamista viivästyksistä vuokralaisen rakennushankkeelle.
Mikäli vuokralainen haluaa kunnostaa saamansa määräalan edellä mainittua tasoa puhtaammaksi, vas- taa vuokralainen itse kaikista perusteellisemman kunnostustyön aiheuttamista lisäkustannuksista.
Mikäli pilaantunutta maata löytyy, pidetään ennen jatkotoimenpiteitä viivytyksettä neuvottelu, jossa jatko- toimenpiteistä sovitaan. Osapuolilla ei ole toisiaan kohtaan mitään vaatimuksia mahdollisista pilaantumi- sen aiheuttamista viivytyksistä tai välillisistä kustannuksista.
Vuokranantajan tässä tarkoitettu vastuu päättyy silloin, kun kolme (3) vuotta on kulunut tämän sopimuk- sen allekirjoittamisesta tai tätä ajankohtaa aikaisemmin sillä hetkellä, kun kohdan 5.3.1 mukaisesti ra- kennettava rakennus rakennusvalvontaviranomaisen toimesta hyväksytään käyttöön.
5.5.2 Maaperässä olevat rakenteet ym.
Mikäli vuokra-alueelta löytyy rakennusten jäännöksiä, rakennusjätteitä tai rakennushankkeisiin kelpaa- mattomia täyttöjä, vastaa vuokralainen kustannuksellaan niiden aiheuttamista tarvittavista toimenpiteistä.
Vuokra-alueella kulkee ainakin käytöstä poistettu hulevesiviemäri, jonka rakenteet on jätetty maaperään. Vuokralainen on tietoinen hulevesiviemärin sijainnista. Osapuolet sopivat, että vuokralainen vastaa kus- tannuksellaan viemärirakenteiden poistamisesta tarvittaessa.
Vuokralainen selvittää maaperässä olevat kaapelit ja muut johdot ennen rakennustöiden aloittamista ja tarvittaessa siirtää tai siirrättää ne kustannuksellaan.
5.5.3 Maaperän perustamisolosuhteet
Vuokralainen on tietoinen siitä, että vuokra-alueen maaperä on rakentamiskelpoisuudeltaan heikohkoa. Vuokra-alueelle tulevat rakennukset on maaperän pehmeydestä johtuen perustettava paaluille tai muulle Vuokralaisen valitsemalle kantavuuden turvaavalle ratkaisulle.
Vuokralainen vastaa kustannuksellaan rakennushankkeidensa suunnitteluun ja toteuttamiseen liittyvien maaperätutkimusten tekemisestä, maaperän sekä olosuhteiden edellyttämistä rakenteellisten ratkaisujen suunnittelemisesta ja rakentamisesta liittyvine töineen sekä perustusrakenteiden yllä- ja kunnossapidos- ta.
Vuokranantaja ei vastaa maaperän rakentamiskelpoisuudesta tältä osin.
5.6 Maaperän pilaantuminen
Vuokralainen on velvollinen huolehtimaan siitä, että vuokra-alue ei vuokralaisen toimesta eikä muutoin- kaan pilaannu. Mikäli vuokra-alue tai osa siitä on kuitenkin vuokra-aikana ympäristönsuojelulain (86/2000) 7 tai 8 § tarkoittamalla tavalla pilaantunut, vuokralainen on velvollinen huolehtimaan alueen puhdistamisesta siten kuin lain 12 luvussa säädetään.
Mikäli vuokralainen laiminlyö tässä tarkoitetun velvollisuutensa, vuokranantajalla on oikeus toteuttaa puhdistaminen vuokralaisen lukuun ja periä toimenpiteestä aiheutuneet kustannukset vuokralaiselta.
5.7 Alivuokraus
Vuokralaisella ei ole oikeutta alivuokrata tai muutoin luovuttaa vuokra-aluetta tai osaa siitä kolmannelle, ellei vuokranantaja anna tähän kirjallista suostumustaan.
5.8 Katselmukset
Vuokranantajalla on oikeus toimittaa vuokra-alueella katselmuksia sen selvittämiseksi, ovatko vuokra- alue ja sillä sijaitsevat rakennukset, rakennelmat ja laitteet sopimuksen mukaisessa kunnossa ja nouda- tetaanko tämän sopimuksen määräyksiä myös muutoin. Katselmuksesta ilmoitetaan ennalta vuokralai- selle, mikäli se voi tapahtua ilman hankaluuksia. Vuokralaisen tai hänen edustajansa on oltava läsnä katselmuksessa, mikäli se on mahdollista.
