Helsingin maapoliittiset linjaukset
Helsingin maapoliittiset linjaukset
Tontinluovutusta koskevat linjaukset
29.1.2019
Sisällys
Johdanto 3
Tontinluovutusta koskevien linjausten tarve ja suhde kaupunkistrategiaan 4
Keskeiset muutokset nykykäytäntöön 5
Tontinluovutuslinjaukset 6
1. Tontinluovutuksen tavoitteet 6
2. Tonttien varaajien valitseminen 6
3. Tonttien luovutustavat 7
3.1 Vuokraamalla luovutettavat tontit 7
3.2 Myymällä luovutettavat tontit 8
4. Tonttien hinnoittelu 8
5. Varaus- ja tontinluovutusehdot 9
6. Soveltamisohje 9
7. Poikkeaminen tontinluovutuslinjauksista ja soveltamisohjeista 9
8. Xxxxxxxxxx voimaantulo, siirtymäsäännökset ja päivitys 10
Sanasto 11
Johdanto
Helsinki omistaa pitkäjänteisen maanhankintansa ansiosta noin 65 % hallintoalueensa maa- alasta. Noin 60–70 % vuosittain luovutetusta rakennusoikeudesta sijaitsee kaupungin luovut- tamilla tonteilla. Tämä antaa Helsingille Suomen oloissa poikkeuksellisen laajat mahdollisuu- det tontinluovutuksen keinoin toteuttaa päättämäänsä asunto- ja elinkeinopolitiikkaa sekä oh- jata kaupungin kehittämistä strategioidensa mukaisesti.
Kaupungin suuri maanomistus on myös merkittävä tulonlähde. Maan myynti- ja vuokratulot ovat nykyisellään yhteensä runsaat 300 miljoonaa euroa vuodessa, mikä vastaa noin 2,5 pro- senttiyksikön kunnallisverotuottoa. Sote-uudistuksen mahdollisesti toteutuessa kaupungin maaomaisuudestaan saamien tulojen suhteellinen painoarvo kaupungin tulonlähteenä nou- sisi entisestään.
Kaupungin tonttien luovutus on osa maaomai- suuden kehittämisprosessia ja maapolitiikkaa. Tontinluovutus sijoittuu prosessin loppupäähän ja sitä ovat usein edeltäneet maanhankinta, yleis- ja asemakaavoitus, kunnallisteknisten jär- jestelmien ja esirakentamisen suunnittelu sekä rakentamiskelpoiseksi saattamiseen tähtäävät työt. Tontinluovutus ei kuitenkaan ole näistä ir- rallinen prosessi.
Tulevaisuudessa tontinluovutus tulee enene- vässä määrin olemaan maankäytön suunnitte- lun rinnalla etenevä prosessi siten, että maan-
Vuosittain luovutet- tavasta rakennus- oikeudesta noin
60-70 % on kau- pungin luovutta- milla tonteilla.
käytön suunnittelussa huomioidaan tontinluovutuksen tarpeet ja tontinluovutuksella tuetaan kaupungin strategiassa ja maankäytön suunnittelussa asetettujen tavoitteiden toteutumista parhaan mahdollisen lopputuloksen saavuttamiseksi.
Maaomaisuuden ja tontinluovutustoiminnan laajuudesta johtuen tontinluovutuksen variaatioi- den ja erilaisten rakennushankkeiden kirjo on Helsingissä poikkeuksellisen laaja. Tästä syystä kaupungin ei ole tarkoituksenmukaista luoda kaikkiin erilaisiin tilanteisiin soveltuvia kategorisia sääntöjä. Tontinluovutusta koskevat linjaukset ja niitä tarkentavat soveltamisoh- jeet muodostavat tontinluovutustoiminnan pääsäännöt, jotka luovat pohjan pitkäjänteiselle, ennustettavalle ja kokonaistaloudellisesti tarkoituksenmukaiselle tontinluovutustoiminnalle.
Kaupunkistrategia edellyttää kaupungin toiminnalta ketteryyttä ja kaupungin toimimista kokei- lualustana innovaatio- ja kehittämishankkeille. Linjauksia ja ohjeita tuleekin voida soveltaa joustavasti silloin, kun se on kaupungin kannalta perusteltua.
Tontinluovutusta koskevien linjausten tarve ja suhde kaupunkistra- tegiaan
Kaupunkistrategian 2017–2021 visiona on tehdä Helsingistä maailman toimivin kaupunki. On- nistunut maapolitiikka on strategian monen osatavoitteen edellytys ja mahdollistaja. Kaupun- gin maapoliittisten linjausten määrittely on siksi yksi strategian seitsemästä kärkihankkeesta.
