Helsingin maapoliittiset linjaukset
Helsingin maapoliittiset linjaukset
Tontinluovutusta koskevat linjaukset perusteluineen
29.1.2019
Sisällys
Johdanto 3
Tontinluovutusta koskevien linjausten tarve ja suhde kaupunkistrategiaan 4
Keskeiset muutokset nykykäytäntöön 5
Tontinluovutuslinjaukset 6
1. Tontinluovutuksen tavoitteet 6
2. Tonttien varaajien valitseminen 8
3. Tonttien luovutustavat 13
3.1 Vuokraamalla luovutettavat tontit 14
3.2 Myymällä luovutettavat tontit 15
4. Tonttien hinnoittelu 18
5. Varaus- ja tontinluovutusehdot 25
6. Soveltamisohje 26
7. Poikkeaminen tontinluovutuslinjauksista ja soveltamisohjeista 26
8. Xxxxxxxxxx voimaantulo, siirtymäsäännökset ja päivitys 26
Sanasto 28
Johdanto
Helsinki omistaa pitkäjänteisen maanhankintansa ansiosta noin 65 % hallintoalueensa maa- alasta. Noin 60–70 % vuosittain luovutetusta rakennusoikeudesta sijaitsee kaupungin luovut- tamilla tonteilla. Tämä antaa Helsingille Suomen oloissa poikkeuksellisen laajat mahdollisuu- det tontinluovutuksen keinoin toteuttaa päättämäänsä asunto- ja elinkeinopolitiikkaa sekä oh- jata kaupungin kehittämistä strategioidensa mukaisesti.
Kaupungin suuri maanomistus on myös merkittävä tulonlähde. Maan myynti- ja vuokratulot ovat nykyisellään yhteensä runsaat 300 miljoonaa euroa vuodessa, mikä vastaa noin 2,5 pro- senttiyksikön kunnallisverotuottoa. Sote-uudistuksen mahdollisesti toteutuessa kaupungin maaomaisuudestaan saamien tulojen suhteellinen painoarvo kaupungin tulonlähteenä nou- sisi entisestään.
Kaupungin tonttien luovutus on osa maaomai- suuden kehittämisprosessia ja maapolitiikkaa. Tontinluovutus sijoittuu prosessin loppupäähän ja sitä ovat usein edeltäneet maanhankinta, yleis- ja asemakaavoitus, kunnallisteknisten jär- jestelmien ja esirakentamisen suunnittelu sekä rakentamiskelpoiseksi saattamiseen tähtäävät työt. Tontinluovutus ei kuitenkaan ole näistä ir- rallinen prosessi.
Tulevaisuudessa tontinluovutus tulee enene- vässä määrin olemaan maankäytön suunnitte- lun rinnalla etenevä prosessi siten, että maan-
Vuosittain luovutet- tavasta rakennus- oikeudesta noin
60-70 % on kau- pungin luovutta- milla tonteilla.
käytön suunnittelussa huomioidaan tontinluovutuksen tarpeet ja tontinluovutuksella tuetaan kaupungin strategiassa ja maankäytön suunnittelussa asetettujen tavoitteiden toteutumista parhaan mahdollisen lopputuloksen saavuttamiseksi.
Maaomaisuuden ja tontinluovutustoiminnan laajuudesta johtuen tontinluovutuksen variaatioi- den ja erilaisten rakennushankkeiden kirjo on Helsingissä poikkeuksellisen laaja. Tästä syystä kaupungin ei ole tarkoituksenmukaista luoda kaikkiin erilaisiin tilanteisiin soveltuvia kategorisia sääntöjä. Tontinluovutusta koskevat linjaukset ja niitä tarkentavat soveltamisoh- jeet muodostavat tontinluovutustoiminnan pääsäännöt, jotka luovat pohjan pitkäjänteiselle, ennustettavalle ja kokonaistaloudellisesti tarkoituksenmukaiselle tontinluovutustoiminnalle.
Kaupunkistrategia edellyttää kaupungin toiminnalta ketteryyttä ja kaupungin toimimista kokei- lualustana innovaatio- ja kehittämishankkeille. Linjauksia ja ohjeita tuleekin voida soveltaa joustavasti silloin, kun se on kaupungin kannalta perusteltua.
Tontinluovutusta koskevien linjausten tarve ja suhde kaupunkistra- tegiaan
Kaupunkistrategian 2017–2021 visiona on tehdä Helsingistä maailman toimivin kaupunki. On- nistunut maapolitiikka on strategian monen osatavoitteen edellytys ja mahdollistaja. Kaupun- gin maapoliittisten linjausten määrittely on siksi yksi strategian seitsemästä kärkihankkeesta.
Kaupungin nykyiset maapoliittiset linjaukset perustuvat lukuisiin erillisissä osissa tehtyihin osapäätöksiin, joista osaa ei ole vuosikymmeniin tarkistettu. Vaikka pääperiaatteet ovat edel- leen toimivat, uudet haasteet vaativat paikoin muutoksia ja tarkennuksia nykyisiin käytäntöi- hin.
Tontinluovutusta koskevien linjausten ja soveltamisohjeiden kokoaminen lisää tontinluovutus- toiminnan avoimuutta sekä toiminnan ennustettavuutta. Näillä tekijöillä on suuri merkitys kau- pungin tontinluovutustoiminnan uskottavuuden ja luotettavuuden kannalta, millä puolestaan on positiivinen vaikutus tonttien kysyntään ja kaupungin houkuttelevuuteen investointikoh- teena.
Tontinluovutus on tärkeä osa kaupungin strategisten tavoitteiden toteuttamisen keinovalikoi- maa. Tontinluovutusta koskevien linjausten tulee siten tukea strategisten linjausten toteu- tusta. Kaupunkistrategiasta johdettavia maapoliittisiin linjauksiin vaikuttavia teemoja ovat seu- raavat asiakokonaisuudet:
• Kaupungin investointien rahoittaminen tulorahoituksella siten, ettei kaupungin laina- kanta asukasta kohden kasva
• Maankäytön ja liikenneinvestointien suunnitteleminen yhdessä
• Kaupungin toiminnan avoimuus, nopeus ja ketteryys
• Kaupunki kokeilualustana (innovaatio- ja kehittämishankkeet)
• Segregaation ehkäisy, asuntorakentamisen määrä, asumisen hinnan ja rakentamis- kustannusten nousun hillitseminen ja muut AM-ohjelmasta ilmenevät asuntopoliittiset tavoitteet
• Eri kaupunginosien monipuolisuuden ja elinvoimaisuuden turvaaminen, täydennysra- kentamisen tehostaminen
• Hiilineutraalisuutta koskevat tavoitteet
• Arkkitehtuurin ja rakentamisen laadun edistäminen
• Monipuoliset ja riittävät sijaintimahdollisuudet yrityksille
Tontinluovutuslinjaukset koostuvat kahdesta osasta. Toiminnan pitkäjänteiset pääperiaatteet kuvataan jäljempänä varsinaisissa linjauksissa. Erillinen soveltamisohje täydentää ja tarken- taa linjausten tulkintaa ja ohjaa niiden soveltamista käytännön työssä.
Tontinluovutuslinjaukset soveltamisohjeineen ovat osa kaupungin maapoliittisten linjausten kokonaisvaltaista kokoamista ja päivittämistä. Xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx tulevat yhdessä myö- hemmin päätettävien maanhankintaa ja muita maapoliittisia toimenpiteitä koskevien linjaus- ten kanssa muodostamaan Helsingin kaupungin maapoliittisten linjausten kokonaisuuden.
Keskeiset muutokset nykykäytäntöön
Tontinluovutusta koskevat linjaukset sekä sitä täydentävä soveltamisohje pohjautuvat mo- nelta osin jo nykyisellään noudatettuihin tontinluovutusta koskeviin ohjeisiin, käytänteisiin ja prosesseihin, jotka ovat vuosien varrella osoittautuneet toimiviksi. Eri syistä nykykäytäntöön on kuitenkin perusteltua tehdä sekä muutoksia että tarkennuksia. Uudet tontinluovutuslinjauk- set ja niitä tarkentava soveltamisohje sisältävät seuraavat keskeiset muutokset tontinluovu- tuksen nykykäytäntöihin:
1
Tontinluovutustoiminnan avoimuuden lisääminen:
- Kaupungin tontinluovutusta oh- jaavat keskeiset periaatteet ja käytännöt kootaan yhdeksi ko- konaisuudeksi.
- Hintakilpailujen määrää lisä- tään sääntelemättömän asun- totuotannon tonteilla.
- Tonttien suoravarauksille luo- daan selkeät periaatteet.
2
- Tontinluovutuksen keskeiset ti- lastot julkistetaan ja luovutus- toiminnan tiedotusta lisätään.
Maaomaisuuden tehokasta käyttöä edistetään:
- Markkinaehtoinen tonttihinnoit- telu muodostaa pääsäännön, jolloin kaupunki hyväksyy myös tonttihintojen vaihtelun.
- Hintakilpailujen määrää lisä- tään, mikä parantaa myös tont- tihinnoittelun reagointikykyä.
- Asuntotonttien maanvuokran indeksikäytäntöjä kehitetään si- ten, että maanvuokran taso seuraa paremmin tonttien ar- vonkehitystä.
- Asuntotonttien maanvuokraso- pimusten uudistamiseen liitty- vää subventiota vähennetään.
- Kehittämis- ja täydennysraken- tamishankkeiden houkuttele- vuutta lisätään muun muassa mahdollistamalla suoravarauk- set tällaisille hankkeille.
Maanvuokrauksen painoarvoa tontin- luovutustapana lisätään:
3
- Jatkossa vain erityisen arvok- kaille ja vetovoimaisille pai- koille sijoittuvat asuntotontit myydään.
- Tontin vuokraaminen osto-oi- keudella on hankkeen toteut- tajan valinnan mukaan vaihto- ehto tontin ostamiselle (sään- telemätön vuokra-asuntotuo- tanto, hotelli- ja toimistotontit).
- Asuntotonttien maanvuokra- sopimuksia uudistettaessa kaupunki ei enää tarjoa mah- dollisuutta tontin ostamiseen.
- Rakennettujen yritystonttien vuokralaisille ei enää jatkossa aktiivisesti tarjota mahdolli- suutta tontin ostamiseen, myyminen vain erityisin pe- rustein (hotelli-, toimisto- yms. tontit).
Tontinluovutuslinjaukset
1. Tontinluovutuksen tavoitteet
a) Kaupunki luovuttaa asunto- ja yritystontteja hankkeille, jotka toteuttavat kaupungin strategisia, maankäytöllisiä ja taloudellisia tavoitteita. Tontinluovutuksen tulee olla kaupungille kokonaistaloudellisesti perusteltua.
PERUSTELUT:
Linjaus vastaa pitkälti jo nykyisellään noudatettua käytäntöä. Kaupungin tontin- luovutuksen tulee olla kaikissa tilanteissa kaupungin kannalta tarkoituksenmu- kaista. Tontinluovutuksen tarkoituksenmukaisuutta tulee tarkastella kokonais- valtaisesti eikä huomiota siten voida kiinnittää ainoastaan esim. tontista saata- vaan vuokraan tai muihin taloudellisiin seikkoihin. Laadullisille tekijöille, kuten kaupunkikuvalle, yhdyskuntarakenteen eheyttämiselle, asuntotuotantotavoit- teen saavuttamiselle ja segregaation ehkäisyyn tähtääville tavoitteille tulee myös antaa merkitystä arvioitaessa hanketta, jolle tontti luovutetaan ja tontin- luovutuksen tarkoituksenmukaisuutta kyseisessä tapauksessa. Tontinluovu- tuksen tarkoituksenmukaisuuden arvioi kulloinkin toimivaltainen viranhaltija tai toimielin. Pääsääntöisesti tarkoituksenmukaisuusharkinnasta päättää kaupun- ginhallitus tai sen elinkeinojaosto päättäessään tontin varaamisesta hanketta varten.
b) Tontinluovutustoiminnassa kiinnitetään erityistä huomiota kaupunkistrategiassa, AM- ohjelmassa sekä elinkeinopoliittisissa ohjelmissa asetettujen tavoitteiden toteuttami- seen. Muita keskeisiä tavoitteita ovat asemakaavoituksen yhteydessä määritetyt maankäytön laadulliset ja toiminnalliset tavoitteet, talousarviossa asetetut tavoitteet sekä rakennusalan kilpailun edistäminen.
