Auttava asiantuntija - kannattavuuden puolestapuhuja
Vuokranantajan opas kimppakämpän vuokraamiseen
Pariskunta • Opiskelijaporukka • Isompi ryhmä
• Päävuokralainen ja alivuokralainen
Auttava asiantuntija - kannattavuuden puolestapuhuja
Kimppakämpän vuokraopas
Sisältö
Pariskunta vuokralaisena 1
Opiskelijaporukka vuokralaisena (2-3 henkilöä) 6
Isompi ryhmä vuokralaisena 10
Päävuokralainen ja alivuokralainen 14
Muistilista 17
Kimppakämppää vuokrattaessa ei ole olemassa yhtä oikeaa ja joka tilanteessa suositeltavaa vuokrasopimusmallia, vaan valittavana on eri vaihtoehtoja. Valinta yhden yhteisen vuokrasopimuksen mallin ja erillissopimusten välillä pitäisikin tehdä tapauskohtaisesti erityisesti sen perusteella, millainen kokoonpano vuokralaiseksi on tulossa.
Tässä oppaassa annamme vinkkejä ja vastauksia kimppakämpän vuokrausta koskeviin kysymyksiin sekä esittelemme kootusti ylei- simmät kimppakämpän vuokraukseen liittyvät tilanteet.
Valtakunnallinen etujärjestö
Xxxxxxxxx 00, 00000 Xxxxxxxx xxxxxxxx@xxxxxxxxxxxxxx.xx (00) 0000 0000
Teksti
Xxxxxxxx Xxxxxxxxx Kuvat
Xxxxx Xxxxxxxxx
Pariskunta vuokralaisena
Keneen nimiin vuokrasopimus tehdään?
Pariskunnan tullessa vuokralaiseksi vuokrasopimus voidaan tehdä vain toisen puo- lison nimiin. Laissa on säädetty yhteisvastuu myös sille asunnossa asuvalle puolisol- le, jonka nimeä ei ole vuokrasopimuksessa. Vuokranantajan tietoon ei kuitenkaan aina tule vuokrasuhteen aikana mahdollisesti tapahtuvat muutokset vuokralaisen perhesuhteissa, jos molempia puolisoja ei ole merkitty sopimusosapuoliksi. Näin ollen on selkeintä tehdä vuokrasopimus molempien nimiin niin, että molemmat puolisot ovat sopimuksessa vuokralaisina. Tällöin vuokranantajalla on varmimmin koko vuokrasuhteen ajan tieto siitä, ketkä huoneistossa asuvat ja sopimuksesta vastaavat.
Kuka on vastuussa?
Aviopuolisot ja henkilöt, jotka elävät avioliitonomaisissa olosuhteissa, vastaavat yhteisvastuullisesti vuokrasopimuksesta johtuvista velvoitteista, jos he asuvat yhdessä vuokraamassaan, tai toisen puolison vuokraamassa huoneistossa (laki asuinhuoneiston vuokrauksesta 11 §, jäljempänä AHVL). Yhteisvastuusäännös tarkoittaa sitä, että vuokranantaja voi kohdistaa esimerkiksi vuokravelkomuksen kumpaan tahansa huoneistossa asuvista puolisoista. On hyvä huomata, että täs- sä säännöksessä avopuolisot rinnastetaan aviopuolisoihin. Rekisteröidyssä pari- suhteessa olevat henkilöt rinnastetaan puolestaan aina AHVL:ia sovellettaessa aviopuolisoihin. Puolisoiden yhteisvastuu vuokrasopimuksen velvoitteista syntyy
1 Kimppakämpän vuokraopas
näin ollen ensinnäkin silloin, kun he ovat yhdessä vuokranneet huoneiston yhtei- sellä sopimuksella. Tämän lisäksi yhteisvastuu syntyy myös silloin, kun vain toinen puoliso on vuokrannut huoneiston, mutta puolisot asuvat siinä yhdessä. Merkitys- tä ei ole sillä, onko yhdessä asuminen alkanut jo vuokrasuhteen alkaessa vai vasta myöhemmin vuokrasuhteen aikana.
Puolisoiden yhteisvastuu on lähtökohtaisesti voimassa sen ajan, kun he pitävät yh- dessä huoneistoa hallinnassaan. Jos se puoliso, joka ei ole vuokrasuhteen osapuoli, muuttaa pois, päättyy hänen vastuunsakin samalla. Tilanne on kuitenkin toinen, jos pois muuttaa se puoliso, joka on alun perin vuokrannut huoneiston. Asunnon vuokrannut puoliso ei voi vapautua velvollisuuksistaan, jollei hän ole asianmukai- sesti irtisanonut vuokrasopimusta tai jollei vuokrasopimus ole päättynyt jollain muulla perusteella. Myös puoliso, joka ei ole huoneistoa vuokrannut, vastaa toisen puolison muutettua huoneistosta edelleen vuokrasopimuksesta johtuvien velvolli- suuksien täyttämisestä niin kauan kuin hän asuu tässä huoneistossa.
Miten toimia irtisanomistilanteessa?
Pääsääntö ensinnäkin on, että puolisot voivat vain yhdessä irtisanoa yhdessä xxxx- xxxxxxxx asunnon vuokrasopimuksen. Jos toinen puoliso haluaisi lähteä ja toinen jäädä asuntoon asumaan, voidaan tästä yleensä sopia yhdessä vuokranantajan ja toisen puolison kanssa.