Kaupungin nykyiset maapoliittiset linjaukset perustuvat lukuisiin erillisissä osissa tehtyihin osapäätöksiin, joista osaa ei ole vuosikymmeniin tarkistettu. Vaikka pääperiaatteet ovat edel- leen toimivat, uudet haasteet vaativat paikoin muutoksia ja tarkennuksia nykyisiin käytäntöi- hin.
Tontinluovutusta koskevien linjausten ja soveltamisohjeiden kokoaminen lisää tontinluovutus- toiminnan avoimuutta sekä toiminnan ennustettavuutta. Näillä tekijöillä on suuri merkitys kau- pungin tontinluovutustoiminnan uskottavuuden ja luotettavuuden kannalta, millä puolestaan on positiivinen vaikutus tonttien kysyntään ja kaupungin houkuttelevuuteen investointikoh- teena.
Tontinluovutus on tärkeä osa kaupungin strategisten tavoitteiden toteuttamisen keinovalikoi- maa. Tontinluovutusta koskevien linjausten tulee siten tukea strategisten linjausten toteu- tusta. Kaupunkistrategiasta johdettavia maapoliittisiin linjauksiin vaikuttavia teemoja ovat seu- raavat asiakokonaisuudet:
• Kaupungin investointien rahoittaminen tulorahoituksella siten, ettei kaupungin laina- kanta asukasta kohden kasva
• Maankäytön ja liikenneinvestointien suunnitteleminen yhdessä
• Kaupungin toiminnan avoimuus, nopeus ja ketteryys
• Kaupunki kokeilualustana (innovaatio- ja kehittämishankkeet)
• Segregaation ehkäisy, asuntorakentamisen määrä, asumisen hinnan ja rakentamis- kustannusten nousun hillitseminen ja muut AM-ohjelmasta ilmenevät asuntopoliittiset tavoitteet
• Eri kaupunginosien monipuolisuuden ja elinvoimaisuuden turvaaminen, täydennysra- kentamisen tehostaminen
• Hiilineutraalisuutta koskevat tavoitteet
• Arkkitehtuurin ja rakentamisen laadun edistäminen
• Monipuoliset ja riittävät sijaintimahdollisuudet yrityksille
Tontinluovutuslinjaukset koostuvat kahdesta osasta. Toiminnan pitkäjänteiset pääperiaatteet kuvataan jäljempänä varsinaisissa linjauksissa. Erillinen soveltamisohje täydentää ja tarken- taa linjausten tulkintaa ja ohjaa niiden soveltamista käytännön työssä.
Tontinluovutuslinjaukset soveltamisohjeineen ovat osa kaupungin maapoliittisten linjausten kokonaisvaltaista kokoamista ja päivittämistä. Xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx tulevat yhdessä myö- hemmin päätettävien maanhankintaa ja muita maapoliittisia toimenpiteitä koskevien linjaus- ten kanssa muodostamaan Helsingin kaupungin maapoliittisten linjausten kokonaisuuden.
Keskeiset muutokset nykykäytäntöön
Tontinluovutusta koskevat linjaukset sekä sitä täydentävä soveltamisohje pohjautuvat mo- nelta osin jo nykyisellään noudatettuihin tontinluovutusta koskeviin ohjeisiin, käytänteisiin ja prosesseihin, jotka ovat vuosien varrella osoittautuneet toimiviksi. Eri syistä nykykäytäntöön on kuitenkin perusteltua tehdä sekä muutoksia että tarkennuksia. Uudet tontinluovutuslinjauk- set ja niitä tarkentava soveltamisohje sisältävät seuraavat keskeiset muutokset tontinluovu- tuksen nykykäytäntöihin:
1
Tontinluovutustoiminnan avoimuuden lisääminen:
- Kaupungin tontinluovutusta oh- jaavat keskeiset periaatteet ja käytännöt kootaan yhdeksi ko- konaisuudeksi.
- Hintakilpailujen määrää lisä- tään sääntelemättömän asun- totuotannon tonteilla.
- Tonttien suoravarauksille luo- daan selkeät periaatteet.
2
- Tontinluovutuksen keskeiset ti- lastot julkistetaan ja luovutus- toiminnan tiedotusta lisätään.
Maaomaisuuden tehokasta käyttöä edistetään:
- Markkinaehtoinen tonttihinnoit- telu muodostaa pääsäännön, jolloin kaupunki hyväksyy myös tonttihintojen vaihtelun.