Jos katselmus on aiheuttanut muistutuksia, on niitä aiheuttavat puutteellisuudet korjattava vuokrananta- jan määräämässä ajassa.
5.9 Johtojen ym. sijoittaminen
Asemakaavassa on vuokra-alueella aluevaraus yhdyskuntateknisiä laitteita ja rakenteita varten (kaava- merkintä et). Vuokralainen sitoutuu neuvottelemaan ja tekemään sopimuksen yhdyskuntateknisten lait- teiden sijoittamista varten asianomaisen yhdyskuntateknistä palvelua tuottavan toimijan kanssa, mikäli sellainen tarve ilmenee. Korvausta laitteiden sijoittamisesta ei Vuokralainen saa periä muutoin kuin siinä tapauksessa, että laitteen sijoittamisesta aiheutuu Vuokralaiselle välittömiä kustannuksia. Maapohjakor- vausta tai vastaavaa sijoituskorvausta ei makseta.
Vuokralainen sallii kaupungin osoittamien yhdyskuntaa tai kiinteistöä palvelevien tarpeellisten johtojen, laitteiden yms. ja niiden kiinnikkeiden sekä jalankulkutasojen ja jalankulku-ulokkeiden ja niiden katosten ja kannattimien sijoittamisen vuokra-alueelle, sen yli ja sillä sijaitseviin rakennuksiin. Tässä tarkoitetuista toimenpiteistä vuokralaiselle aiheutuva välitön vahinko korvataan erikseen tehtävän sopimuksen mukai- sesti. Maapohjakorvausta tai vastaavaa sijoituskorvausta ei makseta.
5.10 Luovutusvelvollisuus
Jos kaupunki ennen vuokra-ajan päättymistä tarvitsee osaa vuokra-alueesta katualueeksi, yleistä jalan- kulkua palvelevaksi kulkuväyläksi tai yleisten rakennusten rakennusmaaksi tai muuksi yleiseksi alueeksi, vuokralainen on velvollinen luovuttamaan alueen.
Alueen luovuttamisesta vuokralaiselle aiheutuva välitön vahinko korvataan erikseen tehtävällä sopi- muksella. Maapohjakorvausta ei makseta.
6 MAKSUT
6.1 Vuokra
Osapuolet toteavat, että vuokran määräytyy tontilla käytettävän kerrosalan mukaisesti jäljempänä tar- kemmin todetulla tavalla. Näin ollen vuokra-alueen mahdolliset vähäiset muutokset eivät vaikuta vuokran määrään.
Vuokralainen maksaa vuokranantajalle vuosittaista vuokraa, joka on vähintään sataneljätoistatuhatta- viisisataakaksikymmentä (114 520) euroa (perusvuokra).
Perusvuokra on määritetty seuraavalla tavalla kertomalla taulukossa mainitut kerrosalat, yksikköhinnat ja vuokrakertoimet keskenään käyttötarkoituksittain ja laskemalla käyttötarkoituksittain määritetyt vuokrat yhteen:
Käyttötarkoitus | Kerrosala | Yksikköhinta | Vuokrakerroin | Vuokra euroa |
Asuinkerrosala | 4 130 k-m² | 350 €/k-m² | 0,04 | 57 820 |
Toimisto-, hotelli-, liiketila-, hoivatilaker- rosala ja muu ker- rosala | 5 670 k-m² | 250 €/k-m² | 0,04 | 56 700 |
Päivittäistavarakaupan kerrosala | 0 | 300 €/k-m² | 0,04 | 0 |
Yhteensä: | 9 800 k-m² | 114 520 |
Perusvuokra on määritetty käyttäen perusteena asemakaavan valmistelun yhteydessä arvioituja ker- rosaloja. Perusvuokraa tarkistetaan, mikäli tilojen käyttötarkoitus muuttuu arvokkaammaksi tai kerrosalan määrä lisääntyy. Ensimmäisen kerran perusvuokraa tarkistetaan sitten, kun tontille on myönnetty raken- nuslupa.
Tontin vuokran määrittämisessä kerrosalaan luetaan kaikki rakennusluvan mukaan kerrosalaksi luettavat tilat 250 millimetrin seinäpaksuuden mukaan laskettuna ja mahdolliset muut edellä olevassa taulukossa hinnoiteltujen käyttötarkoitusten piiriin kuuluvat tilat.