Toiseksi on huomattava, että puoliso ei saa irtisanoa vuokrasopimusta ilman toisen puolison suostumusta, jos puolisot asuvat yhdessä vuokraamassaan tai vain toisen heistä vuokraamassa yhteisenä kotina käytettävässä asunnossa (AHVL 53 §). Myös tässä säännöksessä puolisoilla tarkoitetaan sekä avio- että avopuolisoita. Selkeintä olisi, että tämä puolison suostumus merkittäisiin jo irtisanomisilmoitukseen, mutta muullakin tavoin se voidaan vuokranantajalle toimittaa. Ellei suostumusta jostain syystä toimiteta vuokranantajalle lainkaan, ei vuokranantaja kuitenkaan voi vedota siihen, että irtisanomisilmoitus olisi suostumuksen puutteen vuoksi tehoton. Suos- tumussäännös on laadittu nimenomaan puolison suojaksi. Vuokranantajan on kui- tenkin syytä varmistaa, että molemmat puolisot ovat irtisanomisen takana, jotta hän voi olla varma asunnon vapautumisesta.
Mainittua puolison suostumusta irtisanomiseen ei kuitenkaan tarvita tilanteessa, jossa suostumusta ei voida hankaluudetta saada esimerkiksi ulkomailla oleskelun vuoksi. Xxxxxxxx, jos toinen puoliso ilman hyväksyttävää syytä vaikkapa kiusante- komielessä kieltäytyy antamasta suostumustaan, voi tuomioistuin antaa luvan ir- tisanomiseen.
Kimppakämpän vuokraopas 2
Mikäli vuokranantaja on irtisanomassa puolisoiden yhdessä vuokraamaa asuntoa, tulee hänen huomata pari seikkaa koskien irtisanomisilmoituksen tiedoksi anta- mista. Merkitystä on tällöin sillä, onko vuokralaisina avo- vai aviopuolisot:
• Avopuolisoiden osalta vuokranantajan tulee toimittaa vuokrasuhdetta koskeva irtisanomisilmoitus, haaste tai muu AHVL:n mukainen ilmoitus tai kehotus mo- lemmille vuokralaisosapuolina oleville avopuolisoille.
• Aviopuolisoiden osalta sen sijaan riittää, että haaste tai esim. irtisanomisilmoitus annetaan tiedoksi jommallekummalle puolisoista (AHVL 13 §). Tämä koskee myös tilannetta, jossa vain toinen aviopuolisoista on vuokrannut puolisoiden yhteisenä kotina käytettävän asunnon.
Voiko vuokraoikeutta siirtää?
Pääsääntönä olevasta vuokraoikeuden siirtokiellosta poiketen vuokralaisella on lain nojalla oikeus ilman vuokranantajan lupaa siirtää vuokraoikeus huoneistossa jo asuvalle puolisolleen (AHVL 45 §). Puolisoilla tarkoitetaan tässä säännöksessä sekä avo- että aviopuolisoita.
Asunnon alun perin yksin vuokrannut vuokralainen voi siten esimerkiksi erotilan- teessa halutessaan siirtää vuokraoikeutensa huoneistossa jo asuvalle puolisolleen. Edellytyksenä siis on, että puoliso jo asuu asunnossa. Vuokralaisen on tällöin ilmoi- tettava siirrosta kirjallisesti vuokranantajalle, mutta erillistä vuokranantajan lupaa siirtoon ei tarvita.
3 Kimppakämpän vuokraopas
Vaikka vuokranantajan lupaa siirtoon ei tällöin tarvitakaan, on vuokranantajalla mahdollisuus perustellusta syystä vastustaa tällaista vuokraoikeuden siirtoa puoli- solta toiselle. Perusteltu syy voi liittyä lähinnä vuokranantajan taloudellisen riskin lisääntymiseen uuden vuokralaisen velkajärjestelyn tai muiden maksuhäiriöiden johdosta. Tätä riskiä vuokranantajan kannattaa selvittää tarkistamalla siirronsaa- jaksi eli uudeksi vuokralaiseksi ilmoitetun henkilön luottotiedot. Normaalitilan- teessa vuokranantajalla ei liene syytä vastustaa siirtoa, koska vuokralaiseksi siirty- vä puoliso jo valmiiksi asuukin huoneistossa.
Mikäli vuokranantajalla siltikin on perusteltu syy vastustaa vuokraoikeuden siirtoa, tulee hänen nostaa kanne käräjäoikeudessa kuukauden kuluessa siirrosta tiedon saatuaan. Ennen kanteen nostamista kannattaa toki neuvotella puolisoiden kanssa tilanteesta. Mikäli vuokranantajan kanteen menestyminen näyttäisi todennäköi- seltä, vuokralainen voisi oikeuskäsittelyn välttääkseen vielä luopua siirtoaikeistaan tai osapuolet voisivat esimerkiksi sopia vuokrasopimuksen päättymisestä.
Mikäli käy niin, että asunnon vuokrannut puoliso vain muuttaa pois eikä ilmoita vuokranantajalle vuokraoikeuden siirtämisestä puolisolleen, on poismuuttanut edelleen vastuussa sopimuksen velvoitteista. Vuokralainen vapautuu velvoitteista vasta sitten, kun kuukausi on kulunut siitä, kun vuokranantaja on saanut tiedon vuokraoikeuden siirrosta eikä ole nostanut kannetta siirtoa vastustaakseen. Lain vastaisesti toteutettu vuokraoikeuden siirto voi myös olla vuokranantajalle peruste purkaa vuokrasopimus päättymään välittömästi. Purkuoikeutta tulee käyttää koh- tuullisessa ajassa siitä kun peruste on tullut vuokranantajan tietoon.
