VUOKRASOPIMUS
VUOKRASOPIMUS
osapuolet
HELSINGIN KAUPUNKI
Vuokranantajana JA
ARCTECH HELSINKI SHIPYARD OY
Vuokralaisena
. .2011
SISÄLTÖ
OSAPUOLET 4
TAUSTA 4
1 VUOKRAKOHDE. 5
2 KÄYTTÖTARKOITUS JA VUOKRALAISEN TOIMINTA KOHTEESSA 5
3 VUOKRAKAUSI 5
3.1 Vuokrakausi 5
3.2 Vuokralaisen jatko-optio 6
3.3 Vuokrakauden päättymistä koskeva erityisehto 6
4 VUOKRA JA VUOKRAN TARKISTAMINEN 6
4.1 Vuokran määrä 6
4.2 Vuokran tarkistaminen 6
4.3 Vuokran maksaminen 7
5 ARVONLISÄVERO. 7
6 VUOKRAVAKUUS 7
7 VUOKRAKOHTEEN KUNTO, YLLÄPITO, KORJAUKSET JA MUUTOSTYÖT 7
7.1 Kunto Sopimuksen alkaessa 7
7.2 Ylläpito- ja korjausvastuu 8
7.3 Muutostyöt 8
7.4 Kunto Sopimuksen päättyessä. 9
7.5 Velvoitteiden laiminlyönti 10
7.6 Katselmukset 10
7.7 Arvioitsijan lausunto 10
8 TOIMINTAHÄIRIÖT 10
9 VAKUUTUKSET 11
9.1 Vuokrakohteen vakuuttaminen 11
9.2 Vuokralaisen omaisuuden ja toiminnan vakuuttaminen 11
10 ALIVUOKRAUS JA VUOKRAOIKEUDEN SIIRTÄMINEN 11
10.1 Alivuokraus 11
10.2 Sopimuksen siirtäminen 11
11 TOIMENPITEET VUOKRAKAUDEN PÄÄTTYESSÄ 11
11.1 Luovutuskunnon toteaminen katselmuksessa 11
11.2 Vuokrakohteen tyhjentäminen Sopimuksen päättymisen yhteydessä 11
11.3 Vuokrakohteen hallinnan luovutuksen viivästyminen 12
12 YMPÄRISTÖVASTUU. 12
12.1 Maaperän pilaantuneisuus 12
12.2 Vuokralaisen vastuu ympäristön pilaantumisesta 13
12.3 Maaperän pilaantuneisuuden selvittäminen vuokra-ajan päättyessä 13
12.4 Aiemman käytön vaikutus muutostöihin ja lisärakentamiseen. 13
13 MUITA VUOKRAKOHTEEN KÄYTTÖÖN LIITTYVIÄ SEIKKOJA. 13
13.1 Piha-alueiden käyttö 13
13.2 Turvallisuus ja määräysten noudattaminen. 14
14 LISÄALUEEN VUOKRAUSTA KOSKEVA OPTIO 14
15 MUUT EHDOT 14
15.1 Ilmoitukset 14
15.2 Muutokset 14
15.3 Sopimussakko ja vahingonkorvaus 14
15.4 Oikeuksien säilyminen 15
15.5 Lausekkeiden erillisyys 15
15.6 Koko sopimus 15
15.7 Sopimuksen purkaminen 15
15.8 Sopimuksen tulkinta ja asiakirjojen pätevyysjärjestys 15
16 SOVELLETTAVA LAKI 15
17 ERIMIELISYYKSIEN RATKAISEMINEN 16
18 SOPIMUSKAPPALEET JA ALLEKIRJOITUKSET 16
LIITTEET
Liite A Maanvuokrasopimus Helsingin kaupungin ja Arctech Helsinki Shipyard Oy:n välillä [pvm]
Liite B Vuokrakohteen hallinnan luovutusta koskeva pöytäkirja STX Finland Oy:n ja Helsingin kaupungin välillä [pvm]
Liite 1.1 Vuokrakohteeseen kuuluvat rakennukset
Liite 1.3 Vuokrakohteeseen kuuluvat piha-alueet
OSAPUOLET
(1) Helsingin kaupunki, tilakeskus (y-tunnus: 0201256-6)
Osoite: PL 2213, 00099 HELSINGIN KAUPUNKI
jäljempänä: (Vuokranantaja) ja
(2) Arctech Helsinki Shipyard Oy,
(y-tunnus: 2366464-3)
Osoite: PL 132 (Laivakatu 1)
00151 Helsinki
jäljempänä: (Vuokralainen)
TAUSTA
Vuokranantaja ja Vuokralainen jäljempänä asiayhteydestä riippuen yhdessä ”Osapuolet” ja erikseen ”Osapuoli”.
Arctech Helsinki Shipyard Oy on STX Finland Oy:n ja United Shipbuilding Corporation –nimisen venäläisen yhtiön tasaosuuksin omistama yhteisyritys, joka jatkaa STX Finland Oy:ltä liiketoimintakaupalla hankkimaansa telakkaliiketoimintaa STX Finland Oy:n aiemmin omistamalla Helsingin telakalla.
Helsingin telakka sijaitsee Vuokranantajan omistamalla maalla, joka on aikaisemmin ollut vuokrattuna kokonaisuudessaan STX Finland Oy:lle ja tämän edeltäjille maanvuokrasopimuksin. Liiketoimintakaupan johdosta telakka-aluetta osa telakka-alueesta (alueet A, B ja D) on siirretty Vuokralaiselle uudella maanvuokrasopimuksella, joka on tämän sopimuksen liitteenä [A]. Niiltä osin, kun telakka-alue ei kuulu uuden maanvuokrasopimuksen piiriin STX Finland Oy [on luovuttanut/luovuttaa] telakan muut osa-alueet rakennuksineen Vuokranantajalle. Sopimusluonnos vuokra-alueen luovutuksesta STX Finland Oy:ltä Vuokranantajalle on tämän sopimuksen liitteenä [B].
Länsisatamassa tapahtuvalle telakkatoiminnalle on myönnetty 11.4.2008 ympäristölupa, joka on voimassa toistaiseksi. Luvansaajan on tehtävä ympäristölupahakemus toimivaltaiselle viranomaiselle lupamääräysten tarkistamiseksi viimeistään 31.3.2018. Vuokralaisen tarkoituksena on jatkaa ympäristöluvan mukaista toimintaa Länsisataman alueella.