Perusvuokraa tarkistettaessa eri käyttötarkoituksien mukaisten kerrosalojen vuokrat määritetään kerto- malla keskenään kutakin käyttötarkoitusta vastaava kerrosala, yksikköhinta ja vuokrakerroin. Tarkistettu perusvuokra saadaan laskemalla yhteen eri käyttötarkoituksista muodostuvat vuokrat.
Yllä oleva perusvuokra on tontin vähimmäisvuokra eikä sitä alenneta, vaikka toteutunut tontin kerrosala on edellä ilmoitettua määrää alhaisempi tai käyttötarkoitus yksikköhinnaltaan halvempi. Yllä olevaa pe- rusvuokraa ei missään tapauksessa alenneta lukuun ottamatta kohdassa 6.2 todettua indeksikorjausta. Yllä oleva perusvuokra on siten tontin minimivuokra.
Tarkistettua vuokraa aletaan periä muutosta seuraavan kalenterivuoden alusta. Vuokralainen on velvolli- nen etukäteen ilmoittamaan Vuokranantajalle muutoksesta ja toimittamaan vuokran tarkistamista varten tarvittavat kerrosalalaskelmat. Vuokran tarkistaminen tehdään rakennusluvan mukaisten kerrosalojen perusteella.
Vuosittainen vuokra maksetaan etukäteen joko yhdessä tai kahdessa erässä.
Kun vuokralainen maksaa vuosittaisen vuokran yhdessä erässä, on vuokra maksettava viimeistään elo- kuun 15. päivänä kaupungin maksupisteeseen tai kaupungin hyväksymään rahalaitokseen.
Maksettaessa maanvuokra kahdessa erässä peritään molempien maksuerien yhteydessä kaupungin käyttämän pienlaskutuslisän suuruinen maksutapalisä.
Vuokranantajalla on laskutusteknisistä syistä oikeus muuttaa vuokranmaksun määräpäiviä.
6.2 Indeksiehto
Vuokra on sidottu elinkustannusindeksiin seuraavasti:
Kohdan 6.1 mukaista vuosivuokraa (perusvuokra) muutetaan virallisen elinkustannusindeksin (lokakuu 1951 = 100) muutosta vastaavasti. Vuokran muutoksen suuruus ilmenee, kun perusindeksiä verrataan tarkistusindeksiin. Mikäli tarkistusindeksin luku on korkeampi tai alempi kuin perusindeksin luku, vuokraa korotetaan tai alennetaan kunkin kalenterivuoden alusta niin monella prosentilla perusvuokrasta kuin edellisen kalenterivuoden joulukuun elinkustannusindeksi on perusindeksiä suurempi tai pienempi.
Tarkistettu vuosivuokra lasketaan seuraavasti:
Perusindeksinä on vuoden 2015 joulukuun indeksiluku, joka on 1906. Tarkistusindeksi on kunkin vuoden joulukuun indeksiluku. Tarkistettu vuosivuokra saadaan, kun tarkistusindeksi jaetaan perusindeksillä ja kerrotaan perusvuokralla.
Kohdassa 6.1 olevassa taulukossa olevat käyttötarkoituskohtaiset kerrosalan yksikköhinnat on sidottu elinkustannusindeksiin perusvuokraa vastaavalla tavalla.
6.3 Tontin käyttötarkoituksen vaikutus vuokraan
Milloin tontin asemakaavan mukaista käyttötarkoitusta on tarpeen muuttaa, sopijapuolet sitoutuvat neu- vottelemaan kohdassa 6.1 tarkoitetun vuokran tarkistamisesta muutosta vastaavalla tavalla.
6.4 Muut maksut
Vuokralainen on velvollinen maksamaan myös muut mahdolliset vuokra-alueen kohdalta määräytyvät tai vuokralaisen toiminnasta aiheutuvat maksut.
6.5 Maksamattomat vuokrat
Vuokralainen on velvollinen suorittamaan myös ne vuokraerät viivästyskorkoineen, jotka häntä edeltänyt vuokralainen on jättänyt maksamatta, ei kuitenkaan pidemmältä ajalta kuin kahdelta (2) vuodelta.
