ENERGIANSÄÄSTÖSOPIMUS
Opinnäytetyö (AMK) Tuotantotalous 2019
Xxxx Xxxxx
– Muutokset energiankulutuksissa
TURUN AMMATTIKORKEAKOULU
Tuotantotalous 2019 | 38 + 1 sivua
Ohjaaja | Xxxxx Xxxxxxx
Xxxx Xxxxx
- Muutokset energiankulutuksissa
Kiinteistöt muodostavat valtavan osan Suomen kansallisvarallisuudesta. Siten ne muodostavat myös muodostavat myös merkittävän osan Suomen hiilidioksidipäästöistä. Kiinteistöjen ylläpitoon ja kulutukseen liittyvät kustannukset ovat kasvaneet merkittävästi viimeisten vuosikymmenten aikana. Kustannuksien kehitykseen on pyritty vaikuttamaan valtiollisilla toimilla, kuten energiantehokkuusdirektiiveillä. Yksittäisten kiinteistöjen ylläpidon ja kulutuksen kasvuun pyritään vaikuttamaan sopimalla huoltoyhtiöiden kanssa energiansäästösopimuksia. Näiden sopimuksien tavoitteena on laskea kiinteistöjen energiankulutusta.
Opinnäytetyössä tutkitaan toimittajan (huoltoyhtiö) ja tilaajan (asiakas) välistä Palvelusopimusta. Palvelusopimus on pohjimmiltaan huoltosopimus, jossa Toimittaja huoltaa ja ylläpitää kaikkien palvelusopimuksen puitteissa olevien kiinteistöjen teknisten järjestelmien huollon ja ylläpidon. Palvelusopimuksen muotona on energiansäästösopimus, jossa Toimittaja takaa Tilaajalle ylärajat energiankulutuksen osalta täten luvaten tietyn energiansäästötason. Opinnäytetyön tavoitteena on selvittää palvelusopimuksen nykytila ja miten toimittaja on onnistunut saavuttamaan vuositasolla tarkastelujaksolle asetetut tavoitteet.
Opinnäytetyön tuloksena Toimittajalle luotiin kiinteistökohtainen taulukko energiankulutuksen kehityksestä ja siitä, miten toteutuneet energiankulutustasot vertautuvat vertailukulutukseen ja tavoitekulutukseen. Työssä käydään tarkemmin läpi viiden (5) kohteen sähkönkulutuksen ja lämmitysenergian kulutukseen ja kehitykseen tarkastelukauden aikana. Työn tuloksena luotiin myös Toimittajalle tarvittavat työkalut kulutusseurannan arviointia varten tulevaisuudessa.
.
ASIASANAT:
xxxxxxxxx, elinkaarikustannus, energiatehokkuus, PTS
TURKU UNIVERSITY OF APPLIED SCIENCES
Industrial Management and Engineering 2019 | 38 + 1 pages
Instructor | Xxxxx Xxxxxxx
Xxxx Xxxxx
ENERGY-SAVING AGREEMENT
- Changes in energy consumption
The real estate sector forms a huge part of Finland's national wealth. Therefore, they also form a significant part of Finland's carbon dioxide emissions. Real estate maintenance and energy consumption costs have increased significantly over the past decades. Efforts have been made to influence the development of property energy efficiency through state measures, such as the Energy Efficiency Directives. At company level efforts are made to contain the growing of property maintenance and consumption cost by signing energy saving agreements with maintenance companies. The purpose of these agreements is to lower the energy consumption, repair costs and maintenance costs of real estates.
This bachelor’s thesis explores the current economical state of real estates included in service agreement between company x and company y. Service agreement includes maintenance and repair of all technical systems in the buildings. The service agreement also includes energy- saving agreement where company x (service company) guarantees specific upper limits for energy consumption.
As an outcome the thesis provides individual assessment of energy consumption of the buildings included in the service agreement. Individual evaluation highlights successes and failures in meeting the specific energy consumption targets. Thesis provides also tools for the service company to continue the evaluation of energy consumption values further in the future.
KEYWORDS:
Energy saving, life cycle, life cycle cost, long-term planning
SISÄLTÖ | |
KUVAT | |
KUVIOT | |
Kuvio 1 Kiinteistön ylläpidon kustannusindeksi rakennustyypeittäin | |
Kuvio 9. Kiinteistön ylläpidon kustannusindeksi kuluerittäin | |
Kuvio 15. Kuluttajahintaindeksi TAULUKOT | |
LIITTEET | |
Liite 1 |
1 JOHDANTO
Suomessa kiinteistöjen kustannusten kasvu on ollut jatkuvasti nousevaa jo vuodesta 2000 lähtien. Alla olevan kuvion mukaan kokonaisindeksi on noussut 2000-luvulla 186,7 pisteeseen. Viimeisen vuoden kehitystä tutkittaessa voidaan todeta, että rakennustyy- peittäin teollisuusrakennusten kustannusindeksi vuonna 2018 on noussut aggressiivi- simmin (3,3 %) ja myymälärakennusten kustannusindeksi on seurannut samaa trendiä hieman loivemmalla nousulla (2,2 %). (Tilastokeskus 2019.)
Kiinteistön ylläpidon kustannusindeksi rakennustyypeittäin
200
180
160
140
120
100
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Kokonaisindeksi
Terveyskeskus
Asuinkerrostalo
Koulurakennus
Myymälärakennus
Teollisuushalli
Toimistorakennus
186,7
Kuvio 1 Kiinteistön ylläpidon kustannusindeksi rakennustyypeittäin (Tilastokeskus)
Kiinteistön ylläpidon kustannukset kasvavat vuosi vuodelta merkittävästi, eikä kasvu- vauhdin hidastumista ei ole tilastoista havaittavissa. Kiinteistön kustannuksien kasvu päätyy aina lopulta jonkun maksettavaksi, todennäköisimmin kiinteistöjen omistajien maksettavaksi. Kiinteistön kustannuksien hillitsemiseksi nykyään tarjotaan erilaisia huol- tosopimuksia, joissa keskitytään energiantehokkuuden parantamiseen. Näissä sopimuk- sissa huoltoyhtiö yhdessä kiinteistön omistajan kanssa toteuttavat tavoitteellista elinkaa- ren hallintaa kiinteistöille. Kiinteistön elinkaaren hallinnalla pyritään minimoimaan kiin- teistöjen elinkaarikustannuksia.
Opinnäytetyön pohjana käytetään palvelusopimusta toimittajan x ja tilaajan y välillä. Opinnäytetyön toimeksiantajana toimii toimittaja x, johon viitataan jäljempänä huoltoyh- tiönä ja toimittajana. Opinnäytetyön tavoitteena on arvioida palvelusopimusta, joka pe- rustuu energiansäästölle. Palvelusopimuksen tavoitteena on saavuttaa tietyt energian- säästötavoitteet tarkastelujakson aikana. Tarkastelujakson aikaisia kulutuslukemia ver- taillaan vertailukauden (2013) vastaaviin lukemiin ja niiden perusteella arvioidaan,
kuinka toimittaja on onnistunut asetettujen energiansäästötavoitteiden saavuttamisessa. Työ rajataan käsittelemään vain kyseessä olevaan Palvelusopimukseen ja siihen kuulu- viin kohteisiin. Opinnäytetyön tavoitteena on selvittää, miten toimittajan suorittamat ener- giatehokkuuskorjaukset ovat vaikuttaneet kiinteistöjen energiankulutukseen. Opinnäyte- työssä arvioidaan myös energiansäästöistä saavutettuja taloudellisia säästöjä.
Toimittaja on suomalainen pörssiyhtiö. Toimittajan tavoitteena on suunnitella, toteuttaa, huoltaa ja ylläpitää energiatehokkaita teknisiä ratkaisuja. Toimittaja toimii laajalla-alu- eella ja heidän tuottamia palvelunsa käytetään muun muassa liikekiinteistöissä, asunto- yhtiöissä, teollisuuslaitoksissa ja julkisissa rakennuksissa. Toimittajan toiminnan tavoit- teena on tuottaa käyttäjäystävällisiä, turvallisia ja häiriöttömiä palveluita ja varmistaa kiin- teistön toiminta ja kustannushallinta.
Alkuperäinen Palvelusopimus käsittää otoksen, jonka kiinteistöt sijoittuvat alueellisesti Suomen alueelle. Kiinteistöjen määrä on muuttunut tarkkailujakson aikana Toimittajasta riippumattomista syistä. Näitä syitä ovat olleet muun muassa kiinteistön purkaminen ja myynti tilaajan toimesta. Palvelusopimuksen johdolla kiinteistöjen huolto ja ylläpito siirtyy toimittajan vastuulle.
2 KIINTEISTÖT
Kiinteistöillä on myös aina arvo, joten kiinteistöjen omistajien kannalta omistaminen on aina myös sijoitus. Täten kiinteistöille ja rakennuksille tavoitellaan aina mahdollisimman pitkää käyttöikää, jotta oman pääoman tuotto voidaan maksimoida. Pitkän käyttöiän saa- vuttaminen ei itsessään kerro onnistuneesta sijoituksesta tai onnistuneesta hallinnasta, vaan pitkä käyttöikä tulee saavuttaa oikeilla toimenpiteillä. Nämä toimenpiteet pitää myös tehdä oikeisiin aikoihin. Näiden toimenpiteiden apuna ja suuntaviivana käytetään nykyään pitkän tähtäimen suunnittelua, jolloin kiinteistön elinkaaren hallinta on tärkeää. Kiinteistön elinkaaren hallinnassa otetaan huomioon taloudellisen puolen lisäksi kiinteis- töjen tekninen elinkaari ja sen vaatimat toimenpiteet. Toimenpiteet tulee suunnitella huo- lellisesti alan ammattilaisten kanssa, jolloin voidaan olla varmoja, että kiinteistöjen tek- nisten järjestelmien toimintakyky vastaa käyttötarkoituksen vaatimaa tasoa jatkuvasti. Teknisen toimintakyvyn takeena käytetään usein Preventive Maintenance -suunnitelmia, jolloin huoltosuunnitelmien tavoitteena on huoltaa tekniset järjestelmät ennen niiden toi- mintakyvyn heikkenemistä. Näin helpotetaan kiinteistön ennustettavuutta niin taloudelli- selta kuin tekniseltäkin kannalta. (Myyryläinen 2008, 23; Leväinen 2013, 182.)
