MAANKÄYTTÖSOPIMUS JA KIINTEISTÖKAUPAN ESISOPIMUS

MAANKÄYTTÖSOPIMUS JA KIINTEISTÖKAUPAN ESISOPIMUS

Osapuoli A Helsingin Yliopistokiinteistöt Oy

Y-tunnus 2267512-1

PL 53, 00014 Helsingin yliopisto (jäljempänä Maanomistaja )

Osapuoli B Helsingin kaupunki Y-tunnus 0201256-6

Kaupunkiympäristön toimiala Maaomaisuuden kehittäminen ja tontit-palvelu PL 58213

00099 HELSINGIN KAUPUNKI

(jäljempänä Kaupunki )

(Maanomistaja ja Kaupunki yhdessä Sopijaosapuolet)

Kaupungin päätös

Kaupunkiympäristölautakunta pp.mm.2021 §xxx Kaupunginhallitus pp.mm.2021 §xxxx

Sopimuksen tarkoitus

Kaupunki ja Maanomistaja sopivat maankäyttö- ja rakennuslain 12 a luvun sekä kaupunginhallituksen 26.4.2021 § 310 antaman päätöksen mukaisesti, että Maanomistaja osallistuu yhdyskuntarakentamisen kustannuksiin ja sopii asemakaava muutoksen nro 12591 toteuttami- sesta seuraavaa:

Sopimuksen kohde

Helsingin kaupungissa sijaitseva kiinteistö 91-16-742-2 (Ruskeasuo, Pikku Huopalahti) (jäljempänä "Sopimusalue").

Asemakaavasta

Asemakaavan muutos (jäljempänä "Kaavamuutos") koskee Pikku Huopalahden asuinalueen koillispuolella olevaa Maanomistajan ja Se- naatti-kiinteistöjen omistamaa aluetta.

Maanomistajan omistamalle YO-tontin osalle on kaavassa osoitettu rakennusoikeutta yhteensä noin 67 191 k-m2, josta noin 60 298 k-m2 on asuinrakennusoikeutta ja 5 493 k-m2 myymälä- ja liiketilaa sekä 1 400 k-m2 päiväkotirakennusoikeutta. Lisäksi kiinteistöstä noin 2 294 m2 kaavoitetaan pysäköintialueeksi ja 10 921 m2 yleisiksi alueiksi.

Kaavamuutoksessa Sopimusalueesta on tarkoitus muodostaa useita eri tontteja, joiden rakentaminen tapahtuu vaiheittain.

Maanomistajat Kaavamuutoksen alueella

Maanomistaja omistaa kiinteistön 91-16-742-2 lukuun ottamatta määräalaa 91-16-742-2-M601. Ko. määräalan omistaa Suomen valtio, jota edustaa Senaatti-kiinteistöt. Helsingin Yliopistokiinteistöt Oy ja Senaatti-kiinteistöt ovat kehittäneet aluetta yhteistyössä ja kumpikin taho tekee oman erillisen Sopimusaluetta koskevan maan-käyttösopi- muksen Helsingin kaupungin kanssa.

I Maankäyttösopimus

Sopimuskorvaus (v)

Maanomistaja suorittaa osallistumisena yhdyskuntarakentamisen kus- tannuksiin Kaupungille korvausta 16 837 000 euroa sekä luovuttaa korvauksetta kaupungille kohdassa II mainitut noin 10 921 m2:n suu- ruiset yleisen alueen osat.

Sopimuskorvaus tulee maksaa neljän kuukauden kuluessa siitä, kun asemakaavan muutos on saanut lainvoiman tai vastaavanlaiselle ra- kentamiselle tai sen osalle on myönnetty lainvoimainen poikkeamis- päätös.

Mikäli kaava saavuttaa lainvoiman osittain, sopimuskorvauksen suu- rus määräytyy kulloinkin lainvoiman saavuttaneen kaavan osan sisäl- tämän rakennusoikeuden perusteella.

Korvausta korotetaan sen nykyarvon säilyttämiseksi kahdella (2) pro- sentilla vuodessa. Korvausta korotetaan kaupunginhallituksen sopi- muksen hyväksymisen päätöspäivää seuraavan kuukauden alusta kaavan lainvoimaisuuspäivää edeltävän kuukauden loppuun saakka. Korotus pyöristetään lähimpään tuhanteen euroon.

