MATTI HELLEMAA

XXXXX XXXXXXXX

SOPIMUSASIAKIRJOJEN KEHITTÄMINEN KORJAUSRAKENTA- MISYKSIKÖSSÄ

Diplomityö

Tarkastajat: professori Xxxxx Xxxxxxxx ja projektipäällikkö Xxxx-Xxxxx Xxxxxxxx Tarkastajat ja aihe hyväksytty Xxxxxxxx ja rakentamisen tiedekuntaneuvoston kokouk- sessa 9. maaliskuuta 2016

TIIVISTELMÄ

XXXXX XXXXXXXX: Sopimusasiakirjojen kehittäminen korjausrakentamisyksi- kössä

Tampereen teknillinen yliopisto Diplomityö, 65 sivua, 15 liitesivua

Syyskuu 2017

Rakennustekniikan diplomi-insinöörin tutkinto-ohjelma Pääaine: Rakennustuotanto

Tarkastajat: professori Xxxxx Xxxxxxxx ja projektipäällikkö Xxxx-Xxxxx Xxxxxxxx Avainsanat: korjausrakentaminen, sopimushallinta, aliurakkasopimus

Tässä diplomityössä oli tarkoituksena tarkastella ja kehittää kohdeyrityksenä olleen Xxxxx Oy:n julkisivuyksikön sopimusasiakirjoja sekä niiden hallintaprosessia. Tutkimuksen pääpainona oli aliurakkasopimuksien kehittäminen sekä aliurakkasopimuspohjan luomi- nen kohdeyrityksen käyttöön.

Tutkimus suoritettiin haastattelemalla kohdeyrityksen henkilöstöä, tutkimalla alan kirjal- lisuutta sekä analysoimalla kohdeyrityksen aiemmin laatimia sopimuksia. Haastattelutut- kimuksessa haastateltavina olivat kaksi kohdeyrityksen julkisivusaneerausosaston työn- johtajaa sekä yksi projektipäällikkö. Haastatteluissa tehtyjen huomioiden lisäksi tutkittiin yrityksen aiemmin laatimia asiakirjoja ja tarkasteltiin niitä kirjallisuuslähteiden avulla.

Yrityksen aiemmin laatimista sopimusasiakirjoista sekä alan kirjallisuutta käyttäen luo- tiin sopimusasiakirjapohja, joka otetaan kohdeyrityksessä koekäyttöön. Koekäytön jäl- keen kohdeyrityksessä päätetään toimintatavat aliurakoiden suhteen tulevaisuudessa sekä luodaan uusia käytäntöjä sopimustekniikan kehittämiseksi ja ylläpitämiseksi.

ABSTRACT

XXXXX XXXXXXXX: Development of contract documents in the renovation unit Tampere University of Technology

Master of Science Thesis, 65 pages, 15 Appendix pages September 2017

Master’s Degree Programme in Civil Engineering Major: Construction Production

Examiner: Xxxxxxxxx Xxxxx Xxxxxxxx and Project Manager Xxxx-Xxxxx Xxxxxxxx Keywords: renovation, contract managing, subcontract

This master of science thesis was conducted to examine and develop the contract docu- ments and the contract processes of Xxxxx Oy’s facade unit. The main focuses in the thesis were in developing subcontracts and creating a base for subcontracting documents for the company examined.

The examination was executed by interviewing the personnel of the company, by exam- ining the publications in the field and by analyzing the contracts made in the company before. In this thesis, there were two construction foremen and one process manager of the facade unit interviewed. In addition to the observations made during the interviews, the documents made before by the company were examined and they were analyzed with the publications in the field.

The contracting documents made previously and the publications of the field were used to develop a base document for the subcontracting. The base document will be trialed after this thesis is published and it will determine the future methods of subcontracting in the company. The procedures to develop and maintain the processes in all contracts will also be created in the future.

ALKUSANAT

Tämän diplomityön suurimpina haasteina olivat ajankäytön hallinta sekä tutkimuksen ajallinen venyminen työtehtävien määrän lisääntymisen vuoksi. Pitkässä ja ajallisesti ha- janaisessa prosessissa suuri osa ajasta meni työhön uudelleenperehtymiseen pitkien tau- kojen jälkeen.

Haluan kiittää kaikkia tähän diplomityöhön osaltaan osallistuneita henkilöitä. Suurimman kiitoksen saa kihlattuni Xxx Xxxxx Xxxxx kannustamisestani ja työni oikolukemisesta. Kii- tän myös diplomityöohjaajani Tampereen teknillisen yliopiston rakennustekniikan yksi- kön projektipäällikköä Xxxx-Xxxxx Xxxxxxxx hyvästä ja selkeästä ohjaustyöstä sekä diplo- mityöni haastattelututkimukseen osallistuneita henkilöitä. Lisäksi osoitan kiitokseni per- heelleni, ystävilleni sekä Xxxxx Oy:n henkilökunnalle avusta, tuesta ja kannustuksesta pit- käksi venyneessä diplomityöprosessissani.

Helsingissä 22.9.2017.

Xxxxx Xxxxxxxx

SISÄLLYSLUETTELO

1. JOHDANTO 1

1.1 Tutkimuksen tausta 1

1.2 Tutkimuksen tavoite ja rajaukset 3

1.3 Tutkimusmenetelmät 4

2. SOPIMUSASIAKIRJOJEN HALLINTA JA NIIDEN SISÄLTÖ 5

2.1 Sopimushallinnan merkitys rakennusalalla 5

2.1.1 Ennakoiva ja joustava sopimushallinta 6

2.2 Sopimusten hallinnan perusteet 8

2.3 Sopimusasiakirjojen säädösperusta 10

2.3.1 Rakennusalan sopimusten lainsäädännöllinen perusta 12

2.3.2 Rakennusalalla yleisesti käytettävät sopimusehdot 14

2.4 Sopimuksen elinkaari 18

2.4.1 Sopimuksen solmimista edeltävät vaiheet 19

2.4.2 Sopimuksen toteutusvaihe 20

2.4.3 Sopimuksen häiriö- ja ongelmatilanteet 20

3. KOHDEYRITYKSEN NYKYINEN ASIAKIRJASYSTEMATIIKKA 22

3.1 Asiakirjahallintaan liittyvät käytännöt ja tavat 22

3.2 Sopimusehtopohjien käyttö osana sopimusta 23

3.3 Hankintojen suorittaminen 24

3.4 Kohdeyrityksen urakkasopimusten erityispiirteet 24

3.5 Nykyisen asiakirjasystematiikan puutteet 24

3.6 Asiakirjasystematiikan parantaminen 27

3.7 Pääurakkasopimus taloyhtiöiden kanssa 28

4. HAASTATTELUTUTKIMUS KOHDEYRITYKSEN ASIKIRJASYSTEMATIIKASTA 30

4.1 Haastattelujen suorittaminen 30

4.2 Sopimustekniikan hallinta 30

4.2.1 Sopimusosaamisen tausta 30

4.2.2 Uusien työntekijöiden perehdyttäminen 31

4.3 Sopimuksen kannalta tärkeimmiksi koetut asiat 31

4.3.1 Kohdeyrityksen suurimmiksi koetut ongelmat sopimustekniseltä näkökulmalta 32

4.3.2 Sopimusasiakirjojen laadinnan haastavuus 33

4.4 Sopimusehtokokoelmien käyttö kohdeyrityksessä 33

4.5 Sopimusten laadinnan ongelmat 34

4.5.1 Aliurakoiden ja materiaalihankintasopimusten laatiminen 34

4.5.2 Sopimusasiakirjojen arkistointi 35

4.5.3 Sopimuksen muutostilanteet; lisä- ja muutostöiden vaikutukset 35

4.6 Haastatellun yksikön osaaminen suhteessa kohdeyrityksen muuhun organisaatioon 36

4.7 Sopimustekniikan erityispiirteet kohdeyrityksessä 36

4.8 Reklamaatiot 37

4.9 Käyttäytyminen konfliktitilanteessa 38

5. LAADITTU ALIURAKKASOPIMUSPOHJA JA SEN KÄYTTÖ 39

5.1 Laaditun aliurakkasopimuspohjan keskeiset kohdat 39

5.2 Sopimusehtokokoelmien huomiointi sopimusten laadinnassa 60

5.3 Aliurakkasopimuspohjan käyttö tarjousneuvottelussa 60

5.4 Yksittäisten ehtojen ja toimintatapojen vakiointi 61

6. KEHITETTYJEN ASIAKIRJOJEN KÄYTTÖ JA PALAUTE 62

6.1 Testaus 62

6.2 Palaute 63

6.3 Jatkokehityssuunnitelma 63

7. YHTEENVETO 64

LÄHTEET 65

LIITE A: KOHDEYRITYKSELLE LAADITTU ALIURAKKASOPIMUSPOHJA

1. JOHDANTO

1.1 Tutkimuksen tausta

Selkeät ja kattavat sopimusasiakirjat ovat merkittävässä roolissa sopimusten tarkoituk- senmukaisen ja riidattoman läpiviennin kannalta. Sopimusten laadinnan ja hallinnan toi- miva systematiikka ehkäisee konfliktitilanteiden aiheuttamia ylimääräisiä kustannuksia vähentämällä osapuolten välisiä ristiriitoja alkuperäisissä sopimusasiakirjoissa sekä sopi- muksen sisällön ja sen ehtojen muutostilanteissa.

Tilastokeskuksen mukaan vuonna 2015 talonrakennusalan yritysten uudis- ja korjausra- kentamisen urakoiden arvo oli 17,1 miljardia euroa Suomessa. Tästä rakennusurakoiden arvosta noin 40 % eli 6,8 miljardia euroa kohdistui korjausrakentamiseen. Tilastokeskuk- sen julkaiseman raportin mukaan korjausrakentamisen osuus kaikkien rakennusurakoiden arvosta on hidastunut. Rakennusalan urakoiden arvo on noussut vuodesta 2014 vuoteen 2015 noin 15 % ja sen odotetaan jatkuvan. Erilaisten urakoiden volyymi vuosina 2012- 2015 on esitetty seuraavassa kuvassa 1.1

1 Tilastokeskus (2016)

Kuva 1: Talonrakennusalan yritysten uudis- ja korjausrakentamisen volyymi (lähde: Tilastokeskus. 2016).

Talonrakentamisen urakoiden arvon noustessa myös solmittavat urakka- ja materiaali- hankintasopimukset ovat kasvattaneet rahallista arvoaan merkittävästi Suomessa. Raken- nusalalla on tämän vuoksi yleisesti kasvavaa kiinnostusta sopimusriskien hallintaa ja so- pimusosaamista kohtaan. Menestyäkseen yritysten on panostettava omaan sopimusosaa- miseensa ja sen kehittämiseen. 2

Tämän tutkimuksen kohdeyrityksenä on Jatke Oy:n julkisivuyksikkö. Jatke Oy on vuonna 2009 perustettu eteläisen Suomen alueella toimiva korjaus- sekä uudisrakentamiseen suuntautunut rakennusliike. Jatke Oy on jäsenyrityksenä Rakennusteollisuus RT:ssä ja Julkisivuyhdistys RY:ssä sekä mukana Xxxxxxxxxxxxx.xx –palvelussa. Rakentamisen Laatu ry on myöntänyt kohdeyritykselle RALA-pätevyyden. Jatke-konsernin organisaatioon kuului vuonna 2015 keskimäärin noin 370 henkilöä, joista noin 15 % oli toimistotoimi- henkilöitä, noin 30 % työmaatoimihenkilöitä ja loput 55 % työntekijöitä. Vuoden 2015 liikevaihto oli 173 miljoonaa euroa. Vuoden 2014 kaudesta liikevaihto kasvoi noin 33 % ja liikevoitto noin 6,5 %. Vuonna 2016 liikevaihdon arvioidaan olevan 210 miljoonaa euroa.3

Kohdeyrityksessä ei ole ollut yhtenäistä perehdytys- tai asiakirjahallintakäytäntöä, josta johtuen toimintatapojen kirjavuus on johtanut tilanteisiin, joissa yrityksen etu on kärsinyt

2 Tieva (2010), s. 1-2

3 Jatke-konsernin vuosikertomukset 2014-2015.

tietokatkosten ja epäselvyyksien vuoksi. Yhtenä yrityksen keskeisistä tavoitteista on ke- hittää työmaatoimihenkilöiden perehdytystä sekä yhdenmukaistaa yrityksen tuotantovai- heen toimintatapoja. Rakennusalan sopimusasiakirjojen hallinnalla ja kehittämisellä voi- daan saavuttaa taloudellista ja toiminnallista etua muihin samalla strategisella toiminta- alueella toimiviin kilpailijoihin nähden. Tämän tutkimuksen aikana kohdeyrityksen sisäi- siä toimintatapoja on jo pyritty kehittämään.

Yhteisen toimintatavan ja asiakirjojen yhtenäisyyden kehittämisen vuoksi kohdeyrityk- sellä on ollut paine parantaa vanhaa intra-järjestelmää, jonka avulla asiakirjojen ja asia- kirjapohjien jakaminen olisi vaivattomampaa. Yritys on vuoden 2016 loppupuolella siir- tynyt käyttämään Office 365 -järjestelmää, jonka pilvipalveluita olisi tarkoitus hyödyntää ja kehittää jokaisen vuoden 2016 jälkeen alkavan rakennushankkeen avulla. Office 365:n tarjoama tiedostojen jakopalvelu ei kuitenkaan ole kaikilla konsernin yksiköillä yhtä laa- jasti käytössä siirtymävaiheen vuoksi.

Tutkittavana ollut kohdeyritys on nuori ja sen kasvu on ollut nopeaa. Nopeasta kasvusta ja henkilöstömäärän lisääntymisestä johtuen yrityksellä ei ole ollut kunnollista mahdolli- suutta kehittää ja vakiinnuttaa asiakirjasystematiikkaansa. Tämän lisäksi kohdeyritys toi- mii koko Etelä-Suomessa monella eri paikkakunnalla, joiden sisällä on itsenäisiä yksi- köitä. Jokaiselle paikkakunnalle ja yksikölle on muodostunut oma toimintatapansa asia- kirjojen laadintaan ja hallintaan.

Kohdeyrityksen tietokantaan on aiemmin laadittu toimivia asiakirjoja, mutta niiden päi- vittäminen ei ole onnistunut toivotulla tavalla. Työmaahenkilöstön ja asiakirjarekisteriä ylläpitävän henkilöstön yhteistoiminta on ollut vajavaista, joten asiakirjojen kehittäminen on pysähtynyt alkuperäisinä laadittujen asiakirjapohjien tasolle. Tämän kaltainen vas- tuunjako on johtanut siihen, että nykyisin laadittavat asiakirjat tehdään pääsääntöisesti kunkin henkilön aiemmin luomista asiakirjoista, jolloin niiden päivittäminen yhdessä ja yhdenmukaisesti on jäänyt tekemättä. Esimerkiksi lainsäädännön muutokset ja asiakirjo- jen sanamuodot ovat voineet jäädä vanhaan muotoon ja niitä kopioimalla asiakirjoista ei saada tarvitun kaltaisia. Kopiointi voi myös kerrata virheitä, jotka ovat syntyneet asiakir- jaa alun perin luotaessa tai edellisten työmaiden asiakirjoja muokatessa seuraavan työ- maan käyttöön.

1.2 Tutkimuksen tavoite ja rajaukset

Tutkimus suoritettiin osana kohdeyrityksen toiminnan tehostamista ja sen tavoitteena oli parantaa korjausrakentamisosaston asiakirjasystematiikkaa ja sitä kautta koko konsernin liiketoimintaa. Kohdeyrityksen toiveena oli saavuttaa tehdyn tutkimuksen myötä aineis- toa, jonka avulla koko konsernin nykyisten sekä tulevien toimihenkilöiden perehdytystä

työtehtäviin voitaisiin kehittää. Kohdeyritykselle on jo tehty tutkimus liittyen korjausra- kentamistyömaiden hankintojen toteutukseen ja niiden tehostamiseen.

Tutkimuksessa keskityttiin ratkaisemaan nopean kasvun synnyttämät asiakirjasystematii- kan ongelmat ja löytämään ratkaisu siihen, miten asiakirjoista saataisiin yhtenäisiä, sel- keitä ja sisällöllisesti tarpeenmukaisia.

Tutkimuksessa luotiin aliurakkasopimuspohja työmaatoimihenkilöiden käyttöön, mutta muiden asiakirjojen osalta keskityttiin vain systematiikan ja tietojen hallintaan. Sopimuk- sien kehittämiseksi tavoitteena oli luoda myös toimivia tarkastuslistoja, joiden avulla so- pimuksen sisältö voidaan helposti tarkistaa ennen niiden allekirjoittamista.

Tässä diplomityössä käsitellään pääsääntöisesti YSE 1998 -pohjaisia aliurakkasopimuk- sia sekä RYHT 2000 -pohjaisia hankintasopimuksia, koska lähes kaikki kohdeyrityksen urakkasopimukset laaditaan kyseisiä sopimusehtokokoelmia käyttäen.

Tutkimus rajattiin koskemaan vain julkisivusaneerausyksikköä kohdeyrityksen toiveesta sekä otannan rajaamisen vuoksi. Jatkokehityksenä luodaan asiakirjoja myös muille kon- sernin yksiköille soveltuvin osin.

1.3 Tutkimusmenetelmät

Tutkimusmenetelminä olivat kohdeyrityksen henkilöstön haastattelu, kohdeyrityksessä aiemmin laadittujen asiakirjojen tutkiminen sekä kirjallisuustutkimus, josta saatiin teo- reettista, taloudellista ja tilastollista näkökulmaa. Haastattelututkimus tehtiin teemahaas- tatteluina kohdeyrityksen pääkaupunkiseudun julkisivusaneerausosaston toimihenkilöille tutkimuksen rajaamiseksi. Toiminnan kehittämisen kannalta keskitytään kyseisen osaston osaamisen ja toimintatapojen kehittämiseen ja sen laajentamiseen koko konsernin käyt- töön sopimuspohjien, koulutuksen ja ohjeiden muodossa. Laajemmasta haastatteluotan- nasta ei uskottu olevan suurta hyötyä vastauksien ja haastattelujen alkaessa toistaa itse- ään. 4

Haastattelut suoritettiin kysymysrungon avulla dialogimuotoisesti. Haastatteluissa paino- tettiin toimihenkilöiden omia kokemuksia, huomioita ja kehitysideoita kohdeyrityksen toiminnasta. Haastatteluista saatiin myös vertailutietoa eri yksiköiden välillä yhden haas- tateltavan ollessa hyvin tietoinen eri yksiköiden välisistä toimintatapa- ja tuloseroista.

4 Keskustelut kohdeyrityksessä syys-lokakuussa 2015.

2. SOPIMUSASIAKIRJOJEN HALLINTA JA NIIDEN SISÄLTÖ

Sopimuksella tarkoitetaan kahden eri osapuolten yhdessä tekemää sovittua päätöstä, jonka tarkoituksena on sitouttaa osapuolet suorittamaan heille osoitetut velvoitteet sopi- muksessa sovitun yhteisen päämäärän saavuttamiseksi. Sopimus tuo sopimusosapuolille edellä mainittujen velvoitteiden lisäksi turvaa, sillä se mahdollistaa osapuolten tavoittei- den saavuttamisen hallitusti ja toivotusti ilman erimielisyyksiä. 5 Hyvin laaditun sopimuk- sen avulla molemmat sopimusosapuolet voivat ennakoida tulevaisuuttaan. 6

Rakennusurakalla tarkoitetaan tilaajan ja urakoitsijan välistä sopimusta, jossa urakoitsija sitoutuu ennalta sovittua rahallista korvausta vastaan tekemään tilaajalle sovitun raken- nussuorituksen laaditun sopimuksen ehtojen mukaisesti. 7 Tilaajan päävelvollisuutena on urakkahinnan maksaminen urakoitsijalle sovitulla tavalla, yleensä yhteisesti hyväksytyn maksuerätaulukon mukaan.

Sopimuksen muoto on lainsäädännöllisesti vapaa, mutta todistettavuuden ja hallinnan vuoksi sopimuksien kirjallinen solmiminen on aina suotavaa. Sopimukseen liitettävät asiakirjat, vallitseva lainsäädäntö, käytännöt ja oletussäännöt vaikuttavat sopimuksen si- sältöön yhdessä varsinaisen sopimuksen lisäksi.

Rakennusalan urakoiden sopimusongelmat tai syyt, jotka johtavat konflikteihin, koskevat usein tilaajan myötävaikutuksen ongelmia (kuten suunnitelmien toimittaminen), lisä- ja muutostöitä sekä urakka-ajan pidentämiseen liittyviä seikkoja. Näiden lisäksi on myös terminologisia ongelmia.8

2.1 Sopimushallinnan merkitys rakennusalalla

Kuten rakennusurakkasopimusten, niin myös niiden aiheuttamisen ongelmatilanteiden määrä ja rahallinen arvo ovat kasvussa. Riidat ja erimielisyydet johtuvat projektien epä-

5 Haapio, Sipilä (2013), s. 92

6 Tieva (2010), s.23

7 YSE 1998, s.3

8 Keinänen (2009)

varmuustekijöistä (heikot lähtötiedot), rakennusprosessiin liittyvistä ongelmista (aika- taulu, laajuus, urakkamuoto, kustannus) sekä henkilöiden välisistä sosiaalisista ongel- mista. 9

Rakennusalan sopimukset ovat usein pitkäkestoisia, jonka vuoksi ne ovat häiriöherkkiä ja sopimusteknisesti haastavia. Sopimuksen valmistelussa tehdyt virheet ja syntyneet epä- selvyydet heijastuvat ristiriitatilanteiksi sopimuksen toteuttamisen aikana ja vaarantavat näin urakan sopimuksenmukaisen valmistumisen. 10

Sopimushallinta voidaan jakaa kahteen pääosioon: sopimuksen valmisteluun sekä varsi- naiseen sopimuskauteen. Ennakoiva ja joustava sopiminen ovat tehokkaita keinoja ura- kan sopimuksenmukaiseen kulkuun ristiriitatilanteiden varalta. Sopimuksen valmiste- lussa tapahtuvalla ennakoinnilla voidaan poistaa odotettuja riskejä ja sopimuksen jousta- vuudella voidaan vähentää sopimuksen muuttumisen ja täsmentymisen aiheuttamia risti- riitatilanteita. Sopimuksen joustavuus merkitsee sitä, että sopimusta pidetään jatkuvasti muuttuvana ja täydentyvänä. 11

Asiakirjojen puutteet ja ongelmat voivat heijastua ristiriitatilanteiden lisäksi myös sopi- muksen toteuttamiskustannuksiin. Sopimusten tarkastelu oikeudellisesta näkökulmasta tapahtuu usein vasta kun riita on jo syntynyt ja sen ratkaisijaksi tulee huonoimmassa ta- pauksessa tuomioistuin. Tämän vuoksi sopimuksen laadinnassa tulisi keskittyä mahdol- listen ongelmien ratkaisemiseen ennen sopimuksen allekirjoitusta.

2.1.1 Ennakoiva ja joustava sopimushallinta

Suomalainen sopimuskäytäntö on kehittynyt aiempaa ennakoivammaksi, eli sopimusten valmistelu, riskien tunnistaminen ja huomiointi aikaisessa vaiheessa, yrityksen sisäinen yhteistyö ja sopimushallinnan poikkitieteellisyys ovat otettu aiempaa laajemmin huomi- oon. 12 Näin sopimuksiin saadaan yhdistettyä eri alojen osaaminen ja sopimustekniset asiat saadaan huomioitua paremmin ennen riitatilanteiden syntymistä.

Sopimuksen valmistelussa tulee tasapainoilla sopimuksentekokustannuksien kanssa. Täydellisen sopimuksen saavuttamiseen ei kannata käyttää liikaa resursseja, koska pitkä- kestoisessa liikesopimuksessa tällaista on lähes mahdotonta saavuttaa epävarmuuden ja muuttuvien tekijöiden vuoksi. 13

9 Xxxxxx, Sipilä (2013), s. 80, 119

10 Tieva (2010), s.24

Sopimuksen ja sen laadinnan tavoitteiden tulisi olla yhteisiä, selkeitä ja ennakoivasti mie- tittyjä. Ristiriitaiset tavoitteet aiheuttavat erimielisyyksiä, joista ei hyödy yksikään sopi- musosapuoli. Selkeiden, suunniteltujen ja harkittujen sopimusten avulla myös mahdollis- ten ongelmatilanteiden ratkaisu osapuolten välillä on nopeampaa, joustavampaa ja selke- ämpää, jolloin niiden ei tarvitse paisua oikeusriidoiksi. 14 Selvittämättömien erimielisyyk- sien syntyessä sopimukseen joudutaan tuomaan lisää henkilöstöresursseja, mikä kasvat- taa kustannuksia ja vähentää luottamusta osapuolien välillä.