• Asuntotonttien luovutuksen keskeisenä tavoitteena on kysyntään ja kaupun- gin asuntopoliittisiin tavoitteisiin nähden riittävä ja monipuolinen tonttitarjonta. Asuntotonttien luovutuksessa noudatetaan kulloinkin voimassa olevan asun- topoliittisen ohjelman tavoitteita. Näitä tavoitteita ovat erityisesti asuntotuotan- non määrä, segregaation ehkäiseminen, asuntotuotannon ja tuotantotapojen monipuolisuus, asuntorakentamisen innovaatioiden edistäminen sekä asun- torakentamisen laadulliset tavoitteet.
• Yritystonttien luovutustoiminnan keskeisenä tavoitteena on kysyntään ja kau- pungin elinkeinopoliittisiin tavoitteisiin nähden riittävä ja monipuolinen tontti- tarjonta. Elinkeinopoliittisia tavoitteita ovat erityisesti työpaikkojen määrän kasvattaminen, kestävä talouskasvu, palvelutarjonnan monipuolistaminen, kil- pailun ja innovaatioiden edistäminen sekä kansainvälisten investointien hou- kutteleminen Helsinkiin.
PERUSTELUT:
Linjaus vastaa pitkälti jo nykyisellään noudatettua käytäntöä. Tontinluovutuk- sen keskeiset tavoitteet on johdettu kaupunkistrategiasta sekä kaupunginval- tuuston hyväksymästä Asumisen- ja siihen liittyvän maankäytön ohjelmasta (AM-ohjelma). Tontinluovutustoiminnan pitkäjänteisyydestä johtuen linjatut ta- voitteet ovat varsin yleisellä tasolla. Tavoitteiden voidaan arvioida säilyvän ver- rattain muuttumattomina myös seuraavissa strategioissa. Strategioista johdet- tavien tavoitteiden lisäksi on mainittu erikseen rakennusalan kilpailun edistämi- nen, sillä mm. kaupungin asuntotuotannon määrällisten tavoitteiden saavutta- minen edellyttää uusien toimijoiden houkuttelemista Helsinkiin.
Tontinluovutuksen keskeiset numeraaliset tavoitteet annetaan em. strategi- oissa sekä vuosittain talousarvion yhteydessä, eikä niitä siten kirjata erikseen tontinluovutuslinjauksiin.
Kaupungin strategisten tavoitteiden toteuttaminen tontinluovutuksen keinoin edellyttää onnistumista tontinluovutusprosessissa. Tavoitteiden saavuttaminen edellyttää kuitenkin myös muun ohella riittävää ja markkinakysyntää vastaavaa rakentamiskelpoista tonttivarantoa. Tässä kaavoituksella, maanhankinnalla ja tonttien rakentamiskelpoiseksi saattamiseen tähtäävillä suunnittelu- ja inves- tointiprosesseilla on ratkaiseva merkitys.
c) Tontinluovutustoiminnassa noudatetaan yhdenvertaisuutta ja avoimuutta. Erityistä huomiota kiinnitetään tontinluovutustoiminnan ennustettavuuteen ja pitkäjänteisyy- teen.
PERUSTELUT:
Kaupungin tontinluovutusta ohjaavat muun ohella hyvälle hallinnolle asetetut periaatteet. Näistä yhdenvertaisuus on keskeinen tekijä. Tontinluovutustoimin- nassa yhdenvertaisuus tarkoittaa ennen kaikkea käytännön tasolla sitä, että samassa tilanteessa olevia toimijoita on aina pyrittävä kohtelemaan samalla tavalla ja erilaiset ratkaisut esim. tontinsaajien valinnassa tulee pystyä perus- telemaan objektiivisesti hyväksyttävin perustein. Yhdenvertaisuutta lisää myös se, että tontinluovutusta ohjaavat periaatteet on mahdollisimman hyvin ennalta määritetty ja alan toimijoiden tiedossa. Tämä edistää osaltaan myös rakennus- alan kilpailua.
Tontinluovutustoiminnan avoimuutta tulee pyrkiä lisäämään, vaikka esim. tont- tien hinnoitteluun liittyy kaupungin neuvotteluaseman turvaamiseksi liikesalai- suuden piiriin kuuluvia seikkoja, ja tontin varaukseen tähtäävät neuvottelut kä- sitellään kaupungin organisaatiossa mahdollisuuksien mukaan luottamukselli- sena. Tonttien varaamista ja luovutusta koskevat päätökset perusteluineen ovat kuitenkin aina julkisia. Perusteluissa esitetään kaikki varauspäätöksen kannalta olennaiset seikat sekä taustat. Tontinluovutustoiminnan avoimuutta voidaan lisätä mm. tiedottamalla nykyistä paremmin vireille tulevista luovutuk- sista, helpottamalla tiedonsaantia sekä lisäämällä vuorovaikutusta kaupunki- laisten kanssa.
Tontinluovutus on usein poikkeuksellisen pitkäkestoinen prosessi, sen kestä- essä varauksesta tontin luovutukseen vähintään noin 2-3 vuotta. Useimmiten hankkeiden keskeiset reunaehdot käydään vähintään alustavasti läpi asiak- kaan ja kaupungin asiantuntijoiden välillä jo tontinvarausta edeltävissä neuvot- teluissa. Näin asiakas pystyy arviomaan, onko hankkeen onnistumiselle talou- delliset ja muut edellytykset. Mikäli edellytykset ovat olemassa ja kaupunki päättää tontinvarauksesta, asiakas sitoo usein huomattavia taloudellisia ja muita resursseja hankkeen suunnitteluun ja muuhun edistämiseen jo ennen varsinaista tontinluovutusta ja rakentamisen aloittamista. Asiakkaan tulee siten prosessin aikana pystyä luottamaan siihen, että hankkeen alkuvaiheessa läpi käydyt ja esim. varauspäätöksestä ilmenevät periaatteet säilyvät mahdollisim- man muuttumattomina. Merkittävät ja nopeat muutokset periaatteisiin ja tontin- luovutuksen käytänteisiin vaikeuttavat usein olennaisesti hankkeen etenemistä ja voivat pahimmassa tapauksessa nousta sen esteeksi.
Yleisellä tasolla nopeat ja ennakoimattomat muutokset tontinluovutuksen peri- aatteissa ja käytännöissä heikentävät kaupungin kiinnostavuutta investointi- kohteena, mikä osaltaan vaikeuttaa tonttien markkinointia. Mainituista syistä johtuen tontinluovutus tulee nähdä poikkeuksellisen pitkäjänteisenä toimintana, jonka tulee olla asiakkaan kannalta ennustettavaa hankkeen läpiviennin ajan. Tontinluovutuksen pitkäjänteisyys ja ennustettavuus ovat siten kaupungin ton- tinluovutustoiminnan keskeisiä periaatteita.
2. Tonttien varaajien valitseminen
a) Tonttien varaajien valinta tapahtuu avoimella hakumenettelyllä tai kilpailulla. Säänte- lemättömään asuntotuotantoon tarkoitettujen tonttien varaajat valitaan pääsääntöi- sesti hintakilpailuilla, joissa ratkaisuperusteena voi olla tarjottava kauppahinta tai maanvuokran lisäksi maksettava kertasuoritus.
PERUSTELUT:
Tontin saajien eli varaajien valinnan osalta vahvana pääsääntönä on, että va- raajat valitaan avoimella hakumenettelyllä tai kilpailulla. Tämä vastaa varsin hyvin jo nykyisellään noudatettua käytäntöä erityisesti asuntotonttien osalta. Asuntotonttien varauksista viimeisen 5 vuoden aikana karkeasti noin 80 % on varattu mainituin tavoin. Myös yritystonttien osalta käytännössä kaikki tontit, jotka on kaupungin omasta aloitteesta kaavoitettu, varataan julkisen haun kautta (jatkuva tonttihaku).
Avoimia hakumenettelyjä ovat esimerkiksi noin kerran vuodessa järjestettävä erikseen vireille kuulutettava yleinen asuntotonttihaku, noin joka toinen vuosi järjestettävä yleinen omakotitalotonttihaku ja esim. ryhmärakennuttamishank- keille suunnatut tonttihaut. Lisäksi avoimena hakumenettelynä pidetään asunto- ja yritystonttien jatkuvaa tonttihakua, jossa vapaana olevat tontit ovat julkisesti kenen tahansa kiinnostuneen haettavissa kaupungin internetsivuilla. Kilpailumuotoja ovat puolestaan hinta- ja laatukilpailut sekä tavanomaisia laa- tukilpailuja vuorovaikutteisemmat, erikseen vireille kuulutettavat ja pääsääntöi- sesti laatuperustein ratkaistavat ilmoittautumis- ja neuvottelumenettelyt, joita
käytetään erityisesti kumppanuuskaavoitukseen tarkoitettujen tonttien varaa- jien valitsemiseksi.
Sääntelemättömään asuntotuotantoon osoitetut tontit luovutettaisiin linjauksen mukaan kuitenkin pääsääntöisesti hintakilpailulla. Xxxxxxx lisää hintakilpailujen määrää merkittävästi ja poikkeaa nykykäytännöstä, jossa sääntelemättömään asuntotuotantoon osoitettuja tontteja on varattu viime vuosina tonttivarannon kasvamisen ja edellisellä strategiakaudella nousseiden maanmyyntitavoittei- den vuoksi runsaasti myös laatuperustein ratkaistujen kilpailujen sekä julkisten hakujen perusteella. Hintakilpailuja on nykykäytännön mukaisesti järjestetty vain rajallisesti mm. erityisen hyviksi arvioiduilla tonteilla.
Xxxxxxxxxx mukaan hintakilpailuja järjestettäisiin jatkossa myös vuokraamalla luovutettavilla, sääntelemättömään asuntotuotantoon tarkoitetuilla, tonteilla. Näillä tonteilla ratkaisuperusteena käytettäisiin lähtökohtaisesti kilpailuohjel- massa ennalta ilmoitettua, kertasuorituksena maksettavaksi tulevaa, maan- vuokran lisäosuutta (ns. kynnysraha). Vuokraamalla luovutettavien tonttien luo- vuttaminen hintakilpailulla poikkeaa nykykäytännöstä, jossa hintakilpailuja on käytetty ainoastaan myymällä luovutettavien tonttien osalta.
