Liite 2, Muistio

Liite 2, Muistio

Asuntotontin (pientalo) pitkäaikainen vuokraaminen Asunto Oy Helsingin Myllynpuistolle (Vartiokylä, Myllypuro, tontti 45563/1)

HEL 2015-003099

Xxxxxxxxxxxxx 00, X0000-000

Tiivistelmä

Myllypurosta vuokrataan Asunto Oy Helsingin Myllynpuistolle

(Y-tunnus 2685143-6) asuntotontti (AP) 45563/1, jolle toteutetaan vapaarahoitteisia omistusasuntoja Hitas II -ehdoin. Tontille on tarkoitus rakentaa kuusi kaksikerroksista paritaloa, joiden rakennusoikeus on 1 300 k-m².

Hakemus

Jealha Oy pyytää hakemuksessaan 12.8.2015, että kaupunki vuokraisi Asunto Oy Helsingin Myllynpuistolle asuntotontin 45563/1 pitkäaikaisesti mahdollisimman pian.

Varauspäätös

Kaupunginhallitus päätti 28.5.2012 (667 §) varata Jealha Oy:lle Myllypuron Myllykylästä asuinpientalotontit (AP) 45563/1-3, 45564/1 sekä 45565/1-2 vaiheittain vapaarahoitteista Hitas II - ehdoin toteutettavaa asuntorakentamista varten 31.12.2015 saakka.

Tontille 45563/1 tulee tehdä pitkäaikainen maanvuokrasopimus vuoden 2015 aikana.

Varauksensaaja sitoutuu kustannuksellaan toteuttamaan tontit soveltuvin osin 15.4.2008 päivätyssä kilpailuohjelmassa ”Myllypuron puinen kaupunkikylä, tontinluovutuskilpailu 1, tontit 45563/1-4, 45564/1, 45565/1-4 ja 45566/1” asetettujen ehtojen (mukaan lukien asuntojen hintapuite) sekä kilpailun voittaneiden ehdotusten ”VUF1” ja ”VUF2” mukaisesti. Varauksensaaja on lisäksi velvollinen noudattamaan tonttien suunnittelussa ja toteutuksessa 29.2.2012 päivättyä projektisuunnitelmaa pääsuunnittelijanaan Xxxxxxxx Arkkitehdit Oy.

Varausalueelle toteutettavan rakennuksen suunnittelussa ja rakentamisessa tulee kiinnittää erityistä huomiota energia- tehokkuutta parantaviin ratkaisuihin, ja rakennuksen tulee täyttää A-energiatehokkuusluokalle asetetut vaatimukset, ellei kiinteistölautakunta erittäin painavasta varauksensaajasta riippumattomasta syystä toisin päätä.

Varauksensaaja on velvollinen viimeistään hakiessaan varaus- alueen pitkäaikaista vuokraamista esittämään kiinteistöviraston tonttiosastolle energiatodistuksesta annetun lain (487/2007)

mukaisen varausalueelle rakennettavaa rakennusta koskevan energiatodistuksen ja rakennusvalvontaviraston lomakkeista löytyvällä (xxx.xxxxx.xxx.xx) laskentatyökalulla laaditun energiaselvityksen tai muun rakennuksen energiatehokkuutta osoittavan kiinteistöviraston tonttiosaston hyväksymän selvityksen.

Hitas-tuotannossa asuntojen varaajat tulee valita avoimella arvonnalla, johon kaikki kohteesta kiinnostuneet voivat osallistua. Mikäli kohteen kaikkia asuntoja ei saada varattua arvonnan perusteella, varauksensaaja voi valita näiden asuntojen ostajat muullakin tavalla. Lisäksi varauksensaajan on noudatettava kaupungin mahdollisesti antamia tarkentavia asunnon ostajien valintaa koskevia ehtoja.

Tarvittaessa kiinteistölautakunnalla on oikeus päättää tonttien varausehtojen vähäisistä tarkennuksista sekä mahdollisesti tarvittavista lisäehdoista.

Asemakaava- ja tonttitiedot

Kaupunginvaltuuston 15.2.2006 hyväksymän ja 2.11.2007 lainvoiman saaneen Vartiokylän asemakaavan muutoksen nro 11425 mukaan tontti 45563/1 kuuluu asuinpientalojen korttelialueeseen (AP).

