Suomen Vuokranantajat
Suomen Vuokranantajat
Auttava asiantuntija – Kannattavuuden puolestapuhuja
Unelma
Kuka tahansa voi olla vuokranantaja.
Kuka tahansa voi asua vuokralla.
Strategia 2019 - 2023
Yhteisö
Muodostamme hyvien ja inhimillisten vuokranantajien yhteisön. Luomme yksityisille vuokranantajille tarvittavan verkoston, osaamisen ja kilpailuedun isoihin toimijoihin nähden. Yhteisömme vahva kasvu tekee meistä yhteiskunnallisesti entistä tärkeämmän.
Asiantuntemus
Tarjoamme parasta asuntosijoittamisen juridiikan ja asuntomarkkinan asiantuntemusta. Olemme aina valmiita keskusteluun ja yhteistyöhön. Edistämme sekä puolustamme reiluutta ja rehellisyyttä kaikessa toiminnassa. Suhtaudumme myönteisesti muutokseen ja teemme sitä.
Palvelu
Haluamme aina auttaa ja ylittää odotukset. Olemme helposti lähestyttäviä ja omaleimaisia ammattilaisia. Palvelumme luovat edellytyksiä vuokraustoiminnan kannattavuudelle, helppoudelle ja hyvälle asumiselle.
Oppiminen
Haluamme kehittyä hyvässä vuokranantajuudessa. Kokeilemme, innostumme ja opimme koko ajan lisää. Uskomme jatkuvaan kehittymiseen.
Kannattavuus
Tuotto ja asiakaspalvelu muodostavat kannattavuuden ytimen. Vain kannattava toiminta voi luoda jatkuvuutta sekä laadukasta ja turvallista vuokra-asumista.
Uudet nettisivut julki 28.10.2019
Vuokramarkkinakatsaus julkaistu 22.10.2019
Vakuutusvertailu julkaistu 23.10.2019
Securent takausvakuutus – hyödynnä jäsenetusi!
Ajankohtaista oikeuskäytäntöä
Vakuus
Vakuus sopimuksen turvana
• Asuinhuoneistoissa vuokralaiselta voi vaatia enintään 3 kk vuokraa vastaavan vakuuden
• Vakuus palautettava vuokralaiselle sopimuksen päättymisen jälkeen viivytyksettä, jos kaikki sopimusvelvoitteet hoidettu kuntoon
• Ellei sovittua vakuutta sovitussa ajassa aseteta, tämä on peruste sopimuksen purkamiselle
• Purkuperusteeseen voi vedota niin kauan, kun vakuutta ei ole asetettu
KKO 2017:91 Takaajan vastuu
• Kysymys: Rajoittaako AHVL:n mukainen vakuuden enimmäismäärää koskeva säännös myös takaajan vastuun enintään 3 kk vuokraa vastaavaan määrään
• KKO: Vakuuden enimmäismäärää koskeva säännös ei rajoita takaussitoumukseen perustuvaa vastuuta.
• Säännöksen sanamuodon mukaan vakuuden määrää koskeva rajoitus koskee vain sopijapuolen antamaa vakuutta. Takaaja ei ole vuokrasopimuksen osapuoli
• Myöskään vuokralaisen tai takaajan etu ei edellytä säännöksen soveltamista takaajan antamaan takaussitoumukseen
Turun HO 1.4.2015 nro 330: Vuokrasopimuksen purkaminen ja vakuus
• Kysymys: Hyväksyykö vuokranantaja vuokrasuhteen jatkamisen, jos vastaanottaa vakuuden vielä purkamisen jälkeen
• Vuokralainen ei ollut toimittanut vakuutta vuokrasopimuksessa sovittuun ajankohtaan mennessä. Vuokranantaja purki sopimuksen, eikä vakuutta ei ollut toimitettu purkamisilmoituksen tiedoksiantohetkellä. Vuokralainen asetti vakuuden ja maksoi vuokria vasta purkamisen jälkeen.
