Liite 2, Muistio

Liite 2, Muistio

Asuntotontin (rivitalo, 700 k-m²) pitkäaikainen vuokraaminen As Oy Helsingin Maunulanpurolle Hitas II -ehdoin toteutettavaa

omistusasuntotuotantoa varten (Oulunkylä, Maunula, tontti 28287/6)

Koivikkotie 18

Hakemus

As Oy Helsingin Maunulanpuro (Y-tunnus 2821497-5) pyytää 24.4.2017 päivätyllä hakemuksellaan, että kaupunki vuokraisi sille tontin 28287/6 pitkäaikaisesti 1.8.2017 alkaen.

Varauspäätökset

Kaupunginhallitus päätti 28.1.2013 (139 §) varata Helsingin kaupungin 28. kaupunginosan (Oulunkylä, Maunula) korttelin 28287 tontin 6 yksityishenkilöistä koostuvalle Rakennuttajaryhmä Koivikkotie 18: lle vapaarahoitteisten Hitas II-ehdoin toteutettavien omistusasuntojen suunnittelua varten 31.12.2014 saakka muun muassa seuraavin ehdoin:

-Tontti tulee suunnitella ja rakentaa ryhmärakennuttamismenettelyllä. Tontin hallinnointia ja rakentamista varten perustettavan asunto-osakeyhtiön perustajaosakkaiden tulee olla yksityishenkilöitä, jotka osallistuvat hankkeen esi- ja toteutussuunnitteluun ja käyttävät hankkeessa päätösvaltaa.

-Varauksensaajat ovat velvollisia ennen hankesuunnittelun käynnistymistä palkkaamaan tai muutoin nimeämään hankkeelleen projektinjohtajan tai rakennuttajakonsultin, joka huolehtii osaltaan hankkeen suunnittelun ja toteutuksen ohjauksesta sekä koordinoinnista. Projektinjohtajalla/ rakennuttajakonsultilla tulee olla tehtävän vaativuus huomioon ottaen riittävä rakennuttamisen ja/tai rakentamisen osaaminen

-Varauksensaajat ovat velvollisia esittämään hankkeen toteuttamista koskevan lopullisen hankesuunnitelman, josta ilmenevät kaupunginhallituksen päätöksen mukaiset tiedot, kuten mm. selvitys hankkeeseen osallistuvista ryhmärakennuttajista ja hanketta varten nimetystä projektinjohtajasta/rakennuttajakonsultista sekä tilaohjelman, kustannusarvion ja rahoitussuunnitelman kiinteistölautakunnan hyväksyttäväksi viimeistään 31.12.2013 mennessä.

- Varauksensaajat ovat velvollisia toimittamaan viimeistään 6 kuukautta rakennuksen valmistumisesta kiinteistöviraston tonttiosastolle selvityksen ryhmärakennuttamisesta saaduista kokemuksista sekä havaituista haasteista. Samalla varauksensaajien tulee esittää mahdolliset kehittämisehdotukset ryhmärakennuttamisen edistämiseksi.

Varauksensaajat ovat edelleen velvollisia toimittamaan kaupungin vapaasti

hyödynnettäväksi ryhmärakennuttamishankkeen hallinnointiin ja toteuttamiseen liittyvät sopimusasiakirjamallit ja muut vastaavat asiakirjat.

- Muutokset rakennuttajaryhmässä tulee hyväksyttää kiinteistöviraston tonttiosastolla.

- Tontit suunnitellaan ja toteutetaan varauksensaajan kokonaisvastuuperiaatteella.

-Varausalueelle toteutettavien rakennusten suunnittelussa ja rakentamisessa tulee kiinnittää erityistä huomiota energiatehokkuutta parantaviin ratkaisuihin. Rakennusten tulee täyttää A–energiatehokkuusluokalle (nykyinen C) asetetut vaatimukset ellei kiinteistölautakunta erittäin painavasta varauksensaajasta riippumattomasta syystä toisin päätä.

Varauksensaaja on velvollinen viimeistään hakiessaan varausalueen pitkäaikaista vuokraamista esittämään kiinteistöviraston tonttiosastolle energiatodistuksesta annetun lain (487/2007) mukaisen varausalueelle rakennettavaa rakennusta koskevan energiatodistuksen ja rakennusvalvontaviraston lomakkeista löytyvällä (xxx.xxxxx.xxx.xx) laskentatyökalulla laaditun energiaselvityksen tai muun rakennuksen energiatehokkuutta osoittavan kiinteistöviraston tonttiosaston hyväksymän selvityksen.

