Asuntotonttien sekä asumista palvelevien tonttien maanvuokrauk- sen yleiset periaatteet

§ 22 Asuntotonttien sekä asumista palvelevien tonttien maanvuokrauk- sen yleiset periaatteet

HEL 2016-012511 T 10 00 00

Päätös

Kaupunginvaltuusto vahvisti asuntotonttien sekä asumista palvelevien tonttien vuokranmäärityksessä ja vuokraamisessa noudatettavat yleiset periaatteet seuraavasti:

1. Maanvuokran määrittämisen lähtökohdat

Tontin maanvuokra määritetään asemakaavan (tai poikkeamispäätök- sen) osoittaman käyttötarkoituksen mukaan. Määrittämisessä voidaan kuitenkin huomioida hankkeen todellinen luonne, sisältö sekä näitä osoittavat suunnitteluratkaisut.

Yleisiä periaatteita sovellettaessa huolehditaan muun ohella siitä, että tonttikohtaisesti määritettävä maanvuokra täyttää kuntalain 130 §:n asettamat vaatimukset. Tonttien markkina-arvon ja siihen perustuvan maanvuokran määrittämisessä noudatetaan ylihinnoittelun välttämisek- si markkinaehtoisen hinnoittelun mahdollistamissa rajoissa maltillisuut- ta.

2. Rakennusoikeus, jolta maanvuokraa peritään

Maanvuokraa peritään vähintään asemakaavassa tontille osoitetun ra- kennusoikeuden mukaan. Mikäli kaavan osoittamaa rakennusoikeutta ei viranomaispäätöksen tai muun pakottavan, vuokralaisesta riippumat- toman syyn vuoksi voida täysimääräisesti käyttää, peritään maanvuok- raa käytettävissä olevan rakennusoikeuden mukaan.

Mikäli asemakaavassa osoitettu tontin rakennusoikeus ylitetään, peri- tään maanvuokraa myös tältä osin, ellei maanvuokran määrittämistä koskevassa kaupunkiympäristölautakunnan hyväksymässä soveltami- sohjeessa toisin määrätä.

Asuntojen ulkopuolisten asumista palvelevien tilojen osalta ei kuiten-

Postiosoite	Käyntiosoite	Puhelin	Y-tunnus	Tilinro
XX 0	Xxxxxxxxxxxxxxxx 00-00	x000 0 000 0000	0000000-0	XX0000000000000000
00099 HELSINGIN KAUPUNKI	Helsinki 17	Faksi		Alv.nro

kaan peritä maanvuokraa, mikäli asemakaava sallii näiden tilojen ra- kentamisen kaavassa osoitetun kerrosalan lisäksi.

3. Tuottotavoite

Maanvuokraa määritettäessä tuottotavoite on 3,5 prosenttia niiden asuntotonttien osalta, joiden maanvuokrasopimus tehdään nyt uutena tai uudistetaan tässä esityksessä olevan mukaisesti ja sisältää jäljem- pänä kohdassa 7 tarkemmin esitetyt maanvuokran tasotarkistusta kos- kevat ehdot. Muiden asuntotonttien osalta tuottotavoite on 4 prosenttia. Asumista palvelevien tonttien maanvuokraa määriteltäessä tuottotavoi- te on 5 prosenttia.

4. Tontin markkina-arvon määrittäminen

Kerrostalo-, rivitalo- ja omakotitalotonttien sekä muiden vastaavien tonttien markkina-arvon määrittäminen perustuu puolueettoman arvioi- jan laatimaan erilliseen selvitykseen tai puolueettoman arvioijan hyväk- symään hinnoittelumalliin.

Omakotitalotonteilla markkina-arvon määrittäminen voi perustua myös kauppahintatilastoista saatavaan selvitykseen tontin markkina-arvosta, ellei lainsäädännöstä tai muista viranomaismääräyksistä muuta johdu.

Tontin markkinaehtoinen maanvuokra voidaan määrittää myös hintakil- pailulla.

Asuntotonteille sijoittuvan muun kuin asuinrakennusoikeuden (esim. lii- ke-, toimitila- ja yleistä tarkoitusta palvelevien tilojen rakennusoikeus) arvo määritetään markkina-arvon mukaan osana tontin markkina-arvon määrittämistä. Markkina-arvon määrittäminen perustuu puolueettoman arvioijan laatimaan erilliseen selvitykseen tai puolueettoman arvioijan hyväksymään hinnoittelumalliin.

Ellei tonttihinnoittelua koskevasta lainsäädännöstä tai muista viran- omaismääräyksistä muuta johdu:

− asumista palvelevien yhteiskerhotila- (AH) ja muiden vastaavien tonttien arvo on puolet kyseisen alueen asuntotonttien arvioitavissa olevasta markkina-arvosta

− asumista palvelevien yhteispihatonttien (tontilla ei ole rakennusoi- keutta) sekä velvoitepaikoitukseen tarkoitettujen autopaikkatonttien ja näitä vastaavien maanalaisten tilojen maanvuokra määräytyy ton- tin pinta-alan perusteella siten, että maanvuokran perusteena pide- tään virallisen elinkustannusindeksin lokakuu 1951 = 100 pistelukua 100 vastaavana arvona 1 euro/m².

Postiosoite	Käyntiosoite	Puhelin	Y-tunnus	Tilinro
XX 0	Xxxxxxxxxxxxxxxx 00-00	x000 0 000 0000	0000000-0	XX0000000000000000
00099 HELSINGIN KAUPUNKI	Helsinki 17	Faksi		Alv.nro

5. Hankkeen rahoitus- ja hallintamuodon vaikutus maanvuokraan

Tontille toteutettavan hankkeen rahoitus- ja hallintamuoto ei vaikuta tontin arvon määrittämiseen. Hankkeen rahoitus- ja hallintamuoto ote- taan huomioon maanvuokrasta myönnettävin määräaikaisin huojen- nuksin siten kuin jäljempänä on tarkemmin esitetty.

Valtion tukema tuotanto

Valtion tukemassa asuntotuotannossa tontin markkinaehtoisesta maanvuokrasta myönnetään Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuk- sen (ARA) edellyttämä huojennus, joka on määräaikainen ja voimassa niin kauan kuin tontille toteutettavien asuntojen huoneenvuokran tai asumisoikeusvastikkeen määrittämisessä noudatetaan vuokra- asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain (604/2001) mukaista omakustannusperiaatetta.

Edellä mainittu valtion tukemille hankkeille myönnettävä huojennus koskee ns. pitkällä korkotuella toteutettavia hankkeita. Huojennus voi- daan myöntää myös muille valtion tukemille hankkeille, mikäli siihen on lainsäädäntöön tai viranomaisohjeisiin perustuva syy.

Hitas-tuotanto

Hitas-tuotannon korvaavan järjestelmän valmistelu on AM-ohjelman mukaisesti käynnissä. Sen on sovittu tulevan käyttöön vuoden 2023 alusta. Nykyistä käytäntöä erillisestä hitasin maanvuokran huojennuk- sesta jatketaan kunnes tarvittavat poliittiset päätökset on tehty, kuiten- kin niin, että huojennus poistuu viimeistään vuoden 2022 lopussa.

Omakotitalot

Omakotitalotonteille ja muille vastaaville tonteille ei myönnetä erillistä maanvuokran huojennusta.

Niille jo vuokrattujen omakotitalotonttien vuokralaisille, joiden tontit ovat maanvuokrasopimukseen perustuvan luovutushintasääntelyn piirissä, tarjotaan mahdollisuus sääntelystä vapautumiseen. Vapautumisen edellytyksenä on, että tontin maanvuokraa korotetaan vastaamaan ar- vioitavissa olevaa tontin markkinahintaa.

6. Muut huojennukset

Postiosoite	Käyntiosoite	Puhelin	Y-tunnus	Tilinro
XX 0	Xxxxxxxxxxxxxxxx 00-00	x000 0 000 0000	0000000-0	XX0000000000000000
00099 HELSINGIN KAUPUNKI	Helsinki 17	Faksi		Alv.nro

teiden tai muiden vastaavien syiden vuoksi perusteltua, eikä niitä ole jo huomioitu tontin markkina-arvon määrittämisessä.

Mainitut huojennukset voivat olla määrältään enintään 20 prosenttia tontin perittävästä vuosivuokrasta ja olla voimassa enintään 5 vuotta vuokrakauden alkamisesta lukien.

7. Maanvuokran tasotarkistus vuokrakauden aikana

Asuntotonttien maanvuokra sidotaan elinkustannusindeksiin. Ellei pe- rustellusta painavasta syystä toisin päätetä, elinkustannusindeksin ke- hitykseen perustuvan maanvuokran tarkistuksen lisäksi maanvuokraa tarkistetaan seuraavien pääperiaatteiden mukaisesti (tasotarkistus):

− Tarkistus tehdään vuokrakauden aikana kolme kertaa noin 20 vuo- den väliajoin.

− Tarkistuksen taso sidotaan pääkaupunkiseudun asuntohintaindek- sin (vanhojen osakeasuntojen hintakehitys) kehitykseen.

− Tarkistus sidotaan tarkistushetkeä edeltäneen kolmen vuoden in- deksikeskiarvoon.

− Maanvuokran muutos voi kullakin tarkistuskerralla olla enintään +/- 50 prosenttia tarkistusvuotta edeltäneen vuoden vuokraan nähden.

Hankkeen toteuttajan (vuokralainen) valinnan mukaan tasotarkistus voidaan tehdä myös siten, että ensimmäinen tarkistus tehdään noin 20 vuoden kuluttua vuokrakauden alkamisesta, minkä jälkeen tarkistus tehdään 10 vuoden väliajoin. Tällöin maanvuokran muutos voi ensim- mäisellä tarkistuskerralla olla enintään +/- 50 prosenttia ja tämän jälkei- sillä tarkistuskerroilla kullakin enintään +/- 25 prosenttia tarkistusvuotta edeltäneen vuoden vuokraan nähden.

Vuokralaisella ei ole vuokrasopimuksen tekimisen jälkeen oikeutta muuttaa vuokrasopimuksen tekemisen yhteydessä valittua sopimuk- seen sisällytettyä tasotarkistusmenettelyä. Valtion tukemassa asunto- tuotannossa tasotarkistusta noudatetaan soveltuvin osin huomioiden valtion tukemaan asuntotuotantoon luovutettavia tontteja koskeva lain- säädäntö ja muut viranomaisohjeet.

Mikäli tontin vuokra-aika on tavanomaista lyhyempi, noudatetaan edellä kuvattua tasotarkistusmenettelyä soveltuvin osin.

8. Maanvuokran ennakkomaksu

Postiosoite	Käyntiosoite	Puhelin	Y-tunnus	Tilinro
XX 0	Xxxxxxxxxxxxxxxx 00-00	x000 0 000 0000	0000000-0	XX0000000000000000
00099 HELSINGIN KAUPUNKI	Helsinki 17	Faksi		Alv.nro

suoritettu osuus tontin arvosta huomioidaan maanvuokran huojennuk- sena, joka on voimassa vuokrakauden ajan. Ennakkomaksu voi olla enintään 1/3 tontin arvosta, ellei perustellusta syystä toisin päätetä.

9. Vuokra-aika

Maanvuokrasopimuksen vuokra-aika on uudisrakennettavilla tonteilla vähintään noin 80 vuotta, ellei perustellusta syystä toisin päätetä.

10. Maanvuokrasopimuksen ehdot

Maanvuokrasopimuksen ehdot määrätään noudattaen kaupungin ta- vanomaisia maanvuokrasopimusehtoja sekä toimivaltaisen viranhaltijan mahdollisesti päättämiä lisäehtoja.

11. Periaatteiden voimassaolo ja ajantasaisuuden arvioiminen

Nämä periaatteet tulevat voimaan kaupunginhallituksen täytäntöönpa- nopäätöksen mukaisesti.

Periaatteiden ajantasaisuutta arvioidaan valtuustokausittain osana kaupunginhallituksen vahvistamien kaupungin tontinluovutusta koske- vien linjausten ajantasaisuuden arviointia. Tässä yhteydessä arvioi- daan muun ohella tarvittaessa asuntotonttien maanvuokran määrittä- misessä käytettävän tuottotavoitteen ajantasaisuus sekä maanvuokran tasotarkistusmenettelyn toimivuus.

Käsittely

Tonttien myyntihinnan ja vuokran suhdetta seurataan aktiivisesti Hel- singin tontinluovutuslinjausten mukaisten kynnysrahakilpailutusten tuot- taman tiedon valossa ja varaudutaan muuttamaan sitä, jos seurantatie- to antaa siihen perusteita.

Valtuutettu Xxxxxx Xxxxxxxx-Xxxxxx ehdotti valtuutettu Xxxxx Xxxxxxxx kannattamana, että asia palautetaan kaupunginhallitukselle uudelleen valmisteltavaksi seuraavin perustein:

Asuntotonttien sekä asumista palvelevien tonttien maanvuokrauksen uusien periaatteiden esittelyteksti liitteineen kaupunginvaltuustolle si- sältää hyvin suuren määrän tekstiä. Epäselväksi jää se, mikä on tällä hetkellä vallitseva tilanne omakotitalojen, rivitalojen ja kerrostalojen vanhojen vuokratonttien hinnoittelussa. Eli paljonko eri kokoisista ja eri alueilla sijaitsevista kaupungin vuokratonteista maksetaan vuositasolla vuokraa tällä hetkellä.

Epäselväksi jäi myös se, kuinka tilanne tulisi muuttumaan, jos nyt hy- väksymme valtuustolle tehdyn esityksen sellaisenaan. Sen takia esitän,

Postiosoite Käyntiosoite Puhelin Y-tunnus Tilinro

XX 0 Xxxxxxxxxxxxxxxx 00-00 x000 0 000 0000 0000000-0 XX0000000000000000

00099 HELSINGIN KAUPUNKI Helsinki 17 Faksi Alv.nro

Esittelijä

1 äänestys

että asia palautetaan uuteen valmisteluun, jossa käytännön esimerkeil- lä eri tilanteista kuvataan, kuinka muutos tulee vaikuttamaan tontin- vuokriin.

Toivon, että kehitys ei johda yhdenkään tontinvuokraajan kohdalla koh- tuuttomaan lopputulokseen.

Asian käsittelyn jatko JAA, palautus EI JAA-ehdotus: Asian käsittelyä jatketaan

EI-ehdotus: Valtuutettu Xxxxxx Xxxxxxxx-Xxxxxxxx palautusehdotus

Jaa-äänet: 76

Xxxxxx Xxxx, Xxxxx Xxxxx, Xxxxxxx Xxxxxxxx, Xxxx Xxxxxx-Xxxxxxxxx, Xxxxxx Xxxxxxxx, Xxxxx Xxxxxxxxx, Xxx Xxxxxxx, Xxxxx Xxxxxxxxxx, Xxxxx Xxxxxxxxxxxxx Xxxxxxxx, Xxxxxx Xxxxxxx, Xxxxx Xxxxxx, Xxxx Xxxxxxx, Xxxxx Xxxxxxx, Xxxx Xxxxxxxxxx, Xxxxx Xxxxxxxxx, Xxx Xxxxxxx, Xxxx Xxxxxx, Xxxx Xxxxxxx, Xxxxx Xxxxxxx, Xxxx Xxxxxxx, Xxxxxxxx Xxxxx- xxxxx, Xxxxx Xxxxxxxx, Xxxx Xxxxxxxxxx, Xxxxxxxx Xxxxxxxxx, Xxxxxxx Xxxxxxxx, Xxxxx Xxxxxxxxx, Xxxxxx Xxxxxxx, Xxxx Xxxxxx, Xxxx Xxxxxxxx- ra, Xxxx Xxxx, Xxxxx Xxxxxxxx, Xxxx Xxxxxxx, Xxx Xxxxxx, Xxxxx Xxxxx, Xxxx Xxxxxxxx, Xxxxx Xxxxxxx, Xxxxx Xxxxxxxx, Xxxxx Xxxxx, Xxxx Xxxx, Xxxx Xxxxxxxxx Xxxxxxxxx, Xxxx Xxxxxxxxxxx, Xxxxx Xxxxxxxx, Xxxxx Xxxxxxx, Xxxxxx Xxxxxxxxxx, Xxxx Xxxxxxxx, Xxxxxxx Xxxxxxxx, Xxx Xxxxxx-Xxxxxxx, Xxxxx Xxxxxxx, Xxxxxx Xxxxxx, Xxxxx Xxxxxxx, Xxx Xx- xxxxxxx, Xxxxxx Xxxxxxx, Xxxxx Xxxxxxxxxx, Xxxxxx Xxxxxxx, Xxxxxx Xxxxxxxx, Xxxxx Xxxxxxx, Xxxxxx Xxxxxxx, Xxxxx Xxxxxx, Xxxxxxx Xxxx Xxxxx, Xxxx Xxxxxxxx, Xxxxx Xxxxx, Xxxxxx Xxxxxxx, Xxxxxx Xxxxxxx, Xxxx Xxxxxxxxxxx, Xxxx Xxxxxxxxxxx, Xxxxx Xxxxxxx, Xxxxx Xxxxxx, Xxxxxx Xxxxx-Xxxxxx, Xxxxx Xxxxxxxx, Xxxxx Xxxxxxxx, Xxxxxx Xxxxxxxx, Xxxxxx Xxxxxxxxxx, Xxxxxxx Xxxxx, Xxxxx Xxxxxxxxx, Maa- rit Xxxxxxxx, Xxxx Xxxxx

Ei-äänet: 3

Xxx Xxxxx, Xxxxx Xxxxxxxx, Xxxxxx Xxxxxxxx-Xxxxxx

Tyhjä: 6

Xxxxx Xxxxx-xxx, Xxxxxx Xxxxxxxx, Xxxxx Xxxxxxxx, Xxx Xxxxxxxx, Xxx- xx Xxxxxx, Xxxx Xxxxxxxxxxx

Kaupunginvaltuusto jatkoi asian käsittelyä.

Kaupunginhallitus

Lisätiedot

Postiosoite

Käyntiosoite

Puhelin

Y-tunnus

Tilinro

PL 1

00099 HELSINGIN XXXXXXXX

Xxxxxxxxxxxxxxxx 00-00

Xxxxxxxx 17

x000 0 000 0000

Faksi

0201256-6

XX0000000000000000

Alv.nro

Liitteet

Muutoksenhaku

Päätösehdotus

Tiivistelmä

Xxxxx Xxxxxxxx, kaupunginsihteeri, puhelin: 310 25251

xxxxx.nelskyla(a)xxx.xx

1 Selvitys Catella Property Oy 19.8.2019 tiivistelmä

2 Selvitys VTT 2014

3 Selvitys Forecon Oy 29.6.2020

4 Asuntotonttien maanvuokrausperiaatteiden uudistaminen - vastauksia khs aamukoulun kysymyksiin

Kunnallisvalitus, valtuusto

Päätös on ehdotuksen mukainen.