Entä jos sopua ei löydy?
Erotilanteessa ei välttämättä päästä yhteisymmärrykseen siitä, mitä vuokrasuhteel- le tapahtuu ja kuka asuntoon jää asumaan. Tällöin aviopuolisot tai toinen heistä voi kääntyä käräjäoikeuden puoleen. Tuomioistuin voi aviopuolisoiden yhteisestä tai toisen heistä hakemuksesta päättää, että se aviopuolisoista, joka on enemmän asunnon tarpeessa, saa jatkaa vuokrasuhdetta ja jäädä asumaan yhteisenä koti- na käytettyyn asuntoon (AHVL 48.1 §). Käytännössä suurempi asunnon tarve on yleensä sillä aviopuolisolla, jonka luokse lapset jäävät asumaan. Toinen aviopuoliso voidaan vapauttaa vuokrasuhteesta ja velvoittaa muuttamaan pois.
Säännöstä sovelletaan sekä aviopuolisoiden yhdessä että toisen heistä vuokraa- man asunnon vuokrasuhteeseen kunhan vain kysymyksessä on aviopuolisoiden yhteinen koti. Ratkaisu voidaan hakea tuomioistuimelta avioeron yhteydessä tai avioerosta riippumatta yhteiselämän päättyessä. Mahdollista on myös, että tuo- mioistuin hakemuksesta vapauttaa molemmat aviopuolisot vuokrasuhteesta.
Kimppakämpän vuokraopas 4
Vuokranantajan kannalta tällä on merkitystä erityisesti silloin, kun kysymys on määräaikaisesta vuokrasopimuksesta.
Yhteiselämän päättyessä myös avopuolisot voivat lain nimenomaisen säännöksen nojalla saada tuomioistuimelta oikeutuksen jatkaa yhteisen asunnon vuokrasuh- detta yksin tai vaihtoehtoisesti saada vapautuksen vuokrasuhteesta (AHVL 48.2 §). Säännöksen soveltamisen edellytyksenä on kuitenkin, että vuokranantajan kanssa on sovittu huoneiston käytöstä avopuolisoiden yhteisenä asuntona. Tuomioistui- men puoleen ei siten voitaisi kääntyä tilanteessa, jossa avopuoliso on myöhemmin vuokrasuhteen aikana muuttanut asuntoon eikä tästä ole kerrottu vuokranantajal- le mitään. Muussa tapauksessa olisi vuokranantajan kannalta kohtuutonta, jos hän avopuolisoiden yhteiselämän päättymistilanteessa voisi joutua sidotuksi sellaiseen vuokralaiseen, jonka asunnossa asumisesta hän ei välttämättä edes tiennyt. Tältä osin tilanne on siis erilainen kuin aviopuolisoiden ollessa vuokralaisina.
Tuomioistuimen on edellä mainituissa tilanteissa kuultava vuokranantajaa eikä määräystä vuokrasuhteen jatkamisesta saa antaa silloin, kun vuokranantajalle ai- heutuisi vahinkoa jatkamis- tai vapautuspäätöksen johdosta. (AHVL 48.3 §)
5 Kimppakämpän vuokraopas
Opiskelijaporukka vuokralaisena
(tyypillisesti 2-3 henkilöä)
Kenen nimiin vuokrasopimus?
Erityisesti silloin, kun vuokralaiseksi on tulossa keskenään entuudestaan toisensa tunteva pieni ryhmä opiskelijoita, vuokranantajan on suositeltavaa tehdä heidän kanssaan yksi yhteinen vuokrasopimus kaikkien vuokrattavien tilojen osalta. Täl- löin kaikki asukkaat merkitään vuokralaisiksi samaan vuokrasopimukseen. Saman- sanaisia sopimuskappaleita kannattaa kuitenkin laatia niin monta kuin on sopija- puoliakin. Vuokranantajan on epäselvyyksien välttämiseksi ja reilun pelin hengessä syytä vuokrasopimuksen tekemisen yhteydessä selvittää vuokralaisille, mitä yksi yhteinen sopimus käytännössä vuokralaisten kannalta tarkoittaa.
Kuka on vastuussa?
Kun kaikki asukkaat on merkitty vuokralaiseksi yhteen ja samaan vuokrasopimuk- seen, on heillä automaattisesti yhteisvastuu kaikista vuokrasopimuksen velvoitteis- ta. Yhteisvastuu koskee niin koko asunnon vuokranmaksua kuin huolellista hoitoa- kin. Yhteisvastuu tarkoittaa käytännössä, että vuokranantaja voi periä esimerkiksi
Kimppakämpän vuokraopas 6
maksamatonta vuokraa keneltä tahansa vuokralaisista. Keskinäisten maksuosuuk- sien selvittäminen jää vuokralaisten väliseksi asiaksi. Tämä on hyvä selventää vuok- ralaisille jo heti vuokrasopimusta tehtäessä.
Vuokrasopimuksen ollessa yhteinen asettavat vuokralaiset myös yhden yhteisen vakuuden. Mikäli huoneistolle on aiheutettu vuokrasuhteen aikana vahinkoa, vuokranantaja voi pidättää vahingon kohtuulliset korjauskulut yhteisestä vakuu- desta. Yhteisvastuusta johtuen vuokranantajan ei siis tarvitse selvitellä, kuka vuok- ralaisista on vahingon aiheuttanut. Lopullisen maksajan selvittäminen on vuokra- laisten keskinäinen asia.