Sopimusten valmisteleminen preventiivisesti eli tulevaisuutta huomioiden perustuu eri- laisiin mahdollisiin skenaarioihin, jotka voivat toteutua sopimusta suoritettaessa. Tämän vastakohtana on perinteinen tyyli, joka vastaavasti huomioi menneisyyden eli toteutunei- den tapahtumien aiheuttamat tunnetut tosiseikat. Perinteisessä oikeudellisessa käytännön työssä lopullinen tilanteen ratkaisija on usein kolmas osapuoli. Oikeudellisten riitojen ja vastuiden välttäminen sopimussuhteen alussa on osapuolille yleensä huomattavasti edul- lisempaa. 15

Joustavassa sopimushallinnassa sopimusta ei pidetä allekirjoitushetkellään täydellisenä vaan siihen jätetään avoimia tai muutoksen mahdollistavia ehtoja. Tällä tavalla sovitta- essa tärkeää on osapuolten välinen yhteistyö, kommunikaatio sekä keskinäinen luotta- mus. 16 Yhteistyötä tukevat esimerkiksi rakennusurakoinnissa tiedonanto- ja selonotto- velvollisuudet. 17 Kommunikaation keinoina ja luottamuksen ylläpitämisessä on tärkeää osapuolten yhteiset tilaisuudet, kuten työmaakokoukset, katselmukset, raportit jne. Osa- puolten on syytä valmistautua näihin huolellisesti ja tuotava esiin omat näkemyksensä. Pitkäaikaisissa yhteistoimintasuhteissa sopijakumppaneilla voi olla vaikeuksia luoda so- pimus, joka on kiinteä ja jatkuvasti toimiva. Olosuhteiden muuttumisen synnyttämät ris- tiriitatilanteet vaativat joustoa ja kompromisseja yhteistyön jatkamiseksi. Joustaminen voidaan kuitenkin kokea mahdottomaksi, mikäli tilanteen odotetaan aiheuttavan suuria taloudellisia voittoja tai tappioita. 18

Täydellisen sopimuksen saavuttaminen on lähes mahdotonta. Ennakoivalla sopimisella voidaan hallitusti jättää joitakin asioita määrittämättä sopimukseen niin, että niitä täyden- netään sopimuskaudella. Toisin sanoen voidaan laatia reagoiva sopimus, joka pyrkii edis- tämään kumppanuuden menestystä joustavin sopimusteknisin keinoin sekä ratkaisemalla

14 Xxxxxx, Xxxxxx (2013), s. 92, 109, 119

15 Tieva (2010), s.40-41

16 Tieva (2010), s.36

17 Tieva (2010), s.23

sopimussuhteen aikaiset ongelmat ja riidat etukäteen. Tämä vaatii kuitenkin erityistä so- pimusosaamista. 19

2.2 Sopimusten hallinnan perusteet

Asiakirjojen hallinta on merkittävässä roolissa kaikenlaisen yritystoiminnan tehokkuu- dessa. Oikeanlaisella asiakirjojen hallinnalla voidaan saavuttaa tehokkuutta, jonka ansi- osta tuottamaton työ eli asiakirjojen tarkistamiseen, laatimiseen ja muuhun vastaavaan kuluva aika saadaan minimoitua. Asiakirjojen hallinnalla voidaan myös ehkäistä erimie- lisyys- ja riitatilanteita, joilla usein on suuri taloudellinen vaikutus rakennushankkeiden kannattavuudelle sekä tilaajan että urakoitsijan kannalta.

Asiakirjojen hallintaan kuuluu olennaisesti myös laaditun tiedon arkistointi, jota paranta- malla saadaan minimoitua asiakirjojen etsintään kuluva aika sekä mahdollistetaan tiedon jakaminen toimipaikasta sekä asiakirjojen sijainnista riippumatta. Sähköisen arkistoinnin myötä toiminta tehostuu ja toimihenkilöt voivat keskittyä tuottavampiin tehtäviin.

Sopimuksien laadintaan ja hallintaan tulisi olla yrityksessä yhtenäinen linja, josta poike- taan vain erityistapauksissa ja vain esimiestason luvalla. Sopimuksien laatiminen kerralla kuntoon teknisesti, taloudellisesti sekä oikeudellisesti vähentää negatiivisia vaikutuksia ja riskejä, joita ei välttämättä täysin ymmärretä. 20 Sopimusasiakirjojen laadinnassa tulee panostaa asioiden yksiselitteisyyteen ja helppolukuisuuteen ongelmien välttämiseksi. Oi- keustoimilain mukaan epäselvää sopimusta tulkitaan laatijansa vahingoksi.

Kun yritys on selvittänyt periaatteet, joilla sopimukset tulee laatia, voidaan tehdä malli- asiakirjoja ja tarkistuslistoja, joiden avulla sopimuksiin ei pääse syntymään ongelmakoh- tia niitä räätälöitäessä kuhunkin projektiin sopivaksi. Näin myös työmaan kokematto- mampien henkilöiden on mahdollista laatia aliurakka- tai materiaalihankintakohtaisia so- pimusasiakirjoja. Tarkistuslistojen ja ohjeiden avulla voidaan välttää yleisimmät ongel- mat ja tarvittaessa hakea asiantuntemusta sopimusteknisesti kokeneemmalta henkilös- töltä.21

Sopimuksien ja rakennushankkeiden hallinta paranee, kun niiden suunnitteluun panoste- taan. Ennen sopimuksen laadintaa ja rakennushankkeen aloittamista voidaan minimoida riskejä ja hyödyntää mahdollisuuksia, kun asiaan perehdytään teknisesti, kaupallisesti ja oikeudellisesti riittävällä tasolla. Ongelmien ehkäisemisen lisäksi voidaan myös sopia toi- mintatavoista mahdollisesti syntyvien ongelmien varalta, jotta molemmille osapuolille

19 Tieva (2010), s.77-79

20 Xxxxxx, Xxxxxx (2013), s. 82,87

olisi mahdollisimman selvää, miten erimielisyystilanteissa yhdessä toimitaan haittojen minimoimiseksi. Tavoitteena on luoda niin pätevä sopimus, että siinä on sovittu kaikki urakan aikana tarvittavat ehdot ja ne ymmärretään samalla tavalla hankkeen kaikkien osa- puolien kesken. Näin on mahdollista luoda hankkeelle perusta, jossa molempien osapuo- lien riskit saadaan minimoitua. 22

Sopimusasiakirjojen laadinnassa huomioidaan pääsääntöisesti asioiden normaali, enna- koitavissa oleva kehitys. Ennakoimattomien tapahtumien aiheuttamat sopimuksen riskit tulee kuitenkin huomioida ja jakaa osapuolten kesken niin aukottomasti kuin mahdollista. 23 Mikäli sopimukseen on jäänyt kirjaamatta täytäntöönpanon aikana konflikteina ilme- neviä asioita, pyritään sopimusta tulkitsemaan ja täydentämään sopijaosapuolten odotus- ten, oletusten ja käytyjen keskustelujen avulla. 24

Huomattava osa erimielisyyksistä koskee sopimuksen muuttumista sopimuskauden ai- kana eli lisä- ja muutostöiden synnyttämiä kustannuksia ja aikatauluvaikutuksia. Näitä voitaisiin osittain välttää tilaajan riittävällä ennakkoselvityksellä ja -suunnittelulla. Tilaa- jan tulee kiinnittää huomiota myös siihen, miten se ilmaisee urakan kannalta olennaiset tiedot sopimuksessa.

Sopimusriskejä ja erimielisyyksiä voidaan ehkäistä selkeillä, kattavilla ja helposti ym- märrettävillä sopimuksilla. Kaikkia sopimuksen epätarkkuuden aiheuttamia riskejä ei saada koskaan poistettua, mutta niiden lukumäärää ja vaikutuksen suuruutta voidaan pie- nentää ennakkosuunnittelun ja -sopimisen avulla. Sopimukseen tulee aina kirjata toimin- tatavat mahdollisissa häiriötilanteissa. Sopimusriskien hallinnan tavoitteena on, että asiat suunnitellaan etukäteen, jotta niiden tapahtuessa reitit ovat selvät.

Urakkasopimuksen epäselvyydet johtavat konflikteihin, joiden kautta tilanteeseen tulee usein lisää henkilöitä selvittämään asiaa. Konfliktien ratkaisun kestäessä kustannukset kasvavat jatkuvasti, jonka vuoksi konfliktit tulisi ratkaista mahdollisimman nopeasti. Ti- lanteen pitkittyminen johtaa osapuolten välisten suhteiden kiristymiseen, jonka vuoksi sovittelun tai puolueettoman asiantuntijan käyttäminen voi olla joissain tilanteissa suota- vaa. Viimeisenä vaihtoehtona on ratkaista riita oikeusteitse.

Sopimuksissa ei kuitenkaan aina noudateta kaikkia sopimuksen ehtoja kirjallisesti vaan sopimusta pyritään käyttämään huomioiden sosiaalisia normeja. Konfliktitilanteita pyri- tään ratkaisemaan neuvottelemalla, jotta yhteistyötä voidaan jatkaa kitkattomasti. Tähän

22 Xxxxxx, Xxxxxx (2013), s. 36

23 Tieva (2010), s.23

vaikuttavat myös sopijakumppaneiden halu ylläpitää mainettaan sekä mahdolliset jatku- vat yhteistyösopimukset sopijakumppanin kanssa. Tällaisissa tilanteissa yritys voi asettaa moraaliset säännöt etusijalle juridisiin sääntöihin nähden. Joustamattomuus näissä tilan- teissa voi vaikuttaa negatiivisesti yrityksen tulevaisuuteen sen menettäessä sopijakump- paninsa tai potentiaalisten sopijakumppaneidensa luottamuksen tai jatkuvuuden edelly- tyksen. 25

Suurin osa yhteistoimintaa haittaavista ongelmista saadaan sovittua rakennusurakan ai- kana. Ristiriitatilanteista hankalimmat, pitkäkestoisimmat sekä kalleimmat liittyvät usein rakennusurakan sopimusteknisiin riitoihin.26 Epäselvistä ja vääristä kirjauksista voi ai- heutua konflikteja ja muita tilanteita, joiden synnyttämät päätökset voivat olla ristiriidassa aiemmin tehtyjen, kirjaamattomien päätöksien kanssa.

2.3 Sopimusasiakirjojen säädösperusta

Sopimus syntyy usein suullisesti tai sähköpostitse tarjouksen hyväksymishetkellä. Sopi- muksen laatiminen kirjallisesti ja allekirjoituksella vahvistettuna on kuitenkin juridisesti suositeltavaa, koska tällöin voidaan epäselvissä tilanteissa helposti palata sopimuksen eh- toihin ja jatkaa sopimusvelvollisuuksien toteuttamista yhdessä sovitulla tavalla. Kirjalli- sella sopimuksella voidaan myös osoittaa konfliktitilanteissa kolmannelle osapuolelle se, miten sopimusvelvollisuudet on sovittu toteutettaviksi. Arvoltaan pienistäkin suullisista sopimuksista on hyvä vähintään lähettää kirjallinen vahvistus, koska se on paremmin hal- littavissa ja todistettavissa kuin muistin ja puhutun varassa oleva tieto.27

Sopimus koskee vain sopimuksen allekirjoittaneita osapuolia. Sopimuksia voi ketjuttaa eli siirtää sen velvollisuuksia eteenpäin toisen sopijakumppanin toimesta 28, mutta tällöin- kin kyseisessä uudessa sopimuksessa osapuolet vastaavat vain toisilleen sopimukseen liit- tyen. Jokainen hankkeen osapuoli on vastuussa käyttämistään urakoitsijoista. 29 Sopimus- ehdot siirtyvät ketjutettuihin sopimuksiin vain silloin, kun kyseiset ehdot ovat mainittu myös ketjutetuissa sopimuksissa. Yleensä riskit vyörytetäänkin sopimusketjun läpi kai- kille ketjussa alempana oleville urakoitsijoille ja toimittajille, jolloin jokaisen ketjussa olevan tulee hahmottaa omat riskinsä ja vastuunsa. 30

25 Tieva (2010), s.31-32

26 Hyle (2009) s. 12

27 Xxxxxxxxx, Xxxxxxxx (2014), s.62

28 Xxxxxxxxx, Xxxxxxxx (2014), s.62

29 Xxxxxx, Xxxxxx (2013), s. 48, 79

Sopimukseen sovellettava lainsäädäntö riippuu sopimuksen tyypistä. Urakkasopimuk- sessa sovelletaan käytettävien sopimusehtojen lisäksi yleisiä sopimus- ja velvoiteoikeu- dellisia periaatteita. Urakkasopimuksessa käytetään yleensä Rakennusurakan yleisiä so- pimusehtoja (YSE 1998). Materiaalihankintasopimuksissa sovittujen sopimusehtojen li- säksi sovelletaan ensisijaisesti kauppalakia. Materiaalihankintasopimuksissa YSE 1998 - ehtoja vastaavasti käytettävä sopimusehtokokoelma on Rakennustuotteiden yleiset han- kinta- ja toimitusehdot (RYHT 2000).

Sopimuksien juridisen pätevyysjärjestyksen mukaan lakia on noudatettava, vaikka se olisi ristiriidassa osapuolten välille laaditun sopimuksen sisällön kanssa. Tämän jälkeen nou- datetaan laadittua sopimusta ja siihen sisällytettyjä ehtoja, sitten sopimusta täydennetään osapuolten väliseksi muodostuneilla kauppatavoilla ja vakiintuneilla käytännöillä. Mikäli sopimuksessa on vielä tämän jälkeen epäselvyyksiä, ratkotaan ne oikeussääntöjen kautta eli toissijaisen lainsäädännön avulla.31 Sopimuksen juridinen pätevyysjärjestys on esitetty alla olevassa kuvassa 2.

Laki

Sopimus

Osapuolten väliset käytännöt

Xxxx vakiintuneet tavat

Oletussäännöt

Kuva 2: Sopimusten tulkinnassa noudatettava lakien ja ehtojen pätevyysjärjestys.

Sopimuksissa sovelletaan pakottavaa lainsäädäntöä sekä ei-pakottavia normeja. Pakotta- vaa lainsäädäntöä on pakko noudattaa ja sen vastaiset ehdot ovat mitättömiä. Ei-pakotta- vat normit puolestaan täydentävät sopimuksissa mahdollisesti esiintyviä aukkoja ja ovat voimassa vain, mikäli sopimuksessa ei ole muuta sovittu.

Jotta sopimus voidaan täysin ymmärtää, tulee tiedostaa mitä sopimuksen näkyvä ja näky- mätön osa pitävät sisällään. Näkyvällä osalla tarkoitetaan niitä asioita, jotka varsinaiseen sopimukseen on kirjattu tai johon sopimuksella on viitattu. Näkymätön osa tarkoittaa niitä ehtoja, joita sopimuksessa ei ole mainittu, mutta jotka oikeudellisessa tarkastelussa mää- rittävät sopimuksen sisältöä. Näitä ovat pakottavat normit, oikeudelliset oletussäännöt, alan yleinen tapa sekä osapuolien aiemmissa hankkeissa ja tilanteissa omaksuma käy- täntö. Oikeudellisessa tarkastelussa pakottavat normit ovat aina etusijalla, vaikka sopi- muksessa olisikin muuten sovittu. Pakottavien normien vastaiset sopimusehdot ovat siis aina mitättömiä. 32

Mikäli sopijakumppanit ovat toimineet pitkään yhteistyössä niin, että heidän välilleen on muodostunut vakiintunutta käytäntöä, rinnastetaan tällainen käytäntö sopimukseen. Näin tehdään siksi, että molemmat osapuolet pitävät työsuorituksen lopputulosta odotettuna. Tämä myös korostaa osapuolten sopimusvapauden tuomaa oikeutta sopia yhteisesti toi- mintatavoistaan haluamallaan tavalla. Osapuolien välille syntynyt käytäntö voi olla vain meneillään olevan tai aiempien hankkeiden johdosta syntynyttä. Tällaiset tavat rinnaste- taan alan tapaan. 33

Jotta sopimuksessa voidaan käyttää vakiintuneita kauppatapoja, tulee niiden olla osapuol- ten välillä tai yleisesti niin tunnettuja, että toisenlainen menettely koettaisiin poikkeuk- selliseksi. Kauppatavan käytön edellytys on myös se, että sen on oltava vakiintunut, koh- tuullinen molemmille osapuolille ja vallitsevan juridiikan mukainen. Oletussäännöt ovat voimassa automaattisesti, ellei sopimuskumppanien välillä ole sovittu muuta.34

2.3.1 Rakennusalan sopimusten lainsäädännöllinen perusta

Suomessa urakkasopimuksiin ei ole laadittu erillistä lainsäädäntöä, mutta sopimista sään- televät pääasiallisesti laki varallisuusoikeudellisista oikeustoimista (228/1929, oikeustoi- milaki), laki velan vanhentumisesta (728/2003, vanhentumislaki), maankäyttö- ja raken- nuslaki (132/1999) sekä laki tilaajan selvitysvelvollisuudesta ja vastuusta ulkopuolista työvoimaa käytettäessä (1233/2006, tilaajavastuulaki).

Suomessa kaikkien sopimusten laadinnassa pätee oikeustoimilain mukaan sopimusva- paus sekä periaate sopimuksen sitovuudesta. Tämä tarkoittaa sitä, että sopimusmuotoa ei ole määrätty ja että sopimus on voimassa, kunnes se on molemminpuolisesti suoritettu tai yhteisellä päätöksellä purettu. Sopijaosapuolet voivat yhdessä päättää siitä mistä ja miten

32 Xxxxxx, Xxxxxx (2013), s. 36-38, 40-41

33 Nystén-Haarala (2005), s.165

sovitaan. Sopimus syntyy molempien osapuolien päästessä yksimielisyyteen sopimuseh- doista ja hyväksyessä ne. Sama laki pitää sisällään myös muita sopimusoikeudellisia sääntöjä ja periaatteita, kuten vilpittömän mielen suoja, heikomman suoja, kohtuus sekä velvollisuus noudattaa hyvää tapaa. Näiden periaatteiden avulla ohjataan sopimustapaa pitäväksi ja sen valvonta perustetaan suurelta osalta sopijaosapuolten moraalin ja hyvän tahdon varaan. Oikeustoimilaissa ohjataan yleisesti sopimuksen syntyä sekä sopimuksen pätevyyden tulkintaa.

Oikeustoimilaki määrää kaiken sopimuksessa mainitun olevan juuri kirjoitetulla tavalla sovittu. Tästä syystä sopimukseen kirjatuista asioista ja niiden sanamuodosta tulee olla tarkka. Epäselvät ehdot ja kirjaukset tulkitaan laatijansa vahingoksi.35

Vanhentumislaki soveltuu yleislakina täydentämään urakkasopimuksia, mikäli erimer- kiksi vastuusta ei ole urakkasopimuksessa erikseen sovittu.

Maankäyttö- ja rakennuslaki asettaa rakentamisen kannalta pakottavia yleisiä vaatimuk- sia, joita on myös asetuksissa ja viranomaismääräyksissä. Lain tavoitteena on luoda edel- lytykset hyvälle elinympäristölle sekä edistää ekologisesti, taloudellisesti sosiaalisesti ja kulttuurisesti kestävää kehitystä.36 Rakennustyön viranomaisvalvonta suoritetaan raken- nustöiden luvanvaraisesta aloittamisesta loppukatselmukseen saakka. Valvonnalla var- mistetaan edellä mainitut maankäyttö- ja rakennuslain tavoitteet. 37

Maankäyttö- ja rakennuslain mukaan rakennushankkeen osapuolia sitoo vaatimus hyvän rakennustavan käytöstä. Hyvä rakennustapa käsittää ammattitaito- ja huolellisuusvaati- muksen hyvän ja kunnollisen työn tuloksen varmistamiseksi. Hyvä rakennustapa asettaa osapuolet lojaaliussuhteeseen niin, että osapuolten tulee toimia toisiaan kohtaan avoi- mesti ja ilmoittaa toisilleen havaitsemistaan urakkaan vaikuttavista asioista välittömästi tiedon niistä saatuaan.38 Hyvä rakentamistapa on tulkinnanvarainen käsite, jonka vuoksi sen toteutumista voi tukea parhaiten dokumentoimalla mahdollisimman paljon sopimus- kumppaneiden välillä tapahtuvaa viestintää.

Maankäyttö- ja rakennuslain mukaan rakennushankkeeseen ryhtyvän vastuulla on raken- nushankkeen onnistunut läpivienti. Maankäyttö- ja rakennuslaki asettaa rakennushank- keeseen ryhtyvälle huolehtimisvelvollisuuden, eli rakennushankkeeseen ryhtyvän vas- tuulla on rakennusurakan suunnittelu ja rakentaminen säännösten, määräysten sekä myönnetyn rakennusluvan mukaisesti. Rakennuttajan vastuulla on myös se, että raken-

35 Xxxxxxxxx, Xxxxxxxx (2014), s.48

36 Maankäyttö- ja rakennuslaki 1 §

37 Maankäyttö- ja rakennuslaki 149 §

38 Maankäyttö- ja rakennuslaki 149 §

nushankkeen toteuttamiseen vaadittavat henkilöstö- ja materiaaliresurssit sekä muut edel- lytykset ovat riittävät. 39 Rakennuttaja voi siirtää vastuuta sopimusteitse muulle osapuo- lelle, mutta hän vastaa kuitenkin viime kädessä siitä, että hankkeessa on asiantunteva henkilöstö.

Rakennusurakassa muiden lakien ohella sopimuksia ohjaa myös tilaajavastuulaki. Laki velvoittaa tilaajan ottamaan vastuun ulkopuolisen työvoiman käytöstä, työvoiman lain- mukaisuuden täyttymisestä sekä sopimusketjun veroasioiden hoitamisesta. Tilaajan on edellytettävä kaikilta sopimusketjunsa urakoitsijalta tilaajavastuulain mukaista selvitystä ennen urakkasopimuksen allekirjoittamista. 40

2.3.2 Rakennusalalla yleisesti käytettävät sopimusehdot

Rakennusalalla yleisimmin käytetyt sopimusehtopohjat ovat Rakennusurakan yleiset so- pimusehdot 1998 (YSE 1998) ja Rakennustuotteiden yleiset hankinta- ja toimitusehdot 2000 (RYHT 2000). Nämä molemmat ovat luotu yleisesti kattaviksi sopimusehtokokoel- miksi, joita täydennetään kirjaamalla varsinaiseen sopimusasiakirjaan kaikki eroavaisuu- det käytettäviin sopimusehtoliitteisiin.

Pää- ja aliurakkasopimuksissa käytetään Suomessa yleensä pohjana YSE 1998 valmista urakkasopimuspohjaa, RT 80260. Rakennusalan materiaalihankinnoille on laadittu vas- taava RYHT 2000 -perusteinen rakennustuotteiden hankinta- ja toimitussopimuspohja, RT 80268, mutta se ei ole yhtä vakiintuneessa asemassa. Sopimuslomakkeissa käsitellään tärkeimmät huomioon otettavat ehdot sopimuksen kannalta, mutta sopimusehtoja täsmen- tävän tarjousneuvottelumuistion liittäminen sopimukseen on suotavaa. Näiden sopimus- ehtopohjien lisäksi on olemassa vielä täsmennetympiä sopimuspohjia, joiden avulla voi- daan huomioida täsmällisemmin sopimuksen täyttämiseen vaikuttavia asioita. Urakkape- rusteisissa sopimuksissa käytetyt täsmennetyt urakkasopimuspohjat eivät kuitenkaan ole yhtä laajasti levinneitä kuin RT 80260- urakkasopimuspohja.

Rakennusalan sopimuksissa suositellaan käytettäväksi sopimusehtokokoelmia nimen- omaisin viittauksin, sillä ehtojen käyttämättä jättäminen vaatii erityistä sopimusoikeudel- lista osaamista ja ymmärrystä. Aliurakkasopimuksen solmiminen YSE 1998 -sopimuseh- tokokoelman käyttämättä edellyttää, että sopimukseen osataan kirjata kaikki urakan kan- nalta tärkeät asiat, sillä Suomen lainsäädäntö ei sellaisenaan sovellu yleisesti käytettä- väksi rakennusurakointiin. Tästä syystä YSE 1998 -sopimusehtokokoelman käyttö on useimmiten suositeltavaa ja siitä poikkeaminen vaatii erityistä asiantuntemusta. Mikäli

39 Maankäyttö- ja rakennuslaki 119 §

40 Xxxxx, Xxxxxxxx (2009), s.94

materiaalihankintaa taas ei sidota RYHT 2000 -sopimusehtokokoelmaan, tulee käytettä- väksi kauppalaki niiltä osin, kun sopimuksessa ei ole muuta sovittu.

YSE 1998:n ja RYHT 2000:n sopimusehtojen käyttö osana sopimusta vaatii erillisen mai- ninnan varsinaisessa sopimusasiakirjassa, koska ne eivät ole vakiintuneet yleisten alalla käytettävien tapojen tasolle. 41 Sopimusehdot tulee liittää myös fyysisesti sopimusasiakir- joihin, kuten kaikki muutkin sopimuksessa mainitut asiakirjat. Näin voidaan varmistua siitä, että molemmilla sopijaosapuolilla on ollut yhtäläinen mahdollisuus tutustua asiakir- joihin. Joitakin tunnetuimpia YSE 1998 -ehtoja ja tulkintatapoja voidaan soveltaa yksit- täistapauksissa viittauksettakin, mutta kumpikaan sopimusehtokokoelma ei kuitenkaan ole kokonaisuudessaan sovellettavissa rakennusalalla ilman viittausta. 42 Mikäli sopimus- ehtoja ei sovita käytettäväksi tai niitä ei katsota sopijapuolten välille vakiintuneeksi käy- tännöksi, ollaan tekemisissä sopimuksen näkymättömän osan kanssa. 43

YSE 1998 on suunniteltu käytettäväksi urakkapainotteisissa ja RYHT 2000 materiaali- painotteisissa hankinnoissa. 44 Sekä YSE 1998 että RYHT 2000 ovat laadittu rakennus- alalla toimivien osapuolten yhteistyössä helpottamaan urakoista ja materiaalihankinnoista sopimista sekä parantamaan osapuolten välistä kanssakäymistä. Ehdoissa on huomioitu tavallisimmat urakka- ja materiaalihankintasopimuksissa sovittavat asiat ja niissä on otettu huomioon osapuolten oikeudet, velvollisuudet sekä vastuut sopimuksen täytän- töönpanossa. Sopimusehtokokoelmat eivät kuitenkaan sovellu sellaisenaan useimpiin so- pimuksiin käytettäviksi vaan niitä tulee täydentää lisäsopimusehdoilla.

