Contract
SOPIMUS KUOPION MATKAKESKUSALUEEN TOTEUTTAMISESTA JA ESI- SOPIMUS TONTTIEN VUOKRAAMISESTA, RASITTEISTA SEKÄ KIINTEISTÖ- KAUPOISTA (luonnos 24.4.2017)
1 Osapuolet
a) Kuopion kaupunki, y-tunnus 0171450-7 osoite Xxxxxxxxxxxxxxx 00, 00000 XXXXXX
jäljempänä tekstissä ”Kaupunki”
b) Rakennusliike Lapti Oy, y-tunnus 0788291-5 osoite Voudintie 4, 90400 OULU
perustettavan yhtiön tai perustettavien yhtiöiden lukuun (jäljempänä tekstissä ”Raken- nusliike Lapti Oy”)
2 Sopimuksen kohde ja sopimuksen tarkoitus
Tämän sopimuksen kohteina ovat liitteen 10 mukaisella Hankealueella olevat tontit siten kuin jäljempänä sovitaan.
Osapuolet ovat 21.6.2016 yhdessä VR-Yhtymä Oy:n kanssa allekirjoittaneet Kuopion Asemanseudun (Matkakeskusalueen) kehittämisestä yhteistoimintasopimuksen. Kyseisen sopimuksen tavoitteena on valmistella ja saada yhteistoimintasopimuksessa määritellylle Hankealueelle (rajaus esitetty liitteessä 10) voimaan asemakaava, joka mahdollistaisi ra- kennushankkeiden toteuttamiseen liittyvien sopimusten tekemisen ja Hankealueelle sijoit- tuvan yhteistoimintasopimuksen mukaisten tavoitteiden ja vastuunjakojen mukaisen Ra- kennusliike Lapti Oy:n rakennushankkeen.
Kaupunki on laatinut Kuopion linja-autoaseman aluetta ja ympäristöä koskevan asema- kaavaehdotuksen no 759, jonka kartta on sopimuksen liitteenä 1. Asemakaavaehdotus on ollut julkisesti nähtävillä 16.1. - 17.2.2017.
Tässä sopimuksessa osapuolet sopivat asemakaavaehdotuksen mukaisen korttelin 42 tonttien 4-8 toteuttamiseen liittyvistä tavoitteista. Lisäksi tämä sopimus sisältää esisopi- muksen korttelin 42 tonttien vuokrauksista, rasitteista ja kiinteistökaupoista. Tämä sopimus tehdään edellyttäen, että ehdotuksen mukainen asemakaava hyväksytään ja hyväksymis- päätös, jota ei mahdollisen muutoksenhaun vuoksi kokonaan tai olennaisilta osin kumota, saa lainvoiman.
Vuokrauksen esisopimuksen (kohta 6) tarkoitus on, että Kaupunki vuokranantajana ja Ra- kennusliike Lapti Oy vuokralaisena tekevät esisopimuksen vaiheittaisista (3 vaihetta) tont- tien vuokrauksista asemakaavan ja sitovan tonttijaon mukaisista tonteista ja alueen sito- vasta rakentamisaikataulusta kohdan 3 kehittämistavoitteiden mukaisesti. Lisäksi tässä sopimuksessa sovitaan mm. pysäköinnin järjestämisestä alueella sekä matkakeskuksen vaatimien toimintojen toteuttamisesta. Sopimuksen kohta 7 sisältää kiinteistökaupan esi- sopimuksen, jonka tarkoituksena on myös sopia vuokralaiseksi tulevan yhtiön tai vuokra- laisiksi tulevien yhtiöiden oikeudesta ostaa tontti tässä esisopimuksessa sovittavin edelly- tyksin ja ehdoin.
Selvyyden vuoksi osapuolet toteavat, että tämä sopimus ei oikeudellisesti sido asemakaa- voitusta, vaan asemakaava laaditaan maankäyttö- ja rakennuslainsäädännön vaatimukset huomioon ottaen.
3 Sopimuksen kohteena olevan alueen kehittämistavoitteet
Nykyisestä linja-auto- ja rautatieaseman alueesta on tarkoitus muodostaa seudullisesti tärkeä joukkoliikennepalvelujen keskittymä. Se on samalla arkkitehtuuriltaan ja kaupunki- kuvaltaan edustava toimisto-, liike- ja asuintiloja sisältävä merkittävä työpaikka-alue.
Linja-autoaseman ja rautatieaseman alueet sekä niiden välinen ratapiha-alue suunnitel- laan ja rakennetaan toimivaksi kokonaisuudeksi palvelujen, toimintojen, yhteyksien, liik- kumisen ja eri liikenneverkostojen suhteen. Näin muodostuva ”Matkakeskusalue” on toi- minnallinen kokonaisuus, joka sisältää mm. uudet tai peruskorjatut infrarakenteet sekä kulkuyhteydet alueella, matkustajien tarpeiden mukaiset palvelutilat (mm. wc, kahvila
/ravintola, lipunostomahdollisuudet, odotus, rahtitavarat jne.), juna- ja linja-autoliikenteen, taksi-, saatto-, ja tavaraliikenteen, polkupyörä-, liityntä-, asuin- ja työpaikkapysäköinnin ja esteettömät, toimivat kevyen liikenteen yhteydet ja asuin-, toimisto-, liike- ja palvelutilat.