Kaupungilla on oikeus seuraamuksitta pidättäytyä varausalueen luovuttamisesta, mikäli varauksensaajan hanke ei täytä edellä mainittua vaatimusta eikä kiinteistölautakunta myönnä vaatimuksesta poikkeusta.

- Tontille toteutettavasta asuinhuoneistoalasta vähintään 50 % tulee toteuttaa perheasuntoina (kaksi makuuhuonetta tai enemmän). Näiden asuntojen keskipinta-alan tulee olla vähintään 80 h-m2

-Varauksensaaja on velvollinen noudattamaan kiinteistöviraston tonttiosaston toimintaohjetta kaivu- ja louhintatoimenpiteiden suorittamisesta sekä kaadettavista puista

-Kaupungilla on oikeus seuraamuksitta määrätä varaus päättymään kesken varausajan ja/tai olla jatkamatta varausta, mikäli varauksensaaja ei noudata varausehtoja ja kaupungin niiden perusteella mahdollisesti antamia ohjeita. Kaupungilla on kaikissa tilanteissa oikeus seuraamuksitta olla jatkamatta varausta.

-Hitas- tuotannossa tulee lisäksi noudattaa Hitas- tontinvarausten lisäehtoja.

Kiinteistölautakunta päätti 20.2.2014 (91 §) hyväksyä varausehtojen mukaisen Rakennuttajaryhmä Koivikkotie 18 toimesta esitetyn hankesuunnitelman.

Kiinteistölautakunta päätti lisäksi 28.4.2015 (208 §) jatkaa varausta 31.5.2016 saakka.

Kiinteistölautakunta päätti 16.6.2016 (283 §) jatkaa varausta 31.12.2016 saakka entisin ehdoin ja seuraavin tarkennuksin sekä muutoksin:

- Suunniteltua tonttia 28287/6 koskeva varaus muutetaan Ryhmärakennuttamishanke Koivikkotie 18 nimistä Koti Koivikkotiellä ry:n (rekisteritunnus 217.327) nimiin ja hyväksytään varauksensaajaryhmän järjestäytyminen uudelleen, koska osa alkuperäisistä ryhmän jäsenistä on vetäytynyt hankkeesta.

- Varauksensaajan on noudatettava ryhmärakennuttamisen periaatteita

- Varauksensaajan velvollisuutena on selvittää ryhmärakennuttamislain (190/2015) vaikutukset suunnittelemalleen ryhmärakennuttamishankkeelle.

- Varauksensaajan tulee tehdä ryhmärakennuttamishankkeen rakennuttamisesta sopimus (konsulttisopimus) sellaisen rakennuttajakonsultin kanssa, jolla on riittävä osaaminen ja kokemus varatun tontin osalta rakentamishankkeen projektinjohtoon ja konsultointiin. Laadittu konsulttisopimus tulee esittää kiinteistöviraston tonttiosastolle ennen tontin lyhytaikaista vuokraamista.

- Varauksensaajan tulee esittää myös laadittu ryhmärakennuttamissopimus kiinteistöviraston tonttiosastolle ennen tontin lyhytaikaista vuokraamista.

-Varauksensaajien on noudatettava kiinteistöviraston tonttiosastolle toimittamassaan täsmennetyssä 20.4.2016 päivätyssä hankevaiheilmoituksessa esittämäänsä aikataulua.

Kiinteistölautakunta päätti vielä 23.2.2017 (95 §) jatkaa tontin varausta 31.12.2017 saakka entisin ehdoin sekä seuraavin tarkennuksin ja muutoksin:

- Koti Koivikkotiellä ry:lle varatulla tontilla 28287/6 tulee laittaa tonttia koskeva rakennuslupahakemus vireille 30.6.2017 mennessä, ja tontin rakentaminen tulee aloittaa viivytyksettä 6 kuukauden sisällä rakennusluvan myöntämisestä.