Pitkän käyttöiän lisäksi on tärkeää, että kiinteistö itsessään täyttää kiinteistöä käyttävän asiakkaan tarpeet mahdollisimman kattavasti ja kustannustehokkaasti. Kiinteistön raken- tamisen jälkeen kulut muodostuvat kiinteistöjen käytöstä ja ylläpidosta. Xxxxx kiinteistön arvo omistajalle olisi mahdollisimman hyvä, on kiinteistön ylläpidon ja käytön oltava kor- kealaatuista. Kiinteistön ammattimaisen ylläpidon ja huollon tukena käytetään elinkaari- tekniikka. (Myyryläinen 2008, 19.)
Kiinteistön käyttöikään vaikuttavat monet tekijät, osaan niistä voidaan vaikuttaa ja toisiin ei. Käyttöikään voivat vaikuttaa sijainti ja liikenne, asiakkaan/käyttäjän tarpeet ja niiden muuttuminen, rakennuksen muunneltavuus, valitut rakennusmateriaalit, taloteknisten järjestelmien käyttöiät sekä kiinteistönhoidon ja kunnossapidon laatu. Jotta rakennuksen käyttöikä olisi mahdollisimman pitkä, tulee huoltoon ja ylläpitosuunnitelmaan yhdistää ylläpitäviä ja rakennusosia aktivoivia korjaustoimenpiteitä sekä harvemmin toistuvia pe- ruskorjauksia. Peruskorjauksissa tulee ottaa huomioon myös yleinen laatuvaatimusten kasvu. (Myyryläinen 2008, 27.)
Laaja osa yrityksen johdon kirjallisuudesta harkitsee, että suunnittelu on käynyt läpi kolme vaihetta: pitkän tähtäimen suunnittelun, strategisen suunnittelun ja strategisen johtamisen. Pitkän aikavälin suunnittelu käsitteenä nousi käyttöön 1950- ja 1960-luvulla. Tällöin laadittiin ensimmäisiä neljän ja viiden vuoden suunnitelmia. Niitä pidettiin jatkona tavallisille yhden vuoden budjetti- ja toimintasuunnitelmille. Strategiset ja pitkän aikavälin suunnitelmat ovat yleisimpiä tapoja viitata suunnitteluun, jossa pidetään tulevaisuutta tärkeänä aspektina tai suunnitelma toimii ikään kuin ”sateenvarjona”, jonka alle muut suunnitelmat voidaan liittää, palvellen ”pääsuunnitelman” tavoitteita. (Xxxxxx, 2004). Ka- menskyn (2015) mukaan pitkän tähtäimen suunnittelu ja strateginen suunnittelu voidaan pelkistää suunnittelulähtöiseksi strategiaksi. Strategiaa Tuomi ja Sumkin (2010) kuvaa- vat dynaamiseksi, kokonaisvaltaiseksi ja kehittyväksi koko organisaation tulevaisuuden tekemisen välineeksi. Strategian tavoitteena on varmistaa vision suuntainen toiminta ja sen tavoitteiden onnistuminen.
Suulamon (2016, 355) mukaan taloudellisen suunnittelun kannalta on tärkeää, että kulut pystytään ennustamaan mahdollisimman tarkasti. Kiinteistöjen kulujen suuruuden en- nustamisen lisäksi niiden kohdistaminen toimenpiteisiin ja ajankohtiin helpottaa ja paran- taa kiinteistön ennustettavuutta ja suunnittelua. Ennustettavuus ja suunniteltavuus on tärkeää hyvän talousarvion luomisen kannalta.
Talousarvio on yksi tärkeimmistä yksittäisistä laskelmista, mitä yrityksissä tehdään, ja siksi se tulisi laatia tarkasti ja huolellisesti. Talousarvio voidaan laatia nollabudjettiperus- teisesti, jolloin mikään kuluerä ei ole itsestäänselvyys vaan yksittäisetkin kulut ja niiden perusteet selvitetään. Tällöin voidaan kriittisesti tutkia joidenkin kuluerien välttämättö- myyttä. (Järvinen 2018, 279.)
Talousarviossa ilmaistaan euromääräisesti toimintasuunnitelma tulevalle tilikaudelle, ja se käsittää yleisesti suunnitellut tulot ja menot seuraavaksi tilikaudeksi. Tämä siis kuvaa yleisesti, mitä yhtiöissä tehdään seuraavan tilikauden aikana. Tilikauden kattava talous- arvio on yleensä tuloslaskelman muotoon tehty arvio seuraavan tilikauden tuloslaskel- masta. Talousarvioiden apuna voidaan käyttää talousarvioperusteita, joilla voidaan täy- dentää talousarviota. Näissä kerrotaan tarkemmin määrällisistä tavoitteista ja laskenta- perusteista. Talousarvioperusteiden apuna voidaan käyttää apulomakkeita, joita
tavallisimmin ovat kulutusmääräbudjetti, korjausbudjetti ja pääomakulubudjetti. (Järvi- nen 2018, 275–276.)
Yleisimmin talousarvion lähtökohtana pidetään edellisen tilikauden tilinpäätöstä, mutta parhaimmassa tapauksessa se osoittaa vain mitä mahdollisesti tapahtuu seuraavan tili- kauden aikana, jos kustannuskehitys on tasainen ja ennustettavissa. Siinä pitää ottaa huomioon odotettavissa olevat muutokset ja niiden kustannukset. Talousarvion tavoit- teena ei siis pitäisi olla vaikuttaa yhtiön kehitykseen, vaan muokata vanhoja tietoja tule- vaisuutta silmällä pitäen. Tämän takia vuosittainen talousarvio pitää olla osa pitkän täh- täimen PTS-suunnitelmaa, ja näiden pitäisi olla yhdessä soveltuvia. Jos yhtiöön on tu- lossa investointeja vaativia korjaustoimenpiteitä, on niiden kustannukset laskettava tar- kasti ja otettava huomioon myös talousarviossa. Korjaustoimenpiteiden suorittaminen ja suunnittelu on myös selkeämpää, kun nämä on otettu huomioon talousarviossa. Talous- arvion tulisi sisältää myös tavoitteellista toimintaa, joka voidaan kirjata talousarvioon. Kiinteistöjä omistavissa yhtiöissä tavoitteellista toimintaa voi olla muun muassa tavoittei- den asettaminen kiinteistön energiankulutuksen kannalta. Tällöin budjetissa tulee ottaa huomioon mahdolliset investointikustannukset, jotka edistävät kiinteistön energiankäy- tön tehokkuutta ja hallintaa. (Järvinen 2018, 276.)
Jokaisen kiinteistön onnistuneessa hallinnassa on oltava mukana jonkinlainen pitkän tähtäimen suunnitelma eli PTS. Kiinteistön PTS-suunnitelman tavoitteena on ylläpitää kiinteistöä ja sen teknisten järjestelmien toimintakykyä, jotta yllättäviä kustannuksia ei pääse muodostumaan. Suunnittelun tavoitteena on myös mahdollistaa kiinteistöistä muodostuvien kustannuksien mahdollisimman tarkka ennustaminen seuraavalle kau- delle. Kiinteistökustannuksien lomassa kiinteistön investointitarpeet ja niiden suorittami- nen helpottuvat, ne pystytään suunnittelemaan ja ottamaan huomioon parhaimmalla mahdollisella tavalla seuraavan tilikauden suunnittelussa. Pitkän tähtäimen suunnitel- malla ohjataan kiinteistön hallittua korjausohjelmaa koko elinkaaren ajan. Pitkän tähtäi- men suunnitelman avulla hallitaan myös korjaussuunnitelman taloudellista puolta ja val- mistaudutaan huoltoihin hyvissä ajoin niin teknisesti kuin taloudellisestikin. (Talokeskus, 2019.)
PTS on kiinteistön huollon ja ylläpidon keskeisimpiä työkaluja ja se tulee suorittaa xxxx xxxxxxxxxxxxxx kanssa. Tällainen suunnitelma luodaan ja suunnitellaan pitkälle ajanjak- solle, tavallisesti 1–10 vuodelle. Mitä lyhyemmälle ajanjaksolle PTS-suunnitelma luo- daan sitä yksityiskohtaisempi sen pitää olla. Esimerkiksi sadan vuoden PTS-ohjelma voi kuvata lähinnä rakennusosien todennäköisiä uusimisajankohtia. Asiakkaan ja kiinteistön
käyttäjän kannalta oleelliset korjaustarpeet ja toimenpiteen näkyvät usein vasta 1-10 vuoden PTS-ohjelmassa. Parhaan kunnossapitosuunnitelman luomiseksi kunkin teknii- kan osa-alueen asiantuntijan tulisi osallistua huoltosuunnitelman luomiseen. Nykyään sähköiset kiinteistötietojärjestelmät mahdollistavat kunnossapitosuunnitelmien luomisen jopa kymmeniksi vuodeksi. (Sallinen 2018, 396; Xxxxxxxxxxx 2008, 78–79)
Kokonaiskustannusajattelu pohjautuu toimintolaskentamaiseen ajatukseen siitä, että jo- kaisella yksittäiselle toimenpiteelle ja työvaiheelle voidaan laskea aika ja kustannukset. Lopputuotteen tai -palvelun kokonaiskustannukset ovat kaikkien palvelun tai tuotteen puitteissa tehtävien toimenpiteiden ja tehtävien summa. (Iloranta & Pajunen-Muhonen 2018, 152.)
Omistamisen kokonaiskustannuksilla (total cost of ownership, TCO) tarkoitetaan yleensä kaikkia kustannuksia, joita hankittava tuote, omaisuus tai palvelu luo oman odotetun elin- kaarensa aikana. Kokonaiskustannusajattelun näkökulmasta kustannusten arvioinnin näkökulma laajenee pelkästä hankintahinnasta myös suorien ja epäsuorien kustannus- ten arviointiin. Tämä avulla yritetään tavoitteellisesti ymmärtää, miten kustannukset muo- dostuvat hankintahinnan sisällä. Kokonaiskustannusajattelun kautta toteutetun hankin- taprosessin vaikutuksilla voi olla suurikin merkitys tuotteen tai palvelun kohteen elinkaa- ren aikaisiin kustannuksiin. (Iloranta & Pajunen-Muhonen 2018, 153.)
