Tila- keskuksen omistamat kiinteistöt

Maakuntien alustavat tilavuokrat 16.5.2018

SISÄLLYS

• Vuokrajärjestelmä kokonaisuudessaan

• Näin vuokrat on laskettu

• Vuokrat maakunnittain

• Vuokrajärjestelmän perusteet

Tila- keskuksen omistamat kiinteistöt

VUOKRAJÄRJESTELMÄ

Kuntien ja muiden omistamien tilojen edelleen- vuokraus

VUOKRAJÄRJESTELMÄ

NÄIN ALUSTAVAT VUOKRAT ON LASKETTU

SIMULOINNIN TILANNE TOUKOKUU 2018

SHP/EHP:iltä maakunnille

siirtyvät vastuut

SHP/EHP omistamat tilat 2016 luvuista lähtien laskettuna

SHP/EHP siirtyvät vuokrasopimukset

Investointien 2017–2025 vaikutus

Valtiolta maakunnille

siirtyvät vastuut

ELY-keskusten vuokrasopimukset

Muut siirtyvät vuokrasopimukset

Kuntien toiminnasta maakunnille siirtyvät vastuut

Kuntien omistamat tilat

(Kuntien investointien vaikutus)

Kunnilta siirtyvät vuokrasopimukset

YHTIÖN TALOUDEN SIMULOINTI: OLETTAMUKSET JA TUNNUSLUVUT

• Mallintaminen perustuu jatkuvasti tarkentuviin olettamuksiin taustalla vaikuttavista tekijöistä

• Keskeiset oletukset

• Investoinnit 5 miljardia euroa, keväällä 2018 toteutetun investointiselvityksen mukaan

• Oma pääoma muodostuu ainoastaan siirtyvän omaisuuden kautta

• Investointiselvityksen mukaisten investointien rahoitus perustuu siirtyviin rahoitussopimuksiin, muu tilakeskuksen hankkimaa

• Keskeiset tunnusluvut

• Omavaraisuus 2020-2023: 20 - 21%

• Taseen loppusumma: 4,3 mrd. eur (2020) – 5,6 mrd. eur (2023)

• Poistot: 250 milj. eur (2020) – 300 milj. eur (2023)

• Käynnissä olevien investointien jälkeiset investoinnit oletetaan asettuvan poistojen tasolle

VUOKRAT MAAKUNNITTAIN 2020

Maakunta	Kokonaisvuokra
Etelä-Karjala	40,1 Me
Etelä-Pohjanmaa	72,7 Me
Etelä-Savo	67,0 Me
Kainuu	26,0 Me
Kanta-Häme	55,6 Me
Keski-Pohjanmaa	26,8 Me
Keski-Suomi	101,7 Me
Kymenlaakso	61,7 Me
Lappi	64,0 Me

Maakunta	Kokonaisvuokra
Pirkanmaa	193,7 Me
Pohjanmaa	65,3 Me
Pohjois-Karjala	64,2 Me
Pohjois-Pohjanmaa	139,5 Me
Pohjois-Savo	112,4 Me
Päijät-Häme	61,7 Me
Satakunta	77,7 Me
Uusimaa	463,3 Me
Varsinais-Suomi	190,9 Me

Maakuntien kokonaisbudjetista tilakustannukset ovat arviolta noin 10 %

Vuokrajärjestelmän perusteet

FAKTOJEN OHJAAMANA UUTEEN MALLIIN

Maakunta- ja sote-lainsäädäntö

•Maakuntien kaikkien tilojen inhouse-tarjoaja

•Sairaanhoito- ja erikoishuoltopiirien omaisuuden siirtyminen tilakeskukselle

LÄHTÖKOHDAT

Valtioneuvoston asetus

•Kuntien omistamien tilojen vuokrien määräytyminen ja vastuunjako

Tilakeskuksen tavoitteet

•Kustannussäästöt

•Edistykselliset, tehokkaat, ympäristöystävälliset ja turvalliset tilat ja työympäristöt maakunnille

Käynnissä olevat ja päätetyt investoinnit

•Velan suuri ja voimakkaasti kasvava määrä: vuonna 2024 ennustettu tase yli 6,0 mrd euroa