7 MUUT SOPIMUSEHDOT
7.1 Matkakeskuksen toimintaan liittyvien tilojen vuokraaminen
Vuokralainen sitoutuu neuvottelemaan matkakeskusalueen toimintaan liittyvien yritysten ja muiden osa- puolten kanssa tilojen vuokraamisesta tarvittavia toimintoja varten Kuopion hintatasossa markkinaehtois- ta vuokraa vastaan. Tällaisia toimintoja ovat mm. linja-autoliikenteen rahtiterminaali, linja-auto- ja juna- lippujen ostomahdollisuudet, liikennöitsijöiden tilat, matkustajien WC-tilat ja odotusmahdollisuudet. Vuok- ralainen sitoutuu toiminnallaan myötävaikuttamaan toimivan matkakeskuskokonaisuuden toteutumista.
Selvyyden vuoksi todetaan, että rakennuksissa sijaitsevat matkustajien odotustilat sekä niihin liittyvät yleiselle jalankululle varatut alueet tai esim. wc-tilat yms. yleisessä käytössä olevat tilat on pidettävä ju- na- ja linja-autoliikenteen matkustajien käytössä ilman että matkustajat joutuvat niiden käytöstä maksa- maan. Kaupunki ei ole velvollinen maksamaan ao. tiloista vuokraa tai muita korvauksia, mutta kaupungil- la on oikeus halutessaan niitä tarpeeseensa vuokrata. Vuokralainen voi neuvotella muiden toimijoiden esim. kahvila-ravintolayrittäjien tai linja-auto- ja rautatieliikennettä harjoittavien toimijoiden kanssa mah- dollisista tilakustannuksista tai yhteiskäyttöisyydestä aiheutuvista muista korvauksista liittyen ao. tiloihin.
Vuokralainen sitoutuu suunnittelemaan vuokra-alueelle tulevat rakennukset siten, että edellä mainittujen toimintojen sijoittuminen rakennuksiin on mahdollista vuokrasopimusten syntyessä tai myöhemmin ja, että ne muodostavat kohdan 5.2 mukaisten yleisten kehittämistavoitteiden mukaisen kokonaisuuden.
Kohdassa 5.3.3 tarkemmin määritellyt matkustajien odotustilat tarvittavine oheistoimintoineen sijoitetaan joko vuokra-alueelle rakennettavaan rakennukseen tai tontille 297-3-42-4 rakennettavaan rakennukseen tai molempiin rakennuksiin. Linja-autoliikenteen rahtiterminaalin tilat sijoitetaan tämän sopimuksen mu- kaiselle vuokra-alueelle (tontille 297-3-42-5) rakennettavaan rakennukseen.
Vuokralainen sitoutuu vuokraamaan tiloja rakennuksista Kuopion kaupungille Kuopion hintatasossa markkinaehtoista vuokraa vastaan. Tällaisia vuokrasopimuksia neuvotellaan ja tehdään, mikäli myö- hemmin sellaista tarvetta ilmenee.
7.2 Vahinkotapahtuma
Mikäli vuokra-alueella oleva Vuokralaisen omistama rakennus tuhoutuu vahinkotapahtumassa joko ko- konaan tai osittain, vuokralaisen on rakennettava tuhoutuneen tilalle entistä vastaava rakennus. Raken- nus on rakennettava kahden (2) vuoden kuluessa vahinkotapahtumasta siihen valmiusasteeseen, että rakennusvalvontaviranomainen voi suorittaa rakennuksessa maankäyttö- ja rakennuslain edellyttämän hyväksyttävän käyttöönottokatselmuksen.
Vuokranantaja voi hakemuksesta pidentää tässä tarkoitettuja määräaikoja.
7.3 Kadun kunnossa- ja puhtaanapito
Vuokralaisen velvollisuus pitää kunnossa ja puhtaana kiinteistöön rajoittuva katu määräytyy sen mukaan kuin laissa kadun ja eräiden yleisten alueiden kunnossa- ja puhtaanapidosta (669/78) on säädetty.
Vuokralainen on velvollinen huolehtimaan vuokra-alueen edustalla olevan istutettavan kadunosan kun- nossa- ja puhtaanapidosta.
Milloin kiinteistön kohdalla olevaa katua ei ole säädetyssä järjestyksessä luovutettu yleiseen käyttöön, mutta sitä kuitenkin käytetään yleiseen liikenteeseen, vuokralainen on velvollinen huolehtimaan kunnos- sa- ja puhtaanapidosta kuten yleiseen käyttöön luovutettujen kadun osalta on säädetty ja määrätty, ellei toisin ole sovittu.
