TOIMITILASANEERAUKSEN SOPIMUSOSAPUOLTEN YHTEISTYÖ JA SEN KEHITTÄMINEN
Opinnäytetyö (AMK)
Rakennus- ja yhdyskuntatekniikka Kiinteistöjohtaminen
2018
Xxxx Xxxxxxxx
TOIMITILASANEERAUKSEN SOPIMUSOSAPUOLTEN YHTEISTYÖ JA SEN KEHITTÄMINEN
– Case: Xxxxxxxxxxxxxxxx Xxxxx Oy & Turun Teknologiakiinteistöt Oy
OPINNÄYTETYÖ (AMK) | TIIVISTELMÄ TURUN AMMATTIKORKEAKOULU
Rakennus- ja yhdyskuntatekniikka | Kiinteistöjohtaminen Syksy 2018 | 64 sivua, 15 liitesivua
Xxxx Xxxxxxxx
TOIMITILASANEERAUKSEN SOPIMUSOSAPUOLTEN YHTEISTYÖ JA SEN KEHITTÄMINEN
– Case: Xxxxxxxxxxxxxxxx Xxxxx Oy & Turun Teknologiakiinteistöt Oy
Tämän opinnäytetyön toimeksiantajana on Xxxxxxxxxxxxxxxx Xxxxx Oy. Laamo Oy on toiminut Turun Teknologiakiinteistöt Oy:n toimitilasaneerauksissa urakoitsijana jo yli viisi vuotta. Opinnäytetyön tavoitteena oli kehittää ja vahvistaa yhteistyöprosessia sopimusosapuolten välillä.
Työn alussa kerrotaan toimitilasaneerauksesta ja siihen liittyvistä opinnäytetyön aiheen kannalta olennaisista asioista, kuten osapuolista, yhteistyömenettelyistä ja yhteistyöhön haasteita aiheuttavista erityispiirteistä. Sopimusosapuolien yhteistyöhön paneudutaan tuomalla esiin sen toimivuuden ja kehittämisen kannalta tärkeitä elementtejä.
Yhteistyön kehittämiseksi toteutettiin kehitystutkimus, jossa suoritettiin kehityskysely keskeisille projektiosapuolille. Kehityskysely koostui avoimista kysymyksistä ja monivalintakysymyksistä, joihin oli lisäksi mahdollista antaa avoin perustelu. Kehityskyselyssä saadut vastaukset analysoitiin, ja niiden perusteella esitettiin kehitysideoita.
Vastauksista ilmeni projektien lopputulosten olleen tyydyttäviä, mutta projektinhallinnan puutteellista. Pääasiassa esiin tulleet kehittämisalueet kohdistuivat projektien suunnitteluun ja suunnitelmiin, joiden hallintaa ovat vaikeuttaneet erityisesti suunnittelun käyttäjäkeskeisyys ja käyttäjien muuttuvat tarpeet toteutuksen aikana. Työn lopussa esitettyjä keinoja yhteistyön kehittämiseksi olivat muun muassa Laamo Oy:n ottaminen osaksi suunnitteluorganisaatiota, suunnitelma-aikataulun käyttö, tehostetut kokouskäytännöt ja projektipankin käyttö.
ASIASANAT:
toimitilasaneeraus, yhteistyö, toteutusmuodot, kehitystutkimus, kehityskysely
BACHELOR´S THESIS | ABSTRACT
TURKU UNIVERSITY OF APPLIED SCIENCES
Civil Engineering | Real Estate Management 2018 | 64 pages | 15 pages in appendices
Xxxx Xxxxxxxx
DEVELOPING COOPERATION OF CONTRACTING PARTIES IN THE RENOVATION OF PREMISES
– Case: Construction Office Laamo Ltd and Turku Technology Properties Ltd
This thesis was commissioned by Construction Office Laamo Ltd. Laamo Ltd has been a contractor for Turku Technology Properties Ltd for over five years. The aim of the thesis was to develop and strengthen the cooperation process between the contract parties.
At the beginning of the thesis renovation of the premises and issues that are related to it, such as the parties, the cooperation procedure and the special features that cause challenges for the cooperation, are presented. Especially the elements that are important for the functionality and the development of the cooperation between the contracting parties are highlighted.
A survey was conducted with the aim of developing cooperation between the key project partners. The survey consisted of open questions and multiple-choice questions, which also included an open argument. The responses to the survey were analyzed and used as the basis for the development ideas.
The responses showed that the results of the projects have been satisfying but the project management have been defective. The areas that required development were mainly focused on designing and project plans. The management of project plans was complicated particularly by the user-centered design and the changing demands of the users during the renovation. The suggested ways to develop the cooperation, among other things, were the involvement of Laamo Ltd as part of the project planning, scheduling the delivering of plans, enhanced meeting practices and the use of a project management database software.
KEYWORDS:
renovation of premises, cooperation, project delivery methods, development research, development survey
SISÄLTÖ
7
1.1 Xxxxxxxxxxxxxxxx Xxxxx Oy 7
1.2 Turun Teknologiakiinteistöt Oy 8
9
3 PROJEKTIVIESTINTÄ JA TIEDONHALLINTA
17
3.1 Kokoukset ja toimitukset 18
21
4.1 Suunnittelua sisältävät urakkamuodot 22
4.3 Yhteistoiminnalliset toteutusmuodot 27
4.3.3 Muut yhteistoimintamallit 31
4.4 Jako maksuperusteen mukaan 32
5 YHTEISTYÖSSÄ TÄRKEÄT SUUNNITELMAT JA ASIAKIRJAT
35
LIITTEET | |
Liite 1. Kyselylomake Liite 2. Avoimien kysymyksien vastaukset | |
KUVAT | |
Kuva 3. Sopimussuhteet teknisten ratkaisujen urakkamuodoissa | |
Kuva 6. Yhteistoimintamallit rakennusprojektien toteutuksessa | |
Kuva 9. Sopimussuhteet projektinjohtourakoinnissa 29
Kuva 10. Urakka-asiakirjojen sisältö 35
Kuva 11. Esimerkki projektipankin käytöstä 58
KUVIOT
Kuvio 1. Vastaajien projektiosapuoli 44
Kuvio 2. Tiedonkulun onnistumisaste 46
Kuvio 3. Projektiosapuolien arviot tiedonkulun onnistumisasteesta 47
Kuvio 4 Aikataulujen onnistumisaste 48
Kuvio 5. Projektiosapuolien arviot aikataulujen onnistumisasteesta 49
Kuvio 6. Arkkitehtisuunnitelmien onnistumisaste 50
Kuvio 7. Projektiosapuolien arviot arkkitehtisuunnitelmien onnistumisasteesta 51
Kuvio 8. Sopimussuhteiden ja urakkarajauksien selkeystaso 52
Kuvio 9. Projektiosapuolien arviot sopimussuhteiden ja urakkarajauksien selkeystasosta 53
Kuvio 10. Kustannusten onnistumisaste 54
Kuvio 11. Projektiosapuolien arviot kustannusten onnistumisasteesta 55
1 JOHDANTO
Xxxxxxxxxxxxxxxx Xxxxx Oy:n ja Turun Teknologiakiinteistöt Oy:n välillä on ollut jo yli viisi vuotta yhteistyöprosessi, jossa Laamo Oy on toiminut urakoitsijana Turun Teknolo- giakiinteistöt Oy:n rakennuttamissa toimitilasaneerauksissa. Tämän opinnäytetyön tar- koituksena on pääasiassa kehittää ja vahvistaa Laamo Oy:n ja Turun Teknologiaki- inteistöt Oy:n yhteistyötä.
Työn teoreettisessa osuudessa keskipisteenä on havainnoida yhteistyön toimintapros- essia ja sen kehittämisen kannalta oleellisia asianhaaroja, jotka muodostavat sopi- musosapuolien yhteistyön ja projektinhallinnan kulmakivet toimitilasaneerauksissa. Lisäksi teoriaosuudessa käsitellään määritettä toimitilasaneeraus ja havainnoidaan si- ihen liittyviä yhteistyön kannalta huomioon otettavia seikkoja.
Opinnäytetyön tutkimusosio toteutetaan kehitystutkimuksena, jonka tavoitteena on tuot- taa tietoa yhteistyöprosessin nykytilasta ja synnyttää kehitysideoita sopimusosapuolien yhteistyöhön. Kehityskysely toteutetaan sähköpostitse lähetettävällä kyselylomakkeella. Tutkimusmenetelminä käytetään sekä laadullisia että määrällisiä menetelmiä. Kyselystä saadut vastaukset analysoidaan laadullisella sisällönanalyysillä, jota tukee yksinker- tainen kuvaileva tilastoanalyysi. Tämän analysoinnin pohjalta esitetään kehitysideoita.
Xxxxxxxxxxxxxxxx Xxxxx Oy on osa Arjasmaa Yhtiöt Oy -konsernia. Konserni työllistää yli 80 työntekijää, ja sen liikevaihto on yli 40 miljoonaa euroa (Arjasmaa Yhtiöt Oy 2016).
Laamo Oy on vuonna 1990 perustettu erityisesti projektinjohtourakointiin erikoistunut yritys, jolla on yli 40 työntekijää. Laamo Oy:n toimipiste sijaitsee Raisiossa. Päätoiminta on painottunut Lounais-Suomen alueella julkisen sektorin saneerauksiin ja uudis- rakentamiseen sekä teollisuusrakentamiseen. Laamo Oy:n kohteita ovat muun muassa koulut, päiväkodit, kirjastot, virastot sekä teollisuustilat. (Laamo Oy 2018.)
1.2 Turun Teknologiakiinteistöt Oy
Turun Teknologiakiinteistöt Oy:n toimipiste sijaitsee Turun Tiedepuistossa Kupittaalla. Turun Teknologiakiinteistöt Oy on kiinteistösijoitusyhtiö, joka kehittää alueiden ki- inteistöjä ja palveluita sekä vuokraa toimitiloja niin yrityksille kuin yhteisöillekin. Valtaosa yhtiön hallinnoimista kiinteistöistä sijaitsee Turun Tiedepuistossa. (Turun Teknologiaki- inteistöt Oy 2016a.) Yhtiön suurimpia vuokralaisia ovat Turun kaupunki, Turun yliopisto ja Åbo Akademi, joiden lisäksi yhtiön tiloissa toimii noin 280 muuta yritystä ja organisaati- ota (Turun Teknologiakiinteistöt Oy 2016b).
2 TOIMITILASANEERAUS
Toimitilaa käytetään aineettomien tai aineellisten hyödykkeiden tuottamiseen. Se voi- daan luokitella käyttötarkoituksen mukaan. Kyseessä voi olla liiketila, toimistotila, tuotan- nollinen tila, palvelutila tai varastotila. Kaikki toimitilat ovat lainsäädännössä liikehuoneis- toja paitsi asuinhuoneistot. (RAKLI ry 2012, 13.) Toimitilan käyttäjä voi olla niin yksityistä kuin julkistakin sektoria edustava yritys tai yhteisö. Jatkuvassa käytössä olevat toimitilat vaativat säännöllisesti modernisointia ja kunnossapitoa.
Saneerauksella tarkoitetaan korjausrakentamista. Korjausrakentaminen luokitellaan sen mukaan, mihin toimenpiteillä pyritään. Perusparannuksella pyritään parantamaan raken- nuksen tarkoituksenmukaisuutta käyttötarkoitukseensa. Perusparannukseen kuuluu li- säksi kunnossapitotoimenpiteitä, joilla poistetaan käytöstä johtuneita kulumia ja vikoja. (Kiinteistösanasto 1984, 71–72.)
Toimitilasaneerauksen lähtökohtana on usein nykyisestä tai vaihtuvasta käyttäjästä ai- heutuva tilamuutoksen tarve. Toimitilasaneeraus voidaan siis luokitella perusparan- nukseksi. Yleensä tilamuutos sisältää kunnossapitotoimenpiteiden lisäksi muutoksia ja modernisointia muun muassa täydentäviin rakennusosiin, sisäpuolisiin pintarakenteisiin, kalusteisiin, laitteisiin ja varusteisiin sekä taloteknisiin järjestelmiin käyttäjän toiveista ja hankkeen laajuudesta riippuen. Urakan sisältö, kesto, toteutuksen laajuus ja kokonais- kustannukset vaihtelevat kohteittain. Muutos- ja korjaustyöt tulee toteuttaa niin, että ne täyttävät ennakoitavissa olevat tekniset vaatimukset huomioon ottaen rakennuksen omi- naisuudet ja käyttötarkoituksen (Kanerva 2015).
Toimitilasaneeraus koostuu useista eri osapuolista ja osapuolien tehtäväkokonaisuuk- sista. Osapuolia ovat muun muassa tilaaja tai rakennuttaja, käyttäjä, suunnittelijat, eri ammattialoja edustavat urakoitsijat, rakennustuote- ja materiaalitoimittajat sekä viran- omaistahot. (Xxxxxxxxx & Xxxxxxxx, 2014, 15.) Tällaiset rakennusprojektin osapuolet voidaan jakaa karkealla tavalla neljään ryhmään suoritusperusteen mukaan: viranomai- set, rakennuttaminen, rakentaminen ja suunnittelu (kuva 1; RT 10-11222 2016, 1).
Kuva 1. Rakennushankkeen osapuolet (RT 10-11222 2016, 1).
Kunnan rakennusvalvonta toimii yleensä rakentamisen viranomaisena, asettaa lupavaa- timukset ja valvoo rakentamiselle annettuja lain määräyksiä. Huomio kohdistetaan sii- hen, että projektin toteuttamisesta vastuulliset täyttävät heille määrätyt tai muutoin kuu- luvat velvollisuutensa. (RT 10-11222 2016, 4–5.) Rakentamisen luvat ja toimenpiteet määritellään pitkälti maankäyttö- ja rakennuslaissa (MRL). Lisäksi maankäyttö- ja raken- nuslain nojalla säädetyt asetukset sekä rakentamismääräyskokoelma ovat merkittä- vässä asemassa saneeraushankkeissa. Korjausrakentamisessa maanrakennuslakia noudatetaan jossain määrin joustavasti, jonka myötä on mahdollistunut kunkin korjaus- hankkeen erityispiirteiden parempi huomiointi. Toisaalta erilaiset lupakäytännöt ovat myös tuoneet omia hankaluuksiaan erilaisuutensa vuoksi. (Kanerva 2015.)
Tavallisin lupa on rakennuslupa, jota tarvitaan korjausrakentamisessa muun muassa ra- kennuksen tai sen tilojen laajentamiseen, selkeään käyttötarkoituksen muuttamiseen tai tilanteessa, jossa työn toteutuksella saattaa olla vaikutusta rakennuksen käyttäjien
turvallisuuteen tai terveydellisiin oloihin. Lisäksi rakennuslupa tarvitaan sellaisiin muutos- ja korjaustöihin, joissa voidaan vaikuttaa rakennuksen energiatehokkuuteen. Energiate- hokkuudelle on annettu vähimmäisvaatimukset, jotka tulee täyttää. Pienemmissä hank- keissa voidaan tarvita toimenpidelupa. Toimenpidelupaa tarvitaan käytännössä toimen- piteisiin, jotka kohdistuvat rakennuslupaa vaativiin muutos- ja korjaustöihin, mutta jotka ovat kokonaisuudeltaan ja merkitykseltään pieniä. (Kanerva 2015.)
Rakennuttamiseen osallistuvia keskeisiä osapuolia ovat rakennushankkeeseen ryhtyvä, rakennuttaja ja tilaaja. Monissa tilanteissa ja tässä opinnäytetyössä näillä sanoilla tarkoi- tetaan yhtä ja samaa organisaatiota. Rakennushankkeeseen ryhtyvällä on päävastuu projektin toteuttamisesta. (RT 10-11222 2016, 1.) Tilaaja voi olla omistaja, käyttäjä tai pelkästään projektin rahoittaja, joka vuokraa tilat eri käyttäjille. Tilaaja ei yleensä itse hoida kaikkia rakennuttamiseen liittyviä tehtäviä itse vaan palkkaa ulkopuolisen tahon, kuten rakennuttajakonsultin hoitamaan rakennuttamiseen liittyviä tehtäviä puolestaan. Rakennuttajakonsultti edustaa tilaajaa suunnittelijoille, urakoitsijoille ja muille rakentami- seen osallistuville osapuolille sekä johtaa projektia tilaajan kanssa tehdyn toimeksiannon määrittämin valtuuksin. (Xxxxxxxxx & Junnonen 2015, 12.)
