LIIKEHUONEISTON VUOKRASOPIMUSLUONNOS

LIIKEHUONEISTON VUOKRASOPIMUSLUONNOS

VUOKRANANTAJA

Turun kaupunki

Vapaa-aikatoimiala, Museopalvelut PL 286

20101 Turku

Y-tunnus: 0204819-8

VUOKRALAINEN

Fazer Food Services Oy Laulukuja 6

00420 Helsinki

Y-tunnus: FI 0873697-9

VUOKRAUKSEN PERUSTE

Turun kaupungin kulttuurilautakunnan päätös 23.03.2016 § 54 ja 11.05.2016 § xx.

KOHDE

Vuokrakohteena on Turun kaupungin hallitsemassa ja Museoviraston omis- tamassa Turun linnassa sijaitseva kahvila-ravintolatila, Xxxxxx Xxxxxxxx kel- lari, osoitteessa Linnankatu 80, 20100 Turku, joka on merkitty punaisella liit- teen 1 kartassa. Kohteeseen liittyy myös ulkotarjoilualue. Kohde vuokrataan käytettäväksi kahvila- ja ravitsemusliiketoimintaan.

Edellä mainitun lisäksi vuokralaiselle annetaan Turun kaupungin hallitse- missa Turun linnassa sijaitsevissa, Turun linnan juhlatiloissa järjestettävien tilaisuuksien, ravintolaoikeudet. Juhlatilat sisältävät Kuninkaansalin, Kunin- gattarensalin, Kuningattaren kamarin ja eteläisen salin niihin liittyvine tiloi- neen. Myös päälinnassa olevat Herrainkellari ja Bryggman-sali ovat tietyin rajoituksin käytettävissä. Tilat luovutetaan vuokralaiselle käytettäväksi ravin- tolaliikkeen harjoittamista varten vain erikseen sovittavissa tilaisuuksissa, si- ten kuin tässä sopimuksessa tai sen liitteissä on määrätty. Tiloista saatavat vuokratuotot menevät Museopalveluille. Ko. tilat on rajattu punaisella liitteen 1 karttaan.

VUOKRA-AIKA

Vuokrasopimus on määräaikainen. Vuokra-aika alkaa 1.9.2016 ja päättyy 31.12.2018. Vuokralaisella on oikeus jatkaa vuokrasopimusta entisin ehdoin määräajan päättymisen jälkeen solmittavalla uudella määräaikaisella vuok- rasopimuksella alkaen 1.1.2019 ja päättyen 31.12.2020. Vuokralaisella ei ole kuitenkaan oikeutta jatkaa vuokrasopimusta, mikäli Vuokranantajan vuokraoikeus vuokrakohteeseen päättyy tai uusi vuokranantajan ja Suomen valtion välinen vuokrasopimus ei salli tätä. Mahdollisesta vuokrasopimuksen jatkosta on sovittava kirjallisesti viimeistään kahdeksan (8) kuukautta ennen ensimmäisen määräaikaisen vuokrasopimuksen umpeutumista. Vuokraso- pimusta on mahdollista jatkaa 1.1.2021 alkaen toistaiseksi voimassa oleval- la vuokrasopimuksella, jonka irtisanomisaika on kahdeksan (8) kuukautta.

VUOKRAN MÄÄRÄ

Kohteen vuosivuokra on 10 % kohteen vuosittaisesta arvonlisäverottomasta liikevaihdosta, kuitenkin vähintään 72.120 euroa vuodessa. Kuukausittain

maksettava osuus on 1/12 vuosivuokrasta.

Vuokran määrä sisältää Xxxxxx Xxxxxxxx kellarin vuokran ja ravintolaoikeu- det.

Vuokraan lisätään arvonlisävero kulloinkin voimassa olevan arvonlisävero- prosentin mukaisesti.

Vähimmäisvuokra suoritetaan vuokranantajan ilmoittamalle tilille kunkin vuokranmaksukuukauden viidenteen (5.) päivään mennessä. Vuokranmak- sukausi on yksi (1) kuukausi. Vuokranmaksun viivästyessä viivästyskorko on korkolain mukainen.

Liikevaihdon mukainen vuokratarkastelu suoritetaan kerran vuodessa. Lii- kevaihtoon perustuva mahdollinen lisävuokra tilitetään aina seuraavan vuo- den huhtikuun loppuun mennessä.