Helsingin kaupungin noudattaman käytännön ja tonttien luovutusta koskevien linjausten mukaisesti kaupunki luovuttaa omistamansa asun- totontit pääasiallisesti pitkäaikaisilla maanvuokrasopimuksilla. Kaupun- gin asuntotonttien maanvuokraustoiminta perustuu eri aikoina tehtyihin osapäätöksiin, tonttikohtaisiin vuokrausperiaatepäätöksiin sekä muu- toin maanvuokrausasioissa noudatettuun käytäntöön. Kaupungilla ei ole aiemmin ollut kattavia asuntotonttien maanvuokraustoimintaa kos- kevia yleisiä periaatteita. Tämä on ollut omiaan heikentämään maan- vuokraustoiminnan läpinäkyvyyttä ja tehokkuutta.

Esitettävät asuntotonttien ja niitä palvelevien tonttien yleiset maanvuok- rausperiaatteet tarkoittavat merkittäviä muutoksia asuntotonttien maan- vuokraustoiminnan nykykäytänteisiin. Uusien periaatteiden soveltami- nen keventää maanvuokraustoimintaan liittyvää hallinnollista työtä, li- sää kaupungin tonttihinnoittelun ja maanvuokraustoiminnan läpinäky- vyyttä sekä edistää yhdenvertaisuuden toteutumista maanvuokraus- toiminnassa. Esitettävät periaatteet sisältävät muun muassa seuraavat keskeiset muutokset nykykäytäntöön:

− Kaupunginvaltuusto ei pääsääntöisesti enää käsittele yksittäisten tonttien vuokrauksiin liittyviä vuokrausperiaatteita, eli vahvista vuok- ran määrittämisen perusteena käytettävää rakennusoikeuden hin-

Postiosoite	Käyntiosoite	Puhelin	Y-tunnus	Tilinro
XX 0	Xxxxxxxxxxxxxxxx 00-00	x000 0 000 0000	0000000-0	XX0000000000000000
00099 HELSINGIN KAUPUNKI	Helsinki 17	Faksi		Alv.nro

taa, vuokra-aikaa tai maanvuokran huojennuksia.

− Asuntotonttien arvo sekä maanvuokra määritetään jatkossa aina markkina-arvon mukaisesti. Mahdolliset asuntohankkeen rahoitus- ja hallintamuodosta johtuvat maanvuokravaikutukset otetaan huo- mioon vain maanvuokrasta myönnettävin määräaikaisin huojennuk- sin.

− Hitas-omistusasuntotuotantoon luovutettaville tonteille ei jatkossa myönnetä erillistä huojennusta, mutta tonttihinnoittelussa kiinnite- tään markkina-ehtoisen hinnoittelun mahdollistamissa rajoissa eri- tyistä huomiota hinnoittelun kohtuullisuuteen.

− Omakotitalotonttien hinnoittelussa siirrytään markkinaehtoiseen hinnoitteluun. Samalla luovutaan nykyisin käytössä olevasta vuok- raoikeuden siirtoa koskevasta määräaikaisesta (10 vuotta) enim- mäishintamenettelystä, jonka tarkoituksena on ollut estää alhaisen maanvuokran siirtymistä kohteen myyntihintaan.

− Uudisrakentamiseen luovutettavien asuntotonttien maanvuokraso- pimusten vuokra-aika on jatkossa vähintään noin 80 vuotta ja maanvuokrasopimuksiin sisällytetään maanvuokran tasotarkistusta koskevat ehdot, jotta tonttien maanvuokra säilyisi vuokra-aikana ny- kyistä paremmin tonttien kulloistakin arvoa vastaavalla tasolla.

Periaatteet sisältävät myös asuntotonteille sijoittuvan muun rakennu- soikeuden hinnoittelun keskeiset periaatteet sekä periaatteet asumista palvelevien autopaikka-, yhteispiha- ym. tonttien hinnoittelulle.

Periaatteiden valmistelun yhteydessä on kaupunginhallituksen (1.4.2019 § 220) hyväksymien tontinluovutuslinjausten edellyttämällä tavalla arvioitu tarpeet ja mahdollisuudet asuntotontien maanvuokran määrittämisessä noudatettavan 4 prosentin tuottotavoitteen alentami- seksi. Kokonaisarviointiin perustuen tuottotavoitteeseen ei kuitenkaan esitetä muutosta.

Kaupunginvaltuusto hyväksyy yleiset periaatteet. Tarkoituksena on, et- tä kaupunkiympäristölautakunta vahvistaa soveltamisohjeen, jolla tar- kennetaan yleisiä periaatteita. Uudet periaatteet sekä niihin perustuva uusi maanvuokrauskäytäntö otetaan käyttöön erillisellä kaupunginhalli- tuksen täytäntöönpanopäätöksellä ja niiden on tarkoitus koskea vain uusia maanvuokrasopimuksia. Niiden tonttien osalta, joille on jo vahvis- tettu tonttikohtaiset vuokrausperiaatteet tai jotka ovat jo muutoin siirty- neet luovutusvaiheeseen, noudatetaan edelleen vanhoja käytäntöjä, el- lei tontinvaraajan kanssa toisin sovita. Yleisillä periaatteilla ei ole vaiku- tusta voimassa oleviin maanvuokrasopimuksiin.

Postiosoite	Käyntiosoite	Puhelin	Y-tunnus	Tilinro
XX 0	Xxxxxxxxxxxxxxxx 00-00	x000 0 000 0000	0000000-0	XX0000000000000000
00099 HELSINGIN KAUPUNKI	Helsinki 17	Faksi		Alv.nro

Esittelijän perustelut

Taustaa

Helsingin kaupunki on Suomen merkittävin asuntotonttien luovuttaja. Asuntotontit luovutetaan pääsääntöisesti vuokraamalla pitkäaikaisin maanvuokrasopimuksin. Vuoden 2020 lopussa kaupungilla oli voimas- sa noin 8 850 maanvuokrasopimusta, joista noin 5 900 oli pitkäaikaisia asuntotonttien vuokrasopimuksia. Vuonna 2020 ulkoiset maanvuokra- tulot olivat yhteensä noin 238 milj. euroa, josta asuntotonttien osuus oli noin 149 milj. euroa.

Kaupunki on vuosina 2009–2018 luovuttanut asuinrakennusoikeutta keskimäärin noin 250 000 k-m²/vuosi, josta keskimäärin noin 76 pro- senttia on luovutettu vuokraamalla. Uusia asuntotonttien maanvuokra- sopimuksia tehdään vuosittain keskimäärin noin 120. Uudisrakentami- seen luovutettavista tonteista saatava maanvuokratulojen vuotuinen li- säys on viime vuosina ollut noin 4–5 milj. euroa/vuosi, josta huomatta- va osuus tulee asuntotonttien luovutuksesta.

Asuntotonttien luovutusta ohjaa erityisesti kaupunginvaltuuston hyväk- symä Asumisen ja siihen liittyvän maankäytön ohjelma (AM-ohjelma), jossa määritetään asuntotonttien luovutuksen keskeiset määrälliset ja sisällölliset tavoitteet. AM-ohjelman mukaisesti noin 55 prosenttia asun- totonteista luovutetaan säänneltyyn asuntotuotantoon (esim. ARA- vuokra, ASO, Hitas) ja noin 45 prosenttia sääntelemättömään asunto- tuotantoon.

Kuntalain (410/2015) 130 §:n mukaisesti kaupungin tonttihinnoittelun tulee olla markkinaehtoista. Hinnoittelun markkinaehtoisuus varmiste- taan joko hintakilpailulla tai puolueettoman arvioitsijan toimesta. Valtion tukema asuntotuotanto on vapautettu mainitun sääntelyn piiristä.

Kaupunginhallitus on 1.4.2019 § 220 hyväksynyt Helsingin tontinluovu- tusta koskevat linjaukset ja niitä tarkentavat soveltamisohjeet. Tontin- luovutuslinjauksissa todetaan tonttien hinnoittelun osalta muun muassa seuraavaa:

− Kaupungin hinnoittelu perustuu markkina-arvoon, ellei lainsäädän- nöstä muuta johdu tai toisin ole nimenomaisesti erikseen päätetty.

− Tontin hinnan tai vuokran markkinaehtoisuus varmistetaan joko hin- takilpailulla tai, mikäli hintakilpailua ei ole järjestetty, puolueettoman asiantuntijan toimesta.

− Kaupunki hyväksyy tonttien markkinahintojen vaihtelun sekä pyrkii markkinaehtoisen hinnoittelun sallimissa puitteissa tonttihinnoitte-

Postiosoite Käyntiosoite Puhelin Y-tunnus Tilinro

XX 0 Xxxxxxxxxxxxxxxx 00-00 x000 0 000 0000 0000000-0 XX0000000000000000

00099 HELSINGIN KAUPUNKI Helsinki 17 Faksi Alv.nro

Nykykäytäntö

lussa maltillisuuteen siten, ettei kaupunki perusteettomasti nosta tonttien yleistä hintatasoa.

− Tonttivuokrien tuottovaatimuksen alentamista arvioidaan erikseen.

Asuntotonttien maanvuokrauksen yleiset periaatteet toteuttavat osal- taan kaupunginhallituksen hyväksymiä tontinluovutuslinjauksia.

Hallintosäännön 7 luvun 1 §:n mukaan kaupunginvaltuusto vahvistaa yli 30 vuoden pituisten maanvuokrasopimusten yleiset vuokrausperiaat- teet. Kaupunkiympäristölautakunta on 29.5.2018 § 279 päättänyt siirtää hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 2 momentin 2 kohdan mukaista maan- vuokrausta koskevaa toimivaltaansa siten, että asuntotonttitiimin pääl- likkö on toimivaltainen antamaan vuokralle toimialan hallinnassa olevia kiinteistöjä asuntotarkoituksiin yli 30 vuoden määräaikaisin maanvuok- rasopimuksin, kun kaupunginvaltuusto on vahvistanut yleiset vuok- rausperiaatteet. Myös tontit-yksikön päälliköllä on kaupunkiympäristö- lautakunnan (29.5.2018 § 280) tekemän delegointipäätöksen perusteel- la vastaava oikeus.

Nykyinen maanvuokrauskäytäntö perustuu kaupunginvaltuuston 21.12.1955 tekemään päätökseen tonttien yleisistä luovutusehdoista tonttia vuokrattaessa. Päätöksen mukaisesti kaupunginvaltuusto päät- tää vuokrausperusteista, joissa määritellään vuokran perusteena käy- tettävä rakennusoikeuden pääoma-arvo ja tontin vuokra-ajan pituus.

Vuokrausperusteet vahvistetaan aluekohtaisesti tai yhden tai useam- man tontin osalta erikseen. Vuokrien määrittämisessä pyritään huo- mioimaan vastaavalle alueelle aiemmin vahvistetut vuokrausperusteet pyrkien mahdollisimman yhdenmukaiseen ja johdonmukaiseen hinnoit- teluun.

Kaupungin perimä maanvuokra on tuottoa sille pääomalle, joka on si- toutunut kaupungin maaomaisuuteen. Asuntotonttien maanvuokra sido- taan elinkustannusindeksiin, jotta korkotuoton arvo säilyisi vuokrasuh- teen aikana. Kaupunginvaltuuston 1.10.1980 (asia 10) vahvistamien periaatteiden mukaan asuntotontin vuosivuokra on 4 prosenttia tontin laskennallisesta arvosta, joka määräytyy tontin pääasiallisen käyttötar- koituksen mukaisesti. Muilla tonteilla tuottotavoite on 5 prosenttia.

Tontin laskennallinen arvo määritetään pääsääntöisesti vuokrattavan tontin rakennusoikeuden ja sille määritettävän yksikköhinnan (euroa kerrosneliömetriä kohden) perusteella. Arvoon vaikuttavat kohteen ra- hoitus- ja hallintamuodosta riippuen muun muassa hintatilastoista saa- tava selvitys rakennusoikeuden arvosta kyseisellä alueella, kaupungin alueella maanvuokrauksissa noudattama yleinen hintataso sekä Asu-

Postiosoite Käyntiosoite Puhelin Y-tunnus Tilinro

XX 0 Xxxxxxxxxxxxxxxx 00-00 x000 0 000 0000 0000000-0 XX0000000000000000

00099 HELSINGIN KAUPUNKI Helsinki 17 Faksi Alv.nro

misen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) päätökset, joilla vahvis- tetaan vuosittain pääkaupunkiseudulla valtion tukemassa asuntotuo- tannossa eri alueilla (hintakäyrät I–V) sovellettavat tonttien rakennusoi- keuden enimmäishinnat kerros- ja pientalojen osalta (euroa/k-m²). Li- säksi maanvuokraa arvioitaessa pyritään aina arvioimaan maanvuok- ran vaikutus asumiskustannuksiin.

Asuntotonttien hinnoittelu perustuu nykyisellään kolmiportaiseen hin- noittelumalliin, jossa alimman tason muodostaa ARA:n päättämä enimmäishintataso. Hitas-tonttien maanvuokra on Hitas-sääntelyn ajan lähtökohtaisesti 25 prosenttia alueen ARA-hintatasoa korkeampi ja sääntelyn päättyessä (30 vuoden kuluttua) maanvuokra nousee kau- punginvaltuuston 16.6.2010 § 164 tekemän päätöksen mukaisesti alu- eesta riippuen noin 10–30 prosenttia, jolloin maanvuokran tulisi vastata alueen sääntelemätöntä hintatasoa. Sääntelemättömään asuntotuotan- toon luovutettavien tonttien hintataso on siten lähtökohtaisesti noin 10– 30 prosenttia Hitas-tasoa korkeampi.

Edellä esitetystä porrastetusta hinnoittelusta johtuu, että asuntotonttien hinnoittelu on kaupungin maanvuokraustoiminnassa pohjautunut ARA- tonttien hinnoitteluun ja ARA:n vuosittain vahvistamien ARA- tuotannossa noudatettavien enimmäishintojen kehitykseen.

Selvyyden vuoksi todettakoon, että valtion tukemalle tuotannolle ei tällä hetkellä vahvisteta omaa rakennusoikeuden yksikköhintaa, vaan edellä esitetyn perusteella ARA:n asettamaan enimmäisvuokrahintaan on päästy nykyisin myöntämällä maanvuokrasta (Hitas-taso) määräaikai- nen 20 prosentin huojennus, joka on voimassa niin kauan, kuin raken- tamiseen myönnettyä valtion asuntolainaa on maksamatta tai jona val- tio maksaa tonteille rakennettavien asuntojen rakentamiseen myönne- tyn lainan perusteella korkohyvitystä (korkotukea). Yleensä tämä aika on noin 23 vuotta, jonka jälkeen vuokra palautuu lopuksi vuokra-ajaksi Hitas-tasolle.

Uudisrakentamiseen luovutettavien asuntotonttien maanvuokrasopi- musten vuokra-aika on nykyisellään noin 60 vuotta. Tällä hetkellä maanvuokran vastikevaikutus vaihtelee sääntelemättömässä asunto- tuotannossa välillä noin 1,6–4,8 euroa/huoneistoneliö/kuukausi erityi- sesti tontin sijainnista riippuen. Hitas-omistusasuntotuotannon osalta vaihteluväli on noin 2,8–4,0 euroa/huoneistoneliö/kuukausi ja valtion pitkällä korkotuella toteutettavien kohteiden osalta maanvuokran vaiku- tus asumiskustannuksiin on noin välillä 1,6–3,0 eu- roa/huoneistoneliö/kuukausi (sinä aikana, kun valtio maksaa kohteelle korkotukea). Lyhyellä korkotuella ja hintakontrolloituna asuntotuotanto- na (ns. puoli-Hitas) toteutettavien hankkeiden osalta tonttihinnoittelu vastaa sääntelemättömän asuntotuotannon hinnoittelua.

Postiosoite	Käyntiosoite	Puhelin	Y-tunnus	Tilinro
XX 0	Xxxxxxxxxxxxxxxx 00-00	x000 0 000 0000	0000000-0	XX0000000000000000
00099 HELSINGIN KAUPUNKI	Helsinki 17	Faksi		Alv.nro

Edellä esitettyjen vastikevaikutusten osalta tulee huomioida, että kau- pungin Hitas-tuotantoon luovuttamat tontit ovat jo useiden vuosien ajan sijoittuneet käytännössä vain arvokkaimmille alueille, joilla sääntele- mättömään asuntotuotantoon tarkoitetut tontit on puolestaan luovutettu käytännössä aina myymällä.

Asuntotonttien maanvuokrauskäytäntöjen kehittämistarve

Edellä kuvattu kaupungin asuntotonttien maanvuokraustoiminta on pe- rustunut eri aikoina tehtyihin osapäätöksiin, tonttikohtaisiin vuokrauspe- riaatepäätöksiin ja muutoin eri aikoina noudatettuihin käytänteisiin.

Kaupungilla ei ole ollut toimielimen vahvistamia kattavia asuntotonttien maanvuokraustoimintaa koskevia yleisiä periaatteita. Tämä on ollut omiaan heikentämään maanvuokraustoiminnan läpinäkyvyyttä ja te- hokkuutta. Lisäksi osa maanvuokraustoimintaa koskevista päätöksistä on jo vuosikymmeniä vanhoja, joten niiden uudelleen arviointi on tästä- kin syystä perusteltua.

Edellä mainitun lisäksi voidaan tiivistäen todeta, että asuntotonttien maanvuokrauskäytäntöjen kehittäminen on tarpeellista muun muassa seuraavien tavoitteiden saavuttamiseksi ja ongelmien ratkaisemiseksi:

− Kaupunginhallituksen hyväksymät tontinluovutusta koskevat lin- jaukset korostavat tonttien markkina-arvoon perustuvaa tonttihin- noittelua, joka edellyttää asuntototonttien maanvuokrauskäytäntei- den uudelleen tarkastelua ja päivittämistä. Lisäksi tontinluovutuslin- jaukset edellyttävät maanvuokran määrittämisessä käytettävän tuot- totavoitteen ajantasaisuuden tarkastelua.

− Kaupungin nykyinen maanvuokrausmenettely ei toteuta sitä läpinä- kyvyyttä, jota voidaan perustellusti odottaa, koska (1) maanvuokran määrittämiselle ei ole kattavia periaatteita ja (2) eri rahoitus- ja hal- lintamuotoihin sisältyvä vuokrasubventio on rakennusoikeuden por- rastetun hinnoittelun vuoksi vaikeasti selvitettävissä eikä siten näy riittävällä tavalla järjestelmän ulkopuolelle.

− ARA:n vuosittain valtion tukemaa tuotantoa varten vahvistamat asuntotonttien hinnoitteluperiaatteet ovat osoittautuneet tonttien markkinaehtoisen hinnoittelun kannalta hyvin yleispiirteisiksi ja val- tion tukemaan tuotantoon luovutettavien tonttien hinnoittelu ainakin osin epäjohdonmukaiseksi.