Ilorannan ja Pajunen-Muhosen (2018, 153) mukaan hankinnan vaikutukset tuotteen tai palvelun elinkaaren aikaisiin kustannuksiin riippuvat muun muassa yrityksen liiketoimin- tamallista. Xxxxxxx (Wirtz ym., 2016) mukaan liiketoimintamallilla (business model can- vas, BMC) kuvataan yrityksen tai organisaation keskeisiä ansaintamahdollisuuksia ja ta- poja luoda arvoa. Jos yrityksellä on huomattavaa omaisuutta esimerkiksi kiinteistöjen muodossa, on näistä muodostuvilla elinkaarikustannuksilla varteenotettava merkitys yri- tyksen taloudelle. Oikealla hankinnalla voidaan pienentää kiinteistöjen elinkaarikustan- nuksia, mikä vaikuttaa positiivisesti yrityksen talouteen.
Kun puhutaan elinkaaresta, tarkoitetaan yleensä tuotteen tai kiinteistön käyttöiän eri vai- heita sekä myös käyttöiän ulkopuolisia vaihteita, kuten suunnittelua ja purkamista. Tuot- teiden tavoin kiinteistöillä on elinkaari, joka alkaa raaka-aineiden käyttöönotosta. Raaka- aineiden käyttöönottoa seuraa valmistusvaihe, jonka jälkeen käyttöikä ja kestoaika alka- vat. Koko käyttöiän ajan kiinteistö tulee kunnossapitää kiinteistön vaatimalla tavalla. Käyttöiän loputtua kiinteistö alkaa turmeltua, ja sen estämiseksi voidaan esittää uudel- leenkäyttöä, joka useasti vaatii suurempia huolto- ja remonttitoimenpiteitä. Muussa ta- pauksessa vaihtoehtona on loppusijoitus, joka tarkoittaa kiinteistön kohdalla purkamista. (Myyryläinen 2008; 2003.)
Kiinteistöjen suunnittelussa pyritään maksimoimaan käyttöikä eli ne suunnitellaan käy- tettäväksi mahdollisimman pitkälle ajanjaksolle. Järkevintä on rakentaa kiinteistöt alun perin tiettyjä tarpeita varten, mutta rakennus- ja suunnitteluvaiheessa otetaan myös muunneltavuus huomioon. Muunneltavuuden kautta rakennus saadaan tulevaisuudessa mahdollisimman pienillä korjauksilla ja muutoksilla soveltuvaksi uuteen käyttöön. Elin- kaaren ohella käyttöiän määritelmä on myös tärkeä ymmärtää rakennuksen hyötykäytön kannalta. Rakennuksen maksimaalinen käyttöikä saavutetaan ainoastaan huoltamalla rakennusosia asianmukaisesti ja suorittamalla rakennukselle ominaiset kunnossapitotoi- menpiteet oikea-aikaisesti. Kiinteistöjen huollot ja kunnossapitotoimenpiteet ovat tär- keitä, sillä rakennuksen käyttöikä ilman niitä voi päättyä ennenaikaisesti. (Myyryläinen 2008; 2003.)
Rakennuksien ja kiinteistöjen elinkaarta tutkiessa apuna voidaan käyttää aika-akselille luotua elinkaariketjua (kuvio 1). Leväisen mukaan (2013, 180) elinkaaresta puhuttaessa voidaan tarkoittaa kiinteistön elinkaarta sekä myös käyttäjän elinkaarta, jolla tarkoitetaan aikaa, jolloin kiinteistö tai rakennus on yhtäjaksoisesti saman käyttäjän hallinnassa. Elin- kaaren tarkastelujakso riippuu siis täysin tarkastelukohteesta ja sen luonteesta. Raken- nuksien ja kiinteistöjen elinkaaresta puhuttaessa voidaan eritellä yleensä
elinkaarikustannukset (life cycle costs, LCC), elinkaaritalous (life cycle economics, LCE) ja elinkaarianalyysi (life cycle analysis, LCA).
Kuvio 2. Rakennuksen elinkaaret (Leväinen 2013, 180.)
Rakennuksilta ja kiinteistöiltä odotetaan mahdollisimman pitkää käyttöikää ja esimerkiksi elinkaarilaskelmissa käytetään maksimaalista käyttöikää. Täten huollon ja ylläpidon ta- voitteena on taata rakennusosien mahdollisimman pitkä käyttöikä. Maksimaalisen käyt- töiän saavuttaminen vaatii ammattimaisia huoltotoimenpiteitä ja säännöllistä ylläpitoa. Rakennuksen tulee pysyä mahdollisimman pitkään sellaisessa kunnossa, että se täyttää käyttäjien tarpeet ja vaatimukset. Jos rakennusta ja sen teknisien järjestelmien huoltoa ja ylläpitoa laiminlyödään, seurauksena voi olla kiinteistön tai sen teknisten järjestelmien vioittuminen ja sitä kautta kiinteistön käyttöiän päättyminen ennenaikaisesti. Huoltotoi- menpiteet ja ylläpito tulee suorittaa ennakoivasti, sillä korjaustoimenpiteet jälkeenpäin ovat huomattavasti kalliimpia ja yksikin laiterikko saattaa aiheuttaa lisäongelmia muissa kiinteistön osissa ja rakenteissa. (Myyryläinen 2008, 19.)
Kiinteistöjen korjaustarpeisiin ja rakennusten elinkaaren pituuteen vaikuttaa merkittä- västi se, että kiinteistönhoito tehdään oikeaan aikaan ja ammatillisesti. Energiatehokkuu- den parantamisella pyritään alentamaan kiinteistön energiakustannuksia ja vähentä- mään ympäristöpäästöjä. Kiinteistönhoidon kannalta on ensiarvoisen tärkeää teknisen kiinteistönhoidon suorittaminen järjestelmien ja laitteiden osalta ajallisesti ja teknisesti oikein. Huoltotyö ohjelmoidaan määräaikaishuoltoperiaatteiden mukaan kuukausi-, vuosi- ja kymmenvuosihuolloiksi. Määräaikaishuollon tarkoituksena on pitää rakennus jatkuvasti oikein toimivana ja hyviä kiinteistöpalveluja antavana. Yhtä tärkeä tavoite mää- räaikaishuollolla on rakennusosien vaurioiden kurissapitäminen ja mahdollisimman pit- kän käyttöiän saavuttaminen. Toisaalta huoltoa ei saa ylimitoittaa, koska kiinteistönhuol- tohoitokustannuksen kasvavat tarpeettomasti ylimitoitetun huollon takia. (Myyryläinen 2003; 2008.)
Rakennuksilla on käytännössä kahdenlaisia rakennusosia, staattisia ja dynaamisia. Staattiset rakennusosat ovat muun muassa rakennuksen runko ja perustusrakenteet. Näiden staattisten rakennusosien käyttöikään ei voida oikeastaan vaikuttaa, mutta jos rakennusvaiheessa ei ole tehty virheitä, nämä osat eivät vanhene käytännössä ollen- kaan. Rakennusten dynaamisia rakennusosia ovat muun muassa talotekniset järjestel- mät ja pintarakenteet sisä- ja ulkopuolella. Nämä osat vanhenevat nopeammin kuin
staattiset rakennusosat, ja niiden käyttöikään voidaan vaikuttaa positiivisesti ammatti- maisilla huoltotoimenpiteillä. (Myyryläinen 2008, 27.)
Teknisten järjestelmien tukena käytetään elinkaaritekniikkaa. Elinkaaritekniikka on koko elinkaaren ajalle suunnattu tekniikan teoria ja käytäntö, jonka tavoitteena on optimoitu elinkaarilaatu. Elinkaarilaadulla kuvataan rakennuksen tai rakenteen kykyä täyttää käyt- täjän, omistajan ja yhteiskunnan vaatimukset koko suunnitellun käyttöiän ajan. Elinkaa- rilaadun vaatimukset ovat käyttövaatimukset, rahatalousvaatimukset, ekologiset vaati- mukset ja kulttuurivaatimukset. Elinkaaritekniikkaa sovelletaan rakentamisen ja suunnit- telun lisäksi ylläpidossa ja kunnossapidossa, jolloin sillä tarkoitetaan elinkaaritavoitteiden mukaista hallittua ja johdonmukaista peruskorjaamisen ja kunnossapidon toteutusta. (RIL 216-2013, 11.)
2.4 Pitkän tähtäimen suunnitelma
Jokaisen kiinteistön onnistuneessa hallinnassa on oltava mukana jonkinlainen pitkän tähtäimen suunnitelma eli PTS. PTS on kiinteistönhuollon ja -ylläpidon keskeisimpiä työkaluja ja sen luominen onnistuu parhaiten xxxx xxxxxxxxxxxxxx kanssa. Parhaan kunnossapitosuunnitelman luomiseksi kunkin tekniika osa-alueen asiantuntijan tulisi osallistua huoltosuunnitelman luomiseen. PTS suunnitellaan yleensä pitkälle ajanjaksolle, esimerkiksi viidelle vuodella. Nykyään sähköiset kiinteistötietojärjestelmät mahdollistavat kunnossapitosuunnitelmien luomisen jopa moneksi kymmeneksi vuodeksi. (Sallinen 2018, 396.)
Ennen pitkän tähtäimen suunnitelman luomista pitää luoda näkemys siitä, että mihin suuntaan kiinteistöä halutaan kehittää. Kiinteistöstrategiaa luodessa tärkeää asettaa ai- kajänne ja resurssien suuruus. Nämä tekijät ovat isossa osassa, kun suunnitellaan kiin- teistön ylläpitoa, korjaussuunnitelmaa ja kehityssuunnitelmaa. Kiinteistöstrategiaa voi- daan yleisemmin kutsua muun muassa kiinteistön toimintatavoiksi. Kiinteistöstrategia on myös tehty muutettavaksi, sillä sitä myös vanhenevat kiinteistöt vaativat, jotta ylläpito ja huolto pysyy mahdollisimman kattavana. (Sallinen 2018, 394.)
Pitkän tähtäimen suunnitelmalla ohjataan kiinteistön hallittua korjausohjelmaa koko elinkaaren ajan. Pitkän tähtäimen suunnitelman avulla hallitaan myös korjaussuunnitelman taloudellista puolta. PTS:n avulla valmistaudutaan huoltoihin hyvissä ajoin niin teknisesti kuin taloudellisestikin. (Myyryläinen 2003, 55.)