7.4 Vuokraoikeuden siirto
Vuokralaisella on oikeus siirtää vuokraoikeus vuokranantajaa kuulematta kolmannelle. Se, jolle vuokra- oikeus on siirretty, on velvollinen ilmoittamaan siirrosta vuokranantajalle kahden (2) kuukauden kuluessa siitä, kun siirto on tapahtunut. Ilmoituksen oheen on liitettävä jäljennökset siirtoasiakirjoista.
Siirronsaaja on velvollinen kirjauttamaan oikeutensa siten kuin maakaaressa (540/95) on säädetty.
Osapuolten tarkoituksena on, että vuokraoikeutta ei siirretä kolmannelle, ennen kuin kohdan 5.3.1 mu- kainen rakentamisvelvoite on täytetty tai vahinkotapauksessa kohdan 7.2 mukainen rakentamisvelvoite on täytetty. Jos vuokralainen ilman vuokranantajan kirjallista suostumusta siirtää vuokraoikeutensa kol- mannelle ennen kuin kohdan 5.3.1 tai 7.2 mukainen rakentamisvelvoite on täytetty, on vuokralainen vel- vollinen maksamaan vuokranantajalle kohdan 7.11 mukaisen sopimussakon.
7.5 Viivästyskorko
Mikäli vuokran tai muun tähän sopimukseen perustuvan maksun suorittaminen viivästyy, erääntyneille saataville maksetaan korkolain (633/82) 4 §:n mukainen viivästyskorko eräpäivästä lukien.
7.6 Sopimuksen purkaminen
Vuokralaisella on oikeus purkaa sopimus maanvuokralain (258/66) 20 §:ssä mainituilla perusteilla. Vuokranantajalla on oikeus purkaa sopimus maanvuokralain 19 §:ssä ja 21 §:ssä mainituilla perusteilla.
Maanvuokralain 54 §:n perusteella vuokranantajalla on myös oikeus purkaa sopimus, jos vuokralainen laiminlyö edellä kohdissa 5.3.1 tai 7.2 tarkoitetun rakentamisvelvollisuuden.
Vuokralaisen omaisuuden ja alueen siistimisen suhteen menetellään tällöin kuten edellä kohdassa 4 on sovittu.
7.7 Lohkomismaksu
Vuokralaisen on suoritettava kaupungille vuokrattavan tontin lohkomisesta voimassa olevan kiinteistö- toimitusmaksutaksan mukainen kiinteistötoimitusmaksu.
7.8 Vuokra-alueen puusto
Vuokra-alueella ennen rakennustöiden aloittamista kasvava puusto on vuokranantajan omaisuutta. Vuokranantaja voi poistaa puuston ennen rakentamisen aloittamista. Vuokranantaja voi puiden poistossa jättää vuokra-alueelle maisema- ja suojapuustoa. Tontille jäävä puusto siirtyy korvauksetta vuokralaisen omaisuudeksi. Rakentamista varten tehdyn puiden poiston jälkeen vuokralainen saa kaataa vuokratontilta puita ilman vuokranantajan lupaa. Mahdollisesta maisematyöluvasta tai muusta puiden kaatamista edellytettävistä luvista vastaa tällöin vuokralainen.
Vuokralainen vastaa vuokra-alueella olevien puiden aiheuttamasta vahingosta.
7.9 Hulevedet
Luonnontilaiselta alueelta vuokra-alueelle tulevien vesien johtaminen sadevesiviemäriin tai ympäristöön kuuluu vuokralaiselle. Vesiä ei kuitenkaan saa johtaa siten, että siitä on haittaa naapuritontille.
Vuokralainen vastaa kustannuksellaan siitä, että kiinteistön hulevesien hallinta järjestetään asianmukai- sella tavalla eikä hulevesistä aiheudu haittaa tai vaaraa.
Vuokralainen on tietoinen siitä, että alue on paikallisesti merkittävä hulevesitulvariskialue. Vuokralaisen tulee huomioida asia vuokra-alueelle rakennettavissa rakenteissa. Vuokralaisen tulee huomioida hule- vesitulvariski kiinteistöjen pelastussuunnitelmissa. Vuokralainen on tutustunut asemakaava-aineistossa olevaan hulevesiselvitykseen (Ramboll Suomi Oy 25.3.2013).
7.10 Vesihuolto
Vuokralainen vastaa liittymismaksusta ja muista vesihuoltolain (119/2001) kiinteistön omistajalle tai halti- jalle asettamista velvoitteista.
Vuokralainen on velvollinen kustannuksellaan rakentamaan kiinteistönsä liitosjohdot Kuopion kaupungin (Kuopion Vesi liikelaitoksen) osoittamaan liitospisteeseen.