Huomionarvoista on, että vuokralaisten yhteisvastuu koko asunnon vuokrasta saattaa estää Kelan yleisen asumistuen saamisen. Tämä johtuu siitä, että samas- sa asunnossa asuvat henkilöt katsotaan kuuluvaksi samaan ruokakuntaan, jolloin heidän yhteenlasketut bruttokuukausitulot vaikuttavat asumistuen saamiseen. Yh- teisvastuu ei kuitenkaan estä opintotuen asumislisän saamista, mikäli sen edelly- tykset muutoin täyttyvät. Tästä syystä tämä yhden sopimuksen malli soveltuukin parhaiten juuri silloin, kun vuokralaiset ovat opiskelijoita tai eivät muutoin ole ylei- sen asumistuen piirissä.
Miten toimia irtisanomistilanteessa?
Yhden yhteisen vuokrasopimuksen irtisanominen on mahdollista vain irtisano- malla koko sopimus kerralla. Yksi vuokralaisista ei siis voi vain päättää irtisanoa sopimusta omalta osaltaan eikä myöskään vuokranantaja voi irtisanoa sopimus- ta vain yhden vuokralaisen osalta. Mikäli vuokralaiset irtisanovat yhteisen vuok- rasopimuksen, tarvitaan irtisanomisilmoitukseen heidän kaikkien allekirjoitukset. Vastaavasti vuokranantajan on annettava vuokrasopimuksen irtisanomisilmoitus erikseen tiedoksi jokaiselle kimppavuokralaiselle.
Mikäli yksi vuokralaisista haluaisi muuttaa pois ja vapautua yhteisen vuokrasopi- muksen velvoitteista, tulee asiasta sopia sekä vuokranantajan että asumaan jäävi- en vuokralaisten kanssa. Asumaan jäävien suostumus tarvitaan, koska heidän vas- tuunsa vuokrasopimuksen velvoitteista käytännössä kasvaa, kun yksi vapautetaan vastuusta. Vuokrasopimuksessahan on pohjimmiltaan kysymys kestovelkasuhtees- ta. Tästä syystä yhden päävelallisen (vuokralaisen) vapauttaminen vastuusta vaatii paitsi velkojan (vuokranantajan) myös kanssavelallisten (yhteisvastuussa olevien muiden vuokralaisten) suostumukset. Vuokranantajan onkin hyvä jo vuokrasopi- musta tehtäessä korostaa, että yhden vuokralaisen irti pääseminen sopimuksesta edellyttää kaikkien osapuolten yksimielisyyttä.
Vuokranantajalla ei yleensä liene syytä vastustaa yhden kimppavuokralaisen va-
7 Kimppakämpän vuokraopas
pauttamista vastuusta, mikäli se vain muille vuokralaisille sopii. Asumaan jäävät vuokralaiset vastaavat tällöin joka tapauksessa vuokrasopimuksen velvoitteista täysimääräisesti ja samalla voidaan sopia siitä, että vuokralaiset yrittävät löytää lähtevän tilalle uuden vuokralaisen.
Voiko vuokraoikeutta siirtää?
Pääsääntöisesti vuokralainen ei saa siirtää vuokraoikeutta ilman vuokranantajan lupaa (AHVL 44 §). Myös niissä tilanteissa, kun yksi tai useampi kimppavuokralai- nen haluaisi muuttaa pois ja siirtää vuokraoikeutensa jollekulle uudelle asukkaalle, tarvitaan siirtoon vuokranantajan lupa. Käytännössä tarvitaan myös asumaan jää- vien suostumukset siirtoon, mikäli vain yksi kimppavuokralaisista haluaisi siirtää vuokraoikeutensa eteenpäin. Vaihtoehtoisesti siirto-oikeus voidaan antaa jo vuok- rasopimuksessa. Mikäli vuokralainen siirtää vuokraoikeutensa ilman lupaa, vuok- ranantajalle syntyy oikeus purkaa koko vuokrasopimus (AHLV 61 §).
Mikäli jo vuokrasopimuksessa ei ole varauduttu vuokraoikeuden siirtämiseen ja lupaa siihen annettu, tulee vuokralaisen siis pyytää siirtoon vuokranantajan lupa. Lupaa ei tarvitse pyytää kirjallisesti, mutta todistamisen helpottamiseksi kirjallinen
Kimppakämpän vuokraopas 8
lupapyyntö on suositeltava. Vuokranantajalle on laissa varattu kuukauden määrä- aika pyyntöön vastaamiselle (AHVL 44 §). Vuokranantajan on tärkeää vastata siir- topyyntöön määräajassa – joko myönteisesti tai kielteisesti. Mikäli vuokranantaja ei lainkaan vastaa pyyntöön, vuokralaisille syntyy oikeus irtisanoa vuokrasopimus kokonaisuutena. Irtisanominen on tehtävä kuukauden kuluessa siitä, kun vuokra- nantajan kuukauden vastausaika on kulunut umpeen eikä vastausta ole annettu. Tämä poikkeuksellinen irtisanomisoikeus koskee myös määräaikaista vuokrasopi- musta, joiden osalta tällä poikkeussäännöllä onkin nimenomaista merkitystä.
Kun vuokranantaja saa vuokraoikeuden siirtoa koskevan pyynnön, hänen kannat- taa ensimmäisenä selvittää uudeksi vuokralaiseksi ehdotetun henkilön luottotie- dot ennen luvan antamista. Mikäli vuokralaisehdokkaan taustat ovat kunnossa, vuokranantajalla ei yleensä pitäisi olla mitään syytä vastustaa siirtopyyntöä. Kun vuokranantaja antaa luvan vuokraoikeuden siirtoon, voidaan siirto käytännössä toteuttaa esimerkiksi seuraavasti:
• Laaditaan liite vanhaan vuokrasopimukseen. Liitteessä todetaan, että vuokra- oikeus siirtyy tiettynä päivänä nimetyltä vuokralaiselta toiselle. Liitettä laadi- taan yksi kullekin sopijapuolelle.