Tällä sopimuksella pyritään alueen tonttien suunnittelemiseen ja toteuttamiseen siten, että kehittämistavoitteet saavutetaan.
Osapuolet sopivat, että liitteen 10 mukaisen Hankealueen tonttien suunnittelu ja rakenta- minen toteutetaan sekä toiminta järjestetään siten, että 21.6.2016 allekirjoitetun yhteistoi- mintasopimuksen tavoitteet ja rakentamisaikataulu toteutuvat.
Luovuttaessaan rakentamiansa rakennuksia tai niitä hallitsevia yhtiöitä Rakennusliike Lapti Oy sitoutuu siirtämään tämän sopimuksen ja 21.6.2016 allekirjoitetun yhteistoimintasopi- muksen tavoitteet luovutuksensaajia sitoviksi.
Rakennusliike Lapti Oy on tehnyt liitteen 10 mukaisen Hankealueen rakentamisesta viite- suunnitelman (päivätty 10.1.2017), joka on liitteenä 11. Rakennusliike Lapti Oy vastaa sii- tä, että Hankealueelle muodostettavat uudisrakennusten tontit rakennetaan viitesuunnitel- man mukaisesti. Mikäli Rakennusliike Lapti Oy haluaa toteuttaa rakentamisen suunnitel- maan verraten olennaisesti toisenlaisena, on siitä neuvoteltava ja saatava Kaupungin kir- jallinen suostumus etukäteen ennen rakennusluvan hakemista.
4 Selostus uudisrakentamisen kohteina olevista tonteista ja niiden rakennusoi- keudesta
Alla olevassa taulukossa on selostettu sopimuksen kohteena olevien asemakaavaehdo- tuksen mukaisten muodostettavien tonttien pinta-alat ja asemakaavan valmisteluvaiheessa arvioidut käytettävät kerrosalat sopimuksentekohetkellä. Rakennusoikeudet ovat lasken- nallisia kaavaehdotuksen mukaan arvioituja määriä, koska rakentamisen määrää on ase- makaavassa tarkoitus ohjata rakennusalojen rajojen ja rakennusten korkeuksien avulla.
Muodostettava tontti | Pinta- ala m² | Käyttötarkoitus | Arvioitu käytet- tävä kerrosala k-m² |
297-3-42-4 | 3478 | ALPY-1 | 11 695 |
297-3-42-5 | 1 804 | ALPY-1 | 9 800 |
297-3-42-6 | 2 071 | LPA-15 | 0 |
297-3-42-7 | 3087 | ALPY-1 | 8 813 |
297-3-42-8 | 4653 | LPA-14 | 14 000 |
Tonttien pinta-alat ovat tässä vaiheessa vielä ohjeellisia. Pinta-alat tarkentuvat asema- kaavan voimaantulon jälkeen toimitettavissa lohkomistoimituksissa. Käytettävät ker- rosalat tarkentuvat rakennussuunnittelun myötä.
Kaavamerkintöjen selite asemakaavaehdotuksen mukaan:
ALPY-1: Asuin-, liike-, toimisto-, palvelu- ja yleisten rakennusten korttelialue. Kortteliin saa rakentaa myös henkilö- ja tavaraliikenneterminaalin. Suunnittelussa tulee kiinnittää erityistä huomiota rakennuksen mittasuhteiden ja muun rakennusta- van sopeuttamiseen ympäristöönsä. Asuntoja ei saa sijoittaa ensimmäiseen maanpäälliseen kerrokseen. Asuntoihin johtavista porrashuoneista on oltava välitön yhteys leikkiin ja oleskeluun varatulle tontin osalle. Tonttia varten varat- tavan leikkiin ja oleskeluun tarkoitetun alueen ei tarvitse sijaita kyseisellä ton- tilla, eikä sen tarvitse vastata rakennusjärjestyksen vähimmäispinta-alaa kos- kevia vaatimuksia. Leikki- ja oleskelualueeksi voidaan katsoa myös pihakan- net. Pihakansien suojaksi on rakennettava vähintään 2,5 m korkeat rakenteet, joilla saavutetaan leikki- ja oleskelualueella vaadittavat melutaso-ohjearvot.
LPA-14: Autopaikkojen korttelialue. Kortteliin tulee sijoittaa vähintään 100 autopaikkaa yleistä pysäköintiä, joista 3 % tulee olla inva-paikkoja. Osa yleisistä pysäköin- tipaikoista luetaan kuuluvaksi kaupungin pysäköintilaitosverkostoon.
LPA-15: Autopaikkojen korttelialue. Alueelle saa sijoittaa saattoliikennepysäköintiä.
5 Tonttien hinnoittelu
Tässä sopimuskohdassa määritellään asemakaavoituksella ja tonttien lohkomisilla muodos- tettavien tonttien 297-3-42-4, 297-3-42-5 ja 297-3-42-7 arvot kauppahinnan ja vuokran mää- rittämistä varten.