Tontin asemakaavan mukainen rakennusoikeus on 1 300 k-m². Tontille on rakennettava vähintään kuusi toisistaan irrallista kaksikerroksista asuinrakennusta.

Tontin autopaikkavelvoite määräytyy normin 1 ap/90 k-m² mukaan, kuitenkin enintään 2 ap/asunto.

Tontin 45563/1 pinta-ala on 2 680 m² ja osoite Myllyväenkatu 11. Tontti on merkitty kiinteistörekisteriin 11.2.2015.

Lyhytaikainen vuokraus

Tontti on ollut vuokrattuna lyhytaikaisesti Jealha Oy:lle tonttiosaston asuntotonttitoimiston toimistopäällikön päätöksellä 17.3.2015 (72 §) rakennusluvan hakemista sekä maanrakennus- ja paalutustöiden aloittamista varten ajalle 16.3. - 15.9.2015.

Rasitteenluonteiset ehdot

Vuokralainen on velvollinen noudattamaan tonttien 45563/1 ja 45563/2 välillä 4.11.2014 voimaan tullutta rasitesopimusta liitteineen. Sopimuksella sovitaan jätteiden kokoamispaikasta ja sen käytöstä.

Lisäksi vuokralainen on velvollinen noudattamaan tonttien 45563/1, 45563/2 ja 45565/1välillä 5.11.2014 voimaan tullutta

rasitesopimusta liitteineen. Sopimuksella sovitaan väestönsuojan käytöstä.

Vuokranantaja ei vastaa mistään edellä mainituista sopimuksista aiheutuvista velvoitteista, haitoista eikä kustannuksista.

Edellä mainitut sopimukset liitetään tontin 45563/1 pitkäaikaiseen maanvuokrasopimukseen.

Rakennussuunnitelmat ja hankinta-arvot

Kiinteistöviraston asunto-osaston osastopäällikkö päätti 16.3.2015 (18 §) hyväksyä Asunto Oy Helsingin Myllynpuiston 9.3.2015 päivätyn suunnitelman sekä vahvistaa kohteen hankinta-arvoksi

3 604 326 euroa [3 201 euroa/asm² (alv. 24 %)] alkuperäisten tontinvarausehtojen mukaisesti. Lopullinen hankinta-arvo korjataan rakennustöiden aloitusajankohdan mukaiseen rakennuskustannusindeksiin.

Tontille on tarkoitus rakentaa kuusi kaksikerroksista paritaloa, yhteensä 12 asuntoa Hitas II -ehdoin. Asuntojen keskipinta-ala on noin 94 asm². Käytetty rakennusoikeus on yhteensä 1 299 k-m². Tontin autopaikoista 20 kpl toteutetaan omalle tontille ja 2 kpl katualueelle.

Tontin rakennushankkeet täyttävät varauspäätöksen ehtona olleen energiatehokkuusluokan A (487/2007) vaatimukset (nykyisten vaatimusten C-energiatehokkuusluokka).

Yhteistilat

Asuntotuotantotoimisto vastaa tontille 45567/1 rakennettavasta yhteistilarakennuksesta. Kerhotilarakennukselle on myönnetty rakennuslupa 5.2.2015 (33 §) ja rakennustyöt on aloitettu.

Jealha Oy on asettanut Helsingin kaupungille pantin yhteistilavelvoitteen toteuttamisen vakuudeksi.

Korvaus katualueelle sijoitettavista velvoiteautopaikoista

Kaupunginvaltuuston päätti 27.4.2011 (81 §) vahvistaa kiinteistönomistajalta maankäyttö- ja rakennuslain mukaisesti perittävän autopaikkojen järjestämisestä vapautumista vastaavan korvauksen yleiset perusteet siten, että autopaikkojen rakentamisesta ja ylläpidosta peritään indeksiin sidottu kertakaikkinen korvaus, jonka arvonlisäveroton summa on 3 240 euroa / autopaikka vastaten maarakennuskustannusindeksin (MAKU 2005=100) pistelukua 124,1.