Molempia YSE 1998 ja RYHT 2000 käytettäessä niistä on yleistä tehdä sopimukseen harkittuja poikkeamia molempien sopijaosapuolten hyväksynnällä. Näin sopimusehtoja voidaan mukauttaa kuhunkin sopimukseen sopiviksi. 45 Kaikki poikkeamat sopimusehto- kokoelmiin tulee kuitenkin selkeästi kirjata sopimukseen tai sen liitteisiin niin, että ne ovat helposti molempien osapuolien havaittavissa. Yleiset sopimusehdot tulevat sopi- muksen vahvistuttua voimaan niiltä osin, kun poikkeuksia ei ole lisätty. Kaikki poik- keamat ehdoista tulee kuitenkin tehdä harkitusti ja niiden vaikutus muuhun sopimukseen tulee selvittää. Poikkeamien hallitsematon lisääminen voi johtaa tilanteeseen, jossa sopi- musehdot ovat keskenään ristiriitaisia ja tällöin niitä tulkitaan sopimusasiakirjojen päte- vyysjärjestyksen mukaisesti.

41 Xxxxxxxxx, Xxxxxxxx (2014), s.14

42 Xxxxxxxxx, Xxxxxxxx (2014), s.14

43 Xxxxxx, Xxxxxx (2013), s. 287

44 Xxxxxxxxx, Xxxxxxxx (2014), s.14

45 Xxxxxxxxx, Xxxxxxxx (2014), s.14

Yleisiin sopimusehtoihin sisältyviä ehtoja ei ole syytä toistaa sopimuksessa, mikäli siinä on viittaus sopimusehtokokoelmaan. Sopimukseen kirjataan vain urakan kannalta keskei- simmät asiat sekä poikkeamat sopimusehtokokoelmista, jotta varsinainen sopimus saa- daan pidettyä mahdollisimman yksinkertaisena ja lyhyenä. Tärkeimpien ehtojen kirjoit- taminen esille sopimukseen voi kuitenkin olla järkevää, mikäli vastaosapuolen voidaan olettaa olevan yleisiin sopimusehtoihin perehtymätön. Ehtoja toistettaessa tulee kuitenkin olla varma, etteivät esiin kirjoitettavat ehdot sisällä kirjoitus-, asia- tai viittausvirheitä, jotka muuttavat sopimuksen sisältöä tarkoituksettomasti.

Kaupalliset asiakirjat

• Urakkasopimus

• Urakkaneuvottelupöytäkirja

• YSE 1998

• Tarjouspyyntö ja ennen tarjouksen antamista annetut lisäselvitykset

• Urakkaohjelma ja muut sopimuskohtaiset urakkaehdot

• Urakkarajaliite

• Tarjous

• Määrä- ja mittaluettelot

• Muutostöiden yksikköhintaluettelo

Tekniset asiakirjat

• Työkohtaiset laatuvaatimukset ja selostukset

• Sopimuspiirustukset

• Yleiset laatuvaatimukset ja selostukset

Kuva 3: Sopimusasiakirjojen pätevyysjärjestys YSE 1998 -ehtojen mukaisesti.

Sopimus liitteineen ja sopimusneuvottelupöytäkirja tai niiden puuttuessa kirjallinen tilaus tai senkin puuttuessa tilausvahvistus

RYHT 2000 -ehdot

Tarjouspyyntö ennen tarjouksen antamista annettuine kirjallisine lisäselvityksineen

Tarjous liitteineen

Kuva 4: Sopimusasiakirjojen pätevyysjärjestys RYHT 2000 -ehtojen mukaisesti.

Sopimusasiakirjat täydentävät toisiaan sovitun pätevyysjärjestyksen mukaisesti. YSE 1998 ja RYHT 2000 sisältävät pätevyysjärjestyksen, jota noudatetaan, ellei urakkasopi- muksessa ole muuta mainittu. Kuvissa 3 ja 4 on esitetty sopimusasiakirjojen pätevyysjär- jestykset sopimusehtokokoelmissa YSE 1998 ja RYHT 2000. 46 YSE 1998 -pohjaisissa sopimuksissa urakkaan kuuluvat sopimusasiakirjat jaetaan kahteen ryhmään: kaupallisiin ja teknisiin asiakirjoihin. Kaupallisissa asiakirjoissa käsitellään sopimuksen taloudellista sekä juridista sisältöä ja teknisissä asiakirjoissa rakennustyön sisältöä, laatua sekä suori- tusta koskevia asioita. Asiakirjojen keskinäisessä pätevyysjärjestyksessä kaupalliset asia- kirjat ovat pätevimpiä, jonka jälkeen tulevat tekniset asiakirjat. 47 RYHT 2000 -pohjai- sissa sopimuksissa asiakirjat on jaettu sopimus- ja tilausasiakirjoihin sekä tarjousmenet- telyasiakirjoihin.

Mikäli YSE 1998 -ehtoihin pohjautuvan sopimuksen samanarvoiset asiakirjat ovat kes- kenään ristiriitaisia, pätee niistä viimeksi laadittu asiakirja. YSE 1998 -ehtoihin pohjau- tuvassa sopimuksessa tilaajalla on urakoitsijaa kuultuaan oikeus päättää noudatettava asiakirja. 48 RYHT 2000 -ehdoin laaditussa sopimuksessa ei ole tällaisia ehtoja, ellei niitä ole erikseen lisätty.

46 YSE 1998, s.3, RYHT 2000, s.1

47 YSE 1998, 12 §

48 YSE 1998, 13 §

2.4 Sopimuksen elinkaari

Rakennusalan sopimuksilla on usein pitkä elinkaari, joka alkaa tilaajan tarpeesta suorittaa työ tai materiaalihankinta. Sopimus ei useinkaan pääty toteutusvaiheen päätyttyä vaan se jatkuu yleensä takuuajan loppuun tai sopimuksen purkamiseen yhteisellä päätöksellä. Yleensä koko sopimuksen elinkaari kestää takuuaikoineen vuosia tai jopa yli kymmenen vuotta.

Suunnittelu Tarjouspyyntö Tarjous Urakkaneuvottelu

Sopimuksen allekirjoitus Sopimuksen toteutusvaihe

Sopimuksen toteutusvaiheen päättäminen Takuuaika

Takuuajan ja sopimuksen päättäminen

Kuva 5: Rakennusurakkasopimuksen ja rakennusurakan elinkaari.

Materiaali- ja urakkasopimusprosessit alkavat molemmat varsinaisesti tarjouspyynnöllä, tarjouksella ja urakkaneuvotteluilla. Nämä liitetään kirjallisesti osaksi sopimusta, jossa viimeistään tulee käsitellä kaikki urakkaan sisältyvät työt. 49 Sopimusasiakirjoissa määri- tetään myös tilaajan ja urakoitsijan oikeudet, velvollisuudet, vastuut ja tehtävät rakennus- urakassa. 50

Tilaaja sekä työn tai materiaalitoimituksen suorittaja ovat molemmat vastuussa anta- mansa tiedon oikeellisuudesta eli molemmat vastaavat toisilleen antamastaan informaati- osta. Tätä vastuuta kutsutaan lojaliteettiperiaatteeksi. Molempien sopimuksen osapuolien

49 Xxxxxxxxx, Xxxxxxxx (2014), s.13

50 Xxxxxxxxx, Xxxxxxxx (2014), s.61

tulee antaa oleellisesti toisen toimintaan vaikuttavat tiedot sellaisten ilmetessä. Näin osa- puolet poistavat riskiä siitä, että virheellinen tai ilmoittamatta jäänyt tieto ilmenee myö- hemmin haitallisena sopimuskumppanille. Sopimusosapuolten tulee voida luottaa sopi- muskumppaninsa tekemiin suorituksiin ja antamiin tietoihin varauksettomasti. Näitä voi- vat olla esimerkiksi määrät, piilevät rakenteet sekä muut tiedot, joita toisen ei voida olet- taa varmasti tuntevan. 51

2.4.1 Sopimuksen solmimista edeltävät vaiheet

Tilaaja laatii tarjouspyynnön mahdolliselle työn tai toimituksen suorittajalle. Tarjous- pyyntöasiakirjojen perusteella määräytyy pääosin sopimuksen sisältö, jota täydennetään ja täsmennetään seuraavissa vaiheissa. Hyvä tarjouspyyntö onkin niin kattava ja tarkka, että urakoitsijat tai materiaalitoimittajat voivat laatia sen perusteella tarjouksen yksisel- koisesti ja muiden tarjoajien kanssa vertailukelpoisesti. Tarjouspyyntöasiakirjojen täytyy olla myös niin tarkkoja, että tarjoajan on mahdollista suorittaa sopimusvelvollisuutensa niiden perusteella. 52 Näistä syistä johtuen suurin osa ennakoitavista kustannuksista ja riskeistä muodostuu tilaajan laatimien tai laadituttamien asiakirjojen pohjalta.

Tilaaja antaa tarjouspyynnössään tietoja, joista suurin osa on sitovina annettua. Tilaaja voi myös antaa tietoja sitoumuksetta, eli tilaajalla on vahva uskomus jostakin asiasta, muttei täydellistä varmuutta. Urakoitsijan tai toimittajan tulee tarjouksessaan varautua näihin riskeihin. 53

Tarjoajan vastuulla on huolellinen selvitys tarjouspyyntöasiakirjojen sisällöstä. Tarjoajan tulee pyytää lisäselvityksiä tarjouspyynnön epäselviin kohtiin ennen tarjouksensa lähet- tämistä. Tarjouksen poiketessa tarjouspyynnöstä tulee tarjoajan selvästi ilmoittaa poik- keamat kirjallisina.

Tarjouspyyntö ja tarjous toimivat pohjana tulevalle sopimukselle kaupallisin ja teknisin asiakirjoin. Tarjouspyynnön asiakirjoissa on käyty läpi sopimuksen sisältö ehtoineen. Viimeiset muutokset allekirjoitettavan sopimuksen sisältöön ja ehtoihin tehdään tarjouk- sen jälkeen sopimusta edeltävissä neuvotteluissa. Sopijaosapuolten tulee tarkastaa lopul- liset sopimusasiakirjat ja pitää huoli, että niihin on kirjattu kaikki neuvotellut kaupalliset ja tekniset ehdot. Mikäli tarjouksen ehtoja ei kirjata sopimukseen voi osa niistä menettää merkityksensä asiakirjojen pätevyysjärjestyksen vuoksi. 54

51 Xxxxxx, Xxxxxx (2013), s. 296

52 Tieva (2010) s.53

53 Xxxxxxxxx, Xxxxxxxx (2014), s.206

Neuvottelun molempien osapuolien tulee osaltaan perehtyä neuvottelu- ja sopimuspro- sessiin saavuttaakseen toimivan sopimussuhteen. Epäselviä tai huonoja neuvotteluita voi seurata epävakaat sopimukset ja haasteet sopimushallinnassa. Neuvotteluiden onnistumi- sen kannalta on oleellista dokumentoida kaikki oleelliset neuvotteluissa läpi käydyt asiat ja laatia niistä kattavat asiakirjat. 55

2.4.2 Sopimuksen toteutusvaihe

Sopimuksen perusteena käytetyn tarjouspyynnön tietojen poiketessa annetuista tiedoista, voi työn tai toimituksen suorittaja vaatia muutoksia urakasta saatavaan korvaukseen sekä urakan suoritusaikaan. Samoin työn tai materiaalitoimituksen suorittaja on vastuussa laa- timastaan tarjouksesta ja sen sisällöstä, kuten urakka-ajasta tai -hinnasta. 56

Varsinaisen sopimuksen laadinnan jälkeen urakan sisältöön tulevat muutokset vaikuttavat urakka-aikaan ja -hintaan. Näitä muutoksia käsitellään lisä- tai muutostöinä. Lisätyöllä tarkoitetaan sellaista tilaajan pyytämää suoritusta, joka ei ole alun perin kuulunut urakoit- sijan suoritteisiin. Muutostyöllä tarkoitetaan sellaista suoritusta, joka pyydetään toteutet- tavan eri tavalla kuin alkuperäisissä sopimusasiakirjoissa on vaadittu. 57 Nämä liitetään työmaakokouksissa osaksi urakkasopimusta rakennushankkeen edetessä, mikä tarkoittaa sitä, että urakkasopimus voi olla muuttuva koko hankkeen ajan. Muutos- ja lisätyöt tulee sopimuksen lailla vahvistaa aina kirjallisesti.

Lisä- ja muutostöiden toinen olennainen ero urakkasopimuksen kannalta on se, että ura- koitsijan on lähtökohtaisesti suoritettava kaikki tilaajan pyytämät muutostyöt, jotka eivät olennaisesti vaikuta urakan luonteeseen. Urakoitsijan ei kuitenkaan ole pakko suorittaa pyydettyjä lisätöitä.

2.4.3 Sopimuksen häiriö- ja ongelmatilanteet

Suurin osa sopimuksista toteutuu ongelmitta tai osapuolten kesken sopimalla, jolloin so- pimusta ei tarvitse tarkastella juridisesti kolmansien osapuolien toimesta. Epäselvät eli huonot sopimukset päätyvät kuitenkin helpommin oikeustarkastelun kohteeksi, jolloin on olemassa riski sopimuksen tulkinnan olemisesta erilainen kuin sovittaessa on ymmärretty ja tarkoitettu. Hyvä sopimus on sekä yleistajuinen, että kriittisen oikeuden tarkastelun kestävä. 58

55 Tieva (2010) s.53

56 Xxxxxxxxx, Xxxxxxxx (2014), s.38, 52

57 YSE 1998, s.3

Kaikissa rakennusalan sopimuksissa on varauduttava muutoksiin ja häiriöihin, erityisesti urakkamuotoisissa sopimuksissa niiden monimuotoisuuden ja pitkäkestoisuuden vuoksi. Häiriö- ja muutostilanteissa toimimisen tulee olla kaikille sopimuksen osapuolille selvää ja sopimuksessa onkin hyvä olla etukäteen laadittu ehdot ja toimintatavat näihin tilantei- siin. Jos häiriöiden tai muutosten varalle ei ole laadittu ehtoja, sovelletaan nämä oletus- säännöistä eli sopimuksia täydentämään tarkoitetusta lainsäädännöstä. Tämä on sopimuk- sen näkymätöntä osaa, jonka löytäminen ja tulkinta voi olla huomattavan monimutkaista ja yllätyksellistä.

Virheen sattuessa urakkaluontoisissa sopimuksissa, täytyy urakka yleensä saattaa lop- puun sopimuksen purun ollessa toimimaton ratkaisu. Sopimuksen purun tapahtuessa urakka ja sen takuuehdot jäävät kesken, jolloin uuden urakoitsijan tuominen mukaan hankkeeseen on lähes mahdotonta onnistunut lopputulos turvaten. 59

Riidan päätyessä oikeudelliseen ratkaisuun, tarkastellaan sopimusta pääsääntöisesti juri- disesta näkökulmasta. Rakennusalan asiantuntemus jää tällaisessa selvittelyssä usein tois- sijaiseksi, jonka johdosta syntyy suuri riski sopimusehtojen tulkinnasta erilaiseksi kuin alun perin oli tarkoitettu. Sopimusten pyrkiessä riidattomuuteen ja yhteistyöhön, kannat- taa neuvottelu- ja riidanratkaisumenetelmät sopia jo sopimuksessa, jotta ongelmista voi- daan selviytyä ilman juridisia osapuolia. Yritysten näkökulmasta vaivattomin ja mieluisin vaihtoehto on jättää juristit pois riitatilanteista ja heidät kutsutaankin käsittelemään asiaa vasta kun muut keinot on käytetty.60

59 Xxxxxx, Xxxxxx (2013), s. 273

3. KOHDEYRITYKSEN NYKYINEN ASIAKIRJA- SYSTEMATIIKKA

Tämän luvun tulkinnat on tehty havainnoimalla kohdeyrityksen toimintaa ja tutkimalla aiemmin laadittuja sopimuksia. Tämän diplomityön taustatutkimuksen havaintoja verra- taan pääluvun 4 haastattelututkimuksen havaintoihin jäljempänä

3.1 Asiakirjahallintaan liittyvät käytännöt ja tavat

Kohdeyrityksen aliurakka- ja materiaalihankintasopimukset laaditaan pääasiassa työmaa- henkilöstön voimin. Tässä on etuna se, että hankinnoista sopivat henkilöt ovat perehty- neet juuri kyseisen työmaan tilanteeseen ja reagointi muutoksiin on nopeampaa.

Sopimukset ja asiakirjat toteutetaan kohdeyrityksen julkisivuyksikössä usein niin, että työmaahenkilöstö laatii ne itse ja hyväksyttää sopijakumppanillaan. Taloudellisesti mer- kittävät asiakirjat tarkastutetaan omalla esimiehellä tai muilla työmaan toimihenkilöillä. Asiakirjat, joilla ei ole suurta taloudellista merkitystä, jätetään ajoittain vain tekijänsä ja vastaosapuolen tarkastettavaksi.

Nykyisenä, kohdeyrityksessä parhaana pidettynä sopimuksenlaatimiskäytäntönä on kir- joittaa sopimus tarjouspyynnön, tarjouksen ja urakkaneuvotteluiden pohjalta ja hyväksyt- tää se sähköpostitse ennen töiden aloitusta molemmilla osapuolilla. Avoimeksi jääviä asi- oita (kuten mahdollisesti töiden aloitusajankohta) muutetaan juuri ennen sopimuksen al- lekirjoitustilaisuutta, jotta sopimuksesta saadaan ajantasainen. Näin molemmilla osapuo- lilla on ollut mahdollisuus tutustua sopimuksen sisältöön ja mahdollisesti myös kommen- toida ja vaikuttaa siihen.

Kohdeyrityksen kirjalliset sopimukset jäävät usein allekirjoittamatta aliurakoitsijoiden kanssa ennen töiden aloitusta ja tällöin ne vahvistetaan viiveellä työn aloituksen jälkeen. Suomen laissa suullinen sopimus on yhtä sitova kuin kirjallinenkin, joten tämä on juridi- sessa mielessä hyväksyttävä käytäntö. Kohdeyrityksen kannalta luotettavin ja toimivin vaihtoehto olisi kuitenkin laatia kaikki sopimukseen ja sen sisältöön liittyvät asiakirjat kirjallisena hyvissä ajoin ennen urakoitsijan työntekijöiden saapumista työmaalle. Näin aliurakoitsijalle annetaan aikaa perehtyä sopimusehtoihin sekä sopimuksen sisältöön ja sopimuksen sisältö on vielä yhteisellä päätöksellä muutettavissa.

Valmiit sopimukset ja muut olennaiset asiakirjat liitetään konsernin ohjeiden mukaisesti sähköisesti työmaan verkkokansioon sekä tuotannonhallintaohjelmistoon. Näin kaikilla

kohdeyrityksen urakkaan liittyvillä henkilöillä on mahdollisuus tarkastella sovittuja asi- oita.

Taloudellisesti merkityksettömiksi koetut tai kiireessä laaditut asiakirjat jätetään laatimi- sen jälkeen ajoittain oikolukematta, joka johtaa siihen, että asiakirja saattaa sisältää huo- mattavia virheitä. Tästä on aiheutunut konflikteja esimerkiksi väärin kirjattujen päivä- määrien vuoksi. Lisäksi työmaapäiväkirjan tai lisä- ja muutostyötarjousten sisältö on voi- nut jäädä puutteelliseksi, jonka johdosta pääurakoitsija ei ole voinut näyttää toteen kaik- kia haluamiansa asioita.

Hyvin pienet alihankintasopimukset syntyvät kohdeyrityksessä välillä ilman kirjallista sopimusta ja näissä luotetaan rakennusalan hyvään tapaan, jonka mukaan sopijakumppa- nille tulee olla lojaali ja rehellinen. Näistä olisi kuitenkin hyvä laatia jonkinlainen muis- tio, jotta urakasta olisi jotakin kirjallista materiaalia mahdollisten epäselvyyksien varalle.

Suuremmat urakkasopimukset tehdään usein yleisesti käytössä olevien vakioasiakirjojen, kuten urakkasopimuslomakkeiden ja YSE:n, avulla. Eri osapuolia edustavien järjestöjen yhteisesti laatimat ja hyväksymät asiakirjat pyrkivät ottamaan huomioon kaikkien eri osa- puolten edut ja riskit tasa-arvoisesti.61

3.2 Sopimusehtopohjien käyttö osana sopimusta

Kohdeyrityksen julkisivuyksikön nykyisessä toimintatavassa pääurakka-, aliurakka- ja hankintasopimukset laaditaan pääsääntöisesti YSE 1998:n sopimusehtopohjalle (RT 80260). Sopimukseen kirjataan poikkeukset ja täsmennykset YSE 1998 -ehtoihin sekä urakan suorittamiseen liittyvät olennaiset tiedot. Kohdeyrityksen sopimuksiin on tapana kirjata myös tärkeimmät YSE 1998 -ehdot auki, jotta sopijakumppani ymmärtää sopi- muksen sisällön. Sopimuksiin liitetään pääsääntöisesti urakkaneuvottelumuistio, urakka- aikataulu, maksuerätaulukko sekä työsuoritusta täsmentäviä suunnitelmia ja työohjeita.

Kohdeyrityksessä ei ole selvää kuvaa YSE 1998- ja RYHT 2000-sopimusehtokokoelmien eroista sisällön tai käytön suhteen. Tästä syystä RYHT 2000-pohjaisia sopimuksia laadi- taan hyvin rajoitetusti ja myös merkittävät materiaalihankintasopimukset sidotaan toistu- vasti YSE 1998-sopimusehtoihin niiden tunnettuuden vuoksi.

61 Xxxxxxxxx, Xxxxxxxx (2014), s.62

3.3 Hankintojen suorittaminen

Huono puoli nykyisessä toimintatavassa on sen kuormittavuus työmaahenkilöstöä koh- taan. Hankintojen aiheuttama kilpailuttamisen hallinta sekä hintatietous muodostuvat on- gelmaksi. Vaikka organisaatiossa onkin hyvä yhteistyökulttuuri, niin tieto parhaasta (hal- vimmasta, tehokkaimmasta sekä toimivimmasta) toimittajasta tai urakoitsijasta ei kuiten- kaan ole aina tarvittaessa saatavilla. Hankintainsinöörillä tai muulla vastaavalla henkilöllä voisi olla parempaa tietoa kustannuksista sekä toimittajien toimivuudesta ja näin yhtä hankintainsinööriä olisi hyvä ja helppo soveltaa useammalle työmaalle.

Varsinaisten hankintainsinöörien käyttöä ei ole aiemmin varsinkaan kohdeyrityksen jul- kisivukorjaushankkeissa katsottu kustannustehokkaaksi, joten suuren osan yrityksen han- kinnoista hoitaa työmaahenkilöstö. Yrityksen kasvettua nykyiseen kokoonsa on yrityk- sessä kuitenkin ollut pohdintaa mahdollisen hankintainsinöörin työllistämisestä myös jul- kisivusaneerauspuolelle. Konsernin muille yksiköille on palkattu useita hankintahenki- löitä niiden ollessa useammin merkittävämpiä kohteita hankintojen määrien ja kustannus- ten suhteen.

3.4 Kohdeyrityksen urakkasopimusten erityispiirteet

Suurin osa kohdeyrityksen korjausrakentamishankkeista toteutetaan kokonaishintaurak- kana. Tämä on myös valtakunnallisesti yleisin urakkamuoto. Kokonaishintaurakassa pää- urakoitsijalla on urakasta kiinteää hintaa vastaan vastuu urakan suorittamisesta tarjous- pyynnössä ja sopimuksessa sovitulla sisällöllä tilaajan teettämillä suunnitelmilla. Tämän lisäksi pääurakoitsijalla on vastuu työmaan yleisestä työturvallisuudesta, työmaaolosuh- teiden järjestämisestä, aliurakoitsijoiden valvonnasta sekä viranomaisvelvoitteista. Pää- urakoitsija vastaa aliurakoitsijoistaan samoin kuin omien töidensä suorituksesta. Urakoit- sija nimetään urakkasopimuksessa erikseen päätoteuttajaksi, jonka vastuulla on työnteki- jätietojen kuukausittainen ilmoittaminen verottajalle.

Korjausrakentamisyksiköllä lisä- ja muutostyöt ovat merkittävässä roolissa, koska kaik- kia olosuhteita ei yleensä tiedetä sopimushetkellä. Esimerkiksi piilevät, rakenteiden si- sällä olevat osat voivat olla erilaisessa kunnossa kuin on oletettu. Tästä johtuen urakan hinta voi muuttua hyvinkin merkittävästi riippuen tilaajan suorittamista ennakkoselvityk- sistä ja suunnittelun tasosta.

3.5 Nykyisen asiakirjasystematiikan puutteet

Nykyisessä toimintatavassa on huomattavia puutteita, jotka koskevat suurta osaa koh- deyrityksen henkilöstöä. Asiakirjojen hallinnan suurin ongelma on tietojen kirjaaminen

ja jakaminen muille osapuolille tarkoituksenmukaisesti. Esimerkiksi työmaapäiväkirjo- jen, sopimusneuvottelumuistioiden, laadunvarmistusraporttien sekä urakkasopimuksien laatiminen vaadittavalla tarkkuudella on jäänyt osittain riittämättömäksi. Tästä johtuen kohdeyritys on joutunut haastaviin erimielisyys- ja riitatapauksiin.

Kohdeyrityksen asiakirjasystematiikan suurimmat puutteet ovat yhtenäisten käytäntöjen puuttuminen, kirjatun tiedon vajavaisuus sekä muiden osapuolien kanssa sovittujen asi- oiden vahvistaminen asiakirjoin.