• HO: Koska vuokralainen oli edelleen hallinnut ja käyttänyt huoneistoa, vuokranantajalla oli ollut oikeus vastaanottaa vakuus ja vuokrasuoritukset vuokrasopimuksen purkamisen jälkeenkin ilman, että se olisi tarkoittanut hyväksyntää vuokrasopimuksen jatkumiselle
12
Rovaniemen HO 20.6.2019: Vakuuden ja vuokranmaksun laiminlyönti
• Kysymys: Vuokranantajan oikeus vuokrasaataviin, jos vuokralainen ei ole saanut asuntoa hallintaansa
• Vuokralainen oli laiminlyönyt vuokran ja vuokravakuuden maksamisen sekä sähkösopimuksen tekemisen vuokrasopimuksen mukaisesti, eikä ollut saanut huoneistoa hallintaansa. Vuokranantaja oli lähettänyt muistutuskirjeet vuokrattuun huoneistoon, vaikka tiesi ettei vuokralaisella ole pääsyä sinne.
• Hovioikeus totesi, että vuokranantajalle on vuokralaisen laiminlyöntien vuoksi aiheutunut vuokrasaatavia, joita ei olisi voinut välttää edes asianmukaisella perintätavalla. Asian pitkittymisen voitiin kuitenkin katsoa olevan osittain myös vuokranantajan oman toiminnan seurausta.
• Vuokrasaatavien määrää kuitenkin soviteltiin siten, että vuokralainen oli velvollinen korvaamaan vain vuokrasopimuksen irtisanomisen vaatiman kohtuullisen ajan vuokrat (vaatimus vuokrasaatavista hylättiin 4 kk ajalta)
Vuokranmaksu ja - korotukset
Vaasan HO 17.6.2019:
Vuokranmaksu
• Kysymys: Todistustaakka käteisellä maksetusta vuokrasta
• Vuokranantaja vaati vuokralaisilta maksamattomia vuokria. Vuokralaiset esittivät vuokranmaksusta todisteena tiliotteita joissa näkyi käteisnostoja lähes kahden kuukauden vuokraa vastaava määrä. Vuokralaiset esittivät, että he olivat pudottaneet vuokrat kirjekuoressa vuokranantajan liikkeen postiluukusta.
• HO: Todistustaakka vuokranmaksusta on vuokralaisilla. Käteisvarojen nostaminen tai vuokralaisten kertomus ei riittänyt näytöksi siitä, että vuokralaiset olisivat käyttäneet käteisvarat maksamalla vuokranantajalle kesä-heinäkuun vuokrat. Hovioikeus velvoitti vuokralaiset maksamaan vuokranantajan velkomat vuokrat.
Rovaniemen HO 15.6.2019: Vuokran määrä
• Kysymys: Suullinen sopimus vuokran määrästä ja sitä koskeva näyttötaakka
• Osapuolet olivat 28.1.2016 tehneet kirjallisen toistaiseksi voimassaolevan vuokrasopimuksen koskien omakotitaloa. Vuokran määräksi oli sovittu 400 euroa kuukaudessa lisättynä sähkölaskulla. Vuokrasopimus oli päättynyt 30.9.2016 vuokralaisen irtisanottua sopimuksen. Vuokranantajan mukaan osapuolet olivat kirjallisen vuokrasopimuksen lisäksi sopineet suullisesti vuokran määrästä siten, että vuokralainen maksaa vuokraa osittain luovuttamalla vuokranantajalle omistamansa pihavaraston sekä ikkunoiden asennustöitä tekemällä. Vuokranantaja oli myös väittänyt, että vuokrakohde oli ollut laajempi kuin kirjallisessa sopimuksessa on sovittu.
• KO: Näyttötaakka suullisen sopimuksen syntymisestä on siihen vetoavalla osapuolella eli tässä tapauksessa Vuokranantajalla. Käräjäoikeus katsoi asiassa tulleen näytetyksi, että kirjallisen vuokrasopimuksen allekirjoittamishetkellä osapuolet eivät ole sopineet suullisesti muista ehdoista, kuin mitä kirjalliseen vuokrasopimukseen on kirjattu. Hovioikeus ei myöntänyt jatkokäsittelylupaa.
Turun HO 15.5.2018: Vuokrasopimus ja sähkömaksu
• Kysymys: Vastaako liiketilan vuokralainen sopimuksensa perusteella myös vastuussa sähkönsiirron perusmaksusta?
• Vuokranantaja oli laskuttanut vuokralaisiltaan kulutetun sähkön lisäksi sähkönsiirron kiinteät perusmaksut, jotka yhtiö oli itse päättämällään tavalla jakanut liikehuoneiston vuokralaisten kesken. Kyseisen vuokralaisen jäätyä ainoaksi vuokralaiseksi sähkönsiirron perusmaksut oli laskutettu häneltä kokonaan.
