MUISTIO 10.5.2017/AN

MUISTIO 10.5.2017/AN

Asuntotontin (AR, rivitalo) lyhytaikainen vuokraaminen As Oy Helsingin Maunulanpurolle rakennusluvan hakemista varten (Oulunkylä, Maunula, tontti 28287/6)

X0000-0000, Xxxxxxxxxxx 00

Hakemus

As Oy Helsingin Maunulanpuro (Y-tunnus 2821497-5) pyytää 24.4.2017 päivätyllä hakemuksel- laan, että kaupunki vuokraisi sille tontin 28287/6 lyhytaikaisesti rakennusluvan hakemista varten 1.5.2017 alkaen.

Varauspäätökset

Kaupunginhallitus päätti 28.1.2013 (139 §) varata Helsingin kaupungin 28. kaupunginosan (Ou- lunkylä, Maunula) korttelin 28287 tontin 6 yksityishenkilöistä koostuvalle Rakennuttajaryhmä Koivikkotie 18: lle vapaarahoitteisten Hitas II-ehdoin toteutettavien omistusasuntojen suunnitte- lua varten 31.12.2014 saakka muun muassa seuraavin ehdoin:

-Tontti tulee suunnitella ja rakentaa ryhmärakennuttamismenettelyllä. Tontin hallinnointia ja ra- kentamista varten perustettavan asunto-osakeyhtiön perustajaosakkaiden tulee olla yksityis- henkilöitä, jotka osallistuvat hankkeen esi- ja toteutussuunnitteluun ja käyttävät hankkeessa päätösvaltaa.

-Varauksensaajat ovat velvollisia ennen hankesuunnittelun käynnistymistä palkkaamaan tai muutoin nimeämään hankkeelleen projektinjohtajan tai rakennuttajakonsultin, joka huolehtii osaltaan hankkeen suunnittelun ja toteutuksen ohjauksesta sekä koordinoinnista. Projektinjoh- tajalla/ rakennuttajakonsultilla tulee olla tehtävän vaativuus huomioon ottaen riittävä rakennut- tamisen ja/tai rakentamisen osaaminen

-Varauksensaajat ovat velvollisia esittämään hankkeen toteuttamista koskevan lopullisen han- kesuunnitelman, josta ilmenevät kaupunginhallituksen päätöksen mukaiset tiedot, kuten mm. selvitys hankkeeseen osallistuvista ryhmärakennuttajista ja hanketta varten nimetystä projektin- johtajasta/rakennuttajakonsultista sekä tilaohjelman, kustannusarvion ja rahoitussuunnitelman kiinteistölautakunnan hyväksyttäväksi viimeistään 31.12.2013 mennessä.

- Varauksensaajat ovat velvollisia toimittamaan viimeistään 6 kuukautta rakennuksen valmistu- misesta kiinteistöviraston tonttiosastolle selvityksen ryhmärakennuttamisesta saaduista koke- muksista sekä havaituista haasteista. Samalla varauksensaajien tulee esittää mahdolliset kehit- tämisehdotukset ryhmärakennuttamisen edistämiseksi. Varauksensaajat ovat edelleen velvolli- sia toimittamaan kaupungin vapaasti hyödynnettäväksi ryhmärakennuttamishankkeen hallin- nointiin ja toteuttamiseen liittyvät sopimusasiakirjamallit ja muut vastaavat asiakirjat.

- Muutokset rakennuttajaryhmässä tulee hyväksyttää kiinteistöviraston tonttiosastolla.

- Tontit suunnitellaan ja toteutetaan varauksensaajan kokonaisvastuuperiaatteella.

-Varausalueelle toteutettavien rakennusten suunnittelussa ja rakentamisessa

tulee kiinnittää erityistä huomiota energiatehokkuutta parantaviin ratkaisuihin. Rakennusten tu- lee täyttää A–energiatehokkuusluokalle (nykyinen C) asetetut vaatimukset ellei kiinteistölauta- kunta erittäin painavasta varauksensaajasta riippumattomasta syystä toisin päätä.