Elinkeinopoliittisen liikkumavaran säilyttämiseksi kaupungin on perusteltua jär- jestää hintakilpailuja yritystoimintaan tarkoitettujen tonttien osalta vain harki- tusti, ja näin ollen luovuttaa tontit pääsääntöisesti muiden julkisten hakumenet- telyiden kautta. Toimitilatonttien markkinat ovat nykyisellään varsin rajalliset ja myös tonttivaranto on verrattain pientä. Mainitusta johtuen esim. yksittäisistä tavanomaisista toimitilatonteista järjestetyt harvat hintakilpailut eivät välttä- mättä kuvaa parhaalla mahdollisella tavalla tällaisten tonttien yleistä hintata- soa. Yritystonttien osalta hintakilpailut tulisikin rajata pääsääntöisesti koske- maan erikoiskohteita kuten parhaille paikoille keskustaan sijoittuvia kaupungin aloitteesta kaavoitettuja toimisto- ja hotellitontteja sekä pt-kaupan, huoltoase- mien ja muiden kauppapaikkojen tontteja, ellei elinkeinopoliittisista syistä muuta johdu.
Tontinluovutuksen soveltamisohjeet tarkentavat em. linjausta. Soveltamisoh- jeet sisältävät myös eri tontinluovutusmenettelyiden pääkohtatasoiset proses- sikaaviot.
b) Kaupunki voi varata tontteja ja alueita suoravarauksin ilman avointa hakumenettelyä kehittämishankkeita varten sekä tontin vuokralaiselle ja/tai tämän valitsemalle yhteis- työkumppanille täydennysrakentamisen edistämiseksi.
Kaupunki voi erityisin perustein myös muutoin varata tontteja ja alueita suoravarauk- sin. Näiden varausten osuus tulee tontinluovutustoiminnan avoimuuden sekä raken- nusalan kilpailun varmistamiseksi olla muuhun tontinluovutustoimintaan nähden vä- häinen.
PERUSTELUT:
Linjausten a-kohta muodostaa tontin varaajien valinnan osalta vahvan pää- säännön. Kaupungilla tulee kuitenkin keskeisten asunto- ja elinkeinopoliittisten tavoitteiden edistämiseksi olla mahdollisuus poiketa tästä pääsäännöstä.
Kaupunkistrategian mukaan kaupunki pyrkii tarjoamaan mahdollisuuksia kehit- tää ja testata uusia innovaatioita kaupungin toimiessa alustana kokeiluille ja uutta luovalle elinkeinotoiminnalle. Lisäksi kaupungin tulee huolehtia rakenta- misen ja erityisesti kerrostaloasuntorakentamisen kehittämisestä, sillä lähes 90
% kaupungin asuntokannasta sijoittuu kerrostaloihin eikä tämä tule urbaanin asumisen kysynnän lisääntyessä muuttumaan myöskään tulevaisuudessa. Edelleen kaupungin maankäyttöä tulee pystyä kehittämään hyödyntäen myös yksityisten toimijoiden osaaminen ja resurssit parhaalla mahdollisella tavalla. Tämä korostuu erityisesti silloin, kun saadut ehdotukset luovat kaupungille ja kaupunkilaisille aitoa uutuusarvoa. Kaupungin tulee siten tontinluovutustoimin- nassaan pyrkiä tukemaan ja mahdollistamaan erilaiset kehittämishankkeet ja innovaatioiden testaaminen käytännön tasolla. Xxxxxxxxxx mukaan tonttien suo- ravaraukset olisivatkin mahdollisia erilaisia kehittämishankkeita varten.
AM-ohjelman tavoitteiden mukaisesti kaupungin asuntotuotannosta 40 % tulisi sijoittua täydennysrakentamisalueille. Tavoite on pitkällä tähtäimellä haastava ja kaupungin tulee löytää keinoja täydennysrakentamisen edistämiseksi. On kuitenkin selvää, ettei kaupungilla ole mahdollisuutta laajamittaisesti suunni- tella ja ohjata esim. yksityisiä taloyhtiöitä täydennysrakentamishankkeen läpi- viemiseksi. Kaupungin kannalta onkin tärkeää, että kaupunki kannustaa tontin vuokralaisia sekä yksityisiä rakennusalan toimijoita etsimään aktiivisesti täy- dennysrakentamisen mahdollisuuksia mm. jo vuokratuilta tonteilta. Työ on usein hidasta ja vaativaa. Hankkeen realisoituminen kannattavana liiketoimin- tana onkin usein epävarmaa. Tästä johtuen harvalla yksityisellä taloyhtiöillä on osaamista tai resursseja yksin täydennysrakentamishankkeen läpiviemiseen, ja yksityisten toimijoiden kiinnostus tällaisia hankkeita kohtaan on ollut vielä varsin maltillista.
Linjauksiin esitetäänkin kirjattavaksi, että nykyisillä tontinvuokralaisilla sekä näiden täydennysrakentamishankkeen läpiviemiseksi valitsemilla yhteistyö- kumppaneilla olisi mahdollisuus tontin suoravaraamiseen, jos varaus edistää tontin täydennysrakentamista. Käytännössä kaupunki siis varaisi asemakaa- van muutoksella muodostettavan tontin jo kaavoitusvaiheessa vuokralaiselle ja/tai tämän valitsemalle yhteistyökumppanille. Varauksen edellytyksenä tulisi käytännössä olemaan, että vuokralainen mahdollisine yhteistyökumppanei- neen lähtee oma-aloitteisesti ja aktiivisesti kehittämään tonttia sen täydennys- rakentamiseksi. Näin tontin vuokralainen ja mahdollinen yhteistyökumppani saavat kohtuullisen varmuuden siitä, että aktiivisen toiminnan tuloksena kaa- voituksella muodostettava tontti jää heidän hyödynnettäväkseen.
Muodostettavan tontin varaamisesta neuvotellaan ja päätetään erikseen. Va- rauspäätöksen yhteydessä päätetään varauksensaajan lisäksi myös varauseh- doista, kuten esim. tontille toteutettavan asuntohankkeen rahoitus- ja hallinta- muodosta ottaen huomioon kaupungin asuntopoliittiset tavoitteet kulloinkin ky- seessä olevan alueen erityispiirteet huomioiden.
Tonttien suoravarausten tulee olla perustellusta painavasta syystä mahdollisia myös muissa kuin edellä mainituissa tilanteissa. Tällaisia tilanteita voi tiiviissä kaupunkirakentamisessa syntyä esim. laajempien kokonaisuuksien rakentami-
sen vaiheistuksen vuoksi tai mikäli kaupungin omistama tontti on osa laajem- paa kehittämiskokonaisuutta, eikä kaupungin tonttia voida ilman kohtuuttomia vaikeuksia rakennusteknisesti tai toiminnallisesti erottaa omaksi itsenäiseksi toteutuskelpoiseksi kokonaisuudekseen. Edellä mainitun kaltaisten muin pai- navin perustein tehtävien suoravarausten määrä tulee linjausten mukaan olla muuhun tontinluovutustoimintaan nähden vähäistä. Näin pyritään varmista- maan tontinluovutustoiminnan läpinäkyvyys ja edistämään rakennusalan kilpai- lua. Tontinluovutustoiminnan läpinäkyvyyden varmistamiseksi varauspäätök- sen perusteluista tulee selkeästi ilmetä, että kyseessä on suoravaraus sekä suoravarauksen perusteet.
Tontinluovutusta koskevissa soveltamisohjeissa tarkennetaan mainittua lin- jausta.
c) Niiden hankkeiden osalta, joiden toteutuskelpoisuuteen liittyy tavanomaista enemmän avoimia maankäytöllisiä tai muita kysymyksiä, voidaan varsinaisen tontinvarauksen sijaan käyttää kehittämisvarausta. Toteutukseen tähtäävästä tontinvarauksesta pää- tetään tällöin erikseen, jos kehittämisvarauksen aikana tehtävien selvitysten perus- teella todetaan, että tontinvarauksen edellytykset ovat olemassa.
PERUSTELUT:
Kaupungin tontinluovutusprosessi on pääsääntöisesti kolmivaiheinen prosessi, jonka muodostavat neuvottelut, tontinvaraus sekä tontinluovutus (myynti/vuok- raus).
Neuvotteluvaiheen tarkoituksena on muodostaa mahdollisimman hyvä käsitys ehdotetusta hankkeesta ja sen taustoista sekä käsitys siitä, kuinka hyvin se toteutuessaan vastaa kaupungin strategisia tavoitteita ja suunnitellun alueen maankäytöllisiä tavoitteita. Lisäksi neuvotteluin pyritään selvittämään hank- keen taloudellinen ja tekninen toteutuskelpoisuus, hakijan kyky suoriutua hank- keesta asianmukaisesti sekä hankkeen kokonaisvaikutuksia myös kaupungin taloudelle. Mikäli neuvotteluissa on saatu hankkeesta riittävä käsitys eikä es- teitä varaukselle ole ilmennyt, voidaan hankkeelle myöntää tontinvaraus. Ton- tinvaraus mahdollistaa toteutukseen tähtäävän rakennus- ym. suunnittelun ja tontin luovuttamisen hankkeelle.
Kaikissa tilanteissa tontinvarauksen edellytysten olemassaolosta ei kuitenkaan voida esim. kaavoituksen keskeneräisyyden, kaupunkikuvallisiin ratkaisuihin liittyvien epävarmuuksien tai muutoin hankkeen suunnittelun keskeneräisyyden vuoksi kyetä varmistumaan. Usein mainittujen tekijöiden selvittäminen edellyt- tää asiakkaalta suuria panostuksia lisäsuunnitteluun ja selvitysten tekemiseen. Jos hanketta voidaan kuitenkin pitää kaupungin kannalta kannatettavana, kau- punki voi näissä tilanteissa myöntää kehittämisvarauksen, jonka aikana selvi- tetään varsinaisen tontinvarauksen edellytykset. Kehittämisvaraus ei mahdol- lista tontinluovuttamista hankkeelle, mutta antaa varauksensaajalle mahdolli- suuden jatkaa hankkeen toteutusedellytysten selvittämistä. Kehittämisvarauk- sen perusteella varaaja tulee voida luottaa siihen, että toteutukseen tähtäävä tontinvaraus on mahdollista vastaisuudessa erikseen tehtävällä päätöksellä
myöntää, mikäli kehittämisvarauksen aikana tehdyissä selvityksissä ei ole il- mennyt estettä hankkeen toteuttamiselle ja varaaja on noudattanut varauseh- toja.
Kehittämisvarausta koskevan linjauksen tarkoituksena on selkeyttää tontinva- rauksen ja kehittämisvarauksen välistä eroa. Kehittämisvarauksesta on aiem- min käytetty nimitystä suunnitteluvaraus, mutta kehittämisvaraus terminä vas- taa paremmin varauksen tarkoitusta, joka on hankkeen jatkokehittäminen ja to- teutusedellytysten selvittäminen.
d) Varauksen ja tontinluovutuksen edellytyksenä on aina, että varaaja on huolehtinut yh- teiskunnallisista velvoitteistaan ja varaajalla on riittävät tekniset-, taloudelliset ja muut edellytykset suunnitellun hankkeen toteuttamiseksi.
PERUSTELUT:
Kaupunki edellyttää varauksensaajilta harmaan talouden torjuntaohjelman edellyttämällä tavalla selvitystä yhteiskunnallisten velvoitteiden asianmukai- sesta suorittamisesta. Tällä pyritään varmistamaan kaupungin linjausten mu- kaisesti hankkeiden toteutuminen lain edellyttämällä tavalla. Selvitys yhteiskun- nallisten velvoitteiden yms. suorittamisesta tulee esittää varauksen yhtey- dessä. Kaupungilla tulee myös olla keinot puuttua tehokkaasti tilanteisiin, joissa varauksensaajan katsotaan syyllistyneen yhteiskunnallisten velvoitteiden rikko- miseen, jolloin hankkeen varaus voidaan päättää välittömästi.