• HO: Vuokralainen ei ollut vuokrasopimuksen perusteella vastuussa sähkönsiirron perusmaksusta. Sopimusehdon ei voitu tulkita tarkoittavan koko hallin sähkönsiirron perusmaksun jyvittämistä eri vuokratilojen kesken siten, että jakoperuste vaihtelee vuokranantajan päättämällä tavalla.
• Vuokrasopimuksen ehto on tulkinnanvarainen, ja epäselvää ehtoa tulkitaan sen laatijan vahingoksi. Osapuolten välisessä vuokrasopimuksessa oli sovittu, että vuokralainen vastaa kuluttamastaan sähköstä. Sopimuksen sanamuoto viittaa siihen, ettei vuokralainen vastaisi sähkönsiirron kiinteästä perusmaksusta, joka ei ole sidoksissa hänen sähkönkulutuksensa määrään.
KKO 2016:5 Vuokrankorotus
• Kysymys: Täytyykö vuokranantajan aina ilmoittaa sopimuksen mukaisesta vuokrankorotuksesta vuokralaiselle?
• KKO: Sopimusehdot voivat määrätä uuden vuokran suuruuden ja voimaantuloajankohdan niin, ettei vuokranantajalla ole velvollisuutta ennakolta ilmoittaa näistä vuokralaiselle
• Vuokra oli sidottu elinkustannusindeksiin, lisäksi
rastitettu kohta ”muu peruste” jollaiseksi on merkitty 4
%:n minimikorotus. Sopimuksen mukaan vuokra tarkistetaan aina kesäkuun alusta, tarkistusajankohta vuosittain.
• Mikäli vuokralainen on jo sopimuksen perusteella tietoinen siitä, minkä suuruista vuokraa hänen on kulloinkin maksettava, ei ilmoitus korotuksesta ole aina välttämätön. Ilmaisu ”tarkistetaan” viittaa KKO:n mukaan siihen, että vuokran tarkistaminen tapahtuu ilman kummankaan vuokrasopimuksen osapuolen aktiivisia toimia. 4 %:n vähimmäiskorotuksen oli tarkoitettu tulevan voimaan vuosittain kesäkuun alusta lähtien.
KRIL 8.6.2016:
Vuokrankorotus
• Kysymys: Voiko vuokranantaja korottaa vuokraa takautuvasti?
• Vuokrankorotuksesta oli sovittu vuokrasopimuksessa siten, että vuokraa tarkistetaan vuosittain 1.11.elinkustannusindeksin mukaiseksi, kuitenkin vähintään 3 %. Vuokranantaja on ilmoittanut alkuvuodesta 2014 vuokralaiselle korottavansa vuokraa takautuvasti 1.1.2014 alkaen. Vuokralainen kiisti oikeuden takautuvaan korotukseen.
• KRIL: Vuokrasopimukseen on kirjattu selkeästi vuokran korotuksen peruste sekä vuosittainen ajankohta. Vaikka vuokranantajan ennakkoilmoitus on aina vuokran noustessa suotava, sitä ei ole yleisten käytäntöjen mukaan vaadittu, kun vuokran korotuksen ajankohdasta ja perusteesta on sovittu vuokrasopimuksessa. Vuokranantajalla on lautakunnan näkemyksen mukaan ollut oikeus periä takautuvasti sopimuksen mukainen vuokran korotus 1.11.2013 jälkeiseltä ajalta.
Irtisanominen
Vuokrasopimuksen irtisanominen
• Vuokranantajan mainittava ilmoituksessa
• Vuokrasuhteen päättymisajankohta
• Irtisanomisen peruste
• Vuokranantajan irtisanoessa sopimuksen on irtisanomisen perusteen oltava hyvän tavan mukainen
• Irtisanomisilmoitus kirjallisesti ja todisteellisesti jokaiselle vuokralaiselle
KKO 2016:6: Irtisanomisilmoitus, päättymispäivämäärä
• Kysymys: Täytyykö irtisanomisilmoituksessa ilmoittaa sopimuksen varsinainen päättymispäivämäärä vai voiko päättymisajankohdan ilmoittaa muulla tavalla?
