JAKOSOPIMUSLOHKOMISEN JA HALKOMISEN TOIMITUSKUSTANNUKSIEN ERO KUUSAMON TOIMIPISTEESSÄ

OPINNÄYTETYÖ

XXX XXXXXXXX

JAKOSOPIMUSLOHKOMISEN JA HALKOMISEN TOIMITUSKUSTANNUKSIEN ERO KUUSAMON TOIMIPISTEESSÄ

MAANMITTAUSTEKNIIKAN KOULUTUSOHJELMA

ROVANIEMEN AMMATTIKORKEAKOULU TEKNIIKKA JA LIIKENNE

Maanmittaustekniikan koulutusohjelma

Opinnäytetyö

Jakosopimuslohkomisen ja halkomisen toimituskus- tannuksien ero Kuusamon toimipisteessä

Xxx Xxxxxxxx 2011

Toimeksiantaja Kainuun- Koillismaan Maanmittaustoimisto Ohjaaja Xxxxx Xxxxxxxx

Hyväksytty            2011           

Tekniikka ja liikenne

Maanmittaustekniikan Koulutusohjelma

Opinnäytetyön tiivistelmä

Tekijä Xxx Xxxxxxxx Vuosi 2011

Toimeksiantaja Työn nimi

Sivu- ja liitemäärä

Kainuun-Koillismaan maanmittaustoimisto

Jakosopimuslohkomisen ja halkomisen toimituskus- tannuksien ero Kuusamon toimipisteessä

21 + 9

Tämän opinnäytetyön tavoitteena oli selvittää jakosopimukseen perustuvan lohkomistoimituksen ja halkomistoimituksen toimituskustannuksien ero kiin- teistön pinta-alan ja toimituksissa syntyneiden uusien rekisteriyksiköiden suh- teen. Tein opinnäytetyön yhteistyössä Kainuun-Koillismaan maanmittaustoi- miston kanssa.

Työssäni on esitelty maanmittauslaitoksen valtakunnallinen ja Kainuun- Koillismaan maanmittaustoimiston organisaatio. Lisäksi työstä löytyy toimi- tuslajien esittely ja kustannuksien muodostumisten perusteet. Lopuksi on jakosopimuslohkomisen ja halkomisen toimituskustannuksien vertailu ja pää- telmä tutkimuksen lopputuloksesta.

Tutkimuksen suoritin tutkimalla maanmittaustoimiston sähköisestä arkistosta toimitusasiakirjoja, joista sain selvitettyä toimituksien kustannukset. Asiakirjo- jen avulla tein taulukoita, joiden avulla pystyin vertailua suorittamaan.

Tutkimusta tehdessäni huomasin, että tutkimustuloksen arvioiminen tulee olemaan vaikeaa. Kahta samanlaista toimitusta ei ole, joten toimituksien yksi- löllisyys toi analysointiin haastetta. Tutkimusongelmaksi muodostui kysymys, että voiko tutkimustuloksesta tulla täysin totuudenmukainen.

Avainsanat Halkominen, Lohkominen, Maanmittauslaitos, Toimi-

tuskustannukset

School of Technology Land Surveying Engi- neering Programme

Abstract of Thesis

Author Xxx Xxxxxxxx Year 2011

Commissioned by Subject of thesis

Number of pages

Kainuu-Koillismaa District Survey Office

Difference between the Survey Costs of Partition Agreement Parcelling and Partition Surveying in the District Office in Kuusamo

21+9

The aim of the study was to determine the difference between the survey costs of the partition agreement based on parcelling survey and partitioning survey in terms to surface area of the real estate and the new register units found in the surveys. The thesis was made in the collaboration of the Kainuu- Koillismaa District Survey Office.

In thesis, there is represented the organisations of the National District Sur- vey Office and also Kainuu-Koillismaa District Survey Office. In addition, in the thesis there are found the introduction of the survey types and the princi- pals of comparing the costs. Finally, there is a comparison of the survey costs of partition agreement parcelling and partition surveying and a conclu- sion of the outcome of the study.

The research was accomplished by examining the documents of the elec- tronic archive of the bureau, of which the costs of surveys was solved. Based on the documents, tables were made, which allowed to perform the compari- son.

Doing research, there was noticed that the research results will be difficult to assess. There can not be found two same surveys, so the individuality of the surveys brought a challenge for the analysis. As a research problem formed a question, can the outcome of the study be completely truthful.

Key words parcelling, partitioning, National Land Survey of Finland, survey costs

SISÄLLYSLUETTELO

1. JOHDANTO 1

2. MAANMITTAUSLAITOS 2

2.1 Maanmittauslaitoksen ja Kainuun-Koillismaan maanmittaustoimiston organisaatio 2

3. MAANMITTAUSTOIMITUS 4

3.1 Kiinteistötoimitus 4

3.2 Jakosopimuslohkominen 4

3.3 Halkominen 5

4 TOIMITUSKUSTANNUKSIEN MUODOSTUMINEN 7

4.1 Toimituskustannuksien perusteet 7

4.2 Lohkomisen toimituskustannuksien muodostuminen 7

4.3 Halkomisen toimituskustannuksien muodostuminen 8

5 TOIMITUSKUSTANNUKSET KUUSAMON TOIMIPISTEEN ALUEELLA 10

5.1 Jakosopimuslohkomistoimituksien kustannukset 10

5.2 Halkomistoimituksien kustannukset 12

5.3 Toimituskustannuksien vertailu 14

6. PÄÄTELMÄT 16

LÄHTEET 19

LIITTEET 21

1. JOHDANTO

Lohkominen ja halkominen ovat kiinteistötoimituslajeja. Toimituksen suorittaa toimitusinsinööri. Halkomisen suorittaa aina maanmittausalan diplomi- insinööri. Lohkomisen suorittaa yleensä maanmittausinsinööri (AMK) tai maanmittausteknikko, mutta sen voi myös suorittaa diplomi-insinööri. Yleinen uskomus on, että halkominen on paljon kalliimpi toimitus kuin lohkominen.

Lohkominen on toimitus, joka kuuluu perustoimituksiin. Xxxxxxx liittyi nimen- omaan jakosopimuslohkomiset. Jakosopimuslohkominen on sanonta lohko- mistoimituksesta, jossa kiinteistö voidaan jakaa omistajien kesken jakosopi- mukseen perustuvalla lohkomistoimituksella. Toimitus tulee automaattisesti vireille lainhuudon jälkeen. Näin ollen sitä ei tarvitse erikseen hakea.

