Kiinteistöjä 297-4-11-1 ja 297-4-11-2 koskeva esisopimus / Peab Oy ja Kiinteistö Oy Tullipor- tinkatu 50

§ 89 Asianro 1597/00.00.00.00/0000

Kiinteistöjä 297-4-11-1 ja 297-4-11-2 koskeva esisopimus / Peab Oy ja Kiinteistö Oy Xxxxxxxx- xxxxxxx 00

Kiinteistöjohtaja Xxxx Xxxxxxxx Maaomaisuuden hallintapalvelujen tukipalvelut

Kuopion kaupunki omistaa Puistokadun ja Tulliportinkadun kulmauksessa olevan ns. Voiportin kiinteistön 297-4-11-1. Vieressä sijaitsee huoltoasema- käytössä ollut kiinteistö 297-4-11-2, jonka omistaa Kiinteistö Oy Tulliportin- katu 50. Kiinteistöjen sijainti on osoitettu oheisissa kartoissa.

Kaavoitustilanne

Kaupungin omistama kiinteistö 297-4-11-1 on asemakaavassa osoitettu hallin- to- ja virastorakennusten korttelialueeksi (YH). Rakennusoikeutta on 1 450

k-m². Kiinteistöllä sijaitsee 1920-luvulla rakennettu osin kolmikerroksinen toimistorakennus Voiportti. Rakennuksen Puistokadun suuntainen vanhin osa on tarkoitus säilyttää.

Kiinteistö Oy Xxxxxxxxxxxxxxx 00:n omistama kiinteistö 297-4-11-2 on asema- kaavassa merkitty huoltoasemarakennusten korttelialueeksi (LH). Rakennus- oikeus on 800 k-m2. Kiinteistöllä sijaitsee rakennus- ja huoneistorekisterin mukaan vuonna 1957 rakennettu huoltoasemarakennus, jonka kerrosala on 330 k-m².

Asemakaavaehdotus

Kaupunki on laatinut kiinteistöjä 297-4-11-1 ja 297-4-11-2 koskevan asema- kaavan muutosehdotuksen n:o 798, joka on ollut julkisesti nähtävillä 18.12.2017 - 17.1.2018.

Asemakaavan muutosehdotuksen mukaan kiinteistöt osoitettaisiin asuin-, lii- ke- ja toimistorakennusten sekä yleisten rakennusten korttelialueeksi (kaa- vamerkintä ALY-6). Alla on ote asemakaavaehdotuksen kartasta kyseiseltä kohdalta.

Asemakaavaehdotuksessa esitetyn ohjeellisen tonttijaon mukaan kiinteistöis- tä 297-4-11-2 ja kiinteistöstä 297-4-11-1 muodostetaan uusi asuin-, liike- ja toimistorakennusten sekä yleisten rakennusten korttelialuetta oleva kiinteistö 297-4-11-4. Asemakaavaehdotuksen mukaan muodostettavalle kiinteistölle 297-4-11-4 osoitetaan rakennusoikeutta uutta kerrostaloa ja säilytettävää ns. Voiportin rakennusta varten. Asemakaavaehdotuksen selostuksen mukaan muodostettavan kiinteistön rakennusoikeus on noin 4250 k-m², josta säilytet- tävän Voiportin rakennuksen osuus on 1200 k-m².

Kiinteistöjen kehittämisen aiemmat vaiheet

Kaupunginhallitus hyväksyi 24.10.2016 § 170 kiinteistöjen kehittämistä kos- kevan aiesopimuksen. Kiinteistö Oy Tulliportinkatu 50:n ja sen osakkeen- omistajien kanssa solmitussa aiesopimuksessa sovittiin mm. menettelytavois- ta kiinteistöjen kehittämisen suhteen ja saatavan kauppahinnan jakautumi- sesta yhtiön osakkeenomistajien ja kaupungin välillä. Kiinteistöjen myyntiä varten sovitun menettelytavan mukaan Kiinteistö Oy Tulliportinkatu 50:n osakkeenomistajat ensin myyvät yhtiön osakkeet ostajalle. Sen jälkeen kau- punki myy Voiportin kiinteistön ostajan omistukseen siirtyneelle yhtiölle. Os- taja tulisi näin kauppojen jälkeen molempien kohdekiinteistöjen omistajaksi Kiinteistö Oy Xxxxxxxxxxxxxxx 00:n osakeomistuksen kautta.