•Sairaanhoito- ja erityishuoltopiireissä 5 mrd euroa, kuntien omistamissa tiloissa vähintään 0,5 mrd euroa

Vaihtelevat käytännöt

•NHG:n selvitys: Sisäiseen vuokraan sisällytettävissä kuluerissä sairaanhoitopiirikohtaisia eroja, etenkin pääomavuokran osalta

•Vanhojen kiinteistöjen eri pituiset poistoajat

Nykyiset tilat

•Tilakartoituksilla koottu ainutlaatuinen tietokanta maakuntien käyttöön siirtyvistä tiloista ja niiden kunnosta

•Tiloista valtaosa on 1950–80-luvuilta, paljon korjausvelkaa

ALUKSI 4 ERILAISTA VUOKRAMALLIA

Tilakeskuksen omistamat kiinteistöt

Kuntien omistamat kiinteistöt

Muiden omistamat tilat

Vuokraamme omasta taseesta

Sopimusperusteinen vuokrajärjestelmä

Kokonaisvuokrasopimus

Edelleenvuokraamme siirtymäkaudeksi: 3 + 1

Vuokran määrän ja sisällön määrää Valtioneuvoston asetus

Kokonaisvuokrasopimus

Edelleenvuokraamme muiden taseesta

Sopimusvastuiden siirto maakunnalle lakisääteinen

Vuokrasopimuksien vastuut siirtyvät sellaisinaan

ARA-kohteiden vuokra ao. säädösten mukaan omistajasta riippumatta

VUOKRIEN HINNOITTELU

Laskennassa oletettu, että vuokraaminen voidaan tehdä arvonlisäverollisena

Tilakeskuksen omistamat kiinteistöt

(oma vuokrajärjestelmä)

Ylläpitovuokran osuus

•Ylläpidosta aiheutuvat kulut

•Käyttökorvaukset veloitetaan toteutuneiden kustannusten mukaan

Pääomavuokran osuus

•Rakennuksen ja maan tasearvoista laskettu

Vuosittainen indeksitarkistus

•Painotettu indeksi (elinkustannusindeksi 67 %, KYKI 33 %)

Valmistelussa rahoitusriskin jakaminen asiakkaiden kanssa

Kuntien omistamat kiinteistöt

(valtioneuvoston asetus)

Ylläpito-osuus

•Ylläpidosta aiheutuvat kohtuulliset kulut

Pääomaosuus

•6 % teknisestä arvosta

•Korvaus maapohjasta sijainnin mukaan

Tilakeskuksen manageerauskorvaus 2 %

•Suorat kustannukset omakustannusperiaatteella

Vuosittainen indeksitarkistus

•Elinkustannusindeksi

Muiden omistamat tilat

Vuokrakustannus omistajan kanssa tehdyn sopimuksen mukaisesti

Tilakeskuksen manageerauskorvaus 2 %

•Suorat kustannukset omakustannusperiaatteella

ARA-kohteiden vuokra ao. säädösten mukaan omistajasta riippumatta

Tila- keskuksen omistamat kiinteistöt

VUOKRASOPIMUSTEN YLEISPERIAATTEET

Vuokramalli on kokonaisvuokra

• Pääomavuokraosuus kattaa yhtiön oman pääoman ja vieraan pääoman kustannukset, kiinteistöjen kulumisen/poistot, riskin sekä hallinnon kustannukset

• Riskipreemio on kaikille maakunnille sama

Tiloja vuokrataan myös muille kuin inhouse-asiakkaille vajaakäytön ehkäisemiseksi

• Vuokra hinnoitellaan liiketalousperusteella ja markkinahinnalla

Arvonlisävero

• Vuokrasopimuksen vuokraan ja käyttökorvauksiin lisätään arvonlisävero edellyttäen, että arvonlisäverolain edellytykset verolliselle vuokraukselle täyttyvät. Verottomien vuokrasopimusten vuokran määrittelyssä huomioidaan verottomuudesta aiheutuneet lisäkustannukset. Vuokralainen vastaa toiminnan sopimusaikana alv-statuksesta ja on korvausvelvollinen mahdollisista toiminnan muutoksista johtuvista alv-vähennysten palautusvelvollisuuksista