Halkominen on arviointitoimitus. Toimituksessa kiinteistö jaetaan omistajien kesken heidän omistamiensa osuuksien perusteella ja näin ollen yhteisomis- tus lakkautetaan. Halkomisen ensimmäinen vaihe on omistajien osuuksien huudattaminen, jonka jälkeen pitää toimitusta hakea maanmittaustoimistosta.

Tämän opinnäytetyön tarkoituksena on selvittää toimituskustannusten ero halkomistoimitusten ja jakosopimukseen perustuvien lohkomistoimitusten välillä. Tarkoitus on selvittää toteutuneita kustannuksia jokaista syntynyttä rekisteriyksikköä kohden. Lisäksi opinnäytetyössä on tarkoitus tutkia, kuinka jaettavan tilan koko vaikuttaa kustannuksiin ja mikä on hehtaarihinta. Työhön on otettu tarkasteltavaksi vain toimitukset viimeisen viiden vuoden ajalta (2005–2010) Kuusamon toimipisteessä.

Opinnäytetyön tekemisessä käytän aineistona Maanmittauslaitoksen säh- köistä arkistoa, intraverkkoa ja maanmittausalan kirjallisuutta. Sähköisestä arkistosta löytyy toimitusasiakirjat, joista olen saanut selville toimituslajin, kustannukset, pinta-alat ja toteutuneiden kiinteistöjen lukumäärän. Toimituk- sien työvaiheita ja työtapoja olen päässyt näkemään ja itse kokemaan työ- harjoittelujen aikana.

2. MAANMITTAUSLAITOS

2.1 Maanmittauslaitoksen ja Kainuun-Koillismaan maanmittaustoimis- ton organisaatio

Maanmittauslaitos on valtion virasto, joka toimii Maa- ja Metsätalousministe- riön alaisuudessa. Toimintaa johtaa keskushallinto, jonka tehtävänä on vas- tata ”kiinteistö- ja kartastotehtävien yleisestä kehittämisestä, taloussuunnitte- lusta ja tulosohjauksesta, yleishallinnosta, henkilöstö- ja työmarkkinapolitii- kasta sekä tietohallinnon strategisesta suunnittelusta ja tietoturvallisuudesta. Lisäksi keskushallinto vastaa sisäisestä tarkastuksesta, oikeuspalveluista ja viestinnästä.” (Maanmittauslaitos 2011b.)

Kuvio 1. Maanmittauslaitoksen organisaatiokaavio (Maanmittauslaitos 2011b.)

Keskushallinnon pääjohtaja on Xxxxx Xxxxx. Keskushallinnon alaisuudessa toimii atk-, arkisto-, hallintopalvelu-, ilmakuva-, kehittämis- ja tietopalvelukes- kus. Näiden keskuksien lisäksi keskushallinnon alaisuudessa toimii 12 maanmittaustoimistoa. Näitä maanmittaustoimistoja ovat Etelä-Savon, Etelä- Suomen, Kaakkois-Suomen, Kainuun-Koillismaan, Keski-Suomen, Lapin, Pirkanmaan-Satakunnan, Pohjanmaan, Pohjois-Karjalan, Pohjois- Pohjanmaan, Pohjois-Savon ja Varsinais-Suomen maanmittaustoimistot. (Maanmittauslaitos 2011g.)

Kuvio 2. Kainuun-Koillismaan maanmittaustoimiston organisaatio. (Keränen 2011.)

Kainuun-Koillismaan maanmittaustoimistoon kuuluu kaksi toimipistettä. Hal- lintopaikka on Kajaanissa ja toinen toimipiste sijaitsee Kuusamossa. Kuusa- mon toimipisteeseen kuuluu sivutoimipisteenä palvelupiste Pudasjärvellä. Xxxxxxx-Xxxxxxxxxxx maanmittaustoimistoa johtaa Maanmittausjohtaja Xxxxx Xxxxxxxx. Xxxxxxxx toimipisteessä ei ole varsinaista johtajaa. Toimipiste toimii tiimien kautta, joilla on omat tiimin vetäjät. Kuusamon toimipisteen hen- kilökunta on jaettu tiimeihin, joilla on omat tehtävänsä. Kainuun-Koillismaan maanmittaustoimistossa toimii yhteensä kymmenen tiimiä. Näitä ovat PETO Kainuu, PETO Koillismaa, ARTO, Rekisteritiimi, TOPO-tiimi, KRK-tiimi, TITI- tiimi, KIR-tiimi, johtotiimi ja tukitiimi. (Maanmittauslaitos 2010c.)

Työssäni tarkastelen halkomisia ja lohkomisia Kuusamon toimipisteen alueel- la. Tutkimukseni halkomistoimitukset kuuluvat ARTO ja lohkomiset kuuluvat PETO Koillismaa tiimille. Lyhenteet tulevat sanoista arviointitoimitus ja perus- toimitus. Tiimeillä on vielä omat organisaatiot. PETO Koillismaa tiimin vetäjä- nä toimii Xxxxx Xxxxxxx. ARTO tiimissä tiiminvetäjä on Xxxx Xxxxxxxx. (Kerä- nen 2011.)

3. MAANMITTAUSTOIMITUS

3.1 Kiinteistötoimitus

”Kiinteistötoimitus sisältää kiinteistön tai muun rekisteriyksikön alueen ja etuuksien määrittämisen sillä tavoin, että rekisteriyksikön ulottuvuus on kiin- teistörekisterin perusteella selvitettävissä. Kiinteistötoimituksessa on kysy- mys monimuotoisesta, hallinnollisesta, teknis-oikeudellisesta ja KML:ssa säännellystä menettelystä, joka vaihtelee toimituslajin mukaan.” (Xxxxxxx- Xxxxxxxx 2001, 17.)

Toimitusinsinöörinä toimivan henkilön tarvittavasta koulutuksesta ja pätevyy- destä on laissa tarkka määritelmä. ”Toimitusinsinöörinä voi olla maanmittaus- laitoksen palveluksessa virkasuhteessa oleva teknillisen korkeakoulun maanmittausosastolla tehtävään soveltuvan tutkinnon suorittanut diplomi- insinööri ja ammattikorkeakoulussa tai teknillisessä oppilaitoksessa tehtä- vään soveltuvan tutkinnon suorittanut insinööri tai teknikko sekä kunnan kiin- teistöinsinööri ja kuntaan virkasuhteessa oleva edellä tarkoitetun tutkinnon suorittanut insinööri tai teknikko.” (Maa- ja Metsätalousministeriön asetus kiinteistötoimitusmaksuista 2005.)