Kiinteistölautakunnan päätöksen perusteluissa on täsmennetty 16.6.2016 asetetussa varausehdossa edellytettyä konsulttisopimuksen tekemisvelvollisuutta. Perustelujen mukaan konsulttisopimuksen tekemisellä ei ole tarkoitettu ryhmärakennuttamislain (190/2015) tarkoittaman ryhmärakennuttajakonsultin kanssa tehtävää sopimusta.

Rakennuttajakonsultilta, jonka kanssa varausehtojen mukainen sopimus on tehtävä, edellytetään kuitenkin riittävää osaamista ja kokemusta varatun tontin osalta rakentamishankkeen projektinjohtoon ja konsultointiin. Kyseisen varausehdon täyttämiseksi konsultin tulee olla rakennusalan ammattilainen ja mukana hankkeessa jo urakkasopimuksen laadintavaiheessa siten, että voi siihen osallistua.

Varauksensaaja on toimittanut tonttiosastolle konsulttisopimuksen, talonrakennustyön valvontasopimuksen sekä ryhmärakennuttamissopimuksen.

Asemakaava- ja tonttitiedot

Asemakaava 12025 on hyväksytty kaupunginvaltuustossa 23.5.2012 ja se on tullut voimaan 6.7.2012. Kaava-alue sisältyy valtakunnallisesti merkittävään rakennettuun kulttuuriympäristöön.

Tontti 28287/6 kuuluu rivitalojen ja muiden kytkettyjen asuinrakennusten korttelialueeseen (AR), joka tulee suunnitella osana Koivikkotien 1950-luvun kaupunkikuvaa. Tontin rakennusoikeus on 700 k-m² ja tontille saa rakentaa korkeintaan 2-kerroksisen rakennuksen.

Tontille sijoittuu istutettava alueen osa, joka on suunniteltava pintamateriaaleiltaan ja kasvillisuudeltaan Koivikkotien 1950-luvun katumiljöön osana. Tontti rajautuu kahdelta sivultaan puistoon, ja tontin pohjoispuolella kulkee yleiselle jalankululle ja polkupyöräilylle varattu alueen osa sekä maanalaista johtoa varten varattu alueen osa.

Kaavamääräysten mukaan uusien asuinrakennusten julkisivut on muurattava paikalla. Julkisivujen pintamateriaalin, kattomuodon ja- materiaalin sekä värien on oltava korttelin asuinrakennusten mukaisia. Pihan uudistustöissä tulee pääosin noudattaa 1950-luvun pihasuunnittelun periaatteita, joita ovat: pihojen puistomaisuus, alkuperäiset kulkuväylät, portaat, tukimuurit, pihan varusteet ja pintamateriaalit. Tonteilla olevat puurivit ja harvinaiset puulajit sekä 1950-luvun kasvilajisto ja ryhmittelyperiaatteet on säilytettävä ja tarvittaessa uudistettava.

Asemakaavamääräysten mukaan tontteja ei saa aidata.

Asuinrakennukseen liittyviä varastoja ja viherhuoneita saa rakentaa yhteensä enintään 10 m2/asunto. Tilat saa rakentaa asemakaavaan merkityn kerrosalan lisäksi. Jokaisen asunnon edessä kadun puolella saa olla enintään yksi kattamaton auton pysäköintipaikka. Autopaikkojen vähimmäismäärä on 1 ap/asunto.

Tontin 28287/6 pinta-ala on 2115 m² ja osoite Xxxxxxxxxxx 00. Tontti on merkitty kiinteistörekisteriin 24.5.2017.

Lyhytaikainen vuokraus

Tontti on ollut vuokrattuna lyhytaikaisesti As Oy Helsingin Maunulanpurolle tonttiosaston asuntotonttitoimiston toimistopäällikön (nyk. asuntotonttitiimin päällikön) päätöksellä 11.5.2017 (171 §) rakennusluvan hakemista varten ajalle 1.5.2017-30.4.2018.

Rakennussuunnitelmat ja hankinta-arvo

Kiinteistöviraston asunto-osaston osastopäällikkö (nyk. asuntopalvelut-yksikkö) päätti 23.5.2017 (19 §) hyväksyä As Oy Helsingin Maunulanpuron suunnitelmat sekä hyväksyä kohteen hankinta-arvoksi 2 356 792 euroa eli 3711 euroa/asm² (alv 24 %).

Tontille rakennetaan Hitas II-ehdoin yksi kaksikerroksinen rivitalo, jossa on 5 huoneistoa ja osakellari. Autopaikat sijoitetaan tontille.