Rakennuttamistehtäviin kuuluvat muun muassa
• laatu-, laajuus-, aika- ja kustannustavoitteiden asettaminen sekä niiden toteutu- misen valvominen
• suunnittelun toimeksianto
• lupa-asioista huolehtiminen
• toteutusmuodon valinta ja urakkasopimusten teko toteutukseen valittujen osa- puolien kanssa
• läpiviennin valvonta ja tarvittavat sopimusmuutokset
• huolehtiminen käyttöönottoon ja takuuaikaan liittyvistä velvoitteista (Kankainen & Junnonen 2015, 13).
Lisäksi maankäyttö- ja rakennuslain mukaista huolehtimisvelvollisuuttaan täyttäen tilaa- jan tulee huolehtia rakentamisen valvonnasta. Urakkasuoritusten sopimuksenmukaisuu- den varmistamiseksi tilaaja voi nimetä valvojan tai useita valvojia. (Xxxxxxxxx & Junno- nen 2014, 18.)
Projektin suunnittelusta vastaa tyypillisten suunnittelijaryhmä. Suunnittelijaryhmä muo- dostuu eri ammattialojen suunnitteluasiantuntemuksesta. Suunnittelutehtävät jakaantu- vat projektin ominaisuuksista riippuen. Suunnittelijaryhmiä ovat muun muassa arkkiteh- tisuunnittelijat, rakennesuunnittelijat, erityissuunnittelijat ja talotekniikan suunnittelijat. Li- säksi suunnitteluun voidaan kytketä erilaisia asiantuntijoita, kuten esimerkiksi energiate- hokkuusasiantuntijoita tai sisäilma-asiantuntijoita. (RT 10-11222 2016, 3–4.)
Jokaisella rakennusprojektilla tulee olla pääsuunnittelija. Maankäyttö- ja rakennuslain mukaan pääsuunnittelijan tehtävänä on vastata siitä, että suunnitelmien kokonaisuus ja yhteensovitus sekä laatu täyttävät niille asetetut vaatimukset. (Xxxxxxxxx & Junnonen 2014, 17–18.) Muutos- ja korjausprojekteissa suunnittelutoimeksiantoihin tulee liittyä eri- laisia lähtötietojen varmistamisia ja selvittämisiä, kuten haitta-ainetutkimukset sekä käyttö- ja korjaushistoriatutkimukset. Suunnitelmissa tulee olla huomioituina toiminnan vaatimat turvallisuus-, terveellisyys- ja ympäristönäkökohdat. (RT 10-11222 2016, 3.)
Rakennusprojektissa varsinaisesta lopputuotteen tuottamisesta ja rakennustöiden to- teuttamisesta vastaavat urakoitsijat. Yhdessä projektissa on tyypillisesti useita eri alan urakoitsijoita, jotka tekevät urakkasopimusta ja sen liiteasiakirjoja noudattaen tietyn työ- kokonaisuuden eli urakan. Urakat voivat sisältää työn toteuttamisen lisäksi toteutusmuo- dosta riippuen myös suunnittelua ja materiaalihankintoja. Urakoitsijat valitaan urakkakil- pailulla tai neuvottelumenettelyllä. Rakennusurakan osapuolten sopimussuhteet, tehtä- vät, vastuut ja velvollisuudet sovitaan tarkasti urakkasopimuksissa sekä niiden lii- teasiakirjoissa. (RT 10-11222 2016, 4.) Päätoteuttajana toimii yritys tai organisaatio, joka on vastuussa projektin toteutuksesta. Päätoteuttaja voi olla tilaajan organisaatio, raken- nusyritys tai projektinjohto-organisaatio. (Kuosa 2003, 12.)
Urakoitsijoita erilaisin työkokonaisuuksin ja sopimussuhtein ovat esimerkiksi pääurakoit- sija, aliurakoitsija, sivu-urakoitsija, osaurakoitsija ja erityisalan urakoitsija. Pääurakoitsija on sopimussuhteessa tilaajaan. Usein pääurakoitsija nimetään sopimusasiakirjoissa
myös päätoteuttajaksi. Sivu-urakoitsija on tilaajaan sopimussuhteessa oleva ja pääurak- kaan kuulumatonta työtä suorittava urakoitsija. Aliurakoitsija on urakoitsijan alistama toi- mija, joka tekee töitä toimeksiannon antaneelle urakoitsijalleen. Tiettyä urakkakokonai- suutta suorittavaa toimijaa kutsutaan osaurakoitsijaksi. Osaurakoinnissa ei yleensä ole varsinaista pääurakoitsijaa ja päätoteuttajan vastuu sisällytetään johonkin osaurakkaan, tai rakennuttajataho vastaa siitä. Esimerkiksi projektinjohtorakennuttamisessa käytetään osaurakointi ja osaurakoitsija-käsitettä. Erityisalan urakoitsijoita ovat taloteknisistä jär- jestelmistä vastaavat urakoitsijat, kuten esimerkiksi LVI- ja sähköurakoitsija. Erityisalan urakoitsija voi olla urakassa pää-, sivu- tai aliurakoitsijan roolissa riippuen toteutusmuo- dosta. (RT 10-11222 2016, 5.)
Toimitilasaneeraus on korjausrakentamista, joten siihen kuuluu myös korjausrakentami- selle ominaisia haasteita ja riskejä. Haasteita tuovat esimerkiksi rakenteelliset muutos- tarpeet uuden käyttötarpeen vuoksi, vanhojen suunnitelmien paikkansapitävyys, ympä- ristön ja käyttäjien huomiointi, ahtaat olosuhteet ja logistiset haasteet. Toimitilat tulee yleensä saada nopeasti käyttöön, minkä myötä aikataulusuunnittelu tulee ottaa huomi- oon jo hankesuunnitteluun ryhtyessä. Edellytyksenä projektin taloudelliselle onnistumi- selle on tunnistaa mahdolliset riskitekijät ja ehkäistä niiden toteutuminen. Onnistunut yh- teistyö on avainasemassa onnistuneen projektin läpiviemiseksi. (Kallio 2018, 529–532.)
Pääsääntöisesti korjausrakentamisen riskit liittyvät projektin koordinointiin ja henkilöstön osaamiseen. Aiheutuva vahinko on yleensä taloudellinen. Toteutukseen liittyviä vahin- koriskejä korjaushankkeissa on mahdollisesti eniten purkuvaiheessa ja ahtaan toteutus- ympäristön aiheuttamissa olosuhteissa. Muilta osin korjausrakentamisen riskit ovat suu- rin piirtein samoja kuin uudisrakentamisessakin. Usein korjauskohteen suunnittelu poh- jautuu vanhoihin suunnitelmiin ja piirustuksiin, joiden paikkansapitävyys tulee aina arvi- oida tapauskohtaisesti. Vanhoilla voimassaolonsa menettäneillä piirustuksilla toteutuk- sen laatu kärsii virheiden takia. Esimerkiksi mitä enemmän kohteessa on käytetty paikal- larakentamisen tekniikkaa, sitä todennäköisempää on, että vanhat suunnitelmat ovat harhaanjohtavampia. (Kallio 2018, 529–531.)
Riskejä voidaan välttää esimerkiksi huolellisella logistiikan suunnittelulla. Työmaan lo- gistiikkaa suunnitellaan työmaasuunnitelmassa. Muun muassa tavaran vastaanotto, va- rastointi ja siirtoratkaisut työpisteille ahtaissa olosuhteissa tulee selvittää ja ratkaista etu- käteen. Lisäksi jätteiden käsittely, katualueiden käyttö ja alueiden eristäminen ovat huo- mioitavia asioita logistiikan suunnittelussa. (Kallio 2018, 532.)
Kiinteistön käyttäjät aiheuttavat toimitilasaneerauksille erityisvaatimuksia suunnitteluvai- heessa ja rakentamisen aikana. Suunnitteluvaiheessa tulevien käyttäjien yksilölliset käyttötarpeet tulee ottaa huomioon, kun taas rakentamisen aikana kiinteistössä läsnä- olevien käyttäjien huomiointi tuo omanlaiset haasteensa.
Monissa projekteissa suunnitteluratkaisuja ohjaavat pääosin käyttäjien tarpeet. Suunnit- telun alkuvaiheessa järjestetään tilaisuuksia, joissa käyttäjille selvitetään suunnitelma- vaihtoehtoja ja suunnittelun tilannetta. Alkuvaiheessa on olennaista tuottaa todellisia vaihtoehtoja sekä välttää liian yksityiskohtaista suunnittelua, joka on tyypillistä käyttäjille. Tehtäviä, joilla käyttäjät huomioidaan suunnitteluvaiheessa, ovat muun muassa käyttä- jäkyselyt sekä henkilökohtaiset haastattelut, päätös käyttäjien yhdyshenkilöistä, selvitys kustannusvaikutuksista esimerkiksi käyttäjien vuokriin ja vastikkeisiin, suunnittelupala- verit yhdessä käyttäjien kanssa, suunnittelusta tiedottaminen, vaihtoehtoisten ratkaisu- jen havainnollistaminen – mahdollisesti 3D- ja sisustusmalleilla – sekä hinnoiteltujen esi- merkkiratkaisujen esittäminen. Lisäksi käyttäjille esitettävien suunnitelma-asiakirjojen tu- lee olla riittävän selkeät ja ymmärrettävät. Xxxxxxxxxxxx suunnitteluvaiheen pääperiaat- teena tulee olla se, että kohtuullisilla kustannuksilla saavutetaan tyytyväisiä käyttäjiä. (Kuosa 2003, 41.)
Rakentamisen aikana käyttäjien läsnäolon aiheuttamat erityisvaatimukset kohdistuvat projektin tuotantosuunnitteluun ja urakoitsijoiden toiminnalle työmaalla. Rakennuttajan, käyttäjien ja urakoitsijoiden tulisi yhteisissä neuvotteluissa sopia, mitkä tilat jaetaan kor- jattaviin ja mitkä käyttäjien käytössä oleviin sekä tarvittaessa tilojen korjausjärjestyk- sestä. Jonkin yksittäisen tilan korjaaminen voi olla käyttäjille tärkeämpää kuin koko pro- jektin keston lyhentyminen. Tilojen käyttöä korjaustöiden aikana mahdollistavat muun muassa väliaikaiset asennukset, LVIS-asennukset, rakenteet ja suojaseinät. (Kuosa 2003, 59.)
Korjaustyöt haittaavat aina jossain määrin kiinteistössä läsnäolevien käyttäjien normaa- lia toimintaa. Tavallisimpia haittatekijöitä ovat muun muassa melu, pöly, haju, sähkö- ja vesikatkokset sekä tilojen käyttörajoitukset. Käyttäjien läsnäolo aiheuttaa yleensä työai- kaan ja -menetelmiin liittyviä rajoituksia, koska käyttäjiin kohdistuvaa häiriön määrää py- ritään vähentämään ja rajoittamaan. Tarvittaessa häiriöstä täytyy tiedottaa. (Kuosa 2003, 59.) Lisäksi myös maankäyttö- ja rakennuslaki edellyttää, ettei muutos- tai korjaustöistä johtuen rakennuksen käyttäjien turvallisuus vaarannu eivätkä heidän terveydelliset olonsa heikenny (Maankäyttö- ja rakennuslaki 1999/132, 117. §).
Rakennusprojektin onnistunut läpivienti vaatii osallistuvien osapuolien välistä hyvää yh- teistyötä ja viestintää kaikissa muodoissaan. Hyvä yhteistyö lähtee siitä, että kaikki osa- puolet noudattavat hyvää rakennuttamis- ja urakointitapaa. Rakennusurakan yleisten so- pimusehtojen tavoitteena on edistää osapuolien yhteistyötä määrittelemällä vastuut ja velvollisuudet sekä yhteistyön muodot ja keinot.
Työnaikaisen yhteistyön kannalta on oleellista, että urakkasopimusta tehtäessä on py- ritty noudattamaan seuraavia toimintamalleja: Urakka-asiakirjojen on oltava selkeitä ja poikkeamiset yleisistä käytännöistä on tehtävä johdonmukaisista syistä sekä yhteisym- märryksessä. Lisäksi rakentamiseen liittyvät riskit tulee jakaa osapuolten kesken koh- tuullisesti, eikä urakkasopimukseen tule sisällyttää kohtuuttomia riskejä eikä etenkään piiloriskejä. Ehdot on muodostettava niin, että niiden noudattaminen on jokaisen osapuo- len yhteinen tavoite. Tärkeää on myös ongelmien selvittäminen yhteistyössä, joka edes- auttaa onnistuneeseen lopputulokseen pääsemistä. (Xxxxxxxxx & Junnonen 2015, 79– 80.)
Urakkasopimuksen osapuolien edun mukaista on välttää urakkaan liittyviä häiriö- ja vir- hetilanteita sekä erimielisyyksiä. Se ei kuitenkaan aina ole mahdollista, sillä häiriöiden syntyminen saattaa aiheutua ulkopuolisista tekijöistä, joihin sopimuskumppaneilla ei ole vaikutusvaltaa. Yleisimpiä erimielisyyksiä aiheuttavia syitä ovat
• puutteelliset suunnitelmat
• tulkintaerot asiakirjojen vaatimuksista
• lisä- ja muutostyöt ja niiden kustannus- ja aikavaikutukset
• olosuhteiden poikkeavuudet luvatusta
• rakennuttajan hankinnat ja alistetut sivu-urakat sekä näihin liittyvät työmaapal- velut ja aputyöt
• sivu-urakoitsijan suoritukset
• myös urakkarajaepäselvyydet (Kankainen 2018, 432).
Syntymässä oleviin epäkohtiin ja sitä myötä erimielisyyksien aiheuttajiin tulee puuttua mahdollisimman ajoissa. Ajoissa puuttuminen on tehokkaimpia tapoja vähentää synty- mässä olevia häiriöitä ja estää niiden paisumista. Asioihin puuttumista kutsutaan rekla- moinniksi. Osapuolet valvovat omia etujaan reklamoinnin avulla. Reklamoitava asia voi liittyä käytännössä mihin vain projektiin liittyvään asiaan. Reklamoinnissa tulee huolehtia selkeästä ilmaisusta, jotta häiriötilanne saadaan hallintaan ja omat edut turvattua. Rek- lamaation saaneen osapuolen tulee aina vastata ja pyrkiä myötävaikuttamaan epäkoh- dan poistumiseksi. Reklamaatiokirjeen tulee sisältää reklamaatiota koskeva asia. Lisäksi siitä on käytävä ilmi, milloin epäkohta on havaittu, ja määräaika sille, milloin asian suh- teen tulisi päästä ratkaisuun. Mainittava on myös seuraamukset, jotka epäkohdasta seu- raavat, mikäli sitä ei saada korjattua määräaikaan mennessä. Lisäksi olisi hyvä tuoda esille omat ehdotukset asian korjaamiseksi, tieto siitä, kuka asiaa hoitaa, sekä vaatimuk- set toiselle osapuolelle. Tällaisia vaatimuksia voivat olla esimerkiksi tarvittavat toimenpi- teet, lisäajan tarve sekä kustannusvaikutukset. (Kankainen 2018, 434.)
Erimielisyydet pyritään aina neuvottelemaan selkeiksi yhdessä. Neuvottelujen lukkiintu- essa voidaan neuvotteluihin kutsua mukaan ulkopuolinen puolueeton taho, jolla on riit- tävästi arvovaltaa sovitteluun. Sovittelija käy erimielisyyttä aiheuttavan ongelman läpi objektiivisesti ja ratkaisukeskeisesti, jolloin yleensä päästään hyviin tuloksiin. (Xxxxxxxxx & Junnonen 2014, 341–342.)
3 PROJEKTIVIESTINTÄ JA TIEDONHALLINTA
Projektiviestintä on tiedon siirtoa ja vuorovaikutusta projektiosapuolien ja sidosryhmien välillä. Viestintä on yksi projektitoiminnan tärkeimmistä vaikuttamisen välineistä. Projek- tin viestinnässä voidaan käyttää eri välineitä, kuten paperia, sähköpostia, internetiä ja henkilökohtaista keskustelua. Se voi tapahtua eri tilanteissa, kuten kokouksissa ja käy- tävillä, ja se voi olla osana projektin jokapäiväistä toimintaa tai sitä varten voidaan järjes- tää erillisiä kohdistettuja tilaisuuksia. (Xxxxx, Martinsuo & Kujala 2006, 232.)