VAKUUS

Vuokralainen asettaa vuokrasuhteeseen liittyvien velvoitteiden täyttämiseksi vuokranantajan hyväksymän vakuuden, joka vastaa euromäärältään kuuden kuukauden vähimmäisvuokraa. Vakuus toimitetaan ennen vuokrakauden al- kamista.

Vakuus voidaan toimittaa joko tilipanttauksena tai rahana vuokranantajan eli museopalvelujen tilille. Vakuutena hyväksytään myös pankin tai luottolaitok- sen antama omavelkainen takaus tai tilipanttaus.

KOHTEEN HOITO JA YLLÄPITO

Vuokralainen on velvollinen hoitamaan vuokrakohdetta huolellisesti ja huo- lehtimaan siitä, että käyttäjät noudattavat kohteen käyttöön liittyviä ohjeita ja määräyksiä sekä mitä muuten terveyden, siisteyden, järjestyksen ja turvalli- suuden säilyttämiseksi on säädetty tai määrätty. Vuokralainen vastaa siitä, että toiminta huoneistossa täyttää säädösten, viranomaismääräysten ja lu- pien ehdot.

Vuokralainen huolehtii kustannuksellaan tiloissa olevien omistamiensa keit- tiölaitteiden ja koneiden sekä muun irtaimiston korjauksista, huollosta ja uu- simisesta. Irtaimistohankintoihin on saatava vuokranantajan hyväksyntä.

Vuokralainen huolehtii kustannuksellaan myös kaupungin omistamien keit- tiölaitteiden ja koneiden korjauksista ja huollosta. Vuokranantaja vastaa uu- simisesta.

Vuokralaisen tulee hankkia omalla kustannuksellaan tarvitsemansa irtain käyttöomaisuus, kuten astiat, ruokailuvälineet, lasisto, astianpesukone tar- vikkeineen, sekä kassalaitteet.

Juhlatiloissa järjestettävien Turun kaupungin VIP-tilaisuuksien astioiden, pöytäliinojen ja aterimien hankinnasta vastaa vuokranantaja.

Vuokralainen vastaa kustannuksellaan Xxxxxx Xxxxxxxx kellarin käyttösäh- köstä ja vedestä sekä koko oman toimintansa jätehuollosta, sekä muista käyttöön liittyvistä kustannuksista. Vuokralainen vastaa kustannuksellaan rasvakaivojen tyhjennyksestä. Vuokranantaja vastaa ravintola- ja keittiötilan osalta paloturvallisuuden ylläpidosta viranomaisten ja palovakuutusyhtiön edellyttämällä tavalla.

Vuokralainen vastaa kustannuksellaan tilojen ja kalusteiden siivouksesta lu- kuun ottamatta juhlatilojen (Kuninkaansali, Kuningattarensali, Kuningatta- renkamari ja Eteläinen sali, Herrainkellari ja Bryggman-sali) lattioiden sii- vousta. Vuokranantaja vastaa ko. lattioiden siivouksesta. Vuokralainen vas- taa myös siivouksessa tarvittavien pesu- ja pudistusaineiden sekä saniteetti- tarvikkeiden kuten ravintolatilojen WC-paperien, käsipaperien ja käsisaippu- oiden hankkimisesta kustannuksellaan toimintansa osalta.

Kohteen ylläpidosta (hoito-, kunnossapito- ja peruskorjausvastuiden jako vuokranantajan ja vuokralaisen välillä) on tehty liitteenä oleva vastuunjako- taulukko (liite 2).

Vuokralainen on velvollinen ilmoittamaan viipymättä vuokranantajalle kiin- teistöllä havaitsemistaan vioista ja puutteista.

VUOKRALAISEN MUUTOSTYÖT

Vuokralaisella on tapauskohtaisesti oikeus omalla kustannuksellaan suorit- taa vuokraamissaan tiloissa sellaisia korjaus- ja muutostöitä sekä omalla kustannuksellaan rakentaa kohteeseen rakennelmia tai laitteita, jotka palve- levat sen liiketoiminnallisia tarpeita. Muutostöiden suunnittelussa ja toteut- tamisessa on otettava huomioon rakennuksen historiallinen luonne ja suoje- lukysymykset museopalvelujen ohjeiden mukaan.

Vuokralainen ei saa suorittaa korjaus- ja muutostöitä ilman vuokranantajan kirjallista lupaa. Vuokralaisella on kuitenkin aina oikeus ryhtyä toimenpitei- siin huoneistoa koskevan välittömän vahingon estämiseksi tai rajoittamisek- si.