7.11 Sopimussakko
Mikäli vuokralainen laiminlyö kohdissa 5.3.1 tai 7.2 sovitun rakentamisvelvoitteen toteuttamisen määrä- aikojen suhteen, on vuokranantajalla oikeus periä tontista kaksinkertaista vuokraa siltä viivästysajalta, kun rakentaminen on toteuttamatta sovittuun valmiusasteeseen.
Jos vuokralainen muutoin rikkoo tämän sopimuksen ehtoja, eikä vuokralainen viipymättä korjaa laimin- lyöntiään tai vuokrasopimuksen ehtojen vastaista menettelyään vuokranantajan siitä kirjallisesti vuokra- laista huomautettuaan, on vuokralainen velvollinen vahingonkorvauksen lisäksi maksamaan kaupungille sopimussakkoa kulloinkin enintään viimeksi tarkistetun vuokran kymmenkertaisen määrän.
7.12 Ylijäämämassat
Vuokra-alueelta tulevat ylijäämämassat on sijoitettava kaupungin osoittamiin läjitys- ja ympäristöraken- tamiskohteisiin.
7.13 Rasitesopimus
Osapuolet ovat yhtä aikaa tämän vuokrasopimuksen kanssa tehneet rasitesopimuksen tarvittavista rasit- teista. Vuokralainen vastaa kaikista rasitesopimuksesta aiheutuvista vuokra-alueena olevan tontin vas- tuulle tulevista vastuista ja kustannuksista. Jäljennös rasitesopimuksesta on tämän sopimuksen liitteenä.
Mikäli vuokralainen siirtää tämän vuokraoikeutensa kolmannelle, sitoutuu vuokralainen siirtämään rasit- teita koskevat oikeudet ja velvollisuudet luovutuksensaajalle.
7.14 Viestintä
Vuokralainen vastaa hankkeisiin, suunnitteluun ja rakentamiseen liittyvästä aktiivisesta viestinnästä ja tiedottamisesta kuopiolaisille, liittyville toimijoille ja alueella kulkeville. Viestinnän tavoitteena on toiminto- jen yhteensovittaminen, turvallisuus ja alueen käytettävyys erityisesti rakentamisen aikana.
7.15 Työturvallisuus ja riskienhallinta
Vuokralainen rakennuttajana ja rakennushankkeeseen ryhtyvänä tahona ottaa vastatakseen rakennus- hankkeeseen ryhtyvälle kuuluvista velvoitteista mukaan lukien työturvallisuus. Vuokralaisen tulee huo- lehtia siitä, että rautatiealueeseen rajautuva suunnittelu ja rakentaminen tapahtuvat Liikenneviraston voimassa olevien turvallisuus- ja riskienhallintaohjeiden sekä työturvallisuusmääräysten mukaisesti. Rautatiealueella tehtävässä tai siihen liittyvässä rakentamisessa tulee noudattaa Liikenneviraston turval- lisuus- ja riskienhallintaohjeita sekä niihin liittyviä käytäntöjä. Linja-autoliikenteen osalta tulee noudattaa siihen liittyviä turvallisuus- ja riskienhallintaohjeita sekä niihin liittyviä käytäntöjä. Raideliikenteelle tai lin- ja-autoliikenteelle ei saa aiheutua sovittua laajempaa liikennehaittaa. Vuokralainen vastaa toimintojen yhteensovittamisesta Liikenneviraston ja linja-autoliikenteen toimijoiden suuntaan.
7.16 Erimielisyyksien selvittäminen
Tästä sopimuksesta aiheutuvat mahdolliset riitaisuudet ratkaistaan Pohjois-Savon käräjäoikeudessa.
7.17 Noudatettava lainsäädäntö
Jollei tässä sopimuksessa ole toisin määrätty, noudatetaan vuokrasuhteessa maanvuokralain (258/66) 5. luvun muuta maanvuokraa koskevia säännöksiä.
7.18 Sopimuksen jakelu
Tätä sopimusta on laadittu kaksi (2) samansisältöistä kappaletta, yksi kummallekin sopijapuolelle.
ALLEKIRJOITTAMINEN
Osapuolet toteavat, että tämä sopimus noudattaa . . allekirjoitetun esisopimuksen mukaisia ehtoja.
Xxxxxx hyväksyneet tämän sopimuksen ehdot ja sitoudumme niitä noudattamaan. Aika ja paikka: Kuopio _ 201_
KUOPION KAUPUNKI