Halkominen ja jakosopimuslohkominen ovat jakotoimituksia. Laki ei ole mää- ritellyt jakotoimitusta kovin tarkasti. Jakosopimus on tunnistettavissa abstrak- tisen jakoperusteensa mukaan. (Hyvönen 2001, 236)

3.2 Jakosopimuslohkominen

Jakosopimuslohkominen on sanonta lohkomistoimituksesta, joka perustuu jakosopimukseen. Lohkominen on toimituslajina selvästi yleisin ja se noudat- taa perustoimitusprosessin ohjeita. Perustoimitusprosessin lyhenne on PE- TO-prosessi, jonka vaiheet on nähtävissä liitteestä yksi. Jakosopimukseen perustuvia lohkomistoimituksia tehdään noin 10 kappaletta vuodessa. (Kerä- nen 2011.)

Jakosopimukseen perustuvassa lohkomistoimituksessa on otettava huomi- oon se, että ennen varsinaista toimitusta on osakkaiden tehtävä jakosopi- mus. Edellytyksenä toimitukselle on se, että kaikki osakkaat ovat hyväksy- neet jakosopimuksen. Yksikin eri mieltä oleva voi kaataa sopimuksen. Asian- osaiset vastaavat itse jaon oikeudenmukaisuudesta. Jakosopimuksen teke-

misen jälkeen on osuuksien lainhuuto. Lainhuudon jälkeen käynnistyy loh- komistoimitus. (Kemppainen 2011.)

Toimituksessa on tarkoituksena muodostaa yksi tai useampi uusi kiinteistö. Uutta kiinteistöä kutsutaan lohkokiinteistöksi. Lohkomistoimituksessa voidaan myös siirtää määräala toiseen kiinteistöön, jota kutsutaan saajakiinteistöksi. Emäkiinteistöksi kutsutaan kiinteistöä, josta määräala lohkotaan. (Maanmit- tauslaitos 2010d, 1.)

Usein halkomistoimituksena vireille tullut toimitus muuttuu toimituksessa teh- dyn jakosopimuksen myötä lohkomistoimitukseksi, joka perustuu jakosopi- mukseen. Jakosopimuslohkomisessa on tarkoitus jakaa kiinteistö määräaloi- hin, jotka omistajat ovat ennalta sopineet. Jakosopimuksella voidaan sopia myös koko kiinteistön omistuksesta. (Keränen 2011.)

3.3 Halkominen

Kiinteistönmuodostamislaissa ei ole määritelmää halkomiselle. Halkomistoi- mituksessa on kyse kiinteistön jakamisesta osakkaiden omistusosuuksien mukaisessa suhteessa. Halkominen eroaa lohkomisesta siinä, että lohkomi- sessa rajat tunnetaan ennakolta. Halkomisessa on tiedossa ennestään jako- peruste, joka on abstraktinen. Tämä tarkoittaa sitä, että osakkaiden osuudet halottavasta tilasta on esitetty murtolukuina tai desimaaleina. (Hyvönen, 2001, 236.)

Kuusamon toimipisteen alueella suoritetaan vuodessa noin 10 halkomistoimi- tusta. Halkominen voidaan suorittaa kahdella eri tavalla. Toimitus on mahdol- lista suorittaa tilushalkomisena tai kokonaisarvohalkomisena. (Maanmittaus- laitos 2011a.)

Tilushalkomisessa tilan maapohja jaetaan osakkaiden osuuksien mukaisesti. Rakennukset ja muut tilaan liittyvät omaisuudet jakautuvat sen mukaan mis- sä ne sijaitsevat tai mihin ne kuuluvat. Omaisuuksien osalta määrätään lisäk- si tilikorvauksia. (Maanmittauslaitos 2011a.)

Kokonaisarvohalkomisessa arvioidaan maapohjan ja tilaan kuuluvan omai- suuden arvo yhteensä. Osakkaiden osuudet voi olla tässä tapauksessa esi- merkiksi metsäpalsta tai rantapalsta. Kokonaisarvohalkomisessa rahakorva-

ukset ovat yleensä pienemmät kuin tilushalkomisessa. (Maanmittauslaitos 2011a.)

Halkomistoimitusta voi hakea, jos omistaa kiinteistöstä murto-osan. Murto- osaan pitää olla myönnetty lainhuuto. Halkomistoimituksessa toimitusmiehet vastaavat jaon oikeudenmukaisuudesta. Halkomistoimituksessa laadittavaa jakosuunnitelmaa ei voi yksi osakas kaataa. (Kemppainen 2011.)

4 TOIMITUSKUSTANNUKSIEN MUODOSTUMINEN

4.1 Toimituskustannuksien perusteet

Kiinteistötoimituskustannuksia koskevat säännökset ovat kiinteistönmuodos- tamislain 16 luvussa (207–213 §). Maksun perusteet löytyvät valtioneuvoston asetuksesta (1560/2001) ja maksujen suuruudet maa- ja metsätalousministe- riön kiinteistömaksuasetuksesta (808/2008). Toimituskustannukset rakentu- vat kahdesta osasta. Nämä kaksi osaa ovat toimitusmenot ja kiinteistötoimi- tusmaksu. (Maanmittauslaitos 2011c.)

Toimitustuotanto luokitellaan työksi, joka on julkisoikeudellista. Tämä tarkoit- taa, että toimitusmenot ja kiinteistötoimitusmaksu eivät ole näin ollen arvon- lisäverolain alaisia. Tästä johtuen maanmittaustoimisto ei saa periä arvon- lisäveroa toimitusmenojen yhteydessä, eikä kiinteistötoimitusmaksulaskun yhteydessä. (Maanmittauslaitos 2011c.)

4.2 Lohkomisen toimituskustannuksien muodostuminen

Kiinteistötoimitusmaksu muodostuu keskimäärin seuraavasti. Toimituksen valmistelun ja arkistotutkimusten osuus on noin 20 %. Maastotöiden ja toimi- tuskokouksien osuus on noin 30 %. Asiakirjojen ja karttojen valmistaminen sekä toimituksen rekisteröinti kiinteistötietojärjestelmään muodostaa maksus- ta noin 50 %. (Maanmittauslaitos 2010d.)