Viestintä ja vuorovaikutus ovat olennaisia koko hankkeen ajan, ja niitä myös tarvitaan kaikilta projektiosapuolilta. Projektin viestintä tulisi nähdä vuorovaikutusprosessina koko projektin ajan. Tämä vuorovaikutusprosessi lähtee liikkeelle jo projektin alkuvaiheessa, jolloin sovitaan yhteisistä tavoitteista ja muodostetaan kokonaiskuva tekemisestä ja pää- määristä. Myös edettäessä alkuvaiheesta toteutusvaiheeseen työhön liittyvää informaa- tiota jaetaan osapuolten kesken. Projektin lopuksi on tärkeää kerätä yhteinen mielipide tavoitteissa onnistumisesta. (Juholin 2008, 259–262.)
Yhteisymmärryksen merkitys on olennaisessa roolissa. Monen projektin kompastuski- venä on se, että jopa osallistuvilla osapuolilla on erilaisia ymmärryksiä perusasioista. Yhteisen ymmärryksen luomiseksi on tärkeää käydä läpi ja määritellä tarkasti projektin keskeiset asiat ja käsitteet (Juholin 2008, 262) sekä ottaa huomioon viestintään suun- tautuvat erilaiset odotukset. Tyypillisesti viestinnän pitäisi olla jatkuvaa, todenmukaista ja oikein kohdistettua. Onnistuneessa viestinnässä vastaanottaja ymmärtää selkeästi viestin asiasisällön ja tiedon lähettäjä tietää vastaanottajan sen ymmärtäneen. (Artto ym. 2006, 233.)
Projektiviestinnässä on syytä valita sopivat viestintäkanavat, joita hyödynnetään eri tar- koituksissa. Esimerkiksi projektin pääasialliseksi viestintäkanavaksi voidaan sopia kaik- kien käytössä oleva yhteinen sähköinen tietovarasto eli projektipankki, johon tuodaan asiakirjat, kun taas varsinaiset ratkaisut tehdään yhteisissä säännöllisissä palavereissa. Viestinnän hallintaa helpottaa projektikohtainen viestintäsuunnitelma. Viestintäsuunni- telma voidaan esittää esimerkiksi yhteenvetotaulukkona. (Artto ym. 2006, 233–234.)
Projektin dokumentaatio on osa projektiviestintää ja tiedonhallintaa. Dokumentaatiolla tarkoitetaan projektissa syntyvän tiedon käsittelyä, jakelua ja varastointia. Kaikkia asioita ei voida viestiä suullisesti tai henkilökohtaisesti, jolloin dokumentoinnilla tiedon välitys
tehdään helpommaksi. Lisäksi dokumentoinnilla helpotetaan jatkuvaa laadunhallintaa ja projektista toiseen oppimista. (Artto ym. 2006, 234–235.) Tiedon hallinnassa eri ihmisillä on erilaisia tapoja ja välineitä niiden toteutukseen. Digitalisaation myötä nykyään melkein kaikki rakennusprojektin asiakirjat tehdään sähköisessä muodossa, vaikka niitä edelleen työmailla käytetään myös paperitulosteina. Esimerkiksi sähköisten tallennuspaikkojen käyttö, joista uusimpana projektikohtaiset tietokannat ja hakemistot, toiselta nimeltään projektipankki. (Halonen 2018, 498.)
Projekteissa yksi tärkeimmistä viestinnän työkaluista ovat kokoukset. Kokoukset ovat ennalta sovittuja ja ajaltaan rajoitettuja tilaisuuksia, joiden pääasiallisena tarkoituksena on ratkaista projektin kannalta tärkeitä asioita. Kokoukset keskittyvät oleellisimpiin seik- koihin, kuten toimenpiteitä ja päätöksiä vaativiin ongelmiin tai tavoitteisiin. (Artto ym. 2006, 236.) Rakennusurakan yleisissä sopimusehdoissa on säädelty yhteisiä kokouksia ja toimituksia urakkaosapuolien välille. Yhteisiä kokouksia ja toimituksia ovat muun mu- assa urakkaneuvottelu, katselmukset, työmaakokoukset ja tarkastukset (Kankainen & Junnonen 2014, 118–147).
Urakkaneuvottelussa urakkasopimuksen sopijapuolet käyvät yhdessä sopimuksen läpi tarkoituksenaan päästä yhtenevään käsitykseen sen sisällöstä. Neuvottelussa käydään läpi urakan sisältö, sopimusehdot, varmistetaan alustava työaikataulu ja laadunvarmis- tustoimenpiteet sekä selvitetään mahdolliset ristiriidat. Urakkaneuvottelut käydään sopi- muskohtaisesti sopijapuolien kesken. Sopijapuolina voivat olla tilaaja ja pääurakoitsija, tilaaja ja sivu-urakoitsija tai pääurakoitsija ja aliurakoitsija. Kaikissa urakkaneuvotteluissa noudatetaan samoja periaatteita ja laaditaan neuvottelupöytäkirja, jonka sopijapuolet al- lekirjoittavat. Neuvottelupöytäkirja liitetään urakkasopimusasiakirjaksi. (Xxxxxxxxx & Junnonen 2014, 118–120.)
Katselmuksia ovat aloituskatselmus, suunnitelmakatselmus ja urakkasuoritukseen liitty- vät katselmukset (Kankainen & Junnonen 2014, 123–134). Aloituskatselmuksen tavoit- teena on selkeyttää rakennustyön aloitukseen liittyvät huomioon otettavat seikat. Kor- jausrakentamissa tulee aina pitää aloituskatselmus. Aloituskatselmuksessa kiinnitetään huomiota muun muassa rakennusalueen säilytettäviin rakenteisiin ja mahdollisesti kol- mansille osapuolille aiheutuviin haittoihin. (Junnonen 2009, 132.) Suunnitelmakatsel- muksen tehtävänä on vähentää suunnitelmien epäselvyyksiä ja aikatauluongelmia.
Suunnitelmakatselmuksessa sopijapuolet tarkastavat suunnitelmien sisällön sekä suun- nitelmien toimitukseen ja toteutukseen liittyvien edellytyksien paikkansapitävyyden. Suunnitelmakatselmus voidaan pitää esimerkiksi ennen riskialttiiden työvaiheiden aloi- tusta. (Xxxxxxxxx & Junnonen 2015, 81.) Urakkasuoritukseen liittyvien katselmuksien tarkoitus on todeta jokin rakennussuoritukseen liittyvä seikka tai olosuhde hyväksytysti todeksi. Katselmukset pidetään sopimusosapuolten välillä. Pyytäjänä voi olla niin tilaaja kuin urakoitsija. (Xxxxxxxxx & Junnonen 2014, 131.)
Rakennustyömaalla esiintyy monia kysymyksiä, joiden ratkaisu vaatii tilaajan ja urakoit- sijoiden vuorovaikutusta. Tästä syystä rakennusurakan yleisiin sopimusehtoihin on an- nettu määräykset työmaakokousten pidosta. Työmaakokoukset ovat tärkeässä ase- massa yhteistyössä, koska niissä luodaan kontaktit projektiosapuolien kesken, ratkais- taan ongelmat, luodaan ja vertaillaan vaihtoehtoja onnistuneen lopputuloksen saavutta- miseksi sekä ratkaistaan erimielisyydet. Työmaakokouksia voidaan pitää sovitusti aina, kun on tarve, mutta suotavaa niitä olisi pitää vähintään kerran kuukaudessa. Kokouk- sissa tulee yleensä olla edustettuna kaikki projektiin osallistuvat osapuolet. Työmaako- kouksia ohjaa hyvä kokouskäytäntö. Hyvässä kokouskäytännössä jo ennen kokousta lähetetään osallistujille asialista ja edellisen kokouksen pöytäkirja. Lisäksi puheenjohtaja johtaa kokousta tasapuolisesti, ja se viedään läpi kokouksen alussa hyväksytyn asialis- tan mukaisesti. Osallistujilla tulee olla myös riittävät valtuudet edustaa projektiosapuol- taan. (Xxxxxxxxx & Junnonen 2015, 80–81.)
Varsinaisista työmaakokouksista irrallinen tilaisuus on aloituskokous. Aloituskokouksen tarpeellisuus määritellään rakennusluvassa ja siinä käsitellään rakennuslupa-asioihin liit- tyviä seikkoja. Aloituskokouksessa tulee olla läsnä rakennuttajan edustaja, valvontavi- ranomainen, työnjohtaja, suunnittelijat sekä valvojat. (Xxxxxxxxx & Junnonen 2015, 80– 81.)
Työmaalla sopimusosapuolten välillä pidettäviä tarkastuksia ovat rakennuskohteen vas- taanottotarkastus, urakkasuoritusten tarkastukset, takuuajan päättymiseen liittyvät tar- kastukset ja jälkitarkastukset. Rakennustyön vastaanottotarkastuksessa urakkasopi- muksen tarkoittama lopputulos siirtyy tilaajalle ja sitä myötä lopullisille käyttäjille. Vas- taanottoprosessissa tarkastellaan lopputulosta teknisestä, taloudellisesta ja oikeudelli- sesta näkökulmasta. Tarkoituksena on yhteisesti tutkia ja todeta, onko urakoitsija täyttä- nyt osaltaan urakkasopimuksen. Urakkasuorituksien tarkastuksia tehdään, jos on sovittu, että jokin tietty urakkasuoritus valmistuu ennen koko rakennuskohteen vastaan- ottotarkastusta. (Xxxxxxxxx & Junnonen 2014, 160–163.)
Projektipankilla tarkoitetaan rakennusprojektin sähköisten asiakirjojen ja tiedostojen ajan tasalla olevaa keskitettyä tietokantaa liitettyine sovelluksineen. Projektipankki on tallen- nettu pilvipalvelua tarjoavan yrityksen palvelimelle, johon kaikilla projektiosapuolilla on pääsy. Projektipankkiin tallennettuihin asiakirjoihin ja tiedostoihin liitetään metatietoa, jonka avulla niitä pystytään hallitsemaan paremmin. Projektipankkiin tallennettavia säh- köisiä asiakirjoja ovat esimerkiksi suunnitelma-asiakirjat, dokumentit, valokuvat, laadun- tarkastusasiakirjat, yhteystiedot ja yhteiset tiedostokokonaisuudet, kuten huoltokirja. (Halonen 2018, 498.)
Projektipankeissa on sovelluksia, joilla voidaan toteuttaa ja helpottaa projektin asioiden ja tietojen hallintaa. Sovelluksilla toteutetaan seuraavia tehtäviä:
• työmaapäiväkirja
• suunnittelun ohjaaminen
• hankinnan jakelu
• projektin tehtävähallinta ja kalenteri
• suunnitelmien, asiakirjojen ja sähköpostien jakaminen ja hallinta
• työturvallisuuden TR-mittari. (Halonen 2018, 498.)
Lisäksi projektipankkeihin on liitetty arkkitehdin 3D-suunnittelumalleja, joilla voidaan ha- vainnollistaa rakennuskohdetta etukäteen (Halonen 2018, 498). Kolmiulotteinen mallin- nus (tietomallintaminen) on rakennuksen digitaalinen kuvaus kohteen fyysisistä ja toi- minnallisista ominaisuuksista. Tietomalli voidaan luoda varhaisessa vaiheessa päätök- senteon tueksi. Projekteissa tietomallintamisen päätarkoituksena on vahvistaa, että laa- juus, toimivuus ja kustannukset sekä elinkaariominaisuudet ovat tavoitteiden mukaisia. (Ristolainen 2018, 426.)
4 TOTEUTUSMUODOT
Rakennusprojekti muotoutuu suunnitteluun, hankintoihin, johtamiseen sekä itse raken- tamiseen liittyvistä tehtävistä. Toteutusmuodon tarkoituksena on helpottaa projektin yh- teistyötä ja läpiviennin organisointia sekä saattaa se onnistuneeseen lopputulokseen. Toteutusmuoto muodostaa toimijoiden sopimussuhteet ja jakaa vastuut. Keskeisinä ky- symyksinä toteutusmuodon valinnassa ovat, kuka suunnittelee ja kuka hankkii. Toteu- tusmuodon valinta on tilaajan tehtävä. Sen valinnassa vaikuttavat oleellisesti projektille asetetut tavoitteet, kohteen ominaisuudet, riskien jako sekä rakennuttajan omat käytet- tävissä olevat resurssit. (Junnonen 2009, 12.)
Toteutusmuodot voidaan jakaa pääryhmiin suoritusvelvollisuuden ja maksuperusteen mukaan. Maksuperusteella toteutusmuodon jaottelu on suhteellisen mutkatonta, kun taas suoritusvelvollisuuden perusteella se on huomattavasti monimutkaisempaa. Toteu- tusmuoto voi sisältää suoritusvelvollisuudeltaan useita eri toteutusmuotojen yhdistelmiä, ja lisäksi joillain tilaajilla ja urakoitsijoilla voi olla omia käytännöntoteutuksiaan. (Junno- nen 2009, 12–13.) Korjaushankkeessa voidaan aina onnistua millä toteutusmuodolla ta- hansa; tärkeintä on muistaa, että mikään toteutusmuoto ei estä hyvää ja toimivaa yhteis- työtä (Salminen 2015, 62).
Suoritusvelvollisuuden mukaan jaottelussa on myös kyse siitä, kuinka pitkälle tilaaja re- sursoi projektin suunnittelua. Tilaaja voi delegoida projektin tehtäviä pääurakoitsijalle heti hankesuunnittelun, luonnossuunnittelun tai toteutussuunnittelun jälkeen ja kuitenkin pi- tää itsellään koordinoinnin ja hankintojen järjestelyn. (Xxxxxxxxx & Junnonen 2014, 20.) Toteutuksen maksuperusteet voidaan jakaa neljään ryhmään: kokonaishinta, yksikkö- hinta, laskutyö tai tavoitehinta. Maksuperusteella jaottelu ei riipu suoritusvelvollisuuden laajuudesta. (Junnonen 2009, 13.) Maksuperusteella jaottelua kutsutaan myös urakan kaupalliseksi malliksi. Sillä tarkoitetaan urakan korvaustapaa ja siihen mahdollisesti kuu- luvia kannustinpalkkioita. Kaupallisella mallilla luodaan menettelyt sille, kuinka urakka maksetaan ja se ohjaa urakoitsijaa tilaajan tavoitteiden mukaiseen toimintatapaan. (Sal- minen 2015, 24.)
Lisäksi toteutusmuotoja määritellään urakan osapuolien sopimussuhteiden mukaan ja- oteltuna pää-, sivu-, ali-, osa- ja erillisurakoihin. Toteutusmuoto määritetään urakkasopi- muksessa. (RT 10-11223 2016, 2.)
4.1 Suunnittelua sisältävät urakkamuodot
Puhuttaessa suunnittelua sisältävästä toteutusmuodosta tarkoitetaan sitä, että pääura- koitsija myös suunnittelee projektin toteutuksen lisäksi. Tallöin sopimussuhteet ovat sel- keät, sillä tilaaja on sopimussuhteessa vain pääurakoitsijaan. Pääurakoisijan suunnitte- lutyön osuus vaihtelee paljon riippuen tilaajan osallistumismäärästä suunnitteluun. Pää- urakoitsija solmii tarvittavat sopimukset suunnittelijoiden ja aliurakoitsijoiden kanssa. Tarjoukset hankitaan kilpailuttamalla tai neuvottelemalla. Kilpailuttaessa tarjouksia tilaa- jalla täytyy olla selkeämpi näkemys kohteesta kuin neuvottelemalla. (Kankainen & Jun- nonen 2014, 21.)
Suunnittelua sisällään pitävät toteutusmuodot jaetaan suunnittele ja rakenna -muotoihin tai teknisten ratkaisujen urakaksi. Käytännössä SR-urakkamuoto tunnetaan kokonais- naisvastuu-urakkana eli KVR-muotona. (Xxxxxxxxx & Junnonen 2014, 21.)
Suunnittele ja rakenna -urakkamuodossa (kuva 2) rakennuttaja sopii yhden sopimuksen pääurakoitsijan kanssa sisältäen sekä rakentamisen että suunnittelun. SR-urakat voi- daan jakaa kolmeen eri ryhmään tarjoustavoitteiden mukaan: laatupainotteinen, edulli- suuspainotteinen tai hintapainotteinen. Laatupainotteisesta urakasta käytetään arkikie- lessä nimeä ranskalainen urakka. Laatupainotteisessa urakoitsijat kilpailevat siitä, kuka saa tehtyä rakennuttajan määrittämän sidotun tarjoushinnan puitteissa laadukkaimman tarjouksen. Edullisuuspainotteisessa SR-urakassa kriteerinä toimivat laatu ja hinta eli tarjouksen kokonaisedullisuus, kun taas hintapainotteisessa toimii hinta rakennuttajan määrittämän laatutason puitteissa. (RT 10-11223 2016, 4.)