• Vuokranantaja antoi irtisanomisilmoituksen, jossa totesi vuokrasuhteen lakkaavaksi kuuden kuukauden irtisanomisajan kuluttua, laskettuna sen kuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana irtisanomisilmoitus on annettu vuokralaiselle. Ilmoituksessa oli myös esimerkki irtisanomisilmoituksen laskemisesta, mutta ei varsinaista päättymispäivämäärää.
• AHVL:n 54 §:n 1 momentin todettiin olevan tulkinnanvarainen
• KKO: Vuokralaisen katsottiin saaneen yksinkertaisesti ja varmasti selville milloin vuokrasuhde päättyy, irtisanomisilmoitus katsottiin lain mukaan tehdyksi
KKO 2018:18 Vuokralaisen oikeus vahingonkorvaukseen
• Kysymys: Vuokralaisen oikeus vahingonkorvaukseen, kun vuokranantaja oli irtisanonut toistaiseksi voimassa olevan sopimuksen jo 2,5 kk sopimuksen tekemisestä
• KKO: Toistaiseksi voimassa olevan sopimuksen irtisanominen asunnon myynnistä johtuen ei ollut hyvän tavan vastaista, vaikka irtisanominen tehtiin melko pian sopimuksen tekemisen jälkeen
• Lain mukaan toistaiseksi voimassa oleva sopimus voidaan lähtökohtaisesti irtisanoa irtisanomisajan kuluttua. Irtisanomisessa oli noudatettu pidempää irtisanomisaikaa kuin laissa on säädetty.
• Koska myöskään irtisanomisen syy (asunnon myynti) ei ollut hyvän tavan vastainen eikä vuokranantajan voitu katsoa muutoin toimineen vilpillisesti, ei vuokralaisilla ollut oikeutta vahingonkorvaukseen.
Helsingin HO 20.9.2018: Irtisanomisen peruste
• Kysymys: Oliko vuokranantajalla hyvän tavan mukainen peruste vuokrasopimuksen irtisanomiselle?
• Vuokrasopimus oli irtisanottu häiritsevän ja järjestyssääntöjen vastaisen elämän perusteella. Häiriöilmoitusten mukaan vuokralainen oli huutanut pihalla ja porraskäytävässä muille asukkaille ja lapsille uhkaavasti ja syytellyt heitä. Vuokralainen oli myös syljeskellyt porraskäytävässä sekä pihakalusteiden päälle. Huoneistossaan hän oli hakannut lattiaa ja paiskonut ovia. Vuokralaiselle oli annettu aiemmin kaksi varoitusta, toinen häiritsevän elämän seurauksena ja toinen jatkuvasta väärästä pysäköinnistä kiinteistön alueella.
• Vuokralaisen aiheuttamat häiriöt sekä järjestyssääntöjen vastainen pysäköinti ovat olleet siinä määrin laajakantoisia ja pitkäkestoisia, että ne ovat riittävä peruste vuokrasopimuksen irtisanomiselle. Vuokralaisen vaatimukset irtisanomisen julistamisesta tehottomaksi, muuttopäivän siirtämisestä ja vahingonkorvauksesta hylättiin. Hovioikeus ei myöntänyt jatkokäsittelylupaa.
Vaasan HO 8.4.2019:
Irtisanomisilmoitus
• Kysymys: Koskiko vuokralaisen tekemä irtisanomisilmoitus yhtä sopimusta vai yhtä tilaa, josta oli tehty kaksi eri sopimusta?
• Irtisanomishetkellä vuokralaisen ja vuokranantajan välillä oli voimassa kaksi eri sopimusta. Sopimukset olivat koskeneet samassa osoitteessa sijaitsevia liikehuoneistoja, joiden välistä oli poistettu väliseinä. Liikehuoneistoista oli siten käytännössä muodostunut yksi liikehuoneisto, johon oli pohjapiirustuksesta ilmenevästi ollut vain yksi sisäänkäynti. Liikehuoneistoista oli kuitenkin edelleen maksettu kahta eri vuokraa. Vuokralaisen irtisanomisilmoituksessa oli vain viittaus vuokrakohteen osoitteeseen
• HO: Vuokralaiselta voitiin edellyttää, että se yksilöi
molemmat irtisanottavat
vuokrasopimukset irtisanomisilmoituksessaan, mikäli sen tarkoituksena oli ollut molempien vuokrasopimusten irtisanominen. Vuokralaisen huolimattomuus irtisanomisilmoituksen yksilöinnin suhteen oli luettava sen vahingoksi.