Jakosopimuslohkomisen toimituskustannukset ovat kiinteähintaisia. Jakoso- pimuslohkomisen kiinteistötoimitusmaksu muodostuu perusmaksusta ja kiin- teistönmuodostumismaksusta. Joissakin tapauksissa loppusummaan lisätään muun toimenpiteen maksu, jos toimituksessa on tehty lohkomisen lisäksi jo- kin sivutoimitus, esimerkiksi rajankäynti. Sivutoimitus veloitetaan erikseen. Perusmaksu on kaikissa tapauksissa 390 euroa. Kiinteistönmuodostusmak- sun veloitettavan summan suuruuteen vaikuttaa myös emäkiinteistöjen luku- määrä. (Maanmittauslaitos 2010d.)

Kiinteistönmuodostusmaksu muotoutuu sen mukaan, miten maastotyöt teh- dään tai pitääkö niitä tehdä. Maksu määräytyy maanmittauslaitoksen taulu- koiden 2-4 mukaisesti. Taulukot ovat liitteissä. Taulukkoa 2 käytetään, jos kaikki toimituksen edellyttämät maastotyöt on tehnyt maanmittaustoimisto. Asiakkaan tehdessä itse rajan aukaisut ja pyykkien laittamisen käytetään tau-

lukkoa 3. Taulukkoa 4 käytetään niissä toimituksissa, missä asiakas on teh- nyt tai teettänyt kaikki toimituksen edellyttämät maastotyöt. Mikäli toimituk- sessa ei ole maastotöitä, niin käytetään taulukkoa 4. (Maanmittauslaitos 2010d, 2.)

Jakosopimuslohkomisen toimitusmenot muodostuvat yleensä tarvittavista rajamerkeistä ja maastotöiden apuhenkilöistä. Joissakin tapauksissa toimi- tusmenot kasvavat, kun käytetään uskottuja miehiä tai vuokrataan erillinen kokoustila. Erillinen kokoustila ja uskotut miehet ovat melko harvinaisia loh- komistoimituksen yhteydessä. Toimituksen asianosaiset voivat alentaa toimi- tusmenoja toimimalla itse apuhenkilöinä ja hankkimalla itse rajamerkit. Tästä on sovittava toimituksen alussa toimitusinsinöörin kanssa, joka muutoin hommaa rajamerkit ja apuhenkilöt. (Maanmittauslaitos 2010d, 13.)

Rajamerkeistä maanmittaustoimisto veloittaa 13–43 euroa sen mukaan, mil- laisesta rajamerkistä on kyse. Kartoituksessa ja rajojen merkitsemisessä voi- daan käyttää apuvoimaa, joiden osuus toimitusmenoista on tapauskohtaista. Toimituksessa mukana olleista maanmittaustoimiston hankkimista apuhenki- löistä peritään lisämaksu, joka on 31 euroa/h. (Maanmittauslaitos 2010d, 13.)

Lohko- ja saajakiinteistöjen osalta määrätään kiinteistönmuodostusmaksu. Kiinteistönmuodostusmaksua ei määrätä kantakiinteistöksi määrätyn kiinteis- tön osalta. Kantakiinteistön osalta ei myöskään määrätä perusmaksua. (Maanmittauslaitos 2011e.)

4.3 Halkomisen toimituskustannuksien muodostuminen

Halkominen toimituskustannuksien osalta eroaa lohkomisesta siinä, että hal- kominen on aikaveloitteinen. Tämä näkyy kustannuksissa, koska halkominen voi kestää vuosia ja tästä peritään kiinteistötoimitusmaksun osamaksua vuo- sittain. Toimituksen alkukokouksessa tehdään päätös osamaksun perimises- tä. (Maanmittauslaitos 2011d.)

Halkomisessa määrätään kiinteistötoimitusmaksu työaikakorvauksena, koska on kyse aikaveloitteisesta toimituksesta. Työaikakorvaus sisältää yleiskus- tannuskorvaukset. Työkorvaus tulee sen mukaan, miten maanmittaustoimis- ton työntekijät ovat käyttäneet työaikaa asianomaiselle toimitusnumerolle. Mikäli päätoimituksen lisäksi tehdään sivutoimituksia, niin näiden työajat jao-

tellaan erikseen. Toimituksen työaikaan ei lasketa matka-aikoja toimituspai- kalle ja sieltä takaisin.(Maanmittauslaitos 2011c.)

Halkomisen tuntihinnat on jaettu eri osatehtäviin. Työtunnit lasketaan jokai- selta alkavalta puolelta tunnilta. Tuntihinta on ollut 75 euroa vuodesta 2009 alkaen. Osatehtävien tuntihinnat menivät vuoteen 2009 asti seuraavanlai- sesti. (Kemppainen 2011)

Osatehtävä Tuntihinta euroa/tunti

1) Toimituksen valmistelu ja asiakirjojen valmistaminen 64 €

2) Toimituskokous	75 €
3) Toimituksen maastotyöt	68 €
4) Xxxx suunnittelu	75 €
5) Arviointi- ja korvauskäsittely	75 €

Taulukko 1. Osatehtävien tuntihinnat ennen vuotta 2009 (Maa- ja Metsätalousminis- teriön asetus kiinteistötoimitusmaksusta 2005.)

Uskottujen miesten palkkiot kuuluvat toimitusmenoihin. Palkkion suuruus kasvaa työpäivän pituuden mukaan. Enintään kuuden tunnin työpäivästä maksetaan 65 euroa ja työnantajamaksut, jotka ovat noin 15 euroa. Työpäi- vän kestäessä kuudesta yhdeksään tuntia palkkio on 90 euroa ja työnanta- jamaksut ovat noin 20 euroa. Yli yhdeksän tuntia kestäneestä työpäivästä maksetaan palkkiota 115 euroa ja noin 26 euroa työnantajamaksuja. Usko- tuille miehille maksetaan lisäksi korvaus oman auton käytöstä, joka on 45 senttiä kilometriltä. Ateriakorvaus on 9 euroa ja se maksetaan, jos työpäivän pituus on 4-6 tuntia. Työpäivän ollessa 6-10 tuntia maksetaan uskotuille mie- hille osapäiväraha, joka on 16 euroa. (Maanmittauslaitos 2010d, 14.)