Hankkeen laadukkaan toteutumisen varmistamiseksi varauksensaajalta tulee edellyttää tapauskohtaisesti katsottavia riittäviä teknisiä selvityksiä hankkeen toteuttamiseen sille asetetussa aikataulussa. Tarvittaessa hankkeelta voidaan myös pyytää selvitys siitä, kuinka kaupungin asettamat tavoitteet on tarkoitus saavuttaa. Hankkeella tulee olla käytettävissään myös toteuttamisen edellyttä- mät taloudelliset resurssit kohteen toteuttamiseen. Tästä voidaan tapauskoh- taisesti edellyttää myös selvitystä hankkeelta. Asetetuissa aikatauluissa ja laa- dullisissa tavoitteissa pysyminen korostuu alueilla, jotka sijoittuvat erityisen merkittäville paikoille, ja jotka edellyttävät tavanomaista haasteellisempaa yh- teensovittamista joko kaupungin rakenteiden tai viereisten hankkeiden kanssa.
Yhteiskunnallisten velvoitteiden asianmukainen suorittaminen sekä varauksen- saajan riittävä tekninen ja taloudellinen toteutuskyky arvioidaan usein jo tontin- varaajien kanssa käytävissä varausneuvotteluissa. Tällä kyetään osaltaan edistämään kaupungin asettamien laadullisten tavoitteiden asianmukainen täyttyminen hankkeessa. Kunkin hankkeen kaupunkikuvallisten tavoitteiden kannalta katsottavat laatu- ja toteutusvaatimukset tulee myös käydä läpi yh- dessä hankkeen kanssa mahdollisimman aikaisessa vaiheessa, jotta se kyke- nee arvioimaan realistisesti edellytyksiään kohteen toteuttamiseen. Varauksen- saajien riittävillä teknisillä- taloudellisilla ja muilla hankkeen toteuttamisen kan- nalta merkityksellisillä edellytyksillä pyritään osaltaan myös varmistamaan hankkeiden joustava ja tehokas toteutuminen.
e) Yleisten rakennusten tontit sekä erityisryhmien asumiseen tarkoitetut tontit varataan ensisijaisesti kaupungin omiin tarpeisiin.
PERUSTELUT:
Linjaus vastaa pitkälti jo nykyisellään noudatettua käytäntöä. Kaupungin AM- ohjelman tavoitteiden kannalta voidaan pitää perusteltuna huolehtia myös tule- vaisuudessa siitä, että kaupunki varaa tarvittavan määrän yleisten rakennusten tontteja ja erityisryhmien asumista varten toteuttavia tontteja siten, että kaupun- gin omat tarpeet tulevat tarkoituksenmukaisella tavalla tyydytetyksi. Tämä edis- tää kaupungin riippumattomuutta yksityisistä toimijoista ja parantaa kaupungin neuvotteluasemaa suhteessa yksityisiin palveluntuottajiin.
Kaupungin ensisijainen tavoite on oman tonttivarannon hyödyntäminen tarvit- tavissa määrin kaupungin erityisryhmien asumisen tarpeisiin. Kaupunki voi myös harkita yksityisten palveluntuottajien mahdollisuuksia tarjota vaihtoehtoi- sia ratkaisuja erityisryhmille osoitettuihin hankkeisiin, mutta tällöin asiaa tulee tarkastella kokonaisuuden kannalta siten, että kulloinkin valittavalla menette- lyllä kyetään turvaamaan kaupungin asema suhteessa yksityisiin palveluntuot- tajiin. Esitettyä linjausta tulee tarkastella uudelleen, kun mahdollisen sote-uu- distuksen sisältö on tarkentunut.
3. Tonttien luovutustavat
a) Kaupunki luovuttaa tontteja vuokraamalla, vuokraamalla osto-oikeuksin sekä myy- mällä.
PERUSTELUT:
Tonttien luovutustapojen valintaan liittyviä näkökohtia ja luovutustapaa koske- vien tontinluovutuslinjausten sisällöllisiä sekä muita reunaehtoja on käsitelty tarkemmin yleisissä perusteluissa.
Kohdan a linjaus ilmaisee perusperiaatteen siitä, ettei kaupunki sulje pois mi- tään tontinluovutustapaa. Linjaus vastaa nykykäytäntöä. Tämä on perusteltua huomioiden Helsingissä toteutettavien erilaisten hankkeiden laaja kirjo sekä huomattavat alueelliset erot esimerkiksi tonttien kysynnässä ja hankkeiden ta- loudellisissa reunaehdoissa. Kaupungin strategisesti tärkeitä tavoitteita toteut- tavia hankkeita ei pidä perusteettomasti vaikeuttaa eikä hidastaa rajoittamalla tontinluovutuksen eri vaihtoehtoja.
b) Tonttien pääasiallinen luovutustapa on vuokraus. Kaupunki seuraa luovutustapojen suhdetta ja kehitystä. Tulokset raportoidaan vuosittain tilinpäätöksen yhteydessä.
PERUSTELUT:
Linjaus vastaa nykykäytäntöä. Xxxxxxx ilmaisee selkeästi kaupungin tavoitteen tontinluovutustapojen välisistä suhteellisista osuuksista vuokrauksen ollessa
kaupungin pääasiallinen luovutustapa. Koska luovutustapaa koskevien linjaus- ten vaikutuksia on kuitenkin vaikea luotettavasti ennustaa, on tärkeää, että luo- vutustapojen suhteellista osuutta seurataan aktiivisesti. Seurannan tuloksista on luontevaa raportoida vuosittain tilinpäätöksen yhteydessä. Huomionarvoista kuitenkin on, ettei lyhyen aikavälin kalanterivuosittainen tarkastelu anna usein- kaan oikeaa kuvaa tonttien luovutustapojen suhteellisten osuuksien kehityk- sestä, sillä vuositasolla yksittäisten suurten tontinluovutusten merkitys tilastoin- nissa korostuu ja osuuksiin vaikuttaa olennaisesti se, mitkä hankkeet ovat ky- seisenä vuonna edenneet luovutusvaiheeseen. Luotettava kuva kehityksestä onkin saatavissa vasta pidemmän aikavälin seurannalla.
c) Vuokramarkkinoiden kartoittamiseksi kaupunki järjestää myös erityisten arvokkaiksi ja vetovoimaisiksi luokitelluille tonteille vuokrahintakilpailuja.
3.1 Vuokraamalla luovutettavat tontit
a) Kaupunki luovuttaa seuraavat tontit pääsääntöisesti vuokraamalla:
• Muille kuin erityisen arvokkaille ja vetovoimaisille paikoille sijoittuvat säänte- lemättömään omistus- ja vuokra-asuntotuotantoon tarkoitetut tontit
• Säänneltyyn asuntotuotantoon ja erityisryhmien asumiseen tarkoitetut tontit
• Teollisuus-,varasto- ja muut vastaavat yritystontit
• Päivittäistavarakaupan ja tilaa vievän kaupan tontit sekä muut vastaavat liike- tontit
• Ravintola-, kioski-, polttoainejakelu-, palvelu- ja muut vastaavat tontit
• Liikuntapaikkarakentamiseen tarkoitetut tontit
• Yleisten rakennusten tontit, yhteispiha- ja yhteistilatontit, pysäköintitontit ja - alueet sekä muut tontit, joita ei voida pitää kaavallisesti loppuun jalostettuina (näköpiirissä ei ole merkittäviä kaavamuutosmahdollisuuksiin perustuvaa ar- vonnousua)
• Yleisille alueille sijoittuvat rakennuspaikat
PERUSTELUT:
Linjaus vastaa pääosin nykyistä käytäntöä. Kaupungin tontinluovutuksessa on tarkoituksenmukaista turvata kaupungin edut ja maankäytön kehittäminen pit- källä aikavälillä. Lähtökohtana tuleekin olla kaupungin tonttien vuokraaminen erityisesti sellaisilla alueilla, joita voidaan jatkojalostaa kaupunkistrategian kan- nalta tarkoituksenmukaisella tavalla. Tontin luovuttaminen myymällä tulisi siten kohdentua niihin alueisiin, joissa kaupungilla ei ennestään ole olemassa mer- kittävää maaomaisuutta ja joiden jatkojalostamismahdollisuudet ovat hyvin vä- häiset.
Nykyisen käytännön mukaisesti kaupunki luovuttaa myös tulevaisuudessa säänneltyyn tuotantoon varattavat tontit aina vuokraamalla. Näihin vuokrauk- siin liittyy yleisesti vuokrasubventioita, minkä avulla kyetään edistämään koh- tuuhintaista asumista ja ehkäisemään segregaatiota kaupungin strategian edellyttämällä tavalla.
Keskeisin muutos nykykäytäntöön on se, että sääntelemättömään asuntotuo- tantoon osoitettavat tontit luovutetaan jatkossa myynnin sijasta vuokraamalla, ellei kyse ole erittäin vetovoimaiselle ja arvokkaalle paikalle sijoittuvasta ton- tista. Linjaus korostaa maanvuokrauksen merkitystä luovutustapana. Käytän- nössä merenrantavyöhykkeiden ja kantakaupungin ulkopuolelle sijoittuvat ton- tit luovutettaisiin siis uuden käytännön mukaan vuokraamalla. Linjauksessa ei ole mahdollista tarkkaan rajata niitä alueita, joilla tontit luovutettaisiin vuokrauk- sen sijaan myymällä. Luovutustavan arviointi tehdään kunkin tontin osalta erik- seen varauspäätöksen valmistelun yhteydessä ja siitä päättää kaupunginhalli- tus tontinvarauspäätöksessä. Xxxxxxx antaa selvän lähtökohdan tontinluovutus- ten valmistelulle, mutta on samalla joustava, jolloin luovutustavan valinnalla voidaan reagoida esimerkiksi kaupungin maanmyyntitulojen tavoitteenasette- lussa tapahtuviin muutoksiin.
Tontinluovutuslinjauksia täydentävät soveltamisohjeet sisältävät ohjeet niistä tilanteista, joissa em. linjauksesta voidaan poiketa. Mainitusta pääsäännöstä poikkeaminen olisi mahdollista tilanteissa, joissa luovutuksen kohteena olevalle tontille on olemassa hyvin rajalliset markkinat ja toteuttajan löytäminen hank- keelle olisi osoittautunut vuokramaalla erityisen haasteelliseksi. Mainitun lisäksi myös tontit, jotka ovat jo kertaalleen olleet julkisesti vireille kuulutettuina tai joista on järjestetty kilpailu, mutta joille ei tämän perusteella ole löytynyt toteut- tajaa tai varauksensaaja on luopunut hankkeesta, siirrettäisiin jatkuvaan tontti- hakuun. Jatkuvaan tonttihakuun kuuluvien tonttien myyntimahdollisuutta voi- daan pitää perusteltuna niiden toteutumisen kannalta.
Yleiseen tarkoitukseen osoitetut tontit, yhteispiha-alueet, autopaikkatontit yms. on tarkoitus jo nykyisin olemassa olevan käytännön mukaisesti luovuttaa myös jatkossa pääsääntöisesti vuokraamalla. Em. käyttötarkoituksiin osoitettujen tonttien ei katsota olevan kaavallisesti loppuun jalostettuja siten, että niiden luo- vuttaminen myymällä olisi kaupungin maaomaisuuden hallinnan ja kehittämi- sen kannalta tarkoituksenmukaista.