− ARA:n tonttihinnoitteluun pohjautuva tonttien arvonmäärittely ei riit- tävällä tavalla huomioi tonttien markkina-arvojen kehitystä eikä ero- ja erilaisten tonttien markkina-arvon välillä. Tämän johdosta tonttien todellinen markkina-arvoon suhteutuva efektiivinen vuokratuotto

Postiosoite Käyntiosoite Puhelin Y-tunnus Tilinro

XX 0 Xxxxxxxxxxxxxxxx 00-00 x000 0 000 0000 0000000-0 XX0000000000000000

00099 HELSINGIN KAUPUNKI Helsinki 17 Faksi Alv.nro

Periaatteiden valmistelu

vaihtelee alueittain ja tonteittain, mitä voidaan puolestaan pitää on- gelmana yhdenvertaisuuden toteutumisen kannalta.

− Nykyinen ARA:n tonttihinnoitteluun pohjautuva porrastettu rakennu- soikeuden hinnoittelukäytäntö ei vastaa kaikilta osin tonttihinnoitte- lun markkinaehtoisuuden vaatimukseen (kuntalaki 130 §) ja siihen sisältyy tonttien ylihinnoittelun riski matalan ja alihinnoittelun riski korkean hintatason alueilla.

− Tontille vuokrakauden alussa määritelty maanvuokra ei seuraa tont- tien todellista arvonkehitystä, jolloin (1) tonttien kulloiseenkin arvoon suhteutettu efektiivinen tuotto laskee vuokrakauden aikana ja (2) vuokrasopimusten päättyessä maanvuokran korotustarve on erittäin suuri.

− Nykykäytäntö on hallinnollisesti hyvin raskas, koska kaupunginval- tuusto vahvistaa kaikkien yksittäisten tonttien vuokrausperiaatteet, mikäli vuokra-aika on pidempi kuin 30 vuotta.

Edellä esitetyistä kehittämistarpeista johtuen kaupungin asuntotonttien maanvuokraustoimintaa on tarkoituksenmukaista kehittää määrittämäl- lä maanvuokraustoimintaa koskevat toimielimen hyväksymät yleiset pe- riaatteet sekä myöhemmin niitä tarkentavat soveltamisohjeet.

Valmistelun kuluessa on teetetty alla olevat selvitykset:

− VTT:n selvitys nykyisen vuokrasopimuskannan tuotosta sekä vuok- rasopimusten indeksoinnin kehittämisestä (2014) sekä Forecon Oy:n jatkotyö (2020).

− Catella Property Oy:n selvitys (2019) asuntotonttien maanvuok- rauksessa käytettävästä markkinaehtoisesta tuottovaatimuksesta sekä mahdollisten tasotarkistusehtojen vaikutuksista vuokratonttien haluttavuuteen.

− Forecon Oy:n tarkastelu (2020) ehdotetun maanvuokran tasotarkis- tusmenettelyn vaikutuksista kaupungin asuntotonttien maanvuokra- sopimuksista saamaan tuottoon ja maanvuokratulojen kassaviran nykyarvoon nykyisellä tuottotavoitteella sekä nykyistä alhaisemmal- la (3,5 prosentin) tuottotavoitteella tarkasteltuna.

Edellä mainittujen selvitysten lisäksi kaupunki on jo useiden vuosien ajan käyttänyt asuntotonttien rakennusoikeuden hinnoittelun apuna puolueettomien asiantuntijoiden kanssa kehitettyä hintavyöhykemaleja,

Postiosoite	Käyntiosoite	Puhelin	Y-tunnus	Tilinro
XX 0	Xxxxxxxxxxxxxxxx 00-00	x000 0 000 0000	0000000-0	XX0000000000000000
00099 HELSINGIN KAUPUNKI	Helsinki 17	Faksi		Alv.nro

joilla on osaltaan pyritty varmistamaan luovutettavien asuntotontien maanvuokran markkinaehtoisuus.

Valmisteluvaiheessa on kuultu asunto-ohjelmasihteeristöä ja uusien periaatteiden vaikutuksia on arvioitu yhteistyössä kaupunginkanslian talous- ja suunnitteluosaston kanssa.

Periaatteet ohjaavat viranhaltijatasolla tapahtuvaa asuntotonttien maanvuokraustoimintaa erityisesti asuntotonttien maanvuokran määrit- tämisen ja indeksointikäytännön osalta. Periaatteet eivät sen sijaan oh- jaa maanvuokraustoimintaa esimerkiksi tontin saajien tai luovutustavan (myynti/vuokraus) valinnan osalta. Näitä asiakokonaisuuksia ohjaavat kaupunginhallituksen keväällä 2019 hyväksymät kaupungin tontinluo- vutusta koskevat linjaukset (kaupunginhallitus 1.4.2019 § 220).

Catella Property Oy:n selvityksen 19.8.2019 tiivistelmä on liitteenä 1. VTT:n selvitys 14.5.2014 on liitteenä 2 ja Forecon Oy:n selvitys 29.6.2020 on liitteenä 3.

Yksityiskohtaiset yleisiä periaatteita koskevat perustelut kohdittain Kohta 1. Maanvuokran määrittämisen lähtökohdat

Asuntotontin maanvuokra määritetään tontin markkina-arvoon perus- tuen. Tontin vuosivuokra on tontin markkina-arvo kerrottuna asetetulla tuottotavoitteella mahdolliset määräaikaiset maanvuokran alennukset huomioiden. Tontin maanvuokra määritetään asemakaavan (tai poik- keamispäätöksen) osoittaman käyttötarkoituksen mukaan. Määrittämi- sessä voidaan kuitenkin huomioida hankkeen todellinen luonne, sisältö sekä näitä osoittavat suunnitteluratkaisut.

EU:n valtiontukisäännösten noudattaminen

Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen (SEUT) 107 artiklan 1 kohdan mukaan, jollei perussopimuksissa toisin määrätä, jäsenval- tion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yri- tystä tai tuotannonalaa, ei sovellu sisämarkkinoille, siltä osin kuin se vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan.

Postiosoite	Käyntiosoite	Puhelin	Y-tunnus	Tilinro
XX 0	Xxxxxxxxxxxxxxxx 00-00	x000 0 000 0000	0000000-0	XX0000000000000000
00099 HELSINGIN KAUPUNKI	Helsinki 17	Faksi		Alv.nro

Kuntalain 130 §:n mukaan kunta voi luovuttaa tai antaa vuokralle vähin- tään kymmeneksi vuodeksi omistamansa kiinteistön kilpailutilanteessa markkinoilla toimivalle tarjouskilpailulla, jolle ei aseteta ehtoja. Tarjous- kilpailun on oltava avoin ja siitä on tiedotettava riittävästi. Kunnan luo- vuttaessa tai antaessa vuokralle vähintään kymmeneksi vuodeksi omis- tamansa kiinteistön ilman 1 momentin mukaista tarjouskilpailua, puolu- eettoman arvioijan on arvioitava kiinteistön markkina-arvo tai markki- naperusteinen vuokrataso. Kunnan on lisäksi otettava huomioon, mitä Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen 107 ja 108 artiklassa säädetään.

Kuntalain säätämiseen johtaneen hallituksen esityksen (HE 268/2014) mukaan noudattamalla kuntalain 130 §:n menettelysäännöksiä varmis- tutaan siitä, ettei maanvuokraukseen sisälly SEUT 107(1) artiklan mu- kaista valtiontukea. Sama periaate käy ilmi komission tiedonannossa valtiontuen käsitteestä (käsitetiedonanto, 2016/C262/01, kohdat 89 ja 97) jonka mukaan, kun transaktio toteutetaan kilpailuun perustuvan lä- pinäkyvän ja syrjimättömän tarjouskilpailun perusteella, johon ei liity eh- toja voidaan olettaa, että kyseinen transaktio on markkinaehtoinen ja jos toimea ei ole toteutettu tarjouskilpailulla, markkinaehtoisuutta voi- daan arvioida vertailuanalyysillä (benchmarking) tai muilla arviointime- netelmillä.

Kuntalain 130 §:n sanamuodon mukaan tarjouskilpailu näyttäytyisi en- sisijaisena vaihtoehtona. Hallituksen esityksen mukaan pykälän 2 mo- mentissa mainittu puolueettoman arvioijan arvio on tarkoitettu niihin ti- lanteisiin, joissa kiinteistöä ei ole mahdollista tai tarkoituksenmukaista luovuttaa tarjouskilpailun avulla. Käsitetiedonannossa vastaavaa etusi- jajärjestystä ei näyttäisi olevan, vaan vertailuanalyysiä tai muuta ar- viointimenetelmää pidetään tasaveroisena vaihtoehtona tarjouskilpailul- le. Käsitetiedonannossa tarjouskilpailu on määritelty vahvemmaksi me- netelmäksi vain siinä mielessä, että tarjouskilpailulla aikaansaatua vuokran tai muun hinnan määrää ei voida pitää ei-markkinaehtoisena, vaikka jokin vertailuanalyysi osoittaisikin muuta. Joka tapauksessa puo- lueettoman arvioijan arviota voidaan pitää riittävänä markkinaehtoisuu- den määrittäjänä sekä kuntalain 130 §:n että EU:n valtiontukisäännös- ten mukaan.

Jos vyöhykehinnoittelu perustuu kiinteistöarvioitsijan asianmukaiseen arvioon eri vyöhykkeillä olevien kiinteistöjen käyvästä arvosta tai vuok- ran suuruudesta, täyttää arvio kuntalain 130 §:n vaatimukset. Kuntalii- ton tulkinnan mukaan vyöhykehinnoittelu tulisi uudistaa 5 vuoden vä- lein.

Kohta 2. Rakennusoikeus, jolta maanvuokraa peritään

Postiosoite	Käyntiosoite	Puhelin	Y-tunnus	Tilinro
XX 0	Xxxxxxxxxxxxxxxx 00-00	x000 0 000 0000	0000000-0	XX0000000000000000
00099 HELSINGIN KAUPUNKI	Helsinki 17	Faksi		Alv.nro

Kohta 3. Tuottotavoite

Maanvuokraa peritään aina lähtökohtaisesti vähintään tontin asema- kaavan osoittaman rakennusoikeuden mukaan ja mikäli tämä rakennu- soikeus ylitetään, peritään maanvuokraa myös ylityksen osalta. Asunto- jen ulkopuolisten asumista palvelevien tilojen osalta ei kuitenkaan peri- tä maanvuokraa, mikäli asemakaava sallii näiden tilojen rakentamisen kaavassa osoitetun kerrosalan lisäksi. Menettely vastaa asuntotonttien maanvuokraustoiminnan nykykäytäntöä.

Periaatteiden valmistelun yhteydessä on kaupunginhallituksen hyväk- symien tontinluovutuslinjausten edellyttämällä tavalla arvioitu tarpeet ja mahdollisuudet asuntotontien maanvuokran määrittämisessä noudatet- tavan 4 prosentin tuottotavoitteen alentamiseksi. Kokonaisarviointiin perustuen tuottotavoitteeseen ei esitetä muutosta, eli asuntotonttien maanvuokra määritetään myös jatkossa 4 prosentin tuottotavoitteeseen perustuen. Asumista palvelevien tonttien osalta tuottotavoite on 5 pro- senttia, mikä vastaa nykykäytäntöä.

Tuottotavoitteesta yleisesti

Tontista perittävä maanvuokra on tuottoa tonttiin sitoutuneelle pää- omalle, jonka suuruus määräytyy tontin markkina-arvon mukaisesti. Tontin markkina-arvo tarkoittaa sitä rahamäärää, joka tontista todennä- köisesti saataisiin, jos se myytäisiin markkinahintaan. Tonttien markki- naehtoisen maanvuokran voidaan katsoa muodostuvan markkinaehtoi- sesta tontin arvosta (pääoma) sekä tästä arvosta (pääomasta) perittä- västä markkinaehtoisesta tuotosta. Maanvuokran määrittämisessä noudatettavalla tuottotavoitteella on siis suora vaikutus tontista perittä- vään maanvuokraan. Esimerkiksi pääoma-arvoltaan miljoonan euron arvoisen tontin maanvuokra on 4 prosentin tuottotavoitteella laskettuna 40 000 euroa vuodessa (1 milj. euroa x 4 prosenttia), kun se 3 prosen- tin tuottotavoitteella laskettuna olisi 30 000 euroa vuodessa (1 milj. eu- roa x 3 prosenttia). Tuottotavoitteen laskeminen yhdellä prosenttiyksi- köllä tarkoittaa siten kyseisessä tapauksessa 10 000 euroa, eli 25 pro- senttia, alhaisempaa vuosivuokraa.

Asuntotonttien maanvuokra on kaupunginvaltuuston 1.10.1980 teke- män päätöksen mukaisesti nykyisellään 4 prosenttia tontin laskennalli- sesta arvosta, joka saadaan kertomalla tontin rakennusoikeus raken- nusoikeudelle määritetyllä arvolla. Koska tonttien maanvuokra on sidot- tu elinkustannusindeksiin, kyse on reaalituotosta. Tonttien efektiivinen tuotto kuitenkin vaihtelee sen mukaan, onko tontin arvo määritetty markkinaehtoisesti vai pohjautuuko tontin arvo ns. hallinnolliseen hin- noitteluun (esim. ARA-tontit). Jos tontin arvo on maanvuokraa määritet- täessä esimerkiksi puolet tontin todennäköisestä markkina-arvosta,

Postiosoite	Käyntiosoite	Puhelin	Y-tunnus	Tilinro
XX 0	Xxxxxxxxxxxxxxxx 00-00	x000 0 000 0000	0000000-0	XX0000000000000000
00099 HELSINGIN KAUPUNKI	Helsinki 17	Faksi		Alv.nro

kaupungin tontista saama efektiivinen, eli tontin markkina-arvoon suh- teutettu todellinen tuotto, on 4 prosentin sijaan 2 prosenttia.

Markkinaehtoinen tuottotavoitetaso maanvuokraustoiminnassa

Kaupungin asuntotonttien vuokrauksessa käyttämä tuottotavoite on määritelty lähes 40 vuotta sitten. Suomessa ja kansainvälisesti on vii- meisen noin kymmenen vuoden ajan vallinnut matalien korkojen aika, jonka voidaan ennustaa jatkuvan edelleen ainakin lähivuosina. Muun ohella tästä syystä on tarkoituksenmukaista arvioida myös kaupungin maanvuokraustoiminnassa käyttämän tuottotavoitteen ajantasaisuutta. Tätä arviointia varten Catella Property Oy on tehnyt selvityksen (2019), jossa tarkastellaan muun muassa maanvuokrasopimusten markkinaeh- toista tuottovaatimustasoa.

Selvityksen perusteella voidaan todeta, että 3,5–4 prosentin tuottovaa- timustasoa voidaan pitää markkinoilla yleisesti hyväksyttävänä tasona ja Helsingin markkinatasoa vastaavana, vaikka kalleimmilla alueilla markkinaehtoinen tuottovaatimus voisi olla tätäkin alhaisempi. Mainittu 3,5-4 prosentin tuottotavoitetaso vastaa varsin hyvin myös muiden Suomen suurimpien kaupunkien asuntotonttien maanvuokrauksessa käyttämää tasoa. Esimerkiksi Espoo, Turku ja Tampere määrittävät asuntotonttien maanvuokran 4 prosentin tuottotavoitteeseen perustuen. Vantaa tekee tästä poikkeuksen, sillä se on vuonna 2018 päättänyt noudattaa asuntotonttien maanvuokraustoiminnassa 4,5 prosentin tuot- totavoitetta 4 prosentin sijaan. Vantaa suosii kuitenkin tontinluovutusta- pana myyntiä vuokraamisen sijaan, mikä osaltaan lienee vaikuttanut kaupungin maanvuokrauskäytäntöihin.

Edellä kuvattua maanvuokraustoiminnassa yleisesti noudatettua ja laa- jasti hyväksyttyä tuottotavoitetasoa voidaan yleisellä tasolla pitää pe- rusteltuna, kun otetaan huomioon maanvuokrasopimusten erittäin pit- kät yleensä selvästi yli 50 vuoden vuokra-ajat. Näin pitkällä aikavälillä yleisen korkotason kehityksen ennustamiseen liittyy erittäin merkittäviä epävarmuustekijöitä. Maanvuokraustoimintaan sisältyy siten yleiseen korkotason kehitykseen liittyvä riski. Korkojen mahdollisesti noustessa tonttiin sitoutuneelle pääomalle saatava tuotto voi muodostua alhaisek- si suhteessa muista sijoitusinstrumenteista saatavaan tuottoon.

Lisäksi pelkästään elinkustannusindeksiin sidottuihin maanvuokraso- pimuksiin sisältyy riski siitä, että maanvuokra jää vuosiksi tai vuosi- kymmeniksi hyvin alhaiseksi suhteessa tontin kulloiseenkin todelliseen arvoon, jos maanarvo kohoaa elinkustannusindeksin kehitystä no- peammin. Tämä riski on realisoitunut muun muassa Helsingissä 1950- ja 1960-luvuilla solmituissa maanvuokrasopimuksissa, joissa maan-

Postiosoite	Käyntiosoite	Puhelin	Y-tunnus	Tilinro
XX 0	Xxxxxxxxxxxxxxxx 00-00	x000 0 000 0000	0000000-0	XX0000000000000000
00099 HELSINGIN KAUPUNKI	Helsinki 17	Faksi		Alv.nro

vuokra on vuokrakauden aikana käytännössä muodostunut nimelliseksi nykyiseen markkinatasoon nähden.

Edelleen huomionarvoista on, että vuokratontin maapohjasta ei makse- ta kiinteistöveroa, eli kaupunki menettää tältä osin maapohjasta muu- toin saatavan kiinteistöveron. Näin ollen maanvuokraustoimintaan liittyy kaupungin kannalta riski siitä, että maanvuokran suhteellinen tuotto laskee myös, mikäli tontista maksettavan yleisen kiinteistöveron taso nousee pitkällä aikavälillä elinkustannusindeksiä nopeammin. Kiinteis- töveron nykytaso on esikaupunkialueilla keskimäärin noin 0,5 prosent- tia maan arvosta.

Helsingin kaupungin asuntotonttien maanvuokraustoiminnassa noudat- taman tuottotavoitteen ja sen perusteella määritettävän maanvuokran tulee kaupunginhallituksen hyväksymien tontinluovutuslinjausten mu- kaan ja kuntalain 130 §:n edellyttämällä tavalla olla markkinatasolla.

Koska kaupungin on maanvuokraustoiminnan selkeyden vuoksi tarkoi- tuksenmukaista noudattaa maanvuokran määrittämisessä vain yhtä tuottotavoitetasoa, tulee tuottotavoite määrittää tasoon, joka on 3,5–4 prosentin välillä. Se, mille tasolle tuottotavoite viime kädessä asete- taan, tulee ratkaista kokonaisarviointiin perustuen. Arvioinnissa on täl- löin syytä huomioida ainakin jäljempänä mainitut taloudelliset ja muut näkökohdat.