Tontin arvo määräytyy tontilla käytettävän kerrosalan perusteella siten, että myönnettävän rakennusluvan mukaisista eri käyttötarkoituksista muodostuvat arvot määritetään kerto- malla kunkin käyttötarkoituksen mukainen käytettävän kerrosalan määrä (k-m²) kunkin käyttötarkoituksen yksikköhinnalla (e/k-m²). Saadut käyttötarkoitusten mukaiset kerrosalo- jen arvot lasketaan yhteen, jolloin saadaan tontin arvo.
Kerrosalan yksikköhinnat ovat seuraavan taulukon mukaiset:
Asemakaavan mukainen käyttötarkoitus | yksikköhinta e/k-m² |
Asuinkerrosala | 350 |
Toimistokerrosala | 250 |
Päivittäistavarakaupan kerrosala | 300 |
Terveys- ja hoivapalvelurakennusten kerrosala | 250 |
Hotellirakennusten kerrosala | 250 |
Muu palvelu- ja liiketilakerrosala | 250 |
Tämän sopimuksen tekohetkellä arvioidut tonttien arvot ja perusvuokrat ovat seuraavan tau- lukon mukaiset:
Muodostettava tontti | Arvioitu käytettävä ker- rosala k-m² | Tontin arvo ja hinta kiin- teistökaupassa euroa | Perusvuokra euroa vuodessa |
297-3-42-4 | 11 695 | 3 416 550 | 136 662 |
297-3-42-5 | 9 800 | 2 863 000 | 114 520 |
297-3-42-7 | 8 813 | 2 651 400 | 106 056 |
Tontin hinnan ja vuokran määrittämisessä kerrosalaan luetaan kaikki rakennusluvan mu- kaan kerrosalaksi luettavat tilat 250 millimetrin seinäpaksuuden mukaan laskettuna ja mahdolliset muut edellä olevassa taulukossa hinnoiteltujen käyttötarkoitusten piiriin kuulu- vat tilat.
Yllä olevien taulukoiden mukaiset hinnat, tonttien arvot ja vuokrat sidotaan elinkustannusin- deksiin (1951=100) siten, että perusindeksinä on joulukuun 2015 indeksin pisteluku 1906 ja tarkistusindeksinä tontin luovutussopimuksen allekirjoitusajankohtaa edeltävän joulukuun elinkustannusindeksin pisteluku. Tarkistetut yksikköhinnat saadaan, kun tarkistusindeksin pisteluku jaetaan perusindeksin pisteluvulla (1906) ja yksikköhinnat kerrotaan saadulla osa- määrällä.
Osapuolet toteavat, että edellä mainittujen tonttien lopulliset kauppahinnat ja vuokrat sovi- taan tontteja koskevissa lopullisissa vuokrasopimuksissa ja kauppakirjoissa, joissa hinto- jen ja vuokrien määräytymisessä otetaan huomioon edellä mainitut määräytymisperusteet.
Taulukossa olevat hinnat ja vuokrat ovat tonttien vähimmäishintoja ja -vuokria eikä niitä alenneta, mikäli toteutunut tontin kerrosala on edellä ilmoitettua määrää alhaisempi tai käyttötarkoitus yksikköhinnaltaan halvempi. Yllä olevia tonttihintoja ja -vuokria ei missään tapauksessa alenneta lukuun ottamatta yllä todettua indeksikorjausta. Taulukon mukaiset vuokrat ja hinnat ovat siten tonttien minimihintoja.
Rakennusliike Lapti Oy sitoutuu vuokraamaan tämän sopimuksen kohteena olevat tontit. Yllä todettujen tonttien 297-3-42-4, 297-3-42-5 ja 297-3-42-7 perusvuokra on neljä (4) pro- senttia tontin arvosta. Mikäli vuokralainen haluaa käyttää jäljempänä sovittavaa oikeuttaan ostaa tontti 297-3-42-4, 297-3-42-5 tai 297-3-42-7 omaksi, on kiinteistökaupassa tontin kauppahintana tontin arvo edellä sovitun mukaisesti.
Vuokrasopimuksissa sovittavat vuokrat määritellään aluksi kunkin sopimuksen tekohetkellä olevan suunnitelman mukaan. Vuokria tarkistetaan vuokrasopimuksissa sovittavalla tavalla, mikäli haettavan rakennusluvan mukainen kerrosala poikkeaa vuokran perusteena olevasta kerrosalasta. Tällöin vuokra määräytyy rakennusluvassa todetun kerrosalan mukaisesti si- ten, että vuokra on kuitenkin vähintään edellä olevassa taulukossa todettu minimivuokra.
Mahdollisesta myöhemmästä lisärakentamisesta maksettava lisäkauppahinta:
Mikäli vuokralainen ostaa tontin omaksi ja ostaja myöhemmin rakentaa tontille lisää, ostaja on velvollinen etukäteen ilmoittamaan myyjälle lisärakennushankkeestaan ja ostaja on vel- vollinen maksamaan kaupungille lisäkauppahintaa tontilla käytettävän kerrosalan mukaises- ti. Tällöin lisäkauppahinta määräytyy tontilla käytettävän lisäkerrosalan perusteella siten, että lisärakentamisen eri käyttötarkoituksista muodostuvat arvot määritetään kertomalla kunkin käyttötarkoituksen mukainen käytettävän lisäkerrosalan määrä (k-m²) edellä esitetyn taulu- kon mukaisella kunkin käyttötarkoituksen indeksitarkistetulla yksikköhinnalla (e/k-m²). Saa- dut käyttötarkoitusten mukaiset lisäkerrosalojen arvot lasketaan yhteen, jolloin saadaan maksettavan lisäkauppahinnan määrä.