- Hintakilpailujen määrää lisä- tään, mikä parantaa myös tont- tihinnoittelun reagointikykyä.
- Asuntotonttien maanvuokran indeksikäytäntöjä kehitetään si- ten, että maanvuokran taso seuraa paremmin tonttien ar- vonkehitystä.
- Asuntotonttien maanvuokraso- pimusten uudistamiseen liitty- vää subventiota vähennetään.
- Kehittämis- ja täydennysraken- tamishankkeiden houkuttele- vuutta lisätään muun muassa mahdollistamalla suoravarauk- set tällaisille hankkeille.
Maanvuokrauksen painoarvoa tontin- luovutustapana lisätään:
3
- Jatkossa vain erityisen arvok- kaille ja vetovoimaisille pai- koille sijoittuvat asuntotontit myydään.
- Tontin vuokraaminen osto-oi- keudella on hankkeen toteut- tajan valinnan mukaan vaihto- ehto tontin ostamiselle (sään- telemätön vuokra-asuntotuo- tanto, hotelli- ja toimistotontit).
- Asuntotonttien maanvuokra- sopimuksia uudistettaessa kaupunki ei enää tarjoa mah- dollisuutta tontin ostamiseen.
- Rakennettujen yritystonttien vuokralaisille ei enää jatkossa aktiivisesti tarjota mahdolli- suutta tontin ostamiseen, myyminen vain erityisin pe- rustein (hotelli-, toimisto- yms. tontit).
Tontinluovutuslinjaukset
1. Tontinluovutuksen tavoitteet
a) Kaupunki luovuttaa asunto- ja yritystontteja hankkeille, jotka toteuttavat kaupungin strategisia, maankäytöllisiä ja taloudellisia tavoitteita. Tontinluovutuksen tulee olla kaupungille kokonaistaloudellisesti perusteltua.
b) Tontinluovutustoiminnassa kiinnitetään erityistä huomiota kaupunkistrategiassa, AM- ohjelmassa sekä elinkeinopoliittisissa ohjelmissa asetettujen tavoitteiden toteuttami- seen. Muita keskeisiä tavoitteita ovat asemakaavoituksen yhteydessä määritetyt maankäytön laadulliset ja toiminnalliset tavoitteet, talousarviossa asetetut tavoitteet sekä rakennusalan kilpailun edistäminen.
• Asuntotonttien luovutuksen keskeisenä tavoitteena on kysyntään ja kaupun- gin asuntopoliittisiin tavoitteisiin nähden riittävä ja monipuolinen tonttitarjonta. Asuntotonttien luovutuksessa noudatetaan kulloinkin voimassa olevan asun- topoliittisen ohjelman tavoitteita. Näitä tavoitteita ovat erityisesti asuntotuotan- non määrä, segregaation ehkäiseminen, asuntotuotannon ja tuotantotapojen monipuolisuus, asuntorakentamisen innovaatioiden edistäminen sekä asun- torakentamisen laadulliset tavoitteet.
• Yritystonttien luovutustoiminnan keskeisenä tavoitteena on kysyntään ja kau- pungin elinkeinopoliittisiin tavoitteisiin nähden riittävä ja monipuolinen tontti- tarjonta. Elinkeinopoliittisia tavoitteita ovat erityisesti työpaikkojen määrän kasvattaminen, kestävä talouskasvu, palvelutarjonnan monipuolistaminen, kil- pailun ja innovaatioiden edistäminen sekä kansainvälisten investointien hou- kutteleminen Helsinkiin.
c) Tontinluovutustoiminnassa noudatetaan yhdenvertaisuutta ja avoimuutta. Erityistä huomiota kiinnitetään tontinluovutustoiminnan ennustettavuuteen ja pitkäjänteisyy- teen.
2. Tonttien varaajien valitseminen
a) Tonttien varaajien valinta tapahtuu avoimella hakumenettelyllä tai kilpailulla. Säänte- lemättömään asuntotuotantoon tarkoitettujen tonttien varaajat valitaan pääsääntöi- sesti hintakilpailuilla, joissa ratkaisuperusteena voi olla tarjottava kauppahinta tai maanvuokran lisäksi maksettava kertasuoritus.
b) Kaupunki voi varata tontteja ja alueita suoravarauksin ilman avointa hakumenettelyä kehittämishankkeita varten sekä tontin vuokralaiselle ja/tai tämän valitsemalle yhteis- työkumppanille täydennysrakentamisen edistämiseksi.