Suunnittelua sisältävien urakoiden edellytyksenä on, että urakoitsija saa tilaajalta vähin- tään välttämättömät tiedot hankkeen toteuttamisen kannalta. Tarvittaessa edellytyksenä ovat jopa alustavat suunnitelmat. Vain näin voidaan varmistaa, että urakoitsija voi toteut- taa kohteen tilaajan toiveiden mukaan. Käytännössä kokonaisvastuurakentaminen ei siirrä aivan kaikkea suunnittelua urakoitsijalle nimestään huolimatta. (Junnonen 2009, 15.)
Kuva 2. Sopimussuhteet SR-urakkamuodoissa (Junnonen 2009, 14).
Teknisten ratkaisujen urakassa (kuva 3) tilaaja delegoi pääurakoitsijan vastuulle osako- konaisuuden tai rakennusosan. Urakoitsija vastaa teknisestä toteutussuunnittelusta. Tekninen toteutussuunnittelu pitää sisällään rakenneratkaisut ja -järjestelmät sekä talo- tekniset järjestelmät. (RT 10-11223 2016, 4.) Pääsuunnittelija on tässä toteutusmuo- dossa sopimussuhteessa tilaajaan. Tilaajan tehtävänä on teettää yleissuunnitelma ja tekniset vaatimukset. Teknisten ratkaisujen urakassa pääurakoitsijan tekninen tietotaito erityisesti jollain tietyllä osa-alueella nähdään kannattavaksi hyödyntää. Tuoteosakau- paksi kutsutaan toteutusmuotoa, jossa pääurakoitsija toteuttaa valmistuksesta asennuk- seen jonkin tietyn tuoteosan tilaajan antamien vaatimusten perusteella. Käytännössä tuoteosakauppa on laajuudeltaan pieni teknisten ratkaisujen urakka. (Junnonen 2009, 16.)
Kuva 3. Sopimussuhteet teknisten ratkaisujen urakkamuodoissa (Junnonen 2009, 16).
Perinteisillä urakkamuodoilla tarkoitetaan pääurakkamuotoja eli kokonaisurakkaa ja ja- ettua urakkaa. Perinteiset urakkamuodot ovat juridisesti selkeitä, toimijoille tuttuja ja hy- vin ohjeistettuja toteutusmuotoja. Perinteisiin urakkamuotoihin voidaan suoraan soveltaa sopimusehtoja (YSE 1998). Useimmiten voisi sanoa, että mitä selväpiirteisempi projekti on, sitä paremmin yksinkertainen urakkamuoto toimii, kuten esimerkiksi kokonaisurakka. Perinteisissä urakkamuodoissa kuitenkin kytee ajatus siitä, että jokaisella osapuolella on vahvasti vain omat intressit, ja siksi yhteistoiminta saattaa välillä kärsiä. (Salminen 2015, 61–70.)
Suomessa rakennushankkeiden toteutusmuotona on toiminut pääsääntöisesti pääurak- kamuodot. Pääurakkamuodoissa tilaaja vastaa suunnittelusta ja toteutuksesta. Käytän- nössä tilaaja solmii erilliset sopimukset arkkitehtisuunnittelijan ja teknisten suunnittelijoi- den kanssa, jotka laativat tarvittavat hankkeen suunnitelmat. Urakoitsija valitaan tarjous- kilpailun perusteella tai neuvottelumenettelyllä. Pääsääntöisesti urakoitsijan valinnassa ykkösprioriteettina on edullisin hinta. Pääurakkamuoto jaetaan yleensä kokonais- tai ja- ettuun urakkaan. (Junnonen 2009, 16–17.)
Kokonaisurakassa (kuva 4) tilaaja tekee urakoitsijan kanssa sopimuksen vain kohteen rakennusteknisten töiden toteuttamisesta eikä urakoitsijalla ole suunnitteluvastuuta. Pääurakoitsijalla on vastuu kohteen kaikesta rakennustyöstä. Pääurakoitsija voi omien resurssiensa mukaan teettää erikoistyöt, kuten talotekniset järjestelmät. Näitä erikoistöi- den suorittajia kutsutaan aliurakoitsijoiksi. Aliurakoitsijat ovat sopimussuhteessa vain pääurakoitsijaan, ja pääurakoitsija vastaa aliurakoitsijoistaan tilaajalle. Pääurakoitsijalla on vastuu yhteensovittaa kaikki työt erikoistyöt mukaan lukien. (Junnonen 2009, 17.)
Kuva 4. Sopimussuhteet kokonaisurakassa (Junnonen 2009, 17).
Xxxxxxxx urakassa (kuva 5) rakennustyöt jaetaan pääurakkaan ja sivu-urakoihin. Pää- urakoitsija suorittaa yleensä rakennustekniset työt. Lisäksi sekä pääurakoitsijalla että sivu-urakoitsijoilla voi tarvittaessa olla aliurakoitsijoita. Xxxxxxxx urakassa pääurakoitsi- jalla ja sivu-urakoitsijoilla on erillinen sopimussuhde tilaajaan. Aliurakoitsijat ovat sopi- mussuhteessa vain urakoitsijaan, joka heidät on järjestänyt työn suorittamiseen. Tilaa- jalla on tässä toteutusmuodossa paljon vastuuta. Xxxxxxxx urakassa tilaajan pitää yh- teensovittaa urakoitsijoiden työnteot niin, että yhdellekään urakoitsijalle ei koidu vahin- koa toisen urakoitsijan toimista. (Junnonen 2009, 18.)
Tilaaja voi alistaa sivu-urakat pääurakoitsijalle halutessaan välttää urakoitsijoiden töiden yhteensovittamisesta koituvan vaivan. Tätä kutsutaan sivu-urakan alistamiseksi. Aliste- tussa sivu-urakassa tilaaja tekee urakkasopimukset sekä pääurakoitsijan että sivu-ura- koitsijoiden kanssa, mutta lisäksi alistaa sivu-urakat pääurakoitsijalle. Alistamisessa käy- tetään varta vasten sitä varten tehtyä alistamissopimusasiakirjaa. Alistamissopimus ei vaikuta tilaajan ja urakoitsijoiden välisiin urakkasopimuksiin muilta osin, kuin mitä alista- missopimuksessa on mainittu. Pääpiirteittäin sopimussuhteet muuttuvat vain siltä osin, että pääurakoitsija vastaa rakennustöiden koordinoinnista ja aikataulullisesta yhteenso- vittamisesta. Urakoitsijat ovat edelleen sopimussuhteessa tilaajaan ja vastaavat tilaajalle muun muassa töiden laadusta ja sopimuksenmukaisuudesta. Alistamismenettelyssä pääurakoitsija on yleensä rakennusurakoitsija. (Junnonen 2009, 18–19.)
Kuva 5. Xxxxxx xxxxxx (Xxxxxxxx 2009, 18).
4.3 Yhteistoiminnalliset toteutusmuodot
Korjausprojektin tavoitteiden, toteutustavan ja -laajuuden epäselvyyksien kasvaessa projektinjohto- ja yhteistoimintamallit nostavat kannattavuuttaan (kuva 6). Niissä pääs- tään eteenpäin, vaikka osa korjaushankkeen asioista ratkeaisi myöhemmin. (Salminen 2015, 70.)
Projektinjohtorakentamisessa suositaan tuotantopanosten edullisuuden varmistamista ja ulkopuolisia aliurakoitsijoita, kun taas yhteistoimintamalleissa painotetaan suunnitte- luratkaisujen täsmällisyyttä sekä oman organisaation osaamista ja resursseja. Oman or- ganisaation mukaan saaminen jo suunnitteluvaiheessa nähdään eduksi tavoitellessa pa- rasta mahdollista kokonaisratkaisua projektin suunnitelmille. Projektinjohtomalleissa käytetään maksuperusteena yleensä tavoitehintaa, kuten yhteistoimintamallissakin, mutta yhteistoimintamalliin voi kuulua lisäksi erillinen suoritusbonus. (Salminen 2015, 58–71).
Kuva 6. Yhteistoimintamallit rakennusprojektien toteutuksessa (Salminen 2015, 70)
Projektinjohtorakentamisessa eli osaurakkamuodossa projektinjohto-organisaatio kor- vaa perinteisen pääurakoitsijan. Projektinjohto-organisaatio voi koostua sekä tilaajan
että projektinjohtourakoitsijan tai -toteuttajan organisaatiosta. Ominaista projektinjohto- rakentamiselle on se, että rakennustyöt kilpailutetaan ja teetetään monena eri ali- tai osaurakkana. Projektinjohtorakentaminen on jaettu kolmeen ryhmään: projektinjohtora- kennuttaminen, projektinjohtopalvelu ja projektinjohtourakointi. (Xxxxxxxxx & Junnonen 2014, 23.)
Projektinjohtorakennuttamisessa (kuva 7), tilaaja käyttää omaa projektinjohtoa tai täy- dentää omaa järjestöään ulkopuolisessa konsultilla, joka on vastuussa projektinjohtoon liittyvistä tehtävistä. Projektinjohtokonsultti antaa omaa henkilöstöään ja hallintajärjestel- miään tilaajan käyttöön. Konsultin ja tilaajan välillä tehdään konsulttitoiminnan yleisiin sopimusehtoihin alustuvan konsulttisopimuksen, jolloin konsultille tulee konsulttivastuu tekemisistään. Vastuun laajuus on sidonnainen toimeksiannon laajuuteen. Työmaan joh- tovelvollisuus on joko tilaajan omalla henkilökunnalla, tai se voidaan sisällyttää esimer- kiksi rakennusurakoitsijan tehtäviin. Koko rakennusprojekti toteutetaan hankintoina, joi- den sopimusosapuolena on aina tilaaja. (Xxxxxxxxx & Junnonen 2014, 23.)
Projektinjohtopalvelussa (kuva 8) organisaatio koostuu pääosin projektinjohtototeuttajan henkilöstöstä, mutta myös tilaajan henkilöstöä voi olla osana. Projektinjohtototeuttajan tehtäviin kuuluvat projektin kokonaisjohto, työmaan johtaminen ja mahdollisesti myös ra- kennustöiden valvominen. Projektinjohtopalvelu eroaa käytännössä projektinjohtoraken- nuttamisesta siinä, että siihen kuuluu myös työmaan johtaminen.
Projektinjohtototeuttajalla on konsulttimaiset vastuut, ja se toimii tilaajan edustajana. Hankintasopimukset tehdään tilaajan nimiin samoin kuin projektinjohtorakennuttami- sessa. (Xxxxxxxxx & Junnonen 2014, 23.)
Projektinjohtourakoinnissa (kuva 9) organisaatio koostuu pelkästään projektinjohtoura- koitsijan henkilöstöstä. Projektinjohtotehtävät, työmaan johtaminen ja itse rakentaminen kuuluvat kaikki projektinjohtourakoitsijalle. Tilaajan kannalta kyseisessä toteutusmallissa tehdään vain yksi sopimus projektinjohtourakoitsijan kanssa. Tilaajalla kuitenkin aina säi- lyy lopullinen päätösvalta ja vaikutusmahdollisuus toteutuksessa. Suunnitteluvastuu voi olla joko tilaajalla tai projektinjohtourakoitsijalla. (Xxxxxxxxx & Junnonen 2014, 23–24.)
Yhteistoimintamallin perusajatuksena on, että projekti organisoidaan ja urakkasopimus muotoillaan siten, että kaikki osapuolet toimivat samassa projektiorganisaatiossa yhtei- sellä päämäärällä. Suunnittelu- ja urakkasopimukset voidaan tehdä esimerkiksi projek- tinjohtourakan tai SR-urakan tyyliin, mutta lisäksi jokaisen osapuolen välille tehdään yh- teistoimintasopimus. Yhteistoimintasopimuksessa määritellään yhteiset säännöt ja ta- voitteet sekä palkkiokannustimet. Toteuttaja ja suunnittelijat valitaan suurin piirtein sa- moihin aikoihin projektin alkutaipaleella neuvottelumenettelyä käyttäen. Neuvottelume- nettelyssä painotetaan erityisesti laatua. Urakan maksuperusteena toimii yleensä tavoi- tehinta sekä mahdollisesti tilaajan tavoitteita vahvistava kannustinjärjestelmä. (Salminen 2015, 61–83.)
Yhteistoiminnallinen urakkamalli on vielä uusi toteutusmuoto Suomessa, mutta sen esi- merkkinä ovat toimineet muun muassa Australian allianssimalli ja Yhdysvaltojen IPD eli intregroitu projektitoimitus (Integrated Project Delivery), joissa molemmissa osapuolet sitoo yhteen ainoastaan toteutusmallin yhteistoimintasopimus. Yhteistoimintamalleissa ei enää ole aiheellista keskustella muutostöiden ja takuuajan kustannusten vastuuasi- oista, koska kaikki vastaavat niistä yhden sopimuksen mukaisesti. Näin kaikkien yhtei- senä tavoitteena on ennaltaehkäistä riskit ja niiden mahdolliset seuraamukset. (Salmi- nen 2015, 63.) Yhteisiä tekijöitä yhteistoimintamalleissa ovat muun muassa yhteistyöhön ohjaava kulttuuri, projektiryhmän ja -johdon yhtenäisyys sekä kaupallinen yhtenäisyys. Projektin olennaiset osapuolet pääsevät osallistumaan suunnitteluun ja ratkaisujen teke- miseen jo projektin alussa, jolloin yhteisymmärrys ratkaisuissa kasvaa selkeästi. (Siito- nen 2018, 63.)
Yhteistoimintaa edistäviä osatekijöitä voidaan myös tuoda perinteisiin toteutusmuotoihin lisäksi, jolloin kohteen toteuttamiseen sopivat elementit saadaan koottua yhdeksi koko- naisuudeksi (Salminen 2015, 63–64). Yhteistoiminnallisten toteutusmuotojen kehitystyö on vielä käynnissä, joten vakiintuneita ja hyväksyttyjä sopimusmalleja ei vielä ole (RT 10-11223 2016, 7).
Yhteistoiminnallisten toteutusmuotojen vaiheet jaetaan seuraavasti: kehitysvaihe, toteu- tusvaihe ja tarvittaessa ylläpitovaihe. Kehitysvaiheessa osapuolet, kuten konsultit ja ura- koitsijat, yhteisesti kehittävät ja suunnittelevat projektia erillisellä kehitysvaiheen sisältä- vällä sopimuksella. Sopimus voi sisältää edellytyksen myös toteutusvaiheesta tai
mahdollisen toimeksiannon katkaisupisteen kehitysvaiheen jälkeen. Toteutusvaihee- seen siirrytään tilaajan päätöksestä, jos kehitysvaiheen lopuksi todetaan, että asetetut tavoitteet on mahdollista täyttää suunnittelun, laadun, aikataulun ja kustannusten suh- teen. (RT 10-11223 2016, 7.)
Esimerkkinä yhteistoiminnallisesta toteutusmuodosta voidaan mainita projektiallianssi. Projektiallianssi on yhteistoiminnallinen toteutusmuoto sisältäen yhteisen organisaation, joka suunnittelee ja toteuttaa projektin sekä jakaa mahdolliset riskit ja mahdollisuudet. Organisaation osapuolien välille tehdään allianssisopimus. Sopimus ei ole sidonnainen rakennusalan tai konsulttitoiminnan yleisiin sopimusehtoihin, vaan sopimusehdot pääte- tään yhdessä. Projektiallianssiin kuuluu vähintään yksi tilaaja ja urakoitsija, mutta siihen voi kuulua myös käyttäjä, rakennuttajakonsultti, tekniset suunnittelijat ja eri toimialojen urakoitsijoita. Tavallisesti allianssiin kuuluvat tilaaja, päätoteuttaja ja pääsuunnittelija. Al- lianssi johtaa suunnittelua ja toteutusta, ja sen ulkopuoliset toimijat ovat sopimussuh- teessa johonkin allianssin sopimusosapuolista. (RT 10-11223 2016, 7.)
Allianssiurakka sisältää kaksi päävaihetta, joihin molempiin tulee erillinen sopimus: ke- hitysvaiheen allianssisopimus (KAS) ja toteutusvaiheen allianssisopimus (TAS). Kehitys- vaiheen aikana sovitaan tavoitekustannuksesta, tärkeiden suoritusten mittaustavasta ja käytettävien muutostoimintojen yksityiskohdista. Allianssi kokoaa kaikki keskeiset toimi- jat parantaen ja lisäten osapuolien yhteistyötä sekä vuorovaikutusta. Tehokkaan työs- kentelyn edellytyksiä voidaan pyrkiä kehittämään muun muassa yhteisillä tietojärjestel- millä ja ennakkoon sovituilla toimintaperiaatteilla. (Yli-Villamo 2013, 59.)
