MUISTIO/KN
1
MUISTIO/KN
Asuntotontin (kerrostalo, 5 290 k-m2) pitkäaikainen vuokraaminen Asunto Oy Helsingin Biancalle (Laajasalo, Borgströminmäki, tontti 49094/1)
Rosalankuja 1
Hakemus Asunto Oy Helsingin Bianca (c/o Bonava Suomi Oy)
pyytää 5.9.2016 saapuneella hakemuksellaan, että kaupunki vuokraisi sille Laajasalon Borgströmin- mäestä asuntotontin (AK) 49094/1 pitkäaikaisesti 1.10.2016 alkaen.
Sähköpostitse on myöhemmin sovittu, että vuokraus aloitetaan kuitenkin vasta 16.10.2016.
Varauspäätös ja tontinvaraussopimus
Kiinteistölautakunta päätti 23.3.2010 (218 §) varata tontinvarauskilpailun ja kilpailuehdotuksen ”Oskarin oksat” perusteella NCC Rakennus Oy:lle tontin 49094/1 (tuolloin 49042/1) välimuodon (Hitas, osa- omistus tai asumisoikeus) 31.12.2011 saakka. Va- rauspäätös sisälsi muun muassa seuraavat ehdot:
- Varauksensaajan tulee solmia kolmen kuukau- den kuluessa päätöksestä varaussopimus
- Muiden kuin valtion tukemien vuokra- ja asumis- oikeusasuntojen keskikoon tulee olla vähintään 65 as-m2 (noin 80 k-m2).
Tontinvaraussopimus on allekirjoitettu 4.6.2010. Va- raussopimuksen mukaan Hitas-omistusasuntotuo- tannossa korkeimpana sallittuna keskimääräisenä velattomana enimmäismyyntihintana (hintapuite) pi- detään tontin 49094/1 osalta 3 200 euroa /asm2 (ra- kennuskustannusindeksin pisteluku 4/2009).
Varauspäätöstä ja varaussopimusta koskevat muutokset
Kaupunginhallitus päätti 14.1.2013 (49 §) jatkaa muun muassa tontin 49094/1 varausaikaa 31.12.2014 saakka entisin ehdoin.
2
Tonttiosaston osastopäällikkö päätti 3.6.2016 (105 §) muuttaa kaupunginhallituksen varauspäätöstä ja varaussopimusta seuraavasti:
Tontille toteutettavien asuntojen korkeimpana sallit- tuna keskimääräisenä velattomana enimmäismyynti- hintana (hintapuite) pidetään 3 732 euroa / asm² (sisältäen alv 24 %). Hintapuite sidotaan rakennus- kustannusindeksin pistelukuun 12/2015 ja sitä tarkistetaan indeksin muutoksen mukaisesti.
Lyhytaikainen vuokraaminen
Asuntotonttitoimiston toimistopäällikkö päätti 14.6.2016 (191 §) vuokrata lyhytaikaisesti tontin 49094/1 rakennusluvan hakemista varten ajaksi 16.6.2016 – 15.6.2017.
Asemakaava Kaupunginvaltuuston 14.12.2011 hyväksymän ja
8.11.2013 lainvoimaiseksi tulleen Borgströminmäen asemakaavan ja asemakaavan muutoksen nro 12000 mukaan tontti 49094/1 kuuluu asuinkerrosta- lojen korttelialueeseen (AK). Tontin rakennusoikeus on 5 290 k-m².
Tonttitiedot Tontin pinta-ala on 6 329 m2 ja osoite Rosalankuja
1. Xxxxxx on merkitty kiinteistörekisteriin 13.5.2015.
Alueryhmän lausunto Alueryhmä on antanut suunnitelmista 7.4.2016
päivätyn lausunnon. Lausunto perustuu 23.3.2016 alueryhmälle toimitettuun aineistoon.
Valotaide Valotaidesuunnitelma on hyväksytty osana mainittua
alueryhmän lausuntoa. Valotaiteen kustannusarvio on hyväksytty alueryhmässä myöhemmin.
Suunnitelmat ja hankinta-arvo
Kiinteistöviraston asunto-osaston osastopäällikkö hyväksyi 1.7.2016 (17 §) tontille 49094/1 toteutet- tavien rakennusten suunnitelmat. Suunnitelmien mukaan käytetty rakennusoikeus on 5 290 k-m².