Vuokralainen tulee tarvitsemaan osaa Vuokranantajan hallintaan [luovutetuista/luovutettavista] alueista telakkatoimintojen harjoittamista varten myös jatkossa. Tällä sopimuksella sovitaan jäljempänä yksilöityjen telakkarakennusten ja niihin liittyvien piha-alueiden vuokrauksesta Vuokralaisen käyttöön määräajaksi.
Tämän sopimuksen lähtökohtana ja tarkoituksena on, että Vuokralainen voi jatkaa liitteen B mukaisesta hallinnanluovutuksesta huolimatta keskeytyksettä vuokrattavan kohteen hallintaa ja edeltäjänsä STX Finland Oy:n luovuttamaa liiketoimintaa alueella ja rakennuksissa, jossa on harjoitettu telakkatoimintaa STX Finland Oy:n ja tämän edeltäjien toimesta useiden kymmenien vuosien ajan.
OSAPUOLET OVAT SOPINEET seuraavaa:
1 VUOKRAKOHDE
1.1 Vuokrakohteeseen kuuluvat telakka-alueella osoitteessa Laivakatu 2/Xxxxx Xxxxxx Katu 2/Hernesaarenranta 1 sijaitsevat lohkohallirakennukset nro 76, 79, 80 ja 81, jotka muodostavat yhdessä ns. Merihallin. Vuokrakohteeseen kuuluvat rakennukset on yksilöity liitteenä 1.1 olevassa piirustuksessa.
1.2 Vuokrakohteena olevien rakennusten pinta-ala on yhteensä noin 28 683 m2. Pinta- ala perustuu tilojen aikaisemmalta haltijalta STX Finland Oy:ltä saatuun tietoon, jonka oikeellisuutta Vuokranantaja ei ole tarkistanut mittauksin. Vuokrakohteen vuokra ei määräydy pinta-alaperusteisesti.
1.3 Vuokralaisella on oikeus käyttää vuokrakohteena oleviin rakennuksiin liittyviä piha- ja varastoalueita, jotka E, F ja H, joiden rajat on kuvattu liitteenä 1.3 olevassa piirustuksessa. Vuokrattavan alueen, sisältäen rakennukset ja piha-alueet, pinta-ala on yhteensä noin 57.794 m2.
2 KÄYTTÖTARKOITUS JA VUOKRALAISEN TOIMINTA KOHTEESSA
2.1 Vuokrakohde vuokrataan käytettäväksi telakkateollisuuden tuotanto- ja varastotilana. Siltä osin kuin Vuokralaisen em. toiminnan laajuudesta johtuen kaikkia tiloja ei tarvita telakkateollisuuden käyttöön, voidaan tiloja käyttää tilapäisesti myös muihin rakennuslupien ja asemakaavamääräysten sallimiin käyttötarkoituksiin.
2.2 Vuokralainen saa Vuokrakohteessa rakentaa, korjata ja huoltaa kauppamerenkulun ja Suomen valtion käyttöön tulevia aluksia. Muiden kuin kauppamerenkulun ja edellä mainittujen valtion käyttöön tulevien alusten ja rakentaminen, korjaaminen ja huoltaminen edellyttää Vuokranantajan etukäteen antamaa kirjallista lupaa.
2.3 Kaikki Vuokrakohteen käyttötarkoituksen muutokset edellyttävät Vuokranantajan etukäteistä kirjallista hyväksyntää.
2.4 Vuokralainen vastaa siitä, että Vuokrakohteessa harjoitettavalle toiminnalle on hankittu kaikki tarvittavat ympäristö- ja muut viranomaisluvat, jotka ovat voimassa koko vuokrakauden ajan. Vuokralaisen on viipymättä ilmoitettava luvanhaltijan vaihtumisesta toimivaltaiselle viranomaiselle. Oman liiketoimintansa lisäksi Vuokralainen vastaa siitä, että mahdollisten alivuokralaisten ja muiden Vuokrakohteen käyttäjien toiminta on ympäristöluvan ehtojen ja muiden viranomaismääräysten mukaista koko vuokrakauden ajan.
3 VUOKRAKAUSI
3.1 Vuokrakausi
3.1.1 Vuokrakausi alkaa 1.1.2012 ja sen pituus on kuusi (6) vuotta päättyen 31.12.2017.
3.2 Vuokralaisen jatko-optio
3.2.1 Vuokralaisella on oikeus jatkaa vuokrasopimusta yhden (1) vuoden ajaksi alkuperäisen vuokrakauden päättymisestä lukien (1.1.-31.12.2018) edellyttäen, että Vuokralainen ilmoittaa Vuokranantajalle tämän kohdan mukaisen jatko-option käyttämisestä kirjallisesti viimeistään 31.12.2016.
3.2.2 Sopimuksen voimassaolon jatkuminen kohdan [3.2.1] mukaisen jatko-option perusteella edellyttää, että liitteenä A oleva maanvuokrasopimus on voimassa karttaliitteeseen NA 52/10072 merkityn alueen D osalta 31.12.2018 asti.
3.3 Vuokrakauden päättymistä koskeva erityisehto
3.3.1 Edellä kohdissa [3.1 ja 3.2] todetusta riippumatta Vuokranantajalla on oikeus irtisanoa tämä sopimus päättymään
i) samanaikaisesti liitteenä A olevan maanvuokrasopimuksen kanssa, mikäli maanvuokrasopimuksen voimassaolo päättyy ennen tämän Sopimuksen mukaisen vuokrakauden päättymistä; tai
ii) samanaikaisesti, kun Vuokralainen lakkaa olemasta liitteenä A olevan maanvuokrasopimuksen osapuolena, mikäli maanvuokrasopimus siirretään vuokralaisen toimesta kolmannelle osapuolelle ennen tämän Sopimuksen mukaisen vuokrakauden päättymistä.
3.3.2 Vuokranantajan tulee ilmoittaa sopimuksen päättämisestä tämän kohdan [3.3] mukaisesti viipymättä ja viimeistään 90 päivän kuluessa saatuaan tiedon liitteenä A olevan maanvuokrasopimuksen päättymisestä tai siirtymisestä kolmannelle.