Rakennuksen kaikki huoneistot ovat 5 huoneen ja keittiön asuntoja pinta-alaltaan noin 127 m2/asunto. Jokaisen huoneiston yhteydessä on xxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxx 0 m2 ulkovälinevarasto. Kaikkiin huoneistoihin kuuluu parveke ja pihaterassi.

Kohteen asuinkerrosala on 700 k-m2.

Suunnitelmat täyttävät varausehtojen perheasunto- ja keskipinta-alavaatimukset. Kohteelle on myönnetty rakennuslupa 13.6.2017 (42 §).

Rakennushanke täyttää varauspäätöksen ehtona olleen C-energiatehokkuusluokalle asetetun vaatimuksen siten, että E-luku on tasolla 113 kWh/m2/vuosi.

Maaperätiedot

Käytettävissä olevien tietojen perusteella vuokra-alueella ei ole aiemmin harjoitettu toimintaa joka saattaisi aiheuttaa maaperän tai pohjaveden pilaantumista.

Hitas-järjestelmän kehittäminen ja omistamisrajoituksen valvonta

Kaupunginvaltuusto päätti 3.6.2009 (136 §) Hitas-järjestelmän kehittämisestä. Päätöksen mukaan vuokralaisena olevan asunto-osakeyhtiön viimeisen rakennusvaiheen valmistuessa 1.1.2011 tai sen jälkeen, yhtiö kuuluu ns. uuden Hitas- järjestelmän piiriin ja vapautuu Hitas-rajoituksista 30 vuoden kuluttua asunto- osakeyhtiön viimeisen rakennusvaiheen valmistumisesta. Tällöin yhtiön hallitseman tontin maanvuokra korotetaan samalle tasolle kuin vuokraushetkellä vallinneen käytännön mukainen sääntelemättömän tontin vertailuvuokra.

Päätöksen mukaan myyjän on 1.1.2011 tai sen jälkeen valmistuvien Hitas-yhtiöiden osalta varmistettava kiinteistöviraston asunto-osastolta (nyk. asuntopalvelut-yksikkö) ja Hitas-asuntojen (osakkeiden) ostajilta, etteivät ostajat pysyvästi omista muita Hitas- asuntoja. Kaupan ehdoksi on asetettava, että aiemmat Hitas-asunnot on myytävä tai muutoin luovutettava omistusoikeudella ennen kuin kauppa uudesta asunnosta tulee lopulliseksi.

Uudet Hitas- ehdot ja –yhtiöjärjestyspykälät sekä rakennuttajan sitoumus

As Oy Helsingin Maunulanpuron yhtiöjärjestykseen on sisällytetty

1.1.2011 tai sen jälkeen valmistuvien Hitas-yhtiöiden uudet Hitas II -pykälät. Hitas II -järjestelmän mukaisesti kaupunki ei ole yhtiön osakas.

Uudessa Hitas-järjestelmässä vuokralainen on velvollinen toimittamaan vuokranantajalle rakennuttajana toimivien perustajaosakkaiden allekirjoittaman kiinteistölautakunnan 24.11.2009 (688 §) hyväksymän mallin mukaisen Hitas-asuntojen omistamisrajoituksen valvontaa koskevan sitoumuksen asunto-osakkeiden kauppakirjoihin/muihin luovutusasiakirjoihin ja tontin maanvuokrasopimukseen sisällytettävistä ehdoista. Sitoumukset on toimitettu maaomaisuuden kehittäminen ja tontit palvelulle.

Vuokrausperusteet

Kaupunginvaltuusto päätti 4.11.2015 (282 §) oikeuttaa kiinteistölautakunnan vuokraamaan Helsingin kaupungin 28. kaupunginosan (Oulunkylä, Maunula) korttelin 28287 tontin 6 lautakunnan määräämästä ajankohdasta alkaen 31.12.2080 saakka siten, että tontin vuosivuokra määrätään pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951=100” pistelukua 100 vastaavana

asuinkerrosneliömetrihintana 33 euroa.

Asemakaavaan merkityn kerrosalan lisäksi rakennettavien asuntojen ulkopuolisten asumista palvelevien tilojen osalta ei peritä vuokraa.

Asuntotontille mahdollisesti toteutettavien liike- tai niihin verrattavien tilojen osalta peritään samaa maanvuokraa kuin asuintiloista.