Kiinteistöviraston asunto-osaston osastopäällikkö päätti 1.7.2016 (18 §) hyväksyä Asunto Oy Hel- singin Biancan hankinta-arvoksi 16 592 050 euroa
(alv. 24 %) eli 3 732 euroa/asm².
3
Perheasuntovaaatimus
Energiatehokkuus
Asuntojen keskipinta-ala on 78 m2, mikä täyttää varaussopimuksen keskipinta-alavaatimuksen.
Vuokralaisen toimittamien energiatodistusten mu- kaan tontille toteutettavat rakennukset täyttävät energiatehokkuusluokan C (vuoden 2013 mukainen taso) mukaiset edellytykset. Siten varaussopimu- ksen edellyttämä vaatimus (vuoden 2007 mukainen A-luokka) täyttyy.
Hitas-järjestelmän kehittäminen ja omistamisrajoituksen valvonta
Kaupunginvaltuusto päätti 3.6.2009 (136 §) Hitas- järjestelmän kehittämisestä. Päätöksen mukaan vuokralaisena olevan asunto-osakeyhtiön viimeisen rakennusvaiheen valmistuessa 1.1.2011 tai sen jäl- keen yhtiö kuuluu ns. uuden Hitas-järjestelmän piiriin ja vapautuu Hitas-rajoituksista 30 vuoden kuluttua asunto-osakeyhtiön viimeisen rakennusvaiheen valmistumisesta. Tällöin yhtiön hallitseman tontin maanvuokra korotetaan samalle tasolle kuin vuok- raushetkellä vallinneen käytännön mukainen säänte- lemättömän tontin vertailuvuokra.
Lisäksi päätöksen mukaan myyjän on 1.1.2011 tai sen jälkeen valmistuvien Hitas-yhtiöiden osalta var- mistettava kiinteistöviraston asunto-osastolta ja Hi- tas-asuntojen (osakkeiden) ostajilta, etteivät ostajat pysyvästi omista muita Hitas-asuntoja. Kaupan eh- doksi on asetettava, että aiemmat Hitas-asunnot on myytävä tai muutoin luovutettava omistusoikeudella ennen kuin kauppa uudesta asunnosta tulee lopul- liseksi.
Rakennuttajan sitoumus
Asunto Oy Helsingin Biancan rakennuttajana toimiva Bonava Suomi Oy on toimittanut osana pitkäaikaista vuokrausta koskevaa hakemusta edellä mainitun Hi- tas-asuntojen omistamisrajoituksen valvontaa kos- kevan sitoumuksen.
4
Uudet Hitas-ehdot ja yhtiöjärjestyspykälät
Tontin maanvuokrasopimukseen sisällytetään 1.1.2011 tai sen jälkeen valmistuvia yhtiötä koskevat vapaarahoitteisen asunto-osake-yhtiön Hitas I – ehdot.
Lisäksi tontin vuokralaisena olevan yhtiön yhtiöjär- jestykseen on sisällytetty 1.1.2011 tai sen jälkeen valmistuneita yhtiötä koskevat Hitas I-ehdot. Ehtojen pysyvyys varmistetaan kaupungin osakkeenomis- tuksella (Hitas I –järjestelmä).
Kaupungille myytävät asunto-osakkeet
Asunto Oy Helsingin Biancan rakennuttajana toimiva Bonava Suomi Oy on toimittanut osana pitkäaikaista vuokrausta koskevaa hakemusta sitoumuksen siitä, että kaupungille tullaan myymään Asunto Oy Hel- singin Biancan osakkeet nro 75-95. Osakkeet myy- dään mahdollisimman pian, kuitenkin viimeistään kahden viikon kuluessa siitä, kun kohteen RS- valmius on saatu RS-pankilta.
Autopaikat Asemakaavan edellyttämistä tontin 49094/1 auto-
paikoista (yhteensä 53 kpl) 17 kappaletta sijoitetaan alueellisen palveluyhtiön kanssa tehtävän sopimuk- sen mukaisesti autopaikkatontille (LPA) 49043/2 rakennettavaan pysäköintilaitokseen.
Maaperä Vuokranantaja ilmoittaa käytettävissään olevien tietojen perusteella, ettei vuokra-alueella aiemmin ole harjoitettu toimintaa, joka saattaisi aiheuttaa maaperän tai pohjaveden pilaantumista.
Mikäli vuokra-alueella kuitenkin havaitaan pilaan- tumista, määräytyy kaupungin vastuu vakiintuneesti noudatetun käytännön mukaisesti.