AM-ohjelma (v)

Maanomistaja ja Senaatti-kiinteistöt täyttävät yhteisvastuullisesti kau- punginvaltuuston 22.6.2016 hyväksymän Asumisen ja siihen liittyvän maankäytön toteutusohjelman ( AM-ohjelma ) hallinta- ja rahoitusmuototavoitetta toteuttamalla tai luovuttamalla toteuttavaksi yhteensä noin 19 600 k-m2 valtion pitkäaikaisella korkotukilainalla

(ara-vuokra korkotukilaki 604/2001) rahoittamien ARA-vuokra tai opis- kelija-asuntotuotantoon ja noin 20 100 k-m2 toteutusohjelman mukai- seen välimuodon asuntotuotantoon, joita ovat esimerkiksi lyhyen kor- kotuen asunnot ja rakentajien omat osaomistusmallit tai myöhemmin kehitettävät vastaavantyyppiset välimuodon mallit.

Maanomistajan laskennalliset osuudet em. hallinta- ja rahoitusmuoto- tavoitteesta: ARA-vuokra tai opiskelija-asuntotuotantoon noin 10 500 k-m2 ja välimuodon asuntotuotantoon noin 15 400 k-m2.

Liitteenä on periaatesuunnitelma eri hallintamuotojen sijoittumisesta sopimusalueelle. Mikäli tästä periaatesuunnitelman mukaisesta sijoit- telusta poiketaan, niin pyritään noudattamaan periaatetta sijoittaa so- pimusalueelle eri hallintamuotoja hajautetusti.

Maanomistajan tulee ilmoittaa valtion pitkäaikaisella korkotukilainalla rahoittamien ARA-vuokra-asuntojen ja välimuodon asuntotuotannon kerrosala Kaupunkiympäristön Tontit- yksikölle välittömästi asuntojen valmistuttua.

Am-velvoitteen sopimussakko ja vakuus (v)

Mikäli edellä todetun mukaista AM-ohjelmaan perustuvaa asuntotuo- tannon rakentamisvelvoitetta ei ole kymmenen vuoden kuluessa tä- män sopimuksen mukaisen korvauksen erääntymisestä rakennettu eikä rakennusta hyväksytty käyttöönotettavaksi, Maanomistaja ja Se- naatti-kiinteistöt maksavat kaupungille sopimussakkona toteutumatta jääneestä Ara-asuntotuotannosta 755 euroa/k-m2 siltä osin kun ara- asuntotuotannon yhteismäärä jää alle 19 600 k-m2 ja välimuodon asuntotuotannosta 250 euroa/k-m2 siltä osin kun välimallin asuntotuo- tanto jää alle 20 100 k-m2. Sakko on molempien vähimmäismääräeh- tojen osalta yhteisvastuullisesti vähintään 100 000 euroa.

Sopimussakkoja korotetaan niiden nykyarvon säilyttämiseksi sopi- muksen allekirjoittamishetkestä maksupäivään saakka kaksi (2) pro- senttia vuodessa. Maanomistaja on velvollinen maksamaan xxxxxxxx- xxx sopimussakon Kaupungin erikseen toimittaman laskun mukaisesti mikäli em. velvoitetta ei ole siirretty hyväksytysti kolmannelle.

Mikäli rakentamisen viivästyminen johtuu Maanomistajasta riippumat- tomasta perustellusta syystä (esimerkiksi alueen esirakentamisen vii- västyminen) Maaomaisuuden kehittäminen ja tontit-palvelu myöntää lykkäystä edellä mainittuun määräaikaan.

Tämän sopimuksen mukaisten AM-ohjelman sopimuskorvausvelvoit- teiden vakuudeksi Maanomistaja perustaa Kaupungille toissijaisen kiinteistöpanttioikeuden tai antaa Helsingin kaupungin hyväksymän muun vakuuden viimeistään tontteja kolmannelle taholle luovutetta- essa. Kaupunki on tietoinen siitä, että ARA-rahoitusta ei voida myön-

tää, mikäli kiinteistö on pantattuna ensisijaisella panttioikeudella. Tä- män johdosta Maanomistajalla on oikeus, milloin tahansa korvata em. vakuus toisella Helsingin kaupungin hyväksymällä vakuudella. Kau- pungin maapoliittisten periaatteiden mukaisesti A-Kruunua pidetään valtiollisena toimijana, johon myös Hoas rinnastetaan, joten heiltä ei vaadita vakuutta Ara-tuotannon osalta.

Vakuudet muodostuvat seuraavasti:

Ara-asuntotuotanto: luovutettu k-m2 x 755 euroa x 1,15 Välimuodon asuntotuotanto: luovutettu k-m2 x 250 euroa x 1,15

Kun Kaupunki on saanut selvityksen AM-ohjelmaan perustuvien vel- voitteiden täyttymisestä, Kaupunki ilman aiheetonta viivästystä va- pauttaa ja luovuttaa vakuuden Maanomistajalle tai Maanomistajan määräämälle. Kaupunki voi pyynnöstä muuttaa ja vapauttaa vakuutta osissa velvoitteiden täytyttyä.