3.2 Myymällä luovutettavat tontit
a) Tontti voidaan luovuttaa myymällä tai vuokraamalla osto-oikeuksin alla mainituin edellytyksin.
b) Tontin myynnin yleiset edellytykset ovat:
• Myytävä tontti on kaavallisesti loppuun jalostettu siten, ettei näköpiirissä ole merkittävää kaavanmuutosmahdollisuuksiin perustuvaa arvonnousua
• Tontin myynti ei estä eikä vaikeuta kaupungin pitkän tähtäimen kehittämistä eikä tontin myynti muutoinkaan johda kaupungin kannalta epätarkoituksen- mukaiseen tilanteeseen
PERUSTELUT (kohdat a ja b):
Xxxxxxx määrittelee tontin myynnin yleiset edellytykset, joiden tulee kaikissa ti- lanteissa täyttyä, jotta tontti voidaan luovuttaa myymällä. Yleiset edellytykset vastaavat pitkälti kaupunginvaltuuston jo vuonna 1994 päättämiä tonttien myynnin yleisiä edellytyksiä. Yleisten edellytysten tarkoituksena on varmistaa, ettei tontin myynti johda kaupungin maaomaisuuden tehottomaan käyttöön eikä tontin luovuttaminen myymällä ole muutoin kaupungin kannalta epätarkoituk- senmukaista. Yleisten edellytysten tulee täyttyä, vaikka tontti olisi linjausten pe- rusteella muutoin pääsääntöisesti myymällä luovutettavaksi tarkoitettu tontti. Yleisten edellytysten arviointi tehdään aina tarvittavilta osin maankäytön suun- nittelusta vastaavien palveluiden sekä kaupunginkanslian kanssa. Tarkaste- lussa aikajänne on pitkä, karkeasti ottaen 10-30 vuotta, jonka jälkeen maan- käytön kehityskulkujen ennustaminen vaikeutuu olennaisesti. Yleisten edelly- tysten täyttyminen voidaan varmistaa myös tonttihinnoittelulla sekä riittävillä kauppakirjaan otettavilla luovutusehdoilla (esim. lisäkauppahintaa koskevat eh- dot.)
Kaupungin on tontinluovutuskäytännöissä pyrittävä mahdollisimman jousta- vaan ja asiakaslähtöiseen toimintatapaan. Joustavuudella pyritään edistämään hankkeiden käynnistymistä siten että asunto- ja elinkeinopoliittiset tavoitteet to- teutuvat niille asetetuissa puitteissa. Tontinluovutuksessa onkin tarkoituksen- mukaista hyväksyä luovutuksensaajalle mahdollisuus tontin ostamisen sijaan tontin vuokraaminen osto-oikeuksin. Erilaisten hallintamahdollisuuksien tarjoa- misen voidaan nähdä helpottavan hankkeiden käynnistymistä ja ollen näin myös kaupungin tavoitteiden kannalta perusteltua. Asiakkaan kannalta merki- tykselliset joustamismahdollisuudet parantavat edellytyksiä uusien hankkeiden käynnistymiseen. Lisäksi vuokrausmahdollisuuden tarjoaminen korostaa maanvuokrauksen merkitystä tontinluovutustapana. Sääntelemättömässä asuntotuotannossa osto-oikeusmenettely olisi mahdollista vain vuokra-asunto- tuotantoon luovutettavilla tonteilla.
c) Kaupunki luovuttaa hankeen toteuttajan valinnan mukaan seuraavat tontit pää- sääntöisesti myymällä tai vuokraamalla osto-oikeuksin:
• Erityisen arvokkaille ja vetovoimaisille paikoille sijoittuvat sääntelemättömään asuntotuotantoon tarkoitetut tontit
• Toimisto- ja hotellitontit
• Kauppakeskus- ja vastaavat liiketontit
• Muut vastaavat kaavallisesti loppuun jalostetut yritystontit
• Ulkokuntiin sijoittuvat kiinteistöt
• Myytäessä kaupungin omistama rakennus, mikäli tontin luovuttamisella myy- mällä tai osto-oikeuksin vuokraamalla voidaan arvioida olevan rakennuksen myyntiä tai kaupungin muita strategisia tavoitteita tukeva vaikutus
PERUSTELUT:
Xxxxxxx määrittelee ne tonttityypit, jotka kaupunki luovuttaisi lähtökohtaisesti myymällä. Linjaus vastaa pääosin nykykäytäntöä. Linjaus mahdollistaa kuiten- kin tonttien luovuttamisen hankkeen toteuttajan valinnan mukaan myös vuok- raamalla osto-oikeuksin, mikä edistää tontinluovutustoiminnan asiakaslähtöi- syyttä.
Xxxxxxx poikkeaa nykykäytännössä myös sillä, että myymällä luovutettaisiin vain erityisen vetovoimaisille ja arvokkaille paikoille sijoittuva sääntelemättö- mään asuntotuotantoon tarkoitetut tontit. Xxxxxxx korostaa maanvuokrauksen merkitystä tontinluovutustapana rajaamalla myymällä luovutettavien asunto- tonttien määrää. Tontinluovutuslinjausten soveltamisohjeen mukaan osto-oi- keusmenettely olisi mahdollista vain sääntelemättömään vuokra-asuntotuotan- toon luovutettavilla tonteilla.
Kaupungilla ei useinkaan ole maapoliittista intressiä omistaa ulkokuntiin sijoit- tuvia kiinteistöjä. Lisäksi kaupunki on velvollinen maksamaan ulkokunnissa omistamistaan tonteista kiinteistöveroa, joka alentaisi niistä saatavaa vuokra- tuottoa ja lisäisi kaupungin käyttömenoja. Xxxxxxxxxx mukaan ulkokuntiin sijoit- tuvat kiinteistöt luovutettaisiinkin pääsääntöisesti myymällä.
Kaupungin tavoitteena on jo useita vuosia ollut kaupungille tarpeettomista ra- kennuksista luopuminen esimerkiksi myymällä. Rakennuksen luovutuksen yh- teydessä luovutetaan myös rakennuksen pitämisen ja käytön vaatima maa- pohja. Luovutus tapahtuu nykyisin pääsääntöisesti vuokraamalla eikä tähän käytäntöön ole tarkoitus tehdä muutoksia. Myytävät rakennukset ovat kuitenkin usein huonokuntoisia ja niihin liittyy usein myös suojelutavoitteita. Maapohjan luovuttaminen myymällä voikin olla perusteltua kohteen markkinoitavuuden pa- rantamiseksi tai esimerkiksi rakennuksen kunnostamisen edellyttämien merkit- tävien investointien vuoksi, jos kaupungilla ei ole erityistä intressiä määrätä so- pimusehdoin tarkemmin rakennuksen tulevasta käytöstä.
d) Pitkäaikaisesti vuokrattujen jo rakennettujen tonttien myynnin osalta noudatetaan seuraavia periaatteita:
• Kaupunki voi myydä yksittäisiä yritystoimintaan vuokrattuja tontteja, mikäli se on elinkeinopoliittisesti erityisen perusteltua tai myynti on välttämätöntä ton- tinluovutukselle asetettujen tavoitteiden saavuttamiseksi. Tarvittaessa myytä- vät tontit priorisoidaan kaupungille koituvan kokonaistaloudellisen edun mu- kaan.
• Kaupunki voi myydä yksittäisiä vuokrattuja asunto- ja yritystontteja alueilla, joilla kaupungin muu tonttimaan omistus on huomattavan vähäinen eikä kau- punki laajamittaisesti tarjoa jatkossa asuntotonttien vuokralaisille mahdolli- suutta tontin ostamiseen maanvuokrasopimuksen uusimisen yhteydessä.
PERUSTELUT:
Linjaus vastaa nykyistä käytäntöä. Yritystonttien vuokralaisten keskuudessa on viime vuosina merkittävästi lisääntynyt kiinnostus tontin ostamiseen kesken vuokrakauden. Yritystontin myyntimahdollisuus vuokralaiselle tulee aina tar- kastella tapauskohtaisesti. Tarkastelussa on erityisesti kiinnitettävä huomiota siihen, onko myynti kaupungin kannalta taloudellinen. Myynnin taloudellisuutta
kaupungin näkökulmasta tulee tarkastella suhteessa tontin myyntihintaan ja siitä saatavaan vuokraan. Tästä johtuen yritystonttien myynneissä tuleekin priorisoida myyntejä, jotka tuottavat kaupungille merkittävää tuloa tontista saa- tavaan vuokraan nähden.
Edellä mainitusta myynnin taloudellisuudesta tulee olla mahdollisuus tapaus- kohtaisesti poiketa elinkeinopoliittisin perustein. Elinkeinopoliittisin perustein suoritettava myynti olisi mahdollista esimerkiksi tilanteissa, joissa tontin ostaja sitoutuisi työpaikkoja lisääviin investointeihin. Elinkeinopoliittisin perustein myy- tävät tontit lisäävät kaupungin kiinnostusta ja luovat edellytyksiä yrityselämän kehittymiselle kaupunkia hyödyttävällä tavalla.
Vuokrattujen tonttien myynnin mahdollistamalla kyetään osaltaan nopeasti vai- kuttamaan kaupungin maanmyyntituloihin, toisin kuin uudiskohteen tontin- luovutuksessa, joka saattaa kestää useamman vuoden. Vuokratonttien myynti on siten keino reagoida nopeasti esimerkiksi kaupungin taloudellisessa tilan- teessa tapahtuviin muutoksiin. Vuokratun tontin myynnin tulee kuitenkin olla edellä kuvatulla tavalla aina perusteltua. Vuokrattujen tonttien myyntiä on myös tarkoituksenmukaista rajata vain poikkeustapauksiin. Tästä syystä kaupunki ei enää tarjoaisi asuntotonttien vuokralaisille oikeutta tontin ostamiseen vuokra- sopimuksen uusimisen yhteydessä. Uusittavien asuntotonttien maanvuokran tason lähestyessä markkinahintatasoa tonttien ostomahdollisuuden laajamittai- nen tarjoaminen voisi johtaa tilanteeseen, jossa tonttien ostamisesta kiinnostu- neita olisi huomattavasti enemmän kuin kaupungilla olisi taloudellisen perus- tella tarpeen tontteja myydä. Lisääntyneellä myynnillä voisi olla negatiivinen vaikutus myös kaupungin pitkäntähtäimen maankäytön kehittämisen mahdolli- suuksiin.
4. Tonttien hinnoittelu
a) Kaupungin hinnoittelu perustuu markkina-arvoon, ellei lainsäädännöstä muuta johdu tai toisin ole nimenomaisesti erikseen päätetty.
PERUSTELUT:
Linjaus vastaa jo nykyisin olemassa olevaa käytäntöä. Kaupungin luovuttaessa tontteja tulee varmistua siitä, että luovutushinta vastaa kohteen käypää mark- kina-arvoa. Luovutettavan tontin hinnan tai vuokran markkina-arvon mukaisuus tulee varmistaa joko hintakilpailulla tai ulkopuolisen asiantuntijan hintanäke- myksellä luovutuksen kohteesta. Hintakilpailuissa käyvän arvon määrittäminen tapahtuu korkeimman tarjouksen saadun ostotarjouksen perusteella ottaen kui- tenkin huomioon kuntalain asettamat määräykset asiaan liittyen.
Tonttien markkina-arvoon perustuva hinnoittelu edellyttää, että tulevaisuu- dessa kaupungin on yhä enenevässä määrin hyväksyttävä tilanne, jossa sa- malla alueella luovutettavien tonttien luovutushinnat saattavat vaihdella lyhyen- kin ajan sisällä kysynnästä ja tarjonnasta riippuen. Mikäli kaupunki ei tätä hy- väksy, vaan pyrkii aina vain korkeampiin tonttihintoihin, tonttihinnoittelu muo- dostuu pitkällä aikavälillä hankkeiden toteutuksen esteeksi. Xxxxxxxx-xxxxxx
perustuva tonttihinnoittelu edellyttää sitä, että hinnat reagoivat aidosti suhdan- teiden ja kysynnän muutoksiin ja tonttikohtaiset ominaisuudet esimerkiksi tontin rakennettavuudessa näkyvät hinnoittelussa.