Rakennusviraston katu- ja puisto-osasto perii korvauksen rakennusluvan saajilta rakennusvalvontavirastolta saamansa

ilmoituksen perusteella.

Rakennusluvan saaja osoittaa rakennuksen käyttöönotto- katselmuksessa rakennusvalvonnalle, että on täyttänyt kiinteistöjen pysäköintivelvoitteeseen kuuluvien autopaikkojen rakentamisvelvoitteesta vapautumisesta aiheutuneet velvoitteensa.

Maaperätiedot

Kaupungin käytettävissä olevien tietojen mukaan tontilla ei ole harjoitettu toimintaa, joka saattaisi aiheuttaa maaperän tai pohjaveden pilaantumista.

Hitas-järjestelmän kehittäminen ja omistamisrajoituksen valvonta

Kaupunginvaltuusto päätti 3.6.2009 (136 §) Hitas-järjestelmän kehittämisestä. Päätöksen mukaan vuokralaisena olevan asunto- osakeyhtiön viimeisen rakennusvaiheen valmistuessa 1.1.2011 tai sen jälkeen, yhtiö kuuluu ns. uuden Hitas-järjestelmän piiriin ja vapautuu Hitas-rajoituksista 30 vuoden kuluttua asunto-osake- yhtiön viimeisen rakennusvaiheen valmistumisesta. Tällöin yhtiön hallitseman tontin maanvuokra korotetaan samalle tasolle kuin vuokraushetkellä vallinneen käytännön mukainen sääntelemättömän tontin vertailuvuokra.

Päätöksen mukaan myyjän on 1.1.2011 tai sen jälkeen valmistuvien Hitas-yhtiöiden osalta varmistettava kiinteistöviraston asunto-osastolta ja Hitas-asuntojen (osakkeiden) ostajilta, etteivät ostajat pysyvästi omista muita Hitas-asuntoja. Kaupan ehdoksi on asetettava, että aiemmat Hitas-asunnot on myytävä tai muutoin luovutettava omistusoikeudella ennen kuin kauppa uudesta asunnosta tulee lopulliseksi.

Uudet Hitas-ehdot ja -yhtiöjärjestyspykälät, osakkeiden myynti kaupungille sekä rakennuttajan sitoumukset

Asunto Oy Helsingin Myllynpuiston yhtiöjärjestykseen on sisällytetty 1.1.2011 tai sen jälkeen valmistuvien Hitas-yhtiöiden uudet Hitas II -pykälät. Hitas II -järjestelmän mukaisesti kaupunki ei ole yhtiön osakas.

Uudessa Hitas-järjestelmässä vuokralainen on velvollinen toimittamaan vuokranantajalle ennen tontin pitkäaikaista vuokraamista rakennuttajana toimivien perustajaosakkaiden allekirjoittaman kiinteistölautakunnan 24.11.2009 (688 §) hyväksymän mallin mukaisen Hitas-asuntojen omistamis- rajoituksen valvontaa koskevan sitoumuksen asunto-osakkeiden kauppakirjoihin/muihin luovutusasiakirjoihin ja tontin maanvuokrasopimukseen sisällytettävistä ehdoista. Jealha Oy on toimittanut tonttiosastolle 21.8.2013 päivätyn sitoumuksen.

Vuokrausperusteet

Kaupunginvaltuusto päätti 21.5.2008 (140 §) vahvistaa tontin 45563/1 vuokrausperusteet 31.12.2070 saakka seuraavasti:

- Korttelin nro 45563 tonttien nro 1-4, korttelin nro 45564 tontin nro 1, korttelin nro 45565 tonttien nro 1-4, korttelin nro 45566 tontin nro 1 ja korttelin nro 45569 tonttien nro 10-14 (asuinpientalotontteja, AP) vuosivuokrat määrätään pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin "lokakuu 1951 = 100" pistelukua 100 vastaavana

asuinkerrosneliömetrihintana 28 euroa.

- Tonteille mahdollisesti toteutettavista työtiloista peritään samaa maanvuokraa kuin asuintiloista. Asuintiloja vastaavaa maanvuokraa peritään myös siltä osin kuin asemakaavan muutos nro 11425 sallii tontin pääkäyttötarkoituksen mukaisten tilojen rakentamisen kellariin kaavassa osoitetun rakennusoikeuden lisäksi.