Asemakaavan toteuttaminen

Maanomistaja on velvollinen noudattamaan rakentamisvaiheessa voi- massa olevan asemakaavan määräyksiä ja niistä mahdollisesti myön- nettyjä poikkeuksia sekä rakentamiseen liittyviä muita viranomaismää- räyksiä.

Maanomistaja on velvollinen kustannuksellaan hankkimaan kaikki hankkeidensa toteuttamiseksi vaadittavat viranomaisluvat ja noudat- tamaan niiden ehtoja ja määräyksiä.

Maanomistaja on velvollinen kustannuksellaan huolehtimaan omista- miensa tonttien toteuttamisen ja käytön edellyttämien rasitteiden/yh- teisjärjestelyjen perustamisesta.

Maanomistaja vastaa kustannuksellaan kaavamuutoksen mukaisten tontilla sijaitsevien yleiselle jalankululle ja polkupyöräilylle varattujen alueiden suunnittelemisesta ja toteutuksesta. Suunnittelu ja toteutus tulee tehdä yhteistyössä Kaupunkiympäristön toimialan kanssa.

Kaupunki ei vastaa mistään Maanomistajan hankkeiden toteuttamisen eikä käytön mahdollisesti aiheuttamista vahingoista, haitoista eikä kustannuksista.

Kunnallistekniikka ja johtosiirtovastuu

Maanomistaja vastaa kustannuksellaan tarvitsemansa uuden kunnal- listekniikan suunnittelemisesta ja toteutuksesta omien kiinteistöjensä alueilla.

Maanomistaja suorittaa kustannuksellaan omistamillaan alueilla mah- dollisesti sijaitsevat, asemakaavan mukaisen rakentamisen edellyttä- mät nykyisten johtojen siirrot.

Kaupunki pyrkii toteuttamaan kunnallistekniikan rakentamisen ja Haa- ganpuron siirron alueen rakentamisen edellyttämässä aikataulussa. Kaupunki sitoutuu ilman aiheetonta viivytystä informoimaan Maan- omistajaa, mikäli kunnallistekniikan rakentaminen ja/ tai Haaganpuron siirto viivästyy suunnitellusta aikataulusta. Sopijaosapuolet toteavat, että kunnallistekniikan ja Haaganpuron siirron oikea-aikainen toteutta- minen on alueen kehittämisen ja rakentamisen kannalta keskeistä.

Muut ehdot

Lisäksi maankäyttösopimuksessa noudatetaan jäljempänä olevia, mo- lemmille sopimuksille yhteisiä ehtoja III-1 III-5.

II Kiinteistökaupan esisopimus

Kaupunki luovuttaa Maanomistajalle tai määräämälle katualueesta 91-16-9901-0 rasitteista vapaana noin 2 m2:n suuruisen, asemakaa- van muutoksessa AL-tonttiin 16750/1 osoitetun liitekartan mukaisen määräalan 8 400 euron kauppahinnalla.

Maanomistaja luovuttaa Kaupungille kiinteistöstä 91-16-742-2 rasit- teista vapaana liitekartan mukaisen noin 2 710 m2 (1 400 k-m2) suurui- sen määräalan asemakaavan muutoksen mukaiseen YL-tonttiin 16742/13 kauppahintaan 770 000 euroa.

Lisäksi Maanomistaja luovuttaa Kaupungille kiinteistöstä 91-16-742-2 rasitteista vapaana yhteensä noin 10 921 m2 suuruisen, asemakaavan muutoksessa katualueeksi (6 901 m2), puistoalueeksi (2 775 m2) ja to- riaukioksi (1 245 m2) osoitetun liitekartan mukaisen määräalan kor- vauksetta kaupunginhallituksen 9.6.2014 § 685 perusteella.

Kiinteistöluovutuksissa noudatetaan seuraavia ehtoja:

II-1 Lopullinen kauppakirja on allekirjoitettava neljän kuukauden kuluessa siitä, kun kaavamuutos on saanut lainvoiman.

II-2 Kaupunki maksaa aluejärjestelyistä Maanomistajalle välirahana 761 600 euroa.

Välirahaa korotetaan nykyarvon säilyttämiseksi kaupunginhallituksen sopimuksen hyväksymisen päätöspäivästä maksupäivään saakka kahdella (2) prosentilla vuodessa. Korotus pyöristetään lähimpään tu- hanteen euroon.

II-3 Omistus- ja hallintaoikeus luovutettaviin alueisiin siirtyy osapuolille lo- pullisen kauppakirjan allekirjoituksen yhteydessä.