Tämä myöhemmästä lisärakentamisesta aiheutuvasta lisäkauppahinnasta sovittava kaup- paehto on voimassa kymmenen (10) vuotta lopullisen kauppakirjan allekirjoittamisesta.
6 Tonttien vuokraamista ja rasitesopimuksia koskeva esisopimus
Lopullisten vuokrasopimusten tekemisen edellytyksinä on, että liitteen 1 mukainen asema- kaava on kohdassa 2 todetulla tavalla tullut voimaan ja tontit on lohkottu sekä merkitty kiin- teistörekisteriin.
6.1 Vaiheessa 1 tehtävät sopimukset
6.1.1 Maanvuokrasopimukset vaiheessa 1
Kaupunki ja Rakennusliike Lapti Oy sitoutuvat 31.12.2017 mennessä tekemään maan- vuokrasopimukset tonteista 297-3-42-5, 297-3-42-6 ja 297-3-42-8. Sopimukset tehdään liitteinä 2 ja 3 olevien sopimusluonnosten sisältöisinä.
6.1.2 Rasitesopimus vaiheessa 1
Kaupunki ja Rakennusliike Lapti Oy sitoutuvat yhtä aikaa kohdan 6.1.1 mukaisten maan- vuokrasopimusten kanssa tekemään tarvittavista rasitteista liitteinä 4 ja 5 olevien luon- nosten sisältöiset rasitesopimukset koskien tontteja 297-3-42-5, 297-3-42-6 ja 297-3-42-8.
Xxxxxxxx 0 rasitesopimusta tarkennetaan rasitteen kohteiden osalta ennen sopimuksen alle- kirjoitusta. Tällöin sopimukseen lisätään liitteeksi tarvittavat piirustukset, joista rasitteiden sijainnit tarkemmin ilmenevät.
6.2 Vaiheessa 2 tehtävät sopimukset
6.2.1 Maanvuokrasopimus
Kaupunki ja Rakennusliike Lapti Oy sitoutuvat 31.12.2018 mennessä tekemään maan- vuokrasopimuksen tontista 297-3-42-4. Sopimus tehdään liitteenä 6 olevan sopimusluon- noksen sisältöisenä.
6.2.2 Rasitesopimus vaiheessa 2
Kaupunki ja Rakennusliike Lapti Oy sitoutuvat yhtä aikaa kohdan 6.2.1 mukaisen vuokra- sopimuksen kanssa tekemään tarvittavista rasitteista liitteenä 7 olevan luonnoksen sisäl- töisen rasitesopimuksen koskien tonttia 297-3-42-4.
Xxxxxxxx 0 rasitesopimusta tarkennetaan rasitteen kohteiden osalta ennen sopimuksen alle- kirjoitusta. Tällöin sopimuksen lisätään liitteeksi tarvittavat piirustukset, joista rasitteiden sijainnit tarkemmin ilmenevät.
6.3 Vaiheessa 3 tehtävät sopimukset
6.3.1 Maanvuokrasopimus vaiheessa 3
Kaupunki ja Rakennusliike Lapti Oy sitoutuvat 31.12.2020 mennessä tekemään maan- vuokrasopimuksen tontista 297-3-42-7. Sopimus tehdään liitteenä 8 olevan sopimusluon- noksen sisältöisenä.
6.3.2 Rasitesopimus vaiheessa 3
Kaupunki ja Rakennusliike Lapti Oy sitoutuvat yhtä aikaa kohdan 6.3.1 mukaisen vuokra- sopimuksen kanssa tekemään tarvittavista rasitteista liitteenä 9 olevan luonnoksen sisäl- töisen rasitesopimuksen koskien tonttia 297-3-42-7.
7 Kiinteistökaupan esisopimus
Myyjä: Kuopion kaupunki
Ostaja: Rakennusliike Lapti Oy perustettavan yhtiön tai perustettavien yhtiöiden lu- kuun
7.1 Esisopimuksen tarkoitus
Rakennusliike Lapti Oy:llä on oikeus ostaa jäljempänä määritellyistä esisopimuksen koh- teista muodostettavat tontit Kuopion kaupungilta tässä esisopimuksessa sovituin edelly- tyksin ja ehdoin. Kaupunki sitoutuu myymään tontin tässä esisopimuksessa sovituin edel- lytyksin ja ehdoin, jos Rakennusliike Lapti Oy jäljempänä tarkemmin sovitussa määräajas- sa haluaa ostaa tontin. Osto-oikeus koskee asemakaavaehdotuksen mukaisia tontteja 297-3-42-4, 297-3-42-5 ja 297-3-42-7.
Selvyyden vuoksi todetaan, että osto-oikeus kuhunkin tonttiin on sillä Rakennusliike Lapti Oy:n perustamalla yhtiöllä tai yhtiöillä, jotka yksin tai yhdessä ovat tulleet kutakin tonttia maanvuokraoikeuden nojalla täysin hallitsemaan.