Integroidussa projektitoimituksessa riskien- ja tulostenjakoperiaatteet ovat samanlaiset kuin projektiallianssissa (RT 10-11223 2016, 8).
4.3.3 Muut yhteistoimintamallit
Muita yhteistoimintamallia noudattavia toteutusmuotoja ovat muun muassa hankekump- panuus ja hybridimallit. Hankekumppanuudessa keskitytään jatkuvaan kehitykseen. Yh- teisiä tavoitteita ja sopimusmallia pyritään parantamaan yhtenään. Hyvissä ajoin tehty kumppanuussopimus mahdollistaa rakennustöiden aloituksen ilman kilpailutusvaihetta. Suunnittelun ja toteutuksen muutostöiden määrää on helpompi hallita, kun rakennustöi- den toteuttaja on selvillä jo suunnitellessa. Tämä taas mahdollistaa suotuisat kustannuk- set. Hankekumppanuuden sitomiseksi voidaan laatia projektiosapuolien välille yhteinen
sopimus, jossa täsmennetään yhteiset tavoitteet ja kannustimet sekä lisäksi määritetään toimintamallit erimielisyystilanteissa. Hankekumppanuussopimus voidaan myös laatia muiden toteutusmuotojen sopimuksen lisäksi mallintamaan yhteistoimintaa ja siihen liit- tyviä tavoitteita ja pelisääntöjä. Hankekumppanuudessa vastuunjako ovat perinteisten projektinjohtomallien kaltainen eikä riskejä yleensä jaeta tai siirretä projektiosapuolien kesken. Pääurakoitsija ja suunnittelijat ovat yleensä sopimussuhteessa tilaajaan, ja pro- jektiosapuolilla on selkeät ja perinteiset roolit. (RT 10-11223 2016, 7.)
Hybridimalleiksi kutsutaan toteutusmuotoja, jotka käyttävät vain osittain yhteistoiminta- mallien ominaisuuksia. Ne eivät siis ole puhtaita yhteistoimintamalleja, vaan yhteistyön ja yhteisen vastuun elementtejä on otettu mukaan osittain tarpeiden mukaan. Hybridi- mallien tarkoituksena on lisätä yhteistoiminnallisuutta ja ne suunnitellaan tilaajan tarpei- siin säätyväksi. Niissä otetaan elementtejä projektinjohtomalleista ja käytössä ovat yleensä perinteiset rakennusalan sopimusmallit (YSE, KSE). (RT 10-11223 2016, 8.)
4.4 Jako maksuperusteen mukaan
Kokonaishintaurakassa toteuttaja sitoutuu suorittamaan kohteen rakennustyöt sovitusti urakka-asiakirjoja noudattaen laskemallaan kokonaishinnalla. Tällöin rakentamiseen liit- tyvät ja taloudelliset riskit ovat suurimmilta osin toteuttajalla. Tilaajan kannalta toteutus- muoto on suotuisa, sillä hän saa lopulliset kokonaiskustannukset tietoonsa jo alkuvai- heessa ja lisäksi hän vapautuu palkka- ja materiaalikustannusten tarkkailusta. Kun ura- koitsija laskee tarjoustaan, hän tarvitsee tarkat ja yksityiskohtaiset suunnitelmat, joiden perusteella laskea. Tilaajan vastuulla ovat totuudenmukaiset suunnitelmat. Lopullisia li- säkustannuksia nostavat tilaajan antamat virheelliset tai riittämättömät tiedot. Alkuperäi- sistä suunnitelmista poikkeavat kustannukset toteutetaan lisä- ja muutostöinä. (Kankai- nen & Junnonen 2014, 24–25.)
Kokonaishintaurakan laskenta saattaa perustua tilaajan määrälaskentaan. Tallöin tar- jouskilpailussa valitun urakoitsijan on mahdollista tarkistaa tilaajan käyttämän määräluet- telon oikeellisuuden tietyn määräajan kuluessa. Mahdolliset virheet korjataan yksikkö- hintaluetteloa käyttäen. Etuina tarkastamisessa ovat, että riski tilaajan suunnitelmien
laskentavirheistä laskee ja sekä tilaaja että urakoitsija osallistuvat laskentaan. (Kankai- nen & Junnonen 2014, 24–25.) Urakkahintaa maksetaan toteutuneista työvaiheista mak- suerätaulukkoa noudattaen (Salminen 2015, 25).
Yksikköhintaurakassa urakoitsijalle maksetaan kultakin suoritusyksiköltä sovittu hinta. Urakoitsija sitoutuu toteuttamaan rakennustyöt sovitusti. Yksikköhintaurakan työt jaetaan selkeästi määriteltyihin ja hinnoiteltuihin osatöihin. Tilaajan on ilmoitettava käytettävät nimikkeet, nimikkeiden sisältö ja niiden määrien mittaustapa etukäteen, jotta urakoitsija kykenee hinnoittelemaan yksiköt ja tarjouksen kokonaisuudessaan oikein. Urakka-asia- kirjoissa tilaajan täytyy selvittää käytettävät nimikkeet ja niiden sisältö sekä nimikkeiden määrien mittaustapa. Talonrakennustöissä yleisesti käytetään Talo 80 -, Talo 90 -, tai Talo 2000 -nimikkeistöä. Määrämittauksen lähtökohtana on, että mittaus tehdään todel- lisilla mittayksiköillä yleisten määrämittausperusteiden mukaisesti pois lukien sellaiset nimikkeet, joita ei voi suunnitella etukäteen. Tilaajan riskinä on yksikköjen lopullinen lu- kumäärä, joka selviää vasta kohteen valmistuttua. Urakoitsijan riskinä on taas yksikköjen hinnoittelu niin, että omien kustannusten jälkeen rahallinen yritysvoitto olisi mahdollista. Kokonais- ja yksikköhintaurakat voivat myös esiintyä samassa sopimuksessa, jos osan työstä voi määrittää tarkasti etukäteen ja osan ei. (Xxxxxxxxx & Junnonen 2014, 24–25.)
Laskutyöurakassa tilaaja maksaa kulut ja sovitun palkkion suoraan toteutuneiden kus- tannusten perusteella. Kyseisen suoritustapa tulee usein kyseeseen kiireellisissä ja pie- nimuotoisissa työtehtävissä, joissa nopeus ja joustavuus menevät kustannusten edelle tilaajalla. (Salminen 2015, 25.) Tavoitehintaurakka ja työnjohtourakka ovat eräänlaisia sovellutuksia laskutyöurakasta (Kankainen & Junnonen 2014, 26).
Tavoitehintaurakassa tilaaja ja urakoitsija sopivat yhteisesti kokonaiskustannukset, jonka ylitykset tai alitukset tilaaja ja urakoitsija jakavat useimmiten puoliksi tai ennalta sovitusti. Näin tasataan riskiä ja tavoitehinta toimii hyvänä kannustimena. Tavoitehin- taurakassa käytetään usein kattohintaa, jonka kaikki ylittävät kustannukset maksaa ura- koitsija. (Salminen 2015, 25.) Tavoite- ja kattohinnan määrittelemiseksi sekä epäselvyyk- sien välttämiseksi tulee urakkasopimukseen liittää laatutason kuvaus ja laskennassa
käytetty määräluettelo. Tavoitehintaurakassa tulee olla tilaajalta asiantunteva valvoja toi- mimaan yhteistyössä urakoitsijan kanssa erityisesti kustannusten syntymisessä ja ma- teriaalin sekä aliurakoitsijoiden valinnassa. Tavoitehintaurakka on käytännöllisin suun- nitteluriskejä ja resurssiriskejä sisältävissä projekteissa. Korjausrakentamisessa tavoite- hintaurakka saattaa osoittautua kannattavaksi, sillä on melko yleistä, ettei etukäteen voida tietää rakenteisiin sisältyviä yllättäviä riskitekijöitä. Tavoitehintaa käytetään myös silloin, kun ennen töiden aloittamista ei ole ehditty laatimaan päteviä suunnitelmia, jolloin toteuttamisaikataulua saadaan kiihdytettyä tavoitehintaurakan avulla. (Kankainen & Jun- nonen 2014, 26–27.)
Työnjohtourakassa urakoitsija antaa tilaajalle työnjohtopalvelun. Tilaaja maksaa ennalta sovitusti työ- ja materiaalikustannukset. Lisäksi sovittaessa tarvittavan kaluston, jonka käytöstä sovitaan hyvitys. Työnjohtourakka on käytännöllinen silloin, kun tilaajan omat asiantuntemus ei riitä, toteutuksella on kiire ja sitä ei ehditä suunnittelemaan tarpeeksi. (Xxxxxxxxx & Junnonen 2014, 27.)
5 YHTEISTYÖSSÄ TÄRKEÄT SUUNNITELMAT JA ASIAKIRJAT
Rakennusurakkasopimus koostuu sopijapuolien allekirjoittamasta sopimuksesta ja siinä toimintaohjeiksi määrätyistä urakka-asiakirjoista. Urakkasopimuksessa selitetään urak- kahinta ja rakennustyön tulos sekä oikeudet, velvollisuudet ja vastuut liittyen osapuolten urakkasuorituksiin. Lisäksi käsitellään asioiden hoidossa noudatettavat menettelyt. Hyvä sopimuskäytäntö velvoittaa asiakirjoilta seuraavaa: asiat on esitettävä vain kerran risti- riitaisuuksien estämiseksi, asiat on esitettävä sitä varten tarkoitetuissa asiakirjoissa ku- van 10 mukaisesti ja lisäksi tilaajan vastuulla on esittää kaikki tietämyksensä liittyen ura- kan suorittamiseen.
Kuva 10. Urakka-asiakirjojen sisältö (Kankainen & Junnonen 2015, 59).
Urakkasopimuksen liiteasiakirjat voidaan jakaa sisältönsä mukaan teknisiin asiakirjoihin ja kaupallisiin asiakirjoihin. Tekniset asiakirjat käsittelevät rakennustyön sisältöä, suori- tusta ja laatua.
Mikäli urakkasopimuksessa ei ole muuta sovittu, on pätevyysjärjestys rakennusurakan yleistensopimusehtojen perusteella teknisten asiakirjojen osalta seuraavanlainen:
1. työkohtaiset laatuvaatimukset ja selostukset
2. sopimuspiirustukset
3. yleiset laatuvaatimukset ja työselostukset (Asianajotoimisto Finsta Oy 2018)
Kaupallisia asiakirjoja ovat muun muassa
• urakkasopimus
• rakennusurakan yleiset sopimusehdot (YSE 1998)
• urakkaneuvottelupöytäkirja
• tarjouspyyntö ja sitä edeltäneet kirjalliset lisäselvitykset
• tarjous
• urakkaohjelma
• urakkarajaliite
• määrä- ja mittaluettelot
• muutostöiden yksikköhintaluettelo (Xxxxxxxxx & Junnonen 2015, 59–60).
Yhteistyömenettelyjä kaupallisista asiakirjoista käsittelevät erityisesti urakkaohjelma ja urakkarajaliite. Urakkaohjelmassa esitetään tilaajan ja urakoitsijan väliset projektikohtai- sesti esitetyt keskeiset tiedot ja kaupalliset ehdot. Urakkaohjelma toimii tilaajan tahdonil- maisun kannalta tärkeimpänä sopimusasiakirjana. Urakkaohjelma kokoaa ja täydentää tarjouspyyntö- ja sopimusasiakirjojen muodostamaa kokonaisuutta. Sen avulla urakoit- sijalle mahdollistuu jo laskentavaiheessa tarkka kuva tilaajan ja urakoitsijan välisestä vastuunjaosta, urakkahinnoitteluun liittyvistä seikoista ja rakennuskohteen työmaaolo- suhteista. Urakkaohjelmassa tilaaja täsmentää sopimusvelvoitteita niiltä osin kuin raken- nusurakan yleisten sopimusehtojen pohjalta tarvitsee. (Xxxxxxxxx & Junnonen 2014, 69.)
Urakkarajaliite on kaikille urakkaosapuolille yhteinen asiakirja. Se sisältää työmaan yh- teisiä toimintoja ja hallintoa koskevia sääntöjä sekä urakkasuoritusten urakkarajat. Urak- karajaliitteen tarkoituksena on yksilöidä eri urakoitsijoiden suoritusvelvoitteita. Huomiota on kiinnitettävä erityisesti suoritusvelvoitteiden lisäksi normaalista poikkeaviin urakkara- joihin. Urakkarajaliite sisältää työmaan hallintojärjestelyt, yhteistoimintavelvoitteet, pal- velut ja yleiset järjestelyt. Lisäksi siinä yksilöidään urakoitsijoiden urakkarajat, myös ne jotka puuttuvat piirustuksista ja selostuksista. Liite sisältää myös urakkasuorituksen vas- taanottoon ja käyttöönottoon liittyvät tehtävät. (Xxxxxxxxx & Junnonen 2014, 77.)
Osapuolien toimiva yhteistyö edellyttää projektinhallinnassa tarvittavia tuotannon suun- nitelmia, kuten työ- ja suunnitelma-aikatauluja. Lisäksi urakoitsijan laadunvarmistukseen ja tilaajan laadunvalvonnan suunnittelua varten laatusuunnitelman, jolla myös määritel- lään työmaalla noudatettavia työtapoja. Pelkät suunnitelmat eivät riitä, vaan osapuolten on myös sitouduttava niihin. (Kankainen 2018, 432.)
Aikatauluongelmien havaitseminen ajoissa on oleellisessa asemassa, koska käytän- nössä aikatauluviiveen poistaminen vie 2–3 kertaa kauemmin kuin mitä viivettä on syn- tynyt. Näin jo lyhyetkin aikatauluviiveet ovat merkittäviä. Aikatauluongelmien välttä- miseksi tiedonkulku tilaajan, suunnittelun ohjaajan ja suunnittelijan välillä on oltava peit- telemätöntä. Ongelmat tiedonkulussa suunnittelijoiden välillä on korjattava mahdollisim- man nopeasti. Vaikeimpia ristiriitoja aikatauluissa aiheuttavat työmailla työnaikaisten käyttäjämuutoksien hallinta yhdistettynä samanaikaisiin lähtötieto- ja suunnitelmapuut- teisiin. (Klemetti 2010, 375.)
Rakennusprojektin yleisaikataulun eli työaikataulun laadinnassa tavoitteena on kiireen ja ajan jakaminen suunnittelun, hankintojen ja toteutuksen kesken hallitusti. Resursseja ei usein pystytä määrittämään tasaisesti, jolloin aikataulun pitävyys riippuu resurssien muu- toksien jatkuvasta hallinnasta. (Klemetti 2010, 367.) Yleisaikataulusta tulee käydä ilmi työvaiheet ja niiden edellyttämien hankintojen keskinäinen eteneminen ja suoritusjärjes- tys, jotta jokainen osapuoli pystyy tahdistamaan omat työnsä sen mukaan. Muut työ- maan aikataulut perustuvat yleisaikatauluun. (Xxxxxxxxx & Junnonen 2014, 99.)
Tilaajan ja urakoitsijoiden välille laadittava yleisaikataulu eli työaikataulu toimii informaa- tion lähteenä projektin eri osapuolille. Alustava yleisaikataulu tehdään mahdollisimman varhaisessa vaiheessa projektin alussa toteutusmuodosta riippuen. Suunnittelua ja han- kintoja varten tulee olla vähintään alustava yleisaikataulu luotuna. Toteutusta ohjaavaa työaikataulua varten alustavan yleisaikataulun tehtäväsuunnitelmat ja jaottelut tarkenne- taan jättäen pelivaraa, jotta mahdolliset häiriötekijät rakentamisessa eivät vaikuta koko aikatauluun. (Ratu S-1229 2011, 11–12.)
Rakennusurakan yleiset sopimusehdot määräävät, että yleisaikataulu hyväksytään yh- teisesti noudatettavaksi. Myös sen muuttaminen on mahdollista vain yhteisellä sopimuk- sella. Kaikkien osapuolien on järjestettävä omat tehtävänsä niin, että aikataulu voi toteu- tua. yleisaikataulun onnistuneen toteutumisen edellytyksenä on, että
• urakoitsijat saavat käyttöönsä tarvittavat suunnitelmat suunnitelma-aikataulun mukaisesti
• tilaaja toimittaa vastuullaan olevat materiaalihankinnat sovitusti
• tilaajan vastuulla olevat muut työsuoritukset eivät häiritse urakoitsijan suorituksia
• tilaajan teettämät selvitykset ja tutkimukset ovat niin päteviä, ettei niistä aiheudu häiriöitä
• lisä- ja muutostyöt tilataan tarpeeksi ajoissa (Kankainen & Junnonen, 2014, 98).