Asiakirjat laaditaan yrityksessä tällä hetkellä eri tavoin riippuen siitä, miten pohjatietoa on saatavilla. Parhaassa tapauksessa asiakirjalle on tehty valmis pohja, joka on periaat- teiltaan yhdenmukainen ja yhteensopiva jokaiselle työmaalle. Toiseksi parhaassa tapauk- sessa asiakirjoja kopioidaan omista vanhoista asiakirjoista tai jonkun muun henkilön koh- deyritykselle laatimista asiakirjoista. Huonoimmassa tapauksessa yksittäinen henkilö al- kaa luoda asiakirjaa tyhjästä tai erittäin hatarilla ohjeilla.

Asiakirjojen luonti valmista pohjaa käyttäen on kaikille osapuolille edullisin vaihtoehto. Usein käytetyt valmiit asiakirjapohjat sisältävät aina samat pääpiirteet ja informaatiotaso pysyy samana jokaisella työmaalla. Asiakirjapohjien ajantasaisuus onnistuu myös pohja- asiakirjaa muokkaamalla niin, että aina tämän pohjalta tehtävä uusi asiakirja sisältää kai- xxx xxxxxxxxxx informaation. Asiakirjoissa olevien virheiden havainnointi myös helpottuu, kun koko yrityksen henkilöillä on mahdollisuus lukea asiakirja läpi ennen sen henkilö- kohtaiseen käyttöön ottamista.

Asiakirjojen laadinnan lisäksi on tärkeää huolehtia myös niiden oikeanlaatuisesta arkis- toinnista. Asiakirjojen siirtäminen sähköiseen järjestelmään on tärkeää, jotta kaikki sopi- mukset ja tiedot ovat saatavilla myös silloin, kun niitä ei ole mahdollista tarkastella työ- maalla. Nykyisessä käytännössä osa asiakirjoista jää siirtämättä sähköiseen muotoon. Asiakirjojen siirtäminen sähköiseen järjestelmään pienentää riskiä niiden häviämisestä urakan tai takuuajan aikana.

Asiakirjapohjien puuttuminen johtaa siihen, että hyvin toimivan asiakirjan laatiminen on vaikeaa. Esimerkin, mallin tai ohjeen puuttuessa ei ole hyvää keinoa tarkastaa asiakirjojen pätevyyttä. Vertailuasiakirjan puuttuminen aiheuttaa myös menetyksiä ajankäyttöön, koska asiakirjojen laatiminen ja tarkastaminen vaikeutuvat. Hukattu aika moninkertaistuu useamman toimihenkilön luodessa asiakirjoja omalle työmaalleen ilman selkeää kuvaa siitä, millainen sopimuksesta pitäisi tulla.

Kohdeyrityksen ollessa nuori ja nopeasti eri paikkakunnille sekä yksiköihin laajentunut, sopimukset ja muut asiakirjat ovat melko hajallaan, jolloin niiden löytäminen ja hyödyn- täminen ei ole tehokasta. Yrityksen hajanaisesta sijoittautumisesta johtuen asiakirjakäy- tännön yhteensovittaminen on hankalaa. Vaikka yrityksessä on pääpiirteiset standardit ja

mallit asiakirjojen laadinnassa, muokkautuvat asiakirjat jatkuvasti kunkin yksikön henki- löstön toimesta.

Asiakirjapohjien ja ohjeiden laadintaa varten yrityksen tulisi luoda kaikkien yksiköiden välille yhtenäiset sopimuksen laadintaperiaatteet, jotta tulevat työkalut palvelisivat käyt- täjiään mahdollisimman tehokkaasti sekä yhtenäisin periaattein. Yhtenäisten asiakirjojen ansiosta niiden käyttäminen johtamisessa, toiminnan ohjauksessa ja riskienhallinnassa paranee.

Sopimuksien laadinnan kannalta ongelmat koskevat pääsääntöisesti sopimuksien epätark- kaa tai huolimatonta laadintaa. Sopimuksiin kirjattavat urakkarajat, määräajat, laskutus- perusteet sekä muut asiat tehdään niin, että niiden tulkitseminen yksiselitteisesti voi olla vaikeaa. Tätä ongelmaa pyritään estämään urakkaneuvotteluilla, mutta niissä jätetään usein käsittelemättä tai kirjaamatta urakkasuorituksen kannalta olennaisia asioita.

Alihankintasopimuksissa käytettävässä yleiskattavassa YSE 1998 sopimusehtopohjassa ei ole käsitelty kaikkia asioita yksittäisten projektien kannalta tarpeeksi täsmällisesti. Korjausrakentamisen urakkarajat ja urakkasuoritukseen kuuluvat toimenpiteet jäävät hel- posti avoimiksi ja urakkasuoritukset ovat usein yksilöllisiä ja ennustamattomia. Korjaus- rakentamisessa tulee esille usein materiaaleja, rakenteita ja työsuorituksia, joihin ei ole etukäteen varauduttu.

Kohdeyritys hyötyisi omasta, erikseen laadittavasta aliurakkasopimuspohjasta, jonka avulla varmistettaisiin, että kaikkiin sopimukseen liittyviin asioihin on pakko ottaa kantaa jollakin tavalla. Xxxxxxxx kanssa tehtävään sopimukseen ei ole järkevää laatia erillistä so- pimuspohjaa, sillä tilaajat haluavat yleensä tehdä pääurakkasopimukset itse. Tämän vuoksi näissä olisi kohdeyrityksen kannalta järkevää tehdä sopimuksen tarkastuslistat. Tilaajan ollessa asunto-osakeyhtiö, voisi kuitenkin olla molempien etujen mukaista käyt- tää urakoitsijan (eli asiantuntijan) laatimia sopimuspohjia.

Alihankintasopimusten puutteita voitaisiin mahdollisesti ehkäistä luomalla YSE 1998

-sopimusehtopohjan tilalle kohdeyrityksen oma sopimuspohja, johon voitaisiin kirjata tarkemmin esimerkiksi julkisivusaneeraukselle ominaiset asiakohdat ja sopimusehdot. Näin sopimuksen molemmille osapuolille muodostuisi tarkempi kuva urakan sisällöstä. Sopimuspohja voitaisiin luoda niin, että kyseisen urakkasuorituksen kaikki ehdot ja urak- karajat tulisi varmasti mietittyä ja käytyä läpi ennen sopimuksen allekirjoittamista. Näin voitaisiin välttyä konflikteilta aliurakoitsijoiden kanssa.

Rakennusalalla reklamointiin suhtaudutaan yleisesti melko varauksellisesti hyvän yhteis- työn säilyttämiseksi. YSE 1998 -ehdoissa on runsaasti huomauttamista ja ilmoittamista koskevia säännöksiä, joilla turvataan omat oikeudet urakkasopimuksen suhteen. Rekla-

moinnin tekeminen tai jättäminen tekemättä ovat kasvattaneet merkitystään rakennus- hankkeissa. Rakennushankkeiden kustannukset ja toteutusajat ovat tarkkaan mitoitettuja, jonka vuoksi ne ovat häiriöherkkiä ja huonosti häiriöitä kestäviä. 62

3.6 Asiakirjasystematiikan parantaminen

Asiakirjojen laadintaan tulee laatia koko kohdeyrityksen yhteiset, selkeät ohjeet sekä yh- teiset asiakirjapohjat ja ne täytyy laatia ja tarkistaa huolella ennen allekirjoitusta.

Kehittyäkseen yrityksen tulisi aloittaa asiakirjapohjien päivitys priorisoiden yritykselle taloudellisesti merkittävimmät asiakirjat korkeimmalle. Kehittämistä tulisi suorittaa usei- den yksilöiden voimin, jotta mahdollisimman laaja otanta osaamista ja tietoa siirtyisi koko organisaation käyttöön. Kehitysprosessi ei saa keskeytyä vaan asiakirjojen kehittä- mistä tulee suorittaa jatkuvasti, jotta yritys pysyisi muuttuvan lainsäädännön ja ohjeistuk- sen tasalla.

Yrityksessä tulisi olla vastuuhenkilö, joka huolehtii kaikkien asiakirjapohjien sekä ohjei- den ajantasaisuudesta määräysten sekä yrityksen yhteisten sopimusperiaatteiden muuttu- essa. Näin työmaakohtaiset versiot eivät päädy jatkuvaan ”räätälöintiketjuun” sopimusten laatijoiden päivittäessä edellisten työmaiden pohjia tuleville. Työmaakohtaisen räätälöin- nin tapahtuessa tulee aina varmistaa, ettei sopimusehtoja muuteta tarkoituksen vastaisesti.

Asiakirjojen kehittämisen lisäksi yrityksen tulisi panostaa koulutukseen ja tiedottami- seen. Asiakirjapohjien ja -ohjeiden käyttäminen ei ole tehokasta, ellei henkilöstöltä kit- ketä ”vääriä” toimintatapoja ja käsityksiä asiakirjojen hallinnasta ja sopimuslukutaidosta. Sopimusten tehokas hallinta vähentää osaltaan sopimusrikkomuksia ja -ongelmia mini- moiden näin sopimusten aiheuttamia haitallisia vaikutuksia.

Sopimusten laadinnan vuoksi myös sopimusvelvoitteiden selkeä välittäminen työmaan työntekijöille sekä aliurakoitsijoille on ratkaisevassa roolissa. Tästä syystä sopimusta täy- täntöön pantaessa on tärkeää asettaa samat ehdot ja ohjeet myös tuotantosuunnitelmiin sekä aliurakkasopimuksiin.

Urakan eri osapuolille tulee olla yhteisesti selvää mistä on sovittu ja mitkä ovat kunkin velvollisuudet. Jos aikataulu, tehtävien sisältö tai vaatimukset eivät ole selviä, niin työn suunnitellun tuloksen saavuttaminen sopimuksenmukaisesti on epävarmaa. Tämä tulee muistaa aliurakka- ja hankintasopimuksia laadittaessa: jos asiat sovitaan eri tavalla kuin omassa urakkasopimuksessa on sovittu, tulee sopimusten välille ristiriita ja todennäköi-

62 Xxxxxx, Sipilä (2013), s. 161-162

sesti taloudellisia ja aikataulullisia seuraamuksia. Jos oma sopimus on laadittu esimer- kiksi YSE 1998 -pohjaisena, on suotavaa laatia myös aliurakat samaa sopimusehtopohjaa käyttäen.63

Asioiden jättäminen kirjaamatta sopimukseen ei merkitse tehtävien, vastuiden tai toimin- tatapojen selkenemistä ja keventämistä, vaan se voi johtaa sopimuksen näkymättömän osan tulkintaan ja sitä kautta mahdollisesti pitkään ja vaikeaan riitatilanteeseen.64 Tästä syystä sopimukseen tulee kirjoittaa kaikki urakkaan vaikuttavat ehdot.

3.7 Pääurakkasopimus taloyhtiöiden kanssa

Suuri osa kohdeyrityksen pääurakkasopimuksista solmitaan asunto-osakeyhtiömuotois- ten taloyhtiöiden kanssa.

Korjaushanke on taloyhtiölle uudishanketta haasteellisempi tehtävä. Taloyhtiön korjaus- rakentamishankkeessa joudutaan myös suorittamaan uudisrakentamista enemmän juridi- sia selvityksiä ja toimenpiteitä sekä hakemaan hyväksyntä merkittäviin hankkeen talou- dellisiin asioihin yhtiökokouksen kautta. Korjaushankkeen läpivienti vaatii osapuolten tii- vistä yhteistyötä ja tiedottamista osakkaille ja hankkeen luonteen epämääräisyyden luoma huono taloudellinen ennustettavuus vaikeuttaa tilannetta entisestään. 65

Asunto-osakeyhtiön korjaushankkeet ovat projektiluontoisia eli ainutkertaisia. Korjaus- rakentamishankkeissa kaikkiin yllätyksiin ei ole mahdollista varautua ja niihin varautu- minen tulee aina lisäämään kustannuksia asunto-osakeyhtiön kannalta. 66 Yllättäviä tilan- teita tulee johtuen esimerkiksi rakennuksen ominaisuuksista, ympäristöolosuhteista sekä asunto-osakeyhtiön asukkaista ja osakkaista.

Korjausrakentamishankkeen maksajat ja päättäjät, eli osakkaat ovat usein rakennuttami- seen perehtymättömiä henkilöitä, jotka eivät yleensä hallitse riskejä tai niihin varautu- mista. 67 Tästä syystä asioiden järkeistäminen sekä kustannuksiin varautuminen voidaan kokea vieraaksi taloyhtiössä ja siitä voi aiheutua tarpeetonta kustannusten vastustamista sekä päättämisen jarruttamista.

63 Xxxxxx, Xxxxxx (2013), s. 100-101

64 Xxxxxx, Xxxxxx (2013), s. 105

65 Xxxxx, Xxxxxxxx (2009), s.17

66 Xxxxxxxx (2013), s.33

67 Xxxxxxxx (2013), s.33

Korjaushankkeen kustannukset määräytyvät pääasiassa hankesuunnitteluvaiheen ratkai- sujen ja selvitysten perusteella. Urakoitsijan kustannukset taas määräytyvät vasta raken- nusvaiheessa materiaali- ja työhankinnoissa. 68 Suunnittelun puutteet ja epäselvyydet hei- jastuvat usein rakentamisvaiheeseen lisäkustannuksina, joiden maksajaksi päätyy tilaaja tai urakoitsija puutteen laadusta riippuen.

Tilaajan vaikeudet vaikuttavat suoraan tai välillisesti myös urakoitsijan toimintaan. Tästä syystä urakoitsijan on hyvä pitää yllä yhteistyötä tilaajan kanssa niiltä osin, kuin on jär- kevästi mahdollista. Vaikka tilaajalla on edustajanaan ja ohjaajanaan isännöitsijä sekä valvoja, niin urakoitsijan edun mukaisesti sopimus kannattaa pyrkiä saamaan mahdolli- simman selkeäksi ja yksiselitteiseksi.

Tilaajaa kannattaa myös tiedottaa mahdollisista ongelmakohdista ja lisäkustannuksista niin aikaisin, kuin se on urakoitsijan toiminnan mukaan mahdollista. Urakoitsija hyötyy myös tarpeen tullen kyseenalaistaessaan tilaajan edustajien, kuten valvojan, isännöitsijän tai konsultin toiminnan.

68 Xxxxx, Xxxxxxxx (2009), s.17

4. HAASTATTELUTUTKIMUS KOHDEYRITYKSEN ASIKIRJASYSTEMATIIKASTA

4.1 Haastattelujen suorittaminen

Tämän diplomityön haastattelu on suoritettu kahdelle julkisivuyksikön työnjohtajalle sekä yhdelle projektipäällikölle. Haastatellut työnjohtajat ovat eritaustaisia: vanhempi työnjohtajista on siirtynyt työnjohtotehtäviin rakennusammattimiehen tehtävistä ja nuo- rempi työnjohtajista on aloittanut työnjohtajana toimimisen ammattikorkeakoulupohjalta. Projektipäällikkö on ollut työurallaan aiemmin sekä työnjohdollisissa että rakennusam- mattimiehen tehtävissä ja hänen työtehtävinään on nykyisin yrityksen sopimusasioiden valvominen sekä toimiminen joidenkin työmaiden vastaavana työnjohtajana.

Haastattelut suoritettiin dialogimuotoisena keskusteluna, jonka runkona käytettiin esival- misteltuja kysymyksiä. Kysymysrunko esitettiin haastateltaville useita päiviä ennen haas- tatteluja ja haastattelun alussa käytiin suullisesti läpi haastattelun tarkoitus ja haastattelu- tietojen käyttöön ja yksilöimättömyyteen liittyvät asiat.

4.2 Sopimustekniikan hallinta

Tämän tutkimuksen osana suoritettujen haastattelujen mukaan kohdeyrityksen julkisivu- yksikön työnjohtajat kokevat hallitsevansa sopimustekniikan ja asiakirjasystematiikan hyvin. Haastateltu ylempi toimihenkilö kokee pääkaupunkiseudun julkisivuyksikön sopi- musteknisen toiminnan hyväksi sekä monilta osin tehokkaammaksi ja hallitummaksi kuin muissa yrityksen yksiköissä.

4.2.1 Sopimusosaamisen tausta

Työntekijöille sopimusosaamisen tärkeimpänä perustana on haastattelujen mukaan eri- tyisesti työtehtävistä saatu kokemus ja sen lisäksi erilaiset sopimustekniset koulutukset sekä opintojen yhteydessä suoritetut sopimustekniikan kurssit. Osa toimihenkilöistä ke- hittää tietoisesti omaa henkilökohtaista sopimusteknistä osaamistaan hakeutumalla itse- näisesti kursseille sekä lukemalla alan kirjallisuutta. Osa toimihenkilöistä on myös pyrki- nyt hankkimaan niin sanottua poikkitieteellistä osaamista perehtymällä rakennusalan so- pimusten lisäksi yleiseen talous-, kauppa- sekä sopimuslainsäädäntöön. Hankitun osaa- misensa kautta toimihenkilöt ovat kehittäneet oman yksikkönsä toimintaa viemällä sopi- musteknistä osaamistaan koko organisaation tietoon.

4.2.2 Uusien työntekijöiden perehdyttäminen

Yritykselle ei ole laadittu varsinaista perehdytyssuunnitelmaa tai -opasta, jolla työntekijät saataisiin hallitusti ohjattua toimimaan yrityksen johdon hyväksymällä tavalla. Kohdeyri- tyksen perehdytys suoritetaan haastattelututkimuksen mukaan pääasiassa vieriopiske- luna, niin sanotulla mestari-kisälli-mallilla. Nuorempi työnjohtaja pääsee seuraamaan vierestä koko sopimuksen elinkaaren sekä osallistumaan kaikkiin sopimuksen vaiheisiin jollakin tasolla. Perehdytystapa on koettu hyväksi henkilökohtaisen ohjauksen ja teke- mällä oppimisen vuoksi. Kaikkien haastateltavien mukaan vieriopiskelu koetaan par- haana tapana ja sitä voi tehostaa yksilöimällä perehdytystapaa ja -sisältöä perehdytettävän kokemus- ja koulutustausta huomioiden.

Yritykselle ollaan luomassa yhtenäistä perehdytyspakettia, joka sisältää sekä perehdytet- tävän että perehdyttäjän ohjeita. Ennakolta ongelmaksi ennustetaan perehdytyspaketin vanhentuminen ilman jatkuvasti tapahtuvaa päivitystä ja koulutusta. Tämän vuoksi pe- rehdytyspaketille, kuten sopimuslaadintaohjeillekin, tulisi nimetä vastuuhenkilö ylläpitä- mään ja päivittämään laadittuja ohjeita.

Perehdytyspaketin kannalta on mielenkiintoista, että perehdytyksessä ei ole tällä hetkellä huomioitu sopimustekniikkaa juuri lainkaan. Xxxxxxxx toimihenkilöille tulisi jo heidän yri- tykseen tullessaan opettaa yrityksen sopimuskulttuuri sekä hyväksytyt sopimustekniset toimintatavat yhtenäisten asiakirjakäytäntöjen saavuttamiseksi. Tämän lisäksi kaikille toimihenkilöille tulisi opettaa vähintään sopimustekniset perusasiat sekä sopimuksiin liit- tyvä lainsäädäntö.

4.3 Sopimuksen kannalta tärkeimmiksi koetut asiat

Sopimuksien kannalta tärkeimmiksi asioiksi koettiin haastattelujen perusteella sopimuk- sen selkeä ja kattavasti kirjattu sisältö, sopimusprosessin hallinta kokonaisuutena sekä sopimuksen kirjallinen laatiminen. Haastattelun perusteella parhaana sopimuksena pide- tään sellaista, johon ei tarvitse palata allekirjoituksen jälkeen sopimusepäselvyyksien vuoksi.

Työmaatoimihenkilöiden keskuudessa vallitsee ajatus, jonka mukaan sopimuksen onnis- tuneen toteutuksen kannalta tärkeimpänä asiana koetaan itse työmaatoteutus sisältäen työn seurannan, valvomisen sekä täytäntöönpanon muilta osin. Haastattelun perusteella ylemmät toimihenkilöt kokevat sopimuksen onnistumisen kannalta olennaisimmaksi sen, että sopimus on laadittu alun perin sisällöllisesti oikein.

Sopimuksen laadinnassa tärkeintä on sopimuksen sisällön molemminpuolinen selvyys sekä konfliktien ennaltaehkäisyyn pyrkiminen. Riskit tulee jakaa tietoisesti niin, että mo- lemmat osapuolet ymmärtävät yhtäläisesti omat oikeutensa ja velvollisuutensa. Vasta- osapuolesta hyötyminen on huono tapa, jota ei tulisi käyttää.

Ylempien toimihenkilöiden mielestä asiakirjojen laadintaohjeet voisivat olla hyvä lisä so- pimusten tarkastamiseksi ja varsinkin perehdytyksen kannalta. Sopimusteknisen osaami- sen varmistamiseksi voisi olla tehokasta laatia myös sopimuksen tarkastuslista, jonka avulla työmaatoimihenkilöt voisivat käydä laatimansa sopimukset läpi kohta kohdalta en- nen allekirjoitusta. Samaa listaa voisi hyödyntää myös tarjouspyyntö-, tarjous- sekä tar- jousneuvottelumenettelyissä. Työnjohtajat eivät haastattelututkimuksen mukaan koe tar- kastuslistaa olennaisen tärkeäksi, mutta sen mahdollisesta käyttöönotosta ei myöskään koeta olevan ylimääräistä vaivaa.

Sopimukset pyritään laatimaan kohdeyrityksessä preventiivisesti niin, ettei sopimuksiin kirjata selvittämättömiä asioita tai jätetä tällaisia avoimiksi. Epäselvyydet ja riskit raja- taan reunaehdoin pois tai jaetaan hallitusti sopijakumppanin kanssa. Xxxxxxxxxxxxxxx kanssa varmistetaan ennen sopimuksen allekirjoitusta, että sopimus sisältää YSE 1998:n mukaisesti kaikki valmiin työn edellyttämät vaiheet sovittuun lopputulokseen pääse- miseksi.

Kohdeyritykselle laaditaan usein työmaakohtaisia tarjouksia, jotka sisältävät heikosti tun- nettuja sopimusehtokokoelmia. Yrityksen työmaatoimihenkilöt solmivat sopimuksia täl- laisten tarjousten pohjalta, kuitenkin YSE 1998 tai RYHT 2000 määräävimpänä sopimus- ehtokokoelmana. Yrityksessä kuitenkin hyväksytään tarjouksia, joiden kaikkia ehtoja ei ymmärretä ja tätä kautta kyseiset ehdot tulevat liitteen liitteenä osaksi sopimusta.

4.3.1 Kohdeyrityksen suurimmiksi koetut ongelmat sopimustek- niseltä näkökulmalta

Kohdeyrityksen koko organisaation suurimpana sopimusteknisenä ongelmana pidetään sopimuksen laatijan ja toteuttajan välistä informaatiokatkosta. Henkilöstön väliset tieto- kuilut johtavat sopimusvaiheessa työn kannalta oleellisen sisällön huomiotta jättämiseen ja toteutuksessa vastaavasti laaditun tiedon ymmärtämättömyyteen tai sopimuksen mu- kaisten oikeuksien käyttämättä jättämiseen. Toisin sanoen työmaan toteutusorganisaatio ei osaa tai ymmärrä käyttää laaditun sopimuksen sisältöä tai ehtoja riittävällä tasolla. Pie- nemmissä organisaatioissa, kuten haastattelun kohteena olleessa julkisivuyksikössä sama henkilö osallistuu lähes aina sekä sopimuksen laadintaan, että sen toteutukseen, joten in- formaatiokatkosten määrä vähenee olennaisesti.

Kohdeyrityksen hankintatoimihenkilöt ovat keskittyneet luomaan materiaali- ja kalusto- toimitussopimuksia, mutta he eivät hanki työmaakohtaisia tarjouksia urakoinnista tai suu- resta materiaalitoimituksesta. Työmaatoimihenkilöillä ei ole yhtä laajaa kustannustie- toutta kuin päätehtävänään hankintojen kilpailutukseen osallistuvilla henkilöillä. Tämä huonontaa pienempien työmaiden kilpailutehokkuutta.

4.3.2 Sopimusasiakirjojen laadinnan haastavuus

Sopimuksiin liittyvien asiakirjojen laadinta koetaan pääasiassa helpoksi. Joidenkin asioi- den pukeminen sanoiksi voi olla haastavaa, mutta oikea kirjoitusasu löydetään viimeis- tään toisen toimihenkilön avustuksella. Sopimusasiakirjojen laadintaa tukee kohdeyrityk- sessä tiivis yhteistyö sekä tärkeiden asiakirjojen tarkastuttaminen omalla esimiehellä.

Sopimusongelmat kohdistuvat useimmiten aliurakkasopimuksiin sekä työmaakohtaisesti sovittuihin materiaalitoimituksiin. Tämä johtuu siitä, että aliurakka- sekä materiaalihan- kintasopimuksia laativat kokemattomammat ja vähemmän pätevät henkilöt kuin pääurak- kasopimuksia.

Kohdeyksikön sopimuskulttuurin mukaisesti itsestään selvätkin asiat pyritään viemään sopimusasiakirjoihin, koska niillä on potentiaali osoittautua myöhemmin tärkeiksi. Julki- sivuyksikössä ei ole ollut tapana jättää tietoisesti kirjaamatta epäselviä asioita, mutta jois- sakin muissa yrityksen yksiköissä jätetään kirjaamatta asioita osaamattomuuden tai jon- kin muun syyn vuoksi. Jos epäselvät asiat mainitaan sopimuksessa, niin niihin lisätään vähintään ”erikseen sopien” -ehto. ”Erikseen sopien” on huono tapa, mutta sillä osoite- taan, että kyseinen asia on huomioitu urakan tai toimituksen ulkopuolisena asiana eikä sitä ole hinnoiteltu osaksi laadittua sopimusta.