4 VUOKRA JA VUOKRAN TARKISTAMINEN
4.1 Vuokran määrä
4.1.1 Vuokran määrä ilman arvonlisäveroa on yhteensä kahdeksankymmentätuhatta (80.000,-) euroa kuukaudessa.
4.1.2 Vuokran määrä ei perustu Vuokrakohteen pinta-alaan tai tilavuuteen, vaan siitä on sovittu Vuokrakohteen kokonaisuuden perusteella, ja näin ollen poikkeamat pinta- alassa tai tilavuudessa eivät oikeuta Vuokralaista vuokranalennukseen tai muuhun korvaukseen tai Vuokranantajaa vuokrankorotukseen tai muuhun korvaukseen.
4.1.3 Vuokraa määritettäessä on otettu huomioon, ettei Vuokralaiselta peritä erillistä ylläpitovuokraa, vaan Vuokralainen vastaa itse kaikista Vuokrakohteesta aiheutuvista käyttö-, ylläpito- ja korjauskustannuksista.
4.2 Vuokran tarkistaminen
4.2.1 Vuokran määrää tarkistetaan kaksi kertaa vuodessa tammikuussa ja heinäkuussa Suomen elinkustannusindeksin perusteella (lokakuu 1951 = 100). Vuokra tarkistetaan tämän Sopimuksen perusteella ensimmäisen kerran 1.7.2013.
4.2.2 Tarkistuksen perusindeksinä on marraskuun 2011 indeksiarvo (Indeksi A). Tarkistusindeksi on viimeisin tarkistusajankohtana tiedossa oleva luku (Indeksi B). Vuokran tarkistaminen lasketaan seuraavan kaavan mukaisesti:
Maksettava tarkistettu Vuokra = Vuokra Vuokrakauden alkaessa * (Indeksi B / Indeksi A)
4.2.3 Vuokraa ei tarkisteta alaspäin, mikäli indeksin arvo laskee.
4.2.4 Mikäli elinkustannusindeksin julkaiseminen lopetetaan tai sen laskentaperustetta muutetaan tai sen käyttö vuokrantarkistukseen kielletään, elinkustannusindeksi tulee korvata lähimmällä vastaavalla käytössä olevalla indeksillä.
4.3 Vuokran maksaminen
4.3.1 Vuokra maksetaan etukäteen viimeistään kulloinkin kyseessä olevan kalenterikuukauden 2. päivänä Vuokranantajan kirjallisesti ilmoittamalle pankkitilille.
4.3.2 Mikäli vuokran maksu Vuokranantajalle viivästyy, Vuokralainen on velvollinen maksamaan viivästyneelle suoritukselle korkolain (633/1982) mukaista viivästyskorkoa sekä korvaamaan Vuokranantajalle aiheutuvat perintäkulut.
5 ARVONLISÄVERO
5.1 Kaikkiin tämän Sopimuksen mukaisiin vuokriin ja muihin maksuihin lisätään kulloinkin voimassaolevan verokannan mukainen arvonlisävero.
5.2 Vuokralainen sitoutuu käyttämään Vuokrakohdetta ja huolehtimaan siitä, että sen (mahdolliset) alivuokralaiset käyttävät Vuokrakohdetta tarkoitukseen, joka oikeuttaa arvonlisäveron vähennyksiin arvonlisäverolain (1501/1993) mukaisesti.
5.3 Mikäli Vuokranantajan on tarkistettava arvonlisäverotustaan sen johdosta, että Vuokrakohteen käyttötarkoitus muuttuu tai Vuokralaisen tai kolmannen osapuolen toiminta tai läsnäolo Vuokrakohteessa muuttuu, Vuokralaisen on korvattava Vuokranantajalle tästä aiheutuvat kulut ja tappiot.
5.4 Vuokranantaja on rekisteröitynyt arvonlisäverovelvolliseksi kiinteistön käyttöoikeuden luovuttamisen osalta.
6 VUOKRAVAKUUS
6.1 Vuokralainen toimittaa Vuokrasopimuksen mukaisten velvoitteidensa vakuudeksi Vuokranantajan hyväksymän suomalaisen rahalaitoksen antaman pankkitakauksen, joka on määrältään yhdeksänsataakuusikymmentätuhatta (960.000,-) euroa.
6.2 Vuokralaisen tulee toimittaa vuokravakuus Vuokranantajalle ennen vuokrakauden alkamista 1.1.2012.
6.3 Vuokravakuuden tulee olla voimassa 12.2019 asti.
7 VUOKRAKOHTEEN KUNTO, YLLÄPITO, KORJAUKSET JA MUUTOSTYÖT
7.1 Kunto Sopimuksen alkaessa
7.1.1 Vuokralainen on tietoinen siitä, että Vuokrakohde on ollut telakkateollisuuden käytössä kymmenien vuosien ajan ja viimeksi Vuokralaisen edeltäjäyhtiön STX Finland Oy:n hallinnassa maanvuokrasopimuksen perusteella.
7.1.2 Vuokrakohteessa harjoitetun telakkaliiketoiminnan luovutuksensaajana ja jatkajana vuokralainen on perehtynyt Vuokrakohteeseen yksityiskohtaisesti ja tuntee sen ominaisuudet tarkasti. Vuokralainen on täysin tietoinen Vuokrakohteen kunnosta ja hyväksyy Vuokrakohteen sellaisena kuin se on tämän Sopimuksen allekirjoitushetkellä.
7.1.3 Vuokralainen vahvistaa, että Vuokrakohde soveltuu vuokrasuhteen alkaessa Vuokralaisen suunnittelemaan käyttötarkoitukseen. Vuokralaisella ei ole Vuokrakohteen kuntoon perustuvia vaatimuksia Vuokranantajaa kohtaan eikä Xxxxxxxxxxxx tule esittämään Vuokranantajaa kohtaan vaatimuksia mahdollisten myöhemmin havaittavien piilevien virheiden perusteella.
7.1.4 Osapuolet järjestävät ennen Vuokrakauden alkua katselmuksen, jossa kohteen kunto tarkastetaan ja todetaan Sopimuksen mukaiseksi.
7.2 Ylläpito- ja korjausvastuu
7.2.1 Vuokralainen on velvollinen hoitamaan ja ylläpitämään Vuokrakohdetta huolellisesti ja huolehtimaan Vuokrakohteesta hyvän kiinteistönhoitotavan mukaisesti.