Toimituskustannukset jaetaan asianosaisten kesken. Jakoperuste on yleensä sen mukaan miten on hyötynyt toimituksessa. Tämä tarkoittaa sitä, että se voi tarkoittaa poikkeusta jakoperusteen mukaisesta osuudesta. Kustannuksi- en jakamisesta koskevasta päätöksestä voi valittamalla hakea muutosta. (Maanmittauslaitos 2011e.)

5 TOIMITUSKUSTANNUKSET KUUSAMON TOIMIPISTEEN ALUEELLA

5.1 Jakosopimuslohkomistoimituksien kustannukset

Viimeisen viiden vuoden (2005–2010) aikana Kuusamon toimipisteessä on suoritettu 46 jakosopimuslohkomistoimitusta. Toimituksien asiakirjoja tutkies- sa huomasin, että jokainen jakosopimuslohkominen on ollut yksilöllinen. Asiakirjoista näki, että toimituskustannukset olivat jääneet pienemmiksi toimi- tuksissa, joissa ei ollut tarvetta maastotöille. Toimituksien pöytäkirjojen liittei- nä olevista toimituskartoista oli nähtävissä, että kiinteistön ollessa malliltaan monikulmio kustannukset mahdollisesti kasvoivat. Näin sen vuoksi, että raja- pyykkejä tarvittiin näissä tapauksissa enemmän, mikä nostaa hintaa. Päin- vastoin oli myös toimituksia, joissa maanmittaustoimisto ei laittanut omia ra- japyykkejä. Rajapyykit olivat joissakin toimituksissa hoidettu asianosaisten toimesta.

Kaavioista 3 ja 4 näkee kustannuksien kasvun sen mukaan, miten pinta-ala ja rekisteriyksiköiden lukumäärä on kasvanut. Kuvioista näkee myös toimi- tuksien yksilöllisyyden. Toimituksien yksilöllisyys aiheuttaa sen, että kustan- nukset eivät muodosta suoraa tasaisesti nousevaa viivaa, mutta nousua ta- pahtuu selvästi. Toimituksessa lohottavan tilan pinta-alalla ja uusien syntyvi- en rekisteriyksiköiden lukumäärällä on vaikutusta kustannuksien muodostu- misessa.

Lohkomistoimituksen hintaan vaikuttaa hyvin paljon se, minkä maksutaulu- kon mukaan kiinteistötoimitusmaksu veloitetaan. Taulukoiden 3 ja 4 mukai- sesti menneissä toimituksissa ei näy konsulttipalkkioita. Jakosopimuksen teettäminen maksaa vähintään 250 euroa.

Taulukosta kaksi näkee keskiarvot Kuusamon toimipisteen alueella tehdyistä toimituksista. Toimipisteen alueella tehtyjen toimituksien kustannuksien kes- kiarvo on 2897,60 euroa. Toimituksien lohottavien tilojen pinta-ala keskiarvo oli 73,474 hehtaaria ja muodostettujen rekisteriyksiköiden keskiarvo on 3,2. Toimituskustannukset hehtaaria kohden oli 165,58 euroa. Toimituksessa syn- tyneiden uusien rekisteriyksiköiden keskiarvo hinta oli 1113,50 euroa. Loh- komistoimituksien kohdalla on huomioitava, että maksu määräytyy muodos- tetuista uusista kiinteistöistä, joten kantakiinteistöstä ei määrätä maksua.

Kantatilan saaja ei ole velvollinen maksamaan toimituskustannuksia, jos asi- anosaiset eivät siitä sovi toimituskokouksessa.

Kuvio 3. Toimituskustannukset lohottavan tilan pinta-alan mukaan.

Kuvio 4. Lohkomistoimituksissa syntyneiden rekisteriyksiköiden lukumäärän suhde toimituskustannuksiin.

	Pinta-ala (ha)	Rekisteriyksiköt lu- kumäärä	Kustanukset (€)	€/ha	€/Muod.tilojen lkm
Keskiarvo	73,474	3,2	2897,60	165,58	1113,50
Mediaani	61,021	3	2793,11	47,70	1006,17

Taulukko 2. Kuusamon toimipisteessä tehtyjen jakosopimuslohkomisten keskiarvo- tiedot ja mediaani vuosilta 2005–2010.

5.2 Halkomistoimituksien kustannukset

Kuusamon toimipisteen alueella on suoritettu viimeisen viiden vuoden (2005– 2010) aikana 43 halkomistoimitusta. Lukumäärä on lähellä jakosopimusloh- komisten määrää. Halkomistoimituksien kohdalla havaitsin saman asian kuin jakosopimuslohkomisten kohdalla, eli jokainen toimitus on ollut omanlaisen- sa. Pinta-alan ja muodostuneiden rekisteriyksiköiden lukumäärän vaikutuksi- en arvioiminen hankaloituu, koska toimituksien yksilöllisyys vaikuttaa kustan- nuksiin merkittävästi.

Kustannuksien kohdalla se on havaittavissa kuvioista, joissa on nähtävissä viivan tekevän poikkeavuutta lineaarisen viivan suhteen. Halkomistoimituksi- en kohdalla pinta-alan kasvulla ja rekisteriyksiköiden lukumäärän lisääntyes- sä keskimäärin toimituskustannukset kasvoivat. Näillä on vaikutusta työmää- rään, joka vaikuttaa suoraan työajan lisääntymiseen. Työajan lisääntyminen tarkoittaa kustannuksien kasvamista, koska halkominen on työaikaveloittei- nen toimitus.

Kuusamon toimipisteen alueella vuosina 2005–2010 tehtyjen halkomistoimi- tuksien kustannuksien keskiarvo on 5608,64 euroa. Summa on paljon isompi kuin jakosopimuslohkomisessa, koska keskiarvopinta-ala ja muodostettujen uusien rekisteriyksiköiden lukumäärä on suurempi kuin jakosopimuslohkomi- sissa. Halkomistoimituksien keskiarvo pinta-ala on 105,051 hehtaaria ja toi- mituksessa syntyneiden uusien rekisteriyksiköiden lukumäärän keskiarvo on 4,2.

Halkomistoimituksien keskiarvo hinta vuosina 2005–2010 hehtaarille oli 127,93 euroa. Toimituksessa syntyneiden uusien rekisteriyksiköiden keskiar- vohinta oli 1563,07 euroa. Lohkomistoimituksiin verrattuna erot ovat selvät.