Kaupunki voi erityisin perustein myös muutoin varata tontteja ja alueita suoravarauk- sin. Näiden varausten osuus tulee tontinluovutustoiminnan avoimuuden sekä raken- nusalan kilpailun varmistamiseksi olla muuhun tontinluovutustoimintaan nähden vä- häinen.
c) Niiden hankkeiden osalta, joiden toteutuskelpoisuuteen liittyy tavanomaista enemmän avoimia maankäytöllisiä tai muita kysymyksiä, voidaan varsinaisen tontinvarauksen sijaan käyttää kehittämisvarausta. Toteutukseen tähtäävästä tontinvarauksesta pää- tetään tällöin erikseen, jos kehittämisvarauksen aikana tehtävien selvitysten perus- teella todetaan, että tontinvarauksen edellytykset ovat olemassa.
d) Varauksen ja tontinluovutuksen edellytyksenä on aina, että varaaja on huolehtinut yh- teiskunnallisista velvoitteistaan ja varaajalla on riittävät tekniset-, taloudelliset ja muut edellytykset suunnitellun hankkeen toteuttamiseksi.
e) Yleisten rakennusten tontit sekä erityisryhmien asumiseen tarkoitetut tontit varataan ensisijaisesti kaupungin omiin tarpeisiin.
3. Tonttien luovutustavat
a) Kaupunki luovuttaa tontteja vuokraamalla, vuokraamalla osto-oikeuksin sekä myy- mällä.
b) Tonttien pääasiallinen luovutustapa on vuokraus. Kaupunki seuraa luovutustapojen suhdetta ja kehitystä. Tulokset raportoidaan vuosittain tilinpäätöksen yhteydessä.
c) Vuokramarkkinoiden kartoittamiseksi kaupunki järjestää myös erityisen arvokkaiksi ja vetovoimaisiksi luokitelluille tonteille vuokrahintakilpailuja.
3.1 Vuokraamalla luovutettavat tontit
a) Kaupunki luovuttaa seuraavat tontit pääsääntöisesti vuokraamalla:
• Muille kuin erityisen arvokkaille ja vetovoimaisille paikoille sijoittuvat säänte- lemättömään omistus- ja vuokra-asuntotuotantoon tarkoitetut tontit
• Säänneltyyn asuntotuotantoon ja erityisryhmien asumiseen tarkoitetut tontit
• Teollisuus-,varasto- ja muut vastaavat yritystontit
• Päivittäistavarakaupan ja tilaa vievän kaupan tontit sekä muut vastaavat liike- tontit
• Ravintola-, kioski-, polttoainejakelu-, palvelu- ja muut vastaavat tontit
• Liikuntapaikkarakentamiseen tarkoitetut tontit
• Yleisten rakennusten tontit, yhteispiha- ja yhteistilatontit, pysäköintitontit ja - alueet sekä muut tontit, joita ei voida pitää kaavallisesti loppuun jalostettuina (näköpiirissä ei ole merkittäviä kaavamuutosmahdollisuuksiin perustuvaa ar- vonnousua)
• Yleisille alueille sijoittuvat rakennuspaikat
3.2 Myymällä luovutettavat tontit
a) Tontti voidaan luovuttaa myymällä tai vuokraamalla osto-oikeuksin alla mainituin edellytyksin.
b) Tontin myynnin yleiset edellytykset ovat:
• Myytävä tontti on kaavallisesti loppuun jalostettu siten, ettei näköpiirissä ole merkittävää kaavanmuutosmahdollisuuksiin perustuvaa arvonnousua
• Tontin myynti ei estä eikä vaikeuta kaupungin pitkän tähtäimen kehittämistä eikä tontin myynti muutoinkaan johda kaupungin kannalta epätarkoituksen- mukaiseen tilanteeseen
c) Kaupunki luovuttaa hankeen toteuttajan valinnan mukaan seuraavat tontit pää- sääntöisesti myymällä tai vuokraamalla osto-oikeuksin:
• Erityisen arvokkaille ja vetovoimaisille paikoille sijoittuvat sääntelemättömään asuntotuotantoon tarkoitetut tontit
• Toimisto- ja hotellitontit
• Kauppakeskus- ja vastaavat liiketontit
• Muut vastaavat kaavallisesti loppuun jalostetut yritystontit
• Ulkokuntiin sijoittuvat kiinteistöt
• Myytäessä kaupungin omistama rakennus, mikäli tontin luovuttamisella myy- mällä tai osto-oikeuksin vuokraamalla voidaan arvioida olevan rakennuksen myyntiä tai kaupungin muita strategisia tavoitteita tukeva vaikutus
d) Pitkäaikaisesti vuokrattujen jo rakennettujen tonttien myynnin osalta noudatetaan seuraavia periaatteita:
• Kaupunki voi myydä yksittäisiä yritystoimintaan vuokrattuja tontteja, mikäli se on elinkeinopoliittisesti erityisen perusteltua tai myynti on välttämätöntä ton- tinluovutukselle asetettujen tavoitteiden saavuttamiseksi. Tarvittaessa myytä- vät tontit priorisoidaan kaupungille koituvan kokonaistaloudellisen edun mu- kaan.