Yleisaikataulun toteutumista tarkkaillaan urakoitsijapalavereissa ja työmaakokouksissa. Urakoitsijan on oltava tietoinen toteutuksen aikataulutilanteesta. Aikataulun valvonnan tulee olla säännöllistä, jotta poikkeamiin pystytään reagoimaan ajoissa ja minimoimaan mahdolliset ongelmat. Yleisaikataulun toteutumisesta on hyvä raportoida tilaajaa. Rapor- toinnilla urakoitsija turvaa omat etunsa ja lisäksi kiinnittää tilaajan huomion niihin mah- dollisiin tilaajan valvontavastuun alla oleviin seikkoihin, jotka voivat uhata kohteen onnis- tunutta toteutumista. Raportoinnin tavoitteena on saada mahdollisista korjaavista toi- menpiteistä nopea yhteisymmärrys, jolloin saadaan poikkeamien vaikutukset minimoitua ja vältetään ylimääräiset jälkiselvittelyt projektiosapuolien välillä. (Xxxxxxxxx & Junnonen 2014, 98–99.)
Suunnitelma-aikataulu eli piirustusaikataulu laaditaan suunnittelun avuksi. Siinä kuva- taan suunnittelun sisältö ja ajoitus. Suunnitelma-aikataulussa määritetään päivämäärät,
jolloin arkkitehti-, rakenne- ja erikoissuunnitelmien tulee olla valmiit käytettäviksi. Oike- alla tavalla mitoitettu ja ohjattavissa oleva suunnitelma-aikataulu on merkittävä koko ra- kennusprojektin suunnittelujohtamisessa käytettävä työkalu. (Ratu KI-6031 2017, 48.)
Suunnitelma-aikataulu laaditaan tilaajan ja urakoitsijan kanssa yhteistyössä. Vastuu laa- dusta on kuitenkin tilaajalla, ja suunnitelma-aikataulua säätelee ainoastaan työmaan tarve. Suunnitelma-aikataulu on tehtävä niin, että urakoitsijalle jää tarpeeksi aikaa han- kintojen kilpailuttamiselle ja valmisteluille sekä työsuorituksen suunnittelulle ja valmista- vien toimenpiteiden tekemiselle. Tilaajan tulee huolehtia siitä, että suunnitelmien sisältö ja yhteensopivuus on verrattu ja tarkastettu ja että ne täyttävät lakien, viranomaisten, asetusten, rakentamismääräysten ja muiden säännösten sekä hyvän rakennustavan vaateet. Tilaajan vastuulla on suunnitelma-aikataulun noudattaminen, joten tilaaja on myös vastuussa korvaamaan urakoitsijalle suunnitelmien myöhästymisestä aiheutuvat kulut. Urakoitsijalla on näyttövelvollisuus niistä kustannuksista, jotka ovat aiheutuneet suunnitelmien viivästymisestä. (Xxxxxxxxx & Junnonen 2014, 100–102.)
Suunnitelma-aikataulun ohjaamista ja seurantaa voi toteuttaa muun muassa seuraavin tavoin:
• projektipankki
• työmaakokoukset
• ajan tasalla oleva yhteys- ja vastuuhenkilöluettelo
• suunnittelukokoukset yhdessä käyttäjien kanssa
• hyväksymiskokous suunnitelmamuutoksia varten yhteistyössä lisä- ja muutostyö- menettelyn kanssa
• erilaiset palaverit
• säännöllisesti pidettävät suunnittelukokoukset, joissa tarkistetaan keskeneräisen suunnittelun kulku, suunnitelma-aikataulussa pysyminen ja avoimiksi jääneiden asioiden eteneminen (Ratu KI-6031 2017, 50).
Työmaan laadunvarmistusta tukemaan tehdään laatusuunnitelma. Laatusuunnitelmaan kootaan kaikki toimenpiteet, suunnitelmat, keinot ja apuvälineet, joilla taataan asiakkaan
toivoma lopputulos hyvät rakennustavat huomioiden. Korjaushankkeiden laatusuunnitel- man sisältö vaihtelee kohteen koon, luonteen, aikataulun ja tehtäväsisällön mukaan. Suunnitelmassa määritellään laaturiskit, vastuut ja yleiset menettelytavat. (Ratu KI-6019 2010, 16.)
Laatusuunnitelma on aikataulujen rinnalla tärkein projektiosapuolten yhteistyössä tarvit- tava suunnitelma. Laatusuunnitelmalla urakoitsija näyttää tilaajalle, että on suunnitellut toimintansa urakkaehtojen mukaiseksi. Laatusuunnitelma on sovellus yrityksen laatujär- jestelmästä. Sovelluksella varmistetaan, että toiminta vastaa työmaan tarpeita ja tukee projektiosapuolten välistä yhteistyötä. Laatusuunnitelman ensisijainen tarkoitus on orga- nisaation oman toiminnan tehostaminen. Yhteistyön kannalta eduksi olisi, että projekti- osapuolet noudattaisivat samoja periaatteita keskeisten asioiden hoidossa. Tästä syystä pääurakoitsijan tulisi laatia ensin oman laatusuunnitelmansa, jonka kanssa muiden ura- koitsijoiden laatusuunnitelmat sovitetaan yhteen. (Xxxxxxxxx & Junnonen 2014, 103– 104.)
Rakennusurakan yleiset sopimusehdot eivät tunne laatusuunnitelmaa, mutta sopimus- ehtojen 10. § edellyttää, että urakoitsija noudattaa sopimusasiakirjoissa edellytettyä laa- dunvarmistusta. Kun tilaaja edellyttää urakoitsijaa tekemään laatusuunnitelman, urakoit- sija sitoutuu noudattamaan sopimusasiakirjoissa edellytettyä laadunvarmistusta. Muu- toin laatusuunnitelma kuvaa sitä, kuinka asiat hoidetaan työmaalla, eikä siitä poikkeami- nen johda sopimusrikkomukseen. (Xxxxxxxxx & Junnonen 2014, 104.)
Laatusuunnitelmassa määritetään
• yhteistyö projektiosapuolien kanssa
• laadunvarmistustoimenpiteet ja tavoitteet
• riskit ja kriittiset kohdat sekä niiden hallinta
• menettely- ja työskentelytavat
• tuotannonohjaus ja -suunnittelutehtävät
• kosteuden hallinta
• tiedonkulku ja kirjaukset
• ja laatusuunnitelman muokkaaminen (RT 16-10699 1999, 12).
6 KYSELYTUTKIMUKSEN TOTEUTUS
Kyselyn vastaanottajiksi rajattiin yhteistyön kehittämisen kannalta oleellisessa asemassa olevat projektiosapuolet. Kaikki valitut vastaanottajat edustivat osapuolta, joka on ollut osallisena ja sopimussuhteen alaisena Laamo Oy:hyn tai Turun Teknologiakiinteistöt Oy:hyn vähintään yhdessä toteutuneessa rakennusprojektissa, jossa Laamo Oy on toi- minut urakoitsijana ja Turun Teknologiakiinteistöt Oy tilaajana. Laamo Oy on toiminut projekteissa yleensä myös pääurakoitsijan roolissa. Rakennuttajapuolta edustaa Turun Teknologiakiinteistöt Oy:n lisäksi myös rakennuttajakonsultti, joka on toiminut Turun Teknologiakiinteistöt Oy:n edunvalvojana vastaten kohteiden rakennuttamisesta. Vas- taanottajista 30 prosenttia edusti rakennuttamiseen ja 70 prosenttia rakentamiseen osal- listuvaa osapuolta. Talotekniikkaurakoitsijoita ja aliurakoitsijoita otettiin kyselyyn mukaan tuomaan mielipiteitä omasta näkökulmastaan ja lisäämään havaintojen määrää.
Kyseessä on laadullinen tapaustutkimus eli case-tutkimus, jonka tarkoituksena on kerätä tarkkaa tietoa yksittäisestä tapauksesta. Laadullisessa tutkimuksessa tutkimus on koko- naisvaltaista tiedon hankintaa: tutkijan pyrkimyksenä ei ole teorian tai hypoteesin testaa- minen vaan aineiston yksityiskohtainen tarkastelu. (Hirsjärvi, Remes & Sajavaara 1997, 134–164.) Tärkeää on tutkittavien näkökulmien esille tuominen (Hirsjärvi ym. 1997, 164), ja tavoitteena on ilmiön selittäminen ymmärrettäväksi niin, että se antaa mahdollisuuksia uusien näkökulmien löytämiseen (Vilkka 2005, 126).
Tutkimuksen aineiston keruutapana toimi kysely, joka toteutettiin verkkokyselynä sähkö- postitse SurveyMonkey-kyselytyökalun avulla. Kysely lähetettiin 23 vastaajalle 2.10.2018, ja vastausaikaa oli 12.10.2018 asti. Kyselyä karhuttiin 9.10.2018. Kyselyyn vastaamiseen käytetty tyypillinen aika oli noin 9 minuuttia. Kyselomake sisälsi yhdeksän tutkimuskysymystä, joiden lisäksi kartoitettiin vastaajien projektiosapuoli. Vastaajien henkilöllisyys pidettiin anonyyminä; he edustivat vastauksellaan vain projektiosapuol- taan, ja siitä tiedotettiin verkkokyselyn yhteydessä. Tutkimuskysymyksistä kuusi oli
monivalintakysymyksiä, ja kolme oli avoimia kysymyksiä. Myös monivalintakysymyk- sissä valmiiden vastausvaihtoehtojen jälkeen esitettiin avoin kysymys, jossa vastaajan oli mahdollista esittää vapaamuotoinen perustelu vastaukselleen. Monivalintakysymyk- set mahdollistavat aineiston keräämisen helposti analysoitavassa muodossa, mutta avoimet vastausvaihtoehdot lisättiin myös monivalintakysymyksiin, koska vastaajia ei haluttu rajoittaa valmiiksi rakennettuihin vaihtoehtoihin. Monivalintakysymyksien valin- nassa pyrittiin siihen, että ne kartoittavat yksityiskohtaisesti haluttua informaatiota, ja kolme avointa kysymystä mahdollistivat vastaajalle oman vapaan ja kokonaisvaltaisem- man mielipiteen antamisen. Avoimet kysymykset monivalintakysymyksissä helpottavat monivalintatehtäviin annettujen vastausten tulkintaa. (Hirsjärvi ym. 1997, 201.)
Kyselyn käyttäminen aineiston keruutapana on nopea ja vaivaton tapa kerätä aineistoa, mutta sen ongelmana on kato (Hirsjärvi ym. 1997, 134). Tässä tutkimuksessa kyselyn vastausprosentti jäi 52 %:iin. Kyselyyn olisi voinut odottaa enemmän vastauksia, ja ai- neisto jäi suhteellisen pieneksi. Suurelle vastausjoukolle lähetetty kysely ei yleensä tuota 30–40 %:ia suurempaa vastausprosenttia, mutta kun lomake lähetetään tietylle erityis- ryhmälle heidän kannaltaan tärkeästä aiheesta, vastausprosentin voi olettaa olevan hy- vinkin korkea, jopa 70–80 (Hirsjärvi ym. 1997, 134). Tämä käy hyvin ilmi myös tästä tutkimuksesta, koska Laamo Oy:n työntekijät olivat hyvin edustettuina vastauksissa: hei- dän vastausprosenttinsa oli 100. Harmillista on, että rakennuttajaosapuolta edustavat vastaajat eivät yltäneet yhtä suureen vastausprosenttiin, koska tämä vinouttaa aineistoa ja tekee tarkkojen päätelmien tekemisestä haastavaa. Vaikka aineisto on pieni, laadulli- sella tutkimusmenetelmällä toteutetussa tutkimusaineistossa tärkeää ei kuitenkaan ole aineiston määrä vaan sen laatu. Pyrkimyksenä on, että aineiston avulla voidaan ymmär- tää tutkittavana olevaa ilmiötä. (Vilkka 2005, 126.)
Tutkimuksen kohdejoukko on valittu harkinnanvaraisesti, ei satunnaisotoksen menetel- mää käyttäen. Harkinnanvaraisen näytteen keräämisessä ennen aineiston keräämistä on määritelty tutkimusongelman ja tutkimuksen tavoitteiden kannalta kriteerit, joihin pe- rustuen aineiston koottu (Vilkka 2005, 127). Tutkimuksen tapauksessa kyselylomakkeen vastaanottajia ja kysymyksiä harkittiin yhdessä Laamo Oy:n Xxxxxx Xxxxxxx kanssa. Aineistonkeruun tuloksena on näyte Laamo Oy:n ja Turun Teknologiakiinteistöt Oy:n yh- teistyöprojekteissa toimivista henkilöistä.
Tutkimuksen analyysimenetelmänä on laadullinen sisällönanalyysi sekä määrällinen ti- lastollisesti kuvaava analyysi. Laadullisen ja määrällisen tutkimusmenetelmän yhdistä- mistä kutsutaan menetelmätriangulaatioksi, ja se tukee ilmiön selittämistä ja toiminnan ymmärtämistä (Vilkka 2005, 56). Varsinaisia tilastollisia menetelmiä ei aineiston pienen koon takia voida käyttää, mutta aineiston tulkinnan apuna käytetään yksinkertaista ku- vailevaa tilastollista menetelmää eli frekvenssiä, joka kuvaa esiintymiskertojen lukumää- rää (Nummenmaa, Xxxxxxxxxx & Pulkkinen 2016, 39). Monivalintakysymysten vastaus- ten frekvenssien laskemiseksi käytetään Microsoft Exceliä, ja frekvenssijakaumat esite- tään pylväskuvioina. Avoimien vastausten analyysimenetelmänä käytetään sisällönana- lyysiä. Sisällönanalyysi on tekstianalyysiä, jossa tarkastellaan tekstimuotoisia aineistoja. Siinä aineistoa tarkastellaan yhtäläisyyksiä ja eroavaisuuksia etsien sekä informaatiota tiivistäen. (Saaranen-Xxxxxxxxx & Puusniekka 2006.) Sisällönanalyysissä voidaan edetä aineistolähtöisesti tai teorialähtöisesti. Tässä tutkimuksessa edetään aineistoläh- töisesti, joka tarkoittaa sitä, että aineistosta pyritään löytämään jonkinlainen logiikka tai tyypillinen kertomus. (Vilkka 2005, 140.)
7 KYSELYN TULOKSET JA ANALYSOINTI
7.1 Vastaajien projektiosapuoli
Ensimmäinen kysymys koski vastaajien projektiosapuolta. Vastaajista suurin osa eli 42
% edusti Laamo Oy:tä. Vastaajista rakentamiseen osallistuvia osapuolia oli 75 % ja ra- kennuttamiseen 25 %. Koska Turun Teknologiakiinteistöt Oy:n ja aliurakoitsijoiden edus- tajia on aineistoissa vain yksi, aineisto luokiteltiin uudestaan niin, että Turun Teknologia- kiinteistöt Oy ja rakennuttajakonsultit muodostavat yhdessä rakennuttajaryhmän, talo- tekniikkaurakoitsijat ja aliurakoitsijat yhdessä muiden urakoitsijoiden ryhmän ja Laamo Oy säilyi omana ryhmänään. Vaikka aineisto onkin luokiteltu projektiosapuolien mukaan, eri ryhmien välisistä eroista ei voi näin pienessä aineistossa tehdä luotettavia tilastollisia päätelmiä. Siksi analysoinnin apuna käytetään vain yksinkertaista frekvenssijakaumaa, joka tukee avoimien vastausten analysointia.
Mitä projektiosapuolta edustat? (%) (n=12)
42
25
17
8
8
Kuvio 1. Vastaajien projektiosapuoli
Ensimmäinen avoin kysymys oli: ”Mitkä ovat olleet yleisimmät epäkohdat Laamo Oy:n ja Turun teknologiakiinteistöt Oy:n yhteisissä projekteissa”. Jokaisen projektiosapuolen vastauksissa ilmenivät epäkohdiksi puutteelliset suunnitelmat. Puutteellisten suunnitel- mien yhteydessä oli lisäksi muutamaan otteeseen mainittu puutteellisten suunnitelmien vaikutus aikatauluun. Muita varsin yleisesti mainittuja epäkohtia olivat projektien urakka- muotoihin ja sopimuksiin liittyneet epäselvyydet tai puutteet. Lisäksi yksittäisiä mainittuja epäkohtia olivat lähtötietojen taso, tiedonkulku, kiireinen aikataulu, urakkarajat ja epä- selvä kiinteistön käyttäjien rooli projekteissa.