Pitkän tähtäimen suunnitelma eli PTS on kiinteistönhuollon keskeisimpiä työkaluja ja se tulee laatia yhteistyössä alan ammattilaisten kanssa. Liikerakennuksissa tuleviin huoltoi- hin kannattaa varautua hyvissä ajoin niin teknisesti kuin taloudellisesti. Tämä onnistuu kiinteistön pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelman sekä laaditun kuntoarvion avulla. Nämä antavat myös kiinteistön omistajille yhteenvedon kiinteistön nykytilanteesta ja sel- ventävät tulevaisuuden toimenpiteitä kiinteistön kunnossapidon kannalta. Näin kiinteis- tön omistajalla on mahdollisuus valmistautua tuleviin toimenpiteisiin. Toimittajan ja Tilaa- jan välillä on pitkäaikainen huoltosopimus, jonka onnistunut toteuttaminen vaatii myös hyväksytyn kiinteistöstrategian. Kiinteistöstrategialla kuvata kiinteistöjen kehittämisha- lua. Kiinteistöjen kohdalla voidaan muun muassa puhua perusparantamisesta ja perus- korjaamisesta. (Talokeskus 2019.)
Kiinteistön pitkän tähtäimen toteuttamiseksi tarvitaan huoltokirjaa. Myyryläisen (2008, 270) mukaan huoltokirjan tavoitteena on luoda kiinteistön ylläpitoa varten sellainen ko- konaisuus, jonka avulla kiinteistöä pystytään hoitamaan energiatehokkaasti, taloudelli- sesti ja turvallisesti. Huoltokirjan tarkoitus on myös pitää kiinteistö käyttökelpoisessa kun- nossa halutun ajan käyttäjien ja omistajan kannalta. Huoltokirjan liitteisiin lisätään muun muassa pitkän tähtäimen suunnitelma.
2.5 Kiinteistöjen kustannukset
Rakentamisen kustannusten seuranta on painottunut yleisesti rakentamisvaiheessa muodostuneisiin kustannuksiin. Päätöksentekoon on viime vuosien aikana alkanut vai- kuttaa myös elinkaari- ja ympäristöasiat. Näillä on suuri vaikutus niin kiinteistöinvestoin- nin talouteen kuin yrityksen imagoon. Alla olevan kuvan mukaan rakennuksien elinkaa- rikustannusten keskinäisistä suhteista on arvioitu, että suunnittelukustannukset ovat kymmenesosan luokkaa rakentamiskustannuksista ja kiinteistön käyttöajan aikaiset yllä- pitokustannukset ovat kymmenkertaiset rakentamiskustannuksiin nähden. (Leväinen 2013, 191.)
Kuvio 3 Elinkaarikustannusten suhteet (Leväinen 2013, 191)
Kiinteistöjen kustannusrakenteen tunteminen on tärkeää ja niitä käsitellään elinkaariajat- telun näkökulmasta. Kiinteistöjen peruskustannukset voidaan jakaa neljään kategoriaan: Pääomakustannuksiin, kunnossapitokustannuksiin, kiinteistönhoitokustannuksiin ja mui- hin kustannuksiin. Myyryläisen (2008, 226) mukaan huolto-organisaation kannalta kiin- teistön kustannusrakenteen tunteminen ja kustannuksien muodostumisen ymmärtämi- nen helpottaa tuloksellista asennoitumista huoltoja tehdessä.
Kuvio 4 Kiinteistökustannukset perusjaottelun mukaan (Xxxxxxxxxxx 2008, 227)
Huolto-organisaation kannalta merkittäviä kustannuslajeja ovat kunnossapitokustannuk- set ja kiinteistönhoitokustannukset. Leväisen (2013, 184) mukaan näitä voidaan yhdessä kutsua kiinteistön ylläpitokustannuksiksi ja niillä ylläpidetään kiinteistön kuntoa ja
käytettävyyttä. Kunnossapitokustannukset muodostuvat yksinkertaisesti rakennuksen elinkaaren aikana toteutettavista huolloista, jotka joudutaan toteuttamaan, että raken- nuksen toimintakyky pysyisi vaaditulla tasolla koko ajan. Kiinteistönhoitokustannukset (käyttö- ja huoltokustannukset) ovat käytöstä muodostuneita kuluja, kuten työ- ja tarvi- kekustannuksia. Käytöstä muodostuneita kuluja ovat myös sähkö-, vesi- ja lämmityskus- tannukset ja niihin liittyvät palkat, tarvikkeet ja alihankinnat. (Myyryläinen 2008, 226–232)
Kuvio 5 Ylläpitokustannukset (Leväinen 2013, 183)
Myyryläisen (2008, 226) mukaan kiinteistöjen tekninen huoltotyö ei ole kovin vahvassa yhteydessä taloushallinnon kanssa, vaan huolto-organisaation oletetaan tekevän työt ammattimaisesti ja tehokkaasti, jolloin lopulta huoltotyö koituu kiinteistön omistajan hyö- dyksi. Vaikka teknisen huoltotyön ja taloushallinnolla ei ole vahvaa yhteyttä, voi huolto organisaatio vaikuttaa kiinteistöjen ammattimaisen kunnossapidon ja kiinteistöhoidon kautta positiivisesti yksittäisen kiinteistön kustannuksiin ja siten myös sen talouteen.
Lähtökohta kiinteistön energiatehokkaalle käytölle luodaan jo rakennusvaiheessa. Huolto- ja ylläpitotoimenpiteillä ei voida enää huomattavasti vaikuttaa kiinteistön ener- giatalouteen. Parannuksia voidaan tehdä, mutta ne liittyvät lähinnä korjaustoimintaan ja energiatehokkaampien laitteiden hankintaan. Nämä ovat korjaustoimintaan liittyviä
toimenpiteitä ja ne toteutetaan, jos kannattavuuslaskelmat osoittavat niiden hyödyn. (Myyryläinen 2008, 190)
Energiakustannusten paino kiinteistön ylläpidossa ja sen kustannuksissa on noin 40% (Sallinen 2018, 505), joten energiankäytön hallinnan kannalta on tärkeää, että energiaa käytetään tehokkaasti. Kiinteistön kustannusten arviointi tarvitsee tuekseen energiantar- velaskelmat tai kulutusseurannan kautta saadut kulutustiedot. Tehokkaassa energian- käytössä minimoidaan turhan energian käyttö ja siihen voidaan vaikuttaa muun muassa erilaisin kulutus- ja käytönvalvonnan keinoin. Kiinteistön energiantehokkuuden paranta- miseksi tulee selvittää kiinteistön nykyinen energiataloudellinen tila, kunto ja mahdolliset energiansäästötoimenpiteet, sekä muut korjausinvestoinnit.
Kiinteistönhoitokustannuksien kannalta kiinteistön ja sen tilojen asianmukainen käytöllä ja ylläpidolla on merkittävä vaikutus siihen, kuinka tehokkaasti energiankäyttö onnistuu. Kiinteistön tehokkaan energiankäytön edellytyksenä on tilojen käyttäjän lisäksi huoltoyh- tiön aktiivinen, motivoitunut ja ammattitaitoinen henkilöstö. Kun kyseessä on huoltosopi- mus, jonka tavoitteena on energiankulutuksen pienentäminen ja sen tehokas hallinta on huomioitava, että asiakasyhteistyöllä on merkityksensä tavoitteiden saavuttamisen kan- nalta. Ilman oikeaa ja vastuullista asiakasyhteistyötä energiatehokkuuden parantaminen ei onnistu täyspotentiaalin mukaisesti. Asiakasyhteistyöllä on arvioitu olevan noin 5-15% vaikutus energiatalouteen. Vaikutus vaihtelee muun muassa kiinteistön luonteen mu- kaan, mutta sitä ei saisi koskaan jättää huomioimatta. (Xxxxxxxxxxx 2008a; Xxxxxxxxxxx 2008b)
Kulutusseuranta on tärkeä työkalu kiinteistön ylläpidossa. Säännöllinen kulutusseuran- nan toteuttaminen on ratkaisevaa kiinteistön energiankulutuksen ja ylläpitokustannusten hallinnassa. Xxxxx säännöllistä seurantaa teknisiin järjestelmiin syntyneet viat on vaikea huomata ja energiataloudellisten korjausten vaikutusta ei pystytä laskemaan. Viime vuo- sina kehityssuuntana kulutusseurannassa on ollut siirtyminen kulutustietojen ja energia- mittareiden lukeminen etänä ja kulutusseurannan aikajänne on pienentynyt jopa tuntei- hin. Tällöin kulutuksessa tapahtuvat ennalta odottamattomat muutokset huomataan no- peasti ja niihin voidaan reagoida nopeasti. On arvioitu, että yksinkertaisesti vain panos- tamalla kulutusseurantaan ja energiaa käyttävien laitteiden säännöllisillä tarkastuksilla on pystytty useissa tapauksissa vähentämään kiinteistön energiankulutusta 5-10%.
Kulutusseurantaan kuuluu keskeisesti tavoitteiden asettaminen ja toteutuneiden kulutuk- sien vertaaminen tavoitelukemiin. (Sallinen 2018, 505)
Kuvio 6 Energiatalouden seuranta (Myyryläinen 2008,100)
Vuosiseurannan osalta voidaan toteuttaa yllä olevan kuvan mukaista kaavaa, jossa ku- lutusseuranta alkaa vuoden kulutusseurannan menekeistä. Vuosimenekkiraportti toteu- tetaan, ja siinä näkyy sähkön käytön, veden kulutuksen ja lämmityksen aiheuttamat kus- tannukset usein megawattitunteina. Jotta kiinteistön energiankulutus saadaan vertailu- kelpoiseksi, se lämpöenergia normeerata lämmitystarvelukujen avulla vertailukel- poiseksi. Tämän jälkeen voidaan siirtyä vertailuun, jossa aikaisempien vuosien kulutus- lukemia voidaan vertailla keskenään. Kulutusseurannan tärkeimpiä hyötyä on tuottaa ajankohtaista tietoja kiinteistön energiankulutuksen tasosta. Kulutusseuranta tukee vah- vasti myös energiataloudellisten korjausten ja tehostamistoimenpiteiden todellisten vai- kutusten arviointia. Kulutusseurannan kautta voidaan saada myös tietoon kiinteistöjen energiankulutuksen ongelmakohtia ja sitä kautta parantaa tulevaisuuden korjaus- ja yl- läpitosuunnitelmia. (Motiva, 2018.)