4.4 Sopimusehtokokoelmien käyttö kohdeyrityksessä

YSE 1998- ja RYHT 2000-ehtojen käyttö ja ymmärtäminen koetaan kohdeyrityksessä pääsääntöisesti helpoksi. Xxxxxxxxx toimihenkilöt ymmärtävät sopimusehtokokoelmien tarkoitukset, mutta RYHT 2000-ehtojen selvästi heikompi tuntemus on hankintasopimuk- sia laadittaessa haasteena. Sekä työmaa- että ylemmät toimihenkilöt aristelevat RYHT 2000-ehtojen käyttöä. Suuri osa materiaalihankintasopimuksista laaditaankin RT:n oh- jeistuksen vastaisesti YSE 1998-ehtoja soveltaen, koska se koetaan RYHT 2000-ehtoja tutummaksi ja turvallisemmaksi vaihtoehdoksi kohdeyrityksen ollessa materiaalin tilaa- jana.

YSE 1998-ehtojen tuttuuden ja yleisen käytön vuoksi koetaan helpoksi käyttää samaa sopimusehtokokoelmaa kaikissa työmaan alihankinnoissa. RYHT 2000- ja YSE 1998- ehtojen keskinäisiä eroja tai yhtäläisyyksiä ei ole julkisivuyksikössä täysin sisäistetty, mutta niiden käyttöä on alettu hitaasti opettaa kyseiselle organisaatiolle.

YSE 1998- ja RYHT 2000-ehtojen teksti koetaan aiemmin mainitun mukaan helppolu- kuiseksi ja yksiselkoiseksi, mutta erityisesti työmaatoimihenkilöt pitävät yksittäisiä eh- toja monitulkintaisina ja niitä on arvioitava tapauskohtaisesti. Ylempien toimihenkilöiden mielestä kyseisiä sopimusehtokokoelmia ei ole juuri mahdollista kirjoittaa selkeämmin niiden yleispätevyyden vuoksi. Tästä syystä poikkeamat vakioehtoihin tuleekin kirjoittaa auki varsinaiseen sopimusasiakirjaan.

Haastattelujen perusteella kohdeyksikön henkilöstö ei tunne RT:n julkaisemia sopimus- ehtojen täyttöohjeita YSE 1998- ja RYHT 2000-sopimuspohjille. Haastatelluista kaikki eivät ole tienneet kyseisten ohjeiden olemassaolosta eikä kukaan haastatelluista ole ikinä käyttänyt kyseisiä ohjeita hyväkseen sopimusten laadinnassa.

Ylempien toimihenkilöiden mukaan lisäkoulutus aliurakka- ja materiaalihankintasopi- muksien laadintaan olisi aiheellista, erityisesti selkeän sopimusteknisen sisällön koulut- tamiseen tulisi keskittyä. Parhaana tapana tässä pidetään sopimusteknistä perehdytysoh- jetta.

YSE 1998- tai RYHT 2000-ehtoja ei ole ollut tapana liittää minkäänlaisiin sopimuksiin fyysisesti, vaikka sopimuksessa olisikin maininta sopimusehtojen käytöstä. Julkisivuyk- sikkö sitoo sopimukset pääasiassa YSE 1998-ehtoihin liittäen ne maininnalla osaksi so- pimusta ja ehtokokoelman liittämättä jättäminen on ollut aina harkittua.

4.5 Sopimusten laadinnan ongelmat

Pääurakat hoituvat kohdeyrityksessä useimmiten ilman sopimusteknisiä ongelmia. Sopi- muksia joudutaan ristiriitojen takia harvoin tulkitsemaan uudelleen urakan alettua. Suu- rimmat tulkintakysymykset johtuvat rakennuttajan sopimusasiakirjojen epäselvyydestä tai suunnitelmapuutteista. Ongelmien ei kuitenkaan ole koskaan koettu olevan niin suuria, että koko rakennushankkeen sopimuksenmukainen valmistuminen vaarantuisi.

Aliurakka- ja hankintasopimuksissa on pääurakkasopimuksia suhteellisesti useammin so- pimuspuutteita, joihin joudutaan palaamaan. Tuttujen toimittajien kanssa sopimukset me- nevät pääsääntöisesti helposti läpi ja erimielisyyksien sopiminen kompromisseina on hel- pompaa. Haastateltujen mukaan aliurakkasopimusten merkittävimmät ongelmat eivät johdu useinkaan itse sopimuksesta vaan työmaatoteutuksesta ja valvonnan puutteesta.

4.5.1 Aliurakoiden ja materiaalihankintasopimusten laatiminen

Aliurakoissa kirjallinen sopimus koetaan tärkeäksi ja se tehdäänkin pääsääntöisesti kaik- kiin työmailla suoritettaviin aliurakoihin. Poikkeuksena voivat olla hyvin pienet, muuta- man tunnin urakat ja asennukset, joilla ei ole suurta rahallista arvoa. Jos urakkahinta koe-

taan vähänkin merkittäväksi tai urakka-aika on useampia päiviä, laaditaan aina aliurak- kasopimukset. Rahallista arviota kysyttäessä työmaatoimihenkilöiden yleinen mielipide on, että julkisivuyksikössä yli 5.000 € arvoiset aliurakat tulee vahvistaa allekirjoitetulla urakkasopimuksella ja sitäkin pienemmät vähintään kirjallisesti, esimerkiksi sähköpos- titse tai urakkaneuvottelumuistiolla.

Haastattelututkimuksen mukaan materiaalihankinnoissa sopimus tulee laatia erityisesti projektiluontoisiin, työmaata varten valmistettaviin tuotteisiin ja rakenneosiin sekä työ- maan kannalta kriittisiin hankintoihin. Myös tuntemattomien toimittajien kanssa on tär- keää tehdä kirjallinen hankintasopimus, vaikka rakennustuotteet eivät olisikaan kriittisiä työmaan kannalta. Haastattelututkimuksessa ei huomioitu bulkkitoimituksia, koska koh- deyritys on laatinut tällaisten toimittajien kanssa pääasiassa yrityskohtaisen tarjouksen ja hankintasopimuksen. Rakennustuotehankinnoissa julkisivuyksikön työmaatoimihenkilöt pitivät yli 10.000 € arvoisia hankintoja allekirjoitetulla sopimuksella vahvistettavina.

4.5.2 Sopimusasiakirjojen arkistointi

Suoritetun haastattelun mukaan kaikki yksikön toimihenkilöt siirtävät allekirjoitetut so- pimukset sähköiseen järjestelmään välittömästi tai lähes välittömästi sopimuksen allekir- joituksen jälkeen. Tämä on ollut vaatimuksena ja sopimustekniikan perustana yrityksen sopimusteknisessä koulutuksessa. Toimihenkilöiden vastuulla ei tällä hetkellä ole tai aiemmin ole ollut sopimuksia, joita ei olisi siirretty sähköiseen järjestelmään. Yrityksen tasolla sähköiseen järjestelmään tallentamisessa on kuitenkin puutteita ylempien toimi- henkilöiden mukaan.

Haastattelututkimuksen perusteella suurimpia ongelmia arkistoinnin kannalta ovat säh- köisen järjestelmän käytön kankeus sekä henkilökohtaiset ongelmat siirtämisen muista- misessa sekä yrityksessä osin vallitseva tapakulttuuri.

4.5.3 Sopimuksen muutostilanteet; lisä- ja muutostöiden vaiku- tukset

Pääurakkaan vaikuttavat asiat kirjautetaan lähes aina työmaakokouspöytäkirjoihin joita- kin poikkeuksia lukuun ottamatta. Unohtuneet ja kirjaamatta jääneet asiat saadaan usein kirjautettua myöhempiin työmaakokouspöytäkirjoihin, mutta urakan taloudellisen loppu- selvityksen yhteydessä tai sen jälkeen ilmenevät ristiriitaiset tai epäselvät asiat ovat usein haastavia sopia. Sopimusmuutoksien kirjaaminen työmaapäiväkirjoihin on ollut joillakin työmaatoimihenkilöillä puutteellista, mutta työmaakokouksiin ei ole jäänyt kirjaamatta merkittäviä asioita haastattelun mukaan.

Joitakin pääurakkaan syntyviä lisä- ja muutostöitä aletaan suorittaa ilman sopimusta nii- den vaikutuksesta urakka-aikaan tai -hintaan. Nämä heikosti sovitut työt ovat kuitenkin hyvin pienimuotoisia, ne suoritetaan lisävahinkojen estämiseksi tai tilaaja on suullisesti hyväksynyt työn suorittamisen laskutyönä niin, että urakoitsija saa korvauksen kuluneesta työtä urakkasopimuksen mukaisin yksikköhinnoin ja materiaalit 12 % yleiskululisällä ka- tettuna. Suullisesti sovitut lisätyösopimukset ovat kuitenkin ristiriidassa YSE 1998 43 § kanssa, jossa kirjallinen sopimus on mainittu muotovaatimuksena.

Aliurakoitsijoiden kanssa vastaavia lisä- ja muutostöitä annetaan suorittaa usein samoin, mutta ei koskaan ilman hinta- ja aikamuutoksen sopimista etukäteen, vähintään suulli- sena.

4.6 Haastatellun yksikön osaaminen suhteessa kohdeyrityksen muuhun organisaatioon

Yrityksen asiakirjoihin laajemmin perehtyneiden toimihenkilöiden mielestä julkisivuyk- sikkö osaa pääasiassa asiakirjojen hallinnan, mutta muun yrityksen toiminta on puutteel- lisempaa ja kokonaisuutta kehittämällä on mahdollista saada poistettua riskejä ja asiakir- jojen puutteiden synnyttämiä huomattavia taloudellisia ongelmia. Yrityksen tasolla asia- kirjaongelmana on sopimuksen sisällön puutteellisuudet, joiden vuoksi kustannuksien hallinta hankaloituu. Suurin osa ongelmista koskee aliurakkasopimuksia. Yksikönjohta- jan valvonnalla voidaan tehostaa, kehittää ja parantaa alempien toimihenkilöiden sopi- mustekniikkaa. Asiakirjasystematiikan ongelmat johtuvat tällä hetkellä sekä henkilökoh- taisista että koko konsernin toiminnasta johtuvista syistä. Yksilöiden kiinnostus ja moti- vaatio sekä yrityksen kulttuuri kuitenkin kannustavat sopimusten hallintaan.

4.7 Sopimustekniikan erityispiirteet kohdeyrityksessä

Julkisivuorganisaation ehdottomana vahvuutena pidetään yksikön tiivistä yhteistyötä työnjohtajien kesken. Sopimuksissa, aliurakoiden hallinnassa sekä työmaatoteutuksessa autetaan muita työnjohtajia niin, että pidetään yhteistyössä silmällä koko yksikön toimin- taa ja pyydetään tarvittaessa muilta asiantuntemusta. Laaditut sopimukset tarkastutetaan omalla esimiehellä lähes aina. Näin voidaan eliminoida ainakin yleisimmät sopimusvir- heet.

Sopimuksien allekirjoitusta ja hyväksyntää jaotellaan kunkin henkilön stressinsietoky- vyn, henkilökohtaisen osaamisen sekä työtehtävän mukaisesti. Haastatellun ylemmän toi- mihenkilön mukaan työnjohtajien vastuulla on solmia pääasiassa arvoltaan alle 5.000 € sopimukset, projektipäällikön vastuulla 5.000-100.000 € arvoiset sopimukset ja aluejoh- tajalle jätetään sovittavaksi kaikki yli 100.000 € arvoiset sopimukset.

Julkisivuyksikön sopimustenlaadinta tapahtuu pääasiassa vanhoja sopimuksia pohjana käyttäen. Yksikkö hyödyntää vanhoja, toimineita sopimuksia, jotta sopimuksesta ei jäisi niin helposti puuttumaan mitään olennaista asiaa. Jos henkilö ei ole itse koskaan tehnyt kyseisen laista sopimusta, niin käytetään muiden vertaisten laatimia sopimuksia malleina. Käytettävät mallisopimukset kuitenkin tarkastetaan sana sanalta riippumatta siitä, onko sen tehnyt kyseinen henkilö itse vai joku hänen vertaisistaan. Samalla tarkastetaan sopi- musten ajantasaisuutta vertaamalla sitä uusimpiin laadittuihin sopimuksiin.

Julkisivuyksikössä sopimukset laaditaan pääasiassa RT:n YSE 1998-sopimuslomak- keelle. Kohdeyrityksellä on käytössään myös muita sopimuslomakkeita, mutta niiden käyttö on jäänyt vähäiseksi ja ne ovat sallittuja vain esimiehen luvalla. RT:n urakkasopi- muspohja on koettu hyväksi, mutta joissakin monimutkaisemmissa ja arvoltaan suurem- missa urakoissa voisi olla perusteltua käyttää tarkempaa ja yksityiskohtaisempaa sopi- muslomaketta. Kannatus tälle on kuitenkin melko vähäistä RT:n YSE 1998-pohjan tun- nettuuden vuoksi.

Sopimuksiin ei ole olemassa tällä hetkellä yrityksen johdon luomia laadintaohjeita tai malleja, mutta ne koetaan toimihenkilöstä riippuen tarpeellisiksi ja vähintäänkin hyödyl- lisiksi. Haastateltujen mukaan laadintaohjeet voisivat helpottaa sopimusasiakirjojen tar- kistamista ennen niiden allekirjoitusta.

Yrityksen asiakirjasystematiikkaa on kehitetty palkkaamalla yritykseen oma juristi, jonka avulla sopimusongelmiin voidaan puuttua etukäteisesti. Juristia tulisi haastateltavan xxx- xxxxx mukaan hyödyntää järjestämällä alueyksiköiden päällikkötasolle koulutuksia, joista tieto saadaan vietyä koko Jatkeen toimihenkilöorganisaatiolle.

4.8 Reklamaatiot

Kaikki haastateltavat ovat laatineet reklamaatioita ollessaan työllistettynä kohdeyrityk- sessä. Reklamaatioiden laatimista ei ole koettu hankalaksi, mutta asioiden kirjaaminen yksiselkoisesti ja tarkoituksenmukaisesti tuottaa joskus hankaluuksia.

Reklamaatioprosessi koetaan helpommaksi ammattirakentajien kesken kuin taloyhtiöi- den kanssa. Reklamaatiot sujuvat pääasiassa sopuisasti ja ilman mielenpahoituksia, mutta taloyhtiöiden kanssa reklamaatiot vaikuttavat joskus negatiivisesti ilmapiiriin. Aiheelliset ja merkittävät reklamaatiot eivät huononna ilmapiiriä, etenkään jos niistä on ilmoitettu reklamaation vastaanottajalle suullisesti etukäteen. Suurin osa haastateltavien tekemistä reklamaatioista on kohdistunut aliurakoitsijoille.

4.9 Käyttäytyminen konfliktitilanteessa

Tutkimuksessa haastateltujen toimihenkilöiden vastausten perusteella sopimuksen sito- vuus ja tarkka tulkinta ovat tärkeimmässä asemassa konfliktitilanteen syntyessä. Konflik- teissa koetaan tärkeäksi omista oikeuksista kiinni pitäminen. Sovittelu ja kompromissit tulevat kysymykseen kohtuullistamisena, eli jos sopijakumppani on täyttänyt selvät vel- vollisuutensa parhaansa mukaan, niin joitakin sopimuksen ehtoja voidaan keventää.

Rakennuttajien koetaan joskus yrittävän hyötyä opportunistisesti sopijakumppanin osaa- mattomuudesta tai sopimusriskien huonosta ennakoinnista, mutta ammatinharjoittajien kesken tällaista ei usein kohdata. Sopijakumppanin ehdoilla hyötymisen koetaan olevan lyhytkestoinen tie ja keskinäisen ammattietiikan vastaista. Sopimukset pyritään laatimaan osapuolten kesken niin avoimesti kuin mahdollista. Tästä syystä asioita sovitaan urakka- neuvotteluissa jo laajasti ennen sopimusasiakirjojen kirjoittamista ja sovelletaan oletus- sääntöjä urakan aikana yhteisesti keskustellen.

5. LAADITTU ALIURAKKASOPIMUSPOHJA JA SEN KÄYTTÖ

Tämä diplomityö sekä siinä laaditut asiakirjat toimivat aliurakkasopimuspohjana, tarkas- tuslistana sekä perehdytysmateriaalina sopimusteknisiin asioihin. Aliurakkasopimuspoh- jan avulla pyritään poistamaan yleisimmät ja merkittävimmät sopimusriskit ja -ongelmat, jotka johtuvat kohdeyrityksen aliurakkasopimuksien epätarkkuudesta sekä asiakirjasys- tematiikan puutteista. Aliurakkasopimuspohja luotiin käyttäen alan kirjallisuutta, koh- deyrityksen aiempia sopimuksia sekä tutkimuksen aikana tehtyjä havaintoja.

Aliurakkasopimuksen painopisteenä on sopimusteknisten asioiden huomioon ottaminen sekä niiden vakiointi samankaltaiseksi koko kohdeyrityksen sopimuksiin. Eri työvaiheita tai -kokonaisuuksia ei huomioida erikseen vaan aliurakkasopimuspohja on laadittu yleis- kattaviksi pääasiassa työmaatoimihenkilöiden käyttöön.

5.1 Laaditun aliurakkasopimuspohjan keskeiset kohdat

Tämän luvun tarkoituksena on käydä läpi olennaiset ja haastattelututkimuksen perusteella tärkeiksi koetut sopimustekniset asiat, jotka ovat osana laadittua aliurakkasopimuspohjaa. Näitä asioita avaamalla havainnollistetaan se, mitä kultakin sopimuksen osa-alueelta vaa- ditaan ja miten asiat niihin tulee kirjata.

Urakan toteutuksen kannalta on luonnollisesti tärkeää nimetä sopimukseen kirjallisesti sopimuksen osapuolet sekä niiden hyväksytyt edustajat. Näin voidaan edesauttaa sopi- muksen suorittamista sekä sen muuttumista suorituksen aikana. Tarpeen mukaan on tär- keää nimetä myös tavoitettavat varahenkilöt, mikäli jotkut sopimuksen osapuolet tulevat olemaan tavoittamattomissa. Tätä havainnollistetaan laaditun aliurakkasopimuspohjan kohdassa ”Urakan osapuolet”, joka on esitetty seuraavassa kuvassa 6.

Kuva 6: Urakan osapuolet laaditun aliurakkasopimuspohjan mukaisesti.

Urakan suoritusvelvollisuuksien sopiminen on sopimuksen tärkeimpiä asioita. Sen tehtä- vänä on ilmaista lyhyesti ja ytimekkäästi se, mitä urakoitsijan on tehtävä täyttääkseen oman osansa osapuolten välille muodostuvasta sopimuksesta. Tähän kuvassa 7 esitettyyn sopimusasiakirjan kohtaan listataan pääpiirteittäin kaikki urakoitsijalta vaaditut työsuo- ritteet sekä toimitettavat materiaalit tai rakenneosat, joita täsmennetään jäljempänä sopi- muksessa tai sen liitteissä.

Kuva 7: Urakan pääsuoritusvelvollisuudet laaditun aliurakkasopimuspohjan mukai- sesti.

Suoritusvelvollisuuksiin kuuluu pääsuorituksen lisäksi myös sivuvelvollisuuksia, jotka liittyvät työmaan resursseihin, materiaaleihin, tarvikkeisiin ja jätehuoltoon. Näistä on laa- dittu aliurakkasopimuspohjaan kuvan 8 mukainen listaus, joka sisältää kaikki yleisimmät sivuvelvollisuuksina sovittavat asiat.

Kuva 8: Urakan sivuvelvollisuudet laaditun aliurakkasopimuspohjan mukaisesti.

Sivuvelvollisuuksissa on tärkeää sopia myös edellytykset työvaiheiden aloitukselle: ke- nen vastuulla on hankkia mitkäkin materiaalit, perusteet mitoitukselle, asennuksen vaati- mat varusteet sekä suunnitelmat. Näitä on käsitelty aliurakkasopimuspohjassa kuvan 9 mukaisesti.

Kuva 9: Edellytykset työvaiheen aloitukselle laaditun aliurakkasopimuspohjan mukaisesti.

Sopimuksessa tulee olla mainittu millä laajuudella työsuoritus on sovittu tehtäväksi sekä mitkä asiakirjat ovat olleet mukana urakan tarjouslaskennassa. Näin voidaan jo ennalta varautua mahdollisiin määrä- ja sisältömuutoksiin, jotka ovat olennaisia onnistuneen ali- urakkasopimuksen kannalta.

Laadunvarmistuksessa tulee olla selvillä, mitkä ovat vaatimukset valmiille työlle sekä sen edellyttämille työvaiheille ja suoritteille. Jotta aliurakkasopimuksen molempien osapuol- ten kannalta haluttuun lopputulokseen päästään, on varmistuttava siitä, että kyseisellä henkilöstöllä sekä materiaaleilla on mahdollista täyttää omat velvollisuutensa. Tämän vuoksi myös työn seurannan sekä valvonnan tulee olla hyvin hallinnassa. Kuvassa 10

havainnollistetaan pääpiirteittäin, mitkä asiat tulee vähintään selvittää ennen aliurakka- suorituksen aloittamista, jotta aliurakan lopuksi saavutetaan yhdessä haluttu ja toivottu lopputulos.

Kuva 10: Työkohtaiset laatuvaatimukset ja laadunvarmistus laaditun aliurakkasopimuspohjan mukaisesti.

Urakasta tulee sopia myös se, millä edellytyksillä työ on laadunvarmistuksen kannalta vastaanotettavissa. Siihen liittyen työsuoritteen jälki tulee esittää jo hyvissä ajoin tilaa-

jalle esimerkiksi mallin kautta tai muuten varmistua siitä, että tavoitellusta laadusta val- litsee osapuolten välillä yksimielisyys jo ennen kyseisen suorituksen aloitusta. Kuvassa 11 on esitetty laaditun aliurakkasopimuspohjan mukaisesti erilaisia laadunvarmistustoi- menpiteitä, joita aliurakkasopimuksessa voidaan käyttää.

Kuva 11: Aliurakan laadunvarmistustoimenpiteet laaditun aliurakkasopimuspohjan mukaisesti.

Urakka-ajasta sopiminen on pääurakoitsijan kannalta usein erityisen merkittävää. Pääura- koitsija on omassa sopimuksessaan luvannut suorittaa pääurakan tiettyyn hetkeen men- nessä, jota ennen kaikkien töiden, myös aliurakoiden, tulee olla suoritettuna. Näin ollen aliurakkasopimuksen aikataulutuksen epäselvyydet ja ongelmat heijastuvat suoraan pää- urakoitsijan ja tilaajan väliseen sopimukseen. Tästä syystä viivästyssakkoa tulee ainakin osin vyöryttää pääurakkasopimuksesta aliurakkasopimukseen, jotta sakko ei jää yksin pääurakoitsijan vastuulle.

YSE 1998 -ehtojen mukaisesti urakoitsijan tulee maksaa tilaajalle sakkoa 0,1 % arvonli- säverottomasta urakkahinnasta jokaista myöhästynyttä työpäivää kohti. Pääurakan vii- västyessä aliurakan vuoksi, on pääurakoitsijan tilaajalleen maksama sakko usein merkit- tävästi aliurakan sakkoa suurempi, koska pääurakkasopimukset ovat aliurakkasopimuksia rahallisesti arvokkaampia. Tällöin sakkoa joutuvat maksamaan molemmat aliurakkasopi- muksen osapuolet, mikä ei luonnollisesti ole kummallekaan osapuolelle toivottua.

Aliurakkasopimuksessa huomioitavia urakka-aikaan vaikuttavia asioita laaditun aliurak- kasopimuspohjan mukaan on esitettynä kuvassa 12.

Kuva 12: Aliurakan urakka-aika sekä viivästykset laaditun aliurakkasopimuspohjan mukaisesti.

Urakka-asiakirjoihin tulee listata kaikki urakassa käytettävät asiakirjat ja ne on hyvä liit- tää fyysisesti sopimusasiakirjaan. Myös varsinaiset Rakennusurakan yleiset sopimuseh- dot 1998, RT 16-10660, tulee liitää fyysisesti osaksi sopimusta. Sopimusasiakirjojen pä- tevyysjärjestyksenä suositellaan pidettävän YSE 1998:ssa mainittua järjestystä, josta poi- ketaan vain harkitusti sekä kirjallisella merkinnällä urakkasopimuksessa.

Sopimus tulee laatia ristiriidattomaksi ja ymmärtää asiakirjojen keskinäinen pätevyysjär- jestys mahdollisten ristiriitojen varalta. Ristiriidattomuuden kannalta on tärkeää järjestää myös urakka- tai materiaalitoimitusneuvottelu, jonka aikana kaikki sopimuksen sisältöön vaikuttavat asiakirjat, ehdot ja muut vastaavat asiat käydään läpi. Muita viimeistään en- nen sopimuksen allekirjoitusta selvitettäviä asioita ovat mm. sopimuksen mukainen mak- susuorite, maksuehdot ja maksuerätaulukko, urakan tai toimituksen aikataulu ja mahdol- liset viivästyssakot, työn tai toimituksen sisältö määrineen ja rajauksineen, sopimukseen sisällytettävät liitteet, laatuvaatimukset, takuuehdot, vakuutukset ja toiminta mahdolli- sissa ristiriitatilanteissa.

Kuva 13: Urakan sopimusasiakirjat pätevyysjärjestyksessä laaditun aliurakkasopi- muspohjan mukaisesti.