Tila- keskuksen omistamat kiinteistöt

VASTAAMME RISKEISTÄ ELINKAAREN ERI VAIHEISSA

Investointivaihe

• Suunnittelun tehokkuus

• Toteutuksen tehokkuus ja aikataulu

• Kilpailuttaminen

• Rakennuskustannusten

taso

• Omistaminen / rahoitus

• Kohteen tehokkuus ja laatutaso

• Tuottovaatimus ja riskit

• Verotuskysymykset

Käyttö

• Hoidon ja kunnossapidon kustannukset

• Hoidon ja kunnossapidon laatu

• Käyttäjäpalvelujen sisältö, kustannukset ja laatu

• Kohteen kuntoon ja käytettävyyteen liittyvät riskit

• Käyttöasteeseen liittyvät riskit

• Kustannusten joustot

• Mahdolliset lisätuotot

• Muuntojoustavuus

Luopuminen

• Jäännösarvo

• Kohteen käytettävyys

• Markkinoiden kysyntänäkymät

• Muuntojoustavuus, vaihtoehtoiset käyttömahdollisuudet

• Muuntokustannukset

• Purkukustannukset

Mukailtu: HKaleva, KTI

Tila- keskuksen omistamat kiinteistöt

RISKIT HINNOITELLAAN VUOKRAAN

Tuottovaatimuksen kautta otetaan huomioon (=valtakunnallinen riskien poolaus)

• vajaakäyttöaste ja kiinteistökehitykseen liittyvät riskit (purku, myynti, jalostus jne.)

• yhtiön toimintaan ja rahoitukseen liittyvät riskit sekä omistajien tuottovaatimus/pääomarakenteen oikaisu

Kohteiden kuntoon ja korjausvelkaan liittyvät riskit jaetaan siten, että määräaikaisissa pitkissä sopimuksissa riskin kantaa heti yhtiö, muissa tarvittavat korjausinvestoinnit tehdään aina vuokravaikutteisesti

• Kohteisiin, niiden kuntoon ja käsitykseen kunnosta (korjausvelka, sisäilma jne.) liittyvät riskit käsitellään kohde-

/kampuskohtaisesti

• Siirtymähetkellä havaittavat, merkittävät tasejatkuvuutta uhkaavat riskit kohdistetaan maakunnittain (kampuksittain)

Muutosinvestoinnit toteutetaan aina vuokravaikutteisesti; näitä ovat toiminnan muutoksista aiheutuvat muutokset, laajennukset, tason nostot sekä viranomaismääräysten muutoksista aiheutuneet muutostyöt

2013 jälkeen valmistuneet Uudisrakennus tai laaja peruskorjaus

25 vuotta (laskettuna käyttöönottovuoden lopusta)

Johtaa painotettuna n.

22 vuoden sopimusmaturiteettiin salkussa

Kuntoluokka 2

15 v sopimus

1.1.2020 alkaen

Kuntoluokka 3

10 v sopimus

1.1.2020 alkaen

Kuntoluokat 4 & 5

toistaiseksi voimassa oleva sopimus 12kk irtisanomisajalla

Määräaikaiset sopimukset

Määräajan päätyttyä jatkuvat toistaiseksi voimassa olevina sopimuksina 12 kk irtisanomisajalla, ellei tuolloin muuta sovita

Tila- keskuksen omistamat kiinteistöt

Kuntoluokat

KL 1 = uutta vastaava

…

KL 5 = välittömässä peruskorjauksen tarpeessa

SOPIMUSTEN PITUUDET

KYSYMYKSIÄ?

• Lisätietoja saat asiakkuusjohtaja Xxxxx Xxxxxxxxxxx:

xxxxx.xxxxxxx@xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx.xx, 040 656 5070

• Maakuntavalmistelun avainhenkilöille suunnatut kyselytuntimme Skypessä 22.5. klo 10-11 ja 29.5. klo 14–15! Kysymyksiin vastaavat toimitusjohtaja Xxxxx Xxxxxx ja Xxxxx Xxxxxxx. Lähetämme avainhenkilöille Skype-kutsun sähköpostissa.