Valtion tukemaan tuotantoon luovutettavat tontit on mahdollista luovuttaa lain- säädäntöön perustuen myös käypää markkina-arvoa alempaan arvoon. Lisäksi esim. kulttuuri- ja liikuntahankkeita varten tarkoitetut tontit voidaan tietyin edel- lytyksin luovuttaa markkina-arvoa alemmalla hinnalla. Lisäksi markkina-arvoa alemmalla hinnalla luovutetaan Hitas-tuotantoon tarkoitetut tontit, joskin maan- vuokra nousee sääntelyn päättyessä markkinahintaan tai sitä lähellä olevalle tasolle. Hitas-tuotannon osalta tonttihinnoittelua on kuitenkin tarkoitus tarkas- tella erikseen vuonna 2019 päätöksentekoon tulevien asuntotonttien maavuok- rausperiaatteiden uudistamisen yhteydessä.
Luovutettaessa tontteja markkina-arvoa alempaan arvoon tulee sen sekä ta- pahtua lainsäädännön asettamissa puitteissa että olla objektiivisesti arvioituna perusteltua. Lisäksi on huomioitava, että toimijoiden yhdenvertaisen kohtelun kannalta on merkityksellistä, että kaikkia markkinoilla olevia toimijoita kohdel- laan samoin periaattein ja perustein. Lisäksi tulee kiinnittää huomiota mahdol- listen subventioiden läpinäkyvyyteen.
b) Tontin hinnan tai vuokran markkinaehtoisuus varmistetaan joko hintakilpailulla tai, mi- käli hintakilpailua ei ole järjestetty, puolueettoman ulkopuolisen asiantuntijan toi- mesta. Luovutettaessa tontti myymällä ilman kilpailua, hinnan markkinaehtoisuus var- mistetaan kahden puolueettoman ulkopuolisen asiantuntijan toimesta.
PERUSTELUT:
Linjaus vastaa pääosin nykyisin olemassa olevaa käytäntöä. Kaupungin on tar- koitus lisätä hintakilpailujen määrää myynneissä. Tästä johtuen hintakilpailujen osuus myynneissä tulee jatkossa korostumaan. Hintakilpailujen lisäämisellä pyritään edistämään tontinluovutustoiminnan avoimuutta ja toimijoiden yhden- vertaista kohtelua. Hintakilpailujen lisääminen tontinluovutustapana osaltaan myös vähentää kaupungin tarvetta arviokirjojen tilaamiselle ja parantaa luotet- tavuutta hintakilpailujen kautta saatavan hintatiedon lisääntyessä. Samalla hin- takilpailujen lisääminen parantaa tonttihinnoittelun reagointikykyä mm. suhdan- nemuutoksiin. Oikea-aikaisella reagoinnilla tonttien kysynnästä johtuviin raken- nusoikeuden hintatason muutoksiin on positiivinen vaikutus rakentamisen mää- rään suhdanteiden vaihdellessa. Tällä voi puolestaan olla positiivinen vaikutus kaupungin tonteista saamiin kokonaistuloihin pitkällä aikavälillä, vaikka lasku- suhdanteessa yksittäisten tonttien rakennusoikeuden yksikköhinnoissa tapah- tuisikin laskua.
Myytäessä tontti ilman hintakilpailua tai hintakilpailulla, jossa saadaan ainoas- taan yksi tarjous, tulee varmistua luovutuksen käyvän arvon mukaisuudesta. Tällöin tontin markkina-arvosta tulee pyytää kahden puolueettoman ulkopuoli- sen asiantuntijan näkemys. Näin varmistetaan myyntihinnan oikea taso tilan- teessa, jossa kaupunki luopuu omistusoikeudesta ja siten myös tontin mahdol- lisesta tulevasta arvonnoususta.
c) Kaupunki pyrkii hillitsemään tonttien yleistä hinnannousua kysyntään nähden riittä- vällä tonttitarjonnalla. Kaupunki pyrkii siihen, etteivät tonttien hinnat muodostu asun- torakentamisen tai muiden kaupungin keskeisten tavoitteiden esteeksi.
PERUSTELUT:
Kaupungin luovuttaessa tontteja rakentamiseen tulee tonteista saatavan hin- nan lisäksi huomioida myös muut kaupungin maa- ja asuntopoliittiset tavoitteet kaupungin kehittymiselle. Kaupungin tulee näin ollen varmistaa, että toteutet- tava tuotanto vastaa laadultaan kaupungin edellyttämiä laadullisia tavoitteita siten, että toteutettavat hankkeet muodostavat kaupunkikuvallisesti ja toimin- nallisesti ehyttä kaupunkirakennetta. Tämä korostuu erityisesti rakentamisalu- eilla, jotka sijaitsevat näkyvällä paikalla ja saavat erityistä huomiota sijaintinsa vuoksi.
Edelleen kaupungin tonttihinnoittelussa on huomioitava kaupunkistrategian mukaiset elinkeinopoliittiset linjaukset ja niiden toteutuminen. Elinkeinopolitii- kan kannalta on perusteltua ottaa huomioon tontinluovutuksessa mahdollisuuk- sien rajoissa esimerkiksi uusien työpaikkojen ja palveluiden luominen kaupun- kilaisille. Elinkeinoelämän kehittymisen kannalta on tärkeää pyrkiä luomaan uu- sia työpaikkoja liikenteellisesti hyvällä sijainnilla oleviin paikkoihin etsimällä in- novatiivisia ratkaisuja. Kaupungin edun kannalta tuleekin arvioida tapauskoh- taisesti eri tavoitteiden yhteensovittamista siten, että kyetään mahdollisimman hyvin toteuttamaan ehyttä kaupunkiympäristöä, jossa eri toiminnot ovat suju- vasti sekoittuneet toisiinsa.
Ensisijainen keino yleisen asuntojen hinnannousun hillitsemiseen on riittävän asuntotuotannon varmistaminen, mikä edellyttää kaupungilta kysyntään näh- den riittävää rakentamiskelpoisten tonttien tarjontaa. Tonttien yleinen hintataso ei saa muodostua asuntohankkeita estäväksi tai hidastavaksi tekijäksi. Kysyn- tään nähden riittävä tonttitarjonta hillitsee tonttien hintojen kehitystä.
Riittävän tonttitarjonnan lisäksi linjauksessa esitetyn tavoitteen saavuttaminen edellyttää jo edellä kohdassa b) selostetulla tavalla tonttihinnoittelulta reagoin- tikykyä, jotta tonttien hinnoittelu ei muodostu asunto- ja elinkeinopoliittisten hankkeiden toteutuksen esteeksi/hidasteeksi. Hinnoittelun reagointikyky tar- koittaa suhdannemuutosten lisäksi reagointia myös esimerkiksi tonttikohtai- sista ominaisuuksista johtuviin tekijöihin.
Riittävän ja oikein hinnoitellun tonttivarannon avulla kaupunki kykenee edelleen myös kasvattamaan rakennusalan kilpailua ja osaltaan vaikuttamaan tällä ta- voin asumisen hintaan sekä erilaisten elinkeinopoliittisten tavoitteiden toteutu- miseen. Kaupungin kehittymisen ja kasvun kannalta onkin ensiarvoisen tär- keää luoda hyvät edellytykset myös uusille toimijoille. Edelleen kaupungin ta- voitteena on myös jatkossa mahdollistaa erilaisten kehittämishankkeiden toteu- tuminen eri alueilla. Kehittämishankkeiden rakentamiskustannukset muodostu- vat usein tavanomaisia rakentamiskustannuksia korkeammiksi, mistä johtuen niiden toteutumisen kannalta on olennaista, että tonttien maltillisen hinnoittelun avulla kyetään myös varmistamaan hankkeiden toteutuminen ja uusien kehit- tämishankkeiden kiinnostavuus.
d) Kaupunki hyväksyy tonttien markkinahintojen vaihtelun sekä pyrkii markkinaehtoisen hinnoittelun sallimissa puitteissa tonttihinnoittelussa maltillisuuteen siten, ettei kau- punki perusteettomasti nosta tonttien yleistä hintatasoa.
PERUSTELUT:
Tonttihinnoittelun reagointikykyä ja sen merkitystä on käsitelty edellä. Linjauk- sen kohta d) korostaa tonttihinnoittelun reagoinnin merkitystä. Merkityksen ko- rostaminen on tärkeää erityisesti, koska kaupunki on linjausten mukaisesti li- säämässä merkittävästi hintakilpailujen määrää asuntonttien luovutuksissa. Tällöin riskinä on, että kaupunki omilla toimillaan nostattaa perusteettomasti tonttien yleistä hintatasoa eikä huomioi päätöksenteossaan markkinoilla tapah- tuvia muutoksia eikä tonttikohtaisia eroja tonttien hinnan muodostuksessa. Yk- sinkertaistaen todettuna riski realisoituu, jos kaupunki olettaa aina saavansa tontista paremman rakennusoikeuden yksikköhinnan, kuin mitä aiemmin sa- malla alueella järjestetystä kilpailusta on saatu.
Tonttihinnan perusteettomalla nostamisella olisi pitkällä tähtäimellä huomatta- van negatiivisia vaikutuksia kaupungin kehitykseen, sillä korkeat tonttihinnat heikentävät rakentamisen kannattavuutta, mikä puolestaan vähentää toimijoi- den kiinnostusta hankkeiden toteuttamiseen. Tonttihintojen jatkuva nousu vai- kuttaisi myös negatiivisesti yksityisten maanomistajien halukkuuteen luovuttaa tonttejaan, kun tonttien luovuttamista viivytetään arvonnousun toivossa. Kau- pungin ei pidä olla esimerkkinä tällaiselle toiminnalle.
Jotta edellä mainittu riski voidaan välttää, kaupungin tulee päätöksenteossaan tiedostaa, että tonttien hintakilpailuista saatavat hinnat voivat vaihdella suhdan- netilanteista, tonttien ominaisuuksista sekä esimerkiksi kulloinkin vapaana ole- vasta rakennuskapasiteetista riippuen. Erityisen tärkeää on, että kaupunki ym- märtää ja hyväksyy hintakilpailulla saatavien tonttihintojen alueellisen ja aluei- den sisäisen vaihtelun lyhyelläkin aikavälillä, vaikka arvioitavissa olevaa mark- kinahintatasoa räikeästi alempia tarjouksia ei voidakaan hyväksyä. Kaupungin tulee siis hyväksyä, että luovutettaessa tontti avoimella hintakilpailulla, saatava tulos on aina kyseisen ajankohdan markkinahinta riippumatta esimerkiksi sa- malta alueelta aiemmin tehtyjen tonttikauppojen hintatasosta. Jos kaupunki ei hyväksy tätä lähtökohtaa, kaupunki tekee tonttien hintajouston mahdottomaksi, nostaa perusteettomasti tonttien hintatasoa ja hidastaa näin omilla toimillaan tonttien rakentumista. Mikäli tonttihinnat eivät esimerkiksi laskusuhdanteessa jousta alaspäin ja tonttien rakentuminen näin estyy, kaupunki kiihdyttää omilla toimillaan laskusuhdannetta eikä hyödynnä laskusuhdanteen tarjoamia mah- dollisuuksia asuntotuotannon lisäämiseksi.