• Päivätään ja allekirjoitetaan liitekappaleet kaikkien sopijapuolten taholta: allekirjoitukset vuokranantajalta, poislähtevältä ja asumaan tulevalta uudelta vuokralaiselta sekä muilta asunnossa jo asuvilta, ns. vanhoilta vuokralaisilta.
• Vedetään vuokrasopimuksesta selvyyden vuoksi yli poislähtevän vuokralaisen nimi, ja annetaan poislähtevän sopimuskappale tai ainakin jäljennös siitä liittei- neen uudelle vuokralaiselle.
Vuokrasuhteen päättyessä yhden vuokralaisen osalta vuokranantaja ei palauta vakuutta tai osaa siitä poislähtevälle, vaan vakuuden osan mahdollisesta korvaa- misesta vuokralaisten tulee lähtökohtaisesti sopia keskenään. Näin siksi, että va- kuus on yhteinen ja koko vuokrasopimuksen velvoitteiden täyttämiseksi asetettu. Asia voidaan hoitaa vuokralaisten kesken esimerkiksi siten, että vuokraoikeuden siirronsaaja eli uusi vuokralainen maksaa poislähtevälle vuokralaiselle tämän las- kennallisen osuuden yhteisestä vakuudesta. Vuokranantajan kannalta tärkeintä on huolehtia siitä, että hänellä on koko ajan vuokrasopimuksen mukainen vakuus hal- lussaan. Myös asunnon loppu- ja alkutarkastus on syytä hoitaa vuokralaisen vaih- tuessa, jotta tiedetään asunnon kunto ja vastuut vuokraoikeuden siirtohetkellä.
9 Kimppakämpän vuokraopas
Entä jos sopua ei löydy?
Jos joku kimppavuokralaisista haluaisi lähteä, mutta osapuolet eivät pääse lähti- jöistä ja sopimuksen jatkajista yksimielisyyteen, voi yksikin vuokralainen viedä ns. yhteisen asumisen lopettamista koskevan asian tuomioistuimen ratkaistavaksi (AHVL 48.2 §). Tuomioistuin voi vuokralaisen vaatimuksesta määrätä:
• huoneistoa eniten tarvitsevan tai tarvitsevat jatkamaan vuokrasuhdetta sekä
• vapauttaa toisen tai muut vuokrasuhteesta taikka
• vapauttaa heidät kaikki vuokrasuhteesta.
Päätöksen saaminen tuomioistuimelta edellyttää, että vuokralaisosapuoli nostaa vaatimuksistaan kanteen käräjäoikeudessa. Tämä mahdollisuus on ainoastaan vuokralaisosapuolen käytettävissä. Vuokranantaja ei voi saada vuokralaistensa yh- teiselämää päättymään kyseiseen pykälään vedoten. Vuokranantajaa kuulematta ratkaisua ei kuitenkaan tehdä. Tuomioistuin varaa vuokranantajalle tilaisuuden esittää mielipiteensä asiasta eikä vuokrasuhteen jatkamismääräystä saa antaa sil- loin, kun vuokranantajalle aiheutuisi vahinkoa päätöksen johdosta. Esimerkiksi, jos vuokrasuhteen jatkamista yksin haluavan taloudellinen tilanne olisi kuralla eikä hä- nen vuokranmaksukyvystään olisi takeita, ei hänelle tulisi myöntää jatkamisoikeut- ta vuokranantajan sitä vastustaessa. Arvioidessaan vuokrasuhteen jatkamiseen oikeutettua osapuolta tuomioistuin antaa merkitystä sille, kuka tai ketkä vuokralai- sista tarvitsee asuntoa enemmän. Arviointi tapahtuu sen perusteella, mitä vuokra- laiset asunnon tarpeestaan oikeudelle esittävät.
Isompi ryhmä vuokralaisena
Kenen nimiin vuokrasopimus tehdään?
Jos vuokralaiset eivät entuudestaan tunne toisiaan, voi olla vaikeaa saada heitä suostumaan edellä esiteltyyn yhteen yhteiseen, yhteisvastuun synnyttävään vuok- rasopimukseen. Tilanne voi olla sama silloin, kun asukkaiksi on tulossa Kelan ylei- sen asumistuen piirissä olevia henkilöitä. Yhteisvastuu vuokranmaksusta yleensä estää asumistuen saamisen, koska ruokakunnan yhteenlasketut tulorajat ylittyvät. Ainakin näissä tapauksissa on perusteltua tehdä kullekin vuokralaiselle oma erilli- nen vuokrasopimuksensa.
Kun jokaiselle vuokralaiselle tehdään oma erillinen vuokrasopimuksensa, määri- tellään jokaisessa vuokrasopimuksessa mm. se tila, johon vuokraoikeus kohdistuu
Kimppakämpän vuokraopas 10
sekä siitä maksettava vuokra. Koska vuokralaisten käytössä on tyypillisesti myös yhteisiä tiloja, on kussakin erillisessä vuokrasopimuksessa muistettava sopia, että kullakin vuokralaisella on yksinomaisessa käytössään olevan tilan lisäksi käyttö- oikeus näihin yhteisiin tiloihin. Vuokrasopimukseen kannattaa selvyyden vuoksi ottaa myös nimenomainen ehto siitä, että näiden yhteiskäytössä olevien tilojen osalta vuokralaiset ovat yhteisvastuussa niiden huolellisesta hoidosta.