Muuten noudatetaan tavanomaisia asuntotonttien vuokrausehtoja ja kiinteistölautakunnan mahdollisesti päättämiä lisäehtoja. Hitas-kohteiden osalta noudatetaan lisäksi kaupunginvaltuuston ja kaupunginhallituksen päättämiä asuntojen hinta- ja laatutason sääntelyä koskevia ehtoja.

Kaupunginvaltuuston päätöksen 1.10.1980 (asia 18) mukaisesti asuntotontin vuosivuokra on 4 % sen laskennallisesta hinnasta.

Maanvuokra

Edellä esitetyn mukaisesti maanvuokra määräytyy seuraavasti:

k-m² e/ k-m²		e/ k-m²	perusvuosivuokra e	alkuvuosivuokra e
(ind. 100)		(ind. 1926)	(ind. 100)	(ind. 1926)
700	33	636	924	17 796

((700 x 33 x 0,04) x 19,26)

Sääntelemättömän tontin vertailuvuokra

Kaupunginvaltuusto päätti 16.6.2010 (164 §) oikeuttaa kiinteistölautakunnan vahvistamaan 1.1.2011 tai sen jälkeen valmistuvien Hitas-yhtiöiden tonttien

sääntelemättömän vertailuvuokran tontteja pitkäaikaisesti vuokrattaessa mm. seuraavien periaatteiden mukaan:

-Hitas-rajoitusten päättyessä 30 vuoden kuluttua asunto-osakeyhtiön viimeisen rakennusvaiheen valmistumisesta tontin maanvuokra korotetaan samalle tasolle kuin vuokraushetkellä vallinneen käytännön mukainen sääntelemättömän tontin vertailuvuokra, joka on tontin vuokraushetkellä 10-30 % korkeampi kuin Hitas-tontille määritetty vuokra.

-Vuokran määrittelyssä huomioidaan samalle tai vastaavalle alueelle aiemmin vahvistetut Hitas- ja sääntelemättömien tonttien vuokrausperusteet sekä niiden keskinäiset suhteet pyrkien yhdenmukaiseen ja johdonmukaiseen hinnoitteluun.

-Vuokrasopimukseen merkitään Hitas-tontin perusvuosivuokran lisäksi sääntelemättömän tontin perusvuosivuokra. Hitas-sääntelyn päättyessä tontin vuokra korotetaan vaihtamalla sääntelemättömän tontin perusvuosivuokra sopimuksen mukaiseksi perusvuosivuokraksi indeksiehtojen säilyessä samana.

Tontin sääntelemätön vertailuvuokra voidaan määrätä pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951=100” pistelukua 100 vastaavana rakennusoikeuden yksikköhintana 46 euroa/ k-m2. Yksikköhinta vastaa pääoma-arvoa (ind. 1926) noin 886 euroa/k-m2. Vertailuvuokra olisi siten noin 28 % hitas-vuokraa korkeampi. Hitas-sääntelyn päättyessä suoritettavaa tontin maanvuokran korotusta varten maanvuokrasopimukseen kirjataan sääntelemättömän tontin vertailuvuokra (tontin perusvuosivuokra), joka määräytyy seuraavasti:

k-m²	e/ k-m²	e/ k-m² vuokra e	perusvuosi- vuokra e	alkuvuosi
	(ind. 100)	(ind. 1926)	(ind. 100)	(ind. 1926)

700 46 886 1288 24 807

(700 x 46 x 0,04) x 19,26

Lisäksi sopimuksessa varataan kaupungille oikeus tehdä vuokrakauden aikana esimerkiksi lisärakentamistilanteissa tarkistukset myös sääntelemättömän tontin perusvuosivuokraan.

Vuokra-aika

Tontti vuokrataan ajaksi 1.8.2017 - 31.12.2080.

Rekisteröinti

As Oy Helsingin Maunulanpuro (Y-tunnus 2821497-5) on merkitty kaupparekisteriin 3.4.2017.

Rasitteenluonteinen sopimus

Tonttien 28287/5 ja 6 vuokralaiset ovat sopineet alustavasti rasitteenluonteisia oikeuksia koskevan sopimuksen laatimisesta. Sopimuksella on tarkoitus sopia tonttien yhteisestä jätteiden kokoamispaikasta.