Toinen avoin kysymys oli: ”Millaisilla parannuksilla voitaisiin jatkossa välttää kyseiset epäkohdat”. Parannusehdotukset liittyivät suurimmaksi osin suunnitelmien toteutuksen parantamiseen. Yleisesti mainittu parannusehdotus oli suunnitelmien parempi läpikäynti ja valmistelu projektin alkuvaiheessa. Ratkaisukeinoiksi moni vastaaja antoi kokouksien tai palaverien pidon. Laamo Oy:n puolelta ehdotukseksi tuli, että he osallistuisivat pro- jektin suunnittelun ohjaukseen niin, että he pääsisivät selvittämään tavoitteet yhdessä tilaajan sekä käyttäjän kanssa. Yksittäinen ehdotus Laamo Oy:ltä oli, että toteutusmuo- tona käytettäisiin esimerkiksi projektinjohtourakointia, jonka myötä he pääsisivät ohjaa- maan työtä ja suunnittelua alusta alkaen. Muita yksittäisiä parannusehdotuksia olivat, että urakka-asiakirjojen laatua nostettaisiin, työvaiheet aikataulutettaisiin paremmin etu- käteen, hankinnat jaettaisiin toteuttaville tahoille sekä että projektiorganisaatiota pienen- nettäisiin.
Kolmas kysymys oli: ”millä osa-alueilla ollaan onnistuttu hyvin”. Positiivista palautetta tuli paljon. Erityisesti yhteistyötä kehuttiin runsaasti lähes jokaisen vastaajan toimesta. Mai- ninta yhteistyön joustavuudesta tuli jokaiselta projektiosapuolelta. Enemmän kuin kerran kehuttuja asioita olivat yhteistyön ja joustavuuden lisäksi aikataulut, projektien lopputu- lokset ja rakennustyömaan työnjohto.
Vastaajista 58 % piti tiedonkulkua hyvänä tai kiitettävänä. Tyydyttävänä tiedonkulkua piti 33 % vastaajista ja kohtalaisena 8 %.
Kuinka hyvin tiedonkulku on onnistunut
projektiosapuolien välillä? (%) (n=12)
60
50
50
40
33
30
20
10
8
8
0
0
Kiitettävä
Hyvä
Tyydyttävä
Kohtalainen
Heikko
Kuvio 2. Tiedonkulun onnistumisaste
Kun kysymystä tarkastellaan erikseen eri projektiosapuolten suhteen, pylväsdiagram- meista huomataan, että rakennuttaja piti projektiosapuolten tiedonkulun onnistumista kii- tettävänä tai hyvänä, kun taas Laamo Oy on käsittänyt tiedonkulun onnistumisen pää- osin (80 %) tyydyttävänä. Vapaamuotoisissa perusteluissa kehuja saivat yhteistyö ja työ- maan johto. Epäkohdiksi mainittiin puuttuvista urakkarajaliitteestä ja suunnitelmista joh- tuvat väärinymmärrykset.
Projektiosapuolien arviot tiedonkulun
onnistumisesta (%) (n=12)
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
80
75
67
33
25
20
kiitettävä hyvä tyydyttävä kohtalainen heikko
rakennuttaja (n=3)
Laamo Oy (n=5)
muut urakoitsijat (n=4)
Kuvio 3. Projektiosapuolien arviot tiedonkulun onnistumisasteesta
Pylväsdiagrammista huomataan, että puolet vastaajista on kokenut projektien aikatau- luttamisen hyvänä.
Kuinka hyvin projektien aikatauluttaminen on
onnistunut? (%) (n=12)
60
50
50
40
30
25
20
10
8,33
8,33
8,33
0
Kiitettävä
Hyvä
Tyydyttävä
Kohtalainen
Heikko
Kuvio 4 Aikataulujen onnistumisaste
Kun kysymystä tarkastellaan erikseen projektiosapuolien osalta, havaitaan, että vastaus- ten hajonta on suurta. Vapaamuotoisissa perusteluissa mainitaan rakennuttajan puo- lelta, että pääasiassa aikatauluissa on pysytty hyvin, mutta aikatauluesityksissä tulisi olla tarkempi. Kaikkien kolmen vastaajaryhmän perusteluissa on mainittu puutteellisten suunnitelmien haitallinen vaikutus aikatauluttamiseen. Laamo Oy:ltä on tullut lisämai- ninta, että aikatauluttamisen merkitys erityisesti korostuu, kun useampi projekti on käyn- nissä samaan aikaan tilaajan kanssa.
Projektiosapuolien arviot projektien
aikatauluttamisesta (%) (n=12)
70
60
60
50
50
40
33
33
33
30
20
25 25
20
20
10
0
kiitettävä
hyvä
tyydyttävä
kohtalainen
heikko
rakennuttaja (n=3)
Laamo Oy (n=5)
muut urakoitsijat (n=4)
Kuvio 5. Projektiosapuolien arviot aikataulujen onnistumisasteesta
7.3.3 Arkkitehtisuunnitelmien koordinointi
Diagrammeista havaitaan, että kukaan ei ole pitänyt arkkitehtisuunnitelmien koordinoin- tia kiitettävänä tai heikkona. Vain 28 % vastaajista on pitänyt arkkitehtisuunnitelmien koordinointia hyvänä.
Kuinka hyvin projektien arkkitehtisuunnitelmien
koordinointi on onnistunut? (%) (n=11)
40
36
36
35
30
25
28
20
15
10
5
0
0
0
Kiitettävä
Hyvä
Tyydyttävä
Kohtalainen
Heikko
Kuvio 6. Arkkitehtisuunnitelmien onnistumisaste
Rakennuttajapuolelta 67 % on nähnyt arkkitehtisuunnitelmien koordinoinnin onnistumi- sen tyydyttävänä, kun taas muista urakoitsijoista 67 % on nähnyt sen hyvänä. Laamo Oy:n vastaukset painottuvat tyydyttävä- ja kohtalainen-kategorioihin 40 %:n osuuksin.
Yksi muut urakoitsijat -ryhmän vastaajista on jättänyt vastaamatta tähän kysymykseen ja ilmoittanut vapaamuotoisissa perusteluissa, ettei osaa sanoa vastausta kysymykseen. Vapaamuotoisissa perusteluissa sekä rakennuttajan että Laamo Oy:n mielestä arkkiteh- tisuunnitelmat ovat olleet keskeneräisiä projektin alussa ja siitä syystä niihin tehdään muutoksia rakentamisvaiheessa. Laamo Oy:n mielestä käyttäjien odotukset ja tarpeet tulisi pystyä esittämään paremmin. Muita Laamo Oy:n puolelta mainittuja asioita ovat, että puutteellisista suunnitelmista huolehtimatta yhteistyö toimii, koska projektiosapuolet tuntevat toisensa niin hyvin. Lisäksi palaverit ja projektipankki ovat otettu esille hyvinä arkkitehtisuunnitelmien koordinointivälineinä.
Projektiosapuolien arviot arkkitehtisuunnitelmien
koordinoinnin onnistumisesta (%) (n=11)
80
70
60
50
40
30
20
10
0
67
67
40
40
33
33
20
kiitettävä hyvä tyydyttävä kohtalainen heikko
rakennuttaja (n=3)
Laamo Oy (n=5)
muut urakoitsijat (n=3)
Kuvio 7. Projektiosapuolien arviot arkkitehtisuunnitelmien onnistumisasteesta
7.3.4 Projektien sopimussuhteet ja urakkarajaukset
Projektien sopimussuhteita ja urakkarajauksia ei pidetty kiitettävänä. Kolmannes vastaa- jista piti niitä joko hyvinä ja kolmannes kohtalaisina.
Kuinka selkeitä ovat projektien sopimussuhteet ja
urakkarajaukset olleet? (%) (n=12)
35
33,33
33,33
30
25
25
20
15
10
8,33
5
0
0
Kiitettävä
Hyvä
Tyydyttävä
Kohtalainen
Heikko
Kuvio 8. Sopimussuhteiden ja urakkarajauksien selkeystaso
Diagrammeista huomataan, että yksi Laamo Oy:n edustaja on pitänyt projektien sopi- mussuhteiden ja urakkarajausten selkeyttä heikkona ja kolme kohtalaisena.
Vapaamuotoisissa perusteluissa on nostettu esille puutteet urakkarajauksissa sekä Laamo Oy:n että rakennuttajan puolelta. Lisäksi kahdelta Laamo Oy:n edustajalta on tullut maininta toteutusmuotojen epäselvyydestä, toiselta tullut lisäksi maininta puuttu- neista sopimuksista. Yksi Laamo Oy:n ja muiden urakoitsijoiden edustaja on perustellut, että sopimussuhteet ovat olleet hyvin tiedossa.
Projektiosapuolien arviot projektien
sopimussuhteiden ja urakkarajauksien selkeydestä (%) (n=12)
70
60
60
50
50
50
40
30
20
10
0
33
33
33
20
20
kiitettävä hyvä tyydyttävä kohtalainen heikko
rakennuttaja (n=3)
Laamo Oy (n=5)
muut urakoitsijat (n=4)
Kuvio 9. Projektiosapuolien arviot sopimussuhteiden ja urakkarajauksien selkeystasosta
Jopa 82 % vastaajista piti projektien kustannusten pysymistä suunnitelmissa kiitettävänä tai hyvänä.
60
Kuinka onnistuneesti projektien kustannukset ovat
xxxxxxxx suunnitelmissa ilman yllättäviä lisäkustannuksia? (%) (n=11)
55
50
40
30
27
20
10
9
9
0
0
Kiitettävä
Hyvä
Tyydyttävä
Kohtalainen
Heikko
Kuvio 10. Kustannusten onnistumisaste
Kustannusten osalta 80 % Laamo Oy:n vastauksista painottui hyvä-kategoriaan. Raken- nuttajapuolelta enemmistö on pitänyt projektikustannusten pysymistä suunnitellussa kii- tettävänä. Muiden urakoitsijoiden vastauksissa on poikkeavasti annettu onnistumisen ar- vosanaksi kohtalainen ja heikko. Vapaamuotoisissa perusteluissa kommentit ovat myön- teisiä. Rakennuttajan puolelta on mainittu, että olisi ymmärrettävää, jos lisäkustannuksia syntyy, kun suunnitelmat muuttuvat rakentamisvaiheessa.
Projektiosapuolien arviot projektikustannusten
pysymisestä suunnitellussa (%) (n=11)
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
80
67
33
33
33
33
20
kiitettävä hyvä tyydyttävä kohtalainen heikko
rakennuttaja (n=3)
Laamo Oy (n=5)
muut urakoitsijat (n=3)
Kuvio 11. Projektiosapuolien arviot kustannusten onnistumisasteesta
7.4 Johtopäätökset ja kehitysehdotukset
Avoimien ja monivalintakysymyksien vastauksissa sekä monivalintakysymysten vapaa- muotoisissa perusteluissa esille tulleissa epäkohdissa oli selkeästi yhteneväisyyksiä. Epäkohdat ja puutteet sijoittuvat erityisesti projektin suunnitteluun sekä tarjous- ja sopi- musvaiheeseen. Yleisluonteisesti mainittuna olivat suunnitelmien puute. Myös urakkara- jat ja sopimussuhteet tulivat esiin osittain epäselvinä. Urakka-asiakirjoista pitäisi selvitä mitä tehdään, miten tehdään, kuka tekee ja millä ehdoin (kuva 10). Rakennusurakan osapuolten sopimussuhteet, tehtävät, vastuu ja velvollisuudet sovitaan tarkasti urakka- sopimuksissa sekä niiden liiteasiakirjoissa (RT 10-11222 2016, 4). Urakka-asiakirjojen voidaan siis sanoa olleen puutteellisia.
Vastauksissa ei pääasiassa oltu tarkennettu suunnitelmien puutteellisuutta. Mainittuna kuitenkin oli muutamaan otteeseen, että tarjouksia pyydetään alustavilla ja puutteellisilla suunnitelmilla, joita muutetaan rakentamisvaiheessa. Mahdollisesti suunnitelmamuutos- ten tarpeet ovat yleensä lähtöisin saneerattavan kohteen käyttäjältä, koska monissa toi- mitilasaneerausprojekteissa käyttäjien tarpeet ohjaavat pääosin suunnitteluratkaisuja. Suunnittelun alkuvaiheessa pitäisi järjestää tilaisuuksia, joissa käyttäjille selvitetään suunnitelmavaihtoehtoja ja suunnittelun tilannetta. Alkuvaiheessa on olennaista tuottaa todellisia vaihtoehtoja sekä välttää liian yksityiskohtaista suunnittelua, mikä on tyypillistä käyttäjille. Käyttäjille esitettävät suunnitelma-asiakirjat tulee olla riittävän selkeät ja ym- märrettävät. Lisäksi käyttäjän kustannustietoisuutta tulee pyrkiä pitämään ajan tasalla, etteivät kustannukset yllätä käyttäjää projektin aikana ja aiheuta äkillisiä muutostarpeita suunnitteluratkaisuihin. (Kuosa 2003, 41.)
Käyttäjien huomiointi suunnitteluvaiheessa:
• käyttäjäkyselyt ja henkilökohtaiset haastattelut
• päätös käyttäjien yhdyshenkilöstä
• selvitys kustannusvaikutuksista esimerkiksi käyttäjien vuokriin tai vastikkeisiin
• suunnittelupalaverit yhdessä käyttäjien kanssa
• suunnittelusta tiedottaminen
• vaihtoehtoisten ratkaisujen havainnollistaminen, mahdollisesti 3D- ja sisustus- malleilla
• hinnoiteltujen esimerkkiratkaisujen esittäminen (Kuosa 2003, 41).
Suunnitelmien muuttaminen rakentamisvaiheessa voi aiheuttaa erityisesti lisäkustan- nuksia urakoitsijoille sekä saattaa vaikuttaa saneerauksen laatutasoon urakka-ajan lop- puun kasaantuneiden töiden takia. Tilaajan myötävaikutusvelvollisuuden piiriin kuuluu huolehtia suunnitelmien oikea-aikaisesta luovuttamisesta urakoitsijalle. (Xxxxxxxxx & Junnonen 2014, 100–102.) Saneeraus on luonteeltaan toimintaa, jossa kaikkia yllätyksiä ei ole mahdollista välttää suunnitteluvaiheessa (Kulomäki 2013, 33). Mikäli tilaajan ei ole mahdollista toimittaa kaikkia tilaajan toimitettavaksi kuuluvia suunnitelma-asiakirjoja tar- jouspyynnön yhteydessä ja mikäli kaupallisissa asiakirjoissa ei ole toisin mainittu, tilaajan tulee laatia yhteistyössä urakoitsijan kanssa suunnitelma-aikataulu ja toimittaa sopimuk- sen edellyttämät suunnitelmat sekä muut asiakirjat sovitussa aikataulussa siten, että ura- koitsijalle jää riittävästi aikaa suorittaa hankinnat ja valmistavat toimenpiteet sekä suun- nittelut työsuoritusta varten. Suunnitelma-aikataulu on suositeltavaa tehdä samalla lohko- ja työkohdejaollakin kuin yleisaikataulu. Tilaajan vastuulla on suunnitelma-aika- taulun noudattaminen, eikä tilaaja ole oikeutettu muuttamaan suunnitelma-aikataulua il- man yhteistä sopimista urakoitsijoiden kanssa. (Xxxxxxxxx & Junnonen 2014, 100–101.)
Puutteelliset rakennussuunnitelmat johtavat puutteellisiin aikatauluihin. Kun rakennus- suunnitelmat ovat selvät projektin alusta lähtien, on yleisaikataulua tehokkaampi alkaa luomaan. Alustava yleisaikataulu tehdään projektin aikaisessa vaiheessa riippuen ura- kan toteutusmuodosta, usein jo ennen urakkaneuvotteluita. Yleisaikataulu ohjaa suunni- telma-aikataulua. Urakkaneuvotteluvaiheessa selvennetyin suunnitelmin voidaan luoda tarkennettu yleisaikataulu, johon muut työmaa-aikataulut polveutuvat. (Kankainen & Jun- nonen 2014, 98.)