Muutostöistä ei makseta korvausta vuokralaiselle vuokrasuhteen päättyes- sä. Mikäli muuta ei ole sovittu, vuokralaisen tekemät lisä- ja muutostyöt jää- vät kiinteiltä osiltaan vuokranantajan omaisuudeksi vuokra-ajan päätyttyä eikä vuokralaisella ole oikeutta saada niistä korvausta. Vuokralainen ei saa kiinnittää kohteeseen kilpiä, mainoksia tms. ilman vuokranantajan lupaa.

Jos vuokralainen on asentanut tiloihin koneita tai laitteita, vuokralaisen on vuokra-ajan päätyttyä korjattava tästä aiheutuvat jäljet ja vahingot vuokran- antajan hyväksymällä tavalla.

Vuokralainen vastaa tarvittavien toimintaan liittyvien viranomaislupien kus- tannuksista ja hakemisesta. Vuokralainen vastaa siitä, että tilat täyttävät vi- ranomaislupien ja -määräysten sekä lainsäädännön asettamat edellytykset.

OMISTAJAN OIKEUS TEHDÄ KORJAUS- JA MUUTOSTÖITÄ

Vuokranantajan on ilmoitettava vuokralaiselle etukäteen kaikista kohteessa tehtävistä korjauksista vähintään kahta viikkoa ennen töihin ryhtymistä.

Poikkeuksena ovat kiireellistä korjausta vaativat työt, joihin voidaan ryhtyä välittömästi. Vuokralaisella ei ole oikeutta purkaa sopimusta edellä maini- tuissa tilanteissa. Olennaista haittaa huoneiston käytölle aiheuttavista muu- toksista ja korjauksista on ilmoitettava kahta kuukautta ennen töihin ryhty- mistä.

Vuokranantajan edustajat tai kohteen omistajan edustajat ovat oikeutettuja pitämään alueella katselmuksia ja tarkastuksia kiinteistön kuntoisuuden ja vuokraehtojen täyttämisen toteamiseksi. Vuokralainen on velvollinen salli-

maan näille pääsyn alueelle ja sillä oleviin rakennuksiin.

VUOKRAOIKEUDEN SIIRTO, EDELLEENVUOKRAUS JA ALIVUOKRAUS

Vuokralainen ei saa ilman vuokranantajan kirjallista lupaa siirtää vuokraoi- keuttaan tai ravintolaoikeuksiaan tai muulla tavoin luovuttaa tai alivuokrata kohdetta tai sen osaa toiselle. Tämä koskee myös liikkeen luovutusta. Saa- tuaan luvan edelleen- tai alivuokraukseen vuokralainen vastaa kuitenkin edelleen tämän sopimuksen velvoitteista myös edelleen- tai alivuokraamien tilojensa osalta. Mikäli edelleenvuokraus tai alivuokraus aiheuttaa tilanteen, jossa vuokranantaja ei voi tehdä arvonlisäverovähennyksiä tai joutuu palaut- tamaan tekemiään arvonlisäverovähennyksiä, vastaa niistä vuokranantajalle tässä sopimuksessa mainittu vuokralainen.

VEROT JA JULKISHALLINNON MAKSUT

Jos lainsäädännöllä tai julkishallinnon toimenpitein kohdistetaan uusi vero tai maksu vuokrasuhteeseen, voi vuokranantaja lisätä tästä aiheutuvat kus- tannukset vuokralaiselta perittävään vuokran määrään.

YMPÄRISTÖVASTUUT

Vuokralainen sitoutuu toiminnassaan noudattamaan voimassa olevia ympä- ristönsuojeluun liittyviä säännöksiä ja toimimaan vuokrakohdetta käyttäes- sään kestävän kehityksen periaatteet ja ympäristön huomioon ottavalla ta- valla. Mikäli vuokralaisen toiminnasta aiheutunutta saastumista ilmenee, suoritetaan puhdistus viranomaisten vaatimassa laajuudessa vuokralaisen kustannuksella.

VAHINGOT JA VAKUUTUKSET

Vuokralainen vastaa toimintaansa liittyvistä omaisuus- ja vastuuriskeistä (myös kolmansille osapuolille) sekä vuokrakohteessa olevan omaisuutensa vakuuttamisesta. Vuokranantaja vastaa kiinteistöä koskevien omaisuus- ja vastuuvakuutusten ottamisesta.