Kuvio 5. Halkomisen toimituskustannukset halottavan tilan pinta-alan mukaan.

Kuvio 6. Halkomistoimituksissa syntyneiden rekisteriyksiköiden lukumäärän suhde toimituskustannuksiin.

Pinta-ala Rekisteriyksiköt lu-

(ha) kumäärä 105,051 4,2

99,000 4

Kustanukset

(€) 5608,64

5948,00

€/ha

Keskiarvo

Mediaani

127,93

62,54

€/Muod.tilojen

lkm 1563,07

1377,78

Taulukko 3. Kuusamon toimipisteessä tehtyjen halkomisten keskiarvotiedot vuosilta 2005–2010

5.3 Toimituskustannuksien vertailu

Opinnäytetyön lähtökohtana oli selvittää toimituskustannuksien ero halkomi- sen ja jakosopimuslohkomisen välillä. Maanmittaustoimiston asiakkaat pitä- vät usein lohkomista selvästi halvempana toimituslajina.

Halkominen on toimituslajina edullisempi, mitä suuremmasta pinta-alasta on kysymys. Kuusamon toimipisteen alueella vuosina 2005–2010 tehtyjen hal- komistoimituksien keskiarvo hehtaarihinta on 127,93 euroa. Jakosopimusloh- komisessa vastaava hinta on 165,58 euroa.

Opinnäytetyöhöni kuului pinta-alan vaikutuksien lisäksi se, kuinka muodostet- tavien rekisteriyksiköiden lukumäärä vaikuttaa hintaan. Kuusamon toimipis- teen alueella jakosopimuslohkomisissa muodostettujen uusien rekisteriyksi- köiden keskiarvohinnaksi tuli 1113,50 euroa. Halkomistoimituksissa uuden rekisteriyksikön keskiarvo hinta oli 1563,07 euroa. Ero on merkittävä ja kas- vaisi vielä, jos kantatila huomioitaisiin uutena rekisteriyksikkönä lohkomistoi- mituksissa.

Kuviosta seitsemän näkee, että mitä enemmän uusia rekisteriyksiköitä toimi- tuksessa muodostuu sitä suuremmaksi ero kasvaa lohkomisen ja halkomisen välillä. Tämä tukee päätelmää, että jos muodostetaan paljon uusia rekiste- riyksiköitä, niin lohkominen on kustannuksien kannalta parempi vaihtoehto. Vertailussa on otettava huomioon, että lohkomistoimituksia on vain yksi jois- sa on syntynyt 7 tai 11 uutta rekisteriyksikköä. Toimituskustannukset ovat näissä toimituksissa menneet todennäköisesti maksutaulukoiden kolme tai neljä mukaisesti. Mikäli nämä toimitukset olisivat menneet maksutaulukon kaksi mukaisesti, niin lohkomisten pylväät olisivat lähempänä halkomisen pylväitä kohdissa 7 ja 11. Lohkomistoimituksien lineaarinen viiva kulkisi sa- massa kulmassa halkomisen kanssa, mutta kuitenkin selvästi alapuolella.

Keskiarvohintoja tutkiessa huomaa, että toimituslajia valitessa olisi hyvä tie- tää se, mitä toimituksessa tullaan tekemään. Tarkoitan sitä, että montako uutta rekisteriyksikköä tullaan muodostamaan. Lisäksi valintaa tehdessä kannattaa ottaa huomioon pinta-ala.

Kuvio 7. Toimituksissa syntyneiden uusien rekisteriyksiköiden lukumäärä suhteessa toimituskustannuksiin.

6. PÄÄTELMÄT

Maanmittaustoimiston asiakkailla on monesti sellainen käsitys, että halkomi- nen huomattavasti kalliimpi toimituslaji kuin lohkominen. Työni tarkoitus oli selvittää toimituslajien kustannuksien ero.

Lopputulos oli se, että halkominen olisi yleensä halvempi vaihtoehto hehtaa- rihinnan osalta. Keskiarvo hehtaarihintojen ero oli noin 40 euroa. Ennen tut- kimusta oma olettamukseni oli, että ero olisi ollut vielä suurempi. Rekisteriyk- siköiden kohdalla ero oli selkeä ja odotettu, koska kustannuksien muodostu- misessa on suuri ero.

Hintaeron syitä pohtiessa tuli heti mieleen lohkomisen kiinteähintaisuus. Tä- mä johtaa siihen, että pienessäkin toimituksessa on minimimaksu. Halkomi- sessa kustannukset tulevat työmäärän mukaisesti.

Lohkomisten toteutuneissa toimituskustannuksissa on ollut suuri merkitys sillä, minkä taulukon mukaisesti kustannukset ovat tulleet. Totuuden mukai- simmat toimitukset ovat ne, mitkä ovat laskettu maksutaulukon kaksi perus- teella. Näin on sen vuoksi, koska silloin maanmittaustoimisto on tehnyt kaikki työt. Toimituksissa, jotka on laskettu taulukoiden 3 ja 4 mukaisesti ei ole huomioitu konsulttien palkkioita. Voidaan olettaa, että konsulttien palkkiot ovat vähintään maksutaulukoiden erotusten suuruiset.

Jakosopimuksen teettäminen on vähintään 250 euroa ja metsäarvioinnin teettäminen vähintään 500 euroa. Metsänarvioinnissa on otettava huomioon tilan pinta-ala ja työmäärä. Suurimmassa osassa halkomistoimituksista toimi- tusmenoihin on sisältynyt konsulttien tekemät metsänarvioinnin kustannuk- set. Muissa tapauksissa asiakkaat ovat itse teettäneet arvioinnin.

Pinta-alaan liittyvä hehtaarihintaero jäi pieneksi. Jakosopimuslohkomisessa saajakiinteistöön tai lohkokiinteistöön siirrettyjen alueiden pinta-ala vaikuttaa hintaan. Vaikutus näkyy liitteestä viisi, jossa on maanmittauslaitoksen kiin- teistönmuodostusmaksuun liittyvät taulukot. Mitä enemmän hehtaareja, sitä suuremmaksi hinta kasvaa. Halkomisessa vastaavan mallista hinnan muo- dostumista ei ole.