• Kaupunki voi myydä yksittäisiä vuokrattuja asunto- ja yritystontteja alueilla, joilla kaupungin muu tonttimaan omistus on huomattavan vähäinen eikä kau- punki laajamittaisesti tarjoa jatkossa asuntotonttien vuokralaisille mahdolli- suutta tontin ostamiseen maanvuokrasopimuksen uusimisen yhteydessä.
4. Tonttien hinnoittelu
a) Kaupungin hinnoittelu perustuu markkina-arvoon, ellei lainsäädännöstä muuta johdu tai toisin ole nimenomaisesti erikseen päätetty.
b) Tontin hinnan tai vuokran markkinaehtoisuus varmistetaan joko hintakilpailulla tai, mi- käli hintakilpailua ei ole järjestetty, puolueettoman ulkopuolisen asiantuntijan toi- mesta. Luovutettaessa tontti myymällä ilman kilpailua, hinnan markkinaehtoisuus var- mistetaan kahden puolueettoman ulkopuolisen asiantuntijan toimesta.
c) Kaupunki pyrkii hillitsemään tonttien yleistä hinnannousua kysyntään nähden riittä- vällä tonttitarjonnalla. Kaupunki pyrkii siihen, etteivät tonttien hinnat muodostu asun- torakentamisen tai muiden kaupungin keskeisten tavoitteiden esteeksi.
d) Kaupunki hyväksyy tonttien markkinahintojen vaihtelun sekä pyrkii markkinaehtoisen hinnoittelun sallimissa puitteissa tonttihinnoittelussa maltillisuuteen siten, ettei kau- punki perusteettomasti nosta tonttien yleistä hintatasoa.
e) Yritystonttien maanvuokrasopimuksia uudistettaessa vuokranmäärittely perustuu tonttien markkina-arvoon.
f) Asuntotonttien maanvuokrasopimuksia uudistettaessa vuokranmäärittelyssä siirry- tään vaiheittain lähemmäs markkina-arvoja.
g) Maanvuokran määrittämisessä käytettävä vuotuinen tuottotavoite on asuntotonttien osalta 4 % ja muiden tonttien osalta 5 % edellä sanotusta tontin markkina-arvosta.
h) Asuntotonttien maanvuokrasopimusten indeksitarkistusehtoja kehitetään siten, että maanvuokra seuraa nykyistä paremmin tonttien todellista hintakehitystä ja tonttien vuokraus on myyntiin nähden kaupungille taloudellisesti kilpailukykyinen vaihtoehto.
5. Varaus- ja tontinluovutusehdot
a) Kaupunki varmistaa tontin rakentamiselle asetettujen keskeisten tavoitteiden toteutu- misen riittävillä varaus- ja luovutusehdoilla. Luovutussopimusten ehtojen noudatta- mista tehostetaan riittävin sanktioin. Saavutettavaan hyötyyn nähden tarpeettomaksi katsottavia ehtoja vältetään.
b) Ehtoja määritettäessä ja sovellettaessa kiinnitetään erityistä huomiota hankkeiden etenemiseen asetetussa määräajassa. Laadullisin perustein luovutettavien tonttien osalta erityistä huomiota kiinnitetään myös laatutavoitteiden toteutumiseen.
6. Soveltamisohje
a) Kaupunki noudattaa edellä mainittujen linjausten lisäksi tontinluovutustoiminnassa liit- teenä 1 olevia tontinluovutuksen soveltamisohjetta, joka täydentää ja tarkentaa ton- tinluovutuslinjausten pääratkaisujen tulkintaa käytännön työssä.
7. Poikkeaminen tontinluovutuslinjauksista ja soveltamisohjeista
a) Tontinluovutusta koskevista linjauksista ja linjauksia täydentävästä soveltamisoh- jeesta voidaan yksittäistapauksessa poiketa erityisin perustein.