Vuokrausperusteet Kaupunginvaltuusto päätti 12.2.2014 (37 §) oikeut-
taa kiinteistölautakunnan vuokraamaan 49. kaupun- ginosan (Laajasalo) asemakaavaan ja asemakaavan muutokseen nro 12000 merkityt asuntotontit (muun muassa tontti 49094/1), jotka hitas-ehdoin, pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavana kerrosne-
liömetrihintana 30 euroa.
5
Kaupunginvaltuuston päätöksen 1.10.1980 (asia 18) mukaisesti asuntotontin vuosivuokra on 4 % sen laskennallisesta hinnasta.
Sääntelemättömän tontin vertailuvuokra
Kaupunginvaltuusto päätti 16.6.2010 (164 §) oikeut- taa kiinteistölautakunnan vahvistamaan 1.1.2011 tai sen jälkeen valmistuvien Hitas-yhtiöiden tonttien sääntelemättömän vertailuvuokran tontteja pitkäai- kaisesti vuokrattaessa siten, että po. vertailuvuokra on tontin vuokraushetkellä 10–30 % korkeampi kuin Hitas-tontille määritelty maanvuokra.
Vuokran määrittelyssä huomioidaan samalle tai vas- taavalle alueelle aiemmin vahvistetut Hitas- ja sään- telemättömien tonttien vuokrausperusteet sekä nii- den keskinäiset suhteet pyrkien yhdenmukaiseen ja johdonmukaiseen hinnoitteluun.
Vuokrasopimukseen merkitään Hitas-tontin perus- vuosivuokran lisäksi sääntelemättömän tontin pe- rusvuosivuokra. Hitas-sääntelyn päättyessä tontin vuokra korotetaan vaihtamalla sääntelemättömän tontin perusvuosivuokra sopimuksen mukaiseksi pe- rusvuosivuokraksi indeksiehtojen säilyessä samana.
Lisäksi asiassa on varattava kaupungille oikeus teh- dä vuokrakauden aikana esimerkiksi lisärakentamis- tilanteissa tarkistukset myös sääntelemättömän ton- tin perusvuosivuokraan.
Tontin 49094/1 sääntelemätön maanvuokra määrä- tään pitäen perusteena elinkustannusindeksin ”loka- kuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavana raken- nusoikeuden yksikköhintana 35 euroa/k-m².
Yksikköhinta on sama, jonka kaupunginvaltuusto on 12.2.2014 (37 §) vahvistanut Borgströmimäen ase- makaavaan nro 12000 sisältyville sääntelemättömille omistus- ja vuokra-asuntotonteille.
Vertailuvuokra olisi siten noin 17 % Hitas-vuokraa korkeampi.
6
Maanvuokra Edellä mainitun perusteella tontin maanvuokra mää-
räytyy seuraavasti, kun asuntojen ulkopuolisten asumista palvelevien tilojen osalta ei peritä vuokraa:
k-m2 | e/k-m2 | e/k-m2 (ind. 1913) | perusvuosivuokra (ind 100) | alkuvuosivuokra (ind. 1913) |
5 290 | 30 | 574 | 6 348 | 121 437 |
k-m2 | e/k-m2 | e/k-m2 (ind. 1913) | perusvuosivuokra (ind 100) | alkuvuosivuokra (ind. 1913) |
5 290 | 35 | 669 | 7 406 | 141 677 |
Hitas-tontin vuosivuokra (5 290 x 30 x 4 %) x 19,13
Sääntelemättömän tontin vuosivuokra:
(5 290 x 35 x 4 %) x 19,13
Lisäehdot Pitkäaikaiseen vuokrasopimukseen sisällytetään
muun muassa Kruunuvuorenrannan alueellista palveluyhtiötä, jätteiden putkikeräysjärjestelmää, rakentamisen logistista ohjausta, elinkelpoisen puuston säilyttämistä ja valotaidetta koskevat ehdot.
Ehdot vastaavat vakiintuneesti Kruunuvuorenrannan alueella tontinvarauksissa noudatettavia alueellisia li- säehtoja. Osa ehdoista on sisältynyt tonttia 49094/1 koskevaan kiinteistölautakunnan varauspäätökseen ja sen perusteella allekirjoitettuun tontinvaraussopi- mukseen.
Rekisteröinti Asunto Oy Helsingin Bianca on merkitty kauppa-
rekisteriin 7.11.2013.