Kiinteistön käytön tavoitteena tulisi olla aina sen energiatehokas käyttö. Kun kiinteistöä käytetään energiatehokkaasti, saadaan siitä oikean tasoinen kulutustaso vertailutasoksi
ja energiatehokkuuskorjauksien vertailun lähtökohdaksi. Energiatehokkuuskorjauksilla saavutetuilla energiansäästöillä alennetaan kokonaiskustannuksia ja alennetaan myös ympäristöpäästöjä. Pienentyneillä kokonaiskustannuksilla saavutetaan pienempi oma- kustannustasoinen kokonaiskustannus. Kiinteistöjen energiantehokkuus vaihtelee mer- kittävästi käyttötarkoituksen, rakentamisvuoden ja käyttötavan mukaan. Kiinteistöille voi- daan laskea energian käytön tunnuslukuja, sekä niiden toteutumista voidaan ylläpitää seurannalla. Yleisiä tunnuslukuja ovat energian kokonaiskulutus, kokonaiskulutuksen vuosittainen muutos ja energian kokonaiskustannukset. Kappaleessa 3 tutkitaan näitä tunnuslukuja Palvelusopimuksen kiinteistöjen kohdalla. (Myyryläinen 2008, 27–28.)
Energiatehokkuuskorjauksien perustana pidetään usein kiinteistön energiakatselmusta. Huoltokirjausta ja kulutusseurantaa tarvitaan energiakatselmuksen laadinnassa, sillä energiakatselmuksessa arvioidaan aluksi kiinteistön nykytila. Nykytilan perusteella ana- lysoidaan säästömahdollisuudet, laaditaan toimenpide-ehdotukset, lasketaan toimenpi- teille kannattavuuslaskelmat, toteutetaan korjaustoimenpiteet ja seurataan niiden vaiku- tusta energiankulutukseen (Myyryläinen 2008, 48–54). Leväisen (2013, 192) mukaan toimenpiteiden suorittaminen ei ole ehdotonta, vaan tässä vaiheessa kiinteistön omista- jan pitää erottaa pitkän välin strategia ja lyhyen aikavälin toimintaohjelma.
3 ENERGIANSÄÄSTÖSOPIMUS
Opinnäytetyössä tutkittavassa palvelusopimuksessa toimittaja on vastuussa tilaajan kiin- teistöjen elinkaaritalouden parantamisesta, jonka onnistunut toteuttaminen alkaa huolto- jen ja ylläpidon suunnittelusta ja etenee aina kiinteistöjen oikeanmukaisesta käytön omaksumisesta, ammattimaisen huollon ja ylläpidon toteuttamiseen. Elinkaaritekniikkaa palvelusopimuksessa sovelletaan systemaattisen ja ohjelmoidun ylläpidon ja huollon muodossa. Tämä toteutetaan laadittuja käyttö- ja huolto-ohjeita noudattaen. Käyttöön ja ylläpitoon kuuluu myös rakennuksen energian kulutuksen seuranta.
Ennen toimittajan ja tilaajan sopimuskauden alkua, toimittaja on kiinteistön vanhojen tie- tojen ja omien käyntien luomien havaintojen perusteella luonut asiakirjakokonaisuuden eli huoltokirjan. Palvelusopimuksessa toimittajan näkökulmasta huoltokirja on tärkeä kiinteistönhuollon väline, sillä se sisältää tiedot kiinteistöjen teknisistä laitteista ja järjes- telmistä. Huoltokirja sisältää teknisten järjestelmien kuvaukset ja mahdollisimman katta- vat tiedot kiinteistöjen laitteista, jotta huolto voidaan kartoittaa mahdollisimman katta- vaksi. Palvelusopimuksen alaisiin teknisiin järjestelmiin kuuluu LVIS-järjestelmät eli lämpö-, vesi-, ilma- ja sähköjärjestelmät. Järjestelmään kuuluvien laitteiden tiedot kirja- taan ylös ja liitetään huoltokirjan liitteisiin. Huoltokirjan perimmäisenä tarkoituksena on auttaa Toimittajaa hallitsemaan kiinteistön elinkaarta mahdollisimman hyvin.
SAP-järjestelmään laaditaan huoltokirjauksen tietojen perusteella kattavat huoltosuunni- telmat, joiden avulla taataan kiinteistön teknisten järjestelmien elinkaaren mahdollisim- man pitkä säilyvyys. Järjestelmässä huoltosuunnitelman tiedoissa erotellaan jokainen tietyn kiinteistön tekninen laite tai järjestelmä. Jokaiselle laitteelle on omat huoltotoimen- piteet, joka selviää huoltosuunnitelmasta kyseisin laitteen kohdalla. Näin voidaan luoda huoltosuunnitelmat mahdollisimman yksityiskohtaisiksi ja kohteiden mahdollisten erityis- tarpeiden mukaan. Laitteiden huoltotoimenpiteet vaihtelevat huollon ajankohdan mu- kaan, määräaikaishuollot ovat jaettu muun muassa kevät ja syyshuoltoihin.
Tällaisten huoltosuunnitelmien huolellinen laatiminen ja ylläpito mahdollistaa parhaim- man mahdollisen laitteiden ylläpidon ja seurattavuuden. Huolloista on mahdollista tarjota asiakkaalle yksityiskohtainen huoltoloki, josta käy ilmi mitä juuri tässä huollossa on huol- lettu ja millaisia huoltotarpeita on esiintynyt huollettavassa kohteessa.
3.1 Kiinteistö- ja rakennusklusteri
Kansallisvarallisuus oli Suomessa vuonna 2010 775 mrd. euroa, josta kiinteistö- ja ra- kennusklusteri muodostavat yhdessä yli 70%. Tästä 70% prosentista 45% muodostuu talorakennuksista. Tämän rakennetun varallisuuden vaikutus kansantalouteen on suuri, sillä Suomen rakennusteollisuuden (2019) mukaan klusteri muun muassa työllistää 20% Suomen työllisistä.
Kuva 1 Rakennetun ympäristön osuus (Suomen rakennusteollisuus)
Koska rakennetun ympäristön varallisuus on valtava, muodostaa sen ylläpito ja vuosi- korjaukset kiinteistö- ja rakennusalan vuosittaisesta tuotannosta suurimman osan, 16 miljardia euroa. (Leväinen 2013, 15)
Toimittaja toimii Tilaajan apuna kiinteistönjohtamisen toiminnoissa. Leväisen (2013, 28) mukaan kiinteistöjohtaminen on yläkäsite, joka koostuu omaisuudenhoidosta (Asset ma- nagement), toimitilajohtamisesta (Facility management) ja kiinteistöjen hallinnasta ja hoi- dosta (Property management). Toimittajan tavoitteena on toimia siten Tilaajan kiinteis- töissä hallinnan ja hoidon näkökulmasta. Voidaan puhua myös teknisestä kiinteistöjoh- tamisesta, joka keskittyy kiinteistöön, rakennukseen ja sen toimivuuteen. Toimittajan ta- voitteena kiinteistössä on vastata kiinteistön tai sen osan käytettävyydestä ja arvon ke- hittämisestä.
Viime vuosina energiakustannukset nousu on ollut yleisesti muuta kustannustasoa kor- keampaa. Lähes kaikkien energiatuotteiden osalta huomattiin vuonna 2018 nousua. Muun muassa yritysasiakkailla sähkön hinnan nousu oli matalimmillaan 2 ja korkeimmil- laan 9 prosenttia. (Tilastokeskus: Energian hinnat, 2019)
Energian loppukäyttö sektoreittain TJ
1400000
1200000
1000000
800000
600000
400000
200000
0
Teollisuus
Liikenne
Rakennusten lämmitys
Muut
ENERGIAN LOPPUKÄYTTÖ YHTEENSÄ
Alla olevassa kuviossa (Kuvio 7.) kuvataan energian loppukäyttöä sektoreittain Suo- messa vuodesta 1980 lähtien.
1980
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
2016
2018
Kuvio 7. Energian loppukäyttö sektoreittain 1980-2018 (Tilastokeskus)
Ylla olevan kuvion (kuvio 7.) perusteella energiankulutus Suomessa on kasvanut vuo- desta 1980 lähtien tasaisesti vuoteen 2004 asti, tämän jälkeen voimme alla olevasta kuvasta huomata energiankulutuksen laskua ja taantumista. Sen osatekijänä voi olla Yh- dysvaltain kiinteistömarkkinoilta alkunsa saanut lama. Tämän lisäksi EU:n komissiossa 2006 vuonna asetettiin Energianpalveludirektiivi, jonka mukaan EU:n jäsenvaltioiden tu- lee asettaa 9%:n kansallinen energiansäästön kokonaistavoite. Vuonna 2012 energiate- hokkuusdirektiivi (2012/27/EU) korvasi energiapalveludirektiivin (ESD, 2006/32/EY) ja CHP-direktiivin (2004/8/EY). Kansallinen toimeenpano alkoi tämän direktiivin mukaisesti
5.6.2014. Energian loppukäyttö Se alkoi taittua vasta 2012, jonka jälkeen 2015 oli ha- vaittavissa vasta kasvua.
Kiinteistön ylläpidon kustannusindeksi kuvaa koko maan kiinteistön ylläpidon hintojen keskimääräistä kehitystä kiinteistönhoidon eri kuluerissä perusajankohdasta, kun ylläpi- don kulumenekeissä ei ole tapahtunut muutoksia. Kiinteistön ylläpidon kustannusindek- sin kulueriin kuuluu, hallinto, käyttö ja huolto, ulkoalueiden hoito, siivous, lämmitys, vesi ja jätevesi, sekä sähkö, jätehuolto, vahinkovakuutukset ja kunnossapitokorjaukset. (Ti- lastokeskus, 2019.)
Alla olevasta kuvasta voimme nähdä kuinka kiinteistön ylläpidon kustannukset ovat ke- hittyneet vuoden 2016 ensimmäisestä neljänneksestä lähtien.
Kuvio 8. Kiinteistön ylläpidon kustannusindeksi (Tilastokeskus 2019)
Tarkemmin tarkastellessa kiinteistön ylläpidon kustannusindeksiä, voidaan todeta, että vuoden 2018 viimeisen neljännen ja vuoden 2017 vastaavan ajankohdan välisenä ai- kana kiinteistön ylläpidon kustannukset kasvoivat kokonaisuudessaan 2,6 prosenttia.
Yksittäisenä kulueränä kiinteistön ylläpidossa kasvoivat eniten sähkökustannukset (7,6
%), toiseksi eniten korjauskustannukset (3,1 %) ja kolmanneksi eniten lämmityskustan- nukset (2,7 %). Näitä kuvataan alla olevassa kuviossa (kuvio 9.).