Tuottotavoitetasojen taloudellisten vaikutusten vertailua

Maanvuokran määrittämisessä käytettävällä tuottotavoitteella on suora vaikutus tontista perittävän vuokran tasoon ja siten myös kaupungin tonteista saamaan vuokratuloon. Käytännössä tuottotavoitteen laske- minen tasosta 4 prosenttia esimerkiksi 3,5 prosentin tasolle tarkoittaisi 12,5 prosenttia alempaa maanvuokraa ja siten myös kaupungin asun- totonttien vuokrasopimuksista kertyvää pienempää kassavirtaa. Jäl- jempänä on esitetty arvio asetettavan tuottotavoitteen vaikutuksesta kaupungin asuntotonteista saamaan efektiiviseen tuottoon sekä vaiku- tuksesta kaupungin maanvuokratulojen kassavirran nykyarvoon. Ar- viossa on huomioitu esitettävä maanvuokran tasotarkistusmekanismi, jolla on huomattava vaikutus sekä tonteista saatavaan efektiiviseen tuottoon että kassavirtaan.

Forecon Oy on maanvuokran tasotarkistusmekanismin taloudellisten vaikutusten arvioinnin yhteydessä tarkastellut myös käytettävän tuotto- tavoitteen vaikutusta kaupungin asuntotonteista saamaan kassavirtaan. Tarkastelussa vertailtiin tuottotavoitetasoja 3,5 ja 4 prosenttia. Tarkas- telussa simuloitiin, mikä olisi ollut vuosina 1970–1998 välillä tehtyjen (todellisten) vuokrasopimusten kassavirran nykyarvo ehdotettujen peri- aatteiden mukaisen 80 vuoden vuokra-ajan kuluessa eri tuottotavoitteil-

Postiosoite	Käyntiosoite	Puhelin	Y-tunnus	Tilinro
XX 0	Xxxxxxxxxxxxxxxx 00-00	x000 0 000 0000	0000000-0	XX0000000000000000
00099 HELSINGIN KAUPUNKI	Helsinki 17	Faksi		Alv.nro

la, kun huomioidaan ehdotettujen periaatteiden sisältämä maanvuokran tasotarkistusmenettely. PK-seudun asuntohintaindeksin sekä elinkus- tannusindeksin tulevaisuuden kehityksen osalta simuloinnissa käytettiin Forecon Oy:n ennakoimaa toteutuneeseen kehitykseen perustuvaa in- deksi- ja hintakehitystrendiä, joka määritettiin vuoteen 2078 asti. Käy- tännössä PK-seudun asuntojen hintojen oletetaan laskelmissa jatkavan lievää 1,0–1,9 prosentin nousua myös tulevina vuosikymmeninä ja vuo- tuisen inflaation säilyvän keskimäärin tasolla 1,0–1,2 prosenttia. Kas- savirran nykyarvon laskenta suoritettiin kahdella eri diskonttauskorolla (2 prosenttia + inflaatio-odotus ja 4 prosenttia + inflaatio-odotus). Saa- tuja tuloksia verrattiin nykyisen asuntotonttien vuokrausmenettelyn (tuottotavoite 4 prosenttia + elinkustannusindeksiin perustuva maan- vuokran tarkistus) mukaisesti laskettuun kassavirran nykyarvoon.

Suoritetun simuloinnin perusteella voidaan todeta, että 3,5 prosentin tuottotavoitteella kaupungin kassavirran nykyarvo 80 vuoden vuokra- kauden aikana olisi, valittavasta diskonttauskorosta riippuen, ollut noin 27–42 prosenttia nykyisellä vuokrauskäytännöllä muodostuvaa kassa- virtaa korkeampi. Edellä kuvatuilla lähtökohdilla laskettuna maanvuok- ran tasotarkistusmenettely kompensoisi siten tuottotavoitteen laskemi- sesta aiheutuvan maanvuokran lähtötason laskun (-12,5 prosenttia).

Simuloinnin perusteella voidaan myös todeta, että 3,5 prosentin tuotto- tavoitteella ja maanvuokran tasotarkistusmenettelyllä laskettu kassavir- ran nykyarvo ylittää nykyisen asuntotonttien vuokrausmenettelyn mu- kaisesti määritetyn kassavirran nykyarvon noin 31–33 vuoden kuluttua vuokrasuhteen alkamisesta. Korkeamman 4 prosentin tuottotavoitteen osalta kaupungin kassavirran nykyarvo 80 vuoden vuokrakauden aika- na olisi, valittavasta diskonttauskorosta riippuen, ollut noin 45–63 pro- senttia nykyisellä vuokrauskäytännöllä muodostuvaa kassavirtaa kor- keampi. 4 prosentin tuottotavoitteella ja maanvuokran tasotarkistusme- nettelyllä laskettu kassavirran nykyarvo ylittäisi puolestaan nykyisen asuntotonttien vuokrausmenettelyn mukaisesti määritetyn kassavirran nykyarvon 20 vuoden kuluttua vuokrasuhteen alkamisesta, eli maan- vuokran tasotarkistusmallin mukaisen ensimmäisen tarkistuksen jäl- keen.

Simuloinnin tulosten perusteella voidaan todeta, että annetuilla lasken- taolettamilla ja -tiedoilla tarkasteltuna 4 prosentin tuottotavoitetasoa (ja maanvuokran tasotarkistusmenettelyä) voidaan pitää kaupungin kan- nalta taloudellisesti perusteltuna, koska sen tuottama kassavirran ny- kyarvo koko vuokra-ajalta olisi noin 15 prosenttia korkeampi kuin 3,5 prosentin tuottotavoitteella saatava kassavirran nykyarvo. Lisäksi 4 prosentin tuottotavoitteen ja maanvuokran tasotarkistusmenettelyn si- sältävän mallin kassavirran nykyarvo muuttuu nykyistä maanvuokraus- käytäntöä korkeammaksi yli 10 vuotta nopeammin.

Postiosoite	Käyntiosoite	Puhelin	Y-tunnus	Tilinro
XX 0	Xxxxxxxxxxxxxxxx 00-00	x000 0 000 0000	0000000-0	XX0000000000000000
00099 HELSINGIN KAUPUNKI	Helsinki 17	Faksi		Alv.nro

Edellä kerrotun osalta huomionarvoista on, ettei simuloinnissa ole pys- tytty ottamaan huomioon 4 prosentin tuottotavoitteen johdosta 3,5 pro- sentin tuottotavoitetta korkeammaksi muodostuvan maanvuokran mah- dollista negatiivista vaikutusta vuokraamalla luovutettaville tonteille ra- kennettavien asuntojen ja sitä kautta vuokratonttien kysyntään. Vuokra- tonteille toteutettavien asuntojen markkinoitavuuden vaikeutuminen hi- dastaisi hankkeiden etenemistä tontinluovutusvaiheeseen ja siten vuokranmaksun alkamista, mistä aiheutuisi kaupungille maanvuokratu- lojen menetyksiä. Vaikka eri tuottotavoitetasojen (ja ehdotetun maan- vuokran tasotarkistusmenettelyn) vaikutusta vuokratonttien kysyntään ja vuokratonteille toteutettavien asuntohankkeiden etenemiseen on erit- täin vaikeaa – ellei mahdotonta – arvioida, voidaan verrattain suurella luottamuksella yleisellä tasolla todeta, että maltillinen tonttihinnoittelu edistää ja ylihinnoittelu hidastaa asuntohankkeiden toteutumista. Ky- seisessä tapauksessa voidaan tältä osin teoreettisella tasolla todeta, että alhaisesta tuottotavoitteesta (3,5 prosenttia) aiheutuva maanvuok- ratulojen menetys (-12,5 prosenttia) tulisi kompensoiduksi, mikäli alhai- sempi tuottotavoite johtaisi 14 prosenttia korkeampaan vuotuiseen vuokrausmäärään. On kuitenkin epäselvää, olisiko alhaisemmalla 3,5 prosentin tuottotavoitteella käytännössä asuntotonttien luovutusta no- peuttavaa vaikutusta.

Näkökohtia tuottotavoitetason määrittämiseen

Edellä selostettujen taloudellisten vaikutusten osalta oikean tuottota- voitteen arvioinnissa tulee kiinnittää huomiota myös muihin näkökohtiin. Alla on esitetty tiivistetysti keskeisiä näkökohtia, jotka puoltavat tuotto- tavoitteen asettamista 4 prosentin tasolle. Lisäksi alla on esitetty tiivis- tetysti niitä keskeisiä näkökohtia, jotka puolestaan puoltavat tuottota- voitteen asettamista alemmalle 3,5 prosentin tasolle.

Näkökohtia, jotka puoltavat 4 prosentin tuottotavoitetta:

− Tuottotavoitetaso on yleisesti hyväksytty ja käytetty eikä alhaisem- paa ole Suomen kuntasektorilla käytössä.

− Erittäin pitkiin vuokrasopimuksiin sisältyvä riski korkotason muutok- sista.

− Yksityisten tonttirahastojen maanvuokraustoiminnassaan käyttämät alhaisemmat tuottotavoitteet eivät vuokrauskäytäntöjen eroista joh- tuen ole ainakaan suoraan verrannollisia kaupungin maanvuokraus- toimintaan.

− Kaupunki menettää kiinteistöverotulot tontin osalta.

− Sääntelemättömässä omistusasuntotuotannossa alhainen maan- vuokra siirtyy asuntojen myyntihintoihin. Alemmasta tuottotavoit- teesta johtuvasta alhaisemmasta maanvuokrasta saatu etu (asun- tokustannusten alenema) menetetään siten asuntojen hinnan nou-

Postiosoite	Käyntiosoite	Puhelin	Y-tunnus	Tilinro
XX 0	Xxxxxxxxxxxxxxxx 00-00	x000 0 000 0000	0000000-0	XX0000000000000000
00099 HELSINGIN KAUPUNKI	Helsinki 17	Faksi		Alv.nro

suna. Sääntelemättömien vuokra-asuntojen vuokrat määräytyvät markkinoilla kysynnän ja tarjonnan mukaan markkinaehtoisesti, eikä alhaisemmalla maanvuokralla olisi siten lähtökohtaisesti asunnon vuokraa laskevaa vaikutusta, vaan etu kohdistuisi vuokranantajalle.

− Tuottotavoite (ja sitä kautta muodostuva korkeampi maanvuokrata- so) on kaupungille todennäköisesti alempaa 3,5 prosentin tuottota- voitetta taloudellisesti edullisempi (varauksin). Saamatta jäävää vuokratuloa tulee tarkastella kaupungin kannalta menona samaan tapaan kuin budjetista maksettavaa korvausta/tukea.

Näkökohtia, jotka puoltavat 3,5 prosentin tuottotavoitetta:

− Pitkään jatkunut ja todennäköisesti vielä useita vuosia jatkuva al- haisten korkojen korkotaso.

− Helsingin asuntosijoitusmarkkinoilla toimivien sijoittajien tuottovaa- timus parhaille paikoille sijoittuvien asuntohankkeiden osalta liikkuu nykyisellään noin 3,5 prosentin tasolla. Asuntotonttien vuokraustoi- mintaa ei ainakaan lähtökohtaisesti voida pitää Helsingissä tapah- tuvaan asuntosijoitustoimintaan nähden korkeampiriskisenä toimin- tana, vaikka toiminnat luonnollisesti myös poikkeavat monelta osin merkittävästi toisistaan.

− Kaupungin tontinluovutuslinjaukset korostavat osaltaan tonttihinnoit- telun maltillisuutta markkinahinnoittelun sallimissa rajoissa ja kun- tien sekä kaupunkien tonttihinnoittelun maltillisuutta on yleisesti pi- detty Suomessa osana hyvää maapolitiikan hoitoa.

− Alhaisemmalla tuottotavoitteella voi olla asuntotuotantoa edistävä vaikutus erityisesti alueilla, joilla tonttien pääoma-arvot ovat keski- määräistä korkeampia ja maanvuokrasta johtuva asumiskustannus- vaikutus (euroa/huoneistoneliö/kk) nousee hyvin korkeaksi.

− Ehdotettujen periaatteiden mukaisen maanvuokran tasotarkistus- menettelyn käyttöönoton johdosta tonttien maanvuokra seuraa ny- kyistä huomattavasti paremmin tonttien todellista arvonkehitystä ja parantaa kaupungin efektiivistä vuokratuottoa, mikä alentaa kau- pungin asuntotonttien maanvuokraustoimintaan sisältyvää riskiä.

− Maanvuokran tasotarkistusmenettelyn käyttöönotto heikentää maanvuokran kehityksen ennakoitavuutta ja lisää maanvuokrasta johtuvaa taloudellista rasitetta vuokralaisille vuokrakauden aikana. Nykyistä alhaisemman tuottotavoitteen voitaisiin nähdä kompensoi- van näitä negatiivisia tekijöitä ja lisäävän sopimustasapainoa vuok- rasuhteessa.

− Maanvuokra vaikuttaa säännellyssä omakustannusperustein hinnoi- teltavassa asuntotuotannossa suoraan asumiskuluihin, jolloin ny- kyistä alhaisempi tuottotavoite alentaisi asumiskustannuksia näiden asuntojen osalta.

Postiosoite	Käyntiosoite	Puhelin	Y-tunnus	Tilinro
XX 0	Xxxxxxxxxxxxxxxx 00-00	x000 0 000 0000	0000000-0	XX0000000000000000
00099 HELSINGIN KAUPUNKI	Helsinki 17	Faksi		Alv.nro

Johtopäätökset

Helsingin maaomaisuus on kaikkien helsinkiläisten yhteistä omaisuutta, jota tulee hoitaa taloudellisesti tehokkaalla ja kaikkia helsinkiläisiä hyö- dyttävällä tavalla. Edellä mainittuihin näkökohtiin pohjautuvaan koko- naisarviointiin perustuen, ja erityisesti tuottotavoitteen määrittämiseen liittyvät merkittävät taloudelliset vaikutukset huomioiden, voidaan pitää perusteltuna, että kaupunki määrittää asuntotonttien maanvuokran myös jatkossa 4 prosentin tuottotavoitteeseen perustuen. Esitettävä tuottotavoite on edelleen Suomen kuntasektorin alhaisimpia ja esitettyä tasoa voidaan pitää kohtuullisena. Tuottotavoitteen tasoa voidaan har- kita tulevaisuudessa uudelleen, mikäli sille ilmenee esimerkiksi markki- natilanteen muutoksiin tai käytännön maanvuokrasopimustoiminnassa saatuihin kokemuksiin perustuen tarvetta. Asuntotontteja palvelevien tonttien osalta tuottotavoitteen esitetään säilyvän myös ennallaan. Näi- den tonttien tuottotavoite on siten 5 prosenttia.

Kohta 4. Tontin markkina-arvon määrittäminen

Kaupunginhallituksen hyväksymien (1.4.2019 § 220) tontinluovutusta koskevien linjausten mukaan sääntelemättömään asuntotuotantoon tarkoitettujen tonttien varaajat valitaan pääsääntöisesti hintakilpailuilla, joissa ratkaisuperusteena voi olla tarjottava kauppahinta tai maanvuok- ran lisäksi maksettava kertasuoritus.

Yksittäisen tontin tarkka markkina-arvo tiettynä ajankohtana saadaan parhaiten ja varmimmin selville hintakilpailulla. Koska tonttien markki- naehtoinen hinnoittelu reagoi markkinoilla tapahtuviin muutoksiin, eh- käisee se tonttien ylihinnoittelua, jolla olisi asuntohankkeiden toteutusta hidastava vaikutus. Toisaalta vallitsevaa markkinatilannetta vastaavalla tonttihinnoittelulla ehkäistään myös kaupungin tulonmenetyksiä. Tar- jouskilpailujen avulla saatavat lisätulot parantavat kaupungin kykyä in- vestoida ja tuottaa palveluita asukkaille ja on siksi olennainen osa ta- loudellisesti kestävää kaupunkistrategiaa. Koska kaikkia tontteja ei voi- da luovuttaa hintakilpailulla, joudutaan niiden osalta tyytymään neuvo- teltuun hintaan, jonka markkinaehtoisuus varmistetaan puolueettoman asiantuntijan arviolla. Hintakilpailuilla saatava markkinatieto parantaa osaltaan myös neuvotteluihin ja puolueettoman asiantuntijan arvioon perustuvan hinnoittelun tarkkuutta.

Tontin arvon määrittämisessä toimii lähtökohtana puolueettoman asian- tuntijan xxxxx xxxxxx xxxxxxxx-arvosta, ellei hintakilpailua ole käytetty.

Vaihtoehtoisesti voidaan käyttää myös puolueettoman asiantuntijan määrittämää vyöhykehinnoittelua. Markkina-arvon määrittämisessä huomioidaan tontin asuinrakennusoikeuden lisäksi tontille asemakaa-

Postiosoite	Käyntiosoite	Puhelin	Y-tunnus	Tilinro
XX 0	Xxxxxxxxxxxxxxxx 00-00	x000 0 000 0000	0000000-0	XX0000000000000000
00099 HELSINGIN KAUPUNKI	Helsinki 17	Faksi		Alv.nro

vassa mahdollisesti osoitettu muu rakennusoikeus (esim. liiketilat ja jul- kisia toimintoja palvelevat tilat).

Tontin markkina-arvon määrittäminen perustuu asemakaavan osoitta- maan käyttötarkoitukseen, mutta määrittämisessä voidaan huomioida myös mahdolliset poikkeamispäätökset ja/tai muutoin hankkeen todelli- nen luonne. Tämä vastaa nykyisiä maanvuokrauskäytänteitä.

Xxxxxxxx-arvoon perustuva tontin arvon ja siten myös maanvuokran määritys koskee nykykäytännöstä poiketen myös säänneltyyn asunto- tuotantoon luovutettavia tontteja. Lainsäädännön mahdollisesti edellyt- tämät tonttihinnoittelun rajoitukset huomioidaan maanvuokrasta annet- tavin määräaikaisin huojennuksin (kuten esim. pitkällä korkotuella to- teutettavilla ARA- ja ASO-tonteilla).

Kaupunginhallituksen hyväksymien tontinluovutuslinjausten mukaisesti hinnoittelussa noudatetaan markkina-arvon mahdollistamissa rajoissa maltillisuutta ja varovaisuusperiaatetta siten, että tonttien ylihinnoittelua pyritään välttämään.

Asuntotontteja palvelevien tonttien hinnoittelu

Asuntotontteja palvelevia tontteja ovat esimerkiksi yhteiskerhotila- ja yhteispihatontit sekä asuntohankkeen velvoiteautopaikkoja varten luo- vutettavat tontit. Näiden tonttien osalta periaatteet pohjautuvat pitkälti jo nykyisellään voimassa olevaan käytäntöön ja hinnoitteluun, jotka ovat osoittautuneet toimiviksi.

Velvoiteautopaikkatonttien hinnoittelun osalta periaatteet säilyvät nyky- käytännön mukaisina, mutta periaatteet ovat kuitenkin määräaikaiset (31.12.2022 saakka). Kaupunkiympäristön toimialan maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun tarkoituksena on vuoden 2022 aikana tutkia ja kehittää velvoiteautopaikkoja varten luovutettavien tonttien hinnoitteluperiaatteita siten, että tontin sijainti huomioitaisiin hinnoitte- lussa. Uudistetut periaatteet on tarkoitus saattaa päätöksentekoon vuoden 2022 aikana.