Vaasan HO 8.4.2019:
Irtisanomisilmoitus
• Kysymys: Onko irtisanomisilmoitus pätevä kun se on
lähetetty sähköpostilla, johon ei ole saatu kuittausta?
• Vuokralainen oli toimittanut irtisanomisilmoituksen osapuolten välillä vakiintuneesti vuokrasuhteen hoitamisessa käytettyyn sähköpostiosoitteeseen.
• HO: Pelkkä sähköpostin lähettäminen ei riitä osoittamaan, että irtisanomisilmoitus on toimitettu liikehuoneiston vuokrauksesta annetun lain 43 §:n 3 momentin mukaisesti todistettavasti. Näyttövelvollisuus irtisanomisilmoituksen vastaanottamisesta irtisanovalla osapuolella.
• Kysymys: Onko vuokralainen voinut toimittaa irtisanomisilmoituksen yritykselle, joka on edustanut vuokranantajaa vuokrasuhteessa?
• HO: Edustusoikeus voi syntyä myös ilman päämiehen nimenomaista valtuutusta tai päämiehen ja valtuutetun välistä sopimusta silloin, kun valtuutettu toistuvasti toimii päämiehensä hiljaisella suostumuksella ja tämän nimissä (sallimisperusteinen valtuutus) tai tilannekohtaisesti, milloin useat valtuutuksen voimassaoloa puoltavat tosiseikat yhdessä muodostavat valtuutuksen (tilannevaltuutus).
Turun HO 25.1.2019:
Määräaikaisen vuokrasopimuksen irtisanominen
• Kysymys: Vuokralaisen velvollisuus vuokranmaksuun määräaikaisen sopimuksen päättymiseen asti
• Vuokranantajan ja vuokralaisen välillä oli tehty määräaikainen vuokrasopimus 31.1.2017 asti. Osapuolet eivät olleet päässeet sopimukseen vuokrasuhteen ennenaikaisesta päättymisestä eikä vuokralainen ollut hakenut tuomioistuimelta lupaa irtisanomiselle. Vuokralainen oli kuitenkin muuttanut pois asunnosta elokuussa 2016.
• HO: Vuokralainen on velvollinen maksamaan vuokran vuokrasuhteen ajalta riippumatta, käyttääkö hän vuokraoikeuttaan vai ei. Pelkästään vuokralaisen muuttaminen pois ei vapauta häntä sopimuksen mukaisesta suoritusvelvollisuudesta.
• Jos vuokralaisen poismuutto ja vuokraoikeuden käyttämättä jättäminen vuokrakauden aikana on selvää, on vuokranantajan syytä yrittää pienentää syntyvää vahinkoa, mutta vuokranantajalle ei kuitenkaan ole laissa asetettu velvollisuutta jälleenvuokrata asuinhuoneistoa määräaikaisen sopimuksen vuokrakauden aikana eikä vuokranantaja menetä oikeuttaan sopimuksen mukaiseen suoritukseen, vaikka ei onnistuisikaan vahingonrajoittamisyrityksessä.
Purkaminen
Turun HO 25.9.2018:
Vuokralaisen oikeus purkaa sopimus
• Kysymys: Voiko vuokralainen purkaa vuokrasopimuksen, mikäli vuokranantaja ei sopimuksen tekohetkellä ole kertonut yhtiöön tulevasta putkiremontista?
• HO: Kun putkiremontti on alkanut muutaman viikon kuluessa sopimuksen allekirjoittamisesta, eikä remontista ole kerrottu vuokralaisille, ei asunto ole ollut sovitussa kunnossa tai sellaisessa kunnossa, kuin vuokrasopimusta laadittaessa on ollut syytä olettaa. Vuokralaisilla on ollut oikeus purkaa sopimus.
Helsingin HO 12.4.2019: Päivävuokra, vaatimuksen ennenaikaisuus
• Kysymys: Voiko kantaja vaatia vuokrasopimuksen purkua ja häätöä koskevassa haastehakemuksessa tuomiota myös käräjäoikeuden tuomion ja häädön välisistä vuokrista?
• HO: Erääntymätöntä saatavaa koskeva vaatimus tulee pääsääntöisesti hylätä ennenaikaisena. Vuokranmaksuvelvollisuus ei ollut vielä käräjäoikeuden tuomiota annettaessa syntynyt eivätkä saatavat olleet vielä erääntyneet.