7.2.2 Vuokralainen vastaa omalla kustannuksellaan Vuokrakohteen hoidosta, ylläpidosta, kunnossapidosta sekä tarvittaessa uusimisesta tai korjaamisesta (mukaan lukien myös peruskorjausluonteisiksi katsottavat korjaukset), joka on tarpeen Vuokrakohteen pitämiseksi vuokrasuhteen alkamishetkeä vastaavassa ja käyttötarkoitukseensa soveltuvassa kunnossa koko vuokrakauden ajan.
7.2.3 Vuokralaisen edellisessä kohdassa todetun hoito-, ylläpito-, kunnossapito- ja korjausvastuun piiriin kuluu Vuokrakohde kokonaisuudessaan sisältäen muun muassa kaikki rakennukset, piha-alueet ja niillä sijaitsevat rakenteet, rakennelmat ja tarpeistot (Vuokrakohdetta rajaavat aidat mukaan lukien) sekä kaikki tekniset järjestelmät ja laitteistot.
7.2.4 Vuokralainen on velvollinen vuokrakauden aikana solmimaan omalla kustannuksellaan tarvittavat puhtaanapitoa, huoltoa, yllä- sekä kunnossapitoa koskevat sopimukset valitsemansa palveluntuottajan kanssa tai järjestämään kyseiset työt muuten omalla kustannuksellaan siten, että Vuokrakohdetta hoidetaan, ylläpidetään ja korjataan kaikkina aikoina huolellisen ja ammattimaisen kiinteistönomistajan toimintaa vastaavin tavoin ja että se säilytetään sovellettavien säännösten ja viranomaismääräysten sekä Vuokralaisen toiminnan asettamien vaatimusten edellyttämässä kunnossa koko vuokrakauden ajan.
7.2.5 Vuokralainen tekee omalla kustannuksellaan lämmön, sähkön, veden, kaasun ja muiden mahdollisesti tarvitsemiensa hyödykkeiden hankintaa ja toimitusta koskevat liittymä- ja muut tarvittavat sopimukset suoraan edellä mainittuja hyödykkeitä tarjoavien tahojen kanssa.
7.2.6 Vuokralainen vastaa siitä, että Vuokrakohteessa on koko vuokrakauden ajan nimettynä tarvittavat vastuuhenkilöt, kuten sähkölaitteiston käytön johtaja ja suojelujohtaja, joiden ajan tasalla olevat henkilö- ja yhteystiedot on ilmoitettu asianmukaisesti viranomaisille.
7.2.7 Vuokrakohteessa olevat Siltanosturit ja muut Vuokrakohteeseen kuuluvat laitteet ja järjestelmät on pidettävä ko. laitteita koskevien määräysten edellyttämässä kunnossa siltä osin kuin ne ovat määräysten edellyttämässä kunnossa vuokrakauden alussa.
7.3 Muutostyöt
7.3.1 Vuokralainen saa tehdä Vuokrakohteeseen kustannuksellaan muutostöitä ilman Vuokranantajan suostumusta. Vuokralaisella ei ole oikeutta tehdä Vuokrakohteeseen johtavia uusia ajoliittymiä tai Vuokrakohdetta rajaaviin aitoihin
uusia kulkuaukkoja ilman Vuokranantajan lupaa. Mikäli muutos edellyttää rakennuslupaa tai muutos vaikuttaa olennaisesti Vuokranantajan mahdollisuuksiin vuokrata tai muuten hyödyntää Vuokrakohdetta vuokrakauden jälkeen, tulee muutokselle saada etukäteen Vuokranantajan kirjallinen lupa.
7.3.2 Vuokralainen vastaa kustannuksellaan korjaus- ja muutostöitä koskevien piirustusten ja muiden suunnitelmien sekä käyttö-, huolto- ja paloturvallisuusohjeiden laatimisesta sekä töiden toteutuksen valvonnasta.
7.3.3 Jos korjaus- tai muutostyöt edellyttävät lupaa viranomaisilta tai ilmoittamista viranomaisille, vuokralainen vastaa lupien hankkimiseksi tarvittavien suunnitelmien, hakemusten ja muiden asiakirjojen laatimisesta. Vuokranantaja myötävaikuttaa omalta osaltaan lupien saamiseen allekirjoittamalla Vuokralaisen laatimat hakemukset hyväksyttyään Vuokralaisen toimittamat muutostöitä koskevat suunnitelmat. Vuokralainen vastaa kaikista Vuokranantajalle lupien hankkimisesta aiheutuvista kustannuksista.
7.3.4 Vuokralaisen on varmistettava, että sen teettämät korjaukset ja muut tämän sopimuksen mukaiset työt sekä erikseen sovitut muutokset suunnitellaan ja suoritetaan maankäyttö- ja rakennuslainsäädännön, viranomaismääräysten, lupaehtojen sekä muiden viranomaisten asettamien vaatimusten ja hyvän rakennustavan mukaisesti.
7.3.5 Jos Vuokralainen on suorittanut vuokrakohteessa korjaus- tai muita tämän sopimuksen mukaisia töitä tai muutostöitä ilman vaadittuja lupia tai lainsäädännön, määräysten tai lupaehtojen vastaisesti, Vuokralainen vastaa omalla kustannuksellaan kohteen palauttamisesta viipymättä entiseen tilaansa tai sen muuttamisesta lainsäädännön, määräysten tai lupaehtojen mukaiseksi.
7.3.6 Vuokralainen vastaa kaikista vuokralaisen aloittamista töistä vuokranantajalle tai vuokrakohteelle aiheutuneista vahingoista.
7.3.7 Muutostyöt on dokumentoitava asiamukaisesti ja niistä on laadittava piirustukset, tarkastuspöytäkirjat ym. asiakirjat, joista yksi sarja luovutetaan vuokranantajalle.
7.3.8 Vuokralaisella ei ole oikeutta vuokranalennukseen tai korvaukseen ylläpito-, korjaus-, peruskorjaus-, perusparannus- tai muutostöiden suorittamisen ajalta tai jaksolta, jolloin mahdolliset töissä tapahtuneet virheet tai puutteet töissä estävät vuokrakohteen käytön osittain tai kokonaan.