Kohta 5. Hankkeen rahoitus- ja hallintamuodon vaikutus maanvuokraan

Asuntohankkeen rahoitus- ja hallintamuodosta johtuvat vaikutukset maanvuokraan huomioidaan jatkossa aina maanvuokrasta myönnettä- villä määräaikaisilla huojennuksilla eikä tontin arvoon vaikuttavana teki- jänä. Nämä huojennukset ovat voimassa vain sen ajan, kuin tontille ra- kennettaviin asuntoihin kohdistuu sääntelyä. Nykykäytännöstä poiketen Hitas-omistusasuntotuotantoon luovutettaville tonteille ei enää myönne- tä erillistä maanvuokran huojennusta, mutta niiden osalta hinnoittelussa

Postiosoite	Käyntiosoite	Puhelin	Y-tunnus	Tilinro
XX 0	Xxxxxxxxxxxxxxxx 00-00	x000 0 000 0000	0000000-0	XX0000000000000000
00099 HELSINGIN KAUPUNKI	Helsinki 17	Faksi		Alv.nro

kiinnitettäisiin markkinaehtoisen hinnoittelun mahdollistamissa rajoissa erityistä huomiota hinnoittelun kohtuullisuuteen.

Markkinaehtoiseen maanvuokraan nähden saamatta jäävää vuokratu- loa tulee tarkastella kaupungin kannalta menona samaan tapaan kuin budjetista maksettavaa korvausta/tukea. Tästä syystä kaupungin maanvuokrasta myöntämien huojennusten tulee olla aina hyvin perus- teltuja ja mahdollisimman läpinäkyviä.

Kaupunginhallituksen hyväksymien tontinluovutuslinjausten mukaan tontin hinnan tai vuokran markkinaehtoisuus varmistetaan hintakilpailul- la tai, mikäli sitä ei ole käytetty, puolueettoman asiantuntijan toimesta. Kaupungin asuntotonttien maanvuokraustoiminnan avoimuuden lisää- miseksi asuntotonttien arvonmäärityksessä luovutaan porrastetusta ra- kennusoikeuden hinnoittelukäytännöstä. Jatkossa kaikkien tonttien ar- vo määritetään arvioitavissa olevan markkina-arvon mukaan tontille to- teutettavan asuntohankkeen rahoitus- ja hallintamuodosta riippumatta. Näin vältytään tontin arvoon ”sisään rakennetuilta” huojennuksilta, jotka ovat jälkikäteen vaikeasti selvitettävissä. Markkina-arvoon perustuva hinnoittelu merkitsee käytännössä luopumista tonttien hinnoittelussa noudatetusta alueellisen yhtenäisyyden periaatteesta, sillä markkinaeh- toinen hinnoittelu huomioi tonttien ominaisuudet (esim. sijoittuminen rantaan tai raideliikenteen aseman läheisyyteen, rakennettavuuteen jne.) ja niiden väliset tonttikohtaiset erot.

Valtiontukisäännökset tulevat sovellettavaksi myös kaikissa niissä tilan- teissa, joissa kunta harkitsee huojennusten antamista maanvuokrista markkinoilla toimiville toimijoille. Huojennuksista päätettäessä tulee ai- na tehdä tapauskohtainen arvio EU:n valtiontukisäännösten näkökul- masta. Kun kunta esimerkiksi myy tai antaa vuokralle omistamansa tontin valtion tukemaa ARA-tuotantoa (sosiaalinen asuntotuotanto) var- ten alle markkinahinnan, hinnan erotus katsotaan kunnan maksamaksi valtiontueksi. Sosiaaliseen asuntotuotantoon myönnettävään tukeen sovelletaan SGEI-tukea koskevia säännöksiä (tuki yleistä taloudellista etua koskevien palveluiden tuottamiseksi, services of general economic interest, komission päätös 2021/21/EU). SGEI-sääntely mahdollistaa tuen myöntämisen komission päätöksessä tarkemmin eriteltävin edelly- tyksin. ARA katsoo, että sen myöntämät korkotuet ja avustukset sosi- aalista asuntotuotantoa varten ovat tällaisia SGEI-tukia ja ne täyttävät komission päätöksessä asetetut edellytykset. Tällöin markkinahinnan ja tätä alemman kohtuullisen luovutus- tai vuokraushinnan välinen erotus voidaan lukea ARA:n hyväksymään korkotukilainaan tai ARA:n myön- tämään valtion takaukseen liittyväksi SGEI-tueksi, jossa tuen myöntä- jänä on ARA:n sijasta kunta.

Postiosoite	Käyntiosoite	Puhelin	Y-tunnus	Tilinro
XX 0	Xxxxxxxxxxxxxxxx 00-00	x000 0 000 0000	0000000-0	XX0000000000000000
00099 HELSINGIN KAUPUNKI	Helsinki 17	Faksi		Alv.nro

Jatkossa asuntohankkeen rahoitus- ja hallintamuodosta johtuvat maanvuokrasubventiot myönnetään markkinaehtoisesti määritellystä maanvuokrasta myönnettävin määräaikaisin huojennuksin. Muutoksella ei ole kaupungin eikä vuokralaisen kannalta taloudellista merkitystä.

Muutos lisää kuitenkin huomattavasti asuntotonttien maanvuokraustoi- minnan avoimuutta, koska markkinaehtoisen maanvuokran ja perittä- vän vuokran välinen euromääräinen erotus (subventio) sekä maan- vuokran huojennusprosentti ovat helposti jälkikäteen selvitettävissä.

Valtion tukema tuotanto

Valtion tukemaan asuntotuotantoon luovutettavien tonttien osalta esi- tetty muutos tarkoittaa käytännössä sitä, että tontin markkinaehtoisesta maanvuokrasta myönnetään määräaikainen huojennus ARA:n hyväk- symän enimmäishinnoittelun saavuttamiseksi. Jos tontin markkina-arvo on esimerkiksi 1 000 euroa/k-m² ja ARA:n hyväksymä tontin enimmäis- hinta 500 euroa/k-m², myönnetään maanvuokrasta 50 prosentin mää- räaikainen huojennus. Valtion tukemissa ns. pitkän korkotuen vuokra- ja asumisoikeushankkeissa huojennus on voimassa niin kauan kuin asuntojen vuokran/asumisoikeusvastikkeen määrittämisessä noudate- taan korkotukilain mukaista omakustannusperiaatetta. Käytännössä huojennus on vuokra-asuntohankkeiden osalta voimassa noin 40 vuot- ta ja asumisoikeustuotantona toteutettavien hankkeiden osalta koko vuokrakauden, mikäli asunnot säilyvät säänneltyinä asumisoikeusasun- toina.

Esitetty malli poikkeaa mainituilta osin nykykäytännöstä, jossa ns. pit- källä korkotuella toteutettavien asuntohankkeiden maanvuokra määrite- tään ns. Hitas-tasoisena, josta annetaan 20 prosentin huojennus, joka on voimassa niin kauan kuin valtio maksaa kohteelle korkotukea, eli noin 23 vuotta. Huojennuksen päättymisen jälkeen maanvuokran taso on vuokrakauden loppuun ns. Hitas-tasoa. Uudessa käytännössä huo- jennusaika on huomattavasti pidempi, mutta sen päätyttyä maanvuokra nousee markkinatasolle.

Hitas-tuotanto

Kaupungin nykyinen Hitas-tontteja koskeva maanvuokrauskäytäntö tarkoittaa kantakaupunki- ja vastavilla alueilla käytännössä helposti kymmenien tuhansien eurojen vuotuista tonttikohtaista vuokrasubven- tiota Hitas-sääntelyn aikana. Tonttikohtaisen subvention suuruus riip- puu tontin rakennusoikeudesta, tontin sijainnista sekä muista ominai- suuksista, joilla on vaikutusta tontin markkina-arvoon. Asumiskustan- nusvaikutuksena tarkasteltuna subventio tarkoittaa näillä alueilla (ny- kyisten maanvuokrausperiaatteiden mukaan laskettuna) laskennallises- ti luokkaa noin 1,5–2,2 euroa/huoneistoneliö/kk huojennusta maan-

Postiosoite	Käyntiosoite	Puhelin	Y-tunnus	Tilinro
XX 0	Xxxxxxxxxxxxxxxx 00-00	x000 0 000 0000	0000000-0	XX0000000000000000
00099 HELSINGIN KAUPUNKI	Helsinki 17	Faksi		Alv.nro

vuokran vastikevaikutukseen. Esikaupunkialueilla vastaava huojennus on selvästi pienempi, noin 0,3–0,6 euroa/huoneistoneliö/kk. Esitettyjen periaatteiden mukaan Hitas-omistusasuntotuotantoon luovutettaville tonteille ei kuitenkaan enää myönnetä nykykäytännön mukaista 10–30 prosentin maanvuokran huojennusta Hitas-sääntelyn ajalle (30 vuotta).

Nykykäytännön muuttamista voidaan pitää perusteltuna, koska Hitas- asuntojen ostajat valitaan arvonnalla eikä asuntojen myyntiin liity, lap- siperhepriorisointia lukuun ottamatta, sosiaalista tarveharkintaa. Tästä syystä alhaisemmasta maanvuokrasta muodostuva tuki ei välttämättä kohdistu tuen tarvitsijalle tai tuen oikeaa kohdentumista ei voida aina- kaan riittävän tehokkaasti varmistaa. Maanvuokrassa myönnettävä huojennus on siten lähtökohtaisesti sosiaalipoliittisena tukimuotona te- hoton, mikäli asuntojen oikeaa kohdentumista tuen tarvitsijoille ei voida asuntojen ensi- ja jälleenmyynnissä riittävästi varmistaa. Mainitut tekijät heikentävät osaltaan Hitas-järjestelmän yleistä uskottavuutta ja hyväk- syttävyyttä. Lisäksi voidaan perustellusti olettaa, että maanvuokran huojennusten poistaminen kannustaa osaltaan hyville paikoille sijoittu- vien Hitas-asuntojen omistajia harkitsemaan asunnon vaihtamista jo ennen Hitas-sääntelyn päättymistä (ja sen tuomaa merkittävää asun- non arvonnousua), jos asunto on elämäntilanteen muutosten (esim. lasten kotoa poismuuton) johdosta käynyt soveltumattomaksi. Hitas- asuntotuotantoon luovutettaville tonteille myönnettävien maanvuokran huojennusten poistaminen vähentää siis osaltaan ns. lukkiutumisefektiä ja edistää näin erityisesti Hitas-perheasuntojen kohdentumista niitä tar- vitseville.

Koska Hitas-omistusasuntotuotannon perimmäisenä tarkoituksen on kohtuuhintaisen omistusasumisen edistäminen, Hitas-tonttien hinnoitte- lussa kiinnitetään kuitenkin markkinaehtoisen hinnoittelun mahdollista- missa rajoissa erityistä huomiota hinnoittelun kohtuullisuuteen. Tämä on perusteltua myös asuntoihin kohdistuvan hintasääntelyn kompen- soimiseksi. Kirjauksen tarkempi sisältö määritetään myöhemmin sovel- tamisohjeissa, mutta käytännössä kirjaus voi tarkoittaa esimerkiksi sitä, että Hitas-tonttien hinnoittelussa tontin markkina-arvo määritetään ar- vioitavissa olevan markkina-arvon alarajaan tukeutuen. Hintakontrolloi- tuun omistusasuntotuotantoon (ns. Puoli-Hitas) luovutettavien tonttien hinnoittelu määräytyy nykykäytännön mukaisesti jatkossakin markki- naehtoisesti.

Kaupunginvaltuusto on 11.11.2020 § 313 hyväksynyt asumisen ja sii- hen liittyvän maankäytön toteutusohjelman 2020, jonka mukaisesti käynnistetään valmistelu, jonka tavoitteena on nykymuotoisesta Hitas- järjestelmästä luopuminen ja sen korvaaminen uudella järjestelmällä ohjelma-kauden puolivälissä. Siirtymäajoista johtuen yleiset maanvuok- rauksen periaatteet tulevat koskemaan vain verrattain vähäistä määrää

Postiosoite	Käyntiosoite	Puhelin	Y-tunnus	Tilinro
XX 0	Xxxxxxxxxxxxxxxx 00-00	x000 0 000 0000	0000000-0	XX0000000000000000
00099 HELSINGIN KAUPUNKI	Helsinki 17	Faksi		Alv.nro

nykyjärjestelmän mukaisia Hitas-tontteja. Uuden korvaavan järjestel- män yksityiskohtien ollessa selvillä, valmistellaan tarvittavat yleisiä pe- riaatteita koskevat muutokset.

Omakotitalot

Kaupungilla on tällä hetkellä voimassa noin 2 200 omakotitalotontin maanvuokrasopimusta. Omakotitalotonttien saajat valitaan nykyisellään julkisen haun perusteella arpomalla ja tontit osoitetaan lähtökohtaisesti vain helsinkiläisille lapsiperheille. Hakuja on pyritty järjestämään muu- taman vuoden välein ja kuhunkin hakuun on pyritty sisällyttämään noin 50–100 tonttia. Omakotitalotonttien luovutusmäärät ovat kuitenkin vä- hentyneet viimeisen kymmenen vuoden aikana. Kaupungin maankäy- tön painopisteen siirtyessä huomattavasti tehokkaampaan kerrostalo- rakentamiseen voidaan pitää todennäköisenä, että omakotitalotonttien luovutusmäärät tulevat laskemaan entisestään tulevina vuosina.

Kaupungin omakotitalotonttien luovutukseen on perinteisesti kuulunut markkina-arvoa alhaisempi maanvuokran taso ja kohteen (vuokraoi- keus rakennuksineen) luovutushinnan sääntely. Käytännössä tämä on tarkoittanut sitä, että omakotitalotonttien maanvuokrat on määritetty keskimäärin karkeasti noin 30 prosenttia markkinatasoa alemmaksi.

Luovutushinnan sääntelyllä on pyritty siihen, ettei alhaisesta maan- vuokrasta saatava etu pääomittuisi kohteen myyntihintaan. Vuoteen 2010 asti sääntely oli voimassa koko vuokrakauden ajan.

Kaupunginvaltuusto on 25.8.2010 § 184 päättänyt muuttaa sopimuseh- don siten, että sääntely on voimassa vain 10 vuotta, jonka jälkeen koh- de on vapaasti luovutettavissa. Sääntelyn piirissä on tällä hetkellä noin 500 omakotitalotonttien maanvuokrasopimusta. Omakotitalotonttien hintasääntely on osoittautunut hallinnollisesti hyvin raskaaksi eikä sillä voida arvioida olevan laajempaa asuntopoliittista merkitystä. Omakoti- talotonttien luovutukseen ei myöskään, lapsiperhevaatimusta lukuunot- tamatta, liity erityistä sosiaalista tarveharkintaa. Tästä syystä alhai- semmasta maanvuokrasta muodostuva tuki ei välttämättä kohdistu tuen tarvitsijalle tai tuen oikeaa kohdentumista ei voida ainakaan riittä- vän tehokkaasti varmistaa. Mainituista syistä johtuen kaupunki määrit- telee jatkossa luovutettavien omakotitalotonttien maanvuokran markki- naehtoisesti. Samalla luovutaan edellä kuvatusta kohteen enimmäis- luovutushinnan sääntelystä, koska maanvuokraan ei enää sisälly sub- ventiota, jonka pääomittumista kohteen (vuokraoikeus rakennuksineen) myyntihintaan pitäisi ehkäistä. Jo vuokrattujen, vielä hintasääntelyn pii- rissä olevien, omakotitalotonttien vuokralaisille tarjotaan mahdollisuutta sääntelystä luopumiseen. Sääntelyn poistamisen edellytyksenä olisi, että vuokralainen suostuu muuttamaan tontin maanvuokrasopimusta si- ten, että tontin maanvuokraa tarkistetaan markkinahintatasolle, joka

Postiosoite	Käyntiosoite	Puhelin	Y-tunnus	Tilinro
XX 0	Xxxxxxxxxxxxxxxx 00-00	x000 0 000 0000	0000000-0	XX0000000000000000
00099 HELSINGIN KAUPUNKI	Helsinki 17	Faksi		Alv.nro

tarkoittanee keskimäärin noin 45 prosentin korotusta tontin nykyiseen maanvuokraan. Esitetyt muutokset yksinkertaistavat, selkeyttävät ja su- juvoittavat kaupungin omakotitalotonttien luovutustoimintaa, mikä va- pauttaa kaupungin tontinluovutuksen resursseja asuntopoliittisesti vai- kuttavampaan työhön.

Kohta 6. Muut huojennukset

Asuntohankkeen rahoitus- ja hallintamuotoon liittyvien huojennusten li- säksi yleiset periaatteet mahdollistavat myös muiden määräaikaisten maanvuokran huojennusten antamisen, mikäli se esimerkiksi vuokra- laisten yhdenvertaisen kohtelun, alueen rakentamisen keskeneräisyy- den tai muiden vastaavien syiden vuoksi on perusteltua. Huojennukset voivat olla suuruudeltaan enintään 20 prosenttia tontin vuosivuokrasta ja voimassa enintään 5 vuotta vuokrasuhteen alkamisesta lukien.

Kohta 7. Maanvuokran tarkistaminen vuokrakauden aikana (ns. tasotarkistukset)

Maanvuokra sidotaan elinkustannusindeksiin, mikä vastaa nykykäytän- töä. Elinkustannusindeksiin perustuvien tarkistusten lisäksi periaatteet mahdollistavat maanvuokran tasotarkistusten tekemisen vuokrakauden aikana. Tasotarkistukset on tarkoitus sitoa pääkaupunkiseudun vanho- jen asuntojen hintaindeksin kehitykseen, joka indikoi myös asuntotont- tien arvon kehitystä, koska asuntotonttien arvo on sidoksissa tonteille rakennettavien asuntojen arvoon. Helsingin asuntotonttien arvonkehi- tyksen on tehdyssä, vuodet 1970–2018 kattaneessa tutkimuksessa to- dettu vastaavan asuntojen keskimääräistä hintakehitystä pääkaupunki- seudulla (VTT 2014 ja Forecon Oy 2020).

Helsingissä maan arvo on kehittynyt vuosikymmenten saatossa yleistä kustannustason kehitystä huomattavasti nopeammin. Koska asunto- tonttien maanvuokran kehitys on ollut sidottu vain elinkustannusindek- sin kehitykseen, kaupungin tonteista saama tonttien kulloiseenkin to- delliseen arvoon suhteutettu efektiivinen maanvuokra on laskenut mer- kittävästi pitkien vuokrakausienaikana. VTT:n tekemän vuonna 2014 valmistuneen selvityksen mukaan kaupungin asuntotonttien maanvuok- rasopimuskannan vuokratuotto ajalta 1954–2012 oli 2,1 prosenttia, eli vain noin 50 prosenttia nykyisestä tuottotavoitteesta. Selvityksen mu- kaan vuonna 1954 solmitun maanvuokrasopimuksen todellinen vuokra- tuotto koko vuokra-ajalta oli vain noin 0,5 prosenttia, kun vuokratulo suhteutetaan tontin kunkin vuoden arvoon. Vuokrakauden viimeisinä vuosina vuokratuotto on jäänyt jopa alle 0,3 prosentin. Käytännössä vuokrakauden viimeisinä vuosina maanvuokra on alhaisempi kuin mitä tontista maksettaisiin kiinteistöveroa, jos kyseessä olisi omistustontti.