Sopimukseen kirjoitetaan varsinaisen urakan sisällön sekä suoritusvelvollisuuksien li- säksi muita urakkaehtoja, jotka toimivat ikään kuin pelisääntöinä urakoitsijan ja tilaajan yhteistyössä. Näissä ehdoissa on mainittu asiat, jotka urakkasopimuksen läpiviemiseksi tulee täyttyä, kuten tilaajan ilmoitusvelvollisuuden tukeminen sekä erillisiä toimintata- poja poikkeustilanteisiin. Muut ehdot ovat pääasiassa sopimuskumppaneiden yhdessä päättämiä tarkempia kaupallisia ehtoja, joilla varmistetaan se, että molemmat voivat en- nakoida oman sopimuskumppaninsa käyttäytymistä. Mitä enemmän sopimuksessa on va- rauduttu häiriöihin ylimääräisin ehdoin, sen paremmin se toimii elinkaarensa aikana. Muita ehtoja käsitellään seuraavassa luvussa Virhe. Viitteen lähdettä ei löytynyt..

Kaikki aliurakan asiat on yritettävä sopia yksiselkoisesti ja yhteisesti ennen suorituksen aloittamista. Kaikki kirjatut ehdot ja asiat on myös yhteisesti ymmärrettävä ja läpikäy- tävä. Sopimuksiin pitää varoa kirjaamasta epäselviä ehtoja tai asioita. Sovittaviin ehtoihin kuuluvat myös pääurakkasopimuksessa solmitut ketjutettaviksi tarkoitetut ehdot. Nämä ehdot voivat koskea esimerkiksi rakennusosia, käytettäviä materiaaleja ja työtapoja tai henkilöstön pätevyyksiä ja sopimusten ketjutuksia.

Kaikki pääurakkasopimuksessa mainitut ehdot tulee ketjuttaa kirjaamalla samat ehdot tai vähintäänkin huomioida ne laadittaessa aliurakka- ja materiaalihankintasopimuksia. Hy- vään vastuunhallintaan kuuluu sopimusehtojen lisäys kaikkiin pääurakkasopimukseen ketjutettuihin sopimuksiin. Näin riskejä ja vastuita saadaan jaettua hallitusti ja tarkoituk- senmukaisesti urakan kaikkien osapuolten kesken. Jokaisen sopimusketjussa osana ole- van osapuolen on sisäistettävä oma vastuunsa sekä siihen liittyvät riskit. Mikäli jokin so- pimusketjun toimija ei kirjaa omalle aliurakoitsijalleen kyseisiä ketjutettaviksi tarkoitet- tuja ehtoja, ottaa kyseinen osapuoli itse vastuun ehtojen toteutumisesta sopimusketjussa ylempänä olevan sopimuksen mukaisesti.

Sopimusten ketjuttamisessa tulee huomioida myös, että laaditun aliurakkasopimuksen si- sältö vastaa kaikilta osin pääurakkasopimuksen sisältöä. Näin voidaan välttyä pääurakoit- sijan maksettavaksi tulevilta lisä- ja muutostyökustannuksilta, jotka on tarjottu rakennut- tajalle osana pääurakkaa.

Laaditun aliurakkasopimuspohjan loppupuolella käsitellään urakkaehtoja, joissa on tar- koitus käsitellä kaikki aiemmin sopimuksessa käsittelemättömät, urakkaan vaikuttavat ehdot, velvollisuudet sekä muut keskeiset asiat. Näihin kuuluvat oikeudet, vastuut sekä lain ja määräysten noudattamiseen liittyvät ehdot. Tärkeänä osana on myös yhteistoimin- nan suunnittelu sekä sen toteuttamiseen liittyvät ehdot. Suuri osa näistä on tilaajan (=koh- deyrityksen) päättämiä vakioituja sopimusehtoja. Urakkaehtoihin on myös kirjoitettava seuraukset sekä toimenpiteet sopimusriskien realisoituessa.

Urakoitsijalle osoitetaan sopimuksen urakkaehdoissa velvollisuuksia, joiden tarkoituk- sena on tukea pääurakoitsijan tilaajavastuulain mukaisia velvollisuuksia. Kirjaamalla ku- van 14 mukaiset ehdot sopimukseen, helpottuu aliurakkasopimuksessa sekä urakoitsijan että tilaajan toiminta, ehtojen tukiessa sopimuksen aiheuttamien velvollisuuksien täyttöä.

Kuva 14: Aliurakoitsijaan osoitettavat tilaajaan toimintaa tukevat sivuvelvollisuudet laaditun aliurakkasopimuspohjan mukaisesti.

Kuten aliurakkasopimuksen urakoitsijallekin, asetetaan tilaajalle sopimuksessa vastuita, jotka edesauttavat urakoitsijan sopimusvelvoitteiden täyttämistä. Tilaajan velvollisuuk- silla pyritään turvaamaan urakoitsijan toimintaa niin, että tilaajasta johtuvissa muutosti- lanteissa aiheutuvia kustannuksia ohjataan tilaajalle seuraavan kuvan 15 mukaisesti.

Kuva 15: Tilaajalle asettuja velvollisuuksia ja vastuita laaditun aliurakkasopimus- pohjan mukaisesti.

Laaditussa aliurakkasopimuspohjassa on mainittuna ehtoja, joilla ohjataan urakoitsijan toimintaa sopimusvelvoitteiden sekä lainsäädännön täyttämistä varten. Näiden ehtojen tarkoituksena on varmistaa urakan valmistuminen lain edellyttämällä tavalla sekä tarvit- taessa poistaa sopimuksen riskejä, jotka syntyvät vuokrattavista työntekijöistä sekä sopi- muksen ketjuttamisesta edelleen.

Kuva 16: Sopimuksen ketjuttamisen sekä vuokrattavien työntekijöiden käytön aiheut- tamien riskien poistaminen ja huomiointi laaditun aliurakkasopimuspohjan mukai- sesti.

Aliurakassa syntyvät muutokset urakka-aikatauluun aiheuttavat muutoksia molemmille sopijapuolille. Tästä syystä on molempien etujen mukaista korostaa ilmoitusvelvolli- suutta sopimuskumppanille, jotta aikataulun muutoksiin voidaan varautua jo hyvissä ajoin. Sopimuksen mukaista ilmoitusvelvollisuutta ajan suhteen korostetaan kuvissa 17 ja 18.

Kuva 17: Urakka-ajan muutoksien aiheuttamat ilmoitusvelvollisuudet sopimuksen toiselle osapuolelle laaditun aliurakkasopimuspohjan mukaisesti.

Kuva 18: Urakoitsijasta johtuvan viivästyksen aiheuttamien viivästyssakkojen käsit- tely laaditun aliurakkasopimuspohjan mukaisesti.

Kuvassa 19 käsitellään aliurakassa vaaditun laadun täyttymistä laaditun aliurakkasopi- muspohjan mukaisesti. Laadunvarmistustoimenpiteet asetetaan kirjallisesti urakoitsijan vastuulle, joka tuottaa myös rakennuttajan ja/tai viranomaisten vaatimat tarvittavat laa- dunvarmistusdokumentit omasta työsuorituksestaan. Lisäksi aiemmin sopimuksen koh- dassa ”Työkohtaiset laatuvaatimukset ja laadunvarmistus” käsitellyt malliasennukset si- sällytetään urakkaan, jotta tästä ei synny aliurakkasopimuksen tilaajalle odottamattomia kustannuksia.

Kuva 19: Urakoitsijan laadunvarmistustoimenpiteet laaditun aliurakkasopimuspoh- jan mukaisesti.

Aliurakkasopimuksen urakoitsija sitoutetaan huolehtimaan oman toimintansa aiheutta- mista työturvallisuusasioista. Urakoitsijan vastuulla on kaikki hänen käyttämänsä työnte- kijät, laitteet, koneet, telineet, muut välineet sekä materiaalit sekä niiden käyttö ja työ- maan muille työntekijöille aiheutuvat työturvallisuusriskit. Urakoitsijan tulee itse huomi- oida kyseiset asiat, joita pääurakoitsija tulee valvomaan osana omaa turvallisuusseuran- taansa. Laaditussa aliurakkasopimuksessa työturvallisuuden vastuita käsitellään kuvan 20 mukaisesti.

Kuva 20: Urakoitsijan työturvallisuusvastuut laaditun aliurakkasopimuspohjan mu- kaisesti.

Aliurakkasopimuspohjaan on listattu työn aikana tapahtuvat yhteistyömenettelyt sekä pe- rusteet niiden tapahtumiselle. Näin voidaan varmistaa molempien osapuolien osallistu- minen projektiin yhdessä päätetyllä tavalla sekä selkiyttää yhteistoimintakeinoja urakan aikana. Yhteistyömenettelyt on osoitettu kuvassa 21.

Kuva 21: Työn aikana tapahtuvat yhteistyömenettelyt laaditun aliurakkasopimuspoh- jan mukaisesti.

Osapuolet voivat antaa sopimuksen elinkaaren ajaksi toisilleen vakuuden sekä rakennus- ajalle että takuuajalle. Vakuuden tarkoituksena on kattaa mahdolliset taloudelliset ongel- mat silloin, kun sopijakumppanin maksukyvyssä on ongelmia. Vakuutena voi toimia ra- hatalletus, osapuolen hankkima takaus tai jokin muu mahdollinen toisen osapuolen hy- väksymä vakuus. Vakuusehdot sovitaan aliurakkakohtaisesti ja niitä käsitellään kuvassa 22.

Kuva 22: Sopimuksen elinkaaren ajaksi annettavien takuiden ehdot laaditun aliurak- kasopimuspohjan mukaisesti.

Tilaaja voi vaatia urakoitsijalta vastuuvakuutuksen vakuuden lailla. Vastuuvakuutuksen tarkoituksena on kattaa mahdolliset vauriot, onnettomuudet ja muut rahalliset vaikutukset urakoitsijan rakennusvälineisiin ja muuhun omaisuuteen sekä hänen työntekijöidensä omaisuuteen. Vakuutuksen tarkoituksena on varmistaa urakoitsijan toiminta jonkin odot- tamattoman, vakuuden alaisen tapahtuman realisoituessa. Vakuutukseen liittyvät ehdot ovat kuvassa 23 ja ne ovat aliurakkakohtaiset vakuusehtojen tapaan.

Kuva 23: Aliurakoitsijan vastuuvakuutuksen ehdot laaditun aliurakkasopimuspohjan mukaisesti.

Urakoista sovitaan yleensä takuuaika, jonka tulee olla vähintään sama kuin pääurakan takuuaika. Takuuaika alkaa siitä, kun pääurakoitsija luovuttaa rakennuskohteen rakennut- tajalle. Näin voidaan varmistua siitä, että takuu kattaa koko pääurakkasopimuksen elin-

kaaren eikä pääurakoitsija joudu ottamaan vastuulleen takuita, jotka on tarkoitettu kuulu- vaksi aliurakoitsijalle. Takuuehtoja voi olla tarpeen täsmentää ja niitä voi olla useita sa- maa aliurakkaa koskien, esimerkiksi eriteltyinä aliurakoitsijan työsuoritukselle sekä ma- teriaaleille. Laadittuun aliurakkasopimuspohjaan on tehty kuvan 24 mukainen kohta, jossa on vaihtoehtoina vain, ettei takuuta anneta tai että se annetaan tietylle määräajalle. Takuuaikaa käsittelevään kohtaan on kuitenkin jätetty mahdollisuus kirjata lisäehtoja ta- kuun kestolle, mikäli halutaan asettaa useampia takuita samalle aliurakalle.

Kuva 24: Aliurakan takuuehdot laaditun aliurakkasopimuspohjan mukaisesti.

Aliurakkasopimuksen tilaajan sopimusvelvoitteiden suorittamista varten tulee olla sovit- tuna miten ja millä ehdoilla suorituksista laskutetaan. Urakoitsijan sopimusvelvoitteiden täyttämistä varten tilaajalle on varattu myös mahdollisuus maksaa urakkahintaa vasta, kun urakoitsija on täyttänyt omat tarvittavat velvoitteensa, joihin kuuluvat esimerkiksi sopimuksenmukaiset todistukset sekä aliurakan puutteiden ja vikojen korjaaminen. Urak- kahinnan maksamiseen liittyvät ehdot on kirjattu laadittuun aliurakkasopimuspohjaan valmiiksi kohdeyrityksen laskutusohjeen mukaisesti (kuva 25).

Kuva 25: Urakkahinnan maksamisen ehdot laaditun aliurakkasopimuspohjan mukai- sesti.

Mikäli alkuperäiseen aliurakkasopimukseen syntyy muutoksia urakan aikana, on laadi- tussa aliurakkasopimuspohjassa ehtoja lisä- ja muutostöiden varalle aliurakkasopimuksen dynaamisuuden varmistamiseksi. Lisä- ja muutostöiden varalle täytyy sopia niiden sol- mimiseen oikeutetut henkilöt sekä toimintatavat. YSE 1998 -ehtojen mukaisesti lisä- ja muutostöistä tulee sopia aina kirjallisesti sisältäen kustannus- ja aikatauluvaikutukset. Mikäli kyseessä on vähäpätöinen tai kiireellinen työ, tulee sekin sopia heti mahdollisuu- den salliessa, esimerkiksi molempien hyväksymin sähköpostivarmistuksin. Laaditun ali- urakkasopimuksen mukaiset lisä- ja muutostyöehdot on esitetty kuvassa 26.

Kuva 26: Lisä- ja muutostöihin liittyvät ehdot laaditun aliurakkasopimuspohjan mu- kaisesti.

Kuvissa 27 ja 28 käsitellään sopimuksen täytäntöönpanon aikana mahdollisesti aiheutu- neita riitatilanteita sekä sopimuksen purkamista. Kohdeyritykseen vakiintuneen käytän- nön mukaisesti riitatilanteet pyritään ratkaisemaan neuvotteluteitse, jonka jälkeen turvau- dutaan tarvittaessa käräjäoikeusteitse. Koska sopimusta on yhteisesti sopien mahdollisuus muuttaa myös sopimuksen elinkaaren aikana, on riitaisuuksien ratkaiseminen mahdollista siirtää tavarantarkastajan tai jonkin muun yhdessä sovitun kolmannen osapuolen suoritet- tavaksi. Näin riitatilanteessa voidaan välttää oikeudenkäynnin synnyttämät kustannukset sekä mahdollisesti pitkäkestoinen riitaprosessi. Sopimuksen purkamiseksi mainitut pe- rusteet ovat YSE 1998:ssa mainittujen ehtojen mukaiset.

Kuva 27: Sopimuksen riitaisuuksien ratkaiseminen laaditun aliurakkasopimuspohjan mukaisesti.

Kuva 28: Sopimuksen purkamisen ehdot laaditussa aliurakkasopimuksessa ovat sa- mat kuin YSE 1998:ssa.

Työhön liittyvät erityismääräyksiin kuuluvat tilaajavastuulain mukaisten velvoitteiden tu- keminen, työnopastuksen suorittaminen sekä urakoitsijan työntekijöiden kulkuluvan huo- lehtimisvelvollisuus aliurakkasopimuksen urakoitsijan toimesta. Urakoitsijalle on myös varattu tässä kohdassa oikeus tarkastaa rakennustuotteet niiden valmistuksen aikana mil- loin tahansa osapuolten yhdessä sopimalla tavalla.

Korjausrakentamisessa, varsinkin asunto-osakeyhtiöpuolella, on oleellista sopia työ- ajoista. Päivittäinen työaika sekä lauantaityöt täytyy sopia etukäteen mahdollisten epäsel- vyyksien välttämiseksi. Tähän liittyen tulee listata myös meluavien töiden suoritusajat, millä on tarkoitus poistaa asukkaiden asumismukavuuteen olennaisesti vaikuttava melu esimerkiksi aamulla, viikonloppuna tai iltaisin. Työn erityismääräykset, sisältäen työai- karajoitteet on esitetty kuvassa 29.

Kuva 29: Urakan suorittamiseen liittyvät erityismääräykset laaditun aliurakkasopi- muspohjan mukaisesti.

Urakoitsijan tulee toimittaa tarvittaessa laatimiensa rakennusosien tai toimittamiensa tuotteiden käyttö- ja huolto-ohjeet siinä muodossa, että ne on mahdollista välittää suoraan rakennuttajalle. Ohjeiden esitysmuodossa tulee huomioida käyttö- ja huolto-ohjeen koh- deryhmä eli esimerkiksi huoltoyhtiö, asukas tai isännöitsijä. Ohjeet tulee tarjota pääura- koitsijalle ilman eri veloitusta kuten kuvassa 30 on mainittuna.

Kuva 30: Käyttö- ja huolto-ohjeiden toimittaminen tilaajalle laaditun aliurakkasopi- muspohjan mukaisesti.

Laaditun aliurakkasopimuspohjan mukaan sopimuksen kummallakaan osapuolelle ei ole oikeutta siirtää tai ketjuttaa sopimusta edelleen ilman toisen sopijapuolen hyväksyntää. Tällä varmistutaan siitä, että molemmat sopijapuolet hyväksyvät ja ovat tietoisia kaikista sopimukseen mahdollisesti vaikuttavista osapuolista kuvan 31 mukaisesti.

Kuva 31: Sopimuksen siirron ja ketjutuksen rajoitukset laaditun aliurakkasopimus- pohjan mukaisesti.

Aliurakkasopimuspohjan viimeiset kohdat käsittelevät asiakirjan muotoa sekä allekirjoi- tusvahvistuksia. Aliurakkasopimuspohjassa on kuvan 32 mukaisesti mahdollisuus käyt- tää asiakirjaa aliurakkasopimuksen lisäksi myös aliurakkaneuvottelumuistiona. Urakka- neuvottelumuistiota ei ole tarpeen vahvistaa allekirjoituksella ja allekirjoituksella vahvis- tamattomuus onkin suotavaa sopimuksen syntymisen epäselvyyksien välttämiseksi. Al- lekirjoituskohdassa (kuva 33) vahvistetaan vielä se, että molempien sopijaosapuolten al- lekirjoittaja on nimenkirjoitusoikeutettu. Mikäli sopijakumppanit pääsevät yksimielisyy- teen aliurakoiden ehdoista, vahvistetaan aliurakkasopimus allekirjoituksin. Tällöin mo- lemmat osapuolet saavat kopiot aliurakkasopimuksista kaikkine liitteineen ja kaikkia tä- män jälkeen tapahtuvia muutoksia ja täsmennyksiä pidetään osana aliurakkasopimuksen dynaamista muuttumista.

Kuva 32: Asiakirjan muoto laaditun aliurakkasopimuspohjan mukaisesti.

Kuva 33: Aliurakkasopimuksen vahvistaminen sekä nimenkirjoitusoikeuden varmis- taminen laaditun aliurakkasopimuspohjan mukaisesti.

5.2 Sopimusehtokokoelmien huomiointi sopimusten laadin- nassa

Sopimusehtokokoelmien kannalta on tärkeää huomata, että ne eivät tule osaksi sopimusta ilman suoraa viittausta niihin. Tästä syystä sopimusasiakirjoihin tulee kirjata mitä sopi- musehtoja käytetään sekä liittää nämä sopimusehtokokoelmat fyysisesti itse sopimuk- seen. Sopimuksen liitteet tulevat täydellisesti voimaan ilman erillistä mainintaa jonkin sopimusehdon korvaamisesta toisella ehdolla. Kaikki poikkeamat sopimusehtokokoel- miin on tehtävä harkitusti ja ne on kirjattava selvästi esille sopimukseen. Sopimus- osapuolten tulee tiedostaa ehtojen muuttamisen ja niiden poistamisen vaikutus sopimuk- seen kokonaisuutena. Haastavat ja monimutkaiset muutokset on suoritettava erityisellä huolellisuudella ja tarpeen tullen konsultoitava sopimusteknisesti kokeneempia henki- löitä omassa organisaatiossa.

Sopimusehtokokoelmien tarkoitus ja käyttö tulee ymmärtää ja ne liitetään vain tarkoituk- sellisesti osaksi sopimusta. Työmaatoimihenkilöiden tulee ymmärtää erityisesti yleisim- min alalla käytettyjen YSE 1998- ja RYHT 2000-sopimusehtokokoelmien sisältö sekä niiden keskinäiset erot. Mikäli sopimusta ei haluta solmia käyttäen kyseisiä sopimuseh- toja, ei myöskään tule käyttää kyseisiä sopimusehtopohjia.

5.3 Aliurakkasopimuspohjan käyttö tarjousneuvottelussa

Laadittua aliurakkasopimuspohjaa voidaan käyttää ennen allekirjoitusta tarjousneuvotte- luvaiheessa, jonka aikana sopijaosapuolet täsmentävät yhdessä laadittavaa sopimusta. Ennen sopimuksen allekirjoitusta on tarkastettava, että kaikki sopimukseen liittyvät ja siinä mainitut asiakirjat on toimitettu tulevalle sopijakumppanille sekä varmistettava, että tulevalta sopijakumppanilta on vastaavasti saatu kaikki sopimuksessa mainitut liitteet ja dokumentit. Tarjousneuvotteluvaiheessa yhdessä suunniteltu sopimus tulee käydä läpi ja

puuttua kaikkiin puutteisiin, epäselvyyksiin ja ristiriitoihin sopimuksessa ja tarjousasia- kirjoissa. Näin voidaan varmistua siitä, että laadittava sopimusasiakirja tulee palvelemaan molempia osapuolia toivotulla ja odotetulla tavalla.

On myös varmistettava, että tarjous sisältää kaikki tarkoitetut valmiin työn vaatimat suo- ritteet ja materiaalit. Tarjousneuvotteluiden johtopäätöksenä tulee pitää sitä, että kaikki ehdot, materiaalit, ominaisuudet sekä muut sopimukseen vaikuttavat asiat tulevat yksi- mielisesti sovituiksi ja ymmärretyiksi. Onnistuneen tarjousneuvotteluvaiheen jälkeen sama asiakirja voidaan laatia yhteisesti sovituin muutoksin ja täsmennyksin, jotta molem- pien osapuolien on mahdollista allekirjoittaa se.

5.4 Yksittäisten ehtojen ja toimintatapojen vakiointi

Kohdeyrityksessä tulisi käyttää samoja ehtoja kaikkien aliurakoitsijoiden ja toimittajien kanssa mahdollisuuksien mukaan sopimusteknisten asioiden vakioinniksi. Tästä poike- taan vain harkituissa erityistapauksissa. Täten yrityksen olisi hyvä luoda yleisehdot ja lista hyväksytyistä poikkeamaista ehtoihin. Näin voidaan poistaa sekaannukset ja tahat- tomat tai virheelliset kirjaukset sopimusehdoissa.

Aliurakkasopimuspohjan myötä kaikki mahdolliset sopimusehdot tulisi pyrkiä vakioi- maan niin, että koko yritys kirjaisi aliurakkasopimuksiin pääsääntöisesti samat asiat. Ne ehdot, joita tarvitsee muuttaa urakkakohtaisesti, tulisi jättää avoimiksi työmaatoimihen- kilöiden täyttöä varten. Tällä menettelyllä sopimuksista saadaan samankaltaisia, mutta tarvittava projektikohtainen yksilöintitarve pystytään säilyttämään. Tämän tutkimuksen osana laadittua aliurakkasopimuspohjaa tuleekin kehittää ja vakioida kaikki ne ehdot, jotka halutaan pitää samankaltaisina yksikkö- tai yritystasolla.

6. KEHITETTYJEN ASIAKIRJOJEN KÄYTTÖ JA PALAUTE

6.1 Testaus

Laadittu aliurakkasopimuspohja otetaan käyttöön kohdeyrityksessä alkuun kokeilumuo- toisena. Sopimuksen laadinnan sekä täytäntöönpanon aikana sekä täytäntöönpanon jäl- keen arvioidaan sen käytön aiheuttamat haitat ja hyödyt kohdeyrityksen sekä sen sopi- muskumppanin kannalta. Mikäli sopimuspohja koetaan tarkoitukseensa soveltuvaksi, py- ritään sitä hyödyntämään mahdollisuuksien mukaan kohdeyrityksen sopimusteknisessä toiminnassa. Tarkoituksena on saada siitä tarpeeksi materiaalia osaksi uusien työmaa- toimihenkilöiden perehdytystä sekä tukemaan jo kohdeyrityksen palkkaamien työmaa- toimihenkilöiden sopimustenlaadintaprosessia.

Testaus on tarkoitus suorittaa aluksi suhteellisesti riskittömiin aliurakoihin ja tehdä ha- vaintoja sopimuksien koko elinkaaren ajalta. Näin ollen varsinainen aliurakkasopimus- pohjan testaaminen kestääkin aina sopimusneuvotteluista sopimuksen takuun päättymi- seen. Aliurakkasopimuspohjan kehittämisen ja käyttöönoton kannalta tärkeimmät palaut- teet ja kehitysideat syntynevät kuitenkin varsinaisesti aliurakan neuvottelu- ja täytäntöön- panovaiheissa, koska tällöin sopimusosapuolet ovat yleensä keskenään aktiivisimmin te- kemisissä.

Kyseisiä aliurakkasopimuksia luotaessa tulee myös selville se, mitä sopimusehtoja halu- taan vakioida aliurakkasopimuksiin riippumatta aliurakan projektiluontoisista ominai- suuksista. Tässä vaiheessa saadaan myös kuva siitä, mitä sopimusehtoja mahdolliset so- pimuskumppanit eivät sellaisenaan ole valmiita hyväksymään. Näin sopimusehtojen va- kiointia saadaan käynnistettyä jo ennen aliurakkasopimuspohjan laajempaa käyttöönottoa kohdeyrityksessä.