Varauksensaaja on velvollinen viimeistään hakiessaan varausalueen pitkäaikaista vuokraamista esittämään kiinteistöviraston tonttiosastolle energiatodistuksesta annetun lain (487/2007) mu- kaisen varausalueelle rakennettavaa rakennusta koskevan energiatodistuksen ja rakennusval- vontaviraston lomakkeista löytyvällä (xxx.xxxxx.xxx.xx) laskentatyökalulla laaditun energiaselvi- tyksen tai muun rakennuksen energiatehokkuutta osoittavan kiinteistöviraston tonttiosaston hy- väksymän selvityksen.

Kaupungilla on oikeus seuraamuksitta pidättäytyä varausalueen luovuttamisesta, mikäli varauk- sensaajan hanke ei täytä edellä mainittua vaatimusta eikä kiinteistölautakunta myönnä vaati- muksesta poikkeusta.

- Tontille toteutettavasta asuinhuoneistoalasta vähintään 50 % tulee toteuttaa perheasuntoina (kaksi makuuhuonetta tai enemmän). Näiden asuntojen keskipinta-alan tulee olla vähintään 80 h-m2

-Varauksensaaja on velvollinen noudattamaan kiinteistöviraston tonttiosaston toimintaohjetta kaivu- ja louhintatoimenpiteiden suorittamisesta sekä kaadettavista puista

-Kaupungilla on oikeus seuraamuksitta määrätä varaus päättymään kesken varausajan ja/tai olla jatkamatta varausta, mikäli varauksensaaja ei noudata varausehtoja ja kaupungin niiden perusteella mahdollisesti antamia ohjeita. Kaupungilla on kaikissa tilanteissa oikeus seuraa- muksitta olla jatkamatta varausta.

-Hitas- tuotannossa tulee lisäksi noudattaa Hitas- tontinvarausten lisäehtoja.

Kiinteistölautakunta päätti 20.2.2014 (91 §) hyväksyä varausehtojen mukaisen Rakennuttaja- ryhmä Koivikkotie 18 toimesta esitetyn hankesuunnitelman. Kiinteistölautakunta päätti lisäksi 28.4.2015 (208 §) jatkaa varausta 31.5.2016 saakka.

Kiinteistölautakunta päätti 16.6.2016 (283 §) jatkaa varausta 31.12.2016 saakka entisin ehdoin ja seuraavin tarkennuksin sekä muutoksin:

- Suunniteltua tonttia 28287/6 koskeva varaus muutetaan Ryhmärakennuttamishanke Koivikkotie 18 nimistä Koti Koivikkotiellä ry:n (rekisteritunnus 217.327) nimiin ja hyväksytään varauksensaajaryhmän järjestäytyminen uudelleen, koska osa alkuperäisistä ryhmän jäsenistä on vetäytynyt hankkeesta.

- Varauksensaajan on noudatettava ryhmärakennuttamisen periaatteita

- Varauksensaajan velvollisuutena on selvittää ryhmärakennuttamislain (190/2015) vaikutukset suunnittelemalleen ryhmärakennuttamishankkeelle.

- Varauksensaajan tulee tehdä ryhmärakennuttamishankkeen rakennuttamisesta sopimus (kon- sulttisopimus) sellaisen rakennuttajakonsultin kanssa, jolla on riittävä osaaminen ja kokemus varatun tontin osalta rakentamishankkeen projektinjohtoon ja konsultointiin. Laadittu konsultti- sopimus tulee esittää kiinteistöviraston tonttiosastolle ennen tontin lyhytaikaista vuokraamista.

- Varauksensaajan tulee esittää myös laadittu ryhmärakennuttamissopimus kiinteistöviraston tonttiosastolle ennen tontin lyhytaikaista vuokraamista.