Osto-oikeus astuu voimaan tonttikohtaisesti aina sillä hetkellä, kun kullekin tontille raken- nettavaa uudisrakennusta koskeva maanvuokrasopimuksen mukainen tämän sopimuksen liitteiden 2, 6 ja 8 mukaisesti sovittava rakentamisvelvoite on tehtävän vuokrasopimuksen mukaisesti vuokralaisen toimesta täytetty. Kunkin tontin osto-oikeus on voimassa kuusi (6) kuukautta edellä mainitun rakentamisvelvoitteen täyttymishetken päivämäärästä. Tontin osto-oikeus raukeaa, mikäli vuokralainen ei täytä edellä mainittujen liitteiden mukaisia ra- kentamisvelvoitteita määräajassa tai kun määräaika päättyy.
7.2 Esisopimuksen kohteet
Tämän sopimuksen allekirjoitushetkellä esisopimus kohdistuu alla lueteltuihin kohteisiin, jotka on tarkemmin osoitettu liitteessä 12. Lopullisten kiinteistökauppojen kohteina ovat kiinteistörekisteriin merkityt tontit.
Muodostettava tontti 297-3-42-5:
Kohde 1:
Noin 1804 m²:n suuruinen määräala Kuopion kaupungissa sijaitsevasta kiinteistöstä 297- 11-55-5.
Määräala käsittää liitteenä 1 olevan asemakaavaehdotuksen mukaisen muodostettavan tontin 297-3-42-5.
Määräala on asemakaavaehdotuksessa osoitettu asuin-, liike-, toimisto-, palvelu- ja yleis- ten rakennusten korttelialueeksi. Määräala on tarkemmin osoitettu liitteenä 12 olevassa kartassa.
Muodostettava tontti 297-3-42-4:
Kohde 2:
Noin 1697 m²:n suuruinen määräala Kuopion kaupungissa sijaitsevasta kiinteistöstä 297- 11-55-5.
Määräala on asemakaavaehdotuksessa osoitettu asuin-, liike-, toimisto-, palvelu- ja yleis- ten rakennusten korttelialueeksi. Määräala on tarkemmin osoitettu liitteenä 12 olevassa kartassa.
Kohde 3:
Noin 1781 m²:n suuruinen määräala Kuopion kaupungissa sijaitsevasta kiinteistöstä 297- 407-8-0.
Määräala on asemakaavaehdotuksessa osoitettu asuin-, liike-, toimisto-, palvelu- ja yleis- ten rakennusten korttelialueeksi. Määräala on tarkemmin osoitettu liitteenä 12 olevassa kartassa.
Kohteet 2 ja 3 muodostavat yhdessä liitteen 1 mukaisen asemakaavaehdotuksen mukai- sen asuin-, liike-, toimisto-, palvelu- ja yleisten rakennusten tontin 297-3-42-4. Muodostet- tavan tontin kokonaispinta-ala on noin 3478 m².
Muodostettava tontti 297-3-42-7:
Kohde 4:
Noin 1303 m²:n suuruinen määräala Kuopion kaupungissa sijaitsevasta kiinteistöstä 297- 11-55-5.
Määräala on asemakaavaehdotuksessa osoitettu asuin-, liike-, toimisto-, palvelu- ja yleis- ten rakennusten korttelialueeksi. Määräala on tarkemmin osoitettu liitteenä 12 olevassa kartassa.
Kohde 5:
Noin 1784 m²:n suuruinen määräala Kuopion kaupungissa sijaitsevasta kiinteistöstä 297- 11-55-2.
Määräala on asemakaavaehdotuksessa osoitettu asuin-, liike-, toimisto-, palvelu- ja yleis- ten rakennusten korttelialueeksi. Määräala on tarkemmin osoitettu liitteenä 12 olevassa kartassa.
Kohteet 4 ja 5 muodostavat yhdessä liitteen 1 mukaisen asemakaavaehdotuksen mukai- sen asuin-, liike-, toimisto-, palvelu- ja yleisten rakennusten tontin 297-3-42-7. Muodostet- tavan tontin kokonaispinta-ala on noin 3087 m².
7.3 Esisopimuksen kohteiden kauppahinnat
Sopimuksentekohetkellä olevien suunnitelmien mukaan arvioidut kerrosalat ja niiden mu- kaan määräytyvät tonttien kauppahinnat on eritelty kohdassa 5 olevassa taulukossa. Sel- vyyden vuoksi todetaan, että hinnat ovat tonttien vähimmäishintoja.
Hinnat sidotaan elinkustannusindeksiin kohdassa 5 määritellyllä tavalla.
Hinnat on määritetty käyttäen perusteena asemakaavan valmistelun yhteydessä arvioituja kerrosaloja. Hintoja tarkistetaan ennen kiinteistökauppojen tekemistä, mikäli tontille raken- nettavien tilojen käyttötarkoitus muuttuu arvokkaammaksi tai tontin kerrosalan määrä li- sääntyy.
Hintoja tarkistettaessa eri käyttötarkoituksien mukaisten kerrosalojen arvot määritetään kertomalla keskenään kutakin käyttötarkoitusta vastaava kerrosala ja yksikköhinta. Tarkis- tetut tonttihinnat saadaan laskemalla yhteen eri käyttötarkoituksista muodostuvat arvot.