7.4 Kunto Sopimuksen päättyessä
7.4.1 Vuokrakohteen kunnon on Sopimuksen päättyessä vastattava kohteen kuntoa Sopimuksen alkaessa ottaen huomioon normaalista käyttötarkoituksen mukaisesta käytöstä johtuva kuluminen.
7.4.2 Vuokralaisella on velvollisuus poistaa omalla kustannuksellaan ja vuokranantajan vaatimuksesta Vuokrakohteeseen alun perin kuulumattomat kalusteet, koneet ja laitteet, kyltit jne., sekä korjata ja siivota kaikki poistamisesta aiheutuneet jäljet. Vuokralaisen on muutoinkin siivottava vuokrakohde huolellisesti.
7.4.3 Mikäli Vuokranantaja ei vaadi muutostöiden ja laitteiden poistamista, Vuokralaisella ei ole oikeutta korvaukseen Vuokrakohteessa toteutetuista muutostöistä tai laiteasennuksista, vaan nämä jäävät Vuokranantajan omaisuudeksi ilman eri korvausta.
7.4.4 Vuokrakauden päättyessä Vuokralainen luovuttaa tiloissa olevat hissit, siltanosturit ja muut tekniset järjestelmät toimintakuntoisina ja niitä koskevien viranomaismääräysten mukaisessa kunnossa Vuokranantajalle ilman erillistä korvausta. Mikäli edellä mainitut laitteet eivät olleet kunnossa vuokrakauden alussa, niin niiden ei tarvitse olla kunnossa myöskään vuokrakauden lopussa.
7.4.5 Vuokrakauden päättyessä Vuokralainen luovuttaa ja siirtää Vuokrakohdetta palvelevat kiinteistötekniset liittymät (sähkö-, vesi-, jätevesi-, kaukolämpö ja – kylmä sekä kaasuliittymät) Vuokranantajalle ilman erillistä korvausta. Niiltä osin, kun edellä mainittujen hyödykkeiden toimitus on järjestetty rakentamalla liittymät Vuokralaisen hallinnassa olevien naapurikiinteistöjen kautta, Vuokralainen sitoutuu järjestämään liittymien pysyvyyden ja hyödykkeiden toimituksen jatkuvuuden myös tämän Sopimuksen päättymisen jälkeen tarvittavin sopimus- ym. järjestelyin, joiden yksityiskohdista on sovittava hyvissä ajoin ennen sopimuksen päättymistä.
7.5 Velvoitteiden laiminlyönti
7.5.1 Mikäli Vuokralainen laiminlyö Sopimuksen mukaiset ylläpito- tai korjausvelvoitteensa eikä korjaa menettelyään kolmenkymmenen (30) päivän kuluessa, lukuun ottamatta odottamattomia, kiireellisiä korjaustöitä, jotka Vuokranantaja voi suorittaa välittömästi Vuokralaisen kustannuksella, Vuokranantajalla on oikeus suorittaa tällaiset työt Vuokralaisen kustannuksella siinä laajuudessa kuin on tarpeen uusien vahinkojen tai kunnon heikentymisen välttämiseksi.
7.6 Katselmukset
7.6.1 Osapuolten on tarvittaessa järjestettävä vuosittain yhteisiä katselmuksia Vuokrakohteen ylläpito- ja korjaustarpeen arvioimiseksi. Katselmuksiin sisältyy käynti Vuokrakohteessa, mikäli molemmat Osapuolet katsovat tämän tarpeelliseksi. Katselmuksista on pidettävä pöytäkirjaa, johon on kirjattava muun muassa kaikki ennakoitavissa olevat muutostyöt, ylläpitotoimet ja tarvittavat korjaustyöt sekä näiden aikataulu. Osapuolet vastaavat Katselmusten yhteydessä aiheutuneista omista kuluistaan.
7.7 Arvioitsijan lausunto
7.7.1 Mikäli Osapuolet eivät ole päässeet sopimukseen tämän kohdan [7] mukaiseen ylläpitoon ja/tai korjauksiin liittyvän vastuun laajuudesta taikka näiden toimenpiteiden toteutusajasta, Osapuolet hankkivat asiasta kirjallisen lausunnon maineikkaalta ja riippumattomalta, Suomessa toimivalta kiinteistön kuntoarvioitsijalta. Lausunto ei ole Osapuolia sitova, ja sen ainoa tarkoitus on olla puolueeton näkemys asiasta.
7.7.2 Mikäli Osapuolet eivät ole päässeet asiasta yhteisymmärrykseen kahdenkymmenen
(20) arkipäivän kuluessa em. lausunnon vastaanottamisesta, kummallakin Osapuolella on oikeus saattaa asia ratkaistavaksi tämän Sopimuksen kohdan 16 mukaisesti.
8 TOIMINTAHÄIRIÖT
8.1.1 Tilapäiset häiriöt, keskeytykset tai rajoitukset vedenjakelussa, viemäröinnissä, lämmön- tai sähkönjakelussa tai muut vastaavat häiriöt eivät oikeuta Vuokralaista Vuokran alennukseen, vahingonkorvaukseen tai muuhun korvaukseen, ellei tällainen häiriö johdu Vuokranantajan tahallisuudesta tai törkeästä tuottamuksesta.
8.1.2 Vuokranantaja ei ole vastuussa edellä mainittujen kaltaisten toimintahäiriöiden aiheuttamasta Vuokrakohteessa olevalle Vuokralaisen tai kolmannen osapuolen liiketoiminnalle tai omaisuudelle aiheutuneesta vahingosta, ellei vahinko johdu Vuokranantajan tahallisuudesta tai törkeästä tuottamuksesta.
9 VAKUUTUKSET
9.1 Vuokrakohteen vakuuttaminen
9.1.1 Vuokralainen on velvollinen kustannuksellaan vakuuttamaan Vuokrakohteen täysarvovakuutuksella Vakuutuksen edunsaajaksi nimetään Vuokranantaja.
9.1.2 Vuokralainen toimittaa hankkimansa vakuutuksen ehdot tiedoksi Vuokranantajalle sekä esittää Vuokranantajalle vuosittain tammikuun loppuun mennessä Vuokrakohdetta koskevan vakuutustodistuksen.
9.1.3 Tämä Sopimus pysyy voimassa sellaisenaan riippumatta Vuokrakohteen tuhoutumisesta tai vahingoittumisesta taikka siitä, että viranomainen kieltää kohteen (tai sen osan) käytön Sopimuksen mukaiseen käyttötarkoitukseen.