Koska tässä tutkimuksessa laadittu aliurakkasopimuspohja soveltuu myös aliurakkaneu- vottelumuistioksi, tullaan sen käyttöä myös tähän tarkoitukseen testaamaan. Aliurakka- neuvottelumuistio liitetään osaksi varsinaista aliurakkasopimusta, joka voidaan tällöin laatia lomakkeelle RT 80260, Urakkasopimus. Näin tässä diplomityössä laaditusta ali- urakkasopimuspohjasta voidaan saada tarkoitettu hyöty sopimusprosessiin muuttamatta kohdeyrityksen vakioimaa käytäntöä lomakkeen RT 80260 käyttämisestä pääsääntöisenä aliurakkasopimuspohjana.

6.2 Palaute

Aliurakkasopimuspohjasta tullaan keräämään palautetta sopimuskumppaneiden sekä kohdeyrityksen toimihenkilöstön kautta. Aliurakkasopimuspohjasta saadun palautteen perusteella siihen tehdään tarvittavia muutoksia ja päätetään samalla aliurakkasopimus- pohjan jatkokäytöstä, päivittämisestä sekä kehityksestä.

Palautteessa tullaan huomioimaan erilaisissa aliurakkasopimuksissa kullakin osa-alueella onnistuneet ja epäonnistuneet sopimustekniset asiat sekä kaikki mahdolliset sopimustek- niset huomiot. Samalla päätetään mitä sopimusehtoja vakioidaan ja vastaavasti se, onko joitakin vakioituja sopimusehtoja muutettava, poistettava tai vapautettava työmaatoimi- henkilöstön päätettäväksi.

6.3 Jatkokehityssuunnitelma

Palautteen avulla pyritään luomaan kaikille osapuolille soveltuva ja toimiva aliurakkaso- pimuspohja, kuten YSE 1998 -pohjaisen lomakkeen RT 80260 kehitysvaiheessakin on menetelty. Näin ollen toimiva aliurakkasopimuspohja huomioi ja toivon mukaan parantaa kohdeyrityksen sekä sen sopimuskumppaneiden välisiä urakkasopimuksia ja minimoi molempien osapuolien riskejä odottamattomien tilanteiden tai muutosten varalta.

Laadittu ja kehitetty aliurakkasopimuspohja tullaan huomioimaan myös osana kohdeyri- tykselle kehitettävää perehdytyspakettia. Näin sopimusteknistä toimintaa voidaan paran- taa oman organisaation sisällä, jolloin aliurakkasopimisesta saadaan riskittömämpää ja kaikille tulevien sopimuksien osapuolille tehokkaampaa.

Sopimuspohjan käyttöönoton jälkeen arvioidaan sen etuja sekä haittoja, jonka jälkeen päätetään sopimusasiakirjan jatkokäytöstä. Mikäli sopimuspohjan käyttöä jatketaan, on kuitenkin ilmiselvää, että sitä tullaan kehittämään yhä paremmin yritykselle soveltuvaksi ja mahdollisesti tehdään eri yksiköille yksilöidyt sopimuspohjat, kuitenkin yrityksen yh- teisesti päättämää linjaa noudattaen.

7. YHTEENVETO

Tämän diplomityön tarkoituksena oli tarkastella ja kehittää Jatke Oy:n julkisivuyksikön sopimusasiakirjoja sekä niiden hallintaprosessia. Tutkimus suoritettiin haastattelemalla kohdeyrityksen henkilöstöä, tutkimalla alan kirjallisuutta sekä analysoimalla kohdeyri- tyksen aiemmin laatimia sopimuksia.

Tutkimuksen pääpainona oli aliurakkasopimusten kehittäminen, jota varten tutkimuksen osana laadittiin aliurakkasopimuspohja. Sopimuspohja on laadittu kohdeyrityksen koe- käyttöön ja sitä tullaan kehittämään tarpeen mukaan sekä tarvittaessa yksilöimään kon- sernin eri yksiköitä varten. Laadittu sopimusasiakirja toimii myös malliasiakirjana, mikäli sopimus halutaan laatia käyttäen RT:n lomaketta Urakkasopimus, RT 80260.

Tutkimuksen mukaan kohdeyrityksen työmaatoimihenkilöt kokivat hallitsevansa sopi- mustekniset asiat eikä lisäopetukselle tai -opastukselle koettu tarvetta. Haastatellun ylem- män toimihenkilön mukaan sopimustekniikassa oli paljon kehitettävää, kun tarkastellaan koko yrityksen sekä konsernin sopimusteknistä osaamista ja toimintaa. Tutkimuksen koh- teena olevan organisaation sopimusteknistä toimintaa pidetään esimerkillisenä ja tätä toi- mintatapaa olisi tarkoitus jakaa eteenpäin koko konsernin käyttöön.

Laadittu aliurakkasopimuspohja koettiin tutkitussa julkisivuorganisaatiossa hyödyllisenä ja toimintaa tukevana, mutta ei merkittävästi sopimusteknistä toimintaa parantavana. Laa- ditun aliurakkasopimuspohjan etuna on sen käytettävyys tarkastuslistana kyseisessä or- ganisaatiossa. Kuitenkin, aliurakkasopimuspohjan koekäytön jälkeen kohdeorganisaa- tiossa, uskotaan sen hyötyjen tulevan esiin organisaatioissa, joissa sopimustekninen osaa- minen ei ole yhtä vahvaa kuin tutkitussa organisaatiossa.

Tässä diplomityössä asetettuihin tutkimustavoitteisiin päästiin: tutkimuksessa saatiin sel- ville mahdollisia ongelmakohtia sekä laadittiin aliurakkasopimuspohja, jossa kyseiset on- gelmat on huomioitu. Aliurakkasopimuspohjan koekäyttökauden ollessa pitempi kuin tä- män diplomityöprosessin, tulee aliurakkasopimuspohjan palaute, kehittäminen ja sopi- muspohjan ottaminen osaksi kohdeyrityksen perehdytyspakettia tapahtumaan vasta tä- män diplomityön jälkeen. Tästä syystä sopimuspohjan jatkokehittäminen ja päivitysvas- tuussa olevan henkilön nimeäminen tuleekin olemaan hyvin tärkeää diplomityössä laadi- tun aliurakkasopimuspohjan hyötyjen saavuttamiseksi.

LÄHTEET

Xxxxxx H., Sipilä R. 2013. Sopimusten ja häiriötilanteiden hallinta rakennusprojekteissa. Tietosanoma Oy. Tallinna. ISBN 978-951-885-332-2

Xxxx, X. 2009. Asunto-osakeyhtiöiden korjaushankkeisiin liittyvät sopimusriskit ja nii- den käsittely. Diplomityö. Aalto-yliopiston teknillinen korkeakoulu. Julkaisu – TKK Ra- kenne ja rakennustuotantotekniikan laitos. Espoo.

Xxxxxxxxx X., Xxxxxxxx J-M. 2014. Urakoitsijan sopimusasiat. Talonrakennusteollisuus ry. Helsinki. ISBN 978-952-269-106-4

Keinänen X. 2009. Rakennusalan konfliktinratkaisujen kehittäminen. Väitöskirja. Aalto- yliopiston teknillinen korkeakoulu. Julkaisu - TKK Rakenne- ja rakennustuotantoteknii- kan laitos. Espoo.

Xxxxxxxx X. 2013. Taloyhtiö korjausrakennuttajana. Kiinteistöalan Kustannus Oy. ISBN 978-951-685-326-3

Maankäyttö- ja rakennuslaki 132/1999.

Nystén-Haarala S. 2005. Näkymättömät oletussäännöt ja rakennusprojektien sopimus- suunnittelu: Urakat, turn key-toimitukset, oikeusperiaatteet ja kauppalait. Teoksessa Haa- xxx X., Xxxxx S., Xxxxxxxxxxx X., Xxxxx M., Xxxxx J., Xxxxxxxx J., Xxxxxx-Xxxxxxx S., Xxxxx B., Xxxxxxxx S., Xxxxx-Xxxxxxx T., Xxxxxx R. Sopimusten ja häiriötilanteiden hal- linta rakennusprojekteissa. Tietosanoma Oy. Helsinki. ISBN 978-951-885-332-2

Rakennustieto Oy. Rakennusalan yleiset sopimusehdot. 1998.

Rakennustieto Oy. Rakennustuotteiden yleiset hankinta- ja toimitusehdot. 2000.

Tieva A. 2010. Pitkäkestoisuus kiinteistö- ja rakennusalan sopimussuhteissa. Väitöskirja. Aalto-yliopiston teknillinen korkeakoulu. Julkaisu - TKK Rakenne- ja rakennustuotanto- tekniikan laitos. Espoo.

Tilastokeskus. 2016. Talonrakennusalan yritysten korjausrakentamisen urakoista kertyi 6,8 miljardia euroa vuonna 2015. [WWW]. [Viitattu 30.3.2017]. Saatavissa: xxxx://xxx.xxxx.xx/xxx/xxxx/0000/00/xxxx_0000_00_0000-00-00_xxx_000_xx.xxxx.

Virta J., Ojajärvi M. 2009. Taloyhtiön korjaushanke. Kiinteistöalan kustannus Oy, ISBN 978-951-685-218-1

LIITE A: KOHDEYRITYKSELLE LAADITTU ALIURAKKASOPI- MUSPOHJA

ALIURAKKASOPIMUS ALIURAKKANEUVOTTELUN MUISTIO

Aliurakan otsikko TYÖNUMERO pvm

URAKAN OSAPUOLET

TILAAJA	Yritys Jatke Oy		Y-tunnus 2244903-6
	Osoite Xxxxxxxxxx 0, 0. krs	Postinumero 00520	Postitoimipaikka Helsinki
	Laskutusosoite Xxxxxxxxx 0	Postinumero 45100	Postitoimipaikka Kouvola
	Puhelin x000 000 000 000	Sähköposti xxxx@xxxxx.xx
	Tilaajan edustajana sopimusasioissa toimii
	Nimi	Puhelin +358
	Sähköposti @xxxxx.xx
	Tilaajan edustajana työsuoritukseen liittyvissä asioissa toimii
	Nimi	Puhelin +358
	Sähköposti @xxxxx.xx
URAKOIT- SIJA	Yritys (nimi yritysrekisterin mukaisesti)		Y-tunnus
	Osoite	Postinumero	Postitoimipaikka
	Puhelin	Sähköposti
	Urakoitsijan edustajana sopimusasioissa toimii
	Nimi	Puhelin +
	Sähköposti
	Urakoitsijan edustajana rakennuskohteessa toimii
	Nimi	Puhelin +
	Sähköposti
TYÖMAA	Kohde	Työnumero
	Osoite	Postinumero	Postitoimipaikka
	Puhelin
	Tässä urakassa
	Rakennuttajana toimii
	Työmaan johtovelvollisuuksista vastaavana urakoitsijana on Jatke Oy	Työmaapalveluista vastaavana urakoitsijana on Jatke Oy

URAKOITSIJAN SUORITUSVELVOLLISUUDET

ALLEKIRJOITTANUT URAKOITSIJA SITOUTUU JÄLJEMPÄNÄ MÄÄRITELTYÄ URAKKAHINTAA VASTAAN

suorittamaan seuraavat työlajit ja työvaiheet:

valmistamaan seuraavat rakennusosat suunnitelmien mukaisesti täysin valmiiksi:

SUORITUSVELVOLLISUUDET: YLEISET URAKKARAJAT

	Seuraavista velvollisuuksista vastaa; T = tilaaja, U = urakoitsija. Merkitään tarpeellisten asioiden kohdelle ruutuun T tai U. Ruutu missä ei ole merkintää tarkoittaa, ettei kyseinen asia koske tätä urakkaa tai hankintaa.
	Työmaan yleiset järjestelyt Toimistotilat urakoitsijalle Sähkövirta     kW Työntekijöiden sosiaalitilat Sähköjakokeskukset     A Työmaatilojen siivous Alajakokeskukset    m välein tai Varastotila, kylmä      m2 työpisteessä Varastotila, lämmin      m2 Yleisvalaistus Varaston hoito Työkohdevalaistus Työmaan jätehuolto sisältäen: Työkohteen lämmitys Sekajätelava Vesi Kivijätelava Materiaalin nostot ja haalaukset seuraavasti:    Metallijätelava Puujätelava
	Vakuutukset Työkalujen murto- sekä palovakuutus Kuljetus- ja tavaravakuutus
	Kuljetukset ja varastointi Materiaalin toimitus työmaalle Materiaalien vastaanotto ja suojaus työmaalla
	Työkalut ja apuvälineet Asennusvälineet ja työkalut Telineet > 3,5m Mittalaitteet Henkilökohtaiset suojavälineet Telineet < 3,5m
MATERIAA- LIEN SIIRROT JA VARASTOIN- TI	Asennusvälineistä ja työkaluista on sovittu seuraavaa:    Materiaalien toimituksesta, vastaanotosta ja suojauksesta työmaalla on sovittu seuraavaa:    Materiaalien toimituksen ilmoittamisesta tilaajalle on sovittu seuraavaa:    Havaituista virheellisistä tuotteista on sovittu seuraavaa:   Vaaka- ja pystysiirroista työmaalla on sovittu seuraavaa:   Varastoinnista on sovittu seuraavaa:
MUUT VELVOLLI- SUUDET	Urakoitsijan siivousvelvoite ja jätteiden poiskuljetus:    Ympäröivien rakenteiden suojaus:    Valmiin työsuorituksen suojaus:   Työnjohdon osalta on sovittu seuraavaa:    Tilaajan hankinnoista ja niiden yhteensovittamisesta on sovittu seuraavaa:    Työvaiheiden keskinäisestä yhteensovittamisesta on sovittu seuraavaa:    Suoritusvelvollisuudesta on lisäksi sovittu seuraavaa:

SUORITUSVELVOLLISUUDET: TYÖKOHTAISET VAATIMUKSET JA URAKKARAJAT

Seuraavista velvollisuuksista vastaa;

T = tilaaja, U = urakoitsija. Merkitään tarpeellisten asioiden kohdelle ruutuun T tai U. Ruutu missä ei ole merkintää tarkoittaa, ettei kyseinen asia koske tätä urakkaa.

Materiaalien hankinta

Lisäksi materiaalien hankinnasta on sovittu seuraavaa:   

Työkohtaiset kokeet, mittaukset ja suunnitelmat

Urakassa tarvittavat mittaukset Lähtölinjat ja korot

Ohjurit, linjamerkinnät Työmäärämittaukset Työpiirustukset ja -selostukset

Aloitusedellytykset

Merkitään tarpeellisten asioiden kohdelle ruutuun X

Urakoitsijan vastaanottaessa kohde omaa työtään varten, seuraavat työvaiheet on tehty tilaajan osalta:

Suunnitelma-asiakirjat ja suunnitelmatilanne

Xxxxxxx toimittaa työhön liittyvät suunnitelmat urakoitsijalle ennen työn aloitusta    kappaleena

Lisäksi huomioitavaa:

Urakan sisältö ja laajuus

Urakkarajat:

Aputyöt:

Lisäksi huomioitavaa:

Hankekohtaiset erityisvaatimukset

TYÖKOHTAISET LAATUVAATIMUKSET JA LAADUNVARMISTUS

YLEISTÄ	Noudatettavat asiakirjat Työn, materiaalin ja lopputuloksen suhteen noudatettavia asiakirjoja ovat: - MaaRYL 2000 RunkoRYL200 SisäRYL 2000 RT-kortit   - Rakennustöiden laatu 2009 - Kohteen rakennusselostus liiteluettelon mukaisesti. - Rakennepiirustukset liiteluettelon mukaisesti. -    -    Laatuluokka Työn, materiaalin ja lopputuksen laatuluokka on
URAKAN HENKILÖSTÖ	Pätevyydet - Työn suorittajilta edellytetään seuraavia henkilökohtaisia pätevyyksiä: Työturvallisuuskortti PKS katutyöt -kortti Sähkötyölupa Tulityökortti Ensiapukortti (   % henkilöstöstä) Putkityölupa Kattotulityökortti Henkilönostimen ajokortti Telinetyölupa Urakoitsijan tulee toimittaa pääurakoitsijalle jokaisesta työntekijästään seuraavat tiedot: 1) Työntekijän etu- ja sukunimi, syntymäaika sekä veronumero 2) Työmaalla työskentelyn aloittamis- ja lopettamispäivämäärät 3) Työntekijän työnantajan nimi ja Y-tunnus tai sitä vastaava ulkomainen tunniste 4) Lähetetyistä työntekijöistä annetun lain (1146/1999) 4 a §:ssä tarkoitetun edustajan nimi ja yhteystiedot Suomessa 5) Ulkomaisen työntekijän kotiosoite kotivaltiossa. Urakoitsijan tulee huolehtia siitä, että jokaisella yrityksen palveluksessa olevalla työntekijällä on aina näkyvillä henkilökortti, jossa on selvästi esitetty seuraavat tiedot: 1) Yritys, jonka palveluksessa kyseinen työntekijä työskentelee 2) Työntekijän henkilötiedot 3) Työntekijän veronumero 4) Työntekijän kuva Jokaisella urakoitsijan työntekijällä tulee olla NFC-sirukortti tai -tag, jolla työntekijä kirjautuu työmaalle ja pois työmaalta käyttäen pääurakoitsijan sähköistä lukulaitetta (EVRY Jydacom). Mikäli urakoitsijan työntekijä saapuu työmaalle ilman laitteistoon yhteensopivaa NFC-sirua, siitä mahdollisesti aiheutuvat sanktiot vähennetään täysimääräisesti uurakoitsijan urakkasummasta. Urakoitsija toimittaa pääurakoitsijalle täydellisen listauksen työmaalla työskentelevistä henkilöistään sekä aliurakoitsijoistaan ennen töiden aloitusta.
MATERIAALI	Työssä käytettävät materiaalit ovat seuraavat: Materiaaleihin liittyy seuraavat vaatimukset:    Materiaalien varastointi- ja käyttöolosuhteisiin liittyy seuraavat vaatimukset:    Ennen viimeisen maksuerän laskuttamista, urakoitsijan tulee toimittaa kaikkien urakassa käytettyjen materiaalien materiaalito- distukset tilaajalle ilman eri kustannuksia.
TYÖ	Työhön liittyvät laatuvaatimukset on yksilöity liitteenä (liite   ) olevassa tarkastuslistassa, jota käytetään myös työhön liittyvien tarkastusten dokumentoinnissa. Työhön liittyvät laatuvaatimukset on esitetty lomakkeen tässä kohdassa ja ne ovat seuraavat:    Merkitse käytetyn vaihtoehdon kohdalle ruutuun X

LAADUN- VARMISTUS Tilaajan laadunvarmistuksesta on sovittu seuraavaa:   
Urakoitsijan laadunvarmistuksesta on sovittu seuraavaa (Merkitään tarpeellisten asioiden kohdalle ruutuun X): Työstä tehdään laatusuunnitelma, josta on sovittu seuraavaa:    Mestan vastaanotot seuraavasti:    Työstä pidetään aloituspalaveri, josta on sovittu seuraavaa:    Kohteeseen tehdään seuraavat mallityöt jotka hyväksytetään tilaajalla:    Ensimmäisen työkohteen tarkastus seuraavasti:    Työkohteittain tehtävät tarkastukset seuraavasti:    Muut työhön liittyvät mittaukset, kokeet ym. seuraavasti:    Itselleluovutus: Jokaisen maksuerän edellytyksenä on itselleluovutusilmoitus tai -kaavake, jossa urakoitsija ilmoittaa maksuerän työssä havaitut ja korjatut puutteet ja virheet Ennen viimeisen maksuerän veloitusta urakoitsija tekee koko urakan osalta itselleluovutuksen.
Urakoitsija on velvollinen toimittamaan tilaajalle seuraavat laadunvarmistusdokumentit:   

URAKKA-AIKA JA VIIVÄSTYKSET

URAKKA-AIKA	Työn aloitus Työt tulee aloittaa:    Aloituskokous pidetään:
	Tuotanto- / asennusnopeus Tilaajan töiden edellyttämä tuotantonopeus on työmaan viikkoaikataulujen mukainen. Tuotanto- / asennusnopeus on:
	Välitavoitteet Välitavoitteiden osalta noudatetaan seuraavaa:    Tarkemmat urakan ajallista toteutusta ja välitavoitteita koskevat ehdot esitetään tämän sopimuasiakirjan liitteessä nro.   .
	Vastaanotto Xxxxxxx ei ota työkohdetta vastaan vaiheittain. Tilaaja ottaa työkohteen vastaan vaiheittain seuraavasti:    Urakkasuorituksen tulee olla kokonaisuudessaan valmis:
VIIVÄSTYS	Valmistuminen Valmistumisen viivästyessä sovitusta urakkasuorituksen valmistumisajankohdasta urakoitsijasta johtuvasta syystä tilaaja on oikeutettu saamaan urakoitsijalta viivästyssakkona:   % (YSE, 0,1%) arvonlisäverottomasta urakkahinnasta kultakin työpäivältä, kuitenkin enintään    työpäivältä (YSE, 50).   € kultakin työpäivältä, kuitenkin enintään    €. Mikäli osapuolet ovat sopineet siitä, että tilaaja ottaa työkohteen vastaan vaiheittain, viivästyssakko lasketaan vain luovuttamatta olevan työkohteen kustannuksista.
	Välitavoitteet Välitavoitteiden viivästyssakko on:   % arvonlisäverottomasta urakkahinnasta kultakin työpäivältä.   € kultakin työpäivältä, kuitenkin enintään    €/välitavoite. Välitavoitteiden viivästyssakot esitetään tätä sopimusta täydentävässä liitteessä nro    .
	Yhteisvaikutus Välitavoitteiden ja valmistumisen yhteenlasketut viivästyssakot lasketaan enintään 75 työpäivältä. ovat enintään    €.

URAKKA-ASIAKIRJAT

	Urakassa noudatetaan tätä urakkasopimusta sekä täydentäviä liitteitä, Rakennusurakan yleisiä sopimusehtoja YSE 1998 ja muita sopimusasiakirjoja, joiden keskinäinen pätevyysjärjestys on alla olevan listan mukainen. Rakennusurakan yleiset sopimusehdot (RT 16-10660) liitetään fyysisenä asiakirjana tähän sopimukseen.
	Asiakirja	Liitetunnus	Pvm
KAUPALLI- SET	1. Tämä urakkasopimus allekirjoitettuna 2. Urakkaneuvottelupöytäkirja 3. Rakennusurakan yleiset sopimusehdot YSE 1998 (RT 16-10660) 4. Tarjouspyyntö nro    5. Työturvallisuusasiakirja 6. Tarjous nro    7. Määrä- ja mittaluettelot    8. Muutostöiden yksikköhintaluettelo 9.
TEKNISET	10. Työkohtaiset laatuvaatimukset ja selostukset (   sivua) 11. Sopimuspiirustukset: piirustusluettelo 12. Yleiset laatuvaatimukset ja selostukset 13.
MUUT LIITTEET	Yleisaikataulu Xxxxxxxxxxxxx.xx -rekisteritodistus, enintään 2 kk vanha (AU) tai kaikki seuraavat asiakirjat Todistus veroveloista (AU) LEL-työeläkelakitodistus (AU) Ennakkoperintärekisteriote (AU) Kaupparekisteriote kokonaisuudessaan (AU) Selvitys tapaturmavakuutuksen ja työterveyshuollon järjestämisestä (AU) Selvitys työhön sovellettavasta työehtosopimuksesta tai keskeisistä työehdoista (AU) Voimassa oleva RALA-pätevyystodistus (AU)
	Tarjous Mikäli tarjous poikkeaa tarjouspyynnöstä, on tarjouksessa oltava poikkeuksesta nimenomainen maininta, jotta poikkeukseen voidaan vedota. Suullisesti sovitut poikkeukset tarjouspyynnöstä on vahvistettava kirjallisesti sopimuksessa tai urakkaneuvot- telupöytäkirjassa.

MAKSUPERUSTE JA URAKKAHINTA

	Kokonaishintaurakka	Arvonlisäveroton urakkahinta on    €.
	Yksikköhintaurakka	Arvonlisäveroton urakkahinta määräytyy yksikköhintaluettelon (tämän sopimusasiakirjan liite    ) perusteella. Määrät mitataan    ohjeen mukaan. Tai seuraavasti:
	Muu maksuperuste:
	Hintaan lisätään arvonlisävero kulloinkin voimassaolevan verokannan mukaisena.

URAKKAEHDOT

1. Sivuvelvolli- suudet Xxxxxxxxxxx noudattaa alansa yleistä työaikasopimusta sekä muita viranomaisvaatimuksia ja on tietoinen työaika- ja työvoimalainsäädännöistä noudattaen niitä tässä työssä.
Osapuolet on rekisteröity arvonlisäverovelvolliseksi ja ennakonperintärekisteriin itsenäiseksi yrittäjäksi. Osapuo- len on osoitettava toiselle, ettei itsellä ole verovelkaa eikä työeläkerästejä. Ellei asia muutoin luotettavasti selviä, urakoitsijan tulee toimittaa: - ilman häiriömerkintää voimassa oleva RALA-pätevyystodistus TAI - alle 2 kuukautta vanha verovelkatodistus, JA - alle 2 kuukautta vanha LEL- / TEL-todistus.
Urakoitsija vastaa, että hänen työntekijöillään on ko. työsuorituksessa vaadittavat pätevyystodistukset.
Urakka tehdään itsenäisenä aliurakkana, työvaiheosina. Mikäli ei erikseen ole mainittu tilaajan velvoitteisiin tässä sopimuksessa jotain työtä, materiaalia, velvoitetta tms. ne sisältyvät kokonaisuutena aliurakkaan.
Urakoitsijan tulee varmistaa ennen jokaisen työvaiheen aloitusta, että urakoitsija toteuttaa jokaisen työvaiheen uusimpien suunnitelmien mukaan.