7.4 Muut kiinteistökauppojen ehdot
Tontteja 297-3-42-4, 297-3-42-5 ja 297-3-42-7 koskevat kiinteistökaupat tehdään noudat-
xxxx liitteinä 13, 14 ja 15 olevia kauppakirjamalleja.
8 Tonttia 297-3-50-1 koskeva sopimus
VR-Yhtymä Oy ja Rakennusliike Lapti Oy tekevät keskenään erillisen kiinteistökaupan esi- sopimuksen asemakaavaehdotuksen mukaisesta tontista 297-3-50-1.
Kyseinen tontti kuuluu liitteen 10 mukaiseen Hankealueeseen ja on siten suunniteltava ja rakennettava sekä toiminnoiltaan järjestettävä siten, että kohdassa 3 sovitut tavoitteet toteu- tuvat.
9 Tontteja hallinnoivien yhtiöiden perustaminen
Rakennusliike Lapti Oy huolehtii kustannuksellaan siitä, että kuhunkin vuokrasopimukseen vuokraoikeuden haltijaksi ja rasitesopimukseen osapuoleksi tuleva yhtiö on perustettu ja rekisteröity ennen kunkin sopimuksen tekemistä.
10 Kaupungin vastuulla oleva yhdyskuntarakentaminen
Kaupunki on suorittanut Puutarhakadun, linja-autokentän sekä vesihuoltoverkostojen (uusi hulevesiputki, jätevesiviemärin ja vesijohdon saneeraus) ja niihin liittyvien rakenteiden sa- neerauksen vuonna 2014. Lisäksi on tehty linja-autoliikenteen väliaikaisia järjestelyitä.
Yleisten alueiden viimeistelytyöt ja Matkaajanpolun (henkilöliikenneratapihan ja korttelin 42 välissä oleva asemakaavaehdotuksen mukainen itä-länsisuuntainen kevyen liikenteen väylä) rakentaminen sovitetaan yhteen Vuokralaisen talonrakentamishankkeiden etenemi- sen kanssa. Vuokralainen sitoutuu ilmoittamaan talonrakennushankkeensa aikataulun hy- vissä ajoin aikataulujen yhteensovittamiseksi.
Selvyyden vuoksi todetaan seuraavaa:
Rakennusliike Lapti Oy vastaa talonrakennushankkeen edellyttämässä laajuudessa kus- tannuksellaan rakentamiseen liittyvistä mahdollisesta ratapenkereen tuennasta ja viran- omaisten vaatimista ratapenkereen vakauteen liittyvistä mittauksista.
Lisäksi Rakennusliike Lapti Oy vastaa kustannuksellaan siitä, että myöhemmin toteutetta- va Matkaajanpolku tarvittavine portaineen ja luiskineen voidaan rakenteellisesti liittää tai tukea tai rakentaa tonteille 297-3-42-4 ja 297-3-42-8 rakennettavia rakennuksia vasten. Rakennusliike Lapti Oy antaa lisäksi korvauksetta suostumuksensa ko. rakennusrasittei- den perustamiseen Kaupunkia varten (rakennusrasitteen perustaminen, MRA 80 §). Asias- ta tehdään rasitesopimus ennen tonttien 297-3-42-4 ja 297-3-42-8 rakennuslupien hake- mista sitten, kun sopimusta varten tarvittavat suunnitelmat ovat valmiina.
Rakennettava Matkaajanpolku tukeutuu pohjoiselta reunaltaan tonteille 297-3-42-4 ja 297- 3-42-8 rakennettaviin rakennuksiin ja tarkempi toteutustapa ratkaistaan myöhemmin tehtä- vässä tarkemmassa suunnittelussa. Kaupunki vastaa Matkaajanpolun suunnittelusta, ra- kentamisesta ja kustannuksista. Kaupunki vastaa Matkaajanpolun rakentamiseen liittyvistä mahdollisesta ratapenkereen tuennasta ja viranomaisten vaatimista ratapenkereen vakau- teen liittyvistä mittauksista niiltä osin, kuin Matkaajanpolku ei rajaudu talonrakennushank- keen ja sen työmaan laajuuteen. Muilta osin ratapenkereen tuennasta ja viranomaisten vaatimista ratapenkereen vakauteen liittyvistä mittauksista vastaa Rakennusliike Lapti Oy kustannuksellaan.
Osapuolet tekevät yhteistyötä Matkaajanpolun ja rakennusten suunnittelussa. Osapuolet pyrkivät yhteisesti mahdollisimman kustannustehokkaaseen kokonaisratkaisuun. Tarvitta- essa ratkaisua haetaan esimerkiksi uusia linjausvaihtoehtoja hakemalla esimerkiksi lin- jaamalla Matkaajanpolku tontin 297-3-42-8 alueen kautta, jolloin tontille perustetaan kau- punkia varten kulkuoikeusrasite korvauksetta.
11 Hulevedet
Rakennusliike Lapti Oy vastaa kustannuksellaan siitä, että hankkeen toteuttamiseen liittyvä hulevesien hallinta järjestetään asianmukaisella tavalla eikä hulevesistä aiheudu haittaa tai vaaraa.