Kaupungin kannalta on erityisen tärkeää, että markkinoilla tonttihinnoittelun pohjana usein käytettävät hintatilastot ovat mahdollisimman luotettavia ja ku- vastavat mahdollisimman tarkasti tonttihintoja kulloisessakin markkinatilan- teessa. Muussa tapauksessa vaarana on, että muun muassa tonttihinnoitte- lussa käytettävien ulkopuolisten asiantuntijoiden antamat tonttihinta-arviot eivät kuvasta tonttien todellisia markkina-arvoja. Koska kaupunki on tonttihinnoitte- lun osalta sidottu näiden arvioiden käyttämiseen, voivat todelliseen markkina-
arvoon nähden liian korkeat markkinahinta-arviot vaikeuttaa olennaisesti kau- pungin tontinluovutusta, hidastaa kaupungille tärkeiden hankkeiden toteutu- mista ja heikentää kaupungin kilpailukykyä investoinneista. Myös mainitusta syystä johtuen on tärkeää, että kaupunki hyväksyy hintakilpailuissa saatavien tonttihintojen vaihtelun, jolloin myös hintatilastot kuvaavat paremmin kulloinkin vallitsevaa markkinatilannetta.
e) Yritystonttien maanvuokrasopimuksia uudistettaessa vuokranmäärittely perustuu tonttien markkina-arvoon.
PERUSTELUT:
Linjaus vastaa jo nykyisin olemassa olevaa käytäntöä. Uudistettaessa yritys- tonttien maanvuokrasopimuksia kaupungin tulee käyttää vuokranmäärittelyn perusteena tontin käypää markkina-arvoa. Käyvän markkina-arvon määrittelyn käyttäminen perustuu lainsäädännöllisiin velvoitteisiin kohdella kaikkia kilpailu- toimintaa markkinoilla harjoittavia tahoja samoin periaattein. Uudistettaessa vuokrasopimuksia markkinaehtoinen vuokrataso varmistetaan ulkopuolisen asiantuntijan laatimin arviokirjoin tai vyöhykehinnoittelulla. Tällä menettelyllä kaupunki kykenee todistettavasti varmistamaan, ettei tontin vuokraan sisälly kiellettyä valtiontukea.
f) Asuntotonttien maanvuokrasopimuksia uudistettaessa vuokranmäärittelyssä siirry- tään vaiheittain lähemmäs markkina-arvoja.
PERUSTELUT:
Nykyisin olemassa olevan käytännön mukaisesti uudistettaessa asuntotonttien maanvuokrasopimuksia vuokran perusteena käytetään tontin laskennallista pääoma-arvoa, joka määritetään tontin rakennusoikeuden ja rakennusoikeu- den yksikköhinnan perusteella. Kaupunki on noudattanut maanvuokraustoimin- nassaan kohtuullisuutta ja määrittänyt maanvuokrauksissa rakennusoikeuden arvon ns. kohtuullisen käyvän arvon mukaisesti, joka alittaa selkeästi raken- nusoikeuden arvioidun markkina-arvon. Asuntotonttien maanvuokrasopimuk- sia uudistettaessa kohtuullisuus on näkynyt siten, että uudistettavien maan- vuokrasopimusten uusi maanvuokra on ollut keskimäärin noin 40 % alueen keskimääräisiä rakennusoikeuksien markkinahintoja alhaisemmat..
Asuntotonttien maanvuokrasopimusten uusimiseen nykykäytännön mukaan si- sältyvä maanvuokran subventio ei kuitenkaan pitkällä tähtäimellä alenna asu- misen kustannuksia, vaan etu siirtyy asunnon nykyiselle omistajalle. Käytän- nössä asunnon omistaja voi myöhemmin asuntoa myydessään alhaisen maan- vuokran johdosta saada asunnostaan korkeamman kauppahinnan, jolloin al- haisesta maanvuokrasta saatava etu pääomittuu asunnon myyntihintaan eikä se siirry asunnon uudelle omistajalle. Maanvuokran subventio nostaa siten asuntojen myyntihintoja eikä lähtökohtaisesti hillitse asumiskustannusten nou- sua. Alhaisella maanvuokralla ei myöskään ole merkitystä sääntelemättömien vuokra-asuntojen osalta, joiden huoneenvuokra määräytyy markkinoilla vuok- ranantajan kuluista riippumatta. Käytännössä maanvuokrasta annettava sub- ventio parantaa asunnon omistajan vuokraamastaan asunnosta saamaa tuot- toa. Valtion tukemien asuntojen osalta maanvuokra kuitenkin vaikuttaa suoraan
asumiskustannuksiin. Näiden tonttien osalta maanvuokrantaso ei kuitenkaan maanvuokrasopimusta uudistettaessakaan voi ylittää ARA:n hyväksymää enimmäishintatasoa, mikäli kohde on vielä ARA-sääntelyn piirissä.
Kaupungin maaomaisuus on kaikkien kaupunkilaisten yhteistä omaisuutta, josta kaikkien kaupunkilaisten tulee saada kohtuullista hyötyä. Myös niiden, jotka eivät asu kaupungin vuokratontilla. Kaupungin maaomaisuuden tehok- kaan käytön edistäminen edellyttääkin muutoksia asuntotonttien maanvuokra- sopimusten uusimiseen liittyviin hinnoittelukäytäntöihin. Muutokset ovat tar- peen myös tontinvuokralaisten yhdenvertaisen kohtelun toteutumisen edistä- miseksi. Tonttien vuokralaisten yhdenvertaista kohtelua ei edistä se, että maanvuokrasopimuksen uusimisen yhteydessä määriteltävä uusi vuokrataso jää useita kymmeniä prosentteja uudiskohteita varten vuokrattavien tonttien vuokratasosta. Asuntotonttien maanvuokrasta myönnettävät alennukset ovat myös sosiaalipoliittisena tukikeinona tehoton, koska maanvuokrasta myönnet- tävä alennus kohdistuu kaikille vuokratonteilla asuville saman sisältöisenä riip- pumatta siitä, onko asukas tuen tarpeessa vai ei. Asumiseen myönnettävien tukien tuleekin perustua tarveharkintaan ja ne tulee myöntää aina ensisijaisesti asumistukijärjestelmän kautta.
Pitkällä aikavälillä tarkasteltuna asuntotonttien maanvuokrasopimuksia uudis- tettaessa myönnettävillä alennuksilla on huomattava vaikutus kaupungin maanvuokratulojen kehitykseen. Xxxxxxxxxx valmistelun yhteydessä suoritettu- jen tarkastelujen mukaan vuosina 2015-2025 uusittujen ja uusittavien asunto- tonttien maanvuokrasopimusten vuokrasubvention määrä on koko uuden vuok- rakauden ajalta (50 vuotta) yhteensä nimellisesti noin 1,8 miljardia euroa (ny- kyarvo noin 800 miljoonaa euroa). Kaupunki menettää siis näiden sopimusten osalta 50 vuoden kuluessa mainitun määrän maanvuokratuloja. Seuraavina vuosina ja vuosikymmeninä kaupungille tulee uusittavaksi erittäin suuri määrä asuntotonttien maanvuokrasopimuksia. Maaomaisuuden taloudellisesti tehok- kaan käytön edistämiseksi asuntotonttien maanvuokrasopimusten uusimiseen nykykäytännössä liittyvää maanvuokran subventiota tuleekin aseittain pienen- tää.
Linjausta tarkennetaan tontinluovutuslinjausten soveltamisohjeessa. Sen mu- kaisesti uusittavien maanvuokrasopimusten vuokranmäärittelyssä siirryttäisiin lähemmäs markkina-arvoja vuodesta 2026 alkaen. Vuodesta 2030 alkaen uu- sittavien maanvuokrasopimusten vuokranmäärittelyssä subvention määrä olisi 20 % markkina-arvosta, mitä noudatettaisiin myös seuraavina vuosina. Asun- totonttien maanvuokrasopimusten uusimiseen liittyvän pysyvän subvention as- teittain pienentäminen on perusteltua ja kohtuullista, jotta näiden tonttien vuok- ralaisilla on riittävästi aikaa varautua maanvuokran uuteen tasoon, jota osal- taan helpottaa myös edelleen käyttöön jäävä 10 vuoden siirtymäaika.
Kaupungin vahva neuvotteluasema maanvuokrasopimusten uusimisen yhtey- dessä edellyttää myös erityistä vastuullisuutta valmisteltaessa maanvuokraso- pimusten uusimisia, sillä seuraukset uuden maanvuokrasopimuksen allekirjoit- tamatta jäämisestä ovat vuokralaiselle hyvin merkittävät. Onkin perusteltua, että kaupunki ei asuntotonttien maanvuokrasopimuksia uusiessaan määritä maanvuokraa tontin täyden markkina-arvon perusteella, vaan maanvuokrasta
myönnetään lopputilanteessa (2030 ja siitä eteenpäin päättyvät maanvuokra- sopimukset) edelleen edellä mainittu 20 %:n alennus arviotavissa olevasta markkinahintatasosta.
g) Maanvuokran määrittämisessä käytettävä vuotuinen tuottotavoite on asuntotonttien osalta 4 % ja muiden tonttien osalta 5 % edellä sanotusta tontin markkina-arvosta.
PERUSTELUT:
Linjaus vastaa jo nykyisin olemassa olevaa käytäntöä, eikä sitä ole tarvetta muuttaa ottaen huomioon maanvuokrasopimusten pitkät vuokra-ajat ja maan- vuokrasopimuksista saatava efektiivinen vuokratuotto.
Suomessa sekä julkisoikeudelliset että yksityiset toimijat käyttävät maanvuok- raustoiminnassa pääsääntöisesti 4-6 % tuottovaatimusta. Maanvuokrasopi- muksen luonteelle tyypillinen sopimuskauden pitkäaikaisuus, alentaa kymme- nien vuosien aikana tontin vuokrasta saatavaa tuottoa siten, että efektiivinen tuotto maanvuokrasopimuksissa on noin 2 % prosentin luokkaa koko sopimus- kauden ajalta. Edellä mainitussa sopimuskauden efektiivisessä tuotossa ei ole huomioitu sitä, ettei kaupunki saa vuokratontin maapohjasta kiinteistöverotu- loa. Tämä alentaa efektiivistä tuottoa edelleen karkeasti noin 0,45 %-yksikköä.
Edellä mainituin perustein asuntotonttien vuokrauksissa käytettävää 4 % tuot- tovaatimusta kohteen markkina-arvosta voidaan pitää sopimusosapuolten kan- nalta tasapuolisena ja kohtuullisena.
Muilla kuin asuntotonteilla maanvuokran tuottovaatimuksena on vakiintuneesti ollut 5 % tontin markkina-arvosta, joka vastaa verrattain hyvin Suomen muissa suurissa kunnissa noudatettua tasoa.
h) Asuntotonttien maanvuokrasopimusten indeksitarkistusehtoja kehitetään siten, että maanvuokra seuraa nykyistä paremmin tonttien todellista hintakehitystä ja tonttien vuokraus on myyntiin nähden kaupungille taloudellisesti kilpailukykyinen vaihtoehto.