Tilastokeskus, Kiinteistön ylläpidon kustannusindeksi
kuluerittäin (2015=100), 2015Q1-2018Q4
115
110
105
100
95
90
Kokonaisindeksi
Käyttö ja huolto
Lämmitys
Sähkö (kiinteistö)
Korjaukset
2015Q1
2015Q2
2015Q3
2015Q4
2016Q1
2016Q2
2016Q3
2016Q4
2017Q1
2017Q2
2017Q3
2017Q4
2018Q1
2018Q2
2018Q3
2018Q4
Kuvio 9. Kiinteistön ylläpidon kustannusindeksi kuluerittäin (Tilastokeskus 2019)
Kuvion 10. perusteella voidaan huomata, että kulueristä varsinkin kiinteistösähkön yllä- pidon kustannukset ovat kasvaneet huomattavasti, reilusti yli kokonaisindeksin.
Aikaisempien kuvioiden perusteella voidaan todeta kiinteistön kustannuksien nousseen merkittävästi viime vuosien aikana. Kiinteistökustannuksien nousuun voidaan vastata Palvelusopimuksen kaltaisilla energiansäästösopimuksilla.
Opinnäytetyössä tutkittavan palvelusopimuksen mukaan Toimittajan tarkoituksena on yl- läpitää Tilaajan tilojen tekniikkaa ja teknisiä laitteita siten, että tekniset ratkaisut mahdol- listavat mahdollisimman pienen sähkönkulutuksen ja lämmitysenergian kulutuksen. Toi- mittajan vastuulla on siis käytön, huollon ja ylläpidon elinkaaritekniikan hallinta. Tämän tekniikan avulla Toimittajan tavoitteena maksimoida teknisten ratkaisujen käyttöikä ja mi- nimoida niiden tuottamia kustannuksia Tilaajalle. Tätä kautta toimittaja varmistaa raken- nuksen maksimaalisen käyttöiän mahdollistumisen oman vastuualueensa osalta eli talo- teknisten järjestelmien osalta.
Opinnäytetyön kannalta on hyvä huomioida Tilastokeskuksen tiedoista (Kuvio 3.), että kiinteistöjen ylläpidon kulueristä sähkökustannukset ovat kasvaneet huomattavasti eni- ten (7,6 %), toiseksi eniten korjauskustannukset (3,1 %) ja kolmanneksi eniten lämmi- tyskustannukset (2,7 %). Opinnäytetyössä lasketaan energiantehokkuuskorjauksien
vaikutusta sähkö- ja lämmityskustannuksiin. Energiatehokkuuskorjauksille on laskettu laskennallisia säästöjä ja näitä voimme myös hyödyntää arvioidessa energiansäästöso- pimusta.
Näiden kahden osapuolen välinen palvelusopimus on muodoltaan huoltosopimus, joka sisältää kiinteistötekniikan vuosittaiset huollot, automaation ja erilliset lisätyöt. Toimittaja siis huolehtii sopimuksen voimassaoloaikana kaikista kiinteistötekniikkaan liittyvistä huolloista. Palvelusopimuksessa on myös erillisenä asetuksena tietyt energiansäästö- vaatimukset. Palvelusopimuksella on siis toisin sanoen ”Energiansäästötakuu”, jossa Toimittaja takaa Tilaajalle 7 %:n vuosittaisen säästön kokonaissähkönkulutuksen osalta ja 12 %:n säästön lämmitysenergian osalta. Sopimus on otettu käyttöön vuoden 2015 alusta, joten indeksiarvoina käytetään kalenterivuoden 2013 energiankulutusarvoja (2013=100). Näitä arvoja kutsutaan myöhemmin vertailuarvoiksi. Nämä kiinteistöjen energiankulutustiedot luetaan keskitetysti energianhallintajärjestelmään raportoitujen kulutustietojen perusteella. Säästötakuun toteutumisen seuranta tapahtuu Toimittajan yl- läpitämän taulukoinnin perusteella. Lämmityskulut normeerataan asiankuuluvasti Ilma- tieteenlaitoksen lämmitystarvelukujen perusteella.
Energiansäästötakuu
Vuosittaisia energiankulutuslukemia verrataan aina kalenterivuoden 2013 energiankulu- tusarvoihin. Palvelusopimuksen sisältämä ”energiansäästötakuu” edellyttää sopimuk- sessa mainittujen tavoitteiden saavuttamista. Mikäli energiansäästötakuun mukaisia ta- voitteita ei tarkastelujakson aikana saavuteta, Toimittajan tulee hyvittää Tilaajalle toteu- tuneen energiankulutuksen ja energiansäästötakuulla taatun energiankulutustason ero- tuksesta aiheutuvat kustannukset. Palvelusopimuksessa energian yksikköhintoina käy- tetään vuoden 2013 keskimääräistä energianhintaa, mikä tarkoittaa, että sähkön osalta käytetään 48,60 EUR/MWh ja lämmitysenergian osalta 52,94 EUR/MWh.
Energiansäästötakuun toteutumisen Tarkastelujakso on 01.11.2015 – 31.12.2020. Ener- giankulutusta seurataan energianhallintajärjestelmään raportoitujen kulutustietojen pe- rusteella. Säästötakuun toteutumisen seuranta tapahtuu Toimittajan ylläpitämän taulu- koinnin perusteella. Säästötakuun toteutumista käsitellään vuosittain Palvelusopimuk- sen Ohjausryhmässä.
Opinnäytetyön kannalta on hyvä huomioida, että Tilastokeskuksen tietojen mukaan kiin- teistön ylläpidon kustannukset ovat nousseet viimeisen vuoden aikana kokonaisuudes- saan 2,6 % (kuvio 8.). Opinnäytetyön kulutusseurannassa tutkitaan sähkö- ja lämmitys- kustannuksia. Sähkö- ja lämmityskustannuksien pienentämiseksi on tehty korjausinves- tointeja. Tilastokeskuksen tiedoista on täten hyvä ottaa huomioon (kuvio 3.), että kiin- teistöjen ylläpidon kulueristä sähkökustannukset ovat kasvaneet huomattavasti eniten (7,6 %), toiseksi eniten korjauskustannukset (3,1 %) ja kolmanneksi eniten lämmityskus- tannukset (2,7 %). Jokainen palvelusopimuksessa ja opinnäytetyössä tutkittava kustan- nuslaji on siis ylittänyt kokonaiskustannuksien kasvutahdin.
Kulutusseurannan tuloksien kannalta on myös otettava huomioon olosuhteiden muutok- set. Osassa kiinteistöissä on tapahtunut olosuhteiden muutoksia. Kokonaisuudessaan 70 %:ssa otoksen kiinteistöistä aukioloaikaa on kasvatettu, jonka merkitystä varsinkaan sähkönkulutukseen ei voi jättää mainitsematta. Nämä kaikki kohteet ovat mukana säh- könkulutuksen seurannassa. Kiinteistöjen energiankulutukseen vaikuttaa myös tekijöitä, joiden laskennallista arvoa on lähes mahdotonta laskea. Kiinteistöt eivät ole samanlaisia keskenään, vaan niillä on omia piirteitä ja ominaisuuksia. Energiantehokkuuskorjauksilla pääasiassa saavutetaan säästöjä, mutta säästöjen suuruus voi vaihdella. Yksittäisten kiinteistöjen energiankehitystä ei voida verrata keskenään, sillä toimenpiteiden tehok- kuus on kiinteistökohtaista. Energiankulutukseen vaikuttavat myös muun muassa asiak- kaiden lämmöntuotto ja asiakkaiden käyttäytyminen tiloissa.
Kulutusseuranta toteutettiin energianhallintajärjestelmään raportoitujen kulutustietojen perusteella. Kulutustietoja on kerätty vuodesta 2013 lähtien, jota pidetään vertailukulu- tuksena. Tarkastelujakso alkoi 01.11.2015.
Palvelusopimuksen kattaviin kiinteistöihin on tehty tarkastelujakson aikana toimittajan ehdotuksien pohjalta energiantehokkuuskorjauksia. Ensimmäiset korjausinvestoinnit to- teutettiin vuosien 2013-2016 aikana, joten niiden energiatehokkuus pitäisi näkyä viimeis- tään kulutusseurannan 2017 vuoden luvuissa. Kiinteistöjen kulutusta ja sen kehitystä on myös laskettu yksityiskohtaisemmin, tähän laskentaan voidaan perehtyä opinnäytetyön liitteissä.
Lämmityslukujen normeeraus
Tehokkaan energiankäytön lähtökohtana on kiinteistön energiankulutuksen seuranta. Jotta seurannasta olisi hyödyllistä, niin sitä tulee vertailla aikaisempien vuosien vastaa- viin kulutuslukemiin. Huomioon on tällöin otettava, että kulutuslukemien tulee tällöin olla vertailukelpoisia keskenään. Vertailukelpoisuuden saavuttamiseksi lämpöenergialle suoritetaan kulutuksen normitus, jossa lämmitystarveluvun avulla normeerataan toteutu- neita lämmitysenergian kulutuksia. Normituksen avulla eri vuosien ja eri paikkakuntien kulutusluvuista saadaan vertailukelpoisia keskenään. Lämmitystarveluvun käyttö perus- tuu lämmityksen verrannollisuuteen sisä- ja ulkolämpötilan erotuksessa. (Motiva 2017.)
Lämmitysenergia MWh
320
310
300
290
280
270
260
250
240
230
220
320
310
300
290
280
270
260
250
240
230
220
2 013 2 016 2 017 2 018
6 (Normeerattu)
6
1 (Normeerattu)
1
Kuvio 10. Normitettu ja normeeraamaton kulutus
Yllä oleva kuvio 10 havainnollistaa normituksen vaikutusta. Esimerkkiin on valittu kaksi kulutuksen osalta suhteellisen samankokoista kohdetta. Normituksen vaikutus on kor- keimmillaan 30 MWh, joka näissä kohteissa on 10% vuotuisesta lämmitysenergian kulu- tuksesta. Kohteet ovat maantieteellisesti kaukana toisistaan ja sijaitsevat erilaisissa olo- suhteissa. Normituksen tavoitteena on saada kulutuslukemat vertailukelpoisiksi riippu- matta rakennuksen sijainnista tai vuosien lämpötilaeroista. Tämän takia kohteen 6 ja 1 normeeratun ja normeeraamattomien kulutuksien erotukset eivät ole identtisiä.
Energiansäästö
Energiankustannusten kehityksen yksityiskohtaisempaan seurantaan on valittu satun- naisotannalla 5 kohdetta, joissa ei ole tapahtunut olosuhteiden muutoksia vertailukauden ja tarkkailujakson aikana. Näin näiden tutkittavien kohteiden vuosittaiset kulutusarvot ovat mahdollisimman vertailukelpoisia. Alla olevassa kuviossa on näiden kohteiden nor- meeratut lämpöenergian kulutukset vuosilta 2013-2018.