12 Julkisen liikenteen saattopysäköintipaikat
Rakennusliike Lapti Oy huolehtii siitä, että liitteen 10 mukaisella hankealueella on yleinen pysäköinti mahdollista vähintään 100 autopaikalla tontille 297-3-42-8 rakennettavassa py- säköintilaitoksessa sen valmistumisesta lukien ja vähintään 35 maantasoautopaikalla ton- tilla 297-3-42-6 tontille 297-3-42-5 rakennettavan rakennuksen valmistumisesta lukien. Pysäköinnistä voidaan periä Kuopion hintatasoon nähden markkinahintainen pysäköinti- maksu. Osapuolet toteavat, että vammaisen pysäköintiluvalla pysäköinnin on oltava mak- sutonta pysäköintitaloa lukuun ottamatta.
Rakennusliike Lapti Oy vastaa kustannuksellaan asemakaavan edellyttämien kortteliin 42 tulevien liityntäpolkupyöräpaikkojen suunnittelusta, rakentamisesta ja ylläpidosta.
13 Informaatiojärjestelmät
Matkakeskusalueelle toteutetaan nykyaikaiset digitaaliset matkustajien ja liikenteen tarpei- den edellyttämät informaatio- ja opastusjärjestelmät. Järjestelmien toteuttamisesta yhteis- hankkeena ja järjestelmien hankinta- ja ylläpitokustannusten jaosta sovitaan kirjallisesti
erikseen järjestelmiin liittyvien toimijoiden kesken. Osapuolet toteavat, että informaatio- ja opastusjärjestelmien toteuttamiseen liittyvät niistä hyötyvät alueen päätoimijoina erityisesti Rakennusliike Lapti Oy/perustamansa yhtiöt, Kaupunki, junaliikenteen ja rata-alueen toimi- jat ja linja-autoliikenteen toimijat.
Osapuolet pyrkivät siihen, että sopimus informaatiojärjestelmien toteuttamisesta on tehty siihen mennessä, kun asemakaavaehdotuksen mukaiselle tontille 297-3-42-5 on myönnet- ty rakennuslupa. Rakennusliike Lapti Oy vastaa sopimusneuvotteluiden järjestämisestä ja asian koordinoinnista. Rakennusliike Lapti Oy ottaa suunnittelussaan huomioon informaa- tiojärjestelmää varten tarvittavat varaukset.
14 Henkilöliikenneratapiha
Rakennusliike Lapti Oy vastaa kustannuksellaan rakentamiensa rakennusten liittämisestä henkilöliikenneratapihan alittaviin tunneliin/tunneleihin ja sopii asiasta Liikenneviraston kanssa.
Kaupunki osallistuu kiinteistöjen rajapinnoilla vanhan tunnelin liittymisrakenteiden kustan- nuksiin enintään 200 000 eurolla (alv 0%). Kaupunki on velvollinen maksamaan osuutensa sitten, kun tonteille 297-3-42-4 ja 297-3-50-1 rakennettavat rakennukset on rakennettu ja liitetty vanhaan alikulkutunneliin. Rakennusliike Lapti Oy lähettää Kaupungin osuudesta erillisen laskun.
15 Työturvallisuus ja riskienhallinta
Rakennusliike Lapti Oy rakennuttajana ja rakennushankkeeseen ryhtyvänä tahona ottaa vastatakseen rakennushankkeeseen ryhtyvälle kuuluvista velvoitteista mukaan lukien työ- turvallisuus. Rakennusliike Lapti Oy:n tulee huolehtia siitä, että rautatiealueeseen rajautu- va suunnittelu ja rakentaminen tapahtuvat Liikenneviraston voimassa olevien turvallisuus- ja riskienhallintaohjeiden sekä työturvallisuusmääräysten mukaisesti. Rautatiealueella teh- tävässä tai siihen liittyvässä rakentamisessa tulee noudattaa Liikenneviraston turvallisuus- ja riskienhallintaohjeita sekä niihin liittyviä käytäntöjä. Linja-autoliikenteen osalta tulee noudattaa siihen liittyviä turvallisuus- ja riskienhallintaohjeita sekä niihin liittyviä käytäntöjä. Raideliikenteelle tai linja-autoliikenteelle ei saa aiheutua sovittua laajempaa liikennehait- taa. Rakennusliike Lapti Oy vastaa toimintojen yhteensovittamisesta Liikenneviraston ja linja-autoliikenteen toimijoiden suuntaan.
16 Muut asiat
Rakennusliike Lapti Oy vastaa hankkeisiin, suunnitteluun ja rakentamiseen liittyvästä aktii- visesta viestinnästä ja tiedottamisesta kuopiolaisille, liittyville toimijoille ja alueella kulkevil- le. Viestinnän tavoitteena on toimintojen yhteensovittaminen, turvallisuus ja alueen käytet- tävyys erityisesti rakentamisen aikana.
17 Yksityiskohtien tarkentaminen
Tässä sopimuksessa tarkoitetut pinta-alat, kerrosalat, rasitealueet, autopaikkamäärät ja muut tarpeelliset yksityiskohdat tarkennetaan lopullisiin sopimuksiin Rakennusliike Lapti Oy:n lopullisia rakennussuunnitelmia noudatteleviksi siten, että tämän sopimuksen ja liittei- den mukainen sopimusten tarkoitus toteutuu.