Syyt ja ratkaisut puutteellisiin suunnitelmiin tulee selvittää yhteisessä viestinnässä, kuten kokouksissa ja toimituksissa hyvissä ajoin ennen projektin rakennustöiden alkua. Urak- kaneuvotteluvaihe pidetään ennen urakkasopimuksen syntymistä. Urakkaneuvotteluissa selvitetään puutteet ja ristiriidat urakka-asiakirjoissa sekä suunnitelmissa. Urakkaneu- votteluvaiheessa on mahdollista pitää suunnitelmakatselmus. Suunnitelmakatselmuk- sessa urakkasopimuksen sopijapuolet saavat todistettua suunnitelmat päteviksi. Sen päätarkoituksena on vähentää suunnitelmien aiheuttamia epäselvyyksiä ja aikataulullisia ongelmia. Suunnitelmakatselmukset voidaan myös järjestellä tuotannon tarpeiden mu- kaan, esimerkiksi suunnitelma-aikatauluun polveutuen. (Xxxxxxxxx & Junnonen 2014, 119–123.)
Rakennustöiden alettua vähintään joka kuukausi tulisi pitää työmaakokous, joissa selvi- tetään kaikki epäselvät asiat. Koska toimitilasaneeraukset ovat usein nopeatempoisia ja
kestoltaan lyhyitä, olisi suotavaa pitää työmaakokouksia useammin kuin kuukauden vä- lein, jotta epäselvyystekijöitä ja niiden aiheuttamia seurauksia pystytään hallitsemaan paremmin. Jokaisen projektin lopuksi oli myös hyvä pitää työmaan loppukokous, jossa käydään läpi saavutetut tavoitteet, epäkohdat ja parannusehdotukset kohti seuraavaa projektia. Lisäksi projektipankin asianmukainen käyttö saattaisi helpottaa suunnitelmien hyväksymistä ja muutostarpeita sekä yleisesti projektinhallintaa (kuva 11). Projektien pääasialliseksi viestintäkanavaksi voidaan sopia kaikkien projektiosapuolien käytössä oleva projektipankki, kun taas varsinaiset ratkaisut tehdään yhteisissä säännöllisissä työ- maakokouksissa. (Artto ym. 2006, 233–234.)
Kuva 11. Esimerkki projektipankin käytöstä (Klemetti 2010, 374).
Toisessa avoimessa kysymyksessä esiin tullut ehdotus Laamo Oy:n osallistumisesta projektiin jo suunnitteluvaiheessa voisi olla myös toimiva vaihtoehtoratkaisu puutteellisiin suunnitelmiin. Laamo Oy voisi osallistua suunnitelmien tekoon jo alkuvaiheessa ja tuoda omat tietotaitonsa osaksi projektia, kun toimitilan käyttäjän kanssa mietitään mahdollisia päätöksiä. Näin reagointi käyttäjän tarpeisiin ja muuttuviin suunnitelmiin nopeutuu sekä projektinhallinta vahvistuu. Lisäksi yhteistoiminnallisesta toteutusmallista voitaisiin saada projektiin kustannuksellisia, laadullisia ja ajallisia hyötyjä. Toteutusmuotona voi- taisiin käyttää hybridimallia. Kuten aiemmin on mainittu, hybridimalleiksi kutsutaan
toteutusmuotoja, jotka käyttävät vain osittain yhteistoimintamallien ominaisuuksia. Ne ei- vät siis ole puhtaita yhteistoimintamalleja, vaan yhteistyön ja yhteisen vastuun osateki- jöitä on otettu mukaan tarpeiden mukaan. Hybridimallien tarkoituksena on lisätä yhteis- toiminnallisuutta ja ne suunnitellaan tilaajan tarpeisiin sopiviksi. Niissä otetaan osateki- jöitä projektinjohtomalleista, ja käytössä voivat olla perinteiset rakennusalan sopimus- mallit (YSE, KSE). (RT 10-11223 2016, 8.) Hybridimallissa projektiorganisaatio voi koos- tua sekä tilaajan että projektinjohtourakoitsijan tai -toteuttajan organisaatiosta (Kankai- nen & Junnonen 2014, 23.) Tavoitteena on vahvistaa projektinhallintaa ja luoda toimiva tiivis projektiorganisaatio.
8 POHDINTA
Tämän opinnäytetyön tavoite oli selvittää perusteita toimitilasaneerauksesta ja siihen si- sältyvistä yhteistyön elementeistä sekä kehitystutkimuksen avulla tuoda esiin Laamo Oy:n ja Turun Teknologiakiinteistöt Oy:n yhteistyön tila ja tuottaa kehitysideoita yhteis- työtä varten. Työn toimeksiantaja on Laamo Oy.
Työn alussa kerrottiin toimitilasaneerauksesta ja siihen liittyvistä sekä tämän opinnäyte- työn aiheen kannalta olennaisista asioista. Näitä olivat projekteihin osallistuvat osapuo- let, yhteistyömenettelyt sekä yhteistyölle haasteita aiheuttavat kriittiset osatekijät. Kysei- siä osatekijöitä olivat korjausrakentamiseen liittyvät riskit sekä toimitilasaneeraukselle ominaiset haasteet: käyttäjäkeskeinen suunnittelu ja käyttäjien huomiointi rakentamisen aikana. Sopimusosapuolien yhteistyöhön paneuduttiin tuomalla esiin sen toimivuuden ja kehittämisen kannalta tärkeitä elementtejä. Sopimusosapuolien yhteistyön toimivuus ja tuloksellisuus perustuu onnistuneeseen projektinhallintaan, joka edellyttää sujuvia hal- linnan menetelmiä. Näitä menetelmiä edustivat tässä opinnäytetyössä toteutusmuodot, projektiviestintä ja tiedonhallinta sekä suunnitelmat ja asiakirjat.
Opinnäytetyön tutkimusosio toteutettiin kehitystutkimuksena, jonka tavoitteena oli tuot- taa tietoa yhteistyöprosessin nykytilasta ja synnyttää kehitysideoita sopimusosapuolien yhteistyöhön jatkoa varten. Kehityskysely toteutettiin sähköpostitse lähetettävällä kyse- lylomakkeella. Saadut vastaukset analysoitiin tilastollisesti kuvaavin menetelmin pylväs- diagrammeilla ja laadullisella sisällönanalyysillä, joiden avulla esitettiin johtopäätöksiä ja kehitysideoita.
Kehityskysely lähetettiin 23 vastaanottajalle, joista vastasi 12. Vastausprosentti oli siis 52 %. Saaduissa vastauksissa Laamo Oy:n mielipiteet olivat edustettuna 42 %:lla ja ra- kennuttajaosapuolen 25 %:lla. Loput 33 % vastauksista edustivat muiden yhteisiin pro- jekteihin osallistuneiden urakoitsijoiden mielipiteitä.
Kehityskyselyssä Laamo Oy ja muut urakoitsijat yhdessä edustivat siis selkeää enem- mistöä. On huomioitava, että tällä on vaikutusta kehitystutkimuksessa saadun aineiston tasapuolisuuteen. Lisäksi kyselystä saatu aineisto oli suhteellisen pieni, joten yhteistyötä ei voida arvioida aukottomasti. Työ kuitenkin tuotti tietoa yhteistyön tilasta sekä sai esiin yhteistoiminnassa havaittuja puutteita ja kehittämisen kohteita. Muun muassa lopputu- lokset ja yhteistyön joustavuus olivat kehuttuja asioita, mutta projektinhallinnassa
havaittiin selkeitä puutteita. Ilmenneet puutteet kohdistuivat pääosin suunnitteluun ja suunnitelmiin. Pääsyyt puutteille ovat todennäköisesti lähtöisin toimitilasaneerausten haasteellisuudesta. Toimitilasaneerauksien suunnittelusta tekee haastavaa muun mu- assa suunnittelun käyttäjäkeskeisyys ja projektien nopeatempoisuus haasteellisissa olo- suhteissa, jolloin projektinhallinta nousee avainasemaan. Yksiselitteiset ja selvät suun- nitelmat luovat pohjan toimivalle projektinhallinnalle ja sitä kautta onnistuneelle projek- tille. Kehitysehdotuksia kohti parempaa projektinhallintaa ja selvempiä suunnitelmia oli- vat muun muassa Laamo Oy:n ottaminen osaksi suunnitteluorganisaatiota, suunnitelma- aikataulun käyttö, tehostetut kokouskäytännöt ja projektipankin käyttö. Lisäksi muun mu- assa urakka-asiakirjoissa ja toteutusmuodon selkeydessä oli koettu puutteita, joihin toi- votaan parannusta.
Teoriaosuudessa pyrittiin luomaan tietoperustaa kehitystutkimusta varten, ja kutakuinkin kaikki kehityskyselyssä esiin tulleet epäkohdat olivatkin käsiteltyinä teoriaosuudessa. Opinnäytetyössä olisi voitu käsitellä esimerkkikohteina muutamia tiettyjä toteutuneita projekteja, mutta puutteellisesti saatavilla olevasta dokumentaatiosta johtuen koettiin se kannattamattomaksi, sillä niistä ei olisi saanut kerättyä tarpeeksi oleellista tietoa. Lisäksi kehityskysely yksittäisistä projekteista olisi antanut informaatiota vain kyseisistä projek- teista, eikä kaikki palaute välttämättä olisi ollut yhtä yleishyödyllistä yhteistyön kehittämi- sen kannalta kuin palaute kehityskyselystä, joka koskee kaikkia toteutuneita projekteja. Toisaalta yksittäisestä projektista olisi voinut saada yksityiskohtaisempaa tietoa liittyen siinä koettuihin puutteisiin, ja kyselyn olisi voinut toteuttaa niin, että kysely olisi sisältänyt projektiyhteistyötä yleisesti koskevia kysymyksiä ja lisäksi kysymyksiä koskien muuta- maa tiettyä ongelmalliseksi koettua projektia.
Kehityskyselyyn olisi myös voitu ottaa osaksi loppukäyttäjiä toteutuneista projekteista, mutta myös se koettiin tarpeettomaksi, sillä käyttäjät eivät ole olleet sopimussuhteessa suoraan Laamo Oy:hyn. Käyttäjien palautteella ei olisi ollut merkityksellistä arvoa sopi- musosapuolien yhteistyön kehittämisen kannalta, koska palaute olisi oletettavasti koh- distunut yksinomaan tilaajaan. Käyttäjiltä olisi kuitenkin voinut saada palautetta vaikkapa työn laadusta, mutta sekään ei olisi ollut relevanttia kehitystutkimuksen tarkoitusperän kannalta.
Kehitystutkimuksen menetelmänä verkkokysely sähköpostitse toimi moitteetta lukuun ot- tamatta vastauskatoa. Vastaajat saivat harkinta-aikaa vastauksiinsa ja pitää anonyymiy- tensä, mikä saattoi edesauttaa pohdittua vastaamista. Myös henkilökohtaisia haastatte- luja olisi voitu käyttää aineistonkeruuseen. Sillä olisi voitu nostaa vastausprosenttia,
mutta toisaalta se olisi saattanut vaikuttaa tutkittavien vastauksiin rajoittavasti, jonka li- säksi se olisi ollut huomattavasti vaativampi toteuttaa – erityisesti aikataulullisesti.
LÄHTEET
Arjasmaa Yhtiöt Oy 2016. Info. Viitattu 25.9.2018 xxxx://xxxxxxxx.xx/xxxx/
Asianajotoimisto Finsta Oy 2018. Urakkasopimukset. Viitattu 9.10.2018 xxxxx://xxx.xxxxxxxxxx- xxxxxx.xx/xxxxxx/xxxxxx-xxxxxxx-xx-xxxxxxx/
Xxxxx, X.; Xxxxxxxxx, X. & Xxxxxx, X. 2006. Projektiliiketoiminta. Helsinki: WSOY Oppimateriaalit Oy.
Xxxxxxx, X. 2018. Projektipankki rakennustyömaalla. Rakennustieto Oy. xxxxx://xxx.xxxxxxxx- xxxxx.xx/Xxxxxxxxx/XX/XX000000.xxx
Xxxxxxxxx, X.; Xxxxx, X. & Xxxxxxxxx, P. 1997. Tutki ja kirjoita. Helsinki: Kustannusosakeyhtiö Tammi.
Xxxxxxx, X. 2008. Viestinnän vallankumous. Löydä uusi työyhteisöviestintä. Helsinki: WSOYpro. Xxxxxxxx, X.-X. 2009. Sopimusten hallinta. Helsinki: Suomen Rakennusmedia Oy.
Xxxxxx, X. 2018. Korjausrakentamisen riskit. Rakennustieto Oy. xxxxx://xxx.xxxxxxxx- xxxxx.xx/Xxxxxxxxx/XX/XX000000.xxx
Xxxxxxxxx, X. & Xxxxxxxx, X.-X. 2014. Urakoitsijan sopimusasiat. Helsinki: Talonrakennusteolli- suus ry & Suomen Rakennusmedia Oy.
Xxxxxxxxx, X. & Xxxxxxxx, X.-X. 2015. Rakennuttaminen. 3. painos. Helsinki: Rakennustieto Oy.
Kiinteistösanasto 1984. Tekniikan sanastokeskus TSK 4. Helsinki: Rakennuskirja Oy.
Xxxxxxxx, X. 2010. Suunnittelujohtaminen ‒ oikein mitoitettu suunnitteluaikataulu ja sen ohjaami- nen. Teoksessa Xxxxxxxx, X., Xxxxxxxxxx, A., Xxxxxx, T. & Xxxxx, X. (toim.) Rakentajain kalenteri 2010. 367-377. Helsinki: Rakennustieto 2009. xxxxx://xxx.xxxxxxxxxxxxx.xx/Xxxx- loads/RK/RK100203.pdf
Xxxxxxxxx, X.; Holopainen, M. & Pulkkinen, P. 2016 Tilastollisten menetelmien perusteet. Hel- sinki: Sanoma Pro Oy.
RAKLI ry. 2012. Kiinteistöliiketoiminnan sanasto. 2. laitos. Helsinki: RAKLI ry. xxxx://xxx.xxx.xx/xxx- dostot/pdf/Kiinteistoliiketoiminnan_sanasto2.pdf
Ratu KI-6019. 2010. Korjaustöiden laatu 2011. Rakennustieto Oy. Viitattu 20.10.2018
Ratu KI-6031. 2017. Rakennushankkeen ajallinen suunnittelu ja ohjaus. 3., tarkistettu painos. Rakennustieto Oy. Viitattu 20.10.2018
Ratu S-1229. 2011. Rakennustyömaan projektisuunnitelma. Rakennustieto Oy. Viitattu 7.10.2018
RT 16-10699. 1999. Urakkarajaliitteen laatiminen, talonrakennustyö. Rakennustieto Oy. Viitattu 20.10.2018
RT 10-11222. 2016. Talonrakennushankkeen kulku. Rakennushankkeen osapuolet. Rakennus- tieto Oy. Viitattu 1.10.2018
RT 10-11223. 2016. Talonrakennushankkeen kulku. Toteutusmuodot. Rakennustieto Oy. Viitattu 5.10.2018
Xxxxxxxx-Xxxxxxxxx, X. & Puusniekka, X. 2006. KvaliMOTV – Sisällönanalyysi. Tampere: Yh- teiskuntatieteellinen tietoarkisto. Viitattu 13.10.2018 xxxx://xxx.xxx.xxx.xx/xxxxxxxxxxxx- tus/kvali/L7_3_2.html
Xxxxxxxx, X. 2015. Toteutusmuodot taloyhtiön korjaushankkeissa. Helsinki: Kiinteistöalan Kus- tannus Oy.
Xxxxxxxx, X. 2018. Relaatioprojektimallit. Rakennustieto Oy. xxxxx://xxx.xxxxxxxxxxxxx.xx/Xxxx- loads/RK/RK140202.pdf
Turun Teknologiakiinteistöt 2016a. Strategia. Viitattu 17.10.2018 xxxxx://xxx.xxxxxxxxxxxxxxxxxx- xxx.xx/xx/xxxxxx/xxxxxxxxx
Turun Teknologiakiinteistöt 2016b. Kiinteistöt. Viitattu 17.10.2018 xxxxx://xxx.xxxxxxxxxxxxxxxxxx- xxx.xx/xx/xxxxxxx-xxxx/xxxxxxxxxxx
Xxxxxx, X. 2005. Tutki ja kehitä. Helsinki: Kustannusosakeyhtiö Tammi.
Xxx-Xxxxxxx, X. 2013. Allianssimalli. Teoksessa Teoksessa Junttila, A.; Xxxxxxxxxx, X.; Heloma,