9.2 Vuokralaisen omaisuuden ja toiminnan vakuuttaminen
9.2.1 Vuokralainen vakuuttaa kustannuksellaan toimintansa, mukaan lukien keskeytys- ja vastuuvakuutus, omaisuutensa sekä halussaan olevan kolmannen omaisuuden tavanomaiseksi katsottavalla kattavalla vakuutusturvalla koko Vuokrakauden ajan.
10 ALIVUOKRAUS JA VUOKRAOIKEUDEN SIIRTÄMINEN
10.1 Alivuokraus
10.1.1 Vuokralaisella on oikeus alivuokrata Vuokrakohde tai osa siitä ilman Vuokranantajan etukäteen antamaa suostumusta edellyttäen, että Vuokrakohteen käyttötarkoitus vastaa ja että sen käytössä noudatetaan tämän Sopimuksen määräyksiä. Vuokrakohteen alivuokrauksesta riippumatta Vuokralainen vastaa kaikista tämän Sopimuksen mukaisista velvollisuuksistaan Vuokranantajaa kohtaan, mukaan luettuna muun muassa Vuokrakohteen käyttäminen arvonlisäverolliseen toimintaan.
10.2 Sopimuksen siirtäminen
10.2.1 Vuokralaisella ei ole oikeutta siirtää tätä Sopimusta kolmannelle (mukaan luettuna Sopimuksen siirtäminen Vuokralaisen liiketoiminnan siirtyessä kolmannelle) ilman Vuokranantajan etukäteistä kirjallista suostumusta. Sopimuksen siirtäminen on sallittua liitteen A mukaisen maanvuokrasopimuksen uudelle vuokralaiselle.
11 TOIMENPITEET VUOKRAKAUDEN PÄÄTTYESSÄ
11.1 Luovutuskunnon toteaminen katselmuksessa
11.1.2 Osapuolet toimittavat tämän Sopimuksen päättyessä kaksi (2) tarkastusta Vuokrakohteen kunnon määrittämiseksi. Ensimmäinen tarkastus toimitetaan kuusi
(6) kuukautta ennen Xxxxxxxxxxxx viimeistä päivää ja toinen tarkastus Vuokrakohteen tyhjentämistä seuraavana päivänä. Ensimmäisen tarkastuksen tarkoituksena on erityisesti määrittää ja sopia Vuokrakohteessa tehtävistä ilmeisistä korjaus- ja uudistustöistä, jotka on saatava päätökseen ennen toista tarkastusta.
11.2 Vuokrakohteen tyhjentäminen Sopimuksen päättymisen yhteydessä
11.2.1 Vuokralaisen tulee omalla kustannuksellaan tyhjentää Vuokrakohde Vuokrakauden päättyessä ja poistaa Vuokrakohteesta kaikki sellainen omaisuus ja laitteisto, joka ei ole Vuokranantajan omaisuutta, tai joka ei kuulu kiinteästi Vuokrakohteeseen.
11.2.2 Muuttopäivä on vuokrakauden viimeinen päivä, jolloin Vuokralaisen tulee luovuttaa Vuokrakohde Vuokranantajan hallintaan kaikilta osin tyhjennettynä sekä huolellisesti puhdistettuna ja siivottuna.
11.3 Vuokrakohteen hallinnan luovutuksen viivästyminen
11.3.3 Mikäli Vuokrakohteen hallinnan luovutus Vuokranantajalle vuokrakauden päättyessä viivästyy, Vuokranantajalla on oikeus viedä pois vuokra-alueella oleva Vuokralaisen omaisuus ja menetellä sen suhteen parhaaksi katsomallaan tavalla. Jos omaisuuden arvo ylittää sen myymisestä aiheutuvat kulut, Vuokranantajalla on tällöin oikeus myydä se Vuokralaisen lukuun julkisella huutokaupalla tai muulla omaisuuden laatu ja arvo huomioon ottaen tarkoituksenmukaisella tavalla. Vuokranantajalla on oikeus käyttää omaisuuden myynnistä kertyvät varat edellä mainituista sekä kohdan [12] mukaisista toimenpiteistä aiheutuvien kustannustensa ja muiden vuokrasopimukseen perustuvien saataviensa kattamiseen.
11.3.4 Vuokralainen on velvollinen suorittamaan vuokraa vastaavaa korvausta Vuokrakohteen käytöstä myös vuokra-ajan päättymisen jälkeiseltä ajalta siihen saakka, kunnes Vuokrakohde on puhdistettuna ja siivottuna jätetty Vuokranantajan vapaaseen hallintaan.
12 YMPÄRISTÖVASTUU
12.1 Maaperän pilaantuneisuus
12.1.1 Vuokralainen on huolellisesti perehtynyt seuraaviin Vuokranantajan esittämiin maaperätutkimusraportteihin, joiden mukaan vuokra-alueen maaperä on sillä aiemmin harjoitetun toiminnan ja täyttömaiden vuoksi pilaantunut:
iii) Xxxxxxxxxx, Kvaerner Masa Yards Oy, Helsinki, Helsingin kaupungin kiinteistövirasto, 04/2005, Ympäristötekninen perusselvitys, WSP Environmental Oy, 10.4.2005
iv) Aker Yards Oy, Maaperän pilaantuneisuus, Helsingin telakka - Munkkisaaren alue, 82119261, Ramboll, 5.3.2008
v) Kaupunkisuunnitteluvirasto, Hernesaaren osayleiskaava-alue, Helsinki, Maaperän haitta-aineiden tutkimusraportti, lisätutkimukset ja yhteenveto aiemmista tutkimuksista, FCG Planeko Oy, 5.5.2008
vi) Kaupunkisuunnitteluvirasto, Hernesaaren osayleiskaava-alue, Helsinki, Maaperän haitta-aineiden tutkimusraportti, lisätutkimukset ja yhteenveto aiemmista tutkimuksista, 30127-D1702, FCG Planeko Oy, 27.1.2009
vii) Kaupunkisuunnitteluvirasto, Hernesaaren osayleiskaava-alue, Helsinki, Maaperän haitta-ainetutkimusten yhteenveto ja alustava riskinarviointi, 100- D3422, FCG Planeko Oy, 17.11.2010- luonnos
12.1.2 Edellä mainituissa raporteissa esitettyjen tietojen lisäksi kohdassa 8.1 todetun mukaisesti tietoinen Vuokrakohteessa aikaisemmin harjoitetusta toiminnasta sekä
siitä, että Vuokrakohteen maaperässä ja rakennusten rakenteissa voi olla aikaisemmassa toiminnassa käytettyjen haitallisten aineiden kohonneita pitoisuuksia, jotka ei ole todettu tehdyissä tutkimuksissa.