-Varauksensaajien on noudatettava kiinteistöviraston tonttiosastolle toimittamassaan täsmenne- tyssä 20.4.2016 päivätyssä hankevaiheilmoituksessa esittämäänsä aikataulua.

Kiinteistölautakunta päätti vielä 23.2.2017 (95 §) jatkaa tontin varausta 31.12.2017 saakka enti- sin ehdoin sekä seuraavin tarkennuksin ja muutoksin:

- Koti Koivikkotiellä ry:lle varatulla tontilla 28287/6 tulee laittaa tonttia koskeva rakennuslupaha- kemus vireille 30.6.2017 mennessä, ja tontin rakentaminen tulee aloittaa viivytyksettä 6 kuu- kauden sisällä rakennusluvan myöntämisestä.

Kiinteistölautakunnan päätöksen perusteluissa on täsmennetty 16.6.2016 asetetussa varauseh- dossa edellytettyä konsulttisopimuksen tekemisvelvollisuutta. Perustelujen mukaan konsulttiso- pimuksen tekemisellä ei ole tarkoitettu ryhmärakennuttamislain (190/2015) tarkoittaman ryhmä- rakennuttajakonsultin kanssa tehtävää sopimusta. Rakennuttajakonsultilta, jonka kanssa va- rausehtojen mukainen sopimus on tehtävä, edellytetään kuitenkin riittävää osaamista ja koke- musta varatun tontin osalta rakentamishankkeen projektinjohtoon ja konsultointiin. Kyseisen varausehdon täyttämiseksi konsultin tulee olla rakennusalan ammattilainen ja mukana hank- keessa jo urakkasopimuksen laadintavaiheessa siten, että voi siihen osallistua.

Varauksensaaja on toimittanut tonttiosastolle konsulttisopimuksen, talonrakennustyön valvonta- sopimuksen sekä ryhmärakennuttamissopimuksen.

Asemakaava- ja tonttitiedot

Asemakaava nro 12025 on hyväksytty kaupunginvaltuustossa 23.5.2012 ja se on tullut voimaan 6.7.2012. Kaava-alue sisältyy valtakunnallisesti merkittävään rakennettuun kulttuuriympäristöön.

Tontti 28287/6 kuuluu rivitalojen ja muiden kytkettyjen asuinrakennusten korttelialueeseen (AR), joka tulee suunnitella osana Koivikkotien 1950-luvun kaupunkikuvaa. Tontin rakennusoikeus on 700 k-m² ja tontille saa rakentaa korkeintaan 2-kerroksisen rakennuksen.

Tontille sijoittuu istutettava alueen osa, joka on suunniteltava pintamateriaaleiltaan ja kasvilli- suudeltaan Koivikkotien 1950-luvun katumiljöön osana. Tontti rajautuu kahdelta sivultaan puis- toon, ja tontin pohjoispuolella kulkee yleiselle jalankululle ja polkupyöräilylle varattu alueen osa sekä maanalaista johtoa varten varattu alueen osa.

Kaavamääräysten mukaan uusien asuinrakennusten julkisivut on muurattava paikalla. Julkisivu- jen pintamateriaalin, kattomuodon ja- materiaalin sekä värien on oltava korttelin asuinrakennus- ten mukaisia. Pihan uudistustöissä tulee pääosin noudattaa 1950-luvun pihasuunnittelun peri- aatteita, joita ovat: pihojen puistomaisuus, alkuperäiset kulkuväylät, portaat, tukimuurit, pihan varusteet ja pintamateriaalit. Tonteilla olevat puurivit ja harvinaiset puulajit sekä 1950-luvun kasvilajisto ja ryhmittelyperiaatteet on säilytettävä ja tarvittaessa uudistettava.

Asemakaavamääräysten mukaan tontteja ei saa aidata.