Rakennusliike Lapti Oy pyrkii suunnittelussaan siihen, että lopullisten sopimusten tekemistä varten myös rakennussuunnitelmat ovat valmiina siten, että rasitesopimuksiin tulevat rasit- teiden rajaukset voidaan määrittää.
Lopullisten vuokrasopimusten tekemisen yhteydessä neuvotellaan ja tehdään myös muut viranomaisen rakennuslupahakemuksen käsittelyä varten edellyttämät välttämättömät rasit- teisiin liittyvät sopimukset niiltä osin, kuin kyse on Kaupungin omistamalle ja hallitsemalle maalle tulevasta rasitteesta. Tällaisia sopimuksia ovat mm. perustusten rajan yli ulottami- seen liittyvät rasitesopimukset.
18 Sopimuksen siirtokielto
Rakennusliike Lapti Oy ei saa siirtää tätä sopimusta kolmannelle.
19 Purkava ehto ja sopimuksen voimaantulo
Tämä sopimus purkautuu, mikäli Kuopion kaupunginvaltuusto ei hyväksy kaavaehdotuk- sen mukaista asemakaavaa tai asemakaava hallintotuomioistuimessa olennaisilta osin kumotaan mahdollisesta muutoksenhausta johtuen.
Mikäli asemakaavan voimaantulo muutoksenhausta johtuen viivästyy, niin kohdan 5 mu- kaisten sopimusten tekemisen määräaikoja ja sopimusten sisältämien rakentamisvelvoit- teiden määräaikoja siirretään muutoksenhaun käsittelyä vastaavalla ajalla eteenpäin. Kau- punki ilmoittaa uudet määräajat.
Tämä sopimus purkautuu, jos tämän sopimuksen hyväksymistä koskeva Kuopion kaupun- ginhallituksen päätös ._.2017 § mahdollisen muutoksenhaun johdosta hallintotuo- mioistuimessa kumotaan ja tällainen päätös jää lainvoimaiseksi.
Tämä sopimus purkautuu, jos Kuopion kaupungin ja VR-Yhtymä Oy:n välisen maankäyttö- sopimuksen ja kiinteistön ja määräalan luovutuksen esisopimuksen hyväksymistä koskeva Kuopion kaupunginhallituksen päätös ._.2017 § mahdollisen muutoksenhaun joh- dosta hallintotuomioistuimessa kumotaan ja tällainen päätös jää lainvoimaiseksi.
Mahdollisten viivytysten tai sopimusten purkautumisen johdosta mitään korvauksia ei osa- puolten kesken vaadita eikä makseta.
20 Sopimuksen liitteet
Tämän sopimuksen liitteitä ovat:
Liite 1: asemakaavaehdotus.
Liite 2: vaiheessa 1 tehtävä tontin 297-3-42-5 vuokrasopimus.
Liite 3: vaiheessa 1 tehtävät tonttien 297-3-42-6 ja 8 vuokrasopimukset.
Liite 4: vaiheessa 1 tehtävä rasitesopimus.
Liite 5: vaiheessa 1 tehtävä rasitesopimus.
Liite 6: vaiheessa 2 tehtävä tontin 297-3-42-4 vuokrasopimus.
Liite 7: vaiheessa 2 tehtävä rasitesopimus.
Liite 8: vaiheessa 3 tehtävä tontin 297-3-42-7 vuokrasopimus.
Liite 9: vaiheessa 3 tehtävä rasitesopimus. Liite 10: Hankealueen rajaus.
Liite 11: Viitesuunnitelma.
Liite 12: Kartta kiinteistökaupan esisopimuksen kohteina olevista määräaloista. Liite 13: Tontin 297-3-42-4 kauppakirjamalli.
Liite 14: Tontin 297-3-42-5 kauppakirjamalli.
Liite 15: Tontin 297-3-42-7 kauppakirjamalli.
Sopimuksen hyväksyminen
Osapuolet toteavat, että tämä sopimus noudattaa 21.6.2016 allekirjoitetun yhteistoiminta- sopimuksen mukaisia ehtoja.
Hyväksymme tämän sopimuksen ehdot ja sitoudumme niitä noudattamaan. Kuopiossa . päivänä kuuta 201_
KUOPION KAUPUNKI
RAKENNUSLIIKE LAPTI OY
perustettavan yhtiön tai perustettavien yhtiöiden lukuun
JULKISEN KAUPANVAHVISTAJAN TODISTUS
Julkisena kaupanvahvistajana todistan, että valtakirjalla Kuopion kaupun-
gin puolesta myyjänä sekä Rakennusliike Lapti Oy:n puolesta ostajana
perustettavan yhtiön tai perustettavien yhtiöiden lukuun ovat allekirjoittaneet tämän sopi- muksen ja että he ovat olleet yhtä aikaa läsnä sopimusta vahvistettaessa. Olen tarkistanut allekirjoittajien henkilöllisyyden ja todennut, että luovutuskirja on tehty maakaaren 2 luvun 1 §:ssä säädetyllä tavalla.
Paikka ja aika edellä mainitut.
NN, julkinen kaupanvahvistaja