Kuka on vastuussa?
Jokainen vuokralainen vastaa erillissopimuksissa vain oman vuokrasopimuksensa mukaisesta vuokrasta. Vastaavasti huoneiston huolellisen hoidon osalta kunkin vuokralaisen vastuu rajoittuu siihen tilaan, johon hänen vuokraoikeutensa ulottuu. Tyypillisesti siis ”omaan huoneeseen” sekä sopimuksen mukaisiin yhteiskäytössä oleviin tiloihin, kuten keittiöön sekä wc- ja kylpyhuonetiloihin.
Aiemmin on keskusteltu siitä, voidaanko vuokralaiset erillissopimusmallissakin saada yhteisvastuuseen koko asunnon vuokrasta erillisellä yhteisvastuuta koske- valla suostumuslausekkeella. Suomen Vuokranantajat ry ei selvyyden vuoksi suo- sittele yhteisvastuulausekkeen ottamista erillissopimuksiin siltä osin kuin se koskisi vuokralaisen yksinomaisessa käytössä olevien tilojen vuokranmaksua tai huolel- lista hoitoa. Tällaisista yhteisvastuulausekkeista syntyisi hankaluuksia erityisesti yhden vuokralaisen irtisanoessa oman vuokrasopimuksensa, sillä yhteisvastuulau-
11 Kimppakämpän vuokraopas
seke rajoittaisi käytännössä vuokralaisen irtisanomisoikeutta, kuten aiemmin on yhteisvastuullisen vuokrasopimuksen kohdalla esitetty. Kunkin erillisen vuokraso- pimuksen tulee olla irtisanottavissa erikseen ilman toisten vuokralaisten myötävai- kutusta. Vuokralaisen irtisanomisoikeutta ei voida sopimuksilla rajoittaa.
Epäselvyyksiä yhteisvastuulausekkeiden käytössä on omiaan aiheuttamaan myös se, että vuokralaisella on lähtökohtaisesti oikeus käyttää sitä tilaa, josta hän mak- saa vuokraa. Jos siis yhden vuokralaisen sopimuksen päätyttyä samasta asunnosta muut tilat erillisillä sopimuksilla vuokranneet asukkaat joutuisivat vastaamaan tä- män päättyneen vuokrasopimuksen mukaisesta vuokrasta, tulisi heille lähtökoh- taisesti syntyä myös oikeus käyttää ko. vuokrasopimuksen mukaista tilaa maksa- maansa vuokraa vastaan. Kaiken tämän määritteleminen etukäteen menee varsin monimutkaiseksi ja käsillä on siten helposti kohtuuttomaksi katsottava sopimuseh- to. Tästä syystä yhteisvastuulausekkeita asukkaan yksinomaisessa käytössä olevan tilan vuokranmaksun ja huolellisen hoidon osalta kannattaa erillissopimuksissa välttää.
Vuokrasopimusten ollessa erillisiä asettavat vuokralaiset kukin oman erillisen va- kuuden oman vuokrasopimuksensa velvoitteiden täyttämiseksi. Vakuudesta voi- daan pidättää vain kyseisen sopimuksen laiminlyönneistä aiheutuneet vuokranan- tajan saatavat. Huomioitakoon, että yhteiskäytössä olevissa tiloissa aiheutetun vahingon osalta vuokranantaja voi pidättää kohtuullisen korvaussumman periaat- teessa kenen tahansa vuokralaisen vakuudesta, koska yhteiskäytössä olevien tilo- jen huolellisesta hoidosta vuokralaiset ovat yhteisvastuussa. Kohtuullista toki on, että ensin pyritään selvittämään, kuka vahingon on aiheuttanut. Jos selvyyttä ei saada, jää asia lopulta vuokralaisten keskenään selvitettäväksi.
Joissain tilanteissa voi olla perusteltua menetellä myös niin, että erillisten vuokra- sopimusten vuokralaiset antavat ns. ristiintakaukset toistensa vuokrasopimusten vakuudeksi. Tämä tarkoittaa, että vuokralainen voi sitoutua omavelkaiseen takauk- seen toisen vuokralaisen päävelasta eli vuokrasopimuksen velvoitteista. Tällöin on kuitenkin huomattava, että vakuuden enimmäismäärä on asuntojen vuokrauksessa kolmen kuukauden vuokraa vastaava määrä (AHVL 8 §). Tämä koskee myös takauk- sia, sillä takaus on yksi vakuuslaji. Mikäli takauksen lisäksi asetetaan esimerkiksi rahavakuus, on tällainen yhdistelmävakuus pätevä enintään kolmen kuukauden vuokraa vastaavalta määrältään.
Kun vuokralaiset hallitsevat osaa asunnosta erillisten vuokrasopimusten perusteel- la, eivätkä ole yhteisvastuussa koko asunnon vuokrasta, eivät myöskään samas- sa huoneistossa asuvien muiden vuokralaisten tulot vaikuta mahdollisen Kelan yleisen asumistuen saantiin. Poikkeuksen tästä muodostavat lähisukulaiset (lapsi,
Kimppakämpän vuokraopas 12
vanhempi, isovanhempi) sekä avio- ja avopuolisot, jotka katsotaan aina kuuluvaksi samaan ruokakuntaan sopimuksista riippumatta.
Miten toimia irtisanomistilanteessa?