• Xxxxxxx hyväksymistä puoltaisi se, että saatavien peruste on käsillä tuomiota annettaessa ja niiden syntyminen myös tulevaisuudessa on suurella todennäköisyydellä odotettavissa. Myös prosessiekonomiset syyt puoltaisivat vaatimuksen hyväksymistä.
• Vaatimus on kuitenkin hylättävä, koska AHVL ei sisällä säännöksiä siitä, että vastaisuudessa erääntyvä vuokra voitaisiin määrätä tuomiolla maksettavaksi. Lisäksi hallinnan luovutukseen ja vuokranmaksuvelvollisuuden lakkaamiseen voi liittyä tilanteita, jotka edellyttävät sellaista tulkintaa, jota ei voida ulosotossa tehdä.
• Mutta toistaalta Helsingin HO 5.7.2017: Vaatimuksen tutkimiselle ja hyväksymiselle on esitettävissä perusteita. Vaatimusta ei voida pitää niin riidattomasti ja selvästi perusteettomana, että se olisi voitu hylätä haastetta antamatta tai jättää oikeussuojan tarpeen vuoksi tutkimatta
Vahingonkorvaus
Vuokralaisen vahingonkorvausvastuu
• Vuokralainen on velvollinen korvaamaan vahingon, jonka hän on aiheuttanut huoneistolle tahallaan, huolimattomuudellaan tai laiminlyönnillään
• Lähtökohtaisesti vuokralainen ei ole vastuussa tavanomaisesta kulumisesta
• Jos vuokralainen on luovuttanut asunnon tai osan siitä edelleen jollekin toiselle, hän vastaa myös luovutuksensaajan aiheuttamista vahingoista kuin omistaan
• Myös luovutuksensaaja vastaa aiheuttamistaan vahingoista suhteessa vuokranantajaan
• Vuokranantajan vastuulla on osoittaa vahingon syntyminen, vuokralaisen on vastuusta vapautuakseen osoitettava toimineensa huolellisesti
Helsingin HO 24.6.2019: Vuokralaisen vahingonkorvausvastuu
• Kysymys: Jälleenvuokralaisen vastuu ulko-oven vaurioitumisesta, kun poliisi on murtanut oven
• Vuokranantaja oli vuokrannut asuinhuoneiston yritykselle, joka puolestaan oli jälleenvuokrannut huoneiston yksityishenkilölle. Huoneiston ulko-ovi oli vaurioitunut, kun poliisi oli murtanut oven paikalle hälytetyn ensihoitoyksikön lääkärin käskystä, koska asunnossa sisällä olleet henkilöt olivat kieltäytyneet avaamasta ovea.
• Vuokranantaja vaati oven korjauskustannuksia omalta vuokralaiseltaan. Hovioikeudessa oli kysymys siitä, oliko yrityksen tai tämän vuokralaisen menettely ollut huolimatonta ja oliko vuokranantajalle aiheutunut sen seurauksena vahinkoa.
• HO: Vuokranantajalle on aiheutunut asiassa vahinkoa hajonneen oven korjauskustannuksista. Yritys vuokralaisena vastaa oman vuokralaisensa menettelystä. Yritys ei ollut esittänyt riittävää näyttöä tapahtumien tarkemmasta kulusta ja asukkaan menettelystä, minkä vuoksi se oli vastuussa oven rikkoutumisesta aiheutuneesta vahingosta ja oli velvollinen korvaamaan vuokranantajalle aiheutuneet korjauskustannukset.
• Huom! Kunnossapitovastuun mukaan vastuu ulko-oven kunnossapidosta taloyhtiöllä. -> Taloyhtiön olisi pitänyt hakea korvausta suoraan vuokralaiselta, osakkaalla ei vastuuta vuokralaisen aiheuttamasta vahingosta.
KKO 2016:33 Suihkuun nukahtaminen
• Kysymys: Vuokralainen oli aiheuttanut vesivahingon jäämällä suihkussa makaamaan kylpyhuoneen lattiakaivon päälle suihkun ollessa päällä. Vastaako osakkeenomistaja taloyhtiölle aiheutuneista vahingoista?
• KKO: Asunnon vuokralle antanut osakkeenomistaja ei ollut velvollinen korvaamaan vuokralaisen menettelystä asunto-osakeyhtiölle aiheutunutta vahinkoa.