Kaupungin tontista saama tuotto on siten tällaisilla tonteilla todellisuu- dessa muodostunut negatiiviseksi.

Postiosoite	Käyntiosoite	Puhelin	Y-tunnus	Tilinro
XX 0	Xxxxxxxxxxxxxxxx 00-00	x000 0 000 0000	0000000-0	XX0000000000000000
00099 HELSINGIN KAUPUNKI	Helsinki 17	Faksi		Alv.nro

Maanarvon elinkustannusindeksin kehitystä huomattavasti nopeampi kehitys on johtanut siihen, että maanvuokrasopimusten päättyessä määriteltävä uusi maanvuokra on ollut keskimäärin karkeasti noin 10– 15-kertainen vanhaan vuokraan verrattuna, vaikka uusi vuokrataso on ollut vain noin 60 prosenttia arvioitavissa olevasta markkina-arvosta. Tämä on puolestaan aiheuttanut vuokralaisissa huomattavaa tyytymät- tömyyttä, vaikka uuden sopimuksen mukainen maanvuokra on määri- tetty selvästi alle markkinatason ja uuden sopimuksen mukaista maan- vuokraa peritään täysimääräisesti vasta 10 vuoden kuluttua uuden so- pimuksen alkamisesta. Elinkustannusindeksin kehitykseen perustuvan maanvuokran tarkistuksen merkittävänä etuna voidaan pitää maan- vuokran kehityksen ennustettavuutta, jolla on positiivista merkitystä esimerkiksi vuokratonteille rakennettavien asuntojen ja siten myös vuokratonttien kysyntään.

Edellä kuvatuista ongelmista johtuen maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelu on selvittänyt mahdollisuuksia kehittää asuntotonttien maanvuokrasopimusten indeksointikäytäntöjä siten, että maanvuokra seuraisi nykyistä paremmin tonttien todellista arvonkehitystä. Selvitys- työn keskeisenä tavoitteena on ollut ns. maanvuokran tasotarkistusmal- lin kehittäminen, jossa tontin maanvuokraa tarkistetaan vuokrakauden aikana määräajoin asuntotonttien todellista arvonkehitystä elinkustan- nusindeksiä paremmin kuvaavan indeksin kehitykseen perustuen.

Maanvuokran tasotarkistus ei siten jäisi esimerkiksi vuokralaisen ja vuokranantajan välillä käytävien, todennäköisesti työläiksi muodostu- vien, neuvotteluiden varaan, kuten oli käytäntö 2000-luvun taitteessa tehtyjen 100 vuoden pituisten maanvuokrasopimusten osalta. Selvitys- työtä varten on edellä mainitun VVT:n selvityksen lisäksi teetetty Fo- recon Oy:llä selvitys (2020) maanvuokrasopimusten vuokrankehityk- sestä eri vuokrantarkistusmenetelmillä.

Selvityksiin ja arvioihin perustuen esitetään, että kaupungin asuntotont- tien uusiin maanvuokrasopimuksiin sisällytetään vastaisuudessa maanvuokran tasotarkistusta koskevat ehdot, joissa tasotarkistuksen määrä sidotaan pääkaupunkiseudun vanhojen asuntojen asuntohin- taindeksin kehitykseen. Tasotarkistuksen sitominen asuntojen hintojen kehitystä kuvaavaan indeksiin on luontevaa, sillä asuntotonttien arvo on sidoksissa tonteille rakennettavien asuntojen arvoon. Forecon Oy:n selvityksen mukaan kaupungin vuokrausperiaatteiden kehitys on vii- meisen vajaan 50 vuoden aikana seurannut verrattain tarkasti pääkau- punkiseudun asuntohintojen kehitystä. Pääkaupunkiseudun hintaindek- sin valintaa voidaan pitää perusteltuna myös indeksin taustalla olevien tilastotietojen kattavuuden vuoksi, jolloin esimerkiksi yksittäisten asun- tokauppojen tai yksittäisellä alueella tehtyjen asuntokauppojen merkitys ei korostu indeksin laskennassa.

Postiosoite	Käyntiosoite	Puhelin	Y-tunnus	Tilinro
XX 0	Xxxxxxxxxxxxxxxx 00-00	x000 0 000 0000	0000000-0	XX0000000000000000
00099 HELSINGIN KAUPUNKI	Helsinki 17	Faksi		Alv.nro

Maanvuokran tasotarkistus on tarkoitus tehdä 80 vuoden vuokrakau- den aikana kolme kertaa noin 20 vuoden väliajoin. Tarkistus sidotaan mainitulla tavalla pääkaupunkiseudun vanhojen asuntojen asuntohin- taindeksiin ja tarkistuksen taso määräytyy tarkistushetkeä edeltänyttä kolmen vuoden indeksikeskiarvoa noudattaen. Kolmen vuoden kes- kiarvon noudattaminen tasaa vuosittain tapahtuvien indeksimuutosten vaikutusta. Maanvuokran kehityksen ennustettavuuden turvaamiseksi tarkistus voi olla enintään +/- 50 prosenttia/tarkistuskerta tarkistusvuot- ta edeltäneen vuoden vuosivuokraan nähden. Tasotarkistusten välissä maanvuokraa tarkistetaan edelleen vuosittain elinkustannusindeksin kehityksen mukaisesti.

Vuokralainen voisi myös valita vaihtoehdon, jossa tasotarkistus teh- dään seitsemän kertaa (20/10/10/10/10/10) vuokrakauden aikana, jol- loin ensimmäisen tarkistuskerran enimmäistarkistus olisi +/- 50 ja tä- män jälkeen +/- 25 prosenttia/tarkistuskerta tarkistusvuotta edeltäneen vuoden vuosivuokraan nähden. Vaihtoehtoisen tarkistussyklin tarjoa- minen on perusteltua, koska tasotarkistusmenettelyn vaikutuksia vuok- ratonteille rakennettavien asuntojen kysyntään on hyvin vaikea arvioida etukäteen. Tällöin hankkeen toteuttajalle jää mahdollisuus arvioida, kumpi vaihtoehtoisista tasotarkistusmenettelyistä parhaiten edistäisi asuntojen markkinoitavuutta ja siten hankkeen toteutumista. Vuokralai- sella ei kuitenkaan olisi vuokrasopimuksen solmimisen jälkeen oikeutta muuttaa vuokrasopimuksen tekemisen yhteydessä valittua ja sopimuk- seen sisällytettyä menettelyä.

Maanvuokran tasotarkistusmenettelyn johdosta tonttien maanvuokra seuraa nykyistä huomattavasti paremmin tonttien arvonkehitystä ja vuokrasopimusten uusimiseen nykyisellään liittyneiltä merkittäviltä maanvuokran korotuksilta vältyttäneen tulevaisuudessa. Lisäksi vuok- rakauden aikana tehtävät tasotarkistukset ehkäisevät osaltaan vuokra- kauden aikana alhaiseksi muuttuvan maanvuokran pääomittumista asuntojen myyntihintoihin, mikä hillitsee asuntojen myyntihintojen nou- sua vuokratonteilla. Edelleen tasotarkistusmenettelyllä on osaltaan po- sitiivinen vaikutus myös kaupungin koko vuokrakauden aikana saa- maan vuokratuottoon. Tämä riippuu kuitenkin asuntojen hintojen kehi- tyksestä, sillä tasotarkistusmallissa maanvuokra voi myös laskea.

Maanvuokran negatiivisen kehityksen mahdollistaminen on perusteltua sopimustasapainon näkökulmasta ja ottaen huomioon, ettei kaupungin tavoitteena lähtökohtaisesti ole saada tontteihin sitoutuneelle pääomal- le asetettua tuottotavoitetta korkeampaa tuottoa.

VTT:n selvitys 14.5.2014 on liitteenä 2 ja Forecon Oy:n selvitys 29.6.2020 on liitteenä 3.

Kohta 8. Maanvuokran ennakkomaksu

Postiosoite	Käyntiosoite	Puhelin	Y-tunnus	Tilinro
XX 0	Xxxxxxxxxxxxxxxx 00-00	x000 0 000 0000	0000000-0	XX0000000000000000
00099 HELSINGIN KAUPUNKI	Helsinki 17	Faksi		Alv.nro

Kohta 9. Vuokra-aika

Periaatteet mahdollistavat ns. maanvuokran ennakkomaksun käyttämi- sen asuntotonttien maanvuokraustoiminnassa. Käytännössä tämä tar- koittaa sitä, että vuokralainen (käytännössä kohteen rakennuttaja) voi maksaa osan tontin arvosta kertasuorituksena vuokrakauden alussa.

Menettelyllä on todennäköisesti merkitystä käytännössä vain arvok- kaimmilla tonteilla, joilla maanvuokran taso ja sitä kautta asuntojen yh- tiövastike, voi tontin korkeasta arvosta johtuen nousta tasolle, joka vai- keuttaa asuntojen markkinointia ja siten hidastaa hankkeen toteutumis- ta. Vuokralaisen, eli kohteen rakennuttajan kaupungille kertasuorituk- sena maksama maanvuokran ennakkomaksu alentaa maanvuokran ta- soa ja siten myös maanvuokrasta johtuvaa vastikevaikutusta, koska maksu huomioidaan maanvuokran määrittämisessä tontin pääoma- arvoa alentavana.

Kertakorvauksena suoritettu osuus tontin rakennusoikeuden arvosta huomioidaan maanvuokran huojennuksena, joka on voimassa vuokra- kauden ajan. Ennakkomaksu voisi olla enintään 1/3 tontin arvosta, ellei perustellusta syystä toisin päätetä. Ennakkomaksumenettelyä sovelle- taan vain perustellusta syystä.

Asuntotonttien maanvuokrasopimusten vuokra-aika on jatkossa vähin- tään noin 80 vuotta, ellei perustellusta syystä toisin päätetä. Perusteltu syy voi olla esimerkiksi luovutettaessa jo rakennettu tontti, joiden vuok- ra-aika nykykäytännön mukaan on ollut yleensä enintään noin 30 vuot- ta. Lisäksi perusteltuna syynä lyhyemmälle vuokra-ajalle voidaan pitää esimerkiksi sitä, ettei maanvuokrasopimukseen sisälly jäljempänä tar- kemmin selostettua maanvuokran tasotarkistusta koskevia ehtoja.

Maanvuokralain (258/1966) mukainen enimmäisvuokra-aika asuntora- kentamiseen luovutettavilla tonteilla on 100 vuotta. Kaupungin käytän- tönä on pääsääntöisesti ollut luovuttaa uudisrakentamiseen tarkoitetut tontit noin 60 vuoden vuokra-ajoin.

Pidempi vuokra-aika antaa vuokralaiselle nykyistä paremmat takeet tontin hallintaoikeuden jatkumisesta pitkälle tulevaisuuteen ja parantaa siten osaltaan vuokratonttien houkuttelevuutta. Maanvuokran tasotar- kistusmallin johdosta kaupungin tontista saatavaan tuottoon liittyvät ris- kit myös pienenevät eikä kaupungilla siten todennäköisesti ole jatkossa samanlaista intressiä vuokrasopimuksen uusimiseen ja siihen liittyvään maanvuokran tarkistamiseen. Toisaalta lain sallimaa enimmäisaikaa lyhyempi vuokra-aika ottaa huomioon maanvuokraustoimintaan liittyvät maapoliittiset näkökohdat parantaen kaupungin mahdollisuuksia edis- tää vuokrakauden aikana mahdollisesti tapahtuvia maankäytön muu- toksia vuokrasopimuksia uudistettaessa.

Postiosoite	Käyntiosoite	Puhelin	Y-tunnus	Tilinro
XX 0	Xxxxxxxxxxxxxxxx 00-00	x000 0 000 0000	0000000-0	XX0000000000000000
00099 HELSINGIN KAUPUNKI	Helsinki 17	Faksi		Alv.nro

Kohta 10. Maanvuokrasopimuksen ehdot

Muut maanvuokrasopimuksen ehdot määrätään noudattaen kaupungin tavanomaisia maanvuokrasopimusehtoja sekä toimivaltaisen viranhalti- jan mahdollisesti päättämiä lisäehtoja.

Kohta 11. Periaatteiden voimassaolo ja ajantasaisuuden arvioiminen

Periaatteet ovat voimassa toistaiseksi lukuun ottamatta autopaikkatont- tien maanvuokran määrittämisperiaatteita, joita on tarkoitus soveltaa kauintaan 31.12.2022 saakka. Periaatteiden ajantasaisuutta arvioidaan valtuustokausittain osana kaupungin tontinluovutusta koskevien linjaus- ten ajantasaisuuden arviointia.

Kaupunkiympäristölautakunta on 10.11.2020 § 662 esittänyt kaupun- ginhallitukselle asuntotonttien sekä asumista palvelevien tonttien vuok- ranmäärittelyssä ja vuokraamisessa noudatettavien yleisten periaattei- den hyväksymistä. Lautakunta on kokouksessaan hyväksynyt yksimie- lisesti vastaehdotuksen, joka mukaan "Tonttien myyntihinnan ja vuok- ran suhdetta seurataan aktiivisesti Helsingin tontinluovutuslinjausten mukaisten kynnysrahakilpailutusten tuottaman tiedon valossa ja varau- dutaan muuttamaan sitä, jos seurantatieto antaa siihen perusteita." Edellä mainittu lisäys on tehty periaatteiden kohtaan 11. "Maanvuok- rausperiaatteiden voimassaolo ja ajantasaisuuden arvioiminen".

Keskeiset muutokset nykykäytäntöön ja niiden perustelut

Edellä selostetut uudet periaatteet merkitsevät huomattavaa muutosta kaupungin asuntotonttien maanvuokraustoiminnan nykykäytänteisiin. Niiden soveltaminen keventää maanvuokraustoimintaan liittyvää hallin- nollista työtä, lisää kaupungin tonttihinnoittelun ja maanvuokraustoi- minnan läpinäkyvyyttä sekä edistää yhdenvertaisuuden toteutumista maanvuokraustoiminnassa. Periaatteet sisältävät muun ohella seuraa- vat keskeiset muutokset nykykäytäntöön:

− Tonttikohtainen maanvuokran määrittäminen tapahtuu jatkossa vi- ranhaltijapäätöksin kaupunginvaltuuston vahvistamiin yleisiin peri- aatteisiin sekä kaupunkiympäristölautakunnan niitä tarkentaviin so- veltamisohjeisiin perustuen. Kaupunginvaltuusto ei siten lähtökoh- taisesti enää käsitele yksittäisten tonttien vuokrauksiin liittyviä vuok- rausperiaatteita. Poikkeustapauksessa yksittäistä tonttia koskevat vuokrausperiaatteet voidaan kuitenkin edelleen saattaa valtuuston päätettäväksi, jos vuokraus syystä tai toisesta poikkeaisi valtuuston vahvistamista yleisistä vuokrausperiaatteista.

− Asuntotonttien arvo sekä maanvuokra määritetään jatkossa aina ar- vioitavissa olevan markkina-arvon mukaisesti. Mahdolliset asunto-

Postiosoite Käyntiosoite Puhelin Y-tunnus Tilinro

XX 0 Xxxxxxxxxxxxxxxx 00-00 x000 0 000 0000 0000000-0 XX0000000000000000

00099 HELSINGIN KAUPUNKI Helsinki 17 Faksi Alv.nro

Vaikutusten arviointia

hankkeen rahoitus- ja hallintamuodosta johtuvat maanvuokravaiku- tukset otetaan huomioon vain maanvuokrasta myönnettävin määrä- aikaisin huojennuksin.

− Hitas-omistusasuntotuotantoon luovutettaville tonteille ei jatkossa myönnetä erillistä huojennusta, mutta tonttihinnoittelussa kiinnite- tään markkinaehtoisen hinnoittelun mahdollistamissa rajoissa eri- tyistä huomiota hinnoittelun kohtuullisuuteen.

− Uudisrakentamiseen luovutettavien asuntotonttien maanvuokraso- pimusten vuokra-aika on jatkossa vähintään noin 80 vuotta ja maanvuokrasopimuksiin sisällytetään maanvuokran tasotarkistusta koskevat ehdot, jotta tonttien maanvuokra säilyisi nykyistä parem- min tonttien kulloistakin arvoa vastaavalla tasolla.

Periaatteilla on vaikutuksia kaupungin asuntotonteista saamiin vuokra- tuloihin. Lisäksi periaatteilla voi olla vaikutusta yksittäisten tonttien maanvuokran tasoon sekä myös muita vaikutuksia.

Taloudelliset vaikutukset

Vaikutukset kaupungin vuokratuottoon ja kassavirtaan

Tehtyjen tarkastelujen perusteella periaatteilla voidaan arvioida olevan positiivinen vaikutus kaupungin asuntotonttien maanvuokrasopimuksis- ta saamaan vuokratuottoon sekä kassavirtaan erityisesti käyttöönotet- tavan maanvuokran tasotarkistusmenettelyn johdosta.

Maanvuokran tasotarkistusmenettelyn vaikutusta kaupungin asuntoton- teista saamaan vuokratuottoon on arvioitu Forecon Oy:n tekemässä simuloinnissa. Simulointi suoritettiin arvioimalla, mikä olisi ollut kau- pungin asuntotonttien vuokrasopimuskannan kokonaistuotto suhteessa tonttien kulloiseenkin arvoon vuosina 1970–1998 solmituissa sopimuk- sissa, mikäli nämä maanvuokrasopimukset olisi tehty nyt esitettyjen uusien periaatteiden mukaisesti. Esitetyllä noin 80 vuoden vuokrasopi- musajalla ja Foreconin ennakoimalla indeksi- ja hintakehitystrendillä tarkasteltuna nykyinen vuokrauskäytäntö johtaa edellä mainittuina vuo- sina solmittujen maanvuokrasopimusten osalta 80 vuoden vuokra-ajalla

Postiosoite	Käyntiosoite	Puhelin	Y-tunnus	Tilinro
XX 0	Xxxxxxxxxxxxxxxx 00-00	x000 0 000 0000	0000000-0	XX0000000000000000
00099 HELSINGIN KAUPUNKI	Helsinki 17	Faksi		Alv.nro

keskimäärin noin 1,8 prosentin vuokratuottoon. Uusien periaatteiden mukaisella menettelyllä (4 prosentin tuottotavoite ja tasotarkistusme- nettely) keskituotto olisi käytännössä tavoitteen mukainen, eli noin 3,8– 4,0 prosenttia. Periaatteiden sisältämillä muutoksilla olisi siis todennä- köisesti pitkällä tähtäimellä positiivinen vaikutus kaupungin tonttien kul- loiseenkin todelliseen arvoon suhteutettuun vuokratuottoon.