- Kaavaan merkityn kerrosalan lisäksi rakennettavien asuntojen ulkopuolisten asumista palvelevien tilojen osalta ei peritä maanvuokraa.

Muuten noudatetaan soveltuvin osin tavanomaisia asuntotonttien ja omakotitonttien vuokrausehtoja sekä kiinteistölautakunnan mahdollisesti päättämiä lisäehtoja. Hitas-kohteiden osalta noudatetaan lisäksi kaupunginvaltuuston ja kaupunginhallituksen päättämiä asuntojen hinta- ja laatutason sääntelyä koskevia ehtoja.

Kaupunginvaltuuston päätöksen 1.10.1980 (asia 18) mukaisesti asuntotontin vuosivuokra on 4 % sen laskennallisesta hinnasta.

Maanvuokra

Mainittujen päätösten mukaisesti maanvuokra määräytyy seuraavasti:

k-m2 e/k-m2

(ind. 100)

e/k-m2

(ind. 1902)

perusvuosi- vuokra e (ind. 100)

alkuvuosi- vuokra e (ind.1902)

1 300 28 533 1 456 27 693

(

(1 300 x 28 x 4 %) x 19,02

Sääntelemättömän tontin vertailuvuokra

Kaupunginvaltuusto päätti 3.6.2009 (136 §) Hitas-järjestelmän kehittämisestä. Yhtiö kuuluu uuden Hitas-järjestelmän piiriin ja vapautuu Hitas-rajoituksista 30 vuoden kuluttua asunto-osake- yhtiön viimeisen rakennusvaiheen valmistumisesta. Tällöin yhtiön hallitseman tontin maanvuokra korotetaan samalle tasolle kuin vuokraushetkellä vallinneen käytännön mukainen sääntelemättömän tontin vertailuvuokra.

Kaupunginvaltuusto päätti 16.6.2010 (164 §) oikeuttaa kiinteistölautakunnan vahvistamaan 1.1.2011 tai sen jälkeen valmistuvien Hitas-yhtiöiden tonttien sääntelemättömän vertailuvuokran tontteja pitkäaikaisesti vuokrattaessa siten, että po. vertailuvuokra on tontin vuokraushetkellä 10-30 % korkeampi kuin Hitas-tontille määritelty maanvuokra.

Vuokran määrittelyssä huomioidaan samalle tai vastaavalle alueelle aiemmin vahvistetut Hitas- ja sääntelemättömien tonttien vuokrausperusteet sekä niiden keskinäiset suhteet pyrkien yhdenmukaiseen ja johdonmukaiseen hinnoitteluun.

Vuokrasopimukseen merkitään Hitas-tontin perusvuosivuokran lisäksi sääntelemättömän tontin perusvuosivuokra. Hitas- sääntelyn päättyessä tontin vuokra korotetaan vaihtamalla sääntelemättömän tontin perusvuosivuokra sopimuksen mukai- seksi perusvuosivuokraksi indeksiehtojen säilyessä samana.

Hitas-sääntelyn päättyessä suoritettavaa tontin maanvuokran korotusta varten maanvuokrasopimukseen kirjataan sääntelemättömän tontin vertailuvuokra (tontin perusvuosivuokra), joka määräytyy seuraavasti:

k-m2	e/k-m2	e/k-m2	perusvuosi-	alkuvuosi-
	(ind. 100)	(ind. 1902)	vuokra e	vuokra e
1 300	31	590	(ind. 100) 1 612	(ind.1902) 30 660

(1 300 x 31 x 4 %) x 19,02

Lisäksi sopimuksessa varataan kaupungille oikeus tehdä vuokrakauden aikana esimerkiksi lisärakentamistilanteissa tarkistukset myös sääntelemättömän tontin perusvuosivuokraan.

Vuokra-aika

Tontti vuokrataan ajaksi 1.9.2015 - 31.12.2070.

Rekisteröinti

Asunto Oy Helsingin Myllynpuisto (Y-tunnus 2685143-6) on merkitty kaupparekisteriin 14.4.2015.