8. Xxxxxxxxxx voimaantulo, siirtymäsäännökset ja päivitys
a) Linjaukset ja soveltamisohjeet koskevat niiden hyväksymisen jälkeen vireille tulleita tontin- ja kehittämisvarauksia sekä tontinluovutuksia.
b) Käsiteltävät maapoliittiset linjaukset tulevat voimaan sen jälkeen, kun ne on kaupun- gin toimivaltaisen toimielimen toimesta hyväksytty. Ennen tätä päätöstä vireille tullei- den hankkeiden osalta noudatetaan aiemmin voimassa olleita käytäntöjä ja periaat- teita, ellei hankkeen kanssa toisin sovita, tai mikäli uudet linjaukset vaikeuttaisivat hankkeen toteutumista tai muutoin johtaisivat kaupungin tai hankkeen toteuttajan kannalta kohtuuttomuuteen.
c) Linjauksien sekä niitä täydentävän soveltamisohjeen ajantasaisuutta tarkastellaan kerran valtuustokaudessa ja tarvittaessa useammin, mikäli päivittämiselle on erityisiä tarpeita.
Sanasto
Tontti Asemakaavassa osoitettu kiinteistörekisteriin merkittävä rakennus- paikka. Tontilla voidaan tarkoittaa myös yleiselle alueelle sijoittuvaa py- syvälle rakennukselle tarkoitettua rakennuspaikkaa tai laadittavalla asemakaavalla tontiksi osoitettavaa aluetta.
Tontinluovutus Kolmivaiheinen prosessi (neuvottelut, varaus, luovutus), jonka lopputu- los on tontin myynti tai pitkäaikainen vuokraaminen. Varausvaihetta ei aina käytetä.
Tontinvaraus Kaupungin yksipuolinen päätös siitä, että kaupunki tulee vastaisuu- dessa luovuttamaan varatun tontin varaajalle edellyttäen, että varaaja on noudattanut varausehtoja. Xxxxxxxxxxxx antaa lähtökohtaisesti va- rauksensaajalle mahdollisuuden toteutukseen tähtäävään rakennuslu- pasuunnitteluun ja tontin luovuttamiseen hankkeelle.
Kehittämisvaraus
Suoravaraus
Kaupungin yksipuolinen päätös siitä, että kaupunki varaa tontin tai alu- een hankkeen kehittämistä ja toteutusedellytysten jatkoselvittämistä varten. Kehittämisvaraus tähtää tontinvaraukseen. Varausaikana selvi- tetään tontinvarauksen maankäytölliset ja muut edellytykset. Edellytys- ten täyttyessä päätetään tontinvarauksesta erikseen.
Tontinvaraus, kehittämisvaraus tai tontin luovutus ilman kilpailutusta tai avointa hakumenettelyä.
Varaaja Luonnollinen tai oikeushenkilö taikka näiden muodostama ryhmä, jolle jokin edellä mainituista varausmuodoista on osoitettu.
Luovutustapa Tontin vuokraus (hallintaoikeuden luovutus), myynti (omistusoikeuden luovutus) tai vuokraus osto-oikeuksin.
Osto-oikeus Tontin vuokralaisen oikeus ostaa tontti kaupungilta vuokrasopimuk- sessa määriteltyjen edellytysten täyttyessä.
Xxxxxxxx-arvo Arvioitu rahamäärä, jolla omaisuus (tontti) tiettynä ajankohtana vaih- taisi omistajaa halukkaiden ja toisistaan riippumattomien myyjän ja os- tajan välillä asianmukaisen markkinoinnin jälkeen osapuolten toimiessa harkitusti ja ilman pakkoa. Ostajatahojen subjektiivisia erityisintressejä kohteen suhteen ei arvioinnissa oteta huomioon. Xxxxxxxx-arvo on käyvän arvon synonyymi.
Markkina-arvoinen maanvuokra
Xxxxxx xxxxxxxx-arvo kerrottuna markkinaehtoisella tuottovaatimuk- sella.
Vuokrasubventio Markkina-arvoista maanvuokraa alemman vuokran ja markkina-arvoi- sen vuokran erotus.
Tuottotavoite Tontilta edellytettävä vuosituotto prosenttina tontin markkina-arvosta.
Luovutussopimus Kiinteistön kaupan esisopimus, kauppakirja, vuokra- tai muu sopimus, jolla sovitaan tontin omistuksen hallinnan tai omistuksen siirtymisestä.