Uusien rekisteriyksiköiden muodostamisen kohdalla toimituskustannukset olivat halkomisessa suuremmat. Halkomisen toimituskustannukset muodos- tuvat työajan mukaan. Jakosopimuslohkomisessa uusien rekisteriyksiköiden yksikköhinta on sitä pienempi mitä useampi uusi rekisteriyksikkö muodoste- taan. Kokonaiskustannukset kasvavat kuitenkin muodostettavien tilojen lu- kumäärän kasvaessa. Hinnan muodostuminen näkyy kiinteistönmuodostus- maksutaulukoista 2-4.

Halkomista tai lohkomista hakiessa kannattaa miettiä sitä, miten tila jaetaan ja miten suuri se on. Toimituslajia valitessa olisi hyvä keskustella toimituskus- tannuksien lisäksi siitä, mitä etuja mistäkin toimituslajista seuraa. Huomioita- vaa on myös se, että onko toimituksen aikataulu asiakkaalle kiireinen, eli on- ko toimitus saatava nopeasti suoritettua.

Toimituksien kestoilla on eroa. Lohkominen on monessa tapauksessa nope- ampi toimituslaji asiakkaalle. Kuusamon toimipisteessä on kolme halkomis- toimituksia tekevää toimitusinsinööriä (DI). Jakosopimuslohkomisia tekee edellä mainittujen lisäksi viisi perustoimitusinsinööriä.

Jakosopimuslohkomisessa ja halkomisessa on omat etunsa. Halkomisen etu asiakkaalle on yleensä oikeudenmukaisempi lopputulos ja oikeudenmukai- suudesta vastaavat toimitusmiehet, kun jakosopimuslohkomisessa oikeu- denmukaisuudesta vastaavat asianosaiset itse. Jakosopimuslohkomisen etu on, että kustannukset voidaan laskea etukäteen.

Jakosopimuslohkomisen etu halkomiseen nähden on sen nopeus asiakkaal- le, jos jakosopimus on jo valmiiksi laadittu. Jakosopimuksen tekemiseen voi mennä paljon aikaa ja jos se ei toteudu, niin rahaa ja aikaa on kulunut huk- kaan. Halkominen voi lähteä vireille, kun joku murto-osan omistaja hakee halkomistoimitusta. Toimitus voidaan tehdä, vaikka joku sitä vastustaisikin. Yksimielisyyttä ei vaadita. Mahdolliset erimielisyydet ja riidat lisäävät kuiten- kin merkittävästi halkomisen kustannuksia.

Kustannuksien jakamisessa on eroja. Halkomisessa toimituskustannukset jaetaan jako-osakkaille toimituksesta saadun hyödyn mukaisesti, eli käytän- nössä tilan omistusosuuksien suhteessa (jakoperusteen mukaan). Tästä voi- daan tarvittaessa myös poiketa. Jakosopimuslohkomisessa kustannukset

määräytyvät toimituksessa muodostetuista uusista kiinteistöistä niiden pinta- alan mukaan ja maksuvelvollisia ovat muodostettujen uusien kiinteistöjen omistajat. Kantakiinteistön omistaja ei ole maksuvelvollinen, mutta usein on kuitenkin, niin että jakosopimuksessa tai alkukokouksessa asianosaiset sopi- vat kustannuksien jakamisesta kaikkien osakkaiden kesken.

LÄHTEET

Hyvönen V. 2001. Kiinteistönmuodostamisoikeus II Kiinteistötoimitukset. Jy- väskylä: Gummerus Kirjapaino Oy.

Xxxxxxxxxx, X. 2011. Xxxx Xxxxxxxxxx haastattelu. 9.4.2011. Xxxxxxx, X. 2011. Sähköpostitiedonanto 29.3.2011.

Kuusiniemi K. – Majamaa V. – Vihervuori P. 2000. Maa-, vesi- ja ympäristö- oikeuden käsikirja. Jyväskylä: Gummerus Kirjapaino Oy.

Maa- ja metsätalousministeriön asetus kiinteistötoimitusmaksusta 20.4.2005. Osoitteessa xxxx://xxx.xxxxxx.xx/xx/xxxx/xxxxx/0000/00000000. 15.2.2011.

Maanmittauslaitos 2010a. Perustoimitus. Osoitteessa xxxx://xxxxxxx.xxx.xx-

/kekenet-/projektit/kiito/peto/index.html. 2.12.2010.

Maanmittauslaitos 2010b. Arviointitoimitus. Osoitteessa xxxx://xxxxxxx.xxx.xx-

/kekenet/projektit/kiito/arto/. 2.12.2010.

Maanmittauslaitos 2010c. Kainuun-Koillismaan maanmittaustoimiston tiimit. xxxx://xxxxxx.xxx.xx/xxxxxxxx.xxx/xxxxxxxxx/xxxxx/xxxxxxxxx/xxxxxx koillismaa/tiimit/articlelist.htx. 2.12.2010.

Maanmittauslaitos 2010d. Hinnasto kiinteistötoimitukset tammikuu 2010 Maanmittauslaitos – Tietoa maasta, 2010, Paintek-Pihlajamäki Oy

Maanmittauslaitos 2011a. Halkomis toimituksen kulku. Osoitteessa xxxx://xxx.xxxxxxxxxxxxxxxxx.xx/xxxx/000?xxxxx0&xxxxx0.

25.1.2011.

Maanmittauslaitos 2011b. Maanmittauslaitoksen toiminta ja tehtävät. Osoit- teessa xxxx://xxx.xxxxxxxxxxxxxxxxx.xx/xxxxxxxx/xxxxxxxxxxxx/- toiminta-tehtavat 25.1.2011.

Maanmittauslaitos 2011c. Toimituskustannukset. Osoitteessa http://- xxx.xxxxxxxxxxxxxxxxx.xx/xxxx/xxxxxx/xxxx/0000. 15.2.2011.

Maanmittauslaitos 2011d. Halkominen. Osoitteessa xxxx://xxx.xxxx- xxxxxxxxxxxxx.xx/xxxx/xxxxxx/xxxx/0000. 15.2.2011.

Maanmittauslaitos 2011e. Halkomisen toimituskustannukset. Osoitteessa xxxx://xxxxxxxxxxxx.xxx.xx/Xxxxxxxx.xxx/xxxxxxxxx/xxxxx/xxxxxxxx/x ikeudelliset/articlelist.htx?article=10. 15.4.2011.

Maanmittauslaitos 2011f. Toimitusmenettelyn käsikirja. Osoitteessa xxxx://xxx.xxxxxxxxxxxxxxxxx.xx/xxxx/0000 15.4.2011.