Lämpö normeerattu absoluuttinen kulutus MWh
600,0 600,0
500,0
513,8
500,0
400,0
400,0
300,0
316,9
285,6
289,1
250,8
300,0
200,0
177,8
165,5
200,0
100,0
147,8
128,1
100,0
0,0
0,0
2013 2016
1 2 3
2017
4
2018
5
545,1
Kuvio 11. Lämmitysenergian kulutus
Kuviosta voidaan nähdä, että jokaisen kohteen kodalla on saavutettu 2013 ja 2018 välillä energiankulutuksen laskua. Kiinteistöjen energiantehokkuussuunnittelussa havaitaan usein isoimmat energiansäästömahdollisuudet ensimmäisinä. Kuvion 11. kohdalla kiin- teistö 1 ja 4 kuvaavat tätä ilmiötä hyvin. Kun suurimmat energiansäästömahdollisuudet havaitaan heti alussa, vaatii saavutetun energiansäästötason ylläpitäminen jatkuvaa seurantaa ja uusien energiansäästötoimenpidemahdollisuuksien havaitsemista ja toteut- tamista, muuten energiankulutus voi nousta takaisin vanhalle tasolle.
Seuraavassa kuviossa havainnollistetaan aikaisemmin mainittujen viiden (5) kohteen sähkön absoluuttista kulutusta. Graafi havainnollistaa koko kiinteistön sähkönkulutusta eli se koostuu käyttäjä- ja kiinteistösähköstä.
Sähkön absoluuttinen kulutus MWh
900
935,6
900
800
798,9
800
700
700
600
600
500
516,8
468,9
500
400 400
300
200
295,3
231,2
394,8
333,9
244,5
201,1
300
200
100
100
2013 2016 2017 2018
1
2
3
4
5
Kuvio 12. Sähkön absoluuttinen kulutus
Kuviosta 12 voidaan huomata ilmiö, joka toistuu usein energiansäästötoimenpiteitä to- teutettaessa. Vertailukulutuksen (2013) ja ensimmäisen tarkastelukauden (2016) välillä voidaan huomata merkittävä taitekohta, varsinkin kohteiden 1, 3 ja 4 kohdalla. Tämä kuvaa sitä, että usein suurimmat säästöt tuovat toimenpiteet löydetään ensimmäisinä.
Sähkönkulutuksella on myös monia muita vaikuttavia tekijöitä, joihin huoltoyhtiö ei pysty vaikuttamaan. Näitä ovat muun muassa IT-laitteisto, asiakkaiden käyttäytyminen koh- teessa ja myös heidän tuoma ominaislämpö vaikuttaa jäähdytysjärjestelmän energian- kulutukseen.
Kuviosta voimme silti todeta, että jokaisessa tutkittavan olleessa kohteessa on saavu- tettu energiansäästöjä, kun verrataan vuosia 2013 ja 2018 keskenään. Kohteista 4 ja 5 voidaan todeta, että tarkastelukauden ensimmäisen kokonaisen vuoden (2016) kulutus- arvot ovat olleet vertailuarvoa (2013) suurempia. Tämän jälkeen näissä kohteissa ener- giankulutusta sähkö osalta on saatu laskettua huomattavasti.
Energiansäästölupauksen saavuttaminen
Palvelusopimuksen ehtojen mukaisesti toimittaja on luvannut Tilaajalle 7%:n säästön sähkönkulutuksen ja 12%:n säästön lämmitysenergian osalta. Näitä energiansäästölu- pauksia tutkitaan kaikkien kiinteistöjen muodostamasta kokonaisuudesta, yksittäiset energiankulutuslukemat toimivat laskennan lähteenä.
Energiansäästölupausta arvioitaessa on otettava huomioon, että valtaosassa kiinteistöjä on tapahtunut olosuhteiden muutoksia. 70 %:ssa kohteista on laajennettu aukioloaikoja. Aukioloajan muutoksen merkitystä voidaan pitää merkittävänä sähkönkulutuksen kan- nalta. Lämpöenergian kulutukseen sen vaikutusta on vaikeampi arvioida, sillä lämmitystä on ylläpidettävä yhtä lailla myös aukioloaikojen ulkopuolella. Yksittäisten kohteiden ener- giansäästölukemat ovat laskennan lähteenä, mutta arvoina niiden tärkeys korostuu toi- mittajan jatkosuunnitelmien ja investointien suunnitelmien pohjana.
Alla olevassa taulukossa 1. vertaillaan tarkastelukauden vuosittaisia kokonaiskulutuslu- kemia vertailukauden vastaaviin lukemiin. Taulukossa on esitetty kaikkien kohteiden ku- lutukset yhtenä kokonaisuutena. Kokonaiskulutusta verrataan vertailukauden vastaa- vaan lukuun ja muutoksen suuruutta energiansäästölupauksen näkökulmasta. Samassa taulukossa esitetään muutoksien rahallinen arvo euroina (€).
Taulukko 1. Tarkastelujakson aikaiset kulutukset ja säästöt
2 013 | 2 016 | 2 017 | 2 018 | |
Kulutus Lämpö MWh | 7 963 | 7 049 | 7 346 | 7 399 |
Kulutus Sähkö MWh | 35 960 | 33 957 | 33 100 | 32 250 |
Säästö Lämpö MWh | 914 | 617 | 564 | |
Säästö Sähkö MWh | 2 003 | 2 860 | 3 489 | |
Säästö Sähkö % | -7,1 % | -9,5 % | -10,9 % | |
Säästö Lämpö % | -11,5 % | -7,7 % | -7,1 % | |
Säästö Sähkö € | 97351 | 138986 | 169554 | |
Säästö Lämpö € | 48400 | 32655 | 29837 | |
Kokonaissäästö € | 145751 | 171641 | 199391 |
Taulukosta 1 huomataan, että sähkökulutuksen osalta, on joka vuosi saavutettu nousu- johteisesti joka vuosi suurempia energiansäästöjä ja vuonna 2018 saavutettu
energiantaso on ollut 10,9 % pienempi kuin vertailukauden kulutus. Sähkönkulutuksen kehitykseen on vaikuttanut aukioloaikojen muutokset, jotka on toteutettu vuoden 2016 loppupuolella. Aukioloaikojen muutoksen vaikutusta kulutukseen on laskennallisesti ar- vioitu. Sen vaikutus vuosittaiseen energiankulutukseen yhden kiinteistön osalta on noin
+3%. Tästä huolimatta sähkönkulutusta on pystytty laskemaan vuosittain.
Lämmitysenergian osalta voidaan todeta, että ensimmäisenä tarkasteluvuotena säästö- taso on ollut suurin. Vuonna 2016 vertailutaso on alitettu 11,5 %:lla. Vuosina 2017 ja 2018 nähdään pieni nousu lämmitysenergian kulutuksessa verrattuna vuoteen 2016. 2017 ja 2018 vertailukulutus on alitettu 7,7 %:lla ja 7,1 %:lla.
Vuoden 2018 osalta voimme huomata energiatehokkuuskorjauksien merkittävää vaiku- tusta varsinkin sähkönkulutuksen osalta. Vuonna 2018 sähkönkulutuksessa säästettiin kokonaisuudessaan 3489 MWh, joka alittaa samalla myös tavoitekulutustason. 3489 MWh säästö tarkoittaa palvelusopimuksen ehtojen mukaisesti yli 160 000 €:n säästöjä vuosittain. Alla oleva kuvio havainnollistaa graafisesti taulukon 1. mukaista kokonaisku- lutuksen kehitystä.
Kokonaiskulutuksen kehitys
Sähkön kulutus MWh
Lämmitysenergian kulutus MWh
35500
35000
34500
34000
33500
33000
32500
32000
31500
31000
30500
8200
8000
7800
7600
7400
7200
7000
6800
6600
6400
2013 2016 2017 2018
Kuvio 13. Kokonaiskulutuksien kehitys 2013-2018
Yllä oleva kuviosta voidaan nähdä, että varsinkin sähkönkulutuksen osalta kulutuksen kehityssuunta on ollut huomattavan laskujohteinen, vaikka noin 70 %:ssa palvelusopi- muksessa olevassa kohteissa aukioloaikoja on pidennetty.
Lämmityskulutusta tutkittaessa voidaan huomata yleinen ilmiö energiansäästösopimuk- sissa. Sopimuskauden alussa löydetään usein ne energiatoimenpiteet, joiden vaikutus on suurin energiankulutuksen kannalta. Näiden energiatehokkuustoimenpiteiden jälkeen kiinteistö vaatii jatkuvaa elinkaaren hallintaa ja saavutetun energiankulutustason ylläpi- täminen vaatii jatkuvaa parantamista, energiankulutusseurantaa ja uusien energian- säästömahdollisuuksien havaitsemista ja toteutusta.
Alla olevassa kuviossa 14. kuvataan toteutuneita säästöjä ja palvelusopimuksen energi- ansäästölupauksen mukaisten tavoitetasojen muodostamia energiansäästöjä.
Toteutunut säästö €
915 566 €
516 783 €
518 767 €
2013
2016
2017
2018
2019
1 000 000 €
900 000 €
864 611 € 800 000 €
700 000 €
600 000 €
500 000 €
400 000 €
300 000 €
200 000 €
100 000 €
0 €
2020
Toteutunut säästö €
Energiansäästötavoite €
Yhteenlaskettu toteutunut säästö €
Energiansäästötavoite yhteensä €
Kuvio 14. Tavoitesäästö ja toteutunut säästö
Kuviosta voidaan huomata, että tarkastelujakson ensimmäisen ja toisen vuoden aikana toteutunut energiansäästötaso on ollut hieman alle tavoitteellisen energiansäästötasoon. Yhtenä syynä tähän voidaan pitää aukioloaikojen muutosta, joka on jarruttanut sähkön- kulutuksen kehitystä. Kuviosta voidaan myös huomata, että vuoden 2018 loppuun men- nessä tavoitteellinen energiansäästötoteuma on saatu lähes kiinni, tämä johtuu pitkälti vuonna 2018 saavutetuista suurista säästöistä sähkönkulutuksessa. Toteutuneet ener- giansäästöt ovat olleet 516 783€ ja tavoitteelliset samana ajankohtana 518 767€. Tästä
ajankohdasta eteenpäin kuviota on jatkettu vuoteen 2020 asti olettaen vain, että energi- ankulutustaso pysyisi täysin samana kuin vuonna 2018. Tällöin vuoteen 2020 mennessä saavutettaisiin energiankulutuksen osalta tavoitetasoon verrattuna lisäsäästöjä noin 50 000 € edestä.