Kun vuokrasopimukset ovat erilliset, on jokainen vuokrasopimus irtisanottavissa erikseen niin vuokranantajan kuin vuokralaistenkin puolelta. Yhden sopimuksen päättyminen ei siis vaikuta millään tavoin muiden sopimusten voimassaoloon eikä edellytä muiden erillisten vuokrasopimusten vuokralaisten myötävaikutusta. Irti- sanomisajat ja -menettely määräytyvät normaalisti AHVL:n mukaisesti.
Vuokranantajalla on luonnollisesti oikeus etsiä vapautuneeseen tilaan uusi vuok- ralainen ja tehdä tilasta uusi vuokrasopimus. Irtisanomistilanteessa vuokranan- tajalla on kuitenkin erillissopimusmallissa riski siitä, ettei vapautuneeseen tilaan löydykään heti uutta vuokralaista. Uuden vuokralaisen valinnassa vuokranantajan kannattaa huomioida myös asunnon muut vuokralaiset, onhan heidän mielellään tultava keskenään toimeen vähintäänkin yhteisten tilojen käytön ja hoidon osalta.
Voiko vuokraoikeutta siirtää?
Pääsääntöisesti vuokralainen ei saa siirtää vuokraoikeutta ilman vuokranantajan lupaa (AHVL 44 §). Lupa voidaan antaa sitä erikseen pyydettäessä tai jo vuokra- sopimuksessa. Mikäli vuokralainen siirtää vuokraoikeutensa ilman lupaa, vuokra- nantajalle syntyy oikeus purkaa vuokrasopimus. Vuokrasopimuksessa harvemmin annetaan lupaa vuokraoikeuden siirtoon ja niinpä vuokralaisen tulee normaaliti- lanteessa erikseen pyytää siirtoon vuokranantajan lupa. Lupaa ei tarvitse pyytää kirjallisesti, mutta todistamisen helpottamiseksi kirjallinen lupapyyntö on suosi- teltava. Vuokranantajalle on laissa varattu kuukauden määräaika pyyntöön vas-
13 Kimppakämpän vuokraopas
taamiselle (AHVL 44 §). Vuokranantajan on tärkeää vastata siirtopyyntöön määrä- ajassa – joko myönteisesti tai kielteisesti. Mikäli vuokranantaja ei lainkaan vastaa pyyntöön, vuokralaiselle syntyy oikeus irtisanoa vuokrasopimus. Irtisanominen on tehtävä kuukauden kuluessa siitä, kun vuokranantajan kuukauden vastausaika on kulunut umpeen eikä vastausta ole annettu. Tämä poikkeuksellinen irtisanomis- oikeus koskee myös määräaikaista vuokrasopimusta, joiden osalta tällä poikkeus- säännöllä onkin nimenomaista merkitystä.
Kun vuokranantaja saa vuokraoikeuden siirtoa koskevan pyynnön, hänen kannat- taa ensimmäisenä selvittää uudeksi vuokralaiseksi ehdotetun henkilön luottotie- dot ennen luvan antamista. Mikäli vuokralaisehdokkaan taustat ovat kunnossa, vuokranantajalla ei yleensä pitäisi olla syytä vastustaa siirtopyyntöä.
Päävuokralainen ja alivuokralaiset
Kenen nimiin vuokrasopimus tehdään?
Yksi mahdollisuus kimppakämpän vuokrauksessa on myös se, että vuokranantaja tekee vuokrasopimuksen vain yhden henkilön kanssa ja tämä ns. päävuokralainen tekee yhden tai useampia alivuokrasopimuksia. Alivuokrasuhteella tarkoitetaan vuokrasuhdetta, joka syntyy tyypillisesti silloin, kun vuokralainen luovuttaa osan vuokraamastaan huoneistosta toisen käytettäväksi vastiketta vastaan (AHVL 80 §). Kysymys on siis siitä, että päävuokralainen eli alivuokranantaja ja alivuokralainen jakavat asunnon hallinnan. Vuokranantajalle saattaa joskus tulla yllätyksenä, että alivuokraus on mahdollista ilman vuokranantajan lupaakin eikä sitä voida asunnon vuokrasopimuksessa kieltää. Vuokralainen saa nimittäin luovuttaa enintään puolet asunnosta toisen käytettäväksi asumiseen ilman vuokranantajan lupaa, mikäli ali- vuokrauksesta ei aiheudu vuokranantajalle huomattavaa haittaa tai häiriötä (AHVL 17 §).
Mikäli kimppakämppävaihtoehdoista valitaan alivuokrausmalli, päävuokralaisena ja samalla alivuokranantajana toimivan henkilön kannattaa pitää mielessä, että hä- nen alivuokralaisiltaan saamansa vuokra on pääomatuloveron alaista tuloa ja hän on vuokratuloista verovelvollinen. On myös hyvä muistaa, että Kelan ruokakunta
-käsitteen määrittelyn mukaan alivuokralainen katsotaan aina eri ruokakuntaan kuuluvaksi kuin päävuokralainen. Tosin miehen ja naisen välisen alivuokrasuh- teen kyseessä ollen Kelan oletus on, että kysymyksessä on avopuolisot, elleivät asianomaiset toisin osoita olevan.
Kimppakämpän vuokraopas 14
Kuka on vastuussa?
Päävuokralainen vastaa vuokrasopimuksen kaikista velvoitteista vuokranantajalle. Päävuokralainen vastaa myös alivuokralaisensa asunnolle aiheuttamista vahingois- ta (AHVL 19 §). Lisäksi alivuokralainen vastaa suoraan vuokranantajalle sellaisesta vahingosta, jonka hän olisi velvollinen korvaamaan, jos vuokranantaja olisi vuok- rannut huoneiston tai sen osan suoraan hänelle.