2. Tilaajan velvollisuu- det ja vas- tuut	Työmaan johtovelvollisuuksista vastaa tilaaja. Tilaaja nimeää pätevän vastuuhenkilön huolehtimaan turvallisuu- den ja terveyden kannalta tarpeellisesta työmaan yleisjohdosta. Tilaaja on laatinut kohteesta yleisaikataulun. Tilaaja laatii yhdessä urakoitsijan kanssa yleisaikatauluun pohjau- tuvan työaikataulun ja tarvittaessa suunnitelma-aikataulun, jotka hyväksytään yleisesti noudatettaviksi. Tarken- tumista lukuun ottamatta aikatauluja voidaan muuttaa vain yhteisesti muuttamalla.
	Mikäli urakoitsijan urakkasuoritus on tilaajasta johtuvasta syystä kokonaan tai osittain keskeytyksissä tai viiväs- tynyt urakkasopimuksessa sovitusta valmistumisajankohdasta taikka takuuaika on mainitusta syystä pidentynyt, tilaaja on velvollinen korvaamaan urakoitsijan osoittamat lisäkustannukset.
	Tilaaja huolehtii siitä, että urakoitsija voi tilaajan tekemien tai teettämien muiden töiden tarpeettomasti estämättä täyttää oman suorituksensa. Mikäli muut työt ja työvaiheet estävät urakoitsijan urakkasuorituksen, tilaaja mak- saa urakoitsijalle odotusajalta    €/h.

3.	Urakkaan kuuluvia osasuorituksia urakoitsija:
Urakoitsijan aliurakoitsi- jat ja työnte- kijät	saa teettää aliurakkana rajoituksetta. saa teettää aliurakkana seuraavia suorituksia:    ei saa edelleen teettää aliurakkana.
	Urakoitsijan on esitettävä tilaajan hyväksyttäväksi tärkeimmät aliurakoitsijansa ja -hankkijansa riittävän ajoissa ennen näiden ottamista. Hyväksymisestä kieltäytyminen voi tapahtua vain pätevästä syystä. Tilaajan taholta tapahtuva aliurakoitsijan tai -hankkijan hyväksyminen ei vähennä urakoitsijan vastuuta.
	Urakoitsijan on toimitettava omien aliurakoitsijoidensa alle kahden kuukauden ikäiset verovelka- ja työeläke- maksutiedot (verovelkatodistus ja LEL- ja/tai TEL-todistus) sekä tiedot ennakkoperintärekisteriin merkitsemises- tä ja rekisteröitymisestä arvonlisäverotilittäjäksi. Voimassa olevat Rakentamisen Laatu RALA ry:n pätevyystodis- tukset korvaavat sanotut tiedot.
	Työvoiman käytöstä tai vaihdosta aiheutuvista toimenpiteistä esim. työmaan turvallisuus- ja laadunvarmistus- käytännöistä sekä kulkuluvista on sovittava viimeistään urakkaneuvottelussa.
	Jos urakoitsijalla on työmaalla palveluksessaan ulkomaalainen työntekijä, hän on velvollinen toimittamaan vas- taavalle työnjohtajalle tai muulle tilaajan edustajalle ja tarvittaessa edelleen toimitettavaksi työntekijästä voimas- sa olevan työntekijän oleskeluluvan tai työvoimatoimiston hyväksyvän päätöksen.
	Ulkomaalainen urakoitsija on velvollinen ottamaan työntekijöilleen tapaturmavakuutukset, jotka kattavat mahdol- lisesta työtapaturmasta ja ammattitaudista aiheutuvat vahingot. Mikäli urakoitsija ei ole suomalaisen työmarkki- najärjestön jäsen eikä sen vuoksi ole jäsenyytensä perusteella sidottu mihinkään työehtosopimuksen noudatta- miseen, se ilmoittaa noudattavansa    alan työehtosopimusta sekä työ- ja sosiaalilainsäädäntöä.
	Jos vuokratun työntekijän työnantajana tai alihankintasopimuksen sopimuspuolena toimii ulkomainen yritys, on
	urakoitsijan toimitettava vastaavat tiedot yrityksen sijoittautumismaan lainsäädännön mukaisella rekisteriotteella
	tai vastaavalla todistuksella.
	Tilaajalla on oikeus pidättää maksamattomasta urakkahinnasta tai asetetuista vakuuksista ulkopuolisen työvoi- man käyttöä koskevan sopimuksen 2. § 4. kohdan mukaan tilaajan urakoitsijan puolesta suorittamat palkkaerät urakoitsijaa kuultuaan, jos urakoitsijan työntekijät kuuluvat talonrakennus-, maalaus- tai lattiapäällysalan työeh- tosopimuksen piiriin.
	Urakoitsijan on perustellusta syystä pyydettäessä annettava riittävä selvitys siitä, että hän on maksanut työnteki- jöidensä palkat ja muut korvaukset em. työehtosopimuksen mukaisesti. Urakoitsijan on pyydettäessä toimitetta- va selvitys myös omien aliurakoitsijoiden työntekijöiden osalta. Rakennuttajalla ja pääurakoitsijalla on oikeus saada nähtäväkseen esitetyt tositteet silloinkin, kun rakennuttaja tai pääurakoitsija ei ole urakkasopimuksen mukainen tilaaja.
	Urakoitsijan on sisällytettävä kohdassa 3 mainitut sopimuslausekkeet omiin alihankintasopimuksiinsa.
	Tilaajalla on oikeus purkaa tämä urakkasopimus mikäli:
	-urakoitsija ei ole ottanut työntekijöilleen tässä sopimuksessa tarkoitettua tapaturmavakuutusta,
	-ei esitä palveluksessaan olevasta työntekijästä vastaavalle mestarille tai muulle tilaajan edustajalle asianmu- kaista työntekijän oleskelulupaa tai työvoimatoimiston hyväksyvää päätöstä tai selvitystä siitä, että lupaa ei tarvita,
	- ei noudata tämän sopimuksen tarkoittamalla työmaalla ulkomaalaisten työntekijöidensä työsuhteissa tässä sopimuksessa hänen noudatettavakseen mainittua työehtosopimusta,
	- ei ole esittänyt kahden viikon kuluessa tilaajan esittämästä vaatimuksesta lukien asian selvittämiseksi tarpeel- lista selvitystä työntekijöille maksamistaan palkoista ja muista korvauksista tai
	- ei ole sisällyttänyt omiin alihankintasopimuksiinsa tätä sopimuslauseketta

4. Urakka-aika Tämän sopimuksen osapuolilla on velvollisuus ilmoittaa sopijakumppanilleen viipymättä aloitusta ja ajallista toteutusta koskevista muutoksista. Tällöin osapuolet sopivat muutosten vaikutuksesta urakka-aikaan ja muutos- ten muista seuraamuksista. Urakan alkamis- ja päättymisajat sekä välitavoitteet on esitetty edellä kohdassa urakka-aika ja viivästykset.

5. Viivästys Urakkasuorituksen tai välitavoitteiden valmistumisen viivästyessä sovitusta valmistumisajankohdasta urakoitsi- jasta johtuvasta syystä tilaaja on oikeutettu saamaan urakoitsijalta viivästyssakkoa edellä esitetyn urakka-aika ja viivästykset -kohdan mukaisesti.

6. Laadunvar- mistus Urakoitsija valvoo ja mittaa oman työnsä ja raportoi siitä kirjallisesti tilaajalle hyväksyttyjen asiakirjojen mukai- sesti. Urakoitsija on velvollinen osallistumaan omaan työhönsä tai toimittamiinsa tuotteisiin liittyvään laadunvar- mistusmenettelyyn sovitussa laajuudessa.
Työstä tehdään malliasennuksia, jotka hyväksytetään erikseen tilaajalla. Malliasennuksen teko kuuluu urakkaan eikä mallitöistä makseta erillistä korvausta. Mallityö määrittää kohteessa vaadittavan laatutason, ja toimii vertai- lukohtana muita työsuorituksia arvioitaessa.

7. Työturvalli- suus	Urakoitsija on velvollinen huolehtimaan siitä, ettei toiminnallaan eikä työmaalla käytettävillä laitteilla tai koneilla aiheuta tapaturman vaaraa. Työmaalla käytettävät koneet, laitteet ja telineet on oltava niistä annettujen turvalli- suusmääräysten ja ohjeiden mukaisessa kunnossa. Terveydelle vaarallisista aineista on työntekijöille annettava käyttöturvatiedot ja työnopastus sekä huomioitava myös muut työmaalla työskentelevät.
	Työturvallisuushenkilöstö Työmaan työturvallisuuspäällikkönä toimii tämän sopimuksen etusivulla nimetty tilaajan työnjohtaja. Urakoitsijan työturvallisuudesta vastaavana henkilönä toimii tämän sopimuksen etusivulla nimetty urakoitsijan työnjohtaja. Urakoitsijan on tutustuttava tilaajan kirjalliseen työturvallisuusohjeeseen.
	Turvallisuustarkastukset Urakoitsija on velvollinen huolehtimaan siitä, että ennen kuin työmaalla otetaan käyttöön koneita, laitteita tai telineitä, niiden kunto ja turvallisuusmääräysten mukaisuus on todettu tarkastuksessa (käyttöönottotarkastus). Tarkastuksesta on laadittava pöytäkirja, joka toimitetaan työmaan turvallisuuspäällikölle. Urakoitsijan tulee suorittaa omalta osaltaan viikkotarkastus koneilleen, laitteilleen ja työympäristölleen Tilaajalla on oikeus määrätä urakoitsijan edustaja olemaan maksutta mukana viikottaisessa turvallisuustarkas- tuksessa silloin, kun se koskee urakoitsijan työskentelykohteita tai urakoitsijan käyttämiä koneita. Tarkastuksen yhteydessä todetut viat ja puutteet on korjattava välittömästi.

8.	Aloituspalaveri
Työnaikaiset yhteistyö- menettelyt	Aloituspalaverissa käydään läpi työn toteutus, aikataulu ja laatuvaatimukset sekä työturvallisuudesta huolehti- minen. Aloituspalaverin yhteydessä pidettävässä aloituskatselmuksessa tarkastetaan työkohteiden valmius ja tarkennetaan töiden aloituspäivä.
	Urakoitsijapalaverit
	Xxxxxxxxxxx on velvollinen ilman eri veloitusta osallistumaan työmaalla pidettäviin urakoitsijapalavereihin. Ura- koitsijapalavereissa todetaan mm. aikataulutilanne sekä yhteistyötä, töiden yhteensovittamista ja suunnitelmia koskevat asiat sekä sovitaan jatkotoimenpiteistä.
	Työmaakokoukset
	Urakoitsija on velvollinen ilman eri veloitusta osallistumaan kohteen rakennuttajan kanssa pidettäviin työmaako- kouksiin tilaajan niin vaatiessa.
	Suunnitelmakatselmukset
	Jos jompikumpi sopijapuolista haluaa ennen töiden aloittamista tai työn aikana saada suunnitelmien sisältöön tai toimittamiseen liittyvän seikan pätevästi todetuksi, pidetään suunnitelmakatselmus sitä pyytäneen sopijapuo- len ilmoittamana tai yhdessä sovittavana ajankohtana. Katselmus voidaan pitää sopijapuolen poissaolosta huo- limatta, ellei poissaololle ole pätevää syytä.
	Katselmukset
	Jos jompikumpi sopijapuolista haluaa urakkaan liittyvän seikan pätevästi todetuksi, rakennuskohteessa pidetään katselmus yhdessä sovittavana ajankohtana. Mikäli todelliset olosuhteet poikkeavat sopimusasiakirjoissa ilmoi- tetuista tiedoista tai tutkimustuloksista tai mittauksista, tulee sen sopijapuolen, joka katsoo etunsa sitä vaativan pyytää katselmusta, jossa poikkeama ja sen vaikutus urakkahintaan ja -aikaan todetaan.
	Mittaukset
	Paljouksien määrittämiseksi tarpeelliset mittaukset on tehtävä molempien sopijapuolten läsnäollessa. Urakoits i- jan on riittävän ajoissa ilmoitettava tilaajalle mittausten tarpeellisuudesta. Mikäli jompikumpi sopijapuoli laiminlyö osallistua sovittuna ajankohtana pidettävään mittaustoimitukseen, sitoo toisen tekemä mittaus, ellei siinä voida osoittaa ilmeistä virhettä.
	Vastaanotto
	Työn tai sen osan valmistuttua urakoitsijan on pyydettävä vastaanottotarkastusta. Vastaanottotarkastuksessa todetaan, onko työn tulos sopimusasiakirjojen mukainen. Kuitenkin mikäli tilaaja aloittaa seuraavan työvaiheen, katsotaan tilaajan vastaanottaneen tältä osin hyväksyvästi urakoitsijan työsuorituksen.
	Vastaanottotarkastus ja taloudellinen loppuselvitys
	Vastaanottotarkastuksesta pidetään pöytäkirjaa, johon osapuolten on kirjattava toisiinsa kohdistuvat vaatimuk- set. Mikäli vastaanottotarkastuksessa ei lopullisesti selvitetä kaikkia sopijapuolten välisiä tilisuhteita, niin viimeis- tään 14 vuorokauden kuluessa vastaanottotarkastuksesta tai viimeisen työkohteen vastaanottotarkastuksesta on pidettävä tätä varten taloudellinen loppuselvitys. Loppuselvityksessä voidaan käsitellä ainoastaan asioita, joista on merkinnät vastaanottotarkastuksen pöytäkirjassa tai vaiheittain luovutettaessa osavastaanottotarkas- tusten pöytäkirjoissa tai joista on kirjallisesti tehty vaatimus toiselle osapuolelle.

9. Vakuudet	Urakkasopimuksen kaikinpuolisesta täyttämisestä ja ennakkomaksujen takaisinmaksamisesta urakoitsija on velvollinen antamaan tilaajalle vakuuden. Vakuuden tulee kattaa myös lisä- ja muutostyön. Vakuudeksi hyväk- sytään joko raha- tai vakuutuslaitoksen antama omavelkainen takaus, rahalaitokseen tehty rahatalletus tai muu tilaajan hyväksymä vakuus.
	Rakennusaikainen vakuus    % (YSE, 10%) arvonlisäverottomasta urakkahinnasta, eli tässä urakassa     €. Vakuus on luovutettava tilaajalle 21 päivän kuluessa sopimuksen allekirjoittamisesta. Vakuuden on oltava voimassa 3 kk yli sovitun urakka-ajan, kuitenkin vähintään siihen saakka kunnes työ on hyväksytysti vastaanotettu ja takuuajan vakuus on jätetty. Urakoitsija ei anna vakuutta.

Takuuaikainen vakuus

  % (YSE, 2%) arvonlisäverottomasta toteutuneesta urakkahinnasta

Takuuajan vakuus on annettava, kun työ on vastaanotettu, kuitenkin viimeistään rakennusaikaisen vakuuden voimassaolon päättyessä. Takuuajan vakuus on voimassa 3 kk yli takuuajan.

Urakoitsija ei anna vakuutta.

Tilaajan vakuus

Tilaaja antaa vakuuden, jonka suuruus on    % (YSE, 10%) arvonlisäverottomasta urakkahinnasta, eli tässä urakassa    €.

Tilaaja antaa vakuuden, jonka suuruus on   €. Tilaaja ei anna vakuutta.

10. Vakuutukset Urakoitsija vastaa rakennusvälineidensä ja muun omaisuutensa sekä työntekijöidensä omaisuuden vakuuttami- sesta.
Urakoitsijalta ei edellytetä vastuuvakuutusta
Urakoitsijalla on oltava voimassa oleva toiminnan vastuuvakuutus, jossa vakuutusmäärä on   euroa (vakuutusmäärän on oltava vähintään 500 000 euroa) ja omavastuu    euroa (omavastuu ei saa olla 5000 euroa suurempi). Vakuutuskirja tai vakuutuslaitoksen antama todistus voimassa olevasta vakuutuksesta on esitettävä viimeistään aloituspalaverissa.
Vakuutuksista on lisäksi sovittu seuraavaa:    .

11. Takuut Työlle ei ole sovittu takuuaikaa
Takuuaika on    kk (YSE, 24 kk) kohteen luovutuksesta kohteen rakennuttajalle.
Luovutusajankohta rakennuttajalle on  . Lisäksi takuuajasta on sovittu seuraavaa:
Urakoitsijan edellytetään käyttävän rakennustuotteita, joiden takuuaika vastaa vähintään pääurakan takuuaikaa, ellei kaupallisissa asiakirjoissa ole nimenomaan toisin sovittu.

12.	Sopimukseen perustuvat laskut on maksettava, kun lasku on esitetty tilaajalle ja vastaava sopimuksen mukai- nen työ on todettu tehdyksi tai lasku muuten on todettu maksukelpoiseksi. Maksamisen ehtona laskuissa tulee ehdottomasti olla näkyvissä tämän sopimuksen etusivulla mainittu työnu- mero. Laskut lähetetään kirjeitse osoitteeseen: Jaxxx Xx Xxxxxxxxx 0 00000 Xxxxxxx xai verkkolaskuna: 003722449036 OP-Pohjola-ryhmä XXXXXXXX 003722449036 Enfo Zender Oy 003714377140 Rakennusajan vakuus on annettava tilaajalle ennen kuin urakoitsijalle suoritetaan osaakaan urakkahinnasta. Maksuaika on    vuorokautta (YSE, 14vrk) siitä, kun maksuehdot täyttävä lasku on esitetty tilaajalle ja sovitut laatu- ja muut dokumentit on toimitettu tilaajan edustajalle. Ylimenevältä ajalta tilaaja maksaa maksa- mattomalle osalle: korkolain mukaisen vuotuisen koron.   %:n vuotuisen koron.
Urakkahin- nan maksa- minen
	Maksueristä on sovittu seuraavaa: tämän sopimusasiakirjaa täydentävän maksuerätaulukon mukaan (liite   pvm.   ) seuraavan erien mukaan:    yhteisesti hyväksytyn mittauspöytäkirjan mukaisesti, jossa on erittely työsuorituksista. Kopio mittauspöytä- kirjasta on liitettävä laskuun. työmaalla hyväksytyn tuntilistan mukaisesti, jossa on erittely työsuorituksista. Kopio tuntilistasta on liitettävä laskuun. Urakoitsijan on hyväksytettävä kirjalliset tuntilistat tilaajalla päivittäin, ellei kirjallisesti ole muuta sovittu.
	Ensimmäinen maksuerä
	Xxxxxxxxxxxx on esitettävä omat alle kahden kuukauden ikäiset verovelka- ja eläkemaksujen jäämätodistukset tai vastaavat hyväksyttävät selvitykset ennen ensimmäisen maksuerän laskuttamista. Jos em. todistukset van- henevat urakan aikana, urakoitsijan on esitettävä uudet rekisteröinnit ennen maksuerän laskuttamista. Lisäksi em. todistukset tulee esittää uudelleen tilaajan niin edellyttäessä.
	Ennakkoperintärekisteriin merkitseminen ja muut yritysten julkiset tiedot ovat tarkistettavissa Internetissä yritys- ja yhteisötietojärjestelmän (YTJ) maksuttomasta julkisesta tietopalvelusta (xxx.xxx.xx)
	Viimeinen maksuerä
	Urakan loppusuoritus    % urakkasummasta ei ole laskutuskelpoinen ennen kuin rakennuttaja on ottanut työn vastaan, taloudellinen loppuselvitys on pidetty, puutelistan mukaiset työt on tehty, käyttö-, huolto- ja hoito- ohjeet, loppupiirustukset ja laatuasiakirjat on luovutettu sekä takuuajan vakuus on jätetty. Loppulasku on tehtä- vä 2 viikkoa sen jälkeen kun taloudellinen loppuselvitys on pidetty.

13.	Lisä- ja muutostöistä ovat oikeutettuja sopimaan:
Suunnitel- mamuutok- set	Tilaajan puolesta:    Urakoitsijan puolesta:
	Pieniä ja kiireellisiä muutoksia on oikeutettu tilaamaan Jatke Oy:n työmaatoimihenkilöt.
	Muutostyöt
	Muutostöitä ei saa aloittaa ennen kuin niistä on kirjallisesti sovittu. Samalla sovitaan muutostöiden vaikutuksesta aikatauluun ja urakkahintaan.
	Muutostyöt hinnoitellaan muutostöiden yksikköhintaluettelon mukaisin hinnoin. Jos töille ei ole yksikköhintoja, muutostöistä sovitaan urakoitsijan laatiman kirjallisen tarjouksen tai eritellyn laskelman perusteella ennen ko. työn aloittamista tai työ sovitaan korvattavaksi omakustannushintaan.
	Yksikköhintaurakan määrämuutoksissa sovelletaan YSE 1998 45 §:ää.
	Jos muutostyö sovitaan tehtäväksi omakustannushintaan, siihen sisältyväksi yleiskustannuslisäksi on sovittu % (YSE, 12 %). Urakoitsijan on annettava tilaajan vaatimat tarpeelliset tiedot omakustannushinnan pe- rusteista. Hyvityksessä yleiskustannuslisää ei oteta huomioon.
	Pienet ja kiireelliset muutostyöt
	Pieniä ja kiireellisiä muutostöitä ei saa aloittaa ennen kuin määräys on merkitty työmaapäiväkirjaan. Xxxxxxxxx vaikutuksesta urakkahintaan ja -aikaan on sovittava kirjallisesti niin pian kuin mahdollista.
	Lisätyöt
	Lisätöistä ja niiden hinnasta, suoritusajasta ja vaikutuksesta urakka-aikaan on sovittava kirjallisesti ennen niihin ryhtymistä.

14. Riitaisuuk- sien ratkai- seminen Tätä sopimusta koskevat riitaisuudet pyritään ensisijaisesti ratkaisemaan neuvotteluteitse. Mikäli molempia osapuolia tyydyttävää ratkaisua ei saavuteta, ratkaistaan mahdolliset erimielisyydet tilaajan kotipaikan käräjäoi- keudessa.

15. Sopimuksen purkaminen Tilaajalla ja urakoitsijalla on oikeus purkaa sopimus YSE 1998 mainituilla perusteilla.
Lisäksi tilaajalla on oikeus purkaa sopimus, mikäli • urakoitsija laiminlyö tämän sopimuksen tai lainsäädännön mukaiset velvoitteensa, mukaan lukien työn- antajavelvoitteensa • urakoitsija ei noudata sovittua työn aloitusajankohtaa tai työtä tehdään niin hitaasti, ettei se ilmeisesti valmistu sopimuksen mukaisessa ajassa • urakoitsija asetetaan konkurssiin, kuolee tai tulee muutoin suorituskyvyttömäksi • urakoitsijan suoritus muodostuu olennaisesti sopimuksenvastaiseksi • urakoitsijan työntekijät eivät kykene ylläpitämään tilaajan vaatimaa, mallikatselmuksessa yhteisesti todet- tua, laatutasoa

16. Erityismää- räykset Ilmoitus verottajalle Xxxxxxx ilmoittaa tiedot urakasta (urakoitsijan nimi- ja yhteystiedot, Y-tunnus, osoite, vastuuhenkilön nimi, työ- maan nimi, urakointilaji, urakan aloittamispäivä ja arvioitu valmistumisajankohta) työmaan sijaintipaikkakunnan lääninverovirastolle neljännesvuosittain.
Työn opastus Urakoitsija vastaa omien ja aliurakoitsijoidensa työntekijöiden työnopastuksesta urakkasuoritukseensa kuuluvilta osin.
Kulkulupa Urakoitsija on velvollinen huolehtimaan, että hänen työntekijöillään on tilaajan hyväksymä työmaan kulkulupa.
Tilaajan tarkastusoikeus Tilaajalla on oikeus valvoa ja tarkastaa urakoitsijan tuotteiden valmistusta työaikana urakoitsijan tai tämän toi- mittajan luona osapuolten sopimalla tavalla.
Työaika Päivittäinen työaika on arkisin klo     -   Meluavia töitä (kuten esimerkiksi rakenneosien mekaaninen työstö) saa suorittaa arkisin klo   - Työajasta on sovittu lisäksi:    Urakoitsija ei saa suorittaa lauantaitöitä Urakoitsija saa Xxxxx Oy:n työnjohdon luvalla suorittaa lauantaitöitä viikkokohtaisesti erikseen sopien Urakoitsija saa suorittaa lauantaitöitä vapaasti, kuitenkin ilmoittaen tästä viikkokohtaisesti Xxxxx Oy:n työn- johdolle.

17. Käyttö- ja huolto- ohjeet Urakoitsija toimittaa urakkaansa koskien käyttö- ja huolto-ohjeet tilaajalle ilman eri kustannusta. Urakkaan kuu- luvien materiaalien ja rakennustuotteiden sertifikaatit ja tuoteselosteet on luovutettava tilaajalle kahtena kappa- leena.

18. Sopimuksen siirto Kummallakaan sopijapuolella ei ole oikeutta siirtää tai ketjuttaa sopimusta ilman toisen sopijapuolen suostumus- ta.

19. Asiakirjan muoto Tämä asiakirja on: ALIURAKKASOPIMUS ALIURAKKANEUVOTTELUN MUISTIO Vain sopimus allekirjoitetaan. Urakoitsijan on huomioitava, että lomakkeen vastaanottaminen ja sisällös- tä neuvotteleminen ei tarkoita sopimuksen syntymistä.

20.	Tämä sopimus on laadittu kahtena samansisältöisenä kappaleena, yksi kummallekin osapuolelle.
Päiväys ja allekirjoituk- set	Molemmat allekirjoittajat ovat oikeutettuja sopimuksen laatimiseen kyseisen yrityksen edustajina.
	Xxxxxx	Xxx
	Xxxxxxxx yrityksen nimi	Urakoivan yrityksen nimi
	Jatke Oy
	Tilaajan edustajan allekirjoitus	Urakoitsijan edustajan allekirjoitus
	Xxxxx xxxxxxxxx	Xxxxx xxxxxxxxx