• Osakkeenomistajalla on kunnossapitovastuu ja huolenpitovelvollisuus huoneistostaan myös silloin, kun hän on luovuttanut huoneiston vuokralaisen hallintaan.
• Osakkeenomistaja ei kuitenkaan ole vastuussa sellaisesta vuokralaisen menettelystä aiheutuneesta vahingosta, josta hän ei ole tiennyt eikä voinut tietää tai jota hänen ei ole ollut mahdollista tavanomaisella huolellisella toiminnalla estää.
• Osakkeenomistajalle jäi asunto-osakeyhtiölain mukaisesti vastuu huoneiston pintojen kunnostamisesta
KRIL 5.4.2017: Tupakoinnin kieltäminen
• Kysymys: Voiko vuokranantaja yksipuolisella ilmoituksella kieltää tupakoinnin?
• KRIL: Vuokrasopimuksessa ei ollut kielletty tupakointia asunnossa. Vuokranantaja ei ole voinut yksipuolisella ilmoituksella muuttaa sopimusta tältä osin kesken vuokra-ajan.
KRIL 5.4.2017: Tupakoinnin aiheuttamat korjaustarpeet
• Kysymys: Jos tupakointia ei ole kielletty, mikä on tavanomaista kulumista huoneistolle?
• KRIL: Jos tupakointia ei ole sopimuksessa kielletty, sitä ei voi pitää huolimattomana vaan talon omistajan hyväksymänä tavanomaiseen asumiseen kuuluvana menettelynä. On yleisesti tiedossa, että säännöllinen tupakointi huoneistossa aiheuttaa kellastumia pintoihin sekä hajuhaittoja. Näistä johtuvia korjaustarpeita voi tällöin pitää sopimuksen sallimana kulumisina, joista asumisoikeuden haltija ei vastaa.
KRIL 23.10.2015: Maalausjälki ja tapetit
• Kysymys: Onko vuokranantajalla oikeus saada korvaus revityistä tapeteista ja huonosti (vaikka luvallisesti) maalattujen seinien uudelleenmaalauksesta pitkän vuokrasuhteen jälkeen?
• KRIL: Asunnon seinien maalausjälki ei ollut ammattimaista ja on selvää, että seiniä on pitänyt käsitellä vuokralaisten muuton jälkeen. Vuokralaiset ovat kuitenkin asuneet huoneistossa lähes 20 vuotta, jona aikana huoneistoon voi tulla merkittävästi myös tavanomaista kulumista. Vuokralaisilta ei voi vaatia korvausta remontista, koska näin pitkän asumisajan jälkeen seinäpintojen käsittely nyt toteutetussa laajuudessa olisi ollut joka tapauksessa perusteltua.
Lyhytaikainen majoitustoiminta
Kotimajoituksen periaatteet
• Lyhytaikaiseen majoitukseen vuokralaisen toimesta sovelletaan alivuokrausta ja jälleenvuokrausta koskevia periaatteita
• Vuokralaisella on oikeus alivuokrata enintään puolet asuinhuoneistosta, ellei siitä aiheudu kohtuutonta haittaa tai häiriötä
• Jälleenvuokraus on mahdollista vain vuokranantajan suostumuksella
• Vuokranantajalla oikeus purkaa sopimus, jos asunnon hallinta luovutetaan tai vuokraoikeus siirretään ilman lain mukaista perustetta tai suostumusta
Helsingin HO 1.2.2019: AirBnb ja jälleenvuokraus
• Kysymys: Saako vuokralainen vuokrata huoneistoa kokonaan Airbnb:n kautta ilman lupaa?
• HO: Vuokranantajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus, jos vuokraoikeus siirretään taikka huoneisto tai sen osa muutoin luovutetaan toisen käytettäväksi vastoin AHVL:n säännöksiä, eikä purkamisperusteen aiheuttaneella menettelyllä ole vähäinen merkitys.
• Vuokralainen oli vuokrannut huoneistoa Airbnb-sivuston kautta, josta löydettiin tuolloin myös 10 eri käyttäjän tekemää arvostelua huoneistosta.
• Vuokranantaja purki sopimuksen 15.5.2017. Vuokranantaja sai vuokrattua asunnon uudestaan vasta 15.7.2017, jonka vuoksi vaati vuokralaiselta purkamisen johdosta aiheutunutta vahinkoa korvattavaksi (saamatta jääneet vuokrat 3000 e, välittäjän palkkio 950 e, taloyhtiölle maksettu vesimaksu). Koska vuokranantajalla oli oikeus purkamiseen, katsottiin hänellä olleen oikeus myös korvaukseen purkamisen johdosta.