Periaatteilla on lähtökohtaisesti positiivinen vaikutus myös kaupungin maanvuokratulojen kassavirtaan, jos oletetaan, ettei periaatteilla ole negatiivista vaikutusta tonttien luovutusmääriin ja PK-seudun asunto- hintojen kehitys säilyy pääosin positiivisena tulevina vuosikymmeninä.

Tehtyjen kassavirtatarkastelujen perusteella voidaan todeta, että uu- sien periaatteiden mukaisella vuokrausmenettelyllä maanvuokrakerty- män nykyarvo muodostuu nykyistä vuokrauskäytäntöä korkeammaksi 20 vuoden kuluttua vuokrasopimuksen alkamisessa, eli ensimmäisen maanvuokran tasotarkistuksen jälkeen. Koko vuokrakauden (80 vuotta) osalta uusien periaatteiden mukaisen vuokrausmenettelyn maanvuok- rakertymän nykyarvo on arviolta noin 45–63 prosenttia nykykäytäntöä korkeampi, kun tarkastelu on tehty diskonttauskoroilla 4 ja 2 lisättynä inflaatio-odotuksella.

Edellä mainitussa kassavirtatarkastelussa ei ole huomioitu periaattei- den mahdollisia vaikutuksia tonttien arvoon. Selvää kuitenkin on, että periaatteilla on suurella todennäköisyydellä myös tätä kautta positiivi- nen vaikutus kaupungin vuokratulojen muodostumiseen, mikäli olete- taan, ettei periaatteilla ole negatiivista vaikutusta tonttien kysyntään.

Vaikutukset tonttien arvoon maanvuokraa määriteltäessä

Kerrostalo- ja muiden asuntotonttien markkina-arvot vaihtelevat Helsin- gissä merkittävästi alueiden välillä ja myös alueiden sisällä erityisesti arvokkaimmilla alueilla. Kalleimmilla alueilla keskustassa ja sen lähei- syydessä rakennusoikeuden yksikköhinnat vaihtelevat tavanomaisesti tasolla 1 000–2 000 euroa/k-m², mutta myös tätä selvästi korkeammat hinnat ovat parhaimmilla tonteilla mahdollisia. Esikaupunkialueilla tont- tihinnat vaihtelevat karkeasti välillä 500–1 000 euroa/k-m². Kaupungin myymien tonttien keskimääräinen hinta vuosina 2015–2019 oli noin 1 050 euroa/k-m².

Uuden maanvuokrauskäytännön tavoitteena ei ole maanvuokran mää- rittämisen perustana käytettävien tonttien arvojen korottaminen, vaan edistää markkinaehtoisen arvonmäärittelyn toteutumista kaupungin asuntotonttien maanvuokraustoiminnassa. Nykyisen tonttien arvostus- käytännön ja uuden markkinaehtoisuutta korostavan käytännön välisis- tä eroista johtuen ehdotetuilla periaatteilla on kuitenkin vaikutusta yksit-

Postiosoite	Käyntiosoite	Puhelin	Y-tunnus	Tilinro
XX 0	Xxxxxxxxxxxxxxxx 00-00	x000 0 000 0000	0000000-0	XX0000000000000000
00099 HELSINGIN KAUPUNKI	Helsinki 17	Faksi		Alv.nro

täisten tonttien arvonmääritykseen myös sääntelemättömän asuntotuo- tannon osalta.

ARA:n hyväksymään tonttihinnoitteluun pohjautuvan nykyisen arvos- tuskäytännön yksi keskeinen ongelma on se, että ARA:n tonttihinnat jäävät arvokkaimmilla alueilla merkittävästi jälkeen tonttien todellisista arvioitavissa olevista markkina-arvoista. Kaikkein kalleimmilla tonteilla Helsingin keskustassa tai välittömästi meren äärellä ARA:n hyväksymä tonttihinta saattaa olla vain noin 30 prosenttia tontin todellisesta arvos- ta. Toisaalta esikaupunkialueilla ARA:n hyväksymät tonttihinnat voivat olla lähes samalla tasolla kuin arvioitavissa olevat tonttien markkina- hinnat. Koska nykykäytännössä kaikkien asuntotonttien arvonmääritys pohjautuu ARA:n hyväksymään hinnoitteluun, johtaa ARA:n hyväksy- miin enimmäishintoihin pohjautuva arvonmääritys herkästi siihen, että arvokkaimmat tontit ovat alihinnoiteltuja ja halvemmilla alueilla riski tonttien ylihinnoitteluun on ilmeinen.

Edellä kuvattu vääristymä on tarkoitus korjata siirtymällä markkinaeh- toiseen tonttihinnoitteluun, jossa tontin sijainti ja muut arvoon vaikutta- vat tekijät heijastuvat nykykäytäntöä selvästi paremmin kulloinkin hin- noiteltavan tontin arvoon. Lisäksi tonttihinnoittelun reagointikyky mark- kinoilla tapahtuviin kysynnän ja hintatason muutoksiin paranee olennai- sesti.

Kaupungin tulevassa asuntotonttien maanvuokraustoiminnassa edellä esitetyt tekijät tarkoittavat käytännössä sitä, että kalleimmilla alueilla maanvuokran perustana käytettävät tonttien arvot voivat nousta ja hal- vimmilla alueilla jopa jonkin verran laskea. Lisäksi tonttien arvoissa tul- laan näkemään nykyistä suurempaa vaihtelua alueiden sisällä, koska markkinaehtoinen arvonmääritys tarkoittaa luopumista alueellisen yh- tenäisyyden periaatteesta. Käytännössä suurin vaikutus tällä on arvok- kaimmilla alueilla, joilla tonttien hinnat voivat vaihdella alueen sisälläkin esim. mikrosijaintiin liittyvien tekijöiden (kuten merinäköalat) vuoksi helposti useilla kymmenillä prosenteilla. Esikaupunkialueilla vaikutus jäänee vähäiseksi, koska tonttien arvot eivät vaihtele yksittäisten teki- jöiden suhteen samalla tavalla kuin keskusta- ja kantakaupunkialueilla.

Edellä selostettujen vaikutusten tarkempi arviointi ja analysointi on vai- keaa erityisesti sääntelemättömään asuntotuotantoon luovutettavien tonttien osalta, koska kaupunki ei aiemmin voimassa olleiden strategis- ten tavoitteiden vuoksi käytännössä ole viimeisen 5 vuoden aikana juuri vuokrannut tontteja sääntelemättömään asuntotuotantoon arvokkaim- milta alueilta eikä relevantteja vertailukohteita ole siten juuri saatavissa.

Vaikka ehdotetuilla periaatteilla voi edellä kuvatulla tavalla olla vaiku- tusta yksittäisten sääntelemättömään asuntotuotantoon luovutettavien

Postiosoite	Käyntiosoite	Puhelin	Y-tunnus	Tilinro
XX 0	Xxxxxxxxxxxxxxxx 00-00	x000 0 000 0000	0000000-0	XX0000000000000000
00099 HELSINGIN KAUPUNKI	Helsinki 17	Faksi		Alv.nro

tonttien arvonmääritykseen, suurin vaikutus niillä on Hitas-tuotantoon luovutettavien tonttien arvonmääritykseen, sillä niiden osalta tonttihin- noittelussa siirrytään markkinaehtoiseen hinnoitteluun. Hitas-tuotantoon luovutettavien tonttien arvo määritettään Hitas-tuotantoon tarkoitetuille tonteille annettavien huojennusten poistuessa lähtökohtaisesti noin 10– 30 prosenttia nykytasoa korkeammaksi. Arvokkaimmilla tonteilla todel- linen arvonnousu voi olla tätäkin suurempi. Lisäksi ehdotetut periaat- teet nostanevat vuokran määrittämisen perusteena käytettäviä omako- titalotonttien arvoja karkeasti arvioiden noin 45 prosenttia.

Vaikutukset tonttien vuokratasoon ja asumiskustannuksiin

Sääntelemättömään asuntotuotantoon luovutettavien tonttien osalta esitetyillä periaatteilla olisi todennäköisesti maanvuokran lähtötasoa (vuokra vuokrasuhteen alussa) nostava vaikutus kalleimmilla alueilla, koska maanvuokran perustana käytettävät tonttien arvot voivat edellä kuvatulla tavalla näillä alueilla nousta. Toisaalta halvimmilla alueilla maanvuokran taso voi samasta syystä jopa jonkin verran laskea, mikä edistäisi näiden, usein markkinoitavuudeltaan haastavien alueiden, ra- kentumista. Omakotitalotonttien osalta voidaan todeta, että maanvuok- ran vaikutus asumiskustannuksiin nousee noin 45 prosenttia, mikä tar- koittaa asumiskustannusvaikutusta noin 1,2 eu- roa/huoneistoneliömetri/kk. Toisaalta jälleenmyyntihinnan sääntelyn poistuminen kompensoi vuokratason nousua.

Hitas-tuotantoon luovutettavien tonttien osalta ehdotettujen periaattei- den vaikutusta maanvuokran lähtötasoon on arvioitu vertaamalla Jät- käsaaren, Kalasataman, Kruunuvuorenrannan, Pohjois-Pasilan Posti- puiston sekä Pakilan alueilta viime vuosina luovutetun kahdeksan ton- tin maanvuokraa uusien periaatteiden mukaisesti määritettyyn vuok- raan. Tarkastelussa huomioitiin ehdotettujen periaatteiden mukainen kirjaus, jonka mukaan Hitas-tuotantoon luovutettavien tonttien maan- vuokran määrittämisessä kiinnitetään erityistä huomiota hinnoittelun kohtuullisuuteen. Käytännössä tämä tarkoitti sitä, että tonttien arvo määritettiin arvioitavissa olevan markkina-arvon alarajaan tukeutuen.

Tarkastelun perusteella voidaan todeta, että uusien periaatteiden mu- kaisesti määritelty maanvuokran lähtötaso olisi ylittänyt voimassa ole- vien periaatteiden mukaisesti määritetyn nykytason keskimäärin noin 37 prosentilla. Ylitysten vaihteluväli eri alueiden kesken oli kuitenkin hyvin merkittävä ja ylitykset vaihtelivat välillä 11–65 prosenttia. Jätkä- saaren ja Kalasataman alueilla ylitys oli noin 49–65 prosenttia, kun se muilla alueilla vaihteli välillä 11–26 prosenttia.

Maanvuokran asumiskustannusvaikutukseksi, eli vastikevaikutukseksi, muunnettuna edellä mainittu tarkoittaa sitä, että Jätkäsaaren ja Kalasa-

Postiosoite	Käyntiosoite	Puhelin	Y-tunnus	Tilinro
XX 0	Xxxxxxxxxxxxxxxx 00-00	x000 0 000 0000	0000000-0	XX0000000000000000
00099 HELSINGIN KAUPUNKI	Helsinki 17	Faksi		Alv.nro

taman alueilla maanvuokran vastikevaikutus olisi uusien periaatteiden mukaisesti määriteltynä ollut noin 1,5–2,2 euroa/huoneistoneliö/kk ny- kyistä korkeampi, jolloin maanvuokran vastikevaikutus olisi kokonai- suudessaan ollut tasolla noin 4,5–5,6 euroa/huoneistoneliö/kk. Pakilan, Postipuiston ja Kruunuvuorenrannan alueilla maanvuokran vastikevai- kutus olisi puolestaan ollut vain noin 0,3–0,6 euroa/huoneistoneliö/kk nykyistä korkeampi, jolloin maanvuokran vastikevaikutus olisi kokonai- suudessaan ollut noin 2,8–3,4 euroa/huoneistoneliö/kk. Korkein yksit- täinen nousu vastikevaikutukseen (2,2 euroa/huoneistoneliö/kk) havait- tiin tontilla, joka sijoittuu Kalasataman Sompasaareen ranta-alueelle merinäkymin.

Osa edellä kuvatuista eroista selittyy sillä, että usean vertailtavan Hi- tas-tontin vuokrausperusteet oli vahvistettu jo useita vuosia sitten.

Pääosa eroista selittyy edellä kuvatulla nykyiseen ARA-tonttien hinnoit- teluun pohjautuvan käytännön ongelmilla, jossa ARA-tonttien hinnat ja siten myös Hitas-tonttien hinnat jäävät arvokkaimmilla tonteilla pahasti jälkeen tonttien todellisesta arvosta. Tästä syystä ehdotettujen periaat- teiden vaikutus on näillä tonteilla markkinahinnoittelun maltillisuudesta huolimatta maanvuokraa nostava. Vaikka edellä Jätkäsaaren ja Kala- sataman osalta kerrottu uusien periaatteiden tuoma maanvuokran vas- tikevaikutuksen nousu on verrattain merkittävä, voidaan sen vaikutusta pitää kuitenkin hyväksyttävänä, kun huomioidaan, että tontit sijoittuvat erittäin vetovoimaisille uusille asuinalueille, ja koska Hitas-sääntelyn tuoma säästö asuntojen ostohinnassa on näillä alueilla hyvin huomat- tava.

ARA-vuokra-asuntotuotannon ja valtion tukeman ASO- asuntotuotannon osalta voidaan todeta, ettei periaatteilla ole vaikutusta tonttien maanvuokran lähtötasoon, koska näillä tonteilla noudatetaan ARA:n hyväksymää enimmäishinnoittelua ja markkinaehtoisesti määri- tellystä maanvuokrasta myönnetään enimmäistonttihinnoittelua koske- vien ohjeiden edellyttämä huojennus. Myöskään maanvuokran tasotar- kistukset eivät todennäköisesti ole mahdollisia ARA-sääntelyn voimas- sa ollessa, koska ARA-tuotantoon luovutettavien tonttien tonttihinnoitte- lua koskevien ohjeiden mukaan näiden tonttien maanvuokra tarkiste- taan vain elinkustannusindeksiin perustuen. Tästä syystä näiden koh- teiden osalta ensimmäinen maanvuokran tasotarkistus tulee todennä- köisesti ajankohtaiseksi vasta noin 40 vuoden kuluttua maanvuokra- suhteen alkamisesta. Jos ARA-kohde aikanaan esimerkiksi kohteen peruskorjausta varten otettavan korkotukilainan vuoksi säilyy tämänkin jälkeen ARA-sääntelyn piirissä, siirtyy maanvuokran tasotarkistuksen tekeminen edelleen siihen saakka, kunnes kohteen ARA-sääntely on päättynyt.

Postiosoite	Käyntiosoite	Puhelin	Y-tunnus	Tilinro
XX 0	Xxxxxxxxxxxxxxxx 00-00	x000 0 000 0000	0000000-0	XX0000000000000000
00099 HELSINGIN KAUPUNKI	Helsinki 17	Faksi		Alv.nro

Muut vaikutukset

Lopuksi voidaan maanvuokran tasotarkistusmekanismin osalta todeta, että vaikka se nostaa vuokralaisen vuokrakauden aikana maksamaa kokonaisvuokraa huomattavasti, tasotarkistusmekanismin vaikutusta yksittäisten tonttien koko vuokra-aikana maksaman maanvuokran ta- soon ja kokonaismäärään on vaikea arvioida, koska maanvuokran ta- sotarkistusmekanismin vaikutus riippuu tontin vuokraushetkestä sekä PK-seudun asuntojen (ja sitä kautta asuntotonttien) pitkän aikavälin hintakehityksestä. Tasotarkistusmekanismin sisältämien maanvuokran kulloisenkin tarkistuksen määrää rajoittavat mekanismit (esim. rajoituk- set enimmäistarkistuksen määrään) kuitenkin varmistavat osaltaan, et- tä maanvuokran taso säilyy tasotarkistuksen jälkeenkin kohtuullisella, kulloistakin markkina-tilannetta heijastavalla, tasolla ja maanvuokra voi myös laskea.

Maanvuokran asumiskustannusvaikutusten arvioinnin osalta on vielä syytä todeta, että sääntelemättömässä omistusasuntotuotannossa ton- tin kulloistakin markkina-arvoa nykyistä paremmin heijastava maan- vuokran taso ehkäisee pitkällä aikavälillä alhaisen maanvuokran siirty- mistä asuntojen myyntihintoihin ja sitä kautta maanvuokran mahdolli- sen nousun vaikutukset omistusasumisen kokonaiskustannuksiin jää- nevät maltillisiksi. Sääntelemättömien vuokra-asuntojen osalta voidaan puolestaan todeta, että näiden asuntojen vuokra määräytyy markki- naehtoisesti kysyntään ja tarjontaan perustuen eikä vuokranantajana toimivan asunnon omistajan kuluilla (esim. yhtiövastike) ole siten lähtö- kohtaisesti vaikutusta vuokralaisen maksaman vuokran tasoon.

Periaatteilla voidaan lisäksi arvioida olevan seuraavia vaikutuksia kau- pungin asuntotonttien maanvuokraustoimintaan ja -prosesseihin:

− Kaupungin asuntotonttien maanvuokraustoiminnan avoimuus li- sääntyy olennaisesti ja toimintaan liittyvä hallinnollinen työ kevenee huomattavasti, mikä parantaa osaltaan kaupungin mahdollisuuksia vastata asuntotuotannolle asetettuihin tavoitteisiin.

− Tonttihinnoittelun reagointikyky markkinatilanteen muutoksiin para- nee, mikä edistää hankkeiden rakentumista ja siten myös asunto- tuotannolle asetettujen määrällisten tavoitteiden toteutumista. Yli- hinnoittelun riski markkinoitavuudeltaan vaikeammilla esikaupunkia- lueilla vähenee, mikä edistää osaltaan usein muutoinkin haastavien täydennysrakentamishankkeiden toteutumista.

− Maanvuokran tasotarkistusmenettely heikentää ainakin jonkin ver- ran maanvuokran kehityksen ennustettavuutta, nostaa maanvuok- ran lähtötasoa arvokkaimmilla alueilla ja tonteilla sekä lisää maan-

Postiosoite	Käyntiosoite	Puhelin	Y-tunnus	Tilinro
XX 0	Xxxxxxxxxxxxxxxx 00-00	x000 0 000 0000	0000000-0	XX0000000000000000
00099 HELSINGIN KAUPUNKI	Helsinki 17	Faksi		Alv.nro

vuokran vastikevaikutusta koko vuokrakauden ajalta tarkasteltuna. Näillä tekijöillä saattaa olla negatiivinen vaikutus vuokratonteille ra- kennettavien asuntojen kysyntään ja siten myös vuokratonttien ky- syntään. Tämä voi pienentää maanvuokran tasotarkistusmenettelyn positiivista vaikutusta kaupungin maanvuokratulojen kehitykseen ja vaikeuttaa kaupungin asuntotonttien luovutustavoitteiden saavutta- mista.

− Maanvuokran huojennuskäytäntöjen muuttaminen nostaa Hitas- asuntojen maanvuokran lähtötasoa erityisesti kalleimmilla alueilla huomattavasti. Tämä voi vaikuttaa negatiivisesti Hitas-asuntojen kysyntään erityisesti kaikkein arvokkaimmilla merenranta- ja kanta- kaupunkialueiden tonteilla, mikä voi vaikeuttaa kaupungin asunto- tonttien luovutustavoitteiden saavuttamista.