Maanmittauslaitos 2011g. Maanmittauslaitoksen yhteystiedot. Osoitteessa xxxx://xxx.xxxxxxxxxxxxxxxxx.xx/xxxxxxxxxxxx 25.1.2011.

Xxxxxxx X. – Xxxxxxxx X. 2001. Kiinteistönmuodostamislaki. Helsinki. Edita.

LIITTEET

Perustoimitusprosessin työvaiheet Liite 1

Arviointitoimitusprosessin työvaiheet Liite 2 Jakosopimuslohkomistoimitukset Kuusamon toimipisteen

alueella vuosina 2005–2010 (2 sivua) Liite 3

Halkomistoimitukset Kuusamon toimipisteen alueella

vuosina 2005–2010 Liite 4

Kiinteistötoimitusmaksu taulukot 2-4 (3 sivua) Liite 5

Perustoimitusprosessin työvaiheet (Maanmittauslaitos 2010a)

Arviointitoimitusprosessin työvaiheet (Maanmittauslaitos 2010b)

Jakosopimuslohkomiset Kuusamon toimipisteen alueella

	Pinta-ala (ha)	Rekisteriyksiköt lukumäärä	Kustanukset (€)	€/ha	€/Muod.tilojen lkm
1	44,600	2	1230,00	27,58	615,00
2	193,000	3	3301,00	17,10	1100,33
3	128,000	6	5591,00	43,68	931,83
4	8,025	3	2076,00	258,69	692,00
5	29,104	3	2765,00	95,00	921,67
6	21,050	2	2324,00	110,40	1162,00
7	83,000	5	4512,00	54,36	902,40
8	26,460	2	3482,00	131,59	1741,00
9	69,630	6	4547,00	65,30	757,83
10	27,656	4	2150,00	77,74	537,50
11	121,020	2	3695,00	30,53	1847,50
12	40,890	2	2446,00	59,82	1223,00
13	89,330	2	2526,00	28,28	1263,00
14	271,869	4	6243,00	22,96	1560,75
15	2,492	2	2038,00	817,82	1019,00
16	50,235	5	3543,00	70,53	708,60
17	18,370	1	950,00	51,71	950,00
19	16,790	2	2768,22	164,87	1384,11
20	141,000	3	3323,00	23,57	1107,67
21	18,709	6	2843,00	151,96	473,83
22	0,501	1	873,00	1742,51	873,00
23	198,569	3	3341,00	16,83	1113,67
24	89,290	4	3349,00	37,51	837,25
25	103,868	7	3471,00	33,42	495,86
26	83,987	6	3012,00	35,86	502,00
27	20,904	1	2119,00	101,37	2119,00
28	3,931	2	1364,00	346,99	682,00
29	25,821	1	2234,00	86,52	2234,00
30	174,546	3	2980,00	17,07	993,33
31	70,018	2	2818,00	40,25	1409,00
32	61,042	4	4203,00	68,85	1050,75

33	2,610	3	1652,00	632,95	550,67
34	65,770	1	2451,00	37,27	2451,00
35	72,067	1	2520,00	34,97	2520,00
36	61,000	1	2079,00	34,08	2079,00
37	1,640	1	932,00	568,29	932,00
38	2,000	3	1464,00	732,00	488,00
39	186,000	3	3246,22	17,45	1082,07
40	21,000	11	5392,00	256,76	490,18
41	122,000	6	4698,00	38,51	783,00
42	98,000	3	3626,00	37,00	1208,67
43	40,000	3	1737,00	43,43	579,00
44	182,000	6	4206,00	23,11	701,00
45	4,000	1	1126,00	281,50	1126,00
46	182,000	2	2060,00	11,32	1030,00
47	106,000	2	3983,00	37,58	1991,50

Liite 4

Halkomiset Kuusamon toimipisteen alueella

	Pinta-ala (ha)	Rekisteriyksiköt luku- määrä	Kustanukset (€)	€/ha	€/Muod.tilojen lkm
1	92,600	6	6001,55	64,81	1000,26
2	113,200	2	5948,00	52,54	2974,00
3	111,000	2	6654,25	59,95	3327,13
4	72,000	5	6476,70	89,95	1295,34
5	123,000	6	9770,97	79,44	1628,50
6	159,000	9	8079,52	50,81	897,72
7	49,000	3	6276,72	128,10	2092,24
8	77,000	2	5439,00	70,64	2719,50
9	202,844	3	4223,15	20,82	1407,72
10	115,100	5	10732,97	93,25	2146,59
11	170,000	2	377,50	2,22	188,75
12	165,260	2	6168,20	37,32	3084,10
13	4,000	4	2052,50	513,13	513,13
14	10,000	2	4298,12	429,81	2149,06
15	378,000	5	7208,50	19,07	1441,70
16	47,000	4	3565,50	75,86	891,38
17	130,000	4	5982,00	46,02	1495,50
18	144,000	3	3644,58	25,31	1214,86
19	110,000	2	3836,22	34,87	1918,11
20	103,000	5	5996,50	58,22	1199,30
21	24,500	2	2950,00	120,41	1475,00
22	99,000	11	8827,00	89,16	802,45
23	93,000	2	3217,00	34,59	1608,50
24	97,000	2	6097,74	62,86	3048,87
25	164,000	8	8775,73	53,51	1096,97
26	215,000	2	7396,17	34,40	3698,09
27	34,000	3	4100,50	120,60	1366,83
28	52,000	2	3466,54	66,66	1733,27
29	128,000	5	6512,14	50,88	1302,43
30	40,000	5	4763,04	119,08	952,61
31	138,000	6	6926,54	50,19	1154,42
32	160,000	7	10599,78	66,25	1514,25
33	48,000	4	3001,94	62,54	750,49

34	260,000	4	7931,54	30,51	1982,89
35	123,000	7	6705,65	54,52	957,95
36	67,000	3	3608,89	53,86	1202,96
37	60,000	3	4901,00	81,68	1633,67
38	53,000	5	4357,50	82,22	871,50
39	61,000	4	5057,14	82,90	1264,29
40	134,000	3	4133,34	30,85	1377,78
41	170,000	4	8407,82	49,46	2101,96
42	8,000	8	1490,14	186,27	186,27
43	0,700	2	1341,00	1915,7 1	670,50
44	82,000	4	4248,50	51,81	1062,13

Liite 5

Kiinteistötoimitusmaksu taulukot 2-4 (Maanmittauslaitos 2010d)