Asuinrakennukseen liittyviä varastoja ja viherhuoneita saa rakentaa yhteensä enintään 10 m2/asunto. Tilat saa rakentaa asemakaavaan merkityn kerrosalan lisäksi. Jokaisen asunnon edessä kadun puolella saa olla enintään yksi kattamaton auton pysäköintipaikka. Autopaikkojen vähimmäismäärä on 1 ap/asunto.

Tontin 28287/6 pinta-ala on 2115 m² ja osoite Koivikkotie 18. Tonttia ei ole vielä merkitty kiin- teistörekisteriin.

Alustavat suunnitelmat

Suunniteltu uudisrakennus on viiden huoneiston rivitalo, jossa on kaksi asuinkerrosta sekä ra- kennuksen pohjoispäädyssä sijaitseva kellari. Rakennuksen huoneistoala on noin 635 h-m2 ja huoneistot ovat kooltaan 5 huoneen ja keittiön huoneistoja huoneistoalaltaan noin 127 m2. Jo- kaisen huoneiston yhteydessä on lisäkerrosalaan kuuluva 6 m2 ulkovälinevarasto. Kaikkiin huoneistoihin kuuluu parveke ja pihaterassi. Autopaikat sijoitetaan tontille.

Toimitetun energiatodistuksen mukaan hanke täyttää C-energiatehokkuusluokalle asetetut vaa- timukset siten, että E-luku on tasolla 113 kWh/m2/vuosi.

Maaperätiedot

Vuokra-alueella ei käytettävissä olevien tietojen mukaan ole harjoitettu toimintaa, joka saattaisi aiheuttaa maaperän tai pohjaveden pilaantumista. Maaperäehdot sisällytetään päätös- ja sopi- musehtoihin.

Vuokrausperusteet

Kaupunginvaltuusto päätti 4.11.2015 (282 §) oikeuttaa kiinteistölautakunnan vuokraamaan Hel- singin kaupungin 28. kaupunginosan (Oulunkylä, Maunula) korttelin 28287 tontin 6 lautakunnan määräämästä ajankohdasta alkaen 31.12.2080 saakka siten, että tontin vuosivuokra määrätään pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951=100” pistelukua 100 vastaa- vana asuinkerrosneliömetrihintana 33 euroa.

Asemakaavaan merkityn kerrosalan lisäksi rakennettavien asuntojen ulkopuolisten asuntoja palvelevien tilojen osalta ei peritä vuokraa.

Asuntotontille mahdollisesti toteutettavien liike- tai niihin verrattavien tilojen osalta peritään sa- maa maanvuokraa kuin asuintiloista.

Muuten noudatetaan tavanomaisia asuntotonttien vuokrausehtoja ja kiinteistölautakunnan mah- dollisesti päättämiä lisäehtoja. Hitas-kohteiden osalta noudatetaan lisäksi kaupunginvaltuuston ja kaupunginhallituksen päättämiä asuntojen hinta- ja laatutason sääntelyä koskevia ehtoja.

Kaupunginvaltuuston päätöksen 1.10.1980 (asia 18) mukaisesti asuntotontin vuosivuokra on 4

% sen laskennallisesta hinnasta.

Maanvuokra

Edellä esitetyn mukaisesti maanvuokra määräytyy seuraavasti:

k-m²	e/ k-m²	e/ k-m²	perusvuosivuokra e	alkuvuosivuokra e
	(ind. 100)	(ind. 1923)	(ind. 100)	(ind. 1923)

700 33 635 924 17 769

((700 x 33 x 0,04) x 19,23)

Maanvuokra vuokra-ajalta

Kiinteistölautakunnan päätöksen 18.12.2001 (950 §) mukaisesti tontin lyhytaikaisesta vuokrauk- sesta rakennusluvan hakemista varten peritään vuokraa kahdelta kuukaudelta.

Vuokra koko vuokra-ajalta on siten 2962 euroa (17 769:12) x 2

Lisäehdot

Lyhytaikaiseen vuokrasopimukseen otetaan mm. maaperää sekä muita tonttikohtaisia seikkoja koskevat ehdot.