Vuokralainen sitoutuu noudattamaan ja vastaa siitä, että vuokratiloissa toi- mivat tai muutoin käyvät henkilöt, noudattavat viranomaisten ja/tai vuokran- antajan antamia turvallisuusohjeita ja -rajoituksia. Vuokralainen vastaa vuokranantajaan nähden siitä haitasta ja vahingosta, minkä vuokrakohteen käyttäminen saattaa kolmannelle aiheuttaa.

Vuokranantaja ei vastaa itsestään riippumattomista syistä aiheutuneista lämpöenergian, sähkön tai veden jakelun rajoituksista, puutteellisuudesta tai epäsäännöllisyyksistä eikä niistä aiheutuvista vahingoista. Vuokranantaja ei vastaa vuodosta, viemäritukoksesta tai muusta sellaisesta vahingosta vuok- ralaisen toiminnalle, omaisuudelle tai vuokratuissa tiloissa olevalle kolman- nen omaisuudelle aiheutuneesta vahingosta, ellei vahinko ole johtunut vuok- ranantajan tuottamuksesta.

Sopijapuolella on oikeus saada vahingonkorvausta toisen sopijapuolen so- pimusrikkomuksesta aiheutuneesta välittömästä vahingosta. Jos sopimus- rikkomus on seurausta osapuolen tahallisuudesta tai törkeästä tuottamuk- sesta, vastaa rikkonut osapuoli myös toisen osapuolen välillisistä ja epäsuo- rista vahingoista.

TOIMINNAN KESKEYTYMINEN

Mikäli vuokralaisen toiminta vuokrakohteen osassa keskeytyy vuokrakoh- teessa vuokranantajan vastuulla olevan virheen, vian tai puutteen johdosta, vuokralaisella on oikeus keskeytymisen tai häiriön osuutta vuokrakohteesta vastaavaan vuokranalennukseen keskeytyksen tai häiriön ajan. Keskeytys todetaan yhteisessä katselmuksessa.

TILAT VUOKRASUHTEEN PÄÄTTYESSÄ

Vuokrasuhteen päättyessä pidetään tiloissa yhteinen katselmus. Katsel- muksessa mahdollisesti todetut sellaiset puutteellisuudet ja viat, jotka eivät johdu luonnollisesta kulumisesta, on vuokralaisen välittömästi korjattava.

Jos vuokralainen on asentanut kohteeseen kilpiä tai mainostauluja, vuokra- laisen on vuokra-ajan päätyttyä korjattava niiden poistamisesta aiheutuvat jäljet ja vahingot vuokranantajan hyväksymällä tavalla. Vuokrasuhteen päät- tyessä vuokralaisen on vuokranantajan niin vaatiessa purettava ja siivottava kohteeseen (vuokrattuihin tiloihin) rakentamansa laitteet ja rakennelmat kus- tannuksellaan.

Vuokranantaja on oikeutettu vuokralaisen kustannuksella suorittamaan tä- män sopimuskohdan mukaiset puhdistus-, korjaus-, purku- ja siivoustyöt, mikäli vuokralainen laiminlyö tämän velvollisuutensa.

MUUT EHDOT

Markkinoinnin ja mainonnan ravintolatoiminnan osalta tulee noudattaa Mu- seopalvelujen arvoja ja periaatteita. Museopalvelut hyväksyy opasteet ja nettimainonnan.

Vuokralainen sitoutuu pitämään Xxxxxx Xxxxxxxx kellarin kahvilan auki Tu- run linnan aukioloaikoina. Normaalien aukioloaikojen ulkopuolella olevien tapahtumien ja tilaisuuksien aikana kahvila voi olla auki erikseen sovittavalla tavalla.

Kahvilan yleisilme suunnitellaan yhdessä Museopalvelujen kanssa siten, et- tä kahvilatilan sisustus, mukaan lukien terassi, toteutetaan ottaen huomioon museaaliset seikat ja Turun linnan suojeluarvot.

Vuokralainen vastaa kesäterassin kalusteiden hankinnasta, kunnossapidos- ta ja varastoinnista talvikaudella.

Juhlatilojen osalta:

- Kaupunki myöntää oikeudet järjestää vuokratuissa tiloissa juhla- ja ko- koustilaisuuksia. Vuokralainen huolehtii näiden tilaisuuksien tarjoilusta. Vuokralaisella ei ole oikeutta harjoittaa tiloissa muuta kuin ravintolaliike- toimintaa. Tiloista saatavat vuokratuotot menevät Museopalveluille.