KHO 2014:143: Lyhytaikainen majoitustoiminta
• Kysymys: Voiko omakotitaloalueella harjoittaa lyhytaikaista majoitustoimintaa ilman rakennusluvan muuttamista?
• Omakotitaloa Kotkassa markkinoitiin vuokramökkinä (myös ulkomailla) ja sitä pystyi varaamaan internetin kautta. Kohde oli kalustettu ja varusteltu, ja sinne oli mahdollisuus tilata siivousta ja ruokapalvelua. Myös matkustajailmoitus piti täyttää. Väestörekisterin mukaan talossa ei ollut pysyviä eikä tilapäisiä asukkaita. Erillispientalojen kortteli (AO/s), jossa kaava sallii työ- ja palvelutiloja max 50 % rak.oikeudesta.
• Toiminnan sallittavuutta asemakaavan kannalta arvioitaessa ratkaisevia ovat toiminnan tyypilliset vaikutukset. Kysymys oli omakotitaloalueelle epätyypillisestä lyhytkestoisista majoitusjaksoista, jonka katsottiin vaativan rakennusluvan.
• Koska toiminta katsottiin kaavan vastaiseksi, rakennusluvan saaminen edellyttäisi joko kaavamuutosta tai poikkeamispäätöstä.
Hgin kaupungin kaupunkiympäristölautakunta 1.2.2019: Lyhytaikainen majoitustoiminta
• Kysymys: Mikä on ammattimaista majoitustoimintaa ja voiko sitä harjoittaa asuinkäyttöön tarkoitetussa kerrostalossa?
• Toiminnan harjoittajan katsottiin olevan ammattimainen palveluntarjoaja, joka tarjoaa kalustettuja osakehuoneistoja tilapäisesti majoitusta tarvitseville.
• Toiminta edellyttää rakennuslupaa käyttötarkoituksen muuttamiseksi. Rakentamiselle asetettavat vaatimukset eroavat majoitustilojen ja asuinhuoneistojen osalta, minkä lisäksi kaavoituksessa käytetään asumiselle ja matkailupalveluille eri merkintöjä niiden erilaista vaikutusten vuoksi.
• Asunto-osakeyhtiö, osakkeenomistajat ja toiminnan harjoittaja velvoitettiin sakon uhalla lopettamaan asuinhuoneistojen käyttö majoitustilana
• Päätöksestä on valitettu Helsingin hallinto-oikeuteen
Pohjois-Suomen HAO 24.5.2019: Lyhytaikainen majoitustoiminta
• Kysymys: Voidaanko majoitustoimintaa harjoittaa asuin- ja pientaloalueella, jossa osaan asunnoista on myönnetty poikkeuslupa majoitustoiminnalle?
• Majoitustoimintaa harjoitettiin asunnoissa, joista osaan oli myönnetty poikkeuslupa majoitustoimintaan ja osalle oli voimassa rakennuslupa vain asumiseen. Xxxxxxxx asuinkortteli on osoitettu asuin- ja pientaloalueeksi. Rovaniemen ympäristölautakunnan mukaan toiminta on ollut asemakaavan ja rakennus- ja poikkeusluvan mukaista. Koska samaan kortteliin oli jo myönnetty poikkeuslupa majoitustoimintaan, voitiin vuokraustoimintaa pitää alueelle tyypillisenä.
• Asia palautettiin takaisin Ympäristölautakunnan käsiteltäväksi. Arvioitaessa kiinteistöillä harjoitettavan toiminnan sallittavuutta ratkaisevia ovat toiminnan tyypilliset vaikutukset. Kaavoituksessa käytetään asumiselle ja matkailupalveluille eri merkintöjä niiden erilaisten vaikutusten vuoksi.
• Asiassa on kyse asuinalueelle epätyypillisistä lyhytkestoisista majoitusjaksoista, osin loma- asuntokäytöstä. Kiinteistöille lyhytaikaisesti majoittuvat henkilöt ovat alueella vieraina toisin kuin korttelissa pysyvästi asuvat asukkaat. Myönnetystä poikkeamisluvasta huolimatta korttelin pääasiallinen käyttötarkoitus on edelleen asuinpientalojen korttelialue.