Kaupungin omistamasta kiinteistöstä ja viereisen huoltoasemakiinteistön omistavan Kiinteistö Oy Xxxxxxxxxxxxxxx 00:n osakekannasta järjestettiin tar- jouskilpailu. Kaupunginhallitus hyväksyi 22.5.2017 § 179 Rakennuskartio Oy:n tekemän 2 294 900 euron kokonaistarjouksen. Rakennuskartio Oy il- moitti tarjouksen hyväksymisen jälkeen kuitenkin vetäytyvänsä hankkeesta.

Jatkoneuvottelut ja esisopimusluonnos

Rakennuskartio Oy:n ilmoituksen jälkeen hankkeesta on neuvoteltu aiem- massa tarjouskilpailussa toiselle sijalle tulleen Peab Oy:n kanssa. Neuvotte- luiden yhteydessä kiinteistöjä koskevaa suunnitelmaa on kehitetty siten, että Peab Oy on tarjonnut kiinteistöistä saman hinnan kuin Rakennuskartio Oy eli 2 294 900 euroa.

Kaupungin, Kiinteistö Oy Tulliportinkatu 50:n ja sen osakkeenomistajien sekä Peab Oy:n kesken on neuvoteltu kaupungin omistaman kiinteistön 297-4-11-1 kauppaa ja viereisen kiinteistön omistavan Kiinteistö Oy Tulliportinkatu 50:n osakkeiden kauppaa koskeva esisopimusluonnos, joka on esityslistan liitteenä. Kohteista on hankittu ulkopuolinen arviolausunto, jonka mukaan kohteista tarjottu hinta vastaa markkinahintatasoa.

Esisopimuskokonaisuus koostuu varsinaisesta esisopimuksesta sekä sen liit- teiksi tulevasta kartasta, viitesuunnitelmasta, kaupungin omistaman kiinteis- tön kauppakirjamallista ja Kiinteistö Oy Tulliportinkatu 50:n osakkeiden kauppakirjamallista. Sopimusluonnoksen liitteenä 4 oleva osakekauppaa kos- keva kauppakirjamalli (ei julkinen) on alustava ja voi muuttua. Osakekauppa on Peab Oy:n ja Kiinteistö Oy Tulliportinkatu 50:n osakkeenomistajien välillä neuvoteltava sopimus, jossa kaupunki ei ole osapuolena. Peab Oy:n ja Kiin- teistö Oy Xxxxxxxxxxxxxxx 00:n osakkeenomistajien välinen kauppakirjamalli liitetään osaksi sopimuskokonaisuutta esisopimuksen allekirjoitusvaiheessa.

Esisopimusluonnoksen mukaan tarkoitus on, että asemakaavan voimaantulon jälkeen Kiinteistö Oy Tulliportinkatu 50:n osakkeenomistajat myyvät yhtiön koko osakekannan Peab Oy:lle. Sen jälkeen kaupunki myy kiinteistön 297-4- 11-1 rakennuksineen Peab Oy:n omistukseen siirtyneelle yhtiölle. Kauppojen jälkeen Peab Oy omistaa yhtiön omistuksen kautta kiinteistöt, joista asema- kaavaehdotuksen mukainen kerrostalotontti muodostetaan ja jolle rakennus- hanke toteutetaan.

Kohteista saatava kokonaiskauppahinta 2 294 900 euroa on tarkoitus jakaa kaupungin ja yhtiön osakkeiden kesken. Kiinteistö Oy Tulliportinkatu 50:n ja sen osakkeenomistajien kanssa aiemmin solmitussa aiesopimuksessa sovit- tiin, että kaupungin osuus kokonaiskauppahinnasta on 30 % ja kiinteistöyhti- ön osakkaiden osuus 70 % kohteista saatavasta kokonaiskauppahinnasta. Esi- sopimusta koskevissa neuvotteluissa on päädytty ratkaisuun, jossa Kaupungin omistaman kiinteistön 297-4-11-1 osuus on 788 470 euroa, joka tulee kiinteis- tön kauppahinnaksi lopullisessa kauppakirjassa. Kaupungin suurentunut hin- taosuus on otettu huomioon Kiinteistö Oy Xxxxxxxxxxxxxxx 00:n kanssa neuvo- tellun maankäyttösopimuksen mukaista korvausta vähentävänä tekijänä. Maankäyttösopimuksesta on tehty kaupunginhallitukselle erillinen päätösesi- tys.