- Vuokralainen sopii tarjoiluhinnoittelusta tilaisuuksien järjestäjän kanssa, paitsi kun kyseessä on Turun kaupungin järjestämä tilaisuus. Kaupungin järjestämissä tilaisuuksissa ei hinnoittelu saa olla korkeampi kuin vuok- ralaisen mahdollisesti muussa ravintolassaan vastaavanlaisesta tarjoi- lusta perimä hinta.

- Juhlasalitiloissa käytettävät pöydät ja tuolit sekä keittiössä olevat koneet ja laitteet ovat vuokranantajan omaisuutta. Vuokralainen huolehtii keittiö- laitteiden ja -koneiden huollosta ja korjauksista sekä kalusteiden huol- losta.

- Tarjoilussa ja keittiössä tarvittavat pöytä- ja lautasliinat ovat vuokranan- tajan omaisuutta. Vuokralainen vastaa kaupungin juhla-astiaston eli pos- liini- ja lasiastiaston, tekstiilien, muun tarjoiluvälineistön ja keittiöastias- ton kunnossapidosta ja luovuttaa se sopimuskauden päättyessä luku- määrältään alkuperäisenä ja kunnoltaan alkuperäistä vastaavana lukuun ottamatta normaalia kulumista.

- Vuokralainen huolehtii tilojen siivouksesta juhlatilaisuuksien jälkeen si- ten, että tilat on siivottu ennen museon aukioloaikaa, lukuun ottamatta salien lattioiden siivousta. Vuokralaisen siivottaviin tiloihin kuuluvat myös lastauslaituri, hissi ja wc-tilat, joita vuokralainen tilaisuuksissa käyttää, sekä myös ala-aula, juhlaporras ja piha.

- Vuokralainen saa käyttää vain tämän sopimuksen määrittämiä huoneti- loja. Tilaisuudet on järjestettävä ensisijaisesti museon aukioloaikojen ul- kopuolella. Vuokralainen vastaa siitä, että tiloja hoidetaan huolellisesti ja ettei museoesineitä vahingoiteta tilaisuuksien aikana. Vuokralainen vas- taa myös siitä, ettei ko. juhlatiloihin tai muualle museoon pääse asiatto- mia.

- Vuokralainen huolehtii kustannuksellaan juhlavieraiden vaatteiden säily- tyksestä, tarvittavista tuolien ja pöytien siirtelystä, järjestyksenpidosta ja ovien sulkemisesta. Vuokralainen hoitaa tilaisuuksissa tarvittavan palo- vartioinnin määräysten edellyttämällä tavalla omalla kustannuksellaan.

- Tarjoiluhenkilöstöllä on oltava museopalvelujen hyväksymä yhdenmu- kainen ja Turun linnan henkeen sopiva asu.

SOPIMUKSEN JULKISUUS

Vuokranantajalla on oikeus harkintansa mukaan julkistaa vuokralaisen nimi, vuokran suuruus ja vuokra-ajan pituus.

SOPIMUKSEEN SOVELLETTAVA LAKI JA ERIMIELISYYKSIEN RATKAISEMINEN

Ellei tässä sopimuksessa ole toisin sovittu, sovelletaan sopimukseen lakia liikehuoneiston vuokrauksesta (LHVL 482/95) siihen myöhemmin tehtävine muutoksineen.

Sopimuksesta johtuvat erimielisyydet pyritään ratkaisemaan sopijapuolten välisin neuvotteluin.

Sopimuksesta johtuva riita, jota ei pystytä ratkaisemaan neuvotteluteitse, ratkaistaan ensimmäisenä oikeusasteena Varsinais-Suomen käräjäoikeu- dessa.

LIITTEET

Tähän sopimukseen kuuluvat varsinaisen sopimuslomakkeen lisäksi seu- raavat liitteet:

Liite 1– tilojen pohjapiirustukset Liite 2 – vastuunjakotaulukko

Varsinaisen sopimuksen lisäksi sopimussuhteessa noudatetaan myös liit- teissä sovittuja periaatteita ja tarjouspyynnössä ja sen liitteissä sovittuja pe- riaatteita. Jos liitteiden ja varsinaisen sopimuksen välillä on ristiriitaa, nouda- tetaan ensisijassa sopimuksessa sovittua.

Tätä sopimusta on laadittu kaksi (2) samansanaista kappaletta, yksi kum- mallekin osapuolelle.

Turussa xx.xx.2016

Xxxx Xxxxxxx xxx

Museopalvelujohtaja xxx

Vapaa-aikatoimiala, Museopalvelut Fazer Food Services Oy