PERUSTELUT:
Tehtyjen tarkastelujen perusteella on todettu, että nykykäytännön mukainen maanvuokraus on kiinteistötaloudellisesti tarkasteltuna kaupungille taloudelli- sesti maanmyyntiä heikompi vaihtoehto. Maanvuokraus kerryttää maaomai- suudesta saatavia tuloja maanmyyntiä hitaammin ja kiinteistötaloudellisesti tar- kasteltuna maanmyynnin ja sen jälkeen saatavan kiinteistöveron kassavirran nykyarvo ylittää sadan vuoden tarkastelujaksolla nykykäytännön mukaisesta maanvuokrauksesta saatavan kassavirran nykyarvon. Selvitysten mukaan tämä johtuu erityisesti siitä, ettei maanvuokran kehitys sopimuskauden aikana vastaa tonttihintojen yleistä kehitystä, joka on ollut historiallisesti tarkasteltuna yleistä inflaatiokehitystä nopeampaa. Kaupungistumiskehityksen myötä oletet- tavaa on, että maanarvo Helsingissä kohoaa myös tulevina vuosina yleistä in- flaatiokehitystä nopeammin.
Maaomaisuuden käytön taloudelliseksi tehostamiseksi onkin perusteltua, että maanvuokrasopimusten indeksitarkistusehtoja kehitetään siten, että maan- vuokra seuraa nykyistä paremmin tonttien todellista hintakehitystä. Käytän- nössä tämä tarkoittaa maanarvon kehitykseen perustuvien tasokorotusten te- kemistä vuokrakauden aikana tavanomaisen inflaatiokehitykseen perustuvan vuokrantarkistuksen lisäksi. Muutoksen johdosta vältytään pitkällä tähtäimellä myös vuokrasopimusten uusimiseen nykyisellään liittyviä suuria prosentuaali- sia vuokrankorotuksia.
5. Varaus- ja tontinluovutusehdot
a) Kaupunki varmistaa tontin rakentamiselle asetettujen keskeisten tavoitteiden toteutu- misen riittävillä varaus- ja luovutusehdoilla. Luovutussopimusten ehtojen noudatta- mista tehostetaan riittävin sanktioin. Saavutettavaan hyötyyn nähden tarpeettomaksi katsottavia ehtoja vältetään.
PERUSTELUT:
Hankkeiden toteuttajien kannalta on tärkeää, että kaikki keskeiset hankkeen suunnitteluun ja tulevaan toteutukseen liittyvät ehdot ovat hankkeen tiedossa mahdollisimman aikaisessa vaiheessa. Tonttien varausehtoihin pyritäänkin kir- jaamaan hankkeen suunnittelun ja toteuttamisen ohjaamiseksi tarvittavat kes- keiset ehdot sekä ehdot, jotka turvaavat kaupungin asemaa luovutusproses- sissa. Tontin luovutusehdoilla (vuokrasopimus/kauppakirja) varmistetaan kau- pungin tavoitteiden toteutuminen myös rakentamisen käynnistyttyä ja kohteen valmistuttua.
Linjaus vastaa jo nykyisin olemassa olevaa käytäntöä. Sekä varaus että luovu- tusehdot jakaantuvat yleisiin ja erityisiin ehtoihin. Yleisiä varaus- ja luovutuseh- toja sovelletaan saman sisältöisinä kaikkiin luovutuksensaajiin. Tontti- ja alue- kohtaisten erityisehtojen avulla sen sijaan kyetään huomioimaan tiettyyn hank- keeseen tai alueeseen kohdistuvat erityisvaatimukset. Erityisinä luovutuseh- toina pidetään muun muassa kaupungin projektialueilla noudatettavia alueelli- sia ehtoja sekä tonttikohtaisia hankkeen rahoitus- ja hallintamuotoa koskevia ehtoja.
Kaupungin asuntotuotantotavoitteiden saavuttaminen edellyttää nykyisen tuo- tantoprosessin sujuvoittamista. Osana tätä sujuvoittamista linjauksiin kirjattai- siin yleisperiaatteena, että saavutettaviin hyötyihin nähden tarpeettomaksi kat- sottavia ehtoja vältetään. Täten sääntelyn tulee ensisijaisesti kohdistua kau- pungin kannalta olennaisten etujen huomioimiseen siten, että kyetään turvaa- maan alueiden nopea kehittyminen kaupungin asettamat tavoitteet huomioi- den.
b) Ehtoja määritettäessä ja sovellettaessa kiinnitetään erityistä huomiota hankkeiden etenemiseen asetetussa määräajassa. Laadullisin perustein luovutettavien tonttien osalta erityistä huomiota kiinnitetään myös laatutavoitteiden toteutumiseen.
PERUSTELUT:
Kaupungin strategisten tavoitteiden kannalta on olennaista kiinnittää huomiota hankkeiden sujuvaan etenemiseen asemakaavoituksesta aina rakennusten valmistumiseen saakka. Hankkeiden mahdollisimman sujuva eteneminen edis- tää kaupungin asuntotuotannollisten tavoitteiden toteutumista ja kilpailukykyä. Hankkeiden suunnittelulle ja rakentamiselle asetettujen määräaikojen noudat- tamiseen on tulevaisuudessa kiinnitettävä entistä enemmän huomiota, mikä osaltaan myös tarkoittaa sitä, että kyetään tunnistamaan mahdolliset ongelmal- lisuudet aikatauluissa mahdollisimman varhaisessa vaiheessa. Ongelmatilan- teisiin tulee myös puuttua aktiivisesti.
6. Soveltamisohje
a) Kaupunki noudattaa edellä mainittujen linjausten lisäksi tontinluovutustoiminnassa liit- teenä 1 olevia tontinluovutuksen soveltamisohjetta, joka täydentää ja tarkentaa ton- tinluovutuslinjausten pääratkaisujen tulkintaa käytännön työssä.
PERUSTELUT:
Soveltamisohjetta on käsitelty tontinluovutuslinjausten yleisissä perusteluissa. Soveltamisohje sisältää yksityiskohtaiset perustelut ohjeesta ilmeneville asia- kokonaisuuksille.
7. Poikkeaminen tontinluovutuslinjauksista ja soveltamisohjeista
a) Tontinluovutusta koskevista linjauksista ja linjauksia täydentävästä soveltamisoh- jeesta voidaan yksittäistapauksessa poiketa erityisin perustein.
PERUSTELUT:
Kaupungilla ei ole mahdollisuutta määrittää kaikkiin mahdollisiin tilanteisiin so- veltuvia tontinluovutuslinjauksia eikä ohjeita. Vaikka tontinluovutuslinjausten ja soveltamisohjeiden valmistelun yhteydessä on pyritty tunnistamaan tulevien vuosien tontinluovutustoiminnassa todennäköisesti eteen tulevia tilanteita, eteen voi tulla myös tilanteita, joissa tontinluovutuslinjausten kategorinen so- veltaminen voisi johtaa kaupungin kannalta epätarkoituksenmukaiseen loppu- tulokseen. Tätä varten tontinluovutusta koskevista linjauksista sekä niitä tar- kentavasta soveltamisohjeesta tulee voida erityisin perustein poiketa.
8. Xxxxxxxxxx voimaantulo, siirtymäsäännökset ja päivitys
a) Linjaukset ja soveltamisohjeet koskevat niiden hyväksymisen jälkeen vireille tulleita tontin- ja kehittämisvarauksia sekä tontinluovutuksia.
b) Käsiteltävät maapoliittiset linjaukset tulevat voimaan sen jälkeen, kun ne on kaupun- gin toimivaltaisen toimielimen toimesta hyväksytty. Ennen tätä päätöstä vireille tullei- den hankkeiden osalta noudatetaan aiemmin voimassa olleita käytäntöjä ja periaat- teita, ellei hankkeen kanssa toisin sovita, tai mikäli uudet linjaukset vaikeuttaisivat hankkeen toteutumista tai muutoin johtaisivat kaupungin tai hankkeen toteuttajan kannalta kohtuuttomuuteen.
PERUSTELUT:
Kaupungin tontinluovutustoiminnan ennustettavuuden näkökulmasta tarkastel- tuna on perusteltua noudattaa jo vireillä olevien hankkeiden osalta niitä peri- aatteita, joita hankkeelle on asetettu varausvaiheessa. Näin ollen jo käynnissä olevien hankkeiden kannalta on tarkoituksenmukaista, että niihin sovelletaan nykyisin olemassa olevia linjauksia ja käytäntöjä. Linjaukset ja soveltamisoh- jeet koskevat siten niiden hyväksymisen jälkeen käynnistyviä varausneuvotte- luita ja hankkeita.
c) Linjauksien sekä niitä täydentävän soveltamisohjeen ajantasaisuutta tarkastellaan kerran valtuustokaudessa ja tarvittaessa useammin, mikäli päivittämiselle on erityisiä tarpeita.
Sanasto
Tontti Asemakaavassa osoitettu kiinteistörekisteriin merkittävä rakennus- paikka. Tontilla voidaan tarkoittaa myös yleiselle alueelle sijoittuvaa py- syvälle rakennukselle tarkoitettua rakennuspaikkaa tai laadittavalla asemakaavalla tontiksi osoitettavaa aluetta.
Tontinluovutus Kolmivaiheinen prosessi (neuvottelut, varaus, luovutus), jonka lopputu- los on tontin myynti tai pitkäaikainen vuokraaminen. Varausvaihetta ei aina käytetä.
Tontinvaraus Kaupungin yksipuolinen päätös siitä, että kaupunki tulee vastaisuu- dessa luovuttamaan varatun tontin varaajalle edellyttäen, että varaaja on noudattanut varausehtoja. Xxxxxxxxxxxx antaa lähtökohtaisesti va- rauksensaajalle mahdollisuuden toteutukseen tähtäävään rakennuslu- pasuunnitteluun ja tontin luovuttamiseen hankkeelle.
Kehittämisvaraus
Suoravaraus
Kaupungin yksipuolinen päätös siitä, että kaupunki varaa tontin tai alu- een hankkeen kehittämistä ja toteutusedellytysten jatkoselvittämistä varten. Kehittämisvaraus tähtää tontinvaraukseen. Varausaikana selvi- tetään tontinvarauksen maankäytölliset ja muut edellytykset. Edellytys- ten täyttyessä päätetään tontinvarauksesta erikseen.
Tontinvaraus, kehittämisvaraus tai tontin luovutus ilman kilpailutusta tai avointa hakumenettelyä.
Varaaja Luonnollinen tai oikeushenkilö taikka näiden muodostama ryhmä, jolle jokin edellä mainituista varausmuodoista on osoitettu.
Luovutustapa Tontin vuokraus (hallintaoikeuden luovutus), myynti (omistusoikeuden luovutus) tai vuokraus osto-oikeuksin.
Osto-oikeus Tontin vuokralaisen oikeus ostaa tontti kaupungilta vuokrasopimuk- sessa määriteltyjen edellytysten täyttyessä.
Xxxxxxxx-arvo Arvioitu rahamäärä, jolla omaisuus (tontti) tiettynä ajankohtana vaih- taisi omistajaa halukkaiden ja toisistaan riippumattomien myyjän ja os- tajan välillä asianmukaisen markkinoinnin jälkeen osapuolten toimiessa harkitusti ja ilman pakkoa. Ostajatahojen subjektiivisia erityisintressejä kohteen suhteen ei arvioinnissa oteta huomioon. Xxxxxxxx-arvo on käyvän arvon synonyymi.
Markkina-arvoinen maanvuokra
Xxxxxx xxxxxxxx-arvo kerrottuna markkinaehtoisella tuottovaatimuk- sella.
Vuokrasubventio Markkina-arvoista maanvuokraa alemman vuokran ja markkina-arvoi- sen vuokran erotus.
Tuottotavoite Tontilta edellytettävä vuosituotto prosenttina tontin markkina-arvosta.
Luovutussopimus Kiinteistön kaupan esisopimus, kauppakirja, vuokra- tai muu sopimus, jolla sovitaan tontin omistuksen hallinnan tai omistuksen siirtymisestä.