II-4 Luovutettavien alueiden maaperä on osittain pilaantunut. Osapuolet vastaavat kukin luovuttamansa alueen pilaantuneen maaperän puh- distamisesta tulevan käyttötarkoituksen edellyttämään tasoon. Edellä

mainittu ei koske kiinteistöjen luovutuksen jälkeen aiheutunutta pilaan- tumista.

Osapuolet vastaavat kukin luovuttamansa alueen tai sen maaperässä olevista rakennus- tai muista jätteistä ja vanhoista rakenteista kuten johdoista, putkista, pylväistä, asfaltoinnista ja perustuksista siltä osin kuin ne tulevat tavanomaisen käyttötarkoituksen mukaisen rakentami- sen edellyttämässä laajuudessa poistettavaksi ja niiden poistosta ai- heutuneet lisäkustannukset ylittävät 10 000 euroa.

Osapuolella on velvollisuus korvata edellä mainitut kustannukset pi- laantuneesta maaperästä ja jätteistä vain, jos korvausperusteista ja korvattavista toimenpiteistä on sovittu ennen niiden toteuttamista.

Edellä mainitut vastuut pilaantuneesta maaperästä ja jätteistä on voi- massa, kunnes yleiset alueet on rakennettu asemakaavan mukaiseen käyttötarkoitukseen.

II-5 Osapuolet vastaavat kustannuksellaan luovuttamiensa alueiden osalta mahdollisista rakentamisen edellyttämistä johto- ja kunnallistek- niikan siirroista.

II-6 Lisäksi noudatetaan kiinteistölautakunnan hyväksymiä tavanomaisia kiinteistökaupanehtoja.

III Molemmille sopimusosille yhteiset ehdot

III-1 Tämän sopimuksen hyväksyy kaupungin puolesta Helsingin kaupun- ginhallitus ja sopimus tulee voimaan kun kaupunginhallituksen päätös on tullut lainvoimaiseksi.

III-2 Tämä sopimus on voimassa ehdolla, että kaavamuutos Maanomista- jan alueiden osalta saavuttaa lainvoiman olennaisilta osiltaan sekä laadultaan, että määrältään kaupunkiympäristölautakunnan 8.9.2020 hyväksymässä muodossa.

III-3 Mikäli tässä sopimuksessa tarkoitettu asemakaava tai vastaavanlai- selle rakentamiselle myönnetty poikkeamislupa eivät muusta kuin Maanomistajasta johtuvasta syystä tulisi lainkaan voimaan 31.12.2025 mennessä, sovitaan noudatettavasta jatkomenettelystä erikseen.

Mikäli tällöin todetaan, että sopimuksen edellytykset ovat rauenneet ja sen myötä myös tämä sopimus raukeaa, osapuolilla ei ole sopimuk- seen perustuvia vaatimuksia toisiaan kohtaan.

III-4 Mikäli Maanomistaja luovuttaa sopimuksen kohteen tai osia siitä kol- mannelle, sitoutuu Maanomistaja sisällyttämään tämän sopimuksen

sille kuuluvat velvoitteet luovutuskirjaan. Maanomistaja vastaa kuiten- kin Kaupunkiin nähden tämän sopimuksen mukaisten velvoitteiden täyttämisestä, ellei Kaupunki ole kirjallisesti hyväksynyt velvoitteiden siirtoa luovutuksensaajalle. Mikäli 1) Maanomistajan velvoitteet on xxx- xxx Xxxxxxxxxxxxxxxx osoitetun tontin osalta kokonaan täytetty tai 2) Kaupunki on hyväksynyt velvoitteiden siirron kolmannelle, on Maan- omistajalla oikeus edellyttää, että Maanomistajan vastuu siltä osin päättyy ja tämä vahvistetaan erikseen.

III-5 Tästä sopimuksesta mahdollisesti johtuvat erimielisyydet ja riidat pyri- tään ensisijaisesti ratkaisemaan neuvotteluteitse sopimalla. Mikäli so- vintoa ei kuitenkaan pystytä saavuttamaan, erimielisyydet ja riidat rat- kaistaan Helsingin käräjäoikeudessa.

Tätä sopimusta on tehty kolme yhtäpitävää kappaletta, yksi Maan- omistajalle, yksi Kaupungille ja yksi kaupanvahvistajalle.

Helsingissä, päivänä kuuta 2021

Helsingin kaupunki

Helsingin Yliopistokiinteistöt Oy

Liite 1 Periaatesuunnitelma asuntotuotannon hallintamuotojakauma Liite 2 Kartta luovutettavista alueista