− Maanvuokran tasotarkistusmenettely heikentää jonkin verran maanvuokratulojen kehityksen ennustettavuutta myös kaupungin kannalta, sillä maanvuokra voi myös laskea.

− Kiinnostus omistusoikeudella luovutettaviin tontteihin voi lisääntyä entisestään, mikäli esitetyillä periaatteilla on negatiivinen vaikutus vuokratonteille rakennettavien asuntojen ja sitä kautta vuokratont- tien kysyntään. Tämä voi vaikuttaa positiivisesti kaupungin maan- myyntitulojen muodostukseen.

− Maanvuokran tasotarkistusmenettelyn johdosta asuntotonttien maanvuokrasopimusten uusimiseen liittyviltä erityisen suurilta maanvuokran kertakorotuksilta vältytään, kun uusien periaatteiden mukaiset maanvuokrasopimukset tulevat aikanaan uusittaviksi.

− Maanvuokran alennuskäytäntöjen muuttaminen nostaa uusien omakotitalotonttien maanvuokran tasoa. Subvention poistaminen ja tästä seuraava maanvuokran tason nousu voivat vaikuttaa negatii- visesti kaupungin omakotitalotonttien kysyntään. Negatiivisia vaiku- tuksia kompensoi kuitenkin hintasääntelymenettelystä luopuminen.

Edellä mainittujen vaikutusten tarkempi arviointi on monelta osin vaike- aa. Käytännössä näiden vaikutusten tarkempi arviointi esimerkiksi vuokratonttien kysyntään liittyvien tekijöiden osalta tuleekin perustaa pidemmän aikavälin seurantaan ja käytännön työssä saatuihin koke- muksiin. Tämä arviointi on tarkoitus tehdä vähintään valtuustokausittain samassa yhteydessä, kun arvioidaan kaupunginhallituksen hyväksy- mien tontinluovutuslinjausten ajantasaisuutta ja muutostarpeita.

Soveltamisohje, uusien periaatteiden käyttöönotto ja ajantasaisuuden arvioiminen

Postiosoite	Käyntiosoite	Puhelin	Y-tunnus	Tilinro
XX 0	Xxxxxxxxxxxxxxxx 00-00	x000 0 000 0000	0000000-0	XX0000000000000000
00099 HELSINGIN KAUPUNKI	Helsinki 17	Faksi		Alv.nro

Periaatteet toteuttavat kaupunginhallituksen hyväksymiä tontinluovu- tuslinjauksia ja luovat pohjan kaupungin asuntotonttien maanvuokraus- toiminnalle. Koska periaatteet ovat osin yleispiirteisiä, on ennen uuden maanvuokrausmenettelyn käyttöönottoa tarkoituksenmukaista määrit- tää yleisiä periaatteita tarkentavat soveltamisohjeet. Kaupunkiympäris- tölautakunnalla on hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 2 momentin 2 koh- dan nojalla toimivalta hyväksyä yleisiä periaatteita tarkentavat sovelta- misohjeet.

Soveltamisohjeessa on tarkoitus antaa muun muassa tarkempia ohjeita vuokra-ajasta, kuten siitä milloin vuokra-aika voi olla 80 vuotta lyhyem- pi. Lisäksi soveltamisohjeessa tarkennetaan tuottotavoitevaatimuksen soveltamista sekä markkinaehtoisen maanvuokran tason määrittämis- tä.

Uusien periaatteiden ja niihin pohjautuvan maanvuokrausmenettelyn toimivuutta ja vaikutuksia arvioidaan käytännön kokemukseen perus- tuen ja periaatteita kehitetään tarvittaessa. Lisäksi maanvuokrausperi- aatteiden ajantasaisuutta on tarkoitus tarkastella valtuustokausittain kaupunginhallituksen hyväksymien kaupungin tontinluovutusta koske- vien linjausten ajantasaisuuden arvioinnin yhteydessä. Mahdollisesti tarvittavista muutoksista periaatteisiin päättää kaupunginvaltuusto.

Päätöksen täytäntöönpano ja siirtymäsäännökset

Kaupungin tontinluovutustoiminnan ennustettavuuden säilyttämiseksi on uudet periaatteet ja uusi toimintamalli tarkoitus ottaa käyttöön siir- tymäajalla. Siirtymäajoista päätetään myöhemmin kaupunginhallituksen täytäntöönpanopäätöksessä, sen jälkeen kun kaupunkiympäristölauta- kunta on hyväksynyt soveltamisohjeet. Siirtymäaikojen osalta on tarkoi- tuksenmukaista että ne tontit, joille on vahvistettu vanhan käytännön mukaiset vuokrausperiaatteet, luovutetaan vielä vanhan käytännön mukaisesti. Uusi käytäntö ja uudet periaatteet tulevat lähtökohtaisesti koskemaan vain niitä tontteja, joiden osalta maanvuokrausprosessi ei vielä yleisten periaatteiden käyttöönoton ajankohtana ole edennyt hin- noitteluvaiheeseen. Uudet periaatteet eivät myöskään tule vaikutta- maan olemassa oleviin maanvuokrasopimuksiin, joiden osalta uudet periaatteet tulevat sovellettaviksi lähtökohtaisesti sitten kun maanvuok- rasopimukset aikanaan uusitaan vuokra-ajan päättyessä.

Lopuksi

Postiosoite	Käyntiosoite	Puhelin	Y-tunnus	Tilinro
XX 0	Xxxxxxxxxxxxxxxx 00-00	x000 0 000 0000	0000000-0	XX0000000000000000
00099 HELSINGIN KAUPUNKI	Helsinki 17	Faksi		Alv.nro

Esittelijä Lisätiedot

Liitteet

Oheismateriaali

Muutoksenhaku

Tiedoksi

kohta 4.) koskevaa esittelijän perusteluja on täsmennetty kaupunkiym- päristölautakunnan käsittelyn jälkeen.

Kaupungin tavoitteena on kehittää maaomaisuutensa hallinnointia ja siihen liittyviä toimintoja. Keskeisinä tavoitteina ovat toiminnan avoi- muuden ja sujuvuuden lisääminen sekä maaomaisuuden taloudellisen ja tehokkaan käytön edistäminen, jossa tonttihinnoittelun markkinaeh- toisuuden lisääminen on keskeinen tekijä. Asuntotonttien yleiset maan- vuokrausperiaatteet ovat osa tätä kehittämistä ja niiden vahvistaminen yllä esitetyin perustein on kaupungin kannalta perusteltua.

Kaupunginhallitus

Xxxxx Xxxxxxxx, kaupunginsihteeri, puhelin: 310 25251

xxxxx.nelskyla(a)xxx.xx

1 Selvitys Catella Property Oy 19.8.2019 tiivistelmä

2 Selvitys VTT 2014

3 Selvitys Forecon Oy 29.6.2020

4 Asuntotonttien maanvuokrausperiaatteiden uudistaminen - vastauksia khs aamukoulun kysymyksiin

1 Vakiosopimuslomake_asuntoalueen maanvuokrasopimus

Kunnallisvalitus, valtuusto

Kaupunkiympäristölautakunta

Päätöshistoria

Kaupunginhallitus 24.01.2022 § 48

HEL 2016-012511 T 10 00 00

Päätös

Kaupunginhallitus esitti kaupunginvaltuustolle seuraavaa:

Postiosoite	Käyntiosoite	Puhelin	Y-tunnus	Tilinro
XX 0	Xxxxxxxxxxxxxxxx 00-00	x000 0 000 0000	0000000-0	XX0000000000000000
00099 HELSINGIN KAUPUNKI	Helsinki 17	Faksi		Alv.nro

Kaupunginvaltuusto vahvistaa asuntotonttien sekä asumista palvele- vien tonttien vuokranmäärityksessä ja vuokraamisessa noudatettavat yleiset periaatteet seuraavasti:

1. Maanvuokran määrittämisen lähtökohdat

2. Rakennusoikeus, jolta maanvuokraa peritään

Asuntojen ulkopuolisten asumista palvelevien tilojen osalta ei kuiten- kaan peritä maanvuokraa, mikäli asemakaava sallii näiden tilojen ra- kentamisen kaavassa osoitetun kerrosalan lisäksi.

3. Tuottotavoite

Postiosoite	Käyntiosoite	Puhelin	Y-tunnus	Tilinro
XX 0	Xxxxxxxxxxxxxxxx 00-00	x000 0 000 0000	0000000-0	XX0000000000000000
00099 HELSINGIN KAUPUNKI	Helsinki 17	Faksi		Alv.nro

Asumista palvelevien tonttien maanvuokraa määriteltäessä tuottotavoi- te on 5 prosenttia.

4. Tontin markkina-arvon määrittäminen

Tontin markkinaehtoinen maanvuokra voidaan määrittää myös hintakil- pailulla.

Ellei tonttihinnoittelua koskevasta lainsäädännöstä tai muista viran- omaismääräyksistä muuta johdu:

− asumista palvelevien yhteiskerhotila- (AH) ja muiden vastaavien tonttien arvo on puolet kyseisen alueen asuntotonttien arvioitavissa olevasta markkina-arvosta

5. Hankkeen rahoitus- ja hallintamuodon vaikutus maanvuokraan

Valtion tukema tuotanto

Postiosoite	Käyntiosoite	Puhelin	Y-tunnus	Tilinro
XX 0	Xxxxxxxxxxxxxxxx 00-00	x000 0 000 0000	0000000-0	XX0000000000000000
00099 HELSINGIN KAUPUNKI	Helsinki 17	Faksi		Alv.nro

Hitas-tuotanto

Omakotitalot

Omakotitalotonteille ja muille vastaaville tonteille ei myönnetä erillistä maanvuokran huojennusta.

6. Muut huojennukset

Ellei lainsäädännöstä tai muista viranomaismääräyksistä muuta johdu, maanvuokrasta voidaan myöntää määräaikainen huojennus, mikäli se on vuokralaisten yhdenvertaisen kohtelun, alueen rakentamisen kes- keneräisyyden, tonttiin kohdistuvien tavanomaisesta poikkeavien rasit- teiden tai muiden vastaavien syiden vuoksi perusteltua, eikä niitä ole jo huomioitu tontin markkina-arvon määrittämisessä.

Mainitut huojennukset voivat olla määrältään enintään 20 prosenttia tontin perittävästä vuosivuokrasta ja olla voimassa enintään 5 vuotta vuokrakauden alkamisesta lukien.

7. Maanvuokran tasotarkistus vuokrakauden aikana

Postiosoite	Käyntiosoite	Puhelin	Y-tunnus	Tilinro
XX 0	Xxxxxxxxxxxxxxxx 00-00	x000 0 000 0000	0000000-0	XX0000000000000000
00099 HELSINGIN KAUPUNKI	Helsinki 17	Faksi		Alv.nro

− Tarkistus tehdään vuokrakauden aikana kolme kertaa noin 20 vuo- den väliajoin.

− Tarkistuksen taso sidotaan pääkaupunkiseudun asuntohintaindek- sin (vanhojen osakeasuntojen hintakehitys) kehitykseen.

− Tarkistus sidotaan tarkistushetkeä edeltäneen kolmen vuoden in- deksikeskiarvoon.

− Maanvuokran muutos voi kullakin tarkistuskerralla olla enintään +/- 50 prosenttia tarkistusvuotta edeltäneen vuoden vuokraan nähden.

Mikäli tontin vuokra-aika on tavanomaista lyhyempi, noudatetaan edellä kuvattua tasotarkistusmenettelyä soveltuvin osin.

8. Maanvuokran ennakkomaksu

Maanvuokrauksessa voidaan perustellusta syystä soveltaa maanvuok- ran ennakkomaksumenettelyä, jossa vuokralainen suorittaa kertakor- vauksena osan tontin arvosta vuokrakauden alussa. Kertakorvauksena suoritettu osuus tontin arvosta huomioidaan maanvuokran huojennuk- sena, joka on voimassa vuokrakauden ajan. Ennakkomaksu voi olla enintään 1/3 tontin arvosta, ellei perustellusta syystä toisin päätetä.

9. Vuokra-aika

Maanvuokrasopimuksen vuokra-aika on uudisrakennettavilla tonteilla vähintään noin 80 vuotta, ellei perustellusta syystä toisin päätetä.

10. Maanvuokrasopimuksen ehdot

Postiosoite	Käyntiosoite	Puhelin	Y-tunnus	Tilinro
XX 0	Xxxxxxxxxxxxxxxx 00-00	x000 0 000 0000	0000000-0	XX0000000000000000
00099 HELSINGIN KAUPUNKI	Helsinki 17	Faksi		Alv.nro

Maanvuokrasopimuksen ehdot määrätään noudattaen kaupungin ta- vanomaisia maanvuokrasopimusehtoja sekä toimivaltaisen viranhaltijan mahdollisesti päättämiä lisäehtoja.

11. Periaatteiden voimassaolo ja ajantasaisuuden arvioiminen

Nämä periaatteet tulevat voimaan kaupunginhallituksen täytäntöönpa- nopäätöksen mukaisesti.

Käsittely

24.01.2022 Esittelijän ehdotuksesta poiketen Vastaehdotus:

Xxxx Xxxxxxxxx: Kaupunginhallitus päättää periaatteiden

- kohdan 3. Tuottotavoite kuulumaan seuraavasti:

- kohdan 5. kappaleen Hitas-tuotanto kuulumaan seuraavasti:

Postiosoite	Käyntiosoite	Puhelin	Y-tunnus	Tilinro
XX 0	Xxxxxxxxxxxxxxxx 00-00	x000 0 000 0000	0000000-0	XX0000000000000000
00099 HELSINGIN KAUPUNKI	Helsinki 17	Faksi		Alv.nro

Esittelijä

Lisätiedot

Kaupunginhallitus hyväksyi yksimielisesti Xxxx Xxxxxxxxx vastaehdo- tuksen mukaisesti muutetun ehdotuksen.

10.01.2022 Pöydälle

13.12.2021 Pöydälle

18.11.2021 Ehdotuksen mukaan

kansliapäällikkö Xxxx Xxxxxxxxxx

Xxxxx Xxxxxxxx, kaupunginsihteeri, puhelin: 310 25251

xxxxx.nelskyla(a)xxx.xx

Kaupunkiympäristölautakunta 10.11.2020 § 662

HEL 2016-012511 T 10 00 00

Esitys

Käsittely

Kaupunkiympäristölautakunta esitti kaupunginhallitukselle, että:

− asuntotonttien sekä asumista palvelevien tonttien vuokranmääritte- lyssä ja vuokraamisessa noudatetaan liitteen 1 mukaisia yleisiä pe- riaatteita,

− kaupunkiympäristölautakunta oikeutetaan hyväksymään yleisiä pe- riaatteita tarkentavat soveltamisohjeet,

− tonttien myyntihinnan ja vuokran suhdetta seurataan aktiivisesti Helsingin tontinluovutuslinjausten mukaisten kynnysrahakilpailutus- ten tuottaman tiedon valossa ja varaudutaan muuttamaan sitä, jos seurantatieto antaa siihen perusteita.

10.11.2020 Esittelijän ehdotuksesta poiketen Vastaehdotus:

Xxxx Xxxxxxxxxxx: Tonttien myyntihinnan ja vuokran suhdetta seura- taan aktiivisesti Helsingin tontinluovutuslinjausten mukaisten kynnysra- hakilpailutusten tuottaman tiedon valossa ja varaudutaan muuttamaan sitä, jos seurantatieto antaa siihen perusteita.

Kannattaja: Xxxxx Xxxxxxx

Postiosoite	Käyntiosoite	Puhelin	Y-tunnus	Tilinro
XX 0	Xxxxxxxxxxxxxxxx 00-00	x000 0 000 0000	0000000-0	XX0000000000000000
00099 HELSINGIN KAUPUNKI	Helsinki 17	Faksi		Alv.nro

Esittelijä

Lisätiedot

Kaupunkiympäristölautakunta päätti yksimielisesti hyväksyä Osmo Soi- ninvaaran vastaehdotuksen.

Vastaehdotus:

Xxx Xxxxxxx: Esityksen ensimmäinen kohta muutetaan muotoon:

Asuntotonttien sekä asumista palvelevien tonttien vuokranmäärittelyssä ja vuokraamisessa noudatetaan liitteen 1 mukaisia yleisiä periaatteita, seuraavin muutoksin:

- Maanvuokraa määritettäessä tuottotavoite on asuntotonttien osalta 2 prosenttia.

- Hitas-tuotantoon ja sitä vastaaville asuntotuotannon muodoille luovu- tettaville tonteille voidaan myöntää erillistä maanvuokran alennusta.

Kannattaja: Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx 1 äänestys

JAA-ehdotus: Xxxxxxxxx mukaan

EI-ehdotus: Esityksen ensimmäinen kohta muutetaan muotoon: Asun- totonttien sekä asumista palvelevien tonttien vuokranmäärittelyssä ja vuokraamisessa noudatetaan liitteen 1 mukaisia yleisiä periaatteita, seuraavin muutoksin:

- Maanvuokraa määritettäessä tuottotavoite on asuntotonttien osalta 2 prosenttia.

- Hitas-tuotantoon ja sitä vastaaville asuntotuotannon muodoille luovu- tettaville tonteille voidaan myöntää erillistä maanvuokran alennusta.

Jaa-äänet: 9

Xxxxx Xxxx-Xxxxxxxxxx, Xxxxxx Xxxxxxxx, Xxxx Xxxxxx, Xxxxxx Xxxxxxx, Xxxxxx Xxxxxxxx, Xxxxx Xxxxxxx, Xxxxx Xxxxxxxx, Xxxx Xxxxxxxxx, Xxxx Xxxxxxxxxxx

Ei-äänet: 4

Xxx Xxxxxxx, Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx, Xxxxx Xxxx, Xxxx Xxxxx Esittelijän ehdotus jäi voimaan äänin 9-4.

27.10.2020 Pöydälle

20.10.2020 Pöydälle

kaupunkiympäristön toimialajohtaja Xxxxx Xxx

Xxxx Xxxxxx, tiimipäällikkö, puhelin: 09 310 34439

miia.pasuri(a)xxx.xx

Postiosoite	Käyntiosoite	Puhelin	Y-tunnus	Tilinro
XX 0	Xxxxxxxxxxxxxxxx 00-00	x000 0 000 0000	0000000-0	XX0000000000000000
00099 HELSINGIN KAUPUNKI	Helsinki 17	Faksi		Alv.nro

Xxxx Xxxxxxxx, tonttipäällikkö, puhelin: 09 310 36437

sami.xxxxxxxx(a)xxx.xx Xxxxx Xxxxxxxxxx, tiimipäällikkö, puhelin: 09 310 31864

xxxxx.haaparinne(a)xxx.xx

Postiosoite	Käyntiosoite	Puhelin	Y-tunnus	Tilinro
XX 0	Xxxxxxxxxxxxxxxx 00-00	x000 0 000 0000	0000000-0	XX0000000000000000
00099 HELSINGIN KAUPUNKI	Helsinki 17	Faksi		Alv.nro

Document Metadata

Table of Contents

Asuntotonttien sekä asumista palvelevien tonttien maanvuokrauk- sen yleiset periaatteet

Document Metadata