Tyypillisesti päävuokralainen maksaa tällöin vuokranantajalleen koko vuokrasopi- muksen mukaisen vuokran ja alivuokralaiset maksavat puolestaan oman alivuokra- sopimuksensa mukaisen vuokran alivuokranantajalleen (päävuokralaiselle). Vuok- ranantajan ja alivuokralais(t)en välille ei siis synny minkäänlaista sopimussuhdetta. Alivuokrasuhteen osapuolet ovat alivuokranantajaksi kutsuttu päävuokralainen ja alivuokralainen. Alivuokranantajan on ilmoitettava alivuokralaiselleen, mihin hä- nen vuokraoikeutensa ja oikeus antaa osa huoneistosta vuokralle perustuu.
Miten toimia irtisanomistilanteessa?
Alivuokrasuhde päättyy ilman irtisanomista samana ajankohtana kuin alivuokra- nantajan vuokraoikeus (AHVL 85 §). Näin ollen on riittävää, että vuokranantaja kohdistaa mahdollisen irtisanomisensa omaan sopimuskumppaniinsa eli päävuok- ralaiseen. Vuokranantajan irtisanoessa päävuokrasopimuksen, on päävuokralaisen (alivuokranantajan) vastuulla puolestaan irtisanoa alivuokrasopimus.
Päävuokralaisen onkin alivuokranantajana viivytyksettä ilmoitettava alivuokralai- selleen, milloin hänen oma vuokraoikeutensa ja siten myös alivuokrasuhde päät- tyvät. Jos alivuokranantaja laiminlyö tämän ilmoituksen, alivuokralaisella on oi- keus saada alivuokranantajalta kohtuullinen korvaus muuttokustannuksista, jollei alivuokranantaja voi näyttää, että alivuokralainen muutoin tiesi alivuokranantajan oikeuden päättymisestä.
Alivuokrasopimuksen irtisanomisajat poikkeavat päävuokrasuhteen irtisanomis- ajoista (AHVL 83 §). Alivuokranantajan irtisanoessa alivuokrasopimuksen irtisano- misaika on kolme kuukautta, jos alivuokrasuhde on välittömästi ennen irtisanomis- ta kestänyt yhtäjaksoisesti vähintään yhden vuoden ja muussa tapauksessa yksi kuukausi. Alivuokralaisen irtisanoessa alivuokrasopimuksen irtisanomisaika on 14 päivää. Ehto, jolla alivuokranantajan irtisanomisaikaa lyhennetään tai alivuokralai- sen irtisanomisaikaa pidennetään, on mitätön.
15 Kimppakämpän vuokraopas
Voiko vuokraoikeutta siirtää?
Myös tässä suhteessa pätee sama kuin edellä on esitetty: pääsääntöisesti vuokra- lainen ei saa siirtää vuokraoikeutta ilman vuokranantajan lupaa (AHVL 44 §). Lupa voidaan antaa sitä erikseen pyydettäessä tai jo vuokrasopimuksessa. Mikäli vuok- ralainen siirtää vuokraoikeutensa ilman lupaa, vuokranantajalle syntyy oikeus pur- kaa koko vuokrasopimus. On hyvä myös huomata, että päävuokralaisen (alivuokra- nantajan) vuokrasuhteen päättyessä myöskään alivuokralaisella ei ole oikeutta jat- kaa vuokrasuhdetta suoraan välittömänä vuokralaisena, ellei siitä nimenomaisesti sovita varsinaisen päävuokranantajan kanssa.
Vaikka alivuokrasuhteeseen sovelletaan pääsääntöisesti samoja säännöksiä kuin muihinkin huoneenvuokrasopimuksiin, alivuokralaista koskevassa AHVL 11 luvussa on muutamia poikkeussäännöksiä. Yksi näistä on se, että alivuokralainen ei saa ilman alivuokranantajan lupaa käyttää hallitsemaansa tilaa yhteisenä kotina puoli- sonsa ja perheeseen kuuluvien lasten kanssa eikä ottaa alivuokralaista. Sen sijaan, jos puolisot jo asuvat yhdessä alivuokrauksen kohteena olevassa tilassa alivuok- ranantajan luvalla, puolisolla on oikeus siirtää alivuokraoikeutensa perheenjä- senelleen AHVL 45 §:ssä tarkoitetulla tavalla.
Kimppakämpän vuokraopas 16
Muistilista:
Yhteinen sopimus Erilliset sopimukset
Vastuu vuokrasta ja asunnon huolellisesta hoidosta
Vakuus
Sopimuksen irtisanominen
Vuokraoikeuden siirto
Yhteisvastuu
Yhteinen vakuus
Kokonaisuutena. Yhden osalta vain vuokranantajan ja muiden vuokralaisten suostumuksella.
Vuokranantajan luvalla ja muiden vuokralaisten suostu- muksella.
Kukin vastaa vain omastaan, paitsi yhteisten tilojen osalta yhteisvastuu huolellisesta hoidosta.
Erilliset vakuudet
Erikseen.
Ei tarvita muiden suostumuksia.
Vuokranantajan luvalla
17 Kimppakämpän vuokraopas
Paras vuokrauksen tietotaito! Laajin valtakunnallinen verkosto!
Painokkain vuokranantajien puolestapuhuja!
Tehokkaimmat työkalut tuoton parantamiseen!
Suomen Vuokranantajat ry • Xxxxxxxxx 00, 00000 Xxxxxxxx • xxxxxxxx@xxxxxxxxxxxxxx.xx • (00) 0000 0000