12.2 Vuokralaisen vastuu ympäristön pilaantumisesta
12.2.1 Vuokralainen on velvollinen huolehtimaan siitä, että Vuokrakohteen maaperä tai rakennusten rakenteet eivät vuokralaisen toimesta tai muutoin pilaannu vuokra- aikana. Vuokralainen ei vastaa ennen vuokrakauden alkamista tapahtuneesta pilaantumisesta. Vertailuaineistona/Lähtökohtana pidetään edellä mainituissa raporteissa esitettyjä tutkimustuloksia.
12.2.2 Mikäli Vuokrakohteen maaperä tai rakennusten rakenteet vuokra-aikana tapahtuneen onnettomuuden tai muun syyn vuoksi pilaantuvat, vuokralainen on velvollinen viipymättä ilmoittamaan asiasta viranomaisille ja erikseen kirjallisesti Vuokranantajalle sekä puhdistamaan alueen.
12.3 Maaperän pilaantuneisuuden selvittäminen vuokra-ajan päättyessä
12.3.1 Vuokralainen on vuokra-ajan päättymiseen mennessä velvollinen esittämään Vuokranantajalle riittävän selvityksen alueella harjoitetusta toiminnasta sekä alueella tilapäisesti säilytetyistä jätteistä tai aineista, jotka voivat aiheuttaa maaperän tai pohjaveden pilaantumista. Tarvittaessa Vuokralaisen on tutkittava alueen maaperä.
12.3.2 Mikäli Vuokrakohde tai osa siitä on vuokra-aikana pilaantunut, Vuokralainen on vuokra-ajan päättyessä velvollinen kunnostamaan Vuokrakohteen maaperän ja rakenteet vuokrakauden aikana tapahtuneen pilaantumisen osalta. Vuokralainen on velvollinen esittämään Vuokranantajalle kunnostuksen loppuraportin. Maaperän pilaantuneisuuteen ja puhdistamiseen liittyvissä kysymyksissä Vuokranantajan puhevaltaa käyttää Helsingin kaupungin kiinteistöviraston tonttiosasto.
12.3.3 Mikäli Vuokralainen ei kolmen (3) kuukauden kuluessa vuokra-ajan päättymisestä ole täyttänyt edellä tässä pykälässä mainittuja velvollisuuksiaan, Vuokranantajalla on oikeus tehdä tai teettää velvollisuuksien täyttämiseksi tarpeelliset toimenpiteet vuokralaisen lukuun ja periä toimenpiteistä aiheutuvat kustannukset Vuokralaiselta.
12.4 Aiemman käytön vaikutus muutostöihin ja lisärakentamiseen
12.4.1 Vuokralainen on velvollinen kustannuksellaan poistamaan Vuokralaisen Vuokrakauden aikana suorittamien mahdollisten muutostöiden tai lisärakentamisen edellyttämässä laajuudessa Vuokrakohteessa tai sen maaperässä mahdollisesti olevat pilaantuneet maa-ainekset, rakennus- tai muut jätteet ja vanhat rakenteet, kuten johdot, putket, pylväät, asfaltoinnin, perustukset tai muut vastaavat.
12.4.2 Vuokranantaja ei vastaa viivästyksestä johtuvista vahingoista, joita vuokralaisen hankkeelle saattaa aiheutua vuokra-alueen maaperän puhdistamisesta tai vuokra- alueella tai sen maaperässä olevien rakenteiden, jätteiden tai muiden vastaavien poistamisesta.
13 MUITA VUOKRAKOHTEEN KÄYTTÖÖN LIITTYVIÄ SEIKKOJA
13.1 Piha-alueiden käyttö
13.1.1 Piha-alueet ja niihin liittyvät aidat ja muut rakenteet on pidettävä siisteinä ja jätteiden varastointi Vuokrakohteessa on kiellettyä. Tavaroiden ja materiaalien varastointi piha-alueilla ei saa estää kulkua Vuokrakohteen läheisyydessä sijaitseville alueille ja rakennuksiin.
13.1.2 Vuokralainen on velvollinen pitämään piha-alueet aidattuina ja tarvittaessa rakentamaan Vuokrakohteeseen kuuluvien piha-alueiden rajalle uuden aidan, niiltä osin kuin Vuokrakohteen piha-alueeseen rajoittuvat naapurikiinteistöt ovat jonkun muun käyttäjän kuin Vuokralaisen tai tämän alivuokralaisen käytössä.
13.2 Turvallisuus ja määräysten noudattaminen
13.2.1 Vuokrakohdetta käyttäessään Vuokralaisen tulee noudattaa ja valvoa, että alivuokralaiset noudattavat huolellisesti sovellettavia pakottavia työterveys- ja työturvallisuussäännöksiä ja -ohjeita. Vuokralainen vastaa siitä, että se käyttää Vuokrakohdetta turvallisesti, ja huolehtii parhaansa mukaan siitä, että sen henkilöstö, alivuokralaiset, asiakkaat ja vierailijat noudattavat näitä ohjeita.
13.2.2 Vuokralainen vastaa siitä, että Vuokralainen ja Vuokrakohteen käyttäjät noudattavat Rakennuksen järjestysmääräyksiä ja sitä mitä muutoin on terveyden, siisteyden ja järjestyksen säilyttämiseksi säädetty tai määrätty.
13.2.3 Vuokralainen vastaa siitä, että sen toiminta täyttää ne lait, määräykset ja ohjeet, joita on annettu ympäristön ja terveyden suojelemiseksi.
14 LISÄALUEEN VUOKRAUSTA KOSKEVA OPTIO
14.1.1 Vuokralaisella on oikeus vuokrata käyttöönsä liittekarttaan merkitty alue K [korttelin 20240, tontista 2, osoite Xxxxxxxxxxxxxxxx 0 ja yleisestä katualueesta 2020L muodostuva yhteensä noin 15 390 m² suuruinen alue] ilmoittamalla siitä Vuokranantajalle viimeistään 31.12.2012.