Kuviossa 14. osoitetut säästömäärät ovat laskettu palvelusopimuksen ehtojen ja energi- anhintojen mukaan. Tässä laskennassa ei ole huomioitu sähkön- ja lämpöenergian hin- nan kehitystä. Kuviossa 15. kuvataan sähkö- ja lämpöenergian hinnan kehitystä palve- lusopimuksen ajalta.
Alla oleva kuvio (kuvio 15.) kuvaa kuluttajanhintaindeksin kehitystä pistelukuna. Piste- luku kuvaa vertailuajankohdan indeksin suhdetta perusajankohdan indeksiin. Kuluttajan- hintaindeksiä avulla pyritään kuvaamaan muun muassa kotitalouksien ostamien palve- luiden hintakehitystä. (Tilastokeskus 2019.)
Hintakehitys
130,17
123,58
115,37
116,20
107,88
109,17
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
130,00
125,93 125,00
120,00
115,00
111,19 110,00
105,00
100,00
2017 2018
135,00
131,49
Sähkö
Lämpöenergia
Kuluttajahintaindeksi
Kuvio 15. Kuluttajahintaindeksi 2010=100 (Tilastokeskus 2019)
Yllä olevasta kuviosta voidaan huomata, että tarkastelukauden aikana 2016-2018 säh- köenergian hinta on noussut huomattavasti. Kuluttajahintaindeksin mukaan sähköener- gian hinta on noussut tänä aikana 116,2 pisteestä 125,93 pisteeseen, joka tarkoittaa noin 8,4 % nousua kahdessa vuodessa. Lämpöenergian hinta on noussut vastaavasti pis- teestä 130,17 pisteeseen 131,49. Jos palvelusopimuksessa seurattaisiin sähkön hinnan kehitystä, huomattaisiin, että toteutuneet säästöt ovat rahallisesti suurempia kuin palve- lusopimuksen ehtojen mukaisesti lasketut energiansäästöt (kuvio 14.).
4 JOHTOPÄÄTÖS
Opinnäytetyön tavoitteena oli laskea energiansäästösopimukseen kuuluvien kiinteistö- jen nykytilanne. Xxxxx tasolla kiinteistöjen kulutukset ovat tällä hetkellä ja aikaisemmin tarkastelujakson aikana, sekä miten ne vertautuvat vertailukulutuksiin.
Tilaajan kiinteistöjen kulutustiedot saatiin kyselyllä toimittajan puolelta asiakkuudesta vastaavan teknisen managerin kautta. Kulutustiedot on luettu keskitetysti tilaajan kiin- teistötietojärjestelmästä. Näiden tietojen pohjalta laadittiin Excel-pohjaiset laskutaulukot, joiden avulla päädyttiin arvioimaan kiinteistöittäin energiankulutusta. Analyysin laatimi- sen pohjana käytettiin Palvelusopimuksen liitteenä kiinteistöittäin ilmoitettuja vertailuar- voja. Palvelusopimus liitteineen sisältää myös ylärajat energiankulutukselle. Näiden ylä- rajojen avulla saatiin laskettua, kuinka toimittaja on onnistunut asetettujen energiansääs- tötavoitteiden saavuttamisessa.
Laskennan avulla selvitettiin, että lähes kaikissa Palvelusopimuksen puitteissa olevissa kiinteistöissä on saavutettu huomattavia energiansäästöjä sähkön- ja lämmitysenergian osalta. Laskelmat samalla osoittivat, että osassa kiinteistöissä tavoiteltuja energiansääs- tötasoja ei ole tavoitettu, mutta seuranta osoittaa myös, että näissä kohteissa vuosikulu- tusta on pystytty laskemaan joka vuosi edelliseen verrattuna.
Materiaalin perusteella on luotu väliraportointi energiansäästösopimuksesta. Materiaalin perusteella luotujen kuvioiden avulla voidaan osoittaa, että energiansäästösopimuk- sessa on onnistuttu laskemaan hyvin energiankulutustasoa. Vuoden 2018 lopussa ol- laan juuri kiinni tavoitetason mukaisissa taloudellisissa energiansäästöissä, kun energi- ansäästöjä tutkitaan kaikkien toteutuneiden vuosien summana. Vuositasolla vuonna 2018 ollaan kokonaisuudessaan reilusti alle taloudellisen tavoitetason. Näiden perus- teella voidaan sanoa, että energiansäästösopimus on ollut tähän asti onnistunut ja jos energiankulutustaso pystytään ylläpitämään nykyisellä tasolla tai sitä pystytään paranta- maan vielä enemmän, energiansäästösopimus tulee olemaan taloudellisesti vielä kan- nattavampi seuraavina vuosina sopimuksen molempien osapuolien kannalta.
Materiaalin perusteella on luotu myös kiinteistökohtainen energianseurantataulukko. Tä- män taulukon vuosiseurannan avulla pystytään osoittamaan kohteet, joissa energian- säästötoimenpiteet ovat tuottaneet eniten energiansäästöjä ja missä vähiten. Luonnolli- sena jatkotoimenpiteenä tälle työlle näkisin huonoiten energiansäästöissä onnistuneiden
kohteiden uudelleenarvioinnin. Uudelleenarvioinnin tuloksena näille kohteille luotaisiin päivitetty energiansäästösuunnitelma, säästöpotentiaali ja sen vaatimat toimenpiteet ja investoinnit.
LÄHTEET
Energiatehokkuussopimukset Saantitapa: xxxxx://xxx.xxxxxxxxxxxxxx.xx/xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx- mukset (Viitattu 4.4.2019)
Xxxxxxxx, X. & Pajunen-Xxxxxxx, X. 2018, Hankintojen johtaminen : ostamisesta toimittajamark- kinoiden hallintaan, Viides, tarkistettu laitos edn, Tietosanoma, Helsinki.
Xxxxxxxx, X. 2015, Menestyksen timantti: strategia, johtaminen, osaaminen, vuorovaikutus, Ta- lentum, Helsinki.
Kulutusseuranta (Motiva, 2018) Saantitapa: xxxxx://xxx.xxxxxx.xx/xxxx_xx_xxxxxxxx/xxxxxx- tiot/energiaeksperttitoiminta/lahtotilanteeseen_tutustuminen/kulutusseuranta (Viitattu 20.4.2019)
Kulutuksen normitus (Motiva, 2017) Saantitapa: xxxxx://xxx.xxxxxx.xx/xxxxxxxx_xxxxxxx/xxxxxxxx- ton_energiankaytto/kulutuksen_normitus (Viitattu 14.5.2019)
Xxxxxxxx, X.X. 2013, Kiinteistö- ja toimitilajohtaminen, Otatieto, Helsinki.
Xxxxxxxxxxx, X. 2008, Elinkaariajattelu kiinteistönpidossa, 2. uud. p. edn, Kiinteistöalan kustan- nus, Helsinki.
Xxxxxxxxxxx, X. 2003, Kiinteistön kunnossapidon ja elinkaaren hallinta, Kiinteistöalan kustannus, Helsinki.
Xxxxxxxxxxx, X. 2008, Kiinteistön teknisen huollon käsikirja, 2. uud. p. edn, Kiinteistöalan kustan- nus, Helsinki.
Xxxxxx, X. 2004, Strategic plans and long-range plans: Is there a difference? PTS Saantitapa: xxxxx://xxx.xxxxxxxxxx.xx/xxx/ (Viitattu 29.3.2019)
Xxxxxxxx, X. 2018, Isännöinnin käsikirja 2018, 17. painos edn, Kiinteistöalan Kustannus Oy, Hel- sinki.
Xxxxxxx, X. 2016. Kiinteistöyhtiön kirjanpito ja tilinpäätös. 13., uudistettu painos. Helsinki: Kiin- teistöalan Kustannus Oy.
Tilastokeskus: Energian hankinta ja kulutus (verkkojulkaisu) ISSN=1799-795X. Helsinki. Saanti- tapa: xxxx://xxx.xxxx.xx/xxx/xxx/xxx.xxxx (viitattu: 20.5.2019)
Tilastokeskus: Energian hinnat (verkkojulkaisu). ISSN=1799-7984. Helsinki: Saantitapa: xxxx://xxx.xxxx.xx/xxx/xxx/0000/00/xxx_0000_00_0000-00-00_xxx_000_xx.xxxx (viitattu: 4.4.2019)
Tilastokeskus: Kiinteistön ylläpidon kustannusindeksi (verkkojulkaisu). ISSN=1795-4533. Hel- sinki. Saantitapa: xxxx://xxx.xxxx.xx/xxx/xxxx/xxxx.xxxx (Viitattu: 21.1.2019)
Tilastokeskus, Kiinteistön ylläpidon kustannusindeksi (verkkojulkaisu). ISSN=1795-4533. 4. Hel- sinki: Saantitapa: xxxx://xxx.xxxx.xx/xxx/xxxx/0000/00/xxxx_0000_00_0000-00-00_xxx_000_xx.xxxx (viitattu: 4.5.2019)
Tilastokeskus, Kuluttajahintaindeksi (verkkojulkaisu). ISSN=1796-3524. Helsinki. Saantitapa: xxxx://xxx.xxxx.xx/xxx/xxx/ (viitattu: 3.6.2019).
Tilastokeskus, Kuluttajahintaindeksi (verkkojulkaisu). ISSN=1796-3524. Helsinki. Saantitapa: xxxxx://xxx.xxxx.xx/xxx/xxx/xxx.xxxx (viitattu: 3.6.2019).
Xxxxx, X. & Xxxxxx, X. 2010, Strategia arjessa: oivalluksia organisaation uudistajille, Talentum, Helsinki.
Rakennetun ympäristön osuus (Suomen Rakennusteollisuus, 2019) Saantitapa: xxxxx://xxx.xx- xxxxxxxxxxxxxxxx.xx/Xxxxxx-xxxxxx/Xxxxxx-xxxxxxxx-xx-xxxxxxxxxx/ (Viitattu 30.4.2019)
Xxxxx, B.W., Pistoia, X., Xxxxxxx, S. & Xxxxxx, X. 2016, Business Models: Origin, Development and Future Research Perspectives.
LIITTEET
Liitteitä ei ole julkaistu opinnäytetyön yhteydessä niiden sisältämien salaisten tietojen vuoksi.