Esisopimusluonnos sisältää tarkemmat sopimusehdot kiinteistöjen kehittämi- seen liittyvästä menettelystä sekä mm. rakennusten purkamisen ja mahdolli- sen pilaantuneen maaperän kunnostuskustannusten suhteen. Kiinteistöllä 297-4-11-1 olevasta Voiportin rakennuksesta Puistokadun puoleinen osa osoi- tetaan asemakaavaehdotuksessa kulttuurihistoriallisesti arvokkaaksi, jota ei saa purkaa. Sisäpihalla oleva siipi voidaan purkaa ja purkamiskustannukset vähennetään kiinteistön 297-4-11-1 kauppahinnasta esisopimuksen mukaisin ehdoin.

Kaupungin kiinteistöllä on maaperää tutkittu mahdollisen pilaantuneisuuden varalta. Tutkimusraportin mukaan kiinteistön maaperä luokitellaan pilaan- tumattomaksi näytepisteiden ja analyysien edustamilta osin. Mikäli kiinteis- tön maaperästä kuitenkin löytyy pilaantuneisuutta, vastaa kaupunki pilaantu- neen maan kunnostuskustannuksista esisopimuksessa sovittavin ehdoin.

Kiinteistön 297-4-11-2 omistavan Kiinteistö Oy Xxxxxxxxxxxxxxx 00:n kanssa on tehtävä myös kaupungin maapoliittisten linjausten mukainen maankäyttö- sopimus. Siitä kaupunginhallitukselle on valmisteltu erillinen päätösesitys.

Aikataulusyistä päätösesitys tuodaan suoraan kaupunginhallituksen käsiteltä- väksi. Asiasta on keskusteltu ja sovittu kaupunkirakennelautakunnan kokouk- sessa.

Vaikutusten arviointi Päätösesitys tähtää laaditun asemakaavaehdotuksen ja ruutukaava-alueen täydennysrakentamisen toteuttamiseen ja siten kaupunkirakenteen tiivistä- miseen. Päätösesitys on siten ilmastopoliittisten tavoitteiden mukainen. Yri- tysvaikutuksiltaan päätösesitys on positiivinen, koska täydennysrakentamisel- la on mm. rakennusalaa ja alan teollisuutta työllistävä vaikutus.

Esitys Kiinteistöjohtajan esitys 16.2.2018

Kiinteistöjohtaja Xxxx Xxxxxxxx

Esitän kaupunginhallitukselle hyväksyttäväksi seuraavaa:

1. Kaupunki tekee Peab Oy:n ja Kiinteistö Oy Tulliportinkatu 50:n sekä sen osakkeenomistajien kanssa esityslistan liitteenä olevan luonnoksen mu- kaisen esisopimuksen.

2. Esisopimusluonnokseen saadaan tehdä tarpeelliset teknisluontoiset kor- jaukset ja lisäykset kansliatoimenpitein.

3. Esisopimusluonnokseen liitetään Kiinteistö Oy Tulliportinkatu 50:tä kos- kevan osakekaupan ehdot Peab Oy:n ja Kiinteistö Oy Tulliportin katu 50:n osakkeenomistajien keskenään neuvottelemin ehdoin.

4. Kiinteistöä 297-4-11-1 koskeva lopullinen kauppakirja saadaan allekirjoit- taa tämän päätöksen perusteella sitten, kun lopullisen kaupan esisopi- muksen mukaiset edellytykset ovat olemassa.

5. Kuntalain 143 §:n nojalla tämä päätös pannaan täytäntöön ennen kuin se on saanut lainvoiman.

Liitteet	7	1597/2018 Esisopimus Voiportti ja huoltoasematontti
	8	1597/2018 Liite 1 sopimusalue
	9	1697/2018 Liite 2 viitesuunnitelma
	10	1597/2018 Liite 3 kauppakirjamalli
	11	1597/2018 Liite 4 kauppakirjamalli Koy Tulliportinkatu 50 osakkeet (jaetaan kh:n kokoukseen osallistuville, salainen JulkL 24.1 § 20)
	12	1597/2018 Liite 5 asemakaavaehdotuksen kartta merkintöineen

Xxxxxx Xxxxxxxxxx puh. x000 00 000 0000

Valmistelija etunimi.sukunimi(at)xxxxxx.xx

Päätösehdotus Kaupunginjohtaja Xxxxx Xxxxxxxx

Kaupunginhallitus hyväksyy kiinteistöjohtajan esityksen.

Päätös Kaupunginhallitus hyväksyi yksimielisesti kaupunginjohtajan tekemän pää- tösehdotuksen.

Kuopion kaupunki Pöytäkirja 7/2018 7 (7)

Kaupunginhallitus

89 §

12.03.2018