14.1.2 Mikäli Xxxxxxxxxxxx käyttää tämän kohdan mukaista optio-oikeuttaan, vuokrasopimus tehdään määräajaksi siten, että vuokrakausi päättyy yhtä aikaa tämän Sopimuksen kanssa.
14.1.3 Alueen K hallinnasta maksettavan vuokran määrä ja vuokrauksen muut ehdot määritellään erillisessä maanvuokrasopimuksessa, joka laaditaan Helsingin kaupungin teollisuustonttien vuokraukseen käyttämien vakioehtojen mukaisesti.
15 MUUT EHDOT
15.1 Ilmoitukset
15.1.1 Tämän Sopimuksen mukaisesti vaaditut ilmoitukset katsotaan asianmukaisesti annetuiksi, kun ne on annettu kirjallisesti ja toimitettu henkilökohtaisesti (vastaanottokuittauksin), kirjattuna kirjeenä, lähetillä, sähköpostitse tai faksitse kyseisen Osapuolen tässä Sopimuksessa tai erikseen kirjallisesti ilmoittamaan osoitteeseen.
15.2 Muutokset
15.2.1 Kaikki muutokset tähän Sopimukseen on tehtävä kirjallisesti, eikä muutoksilla ole vaikutusta ennen kuin Osapuolten asianmukaisesti valtuuttamat edustajat ovat ne allekirjoittaneet.
15.3 Sopimussakko ja vahingonkorvaus
15.3.1 Jos Vuokralainen olennaisesti rikkoo tätä sopimusta tai sen nojalla annettuja määräyksiä, eikä korjaa puutetta 14 vuorokauden kuluessa asiaa koskevasta Vuokranantajan ilmoituksesta, Vuokralainen voidaan Helsingin kaupungin päätöksellä velvoittaa maksamaan Vuokranantajalle sopimussakkoa yhtä sopimusrikkomusta kohden enintään kaksisataatuhatta (200.000) euroa.
15.3.2 Sopimussakosta riippumatta Vuokralainen on velvollinen korvaamaan vuokranantajalle tai kolmannelle aiheuttamansa vahingon Vuokranantajalle, kuitenkin vain siinä tapauksessa, että vahingon määrä ylittää edellä 15 § kohdassa sanotun sopimussakon määrän.
15.4 Oikeuksien säilyminen
15.4.1 Se, ettei Osapuoli käytä oikeuttaan tai viivästyy oikeutensa käyttämisessä, ei merkitse sitä, että Osapuoli olisi luopunut kyseisestä oikeudestaan. Tämän Sopimuksen ehdoista tai niiden mukaisista oikeuksista luopuminen ei tarkoita sitä, että Osapuoli olisi luopunut niistä pysyvästi. Oikeuksista luopuminen sitoo kyseistä Osapuolta vain, mikäli se on annettu kirjallisesti.
15.5 Lausekkeiden erillisyys
15.5.1 Mikäli jokin tämän Sopimuksen osa katsotaan pätemättömäksi tai täytäntöönpanokelvottomaksi, tämä ei vaikuta Sopimuksen muiden määräysten pätevyyteen. Osapuolet sitoutuvat tällaisessa tilanteessa vilpittömin mielin neuvottelemaan vastaavasta täytäntöönpanokelpoisesta ja pätevästä osasta, joka korvaisi tällaisen pätemättömän tai täytäntöönpanokelvottoman osan. Se, että Osapuolet eivät pääse sopimukseen tällaisesta korvaavasta määräyksestä, ei vaikuta tämän Sopimuksen muiden määräysten pätevyyteen.
15.6 Koko sopimus
15.6.1 Tämä Sopimus sisältää kaikki Osapuolten välillä sovitut Vuokrakohdetta koskevat ehdot. Sopimus korvaa kaikki Osapuolten väliset, asiaan liittyvät aiemmat neuvottelut ja välipuheet.
15.7 Sopimuksen purkaminen
15.7.1 Vuokranantajalla on, sen lisäksi mitä laissa liikehuoneistojen vuokrauksesta on todettu, oikeus purkaa Sopimus heti päättyväksi ilman irtisanomisaikaa, mikäli
- Vuokralainen rikkoo olennaisesti tämän Sopimuksen ehtoja, eikä korjaa rikkomustaan 60 päivän kuluessa Vuokranantajan kirjallisesta huomautuksesta;
- Vuokralainen asetetaan selvitystilaan, yrityssaneeraukseen tai konkurssiin, taikka Vuokralainen muutoin lakkauttaa maksunsa tai tulee kykenemättömäksi huolehtimaan taloudellisista velvoitteistaan.
15.8 Sopimuksen tulkinta ja asiakirjojen pätevyysjärjestys
15.8.2 Siltä osin kuin tässä Sopimuksessa ei ole toisin todettu, käytetyillä termeillä on RAKLI:n julkaiseman Kiinteistöliiketoiminnan sanaston mukainen merkitys.
15.8.3 Mikäli tämän Sopimuksen ja sen Liitteiden välillä on ristiriitaisuuksia, sovelletaan tätä Sopimusta.
16 SOVELLETTAVA LAKI
16.1 Tähän Sopimukseen sovelletaan Suomen lakia sen lainvalintasäännöksiä ja - periaatteita lukuun ottamatta. Siltä osin kuin tässä Sopimuksessa ei ole muuta sovittu, tähän vuokrasopimukseen sovelletaan kulloinkin voimassaolevaa lakia liikehuoneiston vuokrauksesta (482/1995).
17 ERIMIELISYYKSIEN RATKAISEMINEN
17.1 Tästä Sopimuksesta aiheutuvat tai sen rikkomista, päättämistä tai voimassaoloa koskevat riidat, erimielisyydet tai vaateet ratkaistaan lopullisesti Helsingin käräjäoikeudessa.
18 SOPIMUSKAPPALEET JA ALLEKIRJOITUKSET
18.1 Tätä Sopimusta on laadittu kaksi (2) samasanaista kappaletta, yksi (1) kummallekin Osapuolelle.
HELSINGIN KAUPUNKI
ARCTECH HELSINKI SHIPYARD OY